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U N I V E R S I D A D AUTÓNOMA DE DURANGO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
Marzo 2014
« I N G E N I E R Í A D E C O S T O S Y
P R E S U P U E S T O S »
“ A V A L Ú O I N M O B I L I A R I O E N F O Q U E D E C O S T O S ”
R I C A R D O A M Í N S O L Ó R Z A N O C A T A L Á N
J O R G E A L B E R T O P L A T E R O V Á Z Q U E Z
J O S É J A I M E G O N Z Á L E Z C H Á V E Z
G I L B E R T O D E L A V E G A C A R B A L L O .
A S I G N A T U R A :
I N G E N I E R Í A D E C O S T O S Y P R E S U P U E S T O S
I N G . J O S É L U I S O T Á Ñ E Z H U R T A D O
C A T E D R Á T I C O D E L A U N I V E R S I D A D A U T Ó N O M A D E D U R A N G O
E N S E N A D A , B A J A C A L I F O R N I A
SOLÓRZANO CATALÁN/GONZÁLEZ CHÁVEZ/PLATERO VÁZQUEZ/ DE LA VEGA CARBALLO
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RESUMEN
OBJETIVO GENERAL DEL CURSO
Determinar los costos directos e indirectos de las edificaciones y la elaboración de
presupuestos de construcción, a fin de contar con soportes reales de valores físicos de los
inmuebles, que constituyen una base para la valuación inmobiliaria.
DEFINICIONES
COSTOS:
Son todos los gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema
de producción.
En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que
se incurre para reponer un bien.
El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en
la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un
bien.
El costo es un concepto relativo a la producción y no es aplicable al proceso de
intercambio. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o
servicios se convierte en un costo para él.
VALOR:
Es un concepto que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios
disponibles para compra y aquellos que compran y venden. Es la cualidad de un objeto
determinado que lo hace de interés para un individuo.
VALOR DE MERCADO:
Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al
del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado,
donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
SOLÓRZANO CATALÁN/GONZÁLEZ CHÁVEZ/PLATERO VÁZQUEZ/ DE LA VEGA CARBALLO
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VALOR JUSTO DE MERCADO:
Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, por la que se
intercambiaría un bien en el mercado abierto y competido, entre un comprador y un
vendedor actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en las circunstancias
prevalecientes a la fecha del avalúo, en un plazo razonable de exposición. Es, en esencia,
el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o
neto de reposición (enfoque de costos); valor de capitalización de rentas (enfoque de los
ingresos) y valor por ventas comparables (enfoque de mercado).
PRECIO:
Cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona
con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el
intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho
histórico y generalmente se asienta como un costo.
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN:
Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con
bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es
decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de
dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se
estudia. La estimación del valor de un inmueble por este método—Valor Neto de
Reposición—, se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del
bien sujeto—Valor de Reposición Nuevo—, menos la depreciación total (acumulada),
más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo
empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.
SUPERFICIE CONSTRUIDA:1
Definida por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de
áreas comunes; o de la medida a eje tratándose de colindancias hacia áreas privativas.
Quedan fuera de esta definición las áreas utilizadas como terrazas, patios cubiertos,
estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales.
1 Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto
de créditos garantizados a la vivienda.
SOLÓRZANO CATALÁN/GONZÁLEZ CHÁVEZ/PLATERO VÁZQUEZ/ DE LA VEGA CARBALLO
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La Sociedad Hipotecaria Federal (Banca de 2do. Piso), es la instancia que regula a la
LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO
GARANTIZADO—Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 30 de diciembre de
2002—, última reforma publicada DOF 10-01-2014, por medio de las REGLAS DE
CARACTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA METODOLOGIA PARA LA
VALUACION DE INMUEBLES OBJETO DE CREDITOS GARANTIZADOS A LA
VIVIENDA, publicadas en el DOF el Lunes 27 de Septiembre del 2004, las cuales han
tenido cambios entre otros, al renglón del Valor Físico o de reposición, por medio de
MODIFICACION A LAS REGLAS DE CARACTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA
METODOLOGIA PARA LA VALUACION DE INMUEBLES OBJETO DE CREDITOS
GARANTIZADOS A LA VIVIENDA, publicadas en el DOF el 24 de Febrero del 2012.
De la publicación anterior, mencionamos al apartado 4.3.2 que señala:
“4.3.2. Construcciones en estudio. Se calculará el valor de las construcciones, empleando
el valor unitario de reposición obtenido mediante Manuales de costos y publicaciones
especializadas ………..”
Por ello, para el cálculo del Valor Físico o Valor de Reposición Nuevo (VRN), nos
remitimos al Manual de Costos Paramétricos del Instituto Mexicano de Ingeniería de
Costos (2012), del Ing. Raúl González Meléndez.
Según las características de la vivienda a valuar, con una superficie de construcción de
130 m2, y una superficie accesoria de 20 m2, se buscó en el Manual de Costos antes
mencionado y se determinó utilizar la vivienda de la página 114 (M0180), de dicho
manual, que corresponde a una vivienda Tipo Dúplex de Interés social, con una superficie
de construcción de 131 m2, y con un Valor de Reposición Nuevo de $ 5,648.47/m2, al
cual le aplicamos un factor por ciudad—página 719 del Manual referido—, de 1.1345, que
resulta de promediar los factores de Mexicali (1.124) y La Paz (1.145), por considerar que
Ensenada, es más caro construir que en Mexicali, y más barato construir que en La Paz,
Baja California. Dándonos un Valor Nuevo de Reposición (VRN) igual a $ 6,408.19/m2.
A continuación utilizamos el Valor Nuevo de reposición en el avaluó siguiente:
1
23 CLAVE DE PERITO VALUADOR:4 TIPO DE INMUEBLE QUE SE VALUA:5 CALLE Y NUMERO DEL INMUEBLE QUE SE VALUA:6 COLONIA O FRACCIONAMIENTO:7 CODIGO POSTAL:8 DELEGACION O MUNICIPIO:
9 ENTIDAD FEDERATIVA:10 NUEMERO DE CUENTA PREDIAL:11 REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA:12 NIVEL DE INFRAESTRUCTURA URBANA:13 CLASE DEL INMUEBLE14 PROPOSITO DEL AVALUO:15 VIDA UTIL REMANENTE16 SUPERFICIE DE TERRENO:17 SUPERFICIE VENDIBLE:18 VALOR FISICO O DIRECTO:19 VALOR PORCAPITALIZACION DE RENTAS20 VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
21 IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO
PREDIO URBANO Y
CONSTRUCCIONES
CALLE QUINCE NO. 20SECCION PRIMERA
22180
ENSENADA
BAJA CALIFORNIA
SP-123-098CENTRICA
4
TIPO MODERNO DE BUENA CALIDAD.DIDACTICO
PERITO VALUADOR:PENDIENTE
CASA HABITACION DE UN NIVEL.
SOLORZANO/GONZALEZ/PLATERO/DE LA VEGA
SINTESIS INFORMATIVA DE AVALÚO
FECHA DEL AVALUO EN FORMATO DD/MM/AAAA. 05/02/2014
FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE
PERITO VALUADOR No. PENDIENTE
930,900.00$
SOLORZANO/GONZALEZ/PLATERO/DE LA VEGA
FIRMA
240 Meses
932,000.00$
930,900.00$
250.00 m²
150.00 m²
653,400.00$
<<<<<<<<<<NOVECIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.>>>>>>>>>>
MDU Ricardo AmÍn Solórzano Catalán
J.O. de Dominguez # 942 Colonia Independencia, C. P. 22880, Ensenada B.C.
Tel. (646) 216-03-12 152*14*29789 bardalo26@hotmail.com
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CLAVE CATASTRAL DEL INMUEBLE:
ENSENADA CLAVE CONFORME AL CATALOGO INEGI: 02
BAJA CALIFORNIA CLAVE CONFORME AL CATALOGO INEGI: 02
GEOREFERENCIAS
LONGITUD (OESTE) 116.63 GRADOS ====> 116° 37' 33'' W
LATITUD (NORTE) 32.88 GRADOS ====> 32° 52' 48'' N
ALTITUD 45.00 MSNM
PREDIO URBANO Y CONSTRUCCIONES CON USO HABITACION UNIFAMILIAR.
NO. 123.
ING. JOSE LUIS OTAÑEZ HURTADO
I.- ASPECTOS GENERALES
I.1- DATOS DEL AVALUO
NO. OFICIAL :
ESPECIALIDAD
CLAVE DEL VALUADOR:
SOLICITANTE DEL AVALÚO:
NOMBRE DEL VALUADOR PROFESIONAL:
A V A L Ú O
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
REGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA INDIVIDUAL
I.2.- INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
INMUEBLE QUE SE VALUA:
SOLORZANO/GONZALEZ/PLATERO/DE LA VEGA
PENDIENTE
INMUEBLES
UNIDAD :
TIPO DE INMUEBLE A VALUAR: CASA HABITACION DE UN NIVEL.
UBICACION DEL INMUEBLE:
CALLE : CALLE QUINCE
MACROLOTE :
FRACCION LOTE 8
SUPERMANZANA :
MANZANA :
LOTE :
CONDOMINIO :
JUAN HUMBERTO SANCHEZ VAZQUEZ
NO. 20
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA POTABLE:
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:
PRIVADA INDIVIDUAL
SP-123-098
NO PROPORCIONADA.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
RÉGIMEN DE PROPIEDAD:
COLONIA :
C. P. :
CIUDAD :
MUNICIPIO :
FRACCIONAMIENTO :
ESTADO :
SECCION PRIMERA
22180
ENSENADA
INTERIOR :
FECHA DEL AVALUO: 5 de febrero de 2014
CALLE QUINCE No. 20 ENTRE AV. AZTECA Y AV. 20 DE NOVIEMBRE DE LA SECCION
PRIMERA EN ENSENADA, BAJA CALIFORNIA.
ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL MEDIANTE EL METODO FISICO
JUAN HUMBERTO SANCHEZ VAZQUEZ
DIDACTICOPROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO:
SP-123-098
OBJETO DEL AVALÚO:
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
MDU Ricardo AmÍn Solórzano Catalán
J.O. de Dominguez # 942 Colonia Independencia, C. P. 22880, Ensenada B.C.
Tel. (646) 216-03-12 152*14*29789 bardalo26@hotmail.com
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SI NO
X
X
X
-Se verifico el estado de construcción y conservación del inmueble X
-Se verifico el estado de ocupación del inmueble y su uso. X
-La construcción del inmueble según el plan de desarrollo Urbano vigente. X
-El inmueble es considerado monumento histórico del INAH. X
-El inmueble es considerado como patrimonio arquitectónico por el INBA. X
ADVERTENCIAS:
Al aplicar el enfoque de costos:
Para la estimación del valor del presente avaluo, se utilizaron los siguientes enfoques:
EL ENFOQUE DE COSTOS: Basado en el principio económico de "sustitución", establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de
adquisición de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a bien que se está valuando.
EL ENFOQUE INGRESOS: Basado en el principio económico de "anticipación", considera valores con relación al valor presente de beneficios futuros
derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Basado en el principio económico de "sustitución", considera que un comprador bien informado no pagará por
una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar.
I.3.- DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
La estimación del valor se realiza calculando el costo actual que significara reponer el inmueble mas cualquier otra mejora que se haya añadido como Si
fuera nueva, demeritandose luego La perdida de valor causada por La depreciación de las mejoras, sumándole el valor del terreno.- El valor del terreno se obtiene del análisis comparativo de valores de terrenos que presentaban características similares al bien en estudio.
Los nombres de solicitante , propietario , así como los números de cuenta predial ó agua y la ubicación del inmueble se señalan según la información
proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avaluo, por lo tanto no se asume responsabilidad por errores , omisiones o diferencias con
respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio del Estado de Baja
California.
- Para el valor de la construcción y/o mejoras se usa el valor nuevo de reposición obtenido de publicaciones especializadas ajustados Para esta zona,
demeritandose en función de la vida útil remanente y estado de conservación según criterio de Ross-Heidecke.
Al aplicar el enfoque de capitalización de ingresos:
La edad del inmueble se considera sobre la base de información documental existente ( licencias de construcción ), boleta predial , escrituras u otros )
y en su caso se estima sobre lo apreciado físicamente.
El presente avaluo no constituye un dictamen estructural, de cimentación ó de cualquier otra rama de la ingeniería ó arquitectura que no sea la
valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas, ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras
características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de avaluo, incluso cuando se
aprecien algunas caracteristicas que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación normal según la vida util consumida de un
inmueble o a su estructura , el valuador no asume mayor responsabilidad que asi indicarlos cuando son detectados, ya que aunque se presenten
estados de conservación malos o ruinosos es obligación del valuador realizar el avalúo según los criterios y normas vigentes y aplicable según el
proposito del mismo.
- La estimación del valor se realiza en función de las rentas que el inmueble es capaz de producir.
Las superficies utilizadas en el avalúo son obtenidas de las fuentes indicadas en el mismo , cuando se indica según medidas corresponde a su
medida física para efectos del avalúo, sin que esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de mediciones existentes,
por lo que su resultado únicamente se destina para fines de calculo del avalúo.
-Se verifico la existencia de servidumbres
- Las rentas anotadas para los diferentes tipos de construcción fueron obtenidas de la investigación de mercado.
- El enfoque de mercado se basa en la comparación de inmuebles semejantes al que se estudia o estén actualmente ofertándose, se anexa estudio.
El propósito del presente avalúo será única y exclusivamente el establecido en el apartado I.1 (DATOS DEL AVALUO).
-La identificación física del Inmueble mediante su localización e inspección coincide con la documentación ( con la aproximación
necesaria para los alcances del avalúo ).
Para estudiar el Valor comercial,se realizaron las siguientes comprobaciones de la información recibida:
-Las superficies fisicas o reales coinciden con las indicadas en la documentacion (con la aproximacion necesaria para los alcances
del avaluo).
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CENTRICA
x SI CUENTA CON SUMINISTRO AL INMUEBLE
x SI CUENTA CON SUMINISTRO AL INMUEBLE
x SI CUENTA RED SUBTERRANEA CON ACOMETIDA
x SI CUENTA SUBTERRANEA, CON LAMPARAS DE VAPOR DE SODIO.
x SI CUENTA CONCRETO ASFALTICO CON 20.00 MTS DE ANCHO.
x SI CUENTA TIPO "L " DE CONCRETO ANCHO 1.00 MTS.
x SI EXISTE RED AEREA CON ACOMETIDA EL INMUEBLE
x SI CUENTA EN VIAS Y CALLES CIRCUNDANTES
x SI CUENTA CON SUMINISTRO AL INMUEBLEx SI CUENTA SEGURIDAD PUBLICA MUNICIPAL
x SI CUENTA SER VICIO DE LIMPIA MUNICIPAL
4
x SI CUENTA
x SI CUENTA
x SI CUENTA
x SI CUENTA
TRANSPORTE PUBLICO x SI CUENTA
HOSPITALE x SI CUENTA
x SI CUENTA
4
NORMAL, EN SU TIPO. NIVEL SOCIOECONOMICO MEDIO.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE EN LA ZONA: CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES DE MEDIANA CALIDAD, DE SEGUNDO
ORDEN.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: SEMIDENSA
VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: LA AVENIDA 20 DE NOVIENBRE ES EL PRINCIPAL ACCESO A 30 METROS DEL
INMUEBLE, LA CUAL ES UNA VIALIDAD PRIMARIA DE GRAN IMPORTANCIA, CON
INTENSO FLUJO VEHICULAR.
HABITACIONAL DE CLASE MEDIA ECONOMICA.
I.4.- CARACTERISTICAS URBANAS (ENTORNO).
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA : 95% EN LA ZONA.
NIVEL SOCIO-ECONOMICO DE LA POBLACIÓN:
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: NO SE APRECIA ALTERACION EN EL AMBIENTE.
REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA:
INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA:
A 15 MINUTOS DEL CENTRO DE LA CIUDAD.
VIGILANCIA:
RECOLECCION DE BASURA
NIVEL DE INFRAESTRUCTURA URBANA:
EQUIPAMIENTO URBANO:
SEÑALIZACION:
AGUA POTABLE:
DRENAJE Y ALCANTARILLADO
ELECTRIFICACION:
ALUMBRADO PUBLICO:
VIALIDADES:
BANQUETAS Y GUARNICIONES:
OTROS SERVICIOS DISPONIBLE EN LA ZONA:
TELEFONÍA:
EN UN RADIO DE 2 KM
GAS NATURAL
BANCOS
NIVEL DE EQUIPAMENTO URBANO:
USO DE SUELO: HABITACIONAL UNIFAMILIAR MEDIA.
DENSIDAD HABITACIONAL: DE 28 A 32 VIVIENDAS POR HECTAREA.
C.O.S. 0.61
C.U.S.
IGLESIAS:
MERCADOS O COMERCIOS:
ESCUELAS
PARQUES Y JARDINES
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TIPO DE CONSTRUCCIÓN:
NÚMERO DE NIVELES:
480 Meses 40 Años
240 Meses 20 Años
720 Meses 60 Años
INMUEBLE LOCALIZADO EN LA CALLE QUINCE ACERA NORTE ENTRE LA AVENIDA
AZTECA Y A 28 METROS DE LA ESQUINA CON AVENIDA 20 DE NOVIEMBRE.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO SEGÚN: ESCRITURA 13,741 DE LA NOTARIA No. 2 DE FECHA 10 DE ABRIL DE 1979, E INSCRITA
EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE ENSENADA, B.C.
BAJO PARTIDA No. 1936 A FOLIOS 140/141 TOMO 14 DE LA SECCION CIVIL DE FECHA
19 DE ABRIL DE 1979.
II.- CARACTERÍSTICAS PARTICULARES
II.1.-TERRENO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN: VER ARCHIVO ANEXO (pág. 12).
TRAMO DE CALLES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
EL PRESENTE AVALUO SE REFIERE A UNA CASA HABITACION CONSTRUIDA EN UNA
PLANTA; CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCION: SALA, COMEDOR, COCINA, UN BAÑO,
TRES RECAMARAS. EXTERIORMENTE EN UN COSTADO SE LOCALIZA EL AREA DE
ESTACIONAMIENTO Y UN PATIO DE SERVICIO EN LA PARTE POSTERIOR.
NÚMERO DE RECAMARAS: 3
ELEVADOR ( 1:si tiene ; 0 : no tiene )
NÚMERO DE BAÑOS COMPLETOS:
LINDEROS DEL TERRENO
FRENTE DEL TERRENO: 10.00 METROS
AL NORTE: 10.00 METROS CON FRACCION DEL LOTE 7
10.00 METROS CON CALLE QUINCE
VIDA ÚTIL TOTAL :
AÑO DE TERMINACION O REMODELACIÓN DE LA OBRA
ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENO
CLASE GENERAL DEL INMUEBLE:
GRADO DE TERMINACIÓN DE OBRA EN %:
AL SUR:
COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS):
II.2.- DESCRIPCION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES
SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES:
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN DEL TERRENO:
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL :
USO DE SUELO:
25.00 METROS CON FRACCION DEL LOTE 8
25.00 CON FRACCION DEL LOTE 8
AL ESTE:
AL OESTE:
TIPO MODERNO DE BUENA CALIDAD.
1
EDAD APROXIMADA DE LAS CONSTRUCCIONES :
USO ACTUAL O DESTINO:
VIDA ÚTIL REMANENTE :
NO APLICA
1
1
FUNCIONAL
GRADO Y AVANCE DE LAS ÁREAS COMUNES:
UNIDADES RENTABLES GENERALES:
UNIDADES RENTABLES:
CALIDAD DEL PROYECTO:
MEDIO
100%
NÚMERO DE ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO ( cero "0"
en caso de no contar):
NÚMERO DE MEDIOS BAÑOS( cero "0" en caso de no
contar)::
COEFICIENTE REAL SEGÚN CONSTRUCCION EXISTENTE.
HABITACIONAL
LAS PERMITIDAS POR EL REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS VIGENTE.
TERRENO PLANO DE FORMA RECTANGULAR.
NO RELEVANTES.
DE 28 A 32 VIVIENDAS POR HECTAREA.
MDU Ricardo AmÍn Solórzano Catalán
J.O. de Dominguez # 942 Colonia Independencia, C. P. 22880, Ensenada B.C.
Tel. (646) 216-03-12 152*14*29789 bardalo26@hotmail.com
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Loseta vinilica asfaltica de 30.3 x 30.4 x 1.3 cms.Loseta vinilica asfaltica de 30.3 x 30.4 x 1.3 cms.Loseta de cerámica de 30x30 cms. Azulejo antiderrapante en zona de regadera.
PISOS Loseta vinilica asfaltica de 30.3 x 30.4 x 1.3 cms.Terreno natural.Firme de concreto acabado rustico.No aplica.
Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.
Yeso liso a plomo y regla, con acabado en pintura de esmalte.
MUROS Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.Acabado fino de arena-cemento, con acabado en pintura vinílica.No aplica.Acabado fino de arena-cemento, con acabado en pintura vinílica.
Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.Tirol planchado, con acabado en pintura vinílica.Yeso liso a plomo y regla, con acabado en pintura de esmalte.
PLAFONES Yeso liso a plomo y regla, con acabado en pintura de esmalte.
No tiene
No tiene
HERRERÍA:
FACHADA:
II.3.- SUPERFICIES
Patio de Servicio
150.000 m²
250.00 m²
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN : (1)
SUPERFICIE ACCESORIA (COCHERA) (2)
SUPERFICIE VENDIBLE:
ENTREPISOS:
ESTRUCTURA:
CIMENTACIÓN :
TRABES Y COLUMNAS :
II.4.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
250.00 m²
SUPERFICIE INSCRITA O ASENTADA EN LA ESCRITURA
PÚBLICA:
ÁREA DE TERRENO PRIVATIVA :
150.00 m²
250.000 m²
100.000%
SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO :
INDIVISO :
Cocina
PISOS : A base de concreto f'c=180 kg/cm2 armado con malla electrosoldada 6 x6 10/10.
ELÉCTRICAS:
Fachada
Estancia-Comedor
MUEBLES DE BAÑO: Muebles de baño color blanco en marcas nacionales.
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
Aparentemente es a base de concreto ciclopeo.
Castillos, Dala y Cerramientos aparentemente a base de concreto armado de 15 x 20 centimetros de seccion.
Aparentemente a base de Block comun de concreto vibrocomprimido de 15 x 20 x 40 centimetros.
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
No tiene.
No tiene.
Estructura de Madera a base de tabla de pino de 1 x 12 cms. Y largueros de 2 x 6 pulgadas @ 60 cms.
ESCALERAS :
Una capa de tapaporo, tres capas de brea caliente, dos capas de fibra de vidrio, sellamiento con cemento plástico en juntas y
salidas de tuberías y una capa de pintura asfaltica color aluminio natural.
Patio de ServicioEstacionamientoFachadaEstancia-ComedorRecamarasBaños
Cocina
Estacionamiento
HIDRAULICO
SANITARIAS:
Tubería de CPVC para agua fría y caliente de 3/4" y salidas de 1/2". Instalación y ramaleo sanitario con tubería de ABS cédula 40.
INSTALACIONES
OBRAS
COMPLEMENTARIAS: BARDA PERIMETRAL (B1)
INSTALACIONES
ESPECIALES:
CERRAJERÍA:
Vidrio plano transparente de 3/16" de espesor. Con marcos de madera a base de barrote 2 x 6 pulg.
Chapa de intercomunicación del país con pestillo y seguridad de ingreso
Tipo moderno en líneas rectas y curvas.
VIDRIERÍA:
No tiene.
TINACOS: No tieneMUEBLES DE COCINA: Mueble de cocina integral a base de madera de pino y Zink de cocina de acero inoxidable sencillo de 25"x22" pulg.
CISTERNA (C1), PUERTA ELECTRICA (E1)
ELEMENTOS ADICIONALES
Rejas artesanales en ventanas a base barras de hierro forjado.
PUERTAS:
GUARDARROPAS Y
OTROS:
Puerta de acceso principal y de cocina, preensamblada de 36"x80", espesor de 1 3/4". Puertas interiores de madera de pino de
tambor de 1 3/4", de 28"x80" y bisagras de libro de 3/4" de latón.
Tubería a base de poliducto de 1/2" y 3/4" y PVC cédula 40 de 3/4" en acometida. Centro de carga nacional con 1 elementos
térmicos de 20 amperes. Tablero de medición 120v/240 volts nacional de base para 100 amperes.CANCELERIA Y COMUNICACIONESCARPINTERÍA.
Estancia-ComedorRecamarasBaños
20.000 m²
RecamarasBañosCocinaPatio de Servicio
Fachada
MUROS : Aparentemente a base de Block comun de concreto vibrocomprimido de 15 x 20 x 40 centimetros.
MDU Ricardo AmÍn Solórzano Catalán
J.O. de Dominguez # 942 Colonia Independencia, C. P. 22880, Ensenada B.C.
Tel. (646) 216-03-12 152*14*29789 bardalo26@hotmail.com
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SUJETO CASA HABITACION DE UN NIVEL.
ST Superficie del terreno
UDC 100 EXCELENTE Ubicación dentro de la colonia
CSP 100 EXCELENTE Calidad de servicios públicos
TOP 100 EXCELENTE Topografía
FOR 100 EXCELENTE Forma
TS 100 EXCELENTE Tipo de suelo
OFERTA Y DEMANDA 0.95
No. Caso
1
2
3
No. Caso
1
2
3
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3
ST 1,250.00 m² ST 625.00 m² ST 208.00 m²VUM VUM VUMNEG 0.95 DEMANDA ALTA NEG 0.95 DEMANDA ALTA NEG 0.95 DEMANDA ALTAUDC 100 EXCELENTE UDC 100 EXCELENTE UDC 100 EXCELENTECSP 100 EXCELENTE CSP 100 EXCELENTE CSP 100 EXCELENTETOP 95 MUY BUENO TOP 100 EXCELENTE TOP 100 EXCELENTEFOR 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTETS 100 EXCELENTE TS 100 EXCELENTE TS 100 EXCELENTE
Homologación para terrenoNUM VUM NEG UDC CSP TOP FOR TS F.R. Valor
SUJETO 100 100 100 100 1001 1,689.10$ 0.95 100 100 95 100 100
0.95 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.000 1,689.1$ 2 1,795.27$ 0.95 100 100 100 100 100
0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.950 1,705.5$ 3 1,740.14$ 0.95 100 100 100 100 100
0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.950 1,653.1$
TendenciaNivel de Oferta y Demanda del sujeto
Valor Unitario de Mercado
TERRENOSUPERFICIE INDIVISO VALOR UNITARIO F.Z. F.AREA F.R.
250.000 100% 1,585.90$ 1.15 1.06 1.22
SUMA 484,444.31$
646 178-28-89 Intermedio
Av. Azteca # 1220 Col. Azteca
Intermedio
Negociación Valor Unitario de Terreno
Seccion Primera PROMOTOR
0.95
0.95 $1,689.10
III. ENFOQUE DE COSTOS
Calle Colonia Atención Tel./email
Habitacional
$1,795.27
$1,740.14
0.95
Habitacional 208.00 m²
Habitacional 625.00 m² $1,181,100.00 $1,889.76
250.00 m²
484,444.31$ Unica
Intermedio
Col. Azteca 646-120-7244
Gpo. Inmobiliario Instantips 646-177-2381
Uso de suelo Sup. de Terreno Valor Ofertado VUM
Calle 12 /Av. Azteca y Av. 20 de Noviembre Instantips
Características
regular, plano
regular, plano
regular, plano
Terreno regular, plano, Habitacional,
Intermedio Terreno regular, plano, Habitacional, Intermedio
1,250.00 m²
1,689.10$ 1,795.27$ 1,740.14$
625.00 m²
ST
250.00 m²1,250.00 m²
1,669.37$ 0.95
VALOR DEL TERRENO
1,585.90$
208.00 m²
FRACCIÓN
III.1 HOMOLOGACION PARA EL TERRENO
Caract de Ubicac.
Av. Azteca y Ambar
Terreno regular, plano, Habitacional, Intermedio
$2,222,500.00 $1,778.00
$381,000.00 $1,831.73
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III. ENFOQUE DE COSTOSCRITERIO DE ROSS-HEIDEKE PARA EL ESTADO DE CONSERVACION DE UN INMUEBLE
ESTAD Clasificación normal Coef.
Deprec. K
1 1.000 1 0.00
0.997 1.5 0.32%
2 0.975 2 2.52%
0.919 2.5 8.09%
3 0.819 3 18.10%
0.678 3.5 32.20%
4 0.474 4 52.60%
0.278 4.5 72.20%
5 0.000 5 100%
VALORES CONSTRUCCION
Vn : $ 6,408.19 Valor Nuevo VRN
V : 40.0 años Edad de la construccion
E : 60 años Vida Util Total VUT
DH : 18.10% 3
VA : $ 2,332.58 VNR
Construcciones
Tipo Superficie INDIVISO
VRN
($/m²)VU
DEPRECIADO
COEF.
K
DEPRECIACION
DH
EDO CONSERV EE VUT DR 1-DH 1-DR CRH VNR
1 130 100% 6,408.19$ $ 2,332.58 3 18.10% 40 años 60 años 0.5556 0.819 0.444 0.364 303,235.55$
2 20 100% 4,600.00$ $ 4,561.03 1 0.00% 1 años 60 años 0.0085 1.000 0.992 0.99153 91,220.56$
Suma 150.00 1.00
Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria
Tipo Cantidad Unidad
VRN
($/m²)
VU
DEPRECIADO VRN EE EC VUT F X EDAD FEC FR Valor
C1 1.00 LOTE 20,000.00$ 17,100.00$ 20,000.00$ 2 2 25 0.90 0.95 0.86 17,100.00$
B1 50.00 M2 500.00$ 451.25$ 25,000.00$ 20 2 60 0.95 0.95 0.90 22,562.50$
E1 1.00 PZA 13,000.00$ 12,350.00$ 13,000.00$ 2 1 20 0.95 1.00 0.95 12,350.00$
Suma 58,000.00$ Suma
VRN 58,000.00$ VNR
C1=CISTERNA
B1= BARDA
E1= PUERTA ELECTRICA TERRENO
CONSTRUCCIONES
ELEMENTOS ACCESORIOS, INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRA COMPLEMENTARIA
SUMA
VALOR FÍSICO
394,456.11$
FEC= 1-
k
AÑOS DE CONSTRUIDA
AÑOS PROBABLES DE VIDA UTIL
FACTOR DE CLASIFICACION
(Valor actual)
CALCULO DE VALOR DEPRECIADO (VALOR NETO DE REPOSICION)
930,912.92$
FACTOR ROSS-HEIDECKE (CRH)=(1-DR)*(1-DH)
VALOR NETO DE REPOSICION VNR=Vn*CRH
Años de construida
Vida probable de la edificación
COSTO DE CONSTRUIR ACTUAL
Sin Valor = Valor de Demolición
REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sencillas
ENTRE REGULAR Y REQUERIMIENTO DE REPARACIONES SENCILLAS
REQUERIMIENTO DE REPARACIONES SENCILLAS
Demolición
Malo
Muy Malo
reparaciones importantes
Condiciones Físicas
52,012.50$
930,912.92$
484,444.31$
394,456.11$
Suma
446,468.61$
RESUMEN DE VALORES
52,012.50$
ENTRE REPARACIONES IMPORTANTES Y SIN VALOR
Intermedio
Regular
Deficiente
Depreciacion por Estado de Conservacion
Valor de construcción Nueva
DEPRECIACION POR EDAD (ROSS) (DR)
COEFICIENTE DE ROSS (1-DR)
DEPRECIACION POR ESTADO DE CONSERVACION (HEIDECKE) (DH)
COEFICIENTE DE HEIDECKE (1-DH)
VALOR DEPRECIADO DE LA EDIFICACION
OptimoNUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones
ENTRE NUEVO Y REGULAR
ENTRE DE REPARACIONES SENCILLAS Y
REQUERIMIENTO DE REPARACIONES IMPORTANTES
Muy Bueno
Bueno
VNR= 𝑉𝑛[(1 − 1
2(
𝑉
𝐸 +
𝑉2
𝐸2)) (1- DH)]
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Sujeto CASA HABITACION DE UN NIVEL.
SV Superficie vendible
ST Superficie del terreno
VUM Valor unitario de mercado
UDC 0.95 FALSO Ubicación dentro de la colonia
CSP 0.95 FALSO Calidad de servicios públicos
EC 0.85 FALSO Estado de conservación
PRO 0.85 FALSO Proyecto
DCE 0.95 FALSO Disponibilidad de cajones de estacionamiento
OYD 0.95 Nivel de oferta y demanda
INFORMACIÓN DE MERCADO PARA ESTIMAR EL VALOR UNITARIO DE VENTA:
No.
1
2
3
Sup. Terr. Edad VUT
255.00 35 60
120.00 0 60
162.50 0 60
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3Casa habitación de tipo similar al sujeto Casa habitación de tipo similar al sujeto Casa habitación de tipo similar al sujeto
SV 95.00 m² SV 90.00 m² SV 162.50 m²
ST 255.00 m² ST 120.00 m² ST 162.50 m²
VUM VUM VUM
NEG 0.95 DEMANDA ALTA NEG 0.95 DEMANDA ALTA NEG 0.95 DEMANDA ALTA
UDC 1 EXCELENTE UDC 1 EXCELENTE UDC 1 EXCELENTE
CSP 1 EXCELENTE CSP 1 EXCELENTE CSP 1 EXCELENTE
EC 1 EXCELENTE EC 1 EXCELENTE EC 1 EXCELENTE
PRO 1 EXCELENTE PRO 1 EXCELENTE PRO 1 EXCELENTE
DCE 1 EXCELENTE DCE 1 EXCELENTE DCE 1 EXCELENTE
SUJETO C1 C2 C3
St 250.00 m² 255.00 m² 120.00 m² 162.50 m²
Sc 150.00 m² 95.00 m² 130.00 m² 162.50 m²
It62.500% 72.857% 48.000% 50.000%
Dt -1.961% 108.333% 53.846%
Pa -0.203% 15.708% 6.731%
H 0.9980 1.1571 1.0673
Homologación para construcciónNUM SV ST VUM SUP NEG UDC CSP EC PRO DCE EDAD CONSERV F.R. Valor
SUJETO 150.00 250.00 0.95 0.95 0.95 0.85 0.85 0.95 0.44 0.819
1 95.00 255.00 6,315.79$ 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.54 0.997
0.9980 1.00 0.95 0.95 0.85 0.85 0.95 0.83 0.821 0.419 2,648.6$
2 90.00 120.00 12,111.11$ 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.000
1.1571 1.00 0.95 0.95 0.85 0.85 0.95 0.44 0.819 0.717 8,680.8$
3 162.50 162.50 10,470.59$ 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.000
1.0673 1.00 0.95 0.95 0.85 0.85 0.95 0.44 0.819 0.661 6,922.6$
TENDENCIA
NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA DEL SUJETO
VALOR UNITARIO DE MERCADO
Tipo Superficie Unidad Valor de Mercado
1 150.00 M²
Suma
VALOR DE MERCADO
$890,000.00
BUENO
BUENO
BUENO
Proyecto
6,211.58$ Casa Habitacion Residencial 931,737.36$
Valor unitario
10,470.59$
HABITACIONAL
6,538.51$
Porcentaje de Ajuste
F.H. Sup. Terreno
CONCEPTO
Superficie Terreno
Superficie Construccion
Incidencia del
Terreno respecto al
Diferencias de Terreno
Conservación Uso de Suelo
0.95
95.00 INTERMEDIA ENTRE NUEVO Y REGULAR HABITACIONAL
90.00 INTERMEDIA NUEVO HABITACIONAL
6,315.79$ 12,111.11$
MEDIA
Once 3er Ayuntamiento Enenada Baja Reality 646-123-37-16 MEDIA
Blvd. Lagos sur 1102 Valle Dorado Priscila Gonzalez 646-174-60-59
$600,000.00
$1,090,000.00
IV. HOMOLOGACION DE LA CONSTRUCCION
?
150.00 m²
250.00 m²
Calle Colonia Atención TEL./email ClasificaciónValor de Oferta
646-216-53-60
931,700.00$
931,737.36$
6,211.58$
85.00 INTERMEDIA NUEVO
ITNERES SOCIALPaseo Valle Verde y BegoniasLomas de Valle Verde Alphabr2
Sup. De construcción Caract. De Ubicación
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Renta de inmuebles similares en la zona
Clase de
inmueble Zona Edad
m²
suelo
m²
const. C.U.S.
Precio
($)
P.unit.
($/m²)
1 Medio céntrica 10 100 150 1.500 5,500 37
2 Medio céntrica 5 100 85 0.850 2,875 34
3 Medio céntrica 5 80 120 1.500 6,000 50
4
5
6
Promedios: 6.67 93.33 118.33 1.28 40.16
Conclusiones:
Valor Unitario aplicado 40.16
Estimación de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares: Deducciones anuales estimadas:
N°
renta
unit/m²
renta
mensual total
40.16 6,024.51 3%
0.00 5%
0.00 6%
0.00 6%
0.00 2%
Cálculo por capitalización de rentas: 2%
6,024.51 4%
28.000%
PMT [1-(1+i)-n
] 4,337.65
52,051.8
7.78% 28%
653,420.17
Justificación de la tasa de capitalización
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real , la tasa de liquidez y la tasa de recuperación. FUENTE
0 3.00% Banco de México
La tasa de Liquidez se obtiene de la tasa real y de : Tiempo de Venta 10 meses 2.78% TL = (TR x TV /12 ) / ( 1 - GV )
Gastos de Venta 10%
VUR 50 Años 2.00% Trec = (1/VUR )TASA DE CAPITALIZACION ,ENFOQUE FINANCIERO 7.78% Tasa Real + Tasa
TASA DE CAPITALIZACION ,ENFOQUE DE MERCADO 2.97%
TASA DE CAPITALIZACION ,SELECCIONADA 7.78% La Mayor
V. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
PROMOTOR. TEL: 172-67-65
Deducciones Fiscales
Otros (indicar)
Impuesto predial
Vacíos
renta mensual bruta
Nombre/teléfonoUbicación
Area Privativa 150.00
Vc =i
PMT renta neta mensual
Deducciones mensuales estimadas
Unidad rentable (1) Superficie Porcentaje de desocupación (vacíos)
BIENES RAICES RUBI 133-16-66
VERONICA 174-11-39
Rio Lerma Valle dorado
Fracc. Valle Dorado
Fracc.Buenaventura
( Ingreso Neto Anual / Valor de
Mercado )
VALOR DE MERCADO
Conservación y mantenimiento
Tasa de Capitalización
Administración
La tasa de recuperación se obtiene de la
Suma
Seguros
Energía Electrica
renta neta Anual
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ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA:
SOLORZANO/GONZALEZ/PLATERO/DE LA VEGA
REG.RRM: PENDIENTE
ESPECIALIDAD: INMUEBLES
ENFOQUE RESIDUAL
(VALOR RESIDUAL) NO APLICA
DEL ANALISIS DE LOS VALORES OBTENIDOS POR LOS DISTINTOS ENFOQUES, Y CONSIDERANDO QUE EL
EJERCICIO DEL PRESENTE AVALUO ES EL DE PONER EN PRACTICA LOS CONOCIMIENTOS OBTENIDOS EN LA
MATERIA DE INGENIERIA DE COSTOS Y PRESUPUESTOS, MEDIANTE EL METODO O ENFOQUE FISICO,
CONCLUIMOS QUE EL VALOR QUE MEJOR REFLEJA LOS CONOCIMIENTOS APLICADOS , ES EL VALOR FISICO
O DIRECTO; CIFRA QUE ES:
V. CONCLUSIONES
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
932,000.00$
V.1 RESUMEN DE VALORES
(VALOR JUSTO DE MERCADO)
ENFOQUE DE COSTOS
653,400.00$
(VALOR FÍSICO O DIRECTO) 930,900.00$
ENFOQUE DE CAPITALIZACION
FIRMA
05-febrero-2014
CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
$ 930,900.00
$930,900
XIII.- CONCLUSIÓN
VALOR COMERCIAL
<<<<<<<<<<NOVECIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS 00/100 M.N.>>>>>>>>>>
VALUADOR FISCAL
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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
FOTOGRAFIAS
COCINA-COMEDOR SALA
BAÑO RECAMARA
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CROQUIS PLANTA ARQUITECTONICA
2.390
2.430
3.400
1.680
1.60
0.65
1.60
1.90
1.60
0.80
1.26
0.90
0.630.86
0.80
0.86
0.80
0.83
0.83
0.80
1.50
15.550
3.57
2
10.70m
2
6.20m
2
9.76m
2
21.50m
2
6.40m
2
16.40m
2
4.00m
2
10.70m2
10.70m
2
130.00m
Area Construida
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