APROBACIÓN INICIAL - #ElPuerto de Santa María

1. EL ENFOQUE DE PARTIDA. CLAVES Y METODOLOGÍA.

1.1. LAS CLAVES DE LA PROTECCION DE LA CIUDAD HISTORICA.

1.2. METODOLOGÍA DEL PLAN ESPECIAL

2. LO PROPIO DEL PLAN. CRITERIOS Y BASES CONCEPTUALES.

2.1. GESTIÓN DEL PATRIMONIO, FOMENTO DEL DESARROLLO Y VISIÓNESTRATÉGICA DEL CONJUNTO HISTÓRICO

2.2. UN PLAN DE ORDENACIÓN, CALIFICACIÓN Y ESTRUCTURACIÓN

2.3. UN PLAN CAPAZ DE ARTICULAR LA MEMORIA Y EL PROPÓSITO DECIUDAD

2.4. UN PLAN CONSIDERADO PARA LA GESTIÓN

2.5. COLABORACIÓN PARA LA EFICACIA DEL PLAN

3. OBJETIVOS Y PROPUESTAS DEL PLAN.

3.1. SALVAGUARDIA DEL PATRIMONIO Y CALIDAD URBANA

3.2. VIVIENDA Y DOTACIONES PÚBLICAS

3.3. ACCESIBILIDAD Y MOVILIDAD SOSTENIBLE

3.4. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS.

3.5. GESTIÓN

4. ESTUDIO DE ALTERNATIVAS DE INTERVENCIÓN EN LAS ACTUACIONES DEREVITALIZACIÓN. JUSTIFICACIÓN DE LA CATEGORÍA DE SUELOATRIBUIDA.

4.1. ÁMBITOS SUSCEPTIBLES DE INCORPORAR PROPUESTAS DEREVITALIZACIÓN. LA SITUACIÓN REAL EN QUE SE ENCUENTRAN.

4.2. SITUACIÓN DE PARTIDA EN LOS ÁMBITOS SUSCEPTIBLES DEINCORPORAR A LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN

4.3. LAS ALTERNATIVAS DE INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS ESPECÍFICASDE REVITALIZACIÓN. ANÁLISIS DE RESULTADOS.

5. LAS ACTUACIONES ESPECÍFICAS DE REVITALIZACIÓN.

5.1 JUSTIFICACIÓN DE LA CONGRUENCIA DE LAS ACTUACIONES DEREVITALIZACIÓN PROPUESTA POR EL PLAN ESPECIAL EN EL MARCODE LA VIGENTE LEY DEL PATRIMONIO HISTÓRICO ANDALUZ

5.2 INSTRUMENTACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN ENEL MARCO DE LA LEY 14/2007 DE PATRIMONIO HISTÓRICO DEANDALUCÍA

5.3. CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACIÓN DE CADA UNA DE LASACTUACIONES ESPECÍFICAS DE REVITALIZACIÓN PROPUESTAS

5.4. OTRAS INTERVENCIONES EN EL PLAN ESPECIAL

6. PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO DE LA SOSTENIBILIDADECONÓMICA

6.1. CARÁCTER Y CONTENIDO

6.2. CRITERIOS DE VALORACIÓN Y ESTABLECIMIENTO UNITARIO DE LOSCOSTES.

6.3. CRITERIOS DE DISTRIBUCIÓN DE COSTES ENTRE AGENTES.

6.4. CRITERIOS DE ELECCIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN.

6.5. CRITERIOS DE PROGRAMA DE LAS INVERSIONES.

6.6. EVALUACIÓN ECONÓMICA DE LAS ACTUACIONES PREVISTAS.

6.7. DISTRIBUCIÓN DE INVERSIONES.

6.8. CONCLUSIONES

ÍNDICE

ÍNDICE

m e m o r i a d e o r d e n a c i ó n

A P R O B A C I Ó N I N I C I A LPLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN Y REFORMA INTERIOR DEL CONJUNTO HISTÓRICO Y ENTORNO DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

IR AL ÍNDICE GENERAL

PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN Y REFORMA INTERIOR DEL CONJUNTO HISTÓRICO Y ENTORNO DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA.

1



1. EL ENFOQUE DE PARTIDA. CLAVES Y METODOLOGÍA.APROBACIÓN INICIAL

mm ee mm oo rr ii aa dd ee oo rr dd ee nn aa cc ii óó nn


Solamente aquel que construye el futuro tiene derecho a juzgar el pasado.FRIEDRICH W. NIETZSCHE.

La aparición de la defensa y conservación de los bienesculturales como uno de los nuevos objetivos de la Unión Europeasupone la culminación de un largo proceso de transformación en esteámbito que encuentra precisamente en la tutela dispensada a loscentros históricos uno de sus hitos fundamentales.

La protección a la ciudad histórica constituye, en efecto, uno delos más significativos exponentes de esa evolución habida. En ella sehace patente, de una parte, la continua y sucesiva ampliación en lasfronteras de "lo histórico" que caracteriza la sucesión normativa en esteámbito; y representa, de otra, una de las muestras más sobresalientesde las transformaciones acaecidas en las técnicas arbitradas por elDerecho al servicio de la protección jurídica; constituye, en fin, laexpresión de unos nuevos tiempos en los que el acceso y disfrute a losbienes históricos se ha convertido en "bien de consumo" en el marco deun Estado que encuentra en la consagración constitucional de los"derechos de la tercera generación" entre ellos, la cultura- unos de susrasgos sustantivos definitorios . Y es que desde el momento mismo enel que la protección, originariamente centrada en el bien aislado, seextiende a los conjuntos históricos, las clásicas técnicas de policíaadministrativa se mostrarán insuficientes ante la realidad de unosespacios cuyas propias características demandan de una actuaciónpública de tutela, no ya simplemente ablativa, sino también deprestación positiva, de intervención en defensa de aquello que se tratade preservar. Desde este momento, el urbanismo ganará la batalla ala policía administrativa y al fomento y la suerte de la protecciónempezará a correr paralela a la del propio éxito o fracaso cosechadopor el planeamiento.

Esta importancia adquirida por el urbanismo en el conjunto dela acción pública sobre los centros históricos se hace patente en todoslos textos legislativos dictados en nuestro país en desarrollo del artículo46 de la Constitución. La Ley del Patrimonio Histórico Español de 25de junio de 1985 (LPHE) lo consagra y regula como una de sus másimportantes novedades, en la misma línea de lo dispuestoposteriormente por la práctica totalidad de las Leyes de lasComunidades autónomas dictadas hasta la fecha, entre ellas, la Leydel Patrimonio Histórico de Andalucía de 26 de noviembre de 2007(LPHA). Su aparición en el plano de las ideas y su consagraciónnormativa son, sin embargo, más antiguas. Ya la Ley del Suelo desdesu primera redacción contenía un conjunto de previsiones para laprotección de los núcleos históricos que ahora resulta convenienterecordar para un mejor encuadre del nuevo Derecho sobre la materiacontenido en la legislación sobre el Patrimonio Histórico.

EL ENFOQUE DE PARTIDA. CLAVES Y METODOLOGÍA.

3





4



ÁMBITO DEL PLAN ESPECIAL


Cuando nos acercamos a las cuestiones relativas a los conjuntoshistóricos y al patrimonio, solemos pensar que nos encontramos antefenómenos conocidos debido a lo mucho que en las últimas décadasse ha realizado en Europa, en España y más concretamente enAndalucía una vez controlado, al menos en parte, el afán depredadorque instrumentalizaba una falsa modernización de la ciudad con finesespeculativos.

En estos años se han puesto en marcha numerosos programas yacciones para la protección del patrimonio, a la vez que se han puestoa punto técnicas de análisis e instrumentos de planeamiento que, a suvez, han venido acompañadas de la actualización del marco jurídico.No obstante, y con relación a la oportunidad que supone la redaccióndel Plan Especial de Protección y Reforma Interior para el ConjuntoHistórico y Entorno de la ciudad de El Puerto de Santa María puederesultar oportuno precisar la vigencia de algunos planteamientos.

EEnn pprriimmeerr lluuggaarr,, rreeffeerriirrnnooss aa llaa vviiggeenncciiaa oo iinntteerrpprreettaacciióónn ddee lloosspprrooppiiooss ccoonncceeppttooss ddee ""ppaattrriimmoonniioo"" yy ""ccoonnjjuunnttoo hhiissttóórriiccoo""..

La posición de partida de este Plan es que el concepto depatrimonio no debe referirse a una serie de elementos aislados demayor o menor relevancia, sino que debe aplicarse a una globalidadde factores, pues se trata de un conjunto plural de bienes diversos cuyarazón de ser procede del valor que, como parte de la cultura local, leotorgan los ciudadanos. Por tanto, el principio esencial que, a nuestromodo de ver, debe caracterizar a todo elemento considerado comopatrimonio se resume en su valor como seña de identidad. Es decir,que el valor de un elemento vendrá determinado por ser una situaciónúnica e irrepetible o por formar parte destacada de una secuenciatipológica, entendida ésta como un fragmento significativo del procesohistórico de la ciudad

Se trata, en consecuencia, de entender eell ppaattrriimmoonniioo ccoommoo uunnpprroodduuccttoo ssoocciiaall; el patrimonio no es un bien de consumo, está fueradel mercado y debe ser entendido como un salario indirecto, como unmedio y un instrumento para mejorar la calidad de la vida humana. Endefinitiva: el patrimonio es tal en la medida que es posible participarcolectivamente del mismo.

Otra cuestión que también consideramos debe ser matizada esla propia expresión de "conjunto histórico", porque historia es toda laciudad, pues su evolución produce un mosaico urbano en el queresulta muy difícil sostener la validez de ciertas delimitaciones cuyoestablecimiento sólo tiene por finalidad, por lo general, la implantaciónde un estatus coercitivo, aunque hay que reconocer que, hasta ahora,más positivo que negativo; pero que, sin embargo, supone la división

de la realidad, siempre múltiple y diversa, en dos mundos que ni laevolución histórica ni los valores patrimoniales pueden avalar.

Podemos, por tanto, sostener como tesis o como resumen que eellppaattrriimmoonniioo uurrbbaannoo eessttáá ffoorrmmaaddoo ppoorr aaqquueellllooss ffrraaggmmeennttooss ddee llaaeessttrruuccttuurraa ffííssiiccaa ddee llaa cciiuuddaadd qquuee ccoonnssttiittuuyyeenn ssuuss sseeññaass ddee iiddeennttiiddaadd,, yyqquuee ssuu pprreesseerrvvaacciióónn ddeebbee eessttaarr eennccaammiinnaaddaa pprriinncciippaallmmeennttee aallbbiieenneessttaarr ssoocciiaall, sin menoscabo de otras valoraciones. Y del mismomodo la ciudad, como hecho evolutivo que es, debe ser interpretadacomo una estructura compleja y estratificada sobre la que no valen lasvisiones parciales y simples.

LLaa sseegguunnddaa rreefflleexxiióónn qquuee nnooss ppaarreeccee ooppoorrttuunnaa hhaacceerr ssee rreeffiieerree aallaa vviiaabbiilliiddaadd ddee llaa ccoonnsseerrvvaacciióónn.. ¿¿CCóómmoo eess ppoossiibbllee llaa ccoonnsseerrvvaacciióónn?? oo¿¿EEss ppoossiibbllee llaa ccoonnsseerrvvaacciióónn??..

Habría que decir, en principio, que la conservación dedeterminadas estructuras físicas va unida indefectiblemente a laviabilidad de los tejidos socioeconómicos que les dan vida. De ahí quesólo desde la globalidad que supone el planeamiento urbanístico sepueda organizar la ciudad y, dentro de ella, aquellos aspectospatrimoniales que deban ser protegidos y, en particular, de qué manerahacerlo posible.

Y aquí viene una cuestión determinante; los tejidos más antiguosde la ciudad han perdido su confort, su modernidad, y presentan unaobsolescencia funcional y tecnológica que los hace poco deseables. Seda la paradoja que, en muchos casos, lo que antaño fue centralidadhoy es periferia.

Por tanto, uunnaa ddee llaass mmiissiioonneess ddeell ppllaanneeaammiieennttoo uurrbbaannííssttiiccoo,, eennccuuaannttoo qquuee vviissóónn ddee llaa gglloobbaalliiddaadd,, eess eennccoonnttrraarr oo rreeeennccoonnttrraarr eellccoonnjjuunnttoo ddee ffuunncciioonneess yy ddee vvaalloorreess qquuee ppeerrmmiittaann llaa aapprroobbaacciióónn yy llaaaapprreecciiaacciióónn ccoolleeccttiivvaa yy ssoocciiaall yy,, ppoorr ttaannttoo,, ssuu ccaappaacciiddaadd ddee sseerrddiissffrruuttaaddooss ppoorr llaa cciiuuddaaddaannííaa..

Superado el periodo cautelar de los ochenta, hoy hay quetransformar para generar innovación, capacidad de atracción, paraque una vez más, sobre las viejas formas se genere nueva ciudad,nueva modernidad. Del centro de la ciudad se van la población y eldinero. ¿Quién lo puede traer de nuevo?: el sector público, losresidentes y la iniciativa privada, pero todos con intereses diferentes, ycabría decir que divergentes. ¿Cómo pueden hacerse confluir esosintereses en un máximo común denominador y, en consecuencia, comose preparan las condiciones de futuro, para que la conservación delpatrimonio pase a formar parte activa de la ciudad venidera?.


5





Sólo a través de la visión general de la ciudad que da elplaneamiento urbanístico, y siempre sobre la base del patrimoniocomo un bien activo, como beneficio y mejoras de la calidad de vida,ello es posible. De ahí que la aplicación de las leyes del patrimoniodeba hacerse al interior del Plan Especial, directamente implicadas enlas propuestas generales del modelo que el planeamiento proponga.Todo aquello que desde fuera del mismo suponga un corsé, unalimitación extraña a la ciudad y sus propias reglas evolutivas, tenderáa ser desbordado, como toda norma que se aparte de la realidad. Yen este sentido es necesario destacar que una parte activa en esteproceso hacia la conservación del patrimonio pasa por lastransmisiones del valor patrimonial hacia la opinión pública mediantela difusión y exaltación del mismo como algo constitutivo de la propiaidentidad de los ciudadanos.

DDaarr vviiddaa aa llooss aannttiigguuooss tteejjiiddooss ddee llaa cciiuuddaadd,, rreennoovvaarr lloosseessttáánnddaarreess tteeccnnoollóóggiiccooss ddeell ppaarrqquuee ddee vviivviieennddaass,, mmaanntteenneerr llaaddiivveerrssiiddaadd ffuunncciioonnaall yy mmeejjoorraarr eell eeqquuiippaammiieennttoo,, ttooddoo eelllloo ddiirriiggiiddooddeessddee llaa vviissiióónn gglloobbaall ddeell ppllaanneeaammiieennttoo uurrbbaannííssttiiccoo ssoonn llaass ccoonnddiicciioonneesspprreevviiaass ppaarraa llaa ddeeffeennssaa ddeell ppaattrriimmoonniioo yy nnoo aall rreevvééss, fijándoselas apriori desde un área de conocimiento que contempla un aspectoparcial de la realidad.

Sólo una propuesta urbana que favorezca la fluidez y no elanquilosamiento de los tejidos socioeconómicos permitirá proteger ellegado histórico presente en la ciudad y que, como decíamos alprincipio, es valioso en tanto que conforma las señas de identidad dela propia ciudad al tiempo que puede ser disfrutado por susmoradores. De nada sirve una morfología urbana de rico pasado ybellas perspectivas si los edificios que la constituyen estánabandonados y sin población.

A nuestro modo de ver, llaa ccoonnsseerrvvaacciióónn hhooyy ddeebbee sseerr eenntteennddiiddaaccoommoo uunn mmééttooddoo ddee ppllaanniiffiiccaacciióónn ddeell tteerrrriittoorriioo y no como un nuevomantenimiento de ciertos valores de carácter histórico-artístico-cultural, haciendo posible que los lugares restituidos puedan tener unautilización tanto sincrónica como diacrónica del espacio, lo que estanto como señalar que el coste del patrimonio restaurado debe estaren relación con la planificación del patrimonio rehabilitado, y estaecuación lleva implícita una sincronización de los contenidos políticos,económicos y culturales. Tres prioridades que no siempre estánpresentes en las urgencias de la gestión y en los objetivos de acción delos responsables y de las normativas patrimoniales.

Este principio teórico es un principio válido si no elude el hechode poder construir un proyecto global de ciudad, y no sólo los aspectosparciales de su recuperación coyuntural, pues los postulados queaniman la realidad social y las demandas del hábitat contemporáneose orientan más hacia la cualidad ambiental, hacia la calidad de vida,que a su simple cobertura física o restitución histórica.

Marginar, por tanto, la utopía y la imaginación como materialespara construir los espacios urbanos de nuestro tiempo puededesembocar en consecuencias dolorosas, como la de frustrar lanecesidad del hombre de planear y edificar bien la ciudad desde lasexigencias de la cultura de su propio tiempo. Concretamente, uunnpprrooyyeeccttoo ddee ccoonnsseerrvvaacciióónn llóóggiiccoo eexxiiggee uunnaa ccrreeaattiivviiddaadd ppaarraa llaarreehhaabbiilliittaacciióónn ddee llaass vviieejjaass eessttrruuccttuurraass aassíí ccoommoo llaa aammpplliiaacciióónn ddeelláámmbbiittoo ddee iinntteerrvveenncciióónn aa ttooddaa llaa ddiivveerrssiiddaadd ddeell tteejjiiddoo uurrbbaannoo,prolongándose al territorio donde se encuentra enmarcado.

La imagen que mejor puede expresar esta argumentación es ladel fenómeno físico de la ósmosis. Entendida la estructura física de laciudad como un todo singular en un territorio, es necesaria una grantransferencia en lo funcional, en lo social y en lo ambiental, entre lasdistintas partes de ese todo que hemos dado en denominar losurbanistas mosaico urbano. Por ello, el futuro no es un centro y unaperiferia por capas como si de una cebolla se tratara, sino más bienuna estructura policéntrica bien diversificada en la que cada fragmentoofrece opciones diferentes, con un nexo común: el espacio público,que como lugar de uso colectivo representa la posibilidad deconformar un continuo integrador de todas las partes de la ciudad,evitando con ello las segregaciones o marginaciones que provocacualquier frontera o límite, casi siempre arbitrario, además de irreal enel plano físico.


6




El método que se emplea en el PEPRICHyE de la ciudad de ElPuerto de Santa María bascula entre la definición de un entramadojuridico-administrativo, definido por las leyes del Suelo y delPatrimonio, y la preocupación teórica por enmarcar un proceso deconservación y transformación de un Conjunto Histórico en el que sepuede constatar la notable adaptación del espacio urbano al marcofísico.

En efecto, el estudio del proceso urbanístico de El Puerto deSanta María, de su estructura y forma, de la evolución de sus funcionesprincipales, de su específica definición en el paisaje, nos muestra lasuperposición de unas formas y patrones urbanos.

Así mismo, el análisis de múltiple variables y el apoyo en losestudios previos, permite establecer una evaluación crítica de El Puertode Santa María actual como base de partida de los trabajos depropuesta. Realizando una valoración de la evolución de la tramaurbana y de las edificaciones implantadas; desde los orígenes delprimer emplazamiento urbano en la zona, que se remontan al siglo VIIIa.d.C. con la llegada de comerciantes fenicios, hasta el presente,destacando el siglo XVII como representativo en cuanto a desarrollogeneral de la ciudad y caracterizado por la aparición de nuevastipologías arquitectónicas, entre ellas las conocidas casas palacios.

Esta singular estructura urbanística se nos presenta como unproceso de "modificación" continua, compartiendo un lento proceso demodernización, tanto con los cambios en los servicios urbanos comoen el ajuste y actualización de sus funciones.

Un proceso más de "modificación" paulatina que de"transformación" brusca que incluye grandes reconstrucciones, entreellas, la de de la Iglesia Mayor Prioral; así como nuevos edificios queadecuan la ciudad a las nuevas demandas como el Palacio deValdivieso, actual sede del Área de Urbanismo, el Palacio de Aranibar,antiguos Juzgados , Palacio de Los Condes de Villamiranda, sede delAyuntamiento, Casa de las Cadenas, El Palacio de Villareal, elConvento de Santo Domingo que alberga un equipamiento educativoetc.

Este breve recorrido nos acerca al contenido y ritmo específicode "modificación" de El Puerto de Santa María, y será a partir de ahí yde la experiencia de otros planes de urbanismo que se puedadesarrollar la cultura de un "proyecto de conservación y renovación"específico para el Conjunto Histórico de El Puerto de Santa María.

Esta cultura debe permitir una estrategia funcional basada enactividades compatibles con el Conjunto Histórico que admita el usomixto de residencia, servicios y actividades económicas, y que asegureel mantenimiento de la singularidad de El Puerto de Santa María consu rol activo de centro del "núcleo duro" del sistema de ciudades de laBahía de Cádiz.

Pero la ciudad histórica en sí misma plantea problemasespecíficos para su intervención. Necesitamos entender su proceso deformación para proyectarla hacia adelante. Conocemos sucomplejidad, habremos discernido las capas históricas de suconstrucción y las razones urbanísticas y culturales de su coexistencia,pero tocará ahora el ejercicio del "proyecto" al proponer la forma deintegrar las capas anteriores en la nueva forma futura.

Ahí cabrían opciones múltiples para hacer este "salto haciaadelante", con los apoyos de los estudios de trazado histórico, de lasinterpretaciones de huellas, trazas, elementos. Se abre una discusióncultural interesante a la que nos referíamos al principio. ¿Cómopreservar sin hacer una ciudad de cartón-piedra?, ¿Cuáles son las"capas" históricas auténticas en El Puerto de Santa María?, ¿Cómointegrar lo nuevo y lo previo?.

Es lo cierto, nnooss eennffrreennttaammooss aa uunn ddoobbllee ddeessaaffííoo:: ppoorr uunnaa ppaarrttee,,pprreesseerrvvaarr eell tteejjiiddoo uurrbbaannoo yy,, ppoorr oottrraa ppaarrttee,, mmaanntteenneerr llaa vviittaalliiddaadd ddeellppaattrriimmoonniioo ccuullttuurraall ddee llaa cciiuuddaadd, fruto de cientos o miles de años dehistoria. Sin embargo llaa pprreesseerrvvaacciióónn ddee eeddiiffiicciiooss yy mmoonnuummeennttooss nnoobbaassttaa ppaarraa ssaallvvaarr llaa cciiuuddaadd hhiissttóórriiccaa. Crearía un fenómeno "museo"que supondría una fuerte presión sobre las finanzas públicas ysuspendería toda oportunidad de desarrollo. UUnn eennffooqquuee iinntteeggrraaddoo ddeerreevviittaalliizzaacciióónn iinncclluuyyee llaa pprreesseerrvvaacciióónn yy eell ddeessaarrrroolllloo:: ddeebbeenn tteenneerrssee eennccuueennttaa llaa nneecceessiiddaadd ddee mmeejjoorraarr llaass ccoonnddiicciioonneess ddee vviiddaa ddee lloosshhaabbiittaanntteess yy llaa vviiaabbiilliiddaadd eeccoonnóómmiiccaa. La preservación supone unasmejoras materiales y el realce del atractivo del centro histórico y sucarácter residencial, mientras que el desarrollo tiende a estabilizar lavitalidad y la diversidad económicas, diversificar las funciones urbanasy garantizar fuentes de ingresos a los habitantes. Yuxtaponer estos dosobjetivos podría mejorar la percepción de los habitantes y recrear unaimagen positiva, que es el principal factor para atraer las inversiones.

En esta contradicción potencial el Plan Especial proponeentender la riqueza de la ciudad histórica, incorporar ésta en nuestrasactuaciones contemporáneas, y entender que, a largo plazo, tambiénnuestras actuaciones van a ser reversibles o vistas en el sistema de"capas" constructivas. Por tanto, habrá que combinar una actitud enfavor de la intervención más reducida que sea posible con la necesidad


7





de dar vida al Conjunto Histórico y a sus edificios y, por tanto, afrontarcierto salto de umbral en los servicios urbanos.

En esta situación el Plan Especial busca, sobre todo, establecercoherencia en un sistema de actuaciones necesariamente muy diversasentre ellas. Pero eell PPllaann ddeebbee sseerr uunn iinnssttrruummeennttoo ddee ssíínntteessiiss:

• Desde una coyuntura determinada. Porque la coyuntura culturaly urbanística en El Puerto de Santa María demanda la creacióndel espacio del Plan Especial ccoommoo aarrttiiccuullaaddoorr ddee llooss ppootteenncciiaalleessddee rreehhaabbiilliittaacciióónn..

• A partir de la complejidad histórica de la ciudad. EEll PPllaann EEssppeecciiaallttiieennee eenn ccuueennttaa llaa ddiimmeennssiióónn hhiissttóórriiccaa ddee llaa cciiuuddaadd,, ppeerroo eenn ssíímmiissmmoo nnoo eess uunnaa iinnvveessttiiggaacciióónn hhiissttóórriiccaa: tratará de entender las"lógicas" de las actuaciones anteriores, en lo que Joan Busquetdenomina "los planes implícitos" para extraer conclusiones endimensión propositiva, hacia adelante.

• Y siendo capaz de articular medidas operativas de órdenesdiversos. Aceptando su complejidad, eell PPllaann EEssppeecciiaall aavvaannzzaapprrooppuueessttaass ccoonnccrreettaass yy aabbrree uunn pprroocceessoo ddee mmeejjoorraa eenn llaa cciiuuddaaddeexxiisstteennttee aa ppaarrttiirr ddee ttrreess nniivveelleess oo áámmbbiittooss que se describen acontinuación.

El Plan Especial se articula en tres ámbitos de distinto contenidoa partir de la experiencia disciplinar del urbanismo comentado en lospuntos anteriores. En efecto, para conseguir una coherencia entre losdatos críticos de los análisis urbanísticos sobre El Puerto de Santa Maríay las propuestas de mejora de la situación existente; también entre lasdistintas escalas de actuación contenidas en el Plan -desde losproyectos públicos a las actuaciones privadas inducidas- el PEPRICHyEde El Puerto de Santa María postula tres dimensiones complementarias:

• LLaa mmeejjoorraa ffuunncciioonnaall. Los contenidos funcionales incluyen elfortalecimiento de la actividad económica, la racionalización deltráfico y acceso con especial atención al estacionamiento y larevitalización de la residencia permanente. Son aspectos en losque el PEPRICHyE tiene a veces más el valor de sugerencia quede propuesta, pero en los que se apoya la revitalización internade las funciones básicas del Conjunto Histórico.

• LLaa eessttééttiiccaa yy ccoommppoossiittiivvaa. Los contenidos estéticos y compositivosse refieren a la puesta en valor del patrimonio monumental, a larecualificación de los espacios públicos y a la trama residencialcivil. La clasificación del patrimonio, el establecimiento de las

Actuaciones Específicas de Revitalización, la definición de laordenanza y mejora de espacios libres son las medidasinstrumentales.

• LLaa ddee iinnvveerrssiióónn oo rreeddiissttrriibbuucciióónn. La componente redistribuidorapasa por la propuesta de una serie de acciones de inversiónpública y/o privada que pueden dinamizar las propuestas delPEPRICHyE.


8





9

2.1. GESTIÓN DEL PATRIMONIO, FOMENTO DEL DESARROLLO Y VISIÓNESTRATÉGICA DEL CONJUNTO HISTÓRICO


2.3. UN PLAN CAPAZ DE ARTICULAR LA MEMORIA Y EL PROPÓSITO DE CIUDAD



2. LO PROPIO DEL PLAN. CRITERIOS Y BASES CONCEPTUALES.APROBACIÓN INICIAL



Toda intervención municipal en el Conjunto Histórico deberesponder a un objetivo, a una estrategia previa. De lo contrario seconvierten en actuaciones aisladas y puntuales que no tienen más valorque los resultados directos e inmediatos de cada una de ellas. Sinembargo, si cada una de las intervenciones responden a unplanteamiento global y único, producirán a su vez efectos indirectos ymultiplicadores. De esta forma se hace imprescindible dotarse de uninstrumento adecuado en el que se plasmen los principios de la políticamunicipal en materia de Conjunto Histórico, se establezcan losobjetivos, se formulen las propuestas concretas y se describan losmedios y plazos para conseguirlo.

Este instrumento de política municipal en el Conjunto Históricono es otro que el planeamiento urbanístico. El Plan debe ser elinstrumento que dé sentido a todas las intervenciones, públicas yprivadas en el Conjunto Histórico. El por qué de esta decisión estababasado en la consideración de que el funcionamiento del ConjuntoHistórico tiene que responder como el resto de las zonas de la ciudad,a las necesidades actuales de los ciudadanos, que lo que protege laley es al conjunto en cuanto a tal y no a la suma de sus elementos oedificios individualmente, y a la idea de que el Conjunto Histórico noes sino otra parte más de la ciudad, que no es insensible a lasdecisiones que se tomen sobre el resto de zonas y a la inversa.

Como hemos indicado con anterioridad el instrumento deplaneamiento elegido en su momento fue un Plan Especial deProtección y Reforma Interior, cuya propia denominación contribuye adefinir el objeto del Plan Especial en torno a tres conceptos principales:

• La protección del patrimonio urbano, definida comoconservación de un área urbana con particular significaciónhistórica y cultural.

• La ordenación del área y de sus relaciones con el contextourbano, estableciendo el plan maestro de su desarrollo futuro, ylas normas que regularán la edificación y los usos del suelo.

• La mejora del área, concebida como la creación activa de lascondiciones para la mejor calidad de vida de su población,permanente y flotante, y para la mayor productividad ycompetitividad de las actividades allí localizadas.

El presente Plan, en síntesis, pretende crear las bases técnicas einstitucionales para un ciclo de gestión urbana capaz de proteger,ordenar y mejorar su área de actuación, permitiendo la regeneracióndel Conjunto Histórico y Entorno.

De igual forma se hace necesario explicitar las basesconceptuales con que se aborda su redacción, y que son claves parala elaboración de un Plan Especial de Protección y Reforma Interior ala vez valioso y viable. Las bases conceptuales en las que se apoya laredacción del presente Plan son las siguientes:

LO PROPIO DEL PLAN. CRITERIOS Y BASES CONCEPTUALES.

11




La conservación de las poblaciones o áreas urbanas históricassólo puede ser eficaz si se integra en una política coherente dedesarrollo económico y social, y si es tomada en consideración en elplaneamiento territorial y urbanístico a todos los niveles. Sobre esteprincipio se fundamenta toda la estrategia de conservación de loscontextos históricos y urbanos de los programas promovidos por laComisión Europea.

Este enfoque integrador, asumido como premisa central deltrabajo, se debe reflejar tanto en el diagnóstico como en laelaboración de las propuestas, sobre la base de:

• EEll eessttuuddiioo ddee llaa eessttrruuccttuurraa yy eell tteejjiiddoo uurrbbaannoo ssee ccoommpplleemmeennttaa ccoonnuunn rreeccoonnoocciimmiieennttoo ddee llooss pprriinncciippaalleess rraassggooss ddee llaa ppoobbllaacciióónnresidente y de las actividades sociales y económicas presentes enel área.

• Se analizan llooss rroolleess qquuee ccuummppllee eell CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccaa eenn llaacciiuuddaadd, en términos económicos, sociales, culturales, y lastendencias de cambio asociadas a la reestructuración urbana encurso.

• Se formulan hipótesis acerca de llooss ppoossiibblleess rroolleess ffuuttuurrooss delárea, y se promueve la adopción de una visión del futurodeseable y posible a mediano y largo plazo.

• Las propuestas urbanísticas del Plan Especial se complementancon iiddeeaass aacceerrccaa ddee ppoollííttiiccaass ccoonnccuurrrreenntteess de vivienda,desarrollo social y promoción económica para el área.

• Una visión estratégica de la ciudad permitirá articular lasapuestas locales con los desafíos más amplios de El Puerto deSanta María en el inicio del nuevo siglo. Se presta eessppeecciiaallaatteenncciióónn aa llooss vvíínnccuullooss ccoonn llaass eessttrraatteeggiiaass uurrbbaannaass ggeenneerraalleess qquueessee ccoonnccrreetteenn eenn eell NNuueevvoo PPllaann GGeenneerraall, y con las operaciones encurso en el entorno de la Bahía de Cádiz.


13

2.1. GESTIÓN DEL PATRIMONIO, FOMENTO DEL DESARROLLO Y VISIÓN ESTRATÉGICA DEL CONJUNTO HISTÓRICO




La formulación del Plan Especial como figura de ordenación,atendiendo a la experiencia nacional e internacional de referencia,habilita a un enfoque integrador y estratégico del urbanismo en elConjunto Histórico y su entorno inmediato. El Plan Especial es unafigura que permite articular la normativa, los programas de inversión ylos grandes proyectos en un marco estratégico común. Enconsecuencia, las propuestas del Plan Especial combinan tresabordajes:

• UUrrbbaanniissmmoo ddee oorrddeennaacciióónn (inventario patrimonial ycatalogación, normativas de uso, y de edificación).

• UUrrbbaanniissmmoo ddee ccaalliiffiiccaacciióónn, mediante la coordinación ypriorización de las acciones sectoriales (programas de acciónsobre los sistemas generales, el espacio público y privado,programas de incentivos para la rehabilitación y restauración).

• UUrrbbaanniissmmoo ddee eessttrruuccttuurraacciióónn, mediante operaciones integradas,generalmente de mediano y pequeño tamaño, sitios con valorestratégico.

Ciertamente, el Plan Especial no controla todos los resortes odimensiones necesarios para una estrategia integral de desarrollourbano. Gran parte de los problemas de la ciudad histórica estáncondicionados, en su posible solución, a la orientación de políticasmás generales, y a la iniciativa de actores privados. Frente a estalimitación, sin embargo, afirmamos que el Plan Especial puede operarcomo el rreeffeerreennttee ppaarraa llaa ccoooorrddiinnaacciióónn ddee aaccttoorreess ppúúbblliiccooss yy pprriivvaaddooss,que se adhieran a sus objetivos y estrategias.


15





El desafío de la actuación urbanística en los centros históricos esarticular creativamente la memoria, la protección y puesta en valor delpatrimonio, con la innovación que se apoya en nuevos usos,apropiaciones sociales y significados, capaces de mantener viva a laciudad.

En este sentido, eell PPllaann EEssppeecciiaall eess uunnaa ooccaassiióónn aapprrooppiiaaddaa ppaarraaeessttaabblleecceerr eessttee ddiiáállooggoo eennttrree mmeemmoorriiaa ee iinnnnoovvaacciióónn. El Plan Especialpropone el abordaje simultáneo y coordinado de un patrimoniourbano a proteger y valorizar, y unas áreas de oportunidad para latransformación (concretado en proyectos e intervenciones de diversaescala).

El Plan Especial quiere aportar para este diálogo un trabajoreflexivo, libre de dogmatismo, y oorriieennttaaddoo aa llaa bbúússqquueeddaa ddeessoolluucciioonneess qquuee ffaavvoorreezzccaann llaa ccaalliiddaadd uurrbbaannaa eenn ssuuss mmúúllttiipplleess aassppeeccttooss,incluyendo la habitabilidad, la sostenibilidad socioeconómica, lacalidad del diseño, la armonía de las actividades, de los significados yla diversidad sociocultural. En definitiva, una urbanidadcontemporánea con raíces en el pasado y con apuestas hacia el futuro.


17

2.3. UN PLAN CAPAZ DE ARTICULAR LA MEMORIA Y EL PROPÓSITO DE CIUDAD




Concebimos el Plan Especial como iinnssttrruummeennttoo ddee uunn uurrbbaanniissmmoooorriieennttaaddoo aa llaa ggeessttiióónn. Este Plan Especial tiene el desafío de aplicar, enpropuestas concretas, la innovación técnica e institucional contenidaen el nuevo modelo de gestión que anuncia el Nuevo Plan General;hhaabbiilliittaannddoo pprroocceessooss ddee ccoonnsseerrvvaacciióónn aaccttiivvaa yy rreennoovvaacciióónn, mediantedistintas formas de relación entre iniciativa pública y privada. Enconjunto, conforman un instrumental que permite pensar el PlanEspecial como algo más que un plan ordenador, de forma de abarcartambién acciones urbanas de calificación y operaciones integradasestratégicas


19





Cualquier planeamiento urbanístico en la actualidad debe estaratento a las visiones de distintos actores urbanos, públicos y privados.LLaa pprrooppuueessttaa qquuiieerree sseerr ccoohheerreennttee ccoonn llaass vviissiioonneess mmááss aaccttuuaalleess ddeellppllaanneeaammiieennttoo, que lo conciben como una verdadera accióncomunicativa, y un esfuerzo de articulación de visiones parciales entorno a una propuesta globalizadora y orientada al mediano y largoplazo.

Siendo el Conjunto Histórico un espacio urbano tanpolifuncional y multiclasista, y también, fragmentado y conflictivo, eellPPllaann EEssppeecciiaall aassuummee eell ddeessaaffííoo ddee aarrmmoonniizzaarr llooss ddiissttiinnttooss aappoorrtteess eennuunnaa ssíínntteessiiss ccoohheerreennttee,, vviiaabbllee,, yy ppootteennttee eenn ssuuss iiddeeaass. Más que articulardemandas para el corto plazo, se trata de crear con los actores unaimagen compartida acerca del futuro deseable para el ConjuntoHistórico, y acerca de las estrategias urbanísticas para contribuir alograrlo.


21






22



SÍNTESIS DE LA PROPUESTA



23





3.5. GESTIÓN

3. OBJETIVOS Y PROPUESTAS DEL PLAN.APROBACIÓN INICIAL



De conformidad con lo previsto en el artículo 20.1 yconcordantes a la Ley 16/1985, de 25 de junio, de PatrimonioHistórico Español, la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, PatrimonioHistórico de Andalucía, y de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, deOrdenación Urbanística de Andalucía, eell pprreesseennttee PPllaann EEssppeecciiaall deProtección y de Reforma Interior del Conjunto Histórico ( DeclaradoBien de Interés Cultural, en la Categoría de Conjunto, por Real Decreto3038/1980, de 4 de diciembre) y Entorno de El Puerto de Santa María-PEPRICHyE-PSM-, ttiieennee ppoorr oobbjjeettoo rreegguullaarr eenn eell mmiissmmoo ttooddaa llaaaaccttiivviiddaadd uurrbbaannííssttiiccaa qquuee ssee ddeessaarrrroollllee,, yyaa sseeaa ddee iinniicciiaattiivvaa ppúúbblliiccaa oopprriivvaaddaa,, ddee mmaanneerraa qquuee ssee ggaarraannttiiccee llaa pprreesseerrvvaacciióónn,, mmeejjoorraa eeiinnccrreemmeennttoo ddee llooss vvaalloorreess ddee llaa cciiuuddaadd hhiissttóórriiccaa yy ssuu eennttoorrnnooiinnmmeeddiiaattoo,, aassíí ccoommoo pprroommoovveerr uunnaa mmeejjoorraa ggeenneerraall ddeell áárreeaa,,ccoommppaattiibbiilliizzaannddoo llaa pprreesseerrvvaacciióónn ddee llooss vvaalloorreess ddeell tteejjiiddoo uurrbbaannooeexxiisstteennttee ccoonn uunn ddeessaarrrroolllloo ssuusstteennttaabbllee ddeell mmiissmmoo eenn bbaassee aa lloossssiigguuiieenntteess ccrriitteerriiooss ddee aaccttuuaacciióónn::

a. LLaa pprrootteecccciióónn ddeell ppaattrriimmoonniioo uurrbbaannoo, definida comoconservación de un área urbana con particular significaciónhistórica y cultural, en tanto es el núcleo fundacional de laciudad, el origen de El Puerto de Santa María.

b. LLaa oorrddeennaacciióónn ddeell áárreeaa yy ddee ssuuss rreellaacciioonneess ccoonn eell ccoonntteexxttoouurrbbaannoo, estableciendo las condiciones de su desarrollo futuro, ylas normas que regularán la edificación y los usos del suelo.

c. LLaa mmeejjoorraa ddeell áárreeaa,, ccoonncceebbiiddaa ccoommoo llaa ccrreeaacciióónn aaccttiivvaa ddee llaassccoonnddiicciioonneess ppaarraa llaa mmeejjoorr ccaalliiddaadd ddee vviiddaa ddee ssuu ppoobbllaacciióónn,permanente y flotante, y para la mayor productividad ycompetitividad de las actividades allí localizadas.

Es necesario destacar la particularidad del área urbana que esobjeto y sujeto del presente Plan Especial. El ámbito coincidesensiblemente con la ciudad construida fundamentalmente en los siglosXVII y XVIII y las ampliaciones bodegueras del siglo XIX, cuyo interés noprocede sólo de la existencia de una serie de edificios notables, sino alvalor del conjunto que resulta de la suma de un caserío armónicosobre una trama viaria tradicional junto con unos importantes valorespaisajísticos. Se trata del núcleo fundacional de la ciudad y su primeraexpansión, asiento a la vez del mayor capital patrimonial y valorsimbólico en relación con la identidad local y de la principalcentralidad institucional y cívica del municipio. En consecuencia, seafirma que eell oobbjjeettiivvoo ddee uunnaa vvaalloorraacciióónn yy ddeessaarrrroolllloo uurrbbaannoossuusstteennttaabbllee ddeell áárreeaa,, eess oo ddeebbeerrííaa sseerr uunnaa ccuueessttiióónn pprriinncciippaall ddee llaaaaggeennddaa mmuunniicciippaall yy aauuttoonnóómmiiccaa. Aquí están en juego, a la vez, lagestión del patrimonio que hace a la construcción de la identidad

local, y la gestión de los factores contemporáneos que hacen a laproyección exterior de El Puerto de Santa María y a la competitividaddel municipio en un entorno globalizado. Por lo tanto, la apuesta afavor de la regeneración del área, se orienta, simultáneamente, a lamejora de la calidad de vida de su población, al rescate de los bienescolectivos asociados al patrimonio urbano y arquitectónico, y a laafirmación de El Puerto de Santa María como parte fundamental deldesarrollo turístico de la provincia de Cádiz.

A continuación se establecen los criterios, objetivos y propuestasque se establecen en el Plan Especial en relación con los temasidentificados como claves.

OBJETIVOS Y PROPUESTAS DEL PLAN.

25




OOBBJJEETTIIVVOOSS::

Actualmente, el patrimonio urbano y arquitectónico del ámbitodel presente Plan Especial del Conjunto Histórico y Entorno sólo estáparcialmente incorporado en la calidad urbana tal como ésta espercibida por la población. Una parte importante de este patrimoniono está social y económicamente valorado. EEll ddeessaaffííoo ddeell PPllaann EEssppeecciiaalleess hhaacceerr ccooiinncciiddiirr llaa vvaalloorraacciióónn pprrooggrreessiivvaa ddeell ppaattrriimmoonniioo ccoonn eellaauummeennttoo ddee llaa ccaalliiddaadd uurrbbaannaa ddeell áárreeaa aaccoorrddee ccoonn llaass nnuueevvaasseexxiiggeenncciiaass ddee llaa ssoocciieeddaadd yy llaa eeccoonnoommííaa..

En cuanto a las nuevas exigencias de calidad urbana, éstassurgen a la vez de cambios en los valores y conductas sociales, y de lareestructuración económica. La población demanda nuevas calidadesde hábitat que hacen énfasis en los factores de seguridad, calidadambiental, privacidad, redes de servicios, accesibilidad económica. Setrata de lograr que la riqueza patrimonial del área se integreplenamente en una estrategia de calidad urbana para el ConjuntoHistórico y Entorno. De esta forma la calidad urbana del área, ademásde responder a las nuevas exigencias, podrá integrar el patrimoniocomo imagen de marca intransferible.

PPRROOPPUUEESSTTAASS::

11.. CCoonnffeecccciióónn ddeell CCaattáállooggoo ddee BBiieenneess PPrrootteeggiiddooss ccoonn eell ggrraaddoo ddeerriiggoorr aaddeeccuuaaddoo..

Para ello se realiza la catalogación separada de gruposhomogéneos de elementos, la concreción tipificada de losvalores a proteger y la valoración pormenorizada de cada unode los tipos de valores.

El documento del Catálogo del presente Plan Especial alcanzauna relevancia especial, dado que hasta la fecha el ConjuntoHistórico de El Puerto de Santa María carecía de Catálogo deProtección, únicamente existía una relación de edificios yelementos de interés. Por tanto, el Catálogo del PEPRICHyE-PSMse configura como el único instrumento con el que elAyuntamiento cuenta para poder realizar una política deprotección de su patrimonio edificado tradicional. Pero estapolítica de protección quiere integrarse en la política urbanadefinida en el resto del Plan. En este sentido el Plan adquiere lacondición de eelleemmeennttoo iinntteeggrraaddoorr ddee ttooddooss llooss vvaalloorreess eennpprreesseenncciiaa,, qquuee aall ttiieemmppoo qquuee ppeerrmmiittee pprrootteeggeerr eell lleeggaaddoohhiissttóórriiccoo pprreesseennttee eenn llaa cciiuuddaadd y que es valioso en tanto que

conforma las señas de identidad de la propia ciudad, posibilitaque pueda ser disfrutado por sus moradores y favorece la fluidezde los tejidos socioeconómicos.

Los bienes protegidos pertenecen a diferentes niveles según elinterés que poseen dentro del Conjunto Histórico y Entorno, porsu valor artístico, arquitectónico, urbanístico, histórico y social, ypor su estado de conservación, lo que implica que se sometan asus correspondientes normativas y limitación de actuaciones.También, en el Catálogo se han identificado en esta línea deactuación aquellas fincas que encontrándose en ruinas o muymal estado, presentan valores históricos, artísticos ypatrimoniales que sería preciso conservar y poner en valor antela más que probable pérdida si no se actúa en breve tiempo.

LLooss nniivveelleess ddee pprrootteecccciióónn eessttaabblleecciiddooss ssoonn:

a. NNiivveell ((11)), que comprende los edificios de singularrelevancia local, autonómica y/o nacional declarados oincoados Bienes de Interés Cultural. Se trata de un total de4 inmuebles.

b. NNiivveell ((22)), que se corresponde con aquellos inmuebles, dediferentes tipología, de un singular y elevado interésarquitectónico, merecedores de protección integral poralbergar relevantes valores de carácter histórico, derepresentación de un periodo, por su escasez y rareza enla actualidad, o por sus valores constructivos yvolumétricos, etnológicos, ambientales y estéticos. Son untotal de 28 inmuebles

c. NNiivveell ((33)), que es el asignado a aquellos edificios oelementos con valor arquitectónico, que sin alcanzar elgrado monumental o artístico singular de losanteriormente calificados con los niveles (1) y (2) deprotección, sin embargo por sus característicasarquitectónicas, formales o su significación en la evoluciónhistórica del Puerto de Santa María deben ser objeto deuna protección global. Se incluyen en este nivel un total de210 inmuebles.

d. NNiivveell ((44)), que comprende aquellos inmuebles, en sumayoría viviendas, que a pesar de no contar con losespeciales valores arquitectónicos, monumentales oartísticos, poseen elementos de interés relacionados con latipología, composición, sistema constructivo u ornamental


27






28



NIVELES DE PROTECCIÓN Y ESPACIOS PÚBLICOS PROTEGIDOS


significativos de los inmuebles tradicionales del municipio,al tiempo que articulan la trama urbana, y contribuyen ala configuración del paisaje urbano y ambiental en laciudad histórica. Son un total de 335 inmuebles.

e. NNiivveell ((55)), que comprende aquellos elementos singularesde diversa naturaleza, normalmente incorporados alespacio público, que resultan de interés para elmantenimiento de la peculiar imagen del ConjuntoHistórico y Entorno. No se incorporan a este Nivel (5)aquellos elementos que forman parte de la edificación deun inmueble protegido en los cuatro niveles anteriores, yaque en dicho caso la protección del inmueble alcanzatambién a estos posibles elementos. Son 4 elementos.

EEll aallccaannccee ddee llaa pprrootteecccciióónn yy llooss eelleemmeennttooss qquuee ddeebbeennpprrootteeggeerrssee eenn ccaaddaa iinnmmuueebbllee ssee eessppeecciiffiiccaa eenn llaass ffiicchhaass ddeeccaattaallooggaacciióónn ddee ccaaddaa eeddiiffiicciioo, definiéndose en ellas lossiguientes niveles básicos:

• El edificio en todo su conjunto y, por tanto, sólo sepermiten obras de conservación y mantenimiento,consolidación, acondicionamiento y restauración.

• Fachadas y elementos característicos de las mismas, quepuede protegerse entendida como piel, lo que supone elmantenimiento de la fábrica original con los refuerzos yconsolidaciones precisas, o asociando la primera crujía.

• Composición interior a nivel espacial y estructural. Tienecomo objetivo el mantenimiento de la tipología existente,en especial la relación entre sus elementos mássignificativos (accesos, patios, escaleras, disposición decrujías, etc.).

• Patios y elementos singulares de los mismos.

• Volumetría del conjunto.

• Tipo de cubierta.

Igualmente ssee iinncclluuyyeenn eenn eell CCaattáállooggoo aaqquueellllooss eessppaacciioossppúúbblliiccooss qquuee ppoorr ssuuss vvaalloorreess ppaattrriimmoonniiaalleess ssee ccoonnssiiddeerraannssuusscceeppttiibblleess ddee pprrootteecccciióónn eessppeecciiaall dentro del ámbito delPEPRICHyE-PSM, y ello por sus singulares cualidades urbanas,desde el punto de vista paisajístico, morfológico, etnológico y

arquitectónico; o ser espacios donde el ambiente urbano separticulariza de forma especial ante la presencia dedeterminados inmuebles o actividades, que en relación con elespacio público en general, producen una especial sintonía, deinteresantes valores patrimoniales. SSoonn 44 áámmbbiittooss eessppaacciiaalleess:

•• ÁÁmmbbiittoo 11.. EEssppaacciiooss ppúúbblliiccooss eennttoorrnnoo aa llaa RRiibbeerraa ddeell RRííoo

Secuencia espacial conformada por los siguientes lossiguientes viales y zonas verdes

- Calles Micaela Aramburu de Mora, Ribera delMarisco,( tramo comprendido entre la Plaza de lasGaleras Reales y la Plaza del Pescador), del Sol,Jesús de los Milagros, Ribera del Río, Pozos Dulces,(tramo paralelo al Parque Calderón), de lasComedias, Juan de la Cosa, Misericordia, deFernán Caballero, (tramo comprendido entre laPlaza del Polvorista y la Calle de Jesús Nazareno),Venencia, de la Palma, (tramo comprendido entre lacalle Virgen de los Milagros y la Calle de las Cañas),Federico Rubio, (tramo comprendido entre la Callede Juan de la Cosa y la Calle Micaela de Aramburude Mora), Bajada del Castillo, Alquiladores, (tramocomprendido desde la Calle Misericordia y la CalleJesús de los Milagros), Palacios, (tramocomprendido entre la Calle Misericordia y la CalleMicaela Aramburu de Mora), Luna,( tramocomprendido entre la Calle Misericordia y la Plazade la Cárcel), Curva, (tramo comprendido entre laPlaza de la Herrería y la Plaza de la Cárcel), Javierde Burgos,( tramo comprendido entre la CalleRibera del Río y Calle Ribera del Marisco) y PuertoEscondido, (tramo comprendido entre la CalleRibera del Río y Calle Ribera del Marisco).

- Plazas del Polvorista, de Alfonso X "El Sabio", deCristóbal Colón, de las Galeras Reales, de laHerrería, de la Cárcel, del Pescador y ParqueCalderón.


29Ámbito 1. Espacios públicos entorno a la Ribera del Río




•• ÁÁmmbbiittoo 22.. EEssppaacciiooss ppúúbblliiccooss eennttoorrnnoo aa llaa IIgglleessiiaa PPrriioorraall..

Enclave espacial conformado por los siguientes lossiguientes viales y zonas verdes

- Calles Santa María, (tramo comprendido dentro delentorno BIC ), del Pagador ( tramo comprendidoentre la Calle Santo Domingo y la Plaza de España),Doctor Muñoz Seca (tramo comprendido entre laPlaza de España y la Calle del Ganado), de SantaLucía (tramo comprendido entre la Calle Durango yla Plaza de España), Postigo, (tramo comprendidodentro del entorno BIC ), San Sebastián, Luna( tramocomprendido entre la Calle Placilla y la Plaza deJuan Gavala y de San Juan( tramo comprendidoentre la Calle de la Zarza y la Plaza de JuanGavala).

- Plazas de España, Juan Gavala y Postigos( AER-10).

•• ÁÁmmbbiittoo 33.. EEssppaacciiooss lliibbrreess ppúúbblliiccooss eennttoorrnnoo PPaallaacciioo ddeeVViillllaarreeaall yy PPuurruulllleennaa..

Enclave espacial conformado por los siguientes lossiguientes viales y zonas verdes

- Calles de las Cruces (tramo comprendido entre laPlaza del Ave María y la Calle Durango), ÁngelDecarrete, San Francisco (tramo comprendido entrela Plaza del Ave María y la delimitación del entornoBIC), de Federico Rubio (tramo comprendido entrela Calle de las Cruces y la Calle Dionisio Pérez).

- Plazas del Ave María y Plaza de Purullena (AER-14).

•• ÁÁmmbbiittoo 44.. EEssppaacciioo ppúúbblliiccoo PPaasseeoo ddee llaa VViiccttoorriiaa

Enclave espacial, conformado por el Espacio LibrePúblico, Paseo de la Victoria y delimitado por la Avenidade la Estación, Avenida Fray Bernal Boyl y el instituto PedroMuñoz Seca.

Este ámbito se completa con una actuación puntualprevista en la Revisión del Plan General , que incidirá enla definitiva configuración de este espacio. Entre suscriterios y objetivos, se encuentran, incrementar lacapacidad ambiental del área mediante la ampliación del

Paseo de la Victoria, aportar a la ciudad un nuevo espaciopúblico estratégico que garantice la contemplación delConjunto Histórico y reconducir el tráfico rodado(reduciendo la herida provocada por el trazado de laantigua carretera nacional a su paso por este ámbito de laciudad).

22.. RReeqquueerriimmiieennttoo ddee uunn cceerrttiiffiiccaaddoo ddee sseegguurriiddaadd eenn eeddiiffiicciioossccaattaallooggaaddooss..

A fin de asegurar su mantenimiento, llooss eeddiiffiicciiooss ccaattaallooggaaddoossddeebbeerráánn ddiissppoonneerr,, eenn eell ppllaazzoo ddee ttrreess aaññooss,, ddee uunn cceerrttiiffiiccaaddoo ddeesseegguurriiddaadd eenn eell qquuee ssee aaccrreeddiittee eell eessttaaddoo ddee ccoonnsseerrvvaacciióónn yy ddeesseegguurriiddaadd de los elementos exteriores de los edificios que den ala vía pública o puedan afectar a terceros, y que deberárenovarse cada diez años. EEnn llooss bbiieenneess ccaattaallooggaaddooss ccoonn NNiivveell((11)) yy NNiivveell ((22)) eell ppllaazzoo ppaarraa llaa oobbtteenncciióónn ddeell cceerrttiiffiiccaaddoo eessttaabblleecceeeenn ddiieecciioocchhoo mmeesseess. Si, como consecuencia del certificado, esnecesario realizar obras de conservación y seguridad, lospropietarios deberán llevarlas a cabo en los plazos establecidosen el propio certificado, pudiendo solicitar las ayudas que a esteefecto apruebe el Ayuntamiento o cualquier otra Administración.

En caso de incumplimiento se incoará el procedimiento deejecución subsidiaria de acuerdo con lo establecido en elReglamento de Disciplina Urbanística y en el Reglamento deObras, Actividades y Servicios de los entes locales. Todo estoindependientemente del procedimiento sancionador que sepueda incoar de acuerdo con la normativa urbanística vigente.

33.. PPrrootteecccciióónn aarrqquueeoollóóggiiccaa..

En el ámbito del Conjunto Histórico y Entorno se han idosuperponiendo diversas culturas que han ido dejando restoshistóricos cuyo valor arqueológico es incuestionable. Por ello, lasintervenciones en el Conjunto Histórico no están exentas de unacierta presunción de interés arqueológico.

En el Plan Especial se define como Patrimonio Arqueológico, losbienes muebles o inmuebles de carácter histórico, susceptiblesde ser estudiados con metodología arqueológica, hayan sido ono extraídos y tanto si se encuentran en la superficie, como en elsubsuelo. Forman parte, así mismo de este Patrimonio loselementos geológicos y paleontológicos relacionados con lahistoria del hombre y sus orígenes y antecedentes. Enconsecuencia, y a los efectos del presente Plan Especial, elPatrimonio Arqueológico queda integrado por:


30

Ámbito 2. Espacios públicos entorno a la Iglesia Prioral.

Ámbito 4. Espacio público Paseo de la Victoria

Ámbito 3. Espacios libres públicos entorno Palacio de Villareal y Purullena.




a. PPaattrriimmoonniioo AArrqquueeoollóóggiiccoo SSuubbyyaacceennttee: constituido por losdepósitos arqueológicos, los bienes muebles en elloscontenidos, y las estructuras constructivas o de otrocarácter asociadas a aquéllos bajo cota de superficie. Parala protección del Patrimonio Arqueológico Subyacente seestablecen tres categorías de protección en función de lapresunta mayor o menor riqueza o conocimientoarqueológico:

- GGrraaddoo ((II)). Supone la aplicación de un nivel absolutode protección, basándose en la mayor necesidad deinvestigación y documentación, fundamentada enuna presunta alta riqueza arqueológica. Son áreascauteladas con el Grado (I) las delimitadas en elPlano de Ordenación O.11. ProtecciónArqueológica, que se corresponde con todas lasparcelas incluidas en el Catálogo en los niveles (1) y(2).

- GGrraaddoo ((IIII)). En este nivel se requiere documentarsuficientemente las unidades estratigráficasconstruidas y/o deposicionales para la verificaciónde su valor patrimonial en relación con el destinourbanístico de los terrenos. Las áreas cauteladas conel Grado (II) son las delimitadas en el Plano deOrdenación O.11. Protección Arqueológica, y queafectará a todo el suelo, público y privado, incluidoen dicha área.

- GGrraaddoo ((IIIIII)). Se aplicará en aquellas zonas con dudassobre la localización de restos previsibles ohipotéticos e interese, cuando menos, obtener unasecuencia arqueológica o geomorfológica quecontribuya a recomponer la evolución histórico-urbanística de la zona. El área cautelada con elGrado (III) es la delimitada en el Plano deOrdenación O.11. Protección Arqueológica, y que,como en el caso anterior, afecta a todo el suelo,público y privado, incluido en dicha área.

b. PPaattrriimmoonniioo AArrqquueeoollóóggiiccoo EEmmeerrggeennttee: formado poraquellos bienes inmuebles situados sobre cota desuperficie, susceptibles de ser estudiados con metodologíaarqueológica, sea cual fuere su estado de conservación.En lo que se refiere al Patrimonio Arqueológico Emergente,el Plan Especial considera proteger el localizado en losinmuebles incluidos en el Catálogo en los niveles (1) y (2).

En función del grado de intervención y tipo de obra arealizar sobre el inmueble protegido, los siguientes clasesde protección:

- CCllaassee ((AA)). Se aplicará cuando el nivel y tipo de obraalcance al edificio de forma integral y en suconjunto. Por tanto, la intervención arqueológicaperseguirá el mismo fin, orientándose hacia laconstatación de los eventos constructivos delinmueble mediante el análisis estratigráfico de losparamentos y la tipología edilicia.

- CCllaassee ((BB)). Con exclusión del anterior, la aplicaciónde este grado dependerá del nivel y tipo de obra,que condicionará el alcance de la intervenciónarqueológica, asegurando como mínimo el análisisde la tipología edilicia mediante la documentaciónde los elementos constructivos (aparejos, vanos,cubiertas, solerías, acabados, añadidos,...) y losespacios que conforman.

Igualmente, el Plan Especial cautela en los espacios públicostoda obra de urbanización que suponga una alteración enprofundidad del subsuelo, es decir, nuevas aperturas de zanjaspara redes de infraestructuras o una mayor profundidad de lasexistentes.

El Plan Especial también establece los criterios de conservación ydifusión del Patrimonio Arqueológico, entendiendo porestructuras conservables aquéllas cuya naturaleza presenteinterés histórico por su relevancia para el conocimiento derasgos de una etapa histórica en sentido general o local. Deentre ellas, el Plan Especial considerara estructuras integrablesaquellas que presenten carácter unitario con elementosreconocibles o un buen estado de conservación general,independientemente de que se desarrollen parcial o totalmenteen la parcela objeto de intervención.

44.. EEll ppaaiissaajjee uurrbbaannoo,, uunn ddeerreecchhoo ccoolleeccttiivvoo..

El paisaje urbano es un valor ambiental, protegiblejurídicamente, constituido por un conjunto de elementosnaturales o culturales, públicos o privados, temporales opermanentes, de carácter sensorial, que configuran unadeterminada imagen de ciudad. El paisaje urbano, comoelemento ambiental digno de protección, responde a laconciencia cultural, estética y de seguridad de los habitantes de


31





32



PROTECCIÓN ARQUEOLÓGICA


la ciudad en cada momento histórico. Por ello, eell ppaaiissaajjee uurrbbaannooeess uunnoo ddee llooss eelleemmeennttooss ddeell mmeeddiioo aammbbiieennttee uurrbbaannoo qquuee eenn uunnCCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo ddee llaass ccaarraacctteerrííssttiiccaass ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaaMMaarrííaa rreeqquuiieerree sseerr pprrootteeggiiddoo para poder garantizar a todos loshabitantes de la ciudad una adecuada calidad de vida.

Desde la perspectiva de los derechos de los ciudadanos, se handiferenciado tres niveles en el despliegue material del conceptode paisaje urbano: a) el derecho colectivo de los ciudadanos alpaisaje urbano heredado de las generaciones precedentes comouno de los elementos del medio ambiente urbano (artículo 45.1CE); b) el derecho individual de las personas que se encuentranen una situación muy concreta respecto al paisaje urbano; c) elderecho individual que, sólo por razones de interés público,surge en los contados supuestos de apertura expresa, medianteun acto administrativo general, a un disfrute excepcional delpaisaje. La regulación establecida en el Plan Especial toma enconsideración estos tres niveles y cada uno de ellos despliega sueficacia como una manifestación diferenciada del derecho aldisfrute del paisaje urbano, en perfecto equilibrio entre ellos,rreegguullaannddoo eell ddeerreecchhoo ccoolleeccttiivvoo ddee llooss cciiuuddaaddaannooss aa ddiissffrruuttaarr ddeeuunn ppaaiissaajjee uurrbbaannoo aarrmmóónniiccoo,, aassíí ccoommoo eell ddeerreecchhoo iinnddiivviidduuaall aauuttiilliizzaarrlloo eenn ssuu iinntteerrééss ssiieemmpprree qquuee llaa iinntteennssiiddaadd ddee eessttaauuttiilliizzaacciióónn nnoo rroommppaa llaa aarrmmoonnííaa o desfigure las perspectivas delos conjuntos urbanos que integran la ciudad, sobre todo, en susaspectos histórico-artísticos típicos y tradicionales.

55.. FFoommeennttoo aa llaa iinntteerrvveenncciióónn pprriivvaaddaa vvoolluunnttaarriiaa..

Para garantizar que los deberes de protección y conservación delPatrimonio Histórico sean respetados y cumplidos por losciudadanos no basta con la amenaza de la sanción disciplinaria,es preciso que los ciudadanos asuman interiormente los valorespatrimoniales. Esta asunción voluntaria puede conseguirse conpolíticas educativas, pero desgraciadamente no son suficientes.En coherencia con ello y con los objetivos de protección queinspiran al presente Plan Especial, el Ayuntamiento fomentará arehabilitación de los inmuebles incluidos dentro de su ámbito deaplicación, mediante el otorgamiento de ayudas y la prestaciónde la asistencia técnica y jurídica necesaria. Dichas ayudas seregularán en una Ordenanza municipal específica y podránarticularse con las que puedan obtenerse en aplicación de lalegislación estatal y autonómica vigente en la materia.

LLaass aayyuuddaass ppooddrráánn sseerr eeccoonnóómmiiccaass oo ddee oottrroo ccaarráácctteerr.. LLaasseeccoonnóómmiiccaass ppooddrráánn ccoonnssiissttiirr eenn:: ssuubbvveenncciioonneess ddiirreeccttaass aa oobbrraass yypprrooyyeeccttooss,, ssuubbvveenncciioonneess iinnddiirreeccttaass oo eexxeenncciioonneess ddee llaass ttaassaass porlicencias y otras tasas y tributos municipales y cesión temporal de

andamios y otros elementos necesarios para las obras. Lasayudas de otro carácter podrán consistir en la asistencia técnicay jurídica sobre presupuestos y contrataciones de obras yseguimiento de las mismas, todo ello sin perjuicio de lainformación urbanística que obligatoriamente debe suministrar elAyuntamiento.

El Plan también fomenta la rehabilitación de los inmueblesresidenciales otorgando una densidad mayor a la rehabilitaciónque a la nueva planta.

66.. DDiissppoossiicciioonneess aannttee eell aabbaannddoonnoo ddee llaass rreessppoonnssaabbiilliiddaaddeess ddee lloosspprrooppiieettaarriiooss..

La simple negligencia de los propietarios, el interés portransformar un edificio catalogado en solar, la falta de recursos,la existencia de inquilinos de renta antigua, los problemas detitularidad por no estar clara la misma o ser múltiple por motivosde herencia, son algunas de las causas habituales de esteabandono o falta de interés en la adecuada conservación de losedificios antiguos, en muchos casos con alto interésarquitectónico.

Durante años, el único mecanismo existente para obligar a laintervención en fincas urbanas ha sido el Registro Municipal deSolares. La lentitud del procedimiento, entre otras razones, haproducido que su uso efectivo no se haya llevado a cabo en lamayoría de las ciudades. Sin embargo, desde la entrada en vigorde la nnuueevvaa lleeggiissllaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa ddee AAnnddaalluuccííaa,, eell ccaammppoo ddeeaacccciióónn ssee hhaa aammpplliiaaddoo nnoottaabblleemmeennttee yy ssee ddiissppoonnee ddee nnuueevvoossmmeeccaanniissmmooss eenn mmaannooss ddee llaa AAddmmiinniissttrraacciióónn MMuunniicciippaall,, ccoonn uunnpprroocceeddiimmiieennttoo ddee aapplliiccaacciióónn mmuucchhoo mmááss rrááppiiddoo yy eeffiiccaazz.. Nosreferimos concretamente al régimen de venta forzosa porincumplimiento de los deberes urbanísticos. De esta forma haquedado establecida la necesidad de conservación en buenestado de las fincas como un deber urbanístico y suincumplimiento puede dar lugar a la aplicación de la ventaforzosa o expropiación.

El rigor en la aplicación de esta nueva estrategia no sólo haráentrar en el mercado inmuebles por venta forzosa, sino quetendrá un efecto de presión sobre los propietarios que, o bienacometen las obras necesarias en sus inmuebles de formavoluntaria, o los están poniendo en el mercado a precios másrazonables, pues no les resulta posible mantener los preciosescandalosamente especulativos que hasta ahora tenían enmuchos casos, dada la necesidad de vender.


33





34



ZONAS DE ORDENACION



El uso habitacional es predominante en el tejido urbano deConjunto Histórico y Entorno. Para la promoción del hábitat en elConjunto Histórico se vuelve imprescindible pensar en un nuevo ciclode políticas coordinadas entre el gobierno municipal, el gobiernoautonómico y los actores económicos y sociales. En este marco sevuelve imprescindible una inteligente gestión de suelo por parte delAyuntamiento, de modo de poder controlar el proceso de creación deplusvalía, captando parte de la valorización para volcarla en nuevasoperaciones a medida que avanza la regeneración urbana.


77.. LLaa aappuueessttaa ppoorr llaa vviivviieennddaa pprrootteeggiiddaa..

Los precios del suelo en un mercado generalmente caracterizadopor su carácter alcista y la escasa flexibilidad de la oferta,ejercen una fuerte presión sobre la población con menoresrecursos que tradicionalmente ha residido en el ConjuntoHistórico. Por ello, y desde el entendimiento del urbanismo comouna función pública, el Plan Especial se establece como objetivoestablecer disposiciones que garanticen la existencia de suelosuficiente destinado a viviendas a precio asequible. En efecto, eennttooddaass llaass AAccttuuaacciioonneess EEssppeeccííffiiccaass ddee RReevviittaalliizzaacciióónn ((AAEERR)) qquueepprrooppoonnee eell PPllaann,, ddoonnddee eell uussoo eess rreessiiddeenncciiaall,, ssee pprrooppoonnee uunnddeetteerrmmiinnaaddoo ppoorrcceennttaajjee ppaarraa vviivviieennddaa pprrootteeggiiddaa,, lloo qquuee iimmpplliiccaauunnaa ccaappaacciiddaadd aapprrooxxiimmaaddaa ddee 221111 vviivviieennddaass ssoommeettiiddaass aa aallggúúnnrrééggiimmeenn ddee pprrootteecccciióónn ppúúbblliiccaa en el Conjunto Histórico-Histórico, repartidas en las siguientes actuaciones:

• AER-01. CAMPBELL. (UE-01)

• AER-02. BODEGAS 501. (UE-02)

• AER-03. CALLE VALDÉS I. (UE-03)

• AER-04. LA PASTORA. (UE-04)

• AER-06. SAN BARTOLOME.(UE-05)

• AER-07. SANTA LUCÍA. (AIA-01).

• AER-08. AVENIDA DE FUENTEBRAVÍA. (UE-06).

• AER-10. CALLE POSTIGO. (UE-07).

• AER-11. CALLE MENESTEO (AIA-02).

También para fomentar la vivienda protegida se establece que ladensidad en las intervenciones de nueva planta sea paravivienda sometida a algún régimen de protección público mayorque en las intervenciones para vivienda libre. Es decir, unamisma edificabilidad dará lugar a un mayor número de viviendassi estas son protegidas.

88.. CCoonnttrroollaarr llaa ddeennssiiddaadd hhaabbiittaacciioonnaall ppaarraa qquuee eevviittaarr uunnaa eexxcceessiivvaapprreessiióónn ssoobbrree eell CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo yy EEnnttoorrnnoo..

Para evitar un incremento excesivo de la densidad del ConjuntoHistórico y Entorno que origine una tensión superior a la que lainfraestructura disponible pueda soportar, y provocado por unacreciente utilización de la "microvivienda", normalmentevinculada a la "segunda residencia", como forma de "promocióninmobiliaria", en el Plan Especial se establece que enintervenciones de nueva planta el número máximo de viviendaspermitido en cada parcela será la resultante de dividir el techototal edificable por el promedio de 90 m2, en el caso de viviendalibre, y de 75 m2 en el caso de vivienda protegida. En los casosde rehabilitación, y tal como se apuntó anteriormente, estaexigencia de densidad se suaviza, aunque tendiendo a cumplirlos mínimos de habitabilidad, y siempre preservando los valoreshistórico-artísticos que aconsejaron la protección.

99.. LLaa ppootteenncciiaacciióónn ddee llaa ccoommpplleejjiiddaadd yy ddiivveerrssiiddaadd uurrbbaannaa..

El modelo por el que se apuesta es el de hacer compatible laresidencia con la actividad económica terciaria (comercio,hostelería, turismo, servicios, ocio) y, por supuesto, la actividadbodeguera. SSee ttrraattaa ddee ddeessaarrrroollllaarr aaccttuuaacciioonneess qquuee nnoo ssoollooeevviitteenn llaa ffuuggaa ddee ppoobbllaacciióónn rreessiiddeennttee,, ssiinnoo qquuee sseeaann aattrraaccttiivvaassppaarraa aattrraaeerr oottrraa nnuueevvaa eenn eell ffuuttuurroo,, pprroovvooccaannddoo llaa rreevviittaalliizzaacciióónnssoocciiaall,, eeccoonnóómmiiccaa yy uurrbbaannííssttiiccaa ddeell tteerrrriittoorriioo..

EEll uussoo pprriinncciippaall pprrooppuueessttoo ppoorr eell PPllaann EEssppeecciiaall ppaarraa eell CCoonnjjuunnttooHHiissttóórriiccoo yy EEnnttoorrnnoo eess eell rreessiiddeenncciiaall, con predominio del usopormenorizado de viviendas, sea unifamiliar o multifamiliar, porser este uso el que contribuye de manera decisiva a dotar alConjunto Histórico y Entorno de los valores ambientales ypatrimoniales que le son característicos. NNoo oobbssttaannttee,, eellrreeeeqquuiilliibbrriioo iinntteerrnnoo yy eexxtteerrnnoo ddeell CCoonnjjuunnttoo rreeqquuiieerree,,


35






36



ACTUACIONES ESPECÍFICAS DE REVITALIZACIÓN


aaddiicciioonnaallmmeennttee,, llaa iinncclluussiióónn ddee oottrrooss uussooss ppaarraa llooss ccuuaalleess ppoosseeeeuunnaa mmááss ccllaarraa ccaappaacciiddaadd ddee aaccooggiiddaa. Y no ya sólo de loscomplementarios de la residencia, sino también en laconservación de los usos terciarios y bodegueros, sino incluso losindustriales compatibles con la residencia.

De acuerdo con la voluntad de recuperación de las funcionesdinamizadoras del Conjunto Histórico en relación con larehabilitación y conservación del patrimonio protegido, seadmite que los edificios considerados con los niveles (3) y (4) delCatálogo de Bienes Protegidos que se destinen a uso hotelero oa cualquiera de las clases consideradas como equipamiento enel Plan Especial, puedan incrementar, como máximo, suedificabilidad en un 20%, siempre que no se perjudique su valorde protección patrimonial, su relación con la calle o contribuyaa una mejora de su adaptación paisajística con el entornoinmediato.

El Plan Especial, ccoonn ccaarráácctteerr ggeenneerraall,, ppeerrmmiittee ttooddooss llooss uussoossqquuee sseeaann ccoommppaattiibblleess ccoonn eell mmaanntteenniimmiieennttoo ddee llooss eeddiiffiicciiooss, deconformidad con el régimen de protección que les sea deaplicación y, por tanto, con las clases de intervencionesadmisibles. Sólo se prohíben las actividades clasificadas comoinsalubres, nocivas o peligrosas, salvo las de hostelería,recreativas o de ocio y los espectáculos públicos cuyaclasificación venga motivada por la producción de ruido,siempre que se adopten las oportunas medidas correctoras.

1100.. AApprroovveecchhaarr llaass ccoonnddiicciioonneess yy ooppoorrttuunniiddaaddeess iinntteerrnnaass yy ddee bboorrddeeddeell tteejjiiddoo uurrbbaannoo aaccttuuaall ppaarraa ccoorrrreeggiirr oo ccoommppeennssaarr ccaarreenncciiaassddoottaacciioonnaalleess..

El Plan Especial entiende a las dotaciones públicas como un biennecesario y un derecho imprescindible de los ciudadanos que,además, prestigian el Conjunto Histórico, lo hacen atractivopara la ciudad y lo convierten en foco polarizador de la vidaurbana. Por ello, el Plan Especial prevé generar toda lainfraestructura posible para atender la mayor cantidad denecesidades de la ciudadanía, minimizando los desplazamientosy promoviendo el desarrollo local. Así, eell ggrruueessoo ddee llaassiinntteerrvveenncciioonneess pprreevviissttaass ppoorr eell PPllaann ppeerrssiigguueenn iinnccrreemmeennttaarr ddeeffoorrmmaa nnoottaabbllee,, ddeennttrroo ddee lloo ppoossiibbllee,, llaass ddoottaacciioonneess ppúúbblliiccaass ddeeeeqquuiippaammiieennttooss yy eessppaacciiooss lliibbrreess,, iinnccrreemmeennttáánnddoossee llooss eessppaacciioosslliibbrreess ppúúbblliiccooss eenn ccaassii 22,,4422 hheeccttáárreeaass yy llooss eeqquuiippaammiieennttooss eennmmááss ddee 11,,44 hheeccttáárreeaass ddee ssuueelloo..

Con relación al papel que han de jugar los equipamientos, elPlan Especial establece que, por su carácter dotacional públicoy representativo, ya sean el resultado de intervenciones derehabilitación o nueva edificación, éstos podrán adoptar lasformas arquitectónicas que se consideren más adecuadas,incluyendo las que sean expresión de tendenciascontemporáneas, cuya implantación en el Conjunto Históricocontribuya al enriquecimiento de la amalgama de culturasarquitectónicas integradas en la ciudad.


37





38



ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS



La reforma del sistema de accesibilidad y movilidad interna en elárea, ligado a cuestión de la movilidad peatonal, se plantea como unaclave estratégica primordial para el éxito del Plan Especial. En esteaspecto, la suerte del Conjunto Histórico está, en parte, asociada auna reforma radical del sistema de aparcamientos, de forma que sepuedan crear las condiciones más favorables para redefinir laaccesibilidad al Conjunto Histórico y Entorno.


1111.. OOrrggaanniizzaacciióónn ddeell vviiaarriioo..

Se debe plantear una nueva clasificación y ordenación del viarioque recoja las diferencias que deben existir en el tratamiento delas calles del Conjunto Histórico, desde la peatonalización totala las calles tradicionales, pasando por las vías de coexistencia detráficos y terminando por las encrucijadas, plazas o encuentrosde vías. La clasificación tipológica de las vías del ConjuntoHistórico y Entorno propuestas por el Plan Especial responde acuatro tipos de calles en función del tratamiento físico ynormativo de las mismas. Estas son las siguientes:

• VVííaass eexxcclluussiivvaammeennttee ppeeaattoonnaalleess, en las que quedaprohibido el tránsito y estacionamiento de vehículos.

• VVííaass pprreeffeerreenntteemmeennttee ppeeaattoonnaalleess, en las que el peatóntendrá siempre la prioridad y la circulación de vehículospodrá restringirse a determinadas horas o días.

• VVííaass ccoonn ttoolleerraanncciiaa ddee vveehhííccuullooss, que serán de usohabitual compartido por peatones y vehículos, sin perjuiciode la prioridad de aquellos.

• VVííaass ccoonn sseeppaarraacciióónn ddee ppeeaattoonneess yy vveehhííccuullooss, que deberáncircular por las aceras y la calzada, respectivamente.

La identificación de cada clase de vía se recoge en el Plano deOrdenación O.09 Accesibilidad y Movilidad.

1122.. PPeeaattoonnaalliizzaacciióónn..

Uno de los objetivos fundamentales del Plan pasa por lapeatonalización del área incluida en el ámbito del Plan Especial

y Entorno de El Puerto de Santa María y circunscrita por lossiguientes viales: Calle Ribera del Río, Calle Ribera del Marisco,Plaza de las Galeras Reales, Avenida de Bajamar, Calle FedericoRubio, Calle Cruces, Calle Postigo, Calle Meleros, Calle CarmenPérez Pascual, Calle Cielos, Calle Descalzos, Calle Jesús de losMilagros y Calle Caldevilla, como elemento básico de laestructura funcional del Conjunto Histórico y de la ciudadmisma. CCoonn eessttaa pprrooppuueessttaa nnoo ssóólloo ssee ccoonnsseegguuiirráá uunnaa ssuussttaanncciiaallmmeejjoorraa ddeell ppaaiissaajjee uurrbbaannoo,, oo uunnaa mmeejjoorr ccoommpprreennssiióónn ddeellccoonnttiinnuuoo,, aauunnqquuee ddiivveerrssoo,, eessppaacciioo ddee rreellaacciióónn uurrbbaannaa,, ssiinnoo qquueessee ddoottaa aa llaa cciiuuddaadd ddee eessppaacciiooss ppúúbblliiccooss ddee rreellaacciióónn yy eessttaanncciiaaqquuee ppaalliiee ccoonn eeffiiccaacciiaa llaa eessccaasseezz ddee oottrrooss eessppaacciiooss lliibbrreess. Por lotanto, la peatonalización del área a la que hemos hechoreferencia anteriormente no implica tan sólo eliminar lacirculación rodada de los viales comprendidos en la misma, sinoque se pretende generar vida, transformar su actual estado,cerrado, en un área abierta, atractiva para los peatones, a laque se la visita paseando, un lugar de ocio, educación yentretenimiento.

En relación con los viales exclusivamente peatonales lapropuesta está conformada por las siguientes vías y plazas:

• Calle Guadalete• Tramo de la Calle Jesús de los Milagros comprendido

entre Plaza Cristóbal Colón y Plaza de la Herrería.• Tramo de la Calle Misericordia comprendido entre calle

Palacios y Plaza de la Herrería.• Tramo de la Calle Pedro Muñoz Seca comprendido entre

calle Palacios y Plaza de Isaac Peral.• Tramo de Calle Luna comprendida entre Plaza de Las

Galeras Reales y calle Placilla.• Tramo de la Calle Ricardo Alcón comprendido entre las

calle Abastos y Misericordia.• Plaza de la Herrerías.• Plaza de la Cárcel.• Calle Curva• Calle Alquiladores• Calle Guadalete• Calle Santa María• Calle Placilla• Calle Abastos• Calle Jesús Cautivo


39






40



MOVILIDAD Y ACCESIBILIDAD


• Calle Puerto Escondido y Mayorga.• Tramo de la C/Javier de Burgos comprendida entre Ribera

del Marisco y Ribera del Río• Tramo inicial de la Calle San Sebastián

Mucho de los tramos de los viales señalados son en laactualidad de uso exclusivamente peatonal, en este sentido, elpresente plan Especial reconoce su uso actual.

Así mismo, el resto de de los viales comprendidos en el área alque hemos hecho referencia anteriormente, se destinan a víaspreferentemente peatonales, en estas últimas la circulación devehículos podrá restringirse a determinadas franjas horarias ypermitirá el acceso a residentes en aras de hacer accesible elConjunto Histórico a todos los ciudadanos.

Por último, el ámbito del Plan Especial y Entorno se convertirá enun área fácilmente accesible gracias al nuevo sistema deaparcamiento que se explicita a continuación, y con los quequedan conectados todos los viales.

1133.. EEssttaacciioonnaammiieennttoo ddee vveehhííccuullooss..

El Plan Especial hace una apuesta decidida y radical pordisminuir la superficie ocupada por el estacionamiento devehículos, de los que podríamos llamar cotidianos y, a la vez,resolver los problemas que la atracción de un lugar comoConjunto Histórico de El Puerto provoca al turismo que no está"facturado en origen". Se considera necesaria la regulación deluso del estacionamiento con el objeto de favorecer a residentesy estancias de corta duración, a la vez que ubicar en un ámbitoadecuado, es decir, en condiciones de centralidad, la terminaldel transporte público intermunicipal.

LLaa ddiissttrriibbuucciióónn ddee llooss aappaarrccaammiieennttooss pprrooppuueessttaa eess ttaall qquuee aaccttúúaannddee ffoorrmmaa ddiissuuaassoorriiaa,, lloo mmááss cceerrccaa ppoossiibbllee ddee llooss aacccceessooss aallcceennttrroo ddeessddee eell eexxtteerriioorr yy,, aassíí mmiissmmoo,, lloo mmááss cceerrccaa ppoossiibbllee aallcceennttrroo ccoommoo ppaarraa ppeerrmmiittiirr uunnaa ccoommuunniiccaacciióónn ppeeaattoonnaall ccoonn ssuussppuunnttooss nneeuurráállggiiccooss, tanto para los visitantes como para losresidentes.

Tres son las operaciones que intentan cumplir con este objetivo:

• AAppaarrccaammiieennttoo mmiixxttoo eenn PPllaazzaa ddee TToorrooss..

La propuesta consiste en la implantación de unaparcamiento subterráneo mixto, es decir, destinado tantoa rotación como a residentes en este ámbito del ConjuntoHistórico que resuelva las demandas de aparcamientosexistentes. Se convierte en una de las actuaciones de granrepercusión, toda vez que significa la recuperación para laciudad de un espacio libre para el esparcimiento, recreoy reposos de la población, caracterizado por poseer unaescala considerablemente superior al resto de los espacioslibres existentes en el Conjunto Histórico.

La capacidad del citado aparcamiento es de más de1.200 plazas, aproximadamente. Se localiza a unadistancia no mayor de 500 metros de la Plaza España,centro de gravedad del Conjunto Histórico.

•• AAppaarrccaammiieennttoo mmiixxttoo eenn PPoozzooss DDuullccee..

Se trata de una intervención sobre el área del actualaparcamiento de rotación en superficie de Pozos Dulcescuya finalidad es transformarlo en un aparcamiento mixto-rotación y residentes- bajo rasante, lo que permitirárecuperar para la ciudad esta zona como ampliación delactual Parque del Calderón con la finalidad de configurarun verdadero parque fluvial sobre la margen derecha delrío Guadalete

Este aparcamiento va a desempeñar , a corto plazo, unpapel fundamental, sirviendo como elemento de apoyo alas sucesivas fases de peatonalización y restricción deltráfico de vehículos privados en el Conjunto Histórico y alargo plazo resolverá la demanda de aparcamiento deresidente que se genere como consecuencia de lapeatonalización de gran parte de los viarios incluidos en lazona protegida, con lo cual, su destino final será el deaparcamiento exclusivamente para residentes, sinembargo este objetivo sólo será posible una vez puesta encarga el intercambiador en el entorno del Monasterio dela Victoria-,localizado mayoritariamente fuera del ámbitodel Plan Especial y Entorno, en el que se propone otorgarun elevado protagonismo al transporte público y alpeatón, acotando un espacio que resuelva integralmentela intermodal dad (autobuses urbanos e interurbanos yaparcamiento público de rotación) sin desvirtuar la escena


41




urbana resultante. Dicho intercambiador ostentará unpapel básico en la movilidad general en el municipio de ElPuerto de Santa María.

•• AAppaarrccaammiieennttoo mmiixxttoo eenn eell eennttoorrnnoo ddeell CCaattaammaarráánn..

Se trata de una intervención localizada en la Avenida deBajamar, a la altura de calle Los Moros, en la que secontempla un aparcamiento bajo rasante de residentes yrotación, con la finalidad de liberar los aparcamientosexistentes en superficie, y configurar un verdadero parquefluvial sobre la margen izquierda del río Guadalete

. La capacidad del aparcamiento es de algo más de 300plazas destinadas a residentes y rotación, estas últimostienen la finalidad básica de responder a la demanda delos usuarios del Catamarán


42





Es criterio fundamental del Plan en materia de infraestructurasurbanas básicas, garantizar que éstas tengan una adecuada calidad deservicios y capacidad suficiente para atender las necesidades de losusuarios en, al menos, condiciones de igualdad con el resto de ámbitosde la ciudad, pero con especial respeto al rico patrimonio del ámbito.


1144.. LLaa rreedd ddee aabbaasstteecciimmiieennttoo ddee aagguuaa..

La propuesta para mejorar la calidad del abastecimiento consisteen sustituir las conducciones en mal estado o con seccionesescasas, así como completar las ausencias de redes que sedetectan en algunas zonas.

Se propone sustituir los tramos de tubería existente con seccionesinferiores a 100 mm de diámetro, al considerar que debido a suelevada antigüedad y escasa funcionalidad, son redes obsoletas.Asimismo, se propone instalar nuevas tuberías en los tramos decalle donde no existen redes en la actualidad, y completartramos de red abierta para convertirlas en redes cerradas,garantizando su complexión estructural.

1155.. LLaa rreedd ddee ssaanneeaammiieennttoo..

La red de saneamiento en el ámbito del Plan Especial es decarácter unitario, que el Plan Especial respeta por los excesivoscostos que supondría convertirla toda ella en separativa. Sedisponen nuevos tramos de colectores en las calles afectadas porlas nuevas actuaciones urbanísticas, bien donde no existía red, obien donde los colectores son de sección inferior a 300 mm, odebido a que en algunos casos las tuberías actuales no cubrencompletamente los frentes de parcelas.

También se propone construir los colectores interceptores en lazona de Ribera para incorporar los aliviaderos directos al rioGuadalete en los nuevos Tanques de Tormenta previstos. Estosdepósitos localizados en la zona portuaria, servirán paraalmacenamiento de las aguas pluviales en los periodos de lluvia,evitando así el vertido directo al rio y la contaminación directa delas aguas costeras. Estas actuaciones sustituirán a los aliviaderosexistentes de la red de colectores unitarios del ConjuntoHistórico, que vierten actualmente al rio Guadalete. Los Tanques

de Tormenta recogerán las descargas de los vertidos directosprocedentes de las escorrentías superficiales del ConjuntoHistórico, evitando así las descargas directas al rio y el fuertenivel de contaminación por la escorrentía superficial. Su puestaen servicio supondrá una importante mejora desde el punto devista ambiental y ecológico para este ámbito, almacenándose enel Tanque de Tormentas las primeras aguas de lluvia de losaguaceros mediante un depósito especifico, que será reenviadoa la red general hasta la EDAR para su depuración una vezfinalice la lluvia.

1166.. LLaass ssuubbeessttrruuccttuurraass eellééccttrriiccaass..

La saturación por falta de capacidad de las subestacionesexistentes en el municipio de El Puerto de Santa María estaprevisto solventar dentro del Plan General mediante laconstrucción de 3 nuevas subestaciones eléctricas (La Florida,Cerro de las Cabezas y La Valenciana), para atender a losnuevos desarrollos urbanísticos del Plan General, las cualesservirán al mismo tiempo para dotación a las actuaciones delpresente Plan Especial, ya que conseguirán descargar la limitadacapacidad de potencia desde las subestaciones en servicio dePlatero y La Valenciana.

En el ámbito del Plan Especial, se propone la construcción denuevos centros de transformación en cada una de lasactuaciones urbanísticas propuestas en el Plan Especial, dadoque las instalaciones actualmente en servicio se encuentransaturadas y sin capacidad residual de suministro. Los centros,simples o dobles, para uno o dos transformadores se disponenen función de la demanda estimada en función del número deviviendas atendidas en cada actuación, aplicando las dotacioneseléctricas previstas en el reglamento de baja tensión, siendo lassiguientes:

• Uso residencial vivienda: 9.200 w

• Uso comercial y terciario 100 w/m2

• Uso equipamiento 30 w/m2

Los nuevos centros de transformación se alimentaran mediantelíneas subterráneas de media tensión doble circuito, 2 x 3 x 240mm2, derivados desde las redes existentes.


43






44



RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA



45



RED DE SANEAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES



46



RED DE GAS NATURAL


1177.. LLaa rreedd ddee ggaass nnaattuurraall..

La apuesta por el uso del gas natural como combustible demayor eficiencia energética y menor contaminación ambientalfrente a la utilización de los combustibles líquidos derivados delpetróleo, y como medida para contribuir a reducir los efectos delcambio climático, se concreta la propuesta de ampliación de lared de tuberías existentes para suministro a las actuaciones delPlan Especial.

1188.. AAlluummbbrraaddoo ppúúbblliiccoo..

Las instalaciones de alumbrado público del Conjunto Históricotendrán como referencia fundamental la incorporación decriterios de ahorro y eficiencia energética para su reajuste deacuerdo con el RD 1890/08, de 14 de noviembre, comoobjetivo adicional desde la filosofía de la modernización de lasinfraestructuras del mismo.

Con este fin se propone realizar un Programa de Mejora de lasinstalaciones de alumbrado público, con objeto de establecermedidas para el ahorro y eficiencia energética de lasinstalaciones existentes, asimilándolas a clases de alumbradopara calles tipo D3 y D4, correspondientes a calles residencialesde baja velocidad con aceras para peatones, con unailuminancia media no inferior a inferior a 15 lux.

Dentro de dicho Programa se destinaran los recursos y lafinanciación necesaria para realizar las inversiones que permitanconseguir los siguientes objetivos:

• Renovación de instalaciones antiguas, de escasorendimiento luminotécnico o eficiencia energética oinsuficientemente seguras.

• Las instalaciones de alumbrado no produciráncontaminación lumínica del firmamento.

• Soluciones al apantallamiento de los árboles en la víapública con la iluminación.

• Programa de eliminación de trazados aéreos eléctricos enfachadas, estableciendo prioridades en cuanto a edificiosmonumentales, edificios catalogados, calles de interésambiental, etc.

Como medida específica para reducción de costes se proponeque las nuevas instalaciones de alumbrado público incluyanequipos para la reducción del consumo energético mediantesistemas de estabilización del flujo luminoso, que reducirán lapotencia en periodo nocturno hasta un 50% de su valor encondiciones de servicio normal

1199.. LLaass rreeddeess ddee tteelleeccoommuunniiccaacciióónn:: TTeelleeffóónniiccaa yy OOnnoo..

Se propone ampliar el trazado de las canalizaciones existentesde Telefónica de España para dotación a las actuacionesprevistas por este Plan Especial. El plano de la propuesta para lared de telecomunicaciones define la nueva estructura decanalizaciones propuestas, para cubrir el frente de fachada delas calles donde se proponen las nuevas actuacionesurbanísticas.

El déficit ambiental debido a los tendidos aéreos sobre lasfachadas que soporta actualmente el ámbito del Plan Especial esuno de los principales problemas estéticos a solucionar, dadaslas afecciones que representan sobre la zona más representativade la población, pero también la más vulnerable por susignificado, restando la imagen de excelencia urbana del mismo.Para solucionar este problema, el presente Plan Especialpropone establecer un programa de modernización de lasinstalaciones aéreas de telecomunicaciones para eliminar lostrenzados aéreos grapados sobre las fachadas de lasedificaciones del ámbito del Plan, que en una primera etapadebe referirse, al menos, al ámbito declarado BIC.

El operador Ono, como segundo operador provincial, estádesarrollando un plan de desarrollo en el Conjunto Histórico yse propone que amplíe sus canalizaciones para dotación a lasnuevas actuaciones del Plan Especial, según se dispone en losplanos de la propuesta. La propuesta consiste en la prolongaciónde las canalizaciones, para cubrir los frentes de fachada de lasactuaciones propuestas, a partir de la prolongación de lascanalizaciones desde la red existente.

2200.. LLaass aanntteennaass ddee tteelleeccoommuunniiccaacciióónn ppaarraa tteelleeffoonnííaa mmóóvviill..

La instalación de antenas de telecomunicación en el ConjuntoHistórico se propone compatibilizar con el desarrollo deactividades productivas que precisan el empleo de la telefoníamóvil como un elemento que contribuye a la eficacia de los finesde la colectividad. No obstante, el respeto a los valores visualesy paisajísticos resulta muy importante, y se propone no autorizar


47





48



RED DE TELECOMUNICACIONES. TELEFÓNICA DE ESPAÑA



49



RED DE TELECOMUNICACIONES. ONO


nuevas instalaciones de antenas en el ámbito del Plan Especialque no estén suficientemente justificadas, exigiéndose, además,todas aquellas medidas mimetización necesarias para evitar suimpacto visual. Asimismo, se propone que las antenas existentesdispongan en el plazo máximo de un año para realizar unestudio paisajístico que demuestre justificativamente que noaltera significativamente el paisaje del Centro Histórico y suentorno. En caso negativo deberán ser retiradas una vez lasinstalaciones actuales se considere que han sido suficientementeamortizadas.

2211.. LLaa rreeccooggiiddaa ddee rreessiidduuooss ssóólliiddooss uurrbbaannooss yy eell rreecciiccllaajjee..

Se propone en el ámbito del Plan Especial la instalación dedepósitos-contenedores subterráneos para la recogida de losresiduos sólidos urbanos clasificados en las diferentescontenedores: papel-cartón, vidrio, orgánicos y envases. Loscontenedores sustituirán a los contenedores tradicionalessituados en las calles, de capacidad 1,4 m3. Los contenedorestendrán un sistema hidráulico para extracción y limpieza.

La solución de contenedores enterrados es, además de limpia yrespetuosa con el paisaje urbano de la ciudad, la soluciónfuncional optima para conseguir reducir los inconvenientespuntuales de los contenedores en superficie, y reducir laocupación de elementos físicos en la vía pública.


50





La experiencia internacional es elocuente respecto a la necesidadde innovación institucional para la puesta en práctica de las estrategiasde regeneración urbana. Los procesos de distintos países y ciudadespresentan variantes significativas, acordes con la tradición deplaneamiento y la cultura institucional de cada uno. No obstante, esposible señalar ciertas constantes en la experiencia contemporánea:UUnn eennffooqquuee ddee llaa ggeessttiióónn qquuee rreellaacciioonnaa eenn ffoorrmmaa mmááss ddiirreeccttaa llaapprroommoocciióónn eeccoonnóómmiiccaa,, eell ddeessaarrrroolllloo ssoocciiaall yy llaa oorrddeennaacciióónn ffííssiiccaa; unabúsqueda de mejores articulaciones entre el accionar de los distintosniveles de la administración: local, autonómica y estatal; la crecienteimportancia de la asociación público-privada para las operaciones decalificación o para determinados proyectos urbanos; y la incorporaciónde nuevos mecanismos para la financiación de las operacionesurbanas.

Por su naturaleza y características, los aspectos relativos a sugestión conciernen al conjunto de administraciones y departamentosque desarrollan políticas y programas de incidencia territorial. Para unamejor gestión del Conjunto Histórico será necesario procurar unacultura administrativa más coordinada e integrada.

Los elementos para ello están contenidos en la propia legislaciónandaluza. Por una parte, el entendimiento de la planificación como unproceso continúo de toma de decisiones colegiadas, a partir de la cualse concretan los principios de coordinación y concertacióninteradministrativa. Por otra, la receptividad a las aspiraciones de lasociedad canalizada mediante los procesos de participación.Finalmente, su necesario fundamento en el conocimiento sistémico delárea y de la incidencia de las políticas públicas en su configuración yevolución.

PPRROOPPUUEESSTTAASS:

2222.. CCllaarriiddaadd ddeell ssiisstteemmaa nnoorrmmaattiivvoo..

En el momento actual, las actuaciones en el Conjunto Históricose encuentran prácticamente paralizadas, en parte por lasuspensión de las determinaciones del planeamiento generalvigente en su ámbito, y en parte por la sucesiva aparición decriterios contradictorias, de distinto rango y procedencia, a loque se suma la diversificación en los organismos de control.Todo ello produce, por lo menos, un margen excesivo a lasubjetividad, que propicia un cierto grado de arbitrariedad. Ante

ello, la línea instrumental que el Plan Especial asume para laconfiguración de su sistema normativo se basa en los siguientescriterios, con los que quiere configurar un marco normativo claroy conciso: claridad en la definición de conceptos, distinción en elrango de sus determinaciones, austeridad en la articulación desus parámetros, estándares, etc... y compatibilidad con el restode los sistemas normativos y reglamentos tanto municipalescomo extramunicipales.

2233.. PPrreecciissaarr yy ccoonnccrreettaarr llooss ddeebbeerreess yy ddeerreecchhooss ddee llooss pprrooppiieettaarriioossddeell ssuueelloo..

El objetivo es fijar un claro marco de relación entre los derechosy deberes de la propiedad del suelo; donde se establezca uncorrecto equilibrio entre el derecho que asiste a cada propietariopara la explotación económica de sus bienes y los deberes quederivan precisamente de esos derechos, así como donde seplantee y regule adecuadamente las relaciones entre el ejercicioindividualizado del derecho de propiedad y el interés general.

El Plan Especial establece que todas las parcelas del ámbito delConjunto Histórico y Entorno tienen la consideración de suelourbano consolidado, salvo las incluidas en ActuacionesEspecíficas de Revitalización (AER).

LLooss tteerrrreennooss iinncclluuiiddooss eenn eenn AAccttuuaacciioonneess EEssppeeccííffiiccaass ddeeRReevviittaalliizzaacciióónn ttiieenneenn llaa ccoonnssiiddeerraacciióónn ddee ssuueelloo uurrbbaannoo yy ppuueeddeenneennccoonnttrraarrssee eenn aallgguunnaa ddee llaass ssiigguuiieenntteess cciirrccuunnssttaanncciiaass:

• IInncclluuiiddaass eenn aallgguunnaa ddee llaass 88 áárreeaass ddee rreeppaarrttoo pprreevviissttaasspara el ámbito del Plan Especial del Conjunto Histórico yEntorno, integrada por las parcela que, o bien estánsujetas a actuaciones urbanísticas de carácter sistemáticopor encontrarse en ámbitos de las Unidades de Ejecucióndelimitadas, o que sean objeto de actuacionesasistemáticas tendentes a la adquisición de terrenos condestino a usos públicos, así como las demás parcelas, deusos lucrativos, susceptibles de Transferencias deAprovechamientos Urbanísticos por corresponder conaquellas parcelas excluidas de unidades de ejecución a lasque el presente Plan Especial les atribuye unaprovechamiento objetivo considerablemente superior alexistente porque precisan una mejora de los serviciospúblicos y de la urbanización existente.


51

3.5. GESTIÓN





52



ALTURA DE LA EDIFICACIÓN


• EExxcclluuiiddooss ddeell áámmbbiittoo ddeell áárreeaa ddee rreeppaarrttoo,, ppoorr ccoonnssttiittuuiirraaccttuuaacciioonneess aaiissllaaddaass ddee ddoottaacciióónn previstas en el PGOU1992, que se asumen por este Plan Especial sobreparcelas no adscritas en la actualidad al dominio públicomunicipal. Así mismo se excluyen de las áreas de repartoaquellas AER que supongan el mantenimiento del dominiopúblico actual, como es el caso del AER-15 Mercado deAbastos, todo ello por aplicación del art.58.3 LOUA.

Basándose en ello, se clarifica el aprovechamiento de lospropietarios, que será:

• Para los propietarios incluidos las áreas de reparto que elPlan Especial establece, el noventa por ciento (90%) delAprovechamiento Medio del área de reparto, aplicado a lasuperficie de la parcela de la que es titular.

• Para los propietarios de parcelas del suelo urbanoconsolidado, el aprovechamiento objetivo atribuido por elPlan Especial en cada parcela edificable.

También es necesario destacar que el Plan Especial estableceuna limitación al aprovechamiento del subsuelo, quepertenecerá al titular que tenga atribuido el aprovechamiento delsuelo, pero condicionado al respeto íntegro de las normas deprotección arqueológica.

2244.. OObbtteenncciióónn ddee tteerrrreennooss ppaarraa uussooss ppúúbblliiccooss ddee aaccuueerrddoo aa llaalleeggiissllaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa vviiggeennttee..

La obtención de los terrenos con destino a usos públicos queconstituyen actuaciones aisladas se realizará mediante alguno delos siguientes modos: mediante Transferencias deAprovechamiento Urbanístico, mediante Ocupación Directa, conadscripción a las Unidades de Ejecución previstas, y medianteExpropiación Forzosa, sin perjuicio de la subrogación delAyuntamiento en el derecho a la compensación en los ámbitosexcedentarios. Todo ello, sin perjuicio de que el Plan Especialhabilita al Ayuntamiento podrá aplicar la expropiación forzosapara garantizar el cumplimiento de sus determinaciones, quepodrá llevar a cabo directa o indirectamente, conforme a loprevisto en la legislación de régimen local, dando preferencia alas fórmulas asociativas con otras Entidades Públicas y a losconciertos con particulares.

2255.. SSeegguuiimmiieennttoo yy eevvaalluuaacciióónn ppeerrmmaanneennttee ddeell PPllaann..

El seguimiento de un plan o programa es un ejercicioconsustancial a la actividad planificadora, que debe entendersecomo un proceso permanente de reflexión de la actuaciónpública que se va poniendo en marcha. El sistema deseguimiento permite la verificación progresiva de la realizaciónfísica y financiera de las intervenciones. Requiere, por tanto, laobtención y sistematización de toda aquella informaciónnecesaria para la evaluación del Plan, y por consiguiente para laconstatación del grado en que las medidas adoptadas alcanzanlos objetivos establecidos en el mismo.

De este proceso de seguimiento y evaluación se puede derivar lareformulación o cambios en los objetivos, estrategias ypropuestas de intervención sectoriales, en el caso deconsiderarse oportunos, una vez identificadas las causas de losposibles desvíos respecto al grado de cumplimiento inicialmenteprevisto.

La evaluación definida de esta manera requiere, por tanto, quedicha valoración pueda ser realizada no sólo de formacualitativa, sino de forma cuantitativa mediante la formulación ycumplimentación de un sistema de indicadores que sistematicen,a través de las variables que los miden, la información másrelevante de las actuaciones programadas. Respecto a losindicadores de seguimiento que se proponen, éstos son de dostipos:

• Indicadores de realización, que miden la ejecución física yfinanciera de cada una de las actuaciones incluidas en elPlan.

• Indicadores de resultados, que miden los efectos directoso inmediatos de las actuaciones y que también podrán serde naturaleza física y financiera.

La instrumentación de estas medidas se realizará, hasta larevisión o finalización del periodo de vigencia del Plan, mediantela redacción por parte del Ayuntamiento de El Puerto de SantaMaría de uunn IInnffoorrmmee ddee SSeegguuiimmiieennttoo yy EEvvaalluuaacciióónn,, ccoonnppeerriiooddiicciiddaadd aannuuaall, que permita establecer:

• El grado de ejecución (material y económica) de losprogramas contemplados.


53




• El grado de cumplimiento de los objetivos perseguidos.

• Las causas de las posibles desviaciones.

• Posibles modificaciones de las propuestas o planteamientode la necesidad de revisar el Plan Especial.

Adscrita al Ayuntamiento se constituirá uunnaa CCoommiissiióónn ddeeSSeegguuiimmiieennttoo yy EEvvaalluuaacciióónn ddeell PPllaann EEssppeecciiaall. En la Comisión deSeguimiento, cuya composición y normas de funcionamientoserán determinadas de forma reglamentaria, y estaránrepresentadas las Administraciones y Entidades de carácterpúblico o privado relacionadas con la Protección del PatrimonioHistórico, Artístico y Natural, así como personas de reconocidoprestigio en el campo de la cultura portuense y los agenteseconómicos y sociales.


54





55

4.1. ÁMBITOS SUSCEPTIBLES DE INCORPORAR PROPUESTAS DEREVITALIZACIÓN. LA SITUACIÓN REAL EN QUE SE ENCUENTRAN.

4.2. SITUACIÓN DE PARTIDA EN LOS ÁMBITOS SUSCEPTIBLES DE INCORPORARA LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN

4.3. LAS ALTERNATIVAS DE INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS ESPECÍFICAS DEREVITALIZACIÓN. ANÁLISIS DE RESULTADOS.

4. ESTUDIO DE ALTERNATIVAS DE INTERVENCIÓN EN LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN.JUSTIFICACIÓN DE LA CATEGORÍA DE SUELO ATRIBUIDA.APROBACIÓN INICIAL



En el presente apartado, se procede en primer lugar a identificarlos ámbitos susceptibles de ser identificados como las ActuacionesEspecíficas de Revitalización de este Plan Especial con la finalidad deque en estas zonas concretas puedan plantearse aquellas propuestasde intervención por este documento del Plan Especial que contribuyana materializar un objetivo esencial de todo Plan Especial de proteccióny mejora del centro histórico, como es la finalidad de su revitalización.Pues si sólo se centrara éste en la finalidad de catalogación yconservación, bastaría con la aprobación de su Catálogo y de laformulación de unas normas de conservación y rehabilitación.

Las Actuaciones Específicas de Revitalización (AER) son ámbitosdelimitados para la realización de un conjunto de actuacionescoordinadas tendentes a mejorar sus condiciones de ordenación parapromover una mejora general del área.

Una vez identificadas las Actuaciones Específicas deRevitalización (AER), se procederá al análisis de las alternativas deintervención posible en función del marco de la LOUA y de la LPHA; eneste apartado igualmente tendrá una importancia capital la decisión deadscripción de dichos terrenos (susceptibles de incorporarse a las AER)a la categoría de suelo urbano conforme a los criterios del art.45LOUA y que al tiempo resulte más idónea para la consecución de losobjetivos que persigue el presente Plan Especial de Protección delConjunto Histórico y Entorno de El Puerto de Santa María.

Pues bien, para acometer dicho análisis partimos de la siguienteinformación:

• Identificación de los ámbitos susceptibles de incorporaractuaciones de revitalización; es decir, las ActuacionesEspecíficas de Revitalización que pueden ser propuestas por elPlan Especial,

• Superficie de las parcelas incluidas en la delimitación de lasActuaciones Específicas de Revitalización.

• Superficie construida actual de cada una de las parcelascatastrales que se encuentran afectas por la delimitación de losámbitos de estudio. Éstos valores ha sido extraídas de lainformación catastral proporcionada por la Dirección Generaldel Catastro, del Ministerio de Economía y Hacienda.

• El nivel de dotaciones públicas de partida (PGOU actual) con elque cuenta el ámbito del Plan Especial, tanto a nivel de espacioslibres como equipamientos:

(*) Incluye la superficie de equipamientos privados que asciende a 26.721 m2

• Y, por último, el número de viviendas aproximado existentes enel ámbito del Plan Especial, este dato se obtiene porextrapolación del crecimiento medio a nivel global delmunicipio, ya que los últimos datos estadísticos oficiales sobrevivienda en el Centro se remontan al año 2001.

ESTUDIO DE ALTERNATIVAS DE INTERVENCIÓN EN LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN. JUSTIFICACIÓN DE LA CATEGORÍA DE SUELO ATRIBUIDA.

57



IDENTIFICACION s/PE SUP SUP. CONST

AER-01. 5.658 5447

AER-02. 6.217 7998

AER-03. 2.611 2336

AER-04. 8.396 7.819

AER-05. 2.503 0

AER-06. 18.574 13.462

AER-07. 3.454 3.516

AER-08. 16.551 8.926

AER – 09. 3.248 3.660

AER – 10. 3.644 3.244

AER - 11 . 5.745 5.074

AER - 12 . 2.325 1.320

AER – 13. 2.690 4.028

AER - 14 1.535 0

AER - 15 954 1.625

AER - 16 367 374

AER - 17 1.228 1.480

IDENTIFICACION SUP SISTEMA GENERAL ( m2)

SUP. SISTEMA LOCAL ( m2)

TOTAL ( m2)

ESP CIOS LIBRES

EQUIPAMIENTOS

IDENTIFICACION s/PE SUP SUP. CONST

AER-01.

AER-02.

AER-03.

AER-04.

AER-05.

AER-06.

AER-07.

AER-08.

AER – 09.

AER – 10.

AER - 11 .

AER - 12 .

AER – 13.

AER - 14

AER - 15

AER - 16

AER - 17

IDENTIFICACION SUP SISTEMA GENERAL ( m2)

SUP. SISTEMA LOCAL ( m2)

TOTAL ( m2)

ESPACIOS LIBRES 21.690 44.651 66.341

EQUIPAMIENTOS 19.537 58.903* 78.440

AÑO 2001 AÑO 2009

NÚMERO DE VIVIENDAS 6.396 7.490


Pues bien, conocido el número de viviendas resultante de laextrapolación y aplicando un ratio de 2,4 habitantes / vivienda;podemos estimar la población aproximada que reside en el ámbito delPlan Especial en la actualidad en 17.976 habitantes.

Con lo cual ssee oobbttiieenneenn llooss ssiigguuiieenntteess eessttáánnddaarreess aaccttuuaalleess:

• Un estándar ddee EEssppaacciiooss LLiibbrreess ( Sistema General y SistemaLocal) por habitante de 33,,6699 mm22//hhaabbiittaannttee..

• Un estándar ddee EEqquuiippaammiieennttoo ( Sistema General y Sistema Local)por habitante de 44,,3366 mm22//hhaabbiittaannttee..


58




Del estudio de la información de los inmuebles y zonas delConjunto Histórico y de su entorno, ssee hhaa ppooddiiddoo iiddeennttiiffiiccaarr llaaeexxiisstteenncciiaa ddee uunnaa sseerriiee ddee iinnmmuueebblleess qquuee pprreesseennttaann eenn llaa aaccttuuaalliiddaaddccaarreenncciiaass oo ddiissffuunncciioonneess ppeerroo qquuee aall ttiieemmppoo ssee rreevveellaann uunnaaooppoorrttuunniiddaadd ppaarraa aallbbeerrggaarr pprrooppuueessttaass ddee rreevviittaalliizzaacciióónn yy mmeejjoorraa enbeneficio de las relaciones en el ámbito del Conjunto Histórico yEntorno.

Sin perjuicio, de que en los apartados siguientes de estaMemoria se proceda a la justificación concreta de la soluciónfinalmente adoptada para cada una de las Áreas de Revitalizaciónpropuestas, a continuación ssee rreeaalliizzaa uunnaa eexxppoossiicciióónn ddee llaapprroobblleemmááttiiccaa aaccttuuaall qquuee pprreesseennttaann ccaaddaa uunnaa ddee llaass ppaarrcceellaass qquueepprreetteennddeenn iinncclluuiirrssee eenn llaass áárreeaass ddee rreevviittaalliizzaacciióónn, y que explican suconsideración de ámbitos en desuso, o con actividades que cuentandificultades para desarrollar actuaciones de modernización y, sobreesta base, las oportunidades de revitalización que se presentan:.

• En relación con los ámbitos de estudios AER-01, AER-03, AER-04, AER-05, AER-06, AER-07 y AER-09 (calificados por elPGOU-92 como I1 Industrial -Bodeguero) tienen por objetocascos de bodegas que en la actualidad se encuentranmayoritariamente en desuso. El Plan anterior, es muy pocoflexible en esta subzona de ordenanza I1, porque no permiteningún uso pormenorizado compatible, excepto el de Servicio deInterés Público y Social, con lo cual, el uso exclusivo para lasparcelas identificadas en el Plan anterior como I1 es el industrial-bodeguero y, es más, queda congelada cualquier posibilidad deampliación, salvo que se destine a la mejora de las instalacionesdel uso bodeguero. Con lo cual de forma indirecta se estáobligando al mantenimiento de dicho uso bodeguero.

Pero la realidad es radicalmente distinta, por encontrarse lamayoría de estas edificaciones, como ya hemos comentadoanteriormente, en desuso, con las repercusiones tan negativasque puede ocasionar sobre la edificación con valor patrimonialque puede llevar incluso a la pérdida de la misma por deterioroy abandono. Al tiempo, las parcelas incluidas en estos ámbitoscuentan con otras zonas vacantes de edificación o edificadaspero sin valor patrimonial. El conjunto de las parcelas incluidasen cada una de la AER representan oportunidades para poderrevitalizar el Conjunto Histórico o su entorno, mediante unapropuesta de ordenación integrada que conjuntamente con unarenovación y aumento de aprovechamientos existentes asegureuna contribución a la mejora dotacional ya sea en el propio AERo en ámbitos adscritos al mismo.

• En cuanto a los ámbitos de estudios (AER-02 y AER-08)calificados por el PGOU-92 como I-1 Industrial-Bodegueroincluye cascos de bodegas (sin valor patrimonial) que vienendesarrollando usos de actividades bodegueras. Segú lainformación que los titulares de estas actividades han hechollegar al Ayuntamiento, las actuales instalaciones localizadas enestos ámbitos precisarían de una modernización para asegurarsu viabilidad futura en el mercado cada vez más competitivo.Esta modernización resulta de difícil satisfacción en la posiciónactual, por ello pretenden iniciar actuaciones de relocalizaciónde la actividad en otras zonas del municipio con capacidad paraello. Desde esta perspectiva, se estima la oportunidad de prevernuevos usos y edificabilidades en estos ámbitos, que resultenconformes con el objetivo de revitalización del Conjunto y de suentorno, y al tiempo, a nivel global del municipio no supongapérdida del nivel de empleo, porque en otro caso representaríauna actuación contraria al objetivo del progreso económico ysocial del municipio.

• En cuanto al ámbito de estudio (AER-10) incluye instalacionesindustriales recayentes en la calle Postigo, suelos vacantes y unaedificación en estado ruinoso, y que degradan el entorno del BICLa Prioral

• En relación con el ámbito de estudio (AER-11) incluye cascos debodega en la actualidad en desuso.

• En cuanto al ámbito de estudio (AER-12) incluye cascos debodega que en la actualidad alberga de forma provisionalactividades comerciales que acarrean problemas de movilidaden el centro.

• En relación con el ámbito de estudio (AER-13) incluyeedificaciones residenciales y suelo dotacional, que ocuparon enla década de los setenta del siglo XX un tradicional espaciopúblico que conectaba el Castillo con la ribera El Guadalete.

• En cuanto al ámbito de estudio (AER-14) engloba suelo vacante,que puede revitalizar el entorno del BIC Purullena.

• En cuanto al ámbito de estudio (AER-15) incorpora suelo afectoal dominio público, actual mercado de abasto, que se encuentraen declive por su falta de espacio y desplazada en cuanto alcentro neurálgico del Conjunto Histórico. Para mantener suactual funcionalidad precisa de una actuación de mejora.


59

4.1. ÁMBITOS SUSCEPTIBLES DE INCORPORAR PROPUESTAS DE REVITALIZACIÓN. LA SITUACIÓN REAL EN QUE SEENCUENTRAN.




• En cuanto al ámbito de estudio (AER-16) engloba unaedificación de usos residencial localizada en las inmediacionesdel Museo Arqueológico, cuya ampliación ha sido propuestadesde hace cerca de 20 años por el PGOU de 1992

• En cuanto al ámbito de estudio (AER-17) abarca una edificacióndestina a uso recreativo-terciario localizada sobre una de lasedificaciones con mayor valor patrimonial y de memoria históricadel Puerto de Santa María.

Por tanto, es asumible desde estas bases previas, estudiar laoportunidad de proponer un cambio de calificación sobre las parcelasincluidas en los ámbitos de estudio anteriores, como medida para larevitalización del Conjunto Histórico.

Como primera aproximación, en la atribución de las nuevascondiciones de ordenación, se estudiará la alternativa de otorgarles aestos ámbitos unas condiciones de ordenación (usos e intensidades)similares a los de las Zonas de Ordenanza de uso residencial como sifueran suelo urbano en la categoría de consolidado. Si la atribución deestas edificabilidades y densidades, da como resultado una ordenaciónilógica (teniendo presente su localización y entorno; o en atención a loselementos merecedores de conservación en atención a su interéspatrimonial) o contraria a los parámetros de calidad urbanaestablecidas en la LOUA, deberá (como segunda alternativa) limitarseese aprovechamiento o/y reconsiderarse la atribución de la citadacategoría.


60




En el estudio de alternativas se presenta una primera cuestióndesde el punto de vista metodológica, como es la concreción de cuáles el aprovechamiento actualmente atribuido por el planeamiento deaplicación a las parcelas susceptibles de incorporarse a las AER.

Para el cálculo de los aprovechamientos urbanísticos de losámbitos de estudio tomamos como referencia la situación en la que seencuentran dichos terrenos en el Plan General del 1992.

En una primera aproximación, dichos ámbitos los podemosagrupar, en función de la clasificación, calificación y uso asignado porel Plan General 1992, de la siguiente manera:

1. Parcelas susceptibles de incorporarse a área de revitalizaciónque parten de una calificación actual de uso bodeguero.

Ámbitos que cuentan con la clasificación de suelo urbano(PGUO 92), con la calificación: Zona de Ordenanza Industrial,Subzona Industria Bodeguera:

Las condiciones de ordenación I1.Industria Bodeguera, son deaplicación según el PGOU 1992 en las Bodegas situadas en el CascoHistórico o en sus proximidades y que mantiene sus actividadestradicionales de elaboración y envejecimiento de vino y licores.

Pues bien, según se deduce de la tabla anterior los ámbitos deestudio( AER-01, AER -02, AER -03, AER -04, AER -05, AER -06, AER-07, AER -08 Y AER -09 están calificados en el PGOU 1992 como I1.Industrial-Bodeguero, cuyas condiciones particulares de ordenaciónquedan reguladas artículo 10.9.3 de las Normas Urbanísticas delcitado Plan General. En éstas se establece que la superficie de laparcela ocupada por las edificaciones será la que tenga la parcela ala entrada en vigor del Plan General, pudiendo esta incrementarse enun 20% previa aprobación de un estudio de detalle en el que apartede garantizar la inserción formal y funcional de la nueva edificacióncon lo preexistente deberá justificarse su necesidad para mejorar elfuncionamiento de las instalaciones para el uso estrictamentebodeguero. Así mismo, se establece la altura máxima de la edificaciónen 8 metros, que se corresponde con carácter general con la existente.

Pues bien, de lo anterior se deduce que la máxima edificabilidad(ocupación x altura) en las parcelas calificadas de I1 se correspondecon la consumida por las edificaciones existentes a la entrada en vigordel Plan General del 1992. Por consiguiente la edificabilidad atribuidapor el planeamiento vigor (superficie construida) en los ámbitos deestudio coincide con la materializada por las edificaciones existentes ala entrada en vigor del Plan anterior, según se deduce de la aplicacióndel precepto anterior, sin perjuicio de la admisibilidad del incrementocitado en las condiciones reguladas anteriormente (siempre que fueranecesario para la mejora de la actividad bodeguera y se integrase ensu entorno)..

A continuación se relacionan las superficies edificables(edificabilidades) de cada uno de los ámbitos de estudio en la situaciónactual (entendiendo que en el mejor de los casos éstas edificabilidadesson los aprovechamientos urbanísticos máximos de partida de losámbitos que en este Plan Especial se consideran susceptibles deincorporar a actuaciones de revitalización):


61

4.2. SITUACIÓN DE PARTIDA EN LOS ÁMBITOS SUSCEPTIBLES DE INCORPORAR A LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN



IDENTIFICACION CLASIFICACIÓN ZONA DE ORDENANZA/SUBZONA

AER-01.

SUELO URBANO INDUSTRIA/

I1 INDUSTRIA BODEGUERA

AER-02.



AER-03.



AER-04.



AER-05.



AER-06.



AER-07.



AER-08.



AER – 09.



CENTRO HISTÓRICO, /BARRIO BAJO CH-1


Para el cálculo del Aprovechamiento Urbanístico en cada uno delos ámbitos, tenemos que tener en cuenta las siguientes cuestiones:

• El Plan General del 1992 delimitaba un Área de Reparto en elámbito del Plan Especial denominada SU-22 Bodegas.

• Los ámbitos objeto de estudio, se encuentran incluidos en ladelimitación de la citada Área de Reparto del PGOU 1992, cuyouso dominante o característico es bodeguero

• El Aprovechamiento Medio que el Plan General 1992 asignabaa dicho Área de Reparto, ascendía a 0,73952 UA/m2 referido aluso característico industrial-bodeguero

El Aprovechamiento Medio de esta área viene a coincidiraproximadamente con el producto de los siguientes factores aplicadoa cada parcela:

• La ocupación de la edificación existente, que asciendeaproximadamente el 80% de la superficie de la parcela, ( 0,8)

• La altura de la edificación, que suele ser 1 planta ( 1)

• Los coeficientes de uso, en nuestro caso bodeguero, cuyo valordepende del nivel de protección de la edificación existenteoscilando entre (0,99-1,05).

Por consiguiente el aprovechamiento medio del área de repartoes de 0,73952 UA/m2 y se aproxima al aprovechamiento objetivo decada parcela, pues la media de éstas, oscila entre 0,7 y 0,85 UA/m2sreferido al uso dominante o característico (bodeguero).

Los coeficientes de homogeneización empleados para el cálculode Aprovechamiento según el Plan General 1992 en función del uso,tipología y el nivel de protección de la edificación son:

Por tanto, el aprovechamiento urbanístico de referencia (departida o actual) de las parcelas que pretenden incluirse por este PlanEspecial como áreas de revitalización (AER 1 a AER 9) se calculaaplicando a la superficie de suelo de cada una de las parcelas (queconstituyen el ámbito) el aprovechamiento medio del Área de Repartoen la que se encuentra incluida. Si en el ámbito existe más de unaparcela, el sumatorio de los aprovechamientos resultantes de cada deuna de ellas, será el aprovechamiento urbanístico del ámbito.

El resultado es el siguiente:

IDENTIFICACION SUP APROV MEDIO PGOU 1992

APROV. URBANÍSTICO ACTUAL

AER-01. 5.658 0,73952 4184,21

AER-02. 6.217 0,73952 4597,6

AER-03. 2.611 0,73952 1930,89

AER-04. 8.396 0,73952 6209,01

AER-05. 2.503 0,73952 1851,02

AER-06. 18.574 0,73952 13735,85

AER-07. 3.454 0,73952 2554,31

AER-08. 16.551 0,73952 12239,8

AER – 09. 3.248 0,73952 4184,21


AER – 10.

IDENTIFICACION SUP SUP. CONST

AER-01. 5.658 5447

AER-02. 6.217 7998

AER-03. 2.611 2336

AER-04. 8.396 7.819

AER-05. 2.503 0

AER-06. 18.574 13.462

AER-07. 3.454 3.516

AER-08. 16.551 8.926

AER – 09. 3.248 3.660


62



USOSTIPOS

RU RP AP G BOD CO LC COH I OTRO

O 0,70 0,61 0,81 0,45 1,05 0,61 0,63 0,61 0,70 0,61

A 0,69 0,60 0,80 0,43 1,00 0,60 0,62 0,60 0,69 0,60

E 0,69 0,60 0,80 0,43 1,00 0,60 0,62 0,60 0,69 0,60

G 0,60 0,59 0,79 0,42 0,99 0,59 0,61 0,59 0,68


2. Parcelas susceptibles de incorporarse a área de revitalizaciónque parten de calificaciones diferenciadas:

Ámbito susceptible de ser AER en este Plan Especial integradoparcelas con la clasificación de suelo urbano ( PGUO 92), y en él sepueden identificar tres subámbitos a nivel de calificación diferenciadaen el planeamiento actual: el primero de ellos se trata de un suelourbano de ordenación directa: Zona Centro Histórico, Subzona BarrioAlto CH-2., el segundo, se corresponde con una actuación aislada dedotación (espacios libres) y, el tercero, se trata de un suelo dotacionalde calificación directa:

Las condiciones de ordenación de la Subzona de OrdenanzaBarrio Alto CH-2, son de aplicación a las parcelas así identificadas enel Plano de Calificación, Usos y Sistema del Plan General anterior. Portanto, según se deduce de la tabla anterior, parte del ámbito de estudio(AER-10) está calificado en dicho Plan General como Barrio Alto CH-2, con uso característico residencial, cuyas condiciones particulares deordenación quedan reguladas en los artículos 10.2.1 al 10.2.10 delas Normas Urbanísticas del citado planeamiento.

A continuación se relacionan las superficies edificables(edificabilidades) del ámbito de estudio AER-10:

Para el cálculo del Aprovechamiento Urbanístico actual en elámbito susceptible de incorporarse en este Plan Especial como área derevitalización AER-10, se tiene en cuenta las siguientes cuestiones:

• El Plan General del 1992 delimitaba un Área de Reparto en elámbito del Plan Especial denominada SU-24 Casco Alto.

• El ámbitos objeto de estudio (AER-10), se encuentran incluidosen la delimitación de la citada Área de Reparto cuyo usodominante o característico es CH-2

• El Aprovechamiento Medio que el Plan General anteriorasignaba a dicho Área de Reparto, ascendía a 1,11838 UA/m2

Los coeficientes de homogeneización empleados para el cálculode Aprovechamiento según el Plan anterior en función del uso,tipología y el nivel de protección de la edificación son:

•• VVIIVVIIEENNDDAASS LLIIBBRREESS

•• VVIIVVIIEENNDDAASS SSOOMMEETTIIDDAASS AA AALLGGÚÚNN RRÉÉGGIIMMEENN DDEE PPRROOTTEECCCCIIÓÓNN

Por tanto, el aprovechamiento urbanístico actual de las parcelasque pretenden incluirse en el AER-10 de este Plan Especial se calculaaplicando a la superficie de suelo de cada una de las parcelas que lointegran el aprovechamiento medio del Área de Reparto del PGOU1992 en la que se encuentra incluida. El sumatorio de losaprovechamientos resultantes, será el aprovechamiento urbanístico delámbito.

*A.T.A


63



IDENTIFICACION SUP PROV MEDIO PGOU 1992

PROV. URBANÍSTICO ACTUAL

AER-01.

AER-02.

AER-03.

AER-04.

AER-05.

AER-06.

AER-07.

AER-08.

AER – 09.


AER – 10.

SUELO URBANO CENTRO HISTÓRICO, /BARRIO ALTO CH-2

EQUIPAMIENTOS

AA-ZV-CC-24

IDENTIFICACION SUP SUP. CONST AER – 10.CENTRO HISTÓRICO, /BARRIO ALTO CH-2 1.568 2.509

AER – 10.EQUIPAMIENTOS 963 0

AER – 10.AA-ZV-CC-24 1.113 0

USOSTIPOS

A CH-1

CH-2

MC-1

MC-2

CO LC COH

E AP G

IDENTIFICACION SUP SUP. CONST ER – 10.

ER – 10.

ER – 10.

USOSTIPOS

A CH-1

CH-2

MC-1

MC-2

CO LC COH

E AP G

O 1,10 1,10 1,00 0,70 1,00 0,70 1,15 1,00 0,60 1,00 0,66

A 1,09 1,09 0,99 0,69 0,99 1,69 1,14 0,99 0,59 0,99 0,65

E 1,08 1,08 0,98 0,68 0,98 1,68 1,13 0,98 0,58 0,98 0,64

G 1,07 1,07 0,97 0,67 0,97 1,67 1,12 0,97 0,57 0,97 0,63

USOSTIPOS

A CH-1

CH-2

MC-1

MC-2

CO LC COH-1 u

COH-2 u G

O 1,00 1,00 0,90 0,63 0,90 0,63 1,03 1,02 0,95 0,60

A 0,99 0,99 0,89 0,62 0,89 0,62 1,02 1,01 0,94 0,59

E 0,98 0,98 0,88 0,61 0,88 0,61 1,01 1,00 0,93 0,58

G 0,97 0,97 0,87 0,60 0,87 0,60 1,00 0,99 0,92 0,57

IDENTIFICACION SUP(m2)

PROVMEDIO (UA/m2)

PROV.URBANÍSTICO

(UA) ER – 10.

ER – 10.

ER – 10.

IDENTIFICACION CLASIFICACIÓN CTUACIÓN AISLADA

AER - 11.

AER - 12.

AER - 14.

AER - 16.

AER - 17.

USOSTIPOS

A CH-1

CH-2

MC-1

MC-2

CO LC COH-1 u

COH-2 u G


APROVMEDIO (UA/m2)

APROV.URBANÍSTICO

(UA) AER – 10.CENTRO HISTÓRICO, /BARRIO ALTO CH-2

1.568 1,11838 1.753,62

AER – 10.EQUIPAMIENTOS 963 0

AER – 10.AA-ZV-CC-24 1.113 1.244,75*

*A T A

IDENTIFICACION CLASIFICACIÓN CTUACIÓN AISLADA

AER - 11.

AER - 12.

AER - 14.

AER - 16.

AER - 17.


3. Parcelas susceptibles de incorporarse en ámbitos derevitalización de este Plan Especial, que parten con laclasificación de suelo urbano ( PGUO 92), incluidas en ladelimitación de Actuaciones Aisladas de Dotación (Usos dedestino público) identificadas en el Plano de Calificación, Usos ySistemas del Plan General 1992:

Las parcelas que pretenden incluirse en este Plan Especial en lasáreas de revitalización citadas (AER-11; AER-12; AER-14; AER-16 yAER-17), al tratarse en origen de Actuaciones Aisladas adscritas aalgunas de las Áreas de Reparto propuestas por el Plan General del1992, cuentan con un aprovechamiento objetivo nulo (por tratarse depropuestas de terrenos con destinos a usos públicos) si bien cuentancon un aprovechamiento urbanístico vinculado a efectos decompensación con cargo a parcelas excedentarias y que se obtiene portrasferencia de aprovechamiento:

4. Parcelas susceptible de incorporar actuaciones de revitalización(AER-13) por este Plan Especial que parten en origen (PGOU1992) con la clasificación de suelo urbano de ordenacióndirecta, donde se pueden identificar dos parcelas, con lassiguientes Zonas de Ordenanza:

(*)No se encuentra incluido en la delimitación de ninguna actuación aislada de dotación

Las condiciones de ordenación de la Zona de OrdenanzaOrdenación Abierta, son de aplicación a las parcelas así identificadasen el Plano de Calificación, Usos y Sistema del Plan General 1992. Portanto, según se deduce de la tabla anterior, parte del ámbito de estudio(AER-13) está calificado en dicho como Zona de Edificación Abierta,con uso característico residencial, cuyas condiciones particulares deordenación quedan reguladas en los artículos 10.4.2 al 10.4.9 de lasNormas Urbanísticas del citado planeamiento.

A continuación se relacionan las superficies edificables(edificabilidades) de las parcelas susceptibles de incorporarse a esteámbito de estudio conforme al PGOU 1992:

Para el cálculo del Aprovechamiento Urbanístico de partida(PGOU 1992) de las parcelas susceptibles de incorporarse al área derevitalización (AER-13 de este Plan Especial), es preciso tenersepresente las siguientes determinaciones derivadas del PGOU 1992:

• El Plan General del 1992 delimitaba un Área de Reparto en elámbito del Plan Especial denominada SU-23 Casco Bajo.

• El ámbito del PGOU 1992 en la que se incluyen las dos parcelassusceptible de integrarse en el AER-13, se encuentran incluidosen la delimitación de la citada Área de Reparto

• El Aprovechamiento Medio que el Plan General anteriorasignaba a dicho Área de Reparto, ascendía a 1,78942 UA/m2

Los coeficientes de homogeneización empleados para el cálculode Aprovechamiento según el Plan General 1992 de estas parcelas,en función del uso, tipología y el nivel de protección de la edificaciónson:

• VIVIENDAS LIBRES


64




APROV MEDIO (UA/m2)

APROV. URBANÍSTICO (UA)

AER - 11. 2.325 0,73952 1719,39

AER - 12. 1.535 0,73952 1135,17

AER - 14. 367 1,11838 410,45

AER - 16. 1.228 1,11838 1373,38

AER - 17. 5.745 1,78942 10280,22


AER – 13.


ER –13 10.


PROV MEDIO (UA/m2)

PROV. URBANÍSTICO (UA)

AER - 11.

AER - 12.

AER - 14.

AER - 16.

AER - 17.


AER – 13.

SUELO URBANO ORDENACIÓN ABIERTA

EQUIPAMIENTOS*

(*)N t i l id l d li it ió d i t ió i l d d d t ió


ER –13 10.


PROV MEDIO (UA/m2)


AER - 11.

AER - 12.

AER - 14.

AER - 16.

AER - 17.


AER – 13.

IDENTIFICACION SUP SUP. CONST AER – 13.ORDENACIÓN ABIERTA 2.088 4.028

AER –13 10.EQUIPAMIENTOS 601 0

USOSTIPOS

A CH-1

CH-2

MC-1

MC-2

CO LC COH-1 u

COH-2 u G


PROVMEDIO (UA/m2)

PROV.URBANÍSTICO

(UA) ER – 10.

ER – 10.

ER – 10.

IDENTIFICACION CLASIFICACIÓN ACTUACIÓN AISLADA

AER - 11. SUELO URBANO AA-E-CC-13/SU-22

AER - 12. SUELO URBANO AA-E-CC-15A/SU-22

AER - 14. SUELO URBANO AA-ZV-CC-18/SU-24



USOSTIPOS

A CH-1 CH-2 MC-1 MC-2 CO LC COH E AP G

O 1,00 1,00 1,00 0,80 0,85 1,10 1,10 1,00 0,80 1,00 0,60

A 0,99 0,99 0,99 0,79 0,84 1,09 1,09 0,99 0,79 0,99 0,59

E 0,98 0,98 0,98 0,78 0,83 1,08 1,08 0,98 0,78 0,98 0,58

G 0,97 0,97 0,97 0,77 0,82 1,07 1,07 0,97 0,77 0,97 0,57

USOS TIPOS

A CH-1 CH-2 MC-1 MC-2 CO LC COH-1u COH-2 u G


PROV MEDIO (UA/m2)


ER – 13.

ER –13 10.


• VIVIENDAS SOMETIDAS A ALGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN

Por tanto, el aprovechamiento urbanístico actual de las parcelasque pretenden incluirse en el AER-13 de este Plan Especial, se calculaaplicando a la superficie de suelo de cada una de las parcelas queconstituyen el ámbito, el aprovechamiento medio del Área de Repartoen la que se encuentra incluida. El sumatorio de los aprovechamientosresultantes, será el aprovechamiento urbanístico del ámbito.

*A.T.A

• Parcela que pretende incorporarse al área de revitalización deeste Plan Especial AER-15, y que parte en la actualidad con laclasificación de suelo urbano ( PGUO 92), de ordenacióndirecta pero con una calificación de uso y dominio público:

(*) Edificación de Carácter Singular, artículo 10.2.11 de las Normas Urbanísticas

Se trata de un ámbito afecto al dominio público, con lo cual elaprovechamiento urbanístico es nulo.

Concluyendo, teniendo en cuenta:

a. Que el Plan General 1992 fue redactado conforme a laLey de Reforma del Suelo de 1990, y su TRLS 1992(actualmente derogada tanto por la Ley 6/1998 y ésta porla Ley 8/2007, sustituida en la actualidad por su TRLS08),en cuya legislación no se hacía distinción entre el suelourbano en la categorías de consolidado y no consolidadoy, además, a cada una de las parcelas se les asignaba unaprovechamiento urbanístico en función del área dereparto en que estuviese incluida, debiendo procederse ala cesión o compensación económica sustitutiva del excesoatribuido.

b. Que con la entrada en vigor de la ley 6/1998 (LRSV98),y posteriormente de la LOUA, y de conformidad con elartículo 45.2.A de ésta, se reconoce en la categoría desuelo urbano consolidado por la urbanización los terrenospertenecientes a los ámbitos de estudio que clasificadoscon la clase de suelo urbano en el Plan General del 1992se encuentren efectivamente urbanizados o tengan lacondición de solares siempre que no deban adscribirse ala categoría de no consolidado.

c. Que conforme al artículo 45.2 LOUA, y artículo 14.1TRLS08 merecen la atribución de suelo urbano en lacategoría de no consolidado por la urbanización, tanto lasactuaciones de reforma interior (actuaciones derenovación), como las actuaciones que supongan unincremento considerable del aprovechamiento anterior(actuaciones de dotación).

Pues bien, debe partirse que conforme a esta regulación, todoslos ámbitos de estudio que hemos señalado anteriormente tiene, en elmarco de la LOUA, la consideración de suelo urbano consolidadosiempre que se mantengan inalterables los aprovechamientosurbanísticos; ahora bien, en la medida que este Plan Especial realicepropuestas que supongan un incremento de aprovechamientoconsiderable o actuaciones de renovación (en las que también puedaapreciarse ese mayor incremento de aprovechamiento) deberánadscribirse a la categoría de no consolidado. El incremento deaprovechamiento puede venir causado bien por una alteración del usoo/y de la edificabilidad. Para considerar que el incremento esconsiderable al menos deberá ser de tal intensidad que permita asumirsin dificultad la financiación o cumplimiento de los deberesurbanísticos vinculados al estatus de la categoría de no consolidado.

En definitiva, ppaarraa ddiilluucciiddaarr llaa aaddssccrriippcciióónn aa llaass ccaatteeggoorrííaass ddeessuueelloo uurrbbaannoo ((ccoonnssoolliiddaaddoo oo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo)),, eessttee PPllaann EEssppeecciiaall ddeebbeeppaarrttiirr ddee llaa aattrriibbuucciióónn ddee llooss aapprroovveecchhaammiieennttooss qquuee ssee ddeerriivvaa ddeellppllaanneeaammiieennttoo ddee ppaarrttiiddaa ((PPGGOOUU 11999922)) yy rreeaalliizzaarr llaa ccoommppaarraacciióónn ccoonnllooss aapprroovveecchhaammiieennttooss qquuee ssee ddeerriivvaann ddee llaass ddiiffeerreenntteess pprrooppuueessttaass qquueessee iinnccoorrppoorraann eenn eessttee PPllaann EEssppeecciiaall eenn llaass áárreeaass ddee rreevviittaalliizzaacciióónn; eneste contraste podrá determinarse si acontece el incremento deaprovechamiento que constituye la legitimación para la atribución delcambio de categoría (no consolidado) o por el contrario, losaprovechamientos (aún con el cambio de calificación que propongaeste Plan Especial) son equivalentes a los actuales, y por tanto, debereconocerse la categoría de urbano consolidado.


65



USOSTIPOS


USOS TIPOS


O 0,90 0,90 0,90 0,72 0,76 1,00 1,00 0,95 0,95 0,54

A 0,89 0,89 0,89 0,71 0,75 0,99 0,99 0,94 0,94 0,53

E 0,88 0,88 0,88 0,70 0,74 0,98 0,98 0,93 0,93 0,52

G 0,87 0,87 0,87 0,69 0,73 0,97 0,97 0,92 0,92 0,51


PROV MEDIO (UA/m2)


ER – 13.

ER –13 10.

USOSTIPOS


USOS TIPOS



APROV MEDIO (UA/m2)

APROV. URBANÍSTICO (UA)

AER – 13.ORDENACIÓN ABIERTA 2.088 1,78942 3.736,30

AER –13 10.EQUIPAMIENTOS 601 0


AER - 15. SUELO URBANO EQUIPAMIENTOS *


Evidentemente para poder comparar aprovechamientos PGOU1992 (que al ser áreas independientes atribuían el coeficiente 1 al usomayoritario en el seno de cada una) con aprovechamientos del PlanEspecial y teniendo presente que las calificaciones son diferenciadas yademás ha transcurrido cerca de 20 año, resulta aconsejableestablecer unos coeficientes de equivalencia entre aprovechamientosPGOU 1992 y en la actualidad a fin de posibilitar su comparación.

En este sentido, el presente Plan Especial asigna a cada uno dede los usos y tipología previstos los siguientes valores:

• Residencial Barrio Alto 1

• Residencial Barrio Bajo 1

• Servicios Terciarios: Establecimientos Hoteleros 0,8

• Servicios Terciarios: Comercial-Oficinas 0,8

• Industrial-Bodeguero 0,7

• Vivienda Protegida 0,6

Con lo cual , para poder comparar los aprovechamientos quese deducen del Plan General del 1992 con los que resulten de lasactuaciones propuestas en el presente Plan Especial, tendremos queaplicar a dichos aprovechamientos (PGOU 92) los siguientescoeficientes de equivalencia:

• Para el Área de Reparto SU-22, coeficiente de uso dominante( Bodeguero) 0,7

• Para el Área de Reparto SU-23, coeficiente de uso dominante( CH-1) 1

• Para el Área de Reparto SU-24, coeficiente de uso dominante( CH-2) 1

Por tanto, los aprovechamientos (de partida) del PGOU 92 paracada uno de los ámbitos de estudios, a efectos comparativos son lossiguientes:


66



IDENTIFICACION SUP COEFEQUIVALENCIA

APROV. URBANÍSTICO DE PARTIDA

AER-01. 5.658 0,7 2.929

AER-02. 6.217 0,7 3.219

AER-03. 2.611 0,7 1.352

AER-04. 8.396 0,7 4.347

AER-05. 2.503 0,7 1.296

AER-06. 18.574 0,7 9.616

AER-07. 3.454 0,7 1.789

AER-08. 16.551 0,7 8.568

AER – 09. 3.248 0,7 1.682

AER – 10. 1.568 1 1.754

AER - 11. 2.325 0,7 1.204

AER - 12. 1.535 0,7 795

AER – 13. 2.088 1 2.336

AER - 14. 367 1 411

AER - 16. 1.228 1 1.374

AER - 17. 5.745 1 10.281


A continuación se analizan, las diferentes alternativas deintervención que pueden plantearse a la hora de atribuir las nuevasdecisiones sobre atribución de usos, edificabilidades, nivelesdotacionales, etc, Para ello se procede a identificar básicamente tresgrandes tipologías de modos de intervención diferenciadas, con lafinalidad de poder realizar el análisis de los resultados conforme alobjetivo de revitalización en el marco de la LPHA, de los límitesimpuestos por la LOUA sobre la ordenación de la ciudad consolidada,así como de su régimen de innovación (art.36 LOUA). Se realizaigualmente este contraste en lo relativo al análisis de cuál es lacategoría de suelo urbano que debe atribuirse a estas intervencionesconforme a la regulación del art..45.1 de la LOUA.

Evidentemente este análisis de alternativas debe centrarsefundamentalmente en el estudio de aquellos ámbitos en los que laspropuestas de revitalización pueden implicar cambios de calificaciónen las parcelas incluidas en los ámbitos de estudio. Por razonesprácticas la necesidad de estudio de alternativas es menor en losámbitos correspondiente a las AER-11, AER-12, AER-13, AER-14, AER-15, AER-16, AER-17 porque estos eran ámbitos ya identificados en elPGOU 1992 para su destino a suelos dotacionales y que este PlanEspecial asume en la medida que se dirijan a la misma finalidad.

•• HHIIPPÓÓTTEESSIISS II:: AAssiiggnnaarr aa ttooddaass llaass ppaarrcceellaass iinncclluuiiddaass eenn lloossssiigguuiieenntteess áámmbbiittooss ddee eessttuuddiioo yy ccaalliiffiiccaaddaass eenn eell PPllaann aanntteerriioorrccoommoo II11,, llaass ccoonnddiicciioonneess ppaarrttiiccuullaarreess ddee llaa ZZoonnaa ddee OOrrddeennaannzzaaIInndduussttrriiaall-BBooddeegguueerroo ddeell pprreesseennttee PPllaann EEssppeecciiaall yy mmaanntteenneerr eelluussoo ddoottaacciioonnaall eenn llaass ppaarrcceellaass iinncclluuiiddaass eenn llaass AAccttuuaacciioonneessAAiissllaaddaass eenn eell PPllaann aanntteerriioorr

Por tanto, en esta primera hipótesis, la propuesta de ordenaciónsignificaría otorgarle la calificación de Industrial-Bodeguera resultantede la nueva regulación de este Plan Especial. En esencia, este PlanEspecial otorga nuevas edificabilidades y nuevas oportunidades deimplantación de usos complementarios al bodeguero.

Por tanto, si aplicamos las citadas condiciones de ordenaciónprevista en el presente Plan Especial se obtienen los siguientesedificabilidades y aprovechamientos urbanísticos:

Seguidamente comparamos en los siguientes ámbitos deestudio, los aprovechamientos urbanísticos que se derivan del Plananterior y los que se obtienen como consecuencia del cambio decalificación:


67

4.3. LAS ALTERNATIVAS DE INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS ESPECÍFICAS DE REVITALIZACIÓN. ANÁLISIS DE RESULTADOS.



IDENTIFICACION SUP ZONA DE ORDENANZA

EDIF. MAX. EDIF. COEF/HOMO.

APROV.

AER-01. 5.658 ZO-IB 1,3 7.355,4 0,7 5148,78

AER-02. 6.217 ZO-IB 1,3 8.082,1 0,7 5657,47

AER-03. 2.611 ZO-IB 1,3 3.394,3 0,7 2376,01

AER-04. 8.396 ZO-IB 1,3 10.914,8 0,7 7640,36

AER-05. 2.503 ZO-IB 1,3 3.253,9 0,7 2277,73

AER-06. 18.574 ZO-IB 1,3 24.146,2 0,7 16902,34

AER-07. 3.454 ZO-IB 1,3 4.490,2 0,7 3143,14

AER-08. 16.551 ZO-IB 1,3 21.516,3 0,7 15061,41

AER – 09. 3.248 ZO-IB 1,3 4.222,4 0,7 2955,68

AER – 10. 1.568 ZO-CH2 1,5 2.352 1 2.352

IDENTIFICACION APROV.”(PGOU 92)

APROV.”( CAMBIO CALIF)

INCREMENTO /DÉFICIT DE APROV

AER-01. 2.929 5148,78 +2.219,78

AER-02. 3.219 5657,47 +2.438,47

AER-03. 1.352 2376,01 +1.024,01

AER-04. 4.347 7640,36 +3.293,36

AER-05. 1.296 2277,73 +981,73

AER-06. 9.616 16902,34 +7.286,34

AER-07. 1.789 3143,14 +1.354,14

AER-08. 8.568 15061,41 +6.493,41

AER – 09. 1.682 2955,68 +1.273,68

AER – 10. 1.754 2.352 +598

IDENTIFICACION SUP EXISTENTE( m2)

SUP. PROPUESTO( m2)

TOTAL ( m2)

66.341

78.440


Por último, en esta primera hipótesis, la nueva calificaciónasignable teóricamente a las parcelas no va acompañada de lareserva de nuevos espacios libres y equipamientos.

Pues bien, en la Hipótesis I, a pesar de mantener como usoprincipal el dedicado a instalaciones relacionadas con la industriabodeguera podemos extraer las siguientes conclusiones:

• Primero, las intervenciones propuestas( cambio de calificación)no contribuyen a recualificar el ámbito del Conjunto Históricotanto en materia de espacios libres como de equipamiento:

• Segundo, el cambio de calificación implica un incremento deaprovechamiento considerablemente superior al existente(PGOU 92), dado que en la mayoría de los casos se duplicaríaéste, con lo cual estaríamos ante un supuesto de Suelo UrbanoNo Consolidado, en aplicación del artículo 45.2.B. de la LOUA.No obstante, los índices de edificabilidad que se derivan de laaplicación de las nuevas condiciones de ordenación no superanel 1,3 m2t/m2s establecido en el artículo 17.5 de la LOUA .

• Tercero, según se deduce de lo regulado en el artículo 36.2.a.2ºLOUA, toda innovación que aumente el aprovechamientolucrativo de algún terreno (como es el caso que nos ocupa),deberá contemplar las medidas compensatorias precisas paramantener la proporción y calidad de las dotaciones previstasrespecto al aprovechamiento, sin incrementar éste en detrimentode la proporción ya alcanzada.

Pues bien, en esta hipótesis de cambio de calificación se estaríaincumpliendo el citado precepto, ya que como hemosdemostrado anteriormente el incremento de aprovechamiento nose ha visto acompañado de nuevas reservas dotacionales, lo queocasiona un detrimento de la proporción de partida y porconsiguiente la inviabilidad de este supuesto en el marco de laLOUA.

Por tanto, en conjunto estaríamos en esta primera alternativa enun supuesto de suelo urbano no consolidado (por incrementoconsiderable del aprovechamiento de origen) pero que sería contrario

al art.36.2.a.2º LOUA y contrario a la LPHA en la medida que nocontribuiría a mejorar las relaciones del centro histórico y de suentorno.

Por tanto, esta primera alternativa resulta contraria a ley y alinterés público, y es preciso descartarla.

• HHIIPPÓÓTTEESSIISS IIII:: AAttrriibbuuiirr uussooss rreessiiddeenncciiaalleess ccuuaannddoo ddee lloo qquuee sseettrraattaa eess ddee ppaacciiffiiccaarr eell uussoo ddee uunnaa mmaannzzaannaa,, uunniiffiiccaannddoo eellddeessttiinnoo ddee llaa mmiissmmaa,, aassiiggnnaarr uussooss ddee aaccttiivviiddaaddeess eeccoonnóómmiiccaass((sseerrvviicciiooss tteerrcciiaarriiooss)) eenn áárreeaass ddee ttrraannssiicciióónn eennttrree eell ccoonnjjuunnttoohhiissttóórriiccoo yy llooss bbaarrrriiooss aaddyyaacceenntteess yy,, ppoorr úúllttiimmoo,, mmaanntteenneerr eell uussooddoottaacciioonnaall eenn llaass ppaarrcceellaass iinncclluuiiddaass eenn aaccttuuaacciioonneess aaiissllaaddaa eenn eellPPllaann aanntteerriioorr..

En la segunda alternativa teórica de nuevas condiciones deordenación, se trataría de atribuir nuevos usos urbanísticos a estasparcelas en función de la posición en la que se encuentren en lasmanzanas de las que formen parten o en su posición en el ámbito delPlan Especial, pero aprovechando las máximas capacidades deedificabilidad teóricas de aplicación directa derivadas de las nuevaszonas de ordenanzas atribuidas.

Pues bien, el resultado teórico de esta opción daría las siguientesedificabilidades y aprovechamientos urbanísticos:


68



IDENTIFICACION PROV.”(PGOU 92)

PROV.”( CAMBIO CALIF)


AER-01.

AER-02.

AER-03.

AER-04.

AER-05.

AER-06.

AER-07.

AER-08.

AER – 09.

AER – 10.


SUP. PROPUESTO( m2)

TOTAL ( m2)

ESPACIOS LIBRES 66.341 0 666.341

EQUIPAMIENTOS 78.440 0 778.440


EDIF. MAX. EDIF. APROV.

AER-01. 5.658 ZO-ST-CO 1,300 9.015,500 7.212

AER-02. 6.217 ZO-BB 3,000 18.651,000 16.114

AER-03. 2.611 ZO-BB 2,9 7.582,100 6.550

AER-04. 8.396 ZO-BB 2,30 19.290,000 16.666

AER-05. 2.503 ZO-BB 2,25 5.631,750 4.865

AER-06. 18.574 ZO-BB 2,19 40.775,700 35.230

AER-07. 3.454 ZO-BB 2,32 8.016,600 6.990

AER-08. 16.551 ZO-BA 2,97 49.202,400 42.510

AER – 09. 3.248 ZO-BB 2,25 7.308,000 6.314

AER – 10. 3.644 ZO-BA 1,84 6.716,100 5.829

IDENTIFICACION PROV.”(PGOU 92)

PROV.”( CAMBIO USO)


AER-01.

AER-02.

AER-03.

AER-04.

AER-05.

AER-06.

AER-07.

AER-08.

AER – 09.

AER – 10.


Seguidamente comparamos en los siguientes ámbitos deestudio, los aprovechamientos que se derivan del Plan anterior y losque se obtienen como consecuencia del cambio de uso:

(*) En el cálculo del aprovechamiento se ha tenido en cuenta, el30% de la edificabilidad residencial destinada a vivienda sometida aalgún régimen de protección y el 20% de la edificabilidad destinada aservicios terciarios compatibles

Finalmente se detallan los datos de espacios libres yequipamientos, así como, la densidad y el número de viviendas que sederivan como consecuencia del nuevo cambio de uso:

Pues bien, de esta Hipótesis podemos extraer las siguientesconclusiones

a. Primero, las intervenciones propuestas (cambio de usos) nocontribuyen a recualificar el ámbito del Conjunto Histórico tantoen materia de espacios libres como equipamiento. Supondríauna reducción del sistema de espacios libres y de equipamientosdel PGOU 1992.

b. Segundo, se produciría un aumento del techo residencial departida, como consecuencia del aumento del número deviviendas que se derivan de la asignación del uso residencial ala mayor parte de los ámbitos de estudio y que supondría 1.122nuevas viviendas, lo que implica un total de 2.693 nuevoshabitantes.

Con estos datos se obtienen los siguientes estándares:

•• EEnn mmaatteerriiaa ddee eessppaacciiooss lliibbrreess eell eessttáánnddaarr oobbtteenniiddoo eess ddee 33,,2200mm22//hhaabbiittaannttee


De lo anterior se deduce que se ha producido una reducción delos ratios de espacios libre y equipamientos de partida

c. Tercero, el cambio de uso implicaría un incremento deaprovechamiento considerablemente superior al existente(PGOU 92), dado que en todos los ámbitos se duplica comomínimo, y generalmente se triplica éste, con lo cual estaríamosante un supuesto de Suelo Urano No Consolidado, enaplicación del artículo 45.2.B. de la LOUA.

d. Cuarto, los índices de edificabilidad que se derivan de laaplicación de las nuevas condiciones de ordenación superan ellímite de(1,3 m2t/m2s) establecido en el artículo 17.5 de laLOUA, así como, la densidad en los ámbitos con uso dominante


69




EDIF. MAX. EDIF. PROV.

AER-01.

AER-02.

AER-03.

AER-04.

AER-05.

AER-06.

AER-07.

AER-08.

AER – 09.

AER – 10.


APROV.”( CAMBIO USO)


AER-01. 2.929 7.212 +4.283

AER-02. 3.219 16.114 +12.895

AER-03. 1.352 6.550 +5.198

AER-04. 4.347 16.666 +12.319

AER-05. 1.296 4.865 +3.569

AER-06. 9.616 35.230 +25.614

AER-07. 1.789 6.990 +5.201

AER-08. 8.568 42.510 +33.942

AER – 09. 1.682 6.314 +4.632

AER – 10. 1.754 5.829 +4.075

IDENTIFICACION SUP E.L. SUP EQU. DENS VIV

AER-01. 0 0 0 0

AER-02. 0 0 200 124,00

AER-03. 0 0 200 52,00

AER-04. 0 0 155 131,00

AER-05. 0 0 155 39,00

AER-06. 0 0 150 278,00

AER-07. 0 0 193 66,00

AER-08. 0 0 200 331,00

AER - 09 0 0 160 51,00

AER – 10. 0 0 135 50,00

TOTAL 0 0 1.122

TOTAL 20.669

IDENTIFICACION SUP E.L. SUP EQU. DENS IV

AER-01.

AER-02.

AER-03.

AER-04.

AER-05.

AER-06.

AER-07.

AER-08.

AER - 09

AER – 10.

TOTAL 0 0 1.122

POBLACIÓN HABITANTES

POBLACIÓN EXISTENTE 17.976

POBLACIÓN PROPUESTA (como consecuencia de las nuevas

intervenciones)

2.693

TOTAL 20.669


residencial son superiores al máximo (100 viviendas porhectáreas) exigido en el artículo 17.5 de la LOUA, para poderser considerado Área de Reforma Interior.

e. Quinto, el cambio de uso a residencial provoca dañosirreversibles sobre determinados inmuebles catalogados eincluso son incompatibles con su protección.

f. Y, por último, según se deduce de lo regulado en el artículo36.2.a.2º LOUA, toda innovación que aumente elaprovechamiento lucrativo de algún terreno (como es el casoque nos ocupa), deberá contemplar las medidas compensatoriasprecisas para mantener la proporción y calidad de lasdotaciones previstas respecto al aprovechamiento, sinincrementar éste en detrimento de la proporción ya alcanzada.

Pues bien, en esta hipótesis de cambio de uso se estáincumpliendo el citado precepto, ya que como hemos demostradoanteriormente el incremento de aprovechamiento no se ha vistoacompañado de nuevas reservas dotacionales, lo que ocasiona undetrimento de la proporción de partida y por consiguiente estesupuesto habría que descartarla porque no es viable en el marco de laLOUA.

Por tanto, en conjunto estaríamos en esta segunda alternativa enun supuesto de suelo urbano no consolidado (por incrementoconsiderable del aprovechamiento de origen) pero que, además, seríacontrario al artículo 36.2.a.2º LOUA, contrario al artículo 17 LOUA ycontrario a la LPHA en la medida que no contribuiría a mejorar lasrelaciones del centro histórico y de su entorno, y al tiempo, supondríala atribución de unas condiciones de ordenación en algunas parcelasque supondrían la desaparición de inmuebles con valorespatrimoniales.

Por tanto, esta segunda alternativa resultaría igualmentecontraria a ley y al interés público, y de unos resultados más perversosque la primera; por todo ello, es absolutamente rechazable.

"" HHIIPPÓÓTTEESSIISS IIIIII:: AAssiiggnnaacciióónn ddee nnuueevvooss uussooss ee iinntteennssiiddaaddeess,,ccoonnffoorrmmee aa llaa aapplliiccaacciióónn ddee llaass ccoonnddiicciioonneess ppaarrttiiccuullaarreess ddeeoorrddeennaacciióónn ddeell PPllaann EEssppeecciiaall,, aaccoommppaaññaaddooss ddee iinnffrraaeessttrruuccttuurraassyy ddoottaacciioonneess ppúúbblliiccaass eenn llaa pprrooppoorrcciióónn aaddeeccuuaaddaa ppaarraa eellmmaanntteenniieennddoo yy mmeejjoorraa ddee llaa ccaalliiddaadd uurrbbaannaa aammbbiieennttaall yyccoommppaattiibbllee ccoonn llooss vvaalloorreess ppaattrriimmoonniiaalleess eexxiisstteenntteess..

Evidentemente esta tercera hipótesis partiría como regla generalpor respetar los ámbitos que en el PGOU 1992 estaban propuestoscomo mejora de espacios libres y dotaciones.

En los demás casos, se trataría de atribuir unas calificacionesconforme a sus capacidades, y entorno, respeto de valorespatrimoniales, todo ello con la voluntad de revitalización y respetandolos criterios de calidad urbana (límites edificabilidades, densidades ymínimas dotaciones del art.17 LOUA).

A continuación se detallan los datos de edificabilidad yaprovechamiento urbanísticos de los siguientes ámbitos de estudiocorrespondientes a determinadas Áreas Específicas de Revitalizacióncontempladas en el presente Plan Especial

Los ámbitos de estudios anteriores susceptibles de formar partede áreas específicas de Revitalización, constituyen en el presente PlanEspecial, áreas de reparto independientes

Además las siguientes AER, dada su vinculación funcional a nivelactual de actividad empresarial, constituye un área de reparto unitariapara las tres AER-07; AER 08 y AER-09:


70



IDENTIFICACION SUP EDIF MAX EDIF. APROV.

AER-01. 5.658 1,3 9.015,5 7212,4

AER-02. 6.217 1,3 8.082,10 6982,93

AER-03. 2.611 1,3 3.394,3 2932,67

AER-04. 8.396 1,3 10.914,80 9.287,92

AER-05. 2.503 1,3 0 2.133,6

AER-06. 18.574 1,3 24.146,10 20.610,93

AER – 10. 3.644 1,3 4.727,20 18.590,08

IDENTIFICACION SUP EDIF MAX EDIF. PROV.

AER-07.

AER-08.

AER 09.

TOTAL 23.253 1,27 29.523,9

IDENTIFICACION SUP EDIF MAX EDIF. PROV.

AER-01.

AER-02.

AER-03.

AER-04.

AER-05.

AER-06.

AER – 10.

IDENTIFICACION SUP EDIF MAX EDIF. APROV.

AER-07. 3.454 2,31 8.016,6 6.990,47

AER-08. 16.551 1,3 21.516,3 18.590,08

AER 09. 3.248 3.572,8

TOTAL 23.253 1,27 29.523,9


Los ámbitos de estudios anteriores susceptibles de formar partede áreas específicas de Revitalización (, AER-07; AER 08 y AER-09)constituyen en el presente Plan Especial, un área de repartoindependiente, cuya máxima edificabilidad es de 1,27 m2t/m2s, pordebajo del límite establecido en el artículo 17.5 de la L.O.U.A.

Los ámbitos de estudio (AER-11, AER-12, AER-14, AER-15, AER-16, AER-17, incluyen suelo dotacionales propuestos por el PlanGeneral anterior, por lo que en aplicación de la regla general expuestacomo criterio en esta tercera alternativa, se mantienen en este PlanEspecial. Así mismo el ámbito de estudio correspondiente al AER-13, apesar de no incorporar en la actualidad suelo dotacional, se trata deuna actuación sobre suelo público en origen, que pretenderecuperarse.

A continuación, comparamos en los siguientes ámbitos deestudio, los aprovechamientos que se derivan del Plan anterior y losque se obtienen como consecuencia del cambio de calificacióninspirado en esta tercera alternativa:

De la tabla anterior se deduce que los aprovechamientosobtenidos en esta hipótesis, son considerablemente superiores a los delPlan anterior, por regla general casi duplican la situación de partida;por consiguiente estaríamos ante un supuesto del suelo urbano noconsolidado en aplicación del art.45.2 LOUA

Seguidamente se detallan los datos de espacios libres yequipamientos, densidad, así como el número de viviendas queresultan de este supuesto.

Pues bien, de esta Hipótesis III podemos extraer las siguientesconclusiones

a. Primero, las intervenciones propuestas contribuyen a recualificarel ámbito del Conjunto Histórico tanto en materia de espacioslibres como equipamiento:

Así mismo, esa mejora (de unos 28.000 m2 de nuevos espacioslibres y dotaciones) también repercute sobre el ratio de espacio libre yequipamiento por habitante, a pesar de que la propuesta incorpora unaumento del techo residencial de partida, que asciende a 578 nuevasviviendas, que implica un total de 1.387 nuevos habitantes.


71




APROV.( CAMBIO USO)


AER-01. 3268,2 7212,4 +3944,2

AER-02. 4798,8 6982,93 +2184,13

AER-03. 1401,6 2932,67 +1531,07

AER-04. 4.691,4 9.287,92 +4596,52

AER-05. 0 2.133,6 +2133,6

AER-06. 8.077,2 20.610,93 +12533,73

AER-07. 2.109,6 6.990,47 +4880,87

AER-08. 5.355,6 18.590,08 +13234,48

AER - 09 2.196 3.572,8 +1376,8

AER – 10. 1.946,4 18.590,08 +16643,68

IDENTIFICACION SUP E.L. SUP EQU. DENSIDAD VIV

AER-01. 1.231 1.128 0

AER-02. 0 1.570 100 62

AER-03. 1.387 0 100 26

AER-04. 1.103 1.853 79 67

AER-05. 2.503 0 0

AER-06. 4.034 2.030 84 156

AER-07. 0 0 193 66

AER-08. 6.501 0 100 165

AER - 09 0 3.248 0

AER – 10. 1.274 141 100 36

TOTAL 18.033 9.970 578


SUP. PROPUESTO( m2)

TOTAL ( m2)

84.374

88.410

IDENTIFICACION SUP E.L. SUP EQU. DENSIDAD IV

AER-01.

AER-02.

AER-03.

AER-04.

AER-05.

AER-06.

AER-07.

AER-08.

AER - 09

AER – 10.

TOTAL 18.033 9.970 578


SUP. PROPUESTO( m2)

TOTAL ( m2)

ESPACIOS LIBRES 66.341 18.033 884.374

EQUIPAMIENTOS 78.440 9.970 888.410

POBLACIÓN HABITANTES

POBLACIÓN EXISTENTE 17.976

POBLACIÓN PROPUESTA (como consecuencia de las nuevas

intervenciones)

1.387

TOTAL 19.363


Por tanto, con estos datos se obtiene los siguientes estándares:



Como podemos comprobar llooss eessttáánnddaarreess oobbtteenniiddooss ssoonnssuuppeerriioorreess aa llooss ddee ppaarrttiiddaa qquuee sseeññaalláábbaammooss aanntteerriioorrmmeennttee ((EEssppaacciioossLLiibbrreess,, 33,,6699 mm22//hhaabbiittaannttee,, yy EEqquuiippaammiieennttooss,, 44,,3366 mm22//hhaabbiittaannttee)). Porconsiguiente, podemos afirmar que en la presente hipótesis seproduce una renovación del ámbito objeto de estudio, no sólo a nivelde asignación de nuevos usos, sino también, mediante laincorporándose nuevas dotaciones públicas que coadyuvan a mejorarlas relaciones en el interior del Conjunto Histórico y de éste con suEntorno

b. Segundo, las intervenciones, preservan el patrimonio mediante laasignación de usos e intervenciones que conforme al estudiopatrimonial incorporado en el Catálogo son susceptibles lasdiferentes edificaciones; reservando aquellas edificaciones conmayores valores para los usos de equipamientos públicos. .

c. Tercero, como se ha explicado, el cambio de calificación implicaun incremento de aprovechamiento considerablemente superioral existente (PGOU 92), con lo cual estaríamos ante un supuestode Suelo Urano No Consolidado, de la LOUA, diferenciandoaquellas actuaciones que constituyen áreas de reforma interiorde aquellas que representan actuaciones sistemáticas. Noobstante, los índices de edificabilidad y la densidad que sederivan de la aplicación de las nuevas condiciones deordenación a los ámbitos de estudio, no superan los límites de1,3 m2t/m2s y 100 viv/has establecido en el artículo 17.5 de laLOUA, (incluso en el AER-07 que hay que entenderla en laglobalidad de su área de reparto).

Por consiguiente los ámbitos de estudio correspondiente a las(AER-01, AER-02, AER-03, AER-04, AER-05, AER-06, AER-08,AER-09, AER-10) tienen la consideración de suelo urbano noconsolidado, actuación de reforma interior en aplicación delartículo 45.2.B.a y 17.5 de la LOUA. Mientras que el AER-07,tiene la consideración de suelo urbano no consolidado, área deincremento de aprovechamiento conforme al artículo 45.2.B.bde la LOUA. Todo ello conforme al criterio asumido entre otras

por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de12 de Diciembre de 2008, en recurso número 995/06.

d. Cuarto, según se deduce de lo regulado en el artículo 36.2.a.2ºLOUA, toda innovación que aumente el aprovechamientolucrativo de algún terreno (como es el caso que nos ocupa),deberá contemplar las medidas compensatorias precisas paramantener la proporción y calidad de las dotaciones previstasrespecto al aprovechamiento, sin incrementar éste en detrimentode la proporción ya alcanzada.

Pues bien, en esta tercera hipótesis, se cumple el citadoprecepto, ya que como hemos demostrado anteriormente elincremento de aprovechamiento aparece acompañado denuevas reservas dotacionales, lo que no ocasiona un detrimentode la proporción de partida y por consiguiente este supuesto esviable en el marco de la LOUA.

e. Quinto. La presente alternativa III es la que mejor se ajusta a ladefinición de objetivos de este Plan Especial conforme a laformulación de los mismos realizados en los apartados 1, 2 y 3de esta Memoria de Ordenación.

En este punto, no puede olvidarse que jurisprudencialmente seha consagrado la exigencia de congruencia interna de losdocumentos de planeamiento; lo que significa que aún cuandoen principio puede existir una libertad planificadora dentro de loslímites de la legislación (en este caso, LOUA y LPHA), es lo ciertoque una vez establecido por el propio planeamiento cuáles sonsus principios, objetivos y criterios de intervención generales,dicha libertad se va reduciendo en la medida que sus propuestasde intervención concretas, deben además responder a ladefinición de esos principios, objetivos y criterios que el mismo seha establecido.

PPoorr ttaannttoo,, eessttaa tteerrcceerraa aalltteerrnnaattiivvaa eess llaa qquuee ccuummpplliimmeennttaa lloossrreeqquueerriimmiieennttooss ddee llaa LLOOUUAA,, LLPPHHAA yy aall ttiieemmppoo eess rreessuullttaa ccoonnggrruueenntteeccoonn llooss oobbjjeettiivvooss yy ffiinnaalliiddaaddeess qquuee eessttee PPllaann EEssppeecciiaall aassuummee,, ppoorr ttooddooeelllloo,, rreepprreesseennttaa llaa mmeejjoorr ooppcciióónn ddee oorrddeennaacciióónn ee iinntteerrvveenncciióónn ppaarraa uunneeqquuiilliibbrriioo eennttrree llooss iinntteerreesseess ppúúbblliiccooss yy pprriivvaaddooss eenn pprreesseenncciiaa.. EEllddeessaarrrroolllloo ppoorrmmeennoorriizzaaddoo yy jjuussttiiffiiccaacciióónn ddee ccaaddaa uunnaa ddee llaassiinntteerrvveenncciioonneess eenn llaass AAEERR ccoonnffoorrmmee aa llooss ccrriitteerriiooss ddee eessttaa tteerrcceerraaaalltteerrnnaattiivvaa,, ffiinnaallmmeennttee aassuummiiddaa,, ssee rreeaalliizzaa eenn llooss aappaarrttaaddooss ssiigguuiieenntteessddee eessttaa MMeemmoorriiaa ddee OOrrddeennaacciióónn..


72




Finalmente es preciso realizar la siguiente reflexión yconstatación:

En la medida que el concepto de suelo urbano consolidado enla LOUA es un concepto residual (es decir, es suelo urbanoconsolidado aquel suelo que perteneciente a la clase de urbano nodeba adscribirse a la categoría de no consolidado) en eell úúnniiccoossuuppuueessttoo eenn eell qquuee tteeóórriiccaammeennttee llooss áámmbbiittooss oobbjjeettoo ddee eessttuuddiiooppuuddiieerraann rreeccllaammaarr ssuu ccaatteeggoorrííaa ddee ssuueellooss uurrbbaannooss ccoonnssoolliiddaaddooss,, sseerrííaaaaqquueell eenn qquuee ssee mmaannttuuvviieerraann iinnaalltteerraabblleess llooss uussooss yy eeddiiffiiccaabbiilliiddaaddeessaassiiggnnaaddaass ppoorr eell PPllaann aanntteerriioorr aa llaass ppaarrcceellaass iiddeennttiiffiiccaaddaass ccoommoo II11IInndduussttrriiaall-GGeennéérriiccoo ((eess ddeecciirr,, ccoonn llaa mmiissmmaa rreegguullaacciióónn ddee uussooss yyeeddiiffiiccaabbiilliiddaadd qquuee eenn eell PPGGOOUU-9922)),, ppeerroo eenn eessttee ccaassoo eell pprreesseennttee PPllaannEEssppeecciiaall nnoo rreessppoonnddeerrííaa aa ssuu oobbjjeettiivvoo ddee pprreesseennttaarrssee ccoommoo uunn mmeeddiiooppaarraa llaa iinnccoorrppoorraacciióónn ddee mmeeddiiddaass eeffeeccttiivvaass ddee rreevviittaalliizzaacciióónn yy mmeejjoorraaddeell cceennttrroo hhiissttóórriiccoo ddee llaa cciiuuddaadd ccoonnssoolliiddaaddaa,, yy aall ttiieemmppoo eexxiissttiirrííaa eellrriieessggoo ddee ppeerrppeettuuaarr oo pprroovvooccaarr llaa ddeeggrraaddaacciióónn ddee zzoonnaass eenn ddeessuussoo ddeellmmiissmmoo,, yy qquuee aahhoorraa ssee pprreesseennttaann ccoommoo ccoonntteenneeddoorreess aaddeeccuuaaddooss ppaarraaffoorrmmuullaarr eessaass pprrooppuueessttaass ddee rreevviittaalliizzaacciióónn..


73





75

5.1 JUSTIFICACIÓN DE LA CONGRUENCIA DE LAS ACTUACIONES DEREVITALIZACIÓN PROPUESTA POR EL PLAN ESPECIAL EN EL MARCO DE LAVIGENTE LEY DEL PATRIMONIO HISTÓRICO ANDALUZ

5.1.1. INTERVENCIONES INCLUIDAS EN EL PLAN ESPECIAL PERO EXCLUIDAS DE LA DELIMITACIÓN FORMAL DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

5.1.2. INTERVENCIONES INCLUIDAS EN LA DELIMITACIÓN FORMAL DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

5.2 INSTRUMENTACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN EN ELMARCO DE LA LEY 14/2007 DE PATRIMONIO HISTÓRICO DE ANDALUCÍA

5.3. CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACIÓN DE CADA UNA DE LASACTUACIONES ESPECÍFICAS DE REVITALIZACIÓN PROPUESTAS


5. LAS ACTUACIONES ESPECÍFICAS DE REVITALIZACIÓN.APROBACIÓN INICIAL



El presente Plan Especial identifica una serie de ámbitos, para larealización de un conjunto de actuaciones estratégicas cuya finalidades la revitalización del Conjunto Histórico y Entorno de El Puerto deSanta María, denominados Actuaciones Específicas de Revitalización yque suponen un total de diecisiete, de las cuales siete son actuacionessistemáticas (representando Unidades de Ejecución) y el restoasistemáticas, pero en su conjunto ordenadas de modo integral ycoordinadas entre sí, de modo que se asegura su correcta integraciónurbana y la potenciación de las sinergias que provocan.

LAS ACTUACIONES ESPECÍFICAS DE REVITALIZACIÓN.

77




La opinión mayoritaria en los expertos del urbanismo y laarquitectura, así como en la doctrina jurídica, se inclina por lanecesidad de superar una concepción conservacionista de loscentros históricos, que ha tendido a aislar estos núcleos de su contextourbano y a impedir su renovación, con nefastas consecuencias dedeterioro físico y degradación socioeconómica, reclamando un marcojurídico que sirva a políticas más flexibles y que permita combinar laconservación de la ciudad histórica con su rehabilitación cultural,funcional y económica.

Y es que, la propia evolución histórica reciente del urbanismodenota que la política de crecimiento y desarrollo en las periferiasde las ciudades, con abandono de los criterios de planificación globalen que predomina una concepción evolutiva e interconexionada dela ciudad, en la que tales centros están llamados a servir no sólode referente cultural sino también de espacio vivo e integrado.

EEll pprreesseennttee PPllaann EEssppeecciiaall eessttaabblleeccee,, aaddeemmááss ddee llaass mmeeddiiddaass ddeepprrootteecccciióónn yy ccoonnsseerrvvaacciióónn ((qquuee ssoonn llaass iinntteerrvveenncciioonneess oorrddiinnaarriiaass)),, uunnaasseerriiee ddee aaccttuuaacciioonneess eessppeeccííffiiccaass ddiirriiggiiddaass aa llaa rreevviittaalliizzaacciióónn ddeellCCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo.. CCoommoo ssee hhaa aaddeellaannttaaddoo ssoonn uunn ttoottaall ddee ddiieecciissiieettee,,ddee llaass ccuuaalleess ssiieettee ssoonn aaccttuuaacciioonneess ssiisstteemmááttiiccaass yy eell rreessttooaassiisstteemmááttiiccaass..

Todas estas intervenciones representan acciones de revitalizacióny mejora del Conjunto Histórico, incluso aquellas que representanUnidades de Ejecución (y que se identifican formalmente a los efectosdel artículo 45.2 y 17 de la LOUA, como áreas de reforma interior).

En cualquier caso, eenn llaass AAccttuuaacciioonneess EEssppeeccííffiiccaass ddeeRReevviittaalliizzaacciióónn ssee hhaann ddiiffeerreenncciiaaddoo aa eeffeeccttooss ddee iinntteennssiiddaadd ddee llaaiinntteerrvveenncciióónn aaqquueellllaass qquuee ssee llooccaalliizzaann ffoorrmmaallmmeennttee ddeennttrroo ddee llaaddeelliimmiittaacciióónn ffoorrmmaall ddeell BBIICC ""CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo"" ddee aaqquueellllaass oottrraass qquueessee llooccaalliizzaann ffuueerraa ddee llaa ddeelliimmiittaacciióónn ddee ééssttee (en las zonas de respeto oincluso fuera de éstas).

De esta forma las intervenciones representativas de Unidades deEjecución dentro de la delimitación del BIC "Conjunto Histórico" sereducen a dos (AER-06. SAN BARTOLOME (UE-05) y AER - 10 CALLEPOSTIGO (UE-07), que tienen por finalidad específica recuperar latrama histórica existente en estos ámbitos liberando espacios detránsito tradicionales. Así mismo, el resto de intervenciones (ya decarácter asistemático) en el ámbito del BIC declarado del ConjuntoHistórico, tienen como finalidad principal la recuperación de espacioslibres públicos, acreditados en la documentación histórica, en concretoel Plano Geométrico de 1865 levantado por D. Miguel Palacios y

Guillén, o bien la mejora de la contemplación (entorno visual) deinmuebles específicamente inscritos como BIC (Palacio Purullena), oratificar propuestas dotacionales del PGOU de 1992.

Así mismo, las intervenciones en las zonas de respeto y zonasanálogas (incorporadas a este Plan Especial por decisión propia odeterminación del PGOU), se ajustan a criterios análogos deintervención, aun cuando el margen de maniobra resulta mayor porcuanto las limitaciones de la legislación de protección son menores.

Por consiguiente, y con carácter general, nnoo ssee ttrraattaa eenn nniinnggúúnnccaassoo ddee rroommppeerr ccoonn llaa ttrraammaa ttiippoollóóggiiccaa nnii mmoorrffoollóóggiiccaa ttrraaddiicciioonnaall ddeellCCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo ssiinnoo qquuee llaass AAccttuuaacciioonneess EEssppeeccííffiiccaass ddeeRReevviittaalliizzaacciióónn,, rreepprreesseennttaann aaccttuuaacciioonneess ddiirriiggiiddaass aa llaa mmeejjoorraa ddeerreellaacciioonneess ddeell CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo,, aa ttrraavvééss ddee iinntteerrvveenncciioonneess sseelleeccttiivvaassen espacios obsoletos con la pretensión de eliminar usos degradantesen el Conjunto Histórico, y sustituyéndolos por nuevos usos quecontribuyan a mejorar las relaciones interiores del Conjunto y con suentorno.

EEnn llaa aattrriibbuucciióónn ddee llooss nnuueevvooss uussooss,, ssee aaddooppttaann llooss ssiigguuiieenntteessccrriitteerriiooss::

a. AAssiiggnnaacciióónn ddee uussooss ddee eessppaacciiooss lliibbrreess,, bbiieenn ccuuaannddoo llaa aaccttuuaacciióónnrreepprreesseennttaa llaa rreeccuuppeerraacciióónn ddee eessppaacciiooss ppúúbblliiccooss ttrraaddiicciioonnaalleess oossuuppoonnee uunnaa mmeejjoorraa ppaarraa llaa ffiinnaalliiddaadd ddee llaa ppeeaattoonnaalliizzaacciióónn (congeneración bajo rasante de aparcamientos de residentes).

b. AAssiiggnnaacciióónn ddee uussooss ddee eeqquuiippaammiieennttooss ppúúbblliiccooss eenn eeddiiffiiccaacciioonneessccoonn iinntteerrééss ppaattrriimmoonniiaall,, qquuee aasseegguurreenn llaa ccoonnsseerrvvaacciióónn ddee eessttoossiinnmmuueebblleess yy rreeffuueerrcceenn llaass aacccciioonneess ddee mmeejjoorraa ddoottaacciioonnaall.

c. AAssiiggnnaacciióónn ddee uussooss rreessiiddeenncciiaalleess ccuuaannddoo ddee lloo qquuee ssee ttrraattaa eess ddeeppaacciiffiiccaarr eell uussoo ddee uunnaa mmaannzzaannaa, unificando el destino de ésta.

d. AAssiiggnnaacciióónn ddee uussooss ddee aaccttiivviiddaaddeess eeccoonnóómmiiccaass ((sseerrvviicciioosstteerrcciiaarriiooss)) eenn áárreeaass ddee ttrraannssiicciióónn..

En todo caso, las intervenciones de usos residenciales garantizanuna reserva equilibrada de viviendas sometidas a algún régimen deprotección en el ámbito del Conjunto Histórico y Entorno.


79

5.1 JUSTIFICACIÓN DE LA CONGRUENCIA DE LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN PROPUESTA POR EL PLANESPECIAL EN EL MARCO DE LA VIGENTE LEY DEL PATRIMONIO HISTÓRICO ANDALUZ




5.1.1. INTERVENCIONES INCLUIDAS EN EL PLAN ESPECIALPERO EXCLUIDAS DE LA DELIMITACIÓN FORMAL DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

El presente Plan especial identifica como Actuaciones Específicasde Revitalización, determinados ámbito incluidos dentro de ladelimitación del Plan Especial pero fuera del perímetro correspondientetanto al Conjunto Histórico como a las Zonas del Respeto ( RD 3038)

Las Áreas a las que nos estamos refiriendo son las siguientes:

• AER-01. CAMPBELL. (UE-01)

• AER-02. BODEGAS 501. (UE-02)

• AER-08. AVENIDA DE FUENTEBRAVÍA. (UE-06).

• AER-11. CALLE MENESTEO (AIA-02).

• AER-12. CALLE VALDÉS II. (AA-03)

Las determinaciones establecidas en el artículo 31 de la Ley dePatrimonio Histórico de Andalucía relativo al contenido de protecciónde los planes que afecten al ámbito de Conjuntos Histórico, sonlógicamente determinaciones de obligado cumplimiento en lasactuaciones incluidas en la delimitación formal del Conjunto Histórico.Pero no es el caso de las intervenciones que se han señaladoanteriormente, localizadas en las zonas de respeto del mismo, o inclusoen áreas próximas al mismo.

Por consiguiente, se puede afirmar, que dichas determinacionesreguladas en el citado precepto no tienen porque ser aplicadas en todasu dimensión a las actuaciones anteriores, ya que según hemosexplicado anteriormente, se localizan fuera ámbito del ConjuntoHistórico y, por consiguiente, las exigencias del artículo 31 se adoptancomo criterios inspiradores pero no como determinación vinculante.

A pesar de la exclusión de estas actuaciones del ámbito delConjunto Histórico, el presente Plan Especial conforme a lo reguladoen el artículo 31.2.a) y b, justifica a continuación las intervencionespropuestas en cada una de las AER, así como la sustitución dedeterminados inmuebles por albergar usos degradantes para elentorno del Conjunto Histórico:

•• AAEERR-0011.. CCAAMMPPBBEELLLL.. ((UUEE-0011))..-

Se trata de una actuación fuera de la delimitación formal delBIC del Conjunto Histórico, que afecta edificaciones en desuso.La intervención mantiene las alineaciones existentes, lamorfología parcelaria y las edificaciones con valor patrimonial.Por consiguiente dicha intervención conserva las característicasgenerales del ambiente que caracteriza la imagen del Campode Guía, así como, la mejora de las relaciones con el entornourbano colindante.

•• AAEERR-0022.. BBOODDEEGGAASS 550011.. ((UUEE-0022)) yy AAEERR-0088.. AAVVEENNIIDDAA DDEEFFUUEENNTTEEBBRRAAVVÍÍAA.. ((UUEE-0066))..-

Son también actuaciones fuera del ámbito del ConjuntoHistórico, que afectan a inmuebles de reciente construcción y sinvalor patrimonial, que albergan usos de actividades bodeguerasque precisan de una modernización para conservar su viabilidady que resultan de imposible satisfacción en la posición actual queocupan, y que suponen no solo suponen un freno para eldesarrollo adecuado de la actividad empresarial, sino ademásacarrea graves disfunciones ciudadanas a esta zona delConjunto Histórico destinada principalmente al uso residencial y,en menor medida, a las actividades comerciales. En efecto, latrama viaria donde se encuentran insertos ambos complejobodegueros soporta mal el flujo de mercancías, generado por laactividad, produciendo una cohabitación forzada entre usosindustriales y las actividades propias del tejido residencial queestá ocasionando numerosas molestias al usuario del espaciourbano, relacionadas fundamentalmente con los problemasderivados de la movilidad. Por consiguiente, estas actividades, sepueden considerar como usos degradantes a los efectos de laLey 14/2007, motivado por los graves problemas que para laproducción y la propia ciudad ocasionan estas instalaciones y,por tanto, se estima conveniente su sustitución a corto plazo,implantando usos más acordes con el entorno, que contribuyana mejorar las relaciones con el mismo.

•• AAEERR-1111.. CCAALLLLEE MMEENNEESSTTEEOO ((AAIIAA-0022))..

Se trata de una actuación fuera de la delimitación formal delBIC del Conjunto Histórico, que afecta a un conjunto deedificaciones protegidas, pero que el alcance de la protecciónsólo afecta a la fachada de las edificaciones, entendidas comopiel. La intervención propuesta mantiene la fachada y porconsiguiente la alineación, salvaguardando por consiguiente elambiente que caracteriza al Campo de Guía.


80




•• AAEERR-1122.. CCAALLLLEE VVAALLDDÉÉSS IIII.. ((AAAA-0033))..

Se trata de una actuación fuera de la delimitación formal delBIC del Conjunto Histórico que afecta a un inmueble protegidodonde se implanta una actividad destinada a mediana superficiecomercial, que ocupa una posición cuya coexistencia con losusos dominantes en el entorno generan distorsiones sobre elambiente del Campo de Guía, por consiguiente, se consideraconveniente la refuncionalización y recuperación para usospúblicos de las edificaciones con valor patrimonial, comoestrategia de revitalización del Conjunto Histórico

5.1.2. INTERVENCIONES INCLUIDAS EN LA DELIMITACIÓNFORMAL DEL CONJUNTO HISTÓRICO.

La delimitación estricta del Conjunto Histórico permite sentar unaconsecuencia tan obvia que, a veces, parece olvidarse: el objeto de llaaddeeccllaarraacciióónn pprrootteeccttoorraa aa ttííttuulloo ddee BBiieenn ddee IInntteerrééss CCuullttuurraall eess eellpprrooppiioo CCoonnjjuunnttoo oo eexxpprreessiióónn iinnmmaatteerriiaall ddee uunnooss vvaalloorreess rreelleevvaanntteess yynnoo,, ppoorr ttaannttoo,, ccaaddaa uunnoo ddee ssuuss eelleemmeennttooss ffííssiiccooss. Es fácil deducir deello que toda la carga protectora recaerá fundamentalmente en lapreservación del "ambiente" o "carácter" que cualifican al Conjunto, demodo que el urbanismo y la arquitectura podrán actuar con ciertalibertad profesional en su cuerpo físico, aplicando la cirugíaestética o reparadora que exijan las lesiones existentes, sin máspreocupación ética que la de no menoscabar ni alterar lapersonalidad de dicho Conjunto. Pues bien, todas las intervencionespropuestas por el Plan Especial llevan implícita entre susdeterminaciones el mantenimiento del ambiente del ConjuntoHistórico.

En este sentido, la Ley 14/2007 asume el criterio de proteccióncuando, en su artículo 31.1.b)y f) y a título de contenido de protecciónde los planes urbanísticos que afecten al ámbito del Conjunto Histórico, regula entre las determinaciones a incorporar al contenido mínimodel Plan Especial las relativas al mantenimiento de la estructuraterritorial y urbana, así como de las características generales de suambiente", englobando la tutela tanto del "concepto" de estructuraciónfísica del Conjunto como del "ambiente" que dicho concepto ha sidocapaz de crear.

En una línea más activa, la Ley 14/2007 en su artículo 31.1.e)se preocupa de recordar la conveniencia de adoptar previsionestendentes a revitalizar el Conjunto Histórico, bien sea priorizando eluso público de determinados elementos o bien obligando a

contemplar en su seno las Actuaciones Específicas de Revitalizaciónque permitan la recuperación funcional del patrimonio edificado y laregeneración de la actividad económica que sirve de soporte al usoresidencial.

El aspecto en que el Plan Especial de Protección debe mostrarmás abiertamente su voluntad renovadora, es el del tratamiento delas remodelaciones urbanas requeridas por el Conjunto Histórico y elde las sustituciones de inmuebles. Aquí reside uno de los retos másdelicados pero, a la vez, más ineludibles para que la ciudadhistórica pueda "constituir un valor de uso y disfrute para lacolectividad"

Con carácter general se asienta el principio de prohibición de lasremodelaciones urbanas. Ahora bien, excepcionalmente se admitenesas remodelaciones siempre que tengan por finalidad la mejora delConjunto, bien de sus relaciones o de usos degradantes.

En efecto, el Plan Especial "podrá permitir" remodelacionesurbanas tal como se deduce del artículo 31.2.a) de la Ley 14/2007, almanifestar que dicho Plan "de forma excepcional" admitiráremodelaciones que alteren dichos elementos, (es decir, alineaciones,rasantes y el parcelario), siempre que supongan uunnaa mmeejjoorraa ddee ssuussrreellaacciioonneess ccoonn eell eennttoorrnnoo tteerrrriittoorriiaall yy oo ddee eerrrraaddiiccaacciióónn ddee uussoossddeeggrraaddaanntteess en el Conjunto.

Y ello es igualmente extrapolable para las sustituciones deinmuebles que según el artículo 31.2.b) de la Ley 14/2007 consideratambién excepcionales como criterio razonable que tiende a coartarla apreciación del planificador.

En este sentido, ssee pprrooppoonneenn llaass ssiigguuiieenntteess aaccttuuaacciioonneess ddeerreevviittaalliizzaacciióónn iinncclluuiiddaass ddeennttrroo ddee llaa ddeelliimmiittaacciióónn ffoorrmmaall ddeell CCoonnjjuunnttooHHiissttóórriiccoo que tiene como objetivo la mejora de las relaciones con elentorno territorial y urbano o de eliminación de usos degradantesexistentes:

• AER-03. CALLE VALDÉS I. (UE-03)

• AER-04. LA PASTORA. (UE-04)

• AER-05. CALLE AURORA.(AA-01)

• AER-06. SAN BARTOLOME.(UE-05)

• AER-07. SANTA LUCÍA. (AIA-01).


81




• AER-09 BODEGA CUESTA (A.A-02)

• AER-10 CALLE POSTIGO (UE-07)

• AER-13 PESCADERÍA (AA-04 )

• AER-14 PURULLENA (AA-05 )

• AER-15 MERCADO DE ABASTO (AA-06 )

• AER-16 CALLE DEL GANADO (AA-07 )

• AER-17 EL RESBALADERO (AA-08 )

Con carácter general ssoonn iinntteerrvveenncciioonneess sseelleeccttiivvaass eenn eessppaacciioossoobbssoolleettooss con la pretensión de eliminar usos degradantes en elConjunto Histórico, ssuussttiittuuyyéénnddoollooss ppoorr nnuueevvooss uussooss qquuee ccoonnttrriibbuuyyaann aammeejjoorraarr llaass rreellaacciioonneess iinntteerriioorreess ddeell CCoonnjjuunnttoo yy ccoonn ssuu eennttoorrnnoo en lamedida que se dirigen:

• A potenciar el uso peatonal en el sistema de movilidad delConjunto Histórico.

• A recuperar espacios libres históricos.

• A asegurar la conservación de edificaciones con valorpatrimonial aprovechando su capacidad de reutilización parausos dotacionales.

En este contexto, en aquellas intervenciones (AER-03, AER-04,AER-06, AER-07, AER-10) para las que el presente Plan Especialdetermine la necesidad de proceder a llaa ssuussttiittuucciióónn ddee aallgguunnoossiinnmmuueebblleess eell ccrriitteerriioo ddee iinntteerrvveenncciióónn ssiieemmpprree eessttáá pprreessiiddiiddoo ppoorr llaaccoonnssttaattaacciióónn ddee qquuee ssee ttrraattaa ddee eeddiiffiiccaacciioonneess ssiinn vvaalloorr ppaattrriimmoonniiaallaallgguunnoo yy qquuee pprreesseennttaann uussooss ddeeggrraaddaanntteess qquuee ssee aaccoonnsseejjaa ssuueerrrraaddiiccaacciióónn. En estos casos se establece una ordenación que no alterala morfología de la manzana existente tradicional, pues simplementetrata de posibilitar el reconocimiento de espacios libres que, o bien,existen en la actualidad (como espacios privativos) o bien queexistieron históricamente (como espacios reconocibles en el PlanoGeométrico de 1865), y que, como se argumenta, ahora el PlanEspecial los trata como espacios de uso público, al tiempo queaprovecha los contenedores existentes para nuevos usos y reservandoaquellos de valores patrimoniales para su destino a equipamientopúblico.

Ante este estado de cosas procede recalcar que, con arreglo alprincipio básico de preservación de las características generales delambiente contenido en el artículo 31.1.f), las determinaciones que elpresente Plan Especial establece sobre cada una de las AER, garantizanuna inserción armoniosa de las nuevas edificaciones en su contextoespacial y referencial. La justificación particularizada de cada una delas intervenciones de las AER se realiza en el apartado 5.3 siguiente.


82




A los efectos del Plan Especial, las parcelas incluidas en llaassddeennoommiinnaaddaass AAccttuuaacciioonneess EEssppeeccííffiiccaass ddee RReevviittaalliizzaacciióónn ((AAEERR)),, ppuueeddeenneennccoonnttrraarrssee eenn aallgguunnaa ddee llaass ssiigguuiieenntteess cciirrccuunnssttaanncciiaass::

a. O localizada en ámbito de UUnniiddaadd ddee EEjjeeccuucciióónn (actuacionessistemáticas) delimitada por el presente Plan Especial,

b. O bien, aaccttuuaacciioonneess aassiisstteemmááttiiccaass..

Las parcelas incluidas en Actuaciones Específicas deRevitalización (AER) tienen la consideración de suelo urbano (en cuantoa clase), si bien se diferencia en categorías de no consolidado oconsolidado por la urbanización en función de su grado deurbanización y niveles dotacionales.

Pues bien, ssee ccoonnssiiddeerraann ssuueelloo uurrbbaannoo eenn llaa ccaatteeggoorrííaa ddee nnooccoonnssoolliiddaaddoo,, llaass ppaarrcceellaass iinncclluuiiddaass eenn llaass ssiigguuiieenntteess AAccttuuaacciioonneessEEssppeeccííffiiccaass ddee RReevviittaalliizzaacciióónn ((AAEERR)),, ppoorr rreeqquueerriirr oobbrraass ddee uurrbbaanniizzaacciióónnssuuppeerriioorreess aa llaass ssiimmpplleess yy oorrddiinnaarriiaass ddee ccoonneexxiióónn aa llooss sseerrvviicciioossuurrbbaannooss eexxiisstteenntteess:: AAEERR-0011,, AAEERR -0022,, AAEERR -0033,, AAEERR -0044,, AAEERR -0055,, AAEERR-0066,, AAEERR -0077,, AAEERR -0088,, AAEERR -0099,, AAEERR -1100,, AAEERR -1111 yy AAEERR -1122..

No obstante, pertenecen al suelo urbano no consolidado comocategoría de suelo, algunos de los terrenos de esas AER antes referidasque quedan excluidos del área de reparto, y consecuentemente delcálculo del aprovechamiento medio por aplicación del artículo 60.b dela LOUA. Dicha exclusión a los efectos de la delimitación del área dereparto concierne a los suelos ya adquiridos por el Ayuntamiento parausos públicos que siguen estando afectos a esos destinos públicos, sinalteración de su destino. Por ello, a los efectos del cálculo delaprovechamiento medio del área de reparto del suelo urbano noconsolidado, se excluyen los terrenos que en la actualidad tienen elcarácter de suelos públicos, perteneciente a la Actuación SistemáticaAER-10 (en lo concerniente al tramo de la calle Postigo, incluido dentrode la Actuación Específica de Revitalización.

Así mismo, ccoonn llaa ffiinnaalliiddaadd ddee aasseegguurraarr uunnaa ccoorrrreeccttaa ddiissttrriibbuucciióónnddee bbeenneeffiicciiooss yy ccaarrggaass ddee llaass ddiivveerrssaass aaccttuuaacciioonneess ddeell ssuueelloo uurrbbaannoo nnooccoonnssoolliiddaaddoo ssee pprrooppoonneenn llaass ssiigguuiieenntteess ÁÁrreeaass ddee RReeppaarrttoo::

El hecho de ser suelos urbanos en origen, y contar con unasituación particularizada de situaciones propias de edificaciones yactividades que se vienen desarrollando en cada uno de los ámbitos,aconseja rechazar la unificación de todas las intervenciones en unaúnica área de reparto; debiendo establecer una división de áreas dereparto en función de cada una de las áreas específicas deintervención. Así, cada área específica de intervención que en sí mismaconstituya un ámbito de ejecución sistemática, por regla general,coincidirá con la delimitación de una única área de reparto, salvo quepor proximidad o identidad de titularidades aconsejen la adscripciónde las actuaciones públicas a algunas de las áreas en las que seorigina la atribución de aprovechamientos objetivos, siempre quedicha atribución genere excesos que deban ser objeto decompensación (como es el caso del AR-SUNC-04 integrada por laUnidad de Ejecución UE-04 y la actuación aislada vinculada AA-01).

Así mismo, constituirán áreas de reparto independientes lasactuaciones de incrementos de aprovechamientos que debenejecutarse asistemáticamente, sin perjuicio de la inclusión de aquellosterrenos con usos públicos (actuaciones urbanizadoras no integradas)en la misma área, a fin de asegurar la justa distribución deaprovechamientos y la obtención gratuita de estos terrenos por la


83

5.2 INSTRUMENTACIÓN DE LAS ACTUACIONES DE REVITALIZACIÓN EN EL MARCO DE LA LEY 14/2007 DE PATRIMONIOHISTÓRICO DE ANDALUCÍA



ÁREA DE REPARTO ÁMBITO APROVECHAMIENTO.

MEDIO (UA/M2)

AR-SUNC-01 AER-01( U.E-01) 1,04

AR-SUNC-02 AER -02 ( U.E-02) 1,1232

AR-SUNC-03 AER -03 ( U.E-03) 1,1232

AR-SUNC-04 AER -04 ( U.E-04) 0,9076

AER -05( A.A-01)

AR-SUNC-05 AER -06 ( U.E-05) 1,0668

AR-SUNC-06

AER -07( A.I.A-01)

1,1001AER -08 ( U.E-06)

AER -09 (A.A-02)

AR-SUNC-07 AER -10 ( U.E-07) 1,1284

AR-SUNC-08 AER -11 (A.I.A-02) 1,0618

AER -12 (A.A-03)



84



ÁREAS DE REPARTO


Administración (como es el caso del AR-SUNC-08, integrada por laActuación -de usos lucrativos- de Incremento de Aprovechamiento AIA-02 y la Actuación Aislada vinculada AA-03).

Por último, se integra como una única área de repartodiferenciada la correspondiente a las actuaciones siguientes: la Unidadde Ejecución UE-06; la Actuación de Incremento de AprovechamientoAIA-01 y la Actuación Aislada pública vinculada AA-02; la integraciónde todas estas actuaciones en una única área de reparto se justifica nosólo por el principio de equilibrio en la distribución de beneficios ycargas, sino por la identidad de la titularidad, pero no tanto por estacircunstancia de propiedad, sino porque se corresponde con unaintervención en titularidades de una empresa que viene desarrollandouna actividad en diversos centros de producción coordinados en laciudad; por lo que difícilmente puede plantearse la ejecuciónindependiente de una actuación de renovación sin que se resuelvantodas las circunstancias vinculadas con los centros de producciónvinculados en los que este Plan Especial plantea acciones derevitalización de diverso alcance.

Al margen de la identificación de las áreas de reparto, es precisoclarificar las intervenciones a efectos de atribución de condicionesplanificadoras y el carácter de dichas intervenciones. Así, llaassaaccttuuaacciioonneess qquuee rreeúúnneenn llaass ccoonnddiicciioonneess ppaarraa sseerr ccoonnssiiddeerraaddaass ÁÁrreeaassddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr aa llooss eeffeeccttooss ddeell aarrttííccuulloo 1177 yy 4455..22 ddee llaa LLOOUUAA ssoonnllaass ccoorrrreessppoonnddiieenntteess aa llooss ssiigguuiieenntteess áámmbbiittooss ddeelliimmiittaaddooss ppoorr eessttee PPllaannEEssppeecciiaall:: AAEERR-0011,, AAEERR-0022,, AAEERR-0033,, AAEERR-0044,, AAEERR-0066,, AAEERR-0088 yy AAEERR-1100..

Desde el punto de vista de su gestión, se trata de ámbitos deunidades de ejecución para su gestión sistemática. Desde el punto devista de la ordenación, se establecen parámetros dotacionales ydensidades e intensidades que respetan las exigencias del artículo 17.5de la LOUA.

EEll rreessttoo ddee iinntteerrvveenncciioonneess ddee rreevviittaalliizzaacciióónn ddeell ssuueelloo uurrbbaannoo nnooccoonnssoolliiddaaddoo ssoonn aaccttuuaacciioonneess aassiisstteemmááttiiccaass,, uunnaass iinntteeggrraaddaass ppoorrppaarrcceellaass nneettaass eeddiiffiiccaabblleess ccoonn uussooss lluuccrraattiivvooss yy oottrraass ppoorr tteerrrreennoossddoottaacciioonnaalleess ddee uussooss ppúúbblliiccooss ((eessppaacciiooss lliibbrreess yy eeqquuiippaammiieennttooss)). Lasparcelas edificables son consideradas ámbitos de incrementos deaprovechamientos (conforme al artículo 45.2.B.b LOUA) respecto a lasprevisiones del planeamiento anterior y que se generan por laspropuestas de este Plan Especial al descubrir nuevas posibilidades deusos que generan mejoras evidentes de aprovechamientos encomparación con el uso admitido por el Plan anterior. Estas nuevaspropuestas no son gratuitas se justifican en cada caso por este Plan

Especial en atención a la localización de la parcela en desuso, y sucapacidad de albergar nuevos usos que contribuyan al objetivo de larevitalización del Conjunto Histórico y siempre condicionado a sucapacidad de integración en el entorno. Por tanto, son actuacionessusceptibles de admitir ese incremento de aprovechamiento sinperjuicio de asegurar la mejora de la urbanización y del niveldotacional del Conjunto Histórico para no sólo mantener su adecuadoequilibrio sino para mejorarlo, y por ello esos incrementos debencontribuir proporcionalmente a la obtención de nuevos terrenos condestino a usos públicos, y por ello se vinculan las actuaciones deincrementos de aprovechamientos a las actuaciones asiladas públicas,integrando ambas en su conjunto el área de reparto. La gestión de lasactuaciones asistemáticas se realizará mediante transferencias deaprovechamientos urbanísticos (artículo 62 LOUA), sin prejuicio de suobtención mediante reserva de aprovechamiento subjetivo. Encualquier caso, ha de indicarse que en el conjunto del área de reparto,la densidad y la edificabilidad media en ningún caso supera el límitemáximo establecido en el artículo 17.5 de la LOUA.

Y, por último, llaass ppaarrcceellaass iinncclluuiiddaass eenn llaass AAccttuuaacciioonneessEEssppeeccííffiiccaass ddee RReevviittaalliizzaacciióónn AAEERR-1133,, AAEERR-1144,, AAEERR-1155,, AAEERR-1166 yy AAEERR-1177 ttiieenneenn llaa ccoonnssiiddeerraacciióónn ddee ssuueelloo uurrbbaannoo ccoonnssoolliiddaaddoo ppoorr llaauurrbbaanniizzaacciióónn. Estas son actuaciones públicas en el suelo urbanoconsolidado de mejoras dotacionales que no se adscriben a áreas dereparto por no existir en sus inmediaciones actuaciones de renovación.Representa el compromiso de inversión pública (sin retorno) para lamejora de condiciones del Conjunto Histórico entendido en sentidoamplio (más allá de su declaración formal de BIC).


85




A continuación se describen los criterios y objetivos deordenación de cada una de las Actuaciones Específicas deRevitalización propuestas por el presente Plan Especial, así como, suinstrumentación:

•• AAEERR-0011.. CCAAMMPPBBEELLLL.. ((UUEE-0011))

Se trata de la ordenación de la manzana circunscrita por lascalles Albero, Vencejos, Golondrina y Valdés donde se localizanlas bodegas Campbell, Campbell Nuevo, La Cuadrada y losdepósitos anexos. Es una actuación de renovación con fines derevitalización y mejora de relaciones en el centro históricoplanteada en un espacio edificado en desuso y localizado fuerade la delimitación formal del BIC del Conjunto Histórico.

Destacar, por su interés patrimonial, dentro de este conjuntobodeguero las siguientes edificaciones:

- La Bodega Campbell (vieja), caracterizada por su tipologíade bodega catedral, data de 1837, actualmente lacubierta se encuentra muy deteriorada, prácticamenteinexistente, sin embargo la estructura vertical se muestrabastante estable. Utiliza un sistema constructivoconformado por arcos carpaneles de piedra arenisca,sustentados por pilares cuadrangulares del mismo materialpara formar las líneas de cargas, sobre estas se disponíauna cubierta a dos aguas constituida por teja cerámicacurva sobre tablero de ladrillo por tabla apoyado enviguería y alfajías de madera. Se encuentra sin uso.

- La Bodega "La Cuadrada", se trata de un edificio de losaños 60, recurre a una tipología singular en estaarquitectura bodeguera para solucionar un solar atípico.Dada la forma casi cuadrada de la bodega se resuelvecon un sistema de dobles naves en el que no existepredominio de ninguna dirección y los encuentros seresuelven mediante bisectrices. Reseña también el extrañosistema de composición que utiliza, ajeno al modelotradicional de bodega catedral, que conduce a curiosassoluciones constructivas en las bisectrices de unión de lasnaves y a una volumetría peculiar. El estado deconservación es regular debido al escaso mantenimientoque recientemente tiene y en la actualidad se encuentra endesuso.

El conjunto edificado se completa con las siguientesedificaciones de escasa antigüedad y escaso valor patrimonial:

- La Bodega Campbell Nuevo, que data de 1962,caracterizada por incorporar el sistema estructural dehormigón armado, consistente en bóveda rebajada conestructura de membrana de hormigón armado sobremuros portantes del mismo material. Sobre esta se disponeexteriormente una doble cubierta inclinada de teja a dosaguas, en el cerramiento se utiliza fábrica de ladrillo.

- El depósito anexo, un silo de almacenaje de 1965. Eledificio de dimensión claramente longitudinal recoge lastraseras de las antiguas bodegas de Campbell y LaCuadrada; se diseñó para albergar depósitos de alcohol.Cuenta con una tipología constructiva habitual en lasnaves industriales. Actualmente se encuentra en desuso ysu estado de conservación es aceptable, aunquearquitectónicamente carece de interés. Al ser unaarquitectura de traseras, ha quedado a la vista con laapertura de la calle Vencejos, convirtiéndose en unelemento impropio en la imagen urbana de la ciudad.

El Plan Especial propone una intervención sobre los suelosocupados por las edificaciones a las que se ha hecho referencia,un tramo de la calle San Bartolomé y la plaza de EnriqueBartolomé, consistente en:

a. El fortalecimiento de la oferta comercial del centro; a talfin se propone destinar al uso de servicios terciarios(comercio, oficinas, hotelero) el inmueble perteneciente ala Bodega "La Cuadrada" y los suelos correspondientes alas instalaciones de Campbell Nuevo y los depósitosanexos. Dichas actividades no sólo contribuyen afortalecer la vocación de eje de centralidad que se quiereotorgar a la Calle Valdés, sino a la dinamización de laeconomía local en general y la revitalización del ConjuntoHistórico y Entorno en particular. En todo caso, laadmisibilidad del nuevo uso (comercial) en la Bodega "LaCuadrada" deberá adecuarse a las limitaciones deintervención establecidas en la ficha del Catálogo deProtección, donde se asegura la conservación de loselementos referenciales de la imagen urbana del ámbito.


87

5.3. CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACIÓN DE CADA UNA DE LAS ACTUACIONES ESPECÍFICAS DE REVITALIZACIÓNPROPUESTAS



AER-01


b. Fortalecer las relaciones del Conjunto Histórico con elbarrio colindante de Crevillet, con una actuación derecualificación del principal ámbito de charnela entreambas áreas, incrementando la oferta de equipamiento deproximidad y de espacios libres. Para ello se destinará aequipamiento las instalaciones pertenecientes a La BodegaCampbell (Vieja), con el objeto de preservar dichaedificación, que se encuentra incluida en el Catálogo delpresente Plan Especial, mediante actuaciones de reciclajey refuncionalización. Así mismo, se integrará la plaza deEnrique Bartolomé en esta intervención eliminando el pasode vehículos privados por el tramo viario de la Calle SanBartolomé comprendido entre Calles Vencejos y Valdésgenerando un nuevo espacio libre que singularice la piezadotacional propuesta.

c. Asegurar la integración de la intervención en el entorno através de la configuración de la nueva edificación aimplantar sobre los suelos pertenecientes a edificacionessin valor patrimonial, que no podrá superar las tres plantasde altura y, en cualquier caso, deberá mejorar la escenaurbana mediante el sellado de las medianeras existentes yel acordamiento con los edificios protegidos adyacentes.

Desde el punto de vista de la instrumentación urbanística, laActuación Específica de Revitalización ( AER-01), se delimitacomo Unidad de Ejecución (UE-1) del suelo urbano noconsolidado, integrándose en el Área de Reparto AR-SUNC-01,a los efectos de garantizar una distribución de aprovechamientosentre todos terrenos incluidos en este Área de Reparto.

Se establece como preceptivo la formulación de un Estudio deDetalle sobre la totalidad del área, que deberá incidir sobre lassiguientes cuestiones fundamentales:

- Concretar la definición de las alineaciones y rasantespropuestas en la ordenación pormenorizada.

- Definir especialmente la ordenación de la volumetríaedificatoria resultante buscando la máxima integración enel entorno urbano y evitando, en cualquier caso, laaparición de medianeras vistas.

• AAEERR-0022.. BBOODDEEGGAA 550011.. ((UUEE-0022))

Es una actuación de renovación con fines de revitalización ymejora de relaciones en el centro histórico, planteada en unespacio edificado con usos de actividades bodegueras queprecisan de una modernización para conservar su viabilidad yque resultan de imposible satisfacción en la posición actual queocupan.

Se localiza fuera de la delimitación formal del BIC "ConjuntoHistórico" y tiene por objeto una parcela ocupada por lasinstalaciones de la Bodega 501 en la Calle Valdés, que formaparte de una manzana de gran tamaño delimitadas por laAvenida de la Constitución y las calles Alondra, Golondrina,Valdés y Comedias, caracterizada por el predominio del usoresidencial.

La Bodega 501 tiene su origen en una nave industrial de 1837,que sufre importantes transformaciones en las décadas de lossesenta y ochenta del siglo XX. Presenta una zona de oficina queocupa las crujías recayentes sobre la calle Valdés, mientras quela nave de producción, de notable envergadura, resuelve elfondo de la parcela. Mientras que la edificación en la que sealbergan las oficinas cuenta con una tipología constructivatradicional, en la nave trasera, construida en los años ochentadel siglo pasado, se han utilizado técnicas constructivas propiasde naves industriales, por consiguiente, el conjunto bodeguerose caracteriza por su escaso valor patrimonial.

Su uso actual es de oficinas y nave de producción, y presenta unestado de conservación bueno pero sin capacidad decrecimiento o ampliación para las necesidades demodernización.

La presencia de estas instalaciones puramente industrialescondiciona notablemente las relaciones entre el ámbito deCampo de Guía con la zona de Crevillet y constituye unhándicap en la configuración de la manzana, que como yahemos apuntado anteriormente se caracteriza por la existenciade los usos residenciales. Así mismo, las viviendas colindanteshan ido adosando a su medianería construcciones auxiliares queconstituyen una nota disonante sobre la imagen urbana.


88



AER-02


El presente Plan Especial propone una actuación sobre dichaparcela con la finalidad de:

a. Procurar la dinamización selectiva del área de CampoGuía en aquellos ámbitos susceptibles de ello, comosupone la presente área.

b. Mejorar las relaciones en el interior de la manzana en laque se inserta a través de la unificación del usopredominante residencial.

c. Recualificar el ámbito incrementando la oferta deequipamiento de proximidad, reservando una superficie deterreno destinada a equipamiento y servicios públicos,recayente sobre la calle Valdés y adyacente a la BodegaAlambique

d. Obtener un sistema de espacios edificables que se ajustea la materialización de una oferta residencial diversa yplural.

e. Asegurar una reserva equilibrada de viviendas sometidas aalgún régimen de protección en el ámbito del Plan.

f. Mejorar la escena urbana mediante el sellado de lasmedianeras existentes.

En cualquier caso, esta actuación está condicionada al efectivotraslado de las instalaciones sobre las que se interviene a otraslocalizaciones más adecuadas para el desarrollo de la actividadque actualmente se implanta (suelos preferentemente calificadosde actividades económicas), dentro del Término Municipal del ElPuerto de Santa María, con la finalidad de garantizar elmantenimiento de la actividad y que se proteja el nivel deempleo existente. Por consiguiente, hasta que no se presenten,por parte de la propiedad, las oportunas garantías alAyuntamiento, estos terrenos tendrá transitoriamente lacalificación de industrial bodeguero en la categoría de suelourbano consolidado.

En cuanto a la instrumentación urbanística, la ActuaciónEspecífica de Revitalización ( AER-02), se delimita como Unidadde Ejecución ( UE-2) del suelo urbano no consolidado,integrándose en el Área de Reparto AR-SUNC-02, a los efectosde garantizar una distribución de aprovechamientos entre todosterrenos incluidos en este Área de Reparto. Con la propuesta deeste Plan Especial se incrementa en más del 45% elaprovechamiento actual.

Será preceptiva la formulación de un Estudio de Detalle sobre latotalidad del área, el cual deberá incidir sobre las siguientescuestiones fundamentales:



- Localizar la edificabilidad destinada a vivienda protegida.

•• AAEERR-0033.. CCAALLLLEE VVAALLDDÉÉSS II.. ((UUEE-0033))

Es una actuación de renovación con fines de revitalización ymejora de relaciones en el centro histórico en su frente fluvial,planteada en un espacio edificado sin valor patrimonial ylocalizado en la delimitación formal del BIC "ConjuntoHistórico".

Se trata de una parcela ocupada por parte de las instalacionesde la Bodega Colosía, y que forma parte de una manzanadelimitada por la Avenida de Bajamar y las Calles Valdés, Auroray Los Moros, caracterizada por el predominio del uso residencialy edificaciones de gran presencia y escala en la escena urbana.La altura máxima de la edificación residencial existente queasoma a la Avenida de la Bajamar asciende a 5 plantas,mientras que las que recaen sobre la calle Aurora alcanzan las3 plantas de altura.

La Bodega Colosía, data de 1973. Las actuales construccionesbodegueras de la firma Gutiérrez Colosía vinieron a sustituir alantiguo palacio de Cumbre Hermosa, un edificio que condicionóen su momento el trazado del ensanche bodeguerocorrespondiente a Campo de Guía. El conjunto bodeguero secompone de un par de cascos de cuatro naves y nueve vanosdispuestos en paralelo a la Avenida de la Bajamar y dejandoentre ellos un pequeño almizcate de ventilación de 5 metros.

El espacio interior es una imitación actualizada en materiales dela tipología de bodega catedral del XIX, así como la composiciónsimplificada de sus fachadas.


89AER-03




Dada su escasa antigüedad y su reciente vinculación a unnegocio hostelero el estado de conservación es bueno, aunquees un elemento caracterizado por su escaso valor patrimonial.

En definitiva, la situación actual contempla una edificación sinvalor patrimonial (por ser resultado de una reciente sustitución)destinada a un uso que no aporta valor añadido para el fin dela revitalización del centro.

En este caso el Plan Especial propone una actuación derevitalización conforme a los siguientes objetivos:

a. Mejora de relaciones en el interior de la manzana, a tal fin,se propone un uso residencial sobre una parte de laparcela originaria con la finalidad de completar lamanzana residencial en la que se integra mediante ladisposición de un sistema de espacios edificables que seajuste a la materialización de una oferta residencialdiversa y plural, y que resuelva adecuamente elacordamiento, por una parte, con las edificacionesrecayentes sobre la Avenida de Bajamar y, por otra, conlas construcciones de calle Aurora, evitando la apariciónde medianeras vistas.

b. Mejora y recualificación del frente fluvial con Campo deGuía. Por ello, se plantea la recualificación del ámbito delCampo de Guía, en el área delimitada entre la calleValdés, la Avenida de Bajamar y la calle Aurora mediantela ubicación de un espacio libre que actúe como antesalaurbana desde el futuro paseo fluvial localizado en lamargen derecha del río Guadalete hacia la Calle Valdés.

c. Asegurar una reserva equilibrada de viviendas sometidas aalgún régimen de protección en el ámbito del ConjuntoHistórico.

Respecto a la instrumentación urbanística, la ActuaciónEspecífica de Revitalización (AER-03), se delimita como Unidadde Ejecución ( UE-3) del suelo urbano no consolidado,integrándose en el Área de Reparto de esta categoría de sueloAR-SUNC-03, a los efectos de garantizar una distribución deaprovechamientos entre todos terrenos incluidos en este Área deReparto. También es preceptiva la formulación de un Estudio deDetalle sobre la totalidad del área, el cual deberá incidir sobrelas siguientes cuestiones fundamentales:




•• AAEERR-0044.. LLAA PPAASSTTOORRAA.. ((UUEE-0044))

Es una actuación de renovación con fines de revitalización ymejora de relaciones en el centro histórico, planteada en unespacio edificado en desuso con valor patrimonial parcial (enparte de la edificación) y localizado en la delimitación formaldel BIC "Conjunto Histórico".

Se trata de un conjunto bodeguero heterogéneo, conocido conel nombre de La Pastora, y que ocupa la totalidad de la manzanadelimitada por las Calles Valdés, Comedias, Los Moros yXiménez Sandoval.

El conjunto de Bodega La Pastora se divide en dos zonasseparadas por un patio de trabajo que surge comoensanchamiento de la prolongación del antiguo callejón de SanDiego. Las naves de bodega se disponen a ambos lados de esteespacio libre, al sur de la manzana, los cascos de "El Coquinero","Doña Frasquita" y "El Ro", y al norte los del "Bodegón" y de la"Comunidad Económica Europea", entre los cuales se incrusta unalmizcate en forma de aguda cuña.

La nave denominada de la "Comunidad Económica Europea", deescaso valor patrimonial, se construyó hace unas décadasempleando un moderno sistema de prefabricados de hormigóncomo arcadas, mientras que el resto de las naves que conformanel conjunto se caracteriza por el empleo de muros y arcadas depiedra arenisca sustentadas por pilares cuadrangulares delmismo material, cubierta a dos aguas conformada por tejacerámica curva sobre tablero de rasillones y viguetas dehormigón.

El conjunto bodeguero se encuentra sin uso en la actualidad.


90AER-04




El presente Plan Especial propone una actuación sobre latotalidad de la manzana con la finalidad de:

a. Recualificar el ámbito incrementando la oferta deequipamiento de proximidad, que se localizaráaprovechando las instalaciones de la nave del "Bodegón",con la finalidad de preservar las edificaciones catalogadasdentro del conjunto.

b. Mejorar la permeabilidad y la conectividad ente las callesComedias y Ximénez Sandoval mediante la propuesta deun espacio libre central de morfología lineal quecontribuya a la recuperación para la ciudad de parte delantiguo callejón de San Diego.

c. Fortalecer la vocación de eje de centralidad que elpresente Plan Especial quiere otorgar a la Calle Valdésmediante la implantación de servicios terciarias sobre lasinstalaciones de las naves bodegueras "El Coquinero","Doña Frasquita" y "El Ro". Esta operación contribuye, poruna parte al reciclaje y refuncionalización de dichosinmuebles, incluidos en el Catálogo del Plan Especial y ala revitalización y dinamización del Conjunto Histórico.

d. Sobre el área que ocupa actualmente la nave de la"Comunidad Económica Europea", como consecuencia desu escaso valor patrimonial, se propone su transformacióna uso residencial, mediante la implantación de unaedificación que permita la materialización de una ofertaresidencial, y que mejore la escena urbana mediante elsellado de las medianeras existentes.

e. Asegurar una reserva equilibrada de viviendas sometidas aalgún régimen de protección en el ámbito del ConjuntoHistórico

f. Contribuir a la mejora dotacional del Conjunto Histórico,no sólo con la cesión del Callejón de San Diego y eldestino a equipamiento de la nave "El Bodegón" sino,además, con la adquisición de actuaciones aisladaspúblicas vinculadas, localizadas fuera del ARE, perointegradas en su área de reparto, en atención a losaprovechamientos atribuidos a este ARE.

Desde el punto de vista de la instrumentación urbanística, laActuación Específica de Revitalización (AER-04), se delimitacomo Unidad de Ejecución ( UE-4) del suelo urbano noconsolidado, integrándose en el Área de Reparto de estacategoría de suelo AR-SUNC-04, a los efectos de garantizar unadistribución de aprovechamientos entre todos terrenos incluidosen la misma, los de la Unidad de Ejecución (UE-4) y los adscritos(AA-01).

Se establece como preceptiva la formulación de un Estudio deDetalle sobre la totalidad de la Unidad de Ejecución, el cualdeberá incidir sobre las siguientes cuestiones fundamentales:



- Ajustar la altura dominante de la edificación residencial a(3) plantas, baja más dos, teniendo en cuenta que porencima de la altura máxima se permite la construcción deun cuerpo edificado cuya superficie no excederá del 40%de la edificada en la planta inmediatamente inferior.


• AAEERR-0055.. CCAALLLLEE AAUURROORRAA..((AAAA-0011))

Se trata de una actuación pública dotacional sobre la esquina dela manzana conformada por las calles Ximénez Sandoval, Valdésy Aurora. El objetivo fundamental es recualificar el ámbito delCampo de Guía mediante la transformación de los actualesaparcamientos (en superficie) pertenecientes a las instalacionescomerciales Iocalizadas en la nave adyacente a "BodegasGómez", en un espacio libre que complete el propuesto en laActuación Específica de Revitalización AER-01 y que contribuya amejorar la imagen urbana del Campo de Guía, así como lasrelaciones con el futuro paseo fluvial sobre la margen derechadel río Guadalete.


91AER-05




Esta Actuación Específica de Revitalización (AER-05), seconstituye como una actuación asistemática (AA-01) del suelourbano no consolidado que queda integrada en el área dereparto de esta categoría de suelo AR-SUNC-04, a los efectos degarantizar una distribución de aprovechamientos con otrosámbitos en los que se generan excesos de aprovechamientos (laUnidad de Ejecución del ARE 04)

• AAEERR-0066.. SSAANN BBAARRTTOOLLOOMMEE..((UUEE-0055))

Es una actuación de renovación con fines de revitalización ymejora de relaciones en el centro histórico, planteada en unespacio edificado mayoritariamente en desuso con valorpatrimonial parcial (en parte de la edificación) y localizado en ladelimitación formal del BIC "Conjunto Histórico".

Se trata de una actuación sobre la mitad occidental de lamanzana delimitada por las calles San Bartolomé, Los Moros,Comedias y Valdés, que en la actualidad alberga las antiguasinstalaciones de las "Bodegas Hermanos Carrera", el "Patio deCossío" y parte del antiguo Callejón de San Diego.

El conjunto está constituido por las siguientes edificaciones:

- La "Bodega Buenos Aires", de tipología de bodegacatedral, y que data de 1867. En origen perteneció a unamplio conjunto formado por las bodegas de Cuvillo, losedificios de frigorífico, el alambique de Osborne y lasinstalaciones de 501. La "Bodega Buenos Aires" estáconstituida por tres cascos de bodega junto a un patiocentral, cuya fachada principal asoma a la Calle Valdés yla trasera al Callejón de San Diego.

En la actualidad, la "Bodega Buenos Aires" se encuentra endesuso. En relación al patio central, ha sido objeto deimportantes transformaciones, se encuentra casicompletamente cubierto y con un grado importante dedeterioro de las instalaciones.

Su interés radica en la composición espacial y estructural,así como en su fachada y elementos característicos de lamisma.

- La "Bodega Cuvillo-Valdés", también de 1867, y detipología catedral. En origen perteneció a un amplioconjunto formado por las bodegas de Buenos Aires, los

edificios de frigorífico, el Alambique de Osborne y lasinstalaciones de 501. Se sitúa comprendida entre lasbodegas "Buenos Aires" y "Mora".

El uso efectivo de esta bodega no es pleno a pesar depresentar un estado de conservación adecuado.

Su interés radica en la composición espacial y estructural,constituida por arcadas de piedra arenisca sustentada porpilares cuadrangulares del mismo material, así como en sufachada y elementos característicos de la misma, sinembargo, carece de valor el edificio pasaje adosado a labodega "Mora"

- La "Bodega San Bartolomé", de tipología bodega catedral,data de 1834, aunque transformada en 1950. Se localizaentre las calles San Bartolomé, Los Moros y Callejón SanDiego.

Actualmente se encuentra en desuso, dado que en 1997se trasladaron a la Bodega de "El Tiro" las instalaciones deembotellado que se encontraban en dichas naves.

En esta bodega podemos identificar tres partes claramentediferenciadas, la nave que configura la esquina entrecalles San Bartolomé y Los Moros ,compuesta por panelesaislantes sobre cerchas metálicas, la nave central conbóveda de hormigón armado y por último la nave confachada al Callejón de San Diego que mantiene laestructura original, con arcadas de piedra areniscasustentadas por pilares cuadrangulares del mismomaterial, con cubierta a dos aguas constituida por tejacerámica curva sobre tablero de ladrillo por tabla apoyadoen viguetas y alfajías de madera.

- La "Bodega Cuvillo-Los Moros" se caracteriza por sutipología de bodega catedral. Data de 1860. Conformaun conjunto integrado por dos cascos dispuestosperpendicularmente entre sí. El primero (de cuatro naves)paralelo a la calle de Los Moros y el segundo que se abretras éste (de cinco naves) alcanzando su trasera el callejónde San Diego. Su composición es convencional,presentando a la calle de los Moros un ciego alzado sinapretilado y únicamente calado por huecos altos deventilación y una reciente puerta de entrada.


92AER-06




Se trata de una construcción con arcadas de piedraarenisca sustentadas por pilares cuadrangulares delmismo material, con cubierta a dos aguas constituida porteja cerámica curva sobre rasillones y viguetas dehormigón, la cubierta de la nave perpendicular a la calleLos Moros es de fibrocemento y de reciente sustitución.Actualmente se encuentra abandonada y su estado deabandono propicia el progresivo deterioro de los espaciosinteriores. El conjunto se trata de cascos convencionalescuya riqueza espacial es relativa.

- El "Patio del Cossío", que data del siglo XIX. Constituye unsignificativo vacío urbano cuya única construcción en laactualidad la constituye la casa tapón que cierra su escasofrente a la calle Los Moros y los restos de una arcadainterior pertenecientes a las naves bodegueras queocuparon el lugar. Al fondo, la parcela se ensancha paraalcanzar los treinta y cinco metros en su fachada alCallejón de San Diego.El Plan Especial propone una actuación sobre el conjuntocon los siguientes objetivos, en función de su valorpatrimonial:

a. Mejora de relaciones en el interior de la manzana, a tal finse propone un uso residencial sobre los cascos de bodegaque carecen de valor patrimonial, es decir, el casco debodega comprendido entre la bodega "Buenos Aires", lascalles Valdés, San Bartolomé y Callejón de San Diego, lasnaves norte y central de la "Bodega San Bartolomé" y lanave perteneciente a la "Bodega Cuvillo-Los Moros" que esperpendicular a la calle Los Moros.

b. Recualificar el ámbito del Campo de Guía incrementandola oferta de equipamiento de proximidad, localizados encontinuidad con los existentes y aprovechando loscontenedores pertenecientes a los cascos de bodega convalor patrimonial, concretamente la nave de la "BodegaSan Bartolomé" con fachada al Callejón de San Diego, lacasa tapón del Patio Cossió y la nave de la "BodegaCuvillo-Los Moros" recayente sobre la calle Los Moros.

c. Mejorar la permeabilidad y la conectividad entre las callesLos Moros y Valdés mediante la propuesta de un espaciolibre al objeto de esponjar la trama urbana y recuperarpara la ciudad el "Patio Cossío", convirtiéndolo en unaplaza pública para la ciudad, que albergará unaparcamiento para residentes bajo rasante.

d. Recuperar el Callejón de San Diego como espacio públicopara la ciudad, cuya continuidad física, pero no visual,queda interrumpida por el conjunto bodeguerocorrespondiente a la "Bodega Mora".

e. Fortalecer la vocación de eje de centralidad que elpresente Plan Especial pretende otorgar a la Calle Valdésmediante la implantación preferente de servicios terciariosen las instalaciones de las bodegas "Buenos Aires" y"Cuvillo-Valdés", que contribuya al reciclaje yrefuncionalización de estas edificaciones incluidas en elCatálogo del Plan Especial.

f. Asegurar una reserva equilibrada de viviendas sometidas aalgún régimen de protección en el ámbito del ConjuntoHistórico.

En definitiva, con esta actuación de revitalización no se pretendetransformar la morfología de la manzana existente, sinoposibilitar el reconocimiento de espacios libres existentes comoespacios de uso público y aprovechar los contenedores existentespara nuevos usos, reservando aquellos de mayores valorespatrimoniales para su destino a equipamiento público.

Desde el punto de vista de la instrumentación urbanística, laActuación Específica de Revitalización (AER-06), se delimitacomo Unidad de Ejecución (UE-5) del suelo urbano noconsolidado, integrándose en el área de reparto de estacategoría de suelo AR-SUNC-05, a los efectos de garantizar unadistribución de aprovechamientos entre todos terrenos incluidosen dicha área de reparto




- Ajustar la altura dominante de la edificación residencial a(3) plantas, baja más dos, teniendo en cuenta que porencima de la altura máxima se permite la construcción de


93




un cuerpo edificado cuya superficie no excederá del 40%de la edificada en la planta inmediatamente inferior.


•• AAEERR-0077.. SSAANNTTAA LLUUCCÍÍAA.. ((AAIIAA-0011))..

Es una actuación de renovación con fines de revitalización ymejora de relaciones en el centro histórico, planteada en unespacio edificado en desuso, sin valor patrimonial y localizadoen la delimitación formal del BIC "Conjunto Histórico".

Se trata de una actuación sobre la mitad oriental de la manzanadelimitada por las calles Cruces, San Francisco, Santa Lucía yPlaza Elías Ahuja, que en la actualidad alberga las antiguasinstalaciones de las "Bodegas Caballero". Casco bodeguerocaracterizada por su escaso valor patrimonial.El presente Plan Especial, propone una actuación que pretende:

a. Mejorar las relaciones en el interior de la manzana, a talfin se propone un uso residencial que complete lamanzana con uso predominante residencial, delimitadapor las calles Cruces, San Francisco, Santa Lucía y PlazaElías Ahuja, mediante la materialización de una ofertaresidencial diversa y plural.

b. Asegurar una reserva equilibrada de viviendas sometidas aalgún régimen de protección en el ámbito del ConjuntoHistórico.

c. Mejorar la escena urbana mediante el sellado de lasmedianeras existentes.

Respecto a la instrumentación urbanística, esta ActuaciónEspecífica de Revitalización (AER-07), constituye un Ámbito deIncremento de Aprovechamiento, que representa una actuaciónasistemática (AIA-01) del suelo urbano no consolidado eintegrada en el área de reparto de esta categoría de suelo AR-SUNC-06, a los efectos de garantizar una distribución deaprovechamientos que permita la adquisición de suelos públicosa fin de mantener y mejorar el nivel dotacional del centro. A talfin se vincula este AIA-01, al área de reparto AR-SUNC-06integrada así mismo por el ARE 08 y la AA-02, a fin de garantizarla gestión de terrenos que deben ser objeto de renovaciónurbana coordinada por contar con instalaciones bodegueras que

aun cuando localizadas en ámbitos discontinuos cuenta conunidad funcional.

La formulación de un Estudio de Detalle sobre la totalidad delárea se considera preceptiva, el cual deberá incidir sobre lassiguientes cuestiones fundamentales:



- Ajustar la altura máxima de la edificación residencial a (3)plantas, baja más dos.

- Localizar la edificabilidad destinada a viviendas sometidasalgún régimen de protección público.

• AAEERR-0088.. AAVVEENNIIDDAA DDEE FFUUEENNTTEERRRRAABBÍÍAA.. ((UUEE-0066))..

Es una actuación de renovación con fines de revitalización ymejora de relaciones en el centro histórico planteada en unespacio edificado con usos de actividades bodegueras queprecisan de una modernización para conservar su viabilidad yque resultan de imposible satisfacción en la posición actual queocupan.

Es una intervención localizada fuera de la delimitación formal delBIC "Conjunto Histórico" y tiene por objeto la intervención en laparte más occidental de la manzana delimitada por la Avenidade Fuenterrabía y las calles Durango, Santa Fe, Federico Rubio,Cruce y Fernando Caballero, que alberga las instalaciones deembotellado de "Bodegas Caballero".

El ámbito de la manzana donde se propone la intervenciónacoge a naves sin valor patrimonial y de reciente construcción.El presente Plan especial, plantea una intervención en esteámbito que aspira a:

a. Mejorar las relaciones del Conjunto Histórico a través deuna intervención en esta área de su entorno, quepermitirá:


94

AER-07

AER-08




- Posibilitar el fomento de la peatonalización delcentro al aportar un aparcamiento para residentes(bajo la rasante del espacio libre de la UE) en elborde del Conjunto Histórico, especialmente aresolver las carencias del Barrio Alto.

- Mejora de la accesibilidad del centro, yespecialmente del Campo de Guía, y a tal fin sepropone la apertura de un nuevo viario en una zonadel entorno del centro que resuelva la conectividadentre las calles Santa Fe y Fernando Caballero.

- Recualificar la cabecera del Barrio Alto a través dela disposición de un nuevo espacio libre, que vengaa paliar los déficit existentes en esta zona.

b. Mejorar las relaciones en el interior de la manzana, paratal fin se propone una transformación a uso residencialsobre la parte de la manzana ocupada por lasinstalaciones de embotellado de la Bodega Caballero,configurando un sistema de espacios edificables, de mayorpresencia y escala, que genere un nuevo frente sobre laAvenida de Fuenterrabía y que se ajuste a lamaterialización de una oferta residencial diversa y plural.

c. Resolver de forma pacífica la transición entre los usosresidenciales implantados y la Avenida de Fuenterrabía, através de la disposición del nuevo espacio libre.

d. Asegurar una reserva equilibrada de viviendas sometidas aalgún régimen de protección en el ámbito del centrohistórico.

En todo caso, esta actuación, está condicionada al efectivotraslado de las instalaciones sobre las que se interviene a otraslocalizaciones más adecuadas para el desarrollo de la actividadque actualmente se implanta (suelos preferentemente calificadosde actividades económicas), dentro del Término Municipal del ElPuerto de Santa María, con la finalidad de garantizar elmantenimiento de la actividad y que se proteja el nivel deempleo existente. Por consiguiente, hasta que no se presenten lasoportunas garantías al Ayuntamiento por parte de la propiedad,estos terrenos tendrá transitoriamente la calificación de industrialbodeguero en la categoría de suelo urbano consolidado.

Para la instrumentación urbanística, esta Actuación Específica deRevitalización (AER-08), se delimita como Unidad de Ejecución(UE-06) del suelo urbano no consolidado e integrada en el Áreade Reparto de esta categoría de suelo AR-SUNC-06, a losefectos de garantizar una distribución de aprovechamientos quepermita la adquisición de suelos públicos con la finalidad demantener y mejorar el nivel dotacional del Conjunto Histórico. Elárea de reparto AR-SUNC-06 está integrada, así mismo, por elAIA-01 y la AA-02, a fin de garantizar la gestión de terrenos quedeben ser objeto de renovación urbana coordinada.





• AAEERR-0099.. BBOODDEEGGAA CCUUEESSTTAA ((AA..AA-0022))

Se trata de una actuación dotacional localizado en ladelimitación formal del BIC "Conjunto Histórico" e integrada porlas instalaciones de la "Bodega Cuesta" y dos edificacionescomprendidas entre la Plaza de España y la citada bodega.

Con esta intervención se pretende recualificar este ámbito delBarrio Bajo del Conjunto Histórico del Puerto de Santa María,mediante la implantación de equipamientos de proximidad, através de una operación de reciclaje y refuncionalización de la"Bodega Cuesta" y las dos edificaciones adyacentes a las quehemos hecho referencia.

En todo caso, la admisibilidad de nuevos usos dotacionalesen la "Bodega Cuesta" y edificaciones adyacentes deberáadecuarse a las limitaciones de intervención establecidasen la ficha del Catálogo de Protección, donde se asegurala conservación de sus elementos principales ycaracterísticos. Esta actuación generará un foco de centralidad


95AER-09




en el centro de gravedad del Conjunto Histórico y contribuirá ala dinamización y revitalización del mismo.

Desde el punto de vista de la instrumentación urbanística, estaActuación Específica de Revitalización (AER-09), se constituyecomo una actuación asistemática (AA-02) del suelo urbano noconsolidado e integrada en el área de reparto AR-SUNC-06 deesta categoría de suelo, a los efectos de garantizar unadistribución de aprovechamientos que permita la adquisición desuelos públicos con la finalidad de mantener y mejorar el niveldotacional del centro. A tal fin se vincula esta ARE 09, al área dereparto AR-SUNC-06, integrada así mismo por el ARE-08 (quecuenta con 382,33 UA excedentarias) y la AIA-01 (que cuentacon 3.190,73 UA excedentarias), a fin de garantizar la gestiónde todos estos terrenos que deben ser objeto de renovaciónurbana coordinada.

• AAEERR-1100.. CCAALLLLEE PPOOSSTTIIGGOO ((UUEE-0077))

Es una actuación de renovación con fines de revitalización ymejora de relaciones en el Conjunto Histórico planteada en unespacio constituido por suelo vacante y edificaciones industrialesen desuso.

Se localiza en la delimitación formal del BIC del ConjuntoHistórico y afecta, por una parte, a una parcela de suelovacante comprendido entre las calles San Sebastián y Postigo y,por otra, a una vivienda en estado ruinoso ubicado en laconfluencia de las calles San Juan y Postigo y a varias parcelasindustriales recayentes sobre la calle Postigo .

El Plan Especial plantea una intervención sobre estos terrenoscon las siguientes finalidades de mejora de relaciones en elBarrio Alto:

a. Esponjar la trama urbana en este ámbito del Barrio Alto,proponiendo un espacio libre que signifique el tramoinicial de la Calle Postigo y resuelva las necesidades enmateria de espacios libres en este ámbito del ConjuntoHistórico. Esta actuación se realiza sobre terrenos sinedificación o con naves degradantes en desuso.

b. Esta intervención representa una recuperación (parcial) dela trama histórica del Barrio Alto en la que aparecía exentade construcciones la edificación de Iglesia de la Prioral, tal

como se acredita en la documentación histórica del PlanoGeométrico de 1865 levantado por D. Miguel Palacios yGuillén.

c. Contribución a la peatonalización del Conjunto Históricoaportando un nuevo aparcamiento para residentes bajo larasante del espacio libre propuesto.

d. Recualificar el ámbito del Barrio Alto, incrementando laoferta de equipamiento de proximidad, localizados encontinuidad con los existentes.

e. Eliminar el impacto del tránsito de vehículos privados en laPlaza de España, liberando el BIC de la Iglesia de laPrioral de estos impactos, a través de posibilitar unaalternativa de accesibilidad entre las calles Postigo y SanSebastián.

f. Mejora de relaciones en el interior de la manzanadelimitada por la calles San Juan y Postigo, caracterizadapor el predominio del uso residencial; a tal fin, se proponela transformación a uso residencial de las instalacionesindustriales existentes mediante la materialización de unaoferta residencial diversa y plural

g. Completar con uso residencial la manzana que se generacomo consecuencia de la apertura de viario, sellandomedianerías vistas.

e. Asegurar una reserva equilibrada de viviendas sometidas aalgún régimen de protección en el ámbito del ConjuntoHistórico.

La instrumentación urbanística de esta Actuación Específica deRevitalización (AER-09), está constituida por una actuaciónsistemática (UE-07) del suelo urbano no consolidado e integradaen el área de reparto de esta categoría de suelo AR-SUNC-07,a los efectos de garantizar una distribución de aprovechamientosentre todos terrenos incluidos en la misma.




96AER-10






• AAEERR-1111.. CCAALLLLEE MMEENNEESSTTEEOO ((AAIIAA-0022))

Se trata de una actuación de renovación con fines derevitalización y mejora de relaciones en el centro históricoplanteada en un espacio edificado mayoritariamente en desusoy localizado fuera de la delimitación formal del BIC "ConjuntoHistórico".

La intervención afecta a la totalidad de la manzana delimitadapor las calles Valdés, Comedia y Ximénez Sandoval, constituidapor tres naves. La primera de ella alberga un almacén devehículos municipales y ocupa la mitad oriental de la manzana.La segunda nave se localiza en la parte noroccidental de lamanzana y la tercera completa la parte nororiental de la mismase encuentra en la actualidad en desuso.

Dichas instalaciones presentan un estado de importante dedeterioro y los elementos más representativos a nivel patrimonialson el tratamiento unitario de las fachadas de las mismas, en lamedida que representan la arquitectura bodeguera más simplede la zona.

El presente Plan Especial propone una intervención sobre lamanzana completa, respetando su alineación, con la finalidadde:

a. Obtener un sistema de espacios edificables que se ajustea la materialización de una oferta de usos amplia ydiversa (residencial y servicios terciarios) que contribuyan ala dinamización y revitalización del ámbito del Campo deGuía.

c. Configurar un volumen edificado que respete las fachadasde los cascos de bodegas existentes (que conforman elperímetro de la manzana y que habrá de mantenerse,conforme a las limitaciones de intervención establecidasen la ficha del Catálogo de Protección del presente PlanEspecial). La nueva edificación dejará una banda de

espacio libre de 10 metros de longitud entre la alineaciónexterior y la línea de edificación con la finalidad de que elvolumen edificado, que puede alcanzar 4 plantas de alturamáxima, no genere ninguna distorsión sobre la escenaurbana.

d. Asegurar una reserva equilibrada de viviendas sometidas aalgún régimen de protección en el ámbito del centrohistórico.

e. Contribuir a la mejora dotacional del Conjunto Históricocon la adquisición de actuaciones aisladas públicasvinculadas, localizadas fuera del AER pero integradas ensu área de reparto, en atención a los aprovechamientosatribuidos a este AER.

Con respecto a la instrumentación urbanística, la ActuaciónEspecífica de Revitalización (AER-11), constituye un Ámbito deIncremento de Aprovechamiento que representa una actuaciónasistemática (AIA-02) del suelo urbano no consolidado,integrada en el área de reparto AR-SUNC-08, a los efectos degarantizar una distribución de aprovechamientos que permita laadquisición de suelos públicos con la finalidad de mantener ymejorar el nivel dotacional del centro.

Es obligatorio la formulación de un Estudio de Detalle sobre latotalidad del área, el cual deberá incidir sobre las siguientescuestiones fundamentales:




Tras la redacción del Estudio de Detalle la actuación podrárealizarse unitariamente (por acuerdo entre los titulares de lasparcelas) o sucesivamente por parcelas independientes en estecaso la localización de las viviendas protegidas se realizará en laparcela municipal (sin perjuicio de que éste uso sea debidamenteponderado mediante la aplicación del coeficiente dehomogeneización en el ajuste de los aprovechamientos).


97AER-11




• AAEERR-1122.. CCAALLLLEE VVAALLDDÉÉSS IIII ((AAAA-0033))

Actuación dotacional sobre parte de una bodega que ocupa latotalidad de una manzana, delimitada por la Avenida deBajamar y las calles Valdés, Aurora, Sextante y Los Moros. Loscascos simétricos se sitúan en los extremos norte y sur de laparcela.

El Plan propone una importante mejora dotacional del ámbito,mediante el reciclaje y la refuncionalización del casco de bodegalocalizado en la parte septentrional de la manzana y que en laactualidad alberga un supermercado, que representa un usodegradante del centro histórico en la medida que requiere unasnecesidades de accesibilidad (de los usuarios y de lasmercancías) insuficientemente cubiertas en la actualidad. Debeentenderse que el actual uso de supermercado es un usoprovisional o fuera de ordenación en relación con el PGOUvigente. Por ello se propone por este Plan Especial en esta navesu uso como equipamiento (ratificando la propuesta del PGOUvigente) para que pueda albergar una amplia oferta dotacional,aprovechando las óptimas relaciones que mantiene con el futuropaseo fluvial.

Desde el punto de vista de la instrumentación urbanística, estaActuación Específica de Revitalización (AER-12), se constituyecomo una actuación asistemática (AA-03) del suelo urbano noconsolidado e integrada en el área de reparto de AR-SUNC-08,a los efectos de garantizar la adquisición de suelos públicos conla finalidad de mantener y mejorar el nivel dotacional del centro.

• AAEERR-1133.. PPEESSCCAADDEERRÍÍAA ((AAAA-0044))

La intervención afecta a la manzana delimitada por la AvenidasMicaela Aramburu y Bajamar, y las Calles Javier Caballero yMaestro Domingo Veneroni, con edificaciones en posicionesaisladas construidas en la década de los setenta del siglo XX yzonas vacantes.

Se configura como actuación de renovación con fines derevitalización y mejora de relaciones en el Conjunto Histórico,planteada en un espacio que alberga edificaciones residencialesde propiedad municipal y localizada dentro de la delimitaciónformal del BIC "Conjunto Histórico".

Esta manzana históricamente era el espacio libre público deconexión del frente de la antigua lonja (El Resbaladero) con laribera del Guadalete, tal como se acredita en la documentaciónhistórica del Plano Geométrico de 1865 levantado por D. MiguelPalacios y Guillén.

Se trata de una actuación que pretende:

a. Recuperar un espacio libre público en uno de los puntosmás emblemáticos del Conjunto Histórico, que contribuyaa recualificar el ámbito.

b. Mejorar las relaciones del Conjunto Histórico, en concretoel Barrio Bajo con el paseo fluvial, toda vez, que esteespacio, va a servir de vestíbulo del Conjunto Histórico delPuerto de Santa María, una vez se ejecute la pasareladestinada al tránsito peatonal y al trasporte colectivo queune ambas márgenes del río Guadalete en este punto dela ciudad.

La AER-13 se instrumenta mediante una actuación asistemática(AA-04 ) con la finalidad de aplicar la expropiación para laadquisición de este espacio libre propuesto. Esta actuaciónpública, en el suelo urbano consolidado, no se adscribe aningún área de reparto por no existir en sus inmediacionesactuaciones de renovación y tratarse de la recuperación de unespacio libre históricamente de uso público.

• AAEERR-1144.. PPUURRUULLLLEENNAA ((AAAA-0055))

Se trata de una actuación dotacional de renovación con fines derevitalización y mejora de relaciones en el Conjunto Histórico,planteada sobre un suelo vacante, en la trasera del Palacio dePurullena, localizado dentro de la delimitación formal del BIC delConjunto Histórico.

La intervención consiste en:

a. Mejorar las relaciones en este ámbito del ConjuntoHistórico, liberando el entorno del BIC del Palacio dePurullena con una actuación de espacio libre público ensuelos vacantes de edificación.

b. Obtener un espacio libre público que contribuya a paliarlas carencias de espacios libres en este ámbito del Barrio


98

AER-12

AER-14

AER-13




Alto del Conjunto Histórico de el Puerto de Santa María ycoadyuve a la singularización el entorno del Palacio dePurullena.

La AER-14 se instrumenta mediante una actuación asistemática(AA-05) con la finalidad de aplicar la expropiación para laadquisición de este espacio libre propuesto. Esta actuaciónpública, en el suelo urbano consolidado, no se adscribe aningún área de reparto por no existir en sus inmediacionesactuaciones de renovación

• AAEERR-1155.. MMEERRCCAADDOO DDEE AABBAASSTTOO ((AAAA-0066))

Localizada dentro de la delimitación formal del BIC "ConjuntoHistórico", se trata de una actuación pública de renovación confines de revitalización y mejora de relaciones en el ConjuntoHistórico, planteada sobre los terrenos públicos que ocupan elactual mercado de abastos.

Las instalaciones actuales del Mercado de Abastos, además deno contar con valor patrimonial alguno, se presentan obsoletase insuficientes.

La intervención tiene la finalidad de:

- Rehabilitación del Mercado de la Concepción yrenovación de las actuales instalaciones con la finalidadde dinamizar el comercio en el Centro.

- Reurbanización del entorno, con la finalidad de mejorarlas relaciones en el Conjunto Histórico

- Recualificar este ámbito del Conjunto Histórico,fomentando los usos dotaciones compatibles con el usoactual (equipamiento de abastecimiento), con la finalidadpaliar las carencias dotacionales existentes en el BarrioAlto del Conjunto Histórico, teniendo en cuenta la posiciónde charnela entre el Barrio Bajo y el Barrio Alto que ocupael citado equipamiento.

La AER-15 se instrumenta mediante una actuación asistemática(AA-06) con la finalidad de rehabilitar un equipamiento existentey reurbanización del entorno. Esta actuación pública, en el suelourbano consolidado, no se adscribe a ningún área de repartopor no existir en sus inmediaciones actuaciones de renovación ytratarse de una intervención sobre terrenos de uso y dominiopúblico municipal.

• AAEERR-1166.. CCAALLLLEE DDEELL GGAANNAADDOO ((AAAA-0077))

Se trata de una actuación dotacional pública de renovación confines de revitalización y mejora de relaciones en el ámbito,planteado sobre la parcela situada en la calle Ganado ycircunscrito por las instalaciones del Museo Arqueológico;localizado dentro de la delimitación formal del BIC "ConjuntoHistórico".


a. Mejorar el nivel dotacional del Conjunto Histórico.

b. Obtener un equipamiento que complete las instalacionesdel actual Museo Arqueológico, ratificando así lapropuesta del PGOU de 1992.

La AER-16 se instrumenta mediante una actuación asistemática(AA-07) con la finalidad de aplicar la expropiación para laadquisición la pieza dotacional propuesta. Esta actuaciónpública, en el suelo urbano consolidado, no se adscribe aningún área de reparto por no existir en sus inmediacionesactuaciones de renovación.

• AAEERR-1177.. EELL RREESSBBAALLAADDEERROO ((AAAA-0088))

Se trata de una actuación dotacional pública de renovación confines de revitalización y mejora de relaciones en el ámbito,planteado sobre la manzana delimitada por las calles Cañas,Bajada del Castillo, Federico Rubio y Avenida MicaelaAramburu; localizado dentro de la delimitación formal del BIC"Conjunto Histórico".


99

AER-15

AER-17

AER-16





a. Mejorar el nivel dotacional del Conjunto Histórico.

b. El Plan propone una importante mejora dotacional delámbito, mediante el reciclaje y la refuncionalización deledificio de El Resbaladero, caracterizado por su valorpatrimonial y su singularidad en la escena urbana. Por ellose propone por este Plan Especial su uso comoequipamiento (ratificando la propuesta del PGOU vigente)para que pueda albergar una amplia oferta dotacional,aprovechando las óptimas relaciones que mantiene con elfuturo paseo fluvial.

La AER-17 se instrumenta mediante una actuación asistemática(AA-08) con la finalidad de aplicar la expropiación para laadquisición la pieza dotacional propuesta. Esta actuaciónpública, en el suelo urbano consolidado, no se adscribe aningún área de reparto por no existir en sus inmediacionesactuaciones de renovación.


100




•• AAccttuuaacciióónn EEssppeeccííffiiccaa ddee RReevviittaalliizzaacciióónn ccoonn oorrddeennaacciióónnppoorrmmeennoorriizzaaddaa eessttaabblleecciiddaa..

a. Plaza de Los Jazmines

Este Plan Especial asume las condiciones de ordenacióndel PGOU 1992 para el ámbito del Estudio de DetallePlaza de Los Jazmines. No obstante, este Plan Especialconsidera conforme a sus objetivos la propuesta paranuevos usos hoteleros en este ámbito incluida en elexpediente de Modificación Puntual del PGOU aprobadaprovisionalmente el 4 de julio de 2002 sin perjuicio de quese proceda a la adaptación de los parámetros deedificabilidad conforme a las exigencias de la Consejeríacompetente en materia de patrimonio histórico.

El ámbito del Estudio de Detalle Plaza de los Jazmines alos efectos del presente Plan Especial tiene laconsideración de Actuación Específica de Revitalización,con la consideración de suelo urbano no consolidado alos efectos del art.45 de la LOUA

b. Jardín del Cano II

Este Plan Especial asume las condiciones de ordenaciónpormenorizada establecidas en la Modificación Puntualdel P.G.M.O. denominada "Modificación Puntual delP.G.M.O en la unidades de Ejecución PERI-CC-12, Jardínde Cano, E.D. Avda. de Sanlúcar, Bodegas Sancho yActuaciones Aisladas CC-26 a CC-31"; AprobadaDefinitivamente el 3 de febrero del 2000. En dichamodificación se delimitaban dos nuevas unidades deejecución en las que se detallaba la ordenaciónpormenorizada, de manera que no precisaban de ningúninstrumento de desarrollo posterior. Pues bien, en la nuevaficha aprobada se identificaba, el ámbito correspondienteal Jardín del Cano II como S-CC-12b.

El ámbito de Jardín de Cano II, a pesar de encontrase enfase de ejecución, a los efectos del presente Plan Especialtiene la consideración de Actuación Específica deRevitalización, con la consideración de suelo urbano noconsolidado a los efectos del art.45 de la LOUA

Los datos generales son las que a continuación serelacionan

•• AAccttuuaacciióónn ddee RReeccuuppeerraacciióónn ddeell PPaattrriimmoonniioo HHiissttóórriiccoo ((AARRPPHH))..

Por última, y además de todas las AER descritas anteriormente,el presente Plan Especial identifica una última intervención deejecución necesaria con una finalidad específica y diferenciadaa aquéllas, vinculada en este caso a la recuperación de un bienprotegido que ha sido declarado por sentencia firme ilegalmentedemolido, y que se hace necesario adoptar las medidas derestitución de la legalidad mediante la reconstrucción del mismo.Es la Actuación de Recuperación del Patrimonio Histórico Casade Las Cadenas en la Avenida de la Bajamar (ARPH- 1).

El ARPH-1 tiene por objeto asegurar que la Administraciónproceda al cumplimiento de la sentencia que declaraba ilegal lademolición de la edificación de la Casa de Las Cadenas en laAvenida de la Bajamar a fin de proceder a su reconstrucción.


101

AERT-01




IDENT S/PE AMBITO SUP(m2)

USOSGLOBAL

DENSIDAD(viv/has)

Nº MAX VIV

EDIF (m2t/m2s)

MAX EDIF (m2t)

AERT-02.JARDÍN DEL CANO II

JARDIN DEL CANO II (S-CC-12b)

12.149 RES 106 129 1,077 13.080

Jardín del Cano II



103


6.2. CRITERIOS DE VALORACIÓN Y ESTABLECIMIENTO UNITARIO DE LOSCOSTES.

6.2.1. COSTES DE ADQUISICIÓN DE SUELO Y EDIFICACIONES.

6.2.2. COSTES DE EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN.

6.2.3. COSTES DE EJECUCIÓN DE EQUIPAMIENTOS.





6.6.1. ACTUACIONES ESPECÍFICAS PREVISTAS EN EL PLAN ESPECIAL

6.6.2. ACTUACIONES DE REURBANIZACIÓN GENÉRICA DERIVADAS DEL PLAN DE PEATONALIZACIONES.

6.6.3. ACTUACIONES DE REHABILITACIÓN DEL PATRIMONIO RESIDENCIAL


6.8. CONCLUSIONES

6. PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO DE LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA APROBACIÓN INICIAL



El Programa de Actuaciones estructura y organizasecuencialmente en el tiempo, las actuaciones y acciones de inversiónque el Plan Especial propone para alcanzar los objetivos globales quela ordenación define gráficamente en el espacio. Al mismo tiempo queel Plan Especial define la estructura del Conjunto Histórico y Entorno,los usos del suelo a través de la ordenación y la regulación, el PlanEspecial contiene los objetivos que sólo pueden cumplimentarsemediante actuaciones de planeamiento, gestión y acciones deinversión pública. El Plan Especial, como todo proyecto urbano,implica la ejecución de una serie de obras y la implantación de unosservicios públicos y, por consiguiente una cuantiosa inversión pública.Para ello se redacta el Programa de Actuaciones y el Estudio deSostenibilidad Económica.

El contraste entre costas y recursos ha de afectar a la totalidadde las obras de inversión pública que encierra la ejecución del Plan.Estimar los recursos previsibles, justificar la verosimilitud de lacorrespondiente asignación programada y mostrar, en su conjunto, laviabilidad del Programa de Actuaciones serán, a su vez, el objeto deEstudio de Sostenibilidad Económica del Plan Especial.

Por tanto, el Estudio de Sostenibilidad Económica y el Programade Actuaciones del presente Plan Especial de Protección y Reformainterior del Conjunto Histórico y Entorno de El Puerto de Santa Maríatienen los siguientes objetivos:

a. La programación de las actuaciones previstas en el tiempo, deacuerdo con los recursos financieros disponibles, en un periodototal de dos quinquenios.

b. La distribución de las inversiones entre los distintos agentes yorganismos que asumen su financiación, planteando la forma deintervención y el mecanismo de gestión.

c. Formular la dimensión presupuestaria del Plan, facilitando laincorporación de estos programas a los PresupuestosMunicipales.

d. Fijar y ordenar en el tiempo las expectativas de equipamiento delsuelo, orientando de este modo, la convergencia del procesoinversor privado y del proceso de inversión de recursos públicos.

Y todo ello sobre las siguientes bases:

• Desde una aproximación estratégica y propiamente urbanística ala programación. La programación del Plan, no pretendeilusoriamente, pues, a convertirse en la guía única de inversiónmunicipal.

• Protagonismo de la iniciativa pública. Como repetidas veces seha señalado, en el desarrollo urbanístico de los ConjuntosHistóricos el protagonismo de la iniciativa pública en ese marcoes crucial. El papel de las instancias públicas es de regulación y,para conseguir una transformación de las pautas anteriores, deincentivo y fomento.

• La coordinación administrativa, procurando asegurar la correctaintegración del mismo en los planes sectoriales de otrasadministraciones públicas. De esta forma, la posibilidad de quelas actuaciones que en el Programa se asignan a los agentespúblicos distintos de la Administración Local sean realmenteasumidas e incorporadas en sus respectivos presupuestos se vefacilitada, alcanzando grandes cotas de verosimilidad.

En presente Estudio de Sostenibilidad Económica y el Programade Actuaciones se recogen la totalidad de actuaciones previstas en elPlan Especial que quedan identificadas en los planos de Ordenación yen las Fichas de Actuación anexas a las Normas Urbanísticas. Seincluyen además las actuaciones genéricas de rehabilitación yreurbanización que no vienen contempladas específicamente entre lasactuaciones urbanísticas propuestas, y por tanto no identificadasexplícitamente con ficha de actuación.

PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO DE LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

105





6.2.1. COSTES DE ADQUISICIÓN DE SUELO Y EDIFICACIONES.

Las parcelas incluidas en los ámbitos de Actuaciones Específicasde Revitalización se consideran en situación básica de suelourbanizado a efectos de valoración (apartado 3 del artículo 12TRLS08), por lo que habrá de aplicarse los criterios del artículo 24TRLS08, diferenciándose entre el que cuente con edificación o carezcade ella. En cualquier caso ha de precisarse que conforme al apartado3 del citado artículo 24 TRLS08, cuando se trate de suelo urbanizadosometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanizaciónpara la aplicación del método residual se deberá tener comoreferencia los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.

Con carácter complementario, se utilizan los criteriosestablecidos en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, sobrenormas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del sueloy de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienesinmuebles de naturaleza urbana (norma 9, punto 3 y 4 y norma 16).

No obstante, a los efectos de la presente evaluación (que tieneel alcance de coste aproximado, como precisa el artículo 55.1 del RPUpara los Planes Parciales, y aplicable analógicamente en este caso), seprocede a un análisis de distintas valoraciones realizadasrecientemente en el ámbito del Plan Especial, y se concluye que el valorde repercusión del suelo oscila entre los 600euros/m2t y los 1.000euros/m2t. Por consiguiente, el valor de repercusión del suelo utilizadoen el Estudio Económico del presente Plan Especial se fija en 800euros/m2t.

A partir del valor de repercusión del suelo (euros/m2t), se haobtenido el valor del suelo (euros), como producto del valor derepercusión por la edificabilidad E (m²t). La edificabilidad aplicada esla asignada por el Plan general Vigente conforme a lo establecido enel TRLS/2008.

Respecto a las edificaciones en las actuaciones que conllevanadquisición de espacios construidos, éstos se valoran en función de laantigüedad y estado de conservación, considerándose un valor mediode 420 euros/m2t

6.2.2. COSTES DE EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN.

Para la valoración de las distintas actuaciones que conllevanurbanización, el Estudio Sostenibilidad Económica ha utilizado distintoscostes unitarios en función de las características de actuación. Lossiguientes:

a. Las operaciones sobre viario público se han valorado a 60euros/m2, importe que incorpora los costes de pavimentación ymobiliario, aun cuando no contempla los servicios técnicos deinfraestructuras necesarios conforme a la legislación urbanísticade aplicación. Este valor se ha empleado en las operaciones depeatonalización del Conjunto Histórico.

b. La urbanización de las zonas verdes, se han valorado a 60euros/m2, e incluye la pavimentación, el ajardinamiento,mobiliario.etc.

c. Los costes de ejecución de las infraestructuras de abastecimientode agua se han valorado en 175 euros/ml.

d. Los costes de ejecución de las infraestructuras de saneamientode aguas residuales se han valorado en 175 euros/ml.

e. Los costes de ejecución de los Tanques de Tormenta asciende a1.000.000 de euros la unidad.

f. Los costes del Colector Interceptor asciende a 400 euros/ml.

g. Los costes en las actuaciones en la línea de media tensión se havalorado 180 euros /ml.

h. Los costes de cada unidad de Centro de Transformación se havalorado en 58.000 euros.

i. Los costes de canalización en infraestructuras detelecomunicaciones asciende a 180 euros/ml.

j. Los costes de canalización en infraestructuras de ONO asciendea 90 euros/ml.

k. Los costes de canalización en infraestructuras de GAS naturalasciende a 110 euros/ml.

l. Los costes de ejecución de aparcamientos tanto de rotacióncomo de residente se ha valorado en 12.000 euros por plaza.


107

6.2. CRITERIOS DE VALORACIÓN Y ESTABLECIMIENTO UNITARIO DE LOS COSTES.




6.2.3. COSTES DE EJECUCIÓN DE EQUIPAMIENTOS.

El coste de ejecución de los equipamientos, incluyendo los quese derivan de la ejecución material, los gastos generales y la redaccióndel proyecto y dirección de obra, además de las tasas municipalesasciende a 450 euros/m2t en el caso de reformas de edificaciones convalor patrimonial, mientras que para edificaciones de nueva plantaalcanza los 750 euros/ m2t


108




Sólo la existencia previa de convenios entre los distintosorganismos en cada una de las actuaciones programadas por el PlanEspecial puede permitir una correcta distribución de las inversionesprevistas entre los distintos agentes. En nuestro caso, estos conveniossólo existen formalmente, por lo que la distribución que recoge elEstudio de Sostenibilidad Económica tiene solo carácter de propuesta,que en su caso pudiera ser utilizada como base de estos convenios.

Con carácter general, se ha distinguido la inversión atribuida alas administraciones públicas de la exigible a los particulares. Sobre lainversión asignada a la iniciativa privada se ha desagregado, por unaparte, los costes establecidos por la Ley en cuanto a cesión de suelo yurbanización para dotar a las parcelas de la condición de solar y, porotra, los costes vinculados a la propia gestión del servicio medianteconcesión administrativa

En cuanto a la distribución de inversiones entre las distintasadministraciones, se ha aplicado el criterio de competenciaadministrativa, asignando a cada administración las inversionespropias de sus competencias.

a. El costo de adquisición del suelo se ha asignado a losparticulares en las actuaciones sistemáticas conaprovechamiento lucrativo en los que el nuevo espacio librepúblico (viario o zona verde) permite el acceso a las parcelas, asícomo, en las actuaciones asistemáticas con incremento deaprovechamiento; sin embargo, por ser un coste obligatoriopara iniciativa privada para el desarrollo dichas actuaciones, nose ha tenido en cuenta en el coste de la inversión total En losrestantes casos, el costo de adquisición del suelo se atribuye alAyuntamiento el Puerto de Santa María.

b. El costo de adquisición de edificaciones se ha asignado alAyuntamiento con independencia de que su destino seincorporase al viario o se utilice como equipamiento decompetencia municipal o autonómica.

c. El costo de urbanización se ha asignado a los particulares en lasoperaciones sistemáticas con aprovechamiento lucrativo, en lamedida en que garantiza la condición del solar a las parcelas.Por encima de este nivel de exigencia legal, el coste se haatribuido al Ayuntamiento de El Puerto de Santa María, así como,la urbanización de las actuaciones dotacionales públicas, que enlos casos que se encuentren vinculadas con la creación deaparcamientos para residentes tiene la posibilidad deautofinanciarse y, por consiguiente , la recuperación de lainversión

d. El coste de rehabilitación o nueva edificación de equipamientosse atribuye a la administración competente en el equipamiento,teniendo en cuenta, el carácter general o local del mismo. Puesbien, se asignan a ambas administraciones (municipal yautonómica) el equipamiento de abastecimiento a la poblacióncomo consecuencia de la reforma de la Bodega Cuesta, elequipamiento cultural que completa las actuales instalacionesdel Museo Arqueológico y equipamiento previsto en la antiguaLonja. Por otra parte, los costes que se derivan del resto de losequipamientos son asumidos por la Administración Local, que enalgunos casos cuentan con la capacidad de autofinanciación,mediante concesión administrativa.

e. Por último, los costes de peatonalización del Conjunto Histórico,bajo el Programa de Urbanismo Comercial se atribuyen a ambasadministraciones (municipal y autonómica)

d. Los costes de rehabilitación residencial se le asigna a laAdministración Autonómica de acuerdo con lo establecido en losprogramas vigentes de vivienda y suelo aprobados por elgobierno andaluz.


109





Las actuaciones previstas en el Plan Especial deberán sergestionadas conforme a los siguientes criterios derivados de lalegislación urbanística.

a. En actuaciones sistemáticas, se ha establecido por regla generalsu ejecución por el sistema de compensación.

b. En actuaciones asistemáticas en suelo urbano no consolidadointegradas, bien por parcelas con usos lucrativos o por terrenosdotacionales de uso público, se fija como modo de gestión lastransferencias de aprovechamiento, sin prejuicio de obtención delas dotaciones de forma anticipada por expropiación o mediantereserva de aprovechamiento subjetivo para poder aplicarposteriormente aquéllas.

c. En actuaciones asistemáticas en suelo urbano consolidado,constituidas por parcelas carentes de aprovechamiento lucrativo(dotacionales o espacios libres públicos), se fija como modo degestión la expropiación.

d. Por razones obvias, no se fija sistema para las actuaciones demejora del equipamiento y del espacio urbano, en las que no esnecesaria gestión urbanística de suelo ni transferencia deaprovechamiento.

e. Las recuperaciones de alineaciones históricas de escasaenvergadura se consideran cesiones obligatorias y gratuitas desuelo, materializándose el aprovechamiento patrimonializablesobre la superficie de parcela ajustada la nueva alineación.


111





El presente documento establece un período temporal dedesarrollo del Plan Especial de dos quinquenios contados a partir de suaprobación definitiva.

Se han utilizado criterios de programación flexibles que permitanla ejecución ordenada de las inversiones.

a. Se han priorizado las actuaciones consideradas más urgentespor resolver los déficit de equipamiento específico einfraestructura más importante, o por tratarse de operacionespreviamente comprometidas, como es el caso de (BodegasCampbell).

b. Se han antepuesto las inversiones cuya ejecución debe ser previaa la realización de otras.

c. Se suspenden los plazos de ejecución en aquellas AER en las quese vengan desarrollando actividades económicas (salvo queéstas tengan carácter provisional), y sin perjuicio de establecerun plazo de programación indicativo a los efectos de sucoordinación en el tiempo de estas actuaciones.

PPoorr úúllttiimmoo,, llaa aaccttuuaacciióónn ddee rreeccuuppeerraacciióónn ddeell ppaattrriimmoonniioo hhiissttóórriiccooAARRPPHH-0011.. CCAASSAA DDEE LLAASS CCAADDEENNAASS ddeebbeerráá eejjeeccuuttaarrssee eenn ttooddoo ccaassooccoonnffoorrmmee aa llooss ppllaazzooss ddee ccuummpplliimmiieennttoo ddee llaa sseenntteenncciiaa;; ppoorr eelllloo aa lloosseeffeeccttooss ddee eessttee PPrrooggrraammaa ssee pprreevvéé qquuee ssee eejjeeccuuttaarráá eenn eell pprriimmeerr bbiieenniiooddeell pprriimmeerr qquuiinnqquueenniioo..


113




CÓDIGO DENOMINACIÓN QUINQUENIO

AER-01. (UE-01) CAMPBELL. 1º QUINQUENIO

AER-02. (UE-02) BODEGA 501 2º QUINQUENIO

Indicativo

AER-03. (UE-03) CALLE VALDÉS I 1º QUINQUENIO

AER-04. (UE-04) LA PASTORA. 1º QUINQUENIO

Indicativo

AER-05.(AA-01) CALLE AURORA 1º QUINQUENIO

Indicativo

AER-06. (UE-05) SAN BARTOLOME. 2º QUINQUENIO

AER-07. (AIA-01). SANTA LUCÍA. 1º QUINQUENIO

Indicativo

AER-08. (UE-06). AVENIDA DE FUENTEBRAVÍA. 1º QUINQUENIO

Indicativo

AER - 09 (A.A-02) BODEGA CUESTA 1º QUINQUENIO

Indicativo

AER – 10. (UE-07) CALLE POSTIGO. 2º QUINQUENIO

AER - 11 (AIA-02) CALLE MENESTEO. 2º QUINQUENIO

AER - 12 .(AA-03 ) CALLE VALDÉS II 2º QUINQUENIO

AER – 13. (AA-04 ) PESCADERÍA 1º QUINQUENIO

AER - 14 (AA-05 ) PURULLENA 2º QUINQUENIO

AER - 15 (AA-06 ) MERCADO DE ABASTO 2º QUINQUENIO

AER - 16 (AA-07 ) CALLE DEL GANADO 2º QUINQUENIO

AER - 17 (AA-08 ) EL RESBALADERO 2º QUINQUENIO


6.6.1. ACTUACIONES ESPECÍFICAS PREVISTAS EN EL PLANESPECIAL

Se han valorado individualizada mente cada una de lasactuaciones previstas en el Plan Especial, aplicando los criterios devaloración enunciados en el apartado 6.4 del presente documento.

EEll ccuuaaddrroo 11 recoge la valoración resultante, desglosada en susdistintos componentes de adquisición de suelo, adquisición deedificación, urbanización y reforma o edificación de nuevosequipamientos.

CCuuaaddrroo 11

De manera sintética cabe destacar las siguientes informaciones:

a. La inversión total programada en los dos quinquenios es de91.480.782,05 euros.

b. Se destinan 9.344.611,04 euros en urbanización (10,21%) queincluye nuevos viarios, zonas verdes y servicios técnicosinfraestructurales; y 9.240.750 euros en reforma o edificaciónpara nuevos equipamientos (10,10%).

c. La inversión en la adquisición de suelo es de 5.932.600,00euros (6,49%) y en la adquisición de edificación 778.680,00euros (0,851%).

6.6.2. ACTUACIONES DE REURBANIZACIÓN GENÉRICADERIVADAS DEL PLAN DE PEATONALIZACIONES.

Se incluyen en el cuadro 1 las intervenciones de urbanización nocontempladas específicamente entre las actuaciones urbanísticaspropuestas en las Actuaciones Específicas de Revitalización y quedeben llevarse a cabo para adaptar los espacios públicos a lascondiciones establecidas en el Plan Especial y a los requerimientos queestablezca la propuesta de peatonalización.

Estas actuaciones de peatonalización ascienden a un total de2.603.141 euros (2,85%).

6.6.3. ACTUACIONES DE REHABILITACIÓN DELPATRIMONIO RESIDENCIAL

Se incluyen en el cuadro 1 las actuaciones de rehabilitación delpatrimonio residencial, cuya finalidad es, en general, la rehabilitaciónde los elementos comunes de la edificación y , en particular, alcanzarlas condiciones suficientes de seguridad estructural y constructiva deaquellos edificios que sea necesario garantizar su estabilidad yresistencia mecánica.

Estas actuaciones de rehabilitación ascienden a un total de27.580.000,00 euros (30,15%).


115





CCUUAADDRROO 11


116



COD. IDENTIFICACIÓN SUPERFICIE ADQUISICIÓNDE SUELO

ADQUISICIÓNDE

EDIFICACIÓN

URBANIZACIÓN(EL

+VIARIO+SERVICIOS TECNICOS))

EQUIPAMIENTO COSTE ADMONAUTONÓMICA

ADMONLOCAL

RECUPERACIONINVERSION

PRIVADOS VINCULADOS

A UN DERECHO

PRIVADOS VINCULADOS A AER( DEBER)

1ºCUATRIENIO

2ºCUATRIENIO

AER- 01. (UE-01) CAMPBELL. 6.935,00 0 0 613.790,03 507.600,00 1.121.390,03 0 507.600,00 507.600 0 613.790,03 1.121.390,03 0 AER-02.(UE-02) BODEGA 501 6.217,00 0 0 407.950,10 1.177.500,00 1.585.450,10 0 1.177.500,00 0 0 407.950,10 0 1.585.450,10 AER-03.(UE-03) CALLE VALDÉS I 2.611,00 0 0 580.776,18 0,00 580.776,18 0 0,00 0 0 580.776,18 580.776,18 0 AER-04.(UE-04) LA PASTORA. 8.396,00 0 0 643.614,97 833.850,00 1.477.464,97 0 833.850,00 0 0 643.614,97 1.477.464,97 0 AER-05.(AA-01) CALLE AURORA 2.503,00 0 0 552.065,67 0,00 552.065,67 0 552.065,67 0 0 0 552.065,67 0 AER-06.(UE-05) SAN BARTOLOME. 18.574,00 0 0 923.122,15 913.500,00 1.836.622,15 0 913.500,00 0 0 923.122,15 0 1.836.622,15 AER-07.(AIA-01). SANTA LUCÍA. 3.454,00 0 0 510.040,28 0,00 510.040,28 0 0 0 0 510.040,28 510.040,28 0 AER-08.(UE-06).

AVENIDA DE FUENTEBRAVÍA. 16.551,00 0 0 1.022.716,73 0,00 1.022.716,73 0 0 0 0 1.022.716,73 1.022.716,73 0

AER-09(A.A-02) BODEGA CUESTA 3.248,00 0 0 513.129,16 2.874.236,00 3.387.365,16 987.364,58 2.400.000,58 1.892.400 0 0 1.974.729,16 1.412.636,00 AER–10.(UE-07) CALLE POSTIGO. 3.644,00 0 0 633.464,77 63.450,00 696.914,77 0 63.450,00 0 0 633.464,77 0 696.914,77 AER-11(UE-08) CALLE MENESTEO. 5.745,00 0 0 487.505,39 0,00 487.505,39 0 0,00 0 0 487.505,39 0 487.505,39 AER-12(AA-03 ) CALLE VALDÉS II 2.325,00 0 0 491.027,68 1.046.250,00 1.537.277,68 0 1.537.277,68 0 0 0 0 1.537.277,68 AER–13.(AA-04 ) PESCADERÍA 2.690,00 3.222.400,00 0 547.194,50 0,00 3.769.594,50 0 3.769.594,50 0 0 0 3.769.594,50 0 AER-14(AA-05 ) PURULLENA 1.535,00 1.228.000,00 0 477.894,50 0,00 1.705.894,50 0 1.705.894,50 0 0 0 0 1.705.894,50

AER-15(AA-06 )

REURBANIZACIÓN YREHABILITACION MERCADO DE ABASTO 1.364,00 0 0 490.504,42 987.364,58 1.477.868,42 245.252,21 245.252,21 0 0 0 0 1.477.868,42

AER-16(AA-07 )

CALLE DEL GANADO 380,00 299.200,00 157.080,00 449.814,51 171.000,00 1.077.094,51 538.547,26 538.547,26 0 0 0 0 1.077.094,51

AER-17(AA-08 ) RESBALADERO 1.228,00 1.184.000,00 621.600,00 0 666.000,00 2.471.600,00 1.235.800,00 1.235.800,00 0 0 0 0 2.471.600,00

APARCAMIENTO PLAZA DE TOROS( SUBTERRANEO1000 PLAZAS) 0 0 0 0 0 12.000.000,00 0 0 0 12.000.000,00 0 12.000.000,00 0 APARCAMIENTO CATAMARAN ( SUBTERRANEO 800 PLAZAS) 0 0 0 0 0 9.600.000,00 0 0 0 9.600.000,00 0 0 9.600.000,00 APARCAMIENTO POZO DULCE( SUBTERRANEO400PLAZAS) 0 0 0 0 0 4.800.000,00 0 0 0 4.800.000,00 0 4.800.000,00 0 APARCAMIENTO RESIDENTES (AER-06, MINIMO 200 PLAZAS)) 0 0 0 0 0 2.400.000,00 0 0 0 0 2.400.000,00 2.400.000,00 0



117



COD. IDENTIFICACIÓN SUPERFICIE ADQUISICIÓNDE SUELO

ADQUISICIÓNDE

EDIFICACIÓN

URBANIZACIÓN(EL

+VIARIO+SERVICIOS TECNICOS))

EQUIPAMIENTO COSTE ADMONAUTONÓMICA

ADMONLOCAL

RECUPERACIONINVERSION

PRIVADOS VINCULADOS

A UN DERECHO

PRIVADOS VINCULADOS A AER( DEBER)

1ºCUATRIENIO

2ºCUATRIENIO

AER- 01. (UE-01) CAMPBELL. 6.935,00 0 0 613.790,03 507.600,00 1.121.390,03 0 507.600,00 507.600 0 613.790,03 1.121.390,03 0 AER-02.(UE-02) BODEGA 501 6.217,00 0 0 407.950,10 1.177.500,00 1.585.450,10 0 1.177.500,00 0 0 407.950,10 0 1.585.450,10 AER-03.(UE-03) CALLE VALDÉS I 2.611,00 0 0 580.776,18 0,00 580.776,18 0 0,00 0 0 580.776,18 580.776,18 0 AER-04.(UE-04) LA PASTORA. 8.396,00 0 0 643.614,97 833.850,00 1.477.464,97 0 833.850,00 0 0 643.614,97 1.477.464,97 0 AER-05.(AA-01) CALLE AURORA 2.503,00 0 0 552.065,67 0,00 552.065,67 0 552.065,67 0 0 0 552.065,67 0 AER-06.(UE-05) SAN BARTOLOME. 18.574,00 0 0 923.122,15 913.500,00 1.836.622,15 0 913.500,00 0 0 923.122,15 0 1.836.622,15 AER-07.(AIA-01). SANTA LUCÍA. 3.454,00 0 0 510.040,28 0,00 510.040,28 0 0 0 0 510.040,28 510.040,28 0 AER-08.(UE-06).

AVENIDA DE FUENTEBRAVÍA. 16.551,00 0 0 1.022.716,73 0,00 1.022.716,73 0 0 0 0 1.022.716,73 1.022.716,73 0

AER-09(A.A-02) BODEGA CUESTA 3.248,00 0 0 513.129,16 2.874.236,00 3.387.365,16 987.364,58 2.400.000,58 1.892.400 0 0 1.974.729,16 1.412.636,00 AER–10.(UE-07) CALLE POSTIGO. 3.644,00 0 0 633.464,77 63.450,00 696.914,77 0 63.450,00 0 0 633.464,77 0 696.914,77 AER-11(UE-08) CALLE MENESTEO. 5.745,00 0 0 487.505,39 0,00 487.505,39 0 0,00 0 0 487.505,39 0 487.505,39 AER-12(AA-03 ) CALLE VALDÉS II 2.325,00 0 0 491.027,68 1.046.250,00 1.537.277,68 0 1.537.277,68 0 0 0 0 1.537.277,68 AER–13.(AA-04 ) PESCADERÍA 2.690,00 3.222.400,00 0 547.194,50 0,00 3.769.594,50 0 3.769.594,50 0 0 0 3.769.594,50 0 AER-14(AA-05 ) PURULLENA 1.535,00 1.228.000,00 0 477.894,50 0,00 1.705.894,50 0 1.705.894,50 0 0 0 0 1.705.894,50

AER-15(AA-06 )

REURBANIZACIÓN YREHABILITACION MERCADO DE ABASTO 1.364,00 0 0 490.504,42 987.364,58 1.477.868,42 245.252,21 245.252,21 0 0 0 0 1.477.868,42

AER-16(AA-07 )

CALLE DEL GANADO 380,00 299.200,00 157.080,00 449.814,51 171.000,00 1.077.094,51 538.547,26 538.547,26 0 0 0 0 1.077.094,51

AER-17(AA-08 ) RESBALADERO 1.228,00 1.184.000,00 621.600,00 0 666.000,00 2.471.600,00 1.235.800,00 1.235.800,00 0 0 0 0 2.471.600,00

PARCAMIENTO PLAZA DE TOROS( SUBTERRANEO1000 PLAZAS) 0 0 0 0 0 12.000.000,00 0 0 0 12.000.000,00 0 12.000.000,00 0

PARCAMIENTO CATAMARAN ( SUBTERRANEO 800 PLAZAS) 0 0 0 0 0 9.600.000,00 0 0 0 9.600.000,00 0 0 9.600.000,00

PARCAMIENTO POZO DULCE( SUBTERRANEO400PLAZAS) 0 0 0 0 0 4.800.000,00 0 0 0 4.800.000,00 0 4.800.000,00 0

PARCAMIENTO RESIDENTES (AER-06, MINIMO 200 PLAZAS)) 0 0 0 0 0 2.400.000,00 0 0 0 0 2.400.000,00 2.400.000,00 0

APARCAMIENTO RESIDENTES (AER-08, MINIMO 200 PLAZAS)) 0 0 0 0 0 2.400.000,00 0 0 0 0 2.400.000,00 2.400.000,00 0 APARCAMIENTO RESIDENTES (AER-10, MINIMO 200 PLAZAS)) 0 0 0 0 0 2.400.000,00 0 0 0 0 2.400.000,00 0 2.400.000,00 APARCAMIENTO RESIDENTES (AER-13, MINIMO 200 PLAZAS)) 0 0 0 0 0 2.400.000,00 0 2.400.000,00 2.400.000,00 0 0 2.400.000,00 0 PEATONALIZACIÓN CONJUNTO HISTÓRICO.PROGRAMA URBANISMO COMERCIAL 0 0 0 0 0 2.603.141,00 1.301.570,50 1.301.570,50 0 0 0 1.301.570,50 1.301.570,50 ACTUACIONES DE REHABILITACIÓNDEL PATRIMONIO RESIDENCIAL 0 0 0 0 0 27.580.000,00 27.580.000,00 0,00 0 0 0 13.790.000,00 13.790.000,00

TOTAL 87.400,00 5.933.600,00 778.680,00 9.344.611,04 9.240.750,00 91.480.782,05 31.888.534,55 20.169.266,90 4.800.000,00 26.400.000,00 13.022.980,60 36.310.348,02 27.590.434,02


Se han distribuido individualmente los costes de cada una de lasactuaciones entre los distintos agentes que en ellas intervienen,aplicando los criterios de distribución expuestos en los apartadosanteriores.

El ccuuaaddrroo 22 recoge la distribución resultante desglosada eninversión municipal de otras administraciones y aportaciones privadas.

De manera sintética cabe destacar los siguientes datos:

a. La inversión de la administración local (municipal) para eldesarrollo de las actuaciones previstas en el presente PlanEspecial de El Puerto de Santa María asciende a 20.169.266,90euros (22,05%, de la inversión total), frente a la atribuida a lasotras Administraciones (supramunicipales) que alcanza los31.888.534,55euros (34,86% de la inversión total).

No obstante es preciso realizar las siguientes aclaraciones sobrela inversión municipal, las actuaciones públicas dotacionales quelleven aparejada la creación de aparcamientos para residentes,que se gestionarán ordinariamente mediante concesiónadministrativa, implica la recuperación de gran parte de lainversión (AER-13).

Pues bien, la recuperación de la inversión, por parte de laAdministración Local asciende a 4.800.000 euros, porconsiguiente, la inversión original queda reducida a15.369.266,9 euros, que supone un 16,80 % de la inversióntotal.

El esfuerzo municipal anualizado se cifra en 1.536.926 euros.

b. El Estudio Sostenibilidad Económica asigna una contribución a laaportación privada que asciende a 39.422.980,60 euros(43,09%). Distinguiendo, por una parte, los costes deurbanización establecidos por legislación urbanística deaplicación necesarios para que las parcelas alcancen lacondición de solar, que ascienden a 13.022.980 euros (20,39%)y, por otros, los vinculados a la ejecución de aparcamientos derotación mediante concesión administrativa cuyo importe es de26.400.000 euros (28,86%).

Este dato no incluye las inversiones de iniciativa privadacorrespondientes a edificaciones lucrativas, no programadas. Enun entendimiento global del Conjunto Histórico, la aportaciónprivada es sensiblemente más importante, al no recogerse en

este documento las actuaciones de rehabilitación y sustitución delas edificaciones no programadas.

CCuuaaddrroo 22.

(*) Incorpora los gastos derivados de la peatonalización del Conjunto Histórico


119




IDENTIFICACIÓN AYUNTAMIENTO ADMONESSUPRAMUNICIPALE

S.

APORTACIÓN PRIVADA

TOTAL

ADQUISICIÓN DE SUELO

5.341.600 592000 0 5.933.600

ADQUISICIÓN DE EDIFICACIÓN 467.880 310800 0 778.680

URBANIZACIÓN* 3.868.336,90 2.256.434,55 39.422.980,60 45.547.752,05

NUEVOS APARCAMIENTOS

4.800.000 4.800.000

REHABILITACIÓN Y NUEVA EDIFICACIÓN

DOTACIONAL

5.691.450,00 28.729.300,00 0,00 34.420.750,00

TOTAL 20.169.266,90 31.888.534,55 39.422.980,60 91.480.782,05


Como resumen y a la vista de los datos que arroja el presenteestudio económico y el programa de actuación se puede entender quela inversión de capital por la gestión y desarrollo del presente PlanEspecial supone un total de 91.480.782,05 euros. Esta cantidaddistribuida a lo largo de diez años de vigencia del Plan, supone unainversión de 9,1 millones de euros anuales.

La participación de la Administración en la inversión total esnotable. Esta circunstancia viene motivada por el importante derivadode los costes de ejecución de nuevos equipamientos y rehabilitación delos existentes, así como, los derivados de la rehabiliatación delpatrimonio residencial; lo cual va a suponer una mejora de la calidadurbana del Conjunto Histórico de El Puerto de Santa María.

Por otra parte existe una decisiva mejora de la urbanización delos espacios libres públicos (viales y zonas verdes) del ConjuntoHistórico y Entorno, tanto en las denominadas Actuaciones Específicasde Revitalización como en el resto del mismo que van a contribuir amejorar las relaciones en el ámbito del Conjunto Histórico y Entorno.

La inversión privada se concentra en aquellas operaciones enque la recuperación de la inversión posibilita la intervención del capitalprivado. Esta participación beneficia al sector público ya que semanifiesta una mejora importante de las condiciones viarias ademásde aportar los elementos edificatorios que se incorporan al sistema deequipamientos colectivos.

Por consiguiente se puede concluir que se trata de un Planequilibrado y realista, que es capaz de concertar a las distintasadministraciones y al sector privado, bajo el liderazgo delAyuntamiento en la rehabilitación y modernización del ConjuntoHistórico y Entorno de El Puerto de Santa María.


121

6.8. CONCLUSIONES




APROBACIÓN INICIAL - #ElPuerto de Santa María

Documents

Transcript of APROBACIÓN INICIAL - #ElPuerto de Santa María