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PRESENTE Y FUTURO DE LAS RELACIONES DE COLABORACIÓN ENTRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO. LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS REGISTRALES Y LA INTEROPERABILIDAD ENTRE

CARTOGRAFÍAS

Joaquín Delgado Ramos Registrador de la Propiedad. Notario en excedencia. Vocal de urbanismo y medio ambiente de los

Registradores de la propiedad de Andalucía Oriental. [email protected] RESUMEN: Registro de la Propiedad y Catastro Inmobiliario son instituciones que resultan absolutamente imprescindibles en los Estados modernos para hacer efectivos los principios constitucionales de seguridad jurídica y justicia tributaria. Ambas tienen en común que el soporte físico de referencia es el suelo, la superficie terrestre en un ámbito concreto, por lo que pese a las evidentes y justificadas diferencias de objetivos, y de principios organizativos y funcionales, tienen indudables puntos de conexión en los que la colaboración entre ambas instituciones resulta de extrema utilidad para cada una de ellas, y por tanto, para la sociedad a la que sirven. Dicha colaboración se facilita y potencia enormemente desde el momento en que ambas instituciones tienen, por fin, un lenguaje común y efectivo de comunicación: la identificación geográfica, tanto de las fincas registrales como de las parcelas catastrales, como conceptos necesariamente distintos, aún cuando en algunos o muchos supuestos puedan llegar a coincidir. En la presente ponencia se trata de analizar las actuales relaciones de colaboración entre Catastro y Registro de la Propiedad, a la vista de la legislación vigente en España, así como las nuevas posibilidades que se abren con la interoperabilidad entre las bases gráficas de ambas instituciones. 1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO INMOBILIARIO. SUS RESPECTIVOS FINES Y PRINCIPIOS ORGANIZATIVOS Registro y Catastro son dos instituciones de larga tradición en el derecho español, y en otros ordenamientos modernos, que fueron concebidas para servir a distintos objetivos y fines. El Registro de la Propiedad es un registro jurídico, que califica, y por tanto, admite o rechaza, y, finalmente, ordena y proclama oficialmente los derechos inmobiliarios de los particulares y las administraciones, con los más plenos efectos legales, a fin de proporcionar la máxima seguridad jurídica y del tráfico, y con ello, la ausencia de conflictos y la prosperidad económica. El Catastro es en esencia un registro administrativo que trata de reflejar la realidad aparente de territorio y la riqueza territorial para servir a la mejor gestión de los recursos públicos, tanto a la hora de recaudar los tributos, como de invertir los fondos públicos en actuaciones que afecten al territorio. Ambos tienen en común que el soporte físico de referencia es el suelo, la superficie terrestre de un Estado concreto, por lo que pese a las evidentes diferencias de objetivos, medios y principios organizativos y funcionales, tienen indudables puntos de relación en los que la colaboración entre ambas instituciones resulta de extrema utilidad para cada una de ellas, y por tanto, para la sociedad a la que sirven.1

1 Como acertadamente señala Ángel Álvarez Capón, Director General del Catastro en España, “aunque con distinta naturaleza, son instituciones complementarias que se necesitan mutuamente”. Revista Registradores. Marzo-abril 2010.-

1er Congreso Internacional de Catastro Unificado y Multipropósito 1st International Congress on Unified and Multipurpose Cadastre

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Para la mejor comprensión de las posibilidades de colaboración entre ambas debemos partir del análisis de las semejanzas y de las divergencias de los fines y de los principios organizativos de cada una, a fin de valorar si tal organización actual es la más racional posible, y cuáles puedan ser las mejoras o avances en esa colaboración eficaz. El Catastro inmobiliario, por razón de los fines a que pretende servir, que fundamentalmente, pero no en exclusivo, son auxiliar a las Administraciones públicas en la más eficaz gestión de la recaudación e inversión de los recursos públicos, ha de reflejar, obligatoriamente, y efectivamente así lo hace, la totalidad del territorio de su ámbito competencial. Ha de estar en continuo proceso de actualización obligatoria y universal, y los costes de su mantenimiento han de ser sufragados principalmente por el presupuesto de las administración pública o administraciones públicas a las prioritariamente sirve. Y todo ese ámbito territorial que ha de reflejarse, de modo obligatorio, completo y actualizado, a efectos de gestión catastral, está compartimentado atendiendo a diversos parámetros, que se aplican por un orden escalonado: En primer lugar, criterios político-administrativos, que dividen el territorio en provincias y términos municipales. Dentro de cada término, se divide por criterios urbanísticos, como la distinción entre suelo urbano y rústico. Dentro de cada tipo de suelo, y en función de accidentes físicos naturales o artificiales, se divide en polígonos rústicos, o manzanas urbanas; y finalmente, cada polígono o manzana se subdivide en parcelas catastrales, en función sobre todo de delimitación física de sus contornos y de la apariencia de pertenencia a un mismo poseedor. Se llega así por fin a definir la parcela catastral, como unidad básica de la organización catastral. Y para cada una de esas parcelas, a modo de registros de la base de datos catastral, han de describirse, como campos distintos de esa base de datos, sus características físicas, (como la localización y representación gráfica, la superficie y número de plantas edificadas y antigüedad del edificio), jurídicas (como la identidad del poseedor de la parcela) y económicas, (como el tipo de cultivo, o aprovechamiento). Pero además de tratar de reflejar con la mayor precisión y acierto posible esas características descriptivas preexistentes, el Catastro, tras la tramitación y aprobación de las correspondientes ponencias de valores, le asigna otra más, importantísima para los fines catastrales, como es el valor catastral. Y en ese proceso continuo y obligando de actualización a que antes aludimos, la existencia física de una parcelación o de una edificación actual es condición necesaria para que pueda, y además deba obligatoriamente, reflejarse esa alteración en la Cartografía Catastral. Además, esa existencia física actual, es también condición suficiente para su acceso al Catastro, pues se trata de inventariar toda la realidad y riqueza territorial existente, con independencia de la validez y legalidad de los actos que originaron tal parcelación o edificación. Como dice el Reglamento de Catastro, para esa provocar tal alteración será suficiente cualquier medio de prueba que acredite el hecho, acto o negocio que haya de motivar una alteración


catastral, tanto facilitados por los obligados a declarar datos, o por los sujetos obligados a comunicarlos, u obtenidos de oficio.2 Y el resultado de toda esta ingente y meritoria labor, es puesto al servicio de las distintas administraciones públicas para sus respectivos fines. Y también a disposición de los particulares, con la salvedad de que respecto de ésos últimos, se excluyen de acceso los datos protegidos, tales como la titularidad catastral y el valor catastral. En el Registro de la Propiedad, dado los fines a los que legalmente pretende servir esta institución, fundamentalmente la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, el proceso y enfoque lógico es absolutamente distinto. Incluso podríamos decir que es casi radicalmente opuesto. Al ser una institución que proporciona la máxima seguridad jurídica a quien quiera utilizarla, su utilización no es nunca obligatoria, sino voluntaria. Por eso el coste del servicio público corre a cargo del usuario, y no de los presupuestos públicos. Cada propietario o titular de derecho, o interesado en llegar a serlo o asegurar su crédito, decide en cada caso si quiere o no utilizar este servicio. Por las importantísimas ventajas jurídicas y económicas que proporciona la protección de la calificación registral, y de la inscripción misma, y los correlativos inconvenientes de la no inscripción, la inmensa mayoría de los particulares inscriben sus derechos, y consultan el Registro. Por su parte, las Administraciones públicas, por esas mismas ventajas, también han tomado por ley la decisión de inscribir siempre sus bienes, todos sus bienes, tanto de dominio público como patrimoniales, (así lo ha decidido en España la ley de patrimonio de las administraciones públicas) y entender sus procedimientos administrativos y adquirir y pagar inmuebles, sea por compra o expropiación, a los que figuren como titulares registrales del correspondiente derecho.3

2 El Art. 24 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, dispone que”Para la práctica de las inscripciones catastrales derivadas de los distintos procedimientos de incorporación previstos en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y en este real decreto, se podrá utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios que las motiven”. 3 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Artículo 36. Obligatoriedad de la inscripción. “1. Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria.” REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo. Art. 30. 3. Llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas deberán comparecer los titulares de las mismas.


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En el Registro de la Propiedad, al ser de utilización voluntaria, no está ni tiene por qué estar inscrito todo el territorio, sino que se va inscribiendo poco a poco, a medida que los usuarios solicitan la inmatriculación de sus bienes. En cuanto a la fragmentación del territorio, que es una realidad continua, en fincas concretas, no existe ningún condicionante administrativo ni físico previo como ocurre en Catastro. Una misma finca puede abarcar distintos términos municipales, o ser en parte urbana y en parte rústica, y su perímetro o volumen puede tener una existencia palpable en el terreno, o no tenerla todavía. En efecto, para el Registro, la existencia física de un parcela o de una edificación actual no es condición necesaria de su ingreso en el Registro, pues legalmente cabe configurar objetos jurídicos, susceptibles de tráfico y crédito inmobiliario, aunque todavía no tengan existencia física actual, como ocurre, por ejemplo, con los distintos elementos en que se divide horizontalmente una edificación que todavía se encuentre meramente iniciada y declarada en construcción. Y por supuesto, la existencia física de una parcelación o edificación no es nunca condición suficiente para su inscripción registral. La condición necesaria para el acceso al Registro es doble: Primero, que el propietario de una finca solicite voluntariamente la inscripción de la misma y de su dominio sobre ella. Y segundo, que tal pretensión y hechos, actos y contratos contenidos en los documentos en los que se fundamente cumplan todos los requisitos validez y legalidad cuya comprobación se encomienda a la calificación registral.- Las modificaciones de las fincas, y las alteraciones de derechos sobre las mismas no son tampoco objeto de incorporación obligada y permanente con independencia de su validez y legalidad, como en Catastro, sino que se rigen por el doble requisito de solicitud voluntaria y calificación registral de la validez y legalidad del acto. Y el resultado final de toda esta labor de calificación e inscripción, constituye el contenido de un Registro que se define como público, accesible tanto para administraciones como para particulares, en el que el dato de la titularidad del derecho no es un dato protegido de acceso vedado a particulares, como ocurre en Catastro, sino precisamente, el dato público y accesibles de mayor relevancia para el tráfico inmobiliario. Por tanto, Catastro y en Registro, se rigen por principios absolutamente distintos, que en cada caso son imprescindibles para servir eficazmente al respectivo fin para el que fueron creados. A modo de cuadro resumen podríamos, en líneas generales, guiarnos por el siguiente:

CATASTRO REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Obligatoriedad Universalidad del territorio Actualización obligada y periódica

Voluntariedad y solicitud por el interesado

Costeado por la Administración a la que sirve Costeado por el usuario que lo solicita La parcela es la última compartimentación del territorio (tras la provincia, el municipio, y el polígono)

La finca es la primera delimitación, incondicionada por otras de tipo administrativo.

Recoge datos descriptivos existentes en la realidad aparente

Define y delimita el ámbito objetivo del derecho de propiedad, aunque no tenga todavía reflejo físico aparente.

Admite cualquier medio de prueba, privado o público

Se requiere documento público y auténtico


La validez y legalidad no impide la constancia catastral.- Ni la falta de previa liquidación de impuestos del acto o negocio.

La calificación registral exigirá comprobación previa de la validez y legalidad de hecho, acto o negocio, e incluso su liquidación fiscal previa.

Para alterar una titularidad, no es imprescindible el consentimiento del afectado, basta notificación.

Es imprescindible el consentimiento de titular registral o la existencia de un procedimiento en el que haya sido parte con todas las garantías legales.

La titularidad catastral se otorga al poseedor aparente o contratante del negocio.

No se inscribe ni la posesión, ni los contratos, sino los derechos reales adquiridos del anterior titular registral conforme a las leyes

La titularidad catastral se define como un dato descriptivo de la parcela.

La titularidad registral es otorgada por el acto formal y solemne de la inscripción

Los datos catastrales se presumen ciertos a los efectos catastrales y sin perjuicio de la prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro de la Propiedad.

Los derechos que proclama el registro se presumen válidos a todos los efectos legales y están bajo la salvaguardia de los tribunales.

4 Pero todas estas diferencias no empañan la importancia de las similitudes entre CATASTRO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. No podemos olvidar, que, ante todo, ambas instituciones:

¬ Son instituciones de la Administración pública.

¬ Sirven a los intereses generales de la sociedad, como suma de intereses públicos y privados.

¬ Se refieren al territorio.

¬ Lo delimitan y compartimentan en porciones.

¬ Describen cada una de esas porciones.

¬ Actualmente son muy eficaces y tecnológicamente muy avanzadas.

¬ Pueden colaborar intensamente al perfeccionamiento mutuo de cada institución.

¬ La sociedad demanda perfeccionar esa colaboración. Por eso, en muchos países como el nuestro, Catastro y Registro, aun conservando funciones separadas y distintos principios organizativos, están llamados a intensificar sus relaciones mutuas. Por supuesto, hay varios posibles enfoques acerca del alcance que puede o debe llegar a tener tal interrelación entre instituciones: La tesis de la “integración o fusión”:. Esta tesis sostiene la conveniencia de atribuir ambas funciones (la catastral y la registral) a una misma institución o registro único. Pero la única manera plena de de evitar disfunciones entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral y satisfacer a la vez la exigencia catastral de universalidad y actualización obligada, y la exigencia registral de seguridad jurídica y celeridad del tráfico inmobiliario,

4 Sobre comparación crítica entre los criterios y conceptos catastrales y registrales, puede verse el magnífico artículo de Vázquez Asenjo, Óscar: “Concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad. (Relaciones entre el Registro y el Catastro). En Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad. Año XXXIX; número 109 (2ª época); noviembre 2004.


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pasaría necesariamente por implantar la inscripción constitutiva, es decir, proclamar que los derechos reales sobre inmuebles no nacen ni existen hasta el momento en que se inscriben. Y, por razones de congruencia, exigiría determinar legalmente que sólo las titularidades inscritas serían reconocidas por el ordenamiento jurídico, tanto a efectos civiles, como administrativos o tributarios, de modo que los hechos, actos, negocios y derechos no inscritos no podrían someterse a tributación. En España, tal tesis es escasamente defendida, tanto por respeto a los pilares de la tradición jurídica de inscripción no constitutiva, como por la conciencia de que un cambio tan revolucionario podría no alcanzar la eficacia que en principio persigue, sino, por el contrario, ocasionar problemas de transición importantes, y aunque eventualmente consiguiera la más plena seguridad jurídica, al eliminar del Derecho lo no inscrito probablemente supondría sacrificar otros principios como la libertad y celeridad del tráfico inmobiliario, la optimización de la recaudación tributaria, y en general, la prosperidad económica. 5 La tesis de la “coordinación”. Con frecuencia, y a lo largo de los muchos años que ambas instituciones llevan funcionando, se han planteado diversas propuestas e intentos de coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad. Pero el propio concepto de “coordinación” resulta desafortunado e impropio, pues en derecho constitucional la “coordinación” es un principio que se proclama como el contrapeso obligado a la “descentralización”, a fin de que el acercamiento al ciudadano que se consigue con una administración descentralizada no conlleve perturbaciones en el servicio público por falta de coordinación entre los distintos órganos descentralizados de una única personalidad jurídica pública. La realidad en España, nos muestra, como se ha expuesto más arriba, que Catastro y Registro no son órganos descentralizados de una misma institución u administración, sino instituciones distintas, que sirven a fines distintos a través de medios y procedimientos distintos, por lo que resulta más apropiado enfocar sus relaciones mutuas desde el principio constitucional de la “colaboración”, como acertadamente proclama la vigente Ley del Catastro Inmobiliario. La tesis de la “colaboración e interoperabilidad”. Por lo antes expuesto, resulta más apropiado conceptualmente acudir al concepto de colaboración administrativa. Dentro de este enfoque de colaboración, cabe defender diferentes ritmos, intensidades y ser más o menos ambicioso y creativo. Por una parte hay quienes sostienen que esa colaboración debe seguir unos cauces limitados y unidireccionales. Otros, en cambio, apostamos por una colaboración de mayor envergadura y bidireccional.

5 En la revista Registradores de España, nº 54, señala Ángel Álvarez Capón, Director General del Catastro en España, que “… en muchos países de nuestro entorno (Catastro y Registro de la Propiedad) forman parte de una organización común o dependen del mismo centro directivo. Por consiguiente, las relaciones entre ambas instituciones son necesarias y con un importante contenido, si bien, desde mi punto de vista, para ser eficaces no es imprescindible o estrictamente necesario modificar en el modelo español el régimen de competencias establecido o llegar al grado de integración mencionado”


Los partidarios de la primera tesis afirman que el Registro debe aportar al Catastro información sobre los cambios de los sujetos titulares de derechos, para general exclusivamente alteraciones en la titularidad catastral, pero que la identificación y delimitación gráfica de las fincas registrales ha de ser competencia exclusiva del Catastro, porque si se permitiera al Registro tener su propio sistema de identificación gráfica de fincas, se crearían “duplicidades”, “solapamientos” y “disfunciones” del sistema. Según esta tesis, el Registro de la Propiedad sólo puede dar certeza jurídica de las titularidades, pero no certeza jurídica de la descripción física de las fincas que constituyen el objeto de tales titularidades. Afirman que ésta última tarea sólo la cumple el Catastro. Y que, en consecuencia, “el fondo del asunto que es tan simple como solucionar la dualidad de instituciones para publicitar lo mismo, esto es, la titularidad y descripción física de la finca”. 6 La premisa de que ambas instituciones publicitan lo mismo es tan equivocada, que la propuesta carece de todo fundamente, pues es evidente, como se ha expuesto antes, que Catastro y Registro no “publicitan lo mismo”. Por el contrario, los que propugnan unas relaciones de colaboración más racionales, amplias y fructíferas entre Registro y Catastro, al servicio de la sociedad, en el ámbito de la interoperabilidad que promueven las directivas y legislación europeas, entienden que los distintos conceptos de finca registral y parcela catastral, los distintos ritmos y velocidades que imperan en la contratación inmobiliaria y en la gestión tributaria, y, en definitiva, la satisfacción de los distintos fines a que sirven cada institución hacen imprescindible que cada institución goce de la necesaria autonomía en la delimitación gráfica de su objetos básicos, sean fincas registrales o parcelas catastrales. Para ello habrán de aprovechar, eso sí, los recursos disponibles en cada sede, y de sacar el máximo fruto y utilidad a la coincidencia, cuando se produzca entre finca y parcela. Y por supuesto, también obtener fruto y consecuencias del contraste de información cuando tal coincidencia no se produzca, ya sea por razones lógicas, que deban mantenerse, o patológicas que deban subsanarse. Desde esa perspectiva vamos a analizar los requisitos y medios de identificación geográfica de las fincas registrales, destacando la importante colaboración que el Catastro puede prestar en esta tarea. Y seguidamente, tras comentar los importantes efectos jurídicos que se producen por la inscripción registral, tanto de la delimitación del sujeto del derecho, como de la delimitación del objeto del mismo, abordaremos en qué medida el Registro puede y debe poner tal información al servicio del perfeccionamiento del Catastro, y así realimentar una colaboración fructífera, recíproca y continua entre ambos. 2. REQUISITOS Y EFECTOS JURÍDICOS DE LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS REGISTRALES. 7 El Registro de la Propiedad, para cumplir su finalidad de proteger y publicar las titularidades inmobiliarias, ha de partir, obviamente, y como presupuesto previo, de la identificación de las fincas registrales que los propietarios definen como objeto de tales derechos.

6 Esta tesis se defiende, por ejemplo, en el editorial titulado “Economía sostenible y seguridad” del nº 62- marzo-abril 2010 de la revista “Escritura pública”, editada por el Consejo General del Notariado Español. 7 Sobre esta materia, debe recomendarse la lectura de la obra “Descripción geográfica de las fincas en el Registro de la Propiedad”, de Jorge Requejo Liberal, editada por Lex Nova.


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Una finca, en su acepción más común y tradicional, es una porción delimitada de la superficie terrestre. Con ese criterio, el actual Art. 17 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por R.D.Legislativo 2/2008 define la finca como “La unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral”. Pero en nuestro sistema registral es obvio que las fincas no están previamente inscritas y delimitadas a la espera de que se inscriban sobre ellas las titularidades jurídicas: no constituyen un tablero de juego predefinido sobre el que los futuros jugadores podrán ocupar una o varias casillas predeterminadas. Ocurre exactamente al revés. Son los interesados que se van sumando voluntariamente al juego (pues la inscripción, como regla general, es potestativa), los que, a medida que lo hacen, como requisito de admisión, han de identificar la finca concreta objeto de sus actos y contratos inmobiliarios y sobre la que recaen sus derechos, y sólo entonces esa finca se incorpora al tablero de juego, a través de la primera inscripción del dominio, que llamamos inmatriculación. Es cierto que cuando el Registro de la Propiedad fue brillantemente concebido y alumbrado en nuestro país en el siglo XIX, no se contaba con medios ni técnicas cartográficas lo suficientemente precisas, generalizadas y económicas como para imponer la obligatoriedad de aportar un plano identificativo de cada finca que se pretendiera inmatricular sin correr el riesgo de condenar al fracaso el propósito principal: dar publicidad y seguridad a las titularidades inmobiliarias y con ello, fomentar el tráfico y la prosperidad económica. De ahí que durante más de un siglo desde su nacimiento, la identificación registral de las fincas, salvo escasas excepciones, hubo de quedar confiada a su descripción literaria, hecha por el propietario, expresiva del paraje de situación o nombre y número de calle, el nombre de los propietarios colindantes, y, a partir de cierto momento, también su superficie. 8 En cualquier caso, y afortunadamente, las modernas técnicas topográficas, cartográficas e informáticas han venido a cambiar radicalmente el enfoque de la cuestión: La sociedad, a través de los avances tecnológicos, ya cuenta con técnicas y medios topográficos suficientemente precisos y asequibles que permiten definir e identificar gráficamente las fincas objeto de la contratación inmobiliaria, con precisión suficiente, aunque conceptualmente nunca podremos hablar de exactitud, pues toda técnica tiene un margen de error. Muestra de ello son las técnicas de ortofotografía, y los indudables avances en los sistemas de cartografía oficial (como el Catastro) o privados. Por eso mismo, el legislador ya ha dado importantes pasos en el anhelo, postergado en el siglo pasado, pero ya ineludible en el presente, de fomentar unas veces, o exigir otras, la aportación de bases gráficas de las fincas para su inscripción en el registro de la propiedad, así como ha regulado los efectos jurídicos que ello producirá. 8 Debe reconocerse que no siempre, o casi nunca, una descripción literaria permite identificar con precisión la ubicación y delimitación de una finca. Pero también ha de admitirse que, incluso con descripciones meramente literarias, el Registro de la propiedad ha servido y sirve muy eficazmente a su propósito principal, que no era realmente evitar pleitos sobre deslindes (pues ese no era ni es un problema estadística ni económicamente importante en la práctica), sino evitar pleitos e inseguridades sobre la titularidad y cargas de las fincas, que era y es lo esencial.


Los registradores de la propiedad, por su parte, también se han dotado de las modernas tecnologías para estar en condiciones de poder procesar adecuadamente y sistematizar toda la información gráfica que pueda acceder al registro de la propiedad, y ser objeto de publicidad. Y ya no se trata, obviamente, de tener un plano en papel donde dibujar cada finca. Ese objetivo, que parecía una utopía hace un siglo, ha pasado a quedar obsoleto sin siquiera haberse realizado. La tecnología permite, y por ello nos exige, ser más ambiciosos. Lo que por imperativo legal se ha implantado en cada registro de la propiedad de España en los últimos años es una aplicación informática de procesamiento y tratamiento de bases gráficas, denominado GEOBASE, que, a modo tablero digital de juego, ofrece la representación fotográfica y topográfica de todo el territorio de cada registro de la propiedad, para sobre ella poder superponer distintas capas de información territorial. Así, aunque cada capa de información proceda de una fuente distinta, exprese una información distinta, y persiga unos efectos distintos, todas ellas, si están correctamente georreferenciadas –es decir, que contengan las coordenadas geográficas precisas de cada punto– y digitalizadas, quedan perfectamente integradas sobre una misma realidad física, el territorio, e interrelacionadas, de modo que pueden ser visualizadas u ocultadas a voluntad gracias al programa informático que las procesa. Con ello, el Registro de la Propiedad, además de ser la institución jurídica encargada de proteger y publicar oficialmente las titularidades inmobiliarias, ofrece también a la sociedad servicios de información territorial en sentido amplio. Incluso podríamos decir que está en condiciones de idoneidad para ofrecerse a la sociedad como la oficina de información territorial por excelencia, pues permite recibir, procesar, integrar y divulgar toda la información territorial imaginable (por ejemplo, de carácter urbanístico, o medioambiental, o de delimitación del dominio público, etc.). 9 De entre todas esas capas de información territorial hay unas concretas en las que precisamente se centra la atención de este trabajo: nos referimos a la delimitación gráfica de las fincas registrales, o lo que es lo mismo, a la representación visual del objeto dominical, la finca registral. Pero precisando algo más, debemos distinguir: 1.- La base gráfica de la finca, según manifiesta su titular. 2.- La base gráfica de la finca, según opinión o dictamen pericial del registrador de la propiedad 3.- La mención registral de localizadores geográficos extrarregistrales. 4.- La base gráfica de la finca formalmente inscrita en el Registro de la Propiedad. Desde el punto de vista jurídico, cada supuesto tiene un régimen particular, unos requisitos previos, y unos efectos jurídicos peculiares, que tratamos de analizar a continuación.

2.1. La delimitación gráfica de la finca por su propietario.- La legislación siempre ha permitido que las partes intervinientes en un contrato de naturaleza inmobiliaria puedan completar la descripción literaria que hacen de la finca objeto del contrato con la remisión a un plano identificativo de la misma. 9 Sobre condiciones de idoneidad del Registro de la Propiedad como oficina de información territorial, puede verse la obra de Joaquín Delgado Ramos, “Protección registral del medio ambiente”, publicada en “Cuadernos de derecho registral”.


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Con frecuencia, ese plano era un simple croquis de situación, o en algunos casos incluso un levantamiento topográfico efectuado por un técnico, con precisión, pero casi nunca con coordenadas geográficas que permitieran su replanteo, o transcripción precisa del dibujo al terreno. En otras ocasiones, si la finca coincidía con el parcelario catastral, los otorgantes del documento podrían expresar el número de polígono y parcelas catastrales, ya fuera con inclusión del plano catastral, o con mera remisión a lo que bajo tales números de parcela conste en los planos oficiales del Catastro. Y tales datos, si constaban en los títulos públicos presentados a inscripción en el registro de la propiedad, eran habitualmente transcritos en la inscripción registral de las fincas, entendidos como meramente descriptivos, sin ser objeto de previa comprobación o calificación registral. Ahora bien: ¿Cuál es el efecto jurídico de las afirmaciones de los propietarios sobre la delimitación grafica de sus fincas? Por el principio o doctrina de los actos propios, quien delimita y precisa su propiedad, queda vinculado por tal afirmación. En cambio, su oponibilidad a terceros es sólo relativa. Tal régimen jurídico puede inducirse de los preceptos del Código Civil sobre la fuerza probatoria de los documentos públicos (Art. 1218) y sobre los criterios aplicables al deslinde de fincas colindantes (Art. 385), cuando establecen que “Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.”, o que “El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”. Pero si los datos alegados sobre polígono y parcela catastrales, - por sí solos o integrados en la referencia catastral completa- , hubieran sido transcritos en la inscripción registral: ¿supone ello unos efectos jurídicos adicionales? Sabemos que en nuestro sistema registral, el efecto jurídico de oponibilidad de lo inscrito tiene siempre un presupuesto previo: el principio de legalidad, que se materializa mediante la calificación registral de los documentos que pretenden acceder al registro. Por ello consideramos, como luego se razona con más detalle, que la delimitación gráfica de la finca meramente alegada por los interesados y mencionada en la inscripción registral no goza siquiera de la presunción de veracidad derivada del artículo 38 de la ley hipotecaria, pues no ha sido objeto de comprobación y calificación registral, y por tanto, no puede obtener ni obtiene ningún efecto jurídico añadido por el mero hecho de su mera mención en el folio registral. 2.2. La delimitación grafica de la finca por la opinión o dictamen pericial del registrador. El registrador puede y debe intentar la localización e identificación gráfica masiva de las fincas inscritas, pues ello le resultará de extrema utilidad en su labor profesional. Si consigue localizar en el plano, aunque sea de manera aproximada y a efectos meramente internos, las fincas inscritas, podrá mejorar su eficacia a la hora de evitar o al menos detectar supuestos de doble inmatriculación, o dar respuesta a las peticiones de publicidad registral que no identifiquen las fincas por su número registral sino por su situación en un plano. Pero por la simple localización gráfica de fincas, hecha de oficio por el registrador, y por muy convencido que pueda estar acerca de su correspondencia con una determinada finca inscrita, no


se puede ni se debe practicar ningún asiento registral en los libros de inscripciones, pues para ello hace falta rogación o solicitud del titular registral. La misión legal del registrador es calificar si procede o no inscribir los actos que formalizan los interesados, a fin de producir la inscripción o modificación de un derecho real inmobiliario, y no practicar más asientos ni inscripciones de oficio que las excepcional y taxativamente previstas por la ley. Por eso mismo, esa mera "identificación grafica interna y de oficio" que haya hecho determinado registrador, o determinado empleado u oficina técnica a su servicio, no debería nunca ser incluida en la publicidad registral, ni por vía de nota simple, ni por supuesto por vía de certificación, pues no es un contenido inscrito en los libros registrales. Ni produce en consecuencia los efectos propios de los asientos registrales. En cambio, sí podrá ser tenida en cuenta y ser referida por el registrador cuando le sea útil para fundamentar una nota de calificación relativa a las dudas sobre posible doble inmatriculación, o sobre falta de identidad de la finca en excesos de cabida, cambios descriptivos, u otros supuestos. E igualmente podrá hacerlo cuando, a petición de algún interesado, emita dictamen profesional sobre tal extremo, cuyo valor jurídico será el de un dictamen de peritos, y no el de un documento público ni una certificación registral. Si, y solo si -como dicen los matemáticos- el interesado pide la inscripción de una base grafica identificativa de su finca, - y a tal efecto se puede considerar hecha tácitamente tal petición si en el documento se expresa la referencia catastral, que no es otra cosa que la forma de designar con 20 caracteres una base gráfica concreta de la cartografía catastral, fácilmente accesible a través de la oficina virtual del Catastro-, entonces el registrador, ya no como perito que opina, sino como funcionario público que califica e inscribe, calificará tal pretensión con los criterios legales aplicables, y si accede a ella, inscribirá en toda regla la base gráfica extendiendo, según Art. 9 LH una nota marginal, y archivando copia de la base gráfica aportada por el interesado, e incorporándola mediante validación a la aplicación informática de tratamiento de bases gráficas registrales, y produciéndose así los importantes efectos jurídicos a que nos vamos a referir más adelante. 2.3. La mención registral de identificadores geográficos extrarregistrales: La constancia de la referencia catastral como mero dato descriptivo, al amparo de la ley 13/1996 y normativa catastral posterior. Se trata del supuesto en que los otorgantes del título inscrito, voluntariamente antes de la ley 13/1996, y obligatoriamente tras ella, han expresado la referencia catastral de la parcela o inmueble, los cuales remiten a la cartografía oficial del Catastro, y tras ello, (con una comprobación legalmente poco rigurosa por el registrador), se haya hecho constar tal referencia catastral en el asiento de inscripción “como uno más de los datos descriptivos de la finca”, y al objeto, entre otros, de “posibilitar el trasvase de información” entre el Registro y el Catastro, como dice la ley. El Art. 28 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario expresa que

“El registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45.


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Y, según el citado Artículo 45 se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

a. Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.

b. Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.

A la vista de tales preceptos, se aprecia que el legislador permite que la referencia catastral alegada por los interesados se haga constar y mencione en el Registro de la Propiedad sin superar una calificación rigurosa sobre la correspondencia entre la finca inscrita y la finca delimitada en los planos catastrales bajo esa referencia. Con ello, a nuestro juicio, está enturbiando el contenido y los efectos de los asientos registrales. Y es que la delimitación gráfica de una finca que se designa con su referencia catastral no es “un dato descriptivo más”, sino que es o aspira a ser, como se ha argumentado más arriba, la propia delimitación perimetral del objeto del derecho de propiedad. Curiosamente, cuando estamos ante una simple “mención de derechos reales limitativos del dominio”, la legislación registral pone todo su celo y empeño en tratar de evitar su acceso al registro como simples menciones, pues lo que procede, en su caso, es su inscripción separada y especial, e incluso, y si se descubren inscritas, exige su cancelación, (Art. 98 de la Ley Hipotecaria). En cambio, la legislación “catastral” admite y ordena con demasiada ligereza la constancia registral de la referencia catastral, que siendo potencialmente como es una forma de delimitación plena y completa de la finca por remisión a la cartografía catastral, aparece “maquillada” o “minimizada en su importancia”, y así accede más fácilmente al registro, como si fuera, y así se atreve a denominarla la ley, “un dato descriptivo más”. La razón de ello, a mi juicio, se encuentra en que al aprobarse la normativa sobre constancia registral de la referencia catastral, sin duda primó más la utilidad fiscal que el Catastro obtiene con ello, por agilizar el trasvase de información del Registro al Catastro, que el perjuicio que sufre el Registro de la Propiedad al enturbiarse la claridad de los asientos registrales y sus efectos jurídicos, del cual perjuicio y de sus consecuencias el legislador en materia “catastral” no era plenamente consciente. Y probablemente sigue sin serlo. Dice el citado artículo 48 de la ley del Catastro que “La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.” Pero olvida que en el Registro de la Propiedad no se puede mezclar la simple información, (que siempre es útil, pero dependiendo de la fiabilidad de su origen), con el contenido inscrito en los libros registrales, que tiene la condición y efecto de ser la verdad jurídica oficial en materia de titularidades jurídicas. Y tras mezclar lo que nunca debió mezclarse tan a la ligera, la legislación “catastral” confía, quizá ingenuamente, en minimizar los problemas jurídicos que ha creado, diciendo en el propio


Art. 48.5, que “Las discrepancias en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción”. Realmente, con tal afirmación no solo no resuelve el problema, sino que ni siquiera acierta al plantearlo: lo que está en cuestión, no es la validez, sino los efectos jurídicos de la inscripción. Posiblemente, tampoco hayan sido plenamente conscientes de la gravedad de esta confusión legal y de lo pernicioso de sus efectos muchos registradores: la referencia catastral no es más que un identificador alfanumérico para designar una concreta parcela catastral en la cartografía oficial del Catastro. Por eso, el registrador que hace constar en la inscripción la referencia catastral por el mero criterio de la coincidencia del paraje y margen superficial del 10 %, está haciendo constar en realidad, a ciegas, una base gráfica que no ve, y cuya correspondencia con la finca inscrita (por ejemplo, cambio de linderos fijos, o de la delimitación de los mismos) no está comprobando. Y con todo ello, generando consecuencias perturbadoras e inseguridades jurídicas:

1. Falta de precisión: No se sabe con certeza, pues la legislación no lo define, cuál es el efecto jurídico añadido que produce la mención registral de una referencia catastral. 2. Falta de integridad y permanencia: Caso de que se sostenga que tal mención registral produce algún efecto jurídico añadido, se estarían atribuyendo efectos registrales a pronunciamientos extrarregistrales, pues por la remisión registral actual a una referencia catastral, puede ocurrir que en Catastro se altere después esa parcela manteniendo la misma referencia catastral, por ejemplo, en segregaciones o agregaciones. 10

10 La referencia catastral, al ser veinte caracteres alfanuméricos, se expresa y recoge en el cuerpo de la inscripción, que está redactada con caracteres también alfanuméricos. Con lo cual, los libros o legajos oficiales del Registro no contienen la base gráfica propiamente dicha, sino que se estarían remitiendo a otro organismo distinto: el Catastro. Y con ello resulta, no sólo que el Registro queda incompleto y dependiente de una fuente externa, sino que puede ocurrir que en el Catastro se modifique posteriormente la base gráfica asignada a una referencia catastral, con lo que se alteraría y perturbaría la inicial conexión o remisión del Registro a la base gráfica catastral. En cambio, cuando se aporta u obtiene físicamente la base gráfica catastral (el plano en papel o en soporte informático), el Registro de la Propiedad sí que lo archiva, procesa y conserva. Materialmente no se imprime ni fotocopia sobre el folio registral, sino que se archiva en un legajo aparte en papel y se pone nota al margen de la inscripción principal expresiva de tal extremo y, si no hay impedimentos técnicos, se integra en la cartografía registral digital mediante el programa colegial llamado “Geobase”. Desde ese momento el Registro puede proporcionar a cualquier interesado que lo solicite la base gráfica que consta inscrita y archivada o procesada, y que permanece inalterada a los efectos registrales y a todos los efectos jurídicos que le corresponden con independencia de los eventuales cambios que pudieran operarse en la cartografía catastral. Es indudable que resulta mucho más conveniente que el registrador vea, califique y en su caso inscriba y archive la base gráfica, a que solamente tenga a la vista los 20 caracteres de la referencia catastral que se remiten a ella, y la información escueta que figura, por ejemplo, en un recibo de IBI. La posibilidad del acceso a la oficina virtual del Catastro, a mi juicio, no sólo le permite al registrador, sino que le aconseja seriamente, y casi obliga, a que obtenga de oficio la certificación catastral grafica telemática que corresponda a la referencia catastral expresada en el documento, pues sólo a la vista de ella tendrá información suficiente para apreciar plenamente la identidad de la finca, por ejemplo, en función de la ubicación física y linderos fijos, de los cuales un simple recibo de IBI no aporta información alguna.


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2.4. La delimitación grafica de la finca inscrita formalmente en los libros registrales. Dentro de este apartado, que es el auténticamente registral, y de mayor relevancia, es necesario, a su vez, distinguir dos supuestos:

¬ Inscripción y archivo de la base gráfica en el mismo acto de la inmatriculación de la finca.

¬ Inscripción y archivo de la base gráfica de una finca que se inmatriculó sin ella.

2.4.1. Inscripción y archivo de la base gráfica en el mismo acto de la inmatriculación de la finca En el ordenamiento jurídico español había ya diversos supuestos en los que para inmatricular determinadas fincas se exigía aportar su base gráfica. Pero casi todos esos supuestos se referían a propiedades de los entes públicos, o a fincas resultantes de expedientes administrativos de reorganización de la propiedad, como los de concentración parcelaria, o reparcelaciones urbanísticas. Al amparo de dicha normativa, son muchas las fincas registrales que constan inmatriculadas desde hace años con su correspondiente base gráfica que las ubica y delimita. Pero respecto de las inmatriculaciones aisladas de fincas de particulares, no había tal exigencia normativa, hasta la ley 13/1996, que en su artículo 53.siete, estableció lo siguiente: “En lo sucesivo no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho titulo.” Respecto de las fincas rústicas, aunque la aplicación de tal norma estaba suspendida según la disposición final 3ª de la ley 66/1997, la disposición final 1ª de la ley 53/2002 de 30 de Diciembre dispuso finalmente su aplicación también para fincas rusticas situados en los municipios renovados así como en aquéllos otros en los que se vaya renovando el Catastro rustico. Gracias a estas previsiones legales, se puede afirmar que en el sistema registral español, para la inmatriculación de cualquier finca es preciso aportar su base gráfica, y concretamente la catastral, pudiendo admitirse otro tipo de representaciones gráficas solamente en supuestos especiales en que la ley así lo haya previsto. 11 Y con ello, cuando el objeto del derecho de propiedad se ajusta a la delimitación preexistente de las parcelas catastrales, se consiguen importantes efectos ventajosos:

¬ Para el Registro, como institución, se produce una importante mejora y perfeccionamiento al conseguir que toda finca que nace a la vida registral lo haga con una base gráfica georreferenciada que se inscribe y archiva debidamente.

¬ Para el Catastro, se evita que la descripción de las fincas que se inmatriculen sea distinta de la que previamente consta en la cartografía catastral.

11 Por ejemplo, entre otros muchos, en materia de expropiaciones, tanto si se refiere a fincas ya inmatriculadas, como si va a generar una inmatriculación de nuevas fincas, el Art. 31 del Texto refundido de la ley de suelo exige “la representación gráfica mediante un sistema de coordenadas” y añade que “la referencia catastral y la representación gráfica podrán ser sustituidas por una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble de que se trate”.


¬ Para la colaboración futura entre ambas instituciones, dado que finca registral nace ya plenamente coordinada y coincidente con una o varias parcelas catastrales, se agilizará y simplificará el proceso del futuro intercambio de datos por la colaboración entre ambos.

Pero cuando el objeto del derecho de propiedad (o del contrato o negocio con virtualidad jurídica para llegar a adquirir tal derecho), NO coincide con la delimitación preexistente de las parcelas catastrales, todo se tornan inconvenientes:

¬ Para el propietario de la finca, porque ve como su derecho constitucional de acceso a la seguridad jurídica que le puede proporcionar el Registro de la Propiedad se ve condicionado, mediatizado, y retrasado por la necesidad de conseguir la previa rectificación de los pronunciamientos catastrales.

¬ La celeridad del tráfico jurídico y la seguridad jurídica se resienten, pues en la legislación catastral no están suficientemente claros cuales son los criterios jurídicos con los que esta institución ha de resolver las pretensiones de alteración que colisionen con pronunciamientos catastrales previos. Y además, los plazos legales de resolución son excesivamente largos.

¬ Se produce el efecto pernicioso de que sólo quien tenga el Catastro a su favor tiene la llave de entrada en el Registro.

¬ Al igual que en una contrarreloj ciclista por equipos, ocurre lo que en todo sistema en que se obliga legalmente a que varios sujetos o instituciones se muevan a la vez: la velocidad final la marca el más lento.

Por ello, el régimen legal vigente en España sobre requisitos de identificación gráfica de las fincas que se pretenden inmatricular en el Registro, implantado por la citada ley 13/1996, merece a la vez elogio y crítica:

¬ Elogio porque exige siempre una base gráfica georreferenciada.

¬ Critica, porque obliga a que sea exclusivamente la catastral y cierra el paso a otras bases gráfica georrerenciadas de elaboración extracatastral.

Los trastornos e inconvenientes jurídicos que causa esta situación legal de dependencia, se ven acentuados cuando el procedimiento inmatriculador sea en concreto el previsto en el articulo 205 de la ley Hipotecaria (doble titulación consecutiva de la adquisición), pues en tal caso, el artículo 298 del Reglamento Hipotecario añade otro requisito que acentúa esa dependencia al exigir que la finca esté previamente catastrada a favor del transmitente o del adquirente. Por el contrario, si legalmente se configurara la cartografía catastral como prioritaria para los casos de coincidencia entre la parcela y la realidad jurídica objeto del negocio, pero no excluyente de otras representaciones gráficas cuando no haya tal coincidencia previa, el tráfico jurídico y su seguridad y agilidad saldrían reforzados, sin merma alguna para el Registro, pues tendría siempre identificadas geográficamente las fincas, ni tampoco para el Catastro, pues la colaboración que le prestará el Registro poniendo a su disposición los pronunciamientos registrales le permitirá al Catastro agilizar y efectuar con mayores garantías y menores complejidades las alteraciones catastrales que sean precisas para ajustarse a la realidad jurídica.- 2.4.2. Inscripción y archivo de la base gráfica de una finca que se inmatriculó sin ella La forma y procedimiento para solicitar, obtener y practicar la inscripción de la base grafica de una finca ya inmatriculada, es materia actualmente regulada en el artículo 9 de la Ley


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Hipotecaria, que prevé la posibilidad de completar la identificación de la finca con una base gráfica inscribible. 12

Art. 9.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: 1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

Como se observa de la redacción del precepto, aquí ya no se configura la base gráfica catastral como la única admisible para identificar geográficamente fincas ya inmatriculadas. Por ejemplo, si la base gráfica catastral disponible no coincide con la finca objeto del negocio, el propietario puede acudir a un técnico en topografía para que efectúe un levantamiento topográfico, con coordenadas geográficas, de su finca, y solicitar la inscripción de ese plano georreferenciado. Incluso hay quien interpreta que al ser este precepto redactado por ley 24/2001, posterior a la ley 13/1996, podría entenderse que esta admisión legal de distintas bases gráficas, (catastral, topográfica o urbanística), es aplicable también al supuesto de la inmatriculación de fincas, ya que el Art. 9 de la ley hipotecaria no hace distinción de supuestos. En cuanto a la posibilidad de utilizar una base gráfica de origen administrativo o urbanístico, el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio que aprueba las normas complementarias sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística, ordena en su art 3 que “los documentos públicos a que se refiere el artículo 2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos registrales, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten”, y que “cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción. En los demás supuestos, deberá acompañarse plano a escala adecuada de la finca o fincas objeto del título inscribible”. En cualquier caso, la calificación registral para acceder a la inscripción de la base gráfica que se aporte respecto de una finca ya inmatriculada, habrá de comprobar que los datos resultantes de la descripción gráfica que resulta de la base gráfica coincida con los de la descripción literaria previamente inscrita, sobre todo en cuanto a la denominación del paraje o calle de ubicación, su número si lo tiene, su superficie y sus linderos, en especial los linderos fijos. En caso de que el registrador aprecie la no coincidencia, la legislación registral prevé cuales son los medios idóneos para rectificar la descripción registral. 12 Este precepto de rango legal, fruto de la reforma introducida por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, es casi reproducción otro anterior de rango meramente reglamentario (Art. 51.4, en redacción dada por RD 1867/1998), que fue anulado por sentencia de 31 de enero de 2001 de la Sala 3ª del Tribunal Supremo, porque entendió que la materia, por su trascendencia, exigía precisamente rango legal, y no meramente reglamentario.


No es el objeto de este trabajo detenernos en el examen detallado de tales medios de subsanación o rectificación, pero sí queremos apuntar que en función de la magnitud e importancia del dato a rectificar, la ley ofrece diversos procedimientos con mayor o menor complejidad y garantías: Para que el registrador califique favorablemente la correspondencia entre la base gráfica aportada, sea catastral, urbanística o topográfica, y la finca inscrita, y pueda inscribirlo formalmente, hay que cumplir una serie de requisitos legales, tanto de orden formal 13 como sustantivo: Para esto último, que constituye la esencia de la cuestión, la ley establece una serie de criterios, aunque no exhaustivos, que debe seguir el registrador en su calificación acerca de la identidad de la finca:

¬ Primero: se precisa, evidentemente, como cuestión previa o condición sine qua non, comprobar que no existe previamente inscrita esa misma finca o parte de ella en otro historial registral, (con o sin base gráfica inscrita) pues en caso contrario estaríamos ante un supuesto potencial de doble inmatriculación que se ha de intentar detectar y evitar a toda costa.

¬ Segundo: que, como dice la propia ley del Catastro, haya coincidencia entre el nombre y en su caso número del paraje o calle de situación de la finca, o se acredite la correspondencia, por ejemplo, por certificación municipal.

¬ Tercero: que haya coincidencia en los llamados “linderos fijos” (calles, caminos, arroyos, barrancos, etc.). Es perfectamente comprensible que haya cambiado el nombre del propietario colindante, pero si ahora hay una calle, o río, o barranco donde antes no lo había, o a la inversa, ello induce a dudar de la identidad de la finca.

¬ Cuarto: que haya coincidencia entre la superficie inscrita y la que resulte de la medición técnica. O que la discordancia no sea superior a la quinta parte de la cabida inscrita, (un 20% de diferencia), que es el margen máximo que el Art. 298 del Reglamento Hipotecario admite cuando se trata de acreditar una diferencia de superficie por medición técnica.

13 Requisitos formales: Si se trata de certificación catastral descriptiva y gráfica, al ser un documento público, no se precisan ulteriores requisitos formales para acreditar su autenticidad. Y Si fuera el plano aprobado administrativamente en algún procedimiento urbanístico, deberá ir diligenciado en tales términos.En cambio, si se trata del plano elaborado por un técnico, para acreditar la autoría de la toma de datos, medición, plano e informe técnicos, (y con ello permitir exigir la responsabilidad que proceda) que la firma del técnico que lo suscriba conste legitimada notarialmente o reconocida ante el registrador. - Que tal persona ostente la titulación competente para ello. En caso de duda, el registrador podrá pedir certificación colegial al respecto. - Para permitir la localización de la finca: que contenga las coordenadas geográficas de los vértices del polígono que delimita tal finca. - Para contar con la conformidad del titular registral, que éste afirme expresamente, como acto propio, que esa base gráfica se corresponde con su finca, bien sea porque la incorpore al documento que otorgue relativo a algún acto jurídico sobre esa finca, o porque la incorpore a un acta notarial de manifestaciones o a una instancia dirigida al registrador con la firma legitimada o reconocida. - Para permitir su cotejo con la superficie inscrita, que el plano topográfico no sólo exprese la delimitación y ubicación de la finca, sino también su superficie y demás características interiores relevantes, pues aunque sean superfluas a los estrictos efectos de ubicar y delimitar una finca ya suficientemente identificada por su perímetro, sí son útiles en la labor registral de calificar la correspondencia o no entre la finca objeto del plano y la que consta inscrita con simple descripción literaria.


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¬ Quinto: Como criterio residual, de cierre, que no consten otros datos que pongan en duda la correspondencia con la finca inscrita. Criterio amplio, pero no discrecional, sino que el registrador deberá expresar y fundamentar sus dudas al respecto.

Si se superan todos estos criterios de obligada calificación, el registrador inscribirá la base gráfica que se le aporta. Y ello sin necesidad de pedir conformidad, ni siquiera notificación, a titulares colindantes. La no necesidad de notificación ni conformidad de los colindantes tiene su explicación y fundamento:

¬ Si los colindantes no están inscritos porque no han querido hacer uso de su derecho a inscribir su propiedad, (o no han cumplido tal obligación en los supuestos en que es obligatorio) no gozan de ninguna protección registral, por lo que el registrador no ha de velar en modo específico por ellos, sino sólo calificar si la documentación presentada cumple los requisitos legales para ser inscrita.

¬ Si los colindantes están inscritos, pero no han hecho uso de su derecho a inscribir la base gráfica de sus fincas, resultará difícil, y casi imposible en la práctica que el registrador pueda apreciar siquiera la existencia de colindantes inscritos, para exigir su notificación. Y más difícil aun será apreciar si tales fincas colindantes cuyos propietarios no se han molestado en delimitar con precisión se ven o no afectadas por la nueva base gráfica cuya inscripción se pide. De todos modos, en el peor de los casos, no estaríamos llevando a cabo ahora ni agravando una situación de doble inmatriculación, sino que tal anomalía sería algo preexistente.

¬ Y por último, si los colindantes sí están inscritos, y con sus respectivas bases gráficas, el registrador tampoco necesita notificarlos en modo alguno. Porque sin necesidad de tal notificación, el registrador denegará de oficio la pretensión de inscribir una nueva base gráfica que se solape o superponga, ni siquiera en parte, con otra previamente inscrita. En estos casos los colindantes sí que resultan, porque así procede por ley, plenamente protegidos y defendidos por el registrador de oficio, gratis, y sin que ni siquiera se enteren.

Ahora bien: Si no hay coincidencia inicial entre la finca inscrita y el plano que se pretende inscribir: cómo se puede lograr la coincidencia e inscripción: Algún irreflexivo podría sugerir cambiar el plano, para adaptarlo a la descripción registral. Pero eso podría suponer, en el peor de los casos, manipular y falsear datos técnicos objetivos, y en el mejor de los casos, renunciar a resolver un problema. Evidentemente, lo que procede es cambiar la descripción registral, para que coincida con el plano. Lo que ocurre es que esa descripción registral se inscribió con unos requisitos jurídicos determinados, (que según los supuestos legales pudieron ser más o menos rigurosos), y para cambiarla en el Registro se han de cumplir otros requisitos jurídicos, probablemente incluso más rigurosos que los iniciales, pues en algunos casos la ley sí que exige (ahora sí) tomar en consideración a los colindantes y darles determinadas oportunidades de alegar y oponer sus derechos. Veamos cuáles son:

¬ Si la discrepancia se debe a que hay una parte concreta de finca que no se ha inscrito, habrá de procederse a su inscripción por alguno de los procedimientos hábiles para la inmatriculación de fincas, y tras ello, en su caso, agrupación con la porción previamente inscrita. En tales procedimientos, como el expediente de dominio y las actas de notoriedad, sí se prevé la citación a colindantes, tanto registrales como catastrales. Y si el procedimiento es


el del art 205 de la Ley Hipotecaria (doble titulo traslativo), la notificación la efectúa el registrador mediante edictos.

¬ Pero si conceptualmente la finca se inscribió “entera” y, (de nuevo “conceptualmente”) se delimitó correctamente, pero se describió con algún error de medición, se tratará ahora de rectificar tal error de medición, siempre y cuando ello no implique ni encubra una modificación de la ubicación de los linderos. Sólo así estaremos ante el llamado “exceso o defecto de cabida”, que por definición sólo es y sólo puede ser la rectificación de una medición interior errónea, no la alteración de una delimitación perimetral concreta.

El problema se complica cuando, como suele ser históricamente habitual, la delimitación perimetral inscrita no es precisa, sino que sólo alude al nombre del propietario colindante. En tales casos, una rectificación de medición puede estar encubriendo una alteración de linderos, (o puede que no). Por eso la legislación admite la posibilidad de rectificar la medición pero con determinados márgenes y cautelas. Y arbitra diversos procedimientos posibles, unos con posibilidad de intervención de colindantes y terceros, y otros sin ella. a. Procedimientos “unilaterales” o sencillos: El procedimiento a seguir puede ser, según el Art. 298 del Reglamento Hipotecario, y normativa concordante, simple declaración, si el exceso o defecto no supera el 5%. O certificación catastral, si no supera el 10%. O certificación técnica si no supera el 20%. b. Procedimientos “cualificados”: También es posible utilizar otros procedimientos más complejos, hábiles a estos efectos aunque la magnitud del exceso o defecto de cabida supere el 20%:

¬ Uno de ellos es el “procedimiento inmatriculador” del Art. 205 de la Ley Hipotecaria (doble titulación sucesiva que afirme el exceso de cabida y certificación catastral coincidente, y publicación registral de edictos). Este procedimiento, que se concibió para inmatricular fincas, también es utilizable para inscribir un exceso o defecto de cabida, que, como hemos comentado, es algo conceptualmente distinto.

¬ O bien acudir a un procedimiento judicial, llamado expediente de dominio, en el cual han se ser citados los colindantes tanto registrales como catastrales.

¬ O a un procedimiento de naturaleza notarial, con ciertas semejanzas en su tramitación a los expedientes de dominio, llamado acta de presencia y notoriedad, en el que tambien se cita a los colindantes.

En cada uno de estos tres procedimientos cualificados (el inmatriculador del Art. 205 LH, el expediente de dominio del Art. 201, o el acta de presencia y notoriedad del Art. 203 al que remite con ciertas especialidades el Art. 53 de la ley 13/1996)), la ley sí que tiene en cuenta los posibles intereses y derechos de colindantes y terceros en general, y regula determinadas citaciones o notificaciones o edictos, según los casos, dirigidos a los colindantes concretos o a terceros indeterminados por si quisieran personarse y hacer alegaciones en el expediente judicial o acta notarial, o bien impugnar la inscripción registral practicada. Con ello, la legislación registral, por entrar de lleno en su objeto propio y finalidad, regula con claridad los procedimientos y garantías legales aplicables en cada caso, conjugando así los distintos intereses en juego y determinando con claridad cuándo procede dar audiencia a colindantes y terceros, y cuándo no es preciso. Y regula los efectos jurídicos pertinentes y posibilidades respectivas de defensa previa a la inscripción o impugnación de ésta. (Cosa que no hace ni podría en modo alguno hacer, por no ser su objeto ni finalidad, la legislación catastral).


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De entre los medios indicados, hay uno especialmente ágil, útil y eficaz a los efectos que aquí nos ocupan, y es el acta notarial de presencia y notoriedad regulada en el Art. 53 de la ley 13/1996 y Art. 203 de la ley hipotecaria. En este tipo cualificado de actas notariales se persigue acreditar por notoriedad que el plano y medición efectuados por un técnico en topografía se corresponden con la finca inscrita, incluso aunque el margen de diferencia de superficies supere el 20 por ciento, o exista un cambio de linderos fijos o de cualquier otra naturaleza que induzca a dudas sobre la identidad de la finca. La razón por la que legalmente se atribuyen a este tipo de actas efectos potencialmente tan importantes está en que en su tramitación se incorporan y toman en consideración, en la forma prevista por la ley, todos los elementos relevantes: los datos catastrales, los datos registrales, los datos topográficos, los intereses de colindantes, que han de ser notificados individualmente, y la propia apreciación del notario, que resultará por un lado de su apreciación física de la finca en la que ha de personarse, y por otro, de su juicio de valor acerca de si le consta acreditado, por notoriedad, la correspondencia entre la finca que consta en la delimitación topográfica incorporada y la finca que consta inscrita en el registro. En todo caso, la ley encomienda la registrador la calificación y decisión y responsabilidad final en la materia, y dentro de ella, no sólo comprobar si se han cumplido los requisitos y trámites legales aplicables, sino también, la difícil tarea de tratar de detectar si hay o no una alteración encubierta de los linderos, lo cual afectaría a la identidad de la finca, o si hay riesgo de afectar a otra finca previamente inmatriculada. Si considera que así ocurre, o que simplemente hay riesgo fundado de cualquiera de ambas posibilidades, debe suspender la inscripción, y expresar los motivos de tales dudas. Pero si la calificación registral es favorable, se procederá a la inscripción de la base topográfica incorporada al acta de notoriedad, con los cambios descriptivos pertinentes en cuanto a la medición y linderos de la finca. De este modo vemos cómo, incluso en la hipótesis más desfavorable (finca con cambio de linderos fijos, con diferencia de superficie superior al 20% y con datos catastrales no coincidentes) se puede conseguir legalmente, con un coste razonablemente bajo en términos económicos y de tiempo, pero cumpliendo escrupulosamente los procedimientos y garantías legalmente previstas, el deseado objetivo de actualizar y rectificar la descripción registral e inscribir la base gráfica de la finca, mediante un procedimiento en que el se implican, bajo su responsabilidad respectiva, el propietario, el topógrafo, el notario, y por supuesto, el registrador, que ha de tomar la decisión final para la inscripción. Y tras ello, el propio registrador, en cumplimiento de su deber legal de colaboración con el Catastro, remitirá de oficio la información pertinente sobre el contenido de la inscripción que acaba de practicar y de la base gráfica que acaba de inscribir, a fin de que el Catastro a su vez la incorpore a su propia base de datos catastral, conforme a lo que ordena su legislación específica. De este modo se culmina y cierra el proceso, y se logra la concordancia entre ambas instituciones respecto de esa finca concreta, y la satisfacción simultánea de los fines e intereses del propietario particular (proteger su derecho al máximo nivel posible), y del Registro de la Propiedad, y del Catastro inmobiliario (mejorar el grado de cumplimiento y satisfacción de los fines a los que respectivamente sirven).


2.4.3. La mecánica registral en la inscripción, archivo y proceso de bases gráficas

Sea como fuere, tanto si la base gráfica de la finca se aporta obligatoriamente al inmatricular la finca, como si se aporta voluntariamente para identificar geográficamente una finca que ya estaba inmatriculada sin base gráfica, y cualquiera que sea el origen catastral, urbanístico o topográfico de esa base gráfica, una vez que haya sido calificada favorablemente su correspondencia con la finca, la mecánica registral para su inscripción, archivo y proceso se regula en el mismo articulo, que es el 9 de la ley hipotecaria, en concreto, en los párrafos tercero y cuarto del numero 1, con el siguiente tenor literal.

Art. 9.1. párrafos tercero y cuarto:

“La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.”

2.4.4. Los efectos jurídicos de la inscripción registral de la base gráfica de la finca Hemos visto que la base gráfica ha podido llegar a ser inscrita en el mismo momento de la inmatriculación o con posterioridad. Y en este segundo supuesto, puede que no haya sido preciso rectificar previamente la descripción literaria que constaba en el registro, o que sí haya sido necesario. Y si lo ha sido, se habrá seguido el procedimiento que las leyes exigen para cada caso, exigiendo mayores o menores complejidades y trámites en función de la naturaleza y magnitud de la discrepancia. Pero cualquiera que sea la vía por la que la base gráfica ha llegado a ser inscrita, la mecánica registral para su archivo y proceso informático es la misma. Como también son los mismos los efectos del asiento practicado para dejar constancia de la inscripción de la base gráfica, que, por expresa previsión legal, es una nota marginal. Ahora bien, al tratar de analizar los efectos jurídicos de ese específico asiento registral hemos de ser conscientes de que la cuestión que nos ocupa no se resuelve simplemente acudiendo a la vieja máxima de que “el registro de la propiedad no da fe de los datos de hecho o descriptivos”. Obviamente, ni la ley, ni la autoridad judicial, ni ninguna otra meramente administrativa pueden crear de la nada una realidad material que no exista previamente, como tampoco pueden desde el papel alterarla ni hacerla desaparecer. Aun siendo ello cierto, aquí nos ocupamos de un problema más sutil: no de si el Registro da fe de los datos descriptivos interiores del objeto del derecho de propiedad, sino plantearnos si da fe de la ubicación y delimitación perimetral del mismo. Por tanto, no debemos confundir varios conceptos relacionados pero distintos:

¬ La identificación, (que es el fin que se persigue).


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¬ La delimitación y la descripción, (que son técnicas o medios distintos que se pueden utilizar para intentar alcanzar la más precisa identificación de la finca)

Cualquier derecho sujetivo ha de identificar, de manera precisa su sujeto y su objeto, excluyendo cualesquiera otros sujetos u objetos. Para identificar al sujeto, hay varias técnicas imaginables, y que se han ido perfeccionando a lo largo del tiempo (el nombre, al que se añaden otros datos como la edad, profesión, estado civil, número de documento de identificación fiscal, etc) Por su parte, la identificación de cualquier objeto, no necesariamente inmobiliario, se puede hacer mediante la delimitación de su contorno exterior, o mediante la descripción de sus características interiores, o mediante la combinación de ambas técnicas. Si, como es nuestro caso, el objeto del derecho es un bien inmueble, y en concreto, una finca o porción de la superficie terrestre, se hace imprescindible para lograr identificarla, la delimitación de su contorno o perímetro. Y si ello se consigue con precisión suficiente, resulta ya superfluo, a tales efectos identificativos, la descripción de sus características interiores, como por ejemplo, su superficie, que viene predeterminada por la ubicación de su perímetro, o sus cultivos o edificaciones, que son, estos sí, datos puramente de hecho, y por tanto, cambiantes. Es cierto, que por las carencias históricas antes aludidas, nuestra legislación ha consentido, aún a sabiendas de lo impreciso del método, que se intente identificar las fincas expresando simplemente el nombre con que se designa al paraje o calle y numero de su situación y los nombres de los propietarios colindantes, y expresando otros datos descriptivos interiores tales como su superficie o la existencia de cultivos o construcciones. Con ello, ni había auténtica delimitación (pues el nombre del colindante no precisa en modo alguno cuál es la ubicación de la linde), ni la descripción de meros datos de hecho era suficiente para identificar con precisión la finca. En cambio, en aquellos casos en los que, utilizando otras técnicas, sí que se logre registralmente el ansiado objetivo de una auténtica delimitación de la finca (o lo que es lo mismo, de su contorno en el terreno), los efectos jurídicos de ello ya no se podrán analizar y explicar con los viejos esquemas argumentales habituales referidos a los meros datos descriptivos, sino, necesariamente con un nuevo enfoque jurídico. Una vez obtenida la inscripción formal y archivo registral de la base gráfica de una finca, conforme al precepto legal citado, los efectos jurídicos de tal asiento registral de identificación gráfica no necesitan ser establecidos en una norma nueva, sino que por el mero hecho de ser un asiento registral, tiene los mismos e importantes efectos que los demás asientos registrales y que ya vienen determinados de antiguo en la legislación registral. Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, está proclamando quién es dueño y de qué es dueño. Y por tanto, la misma protección legal se confiere al pronunciamiento formal sobre “quién” es dueño, como al de “de qué es dueño”. Si tradicionalmente la identificación registral del objeto del dominio –la finca– era muchas veces imprecisa, la protección legal, cuando se cuestionara la delimitación misma del objeto del derecho inscrito, también lo era. Pero si ahora, con la aportación de su base gráfica, calificación rigurosa de la misma, e inscripción formal conforme al artículo 9 de la ley, tal identificación registral tiene mucha mayor precisión, la protección legal que proporciona su inscripción, aún siendo


conceptualmente la misma y regulada por los mismos preceptos, resultará ahora mucho más efectiva y precisa también, e impedirá cuestionar la delimitación del objeto mismo de los derechos inscritos, que, insistimos, no es el reflejo registral de una realidad preexistente, sino una decisión y pronunciamiento registral en sí mismo. Afirmar lo contrario, queriendo desgajar un aspecto del otro y atribuirles diferentes efectos, sería todo un contrasentido; el dominio se define por recaer sobre un objeto delimitado, que es la finca registral: y la finca registral se delimita no por su correspondencia con accidentes geográficos, términos municipales o parcelarios extrarregistrales, sino por el único criterio de su pertenencia a un único titular o varios indiviso en la forma proclamada por su inscripción. Por tanto, la inscripción de la identificación gráfica y razonablemente precisa del objeto del dominio, como la identificación del titular del dominio mismo, gozarán de los siguientes efectos jurídicos, en aplicación de los principios registrales básicos: 14 2.4.4.1. La protección registral derivada del principio de prioridad y de tracto sucesivo Debemos recordar que todo titular registral, por el mero hecho de serlo,, gozará de manera automática de una importantísima protección legal, que, a diferencia de la que pueda obtener de los órganos judiciales, es incondicionada, instantánea, gratuita, y opera de oficio en interés del titular registral: es la protección que le confiere la calificación registral. De la función del registrador y su calificación tradicionalmente se ha dicho y destacado que tiene la misión legal de velar por la legalidad y, en los términos que la misma prevé, por los terceros conocidos o no.

14 Puede defenderse que los artículos y principios actualmente vigentes, aplicados a la inscripción registral de la base gráfica de la finca, pueden perfectamente entenderse y ser leídos del siguiente modo: EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA BASE GEOGRÁFICA DE LA FINCA. La inscripción de la base geográfica de la finca registral mediante la nota marginal y archivo de la base gráfica a que se refiere el número 1º del artículo 9 de la Ley hipotecaria, ya sea en el momento de su inmatriculación, o con posterioridad, produce los efectos propios de los asientos registrales y entre ellos, y de modo destacado, los siguientes: 1.- Principio de salvaguardia judicial. Su contenido está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley. 2.- Principio de prioridad excluyente: Cierre registral. Una vez inscrita y archivada registralmente la delimitación geográfica de una finca no podrá inscribirse ni archivarse para ninguna otra finca, ni en el momento de su inmatriculación, ni con posterioridad, una base geográfica que coincida, ni siquiera en parte, con la previamente inscrita. 3.- Principio de legitimación. A todos los efectos legales se presumirá que la finca inscrita con base geográfica registrada existe y tiene la ubicación y delimitación geográfica determinada por el asiento respectivo. 4.- Principios de inoponibilidad y fe pública registral. Las acciones o procesos tendentes a destruir la presunción a que se refiere el artículo anterior no serán oponibles al tercero que haya inscrito su adquisición onerosa y de buena fe de derechos sobre una finca cuya delimitación geográfica constara previamente inscrita, salvo en los procedimientos de defensa, deslinde o recuperación del dominio público supuestamente invadido, o en los plazos y supuestos a que se refieren los artículos 28 y 207 de la Ley Hipotecaria. La buena fe del tercero se presume, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.


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Pero no olvidemos que, además, y esto es lo ahora relevante, tiene que velar y vela por los intereses del titular registral inscrito, de la siguiente forma:

¬ 1. El registrador, en virtud del principio de prioridad, evitará por todos los medios que en lo sucesivo se inscriba una base gráfica de una finca que coincida, ni siquiera en parte, con otra previamente inscrita. Tradicionalmente tales medios eran simples índices de fincas y de personas, muy rudimentarios, pero ahora, si partimos de que una finca concreta tiene inscrita su base grafica, y que cualquier inmatriculación que se pretenda tiene que aportar la suya, (ex Art. 53 de la ley 13/1996), el cotejo entre ambas bases gráficas, facilitado por la herramienta informática que las procesa (GEOBASE), permitirá impedir la doble inmatriculación, ni siquiera parcial.

¬ 2. Además, el registrador, en virtud del principio de tracto sucesivo, exigirá para practicar cualquier asiento que afecte a una titularidad inscrita o a una delimitación gráfica inscrita, que conste consentido por el titular registral, o al menos, que se haya seguido el procedimiento legalmente establecido y que el titular registral haya tenido las posibilidades de defensa que nuestro ordenamiento le confiere. Si no fuera así, la obligada calificación registral de los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, y de la no indefensión de los titulares registrales, impedirá la inscripción de los procedimientos judiciales o administra

Cicum2010 Delgado Presente y futuro de las...

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