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CAPITULO I GENERALIDADES DEL SECTOR DE LOS BIENES Y RAICES.

A. GENERALIDADES DE LOS BIENES Y RAÍCES.

1. Definiciones de Bienes y Raíces.

Bienes y Raíces. "Están compuestos por, la tierra y todo aquello que esté unido a

ésta: solares, edificaciones o fábricas, que son objeto de transacciones en el

mercado inmobiliario. Los Bienes y Raíces pueden arrendarse, traspasarse, cederse

o venderse entre individuos, empresas, organizaciones caritativas, religiosas,

educativas, fideicomisarios y en general entre cualquier persona jurídica reconocida

como tal por la ley. Las restricciones relativas a la venta de Bienes y Raíces afectan

a menores, personas discapacitadas, algunas corporaciones. Lo normal es que los

Bienes y Raíces se adquieran por compra-venta, donación o herencia1”.

 

Bienes Inmuebles "Son los que no pueden ser traslado de un lugar a otro", y se

dividen por:

 

• Por su naturaleza: Los que se encuentran por sí mismo inmovilizados, por

ejemplo los suelos y todo aquello que se encuentre adherido a él, como el caso

de un edificio o una casa.

• Por su destinación: Son aquellos bienes muebles que manteniendo su

individualidad se unen a un inmueble por su naturaleza, excepto los que son

unidos de manera temporal2.

                                                            

1 Bienes Raíces," Enciclopedia Microsoft® Encarta® Online 2007 ( http://es.encarta.msn.com/text_761576956_1/ Bienes_raíces.html , Consultada el 30-08-07 1:51 p.m. 2 AVILES, JOSÉ, Bienes (En Línea) http://www.monografias.com/trabajos11/trader/trader.shtml , Revisado el 30-08-07 a las 11:00 am

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Propiedad Raíz. "Se refiere a los derechos de propiedad sobre el bien físico que con

frecuencia parten de un paquete de derechos. Un propietario no es, propiamente

dueño de un bien raíz, es decir del objeto físico que dice poseer. Lo que es suyo es

el paquete de derechos que van con la propiedad3”

2. Clasificación de los Inmuebles.

Existe una variedad de inmuebles dentro del mercado de los Bienes y Raíces, entre

los cuales se pueden mencionar, las viviendas, apartamentos, ranchos de playa,

bodegas, locales comerciales, centros comerciales, hoteles, entre otros. Los

inmuebles se clasifican de acuerdo a las características de urbanismo que poseen en

si mismos y en el lugar donde se encuentran ubicados, como acceso a instalaciones

de servicios básicos (agua, energía eléctrica, teléfono, cable, Internet), además de

los requisitos mínimos para determinarse urbanos como drenajes de aguas lluvias y

servidas, acceso a vías de comunicación o carreteras, de acuerdo a estas

características dividimos los inmuebles en dos grupos que detallamos a continuación.

Cuadro No. 1 Clasificación de los Inmuebles Urbanos.

INMUEBLES URBANOS

Residencial Industrial Comercial Turismo

• Vivienda mínima

• Apartamentos multifamiliares

• Residenciales

• Apartamentos de lujo.

• Bodegas

• Polígonos industriales

• Fabricas

• Edificios.

• Locales comerciales

• Centros comerciales

• Ranchos de playa urbanizados

• Hoteles

• Parques acuáticos

                                                            

3LOPEZ SEGOVIANO, OMAR, Guia Sobre Tecnicas de Valuo Inmobiliario http://www.monografias.com/trabajos44/valuacion-

inmuebles/valuacion-inmuebles.shtml, Revisado el 30-08-07 a las 12:16 p.m.

Fuente: Información proporcionada por la empresa Rapiventas Salazar S.A. DE C.V.

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Cuadro No. 2 Clasificación de los Inmuebles Rústicos.

 

Fuente: Información proporcionada por la Empresa Rapiventas Salazar S.A. DE C.V.

3. Antecedentes Históricos de los Bienes y Raíces.

Conociendo a través de la historia, que la tierra no era vendida si no conquistada,

ésta era repartida en la tribu o clan según el criterio del jefe que tomaba la decisión

de cómo distribuirla.

La primera vivienda tuvo el carácter de refugio, donde el hombre se resguardaba

para defenderse de las inclemencias del tiempo siendo estas cuevas y chozas, que

no tenían ningún atractivo alguno en cuanto a aspectos estéticos.

• Es hasta el año 4000 A. de C. que en Asia Occidental se comenzó a utilizar el

ladrillo para la edificación de las casas las cuales comenzaban a mejorar en sus

diseños, estas eran de una altura de 10 a 15 metros del suelo.

• Hacia el año 700 A. de C., aparece en Grecia la más delicada arquitectura del

mundo, en esta época las construcciones constaban de un conjunto de

habitaciones dispuestas alrededor del patio central, ya con mayores detalles y

mejorados diseños.

• En el año 500 A. de C. Grecia alcanzó su máximo esplendor en el orden artístico,

intelectual y comercial, se le conoció como el siglo de Pericles, llegando a

competir con Fenicia en las conquistas comerciales, lo que origino que las

viviendas mejorarán en su estructuras. Según el historiador René Klaus: Es en

INMUEBLES RUSTICOS.

• Caseríos

• Lotes

• Lotes de playa no urbanizados

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este período que se desarrolla la comercialización de Bienes y Raíces, con la

venta de terrenos del Pireo, con los cuales se hicieron grandes fortunas. El auge

comercial y artístico hizo de Grecia la cuna de las civilizaciones, tal desarrollo fue

diseminado a lo largo y ancho del mundo.

4. Antecedentes de los Bienes y Raíces en El Salvador.

Antes que los españoles llegaran a tierra Salvadoreña, los indígenas pertenecientes

a grupos triviales, llamados pipiles eran pobladores del territorio, sin que

constituyeran grandes grupos poblacionales. Entre 1524 y 1542 se les entregó la

propiedad privada de la tierra y de la vivienda a los conquistadores y los indígenas

fueron obligados a formar asentamientos.

En 1851 se introduce el café y las tierras son más codiciadas, es así como los ejidos

y comunidades indígenas fueron extinguidos legalmente en 1882, San Salvador

duplica su población, este crecimiento estuvo determinado por el auge del café

originándose la primera concentración humana en el país.

De 1889 a 1931 se inició el movimiento de Bienes y Raíces en El Salvador. Las

personas que se dedicaban a esta actividad se ubicaban en el Parque Libertad o en

el Parque San José y ahí se les buscaba cuando alguien necesitaba de los servicios

de Bienes y Raíces.

Para ese entonces existían puntos de reunión ya conocidos, estos eran la cafetería

La Corona y la cafetería del Hotel San Salvador, en donde se transaban o cerraban

los negocios. En este tiempo se les llamaba COYOTES a las personas que se

dedicaban a la comercialización de Bienes y Raíces, de forma muy empírica y sin la

mayor preparación académica.

En el año 1932 nace la primera empresa de Bienes y Raíces fundada por Juan José

Tobías y se llamo " Negocios JJ Tobías”.

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En 1940 nace la segunda empresa de Bienes y Raíces fundada por Tomas Castillo a

la que llamo "Promotora de Negocios".

Continuaron naciendo empresas y surgió la necesidad de tener una asociación que

aglutinara a todas las empresas que se dedicaron a Bienes y Raíces y es en el año

1982 que se funda la Asociación Salvadoreña de Corredores Profesionales de

Bienes y Raíces (ASACOPROBIR).

 

Las finalidades de la asociación (ASACOPROBIR) eran: velar por los intereses

profesionales de todos los asociados, actuar como árbitro en conflictos y diferencias

que pudiesen ocurrir entre los socios, mantener las más altas normas de honradez,

eficiencia y ética profesional, establecer relaciones con otras entidades gremiales

nacionales o extranjeras, buscar la superación profesional de todos los asociados y

unificar criterios, normas o pautas relacionados con los negocios de Bienes y

Raíces4.

5. Generalidades de las Empresas de Bienes y Raíces en El Salvador.

Según información proporcionada por la administración de la Cámara Salvadoreña

de Bienes y Raíces (CSBR), En El Salvador existe alrededor de 500 empresas que

se dedican al comercio de Bienes y Raíces, de estas solo unas 70 se encuentran

agremiadas a la CSBR sumando además a esta cantidad un número aproximado de

3000 personas que se dedican de forma independiente al corretaje de Bienes y

Raíces, algunas de las cuales no poseen los conocimientos adecuados para ejercer

bien su labor, no obstante, con el número de empresas inscritas más las personas                                                             

4Roxana Nolasco Gerente General de Nobiera, SA de CV http://www.bolsain.com/file.asp?pais=1&cat=4&d=Biblioteca_Inmobiliaria /GENERALIDADES DE LOS BIENES RAICES.htm, Consultado el día 07/09/07 a las 11:00 a.m.

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independientes asciende a 130 la cantidad de socios, que forman parte de un ente

regulador dentro de esta industria, esto viene a repercutir en competencia desleal

entre las empresas que trabajan en este ramo, al mismo tiempo que afecta a las

personas que en su momento pueden llegar a ser victimas de estafas por parte de

empresas o personas inescrupulosa que se aprovechan de la confianza de la

persona para robarles su dinero o hasta sus propiedades, esto se da en nuestro

medio por que actualmente no se sigue un patrón de ética que rija el desempeño

laboral de esta industria.

En El Salvador las empresas de Bienes y Raíces se pueden dedicar a las áreas de

compra – venta de inmuebles, asesoría y arrendamiento de inmuebles. La mayoría

de ellas están trabajando en forma empírica y las que tienen una mayor visión

utilizan el Internet como medio de comunicación más fuerte para acceder a clientes

potenciales, pero son mínimas las que utilizan estrategias de mercadeo para buscar

y atender nuevos clientes potenciales.

6. Situación Actual de las Empresas de Bienes y Raíces en El Salvador.

Existen actualmente 130 empresas asociadas a la Cámara Salvadoreña de Bienes y

Raíces, de las cuales 70 se dedican directamente a la comercialización de

inmuebles, el resto se dedica a actividades relacionadas como servicios jurídicos,

valúos de propiedades, servicios de reparaciones de inmuebles y asesorías.

De las 70 empresas que se dedican directamente a la comercialización de inmuebles

la mayoría de ellas son micro y pequeñas empresas que tienen menos de cuatro

años de estar en el mercado de los bienes y raíces y que cuentan con un número

limitado de corredores entre 1 a 3 personas, seguido de un mínimo porcentaje que

son medianas y solamente una de estas es gran empresa con más de ochos de estar

en el mercado. La situación se torna difícil para las empresas asociadas, ya que la

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mayoría de estas no poseen los recursos necesarios para enfrentar la competencia

desleal existente en el mercado y por otro lado el poco personal con el que cuentan

estas empresas no les permite una adecuada organización administrativa para

planificar correctamente sus estrategias de mercado.

Además las empresas enfrentan problemas como la falta de apoyo por parte de las

entidades públicas que tienen que ver con este rubro, las políticas crediticias

actuales en el mercado financiero, los largos tramites para obtener permisos de

construcción y el poco poder adquisitivo de las familias.

Por otro lado según datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos

(DIGESTYC) la actividad de la construcción en 2007 mostró un repunte bastante

significativo respecto a los años 2005 y 2006 los aumentos más significativos se

observaron en las construcciones industriales y comerciales con un 22.3% y en

edificios para vivienda 17.8%, situación que ofrece una oportunidad de

comercialización en estos sectores a las empresas.

Otra oportunidad que actualmente tienen las empresas asociadas a la Cámara, es el

convenio de cooperación de mercados inmobiliarios entre El Salvador y Estados

Unidos que recientemente firmo la Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces y la

Asociación de Profesionales de Bienes y Raíces en Estados Unidos (APROSAL) en

las instalaciones de la Cámara de Comercio e Industria de El Salvador, acercamiento

que promoverá el intercambio de información que servirá de canal para la

implementación de un servicio de consulta de base datos con la referencia de las

empresas afiliadas en ambos países.

El convenio también contempla la promoción de los sectores interesados en

incrementar el comercio y la inversión inmobiliaria tanto en El Salvador como en

Estados Unidos.

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7. Valoración de un Corredor de Bienes y Raíces.

Aunque es posible comprar o vender una casa casi sin contratar a un corredor de

Bienes y Raíces, a menudo son muy buena fuente de información. Un corredor de

Bienes y Raíces es necesario para ambas partes, tanto para el comprador como para

el vendedor, en el momento de una transacción de Bienes y Raíces, ya que brinda

información y experiencias en un campo complicado que requiere de diversos

conocimientos para su desarrollo.

Beneficios para el comprador. Las personas que compran propiedades a menudo piensan que deben pagar

honorarios por el servicio que presta un corredor de Bienes y Raíces, pero en

general es el vendedor y no comprador el que paga la comisión por la venta de la

vivienda.

Otro mito frecuente es que las personas que están comprando propiedades, piensan

que pueden hacer un mejor negocio si comprar propiedades en el modo “dueño

vende” o sin intermediarios como se conoce en nuestro medio, por que el vendedor

se evita el gasto de comisión del corredor de Bienes y Raíces. Sin embargo muchas

veces los precios de venta de los inmuebles terminan siendo iguales o más altos,

que aquellos indicados por un corredor de Bienes y Raíces.

Un corredor de Bienes y Raíces puede orientar al comprador en:

• Ayudar a determinar los límites de precios de los inmuebles que se manejan en

mercado.

• Asesorar con la mejor opción financiera para satisfacer las necesidades de los

clientes.

• Realizar el seguimiento de los detalles concernientes al proceso de compra venta.

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• Proveer acceso a recursos de información, entre los que se incluyen: Aspectos

legales como los trámites que se necesitan para formalizar el negocio de compra

venta

• Usar la experiencia para asistir al cliente en el precio de negociación, arreglos,

inspecciones, mobiliarios y construcciones adicionales que contenga el inmueble

como cisternas, piscina u otros.

 

Beneficios para el vendedor. Cuando es el propio vendedor el que maneja la operación tendrá que hacerse cargo

de colocar los avisos, hacer los carteles para la venta de la casa, responder llamadas

telefónicas, atender a los interesados en la propiedad que nunca dejarán de ser

extraños. También debe saber que más de un potencial comprador tendrá en cuenta

que el vendedor se está ahorrando la comisión del profesional para ofrecer él

también un menor precio por la propiedad.

 

Un profesional de Bienes y Raíces puede orientar al vendedor en:

 

• Asesor al vendedor para obtener el mejor precio por el inmueble.

• Vender el inmueble ofertado en un periodo mas corto del proyectado por el

vendedor del inmueble.

• Vender el inmueble con la menor cantidad de complicaciones. Pues ya conoce los

pasos o tramites a seguir para el cierre de una negociación de compra venta.

• Proporcionar información actualizada sobre lo que pasa en el mercado de Bienes

Raíces esto incluye cambios financieros y propiedades de la competencia.

• Ser un asesor de mercado ya que sabe como y donde publicar la propiedad, y a

quienes dirigir la oferta, debe conocer cuales son las tendencias del mercado y

donde esta ubicado el potencial de este.

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B. INSTITUCIONES A NIVEL INTERNACIONAL RELACIONADAS CON BIENES Y RAÍCES.

1. Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios (FIABCI).

La FIABCI es una organización no gubernamental cuyo

objetivo es ayudar a sus miembros a que les den una

dimensión internacional a sus negocios. Además permite

que sus miembros adquieran conocimientos, que

desarrollen redes de relaciones y que optimen sus oportunidades de negocios a

través del mundo. La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias FIABCI

es un club de negocios de profesionales del sector inmobiliario, presente en 60

países, representa a 1.5 millones de profesionales en el mundo a través de sus

delegaciones, tiene 5 idiomas oficiales: inglés, francés, alemán, español y japonés.

Sobrepasando los 3300 afiliados en más de 60 países en las América, Europa, África

y Asia, la FIABCI es verdaderamente la única organización mundial inmobiliaria que

brinda la información reciente del mercado de los bienes raíces.

Esta Federación ofrece excelentes ocasiones para encontrar oportunidades de

negocios en todo el mundo.

FIABCI representa todas las disciplinas del sector inmobiliario: Transacción, gestión,

peritaje, desarrollo y asesoría,

1.1 Breve Reseña Histórica.

En 1945 se funda en Francia la CNAB (Federación Nacional Francesa de Gerentes

de Propiedades) el primer presidente de esta organización fue el señor Pierre

Colleville, quien tenía en mente una federación de alcance internacional. Con una tal

visión, compartía las mismas ambiciones que sus homólogos daneses. En 1948 se

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da el primer congreso nacional de la CNAB en París con asistencia de

representantes del mundo de los bienes inmuebles en Norteamérica, Bélgica,

Canadá, Holanda y Suiza, se consideró este evento como el Primer Congreso

Internacional de la Federación a pesar de que la organización oficialmente no se creó

hasta el 2 de junio de 1951. Durante el período entre 1951-1958, Holanda, Suiza,

España, Italia y Canadá pasaron a formar parte como afiliados de pleno derecho de

la Federación. En 1954 la nueva Federación obtuvo el 21 de julio el Estatus

Consultivo en el Consejo Social y Económico de las Naciones Unidas. En 1956 se

adoptó otro nuevo nombre para la organización: Federación Internacional de

Administradores de Bienes Inmuebles y Agentes Inmobiliarios (FIABCI).

1.2 Ventajas:

• Desarrollo de al menos 2 congresos internacionales por año. En el que se

desarrollan temas de interés para los profesionales en la Industria de Bienes y

Raíces, como cambio en las áreas relacionadas o innovaciones en las técnicas

utilizadas en las ventas.

• Promoción de sus miembros en clases, certificaciones y publicaciones a través de

otros miembros internacionales por medio de los cuales se gestiona la alianza.

• Acceso Inmediato a una Red Mundial.

• Una amplia gama de disciplinas dentro de los negocios en el sector inmobiliario,

que se relacionan con este tema como el Mercadeo y Publicidad.

• Ofrecer una certificación internacional en colaboración con los miembros

académicos de la FIABCI, con el cual los miembros obtienen el aval que les

acredita a realizar negocios en diversas partes del mundo.

• Excelentes oportunidades para establecer contactos durante reuniones locales,

nacionales e internacionales

La FIABCI, esta organizada en Comisiones, para el desarrollo de su labor a nivel

mundial, estas comisiones son las que se detallan a continuación.

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• Comisiones Regionales

• División Administrativa

• División de Relaciones Internacionales

• División Profesional

Comisiones Regionales La FIABCI está formada por cuatro Comisiones Regionales que son foros idóneos

para compartir conocimientos y experiencias sobre la actividad inmobiliaria de

regiones específicas del mundo entero.

 

División Administrativa

• La Comisión de Afiliaciones.

• La Comisión de Conferencias.

• La Comisión de Finanzas.

• La Comisión de Nombramientos

• La Comisión de Jóvenes Miembros

 

División de Relaciones Internacionales Esta división se compone de 4 Comisiones:

• La Comisión de Organizaciones Internacionales

• La Comisión de Intercambios

• La Comisión de Medioambiente y Legislación

• La Comisión de Formación y Miembros Académicos

La División Profesional División Profesional se compone de tres Comisiones

• El Consejo de los Miembros Principales

• La Comisión de Marketing y Networking

• La Comisión de los Foros

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2. Asociación de Oficiales de la Ley para Licenciamiento de Bienes y Raíces (ARELLO).

ARELLO fue fundado hace 75 años para

facilitar el intercambio de la información y la

cooperación entre reguladores y regidores en

el área de los Bienes y Raíces. Su propósito es promover excelencia en la regulación

de las propiedades inmobiliarias. ARELLO también ha creado una organización

subsidiaria llamada Centro Internacional de la Certificación de la Educación a

Distancia (IDECC), que ofrece los estándares de la educación a distancia de

ARELLO y programa de la revisión a los reguladores y organizaciones fuera de

propiedades inmobiliarias.

 

2.1 Breve Reseña Histórica.

En 1929, MacNulty, director de licencias en el estado de Nueva York; Wechsler, su

director auxiliar, Juan N. Harkins, el principal examinador e investigador para la

Comisión de Propiedades Inmobiliarias de New Jersey, y Roberto W. Semenow, el

director de los corredores de propiedades inmobiliarias de Pennsylvania, crean una

licencia para la ley y tienen la idea de formar una asociación nacional de la ley de la

licencia de las propiedades inmobiliarias, en julio de 1930. A.C. MacNulty, presidido

en ausencia de J.W. Jacoby de Ohio, que había sido señalado presidente. No es

ninguna exageración para decir que MacNulty era el padre verdadero de NALLO

(ahora ARELLO). Él era responsable de la reunión informal en 1929 en Boston que

fijó la etapa para la creación de la asociación y él llevó verdad la antorcha para la

organización en los años que tenían éxito.

El nombre de la asociación fue cambiado a la asociación nacional de los funcionarios

de la ley de la licencia de las propiedades inmobiliarias (NARELLO) en la conferencia

en Williamsburg, Virginia, en noviembre de 1965 y seguía siendo igual hasta que fue

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cambiado a ARELLO en la conferencia anual en San Antonio, Tejas, para reflejar en

octubre de 1993 mejor el alcance internacional cada vez mayor de la asociación

ARELLO ha crecido en cobertura y en el reconocimiento agregado a su calidad de

miembro internacional con presencia en varios países; lo que le ha permitido lograr

estabilidad financiera y la formulación y adopción de políticas uniformes y estándares

en los campos de la educación, de la administración y de la aplicación en materia de

Bienes Raíces. La asociación al mismo tiempo está atrayendo la participación

creciente año con año de las actividades en el área de los inmuebles, reflejando un

interés cada vez mayor por la calidad de sus miembros y la aplicación eficaz de las

leyes de la licencia y de la importancia de la regulación en un mercado sano.

 

3. Asociación Centroamericana para la Vivienda (ACENVI).

La Asociación Centroamericana para la Vivienda

(ACENVI), es una asociación sin fines de lucro que

tiene como finalidad fomentar el desarrollo de las

políticas e instrumentos primarios en apoyo a la

vivienda, a fin de ayudar a la solución del problema

habitacional en El Salvador y en la región

Centroamericana.

La Asociación cuenta con el apoyo y respaldo de instituciones públicas y privadas

relacionadas con el Sector Vivienda, en el ámbito nacional y centroamericano,

contando como socios fundadores al Fondo Social para La Vivienda (F.S.V.), Fondo

Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO), Viceministerio de Vivienda y Desarrollo

Urbano (VMVDU) y Banco Scotiabank.

Entre sus actividades está la de promover encuentros regionales con el fin de

propiciar contactos e interacciones culturales, sociales, económicas, de negocios,

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asistencia financiera y técnicas, entre otras, y para poner en marcha programas de

capacitación para funcionarios y empleados, por medio de seminarios, foros y

talleres.

3.1 Breve Reseña Histórica.

ACENVI nace de la necesidad identificada por el sector de la construcción y el sector

financiero en el área de la vivienda, con el objetivo de buscar alternativas de solución

para la problemática en la región. Fue en el año 1990 donde quedó constituida, y

formaron parte de esta asociación los 5 países Centroamericanos. Actualmente los

países que conforman la Asociación están constituidos en Capítulos Nacionales con

figura jurídica independiente que les permita negociar con organizaciones nacionales

e internacionales, para buscar la mejora de las oportunidades de los miembros.

Quienes pueden ser miembros de ACENVI:

• Entidades de financiamiento

• Empresas de Servicio (Consultoras, comercializadoras inmobiliarias y otros)

• Empresas de desarrollo habitacional (ONG´s)

• Entidades tecnológicas en vivienda (Constructoras)

• Empresas importadoras de materiales de construcción

• Cooperativas

• Fundaciones

 

4. Bolsa Inmobiliaria de Norte, Centroamérica, Panamá y el Caribe (BOLSAIN).

 

Es un sistema constituido como la "RED

INMOBILIARIA" de los Países

Centroamericanos, Panamá y del Caribe. Cuya

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meta es el fomentar las transacciones inmobiliarias y constituirse en una ventana

abierta de información para los inversionistas del mundo que deseen invertir en la

región Americana, esta es una fuente directa hacia adonde dirigirse, la cual brinda

seguridad, eficiencia y transparencia en las negociaciones. Además de que brinda

los servicios de comercialización de proyectos habitacionales, comerciales,

industriales y turísticas, venta y alquiler de todo tipo de inmuebles.

Bolsain maneja un sistema de listado múltiple de propiedades que opera a nivel

centroamericano, y tiene contactos con todas las oficinas de Bienes Raíces

reconocidas desde Guatemala hasta Panamá y Republica Dominicana, esto

representa una gran ventaja de comercialización para todas las empresas y

corredores independientes que son usuarios de esta amplia y profesional bolsa

inmobiliaria.

Este es un sistema que cuenta con la más alta tecnología en consulta y muestreo de

datos, lo que quiere decir que las personas que hacen uso de esta, pueden

fácilmente buscar propiedades con características especificas para que las empresas

y personas interesadas puedan obtener con mayor facilidad y eficiencia el inmueble

esperado, por medio de la información inmobiliaria que necesitan de toda la región.

C. INSTITUCIONES A NIVEL NACIONAL RELACIONADAS CON LA VIVIENDA.

1. Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (CASALCO).

 

La Cámara Salvadoreña de la Industria de la

Construcción (CASALCO), fue fundada el 3 de

noviembre de 1964, por un grupo de empresarios

visionarios, con el objetivo de integrar, unificar y coordinar esfuerzos que les

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permitieran la superación gremial y defensa de los intereses de la Industria por ellos

representada. Desde esa fecha CASALCO, se crea como una institución de utilidad

pública. CASALCO, es miembro de la Federación Interamericana de la Industria de la

Construcción (FIIC), y de la Organización Regional de Cámaras de la Construcción

de Centroamérica y el Caribe (ORDECCCAC).

CASALCO vela por los intereses de la Industria de la Construcción en El Salvador,

de acuerdo con lo preceptos constitucionales y legales. En tal virtud, CASALCO, no

persigue fines políticos, religiosos, ni orienta su actividad con fines de lucro.

Fines que persigue la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción:

 

• Fomento de la Industria de la Construcción, en procura de su expansión y

mejoramiento, además de beneficio del desarrollo económico y social del país en

general.

• Protección y defensa de los intereses de la Industria de la Construcción en todas

sus ramas, por los medios previstos en la normativa y la ley.

• Presentar su colaboración en la solución de los problemas nacionales de carácter

social, laboral y contractual que conforman la industria.

• Fomentar la unificación del gremio de empresas constructoras, consultoras,

productoras y distribuidoras de materiales de la construcción con el propósito de

velar por el mejoramiento técnico del personal vinculado a la industria.

• Favorecer el intercambio de ideas y planes entre sus miembros, así como con las

entidades públicas y privadas, lo mismo que con instituciones similares en el

extranjero.

2. El Fondo Social para la Vivienda (FSV).

Es una institución de crédito autónoma, de Derecho Público,

con personalidad jurídica, creada por Decreto Legislativo

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No. 238 del 17 de Mayo de 1973. Nació como un programa de seguridad social en el

que participan el Estado, los Patronos y los Trabajadores. Su objeto Legal es

contribuir a la solución del problema habitacional de los trabajadores,

proporcionándoles los medios adecuados para la adquisición de viviendas cómodas,

higiénicas y seguras. Todos los trabajadores afiliados a los Sistemas de Ahorro para

Pensiones, tanto Público como Privado pueden optar a solicitar un crédito para

vivienda a través del FSV.

El FSV tuvo un cambio a partir de mayo de 1998 cuando las cotizaciones obrero-

patronales dejaron de ser percibidas por esta institución por la incorporación y

privatización del nuevo sistema previsional para pensiones AFPS, este cambio

histórico originó que el Fondo se transformara en una Institución llamada a ser un

poderoso dinamizador del mercado de capitales y de la economía del país. De aquel

momento de crisis ha emergido robustecido y con elevados niveles de credibilidad

como nunca, lo cual se comprueba con la aceptación en el mercado bursátil de las

emisiones de títulos valores a las que tuvo que recurrir para sustituir la fuente de

recursos que representaban las cotizaciones. Lo que además le ha permitido ser una

institución financiera, rentable y eficiente, líder en el otorgamiento de créditos a los

trabajadores de menores ingresos, en condiciones accesibles, para la adquisición de

soluciones habitacionales.

Requisitos del FSV para los trabajadores que deseen ser sujeto de crédito:

 

• Carecer él y su grupo familiar, de vivienda, excepto para las líneas de

financiamiento RAM, Construcción y Refinanciamiento.

• Ser trabajador activo con al menos seis meses de aportaciones a cualquiera de

los dos Sistemas de Ahorro para Pensiones, ya sea los que tuvieron la

oportunidad de quedarse con el ISSS o los que se trasladaron a las AFP.

• Tener capacidad de pago para responder a la obligación a contraer.

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• Ser sujeto de seguro de vida, o que lo sea un familiar en primer grado de

consanguinidad, quien será codeudor.

3. El Fondo Nacional para la Vivienda Popular (FONAVIPO). Es una institución autónoma, de crédito, que tiene como

objeto fundamental facilitar el acceso al crédito a las

familias salvadoreñas con ingresos iguales o menores a

cuatro salarios mínimos, para que puedan solucionar su

problema de vivienda. Fue creada el 17 de junio de 1992, como una institución

pública de crédito, de carácter autónomo.

 

FONAVIPO, posee dos grandes programas para poder atender a los beneficiarios,

los cuales son: El programa de créditos y el programa de contribuciones. Los

beneficios se hacen llegar a las familias a través de instituciones intermediarias,

denominadas instituciones autorizadas como Cajas de Crédito, Bancos de los

Trabajadores y otros.

 

El financiamiento para el programa de créditos proviene de las utilidades generadas

por sus propias operaciones y de préstamos con la banca nacional u otros

organismos internacionales. Para el programa de contribuciones FONAVIPO cuenta

con recursos propios y otros que provienen de entidades gubernamentales como el

Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU), Fondos de la Privatización

de ANTEL y la Secretaría Técnica de Financiamiento Externo (SETEFE), Los

recursos propios provienen de la venta de los inmuebles que FONAVIPO recibió del

Ex–IVU y otros que han recibido posteriormente del Gobierno Central, así como

también de la recuperación de la Cartera pendiente de liquidar por parte de las

familias, al mismo Ex–IVU. Actualmente también se administra los recursos del

préstamo otorgado por el BID al Gobierno de la República, canalizándolos a las

familias, en el marco del Programa Construyendo un Sueño.

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D. CAMARA SALVADOREÑA DE BIENES Y RAÍCES (CSBR).

1. Reseña Histórica de la Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces. La Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces es una Asociación

sin fines de lucro registrada En el año de 1982 en el Ministerio de

Gobernación y autorizada por medio de Acuerdo ejecutivo # 311

de fecha 26 de agosto del mismo año, fundada bajo el nombre

de Asociación Salvadoreña de corredores profesionales de Bienes y Raíces

(ASACOPROBIR) por los socios Lic. Ernesto Serarols, Ing. Juan Ismael Tobías, Lic.

Manuel Nolasco, Señor Mauricio Viscarra, Señor Roberto Tamayo e Ing. Roberto

Molina quienes tuvieron la visión de fundar una asociación cuya finalidades era velar

por los intereses de todos los asociados, actuar como arbitro en conflictos y

diferencias entre los socios, mantener las mas altas normas de honradez, eficiencia y

ética profesional.

En 1996 ASACOPROBIR cambia su nombre por Cámara Salvadoreña de Bienes y

Raíces, la autoridad máxima de la Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces es la

Asamblea General de Socios la cual elige cada año su junta directiva. Una de las

atribuciones del Presidente de la junta directiva es la Representación Legal además

de velar por los intereses desarrollo y progreso de los socios. La junta directiva tuvo

a bien nombrar a partir del 16 de mayo 2006 aun Director Ejecutivo quien tiene la

función de colaborar en la administración de la Cámara.

 

2. Aspectos Filosóficos.

A continuación se detalla los elementos que rigen el actuar de la Cámara

Salvadoreña de Bienes y Raíces, basados en los lineamientos esenciales para su

proceder en el desarrollo de sus funciones.

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Visión. Ser el vocero en cuestiones de servicios de Bienes y Raíces, influenciando y

dándole forma al sector e industria de servicios de Bienes y Raíces y ser una fuerza

colectiva que influencie y sea líder en promover el derecho a tener, usar y transferir

la propiedad raíz en El Salvador. Misión. Ser la entidad que aboga, defiende y apoya a sus socios en sus negocios y

en cuestiones de políticas públicas, en las ventas de Bienes y Raíces y servicios

relacionados, así como también velar por mejorar la calidad de vida y las condiciones

de los mismos.

 

Valores.

• Promover los más altos estándares de ética profesional, alcanzando prácticas y

conductas de negocios adecuados.

• Promover el derecho de usar y transferir propiedades, bajo los correctos

estándares de desempeño laborar.

• Promover la maximización de oportunidades para que los salvadoreños adquieran

una vivienda.

• Promover el éxito y las ganancias de los socios

• Promover la empresa privada, una economía social de mercado, y la acción

gremial.

Objetivo. Proveer servicios y beneficios a los socios que generen un verdadero valor

agregado a sus operaciones apoyando los esfuerzos de los socios en proveer una

amplia gama de servicios para las transacciones de Bienes y Raíces a sus clientes.  

3. Alianzas Estratégicas.  

La Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces en su afán por propiciar mejores

condiciones de comercialización para sus socios, se ha preocupado por formar

alianzas estratégicas con gremiales que permitan ampliar el mercado de sus socios,

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entre estas se puede mencionar: La National Association of Realtor (NAR) de

Estados Unidos, La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI),

estas organizaciones permiten a los socios abrir canales de comercialización en el

mercado Estadounidense a través de personas socios de estas organizaciones en

Estados Unidos.

Actualmente cuentan con un convenio de cooperación bilateral con la National

Associatión of Realtors (NAR), pues está cuenta con más de 1,200 miembros en

Estados Unidos.

Uno de los brazos de la NAR es la Internactional Real Property Foundation (IRPF), la

cual trabaja entre otros con fondos USAID y del Banco Mundial, lo que abre las

puertas a los socios de la Cámara en Estados Unidos que hoy por hoy se ha vuelto

en una buena oportunidad de negocios para las empresas en el área de los Bienes y

Raíces.

Programas internacionales de la Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces:

• Desarrollo y seguimiento de acuerdos de cooperación bilateral, con organismos

internacionales en el área de los Bienes y Raíces con los que se tiene convenios

suscritos para mejorar las relaciones comerciales entre los agremiados de las

diferentes asociaciones internacionales.

• Formación de redes de negocios entre miembros de la CSBR y corredores de

Bienes y Raíces extranjeros, para aportar experiencias que mejoren sus

relaciones y actividades profesionales.

• Formulación e implementación de estándares para hacer negocios con

corredores y clientes extranjeros, como certificaciones de normas y mejoras

continúas dentro del sector.

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Junta Directiva 

Presidencia 

Comité de Administración 

Comité de Educación 

Comité de Diplomado 

Comité Internacional 

Comité Legal Comité de Relaciones Públicas 

4. Organización Administrativa.

Figura No 1.Organigrama de la Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces de El Salvador.

 

 

 

Fuente: Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces

A continuación se explica brevemente cada una de las funciones detalladas dentro

del organigrama de la CSBR.

Descripción de Funciones.

Junta Directiva. Es la máxima autoridad dentro de la CSBR, está encargada de la

toma de decisiones importantes dentro de la Institución y de generar propuestas para

mejorar los servicios y beneficios a los socios así como de buscar mecanismos para

generar la mejor competencia en el sector.

Presidencia. Se encarga de trabajar en forma conjunta con cada uno de los comités

dentro de la CSBR, a la vez este canaliza las solicitudes de los socios hacia la Junta

Directiva.

Comité de Administración. Este comité se encarga de planificar, organizar, dirigir y

controlar todas las actividades de la CSBR, para mantener en funcionamiento el

aparato administrativo a fin de ser eficientes y eficaces en la atención y servicio del

asociado.

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Comité de Educación. Se encarga de planificar, organizar y ejecutar toda la

capacitación como charlas, ruedas de negocios, conferencias, seminarios y toda lo

relacionado a la profesionalización académica de los socios

Comité de Diplomado. Tiene la responsabilidad de coordinar y ejecutar el

diplomado para la especialización de los corredores de Bienes y Raíces mediante las

relaciones con la Universidad José Matías Delgado, como también de las gestiones

con el INSAFORP.

Comité Internacional. Se dedica a establecer las relaciones con organizaciones

internacionales como la NAR, FIABCI, FESEPAC, ARELLO y todas las demás

entidades en el extranjero.

Comité Legal. Su labor consiste en brindar asesoría legal a los miembros de la

Junta Directiva, como también a los asociados, además de ser árbitros en los

conflictos que se presente entre los socios.

Comité de Relaciones Públicas. Su función es coordinar, ejecutar y dar

seguimiento a los diferentes proyectos de la CSBR, sean estos sociales o

académicos, a fin de difundir y dar a conocer las actividades de la Cámara, no sólo a

nivel nacional sino también internacional.

5. Información Relacionada con los Socios.

La Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces cuenta actualmente con una membresía

de 130 socios entre los que se encuentran empresas de corretaje y administración de

inmuebles, incluyendo franquicias, corredores, y administradores independientes de

Bienes y Raíces, así como asesores de Bienes y Raíces independientes que se

dedican a atender a clientes en el sector inmobiliario.

Al mismo tiempo cuenta con socios adherentes de profesiones ajenas al corretaje de

inmuebles que proveen servicios relacionados a la actividad inmobiliaria como

empresas desarrolladoras, lotificadoras, de servicios legales, valúos de inmuebles,

de remodelación de inmuebles.

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5.1 Ventajas y Beneficios de los Socios:

A continuación se explica de forma detallada cada una de las ventajas con las que

cuentan los socios dentro de la CSBR.

• Estar agremiado a la única Cámara en el país, que se encuentra afiliada a las

asociaciones mundiales de Bienes Raíces.

• Desayunos y ruedas de negocios, para intercambiar ideas sobre como atender a

los clientes y ofrecer sus propiedades a los diferentes socios.

• Acceso gratuito a la pagina Web www.bolsain.com, para ingresar sus propiedades

en el Internet.

• Asesoría para la apertura de una oficina nueva de Bienes Raíces. En lo

concerniente a la parte administrativa.

• Descuentos especiales en la sección de clasificados, en uno de los rotativos de

mayor circulación en el país ya que se cuenta con una alianza empresarial, con el

periódico El Diario de Hoy.

• Descuentos en consultas efectuadas en EXICOM antes DICOM, para investigar el

record crediticio de sus clientes.

• Publicidad en el rotativo ”El Salvador Día a Día”, distribuido en los Ángeles y

Houston Estados Unidos.

• Capacitación constante por medio de seminarios, charlas y conferencias, en

temas de interés.

• Banco de propiedades de todos los socios, con las que pueden satisfacer las

necesidades de sus clientes.

• Los corredores asociados trabajan bajo normas plasmadas en el código de ética

de la Cámara Salvadoreña de Bienes Raíces.

• Acceso a relaciones con organizaciones internacionales en el sector de los

Bienes y Raíces, lo que les permite ampliar su mercado y tener mejores

oportunidades de negocios.

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5.2 Proceso para Afiliarse.  

En el siguiente flujo grama se detalla los requisitos para formar parte de la CSBR

Figura No. 2 Proceso de Afiliación de los Socios a la CSBR

 

Fuente: Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces.

6. Código de Ética.

La Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces por medio de su asamblea general de

socios, en atención a la importancia que tienen las actividades que realizan los

socios de la misma y tomando en consideración que esas actividades deben estar

Inicio

Posible Socio Llena solicitud de Ingreso

Posible Socio presenta dos recomendaciones de miembros en las oficinas de La CSBR

Administradora de la CSBR analiza la documentación presentada, por el posible socio

No Administradora de la CSBR explica a Posible Socio la denegación.

Secretaria de la CSBR emite recibos para el cobro de pago de ingreso y primera membresía mensual.

Nuevo socio cancela en la CSBR el costo de ingreso y primera membresía mensual.

Fin

Secretaria de la CSBR entrega solicitud de ingreso 

Posible Socio presenta fotocopia de documentos personales (DUI, NIT, o Tarjeta de Registro Fiscal y solicitud llena en las oficinas de La CSBR

Posible socio presenta carta de solicitud de ingreso a la Cámara y fotografías

Secretaria de la CSBR recibe y revisa documentación

Si

Nuevo socio es juramentado por la Junta Directiva

Solicitud pasa a aprobación de la Junta Directiva

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regidas por una normativa para salvaguardar los derechos de cada socio y para

garantizar los intereses de los clientes por medio de la practica de valores

adecuados, posee decretado y sancionado un código de ética compuesto por 22

artículos que regirán la actuación de los socios. De estos se mencionan a

continuación algunos de ellos y que se consideran los más relevantes para el

ejercicio de la labor de los corredores.

Art. 1 Por corredor de Bienes Raíces se entiende agente inmobiliario que se dedica a

gestionar la compra, venta, y alquiler de inmuebles. Para que el agente inmobiliario

se considere profesional, debe tener amplios conocimientos en el campo de Bienes

Raíces, conocer los precios de mercado, aspectos legales, impuestos, permisos

gubernamentales, y todo lo relacionado con las transacciones de inmuebles.

Art. 2 El corredor que sea miembro de la Cámara Salvadoreña de Bienes y Raíces

deberá cumplir con las leyes del país, los estatutos, reglamento interno y con el

presente código de ética.

Art. 5 En caso que un cliente le solicite asesoría a un corredor de Bienes y Raíces

sobre valúos, permisos gubernamentales, situaciones legales, deberá asesorarse de

un profesional para emitir un criterio.

Art. 9. El corredor deberá respetar el buen nombre del colega, evitara dañar su

imagen y dignidad, ya el desprestigio afecta al gremio. Cuando haya un conflicto de

intereses con otro corredor que sea socio de la Cámara deberá solicitar por escrito a

la Junta Directiva para que esta resuelva el caso, según se establece en el

reglamento interno, debiendo acatar la resolución que se dicte.

 

Art. 11 En caso que un corredor reciba un deposito como reservación de compra o

venta de inmuebles, deberá haber sido autorizado previamente por el propietario

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intercambiando los recibos correspondientes y recomendar que se firme

preferiblemente una escritura de promesa de compra venta.

 

Art. 12. La regla general es que la comisión por la venta la paga el propietario de la

propiedad y consiste en el cinco por ciento (5%) en caso de venta y un mes en caso

de alquiler. El impuesto conocido como I.V.A., se cobrara adicionalmente a dichos

porcentajes. En casos especiales la comisión podrá disminuir o aumentar, previo

acuerdo por escrito con el propietario, según la dificultad o la facilidad de la

negociación.

Art. 14 El corredor no podrá ofrecer, ni dar información de un inmueble a un tercer

colega, sin previo permiso escrito del corredor que representa al propietario y deberá

consultar primero si acepta compartir la comisión en tres partes.

Art. 16 En las negociaciones compartidas entre varios corredores se debe delimitar

las funciones, ya que el corredor que representa al comprador no debe comunicarse

con el propietario del inmueble y viceversa salvo que exista acuerdo previo.

Art. 19 El presente código de ética se deberá respetar, aun cuando se realicen

negocios con otros corredores que no sean socio de la Cámara Salvadoreña de

Bienes y Raíces

Art. 22 En el caso que un colega cometa una falta leve o incumpla el presente código

de ética, la Junta Directiva de la Cámara, podrá amonestarlo verbalmente o por

escrito; en caso de faltas graves, podrá suspenderlo temporalmente o expulsarlo de

la Cámara, previa resolución.