Avalúos puntuales

Sandra Milena Umaña Rodríguez 20052025092Bryan Andrés Cipagauta 20091025038

26 de septiembre de 2012

Tabla de contenido1. INTRODUCCIÓN...............................................................................................................................2

2. OBJETIVOS..........................................................................................................................................2

3. CONCEPTOS GENERALES...............................................................................................................3

3.1 VALOR...............................................................................................................................................3

3.2 PRECIO.............................................................................................................................................3

3.3 RENTA...............................................................................................................................................4

3.4 VALOR CATASTRAL......................................................................................................................7

3.5 VALOR DEL MERCADO...............................................................................................................7

3.6 VALOR COMERCIAL.....................................................................................................................8

3.7 VALOR INTRÍNSECO ORGÁNICO...........................................................................................9

3.8 VALOR POTENCIAL....................................................................................................................13

3.9 VALOR POTENCIAL INICIAL..................................................................................................13

3.10 PREDIO..........................................................................................................................................14

3.11 MUNICIPIO..................................................................................................................................15

3.12 COMO SE CREA UN MUNICIPIO.......................................................................................15

3.13 SERVIDUMBRES........................................................................................................................16

3.14 CULTIVOS...................................................................................................................................17

3.15 PASTOS.......................................................................................................................................18

3.16 BIENES INMUEBLES..............................................................................................................19

3.17 BIENES FISCALES Y DE USO PÚBLICO........................................................................20

3.18 CLASIFICACIÓN ESTADÍSTICA DE LOS USOS DEL SUELO...................................21

3.19. MODOS DE ADQUIRIR EL DERECHO O DOMINIO SOBRE LA PROPIEDAD...22

3.18. TARIFAS Y HONORARIOS DE AVALUOS........................................................................24

3. CONCLUSIONES Y BIBLIOGRAFIA ........................................................................................25

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1. INTRODUCCIÓN.

En Colombia existen infinidad de predios los cuales se deben avaluar para conocer su precio; de esta manera se pueden cobrar impuestos (por parte del estado), vender estos (con el precio correspondiente), etc. Pero para poder realizar esta tarea el avaluador deberá conocer los conceptos que intervienen; al momento de hacer este trabajo, nosotros como catastrales estamos en la obligación de conocer dichos conceptos; por esta razón se realizó el siguiente trabajo con el fin de conocer los conceptos fundamentales y necesarios para realizar un avaluo.

2. OBJETIVOS.

Conocer los conceptos que son indispensables a la hora de hacer un avaluo. Identificar los conceptos necesarios para realizar el avaluo. Recordar algunos términos antes vistos.

3. CONCEPTOS GENERALES.

3.1 VALOR.Es un concepto económico que se refiere al precio al que con mayor probabilidad realizarán la transacción los compradores y vendedores de un bien o servicio

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disponible para su adquisición. El valor no es un hecho sino una estimación del precio probable que se pagará por los bienes o servicios en un momento dado, de acuerdo con una definición concreta de valor. El concepto económico de valor refleja la opinión del mercado sobre los beneficios que obtendrá quien posea el bien o reciba los servicios en la fecha efectiva de la valuación.

El concepto de valor se refiere a una cuantía monetaria asociada a la transacción. Sin embargo, la venta del bien valorado no es una condición necesaria para estimar el precio al que se debería vender si se vendiera en la fecha de la valuación bajo las condiciones que se establecen en la definición de valor de mercado.

Valor de mercado:

Cantidad monetaria por la cual se transaría un bien entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender debidamente informados, en la fecha de valuación después de una adecuada comercialización sin coacción.

Valor de no mercado:

Todos aquellos valores que no cumplen con la definición de valor de mercado

3.2 PRECIO.

Se denomina precio al valor monetario asignado a un bien o servicio. Conceptualmente, se define como la expresión del valor que se le asigna a un producto o servicio en términos monetarios y de otros parámetros como esfuerzo, atención o tiempo, etc.

El precio no es sólo dinero e incluso no es el valor propiamente dicho de un producto tangible o servicio (intangible), sino un conjunto de percepciones y voluntades a cambios de ciertos beneficios reales o percibidos como tales. Muchas veces los beneficios pueden cambiar o dejar de serlo, esto lo vemos en la moda o productos que transmiten status en una sociedad. El trueque es el método por excelencia utilizado para adquirir un producto, pero se entiende el trueque incluso como el intercambio de un producto por dinero.

En un mercado libre de competencia perfecta, el precio se fija mediante la ley de la oferta y la demanda. En el caso de monopolio el precio se fija mediante la curva que maximiza el beneficio de la empresa en función de los costes de producción

A lo largo del tiempo los precios pueden crecer (inflación) o decrecer (deflación). Estas variaciones se determinan mediante el cálculo del índice de precios, existiendo varios como el denominado Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Industriales (IPI), etc.

El producto o servicio que se intercambia tiene valor para el público en la medida que es capaz de brindarle un beneficio, resolverle un problema, satisfacerle una necesidad o cumplirle un deseo; por ello, la palabra clave de esta definición conceptual de precio es valor.

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Analizar la relación que se da entre el valor y el precio permite identificar la estrategia de precio que a largo plazo puede resultar exitosa para una compañía.

El precio puede estudiarse desde dos perspectivas. La del cliente, que lo utiliza como una referencia de valor, y la de la empresa, para la cual significa una herramienta por la que convierte su volumen de ventas en ingresos.

precio de mercado

El precio de mercado se define como el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.

precio minimo de venta

El precio mínimo de venta se define como el precio más bajo al que el vendedor está dispuesto a ofrecer un bien o un servicio.

precio de tope

El precio de tope se define como el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio.

3.3 RENTA

Renta es la utilidad o el beneficio que rinde algo o lo que de ello se cobra. El término,

que procede del latín reddĭta, puede utilizarse como sinónimo de ingreso en algunas

circunstancias. Por ejemplo: “Hace dos años compré un departamento en la playa y

hoy obtengo una renta de quinientos dólares mensuales”, “La renta anual de la

inversión es muy ventajosa”.

La renta también es aquello que se paga en concepto de alquiler o

arrendamiento: “Espero cobrar en los próximos días ya que tengo que pagar la renta

del apartamento”, “Este negocio ya no es rentable: la renta de las maquinarias es muy

costosa”.

Los economistas se refieren a la distribución de la renta para nombrar a la forma en

que se reparten los recursos materiales de una sociedad entre las distintas clases. Las

naciones más igualitarias o con mayor nivel de equidad son aquellas en las cuales las

clases altas o dominantes acaparan una renta no demasiado diferente a la percibida

por el resto de las clases sociales.

En muchos países, existe un impuesto sobre la renta que grava los ingresos de las

personas y/o las empresas. Lo habitual es que se calcule como un porcentaje variable

según el nivel de ingresos.

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Clases de renta:

Por cuantías de sus términos:

* Constantes: son aquellas que tienen todos sus términos son iguales, lo cual no presentan ningún tipo de cambio de la cantidad u otro factor de rentas.

* Variables: son aquellas que no tienen sus términos iguales. Estas a su vez se pueden clasificar como en progresión aritmética o progresión geométrica.

Según los vencimientos de los términos:

*Post pagables: los términos vencen al final de los periodos.

*Prepagables: los términos vencen al principio de los periodos.

según sea el momento de valoración:

*Intermedias: cuando el momento de valoración está dentro de la duración de la renta. Es el caso habitual, suele valorarse en el inicio o final de la renta.

* Diferidas: la renta se valora en un momento anterior a su origen, es decir, lo que esta es diferida la renta en función del momento de valoración y no al revés.

* Anticipadas: la renta se valora en un momento posterior a su final

Teoría de la renta:

Ha tenido varios estudios por importantes economistas en las diferentes etapas del desarrollo económico mundial, los pensadores más notables en este tema de la economía clásica, han sido Adam Smith, en la economía política David Ricardo y en la economía que revolucionó el pensamiento de la economía mundial, como fueron los de Carlos Marx.

La renta de la tierra hace mención exclusivamente a los factores de producción de la diversidad de los productos agrícolas, como producción del medio alimenticio fundamental, para diferentes seres vivientes, que se sustentan de la producción agrícola, también se le denomina renta del suelo a los productos provenientes de la minería, cuyos productos explotados de la riqueza componente de este.

La renta del suelo es la forma en que aquí se realiza económicamente la valorización de la propiedad territorial, hay que tener en cuenta las condiciones propias de la tierra y al que de ellos depende directamente la renta que se engendra de diversos factores que la condicionan tal como: la fertilidad del uso, la ubicación del predio respecto a los centros urbanos, donde se encuentran los centros de consumo de la información total del mercado teniéndose en cuenta la demanda y la oferta de la producción. Lo anterior permitirá establecer el precio del producto, estos precios dan la relación de la renta del suelo, ya que los precios así establecidos tienden a igualarse al valor de la ganancia obtenida por los propietarios. Estos fenómenos permiten que se establezca un equilibrio del mercado de la tierra relacionados con las condiciones de fertilidad, de ubicación predial, de mejoras del suelo y el trabajo a

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los cuales se le ha sometido, como también se debe tener en cuenta de los centros de acopio empleados en la producción.

Hay otras variables que tienen mención, pero que estarían incluidas en la fertilidad del suelo, ya que se integran a este clima, pendientes, aguas, condiciones agronómicas del suelo. Dentro del análisis de mercado hay que tener en cuenta una variable relativa del desarrollo vial, ya que esas características viales pueden alterar la calidad del producto cuando se transporta hasta los centros de consumo. Las diversas formas de relacionar los factores anteriormente citados no se establecen directamente a la renta.

Teoría de los Fisiócratas: Esta teoría sostiene que la renta es el producto neto de la explotación agrícola o sea el residuo que queda después de descontar les gastos de producción.

Para los fisiócratas la renta a la agricultura y no las otras industrias, porque suponen que los resultados de los demás trabajos humanos sólo representan una indemnización de gastos, pues según ellos la tierra es la causa exclusiva de la riqueza y la única fuente de producción.

Teoría de Adam Smith: Esta teoría funda exclusivamente la renta en la cooperación de los agentes naturales en la obra productiva, porque pretende que la renta está constituida por el producto de la naturaleza que queda después de deducir lo que representa el trabajo del hombre.

Este economista impugnó victoriosamente la doctrina fisiocrática y demostró la existencia del producto neto en todas las industrias, pero su teoría incurrió en los errores de atribuir exagerada importancia a las condiciones naturales del suelo y de desconocer la influencia que tiene en la renta el carácter limitado de la tierra.

Teoría de David Ricardo: Esta teoría hace derivar la renta de la diversa fecundidad del suelo. Al efecto, clasifica los terrenos, según su grado de fertilidad, en tierras de primera, de segunda, de tercera clase, etc., y supone que las de primera o sean las más feraces se cultivan primero por ser las más productivas; que cuando por el acrecentamiento de la población fueren insuficientes sus productos para las subsistencias se explotasen las de segunda; que cuando la producción de unas y otras no basten para el consumo, se labren las de tercera, y no las otras industrias, porque suponen que los resultados de los demás trabajos humanos sólo re-presentan una indemnización de gastos, pues según ellos la tierra es la causa exclusiva de la riqueza y la única fuente de producción.

Teoría de Carey: Esta teoría hace consistir la renta en el interés del capital atesorado en la tierra por todos conceptos, o sea en los gastos hechos por el dueño para ponerla en cultivo, en los hechos por el Estado para darle seguridad y en los hechos por el país para facilitar los transportes.

Este distinguido economista, demostró la falsedad de la sucesión jerárquica de los cultivos, sostenida por Ricardo; pero cayó en el error de hacer derivar la renta del capital, en términos absolutos, sin tener en cuenta que la naturaleza ejerce también sobre ella una importancia notable. Resumiendo lo expuesto, debemos inferir que la renta es motivada de consuno por el capital invertido en la tierra y por su espontaneidad fecunda

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3.4 VALOR CATASTRAL.

El valor catastral es un valor administrativo que sirve de base, o se toma como referencia, en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas, tanto de carácter fiscal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros) como de carácter no fiscal (expropiación, valoraciones urbanísticas, determinadas ayudas, becas y subvenciones públicas, etc.).

3.5 VALOR DEL MERCADO.

El concepto de valor de mercado refleja las percepciones y acciones colectivas de un mercado, y es la base para valorar la mayoría de los recursos en economías de marcado. Aunque las definiciones concretas pueden variar, el concepto de Valor de Mercado es conocido y aplicado de manera general.Es una representación del valor de cambio o de la cantidad que un bien reportaría si se ofreciese en venta en el mercado abierto en la fecha de valuación bajo circunstancias que cumplan los requisitos de la definición de Valor de Mercado. Para estimar el Valor de Mercado, un valuador debe primero determinar el mayor y mejor uso o el uso más probable. Ese uso puede ser el uso actual al que se destina el bien o algún uso alternativo. Estas determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica.El Valor de Mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos de valuación que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las que dicho bien se comercializaría más probablemente en el mercado. Los métodos más comunes para estimar el Valor de Mercado son el enfoque o método de comparación de mercado, el enfoque o método de capitalización de rentas, incluyendo el análisis de flujos de efectivo descontados, y el enfoque o método del costo.Valor de Mercado se define como la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente de manera prudente y sin coacción.Es importante destacar que el estimado de valor de mercado que se obtiene profesionalmente es una valuación objetiva de los derechos de propiedad de un bien específico en una fecha determinada. El concepto de un mercado general está implícito dentro de esta definición y comprende la actividad y motivación de muchos agentes más que la idea preconcebida o interés creado de una persona en particular. El valor de mercado es una estimación basada en el mercado desarrollada de acuerdo con estas Normas Técnicas Sectoriales.

Es el precio más alto, en términos de dinero que una propiedad alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos.

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Frecuentemente es el precio por el cual un vendedor deseoso la vendería a un comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales.

Es el precio esperado si se otorga un plazo razonable para encontrar un comprador.

3.6 VALOR COMERCIAL.

Es el precio más probable por el que se transarían libremente, un eventual comprador y un eventual vendedor, los cuales conocen las condiciones físicas, económicas y jurídicas de un bien inmueble.

La relación consiste en que el valor catastral se nutre del valor comercial. Ello, debido a que para calcular el valor catastral se acude al análisis del mercado inmobiliario. Por otro lado, el avalúo catastral busca hallar el precio del bien de acuerdo a criterios diferentes a los que se tienen en cuenta para calcular el valor comercial. No obstante, el valor catastral es susceptible de revisión cuando supera el valor comercial, por cuanto el valor comercial es el tope a la hora de fijar el valor catastral; sin ser ambos valore expresamente equivalentes.En contraposición, el valor comercial ya no es un avalúo masivo, sino individual de cada predio. Igualmente, ya no acude a características generales de los inmuebles, sino al detalle de todas y cada una de sus características. El valor comercial depende de muchos otros factores de índole subjetivo y por tanto cambiante de manera constante.

Dentro de la metodología de cálculo de valor comercial, se encuentran cuatro métodos: El primero obedece a las transacciones y ofertas de bienes comparables. El

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segundo, a la estimación de las rentas que podría generar el bien durante su vida útil. El tercero, a la diferencia entre costo de reposición y depreciación. El cuarto, al monto total de ventas de un proyecto de construcción.Los factores para determinar el avalúo comercial y el avalúo catastral también son diferentes. Tanto así, que, por ejemplo, las construcciones o ampliaciones que carecen de licencia, no son objeto de avalúo comercial, pero sí de avalúo catastral. Por otro lado, el valor futuro del predio no se tiene en cuenta para calcular el avalúo catastral, pero sí del comercial. De hecho, dentro del cálculo del valor comercial, se tiene en cuenta la posibilidad de desarrollo del terreno.

El legislador pone a disposición varias normas que permiten establecer la diferencia entre el valor comercial y el valor catastral. En primer lugar, la Ley 14 de 1983, para fijar la indemnización por expropiación o enajenación a favor del Estado, establece que el valor catastral es igual al 70% del valor comercial. Por su lado, la Ley 44 de 1990 supone que el autoavalúo está por debajo del valor comercial en un 25%. Seguidamente, la Ley 388 de 1997, al regular la subasta de inmuebles, establece que en un primer momento, el precio base será el 70% del valor comercial y si no hay oferentes, en un segundo momento, el precio será igual al 70% del valor catastral.

3.7 VALOR INTRÍNSECO ORGÁNICO.

El valor intrínseco orgánico de los terrenos, que corresponde a la clasificación de las tierras, deberá precisarse con base en las condiciones agrológicas, topográficas, climáticas y de explotación.

Condiciones agrológicas. En las condiciones agrológicas se tendrán en cuenta, las calidades físicas y químicas del suelo y las limitaciones de uso y manejo del mismo, las cuales se establecerán según la clasificación agrológica como se expresa a continuación:

Clasificación agrológica. Las condiciones de los suelos se determinarán teniendo en cuenta las siguientes variables: relieve, pendiente, drenaje natural, encharcamientos o inundabilidad, permeabilidad de los suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad. De acuerdo con las características de los suelos por su capacidad de uso, se realizará la clasificación agrológica según el sistema de clasificación de tierras adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), a la vez tomado del sistema del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos de América. Según la clasificación existen ocho (8) clases agrológicas, las cuales se representan en números romanos (I, II, I II, IV, V, VI, VII y VIII), de tal manera que a medida que aumenta el grado numérico disminuye la aptitud del suelo para el uso y manejo. Por ejemplo, los suelos de la clase I tienen ninguna o muy poca limitación para la explotación intensiva, estas limitaciones se van acentuando hasta llegar a la clase VIII en la cual las áreas son totalmente nulas para adelantar cualquier explotación agropecuaria.

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Clases:

La descripción de las ocho clases es como sigue:

CLASE I

Suelos con relieve plano, ligeramente plano a casi plano. Pendientes inferiores al 3%. Sin erosión o con erosión ligera como máximo en un 10% del área. Profundos o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la maquinaria; sin problemas de salinidad; si esta se presenta debe ser ligera y fácil de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del área. Suelos bien drenados sin peligro de inundaciones; los encharcamientos si se presentaren no ocasionarían daños en los cultivos. Retención de agua alta a mediana; permeabilidad lenta a moderada y moderadamente rápida. Nivel de fertilidad moderado a alto. Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y perennes. Requieren las usuales prácticas de manejo: empleo de fertilizantes, correctivos, abonos verdes, rotación de cultivos, prevención de erosión.

CLASE II

Suelos con relieve igual a los de la Clase I o moderadamente inclinados a ondulados, con pendientes inferiores al 12%. Sin erosión o con erosión ligera en un máximo de 20% del área. Moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay suelos salinos o salino sódicos no deben afectar más del 20% del área y ser fácilmente corregibles, aunque la corrección no sea permanente. Drenaje natural bueno a moderado o imperfecto. Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclos de invierno y que no ocasionen mayores daños a los cultivos. Inundaciones ocasionales, si se presentan, de muy corta duración en invierno rigurosos y no mayores de 1 a 2 días, no producen daños de consideración. Retención de humedad muy alta a mediana; permeabilidad lenta, moderadamente lenta, moderadamente rápida o rápida. Nivel de fertilidad moderado, moderadamente alto a alto. Por las pequeñas limitaciones que ocurren en esta clase, la elección de cultivos transitorios y perennes no es tan amplia como en la clase I. Estos suelos requieren prácticas de manejo más cuidadosos que los de la Clase I, aunque fáciles de aplicar. En ocasiones será necesario establecer drenajes, prevenir y controlar la erosión más cuidadosamente.

CLASE III

Suelos con relieve similar a la clase II o con los siguientes rangos. Fuertemente inclinados a fuertemente ondulados con pendientes que no exceden del 25%. Erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en áreas inferiores al 10%. Profundidad efectiva superficial a muy profunda. Sin piedras hasta pendientes del 12% y pedregosos en pendientes del 12 al 25%. La salinidad no excede del 30%

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del área para suelos salinos o salinos sódicos. El drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre. Encharcamientos ocasionales en lapsos cortos con un máximo de 30 días acumulados por año; inundaciones hasta por un máximo de 30 días acumulados por año. Retención de agua baja, mediana, alta o muy alta. Permeabilidad lenta, moderadamente rápida o rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene una o varias limitaciones más altas que las de la Clase II que inciden en la selección de los cultivos transitorios o perennes. Requiere prácticas de manejo y conservación de aplicación rigurosa; control de erosión y de agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salino sódicas

CLASE IV

Suelos con pendientes similares a las de la Clase III. Erosión con grados más altos que los de la clase anterior así: ligera hasta el 40%; moderada hasta el 20% y severa hasta el 10% del área; profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad similar a la de la Clase III, salinidad hasta un 40% del área para suelos salinos sódicos; drenaje natural desde excesivo hasta pobremente drenados; encharcamientos ocasionales en dos ciclos por años, hasta por 60 días acumulados; inundabilidad también hasta por 60 días acumulados y en dos ciclos anuales; retención de agua excesivamente alta, muy alta, mediana, baja y muy baja; permeabilidad muy lenta, moderadamente lenta, moderada, moderadamente rápida, rápida y muy rápida. Nivel de fertilidad muy bajo a alto. Por la limitación o limitaciones tan severas que pueden ocurrir, la elección de cultivos transitorios y perennes es muy restringida.

Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo difíciles de aplicar.

CLASE V

Suelos de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendientes inferiores al 3%; sin erosión o poco significativo. Muy superficiales, excesivamente pedregosos y rocosos en la superficie que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje natural excesivo a muy pobremente drenado; inundaciones con duración de 6 a 8 meses; retención de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rápida; nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son de tal severidad que no es práctica la habilitación de esas tierras. Su uso está limitado principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre.

CLASE VI

Suelos con relieve similar a la Clase IV, o de relieve escarpado o fuertemente quebrado. Para estos, las pendientes serán del 25 a 50%. El área puede está afectada por erosión ligera hasta el 60%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Salinidad hasta en un 60% para suelos salinos y salinos sódicos. Drenaje natural excesivo a muy pobre. Encharcamientos hasta de 90 días acumulados por año.

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Inundaciones entre 2 a 4 meses por año, retención de humedad excesiva a muy baja. Permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad muy alto a muy bajo. Son suelos con aptitud especial para pastoreo con buen manejo de potreros o, cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia. Por la limitación o limitaciones tan severas, las medidas de conservación y manejo deben ser especiales y muy cuidadosas.

CLASE VII

Suelos con relieve similar a las de la Clase VI o también muy escarpados, con pendientes mayores del 50%. La erosión es más grave que en los suelos de Clase VI. El área puede estar afectada por erosión ligera hasta 100%, moderada hasta 70%, severa hasta 50% y muy severa hasta 30%. Muy superficiales a muy profundos, pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Suelos salinos, salino sódicos hasta el 70% del área. Drenaje natural desde excesivo a muy pobre; encharcamientos hasta 120 días acumulados año; las inundaciones de 4 a 6 meses año. Retención de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que presentan esta clase, su uso se limita principalmente a la vegetación forestal y en las áreas de pendientes menos abruptas, a potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relación con la conservación de las cuencas hidrográficas.

CLASE VIII

Suelos con las más severas limitaciones. Corresponden generalmente a pendientes muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad; muy superficiales, si planos, son improductivos en razón de una o varias de las siguientes limitaciones:

Suelos salinos, salino sódicos o rocosos, playas de arena, manglares, inundaciones por más de 8 meses en el año. Deberá protegerse la vegetación natural existente, con miras a la conservación de las cuencas hidrográficas y de la vida silvestre.

Para efectos de establecer la clase agrológica, el perito deberá considerar los estudios de suelos que existan del predio, o de otros predios con similares características, ubicado(s) en el mismo sector, o el de zonas homogéneas físicas, teniendo en cuenta el año en que se realizó el estudio respectivo, y verificar si se presentan diferencias físicas o químicas, del predio objeto de avalúo con respecto a los estudios referenciados. Lo anterior con el propósito de no incurrir en error grave.

Es de anotar que la clasificación agrológica no es estática; puede cambiarse cuando se tenga conocimientos más detallados de los suelos, se logre experiencia en cultivos y se obtengan nuevas informaciones. También se modificará la clasificación cuando se hagan obras de recuperación, tales como diques para controlar inundaciones, nivelaciones, remoción de piedras, etc., o se produzcan degradaciones de los suelos

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tales como salinización, inundaciones, erosión. En los suelos salinos el establecimiento de un drenaje adecuado permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo nuevamente a ser suelos normales.

3.8 VALOR POTENCIAL.

Esta variable se encuentra relacionada con la calidad de los suelos para uso agrícola, es un índice que combina aspectos geoquímicos y microbiológicos del suelo. Está entre 0 y 100, siendo 0 un suelo improductivo y 100 de excelente calidad. El valor potencial del suelo presenta un coeficiente positivo, indicando que a medida que mejoran las características productivas de los terrenos, aumenta el precio de los mismos.

3.9 VALOR POTENCIAL INICIAL.

El valor potencial inicial está representado por la capacidad que el inmueble tiene de producir renta máxima. Este valor puede situarse más allá o acá del valor económico. Un avalúo debe mostrar este valor potencial cuando un negocio inmobiliario ofrece atractivo especial para invertir un capital.También se puede definir con la expresión utilizada algunas veces para describir denominado valor, creado por los promotores que establecen beneficios hipotéticos en el inmueble o terreno, estiman ciertos ingresos de caja a título de arrendamiento y calculan de esta forma una renta que el inmueble produciría utilizado para el proyecto propuesto

VPS= ((V(t)-C(n))/(1+i)^t-1)-A/i-Io con: 

V(t): Volumen en $ al año de Cosecha t ($/ha).C(n): Costo Incurrido en la plantación en el año n ($/ha). i: Tasa de interés en TP1.A: Anualidades en $/ha. Io: Costos de Preparación de Sitio y Plantación al año 0 ($/ha). 

3.10 PREDIO.

Según la resolución 2555 de 1988 el concepto de predio de define como:

“Artículo 11°. Predio. Se denominará predio, el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica, o a una comunidad situado en un mismo municipio y no separado por otro predio público o privado.

Parágrafo 1o. Exceptúanse las propiedades institucionales aunque no reúnan las características del presente artículo, con el fin de conservar dicha unidad, pero individualizando los inmuebles de acuerdo con los documentos de propiedad.

Parágrafo 2o. Para efectos del avalúo catastral se entenderá por mejora, las edificaciones o construcciones en predio propio no inscritas en el catastro o las instaladas en predio ajeno

Artículo 34°. Plano Predial. El plano de cada predio indicará: Su perímetro, el número catastral, la nomenclatura en las zonas urbanas, los colindantes, la

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orientación, las edificaciones, las áreas no edificadas, los patios internos, el nombre del predio en las zonas rurales, etc.

Cuando se trate de edificaciones en propiedad horizontal o condominio, se deberá elaborar el plano del inmueble y el de cada unidad predial.”

PREDIO URBANO

Según la resolución 2555 de 1988 el concepto de predio urbano se define como:

“Artículo 12°. Predio Urbano. Predio urbano es el inmueble que se encuentra ubicado dentro del perímetro urbano de un municipio.

Parágrafo. Las partes del predio, como apartamentos, garajes, locales, etc., no constituyen por si solas unidades independientes, salvo que estén reglamentadas por el régimen de propiedad horizontal.”

PROPIEDAD HORIZONTAL

Según la resolución 2555 de 1988 el concepto de propiedad horizontal se define como:

“Artículo 14°. Predios en Propiedad Horizontal o en Condominio. Dentro del régimen de propiedad horizontal o del condominio, habrá tantos predios como unidades independientes se hayan establecido en el inmueble de acuerdo con el plano y reglamento respectivo.”

PREDIO RURAL

Según la resolución 2555 de 1988 el concepto de predio rural se define como:

“Artículo 13°. Predio Rural. Predio rural es el inmueble que está ubicado fuera del perímetro urbano de un municipio.

Parágrafo. El predio rural no pierde ese carácter por estar atravesado por vías de comunicación, corrientes de agua, etc.”

3.11 MUNICIPIO.

El municipio es la entidad territorial fundamental de la división político administrativa del Estado, con autonomía política, fiscal y administrativa, dentro de los límites que le señalen la Constitución y la ley y cuya finalidad es el bienestar general y el mejoramiento de la calidad de vida de la población en su respectivo territorio. Funciones que corresponde al municipio:

1. Administrar los asuntos municipales y prestar los servicios públicos que determine la ley. 2. Ordenar el desarrollo de su territorio y construir las obras que demande el progreso municipal. 3.Promover la participación comunitaria y el mejoramiento social y cultural de sus habitantes.4. Planificar el desarrollo económico, social y ambiental de su territorio, de conformidad con la ley y en coordinación con otras entidades. 5. Solucionar las necesidades insatisfechas de salud, educación, saneamiento ambiental, agua potable, servicios públicos domiciliarios, vivienda recreación y deporte, con especial énfasis en la niñez, la mujer, la tercera edad y los sectores

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discapacitados, directamente y en concurrencia, complementariedad y coordinación con las demás entidades territoriales y la Nación, en los términos que defina la ley. 6. Velar por el adecuado manejo de los recursos naturales y del me-dio ambiente, de conformidad con la ley. 7. Promover el mejoramiento económico y social de los habitantes del respectivo municipio. 8. Hacer cuanto pueda adelantar por sí mismo, en subsidio de otras entidades territoriales, mientras éstas proveen lo necesario. 9. Las demás que le señale la Constitución y la ley.

3.12 COMO SE CREA UN MUNICIPIO.

El artículo 300 de la actual Carta, debidamente modificado por el acto legislativo N° 01 de 1996, modificó al artículo 187 de la vieja Constitución, que, a su vez, correspondía al artículo 57 del acto legislativo N° 01 de 1968, consagratorio de la creación de los municipios por parte de las asambleas departamentales con el cumplimiento estricto de los requisitos que estableciera la Ley.La nueva norma, en su ordinal 6° tiene previsto de manera muy similar que las asambleas, por medio de ordenanza y con sujeción a los requisitos que señale la Ley, pueda crear y suprimir municipios, segregar y agregar territorios municipales y organizar provincias. Esta norma concuerda exactamente con el mandato del ordinal 4° del artículo 150 de la misma Carta, que determina como función del Congreso de la República, que ejerce por medio de leyes, la de «fijar las bases y condiciones para crear, eliminar, modificar o fusionar entidades territoriales».Actualmente, la normatividad legal vigente en esta materia la integran apartes del decreto 1333 de 1986, la Ley 136 de 1994 y la Ley 617 del año 2000.De acuerdo con esta última, para que una porción del territorio de un departamento pueda ser erigida en Municipio se requiere, además de que su área tenga identidad, atendidas sus características naturales, sociales, económicas y culturales, que ante todo no segregue más de la tercera parte del territorio del municipio o municipios del que se desprenda, que cuente por lo menos con 14.000 habitantes, que el territorio de donde se segregue no disminuya su población por debajo de este límite y que, finalmente, dicho territorio garantice, por lo menos, ingresos corrientes de libre destinación anuales equivalentes a 5.000 salarios mínimos mensuales vigentes, es decir, 1.545 millones de pesos actualmente, durante un período no inferior a cuatro años.Antes de presentarse el Proyecto de Ordenanza, por parte del Gobernador, de los miembros de la Asamblea o por iniciativa popular, el organismo que atienda la Planeación en el Departamento, de acuerdo con la metodología indicada por el Departamento Nacional de Planeación, debe hacer un estudio sobre la conveniencia económica y social de la iniciativa y la viabilidad de la misma teniendo en cuenta las posibilidades económicas y de infraestructura, sin dejar por fuera la conveniencia para el municipio o municipios de la que se segregaría el nuevo ente y sobre dicho estudio rendir un concepto. Una vez aprobada la ordenanza, antes de pasar para su sanción deberá sufrir el control automático previo por parte del Tribunal Administrativo correspondiente, quien revisará la legalidad del proyecto y cuyo pronunciamiento puede inhibir al Gobernador a sancionarlo.

3.13 SERVIDUMBRES

Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

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Se clasifican en:

servidumbres activas y pasivas:

Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad. Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, se llama pasiva.

Continuas y discontinuas:

Servidumbre continua es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante; y servidumbre discontinua, la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo y supone un hecho actual del hombre, como la servidumbre de tránsito.

clasificación según sus manifestaciones externas:

Servidumbre positiva es, en general, la que sólo impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y negativa, la que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.

Las servidumbres positivas imponen a veces al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo, como la del artículo 900.

Servidumbre aparente es la que está continuamente a la vista, como la del tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él; e inaparente, la que no se conoce por una señal exterior, como la misma de tránsito, cuando carece de estas dos circunstancias y de otras análogas.

servidumbres naturales:

(Servidumbres de aguas, Uso de las aguas, Limitaciones, Comunidad en su Uso, Cauces Artificiales, Aguas Lluvias en Caminos Públicos).

serviduembres legales:

Las servidumbres legales son relativas al uso público, o a la utilidad de los particulares. Las servidumbres legales, relativas al uso público, son: El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegación o flote. Y las demás determinadas por las leyes respectivas.

3.14 CULTIVOS

Cultivos permanentes

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Son aquellos que exigen un período vegetativo superior a tres años entre la siembra y su primera cosecha, o cuyo período de producción se prolonga entre uno y cinco años. Son cultivos de carácter permanente las plantaciones de árboles frutales o industriales como cafetales, cacaotales, bananeras, plataneras, especies forestales, palma africana, fique, cítricos y otros. También lo son los pastos naturales, pastos artificiales, pastos naturales mejorados, bosques, selvas vírgenes, malezas y rastrojos, parques, jardines y huertos.

Por cada uno de estos cultivos será necesario inventariar las variedades existentes, las edades, la densidad, prácticas de manejo, producción por hectárea, el estado fitosanitario y demás características que permitan identificarlos y avaluarlos.

Cultivos semipermanente

Aquellos que exigen un período superior a un año e inferior a tres, entre su siembra y su primera cosecha, o cuyo período de producción se prolonga entre uno a cinco años, como la caña de azúcar, piña, papaya, maracuyá y otros.

En cada caso se deberán registrar las variedades, la edad, la densidad y los demás señalados para los cultivos permanentes. Las cosechas próximas a recolección en los cultivos permanentes y semipermantes no serán avaluadas.

Cultivos transitorios

Son aquellos que exigen un periodo de producción menor a un año, tales como el arroz, el sorgo, la papa El algodón, la caña de azúcar, la granadilla y el algodón.

En cada caso se deben registrar las variedades, producción por hectárea, área sembrada y estado en que se encuentre. Los cultivos transitorios no serán avaluados.

3.15 PASTOS

Según libro de José Luis Arévalo “Manual de Derecho Catastral” y resolución 2965/95.

Conforme a la resolución 2555 de 1988 del IGAC, se entiende como pastos naturales al conjunto de herbáceos forrajeros producidos espontáneamente por el suelo, al contrario de los pastos artificiales, y de los naturales mejorados que están sometidos a prácticas de uso y manejo: selvas vírgenes son las que se pueblan con vegetación arbórea y nativa: malezas y rastrojos son plantaciones espontaneas de arbustos que obstaculizan la utilización económica del suelo; parques, jardines y huertos son el conjunto de cultivos herbáceos asociados a arbustos y árboles decorativos o frutales.

pastos naturales:

Conjunto de herbáceos forrajeros producidos espontáneamente por el suelo.

pastos artificiales:

Al conjunto de cultivos herbáceos forrajeros no producidos espontáneamente

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pastos naturales mejorados:

A los pastos naturales sometidos a prácticas técnicas de uso y manejo.

Rastrojos:

Son las áreas con vegetación en estado de abandono que alcanza alturas hasta de tres metros, aptas para agricultura o ganadería que necesitan desmonte para ser aprovechadas.

Gramineas :

Son los pólenes más importantes en la patología alérgica. Se han descrito cerca de 10000 especies y 650 géneros. La extensión de las gramíneas ve desde el ecuador y circunda por los polos.

Constituye el 20% de la cubierta vegetal. Las plantas suelen ser anuales (brotan donde cae la semilla). Perennes con raíces enterradas, o muy frecuentemente tallos rastreros. (Estolones) o subterráneos (rizomas). Desde el punto de vista económico esta familia es, sin duda, la más importante entre los vegetales, de ella derivan todos los cereales, siendo uno de los máximos exponentes el trigo y la cebada.

kikuyo:(Pennisetun Clandestinum), cubre la mayor parte de los suelos dedicados a pastoreo, también con mezcla de pasto azul (Dactilis glomerata), Rye grass (Lolium perenne) es de germinación algo más lenta, su color es verde más oscuro o profundo, tiene una tasa de crecimiento menor (requiere menor cantidad de cortes) y resiste más las altas temperaturas antes de desaparecer (lo que para algunos técnicos constituye una desventaja porque dificulta la llamada transición), Trebol Blanco (Trifolium repens), se trata de una especie herbácea perenne de ciclo invernal. Alcanza una altura de 10cm. Es de crecimiento lento, pero su hábito estolonífero hace de ella una leguminosa de excelente adaptación al pastoreo en zonas templadas de todo el mundo. Se propaga por estolones y semillas.

Pasto azul:

(Pasto piojillo, pasto azul) Hierba anual de 5 a 10 cm de altura; sus hojas son largas, con una vaina que envuelve parte del tallo. Florece todo el año, pero en forma preferente en el periodo de octubre a mayo. Es de fácil germinación y no presenta muchas exigencias en relación al suelo. Se encuentra en abundancia en calles y jardines, llegando en algunas oportunidades a invadir prados de pastos menos resistentes.

Pasto mallin:

(Poa Pratenses) Es una hierba anual, alcanza alturas entre 30 y 100 cm. dependiendo esto es de la calidad del suelo, regadío, humedad, etc. Es nativa de regiones frías del hemisferio norte. Es común verla en prados, jardines y calles.

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Festuca:(Festuca eliator) Alcanza alturas variables entre 50 y 120 cm.; posee inflorescencia en panoja abierta, con espiguillas de 5 a 8 flores. Sus hojas son largas y angostas con nervatura bien marcada.

3.16 BIENES INMUEBLES.

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Etimológicamente su denominación proviene de la palabra inmóvil. A efectos jurídicos registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen consideración semejante a la de los bienes inmuebles.

Los bienes inmuebles se pueden clasificar en:

Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo. Bienes inmuebles por incorporación, como construcciones. Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas muebles, que

favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven Bienes inmuebles por analogía, como concesiones hipotecarias. Bienes inmuebles por accesión, como las puertas, ventanas, etc. que en una

fábrica, almacén o comercio son bienes muebles pero instalados son inmuebles.

Bienes inmuebles por representación, como la escritura que otorga la titularidad registral al propietario.

3.17 BIENES FISCALES Y DE USO PÚBLICO.

Como podemos observar en la ficha técnica que corresponde al documento titulado “concepto 46 de 2002 de la Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. encontramos que se encuentran definidos de la siguiente manera:

bien fiscal: son aquellos que hacen parte del patrimonio del Estado, para el cumplimiento de sus actividades administrativas.

bien de uso publico: son aquellos que pertenecen a los habitantes del territorio nacional. Encontraremos varios ejemplos como los son calles, plazas, puentes y caminos.

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Haciendo uso de estos conceptos nos parece pertinente dar una mayor de los conceptos mostrados anteriormente…

Como podemos encontrar en nuestra constitución donde se encuentran referidos estos bienes tal cual se presentan en los siguientes artículos:

Artículo 63.- Los bienes de Uso Público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la Ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables.

 Artículo 102. El territorio, con los bienes públicos que de él forman parte, pertenecen a la nación.

Como parte adicional y para ver un poco de historia de este concepto:

 En 1940 la Corte Suprema de Justicia explico así esa clasificación: "Los bienes del Estado son de uso público o fiscales . A estos últimos se les llama también patrimoniales. Una granja por ejemplo, es un bien de esta clase. El Estado los posee y administra como un particular. Son fuentes de ingresos, y como propiedad privada están sometidos al derecho común. Los primeros, los de uso público, son aquellos cuyo aprovechamiento pertenece a todos los habitantes del país, como los ríos, las calles, los puentes, los caminos, etc. Los bienes de uso público, lo son por su naturaleza o por el destino jurídico; se rigen por normales legales y jurídicas especiales, encaminadas a asegurar cumplida satisfacción en el uso público. Son inalienables como que están fuera del comercio, e imprescriptibles -mientras sigan asignados a la finalidad pública y en los términos en que esta finalidad pública lo exija-... En estos bienes, observa N.N., el Estado no tiene, hablando con propiedad, sino -un derecho de administración o gestión en unos casos, y en otros una función de policía para que no se entorpezca y se coordine el uso común-. En todo caso, el

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dominio del Estado sobre los bienes de uso público - dice la Corte -, es un dominio sui-generis". Lo subrayado y las Negrillas son del despacho.

 El artículo 6 de la Ley 9 de 1989, señala que el destino de los BIENES de USO PUBLICO incluidos en el ESPACIO PUBLICO de las áreas urbanas y suburbanas no podrá ser variado sino por los Concejos.

 El artículo 5 de la citada Ley 9 de 1989, en concordancia con el artículo 70 del Acuerdo Distrital 6 de 1990, estipulan que se entiende por Espacio Público.

 El conjunto de inmuebles públicos y los elementos arquitectónicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por su naturaleza, por su uso o afectación, a la satisfacción de necesidades urbanas colectivas que trascienden, por tanto, los límites de los interese individuales de los habitantes.

Entre los Bienes de Uso Público y Bienes Fiscales se diferencian, por cuanto los primeros, la índole misma de estos bienes determinan su uso: es abierto al público; es la vocación de los bienes de uso público y por ello su utilización es libre, es decir, que su uso o goce es para todo los habitantes de un territorio, y los segundos, su uso o goce generalmente es restringido, son los de las personas públicas y cuyo uso no es general para los habitantes. De manera que en definitiva son bienes fiscales aquellos bienes de las personas públicas, que no tienen el carácter de bienes de uso público. Estos bienes componen, por tanto, el llamado dominio privado del Estado.

3.18 CLASIFICACIÓN ESTADÍSTICA DE LOS USOS DEL SUELO.

Para fines estadísticos, cada municipio se podrá subdividir según los distintos usos del suelo, en la siguiente forma:

1. Edificios (habitacional, industrial, comercial, etc.);2. Otras construcciones;3. Parques, jardines y huertos;4. Cultivos de carácter permanente o semipermanente;5. Tierras de labor irrigadas;6. Tierras de labor no irrigadas;7. Tierras con maleza;8. Tierras improductivas;9. Pastos naturales; 10. Pastos artificiales;11. Pastos naturales mejorados;12. Bosques;13. Selvas vírgenes;14. Vías de comunicación;15. Aguas; y16. Mixtos.

3.19. MODOS DE ADQUIRIR EL DERECHO O DOMINIO SOBRE LA PROPIEDAD

Son aquellos hechos o negocios jurídicos que producen la radicación o traslación de la propiedad en un patrimonio determinado. En los ordenamientos jurídicos que siguen al Código Civil Francés, los contratos operan como modos de adquirir la propiedad, esto es, por el mero acuerdo válidamente celebrado se transfiere al adquirente la cosa que se enajena.

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La importancia de los modos de adquirir la propiedad aparece en aquellos ordenamientos de inspiración romana o germana (que acogen el principio de abstracción), en virtud del cual el sólo contrato no es capaz de producir la adquisición del dominio, sino que es necesario otro acto jurídico objetivamente configurado a tal efecto. Estos actos reciben el nombre de modos de adquirir el dominio.

Así los contratos que tienen por objeto la transferencia del dominio, como la compraventa, actúan como un título que justificará la adquisición del dominio, pero ésta no se produce sino en virtud de alguno de los modos de adquirir que cada ordenamiento reconoce, típicamente, la tradición.

Un ejemplo puede aclarar esto: en el Código Civil alemán (y en otros Códigos de inspiración romanista, como muchos de los latinoamericanos), la propiedad no se transfiere por el contrato de compraventa, como ocurre en la mayoría de los sistemas que siguieron al Código Civil Francés. Por el contrario, el contrato de compraventa solamente obliga al vendedor a transferir la propiedad del objeto al comprador, mientras éste se obliga a pagar el precio pactado. El comprador no adquiere inmediatamente la propiedad en virtud del contrato así como el vendedor no adquiere el dinero. Entonces, el vendedor y el comprador han adquirido derechos (y acciones para exigirlos) recíprocos. La transferencia de propiedad se verifica por otro negocio jurídico, la tradición.

Así, una sencilla venta de bienes muebles que se paga inmediatamente en efectivo, será un conjunto de (al menos) tres negocios jurídicos distintos: el contrato de venta mismo que obligará al vendedor a transferir la propiedad a comprador, y a éste a pagar el precio; la tradición por la cual se transmite la propiedad al comprador y por la cual el vendedor cumple su obligación; y el pago que transfiere el dinero del comprador al vendedor y por el cual el comprador cumple con su obligación.

Los modos de adquirir el dominio pueden clasificarse en originarios o derivativos, singulares o universales, onerosos o gratuitos, entre vivos o por causa de muerte.

Los modos de adquirir son:

La tradición

La ocupación

La accesión

La usucapión o prescripción adquisitiva

La sucesión por causa de muerte

La ley

La tradición

Es el acto por el que se hace entrega de una cosa, a una persona física o persona jurídica.

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En muchos ordenamientos jurídicos, la tradición supone un traspaso o transferencia, y constituye un modo de transferir la propiedad, pues para que ella se transfiera no es suficiente con la celebración de un contrato (como el de compraventa), sino que hace falta algo más: un modo de transferencia. Uno de ellos se denomina tradición.

La tradición normalmente se hace mediante la entrega física de la cosa, pero también puede hacerse por medio de otros símbolos que signifiquen su puesta a disposición.

La ocupación 

Es modo de adquirir la propiedad de las cosas que carecen de dueño, y consiste en su aprehensión material unida al ánimo de adquirir el dominio. Este modo de adquirir el dominio requiere, por una parte, de la aprehensión material de las cosas que se adquieren, por lo tanto se sostiene que sólo pueden adquirirse por ocupación las cosas corporales, y se discute si dentro de éstas los bienes inmuebles pueden ser adquiridos por ocupación.

la accesión 

Es un derecho  que tiene atribuido el propietario del suelo, y que le permite hacer suyo todo aquello que quede unido a dicho suelo, ya sea en forma natural o artificial, bajo el principio superficie solo cedit. En el caso de los bienes muebles el principio permite que la inseparabilidad de dos o más bienes determine la adquisición del resultante en favor del dueño del bien calificable como principal.

La usucapión 

También llamada prescripción adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de un bien. La prescripción adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha poseído un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por prescripción la propiedad del inmueble reclamado.

3.18. TARIFAS Y HONORARIOS DE AVALUOS

URBANOS

las tarifas máximas* de los a valuadores [cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la Ley 546 de 1999, de Vivienda y según el Decreto 466 de 2000] serán las siguientes (se multiplica el valor en pesos por cada metro avaluado):

Área / Metros

Porcentaje Salario Mínimo Diario

Valor por cada metro* (en

pesos)

23

De 0 a 100 15 2.574De 100 a 200 13,5 2.317De 200 a 500 12 2.059De 500 a 1000 10,5 1.802De 1.000 a 5.000

6 1.029

De 5.000 a 10.000

3 514

De 10.000 o más

1,5 257

Nota. El valor  máximo* de los avalúos. En todo caso, los honorarios resultantes de multiplicar el número de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningún caso podrán superar la suma equivalente a veinte (20) salarios mínimos mensuales legales vigentes.

RURALES

Los honorarios* para avalúos de inmuebles localizados en suelo diferente al urbano

Área / Metros

Porcentaje Salario Mínimo Diario

Valor por cada metro* (en

pesos)

De 0 a 2.000  1,5 257De 2.000 a 5.000 1,06 181,95De 5.000 a 10.000 0,6 102,99De 10.000 a 20.000 0,3 51,49De 20.000 a 50.000 0,15 25,74De 50.000 a 100.000

0,11 18,88

De 100.000 a 500.000

0,07 12,01

De 500.000 en adelante

0,06 10,29

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Nota. El valor máximo de los avalúos. En todo caso, los honorarios resultantes de multiplicar el número de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningún caso podrán superar la suma equivalente a veinte (20) salarios mínimos mensuales legales vigentes.

________*Estos datos se calcularon a partir del salario mínimo legal vigente en 2010 [515.000 pesos] y según el porcentaje definido en el Decreto 466 de 2000 en cada rango de área.

3. CONCLUSIONES.

Con la aplicación de los diferentes conceptos anteriormente expuestos, se puede llegar a la conclusión que el manejo adecuado y concreto de dichos términos conforman muy buenas bases para la realización de buenos avalúos y más que eso permite tener un mejor desempeño como ingenieros catastrales en el ambiente de trabajo. De una u otra manera compenetrarnos con estos conceptos resulta una ventaja en relación a demás profesionales y con mayor razón si se tiene pensado seguir una larga trayectoria en el área de avalúos.

A pesar que este trabajo resulta muy bueno para la formación de un avaluador, resulta de igual manera una muy buena forma de generalizarse con términos ambientales, políticos, económicos que ayudaran a tener un mejor desempeño en la realización por ejemplo de cartografía, fotointerpretación, estudio de tierras, estudio de títulos de un predio y hasta mantener una buena conversación en términos catastrales.

3. BIBLIOGRAFÍA.

RESOLUCIÓN 2555 DE 1988, (Septiembre 28), Por la cual se reglamenta la Formación, Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional, y subroga la resolución No. 660 del 30 de marzo de 1984.

http://www.indaabin.gob.mx/glosario_terminos/glosario_v.htm

RESOLUCIÓN No. 2965 DE 1995 Procedimiento para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos comerciales

http://es.wikipedia.org/wiki/Servidumbre_(derecho) . http://www.universidadabierta.org/instituto/diccionario/

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DICCIONARIO DE LA REAL LENGUA DE LA ACADEMIA ESPAÑOLA. Edición vigésima segunda: http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=cultura

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(MATEMÁTICA FINANCIERA PARA CICLOS DE ADMINISTRACIÓN) http://www.eumed.net/libros/2006a/ah-prod/2g.htm ftp://ftp.fao.org/docrep/fao/010/ag050s/ag050s14.pdf http://www.agronet.gov.co/www/docs_si2/20061024161842_Manejo

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