Estudios de factibilidad para proyectos de construcción

Estudios de FactibilidadDeterminan si la construcción y venta de un edificio de oficinas, apartamentos o locales

es un buen negocio antes de comprar el lote o de iniciar la obra.

Un estudio de factibilidad se basa en:

El área de construcción que permita el lote Un costo estimado por m2 de construcción Un programa detallado de construcción Un programa detallado de ventas

Información para el Estudio

La localización, tamaño y valor del lote propuesto

Determina lo que puede construirse

El área de la construcción que puede levantarse sobre el lote

Se obtiene aplicando la reglamentación municipal

Tipo de oficinas, apartamentos o locales, y cantidad de parqueos

Depende de la zona donde esté ubicado y de las áreas construibles

Costo de la construcción y forma como se pagará en el tiempo

Se usan costos por m2 de Construdata y programación de obra

La forma como se recibirán los ingresos por préstamos y por ventas en el tiempo

Se hace una programación de ventas y de ingresos

La forma como se amortizarán los préstamos

Se aplica el interés del préstamo y las fechas de devolución

Análisis del lote IUna reglamentación de construcción típica para cualquier lote de cualquier barrio de cualquier estrato en cualquier ciudad puede tener condiciones como las siguientes:

• Debe dejarse un antejardín de 5 metros y un jardín posterior de 5 metros

• Se permite construir sótano para parqueo ocupando toda el área del lote

• Se permite construir hasta 6 pisos pero el edificio debe tener aislamientos laterales de 3 metros

• En algunos lotes es necesario ceder áreas a la ciudad para ampliación o construcción de vías o espacio público.

• Se requieren 0.5 parqueos de visitante por apartamento

Este tipo de disposiciones aparecen en la siguiente gráfica aplicadas a un lote de 20 x 49 metros en una zona Estrato 6.

Análisis del lote II20.00

14.00 3.003.00

49

.00

5.0

05

.00

6.0

03

3.0

0

Área de Cesión

Lote vecinoAntejardín

Aislamiento

Jardín Posterior

Torre de 6 pisos

Sótano

Análisis del lote IIIAl aplicar la reglamentación al lote de 20 x 49 metros

se obtiene el siguiente cuadro de áreas:

A Área del lote 20 x 49 m 980 m2

B Área de cesión 20 x 6 m 120 m2

C Área del sótano 20 x 43 m 860 m2

D Área del piso típico 14 x 33 m 462 m2

E Área 6 pisos típicos 6 x 462 m2 2,772 m2

F Área total construida C + E 3,632 m2

Análisis del lote IVAdemás de las áreas construibles, es necesario establecer

las áreas vendibles mediante un análisis como éste:

En cada piso típico -429 m2- caben dos apartamentos de 200 m2, dejando 29 m2 para circulaciones y servicios comunes.En el primer piso sólo se diseña un apartamento de 200 m2 y el resto de área es recepción y salón comunal.

Total área vendible apartamentos: (5 pisos x 2 x 200 m2) + (1 piso x 200 m2)

2,200 m2

Cada parqueo con circulación ocupa 25 m2, por lo cual en el sótano caben (860 m2/25 m2) = 34 parqueos, de los cuales deben dedicarse a visitantes (11 x 0,5) = 6 parqueos.

Total área vendible parqueos:(34 un – 6 un) = 28 un x 25 m2

700 m2

Construanálisis

La mayor parte de la información que requiere el programa se diligencia consecutivamente en estas pestañas

El programa de obra y de ventas distribuye los costos y los ingresos en el tiempo

Para calcular los honorarios se define en estos campos la categoría del proyecto

En esta opción del menú se crean y manipulan las Bases de Datos y algunas tablas básicas

Captura de datosToda la información se introduce así en el programa

El programa de obra

Se crean los capítulos de obra y se determina su incidencia en el costo total

Se programan en el tiempo los capítulos de obra

Se programan en el tiempo las ventas

El usuario puede crear varios programas de obra para reutilizarlos en sus estudios de factibilidad

Información básica

Nombre y localización del proyecto. Áreas del lote.

Categorías para el cálculo de honorarios

Áreas del proyecto

Se definen las tipologías de inmuebles (apartamentos, garajes, locales), la cantidad, el área, los precios unitarios y las áreas comunes

El programa va llevando el resumen de áreas construidas y áreas vendibles

Fechas del presupuesto, el estudio y la iniciación de ventas

Tiempos del proyecto

Programación que se usará para la construcción

Financiación al constructor

Se determina si la financiación será en pesos o en UVR, la cuantía de la misma y el costo de intereses, así como también si existirán recursos propios o créditos puente y la forma como se podrá disponer de ellos

Información de ventas

Cómo deben pagar los compradores

Programa de ventas que se estableció en el programa de obra

Costos directos I

En esta pantalla aparecen todos los capítulos de Costo Directo creados en el programa de obra y se valorizan de acuerdo con las opciones “Tipo de Presupuesto” en la parte superior

Formas para valorizar el presupuesto

Costos directos II

DIGITADOEscoja esta opción y digite el valor que se calculó externamente para cada capítulo

Formas para valorizar los Costos Directos

IMPORTADO EXCELSe crea un archivo Excel con los nombres de cada capítulo y su % de incidencia en el costo directo, se oprime el botón IMPORTAR, se digita un costo por m2, se escoge el archivo dentro del disco duro y se oprime IMPORTAR.

IMPORTADO CONSTRUPLANSe oprime el botón IMPORTAR, se escoge el archivo CONSTRUPLAN dentro del disco duro, se escoge la obra y se oprime IMPORTAR.

PROGRAMASe escoge esta opción, se digita un costo por m2 y se oprime el botón USAR % PROGRAMA para que Construanálisis multiplique ese costo por el área construida y lo distribuya porcentualmente en los capítulos del programa de obra.

Otros costos

En las pestañas posteriores a Costos Directos aparecen el Lote, los costos de Gerencia, Ventas, Honorarios y Servicios Públicos, todos los cuales deben crearse previamente en el Programa de Obra.El valor de cada uno de estos costos puede digitarse directamente en cada pestaña o puede calcularse mediante fórmulas que se crean oprimiendo el símbolo al final de cada descripción.

Fórmulas de cálculo

Esta pantalla tiene un conjunto de variables que pueden utilizarse para que el programa haga cálculos automáticos. En el ejemplo aparece una fórmula que multiplica la cifra 0.005 por la variable xValor Ventasx para calcular un costo llamado NOTARIALES Y REGISTRO

Otros costos con fórmulas

Costos financieros

La pestaña COSTOS FINANCIEROS es puramente informativa y no admite cambios manuales porque es el programa quien los calcula internamente. Para crear y calcular costos asociados con los financieros (hipotecas, vallas, etc.) se usa la pestaña FINANCIEROS ADICIONALES

Resultados Después de completar la información en las pantallas anteriores

es posible ver los resultados del Estudio de Factibilidad en la pantalla RESUMEN EJECUTIVO y estudiar el efecto que pueden

tener en el resultado eventuales cambios en las áreas vendibles, los precios de venta, los costos directos y el precio del lote.

Resumen Ejecutivo

Esta pantalla resume en principio el Estudio de Factibilidad detallando los plazos, las ventas y los costos obtenidos, la utilidad (o pérdida), la rentabilidad de los recursos propios, el valor presente neto del flujo de caja, el máximo crédito a tomar y el capital de trabajo requerido.

Después de terminar un estudio se graba en la pestaña ALTERNATIVAS y luego se modifican algunos datos clave (costo directo, lote, etc.) para grabar nuevamente y continuar así haciendo estudios de sensibilidad.En la pestaña VARIABLES van apareciendo en columnas los datos más relevantes de cada alternativa para que pueda tomar la mejor decisión.

Alternativas y Variables

ReportesLos reportes del programa están diseñados para una fácil

comprensión de la forma como evolucionan los costos, las ventas y la financiación

Reportes i2.1 El Resumen Ejecutivo impreso

Reportes ii3.8 Cronograma de inversiones y Flujo de Caja

Este reporte resume analíticamente todo el estudio de factibilidad porque está basado en los programas de obra y de ventas, y en él aparecen los costos y las ventas organizados en el tiempo, el cálculo de los saldos de Flujo de Caja y las necesidades de crédito externo.Con base en este reporte se determina también el valor presente neto del flujo de caja.

Reportes ii3.8 Cronograma de inversiones y Flujo de Caja

Ingresos por créditos

Ingresos por ventas

Devolución créditos

Costos

Saldo de caja

Reportes iii3.1 Programación de actividades

Resume analíticamente la forma como se desarrollan en el tiempo las principales actividades de construcción, ventas y financiación

Reportes iv3.3 Programación de ingresos por ventas

Resultados v2.3 ANÁLISIS DE COSTOS

Resume los costos y calcula su incidencia en los Directos, los Totales, las Ventas Futuras y las Actuales

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