ti. Ministeriode Justiciay Derechos Humanos

Lima,

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiN No. - 021- 2014 - SUNARP-TR-L

O 7 EME. 1014

1. ACTO CUYA INSCRIPCiN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiNPRESENTADA

GABRIEL HERNN PAREJA MEJAN 21099 del 4/9/2013.H.T.D N" 1240 del 24/9/2013.Predios del Callao.Compraventa

An cuando en el formato de solicitud de inscripcin de titulo no se precisael acto especfico objeto de la rogatoria de inscripcin, del recurso deapelacin objeto de este pronunciamiento, se desprende con meridianaclaridad que se solicita la inscripcin de la compraventa de la unidadinmobiliaria denominada "Area de Reserva N" 1" - Azotea (Sexto piso)ubicada en Jirn Antonio Raimondi N297- 299, urbanizacin San Jos,distrito de Bellavista, provincia constitucional del Callao, inscrito en lapartida electrnica N" 70381174 del Registro de Predios del Callao,otorgada por Wendy Antonella Goicochea Villena a favor de la sociedadconyugal conformada por Hernn Pareja Aquise y Anglica F. MejiaZamalloa de Pareja. A tal efecto adjunta parte notarial de la escriturapblica de compraventa de bien futuro del 24/9/2010 otorgado ante notariode Lima Mario Gino Benvenuto Murguia.

APELANTETTULO

"" RECURSO. ,

esta Oficina Registral, correspondiente a las unidades inmobiliariasindependizadas. Por lo tanto, lo rogado, corre ya inscrito. Se procede a laTACHA SUSTANTIVA, teniendo en cuenta que no obra acto materia deinscripcin, al amparo del Art 42 inc. B del Reglamento General de losRegistros Pblicos."

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiN

El apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes:

- Se aclara la rogatoria en el sentido que se pretende inscribir lacompraventa en la partida electrnica N 70381174 Y no en la partida

/ I::'s electrnica N 70351656 del Registro de Predios del Callao.17~'/;(' .,..,f - El precio de venta se realiza disgregado por cuanto en todo el proyecto~ ,.".? 'existen un solo vendedor Wendy Antonella Goicochea Villena y un solo"~i;'!-:5J'}icomprador Hernn Pareja Aquise y Anglica F, Meja Zamalloa de Pareja,

- En el contrato de compraventa se transfiere la totalidad del inmueble,incluso los aires que por defecto deberan ser comunes, ms an cuando elpropietario de todo el inmueble era el mismo comprador, por lo que la ventaes por todos los inmuebles que se independizaron de la partida matriz,debiendo inscribirse la venta en la partida electrnica W 70381174 delRegistro de Predios del Callao.

Actualmente en la citada partida materia de transferencia consta latitularidad de Wendy Antonella Goicochea Villena, solicitando se califique deconformidad a lo dispuesto en el artculo 78 del Reglamento deInscrpciones.

- Si bien existe una partida independizada, el precio de venta no incluye unvalor sobre el rea reservada, eso es en la cancelacin del precio, por loque debe aclararse dado que la vendedora transfiri todo el proyecto queincluye los aires que debieron ser comunes dado el certificado deparmetros expedido por la Municipalidad de Bellavista.

- En consecuencia el objeto de venta est determinado y si el defecto esten no haberle asignado un precio de venta no significa que no se vendisino que la vendedora no ha cumplido con su deber de formalizar la ventade un bien futuro.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida matriz N 70351656 del Registro de Predios del CallaoEn la partida matriz N 70351656 del Registro de Predios del Callao Huantase encuentra inscrito el predio ubicado en Jirn Antonio Raimondi W297-299, urbanizacin. San Jos, distrito de Bellavista, provincia constitucionaldel Callao.

En el asiento B00005 de la citada partida consta inscrito el reglamentointerno de propiedad exclusiva y propiedad comn, en mrito al documentoprivado del 28/4/2011 con firmas certificadas ante notario de Lima RenzoAlberti Sierra el 2/5/2011 y documento aclaratorio con firmas certificadasante notario del Callao Walter Daz Crdenas el 21/6/2011 (ttulo archivadoN 11747 del 27/5/2011).

En el asiento B00006 consta registrada la anotacin de independizacin de8 unidades inmobiliarias que forman parte de la edificacin como

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consecuencia de la ampliacin de declaratoria de fbrica y onstitucin dereglamento interno, siendo las siguientes:

Unidad Inmobiliaria N 1, inscrita en la partida N 70381167Unidad Inmobiliaria N 2, inscrita en la partida N 70381168Unidad Inmobiliaria N 3, inscrita en la partida N 70381169Unidad Inmobiliaria N 4, inscrita en la partida N 70381170Unidad Inmobiliaria N 5, inscrita en la partida N 70381171Unidad Inmobiliaria N 6, inscrita en la partida N 70381172Unidad Inmobiliaria N 7, inscrita en la partida N 70381173

- rea Reservada N 1, inscrita en la partida N 70381174p,~- Rc'c.,

~ "e;n el asiento B00007 consta inscrita la modificacin de rea en mrito a lasJ: 1ra. Sa .iftdependizaciones, quedando reducido a las reas comunes.y ,, ,.."

"-:S(;_~artida electrnica N 70381174 del Registro de Predios del Callao- En la partida electrnica N" 70381174 del Registro de Predios del Callao se

encuentra inscrita el rea Reservada N 1, ubicada en Jirn AntonioRaimondi N297- 299, urbanizacin San Jos, distrito de Bellavista,provincia constitucional del Callao.

En el asiento C00001 consta registrada la titularidad de dominio a favor deWendy Antonella Goicochea Villena, en mrito al ttulo archivado N 11747del 27/5/2011.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Elas Antonio Vilcahuamn Ninanya.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta sala las cuestionesa determinar son las siguientes:

- Si los aires de una edificacin constituye un bien comn o un bien depropiedad exclusiva.- Si la compra venta de un proyecto de edificacin comprendenecesariamente a los aires.

VI. ANLISIS

1. El Reglamento General de los Registros Pblicos, en su artculo 31,seala que la calificacin es la evaluacin integral de los titulaspresentados al registro con el objeto de determinar la procedencia de suinscripcin, con la precisin de que en el marco de la calificacin registral, elRegistrador y el Tribunal Registral propiciarn y facilitarn las inscripcionesde los ttulos ingresados al registro.

A su vez, el artculo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacinregistral comprende entre otros, los siguientes aspectos:

"a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin dela partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y,complementariamente, con los antecedentes registrales 'referidos a lamisma, sin perjuicio de la legitimacin de aqullos. (. ..)."

En ese sentido, la calificacin registral constituye el examen minucioso yriguroso que efecta el Registrador y en su caso el Tribunal Registral comorgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin deestablecer si los ttulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por

el primer prrafo del articulo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Registro;esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud' se solicita lainscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello enatencin a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, desus antecedentes y de los asientos de los Registros Pblicos.

"G/ Por ello, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del//'~ Reglamento General de los Registros Pblicos, establece que la calificacin? W'I> )rlt0mprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias delJ\ "\,,,,' ;,dttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que,\>.l ..-

lRESOLUCiN No. - 02::' - 2014 - SUNARP-TR-L

propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o elsobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distintoque el dueo del suelo, se hace posible extraer su significado.

Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los "aires" no sonsino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin desobreelevar una edificacin, es decir, construir plantas adicionales a las yaexistentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueo delterreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para

_....... ejemplificar, seria el derecho que tiene el propietario de un lote de terrenop.~ R"Q sin construir para .edificar, si lo quiere, dentro de los lmites del permetro

'(j, superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso.~ '-a Sa ;: para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y as de modo".~ ----/. ~ indefinido respetando claro est, los parmetros urbansticos y edificatorios, ~Ii .~I' respectivos 1.-~

Con esa misma orientacin la Ley N 27157 Ley de Regularizacin deEdificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y delRgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y PropiedadComn, publicada el 20/7/1999 en el Diario Oficial "El Peruano", estableceque son bienes de propiedad comn, los stanos y azoteas, salvo que enlos titulas de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario(articulo 40, inciso h).

5. Sobre la misma materia, la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN(aprobada mediante la Resolucin del Superintendente Nacional de losRegistros Pblicos N 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008) haestablecido los criterios para la calificacin e inscripcin del rgimen depropiedad exclusiva y comn, cuyo numeral 5.5 seala:

"5.5. Inscripcin de los airesCuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de laedificacin, sta podr independizarse como seccin de dominio exclusivo,siempre que se le asigne porcentaje de participacin en los bienescomunes. En este caso la independizacin proceder siempre que secuente con un rea proyectada de acceso.

El reglamento interno puede establecer reserva de aires sinindependizacin, en cuyo caso esta circunstancia consta en asientoespecifico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otrapartida vinculada.

A mayor abundamiento, en el numeral 4 del rubro de Antecedentes yConsideraciones de dicha directiva, se seala lo siguiente:

"En mrito a la autonomia de la voluntad el propietario-constructor puedeatribuir el derecho de sobreelevacin a favor de algn titular exclusivo, oincluso de l mismo, en virtud de dos modalidades clsicas: Primero, laclusula de "reserva de aires" hasta una futura ampliacin de edificacin;con lo que el registro se limita a inscribir el reglamento interno (con.clusulaincluida) sin independizar en ninguna partida "los aires". La estipulacin, portanto se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debesealarse que muchas veces esa inscripcin se omite por lo que la presentedirectiva trata de salvar esos errores. Segundo, la clusula de"independizacin de aires" cumple un doble efecto: reservar un derechode sobreelevacin, y solicitar, adems, que ste se consigne en una nueva

1 Resolucines N' 028-2007-SUNARP-TR-L del 12111/2007 y N' 366-2009-SUNARP-TR-A23/1012009.

partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripcin, elRegistro exige que se asigne a los "aires" un porcentaje de participacin enlas zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de lapropiedad horizontal, el titular de una seccin de dominio exclusivo tambines necesariamente copropietario de las zonas comunes".

6. De lo expuesto en el punto anterior se advierte que la directiva regula dos/'i'EG, SU/'1' situaciones: Primero, la posibilidad de independizar los aires, es decir, abrir ',7. una partida registral independiente para la inscripcin de esos aires, quel. ~,.,,:>'1> ':") sern objeto de derechos singulares; y segundo, la reserva de aires que\ '\ I/,,:! implica que los aires no se independizan .."'--v~.- ~\..,~;.:;-

Cuando los aires sern objeto de independizacin, estos aires se conviertenuna unidad de propiedad exclusiva, y por tanto, debe corresponderle un

porcentaje de participacin en los bienes comunes, de conformidad con elartculo 130 del Reglamento de la Ley 271572. Asimismo, al igual que loestablecido en el ltimo prrafo del artculo 45 del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios3 aprobado por Resolucin N248-2008-SUNARP-SN del 28/8/2008', la independizacin de los airesproceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada deacceso directo a dicha unidad inmobiliaria. Ello en la medida que portratarse de una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva debe tenercceso que permita el ingreso directo e independiente de las dems

unidades inmobiliarias.

7. En cuanto a la transferencia y condicin jurdica de los aires, la directivacitada seala:Numeral 5.6: La venta o cualquier acto de transferencia de aires de launidad superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno yse adjunten planos de independizacin y memoria descriptiva autorizadapor ingeniero o arquitecto colegiado.

Numeral 5.7: De conformidad con el artculo 40, inciso h) de la Ley 27157,los aires reputan zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad delas secciones aparezcan clusulas en contrario por las cuales se lesatribuya la condicin de seccin de propiedad exclusiva.

Como puede advertirse con meridiana claridad, la directiva en mencinprecisa que "los aires" s pueden ser objeto de transferencias, debiendotenerse en cuenta para ello su condicin jurdica de zonas comunes o desecciones de propiedad exclusiva. Con tal fin, la misma directiva estableceque "los aires" se reputan zonas comunes, salvo que lo contrario se

2 Artculo 130.- Participacin en la propiedad de los bienes comunesLa participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccinde uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje esdeterminado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios razonables,como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de stas, los usos a losque estn destinadas, etc.3 Articulo 45.-(. .. )Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de 'Ia edificacin, seentender que constiluye una seccin de dominio exclusivo, debiendo asignrseleporcentajes de participacin en los bienes comunes. En este caso la independizacinproceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso.4 vigente a la fecha de la inscripcin del reglamento interno en el presente caso.Actualmente la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regimenesestablecidos en la Ley 27157 se encuentra regulado en el articulo 63 del Reglamento deInscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucin W097-2013-SUNARP/SN.

En relacin a la condicin jurdica de "los aires" objeto del presente ttuloregistral, se advierte que en el artculo 2 del Reglamento Interno queconsta en el ttulo archivado N 11747 del 27/5/2011, que dio mrito a laextensin del asiento B0005 de la partida matriz N 70351656, aldescribirse las unidades inmobiliarias resultantes, se individualiza al reade Reserva W1 (azotea) y se precisa que dicha unidad es un ':rea que sereserva la propietaria para una futura vivienda" y luego se seala que "Seaccede desde el rea comn N 1, se ubica el tanque elevado".Reafirmando lo antes expresado, en su artculo 3, se describe el cuadro dereas de las unidades inmobiliarias de "dominio exclusivo" signadas con losnmeros 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Y rea de Reserva W1, sealando el respectivoporcentaje de participacin en las reas comunes para cada unidadinmobiliaria.

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desprenda de los ttulos de propiedad de las secciones de propiedadexclusiva o que ello conste en el reglamento interno o en una modificacinposterior de ste.

8. Bajo el marco normativo explicitado, en el presente caso, se verifica quela unidad inmobiliaria denominada "rea de Reserva W 1" - Azotea (Sextopiso), se encuentra inscrita en la partida electrnica W 70381174 delRegistro de Predios del Callao, la misma que ha sido independizadaconjuntamente con siete unidades inmobiliarias de la partida matriz N70351656, por haberse constituido el correspondiente reglamento internode propiedad exclusiva y propiedad comn conforme a la Ley 27571 y su

,) It reglamento. Esto implica que aquel rea s puede ser objeto de"( s. transferencia, dado a que se ha cumplido con la exigencia normativa de la;: \ I . sal._ ~ constitucin del reglamento interno.'., q ~

".

9. De lo expuesto se advierte, sin duda alguna, que en el reglamento internoha quedado establecido el dominio exclusivo del rea de Reserva N"1(azotea) a favor d~ la propietaria y actual titular registral Wendy AntonellaGoicochea Villena, la misma que ha sido excluida expresamente de losbienes comunes. Si bien en el literal b) del Art. 4 del reglamento interno seseala como bien comn los techos, estos lo sern, siempre que no seanintegrantes nicamente de una seccin de dominio exclusivo, sino que sirvaa una o ms secciones.

Por tanto, siendo el "rea de reserva N" 1" una seccin de propiedadexclusiva, ste ha sido independizada como una unidad inmobiliariaindependiente en la partida electrnica W 70381174 del Registro dePredios del Callao.

:10. Dilucidado que fue la posibilidad de la transferencia del bien y sucondicin jurdica, corresponde ahora analizar si dicha unidad inmobilariafue objeto de transferencia a favor de Hernn Pareja Aquise y esposaAngelca F Meja Zamalloa de Pareja, como lo sostiene el apelante.

De la escritura pblica de compraventa otorgada por Wendy AntonellaGoicochea Villena a favor de Hernan Pareja Aquse y esposa, del24/9/2010, extendida ante notario de Lima Mario Gino Benvenuto Murgua,pu e relevarse lo siguiente:

PRIMERA:LA VENDEDORA ES PROPIETARIA DEL INMUEBLE MATRIZ CONSTITUIDOPOR EL SUB LOTE B, DEL LOTE: 1, DE LA MANZANA. 13, DE LAURBANIZACiN SAN JOS, DISTRITO BELLA VISTA, PROVINCIACONSTITUCIONAL DE CALLAO, LOTE QUE TIENE UN AREA DE TERRENO DE176.30 M2 (CIENTO SETENTlSIS METROS CUADRADOS TREINTADECMETROS CUADRADOS), ENCERRADO DENTRO DE LOS LINDEROS YMEDIDAS PERIMTRICAS SIGUIENTES:(. ..)SOBRE EL DESCRITO INMUEBLE, LA VENDEDORA TIENE PROYECTADO LACONSTRUCCiN DE UN EDIFICIO MULTIFAMILIAR, EL DOMINIO DELDESCRITO LOTE DE TERRENO SE ENCUENTRA INSCRITO A NOMBRE DE LAVENDEDORA EN EL ASIENTO: C00002, DEL RUBRO: C, DE LA PARTIDAELECTRNICA NMERO: 70351656 DEL REGISTRO DE PREDIOS DECALLAD.SEGUNDA.SOBRE EL INMUEBLE REFERIDO EN LA CLAUSULA PRIMERA, LAVENDEDORA VIENEN DESARROLLANDO Y CONSTRUYENDO UN EDIFICIOMUL TIFAMILlAR, EN ADELANTE EL CONJUNTO RESIDENCIAL, DE CINCO (5)PISOS CON SIETE (7) UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDADEXCLUSIVA COMPUESTAS POR CINCO (5) DEPARTAMENTOS Y DOS (2)ESTACIONAMIENTOS, CON EL AREA LINDEROS, Y MEDIDAS PERIMTRICASSIGUIENTES:(. . .)PRECISNDOSE QUE EL REA, COMO LOS LINDEROS Y MEDIDASPERIMTRICAS DEFINITIVAS SE DETALLARAN EN LA DECLARATORIA DEFBRICA E INDEPENDIZACiN QUE OPORTUNAMENTE INSCRIBIRA LAVENDEDORA OPORTUNAMENTE.TERCERA.-OBJETO DEL CONTRA TO:ENCONTRANDOSE EN PROCESO DE EJECUCiN EL CONJUNTORESIDENCIAL POR EL PRESENTE INSTRUMENTO LAS PARTES ACUERDANCELEBRAR LA PRESENTE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO POR EL CUALLA VENDEDORA TRANSFIERE A TTULO ONEROSO A LOS COMPRADORES,LA INTEGRIDAD DE LAS SIETE UNIDADES INMOBILIARIAS DESCRITAS ENLA CLUSULA PRECEDENTE.QUEDA ENTENDIDO QUE LA PRESENTE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO,COMPRENDE ADEMS DEL TOTAL DEL REA OCUPADA APROXIMADA DECADA UNIDAD INMOBILIARIA MATERIA DE VENTA EL PORCENTAJE

, '

RESOLUCiN No. - 02~- 2014 - SUNARP-TR-LCORRESPONDIENTE A LA PARTICIPACiN EN LA COPROPIEDAD DE LASREAS DE BIENES Y SERVICIOS COMUNES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL,PORCENTAJE QUE SE SEALARA EN EL CORRESPONDIENTEREGLAMENTO INTERNO.LOS BIENES (UNIDADES INMOBILIARIAS) MENCIONADAS ESTNDESCRITAS EN EL PROYECTO DE ARQUITECTURA QUE LOSCOMPRADORES DECLARAN CONOCER, ACEPTANDO QUE EL REA YLINDEROS DE LOS INMUEBLES SERN ESTABLECIDOS A LA TERMINACiNDEL PROYECTO Y A LA CONFORMIDAD DE OBRA O DOCUMENTO ANLOGOOTORGADO POR LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE BELLA VISTA DEBIENDOFIGURAR EN LA DECLARATORIA DE FABRICA E INDEPENDIZACiN

00 CORRESPONDIENTE EL REA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS,~~ L J' DEFINITIVOS, As COMO EL PORCENTAJE DEFINITIVO DE PARTICIPACiN

:':JI "'G EN LOS BIENES Y SERVICIOS COMUNES.,cr' - .

~

' '->10

Sq/q ;~JARTA.-,~v'1t4 _ ,,:}, LA COMPRA VENTA PACTADA COMPRENDER LAS SIETE (7) UNIDADES"'" R!'... INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA, ES DECIR CINCO (5)

DEPARTAMENTOS Y DOS (2) ESTACIONAMIENTOS DE EXISTENCIAFUTURA DESCRITAS EN LA CLUSULA SEGUNDA, SUS REAS, USOS,COSTUMBRES, SERVIDUMBRES, ENTRADAS, SALIDAS Y EN GENERAL,TODO AQUELLO QUE DE HECHO O POR DERECHO PUDIERECORRESPONDER AL BIEN ENAJENADO, SIN RESERVA NI LIMITACiNALGUNA.QUINTA-POR EL PRESENTE CONTRA TO LA VENDEDORA, SE OBLIGA ATRANSFERIR, A FAVOR DE LOS COMPRADORES, LA PROPIEDAD DE LASSIETE (7) UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA, ES DECIRDE LOS CINCO (5) DEPARTAMENTOS Y DOS (2) ESTACIONAMIENTOS DEEXISTENCIA FUTURA, As COMO EL TERRENO MA TRIZ SOBRE EL CUAL SECONSTRUIR DICHAS UNIDADES INMOBILIARIAS A LA QUE SE REFIERELA cLUSULA SEGUNDA DE ESTE DOCUMENTO POR SU PARTE LOSCOMPRADORES SE OBLIGAN A PAGAR A LA VENDEDORA EL MONTOTOTAL DEL PRECIO PACTADO EN LA CLAUSULA SIGUIENTE, EN LA FORMAY OPORTUNIDAD CONVENIDA." (lo resaltado es nuestro)

Como se desprende de lo transcrito y resaltado, las partes contratantesdeclaran expresamente que son objeto de venta el conjunto residencial, decinco (5) pisos con siete (7) unidades inmobiliarias de propiedad exclusivacompuestas por cinco (5) departamentos y dos (2) estacionamientos, todosde existencia futura por encontrarse en proceso de ejecucin el conjuntoresidencial, asi como el terreno matriz sobre el cual se construir dichasunidades inmobiliarias con todo aquello que de hecho o por derecho lepudiere corresponder al bien enajenado.

De las mismas clusulas transcritas, NO aparece declaracin expresaalguna relativa a la transferencia de "los aires", por lo que correspondeanalizar si en dicha venta se comprende a "los aires",

11. El adquirente y apelante Gabriel Hernn Pareja Meja asume que laventa comprende el ntegro del proyecto, como se sealara en la clusulaprimera de la acotada escritura pblica, Agrega que en aquel contrato, seincluyen "los .aires" que, por defecto, deberan ser comunes.

El artculo 168 del Cdigo Cvil seala que el acto jurdico debe serinterpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en l y segn elprincipio de la buena fe. Por su parte el Art.169 del mismo cuerpo normatvoseala que las clusulas de los actos jurdicos se interpretan las unas pormedio de las otras, atribuyndose a las dudosas el sentido que resulte delconjunto de todas.

, -.

As, del contenido de la clusula primera de la escritura pblica objeto deanlisis, NO aparece referencia alguna que el objeto de la venta en ellacontenida lo sea por el ntegro del proyecto. Todo lo contrario, en el primerprrafo de la clusula tercera se seala de manera expresa que lavendedora transfiere a ttulo oneroso a los compradores la INTEGRIDADDE LAS SIETE UNIDADES INMOBILIARIAS descritas en la clusulasegunda, esto es, los cinco departamentos y los dos estacionamientos, quea la fecha de la escritura pblica se proyectaban edificar. Estamanifestacin se reafirma en la clusula cuarta, al sealarse que la compraventa comprender las siete unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva,es decir, cinco departamentos y dos estacionamientos descritas en laclusula segunda. Siendo as, queda claro que en la venta NO se declarexpresamente que ella comprenda el ntegro del proyecto como lo afirma elapelante.

As las cosas, solo quedaria la posibilidad de que "los aires" tambinhabran sido objeto de la venta, si stos tuvieren la condicin jurdica debienes comunes, como igualmente lo afirma el apelante. Sin embargo, enninguna parte de la referida escritura pblica se seala la condicin jurdicade "los aires", por lo que, a tenor de lo ya analizado en esta resolucin,queda claro que "los aires" tiene la condicin de una SECCiN DEPROPIEDAD EXCLUSIVA, pues asi ha sido establecido en el reglamentointerno, la misma que ha tenido acogida registra!. Por tanto, ello descarta laposibilidad de considerarla como "bien comn" y por ende, descarta laposibilidad de que haya sido objeto de transferencia.

Por lo expuesto, siendo que el acto presentado no se configura en un actosusceptible de inscripcin, corresponde confirmar la tacha sustantiva,conforme al literal b) del artculo 42 del TUO del Reglamento General de losRegistros Pblicos, por los fundamentos expresados en la presenteResolucin.

Interviene como Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez, autorizadamediante Resolucin N 347-2013-SUNARP/PT del 27/12/2013.

Estando a lo acordado por unanimidad, se resuelve:

VII. RESOLUCiN

VASQUEZn unal Registral

A UAMN NINANYAI Tribunal Registralonos 2D14/21D99-2D13.doc

CONFIRMAR la tacha sustantiva Jormulada por la Registradora Pblica (e)del Registro de Predios delall'a'o"'~r;ttulo referid e el encabezamiento,conform? a los fundamen;6~ 'W"I(J~~Sen el anl is de la presenteresoluclon. ';\ \\~'- 1,)

Regstr" e comunquese- ---e~"