Evaluación de viabilidad de proyectos inmobiliarios

EVALUCIÓN DE VIABILIDAD PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS

Econ. Juan Antonio Maguiño Huamán

EVALUCIÓN DE VIABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

El presente documento busca identificar los principales puntos en los que hay que enfocar la investigación y el análisis para obtener un

aceptable nivel de certeza sobre la viabilidad de un proyecto inmobiliario.


Sobre la viabilidad del terreno


Sobre la viabilidad del terreno• Macro localización. Tiene que definirse la ciudad o distrito con el objetivo de

conocer cuál es el gobierno local o regional con el que se tiene que consultar y gestionarlos tramites y licencias además de la normatividad a la que estaría sujeta el proyecto, enzonas limítrofes o en controversia, es importante hacer la consulta en ambas instancias,para definir con cuál es la que conviene proceder. Otro punto a destacar es confirmar lafactibilidad de distribución de materiales de construcción en la zona por parte de losproveedores de insumos para el proyecto.

• Micro localización. Es importante saber si el terreno está en esquina, frente a un parque, ouna avenida, cual es la vecindad, peligrosidad de la zona, quienes son los vecinos colindantes y laposible competencia de ser el caso. En este punto también es importante hacer un recorrido porlos alrededores para verificar las bondades y facilidades que puedan ser atractivas a lospotenciales compradores de unidades inmobiliarias.



• Levantamiento topográfico. Se podría decir que este es el punto más importante parapoder definir en forma exacta el lienzo sobre el cual los arquitectos ejecutaran sus diseños. Eneste levantamiento necesariamente se tienen que detallar elementos perimétricos importantesque puedan afectar al/los frentes/s del terreno como por ejemplo postes de alumbrado público,arboles, hidrantes, etc.

• Estudio de suelos. La calidad del suelo es importantísimo para tener idea del tipo decimentación que calculara el ing. Estructural, una mala calidad de suelo implicaría una mayorinversión en esta partida y que podría incidir considerablemente en los costos, así como en laaltura de la edificación.



• Cargas. Las cargas más comunes que podrían presentar los inmuebles son las hipotecas,prediales, arbitrios, ejecuciones judiciales, juicios, etc. Lo recomendable es hacer un estudiode títulos a cargo de un abogado especializado.

• Posesión. Es una de las primeras tareas a realizar, hay que verificar que el terreno este enposesión de los propietarios, libre de toda posibilidad de existencia de precarios e inclusoposesión por parte de inquilinos con contratos vigentes, contratos de anticresis, derecho desuperficie, etc



• Ficha Registral (CRI) y Predial. Hay que eliminar toda posibilidad de duplicidad departida registral (es decir hay dos dueños), que los dueños sean los actuales, que los linderossean consecuentes con el estudio topográfico para evitar una rectificación de linderos.Referente al predial hay que verificar los datos del predio y su estado de cuenta.

• Certificado de Parámetros. Los parámetros tienen que estar en vigencia y con lanormatividad detallada y completa. La correcta interpretación de un certificado deparámetros, por parte de los proyectistas, es la base de la generación de valor y por endetiene que ser lo más aproximado al resultado final en términos de áreas y ratios de eficienciadel diseño. La eficiencia del diseño en términos de creación de espacio comercializable puedevariar dependiendo del proyectista responsable de la interpretación.



• Factibilidad de servicios. Es aconsejable que antes de definir la compra de un terreno seejecute una consulta con las empresas de electricidad, alcantarillado y agua potable. Muchosproyectos con buenas proyecciones de diseño y escaso saneamiento físico – legal, se caen por elhecho de que las empresas prestadoras de servicios no están en capacidad de poder atender lademanda potencial de servicios del proyecto.


Sobre la viabilidad económica



• Estudio de mercado global y local. La investigación del mercado tiene que cubrir unperímetro no mayor a 1km a la redonda, y tiene que ejecutarse solo a proyectos con similarescaracterísticas de acabados y tamaños de unidad inmobiliaria. Dentro de este estudio hayque incluir las características y estrategias comerciales que usan los competidores paracolocar sus ventas, también es importante solicitar el material impreso y digital que puedanproporcionar.

• Programa Arquitectónico. Este documento detalla al máximo los detalles de áreas adiseñar, así como los tiempos y etapas. El programa arquitectónico es recomendabledesarrollarlo en forma conjunta con el proyectista económico financiero para que en formaconjunta hagan los ajustes necesarios que permitan que el resultado sea un negocio rentabley que este dentro de los parámetros admitidos por las entidades financieras que se puedaninvolucrar.



• Proyección de costos. En definitiva es imposible tener conocimiento de los costosdefinitivos del proyecto, sin embargo en base a la experiencia de anteriores proyectos sepuede estimar costos por ratios que luego tienen que rectificarse con los presupuestos quese generen a partir del metrado de las especialidades a desarrollar.

• Perfil económico. Este documento es el resultado de la recopilación de datos delprograma de arquitectura, la proyección de costos y el estudio de mercado, es importanteque este perfil se ajuste a los requerimientos básicos que soliciten las entidades financieras yno estresarlos con el detalle pormenorizado que pueda implicar un problema para suevaluación y un exceso de información que dé pie a continuas observaciones.



• Factibilidad Financiera. Con los resultados del Perfil económico se debe hacer la consulta apotenciales entidades bancarias o privadas, dispuestas a respaldar la ejecución del proyectoinmobiliario, es un error muy común que el negociante inmobiliario se concentre en el costofinanciero propio (tasa del crédito promotor) y no consulte por las facilidades de ofrecer laentidad al comprador final (tasa del crédito hipotecario - finalista).


Sobre la viabilidad de la negociación


Sobre la viabilidad de la negociación

• Precio y forma de pago. Es recomendable que las propuestas sean entregadas porescrito y firmadas, toda negociación tiene que ejecutarse directamente con los propietarios(o con el apoderado) y hacer acta de los acuerdos a los que se llega. En caso de pagar partedel terreno en bienes futuros hay que detallar los metrajes, es de mucha ayuda desarrollarplanos de los bienes futuros y cuadro de acabados para evitar malos entendidos. En caso deexistir intermediarios (agentes – corredores) es saludable que ambas partes tengan contratosdonde se estipule sus honorarios. El precio final tiene que tener en cuenta los costosinherentes a la compra-venta así como los impuestos que se generen.

• Contrato y acuerdos. Todo contrato tiene que tener firmas legalizadas, en caso de hacerpagos en bienes futuros, los propietarios tienen que renunciar a la hipoteca legal.


Gracias!Econ. Juan Antonio Maguiño Huamán

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Real Estate

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