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EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO RESIDENCIAL EN COLOMBIA

II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS? CALIDAD DE LA VIVIENDA EN ARRENDAMIENTO

Autores: Jorge Enrique Torres Ramírez, Elizabeth Pérez Pérez, Laura Vanessa Hernández Cruz

INTRODUCCIÓN Este documento tiene como objetivo hacer una caracterización de la calidad de las viviendas de los hogares arrendatarios del país, con el fin de conocer las principales precariedades habitacionales asociadas a esta forma de tenencia. Lo anterior se realiza utilizando como fuente de información la Encuesta Nacional de Calidad de Vida, ENCV de 2012, realizada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística de Colombia, DANE1.

En desarrollo de este objetivo, en primer lugar se observa la distribución de los hogares arrendatarios en el país según zona urbana y zona rural, región y estrato. Para evaluar la calidad de las viviendas se hace uso principalmente de las categorías consideradas según la metodología del déficit convencional de vivienda, analizadas de forma individual, con el fin de identificar el nivel de afectación por tipo de carencia habitacional de éste segmento de la población, complementando el análisis con la caracterización según niveles de afectación de los hogares por causas naturales y por problemas del entorno, variables no consideradas en la estimación del déficit habitacional. De todas las carencias analizadas, se hacen los comentarios más relevantes de acuerdo a su incidencia a nivel regional y según el estrato socioeconómico. Finalmente, se presentan las conclusiones principales.

DISTRIBUCIÓN DE LOS HOGARES EN EL PAÍS POR ZONA, REGIÓN Y ESTRATO Como se mencionó en el número anterior de esta serie de documentos, Colombia concentra la mayor parte de su población en la zona urbana; así, según la ENCV de 2012, de los 13,06 millones de hogares que se estima existen en el país, el 78,0% habita en las cabeceras municipales.

1 Para los datos consignados en este documento debe tenerse precaución con aquellas tasas de ocurrencia menores al 5%, pues son inferiores al nivel mínimo de inferencia de la encuesta y a su error de muestreo.

La serie de documentos relacionados con el mercado de arrendamientos tiene como objetivo principal aportar a la profundización del conocimiento sobre este segmento de los servicios habitacionales, con el objetivo de contribuir a la implementación de iniciativas que viabilicen incorporar programas e instrumentos de este mercado en la política pública y estructurar estrategias que escalen la oferta formal y mejoren la seguridad de la tenencia a nivel de la demanda. Este documento corresponde a la segunda entrega de la serie.

Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional -‐ CENAC -‐

El mercado de arrendamiento residencial en Colombia – II. ¿Cómo viven los arrendatarios? Calidad de la vivienda en arrendamiento

Distribución de los hogares en el país por zona, región y estrato

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Las características habitacionales entre las zonas urbana y rural difieren significativamente, lo cual se evidencia, entre otros factores, en las estructuras de tenencia de la vivienda. Como se observa en el Gráfico No. 1, aunque en ambas zonas existe un predominio en el nivel de propietarios, en la primera existe una proporción importante de hogares en arrendamiento, mientras que en la segunda existe una alta participación de hogares que ocupan la vivienda en calidad de usufructo o como ocupantes de hecho. De esta manera, la proporción de hogares arrendatarios de la zona rural representa apenas el 7,8% de la totalidad de los hogares arrendatarios y el 2,7% del total de hogares en el país, es decir, aproximadamente 350 mil hogares en el año de estudio. Por razones de significancia estadística, el análisis desarrollado en este documento estará enfocado al segmento de hogares urbanos arrendatarios.

De acuerdo con las áreas geográficas consideradas en la ENCV 2012, Bogotá concentra más de la quinta parte de los hogares urbanos del territorio nacional (22,5%), seguida por las regiones Atlántica y Oriental en las cuales se localiza el 17,9% y el 16,2% de los hogares, respectivamente. La Tabla No. 1 muestra la distribución de los hogares, donde se evidencia que, al menos los hogares con vivienda propia y en arrendamiento se distribuyen en el país de forma correspondiente con la distribución de la totalidad de los hogares en el territorio, así, la mayor parte de propietarios y arrendatarios se ubican en Bogotá y la menor en San Andrés. Sin embargo no pasa lo mismo con los hogares con otro tipo de tenencia, los cuales presentan una mayor concentración en la región Atlántica.

Tabla No. 1 Distribución de hogares por región y según tipo de tenencia de la vivienda

Total nacional (cabeceras), 2012

Región Hogares por región % de hogares por región

según tipo de tenencia Número % Propia Arriendo Otro

Atlántica 1.827.657 17,9% 19,4% 12,6% 29,8% Oriental 1.647.796 16,2% 15,4% 18,3% 12,2% Central 1.136.435 11,2% 10,8% 12,0% 9,7% Pacífica 468.466 4,6% 4,5% 4,4% 5,6% Bogotá 2.293.513 22,5% 22,4% 24,7% 15,7% Antioquia 1.408.690 13,8% 15,1% 13,0% 12,0% Valle 1.177.230 11,6% 10,4% 12,4% 13,1% San Andrés 17.058 0,2% 0,2% 0,2% 0,1% Amazonía-‐Orinoquía 210.986 2,1% 1,9% 2,4% 1,7%

Total 10.187.831 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Fuente: DANE -‐ ENCV 2012. Cálculos CENAC

46,7%

40,7%

12,6%

Gráfico No. 1 Distribución de hogares por forma de tenencia de la vivienda, según

zona urbana o rural. Total nacional 2012

Propia Arriendo Otro

Urbana Rural Fuente: DANE -‐ ENCV 2012. Cálculos CENAC * La apología "Otro" incluye hogares en usufructo y ocupantes de hecho

52,8%

12,2%

35,0%



Distribución de los hogares en el país por zona, región y estrato

3

Lo anterior concita una primera reflexión sobre la calidad habitacional, considerando que la región Atlántica es la segunda que concentra la mayor proporción de hogares urbanos del país y que las tipologías de tenencia “en usufructo” y “ocupante de hecho”, como se ha mencionado en otros artículos, es la más afectada por condiciones de déficit habitacional y de pobreza.

Al interior de las regiones existe una proporción importante de hogares arrendatarios, las cuales se muestran a continuación. Cabe recordar que, como se mencionó en la entrega anterior de esta serie de documentos, en las regiones Oriental, Valle, San Andrés y Amazonía, éstas superan a las proporciones de hogares propietarios:

-‐ Atlántica: 28,6% -‐ Oriental: 46,1% -‐ Central: 43,9% -‐ Pacífica: 38,5% -‐ Bogotá: 44,7%

-‐ Antioquia: 38,2% -‐ Valle: 43,5% -‐ San Andrés: 46,4% -‐ Amazonía: 47,2%

Respecto a la distribución por estrato socioeconómico2, la mayor proporción de los hogares urbanos del país residen en los estratos “bajo -‐ bajo”, “bajo” y “medio – bajo”, con proporciones de 22,4%, 42,9% y 24,3% respectivamente. Sólo el 6,4% de los hogares se ubican en estrato medio y el 3,6% lo hace en estratos superiores.

Como se aprecia en el Gráfico No. 2, la estructura de la tenencia de vivienda se encuentra acorde a dicha distribución. De hecho, se observa que los tipos de tenencia de vivienda “propia” y “otro” tienen una mayor concentración en el estrato “bajo -‐ bajo” que el que presenta la tipología de arrendamiento, mientras que ésta tiene una mayor concentración en el estrato bajo.

A continuación se observa la proporción de hogares arrendatarios dentro de cada estrato, la cual es mayor para los estratos “bajo”, “medio-‐bajo” y “medio” (en el primero de ellos ésta es superior a la proporción de hogares propietarios, la cual corresponde al 42,5%):

-‐ Bajo -‐ bajo: 30,5% -‐ Bajo: 45,8% -‐ Medio -‐ bajo: 44,7%

-‐ Medio: 36,6% -‐ Medio -‐ alto: 29,0% -‐ Alto: 18,5%

De forma contraria, los estratos con mayores proporciones de hogares propietarios son el “bajo -‐ bajo”, el “medio -‐ alto” y el “alto”, con 50,2%, 64,7% y 72,8%

2 Registrado en la ENCV 2012 con base en el estrato de facturación del servicio de energía eléctrica

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

Sin estrato*

Bajo -‐ bajo

Bajo Medio -‐ bajo

Medio Medio -‐ alto y alto

Prop

orción

de ho

gares

Gráfico No. 2 Distribución de hogares por estrato según [po de

tenencia de la vivienda Total nacional, área urbana . 2012

Propia Arriendo Otro

Fuente: DANE -‐ ENCV 2012 -‐ Cálculos CENAC * Incluye recibos sin estrato o servicio pirata y aquellos donde no se conoce el estrato



Calidad de las viviendas

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CALIDAD DE LAS VIVIENDAS

La metodología del déficit convencional de vivienda tiene como objetivo dimensionar las carencias habitacionales, a partir de las caracterización de ciertos atributos de la casa, considerando particularmente los componentes de estructura, servicios y espacio (ver Cuadro No. 1). En su cálculo se reconocen dos tipologías de déficit, el cuantitativo, que hace referencia a la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o adicionar al stock para que exista una relación uno a uno entre hogares y viviendas, y el cualitativo, que dimensiona las viviendas que requieren dotación de servicios públicos, mejoramiento o ampliación de la unidad habitacional.

Cuadro No. 1 Categorías consideradas como expresión del déficit habitacional

Atributo Característica Déficit cuantitativo

Estructura

Hogares que habitan en viviendas inadecuadas. Incluye carpa, tienda, vagón, embarcación, cueva, refugio natural, puente, etc. Viviendas construidas en materiales inestables en paredes (caña, esterilla, otro tipo de material vegetal, zinc, tela, cartón, latas, desechos, plástico) o sin paredes.

Cohabitación Hogares secundarios de cualquier tamaño, que comparten la vivienda con otros hogares.

Hacinamiento no mitigable

Hogares con cinco o más personas por cuarto (se consideran los dormitorios, sala y comedor, es decir, se excluye cocina, baños, garaje y cuartos destinados a negocios)

Déficit cualitativo

Estructura Hogares que habitan en viviendas adecuadas y con materiales estables pero con pisos de tierra o arena.

Hacinamiento mitigable

En la zona urbana, se consideran los hogares con más de tres y menos de cinco personas por cuarto.

Espacio (cocina) Hogares que no cuentan con un lugar apropiado para preparar los alimentos. En la zona urbana se incluyen: cuarto usado para dormir, sala comedor sin lavaplatos o un patio, corredor, enramada, al aire libre.

Servicios

Energía eléctrica: sin servicio de energía eléctrica. Acueducto: en la zona urbana sólo se considera si el hogar cuenta o no con este servicio. Alcantarillado -‐ sanitario: en la zona urbana se consideran los hogares que no cuentan con alcantarillado en la vivienda o que teniéndolo, el inodoro no esté conectado al alcantarillado. Basuras: sin recolección de basuras.

Fuente: DANE -‐ Metodología déficit de vivienda

Según las estimaciones realizadas por parte del CENAC, en 2012 se registró un déficit habitacional nacional del 18,1%, (el 4,6% de los hogares se encuentran en déficit cuantitativo, mientras que el 13,6% presentan carencias cualitativas en la vivienda). Como se observa en la Tabla No. 2, al analizar el déficit según el tipo de tenencia se registra que el 16,4% de los hogares arrendatarios cuentan con algún tipo de déficit, representando el 36,7% del déficit total.




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Tabla No. 2 Proporción de hogares urbanos en déficit habitacional según tipo de tenencia de la vivienda, y peso

relativo dentro del déficit nacional. 2012

Tipo de tenencia

Total de hogares

Déficit por tipo de tenencia Peso del déficit por tenencia en el total Déficit total

Déficit cuantitativo


Hogares en déficit

Déficit cuantitativo


Propia 4.756.986 14,9% 1,8% 13,2% 38,5% 18,1% 45,3%

Arriendo 4.143.239 16,4% 4,9% 11,4% 36,7% 44,0% 34,2%

Otro 1.287.604 35,7% 13,7% 22,0% 24,9% 37,9% 20,5%

Total 10.187.831 18,1% 4,6% 13,6% 100,0% 100,0% 100,0%

Fuente: DANE -‐ ENCV 2012. Cálculos CENAC

Es importante observar, en primer lugar, que la mayor parte de los hogares que presentan carencias habitacionales cuentan con vivienda propia, lo cual se deriva de las limitaciones en que se desarrollan los procesos de producción social de vivienda, las cuales contribuyen a generar viviendas que no cumplen con las características adecuadas de habitabilidad o que no se ajustan a las necesidades del hogar. Respecto a los hogares con carencias cuantitativas, la mayor proporción corresponde a hogares arrendatarios, las cuales corresponden principalmente a condiciones de cohabitación. En cuanto las carencias cualitativas, éstas se relacionan principalmente con los situaciones de hacinamiento mitigable y con la ausencia de un espacio apropiado para preparar alimentos en la vivienda.

Cabe señalar que, con el propósito de evitar la doble contabilización, la metodología del déficit establece una jerarquización de las características evaluadas, iniciando con los atributos que conforman el déficit cuantitativo y posteriormente con los del cualitativo, de esta manera, para calcular el déficit en un atributo, se descuentan los hogares que tienen déficit en los atributos ya calculados. No obstante, pueden existir hogares en condición de déficit cualitativo como resultado de la combinación de carencias en los cuatro atributos que lo componen.

Considerando lo anterior y teniendo en cuenta que el objetivo principal de este documento es reconocer en conjunto la forma en que viven los arrendatarios y no de caracterizar el déficit propiamente dicho, a continuación se realiza un análisis individual de cada carencia habitacional, de manera que se puedan identificar los niveles de afectación para el segmento de los hogares arrendatarios. También se analizan aspectos importantes de dichas carencias relacionadas con la región y con el estrato socioeconómico.

CALIDAD ESTRUCTURAL

De acuerdo con la tipología de la vivienda, los hogares urbanos arrendatarios residen en apartamento, casa o cuarto, distribuyéndose en 57,3%, 35,2% y 7,5%, lo que implica que éstos hogares no presentan carencias por habitar en viviendas que puedan clasificarse en principio como inadecuadas (carpa, tienda, vagón, etc.).

La concentración de los arrendatarios en apartamentos es considerablemente alta en las regiones de Bogotá, Antioquia y Valle, mientras que en la Amazonía y la región Pacífica existe una mayor proporción que reside en vivienda tipo “casa”. Por otra parte, a medida que aumenta el estrato, el porcentaje de arrendatarios que vive en apartamento aumenta considerablemente. Aunque la tipología “cuarto” no está relacionada con el déficit habitacional, cabe observar que ésta se presenta básicamente entre el estrato bajo-‐bajo y medio; además ésta se presenta con mayor frecuencia en las regiones de San Andrés y Amazonía (ver Gráfico No.3).




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Respecto al material de las paredes y según las categorías consideradas en la ENCV 2012, el 96,2% de este segmento de hogares habita en vivienda con paredes en bloque, ladrillo, piedra o madera pulida, y el 3,5% en viviendas con paredes en otros materiales que se consideran estables3; esto implica que una muy baja proporción (0,2%), de los hogares arrendatarios reside en viviendas construidas en materiales inestables en paredes. Éste grupo de hogares se encuentra ubicado en las regiones Atlántica, Oriental, Central y Amazonía.

En cuanto al material de los pisos, el 71,5% de los hogares habita en vivienda con pisos en baldosa, vinilo, tableta o ladrillo. Llama la atención la alta proporción de hogares cuya vivienda cuenta con pisos en cemento o gravilla (21,4%), los cuales se presentan en mayor proporción en estratos bajos (49,8% de los hogares de estrato bajo -‐ bajo residen en una vivienda con este tipo de piso).

El 0,7% de los hogares arrendatarios cuenta con pisos en tierra o arena, el cual es un material que implica déficit habitacional cualitativo. Dentro de las regiones, la Atlántica es la que cuenta con la mayor proporción de hogares arrendatarios con ésta carencia (3,3%).

3 Incluye: tapia pisada, adobe, bahareque revocado, madera burda, tabla, tablón, bahareque sin revocar y material prefabricado

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0% Atlánaca

Oriental

Central

Pacífica

Bogotá Anaoquia

Valle

San Andrés

Amazonía-‐ Orinoquía

Gráfico No. 3 Distribución de los hogares urbanos arrendatarios según [po de vivienda, por región

y por estrato

Casa Apartamento Cuarto(s)


0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0%

Bajo -‐ bajo

Bajo

Medio -‐ bajo

Medio

Medio -‐ alto

Alto

71,5%

21,4%

6,3% 0,7%

Gráfico No. 4 Distribución de los hogares urbanos

arrendatarios, según el material de los pisos de las viviendas

Baldosa*

Cemento**

Madera, mármol o alfombra***

Tierra o arena

Fuente: DANE -‐ ENCV 2012. Cálculos CENAC * Incluye baldosa, vinilo, tableta, ladrillo ** Incluye cemento, gravilla *** Incluye madera burda, tabla, tablón, otro vegetal, mármol, madera pulida y lacada, parqué




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ESPACIO DISPONIBLE PARA PREPARAR ALIMENTOS

El 81,6% de los hogares urbanos arrendatarios prepara los alimentos en lugares que están únicamente destinados para tal fin, mientras que el 3,3% no cocina. Esto implica que el 15,0% de los hogares no cuenta con un lugar apropiado en la vivienda para realizar esta actividad, haciéndolo en lugares que también se destinan como dormitorio, sala-‐comedor o al aire libre (ver Gráfico No. 5).

A nivel regional, San Andrés presenta a la mayor proporción de hogares arrendatarios con carencias en este aspecto, donde el 11,1% de los hogares preparan los alimentos en un lugar también destinado para dormir, y el 13,1% en una sala comedor.

A ésta le siguen las regiones Atlántica y Amazonía, que concentran al 15,0% y al 11,6% de los hogares arrendatarios con dichas carencias, respectivamente. En contraste, Bogotá y Valle son las regiones con menores proporciones de propietarios en esta situación (4,0% en ambos casos).

Contrario a lo que se intuiría, aunque este problema afecta mayormente a los estratos bajos, también se presenta, inclusive, hasta el estrato medio -‐ alto, afectando al 2,8% de los arrendatarios:

-‐ Bajo -‐ bajo: 14,1% -‐ Bajo: 6,1% -‐ Medio -‐ bajo: 3,7%

-‐ Medio: 3,8% -‐ Medio -‐ alto: 2,8%

De los hogares que preparan alimentos en el hogar, el 69,2% utiliza como combustible para prepararlos el gas natural conectado a red pública, el 26,5% utiliza gas propano en pipeta y el 3,4% usa electricidad, lo que implica que aproximadamente el 1,0% de los hogares arrendatarios utilizan otro tipo de combustible4. Aunque esta proporción es muy baja (corresponde a aproximadamente 34 mil hogares), cabe resaltar que el uso de combustibles sólidos genera altos niveles de contaminación, perjudicando la salud de los habitantes de la vivienda, y que el uso de combustibles como el cocinol y el petróleo representan un alto riesgo para la seguridad del hogar.

Las regiones Atlántica y Bogotá cuentan con las mayores proporciones de cobertura de gas natural por red pública (85,9% y 83,5% respectivamente), mientras que las regiones de San Andrés y Pacífica registran las mayores participaciones de uso de gas propano (96,2% y 81,5%). Ésta última región es a su vez la que presenta una mayor parte de los hogares que utiliza combustibles sólidos o derivados del petróleo (4,0%). 4 Incluye leña, madera o carbón de leña, petróleo, gasolina, kerosene, alcohol, cocinol y carbón mineral.

81,6%

4,7%

8,4%

1,9% 3,3%

Gráfico No. 5 Distribución de los hogares urbanos

arrendatarios según los usos de los espacios para preparar alimentos

Solo cocinar

Dormir

Salacomedor

Aire libre*

Ninguna**

Fuente: DANE -‐ ENCV 2012. Cálculos CENAC * Incluye paao, corredor y enramada ** No preparan alimentos




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ACCESO A SERVICIOS PÚBLICOS

En la zona urbana del país, los servicios de energía y de acueducto están cerca de alcanzar la cobertura total (99,8% y 97,0% respectivamente), mientras que el servicio de alcantarillado registra una cobertura del 92,2%. Es precisamente el segmento de hogares arrendatarios el que presenta las mayores coberturas con respecto a los otros tipos de tenencia, siendo de 99,9%, 98,2% y 95,5% en cada uno de los servicios mencionados.

A nivel regional, presentan carencias en el servicio de energía eléctrica las regiones Pacífica y Amazonía (0,4% cada una), Bogotá (0,3%) y Oriental (0,1%). Por otra parte, la región de San Andrés presenta altas proporciones de hogares arrendatarios con carencias en los servicios de acueducto y alcantarillado (66,3% y 62,0% respectivamente). Además, el 23,4% de los hogares arrendatarios de la región Atlántica no cuenta con cobertura de alcantarillado.

Como se observa en el Cuadro No. 1, la carencia en el servicio de alcantarillado también considera el tipo de servicio sanitario con el que cuenta el hogar. A continuación se presenta la distribución de los hogares urbanos arrendatarios según ésta variable, frecuencias calculadas sin considerar previamente el acceso al servicio público de alcantarillado.

-‐ Conectado a alcantarillado: 95,1% -‐ Conectado a pozo séptico: 3,7% -‐ Sin conexión: 0,6%

-‐ Bajamar: 0,3% -‐ Letrina: 0,1% -‐ No tiene servicio sanitario: 0,2%

La carencia en cuanto al tipo de sanitario incluye a todos aquellos hogares que no se encuentran conectados a alcantarillado (4,9%). No obstante, como se indicó, el 4,5% de los hogares urbanos no tiene acceso al servicio como tal, lo que implicaría que 0,4% de los hogares disponen de conexión pero aun así presentan carencia en cuanto al tipo de servicio sanitario con el que cuentan.

Por otra parte, el 10,6% de los hogares comparten el servicio sanitario con personas de otros hogares. Las regiones Amazonía y Pacífica son las que presentan las mayores proporciones de hogares arrendatarios en esta situación (33,0% y 29,2% respectivamente), en contraste con Antioquia, que solo presenta el 1,5% de los hogares.

También interesa observar de dónde obtienen el agua para preparar los alimentos los hogares arrendatarios. Si bien para el total nacional el 94,7% de estos hogares la obtiene de acueducto público, el 2,1% de agua embotellada o en bolsa y el 3,3% de otra fuente5, llama la atención que del total de arrendatarios de la región de San Andrés, el 29,6% obtiene el agua para preparar alimentos de las lluvias, situación que también registra el 9,5% de los hogares arrendatarios de la región Pacífica.

En cuanto a la recolección de basuras, únicamente el 1,2% de los hogares arrendatarios en el país no dispone del servicio, siendo la región Atlántica aquella que presenta una mayor proporción de sus arrendatarios con este problema (8,0%). Esta situación se presenta, en el territorio nacional, concentrada en los estratos bajo -‐ bajo y bajo, donde el 0,8% del total de los hogares arrendatarios elimina la basura quemándola, hecho importante si se tienen en cuenta las implicaciones ambientales en cuanto a los niveles de contaminación.

5 Incluye: acueducto comunal, pozo con bomba, pozo sin bomba, jagüey, agua lluvia, río, quebrada, manantial o nacimiento, pila pública, carrotanque y aguatero




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CONDICIONES DE HABITACIÓN EN LA VIVIENDA

En el país el 4,1% de los hogares arrendatarios ocupa la vivienda en condición de cohabitación. De éstos, el 62,9% son hogares que cuentan con dos o más personas (2,6% del total de hogares arrendatarios), mientras que el 37,1% son hogares unipersonales (1,5% del total de hogares arrendatarios).

En la región Pacífica el 11,4% de los hogares arrendatarios se encuentra en condición de cohabitación (6,4% en cohabitación unipersonal y 5,0% en cohabitación de dos o más personas), siendo la región que reporta la mayor proporción de hogares en esta situación. Por otra parte, en la región Oriental también se presenta el 5,0% de los hogares en cohabitación de más de una persona. En general, estos hogares se encuentran desde el estrato bajo -‐ bajo hasta el estrato medio, aunque la proporción disminuye en cuanto se asciende de estrato.

Por otra parte, el tamaño promedio de los hogares arrendatarios es de 3,4 personas. Teniendo en cuenta que según la metodología del déficit se considera en hacinamiento mitigable a los hogares que cuentan con más de tres y menos de cinco personas por cuarto, y en hacinamiento no mitigable a los hogares con cinco o más personas por cuarto6, el 4,9% de los

6 La razón de hacer esta diferenciación en la zona urbana es que “cuando en un cuarto hay más de tres o menos de cinco individuos, la vivienda podrá ser objeto de ampliación y así remediar la situación de hacinamiento al que está sometido el hogar”, pero si hay más personas por cuarto, debido a factores como la escasez del suelo, la estructura de la vivienda, etc., se considera que el hogar debería cambiar de vivienda para solucionar su problema de hacinamiento. (DANE, 2009)

93,7% 4,9%

1,4%

6,3%

Gráfico No. 7 Distribución de los hogares arrendatarios

según condición de hacinamiento

No está en hacinamiento Hacinamiento miagable

Hacinamiento no miagable


95,9%

1,5%

2,6%

4,1%

Gráfico No. 6 Distribución de los hogares urbanos arrendatarios

según condición de cohabitación

No está en cohabitación Cohabitación unipersonal

Cohabitación 2 o más personas


12,6%

4,6%

1,7% 0,3% 2,7%

1,7%

0,3% 0,2%

Bajo -‐ bajo Bajo Medio -‐ bajo Medio

Gráfico No. 8 Proporción de hogares arrendatarios, por

estrato, afectados por problema de hacinamiento

Hacinamiento miagable

Hacinamiento no miagable




Condiciones naturales y del entorno que afectan la vivienda

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hogares arrendatarios se encuentra en el primer tipo de hacinamiento, mientras el 1,4% se encuentra en hacinamiento no mitigable. Estos problemas afectan desde el estrato bajo -‐ bajo hasta el estrato medio, afectando en el primero al 15,3% de los hogares arrendatarios.

CONDICIONES NATURALES Y DEL ENTORNO QUE AFECTAN LA VIVIENDA

Hasta este punto se analizó de forma individual cada una de las variables que se consideran en la metodología del déficit convencional de vivienda. No obstante, como es ya conocido, esta metodología cuenta con limitaciones en la valoración de los aspectos del entorno de la vivienda como determinante de la calidad de vida de los hogares. A este respecto, la ENCV de 2012 permite hacer un acercamiento a las problemáticas derivadas de las precariedades de los atributos del entorno urbano, contempladas principalmente por dos tipos de afectaciones: las naturales (haciendo referencia a fenómenos naturales como avalanchas, hundimientos, ventarrones, inundaciones, etc.) y las que son causadas por las condiciones ambientales (considerando aquellas relacionadas con la calidad del entorno, como contaminación, presencia de animales, ruidos, etc.) . Cabe mencionar que los siguientes resultados se basan en la percepción de los hogares y no de un análisis técnico propiamente dicho.

AFECTACIÓN DE LA VIVIENDA POR CAUSAS NATURALES

En la ENCV 2012 se indaga a los hogares si en los últimos 12 meses la vivienda fue afectada por un conjunto de causas naturales, a las que el 11,8% de los hogares arrendatarios respondieron de forma afirmativa en al menos alguna de las causas enunciadas. Como se observa en el Gráfico No. 8, el problema que reporta la mayor frecuencia entre estos hogares es el de inundaciones, desbordamientos, crecientes o arroyos, afectando al 7,3% de los hogares. Adicionalmente, el 3,0% de los hogares sufrieron, durante los últimos 12 meses, afectaciones por dos o más de las causas indagadas.

Proporción de hogares según el número de afectaciones por causas naturales :

-‐ Una: 8,8% -‐ Dos: 1,8% -‐ Tres: 0,4% -‐ Cuatro: 0,7%

Los problemas por causas naturales afectan a todos los estratos, excluyendo al estrato alto, aunque en mayores proporciones de hogares arrendatarios se dan en los estratos bajo -‐ bajo (21,4%) y medio -‐ alto (15,0%). A nivel las regiones, el nivel de afectación de por lo menos una causa natural fue mayor para San Andrés (22,0%), Atlántica (21,3%) y Pacífica (17,3%).

7,3%

4,8%

3,0%

1,5%

Inundaciones, desbordamientos, crecientes, arroyos

Ventarrones, tormentas, vendavales

Hundimiento de terreno

Avalanchas, derrumbes, deslizamienos

Gráfico No. 8 Porcentaje de hogares urbanos arrendatarios

que sufrieron afectaciones por causas naturales




Condiciones naturales y del entorno que afectan la vivienda

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AFECTACIÓN DE LA VIVIENDA POR PROBLEMAS EN EL ENTORNO

A la pregunta “¿cuál de los siguientes problemas afecta la vivienda?”, el 64,7% de los hogares arrendatarios manifestaron verse afectados por al menos uno de los aspectos considerados en la encuesta, siendo la presencia de insectos, roedores, etc., el más problema más común, dado que incide sobre el 31,0% de los hogares, seguido de los ruidos provenientes del exterior (24,0%) y de los malos olores, también provenientes del exterior (23,9%). Además, mientras el 29,3% de los hogares manifestaron verse afectados por sólo alguna de las problemáticas indagadas y el 18,1% por dos problemas simultáneamente, el 17,3% de los hogares presenta tres o más afectaciones al mismo tiempo.

Proporción de hogares según el número de afectaciones por problemas en el entorno:

-‐ Uno: 29,3% -‐ Dos: 18,1% -‐ Tres: 8,4% -‐ Cuatro: 4,2% -‐ Cinco: 2,7% -‐ Seis: 1,3% -‐ Siete: 0,7%

Los problemas del entorno afectan a todos los estratos en proporciones importantes, con la particularidad que entre más alto el estrato, menos problemas simultáneos se presentan (ver Tabla No. 3). El estrato con mayor proporción de hogares con problemas de entorno es el bajo -‐ bajo (76,0%), seguido del medio -‐ alto (66,8%) y el medio (67,3%). Las mayores proporciones de hogares arrendatarios con este tipo de problemas se presentan en las regiones Amazonía (71,5%) y Atlántica (70,4%), en contraste con Antioquia, donde se presenta el 44,5% de afectación, el menor registrado respecto a las demás regiones.

31,0%

24,0%

23,9%

17,4%

17,0%

14,8%

5,7%

Presencia de insectos, roedores, etc

Ruidos provenientes del exterior

Malos olores procedentes del exterior

Presencia de basuras en las calles

Presencia de animales

Contaminación del aire

Invasión del espacio público (calles o andenes)

Gráfico No. 9 Porcentaje de hogares arrendatarios que sufrieron

afectaciones por problemas en el entorno


Tabla No. 3 Proporción de hogares arrendatarios por estrato, según la cantidad de

afectaciones por problemas en el entorno. 2012 Cantidad de afectaciones

Estratos socioeconómicos Bajo -‐ bajo Bajo Medio -‐ bajo Medio Medio -‐ alto Alto

Ninguna 24,0% 36,3% 41,0% 32,7% 33,2% 50,1% Una 24,6% 30,0% 30,7% 30,3% 42,9% 22,0% Dos 22,9% 17,1% 15,0% 25,4% 15,6% 23,9% Tres 13,0% 8,3% 6,3% 7,1% 1,8% 4,0% Cuatro 9,1% 3,5% 3,0% 1,3% 3,7% 0,0% Cinco 4,3% 2,5% 2,4% 1,0% 2,8% 0,0% Seis 1,3% 1,3% 1,1% 2,2% 0,0% 0,0% Siete 0,9% 0,9% 0,5% 0,1% 0,0% 0,0% Fuente: DANE -‐ ENCV 2012. Cálculos CENAC



Conclusiones

12

CONCLUSIONES

En primer lugar, se observa que la distribución de los hogares en arrendamiento en cuanto a nivel regional y a estrato socioeconómico concuerda con la distribución de la totalidad de los hogares del país. De esta manera, la mayor proporción de hogares arrendatarios se concentra en la ciudad de Bogotá, lo cual se debe a que ésta ciudad concentra la mayor parte de los hogares urbanos del país. Igualmente, la mayor parte de los arrendatarios se encuentran ubicados en estrato bajo, al igual que la totalidad de los hogares urbanos; de hecho, se observa que dentro de cada uno de los estratos se presenta una proporción importante de arrendatarios, lo que implica que no existe una segregación severa en el mercado de arrendamientos en cuanto al estrato socioeconómico.

Adicionalmente, las mayores afectaciones valoradas según la metodología del déficit convencional de vivienda se relacionan con problemas de hacinamiento y de cohabitación. Por otra parte, en general las carencias tienen una mayor incidencia en los estratos bajos, lo que da pie para sugerir que los hogares de estos estratos optan por el arrendamiento como solución habitacional probablemente ante una limitación de sus ingresos, los cuales no les permite llegar a ser propietarios de su vivienda, u optar por cambiar el lugar de residencia a una vivienda que se encuentre acorde con el tamaño del hogar o que cuente con mejores características habitacionales.

En ese sentido, la ausencia de carencias en los estratos altos puede sugerir que estos hogares cuentan con incentivos diferentes al ingreso para ser arrendatarios, pues estar bajo este tipo de tenencia no afecta la calidad habitacional de la vivienda en la que residen. Esta hipótesis debe ser, no obstante, validada con un análisis socioeconómico más profundo.

Lo anterior da origen también al siguiente cuestionamiento, ¿existe también una oferta precaria para ingresos precarios? En este mismo sentido vale la pena considerar además si el costo del arrendamiento es consecuente con los niveles de precariedad en los que viven los hogares, o si para los hogares sería más rentable invertir el mismo monto del canon en la cuota de amortización de una vivienda de mejor calidad y acorde a las necesidades del hogar. Estos cuestionamientos quedan propuestos para trabajar posteriormente en esta serie de documentos.

Por último, cabe mencionar que la mayoría de las carencias habitacionales de los arrendatarios se presentan en las regiones Atlántica, Pacífica, Amazonía y San Andrés.

BIBLIOGRAFÍA

DANE. (2009). Metodología déficit de vivienda. Bogotá.

DANE. (2012). Encuesta Nacional de Calidad de Vivienda. Bogotá.

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