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ANÁLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN MÉXICO Soluciones desde la perspectiva del crédito hipotecario
Noviembre 2013
UNA NUEVA VISIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO Noviembre 2013
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INDICE
UNA NUEVA VISIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO Agosto 2013
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01 Nuevos Nichos de Mercado
02 Análisis de la Demanda
03 Ejemplos
04 Conclusiones
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Nuevos Nichos de Mercado
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• Los mercados hipotecarios son cada vez más complejos dependiendo del grado de formalidad o informalidad de la economía
• En México 45% de la economía es informal
• Existen muchos grados dentro de la economía informal
Riesgo cero ó riesgo cien.
• Entender el mercado por nichos cambia paradigmas.
Ej. Los diferentes tipos de Café
• El analizar el mercado permite evitar interpretaciones equivocadas: • “Todos los No Afiliados son de alto riesgo” • “El mercado No Afiliado es rural” • “Todos los No Afiliados son informales” • “Todo es un problema de garantías” • “Todo es un problema de enganche” • “El Mercado de afiliados está atendido”
01
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Nuevos Nichos de Mercado
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Análisis de la Asociación Hipotecaria Mexicana
01
• Análisis de mercado orientado a la capacidad de compra
• Identificar los volúmenes que pueden ser atendidos con hipoteca.
• Y aquellos cuya solución de vivienda tiene que pasar por un proceso distinto.
• Como se calculó: • El análisis utiliza varias bases de datos, incluyendo las del SAT, y la información del Instituto Nacional de Estadística
Geografía e Informática (INEGI) cuadrada a nivel de cuestionario.
• Se trata de obtener ordenes de magnitud y llegar a propuestas de oferta de productos, fondeador y canal de mercado.
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02 Tamaño de Mercado
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47.6 M
PEA
Afiliados
40.5%
No afiliados
59.4%
Con crédito
Sin crédito 1.4 M
Fuente ENIGH 2010
Plan Financiero 2013 Infonavit
Presentación Fovisssste cierre 2012
Análisis Infonavit 2do Crédito 2012
BD SAT e Infonavit 2010
Dato Infonavit 2013
5
Calificados
Sin calificar
Afiliados y Contribuyentes 0.9 M
Continúan pagando 4.7 M
Otros ( Pemex, CFE, etc.)
Infonavit
Fovissste
Afiliados 3.6 M
5 bimestres cotizados 1.9 M
Otros 2.3 M
Califican 2do crédito Infonavit
0.3 M Ya pagaron crédito
No califican 1.5 M
Continúan pagando 0.8 M
Ya pagaron crédito 0.5 M
Con
crédito
Sin
crédito
Infonavit y Ex Fovissste
Fovissste y Ex Infonavit
Análisis de la Demanda * Algunos datos son estimados a partir de las fuentes pero los órdenes de magnitud son correctos
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47.6 M
PEA
Afiliados
40.5%
No afiliados
59.4%
Ingresos fijos 1.1 M
Ingresos variables 0.8 M
Ingresos fijos 2.9 M
Ingresos variables 2.7 M
Infonavit
Fovissste
Infonavit y/o
Fovissste
Ex afiliados
Ingresos fijos 0.4 M
Ingresos variables 4.8 M
Ingresos fijos 5.2 M
Ingresos variables 10.4 M
Nunca afiliados
Formales
Formales
Informales
Informales Fuente ENIGH 2010
Fuente: ENIGH 2010 y Encuesta de Micronegocios 2010
02 Tamaño del Mercado
Otros (Pemex, CFE, etc.)
Con Crédito
Sin Crédito
Análisis de la Demanda *Algunos datos son estimados a partir de las fuentes pero
los órdenes de magnitud son correctos
Al corriente
En Mora
Nunca lo solicitó
Lo terminó de pagar
bien
Se liquidó con
problemas
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Afiliados Infonavit
• 300 mil derechohabientes calificados 2do Crédito Infonavit
• 1.5 Millones derechohabiente con primer crédito pagado, flexibilizando criterios podrían acceder a un 2do Crédito
• 900 mil derechohabientes que son contribuyentes
• 1.9 Millones derechohabiente no calificados con más de 5 bimestres cotizados
• En total 4.6 millones de derechohabiente extra del Infonavit con potencial para recibir crédito
Afiliados Fovissste
• 500 mil afiliados que ya pagaron primer crédito, podrían solicitar 2do Crédito (Bancario)
• 1.4 millones derechohabiente con derecho a crédito
• En total 1.9 millones derechohabiente extra del Fovissste con potencial para recibir crédito
02 Oportunidades del Mercado
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02 Oportunidades del Mercado
No Afiliados Formales
• 7.1 M de No Afiliados Formales
Ingreso Fijo 1.5 M
Ingreso Variable 5.6 M
No Afiliados Informales
• 21.2 M de No Afiliados Informales
Ingreso Fijo 8.1 M
Ingreso Variable 13.1 M
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04 Conclusiones
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• El mercado sigue siendo enorme
• Cada nicho requiere una manera diferente de ser atendido
• Producto
• Precio
• Garantías
• Seguro de riesgo de crédito
• Canales de mercadeo
• Políticas de recuperación, reestructura y servicing
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04 Conclusiones
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• El análisis permite focalizar a las entidades a través de los diferentes segmentos de riesgo para estimar recursos y subsidios
• Se pueden establecer convenios de comercialización con los Institutos y los otros Jugadores de la Industria.
• Cuando se cruzan las bases de datos se amplia la información de las personas.
• Baja los niveles de riesgo considerando la historia de las personas.
• Permite Identificar ex afiliados con crédito que son morosos, por lo que sirve como una herramienta de recuperación y cobranza.
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04 Conclusiones
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• Es posible tener información de quienes tiene un crédito hipotecario.
• Permite diseñar o mejorar productos hipotecarios, y de reestructuración ad-hoc por nicho.
• Hay que insistir en modificaciones legales y normativas.
• Cada vez más cerca del ciudadano entendiendo mejor sus características, condiciones y necesidades
• En bienes raíces tres condiciones: Ubicación, ubicación, ubicación • Para atender las necesidades de vivienda tres condiciones: Segmentar, segmentar, segmentar