Estudio de Detalle para Plan Parcial Sector T2 Manzana 4.
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JUNIO 2020
Estudio de Detalle para
Plan Parcial Sector T2 Manzana 4.
Av. Ten Bel / Calle Uruguay San Miguel
de Abona, Tenerife.
Promotor: Complejo El Carmén S.L.
T.M San Miguel de Abona / Tenerife.
Estudio de Detalle. Manzana 4. Sector SU.T-2 de las NN SS_ San Miguel de Abona
Ingeniería y Arquitectura TECHNE Proyectos S.L. Parque Bulevar 1-4º. 38002 Santa Cruz de Tenerife.
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INDICE DE DOCUMENTOS
MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA
2. OBJETO. ........................................................................................................................ 2
3. AUTOR DEL ENCARGO. .............................................................................................. 2
4. AUTOR DEL ESTUDIO. ................................................................................................ 2
5. SITUACION Y EMPLAZAMIENTO. ............................................................................... 2
6. PLAN PARCIAL DEL SECTOR SU.T.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DEL
MUNICIPIO DE SAN MIGUEL ....................................................................................... 3
7. OBJETIVO DE LA ORDENACIÓN DE VOLUMENES. ................................................. 4
8. SOLUCION ADOPTADA. .............................................................................................. 4
9. CUADRO DE SUPERFICIES. ....................................................................................... 5
ANEXO: PLAN PARCIAL DEL SECTOR SU.T2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS
DEL MUNICIPIO DE SAN MIGUEL. NORMATIVA URBANISTICA.
LISTA DE PLANOS
ED_01 Situación y Emplazamiento
ED_02 Clasificación Urbanística
ED_03 Zonificación de Usos
ED_04 Alineaciones y Rasantes
ED_05 Levantamiento Topográfico
ED_06 Nivel 0
ED_07 Nivel 1
ED_08 Justificación Urbanística
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Ingeniería y Arquitectura TECHNE Proyectos S.L. Parque Bulevar 1-4º. 38002 Santa Cruz de Tenerife.
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ESTUDIO DE DETALLE
MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA
1. OBJETO.
El objeto del presente Estudio de Detalle es la ordenación de volúmenes previa al
desarrollo de la edificabilidad prevista en la manzana 4A+4B, Sector SU.T2 de las NN SS del
Término Municipal de San Miguel de Abona, dando cumplimiento a lo especificado por la
normativa urbanística vigente para dicha parcela y como fase anterior a la solicitud de licencia
para edificar en la misma.
El estudio de detalle se plantea considerando la manzana 4 en su conjunto, sumando los
aprovechamientos de las submanzanas 4A y 4B al haberse suscrito Convenio entre el
Promotor y el Excmo. Ayuntamiento en el que se acordó la permuta de la submanzana 4 A por
otro aprovechamiento, tal y como se permite de forma expresa para este suelo en el apartado
(2) de la Ficha Nº 3 del Plan Parcial.
2. AUTOR DEL ENCARGO.
El encargo ha sido realizado por la empresa COMPLEJO EL CARMEN SL, CIF Nº
B38457495 y domicilio en Rambla General de Los Menceyes, Centro Comercial Punta Larga,
Candelaria. CP 38530 de Santa Cruz de Tenerife.
3. AUTOR DEL ESTUDIO.
El proyecto ha sido realizado por Ingeniería y Arquitectura Techne Proyectos SLP, con CIF B-
38627279, y domicilio en Plaza José Arozena Paredes 1, 4º. CP 38002 de Santa Cruz de
Tenerife.
4. SITUACION Y EMPLAZAMIENTO.
La parcela pertenece al término municipal de San Miguel de Abona, provincia de Santa Cruz
de Tenerife según se especifica en el plano ED-01_1 de Situación y Emplazamiento adjunto al
presente estudio. Se corresponde con la Manzana 4, resultado de agregar las Submanzanas
4A y 4B, del Sector SU.T2 de Las Chafiras.
La manzana tiene forma rectangular y una superficie conjunta de 23.172 m². Linda al norte con
calle Ten-Bel; al Oste con calle en proyecto; al Sur con Av. Venezuela y al Este con calle
Uruguay.
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5. PLAN PARCIAL DEL SECTOR SU.T.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS
DEL MUNICIPIO DE SAN MIGUEL
CARACTERISTICAS GENERALES DEL AREA
Ámbito de aplicación: SECTOR SU.T.2
Área: Av. Ten-Bel, Calle Uruguay, y Av. Venezuela. San Miguel de Abona (28.047317,
-16.615649)
Ficha: Nº3 para la submanzana 4 A y Ficha Nª 1 para la submanzana 4 B
Instrumento de Ordenación:
Plan Parcial del Sector SU.T2 de las NN SS de San Miguel. 11 nov. 1.999, El análisis
de los usos, edificaciones e infraestructuras del territorio ordenado al que hace
referencia el apartado b.2º del Artículo 58 del R.P, se efectúa en el Anexo I, en
aplicación del Artículo 14 del Decreto 35/95 relativo al Contenido Ambiental del
Planeamiento.
Clasificación del suelo:
Terciario
Uso y Tipología característica del área:
Uso Industrial-Comercial. 2ª, 3ª, y 4ª categoría, Zona 4 Abierta Alineada a Vial.
Usos prohibidos del área:
Sin perjuicio de la normativa particular y sectorial propia de la actividad, las
instalaciones industriales y comerciales se acomodarán en lo que les resulte de
aplicación a las condiciones establecidas en el Capítulo 10 del Título II sobre nivel y
control de impactos ambientales. Serán incompatibles aquellas actividades industriales
y comerciales que no cumplan dichas condiciones.
CARACTERISTICAS URBANISTICAS DE LA MANZANA 4
En lo que respecta a la manzana objeto del presente estudio, en el Plan Parcial Del
Sector Su.T.2 De Las Normas Subsidiarias Del Municipio De San Miguel, en las fichas
correspondientes Ficha Nº1 y Nº 3 ( VER ANEXO) se plantean los aprovechamientos de las
submanzanas 4A y 4B, que por agregación para la manzana 4 en su conjunto, presenta las
siguientes Condiciones Pormenorizadas de Usos y Volúmenes como son:
Calificación: Terciario: Uso Industrial – Comercial.
Edificabilidad: A esta manzana le corresponde una edificabilidad de 19.170 m² c.
Altura máxima: 3 PL / 9m
Ocupación: 70%
Gestión: En el ámbito del Polígono el sistema de actuación es privado.
Otras instrucciones: En la manzana 4 será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle
para la ordenación de los volúmenes.
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6. OBJETIVO DE LA ORDENACIÓN DE VOLUMENES.
El presente Estudio de Detalle da cumplimiento a las instrucciones particulares que establece
la Normativa Urbanística expuesta con anterioridad para la manzana 4 cumpliendo así mismo
con los requisitos de la Ley de Ordenación del Territorio de Canarias y en particular con el
Reglamento de Planeamiento Urbanístico y el Reglamento de Gestión Urbanística. El objetivo
del estudio de detalle es la ordenación de los volúmenes edificables de acuerdo a las
ordenanzas de edificación y a los parámetros urbanísticos de aplicación.
La manzana objeto de nuestro estudio se encuentra delimitada por el planeamiento teniendo
señalada sus alineaciones y rasantes. De acuerdo con dicho planeamiento, en lo concerniente
a la ordenación de los volúmenes, será preceptiva la redacción del presente Estudio de Detalle
como procedimiento para establecer los criterios de implantación de la edificación en la
parcela, proponiendo una solución para el desarrollo de la edificabilidad prevista acorde con
las determinaciones de la ficha urbanística.
En estas circunstancias, el resultado arquitectónico final no debe partir de propuestas aisladas
sino que debe entenderse en todo caso vinculado a la visión conjunto en aras de conseguir un
equilibrio con la volumetría que presenta el resto de la zona.
7. SOLUCION ADOPTADA.
Respondiendo al programa propuesto y como consecuencia de la aplicación de las normas
urbanísticas en cuanto a posición de la edificación en la parcela y aprovechamiento previsto, y
considerando el entorno y demás condicionantes topográficos, se adopta la siguiente solución:
La edificación se plantea dentro del área ocupable definida por la ficha, manteniendo la zona
libre de uso privado principalmente al sur de la manzana para dotarla de un tratamiento
integrador que facilite la transición con el desarrollo residencial existente.
La edificabilidad prevista se ordena definiendo dos volúmenes con la altura máxima permitida,
adaptando sus dimensiones a la topografía de la manzana según las normas urbanísticas.
Dado el desnivel que presenta la manzana, uno de los volúmenes está semienterrado y
conforma un zócalo sobre el que se apoya el segundo volumen, ubicado sobre el área no
computable del zócalo. El edificio en su conjunto tendrá por tanto una altura máxima de 9
metros sobre rasante.
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Cada uno de estos volúmenes queda definido por sus dimensiones y posición dentro de la
manzana, remitiendo al futuro proyecto de ejecución de la edificación la concreción de las
plantas o niveles interiores a esos volúmenes de acuerdo al uso que se pretenda.
En conjunto, la edificabilidad cumplirá con el máximo establecido en la ficha de ordenación si
bien no es objeto de este documento la delimitación de las posibles plantas o entreplantas que
se puedan proyectar dentro de cada volumen.
Si bien los estudios de detalle se redactan de forma independiente para cada manzana, se ha
tratado la ordenación de las Manzanas 3 y 4 de forma coordinada, con los mismos criterios y
objetivos para conseguir una edificación de geometría clara y rotunda, con capacidad de
articular un espacio público identificable dentro de un entorno muy heterogéneo y fragmentado.
8. CUADRO DE SUPERFICIES.
Las fichas Nº1 y Nº3 permiten para la MANZANA 4 una superficie edificable conjunta de
19.170 m² sobre rasante, que pueden ser destinados a uso terciario, comercial-oficinas. La
edificabilidad se concentra en una parte de la manzana quedando el resto como espacio libre
privado. Para el cómputo de la edificabilidad no se consideran las superficies construidas bajo
rasante por tener la consideración de sótanos.
La edificabilidad planteada se distribuye según el siguiente cuadro:
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El volumen propuesto cumple con las determinaciones del planeamiento así como con los
parámetros urbanísticos de aprovechamiento tal y como se justifica en la tabla adjunta:
En Santa Cruz de Tenerife, a 08 de Junio de 2.020
José Manuel Rodríguez Peña
Arquitecto.
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ANEXO: PLAN PARCIAL DEL SECTOR SU.T2 DE LAS
NORMAS SUBSIDIARIAS DEL MUNICIPIO DE SAN MIGUEL.
NORMATIVA URBANISTICA.