Universidad de La Salle Universidad de La Salle

Ciencia Unisalle Ciencia Unisalle

Ingeniería Civil Facultad de Ingeniería

2017

Estudio de factibilidad para la construcción de VIS en el sector del Estudio de factibilidad para la construcción de VIS en el sector del

7 de agosto Yopal Casanare 7 de agosto Yopal Casanare

Andrea Natali Perez Vega Universidad de La Salle, Bogotá

Daniela Pulido Najar Universidad de La Salle, Bogotá

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1

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIS EN EL SECTOR DEL

7 DE AGOSTO (YOPAL CASANARE).

ANDREA NATALI PEREZ VEGA

DANIELA PULIDO NAJAR

UNIVERSIDAD DE LA SALLE

FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CIVIL

BOGOTÁ D.C

2017

2

Estudio de factibilidad para la construcción de vis en el sector del 7 de agosto (Yopal Casanare).

Andrea Natali Pérez Vega

Daniela Pulido Najar

Trabajo de grado presentado como requisito para optar al título de Ingeniero Civil

Director temático

Ing. Sandra Liliana Uribe Celis

Universidad de la Salle

Facultad de ingeniería

Ingeniería civil

Bogotá D.C

2017

3

Agradecimientos:

Expresamos nuestro agradecimiento a Ingeniera Sandra Liliana Uribe directora del trabajo de

grado por la colaboración, apoyo prestado y su valioso aporte de conocimientos.

4

Dedicatoria:

Dedicamos este trabajo de grado principalmente a Dios, por habernos dado la vida y permitirnos

culminar esta etapa tan importante de nuestra formación profesional. A nuestros padres, por ser

el ejemplo más importante y demostrarnos siempre su cariño y apoyo incondicional

brindándonos consejos y enseñanzas para ser cada día mejores. A nuestros hermanos por ser

partícipes en todos los momentos de esta experiencia. A aquellas personas que han hecho parte

de este proceso y a quienes consideramos como nuestros propios padres.

Finalmente dedicamos este proyecto de grado a futuros colegas que deseen hacer de este un

apoyo o una guía para sus futuros trabajos de grado.

5

Contenido 1. Introducción: ....................................................................................................................................... 10

2. Resumen ejecutivo: ............................................................................................................................. 12

3. Problema: ............................................................................................................................................ 12

3.1 Descripción del problema: .............................................................................................................. 12

3.2 Formulación del problema: ............................................................................................................. 12

4. Objetivos: ............................................................................................................................................ 13

4.1 Objetivo general: ............................................................................................................................. 13

3.1 Objetivos específicos: ..................................................................................................................... 13

5. Justificación y delimitación del proyecto:........................................................................................... 13

6. Antecedentes del caso de estudio: ....................................................................................................... 14

7. Marco de referencia: ........................................................................................................................... 15

7.1 Marco teórico: ................................................................................................................................. 15

7.2 Marco conceptual: ........................................................................................................................... 16

7.2.1 Vivienda de Interés Social (VIS): ............................................................................................... 16

7.2.2 Vivienda de Interés Social Prioritaria (VIP): .............................................................................. 17

7.2.3 Subsidio familiar de vivienda: .................................................................................................... 17

7.2.4 Plan Nacional de Desarrollo (PND): ........................................................................................... 18

7.2.5 Proyecto: ..................................................................................................................................... 18

7.2.6 Estudio de mercado: .................................................................................................................... 19

7.2.7 Factibilidad legal: ........................................................................................................................ 19

7.2.8 Factibilidad técnica: .................................................................................................................... 19

7.2.9 Factibilidad económica: .............................................................................................................. 19

7.2.10 Factibilidad financiera: ............................................................................................................... 20

7.2.11 Factibilidad social: ...................................................................................................................... 20

7.2.12 Factibilidad comercial: ................................................................................................................ 20

7.2.13 Punto de equilibrio: ..................................................................................................................... 21

7.2.14 Relación costo-beneficio: ............................................................................................................ 22

7.2.15 Habitabilidad: .............................................................................................................................. 22

7.2.16 Calidad de vivienda: ................................................................................................................... 23

7.2.17 Vivienda: ..................................................................................................................................... 24

7.3 Marco legal: .................................................................................................................................... 25

6

8. Metodología: ....................................................................................................................................... 28

9. Estudio de factibilidad: ....................................................................................................................... 28

9.1 Idea:................................................................................................................................................. 29

9.1.1 Nombre del proyecto:.................................................................................................................. 30

9.1.2 Objetivo general del proyecto: .................................................................................................... 30

9.1.3 Objetivos específicos del proyecto: ............................................................................................ 30

9.1.4 Justificación del proyecto: .......................................................................................................... 31

9.1.5 Descripción del proyecto: ........................................................................................................... 31

9.1.6 Estimación de inversiones globales: ........................................................................................... 32

9.1.7 Posibles fuentes de financiamiento: ............................................................................................ 33

9.2 Aspectos generales (perfil): ............................................................................................................ 34

9.2.1 Localización del proyecto: .......................................................................................................... 35

9.2.1.1 Ubicación general: ...................................................................................................................... 35

9.2.1.2 Vías de acceso: ............................................................................................................................ 36

9.2.1.3 Lugares cercanos representativos: .............................................................................................. 37

9.2.1.4 Transporte que transita: ............................................................................................................... 40

9.2.1.5 Servicios públicos existentes: ..................................................................................................... 41

9.2.2 Investigación del mercado: ......................................................................................................... 41

9.2.2.1 Características poblacionales: ..................................................................................................... 42

9.2.2.2 Características de la zona: ........................................................................................................... 42

9.2.2.3 Oferta actual en el municipio: ..................................................................................................... 44

9.2.2.4 Demanda del producto: ............................................................................................................... 45

9.2.2.5 Ofertas del mercado: ................................................................................................................... 46

9.2.2.6 Comercialización del producto ................................................................................................... 46

9.2.2.6.1 Publicidad manejada: .......................................................................................................... 46

9.2.2.6.2 Tiempo que llevan en el mercado: ...................................................................................... 47

9.2.2.6.3 Reconocimiento de la constructora: ................................................................................... 47

9.2.2.7 Insumos: .................................................................................................................................. 48

9.2.2.8 Proveedores (disponibilidad y precios): .................................................................................. 49

9.2.3 Tamaño del proyecto: ............................................................................................................. 50

9.2.4 Ingeniería del proyecto: .......................................................................................................... 51

9.2.4.1 Recursos para realizar el proyecto: ......................................................................................... 51

7

9.2.4.2 Presupuesto: ........................................................................................................................... 51

9.2.4.3 Factibilidad legal y normativa: ................................................................................................... 57

9.2.4.4 Estudio de suelos: ....................................................................................................................... 58

9.2.4.5 Sismicidad: .................................................................................................................................. 59

9.3 Pre factibilidad: ............................................................................................................................... 64

9.3.1 Factibilidad financiera: ............................................................................................................ 64

9.3.1.1 Financiación del proyecto: ...................................................................................................... 64

9.3.1.2 Financiación de la vivienda: .................................................................................................... 67

9.4 Precio de la vivienda: ...................................................................................................................... 67

.................................................................................................................................................................... 72

10. Conclusiones ................................................................................................................................... 75

11. Fuentes de información bibliográfica: ............................................................................................ 76

11.1 Libros: ............................................................................................................................................. 76

11.2 Cibergrafía: ..................................................................................................................................... 76

8

Ilustraciones

Ilustración 1, ciclo de vida de un proyecto ................................................................................................. 28

Ilustración 2, Ciclo de vida de un proyecto, Idea ........................................................................................ 29

Ilustración 5, Ciclo de vida de un proyecto, perfil ...................................................................................... 34

Ilustración 6, Mapa de Colombia ubicación Casanare, (Yopal 2012) Ilustración 7, Ubicación Yopal

(Google Maps s.f) ........................................................................................................................................ 35

Ilustración 8, Localización 7 de Agosto- Yopal ............................................................................................ 36

Ilustración 9, Vía Marginal Sogamoso y Bogotá.......................................................................................... 36

Ilustración 10, Vía Morichal ........................................................................................................................ 37

Ilustración 11, Bomba de gasolina Terpel Ilustración 12, Distribuidora

Construcenter ............................................................................................................................................. 38

Ilustración 13, Sevimetálicas J.C & Alquileres Ilustración 14, Car wash del Casanare .................... 38

Ilustración 15, Monta llantas Ilustración 16, Almacén y taller moto Beltrán .................... 39

Ilustración 17, Construcciones metalmecánicas y soldaduras especiales JC Ilustración 18,

Comercializadora Mundimateriales ............................................................................................................ 39

Ilustración 19, Nueva farma la bendición Ilustración 20, Ornamentación en general

.................................................................................................................................................................... 39

Ilustración 21, Taller de motos Ilustración 22, Parqueadero centro camionero ........................... 40

Ilustración 23, Maderas Cepillin Ilustración 24, Hotel ................................................... 40

Ilustración 25, Concesionario Mercedes- Benz Ilustración 26, Asadero San Alejo ............. 40

Ilustración 27, Motos presentes en el sector Ilustración 28, Buses que transitan en el

sector .......................................................................................................................................................... 41

Ilustración 29, Taxis presentes en la zona Ilustración 30, Vehículos de carga pesada

.................................................................................................................................................................... 41

Ilustración 31, Casas existentes en la zona ................................................................................................. 42

Ilustración 32, Estado actual de las vías sin pavimentar ............................................................................. 42

Ilustración 33, Áreas para construir ............................................................................................................ 43

Ilustración 34, Proyecto Senderos (Casas de dos pisos) Ilustración 35, Proyecto Torres del silencio

(Torres de apartamentos) ........................................................................................................................... 43

Ilustración 36, Torres del silencio ............................................................................................................... 44

Ilustración 37, Proyecto Senderos .............................................................................................................. 44

Ilustración 38, Subsidio según vivienda (Alcaldía municipal de Yopal, 2013) ............................................. 45

Ilustración 39, Volantes publicitarios Senderos de Manare ....................................................................... 47

Ilustración 42, Zonas de amenaza sísmica aplicables para edificaciones NSR10- Título a ......................... 61

Ilustración 43, Mapa de valores de Aa (Aceleración pico efectiva) ............................................................ 62

Ilustración 44, Mapa de valores Av (Velocidad pico efectiva) .................................................................... 63

Ilustración 45, Pre factibilidad etapa de pre inversión ............................................................................... 64

9

Tablas Tabla 1, Información del proyecto .............................................................................................................. 32

Tabla 2, Costo por m2 de construcción ...................................................................................................... 32

Tabla 3, Costos totales por m2 ................................................................................................................... 33

Tabla 4, Precio inicial de venta ................................................................................................................... 33

Tabla 5, Precios viviendas Torres del Silencio ............................................................................................. 46

Tabla 6, Precios viviendas Senderos de Manare ......................................................................................... 46

Tabla 7, Precios viviendas Bosques de Manare .......................................................................................... 46

Tabla 8, Presupuesto por casa Urbanización Llano Oriente ....................................................................... 53

Tabla 9 Presupuesto para la totalidad de las casas Urbanización Llano Oriente ....................................... 56

Tabla 10, Amenaza sísmica para las ciudades capitales de departamento NSR10- título a ....................... 60

Tabla 11, Costo del proyecto ...................................................................................................................... 65

Tabla 12, Estructura de financiamiento ...................................................................................................... 66

Tabla 13, Proyección de ventas .................................................................................................................. 67

Tabla 14, Valores IPC ................................................................................................................................... 68

Tabla 15, Proyección salario mínimo durante 5 años ................................................................................. 68

Tabla 16, Proyección de precios de venta por m2 ...................................................................................... 68

Tabla 17, Limite costo vivienda en 5 años .................................................................................................. 69

Tabla 18, Proyección total de ventas .......................................................................................................... 69

Tabla 19, Ganancia proyectada en ventas .................................................................................................. 69

Tabla 20 Ingresos por ventas ...................................................................................................................... 71

Tabla 21 Egresos ......................................................................................................................................... 71

Tabla 22, Flujo de caja sin inversionista ...................................................................................................... 73

Tabla 23, Indicadores sin inversionista ....................................................................................................... 73

Tabla 24 flujo de caja con inversionista ...................................................................................................... 74

Tabla 25, Indicadores con inversionista ...................................................................................................... 74

Anexos Anexo 1, Estudio de suelos sector 7 de agosto Yopal Casanare

Anexo 2, Entrevista ingeniera Sandra Figueroa

Anexo 3, Planos Urbanización Llano Oriente

10

1. Introducción:

Según el artículo N° 51 de la constitución política de Colombia: “Todos los colombianos

tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo

este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de

financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda” y

según el artículo 117 del actual Plan Nacional de Desarrollo contenido en la Ley 1450 de 2011,

definió la Vivienda de Interés Social como “la unidad habitacional que cumple con los

estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción y cuyo valor no

exceda ciento treinta y cinco salarios mínimos mensuales legales vigentes (135 SMLMV)". Para

este proyecto se cuenta con el municipio de Yopal en el Casanare, en el cual se ha evidenciado

un crecimiento poblacional en los últimos años principalmente como consecuencia del auge

petrolero en los años noventa. Como bien lo establece el POT Yopal (Plan de Ordenamiento

Territorial de Yopal) “La explotación de los yacimientos petroleros fomentó altas tasas de

crecimiento urbano, una mayor demanda de servicios públicos y de vivienda. Así como flujos

migratorios significativos, debido en parte al diferencial de salarios entre el sector petrolero y el

resto de sectores de la economía”

En cuanto al ritmo de crecimiento demográfico acelerado del municipio de Yopal, se

evidencia una aceleración en el campo de la construcción, debido a la relación establecida entre

las actividades comerciales y la política, en consecuencia, a lo anterior se desata la corrupción en

el municipio, generando en el ambiente cultural y social incredulidad referente a los proyectos

organizados por la alcaldía del municipio en este caso la vivienda de interés social.

11

Las viviendas de interés social a realizarse serán en el sector del 7 de agosto, el cual cuenta

con el suministro de agua desde el Sistema Provisional de La Tablona y una aprobación de la red

de acueducto y alcantarillado, cuya obra no ha iniciado. El sector cuenta con los demás servicios

públicos como lo son: electricidad, gas natural y telecomunicaciones.

Para la evaluación de proyectos de vivienda de interés social son revisados aspectos

económicos, sociales, ambientales, financieros, legales y técnicos cuyo fin está enfocado en el

estudio de mercado del proyecto, mediante el cual es posible evaluar el costo tanto del producto

como de los insumos necesarios para la realización del mismo, a través del análisis detallado de

la oferta y la demanda con base en la posible población beneficiada y las características propias

del sector.

Teniendo en cuenta las variables mencionadas anteriormente se contará con un diagnóstico

adecuado como la recolección de información, observación directa, encuestas, sondeos, análisis

de la competencia y posibles compradores, obteniendo entonces el estudio de mercado cuyo fin

se centra en la viabilidad de la construcción de vivienda de interés social.

12

2. Resumen ejecutivo:

Se comenzó realizando un estudio de mercado en el sector del 7 de agosto de Yopal Casanare

con el fin de determinar la viabilidad comercial de la construcción de vivienda de interés social;

con base en la información recopilada, se procedió a analizar la viabilidad técnica, económica,

legal. Finalmente se presentó un estudio de factibilidad integral que beneficie tanto a la

población de bajos recursos, como a los diferentes constructores independientes y empresas ya

constituidas que deseen licitar.

3. Problema:

3.1 Descripción del problema:

El sector del 7 de agosto (Yopal, Casanare) cuenta con población de escasos recursos (casanare,

2012) y una alcaldía que se ha visto envuelta en problemas de corrupción (JUSTICIA, 2016);

ocasionando que en la actualidad los proyectos de construcción generen cierta desconfianza para

el sector constructor, esto se va a remediar determinando la factibilidad de construir vivienda de

interés social en el sector, para que el constructor tenga un estudio base que le permita tomar la

decisión de construir en el mismo.

3.2 Formulación del problema:

¿Qué tan factible en términos económicos, técnicos y financieros es construir VIS en el sector

del 7 de agosto ubicado en Yopal Casanare?

13

4. Objetivos:

4.1 Objetivo general:

Determinar la viabilidad, técnica, financiera, económica y comercial de la construcción de

289 viviendas de interés social en el sector 7 de agosto (Carrera 40 – calle 1, Yopal Casanare)

con el fin de minimizar el riesgo y generar confianza para el constructor, dentro del contexto

social y político en el cual actualmente está inmersa esta zona.

3.1 Objetivos específicos:

Analizar la factibilidad comercial

Realizar un estudio de factibilidad técnica y legal

Realizar un estudio de factibilidad económica y financiera

5. Justificación y delimitación del proyecto:

Este proyecto se concentra en el sector del 7 de agosto de Yopal Casanare, debido a la

positiva evolución que ha presentado el barrio durante sus 10 años de constitución, donde los

constructores tanto independientes como con empresas constituidas han presentado cierto recelo

frente a la construcción en este sector, debido a la falta de conocimiento sobre los planes de

desarrollo en el mismo, como lo era la adecuación de los servicios públicos y del tipo de

mercado existente; se debe resaltar que durante estos últimos años la alcaldía ha permitido el

desarrollo zonal, atrayendo a las personas vulnerables, que han adecuado estos terrenos viviendas

provisionales. Es por esto que el énfasis de este estudio se baso en la construcción de vivienda de

interés social, ya que, este sector a simple vista es ideal para la construcción de estas viviendas.

14

Se obtuvo la factibilidad comercial, técnica, económica, y financiera para la construcción de

viviendas de interés social en el sector del 7 de agosto de Yopal Casanare, dando una respuesta

definitiva al constructor, contemplando los riesgos que este puede llegar a enfrentar.

6. Antecedentes del caso de estudio:

El barrio 7 de agosto ubicado en Yopal Casanare fue constituido hace aproximadamente 10

años, época en la cual no contaba con los servicios públicos para ofrecer a la población una

vivienda digna.

A medida que este sector se hacía llamativo para la población vulnerable, la alcaldía

promovió el desarrollo del mismo, permitiendo así la implementación de los servicios públicos.

De la misma manera, permitió la construcción de viviendas, en especial las viviendas de interés

social, debido a la cantidad de población vulnerable (estratos 1 y 2) que se han ubicado en

viviendas ilegitimas de este sector.

El primer proyecto de vivienda de interés social fue, Bosques de Manare, cuya segunda etapa

cuenta con el nombre de Senderos de Manare, los cuales están siendo ejecutados por la inversora

Manare que se constituye en Yopal Casanare como la primera empresa privada urbanizadora

para estratos 1, 2 y 3. El proyecto se basa en construcciones de 1 y 2 pisos (aproximadamente

288 casas), cuyo inicio se da en el año 2010, pero aun no logra su terminación, lo que ha

generado múltiples inconformidades y algunas demandas.

El segundo proyecto en este sector es el conjunto Torres del Silencio ejecutado por el

constructor Lader Barrios Hernández, este proyecto cuenta con torres de apartamentos de 5 pisos

de altura (aproximadamente 400 apartamentos). De la misma manera que los proyectos

ejecutados por la inversora Manare, este proyecto también han presentado varias inconsistencias,

15

ya que, el constructor ha manifestado falta de recursos económicos para la contratación de

personal y la compra de materiales, lo que ha ocasionado la no terminación en su totalidad del

proyecto.

7. Marco de referencia:

7.1 Marco teórico:

1. Vivienda de interés social hábitat y habitabilidad (Instituto Javeriano de Vivienda y

Urbanismo, INJAVIU. Tiene como líneas de investigación la calidad y habitabilidad de la

vivienda, rehabilitación urbana.

Tema central: Calidad de las soluciones de vivienda dirigida a los sectores de bajos

ingresos en Bogotá.

Directora: Doris Tarchòpulus, Olga Lucia Ceballos Ramos. (Ceballos, s.f.)

2. Vivienda de interés social

Tesistas: Lady Paola Caro Gil, Aidee Sanchez Gutierrez, Sandra Johana Silva Casallas,

Magda Liliana Vargas Triana

UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA facultad de arquitectura y artes programa de

arquitectura Bogotá DC. 2008

Se desarrolla paso a paso el proceso de diseño, del proyecto nuevo Quibdó, realizando

para el concurso de vivienda de interés social, propuesto por la Sociedad Colombiana de

Arquitectura, diseño de una vivienda de interés social ecológica y auto sostenible en el

departamento del Chocó. (Gil, 2008)

3. Proyecto de Vivienda de Interés Social Sostenible VISS – la pintada Antioquia

Tesista: Ana María Zapata Chavarriaga

Universidad de San Buenaventura Bello – Antioquia / 2013 (Chavarriaga, 2013)

16

4. Estrategias para la Formulación de Proyectos de Vivienda de Interés Social en Sitio

Propio en los Municipios de Aguadas, Pácora y Manzanares. Universidad Autónoma de

Manizales

Tesista: Ricardo Tabares Saldarriaga

Director: Claudia María Aristizábal García

Fecha: Manizales, 11 de junio de 2014 (Tabares, 2014)

5. Aplicación de la metodología LEAN Construcción en la vivienda de interés social

Tesista: Oswaldo Alejandro García Díaz

Universidad EAN

Se hace una presentación de la metodología, explicando en qué consiste, cuáles son las

herramientas que se emplean y tomando como ejemplo una empresa del gremio, mostrar

qué mejoras se han logrado con su aplicación en las obras y a partir de esto exponer cómo

se puede aplicar en la construcción de vivienda de interés social y que beneficios puede

traer al gremio de la construcción. (García, 2012)

7.2 Marco conceptual:

7.2.1 Vivienda de Interés Social (VIS):

1. La Vivienda de Interés Social (VIS) es aquella vivienda dirigida a las personas menos

favorecidas de nuestro país y las cuales devengan menos de cuatro (4) salarios mínimos

mensuales legales vigentes, cuenta con un subsidio de vivienda otorgado por: cajas de

compensación familiar y el gobierno nacional. El valor máximo de esta vivienda debe ser

máximo de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135

SMLM) (Ministerio de educación, 2010)

17

2. "Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar

el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada Plan Nacional

de Desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones

destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del

déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones

de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y

la suma de fondos del Estado destinados a los programas de vivienda." (Alcaldía de

Bogotá, Decreto 0075, 2013)

7.2.2 Vivienda de Interés Social Prioritaria (VIP):

La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) es aquella vivienda dirigida a las personas menos

favorecidas de nuestro país. El valor máximo de esta vivienda debe ser máximo de setenta

salarios mínimos legales mensuales vigentes (70 SMLM). (Alcaldía de Bogotá, Decreto 0075,

2013)

7.2.3 Subsidio familiar de vivienda:

Es un aporte estatal en dinero o en especie entregado por una sola vez al hogar beneficiario,

que no se restituye y que constituye un complemento para facilitar la adquisición de vivienda

nueva, construcción en sitio propio o mejoramiento de vivienda. De manera excepcional, se

permite que las familias de poblaciones vulnerables como desplazados, víctimas de actos

terroristas y afectados por situaciones de desastre o calamidad pública, apliquen este subsidio

para la compra de vivienda usada, igualmente para hogares en situación de desplazamiento y

damnificados por atentados terroristas se incluye la modalidad de arrendamiento.

18

Podrán solicitar la asignación del subsidio familiar de vivienda de interés social los hogares

que carecen de recursos suficientes para adquirir, construir o mejorar una única solución de

vivienda de interés social, cuyos ingresos totales mensuales no sean superiores al equivalente a

cuatro (4) salarios mínimos legales mensuales vigentes y que cumplan con los requisitos que

señalan las leyes y normativa vigentes. (Minvivienda, 2016)

7.2.4 Plan Nacional de Desarrollo (PND):

El plan nacional de desarrollo 2014-2018 tiene como objetivo construir una Colombia en paz,

equitativa y educada. Se deben garantizar los recursos para la ejecución de proyectos de VIS

(vivienda de interés-social) rural con pertinencia cultural, acorde a los modelos arquitectónicos,

diseñados de manera concertada con los pueblos y diferentes organizaciones de acuerdo a la

normatividad vigente. (Departamento Nacional de Planeación DNP, 2014)

7.2.5 Proyecto:

A partir de estas tres definiciones se busca puntualizar en la definición de Proyecto:

1. Es el entrecruzamiento de variables económicas, sociales, técnicos, financieras,

legales y ambientales que impliquen el deseo de suministrar un bien o de ofrecer un

servicio, con el objetivo de determinar su contribución potencial al desarrollo de la

comunidad a la cual va dirigido y de estudiar el conjunto de actividades interrelacionadas

que se ejecutaran bajo una unidad de mando, con miras a lograr un objetivo determinado

en una fecha definida mediante la asignación de ciertos recursos humano y materiales.

(Triana, 2016)

2. “Conjunto de operaciones que se ordenan en una secuencia lógica con el objeto de

facilitar la realización de un trabajo”, es decir, que todas las actividades a realizarse

19

tienen que trabajar para un fin y que se funcionan en una para resolver ciertas

incertidumbres que se van a ir presentando a medida que se desarrolla dicha operación.

(Rosales, 2009)

7.2.6 Estudio de mercado:

Estudio de mercado es el conjunto de acciones que se ejecutan para saber la respuesta

del mercado (demanda) y proveedores, competencia (oferta) ante un producto o servicio. Se

analiza la oferta y la demanda, así como los precios y los canales de distribución. (Rico, 2006)

7.2.7 Factibilidad legal:

Requerimientos legales del proyecto para su operación y aprobación esto con el fin de

asegurar el proyecto de tal manera que no infrinja ningún tipo de norma o ley ya establecida.

(Triana, 2016)

7.2.8 Factibilidad técnica:

Es una evaluación que demuestre que el negocio puede ponerse en marcha y mantenerse,

mostrando evidencias de que se ha planeado cuidadosamente, contemplado los problemas que

involucra y mantenerlo en funcionamiento. (Academia.edu)

7.2.9 Factibilidad económica:

Debe mostrarse que el proyecto es factible económicamente, lo que significa que la inversión

que se está realizando es justificada por la ganancia que se generará. Para ello es necesario

trabajar con un esquema que contemple los costos y las ventas:

Costos: Debe presentarse la estructura de los costos contemplando costos fijos y variables.

20

Ventas: En este punto el precio del producto o servicio es fundamental, ya que determina el

volumen de ventas, por lo que debe explicarse brevemente cómo se ha definido éste. Debe

mostrarse también estimaciones de ventas (unidades y en dinero) para un periodo de al menos 1

año, justificando cómo se han calculado (a través de investigaciones de mercado, estadísticas

anteriores...) (Academia.edu)

7.2.10 Factibilidad financiera:

Sintetiza numéricamente todos los aspectos desarrollados en el plan de negocios.

Se debe elaborar una lista de todos los ingresos y egresos de fondos que se espera que produzca

el proyecto y ordenarlos en forma cronológica. El horizonte de planeamiento es el lapso durante

el cual el proyecto tendrá vigencia y para el cual se construye el flujo de fondos e indica su

comienzo y finalización. (Academia.edu)

7.2.11 Factibilidad social:

Permite identificar y valorar los beneficios, con el fin de determinar si el proyecto genera

efectivamente dichos beneficios y sí su valoración se encuentra en rango aceptable.

Los criterios socioeconómicos se refieren al impacto económico del proyecto a nivel regional o

local y a los efectos sociales sobre los grupos de personas afectadas. (Estudio de factibilidad y

proyectos, 2010)

7.2.12 Factibilidad comercial:

En factibilidad comercial es la aceptabilidad que tiene el producto en el mercado. Este

comprende un estudio de mercado. Es conveniente recordar y tener en cuenta en el estudio de

mercado algunos conceptos de la teoría económica:

21

1. Oferta y demanda: Cuando se habla de oferta se hace referencia a la cantidad de bienes,

productos o servicios que se ofrecen en un mercado bajo unas determinadas condiciones

y al hablar de demanda, se refiere uno a la cantidad de bienes o servicios que se solicitan

o se desean en un determinado mercado de una economía a un precio específico (Banco

de la República, 2015)

2. Elasticidad precio de la demanda: Mide el grado de respuesta de la cantidad demandada

de un bien, ante el cambio en el precio de este mismo bien. Se define como el cambio

porcentual en la cantidad demandada dividido el cambio porcentual en el precio.

(Zonaeconomica.com, 2012)

3. Elasticidad ingreso de la demanda: Se denomina Elasticidad ingreso de la demanda al

cambio proporcional en la demanda de un bien en respuesta a un cambio en el nivel de

ingresos de una persona. Esto se refleja en cómo la gente cambia sus hábitos de consumo

con cambios en sus niveles de ingresos. (Enciclopedia financiera)

7.2.13 Punto de equilibrio:

El punto de equilibrio es una herramienta financiera que permite determinar el momento en el

cual las ventas cubrirán exactamente los costos, expresándose en valores, porcentaje y/o

unidades, además muestra la magnitud de las utilidades o perdidas de la empresa cuando las

ventas excedan o caen por debajo de este punto, de tal forma que este viene e ser un punto de

referencia a partir del cual un incremento en los volúmenes de venta generará utilidades, pero

también un decremento ocasionará perdidas, por tal razón se deberán analizar algunos aspectos

importantes como son los costos fijos, costos variables y las ventas generadas. (Instituto nacional

de contadores, 2015)

22

7.2.14 Relación costo-beneficio:

La relación costo beneficio toma los ingresos y egresos presentes netos del estado de

resultado, para determinar cuáles son los beneficios por cada peso que se sacrifica en el proyecto.

Cuando se menciona los ingresos netos, se hace referencia a los ingresos que efectivamente se

recibirán en los años proyectados. Al mencionar los egresos presentes neto se toman aquellas

partidas que efectivamente generarán salidas de efectivo durante los diferentes periodos,

horizonte del proyecto. Como se puede apreciar el estado de flujo neto de efectivo es la

herramienta que suministra los datos necesarios para el cálculo de este indicador. (Pymesfuturo,

2010)

Para calcular la relación (B/C), primero se halla la suma de los beneficios descontados, traídos al

presente, y se divide sobre la suma de los costes también descontados. (Gestiopolis.com)

Para una conclusión acerca de la viabilidad de un proyecto, bajo este enfoque, se debe tener en

cuenta la comparación de la relación B/C hallada en comparación con 1, así tenemos lo

siguiente:

B/C > 1 indica que los beneficios superan los costes, por consiguiente, el proyecto debe

ser considerado.

B/C=1 Aquí no hay ganancias, pues los beneficios son iguales a los costes.

B/C < 1, muestra que los costes son mayores que los beneficios, no se debe considerar.

7.2.15 Habitabilidad:

La habitabilidad Se basa en una visión amplia del concepto de hábitat que incluye la casa

como elemento físico, las relaciones que ocurren al interior de la misma y las relaciones con el

23

entorno, reconociendo el papel que juegan estas condiciones en la superación de la

vulnerabilidad y en el bienestar físico y psicológico de la PPR y su Grupo Familiar.

Para esto se plantea el desarrollo de capacidades que les permitan mejorar de las condiciones de

seguridad y salubridad de la vivienda, fomentar el arraigo y el fortalecimiento de las redes de

apoyo social; para lo cual es necesario el conocimiento de las características de una vivienda

digna y adecuada, de los mecanismos existentes para formalizar la tenencia de la vivienda y de

las entidades que ofrecen servicios relacionados con su adquisición y mejora, así como la

planeación de las finanzas familiares para alcanzar las metas que se planteen en este sentido.

“La vivienda debe ofrecer un espacio adecuado a sus ocupantes y protegerlos del frío, la

humedad, el calor, la lluvia, el viento u otros peligros para la salud, riesgos estructurales y

vectores de enfermedad. Debe garantizar también la seguridad física de los ocupantes.”

(Agencia Colombiana para la Reintegración ACR, s.f)

7.2.16 Calidad de vivienda:

La calidad de vivienda en términos de habitabilidad, se define como el conjunto de

condiciones físicas y no físicas que garantizan la vida humana en condiciones de dignidad.

Dentro de las físicas están los factores urbanísticos y arquitectónicos que garantizan la vivienda.

Es decir, las características espaciales, funcionales constructivas y técnicas asociadas a estos dos

factores. Las condiciones no físicas aluden a los factores sociales referidos a la interrelación del

grupo humano con las condiciones físicas y con los valores sociales atribuidos a la tendencia de

la vivienda. (Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo, INJAVIU, s.f)

24

7.2.17 Vivienda:

Como idea general, en la vivienda que se produce formalmente existe una tendencia a

resolver sólo los componentes tangibles mínimos que permite una vivienda de la que se espera

obtener el máximo de utilidades. En consecuencia, los intangibles usualmente quedan reservados

para los proyectos que van dirigidos a estratos de altos ingresos. En cambio, y esto es interesante,

en la vivienda autoconstruida popularmente, predominan precisamente los componentes

intangibles, debido a la valoración que hace la gente al esfuerzo que significó planearla y luego

producirla, mientras que en los intangibles está la gran debilidad de esta vivienda, es en donde se

presentan el déficit, los faltantes.

La vivienda de interés social, ha sido una de las soluciones que se han implementado para tratar

de suplir las necesidades de un techo para las personas de escasos recursos y dificultades para

adquirir un espacio digno para vivir, que cumpla con unos estándares mínimos de calidad y que

mejore los hábitos de los usuarios y la calidad de vida de las familias.

La vivienda debe ofrecer un espacio adecuado a sus ocupantes y protegerlos del frío, la

humedad, el calor, la lluvia, el viento u otros peligros para la salud, riesgos estructurales y

vectores de enfermedad. Debe garantizar también la seguridad física de los ocupantes (Arango,

2003)

25

7.3 Marco legal:

Artículo 51- constitución política

colombiana

El Estado debe fijar las condiciones

necesarias para hacer efectivo el derecho

de todos los colombianos a una vivienda

digna, promoviendo planes de vivienda de

interés social, sistemas adecuados de

financiación a largo plazo y formas

asociativas de ejecución de estos

programas de vivienda.

Artículo 40 de la Ley 3ª de 1991

El Gobierno Nacional reglamentará las

normas mínimas de calidad de la vivienda

de interés social, especialmente en cuanto a

espacio, servicios públicos y estabilidad de

la vivienda;

Literal C.7 del artículo 8º de la Ley 812

Desarrollo sostenible de las ciudades, el

Gobierno implementará el desarrollo de

instrumentos y mecanismos de control para

garantizar la calidad de los proyectos

habitacionales;

Dispone que los Planes de Ordenamiento

Territorial deben facilitar la construcción

26

Artículo 26 de la Ley 546 de 1999

de todos los tipos de vivienda de interés

social definidos por los Planes de

Desarrollo y por las reglamentaciones del

Gobierno Nacional, de tal manera que se

garantice el cubrimiento del déficit

habitacional para la vivienda de interés

social

Artículo 15 de la Ley 388 de 1997

Dispone que las normas para la

urbanización y construcción de vivienda no

podrán limitar el desarrollo de programas

de vivienda de interés social

Ley 216 del 2003

El ministerio de ambiente, vivienda y

desarrollo territorial, tendrá como objetivos

primordiales contribuir y promover el

desarrollo sostenible

Artículo 91 de la ley 388 de 1997

Sobre vivienda de interés social “en cada

plan de desarrollo del proyecto el gobierno

nacional establecerá el tipo y el precio

máximo de las soluciones destinadas a

estos hogares”

27

Artículo 313 numeral 7

Reglamentar los usos del suelo y, dentro de

los límites que fije la ley, vigilar y

controlar las actividades relacionadas con

la construcción y la enajenación de

inmuebles destinados a la vivienda

Política y ocupación del suelo POT YOPAL

Áreas de expansión para promover el suelo

necesario para adelantar todo tipo de

proyectos urbanísticos de diversidad de

usos como: residencial (en mezcla de

estratos)

Política de oferta de vivienda social con

calidad en el habitad POT YOPAL

La ciudad debe garantizar el acceso a la

vivienda de interés social VIS y prioritario

VIP

28

8. Metodología:

Este proyecto se basa en el ciclo de vida del mismo, el cual se define como el conjunto de

fases en las que se organiza un proyecto desde su inicio hasta su cierre; definiendo a una fase

como un conjunto de actividades del proyecto relacionadas entre sí y que, en general, finaliza

con la entrega de un producto parcial o completo. A continuación, se presenta la imagen en

donde se ven cada una de las etapas a trabajar en la parte de pre inversión.

Ilustración 1, ciclo de vida de un proyecto

9. Estudio de factibilidad:

Para determinar el estudio de factibilidad se debe tener en cuenta la idea, el perfil, la pre

factibilidad y finalmente la factibilidad, con el fin de orientar la decisión en la evaluación del

proyecto se formula con base en información que tiene la menor incertidumbre con el fin de

29

medir las posibilidades de éxito o fracaso de un proyecto de inversión, apoyándose en él se

tomará la decisión de proceder o no con su implementación.

9.1 Idea:

La identificación de la idea de un proyecto, responde básicamente a las preguntas ¿qué

producir? y ¿para quién producir? Para esto es necesario tener en cuenta aspectos como: el

nombre del proyecto, objetivo general y específico, justificación, descripción del proyecto,

inversiones globales, posibles fuentes de financiamiento.

Ilustración 2, Ciclo de vida de un proyecto, Idea

30

9.1.1 Nombre del proyecto:

Urbanización Llano Oriente

9.1.2 Objetivo general del proyecto:

Ofrecer al gremio constructor seguridad en la decisión de realizar viviendas de

interés social en base al estudio de factibilidad legal, técnica, financiera, social y

económica en el sector 7 de agosto de Yopal Casanare

9.1.3 Objetivos específicos del proyecto:

Dar acceso a los Ciudadanos de Yopal- Casanare a viviendas dignas con servicios

públicos, equipamientos sociales y espacio público, siguiendo los lineamientos y

objetivos del Plan Nacional de desarrollo (PND).

Brindar a la población presente en la zona viviendas de interés social dignas

cumpliendo con seguridad, paz y dignidad, mejorando su calidad de vida,

mitigando las construcciones informales presentes en el sector.

Determinar la TIR del proyecto garantizando que sea mayor a la TIO del

inversionista en este caso para los constructores presentes en la zona, manejando

de igual manera rentabilidades superiores al 15% teniendo en cuenta la naturaleza

y ubicación del proyecto

Obtener el valor presente neto del proyecto respondiendo a un valor que

determine si el proyecto es económicamente aceptable, si es necesario rechazarlo

o si no genera ningún tipo de ganancia ni perdida.

31

Brindar los indicadores pertinentes al inversionista para que tome una decisión

adecuada frente a la incertidumbre de si invertir o no en el proyecto

9.1.4 Justificación del proyecto:

La Urbanización Llano oriente promueve el desarrollo de la producción de vivienda para el

aumento de la calidad de vida de la población de Yopal, ajustándose social, cultural y

económicamente a las personas de sectores aledaños al barrio 7 de agosto, que es donde se va a

realizar la construcción. Este proyecto se realiza con el fin de albergar a las personas que no

cuentan con los recursos necesarios para adquirir una vivienda con un valor superior a los 135

salarios mínimos legales vigentes, brindándoles no solo una vivienda digna sino una vivienda

que cuenta con vías de acceso, transporte y servicios públicos. Se brindará por medio de la

factibilidad de la urbanización, un soporte para este tipo de construcciones teniendo en cuenta

aspectos como la demanda existente y las problemáticas presentadas en construcciones aledañas

que no se han podido culminar.

9.1.5 Descripción del proyecto:

Para el proyecto residencial Llano Oriente se cuenta con un lote de 15.000 m3, el cual de

dividirá en 289 casas, 196 parqueaderos y zonas comunes debido a la demanda presentada en el

municipio de Yopal, el cual son 1156 personas aproximadamente que requieren vivienda. Se

pretende construir en el sector 7 de agosto debido a la construcción informal, a la disponibilidad

de terreno, servicios públicos como (agua, luz gas), y a la gran variedad de locales comerciales.

32

De la misma manera el sector cuenta con opciones de transporte público y varias vías de

acceso hacia puntos claves de la ciudad, en cuanto a la construcción el sector cuenta con

proveedores, que beneficiaran al proyecto en cuanto rapidez y cercanía.

El proyecto Urbanización Llano Oriente cuenta con 289 viviendas de interés social y cuenta

con las siguientes especificaciones:

Tabla 1, Información del proyecto

9.1.6 Estimación de inversiones globales:

Teniendo en cuenta el estudio de mercado se determina que el m2 con acabados tiene un

costo de $1.000.000, en este caso la urbanización Llano Oriente maneja un costo de $540.100,48

ya que el costo total por m2 de construcción se va entregar en obra gris.

COSTO TOTAL POR M2 DE CONSTRUCCIÓN

COSTO DE VIVIENDAS $ 11.937.300.708,51

AREA DE CONSTRUCCIÓN VENDIBLE 22.102,00

COSTO DEL M2 $ 540.100,48 Tabla 2, Costo por m2 de construcción

COSTO DE LA OBRA CIVIL POR M2

Cimentación $ 738.581.142,00

Estructura (mampostería estructural y placas) $ 4.916.589.053,10

Aceros de refuerzo $ 452.164.183,52

Instalación Sanitaria $ 317.000.504,84

Instalación Hidráulica $ 289.995.922,90

Instalaciones Eléctricas $ 644.235.123,92

DESCRIPCIÓN CANTIDAD AREA EN M2/ UNIDAD TOTAL M2

Parqueaderos 196 13 2.450

Casas 289 68 19.652

Areas comunes 1 68 68

Areas del terreno 1 2.678 2.678

22.102

22.170

TOTAL AREA CONSTRUIDA VENDIBLE

TOTAL AREA CONSTRUIDA CONSTRUIDA

289 CASAS

33

Carpintería metálica $ 760.945.214,14

Cubiertas $ 451.040.737,69

Pintura y limpieza de mampostería $ 52.300.976,77

condiciones de habitabilidad $ 297.013.060,36

TOTAL $ 8.919.865.919,25 Tabla 3, Costos totales por m2

Se presenta el precio inicial de venta según el estudio de mercado realizado en el sector, teniendo en

cuenta como valor total de la casa $70.000.00.

Tabla 4, Precio inicial de venta

9.1.7 Posibles fuentes de financiamiento:

El sector 7 de agosto ella ciudad de Yopal donde se realizará la urbanización Llano Oriente

cuenta con las siguientes posibilidades de financiamiento.

Bancos

Grupo aval (Banco Bogotá, Banco Occidente, Banco Popular, Banco AV. Villas)

Banco Davivienda

Banco Caja Social

Bancolombia

Constructoras

Constructora Nya S A S CARRERA 29 18 03, YOPAL, CASANARE Construcción de otras obras de ingeniería civil SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA

Precio inicial de venta 1.029.411,76$

34

Constructora Ugc S A S CARRERA 25 1568, YOPAL, CASANARE

Construcción de edificios residenciales

SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA

Constructora M H S A S

CALLE 24 21 64, YOPAL, CASANARE. Actividades de arquitectura e ingeniería y otras actividades conexas

de consultoría técnica SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA

Constructora Safing Ltda. CALLE 10 22 33 INT 202, YOPAL, CASANARE

Construcción de otras obras de ingeniería civil

SOCIEDAD LIMITADA

Constructora e y f Ltda. DIAGONAL 9 7 B 08, YOPAL, CASANARE

Construcción de otras obras de ingeniería civil

SOCIEDAD LIMITADA

9.2 Aspectos generales (perfil):

Los aspectos generales se abarcan en la etapa de la pre inversión, más específicamente en el

perfil. Esta etapa contiene ítems como lo son: localización del proyecto, investigación del

mercado, tamaño del proyecto e ingeniería del proyecto.

Ilustración 3, Ciclo de vida de un proyecto, perfil

35

9.2.1 Localización del proyecto:

En esta fase se debe considerar la factibilidad de acceso para llegar, usando los diferentes

medios de transporte; analizar también la existencia de agua, energía, telefonía y en general la

disponibilidad de servicios. Esta fase se desarrolla mediante los siguientes encabezados:

9.2.1.1 Ubicación general:

El proyecto de construcción de las 289 viviendas de interés social se realizará en Yopal, la

capital del departamento de Casanare, la cual, se encuentra ubicada cerca del río Cravo Sur, en el

piedemonte de la cordillera Oriental, a una altura de 350 m, con una temperatura cuyo promedio

es de 26 °C. Se encuentra a una distancia de Bogotá de 387 km. (Yopal, 2016)

Ilustración 4, Mapa de Colombia ubicación Casanare, (Yopal 2012) Ilustración 5, Ubicación Yopal (Google Maps s.f)

Más específicamente el proyecto se realizará en el sector del 7 de Agosto del municipio

mencionado anteriormente. Este sector se encuentra ubicado en la Carrera 40 con Calle 1,

aproximadamente a 10 minutos del centro de Yopal, a continuación, se presenta la zona de

ubicación del proyecto:

36

Ilustración 6, Localización 7 de Agosto- Yopal

9.2.1.2 Vías de acceso:

Este sector cuenta con las siguientes vías de acceso:

Ilustración 7, Vía Marginal Sogamoso y Bogotá

Vía Marginal a Sogamoso y Bogotá

Esta vía doble calzada es de fácil acceso ya que está pavimentada y en buen estado, de la

misma manera, cuenta con iluminación gracias a los postes de luz ubicados a un costado de la vía

37

Ilustración 8, Vía Morichal

Vía Morichal

Esta vía de acceso cuenta con iluminación gracias a los postes de luz y un tráfico vehicular

constante a pesar de no estar pavimentada. En la actualidad, la pavimentación de esta vía se

encuentra dentro de los proyectos principales a realizar en este sector.

9.2.1.3 Lugares cercanos representativos:

Bomba de gasolina Terpel

Distribuidora construcenter

Parqueadero Centro Camionero

Sevimetálicas J.C & Alquileres

Car wash del Casanare

Monta llantas

Almacén y taller moto Beltrán

Construcciones metalmecánicas y soldaduras especiales JC

38

Ferretería comercializadora Mundimateriales

Nueva farma la bendición

Ornamentación en general

Taller de motos

Parqueadero centro camionero

Maderas Cepillin

Hoteles

Concesionario Mercedes-Benz

Ilustración 9, Bomba de gasolina Terpel Ilustración 10, Distribuidora Construcenter

Ilustración 11, Sevimetálicas J.C & Alquileres Ilustración 12, Car wash del Casanare

39

Ilustración 13, Monta llantas Ilustración 14, Almacén y taller moto Beltrán

Ilustración 15, Construcciones metalmecánicas y soldaduras especiales JC Ilustración 16, Comercializadora Mundimateriales

Ilustración 17, Nueva farma la bendición Ilustración 18, Ornamentación en general

40

Ilustración 19, Taller de motos Ilustración 20, Parqueadero centro camionero

Ilustración 21, Maderas Cepillin Ilustración 22, Hotel

Ilustración 23, Concesionario Mercedes- Benz Ilustración 24, Asadero San Alejo

9.2.1.4 Transporte que transita:

En la actualidad el sector 7 de Agosto cuenta con un amplio trasporte que permite el ingreso

al mismo, generalmente las personas suelen utilizar motos, vehículos particulares y/o vehículos

de carga pesada. De la misma manera el sector cuenta con presencia de buses municipales y

taxis.

41

Ilustración 25, Motos presentes en el sector Ilustración 26, Buses que transitan en el sector

Ilustración 27, Taxis presentes en la zona Ilustración 28, Vehículos de carga pesada

9.2.1.5 Servicios públicos existentes:

El sector 7 de agosto cuenta con red de acueducto y alcantarillado la cual está compuesta

por red sanitaria, cajas de inspección, pozos de inspección y una tubería que en su mayoría es de

8’’ de diámetro. Igualmente cuenta con una red de electricidad compuesta por postes de concreto

de 8m y 12m, acompañados por subestaciones y cajas de inspección.

9.2.2 Investigación del mercado:

En esta fase se investiga si existe demanda insatisfecha, la cual puede evidenciar por medio

de los siguientes indicadores: el consumidor y las demandas del mercado, precios estándar,

competencia y ofertas de mercado, proveedores y disponibilidad de precios e insumos

42

9.2.2.1 Características poblacionales:

La zona de estudio cuenta con familias conformadas aproximadamente por 4 o 6 integrantes,

de estrato 1 y 2, que generalmente cuentan con trasporte propio, en especial las motos.

Ilustración 29, Casas existentes en la zona

9.2.2.2 Características de la zona:

El barrio 7 de agosto es una zona residencial e industrial que cuenta con todos los servicios

públicos, aunque algunas de sus vías no están actualmente pavimentadas.

Ilustración 30, Estado actual de las vías sin pavimentar

43

Sin embargo, esta zona ha presentado un desarrollo en el ámbito de la construcción durante sus

10 años de permanencia1, debido al crecimiento poblacional y a la gran extensión de área para

construir.

Ilustración 31, Áreas para construir

Adicional a esto, el barrio cuenta con tiendas informales y construcciones de 1 y 2 pisos,

además de torres de edificios de 5 pisos de altura. Estas construcciones son proyectos de

vivienda de interés sociales, los cuales no se han terminado en su totalidad, pero las casas y

apartamentos terminados que ya han sido entregados, están habitados actualmente.

Ilustración 32, Proyecto Senderos (Casas de dos pisos) Ilustración 33, Proyecto Torres del silencio (Torres de apartamentos)

1 Diario de Casanare, septiembre 9 de 2015

44

9.2.2.3 Oferta actual en el municipio:

Actualmente la competencia directa es la inversora Manare la cual está desarrollando los

proyectos de vivienda de interés social, senderos de Manare y bosques de Manare junto al

constructor Lader Barrios Hernández, con el conjunto Torres del silencio.

El conjunto Torres del silencio cuenta con 400 apartamentos que serán parte de las viviendas

de interés social más representativas del sector

Ilustración 34, Torres del silencio

El conjunto senderos cuenta con 288 casas, que se dividen de la siguiente manera:

200 casas de 57m2

82 casas de 45m2

Cuenta además con:

40 parqueaderos privados

34 parqueaderos de visitantes

6 parques

Ilustración 35, Proyecto Senderos

45

9.2.2.4 Demanda del producto:

Según la alcaldía de Yopal y para el “Mejoramiento de las condiciones de habitabilidad

en el municipio de Yopal” está la entrega de vivienda digna a los Yopaleños donde se tienen las

actividades de Identificación, caracterización, selección y asignación de subsidios de VIS y/o

VIP, con el fin de lograr que la calidad de vida de las personas de bajos ingresos y con situación

de vulnerabilidad mejoren.

La alcaldía propone:

1500 mejoramientos de vivienda

1000 viviendas nuevas

2000 asignación de lotes y/o construcción en sitio propio

Ilustración 36, Subsidio según vivienda (Alcaldía municipal de Yopal, 2013)

46

9.2.2.5 Ofertas del mercado:

Como competencia directa se encuentra la inversora manare y el constructor Lader Barrios con

senderos de manare, bosques de manare y las torres del silencio respectivamente, aunque estos

proyectos no han culminado, están casi vendidos en su totalidad.

Entre el 2012 y el 2017 se encuentran los siguientes precios:

2012 2013

Torres del Silencio $ 32,950,000 $ 40,000,000 Tabla 5, Precios viviendas Torres del Silencio

2012 2013 2017

Senderos de Manare $ 22,000,000 $ 30,500,000 $ 70,000,000 Tabla 6, Precios viviendas Senderos de Manare

2012 2013 2014

Bosques de Manare $18,000,000 $25,000,000 $30,000,000 Tabla 7, Precios viviendas Bosques de Manare

9.2.2.6 Comercialización del producto

9.2.2.6.1 Publicidad manejada:

La publicidad manejada por las constructoras principalmente consistía en volantes, vallas

publicitarias, y cuñas de radio. Informando el valor del inmueble, la ubicación y las reuniones en

coliseos donde se explicaría los procesos de pago y los respectivos cupos para poder adquirir los

inmuebles

47

Ilustración 37, Volantes publicitarios Senderos de Manare

9.2.2.6.2 Tiempo que llevan en el mercado:

La inversora manare, que llevo a cabo los proyectos de bosque y senderos de manare está

constituida desde el 2004, contando ya con trece años de experiencia. Lader Barrios constructor

de las torres del silencio ha venido desarrollando proyectos en Casanare y en Boyacá tales como

estancias de roble y torres del parque en Tunja Boyacá.

9.2.2.6.3 Reconocimiento de la constructora:

La inversora manare tiene gran reconocimiento2 en los llanos orientales como

en otras zonas del país, por realizar proyectos de estratos 1, 2, 3 y 4. En el año

2013 obtuvo un premio3 por el conjunto residencial altos de manare (vivienda de

interés social) por parte de Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias

(Fiabci) por su contribución al medioambiente y a la calidad de vida hacia la

2 Inversoramanare.co 3 Metro cuadrado, Arquitectura nacional recibe premios Fiabci

48

comunidad.

Por otra parte el constructor Lader Barrios, es reconocido por incumplimientos4 en

sus obras tanto en el Casanare como en Boyacá, igualmente es cuestionado ya que

con más de 5 años de retrasos y a pesar de tener una cartera de 6000 millones de

pesos no se ha logrado culminar las obras.

9.2.2.7 Insumos:

Los materiales utilizados por la competencia para cada una de las etapas de construcción se

mostrarán a continuación. Cabe aclarar que cada inmueble se entrega en obra gris, con puntos

eléctricos, conexiones hidráulicas, fachada terminada, puerta de acceso y puerta del patio de

ropas.

Cimentación:

Acero de refuerzo PDR de 60000 y 37000 psi, concreto ciclópeo de 3000psi,

Mampostería:

Mampostería de bloque n°5 y n°4

Carpintería metálica:

Ventanearía en aluminio corrediza, puerta en lámina coll rold (acceso al inmueble, acceso al

patio de ropas)

4 El diario del llano, Cogestor y constructor del proyecto Torres del Silencio en Yopal, Lader Barrios, se habría quedado sin tarjeta profesional

49

Cubierta:

Correas en lámina (perfil rectangular), teja ondulada n°6, claraboya n°6

Pintura:

Estuco y vinilo (exterior del inmueble)

Instalaciones eléctricas

Tubería 1”, aparatos eléctricos tales como tomas dobles sencillas, GFCI, rosetas, tablero de

distribución de 4 circuitos, cable n°12 y n°14.

Instalaciones hidráulicas y sanitarias:

Tubería en PVC de ½” ¾” 2”, 3” y 4”, válvula de bola

9.2.2.8 Proveedores (disponibilidad y precios):

HOMECENTER

Cemento (bulto) $ 27,500

Bloque N°5 c/u $ 1,900

Bloque N°4 c/u $ 1,780

Ventana corrediza XO-R Rejilla Vidrio templado

3mm $ 184,900

Puerta ventana corrediza vidrio verde templado 5

mm $ 917,000

Pegacor max blanco 10 kilos corona (und) $ 29,700

50

Tablero interruptor 100a 4 circuitos monofásico

Square'D $ 25,900

Tubo conduit tl 1 pulgada 3 metros (und) $ 2,500

Sifon 180 2" C/Tapon Sanitaria (und) $ 6,900

Sifon 180 Sin Tapón 2Pulg $ 6,100

Cheque Horizontal 1/2Pulg $ 21,900

Válvula PVC 1/2 pulgadas roscada 235 psi $ 4,700

Tubo 2x1m Sanitaria $ 10,900

Tubo 1.1/2x1m Sanitaria $ 9,100

Lavaplatos empotrar 53x43 cm mezclador $ 66,900

Grifería lavaplatos mezclador 8 pulgadas florencia $ 61,900

Roseta porcelana 4,5 pulgada $ 1,700

Alambre #12 100m Propack 3und Blanco Negro

Verde $ 239,900

Toma Coaxial+Toma Telefonica Ornatto Electric

Line $ 18,400

Toma Doble P/T Blanca Primmus Karson $ 6,100

Toma Catv Coaxial Primmus Karson $ 6,300

Toma polo a tierra + interruptor blanco boreale Exe $ 7,700

9.2.3 Tamaño del proyecto:

En esta etapa se establece la cantidad aproximada de obra a realizar, mencionando también el

número de personas a beneficiar.

Según las necesidades requeridas por la alcaldía y la población de Yopal, se decide hacer 289

casas que cumplan con los requerimientos de interés social (VIS)

51

Se beneficiarán a 1156 personas aproximadamente. 5

9.2.4 Ingeniería del proyecto:

En esta etapa se determinan todos los recursos que se necesitaran para realizar el proyecto.

Reflexionar sobre el equipo y recurso humano necesario para el proyecto. Primeros planos de

construcción.

9.2.4.1 Recursos para realizar el proyecto:

Para realizar el proyecto inicialmente se debe tener en cuenta el valor del lote, un lote

adecuado para realizar las 289 casas a satisfacción.

El predio “asignado” para realizar el proyecto cuesta por metro cuadrado 1´000.000 aprox,

teniendo en cuenta que el terreno optimo debe tener alrededor de 15000 m2

9.2.4.2 Presupuesto:

En el presupuesto de la urbanización Llano Oriente se tendrán en cuenta cada uno de los

ítems constructivos para ejecutar el proyecto sin tener en cuenta el valor de terreno, basándose en

la información presentada por los planos de la urbanización (ver anexo 3)

5 Informe políticas de vivienda municipio Yopal

52

FECHA: 15-mar-17

DESCRIPCION UN VR UNITARIO CANTIDAD V. TOTAL

1,0 PRELIMINARES

1,3 REPLANTEO Y LOCALIZACION PARA ARQUITECTURA SOBRE TERRENO M2 $ 5.353,82 68,00 364.059,76$

1,4 EXCAVACIÓN MANUAL EN MATERIAL COMUN M3 $ 26.185,64 1,82 47.759,36$

2,0 CIMENTACIÓN -$

2,1 SUB BASE GRANULAR SELECCIONADA O CLASIFICADA PARA PLACA M3 $ 96.545,04 5,12 494.399,05$

2,2 VIGA DE AMARRE EN CONCRETO PARA CIMENTACION DE 3000 PSI M3 $ 582.516,46 0,74 430.393,45$

2,3 PLACA BASE EN CONCRETO 3000 PSI E=0,08 M REFORZADA CON MALLA Q3 M2 $ 54.360,27 30,00 1.630.851,59$

3,0 ESTRUCTURA (MAMPOSTERIA ESTRUCTURAL Y PLACAS) -$

3,1MURO EN BLOQUE N5 PERFORACION VERTICAL 12X23X33 (INC. GRAFIL) INC. LAVADO

CON ACIDOM2 $ 73.972,00 111,86 8.274.212,03$

3,2 MAPOSTERIA BLOQUE No 4 M2 $ 46.161,00 7,96 367.454,64$

3,3DOVELA SENCILLA EN CONCRETO 0.1*0.1m CON ANCLAJE EN VARILLA 1/2" CON

EPOXICO PARA MURO ESTRUCTURALML $ 22.220,61 63,52 1.411.379,08$

3,4DOVELA SENCILLA EN CONCRETO 0.1*0.1m CON ANCLAJE EN VARILLA 3/8" CON

EPOXICO PARA MURO ESTRUCTURALUND $ 17.525,69 36,17 633.845,79$

3,5 PLACA DE ENTREPISO PLACA FACIL (INC LAVADO INFERIOR CON ACIDO) M2 $ 111.683,80 27,16 3.033.332,01$

3,6 LOSA MACIZA ELEVADA (PLACA TANQUE AEREO) e= 0.10m M2 $ 75.108,54 1,53 114.916,07$

3,7 ESCALERA MACIZA EN CONCRETO 3000 psi, UN TRAMO M3 $ 974.590,50 0,52 504.496,77$

3,8 VIGA ENTREPISO EN CONCRETO DE 3000 PSI (0.12x0.20) ML $ 34.735,00 40,04 1.390.673,62$

3,9 VIGA CINTA EN CONCRETO DE 3000 PSI (0.12x0.15) ML $ 24.144,17 35,46 856.031,55$

3,10 PAÑETE MUROS 1:4 M2 $ 18.779,48 20,03 376.152,98$

3,11 ALISTADO DE PISO e= 0.04m M2 $ 19.486,47 2,56 49.924,34$

4 ACEROS DE REFUERZO -$

4,1 ACERO DE REFUERZO 60.000 PSI - HIERROS KG $ 3.201,94 488,64 1.564.581,95$

5 INSTALACIÓN SANITARIA -$

5,1 TUBERIA SANITARIA PVC - 4" ML $ 23.774,79 12,00 285.297,48$

5,2 TUBERIA SANITARIA PVC - 3" ML $ 17.577,50 4,60 80.856,50$

5,3 TUBERIA SANITARIA PVC - 2" ML $ 12.903,84 5,00 64.519,20$

5,4 PUNTO SANITARIO 4" UN $ 79.395,67 2,00 158.791,34$

5,5 PUNTO SANITARIO 2" UN $ 32.590,35 6,00 195.542,10$

5,6 CAJA DE INSPECCIÓN DE 0.60 x 0.60 M UN $ 243.288,67 1,00 243.288,67$

5,7 SIFON DE PISO DE 3" UN $ 18.609,22 1,00 18.609,22$

5,8 SIFON DE PISO DE 2" UN $ 10.833,67 1,00 10.833,67$

5,9 ACOMETIDA SANITARIA DE 4" UN $ 39.149,38 1,00 39.149,38$

6 INSTALACIÓN HIDRAULICA -$

6,1 TUBERIA PVC 11 DE 3/4" ML $ 4.799,57 6,00 28.797,42$

6,2 TUBERIA PVC RDE 9 DE 1/2" ML $ 3.586,75 24,00 86.082,00$

6,3 TANQUE ELEVADO 500 LTS CON CONEXIONES Y DISTRIBUCIONES PVC 1/2" Y 1" UN $ 506.069,98 1,00 506.069,98$

6,4 PUNTO DE AGUA FRIA PVC 1/2" UN $ 38.115,40 8,00 304.923,20$

6,5 CHEQUE SELLO EN BRONCE 1/2" SUMINISTRO E INSTALACION UN $ 29.679,00 1,00 29.679,00$

6,6 VALVULA DE BOLA DE 1/2" UN $ 29.589,00 1,00 29.589,00$

6,7 CAJA DE PASO 15 X15 AGUA POTABLE UN $ 18.305,50 1,00 18.305,50$

PROYECTO: LLANO ORIENTE, YOPAL, CASANARE.

PRESUPUESTO

REPUBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO DE CASANARE

MUNICIPIO DE YOPAL

1 VIVIENDA

53

Tabla 8, Presupuesto por casa Urbanización Llano Oriente

7 INSTALACIONES ELECTRICAS -$

7,1 TIMBRE BOTON ECONOMICO UN $ 154.835,94 1,00 154.835,94$

7,2 SALIDA LAMPARA + ROSETA PVC UN $ 49.388,90 12,00 592.666,80$

7,3 INTERRUPTOR SENCILLO UN $ 17.556,00 12,00 210.672,00$

7,4 TOMA GFCI UN $ 90.611,96 3,00 271.835,88$

7,5 SALIDA PVC TOMA DOBLE AVE UN $ 54.426,96 11,00 598.696,56$

7,6 TABLERO PARCIAL 4 CIRCUITOS INCLUYE BREAKERS UN $ 118.145,00 1,00 118.145,00$

7,7 CONEXION PVC A TABLERO 1" ML $ 21.849,90 9,00 196.649,10$

7,8 TUBERIA 1" PVC CONDUIT ML $ 14.281,00 6,00 85.686,00$

7,9 SALIDA TELEFONO SIN CABLE UN $ 42.951,10 0,00 -$

7,10 SALIDA TELEVISION PVC SIN CABLE UN $ 74.358,60 0,00 -$

8 CARPINTERIA METALICA -$

8,1 PUERTA PRINCIPAL EN LAMINA COLLROLD CAL 18 METALICA Y PINTADA (INC. MARCO) M2 $ 269.051,92 2,19 588.416,55$

8,2 SUMINISTRO E INSTALACION CERRADURA TIPO INAFER PARA PUERTA PRINCIPAL UN $ 49.780,00 1,00 49.780,00$

8,3SUMINISTRO E INSTALACION DE PUERTA Y MARCO METALICA EN COLLL ROLD CAL 18,

PINTADA, CERROJO Y VIDRIOM2 $ 237.212,72 2,07 489.962,87$

8,4 VENTANA ALUMINIO CORREDIZA, CON VIDRIO 4mm SUMNISTRO E INSTALACION M2 $ 133.610,44 9,86 1.317.746,33$

8,5 VENTANA ALUMINIO FIJA, CON VIDRIO 4mm SUMNISTRO E INSTALACION M2 $ 120.277,44 0,46 54.834,48$

8,6 BARANDA METALICA DE 4 HILOS DE 1 1/2" UN $ 132.288,19 1,00 132.288,19$

9 CUBIERTAS -$

9,1 TEJA EN FIBROCEMENTO No. 6 M2 $ 25.524,12 36,45 930.287,81$

9,2 CABALLETE TEJA ASBESTOCEMENTO ONDULADA P7 ML $ 38.101,72 4,14 157.741,12$

9,3 CLARABOYA No. 6 UN $ 64.098,78 1,00 64.098,78$

9,4 CORREAS EN LAMINA CAL 18 (3" x 1 1/2") PERFIL RECTANGULAR ML $ 14.821,05 24,84 368.154,88$

9,5 FLANCHE LAMINA GALVANIZADA cal. 22 A= 0.20 ML $ 10.103,00 4,00 40.412,00$

10 PINTURA Y LIMPIEZA DE MAMPOSTERIA -$

10,1 LIMPIEZA MAMPOSTERIA A LA VISTA M2 $ 3.196,20 0,00 -$

10,2 PINTURA EXTERIOR TIPO KORAZA O SIMILAR SOBRE PAÑETE M2 $ 13.114,33 4,95 64.872,22$

10,3 GRIS BASALTO M2 $ 8.630,30 1,45 12.505,31$

10,4 PINTURA EN ESMALTE SOBRE LAMINA LINEAL ML $ 5.764,87 17,97 103.594,71$

11 ASEO Y LIMPIEZA -$

11,1 ASEO GENERAL CASA M2 $ 1.612,55 62,37 100.574,74$

12 CONDICIONES DE HABITABILIDAD -$

12,1 SANITARIO ACUACER BLANCO INSTALADO INCLUYE GRIFERIA UN $ 136.722,90 1,00 136.722,90$

12,2 LAVAMANOS DE COLOR BLANCO CON GRIFERIA UN $ 109.799,75 1,00 109.799,75$

12,3 LAVAPLATOS METALICO (1.0 M x 0.50 M) UN $ 156.382,11 1,00 156.382,11$

12,4 LAVADERO PREFABRICADO (0.6 x 0.8 M) UN $ 173.961,22 1,00 173.961,22$

12,5 DUCHA ECONOMICA CON POMA UN $ 45.811,00 1,00 45.811,00$

12,6 ENCHAPE PISO CERAMICA DE 33 x 33 M2 $ 44.538,65 2,53 112.682,78$

12,7 ENCHAPE MURO CERAMICA BRILLANTE 30*20 - BAÑO Y MESÓN COCINA M2 $ 40.600,01 5,80 235.342,02$

12,8 SUMINISTRO E INSTALACION JUEGOS DE ACCESORIOS UN $ 57.025,07 1,00 57.025,07$

CINTA SIKA ML 8.783,10$ 4,00 35.132,40$

VALOR COSTO DIRECTO 31.412.114,22$

Administracion 16% 5.025.938,28$

Imprevistos 3% 942.363,43$

Utilidad 5% 1.570.605,71$

IVA de Utilidad 19% 298.415,09$

VALOR TOTAL PRESUPUESTO 39.249.436,72$

GASTOS POR VENTAS ( SALA DE VENTAS, COMISION DE VENTAS, PUBLICIDAD) 3% 2.100.000,00$

VALOR TOTAL UNIDAD DE VIVIENDA 41.349.436,72$

VALOR DE VENTA DE LA CASA 70.000.000,00$

54

Teniendo en cuenta el estudio de mercado, se determina el valor total por unidad de vivienda

que debe ser menor al valor de venta de la casa. Actualmente en el sector 7 de agosto las

viviendas tienen un costo aproximado de $70.000.000, lo que deja un margen de ganancia

positivo para el constructor.

A continuación, se presenta el presupuesto de las 289 casas, las cuales corresponden a la

totalidad del proyecto. De la misma manera se incluye el presupuesto para 6 casas, debido a que

la construcción del proyecto se realizara en bloques de 6 unidades.

55

FECHA: 15-mar-17

DESCRIPCION CANTIDAD V. TOTAL CANTIDAD V.TOTAL

1,0 PRELIMINARES

1,3 REPLANTEO Y LOCALIZACION PARA ARQUITECTURA SOBRE TERRENO 19652,00 105.213.270,64$ 408,00 2.184.358,56$

1,4 EXCAVACIÓN MANUAL EN MATERIAL COMUN 527,10 13.802.455,14$ 10,94 286.556,16$

2,0 CIMENTACIÓN 0,00 -$ 0,00 -$

2,1 SUB BASE GRANULAR SELECCIONADA O CLASIFICADA PARA PLACA 1479,94 142.881.325,52$ 30,73 2.966.394,30$

2,2 VIGA DE AMARRE EN CONCRETO PARA CIMENTACION DE 3000 PSI 213,53 124.383.707,48$ 4,43 2.582.360,71$

2,3 PLACA BASE EN CONCRETO 3000 PSI E=0,08 M REFORZADA CON MALLA Q3 8670,23 471.316.108,99$ 180,00 9.785.109,53$

3,0 ESTRUCTURA (MAMPOSTERIA ESTRUCTURAL Y PLACAS) 0,00 -$ 0,00 -$

3,1MURO EN BLOQUE N5 PERFORACION VERTICAL 12X23X33 (INC. GRAFIL) INC. LAVADO

CON ACIDO32326,38 2.391.247.277,25$ 671,14 49.645.272,19$

3,2 MAPOSTERIA BLOQUE No 4 2300,52 106.194.390,66$ 47,76 2.204.727,83$

3,3DOVELA SENCILLA EN CONCRETO 0.1*0.1m CON ANCLAJE EN VARILLA 1/2" CON

EPOXICO PARA MURO ESTRUCTURAL18356,32 407.888.553,69$ 381,10 8.468.274,47$

3,4DOVELA SENCILLA EN CONCRETO 0.1*0.1m CON ANCLAJE EN VARILLA 3/8" CON

EPOXICO PARA MURO ESTRUCTURAL10452,17 183.181.432,83$ 217,00 3.803.074,73$

3,5 PLACA DE ENTREPISO PLACA FACIL (INC LAVADO INFERIOR CON ACIDO) 7849,24 876.632.950,31$ 162,96 18.199.992,05$

3,6 LOSA MACIZA ELEVADA (PLACA TANQUE AEREO) e= 0.10m 442,17 33.210.743,13$ 9,18 689.496,40$

3,7 ESCALERA MACIZA EN CONCRETO 3000 psi, UN TRAMO 149,60 145.799.567,20$ 3,11 3.026.980,63$

3,8 VIGA ENTREPISO EN CONCRETO DE 3000 PSI (0.12x0.20) 11570,60 401.904.675,22$ 240,22 8.344.041,70$

3,9 VIGA CINTA EN CONCRETO DE 3000 PSI (0.12x0.15) 10246,50 247.393.117,18$ 212,73 5.136.189,28$

3,10 PAÑETE MUROS 1:4 5788,67 108.708.212,49$ 120,18 2.256.917,91$

3,11 ALISTADO DE PISO e= 0.04m 740,42 14.428.133,14$ 15,37 299.546,02$

4 ACEROS DE REFUERZO 0,00 -$ 0,00 -$

4,1 ACERO DE REFUERZO 60.000 PSI - HIERROS 141215,70 452.164.183,52$ 2931,81 9.387.491,70$

5 INSTALACIÓN SANITARIA 0,00 -$ 0,00 -$

5,1 TUBERIA SANITARIA PVC - 4" 3468,00 82.450.971,72$ 72,00 1.711.784,88$

5,2 TUBERIA SANITARIA PVC - 3" 1329,40 23.367.528,50$ 27,60 485.139,00$

5,3 TUBERIA SANITARIA PVC - 2" 1445,00 18.646.048,80$ 30,00 387.115,20$

5,4 PUNTO SANITARIO 4" 578,00 45.890.697,26$ 12,00 952.748,04$

5,5 PUNTO SANITARIO 2" 1734,00 56.511.666,90$ 36,00 1.173.252,60$

5,6 CAJA DE INSPECCIÓN DE 0.60 x 0.60 M 289,00 70.310.425,63$ 6,00 1.459.732,02$

5,7 SIFON DE PISO DE 3" 289,00 5.378.064,58$ 6,00 111.655,32$

5,8 SIFON DE PISO DE 2" 289,00 3.130.930,63$ 6,00 65.002,02$

5,9 ACOMETIDA SANITARIA DE 4" 289,00 11.314.170,82$ 6,00 234.896,28$

6 INSTALACIÓN HIDRAULICA 0,00 -$ 0,00 -$

6,1 TUBERIA PVC 11 DE 3/4" 1734,00 8.322.454,38$ 36,00 172.784,52$

6,2 TUBERIA PVC RDE 9 DE 1/2" 6936,00 24.877.698,00$ 144,00 516.492,00$

6,3 TANQUE ELEVADO 500 LTS CON CONEXIONES Y DISTRIBUCIONES PVC 1/2" Y 1" 289,00 146.254.224,22$ 6,00 3.036.419,88$

6,4 PUNTO DE AGUA FRIA PVC 1/2" 2312,00 88.122.804,80$ 48,00 1.829.539,20$

6,5 CHEQUE SELLO EN BRONCE 1/2" SUMINISTRO E INSTALACION 289,00 8.577.231,00$ 6,00 178.074,00$

6,6 VALVULA DE BOLA DE 1/2" 289,00 8.551.221,00$ 6,00 177.534,00$

6,7 CAJA DE PASO 15 X15 AGUA POTABLE 289,00 5.290.289,50$ 6,00 109.833,00$

7 INSTALACIONES ELECTRICAS 0,00 -$ 0,00 -$

7,1 TIMBRE BOTON ECONOMICO 289,00 44.747.586,66$ 6,00 929.015,64$

7,2 SALIDA LAMPARA + ROSETA PVC 3468,00 171.280.705,20$ 72,00 3.556.000,80$

7,3 INTERRUPTOR SENCILLO 3468,00 60.884.208,00$ 72,00 1.264.032,00$

7,4 TOMA GFCI 867,00 78.560.569,32$ 18,00 1.631.015,28$

7,5 SALIDA PVC TOMA DOBLE AVE 3179,00 173.023.305,84$ 66,00 3.592.179,36$

7,6 TABLERO PARCIAL 4 CIRCUITOS INCLUYE BREAKERS 289,00 34.143.905,00$ 6,00 708.870,00$

7,7 CONEXION PVC A TABLERO 1" 2601,00 56.831.589,90$ 54,00 1.179.894,60$

7,8 TUBERIA 1" PVC CONDUIT 1734,00 24.763.254,00$ 36,00 514.116,00$

7,9 SALIDA TELEFONO SIN CABLE 0,00 -$ 0,00 -$

7,10 SALIDA TELEVISION PVC SIN CABLE 0,00 -$ 0,00 -$

PROYECTO: LLANO ORIENTE, YOPAL, CASANARE.

PRESUPUESTO

REPUBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO DE CASANARE

MUNICIPIO DE YOPAL

6 VIVIENDAS 289 VIVIENDAS

56

Tabla 9 Presupuesto para la totalidad de las casas Urbanización Llano Oriente

8 CARPINTERIA METALICA 0,00 -$ 0,00 -$

8,1 PUERTA PRINCIPAL EN LAMINA COLLROLD CAL 18 METALICA Y PINTADA (INC. MARCO) 632,04 170.052.382,67$ 13,12 3.530.499,29$

8,2 SUMINISTRO E INSTALACION CERRADURA TIPO INAFER PARA PUERTA PRINCIPAL 289,00 14.386.420,00$ 6,00 298.680,00$

8,3SUMINISTRO E INSTALACION DE PUERTA Y MARCO METALICA EN COLLL ROLD CAL 18,

PINTADA, CERROJO Y VIDRIO596,93 141.599.270,34$ 12,39 2.939.777,24$

8,4 VENTANA ALUMINIO CORREDIZA, CON VIDRIO 4mm SUMNISTRO E INSTALACION 2850,29 380.828.688,08$ 59,18 7.906.477,95$

8,5 VENTANA ALUMINIO FIJA, CON VIDRIO 4mm SUMNISTRO E INSTALACION 131,76 15.847.166,13$ 2,74 329.006,91$

8,6 BARANDA METALICA DE 4 HILOS DE 1 1/2" 289,00 38.231.286,91$ 6,00 793.729,14$

9 CUBIERTAS 0,00 -$ 0,00 -$

9,1 TEJA EN FIBROCEMENTO No. 6 10533,30 268.853.177,46$ 218,68 5.581.726,87$

9,2 CABALLETE TEJA ASBESTOCEMENTO ONDULADA P7 1196,46 45.587.183,91$ 24,84 946.446,72$

9,3 CLARABOYA No. 6 289,00 18.524.547,42$ 6,00 384.592,68$

9,4 CORREAS EN LAMINA CAL 18 (3" x 1 1/2") PERFIL RECTANGULAR 7178,76 106.396.760,90$ 149,04 2.208.929,29$

9,5 FLANCHE LAMINA GALVANIZADA cal. 22 A= 0.20 1156,00 11.679.068,00$ 24,00 242.472,00$

10 PINTURA Y LIMPIEZA DE MAMPOSTERIA 0,00 -$ 0,00 -$

10,1 LIMPIEZA MAMPOSTERIA A LA VISTA 0,00 -$ 0,00 -$

10,2 PINTURA EXTERIOR TIPO KORAZA O SIMILAR SOBRE PAÑETE 1429,59 18.748.071,31$ 29,68 389.233,31$

10,3 GRIS BASALTO 418,76 3.614.033,15$ 8,69 75.031,83$

10,4 PINTURA EN ESMALTE SOBRE LAMINA LINEAL 5193,33 29.938.872,32$ 107,82 621.568,28$

11 ASEO Y LIMPIEZA 0,00 -$ 0,00 -$

11,1 ASEO GENERAL CASA 18024,93 29.066.100,87$ 374,22 603.448,46$

12 CONDICIONES DE HABITABILIDAD 0,00 -$ 0,00 -$

12,1 SANITARIO ACUACER BLANCO INSTALADO INCLUYE GRIFERIA 289,00 39.512.918,10$ 6,00 820.337,40$

12,2 LAVAMANOS DE COLOR BLANCO CON GRIFERIA 289,00 31.732.127,75$ 6,00 658.798,50$

12,3 LAVAPLATOS METALICO (1.0 M x 0.50 M) 289,00 45.194.429,79$ 6,00 938.292,66$

12,4 LAVADERO PREFABRICADO (0.6 x 0.8 M) 289,00 50.274.792,58$ 6,00 1.043.767,32$

12,5 DUCHA ECONOMICA CON POMA 289,00 13.239.379,00$ 6,00 274.866,00$

12,6 ENCHAPE PISO CERAMICA DE 33 x 33 731,17 32.565.324,72$ 15,18 676.096,71$

12,7 ENCHAPE MURO CERAMICA BRILLANTE 30*20 - BAÑO Y MESÓN COCINA 1675,22 68.013.843,19$ 34,78 1.412.052,11$

12,8 SUMINISTRO E INSTALACION JUEGOS DE ACCESORIOS 289,00 16.480.245,23$ 6,00 342.150,42$

CINTA SIKA

VALOR COSTO DIRECTO 9.067.947.745,90$ 188.261.890,92$

Administracion 1.450.871.639,34$ 30.121.902,55$

Imprevistos 272.038.432,38$ 5.647.856,73$

Utilidad 453.397.387,30$ 9.413.094,55$

IVA de Utilidad 86.145.503,59$ 1.788.487,96$

VALOR TOTAL PRESUPUESTO 11.330.400.708,51$ 235.233.232,70$

GASTOS POR VENTAS ( SALA DE VENTAS, COMISION DE VENTAS, PUBLICIDAD) 606.900.000,00$ 500.000,00$

VALOR TOTAL UNIDAD DE VIVIENDA 11.937.300.708,51$ 235.733.232,70$

VALOR DE VENTA DE LA CASA 20.230.000.000,00$ 420.000.000,00$

57

9.2.4.3 Factibilidad legal y normativa:

En la actualidad el municipio de Yopal exige los siguientes requerimientos para

autorizar una licencia de construcción 6

Formulario único nacional, debidamente diligenciado

Copia de la escritura publica

Certificado de tradición y libertad (1 mes de vigencia)

Recibo impuesto predial (hacienda municipal)

Copia cedula del propietario

Formato reglamento RETIE

Formato de revisión e información del proyecto

(2) paquetes de planos arquitectónicos para 2 pisos y en medio magnético. De 2

pisos (+) altillo deben presentar planos estructurales soportados con memorias de

calculo

Cargo básico $275.800 Banco caja social No 2650414533-7

Certificado de vigencia arquitecto

Certificado copia ingeniero

Anexar nomenclatura cuando no hay claridad en la dirección

Para edificaciones de más de 3 pisos se debe anexar cálculo estructural, hidráulico

y sanitario y estudio de suelos

La documentación debe ser organizada en una carpeta amarilla cuatro solapas

6 proceso de gestión documental comunicación oficial código AP4-F09 Versión 4 fecha de aprobación 15/02/2016

58

Respecto a la geotecnia del terreno se encuentran las siguientes características.7

Pendiente plana

Depósitos aluviales, cuaternario fluviotorrencial,

Arcillas de baja y media plasticidad

9.2.4.4 Estudio de suelos:

A continuación, se presenta el estudio de suelos de Bosques y Senderos de Manare:

(ver anexo 1)

En el anexo 1 se muestran las recomendaciones necesarias para la construcción tanto de

Senderos de Manare como para Bosques de Manare. Teniendo en cuenta que la urbanización

Llano Grande se ubicará al lado se tendrá este estudio de suelos.

CONCLUSIONES Y RECOMENTADCIONES ESTUDIO DE SUELOS

o Pendiente: Plana

Formación: Deposito aluvial cuaternario fluviotorrencial

Tipo de depósito: Arcillas de baja y media plasticidad

Vegetación: Pastos de mediana altura

Tipo de erosión: No evidencia

Estado: Remodelado semialterado

7 Estudio de suelos inversora manare

59

Estado de esfuerzos: Normalmente consolidado

o El terreno se caracteriza por tener una sucesión de arcillas de baja y media

plasticidad con baja presencia de arenas clasificado según la S.U.C.S como suelo

CL

o El nivel de cimentación recomendado es de 1.00 metros. Para un ancho unitario

de B=1.00 metros. Se debe cimentar sobre una capa de relleno seleccionado y

compactado al 95% de su proctor o sobre concreto ciclópeo.

9.2.4.5 Sismicidad:

Teniendo en cuenta que en Colombia existe gran influencia sísmica a causa de las placas

tectónicas Nazca y Sudamérica, es necesario conocer la clasificación sísmica en el lugar a

realizar este estudio. Gracias a la clasificación sismológica establecida en el título a (Requisitos

generales de diseño y construcción sismo resistente) del NSR 10 (Reglamento Colombiano de

Construcción Sismo Resistente) que ubica a cada zona de Colombia teniendo en cuenta su grado

de magnitud ya sea alta, intermedia o baja indicando un grado de mayor a menor peligrosidad,

podemos establecer la amenaza sísmica a la que se enfrentara el estudio a realizar.

60

Tabla 10, Amenaza sísmica para las ciudades capitales de departamento NSR10- título a

61

Ilustración 38, Zonas de amenaza sísmica aplicables para edificaciones NSR10- Título a

62

Ilustración 39, Mapa de valores de Aa (Aceleración pico efectiva)

63

Ilustración 40, Mapa de valores Av (Velocidad pico efectiva)

El NSR10 establece los parámetros para identificar el nivel de amenaza sísmica de la zona

teniendo en cuenta la tabla y los mapas anteriores. Los parámetros establecidos son:

Zona de riesgo sísmico bajo: es aquella zona donde tanto Aa como Av son menores o iguales a

0.1

Zona de riesgo sísmico intermedio: es aquella zona donde Aa o Av o ambos son mayores o

iguales a 0.10 y ninguno de los dos excede a 0.20

Zona de riesgo sísmico alto: es aquella zona donde Aa o Av o ambos son mayores de 0.20

64

Frente a lo anterior se identifica que Yopal tiene una AMENAZA SÍSMICA ALTA debido a

que su Aa (aceleración pico efectiva) supera los 0.20, esto se ve reflejado en los mapas de

amenaza sísmica y en la tabla número 1.

9.3 Pre factibilidad:

Se realiza el primer estudio económico- financiero. Hecho de acuerdo con criterios que

comparan flujos de beneficios y costos, esto permite determinar si conviene realizar el proyecto,

o sea si es o no es rentable y si es conveniente ejecutarlo en ese momento o es mejor postergarlo

Ilustración 41, Pre factibilidad etapa de pre inversión

9.3.1 Factibilidad financiera:

9.3.1.1 Financiación del proyecto:

El financiamiento de la urbanización Llano Oriente se realizará por medio del Banco de

Occidente de la siguiente manera: 50% de la totalidad del proyecto será financiada con recursos

propios del constructor y el otro 50% será financiado por el banco.

65

La realización del proyecto tendrá una duración de 5 años en donde contara con una tasa de

interés anual que ofrece este banco es del 14% el cual se desembolsara a partir del quinto mes

desde la iniciación del proyecto.

Para la realización del financiamiento y el flujo de caja se tiene como soporte una entrevista

realizada a la ingeniera Sandra Figueroa la cual tiene experiencia en construcción y venta de

vivienda de interés social VIS (ver anexo 2)

ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

COSTO DEL PROYECTO $ 11.937.300.709 Tabla 11, Costo del proyecto

66

Tabla 12, Estructura de financiamiento

BANCO DE OCCIDENTE

$ 5.968.650.354 50% credito i Anual 14%

$ 5.968.650.354 50% Equity i Mensual 1,10%

mes 5 6 7 8 9 10 11 12 13

saldo $ 5.968.650.354 $ 5.968.650.354 $ 5.858.119.792 $ 5.747.589.230 $ 5.637.058.668 $ 5.526.528.106 $ 5.415.997.544 $ 5.305.466.982 $ 5.194.936.419

intereses $ 65.528.929 $ 131.057.857 $ 64.315.430 $ 63.101.931 $ 61.888.433 $ 60.674.934 $ 59.461.435 $ 58.247.937 $ 57.034.438

amortización $110.530.562,12 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562

FINANCIAMIENTO

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

$ 5.084.405.857 $ 4.973.875.295 $ 4.863.344.733 $ 4.752.814.171 $ 4.642.283.609 $ 4.531.753.047 $ 4.421.222.485 $ 4.310.691.923 $ 4.200.161.360 $ 4.089.630.798

$ 55.820.939 $ 54.607.440 $ 53.393.942 $ 52.180.443 $ 50.966.944 $ 49.753.446 $ 48.539.947 $ 47.326.448 $ 46.112.950 $ 44.899.451

$ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

$ 3.979.100.236 $ 3.868.569.674 $ 3.758.039.112 $ 3.647.508.550 $ 3.536.977.988 $ 3.426.447.426 $ 3.315.916.863 $ 3.205.386.301 $ 3.094.855.739 $ 2.984.325.177

$ 43.685.952 $ 42.472.454 $ 41.258.955 $ 40.045.456 $ 38.831.958 $ 37.618.459 $ 36.404.960 $ 35.191.462 $ 33.977.963 $ 32.764.464

$ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562

34 35 36 37 38 39 40 41 42 43

$ 2.873.794.615 $ 2.763.264.053 $ 2.652.733.491 $ 2.542.202.929 $ 2.431.672.367 $ 2.321.141.804 $ 2.210.611.242 $ 2.100.080.680 $ 1.989.550.118 $ 1.879.019.556

$ 31.550.966 $ 30.337.467 $ 29.123.968 $ 27.910.470 $ 26.696.971 $ 25.483.472 $ 24.269.974 $ 23.056.475 $ 21.842.976 $ 20.629.478

$ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562

44 45 46 47 48 49 50 51 52 53

$ 1.768.488.994 $ 1.657.958.432 $ 1.547.427.870 $ 1.436.897.308 $ 1.326.366.745 $ 1.215.836.183 $ 1.105.305.621 $ 994.775.059 $ 884.244.497 $ 773.713.935

$ 19.415.979 $ 18.202.480 $ 16.988.981 $ 15.775.483 $ 14.561.984 $ 13.348.485 $ 12.134.987 $ 10.921.488 $ 9.707.989 $ 8.494.491

$ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562

54 55 56 57 58 59 60

$ 663.183.373 $ 552.652.811 $ 442.122.248 $ 331.591.686 $ 221.061.124 $ 110.530.562 ($ 0)

$ 7.280.992 $ 6.067.493 $ 4.853.995 $ 3.640.496 $ 2.426.997 $ 1.213.499 ($ 0)

$ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562 $ 110.530.562

67

9.3.1.2 Financiación de la vivienda:

9.4 Precio de la vivienda:

Teniendo en cuenta el estudio de mercado, se determina el valor total por unidad de

vivienda que debe ser menor al valor de venta de la casa. Actualmente en el sector 7 de

agosto las viviendas tienen un costo aproximado de $70.000.000.

A continuación, se establece igualdad de ventas en cada trimestre con el fin de evaluar la

rentabilidad del proyecto en el peor de los escenarios.

La duración total del proyecto será de 5 años, en donde los primeros seis meses se

utilizarán para los trámites legales tanto del estado como de la financiación y construcción.

A continuación, se presentan los trimestres en donde se va a construir y vender el proyecto:

Tabla 13, Proyección de ventas

TRIMESTRE MESES CASAS VENDIDAS

1 ene-mar 17

2 abr-jun 16

3 jul-sep 16

4 oct-dic 16

5 ene-mar 16

6 abr-jun 167 jul-sep 16

8 oct-dic 16

9 ene-mar 16

10 abr-jun 16

11 jul-sep 16

12 oct-dic 16

13 ene-mar 16

14 abr-jun 16

15 jul-sep 16

16 oct-dic 16

17 ene-mar 16

18 abr-jun 16

289

PROYECCIÓN EN VENTAS

TOTAL VENDIDOS

68

Para la ejecución de este proyecto se establece un incremento en ventas del 3,45%

garantizando el precio límite de vivienda de interés social establecido por el estado,

donde no debe superar los 135 salarios mínimos legales vigente. Se tiene en cuenta un

incremento anual del salario mínimo legal vigente a través de 5 años, teniendo en cuenta

el Índice de Precios al Consumidor (IPC) actual el cual es del 7%, se proyecta un IPC del

6% anual, debido al incremento presentado en los últimos años.

IPC 2017 7%

IPC PROY 6% Tabla 14, Valores IPC

PROYECCIÓN SALARIO MÍNIMO

SALARIO 2017 $ 737.717,00

SEGUNDO AÑO $ 781.980,02

TERCER AÑO $ 828.898,82

CUARTO AÑO $ 878.632,75

QUINTO AÑO $ 931.350,72 Tabla 15, Proyección salario mínimo durante 5 años

PROYECCIÓN DE PRECIOS DE VENTA M2

TRIMESTRE CASAS VENDIDAS

1 $ 1.029.411,76

2 $ 1.064.933,70

3 $ 1.101.681,39

4 $ 1.139.697,14

5 $ 1.179.024,69

6 $ 1.219.709,33

7 $ 1.261.797,87

8 $ 1.305.338,75

9 $ 1.350.382,11

10 $ 1.396.979,78

11 $ 1.445.185,39

12 $ 1.495.054,44

13 $ 1.546.644,31

14 $ 1.600.014,41

15 $ 1.655.226,14

16 $ 1.712.343,07

17 $ 1.771.430,93

18 $ 1.832.557,74 Tabla 16, Proyección de precios de venta por m2

69

Al evaluar el incremento anual del salario mínimo se establecieron precios de venta límite,

donde a través de los 5 años no excede los 135 salarios mínimos legales vigentes. Dando un total

de ventas de $27.471.714.142,36.

PROYECCIÓN SALARIO MÍNIMO LIMITE COSTO VIVIENDA

SALARIO 2017 $ 737.717,00 $ 99.591.795,00

SEGUNDO AÑO $ 781.980,02 $ 105.567.302,70

TERCER AÑO $ 828.898,82 $ 111.901.340,86

CUARTO AÑO $ 878.632,75 $ 118.615.421,31

QUINTO AÑO $ 931.350,72 $ 125.732.346,59

LÍMITE $ 125.732.346,59 Tabla 17, Limite costo vivienda en 5 años

Tabla 18, Proyección total de ventas

En cuanto a la ganancia proyectada en ventas se obtiene una ganancia del 56,55%, es decir un

costo de construcción de $11.937.300.708,51, arrojando un 43,45%.

Tabla 19, Ganancia proyectada en ventas

M2 construcc/casa $ venta m2 / m2 constr $ de venta /casa proyección de ventas $ venta

68.211 1.029.411.76$ $ 70.216.871.10 17 $ 1.193.686.808.66

68.211 1.064.933.70$ $ 72.639.846.32 16 $ 1.162.237.541.06

68.211 1.101.681.39$ $ 75.146.431.20 16 $ 1.202.342.899.17

68.211 1.139.697.14$ $ 77.739.510.86 16 $ 1.243.832.173.80

68.211 1.179.024.69$ $ 80.422.069.99 16 $ 1.286.753.119.81

68.211 1.219.709.33$ $ 83.197.196.24 16 $ 1.331.155.139.9268.211 1.261.797.87$ $ 86.068.083.85 16 $ 1.377.089.341.57

68.211 1.305.338.75$ $ 89.038.037.24 16 $ 1.424.608.595.79

68.211 1.350.382.11$ $ 92.110.474.88 16 $ 1.473.767.598.04

68.211 1.396.979.78$ $ 95.288.933.20 16 $ 1.524.622.931.13

68.211 1.445.185.39$ $ 98.577.070.65 16 $ 1.577.233.130.39

68.211 1.495.054.44$ $ 101.978.671.94 16 $ 1.631.658.751.04

68.211 1.546.644.31$ $ 105.497.652.37 16 $ 1.687.962.437.85

68.211 1.600.014.41$ $ 109.138.062.33 16 $ 1.746.208.997.30

68.211 1.655.226.14$ $ 112.904.092.01 16 $ 1.806.465.472.15

68.211 1.712.343.07$ $ 116.800.076.16 16 $ 1.868.801.218.59

68.211 1.771.430.93$ $ 120.830.499.13 16 $ 1.933.287.986.10

68.211 1.832.557.74$ $ 125.000.000.00 16 $ 2.000.000.000.00

$ 27.471.714.142.36VALOR VENTA TOTAL PROYECTO

10

11

12

13

14

15

5

67

8

9

PROYECCIÓN TOTAL DE VENTAS

TRIMESTRE

1

2

3

4

17

18

16

Ventas proyectadas $ 27.471.714.142,36 100,00%

Costo $ 11.937.300.708,51 43,45%

Ganancia $ 15.534.413.433,85 56,55%

GANANCIA PROYECTADA EN VENTAS

70

A continuación, se muestra la evaluación final del proyecto haciendo énfasis en los indicadores

de rentabilidad como el Valor Presente Neto (VPN), Tasa Interna de Retorno (TIR) y la Relación

Costo Beneficio (B/C). los indicadores se muestran tanto con inversionista como sin

inversionista.

DATOS

M2 VENDIBLES 68.21067478

INGRESOS 0 1 2 3 4 5 6

$ DE VENTA X M2 $ 1.029.411.76 $ 1.029.411.76 $ 1.029.411.76 $ 1.064.933.70 $ 1.064.933.70 $ 1.064.933.70

$ DE VENTA X CASA $ 70.216.871.10 $ 70.216.871.10 $ 70.216.871.10 $ 72.639.846.32 $ 72.639.846.32 $ 72.639.846.32

CASAS VENDIDAS POR MES 5 6 6 5 5 6

CUOTA INICIAL 30% $105.325.306.65 $126.390.367.98 $126.390.367.98 $108.959.769.47 $108.959.769.47 $130.751.723.37

SALDO 70% $245.759.048.84 $294.910.858.61 $294.910.858.61 $254.239.462.11 $254.239.462.11 $305.087.354.53

7 8 9 10 11 12 13 14 15

$ 1.101.681.39 $ 1.101.681.39 $ 1.101.681.39 $ 1.139.697.14 $ 1.139.697.14 $ 1.139.697.14 $ 1.179.024.69 $ 1.179.024.69 $ 1.179.024.69

$ 75.146.431.20 $ 75.146.431.20 $ 75.146.431.20 $ 77.739.510.86 $ 77.739.510.86 $ 77.739.510.86 $ 80.422.069.99 $ 80.422.069.99 $ 80.422.069.99

5 5 6 5 5 6 5 5 6

$112.719.646.80 $112.719.646.80 $135.263.576.16 $116.609.266.29 $116.609.266.29 $139.931.119.55 $120.633.104.98 $120.633.104.98 $144.759.725.98

$263.012.509.19 $263.012.509.19 $315.615.011.03 $272.088.288.02 $272.088.288.02 $326.505.945.62 $281.477.244.96 $281.477.244.96 $337.772.693.95

16 17 18 19 20 21 22 23 24

$ 1.219.709.33 $ 1.219.709.33 $ 1.219.709.33 $ 1.261.797.87 $ 1.261.797.87 $ 1.261.797.87 $ 1.305.338.75 $ 1.305.338.75 $ 1.305.338.75

$ 83.197.196.24 $ 83.197.196.24 $ 83.197.196.24 $ 86.068.083.85 $ 86.068.083.85 $ 86.068.083.85 $ 89.038.037.24 $ 89.038.037.24 $ 89.038.037.24

5 5 6 5 5 6 5 5 6

$124.795.794.37 $124.795.794.37 $149.754.953.24 $129.102.125.77 $129.102.125.77 $154.922.550.93 $133.557.055.86 $133.557.055.86 $160.268.467.03

$291.190.186.86 $291.190.186.86 $349.428.224.23 $301.238.293.47 $301.238.293.47 $361.485.952.16 $311.633.130.33 $311.633.130.33 $373.959.756.40

25 26 27 28 29 30 31 32 33

$ 1.350.382.11 $ 1.350.382.11 $ 1.350.382.11 $ 1.396.979.78 $ 1.396.979.78 $ 1.396.979.78 $ 1.445.185.39 $ 1.445.185.39 $ 1.445.185.39

$ 92.110.474.88 $ 92.110.474.88 $ 92.110.474.88 $ 95.288.933.20 $ 95.288.933.20 $ 95.288.933.20 $ 98.577.070.65 $ 98.577.070.65 $ 98.577.070.65

5 5 6 5 5 6 5 5 6

$138.165.712.32 $138.165.712.32 $165.798.854.78 $142.933.399.79 $142.933.399.79 $171.520.079.75 $147.865.605.97 $147.865.605.97 $177.438.727.17

$322.386.662.07 $322.386.662.07 $386.863.994.49 $333.511.266.18 $333.511.266.18 $400.213.519.42 $345.019.747.27 $345.019.747.27 $414.023.696.73

34 35 36 37 38 39 40 41 42

$ 1.495.054.44 $ 1.495.054.44 $ 1.495.054.44 $ 1.546.644.31 $ 1.546.644.31 $ 1.546.644.31 $ 1.600.014.41 $ 1.600.014.41 $ 1.600.014.41

$ 101.978.671.94 $ 101.978.671.94 $ 101.978.671.94 $ 105.497.652.37 $ 105.497.652.37 $ 105.497.652.37 $ 109.138.062.33 $ 109.138.062.33 $ 109.138.062.33

5 5 6 5 5 6 5 5 6

$152.968.007.91 $152.968.007.91 $183.561.609.49 $158.246.478.55 $158.246.478.55 $189.895.774.26 $163.707.093.50 $163.707.093.50 $196.448.512.20

$356.925.351.79 $356.925.351.79 $428.310.422.15 $369.241.783.28 $369.241.783.28 $443.090.139.93 $381.983.218.16 $381.983.218.16 $458.379.861.79

43 44 45 46 47 48 49 50 51

$ 1.655.226.14 $ 1.655.226.14 $ 1.655.226.14 $ 1.712.343.07 $ 1.712.343.07 $ 1.712.343.07 $ 1.771.430.93 $ 1.771.430.93 $ 1.771.430.93

$ 112.904.092.01 $ 112.904.092.01 $ 112.904.092.01 $ 116.800.076.16 $ 116.800.076.16 $ 116.800.076.16 $ 120.830.499.13 $ 120.830.499.13 $ 120.830.499.13

5 5 6 5 5 6 5 5 6

$169.356.138.01 $169.356.138.01 $203.227.365.62 $175.200.114.24 $175.200.114.24 $210.240.137.09 $181.245.748.70 $181.245.748.70 $217.494.898.44

$395.164.322.03 $395.164.322.03 $474.197.186.44 $408.800.266.57 $408.800.266.57 $490.560.319.88 $422.906.746.96 $422.906.746.96 $507.488.096.35

71

Tabla 20 Ingresos por ventas

EGRESOS

COMPRA DEL TERRENO $ 1.300.000.000.00 $ 65.000.000.00 $ 12.350.000.00 $ 1.377.350.000.00

GASTOS PRELIMINARES $ 119.015.726 $ 5.950.786.29 $ 1.130.649.39 $ 126.097.161.46

CONSTRUCCIÓN $ 8.919.865.919.25 $ 445.993.295.96 $ 84.738.726.23 $ 9.450.597.941.45

GASTOS DE VENTAS Y ADMÓN. $ 2.057.771.639 $ 102.888.581.97 $ 19.548.830.57 $ 2.180.209.051.89 Tabla 21 Egresos

52 53 54 55 56 57 58 59 60

$ 1.832.557.74 $ 1.832.557.74 $ 1.832.557.74

$ 125.000.000.00 $ 125.000.000.00 $ 125.000.000.00

5 5 6 289

$187.500.000.00 $187.500.000.00 $225.000.000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00

$437.500.000.00 $437.500.000.00 $525.000.000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $19.230.199.899.65

0 1 2 3 4 5 6 7

ingresos x $ VENTAS 30% $ 105.325.306.65 $ 126.390.367.98 $ 126.390.367.98 $ 108.959.769.47 $ 108.959.769.47 $ 130.751.723.37 $ 112.719.646.80

ingresos x $ VENTAS 70% $ 1.649.147.044.81

Inversión preliminares 1.419.015.725.78

Egresos por construcción 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53

Gastos Administrativos y ventas 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53

flujo de caja Operativo del proyecto 1.419.015.725.78 68.988.489.12 90.053.550.44 90.053.550.44 72.622.951.94 96.137.725.58 1.574.801.273.12 92.377.848.26

flujo de caja Operativo del proyecto 1.419.015.725.78 68.988.489.12 90.053.550.44 90.053.550.44 72.622.951.94 96.137.725.58 1.574.801.273.12 92.377.848.26

8 9 10 11 12 13 14 15 16

$ 112.719.646.80 $ 135.263.576.16 $ 116.609.266.29 $ 116.609.266.29 $ 139.931.119.55 $ 120.633.104.98 $ 120.633.104.98 $ 144.759.725.98 $ 124.795.794.37

$ 1.712.322.551.08

168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53

36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53

92.377.848.26 69.833.918.90 88.488.228.76 88.488.228.76 1.647.156.175.57 84.464.390.07 84.464.390.07 60.337.769.08 80.301.700.69

92.377.848.26 69.833.918.90 88.488.228.76 88.488.228.76 1.647.156.175.57 84.464.390.07 84.464.390.07 60.337.769.08 80.301.700.69

72

17 18 19 20 21 22 23 24 25

$ 124.795.794.37 $ 149.754.953.24 $ 129.102.125.77 $ 129.102.125.77 $ 154.922.550.93 $ 133.557.055.86 $ 133.557.055.86 $ 160.268.467.03 $ 138.165.712.32

$ 1.832.535.781.81 $ 1.961.188.556.15

168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53

36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53

80.301.700.69 1.777.193.239.99 75.995.369.29 75.995.369.29 50.174.944.13 71.540.439.20 71.540.439.20 1.916.359.528.12 66.931.782.74

80.301.700.69 1.777.193.239.99 75.995.369.29 75.995.369.29 50.174.944.13 71.540.439.20 71.540.439.20 1.916.359.528.12 66.931.782.74

26 27 28 29 30 31 32 33 34

$ 138.165.712.32 $ 165.798.854.78 $ 142.933.399.79 $ 142.933.399.79 $ 171.520.079.75 $ 147.865.605.97 $ 147.865.605.97 $ 177.438.727.17 $ 152.968.007.91

2.098.873.370.42$

168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53

36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53

66.931.782.74 39.298.640.28 62.164.095.26 62.164.095.26 2.065.295.955.11 57.231.889.08 57.231.889.08 27.658.767.89 52.129.487.15

66.931.782.74 39.298.640.28 62.164.095.26 62.164.095.26 2.065.295.955.11 57.231.889.08 57.231.889.08 27.658.767.89 52.129.487.15

35 36 37 38 39 40 41 42 43

$ 152.968.007.91 $ 183.561.609.49 $ 158.246.478.55 $ 158.246.478.55 $ 189.895.774.26 $ 163.707.093.50 $ 163.707.093.50 $ 196.448.512.20 $ 169.356.138.01

2.246.224.317.00$ 2.403.920.004.60$

168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53

36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53

52.129.487.15 2.224.688.431.43 46.851.016.51 46.851.016.51 15.201.720.80 41.390.401.56 41.390.401.56 2.395.271.021.74 35.741.357.04

52.129.487.15 2.224.688.431.43 46.851.016.51 46.851.016.51 15.201.720.80 41.390.401.56 41.390.401.56 2.395.271.021.74 35.741.357.04

44 45 46 47 48 49 50 51 52

$ 169.356.138.01 $ 203.227.365.62 $ 175.200.114.24 $ 175.200.114.24 $ 210.240.137.09 $ 181.245.748.70 $ 181.245.748.70 $ 217.494.898.44 $ 187.500.000.00

2.572.686.683.52$

168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53

36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53

35.741.357.04 1.870.129.44 29.897.380.81 29.897.380.81 2.577.829.325.55 23.851.746.36 23.851.746.36 12.397.403.38 17.597.495.06

35.741.357.04 1.870.129.44 29.897.380.81 29.897.380.81 2.577.829.325.55 23.851.746.36 23.851.746.36 12.397.403.38 17.597.495.06

73

Tabla 22, Flujo de caja sin inversionista

Tabla 23, Indicadores sin inversionista

Se asume una tasa del proyecto del 15% debido a que se está tomando la mínima rentabilidad o el

peor de los casos; Se presenta la opción sin musculo financiero dando un Valor Presente Neto

negativo (VPN), una Tasa Interna de Retorno (TIR) menor al 15% y una Relación Costo

Beneficio negativa (B/C).

53 54 55 56 57 58 59 60 TOTALES

$ 187.500.000.00 $ 225.000.000.00 $ 8.241.514.242.71

2.753.301.590.27$

168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 168.760.677.53 8.438.033.876.29

36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53 36.336.817.53

17.597.495.06 2.773.204.095.21 205.097.495.06 205.097.495.06 205.097.495.06 205.097.495.06 205.097.495.06 205.097.495.06

17.597.495.06 2.773.204.095.21 205.097.495.06 205.097.495.06 205.097.495.06 205.097.495.06 205.097.495.06 205.097.495.06

Tasa del proyecto 15% e.a

VPN ($ 186.407.050)

TIR 13%

B/C 0.98-

INDICADORES

0 1 2 3 4 5 6

Prestamo 5.968.650.354.25

amortizaciones 110.530.562.12

intereses 131.057.857.16

flujo de caja Bancos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5.968.650.354.25 241.588.419.28

flujo de caja Inversionista 1.419.015.725.78 68.988.489.12 90.053.550.44 90.053.550.44 72.622.951.94 5.872.512.628.67 1.333.212.853.84

7 8 9 10 11 12 13 14 15

110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12

64.315.429.90 63.101.931.23 61.888.432.55 60.674.933.87 59.461.435.19 58.247.936.52 57.034.437.84 55.820.939.16 54.607.440.48

174.845.992.02 173.632.493.34 172.418.994.67 171.205.495.99 169.991.997.31 168.778.498.63 167.564.999.96 166.351.501.28 165.138.002.60

267.223.840.28 266.010.341.60 242.252.913.57 259.693.724.75 258.480.226.07 1.478.377.676.94 252.029.390.03 250.815.891.35 225.475.771.6816 17 18 19 20 21 22 23 24

110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12

53.393.941.81 52.180.443.13 50.966.944.45 49.753.445.77 48.539.947.10 47.326.448.42 46.112.949.74 44.899.451.07 43.685.952.39

163.924.503.92 162.711.005.25 161.497.506.57 160.284.007.89 159.070.509.21 157.857.010.54 156.643.511.86 155.430.013.18 154.216.514.50

244.226.204.61 243.012.705.94 1.615.695.733.42 236.279.377.18 235.065.878.50 208.031.954.67 228.183.951.06 226.970.452.38 1.762.143.013.62

74

Tabla 24 flujo de caja con inversionista

INDICADORES

Tasa del proyecto WACC 21%

VPN $ 1.357.929.591.78

TIR 39%

B/C 2.120.54 Tabla 25, Indicadores con inversionista

Se presenta la opción con musculo financiero dando un Valor Presente Neto positivo (VPN), una

Tasa Interna de Retorno (TIR) mayor al 15% y una Relación Costo Beneficio positiva (B/C).

25 26 27 28 29 30 31 32 33

110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12

42.472.453.71 41.258.955.03 40.045.456.36 38.831.957.68 37.618.459.00 36.404.960.32 35.191.461.65 33.977.962.97 32.764.464.29

153.003.015.83 151.789.517.15 150.576.018.47 149.362.519.79 148.149.021.12 146.935.522.44 145.722.023.76 144.508.525.08 143.295.026.41

219.934.798.57 218.721.299.89 189.874.658.75 211.526.615.06 210.313.116.38 1.918.360.432.67 202.953.912.84 201.740.414.17 170.953.794.29

34 35 36 37 38 39 40 41 42

110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12

31.550.965.61 30.337.466.94 29.123.968.26 27.910.469.58 26.696.970.90 25.483.472.23 24.269.973.55 23.056.474.87 21.842.976.19

142.081.527.73 140.868.029.05 139.654.530.37 138.441.031.70 137.227.533.02 136.014.034.34 134.800.535.66 133.587.036.99 132.373.538.31

194.211.014.88 192.997.516.20 2.085.033.901.06 185.292.048.21 184.078.549.53 151.215.755.14 176.190.937.22 174.977.438.55 2.262.897.483.43

43 44 45 46 47 48 49 50 51

110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12

20.629.477.52 19.415.978.84 18.202.480.16 16.988.981.48 15.775.482.81 14.561.984.13 13.348.485.45 12.134.986.77 10.921.488.10

131.160.039.63 129.946.540.95 128.733.042.28 127.519.543.60 126.306.044.92 125.092.546.25 123.879.047.57 122.665.548.89 121.452.050.21

166.901.396.68 165.687.898.00 130.603.171.72 157.416.924.41 156.203.425.74 2.452.736.779.31 147.730.793.93 146.517.295.25 109.054.646.83

52 53 54 55 56 57 58 59 60

110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12 110.530.562.12

9.707.989.42 8.494.490.74 7.280.992.06 6.067.493.39 4.853.994.71 3.640.496.03 2.426.997.35 1.213.498.68

120.238.551.54 119.025.052.86 117.811.554.18 116.598.055.50 115.384.556.83 114.171.058.15 112.957.559.47 111.744.060.79

137.836.046.59 136.622.547.92 2.655.392.541.03 321.695.550.56 320.482.051.88 319.268.553.21 318.055.054.53 316.841.555.85 205.097.495.06

75

10. Conclusiones

En la tabla 23 se presentan los indicadores de rentabilidad sin musculo financiero dando

un Valor Presente Neto negativo (VPN), una Tasa Interna de Retorno (TIR) menor al

15% y una Relación Costo Beneficio negativa (B/C). Lo cual indica que el proyecto no es

viable financieramente.

En la tabla 25 se presentan los indicadores de rentabilidad con musculo financiero dando

un Valor Presente Neto positivo (VPN), una Tasa Interna de Retorno (TIR) mayor al 15%

y una Relación Costo Beneficio positiva (B/C). Lo cual indica que el proyecto es viable

financieramente.

El proyecto es factible comercialmente debido a que la demanda actual suple la oferta

propuesta, adicionalmente el valor de la vivienda no supera los 135 salarios mínimos

legales vigentes establecidos por el estado, lo cual indica que la compra de la vivienda es

accesible para la población estimada en el estudio de mercado.

La Urbanización Llano Oriente es factible en su parte técnica ya que el suelo

presentado en el sector se clasifico como una arcilla de baja plasticidad CL, indicando

una baja capacidad de deformación probando el suelo es óptimo para construir

Se tuvo en cuenta los planos de la Urbanización ya que cuentan con los requerimientos

básicos de una vivienda digna según la corte constitucional colombiana.

El proyecto es factible económicamente, debido a que el valor total por unidad de

vivienda ($41’349.437) es menor al valor de la venta de la casa ($70’000.000) dejando un

margen de ganancia positivo para el constructor

76

11. Fuentes de información bibliográfica:

11.1 Libros:

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