Final Reales

PREGUNTAS FINAL DE DERECHOS REALES

UDA 11. Concepto de derecho real: concepción clásica.

Concepto: Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.Concepción clásica: establece una distinción intrínseca entre d. reales y personales: los primeros crean una relación directa, inmediata, con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le corresponde por sí mismo, sin ningún intermediario; los segundos tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestación) y la cosa es sólo mediatamente su objeto, interponiéndose entre ella y el titular del derecho creditorio, la persona del deudor.

2. Situaciones intermedias: Ius ad rem; d. reales in faciendo. No son casos dudosos sino que se ubican en una zona intermedia entre los d. reales y los derechos personales.Ius ad rem: o “derecho a la cosa”, proviene originalmente del derecho canónico. Hace referencia a una expectativa de d. real o d. real imperfecto. Actualmente la noción del derecho a la cosa tiene sentido en regímenes corno el nuestro, que exigen la tradición para la adquisición del d. real por parte del acreedor, y designa su concreta expectativa de convertirse en titular de la cosa debida.En ejercicio del derecho a la cosa el acreedor de la entrega de un inmueble podría adoptar medidas cautelares destinadas a asegurarla.D. reales in faciendo: están descartados en nuestro ordenamiento, ya que no puede ser tenida como contenido de un d. real ninguna prestación a cargo de persona determinada aunque consista en un non faciendo (no hacer), más aún, si es un faciendo (hacer). Es imposible en nuestro derecho civil admitir una situación intermedia entre el d. real y el personal en cuya virtud el titular de una relación jurídica real (o de una relación posesoria) estuviese obligado a un faciendo en beneficio de otro, que constituya el contenido de un d. real en cabeza de este.

3. Distinción conceptual: D. reales, derechos personales. La cuestión en el derecho romano. Ubicación de los d. reales en el CC.Podemos agrupar las ideas acerca de la distinción conceptual entre d. reales y personales en dos criterios: uno filosófico-jurídico y uno histórico.El primero de estos criterios considera que “d. reales” y “derechos personales” son dos categorías del pensamiento jurídico por lo que no pueden faltar en ningún derecho y en cualquiera de sus épocas.El histórico, en cambio, entiende que esta distinción no existió en un comienzo del derecho sino que se trata de conceptos fundamentales de la ciencia jurídica que aparecen en las historias de los derechos positivos en un determinado momento, según sus respectivas evoluciones.El origen de la distinción conceptual entre ambos derechos o categorías de derechos lo podemos encontrar en la Ley Poetelia Papiria (a. 300 A.C.) por la cual, se comenzó a dirigir la ejecución contra el patrimonio del deudor y no contra la persona del mismo, como era anteriormente.Distinción a través de las acciones: La practicidad de los romanos hizo que no clasificaran los derechos sino las acciones (con lo cual clasificaban indirectamente aquellos, debido a que las acciones tienden a proteger derechos). Así, la “actio in rem” tácitamente, protegía los d. reales y la “actio in personam” los derechos personales. Por los glosadores y los postglosadores se llega a la conclusión de que los derechos protegidos por las acciones in rem no podían ser otros que los ius in rem y las acciones in personam los ius in personam.

FEDERICO A. WITH – UG 135 1 DE 107


Título 4: De los derechos reales. Aunque en la nota al art. 497 definimos los derechos reales, tratando ahora especialmente de ellos diremos con Demolombe, que derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto.Se llama, al contrario, derecho personal, aquel que sólo crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación se encuentren tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto.Los derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto existente; los derechos personales, comprenden los derechos a una prestación, es decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realizado por una acción. La persona a la cual pertenece un derecho real, puede reivindicar el objeto contra todo poseedor; la que tiene un derecho personal no puede perseguir sino a la persona obligada a la acción o a la prestación. Cuando muchas personas han adquirido en diversas épocas sobre el mismo objeto el mismo derecho real, el derecho anterior es preferido al derecho posterior, mas el derecho personal anterior no es preferido al derecho personal posterior.

4. Distintas concepciones sobre los d. reales: a) Concepción clásica (Ortolán, Mackeldey, Demolombe)El concepto tradicional del derecho real “ius in rem” se puede enunciar así: facultad que compete al hombre sobre la cosa sin consideración a determinada persona.A dicha concepción clásica se le formula como crítica que habla de sujeto activo cuando en realidad no hay sujeto pasivo. El criterio que se sigue para calificar el derecho real es el aspecto económico; para la calificación del derecho personal, el aspecto jurídico.Autores que forman parte de esta teoría o concepción clásica:- Ortolan: Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo

del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en términos más sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor

- Demolombe: (citado por Vélez) “Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto."

- Mackeldey: "Derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida por razón del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos los conceptos (se refiere aquí al dominio y al condominio) o bajo algunos solamente (se refiere aquí a los demás derechos reales, desmembraciones de aquél).

5. Concepto de derecho real: Teoría unitaria personalista, o de la obligación pasivamente universal. Su críticaTeoría unitaria personalista: El derecho real es aquel que establece una relación jurídica entre una persona como sujeto activo y todas las otras como sujetos pasivos, relación que tiene la misma naturaleza que la de las obligaciones propiamente dichas; la obligación impuesta a todos menos al titular del derecho real es puramente negativa: consiste en abstenerse de todo lo que pueda perturbar el ejercicio pacífico del derecho por su titular.Crítica: esta concepción tiene el inconveniente de señalar como característico de los d. reales, un aspecto que es común a todos los derechos, es decir, el deber a cargo de toda la sociedad de respetar los derechos ajenos, y, además, define al derecho real por su contenido negativo, despreciando lo que hay en él de típico que es, precisamente, el señorío del titular sobre la cosa.



Por otra parte, esta pretendida obligación que ligaría al titular del derecho real con los otros miembros de la sociedad no sería de la misma naturaleza que la que liga a deudor y acreedor en los derechos personales; pues no tiene naturaleza patrimonial, no figura en el pasivo del patrimonio de esos miembros obligados a respetar el derecho real, como figuraría, por ejemplo, una obligación de no hacer. Efectivamente: si yo me obligo a no hacer algo, me privo por ello de un derecho que me pertenecía; pero el hecho de que deba respetar los d. reales de los demás, no implica la privación de ninguna facultad por mi parte.

6. Relaciones entre los d. reales y personales.Entre los d. reales y personales, podemos mencionar las siguientes relaciones:1. Los derechos personales pueden ser fuente de los d. reales. Ejemplo: el dominio puede

adquirirse a través de una compraventa; el usufructo puede constituirse por contrato, al igual que el uso y la habitación y las servidumbres. Los d. reales de garantía sólo pueden ser convencionalmente constituidos.

2. Los d. reales de garantía son accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos creditorios.

3. Existen disposiciones regulatorias del estatuto de los d. reales que crean obligaciones semejantes a las que establecen las normas que rigen los derechos personales.

4. Respecto de los títulos de crédito, concurren un d. real sobre el título o instrumento, que es una cosa, y un derecho personal, que se encuentra incorporado al título, cuya posesión es indispensable para poder ejercerlo.

7. Comparación analítica de los d. reales y creditorios. Semejanzas y diferencias.La distinción entre d. reales y personales, aceptada dentro de la concepción clásica, es la que ha sido establecida en forma categórica por nuestro código. La única semejanza es que ambos pertenecen a la categoría de los derechos patrimoniales: éstos son aquellos "objetos inmateriales susceptibles de valor" (art. 2312), o sea todos los derechos que pueden valuarse pecuniariamente. Las diferencias son:a) Carácter absoluto, en cuanto a que mientras que los d. reales son oponibles erga omnes,

es decir que son absolutos, los derechos personales son oponibles, en principio, sólo al deudor.

b) Relación directa e inmediata con la cosa, el titular de un d. real puede decir "tengo", en tanto el titular de un derecho personal (el acreedor) sólo puede afirmar "he de tener".

c) Creación legal exclusiva, pues "los d. reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros d. reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer". Para las obligaciones impera la autonomía de la voluntad

d) Perpetuidad, en el sentido de que el titular del d. real no lo pierde por su inacción, tanto que si alguien adquiere el d. real ajeno por prescripción adquisitiva o usucapión, lo hace en virtud de su acción, no de la sola inacción del propietario.

e) Adquisición por tradición, salvo el caso de sucesión hereditaria y sin perjuicio de la exigencia de la inscripción en ciertos supuestos aunque sea de observar que la tradición, en rigor, es necesaria sólo cuando se trata de d. reales ejercibles por la posesión (en sentido lato), y de allí que no se la requiera en la hipoteca.

f) Prescripción: Los d. reales pueden adquirirse por la posesión continuada (se pueden usucapir), calificada o no por el justo título y la buena fe, durante el término requerido por la ley. Los derechos personales no se adquieren por prescripción; sólo rige, respecto de ellos, la prescripción extintiva

g) Ius persequendi, o facultad de perseguir la cosa aunque esté en manos de terceros.h) Ius preferendi, o sea preferencia a favor del titular más antiguo cuando concurren varios

pretendientes sobre la misma cosa, lo que no ocurre en materia de derechos crediticios, pues entonces las preferencias obedecen a otras razones.



i) Abandono: Posibilidad que permite al titular del d. real exonerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae el derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono; facultad de la que carece el titular de un derecho personal.

j) En cuanto a su sanción: los d. reales se protegen a través de las "acciones reales" que se ejercen adversus omnes. Los creditorios, por medio de acciones personales que se dirigen sólo contra el deudor.

8. Casos Dudosos entre D. reales y Creditorios: La posesión, la locación, la hipoteca, los privilegios y el derecho de retención.Posesión. Se discute si la posesión es un hecho o un derecho. Y aún encasillándolo como derecho, algunos piensan que es un derecho personal, atento que engendra acciones puramente personales, que serían los interdictos y otros, mirando la relación directa que existe entre el poseedor y la cosa poseída, como d. real. Todavía otros sostienen que es un derecho mixto: real por la relación directa que establece entre el poseedor y la cosa poseída, y personal por el alcance de las defensas que otorga. Para nuestro ordenamiento es un hecho.Locación. Para nuestro CC la locación es un derecho personal; el locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma inmediata sobre la cosa, sino que en esa relación se interpone el locador. Otra postura considera a la locación una obligación propter rem, aunque entonces deberíamos enfrentar la dificultad de que nada dice el Código en relación a la situación del locador originario, es decir, que aparece el problema de saber si en virtud de la enajenación queda liberado éste del contrato, subrogándose en sus derechos y obligaciones el nuevo propietario o si quedan obligados conjuntamente ambos. Finalmente otros, teniendo en cuenta el régimen de emergencia en materia de locaciones, consideran que las locaciones comprendidas en el mismo están "fuertemente impregnadas de un carácter real".Hipoteca: En nuestro Derecho no existen dudas acerca de que se trata de un d. real. Se ha sostenido, sin embargo, que la hipoteca constituye un derecho personal, dado que no existiría desmembración alguna del derecho del constituyente, ni tampoco relación directa e inmediata con la cosa, característica de los d. reales, por parte del acreedor hipotecario.Se ha dicho también que, recayendo en verdad el derecho de hipoteca más bien sobre el valor de la cosa que sobre ésta directamente, teniendo en cuenta que el titular sólo tiene el derecho de hacer vender el inmueble para cobrarse con su producido, estaríamos en presencia de un d. real de segundo grado.Privilegios: La distinción clara que determina la clarificación en punto a este caso dudoso es simple: en nuestro derecho los privilegios no son inherentes a las cosas a que se refieren, en consecuencia, los privilegios no son derechos reales sino calidades de las cosas a que se refieren, o cualidades del crédito.Derecho de retención: Algunos derechos reales de garantía otorgan a sus titulares la facultad de retener la cosa sobre la que recaen, son ellos la prenda y la anticresis. El derecho de retención, según el CC “es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa”, por su propietario si es un inmueble y aún por un tercero si se trata de cosa mueble. Con el mismo argumento para el caso de los privilegios afirmamos que el carácter del derecho de retención es personal (aún cuando en realidad se trata de una excepción procesal, pero en orden a la distinción que apuntamos cabe englobarlo como personal).

9. Las Obligaciones Reales: Concepto. Diferencia con las cargas reales. La cuestión en el art. 497 del CC.

Aquí nos enfrentaríamos con una categoría de derechos patrimoniales intermedia entre los personales y los reales.Se trataría de obligaciones, pues tienen un deudor que debe una prestación determinada y positiva, de hacer o de dar, y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla. La aproximación a los d. reales surgiría del hecho de que la calidad de deudor o acreedor



depende de una relación de señorío con una cosa: se es deudor o acreedor en tanto y en cuanto esa relación de señorío subsista. Si ella se extingue por cualquier causa que no sea achacable a culpa del deudor (abandono, venta, pérdida, etc.), cesa también la calidad de deudor o acreedor, que pasa a la cabeza del nuevo titular de la relación sobre la cosa, quedando desobligado el anterior titular. Por eso se las llama también (además de obligaciones propter rem o "reales"), obligaciones "ambulatorias", dado que "viajan" o "ambulan" junto con esa relación real. Su origen es exclusivamente legal: se trata de obligaciones "ex lege".Obligaciones propter rem: En ciertas obligaciones la persona del deudor es determinada por su relación con una cosa; se trata de las obligaciones propter rem. Son obligaciones que descansan sobre determinada relación de señorío sobre una cosa, y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relación de señorío. Es decir: resulta deudor quien es actualmente dueño o poseedor de una cosa. Por esa dependencia de una relación real, la obligación propter rem es también denominada real, y en virtud de que el sujeto pasivo es uno u otro, según sea el titular de la relación real, se la designa como ambulatoria o cabalgante. En nuestro CC el art. 497, rechaza este tipo de obligaciones. Sin embargo otros establecen obligaciones “respecto de la misma cosa”, y “Obligaciones que pasan del autor al sucesor”.Ejemplos: a) la obligación del condómino de pagar proporcionalmente los gastos de la cosa común, b) el crédito por medianería, c) El tenedor de un título al portador puede exigir el pago al deudor del mismo.Cargas o gravámenes reales: Las cargas reales es el aspecto pasivo de los d. reales sobre la cosa ajena, así el usufructo, el uso, la habitación es un d. real para el usufructuario, el usuario, etc., pero es una carga real para el titular de dominio que ve limitado su derecho sobre la cosa por la constitución de esos d. reales. La hipoteca se ha considerado que es una carga real, como también los impuestos que gravan la propiedad. Las cargas reales no son lo mismo que las obligaciones reales ni que las obligaciones personales.

10. Obligaciones reales. Caracteres.Según una definición, son obligaciones que descansan sobre determinada situación de señorío sobre una cosa y nacen, se desplazan o extinguen con esa relación de señorío.Caracteres: a) Afectan al titular de una determinada relación de señorío; b) Abandono: facultad del titular de la relación de señorío para liberarse, mientras no abandona responde con todo su patrimonio.

UDA 211. Enumeración de los d. reales. D. reales enumerados por el código. El art. 2503 y su nota,

carácter de la enumeración. El art. 2614, su interpretación y crítica.a) Dominio: D. real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la

acción de una persona.b) Condominio: Es el d. real por el cual dos o más personas son titulares de una cosa por

una parte indivisa.c) Usufructo: Es el d. real en virtud del cual una persona puede usar, gozar y percibir los

frutos de una cosa de otro, sin alterar la sustancia.d) Uso: Es el d. real en el que existe la facultad de usar de una cosa ajena, de percibir sus

frutos pero limitado a las necesidades del usuario y de su familia.e) Habitación: Es un d. real de uso con la peculiaridad de que la cosa objeto del d. real es

una habitación, un inmueble susceptible de habitación y la facultad consiste en que el usuario habite el inmueble, él y su familia.

f) Servidumbres activas: En este d. real hay dos fundos, uno que se llama dominante y es el que recibe el beneficio y uno llamado sirviente que es el que otorga el beneficio.

g) Hipoteca: Es el d. real que recae sobre una cosa inmueble destinado a garantizar el cumplimiento de una obligación cualquiera (cualquier tipo de obligación).



h) Prenda: La prenda tiene de similitud con la hipoteca que ambos son d. reales de garantía, accesorios, pero son disímiles en cuanto al objeto puesto que la prenda recae sobre una cosa mueble.

i) Anticresis: Es un d. real de garantía, sobre la cosa ajena; se asemeja a la hipoteca en cuanto al objeto pues sólo puede ser una cosa inmueble y a la prenda en cuanto la cosa pasa a poder del acreedor anticresista.

j) Superficie forestal (Ley 25509): por medio de este d. real se va permitir la explotación de grandes superficies de tierra destina a la silvicultura, a la explotación de los bosques.

k) Propiedad horizontal (Ley 13512): es el d. real que tiene dos proyecciones: como un dominio de una unidad funcional de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en función del conjunto y como un condominio forzoso, con características especiales, sobre las partes comunes.

Carácter de la enumeración: El art. 2052 establece que la lista del art. 2503 es numerus clausus. Los particulares no pueden crear otros d. reales distintos a los establecidos en la ley, ni modificar por pactos privados las normas que los rigen, porque las normas relativas a los d. reales no son meramente supletorias de la voluntad de las partes, sino que se le imponen, en tanto y en cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario.Art. 2614: establece una serie de derechos prohibidos o autorizados por el término de 5 años: (enfiteusis, superficie, censos, rentas y vinculaciones), la doctrina discute sobre cuales son unos y otros, salvo para el caso de la vinculaciones que están terminantemente prohibidas.

12. Breve noción de cada d. real. Modalidades. Figuras afines.Dominio: Pleno o perfecto: cuando la cosa no está gravada con ningún derecho real ni tampoco

está sujeto a plazo o condición resolutoria. Imperfecto: cuando está gravado por un derecho real o sometido a plazo o condición

resolutoria.Condominio: Común: aquél en el cual cualquiera de los condóminos en cualquier momento puede

pedir la división, poniendo fin al condominio mediante la acción de división del mismo. Es el condominio sin indivisión forzosa.

Con indivisión forzosa. Indivisión convencional: las partes así lo convienen, el plazo que establece la ley es

por cinco años. Se puede convenir la indivisión por cinco años, vencidos éstos, renovarlo por cinco años más y así sucesivamente.

Indivisión legal: no se basa en la voluntad de las partes sino en las especiales características que reviste la cosa sobre la que recae el condominio. Los casos son:

* Muros, cercos y pozos, paredes medianeras;* Accesorios indispensables para el uso de dos o más propiedades;* Condominio por confusión de límites

Hipoteca: H. Cambiaria: con pagarés hipotecarios. Deben mencionarse en la escritura pública e

inscribirse en el Registro. Se cancela adjuntando los pagarés el constituyente al Registro. Preanotación hipotecaria: Anticipos a cuenta de futuro préstamo con garantía

hipotecaria. Solo en bancos oficiales Anotación hipotecaria: solo en el BHN. Es una hipoteca global que se divide

automáticamente a cargo de los adjudicatariosPrenda: Con registro: presenta la característica que la cosa prendada continúa en poder del

constituyente de la prenda, como si fuera la hipoteca de una cosa mueble. Tácita: art. 3.218: “si existiese por parte del deudor que ha dado a prenda, otra deuda al

mismo acreedor, contratada con posterioridad, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no está obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de



una y otra deuda, aunque no hubiese estipulación de afectar la cosa al pago de la segunda”

Anticrética: Tiene por objeto un mueble y la particularidad de que el acreedor puede usar la cosa, pudiendo cubrir los intereses con ese uso y también el capital

13. Régimen legal de los d. reales. La autonomía de la voluntad en los d. reales. Incidencia del orden público. Creación, fuente y tipicidad de los d. reales.

A diferencia de lo que ocurre con los derechos personales, en los cuales rige el principio de la autonomía de la voluntad, en los d. reales impera el principio del orden público. Sólo pueden ser creados y reglamentados por ley, y su interpretación no puede ser nunca analógica.No existe dentro de nuestro ordenamiento legal un derecho real si éste no es creado por la ley. Sin embargo, creación legal de los derechos reales no quiere decir que la única fuente de estos derechos sea la ley: cuando hablamos de la ley como única fuente de los derechos reales atendemos a la “fuente creadora”, cuando hablamos de la “causa fuente” la ley sólo juega como una fuente más, entre las que se encuentra, de manera principal, la voluntad de los particulares. Es por ello que se dice que la autonomía de la voluntad en los derechos reales juega en el ámbito de la fuente de ellos.El “orden público” alude a una categoría o clase de disposiciones de fundamental interés para el pueblo, para la Nación, para la sociedad entera. Así tiene dicho la jurisprudencia que "... la importancia política, económica y social de los derechos reales determina que su regulación legal esté presidida por la acción del orden público, que viene a ser su connotación dominante. No hay duda que son de orden público las normas estatutarias, que hacen a la esencia del derecho real. Tales las que enumeran taxativamente las figuras tipos, como las que reglamentan su contenido.Tipicidad: La noción de tipicidad de los derechos reales, y la función creadora de la ley respecto de las figuras tipo, sumada a la consecuente prohibición de modificar los d. reales existentes, nos lleva de la mano a admitir que, si no encaja perfectamente en las figuras creadas por el CC, entonces es un nuevo d. real, creado por una ley específica, lo que concuerda con el principio sentado en el art. 2502.

14. Clasificación de los d. reales. Distintos criterios (en relación al sujeto, al objeto, a la causa, al contenido, a su función, en relación a otras pautas).

En relación al sujeto:1) D. reales exclusivos o no exclusivos: según que admitan o no pluralidad de titulares

sobre el mismo objeto Exclusivos: dominio, usufructo, propiedad horizontal. No exclusivos: d. reales de garantía y servidumbres.

2) D. reales de titularidad limitada o no a las personas de relación existencia visible (personas físicas). El uso y la habitación no admiten como titular a personas de existencia ideal

3) D. reales absolutos y relativos. Los d. reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles registrables y los d.

reales sobre inmuebles, para ser oponibles a terceros (logrando ser absolutos), deben publicitarse cumpliendo los recaudos de la inscripción en el Registro de Propiedad.

En relación al objeto:1) D. reales sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena.2) D. reales que pueden tener por objeto, cosas muebles e inmuebles, o sólo muebles o

sólo inmuebles.3) D. reales sobre cosas con valor en sí mismas y cosas representativas de valor.4) D. reales que pueden recaer o no sobre cosas fungibles o consumibles.5) D. reales que recaen sobre la cosa propia o sobre no propia (d. reales que recaen

sobre cosas que no tienen dueño).Con relación a la causa:



1) D. reales perpetuos o temporarios. Temporarios: usufructo, uso, habitación, servidumbres, personales y las reales si se

las limitó en el tiempo o si se extingue la utilidad. Perpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal.

2) D. reales vitalicios o no vitalicios3) D. reales extinguibles o no por el no uso4) D. reales transmisibles o intransmisibles (según que admitan o relación no

mutaciones en sus titulares).5) D. reales verdaderos o putativos, según que sus titulares tengan o no, en todos los

casos, frente a todos sin excepción, el derecho de ejercerlos.6) D. reales que admiten o no como fuente a la ley, los únicos que la admiten son el

usufructo (usufructo legal del art. 287) y la habitación (derecho real de habitación del cónyuge supérstite del art. 3573 bis).

7) D. reales registrables o no.8) D. reales forzosos o no forzosos, son forzosos el condominio de paredes, cercas y

fosos y las servidumbres forzosas.Con relación a su función:

1) D. reales principales o accesorios en función de garantía.2) D. reales principales o accesorios en función de la accesoriedad de su objeto; éste

último supuesto es el del condominio de accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades y el condominio de indivisión forzosa que integra el concepto de propiedad horizontal.

3) D. reales principales accesorios en función de su dependen de la posesión de un inmueble; el único derecho real accesorio con este alcance es la servidumbre.

4) D. reales que pueden o no tener la calidad de alimenticios; según que tengan o no idoneidad para que la obtención del beneficio que reportan a su titular cumplan la función de satisfacer las necesidades imprescindibles para su subsistencia.

Con relación a otras pautas:1) D. reales provisionales o definitivos.2) D. reales que admiten o no la pluralidad de d. reales sobre la misma cosa y en

cabeza del mismo titular.3) D. reales del derecho civil o de otros derechos.4) D. reales propios o impropios.

UDA 315. El sujeto de los d. reales. Capacidad.

Sujeto: El único sujeto de los derechos civiles en general, y de los derechos reales, en particular, es la persona. Encontrándose los derechos reales en la esfera de los derechos patrimoniales, el principio general es que toda clase de personas, de existencia visible o ideal sin distingos de nacionalidad, pueden ser sujetos de los derechos reales, pero caben algunas distinciones en cuanto a la calidad de los sujetos o al número de ellos.Distinciones respecto de la calidad de los sujetosa) Personas de existencia ideal: existen derechos reales de goce y disfrute de la cosa ajena

que son temporales y en los cuales se ha establecido como tiempo máximo para su duración, la vida del titular del derecho. Para el supuesto de las personas jurídicas que pueden ser ilimitadas en el tiempo de duración el código ha establecido términos máximos de titularidad. Así, respecto al usufructo, este término máximo es de 20 años lo mismo que para la servidumbre.Las personas de existencia ideal quedan excluidas de los derechos de uso y habitación por cuanto sus contenidos son pautas que sólo corresponden a las personas de existencia visible, en cuanto se hace referencia a las necesidades del usuario o del habitador y sus familiares o a las necesidades personales del usuario, sus hábitos o estado de salud.

b) Extranjeros: En virtud de la Ley de creación de “Zonas de Seguridad” en todo el territorio de la Nación, se restringe (respecto de derechos personales y reales) la posibilidad de su



titularidad por ciudadanos extranjeros, como modo de complementar previsiones territoriales de la defensa nacional.

Capacidad: rigen las normas generales en la materia, salvo en lo que se refiere a la posesión, puesto que se autoriza a los menores que tengan 10 años de edad, a adquirir la posesión por sí mismos.

16. Concepto de Cosa. El artículo 2311 y su nota. Concepto de cosa en el Derecho Romano.Se llaman cosas en el CC los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.Vélez en la nota al art. 2311 aclaraba: “Freitas pone al art. 317 de su proyecto de Código, una larga nota demostrando que sólo deben entenderse por cosas los objetos materiales, y que la división en cosas corporales e incorporales, atribuyendo a la palabra cosas cuanto puede ser objeto de derechos, aceptada generalmente, ha confundido todas las ideas, produciendo una perturbación constante en la inteligencia y aplicación de las leyes civiles.La palabra cosas, en la flexibilidad indefinida de sus acepciones, comprende en verdad todo lo que existe; no sólo los objetos que pueden ser la propiedad del hombre, sino todo lo que en la naturaleza escapa a esta apropiación exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc. Mas como objeto de los derechos privados, debemos limitar la extensión de esta palabra a lo que puede tener un valor entre los bienes de los particulares. Así, todos los bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes. La cosa es el género, el bien es una especie.”Para el D. Romano, a diferencia de nuestro ordenamiento, la palabra cosa se aplicaba para designar tanto a objetos corporales como incorporales.

17. Los bienes: el art. 2312 y su nota. Diferencias con el derecho francés. Patrimonio: concepto y breves nociones.

Art. 2312: Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio.Y en la nota dice Vélez "que el 'patrimonio' es la universalidad jurídica de sus derechos reales y personales, bajo la relación de valor pecuniario, es decir, como bienes".Tanto de la literalidad del artículo, como del contexto de la nota, parece indudable que el patrimonio está integrado sólo por derechos (reales o creditorios). Sin embargo, la generalidad de la doctrina entiende que en la universalidad está comprendido también el pasivo, o sea las deudas.Derecho Francés: en Francia la palabra "cosa" constituye el género y comprende todo lo que existe en la naturaleza y cae bajo la apreciación de los sentidos; en cambio, "bienes" son aquellas cosas capaces de procurar al hombre una ventaja propia y exclusiva, es decir, que existen en cantidad limitada y son susceptibles de apropiación.

18. Cosas. La energía: concepto y naturaleza. La jurisprudencia anterior al decreto- ley 17.711. El agregado al art.2311, su análisis y crítica.

Concepto: Un cuerpo posee energía cuando tiene capacidad de producir trabajo, esto es, de vencer una fuerza a lo largo de un camino recorrido.Vélez no tuvo en cuenta a la energía al redactar su art. 2311, porque en su época, ésta se consideraba unida a la materia y bastaban, en consecuencia, las normas aplicables a aquélla. En cambio, respecto del tópico de la naturaleza jurídica de la energía tanto la doctrina como la jurisprudencia, aparecían divididas.La ley 17.711 agregó al art. 2311 del Código Civil, el siguiente párrafo: "Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación". El interés que conduce a que se declare de aplicación a la energía las normas relativas a las cosas es el de determinar la viabilidad del contrato de compraventa a su respecto y posibilitar un mejor encuadramiento de la sustracción de la energía en la figura del delito de hurto. Así, se ha decidido que: "...la electricidad es una cosa y por lo tanto el que conecte un cable de electricidad con la red



general, sin autorización, cae en la figura del delito de hurto establecida por el Código Penal".La reforma, en este sentido, tiende a solucionar problemas interpretativos en torno a la naturaleza de la energía y ello explica que legisle sobre ella por referencia, sin adoptar posición sobre su esencia. Pero se ha quedado a mitad de camino pues la energía debió ser objeto de una normativa específica, dentro del derecho civil.

19. Situaciones especiales con relación al objeto de los d. reales: el cuerpo humano. El cadáver.

El cuerpo humano no encuadra dentro del concepto de cosa que da el art. 2311, ya que, si bien puede ser considerado un objeto material, no es susceptible de apreciación pecuniaria. Tampoco es un bien, por igual razón, se encuentra fuera del comercio jurídico. Sobre el cuerpo humano se tendría un derecho personalísimo y extrapatrimonial.Ahora bien, hay partes del cuerpo del hombre que separadas definitivamente del mismo no afectan en forma permanente la integridad física, las que sí pueden ser consideradas cosas en cuanto son susceptibles de actos jurídicos sobre las mismas (sería el caso de la leche materna, el semen, los cabellos, la sangre.No son pasibles de ser objeto de actos jurídicos el corazón, las glándulas sexuales si disminuyere la capacidad de reproducción, etc. En nuestro derecho se debe tener muy presente la ley referente a los trasplantes e implantes de órganos, que regula la posibilidad de su ablación, las condiciones que deben reunir dador y receptor y las responsabilidades que asumen los médicos intervinientes. El consentimiento con relación a las partes del cuerpo humano debe prestarlo el titular. Si éste está imposibilitado de otorgarlo lo harán sus representantes o parientes cercanos más próximos, siendo de aplicación las reglas de la tutela o curatela.El cadáver: según el CC, un despojo mortal no es una cosa en el sentido legal de esta palabra porque carece de valor pecuniario. Según la jurisprudencia: “En razón de la especial naturaleza jurídica de los cadáveres, no se pueden aplicar a ellos las normas comunes sobre posesión y propiedad, pues no constituyen una cosa en el sentido legal de la palabra, ni son sujetos de derechos, lo cual también les impide tener una adecuada protección en las normas del derecho positivo vigente, pues salvo disposiciones de carácter administrativo sobre autopsias, inhumaciones, traslación de restos, etc., no existen otras sobre la materia".Con la sanción de la ley 21.541 el cadáver humano puede concebirse como cosa 'extra comercium' de indisponibilidad relativa —art. 2338, Cód. Civil—, en virtud de que puede disponerse para otros fines que los naturales, si media autorización previa del titular del cuerpo o de sus parientes inmediatos".En cuanto al destino ulterior de los restos mortales, debe atenderse ante todo a la voluntad —expresa o tácita— del causante, aun cuando pugne con la voluntad de sus parientes.Relativamente al uso médico del cadáver y según llevamos expuesto, debe tenerse en cuenta la voluntad del muerto. En caso de que ésta no se haya manifestado, pensamos que quienes pueden disponer acerca de él son aquellos a quienes se reconoce el derecho de custodia de los restos

20. Situaciones especiales con relación al objeto de los d. reales: sepulcros y conjuntos de cosas.

Naturaleza jurídica: se debe distinguir entre la tumba (cosa) y el derecho que puede corresponder sobre la misma.Como tumba son bienes comprendidos dentro del dominio público municipal, siendo por lo tanto imprescriptibles e inalienables, a menos que se produzca su desafectación.Derecho sobre sepulcros: no existe dificultad cuando se trata de sepulcros ubicados en predios particulares o de entidades privadas. El derecho real, en tal caso, recae sobre la finca o predio donde esté ubicado el sepulcro. Los cementerios municipales, en cambio, por pertenecer al dominio público del municipio son incompatibles con la existencia de derechos reales sobre los sepulcros existentes en ellos. Ello no obsta a que el municipio



otorgue sobre las parcelas destinadas a la construcción de sepulcros, panteones o mausoleos, derechos que son verdaderas concesiones administrativas.Conjunto de cosas: se refirieren a las universalidades, según lo expresa Vélez en la nota al 2312 “una pluralidad de bienes exteriores que pueda ser considerada como una unidad, se llama universalidad” y hay dos especies:

a) universitas facti (de hecho) cuando es por la voluntad o intención del propietario,b) universitas juris: cuando es por el derecho.

Ninguna de las dos especies puede constituirse en objeto de un derecho real, el que siempre recaerá sobre cosas singulares o particulares. En el supuesto de la universalidad de hecho, el derecho real, la posesión y la tradición para adquirirlos estarán referidos a cada una de las cosas que la integran y no al conjunto.

21. Clasificación de las cosas en el CC, en relación a sí mismas: cosas muebles e inmuebles.Las cosas consideradas en sí mismas: una primera clasificación, de mayor trascendencia en cuanto a sus consecuencias en nuestro derecho, separa la tierra y lo adherido o afectado a ella de las demás cosas. Los objetos del primer grupo se llaman inmuebles y los otros muebles.Cosas inmuebles por su naturaleza: según el art. 2314: “Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismos inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad, todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre”.Cosas muebles por su naturaleza: según el art. 2318: “Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles”.

22. Clasificación de las cosas en el CC.Las cosas según el CC pueden ser:Cosas muebles o inmuebles: Muebles. Se clasifican en

Por su naturaleza: art. 2318: “Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles”.

Por su carácter representativo art. 2319 última parte: “…todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales”.

Inmuebles Por su naturaleza (art.2314) Por accesión

- Física (art. 2315)- Moral (art. 2316)

Por su carácter representativo (art. 2317)Cosas fungibles o no fungibles: Fungibles. Según el art. 2324: “Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de

una especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad”.

No fungibles: son aquellas que no pueden sustituirse las unas por las otras, son cosas dotadas de una cierta individualidad propia, lo cual impide que aún siendo de la misma especie, una de ellas pueda hacer las veces de la otra. Ej. un libro que puede tener un valor de afección especial por haber sido obsequio de una persona querida, o por tener una dedicatoria honrosa.

Cosas consumibles y no consumibles: Consumibles. Art. 2325 1ra. Parte: “Son cosas consumibles aquellas cuya existencia

termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas por no distinguirse en su individualidad… “



No consumibles. Art. 2325 1ra. Parte: “…Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o de deteriorarse después de algún tiempo.”

Cosas divisibles e indivisibles: Divisibles. Art.2326: “son cosas divisibles, aquéllas que sin ser destruidas

enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma”

Indivisibles: las que por su naturaleza no pueden dividirse en partes homogéneas y, además, las que por razones económicas no pueden ser divididas sin afectar su uso y aprovechamiento. Aunque la disposición tiene carácter general, es claro que la preocupación esencial que inspiró a esta norma es poner fin al minifundio. El agregado deja librado a las autoridades locales la fijación de la superficie mínima de las unidades económicas.

Cosas dentro y fuera del comercio: Cosas dentro del comercio. El art. 2336 establece que: “que están en el comercio

todas las cosas cuya enajenación no fuere expresamente prohibida o dependiente de una autorización pública”. La palabra “comercio” no alude a la actividad específica mercantil, sino a la posibilidad de enajenar válidamente una cosa (sea por un acto civil o mercantil).

Cosas fuera del comercio:Art. 2337: “Las cosas están fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa.Son absolutamente inenajenables:1. Las cosas cuya venta o enajenación fuere expresamente prohibida por la ley.2. Las cosas cuya enajenación se hubiere prohibido por actos entre vivos o

disposiciones de última voluntad, en cuanto este Código permita tales prohibiciones.”

Art. 2338. “Son relativamente inenajenables las que necesiten una autorización previa para su enajenación”.

Clasificación de las cosas en relación a las personas: El criterio de esta clasificación radica en la persona a quien las cosas pertenecen:1. Del Estado (nacional o provincial), subdivididas en cosas del dominio público y cosas

del dominio privado del estado.2. De las Municipalidades.3. De la Iglesia.4. De los particulares.5. Cosas susceptibles de apreciación privada.

23. Cosas inmuebles por accesión física y moral.Inmuebles por accesión física: las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.- Se trata de cosas que por su naturaleza han comenzado siendo muebles, es el caso de

los materiales de construcción: ladrillos, cemento, etc.- Pero la obra del hombre ha transformado esa naturaleza móvil adhiriéndolo al suelo, por

cuya acción las cosas dejan de ser muebles y se convierten en inmuebles. Por ej. edificios.

- La adhesión física al suelo debe ser perpetua. Perpetuidad se asimila a estable.- Finalmente, la adhesión de las cosas al suelo no debe ser en mira a la profesión del

propietario, por ej.: el instrumental empotrado de un dentista. Así resulta del art. 2322.Inmuebles por accesión moral: según el art. 2316. “Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente”. Se trata de cosas muebles puestas en un inmueble para su explotación, uso o comodidad, el vínculo que existe entre estas cosas y el inmueble, es el mismo que une lo accesorio a lo principal. Por ej. Ejemplo: los útiles de



labranza de una estancia, los muebles que constituyen el ajuar de una casa, etc. La ley, al establecer que estas cosas son inmuebles, lo ha hecho teniendo en cuenta que ellos están íntimamente unidas al inmueble donde se encuentran y que sería imposible separarlas de él, sin perjudicar sus condiciones de explotación, uso o comodidad.

24. Cosas inmuebles por naturaleza. Cosas inmuebles por su carácter representativo.Inmuebles por naturaleza: según el art. 2314: “Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismos inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad, todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre”.Es posible, entonces, anotar tres subgrupos:

a) El suelo. Con sus partes sólidas y fluidas, ej.: los ríos y sus cauces, las canteras y las minas, etc.

b) Todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica es decir los vegetales, pero si las plantas están colocadas transitoriamente para ser luego trasladadas, no son inmuebles: es el caso de los almácigos.

c) Todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Por esto no son inmuebles los tesoros.

Inmuebles por su carácter representativo: El art. 2317 dice: “Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis”.

25. Clasificación de las cosas fuera del CC: registrables y no registrables. Concepto, importancia, casos en que se aplica.

Se hace alusión en el art 1277 a otra categoría de cosas: las registrables y las no registrables.Las cosas registrables son aquellas que dada la finalidad económica por su utilidad e importancia hacen indispensable la constatación de sus cambios de titularidad en un instrumento de publicidad formal o registral.Las cosas no registrables son las que por su poca importancia para las necesidades del tráfico jurídico y el crédito en general, están sometidas a las normas generales de publicidad en cuanto a los cambios o alteraciones de la titularidad sobre las mismas.Los efectos jurídicos de las cosas registrables son:a) Forma de publicidad de la transmisión. Las cosas registrables quedan sujetas a un

modo operacional de adquisición (título y modo) prefijado por la ley. Los inmuebles deben transferirse mediante escritura pública y tradición, y deben inscribirse para su oponibilidad a terceros.Los derechos y muebles registrables deben cumplir sólo con la registración, ya que ello tiene efectos constitutivos y suple la tradición, ej.: automotores.Los muebles no registrables quedan sometidos a la tradición, luego de lo cual basta la buena fe, y se aplica el aforismo “posesión vale título”.

b) Oponibilidad a terceros. En las cosas registrables los derechos reales “no serán oponibles a terceros mientras no estén registrados”.

c) Consentimiento conyugal: Si se trata de cosas registrables, es indispensable para disponer de ellos el consentimiento de ambos cónyuges.

UDA 426. Concepto de causa: la teoría de los hechos y actos jurídicos reales.

La relación jurídica real, como toda relación jurídica, tiene cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma. Cuando hablamos de causa nos referimos a la causa fuente y para adentrarnos en el concepto de causa en los derechos reales tenemos que ir a los conceptos de hecho y acto jurídico. La causa en los derechos reales son los hechos jurídicos reales y los actos jurídicos reales.



Hecho jurídico: es todo acontecimiento susceptible de producir efectos jurídicos, ya sea la adquisición, modificación o extinción de derechos.Clasificación:- Naturales: sin la intervención del hombre, como puede ser un nacimiento (consolida a la

persona como titular de derechos), granizo, inundaciones (podrían producir daños en bienes asegurados).

- Humanos. Voluntarios: realizados con discernimiento, intención y voluntad.

Ilícitos: contrarios a la ley, causan un daño.o Delito: con dolo o voluntad de producir dañoo Cuasidelito: con culpa (imprudencia, negligencia, imprevisión)

Lícitoso Simples hechos jurídicos: ir de pesca. o Actos jurídicos: producidos con voluntad de producir efectos jurídicos.

Involuntarios: les falta alguno de los atributos de la voluntad.Acto jurídico: son los actos voluntarios lícitos que tienen por finalidad inmediata la producción de efectos jurídicos.Acto jurídico real: es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato producir la adquisición, modificación transferencia o extinción de derechos reales.

27. Título y modoTitulo: Es el acto jurídico causal. Pero en el caso de adquisición de inmuebles se requiere una forma expresa que es la escritura pública. Este acto jurídico causal no tiene por efecto inmediato producir la adquisición de derechos reales porque para ello requiere de otro elemento que es el modo, o sea la tradición.Como supuesto de derecho real que se adquiere solamente por el título tenemos a la hipoteca donde el acto jurídico real es la escritura pública de constitución de hipoteca.Modo: casi nunca el contrato es un acto jurídico real, el acto jurídico real será la tradición posterior al acto. En los sistemas de título y modo la tradición es traslativa de dominio (la tradición es el acto jurídico real).En el supuesto de las servidumbres el primer uso constituye la tradición, porque éstas no se ejercen por la posesión sino por el uso; ahora bien, dándose el caso de servidumbres donde la limitación consiste en el no uso, un "non faciendo", estos derechos reales se constituirán por el título; en tales casos, de excepción, la escritura pública que es el acto jurídico causal, es también el acto jurídico real.Entre nosotros la tradición desempeña no sólo una función de publicidad sino también constitutiva al derecho real; no existe derecho real ni entre las partes ni frente a terceros antes de la tradición.Los requisitos de la tradición son tres:1) Que el tradens sea propietario de la cosa;2) que el tradens y el accipiens tengan capacidad; y3) que la tradición se efectúe por título suficiente para transmitir el dominio.

28. Título: concepto, clases.Concepto: podemos definirlo desde dos puntos de vista:

1) Sustantivo (material); acto jurídico causal2) Adjetivo (formal): documento portante del negocio.

Es acto jurídico causal suficiente, por ej., compraventa, donación, permuta, cualquier acto traslativo no declarativo. Es el documento portante del negocio jurídico causal.Cuando hablamos de título podemos encontrar distintos niveles:Título perfecto: es un título que no merece objeción. Sus requisitos son: Sujeto: éste debe ser capaz y además legitimado (porque puede ser un sujeto capaz

que no esté legitimado en cuyo caso se afecta la perfección del título). Objeto: el título debe ser aplicado a la cosa que quiero transmitir.



Causa: debe ser suficiente, debe ser un título traslativo; si tiene vicios o defectos el acto jurídico causal, el defecto del título radica en la causa.

Forma: es título perfecto el que cumple todas las solemnidades exigidas por la ley.Será perfecto cuando los cuatro elementos: sujeto, objeto, causa y forma no tienen defectos.Título putativo: es un caso especial de posesión de buena fe. Se da cuando:I) No existe título, pero el poseedor está convencido, por ignorancia o error de hecho

excusable, que existe. Así, un heredero instituido en un testamento, que posee los bienes de la herencia, ignorando la existencia de un testamento posterior, que revoca al primero.

II) El título existe, pero no se aplica a la cosa poseída. Es típico el siguiente ejemplo: A compra un terreno en un loteo, toma posesión, se le otorga la escritura; luego se plantea un litigio en el cual, después de estudios y mensuras se llega a la conclusión de que la escritura y el acto jurídico que ella representa (título) no se refieren en verdad al lote poseído sino a otro.

Justo título: es todo acto jurídico válido, revestido de las formas legales que sería idóneo para constituir el derecho real que se intenta prescribir, si no fuera porque el trasmitente no es el verdadero propietario o titular del derecho, o siéndolo, no tiene capacidad para trasmitirlo.

29. Modo, la tradición, concepto, forma, clases. Tradición de la posesión y del dominio.Concepto: La tradición es un acto jurídico bilateral, pero no un contrato destinado según la doctrina más generalizada a dar vida a derechos creditorios, sino más bien un acto jurídico real, ya que se trata de un acto jurídico que da nacimiento, modifica o extingue derechos reales. Forma: La tradición debe consistir en actos materiales ya sea realizados voluntariamente tanto por el tradens cuanto por el accipiens; o por el tradens con consentimiento (expreso o tácito) del accipiens; o, al revés, por el accipiens con consentimiento del tradens. Estos actos materiales deben ser tales que pongan al adquirente en posición de disponer y actuar físicamente sobre la cosa.Tradición de la posesión: El principio está sentado en el art. 2377 que, después de expresar que la posesión se adquiere también por la tradición de las cosas, añade: "Habrá tradición, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese". Como dijimos anteriormente lo que se entrega es la cosa y no la posesión.La presencia exigida de dos voluntades complementarias asigna a la tradición todo el aspecto de un acuerdo de voluntades, pero el acuerdo de voluntades por sí solo no basta, como no bastan las simples declaraciones. Es necesaria la entrega y en esa entrega, que el precepto exige que sea voluntaria, es donde reside el núcleo de la tradiciónTradición del dominio: Los arts. 2601 a 2603 fijan los requisitos que debe reunir la tradición traslativa del dominio para tener eficacia como tal: a) que sea hecha por el propietario (o su representante); b) que éste tenga capacidad para enajenar y el que reciba sea capaz para adquirir, y c) que la transmisión se haga por título suficiente para transferir el dominio.

30. El principio de nemo plus iuris en los d. reales: el Art. 1050 CC.El principio de nemo plus iuris en derechos reales implica un principio general (no sólo jurídico sino también lógico) de que nadie puede trasmitir aquello que no tiene.El principio se halla receptado en el art. 3270 que dispone: "Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente". A su vez el art. 2603 recalca: "Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son propios del que la hace".Supongamos el caso de una compraventa de un inmueble, una parte paga el precio y la otra entrega el inmueble, si anulamos el acto y lo privamos de efectos, cuál es la consecuencia? el que recibió el dinero lo devuelve y quien recibió el inmueble lo devuelve también, se restituye las prestaciones al margen de las indemnizaciones por daños y perjuicios que puedan corresponder. El art. 1050 prescribe que: “La nulidad pronunciada



por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado”. El art. 1051 atiende la situación de los terceros: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.”

31. El principio de nemo plus iuris en los d. reales: en las cosas muebles y en las inmuebles.A diferencia de lo que ocurre con los bienes inmuebles, el art. 3271 hace inaplicable el principio nemo plus iuris a los bienes muebles. La posibilidad de adquirir una cosa de manos de quien no es el verdadero propietario, está consagrada en el art.2412: “La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida”. Vale decir que mediando buena fe y no tratándose de cosa robada o perdida, y a lo que se debe agregar que la adquisición sea a título oneroso (art. 2778), justifican la excepción al principio nemo plus iuris en los bienes muebles consagrada por el art. 3271.

32. Principio de convalidación.Una persona constituye o trasmite un derecho real que no tenía derecho a constituir o trasmitir. En virtud del principio del nemo plus iuris, consagrado por el art. 3270 CC, esa constitución carecería de validez. Sin embargo, si posteriormente el constituyente o transmitente adquiere ese derecho, por el principio de convalidación, la constitución o trasmisión se valida retroactivamente y se considera como si desde el momento en que se efectuó hubiera existido ese derecho en cabeza del constituyente o transmitente.Criterio general adoptado por el CC: es el vertido en el art. 2504: "Si el que constituyó o trasmitió un derecho real que no tenía derecho a trasmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que trasmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la trasmisión o constitución".

UDA 533. La posesión. Concepto y elementos.

Concepto: La posesión es el poder o señorío que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con el fin de utilizarlas económicamente, poder que jurídicamente se protege, con prescindencia de la cuestión de saber si corresponde o no a la existencia de un derecho.Definición legal: “Habrá posesión cuando una persona, por sí o por otros, tenga una cosa bajo su poder, con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”.Elementos: Corpus: es la posibilidad física de actuar sobre la cosa, de disponer físicamente de ella y de defenderla de cualquier acción extraña. Animus: es la intención de ejercer la propiedad para sí mismo.

34. Naturaleza jurídica de la posesión en el CC. Funciones que cumple la posesión.Naturaleza jurídica: Dentro de nuestro ordenamiento jurídico la posesión es un hecho, no sólo porque así surge del texto de la ley sino porque es la interpretación que, desde el punto de vista finalístico, mejor conviene.Funciones que cumple la posesión: Ihering fue quien enunció las distintas funciones jurídicas de la posesión, que luego sus continuadores sintetizaron en las siguientes:a) Es contenido de un derecho, porque es uno de los aspectos más importantes de los

derechos reales que se ejercen por la posesión, en cuanto constituye el medio indispensable para realizar todos los fines prácticos de aquellos que, sin la posesión, quedarían vacíos de contenido útil.

b) Es requisito para el nacimiento de un derecho. Así, tanto en la tradición como en la prescripción adquisitiva y en la ocupación, la posesión se presenta como exigencia ineludible a la adquisición de derechos reales.



c) Es fundamento de un derecho: La posesión en sí misma, independientemente de que esté respaldada por un título es protegida de toda turbación o privación aun contra el mismo propietario.

35. Clasificación de la posesión: legítima e ilegítima, de buena y de mala fe. Posesión viciosa.

Si tomamos en cuenta la causa o el acto jurídico que da nacimiento a la posesión la podemos clasificar en legítima e ilegítima.Legítima: cuando es el ejercicio de un d. real constituido de conformidad con las disposiciones del Código. Es decir, legalmente constituido, cuando se ha observado todo lo relativo al modo, forma de darle nacimiento y capacidad de la persona constituyente del d. real.Ilegítima: se dan, según el CC los siguientes casos:1) Cuando el título no existe: entendiendo por título la causa-fuente suficiente que según la

ley es capaz de trasmitir o de entregar la posesión, o sea el acto o hecho jurídico por el cual se va a adquirir la posesión. Cuando no hay título la posesión es ilegítima.

2) Cuando el título es nulo: en los actos nulos la posesión es ilegítima desde el mismo momento de la celebración del acto; mientras en el anulable, hasta tanto se declare su nulidad no podemos hablar de ilegitimidad de la posesión. De conformidad a la redacción del artículo, se ha optado por introducir únicamente a los casos de actos nulos; así, cuando la posesión es adquirida por actos nulos, es ilegítima.

3) Cuando fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir d. reales: El modo por el que se adquiere el d. real es la tradición, la que tiene una serie de condiciones y requisitos; si no se cumplen con los requisitos de la tradición, el modo es insuficiente y la posesión ilegítima.

4) Cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa: por ejemplo, cuando una persona que no es la propietaria me la trasmite. Recordar lo dispuesto por el art. 3270 según el cual nadie puede trasmitir un derecho mejor ni más extenso que el que tiene.

5) Cuando, aún teniendo derecho a poseer la cosa, no tiene derecho a trasmitirla, por ej. tratándose de un incapaz.

De buena o de mala fe: Además, la posesión ilegítima puede ser de buena o mala fe. De buena fe: cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho excusable se persuadiere de su legitimidad. De mala fe: Será considerado poseedor de mala fe el que compró la cosa hurtada o perdida a personas sospechosas que no acostumbraba a vender cosas semejantes o que no tenía capacidad o medios para adquirirla y El vicio de forma en el título hace suponer la mala fe en el poseedor. Pero todas estas presunciones son iuris tantum, o sea que son válidas hasta tanto no se demuestre lo contrario.Posesión viciosa: art. 2364: “La posesión será viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza”.Hurto (o robo): consiste en el apoderamiento ilegítimo de una cosa total o parcialmente ajena.Estelionato: incurre en estelionato el que hubiere contratado sobre cosas ajenas como propias, si no hiciere tradición de ellas; o quien hubiere contratado de mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte hubiese aceptado la promesa de buena fe.Abuso de confianza: el que con perjuicio de otro se apropiare, no entregare, o no restituyere a su debido tiempo, cosas muebles, dinero, o valores ajenos, que tuviera bajo su poder o custodia por un título que provoca la obligación de entregar o devolver.Violencia: ocurre cuendo la adquisición de la posesión fue llevada a cabo por vías de hecho acompañada de violencia corporal o moral. La violencia la puede ejercer tanto la persona que va a ocupar la posesión o bien un agente de él con o sin su consentimiento, pero luego ratificada expresa o tácitamente, y la violencia va a ser ejercida contra el dueño de la cosa,



el que está poseyendo, o bien contra otra persona que posee a nombre del dueño (sería el caso del mandatario).Clandestinidad: hay posesión clandestina cuando los actos por los cuales se tomó o se continúo fueron ocultos, o se tomó en ausencia del poseedor o se tomaron precauciones para sustraerla de los que tenían derecho a oponerse.

36. La coposesión.Al igual que el dominio, la posesión es exclusiva. Según el art. 2401 dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden recaer sobre una misma cosa, así, dos personas no pueden poseer el todo a título de propietario.El art. 2409, a su vez, expresa que dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa indivisible y cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa (parece difícil entender como pueda poseerse una parte indivisa cuando no se tiene derecho a una parte material determinada y la posesión implica precisamente , el poder de hecho sobre la cosa; pero para concebir esto es necesario tener presente que la posesión comprende el goce pleno de las cosas que se traduce en utilidades y éstas admiten división.

37. La cuasiposesión: Concepto, distintas opiniones acerca de su existencia en el CC.El principio de que dos personas no pueden tener sobre la misma cosa dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no excluye, como advertimos, que pueda haber dos posesiones de distinta naturaleza.Empleando el término "posesión" en un sentido amplio, es innegable que pueden coexistir, sin superponerse, dos posesiones de distinta naturaleza, como por ejemplo el ya dado del nudo-propietario y el usufructuario.El término "cuasiposesión" se ha aplicado en dos sentidos distintos: a) para distinguir la posesión que ejercen los titulares de derechos reales sobre cosa ajena, o mejor dicho, cuando se ejerce la posesión con el ánimo de exteriorizar tales derechos y no con animus domini, y para calificar el hecho posesorio cuando no recae sobre cosas sino sobre bienes o derechos que, en rigor, no pueden ser susceptibles de posesión propiamente dicha.No es pacífica la doctrina en cuanto a la admisión de la cuasiposesión dentro del CC. Para la tesis afirmativa, el argumento está dado por la referencia del art. 3961, que habla de la adquisición de la posesión o de la cuasiposesión. En otras normas se legisla sobre ella englobándola en la voz "posesión" que, en sentido lato, es comprensiva de la cuasiposesión.La tesis negativa destaca la amplitud que da el Código al término "posesión" con función de ejercicio y exteriorización de los derechos reales (que se ejercen por la posesión) y no sólo del dominio.

38. Presunciones en materia de posesión: Distintas presunciones (arts. 2363, 2351, 2362, 4003). Presunciones en materia de actos posesorios.

El CC dispone que para que haya posesión, además del corpus, se requiere un elemento especial, que lo denomina animus domini; este elemento presenta en la práctica un grave inconveniente: la prueba de la existencia de dicho elemento.Del articulado del CC se desprenden una serie de presunciones: El 2363 que dispone que “el poseedor no tiene obligación de producir su título a la

posesión sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a la posesión. El posee porque posee.”

Esto significa que el que tiene la cosa bajo su poder (corpus) nada tiene que justificar, se lo presume poseedor, y quien aduce lo contrario, tendrá a su cargo la prueba. El 2353 dice que nadie puede cambiar por su propia voluntad la causa de la posesión. El 2362 que preceptúa “todo poseedor tiene para sí la presunción de la buena fe de su

posesión, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.”



El 4003 que establece la presunción de que el poseedor actual, que acompaña en apoyo de su posesión un título traslativo de la propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si no se probara lo contrario.

Sintéticamente se desprenden las siguientes presunciones iuris tantum:a) Posesión se presume (2363).b) Presunción de que su posesión es de buena fe (2362).c) Si su posesión es respaldada por un título, que posee desde la fecha del mismo, siempre

que sea un título traslativo del dominio.d) Además, se establece la innecesaridad del poseedor de exhibir su título, salvo los casos

expresamente señalados en contrario. e) La imposibilidad de cambiar la causa de su posesión a no ser en algunos supuestos.El art. 2384 del Código de Vélez dispone que “son actos posesorios de cosas inmuebles, su cultura, su percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerlo en alguna de sus partes”Con respecto a la parte del artículo que dispone que basta ejercer los actos posesorios en alguna parte del fundo, ello es así sólo en los casos en que se adquiere la posesión con el consentimiento del poseedor anterior; en cambio, cuando la posesión se adquiere por la violencia, el usurpador sólo puede considerarse poseedor de la parte que efectivamente se ha apoderado. El usurpador adquiere piedra a piedra. La enumeración de los actos posesorios es meramente enunciativa, no obstante lo cual son bastante equívocas, ya que el cultivo de un fundo, por ejemplo, puede ser hecho tanto por un poseedor como por un tenedor. Se discute acerca de si probada la existencia de estos actos posesorios demostrativos del corpus, se presume el animus.

39. Tenencia: concepto y clases. Distintos casos de tenencia, art. 2462.Para la escuela clásica la tenencia es la detención de la cosa, o el poder de hecho sobre ella pero reconociendo en otra persona la facultad de someterla al ejercicio de un d. real. El tenedor tiene el corpus, es decir, ejerce un poder físico efectivo sobre la cosa, pero carece de animus domini, pues reconoce la propiedad en otro.Clases: Absoluta: cuando la cosa, por estar fuera del comercio, no puede ser poseída por

ninguna persona. La tenencia absoluta se refiere a aquellas cosas del dominio público del Estado las cuales no pueden ser objeto de una posesión pero si -en principio- de un uso general por parte de la comunidad. Este tipo de relaciones excluye la aplicación del código civil y su estudio compete al derecho administrativo.

Relativa: cuando el tenedor reconoce la posesión de otra persona en la cosa que él detenta. Se subdivide en:a) Interesada: cuando el tenedor tiene interés personal en conservar la cosa para él

mismo, porque saca algún provecho para sí de la cosa. Ej.: el locatario, el comodatario. Está tipificada por el art. 2462 inc. Io Cód. Civil.

b) Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene interés en la tenencia.

El art. 2462 contiene la enumeración legal de los casos de tenencia: 1. Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario. 2. Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante. 3. El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente. 4. El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista. 5. El que continúa en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le negase el derecho de poseerla. 6. El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla pertenece a otro.

40. La tenencia luego de la reforma por el Decreto-Ley 17711



Según la reforma que introdujo la ley 17711, el tenedor está legitimado también, junto con el poseedor, para intentar las acciones policiales del CC, por expresa disposición de los artículos reformados 2469 (acción policial de manutención) y 2490 (acción de despojo). Art. 2469: “La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales”.Art. 2490. “Corresponde la acción de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque fuere dueño del bien. Exceptúase de esta disposición a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad”.

UDA 641. Adquisición de la posesión por causa de muerte (arts. 3410 y 3418)

Art. 3410. Cuando la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herenciaArt. 3418. El heredero sucede no sólo en la propiedad sino también en la posesión del difunto. La posesión que éste tenía se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de haber tomado de hecho posesión de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se podrían exigir al difunto.Se deben distinguir dos supuestos:a. Sucesión a título universal: Como el heredero continúa la persona del causante,

conforme al art. 3417 nos encontraríamos no en presencia de dos posesiones distintas que podrían accederse o unirse sino en el caso de una misma posesión (la del fallecido) que se continúa en su heredero con sus mismas cualidades o vicios, porque de acuerdo a la ficción legal, éste y aquél son una misma persona.

b. Sucesión a título singular: aquí si las posesiones están separadas ab initio y, en ciertos casos (cuando se encuentren reunidos los requisitos legales) se pueden unir, sumar o accederse. Requisitos: a) ninguna de las posesiones debe ser viciosa; b) no deben estar separadas por una posesión viciosa.

42. Adquisición de la posesión por actos unilaterales: la aprehensión, la ocupación y la desposesión.

La aprehensión: debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla. La ocupación y la desposesión: Es un modo unilateral de adquirir la posesión de cosas muebles e inmuebles, contra la voluntad del actual poseedor. Es unilateral porque la adquisición se realiza por la sola voluntad del adquirente. Si se trata de cosas muebles este modo de adquisición ocurre por “hurto o estelionato”, y en el caso de los inmuebles si fue “violenta o clandestina”. También se da se da en el supuesto de robo. Además, también hay desposesión en caso de “abuso de confianza”, es decir, cuando el tenedor que está obligado a restituir la cosa intervierte unilateralmente el título y se convierte en poseedor.

43. Adquisición de la posesión por representantes.La posibilidad de adquirir la posesión por intermedio de representante se establece en el art. 2351 al definir a la posesión alude a que una persona tenga una cosa bajo su poder “por sí o por otro”; es evidente que ese “otro” es el representante de la posesión del poseedor. El representante puede ser voluntario o necesario.a. Representante voluntario: Sabido es que en la adquisición de la posesión se necesitan

los dos elementos, tanto el corpus como el animus, lo que también es necesario para el supuesto en que la adquisición sea por representante con la única particularidad de que, en tal caso, cuando se realizan los actos materiales se produce un desdoblamiento de



dichos elementos. El animus existe en la persona del representado, quien será el que en definitiva adquiera la posesión, mientras que el corpus se concreta en la persona del representante, quien toma la cosa para su mandante.

b. El animus existe desde el momento en que una persona le otorga un mandato a otra para que adquiera la posesión en su nombre. El corpus aparece cuando el mandatario cumple con su cometido y toma la cosa para su mandante, en ese instante los dos elementos de la posesión se encuentran reunidos.

c. Gestor de negocios: Cuando la adquisición de la posesión en nombre de otra se hace sin tener la representación de ésta es necesaria la posterior ratificación de aquél en cuyo nombre se actuó. La persona en cuyo nombre se obró debe ratificar lo actuado por el tercero si pretende convertirse en poseedor. En este supuesto el corpus aparece ante que el otro elemento; el animus aparece cuando el interesado ratifica lo actuado. La ratificación opera con efecto retroactivo, es decir, la posesión se estima adquirida al día en que fue tomada por el gestor oficioso.

d. Representante legal o necesario: Son los supuestos en que el adquirente sea un incapaz o bien una persona jurídica.

1) Personas incapaces: dice el CC “son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su razón, como los dementes, fatuos y menores de diez años; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores”. Esta norma se aplica para el caso de adquisición unilateral de la posesión porque para los supuestos de adquisición bilateral, tradición, se requiere la plena capacidad, es decir, la necesaria para celebrar actos jurídicos. La enumeración es meramente enunciativa y agregar los ebrios, drogados, hipnotizados, etc.

2) Personas jurídicas: pueden adquirir la posesión; pero no por sí mismas sino que deben hacerlo por intermedio de sus representantes legales. Para la determinación de quienes revisten el carácter de representantes de la persona jurídica habrá que atender a lo que dicen las leyes y los respectivos estatutos.

44. Traditio brevi manu y constituto posesorio.La Traditio brevi manu tiene lugar cuando:a. quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realización de un acto jurídico se

transforma en poseedor, como es el caso del locatario que compra la finca que arrienda;b. o cuando alguien posee a nombre de una persona y pasa a poseer a nombre de una

tercera. Es el caso del propietario de un inmueble alquilado que lo vende a un tercero, el locatario antes poseía a nombre del vendedor y ahora pasa a poseer a nombre del comprador.

Constituto posesorio: Aparece cuando el poseedor trasmite a otro la posesión pero queda como tenedor de la cosa; es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y queda como locatario del mismo, para cualquier observador la situación del transmitente respecto a la cosa no ha variado, sin que medie tradición, el adquirente adquiere la posesión. Precisamente por el carácter oculto es que el constituto posesorio ha sido resistido aún a pesar de la evidente conveniencia económica del mismo.

45. Adquisición de la posesión. Accesión de posesiones (arts. 2475, 2476, 4004 y 4005).La accesión de posesiones es la posibilidad de unir o sumar la posesión que una persona ejerce o ha ejercido, con la del anterior o de los anteriores poseedores. Si la sucesión es a título universal no es necesario recurrir a esta figura, ya que el heredero ocupa, respecto de los bienes, la misma posición que tenía el causante. En consecuencia se entiende que se trata de una misma posesión. Si la sucesión es a título singular pueden unirse las posesiones siempre que se reúnan los requisitos establecidos en el CC. Tal posibilidad es facultativa, ya que si se unen, la posesión posterior participará de las cualidades y de los vicios de la anterior y puede ocurrir que esto no convenga al nuevo poseedor. El interés en unirlas reside en la necesidad de aumentar el lapso por el cual se reputa poseedor, a los fines del ejercicio de las acciones posesorias propiamente dichas (anualidad) o la de usucapir.



Requisitos: para que dos posesiones puedan unirse es necesario: a) que ninguna de ellas sea viciosa; b) que no estén separadas por una posesión viciosa, y c) que la una derive de la otra, o sea que haya una transmisión de la posesión o entrega de la cosa.

46. Conservación y pérdida de la posesión: Opinión de Ihering y Savigny. Normas del CC al respecto.

El hecho posesorio requiere de la presencia de los dos elementos que la teoría clásica considera indispensables para su existencia (corpus y animus); es lógico que la desaparición de uno de ellos, y con mayor razón la de ambos, determine la cesación de la relación posesoria.La discrepancia doctrinaria de Ihering con Savigny, que se trasluce también en el tema, versa sobre la necesidad de que deba concurrir la pérdida de los dos elementos o si basta la pérdida de uno de ellos para la pérdida la posesión o, en otras palabras, si la posesión puede conservarse "solo animo" o "solo corpore".En síntesis, Savigny sostiene que la posesión puede ser conservada por la simple voluntad de no abandonarla, que denota la necesidad de una voluntad opuesta a la expresada al adquirirla. Mientras ella no se manifiesta, persisten las condiciones originarias.La teoría objetiva critica esta posición, sosteniendo que no es necesario indagar sobre la existencia de los elementos que pudieron tener importancia en el acto de adquisición, sino verificar si el poseedor continúa conduciéndose como lo haría un propietario respecto de cosas semejantes.Normas del CC al respecto: conservación: "La posesión -dice el art. 2445- se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro. La voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria". El principio que la norma sienta es la recepción clara de la doctrina subjetiva de la necesidad de unanimus in contrarium actus. Consecuencia de esta regla es que el poseedor conserva la posesión aunque haya perdido la cosa, mientras conserva la esperanza probable de encontrarla y mientras mantenga la voluntad de poseer cuando la cosa permanece en el lugar donde el poseedor la guardó, aunque él no recuerde dónde la puso y aunque se trate de heredad ajena. La posesión se conserva igualmente cuando fallecida la persona que poseía a nombre de un tercero, los herederos continúan en la posesión aunque creyeran que la propiedad y la posesión pertenecían al autor o causahabientePérdida: La pérdida de la posesión puede ser por causas absolutas o relativas. Se pierde en forma absoluta cuando el objeto se destruye o desaparece físicamente.Es relativa cuando se abandona la posesión o ésta pasa a ser ejercida por otra persona.La pérdida de la posesión puede derivar de causales relativas al objeto, por la voluntad de la persona que posee, o por la acción de un tercero.

47. Interversión de título. Concepto. Requisitos.Concepto: es el cambio de la causa o título en virtud del cual se está poseyendo o teniendo la cosa. El 2353 dispone que nadie pueda cambiar por sí mismo ni por el transcurso de tiempo la causa de la posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras que no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro se presume que continúa poseyendo por él mismo título, mientras no se pruebe lo contrario. Este concepto se completa con el artículo 2354, que dispone que tampoco se puede cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo las cualidades ni los vicios de la posesión; tal como ella comenzó, tal continuará siempre, mientras no se cree un nuevo título de adquisición.Las excepciones a lo dispuesto por los arts. 2353 y 2354 pueden darse mediante actos jurídicos: a) De común acuerdo entre poseedor y tenedor, en los casos de traditio brevi manu y

constituto possessorio.b) Por intermedio de un juez, ya sea por actos entre vivos o actos mortis causa



c) Por acto unilateral del tenedorPara que exista interversión del título, no bastan las simples manifestaciones de la voluntad, como se desprende de la norma del art. 2447, sino que la actitud debe consistir en hechos exteriores que impliquen una verdadera contradicción a los derechos del propietario, un verdadero alzamiento contra su derecho, que puede revestir la forma judicial, aunque no es necesario que se plantee un litigio, o actos de fuerza que impidan al propietario el ejercicio de su derecho. Estos actos, por lo tanto, deben revestir un carácter ostensible e inequívoco para tener la consecuencia que la interversión apareja, cual es la de convertir la tenencia en posesión.

UDA 748. Acción reivindicatoria en materia de bienes muebles: Cuando procede. Naturaleza

jurídica de la adquisición. Art. 2412: La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.Es decir que, reunidas las dos condiciones del art. 2412, posesión + buena fe, la ley atribuye al poseedor el carácter de propietario y, por ello, la posibilidad de repeler la reivindicación del ex dueño. Sin embargo, si examinamos las normas relativas a la acción reivindicatoría, nos encontramos con el art. 2767 que declara que para repeler la acción reivindicatoria del propietario, es necesario que el poseedor la haya adquirido a título oneroso, pues si lo fue a título gratuito, la reivindicación es procedente, a pesar de la posesión de buena fe. Ahora bien, según el art. 2412 los únicos requisitos que deben reunirse para dar lugar a la presunción de propiedad son: la posesión y la buena fe; sólo para paralizar la acción reivindicatoria, es decir, sólo frente al propietario anterior se requiere, además, el título oneroso. En resumen: el poseedor de buena fe es propietario frente a todos, la haya adquirido a título oneroso o gratuito, pero en el último caso no lo será frente al propietario.Naturaleza jurídica: Se ha discutido la naturaleza jurídica de esta institución pudiendo sistematizarse la de la doctrina en tres posiciones fundamentales: a) la de quienes aducen que se trata de una prescripción instantánea; b) los que sostienen que es una presunción de propiedad, y c) los que afirman que se trata de una atribución del dominio ministerio legis, o adquisición legal de la propiedad.

49. Corolarios del art. 2412 del CC: arts. 2413 y 2414 del CC.. Excepciones al art. 2412 dentro del Código.

Corolarios al art. 2412: Art. 2413. Las acciones de resolución, nulidad, o rescisión a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe.No podrán dirigirse contra él porque el poseedor actual de buena fe se ha convertido en propietario por obra del 2412 perdiendo, simultáneamente, su derecho real el anterior propietario.Art. 2414. La presunción de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en virtud de un contrato o de un acto lícito o ilícito, obligada a la restitución de la cosa.No podrá invocarla porque, o se trata de un tenedor, que no puede ampararse en el 2412, que requiere posesión, o se trata de un poseedor de mala fe.Excepciones dentro del CC: 1. Cosas robadas o perdidas

a) Principio general: si se trata de cosas robadas o perdidas, y aunque las haya adquirido a título oneroso, su poseedor, aunque sea de buena fe, no está a cubierto de la reivindicación.

b) Supuestos de reembolso al tercer poseedor: En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe desembolsar a favor del poseedor actual, aunque sea de buena fe y a título oneroso.



c) Usucapión: tratándose de cosas robadas o perdidas, si bien su propietario puede siempre reivindicarlas, la acción sólo le corresponde por el término de 3 años, contados desde la fecha del robo o pérdida.

2. Art. 2415a) Muebles del Estado general o de los Estados particulares: se refiere a bienes del

dominio público. Estos bienes son inalienables, sustraídos al comercio jurídico del derecho privado48, y, por lo tanto, no son susceptibles de posesión.

b) Accesorios de un inmueble reivindicado: por el principio de que las cosas accesorias siguen la suerte de la principal y porque "la propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentran en ella natural o artificialmente unidos.

3. Caso especial del privilegio del locador: art. 3885: "Si los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido sustraídos de la casa alquilada, el propietario de ella puede, durante un mes, hacerlos embargar, para hacer efectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe.

UDA 850. La protección posesoria en el CC: Fuentes. Principios fundamentales. Derecho a la

posesión fundada en un título (art. 2468). Fuentes: En esta materia Vélez acudió al Derecho romano, el Derecho español, elDerecho francés, éste inspirado en el romano, pero a través de las modificaciones acontecidas durante la Edad Media, la obra de Freitas, el Código Civil de Chile, redactado por Andrés Bello y el Código de Austria.Principios fundamentales: Están contenidos en el art. 2468 y en la primera parte del art. 2469 CC. Estas disposiciones concretan el basamento de todo estado de derecho: la interdicción de la violencia privada; la erradicación de la justicia por mano propia, aunque se sea titular de un derecho.Art. 2468: derecho a la posesión fundada en un título: vías legales para adquirirla: Esta norma determina que por más que exista un título válido que otorgue derecho a la posesión, ésta no se puede tomar de propia autoridad, sino que debe reclamarse por las correspondientes vías legales.

51. Interdicto de adquirir la posesión.Supongamos que A compra a B un campo. El contrato de compraventa, debidamente formalizado en escritura pública da derecho a obtener la entrega de la cosa, que perfeccionará el dominio en cabeza de A. Si esa entrega no se realiza, A, no puede tomar la posesión del campo por sí mismo (art. 2468), sino que la tiene que reclamar por las "vías legales". Le corresponde una acción personal por cumplimiento del contrato. ¿Existen otros recursos que permitan lograr la entrega de la cosa por medio de un trámite más rápido que el juicio por cumplimiento? Si la cosa está en manos del vendedor, se sostiene podría intentarse contra él el interdicto de adquirir, regulado por la ley procesal en el capítulo destinado a los interdictos posesorios. Si bien cierta jurisprudencia ha admitido este interdicto, Mariani de Vidal lo considera inaplicable.

52. Defensa Privada de la Posesión y de la tenencia (art. 2470 del CC). Casos. Requisitos. Límites.

Art. 2470. “El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa”.1. A quiénes se concede Las palabras hecho de la posesión con las que se inicia la norma,

han sido interpretadas como que se refieren al corpus de la posesión; la legitimación activa sería amplísima: comprendería no sólo a los poseedores de cualquier clase, aun



viciosos, sino también a los tenedores y aun a los que están en relación con la cosa por vínculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad.

2. En qué casos se concede : se otorga la defensa en caso de desposesión, y también en los supuestos de turbación, porque la turbación no es sino una desposesión en marcha y porque el CC otorga el derecho de protegerse en la posesión propia, sin hacer distinciones en cuanto a la categoría del ataque. No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa y los medios empleados para hacerla efectiva deben guardar una relación razonable con aquél. Además, para legitimar esta vindicta por mano propia, es menester que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde.

Este remedio se otorga en supuestos en que medie violencia. Esto parece refirmado por las propias palabras de la ley: "repulsar la fuerza". Pero, ¿se otorga sólo en casos de desposesión violenta? Para la mayoría, así es, puesto que en caso de desposesión clandestina, no podría darse el requisito de la inmediatez entre el despojo y el recupero, indispensable para legitimar la autodefensa.

53. Defensa judicial de la posesión: Concepto de Turbación y Despojo.Concepto de turbación. Está definido en el art. 2496: “Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no resultase una exclusión absoluta del poseedor”. Se completa el concepto en el art. 2497, 1er párr.: “Si el acto de la turbación no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la acción del poseedor será juzgada como indemnización de daño y no como acción posesoria”. Desde el punto de vista de la protección posesoria, no toda molestia que se provoque respecto de la cosa poseída representa una turbación.Para que exista una verdadera turbación es necesario que el agente tenga propósitos de poseer o de limitar la posesión, y que estos actos sean de hecho. Si realiza actos que signifiquen un daño o un desmedro de la posesión, pero que no tienen aquella finalidad, la vía indicada es invocar una acción personal de daños y perjuicios y no la acción posesoria, ya que la posesión no ha sido afectada.Concepto de despojo: También llamado desposesión; está definido en el art. 2497, 2do párr.: “Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesión, la acción será juzgada como despojo”. Se discute si el despojo significa desposesión violenta (tesis restringida) o si por el contrario, si además de la desposesión violenta abarca la clandestina o por abuso de confianza para el caso de los inmuebles y al hurto y al estelionato, para los muebles (tesis amplia).

54. Acción de despojo.Despojo significa privación total o parcial de una cosa. Si un tercero realiza actos posesorios sin impedir que el poseedor también los realice simultáneamente, hay turbación y no despojo. Sin embargo, esto no requiere necesariamente la exclusión del anterior poseedor de toda la cosa; basta que lo excluya de una de sus partes, como puede ser una habitación de un inmueble.El despojo debe haber sido realizado con violencia, abuso de confianza o clandestinidad (para el caso de las cosas inmuebles) o violencia, hurto o estelionato para el caso de las cosas muebles.Corresponde la acción de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque fuera dueño del bien. Exceptúase de esta disposición a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad.Juzgada la acción, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemnización al poseedor de todas las pérdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecución de las sentencias.

55. Acciones posesorias propiamente dichas: Requisitos.



El que se encuentra en una relación interesada con la cosa, sea poseedor o tenedor interesado, puede sufrir dos ataques: turbación o desposesión (también denominada despojo). Existen entonces dos tipos de lesiones que la posesión puede sufrir en manos de su titular, las cuales tienen las siguientes formas de protección judicial:a) Una acción posesoria (técnica o propiamente dicha) de mantener, destinada a proteger

al poseedor contra turbaciones que no importen excluirlo de la posesión. Es la Acción de manutención (art. 2495)

b) Una acción posesoria (en el mismo sentido) de recuperar que ampara al poseedor contra actos de desposesión absoluta (aunque sea parcial, respecto de la cosa). Es la Acción de Restitución (arts. 2496 y 2497)

c) Una acción policial, o interdicto de retener, que ampara al poseedor (o tenedor) contra turbaciones. Es la Acción Policial de Manutención (art. 2469)

d) Una acción policial de recobrar, o interdicto, que ampara al poseedor (o tenedor) contra actos de desposesión absoluta (total o parcial). Es la Acción de Despojo: (Arts. 2490 a 2494).

Se consideran acciones posesorias propiamente dichas la a) acción de manutención (para el caso de turbación) y la b) acción de restitución (para el caso de desposesión). Las otras 2 se consideran acciones policiales.Requisitos: Posesión . En primer lugar, la legitimación activa corresponde únicamente a los

poseedores en sentido estricto, es decir aquellos que tienen la cosa con la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. La buena fe no es requerida para el ejercicio de las acciones posesorias, pero si fuere de mala fe, los caracteres que debe reunir la posesión implican la necesidad de que ella no sea viciosa.

Anualidad . Para computar el año que exige la norma del art. 2473, el poseedor actual puede unir su posesión al anterior cuando se dan las condiciones para que proceda la accesión de posesiones. Este extremo no se cumple cuando la posesión es carente de continuidad o cuando ha existido una interrupción. El art. 2477 expresa: “La posesión no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningún derecho de posesión".

Ausencia de vicios . Se exige que la posesión no tenga los vicios de ser precaria, violenta o clandestina

Pública . Se exige que la posesión no sea clandestina, el art. 2479 que establece: "Para que la posesión dé lugar a las acciones posesorias debe ser pública"

Pacífica. El art. 2478, dice: "Para que la posesión dé acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el año en que se adquirió por violencias reiteradas".

No precaria . La precariedad no es un vicio en sí, pero el precarista que, intervirtiendo el título, se alza con la posesión, es un poseedor vicioso por abuso de confianza.

Continuidad . Lo importante, a los efectos de la continuidad, es que medien actos que la exterioricen y no existan otros que impliquen abandono de la posesión, o circunstancias que autoricen a presumirlo.

No interrupción . la interrupción puede emanar de actos del propio poseedor, o de un tercero. La interrupción puede ser de carácter civil o natural.

56. Acciones posesorias: acción de obra nueva. Interdicto de obra nueva. La opinión mayoritaria entiende que se trata de una acción autónoma aún cuando el código la regula haciendo remisión a la acción de mantener o a la de despojo. Es que, no siempre la obra nueva hecha en terrenos que no corresponden al poseedor, se realiza con el ánimo exigido por el art. 2496 para la turbación; y cuando la obra se realiza en terrenos del accionante, no por ello tendrá siempre el alcance de excluir en forma absoluta al poseedor, por lo que no se dan los supuestos de una y otra lesión.Se dan 2 casos:a) Obra nueva en terrenos del poseedor afectado: implica una intromisión en su propiedad

o posesión por lo que el Código asimila esta variante a la acción de despojo. La obra



nueva puede consistir tanto en construcción comenzada en terrenos o inmuebles del poseedor, según el art. 2498, como en destrucción de las obras existentes. Dice el Art. 2498: “Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras existentes, la acción posesoria será juzgada como acción de despojo”.El objeto puede ser solamente una cosa inmueble. Es irrelevante que se cause un perjuicio al poseedor o que la obra implique un beneficio para el innovador.Legitimación activa: poseedor de un inmueble, propietario, usufructuario, etc.Legitimación pasiva: la persona que ha comenzado la obra o destruido la existente.Objeto: un inmueble sobre el cual recae la posesión.Objeto de la acción: restablecimiento de las cosas al estado anterior.

b) Obra nueva en terrenos que no son del poseedor: El autor de la obra nueva puede estar construyendo en su propio terreno una obra que afecte la posesión de otra, causándole un perjuicio que no tenga obligación de soportar. Establece el art. 2499 que “Habrá turbación de la posesión, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva”.Son requisitos para la procedencia de la acción:a) que se trata de una obra iniciada pero no terminada;b) que se realice en inmuebles que no sean del accionante;c) que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesión; yd) que implique un beneficio para el agente.Si se tratara de una obra terminada la acción que corresponde es la de mantener.Es imprescindible la existencia de interés para accionar. Legitimación activa: poseedor de un inmueble, propietario, copropietario, etc.Legitimación pasiva: el autor de la obra, pudiendo o no ser poseedor del terreno donde ella se ejecuta.Objeto: recae sobre inmuebles.

Interdicto de obra nueva. Es la pretensión procesal en cuya virtud el poseedor o tenedor de un inmueble que es turbado en su posesión o tenencia por una obra nueva que afectare a ese bien, reclama que la obra se suspenda durante la tramitación del proceso y se ordene destruir en la sentencia.Tiene fundamento en los arts. 2498, 2499 y 2500 del CC. y procede, por le tanto, si la turbación en la posesión o en la tenencia consisten en: 1) Una obra nueva que se comienza a hacer en el inmueble respecto del cual el demandante ejerce la posesión o tenencia; 2) La destrucción de las obras existentes en ese inmueble; 3) Una obra nueva que se comienza a hacer en otros inmuebles, siempre que la posesión o tenencia del actor sufra menoscabo que ceda en beneficio del que ejecuta la obra nueva (p.ej. obstaculización del ejercicio de una servidumbre).

57. Acción de daño temido.Concepto. - El párr. 2° del art. 2499 por la ley 17.711 que dice: "Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares". La mayoría de la doctrina entiende como más adecuada la denominación “denuncia de daño temido”. El agregado al art. 2499 estaría contradicción con el art. 1132 (“El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueño de éste garantía alguna por el perjuicio eventual que podrá causarle su ruina. Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio”) el que no ha sido derogado. En deficiente técnica la ley 17.711 omitió armonizar las disposiciones del código reformado con los agregados introducidos por la reforma.Naturaleza: Se trata de una acción extraposesoria ya que su ejercicio no depende, por lo menos exclusivamente, de una relación con la cosa. Desde otro punto de vista es una acción cautelar y de efecto provisional.



Legitimación activa: Amplia, compete a todo el que tema un daño a sus bienes. Siendo una acción de carácter subsidiario, no debe internarse cuando se encuentra remedio por otra vía, p.ej. las que regulan las restricciones del dominio referidas al interés recíproco de los vecinos.Legitimación pasiva: Corresponde al propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o daño, sigue a la cosa en manos de quien se encuentre.Presupuestos: El riesgo debe ser grave y probable aun cuando no es necesario que sea inminente. El daño no debe haberse producido porque en tal caso la acción que corresponde es la de daños y perjuicios.Objeto: Según la mayoría de la doctrina la cosa que amenace ruina o daño debe ser inmueble; sin embargo, el Código, después de citar el edificio, se refiere a otra cosa sin distinguir. El objeto puede referirse a árboles, antenas, instalaciones eléctricas o telefónicas, edificaciones de todo tipo, etc. Finalidad de la acción: Es de naturaleza cautelar, provisional y subsidiaria y, por lo tanto, debe cesar apenas el peligro o riesgo desaparezca o se instaure la acción correspondiente. Puede decretarse inaudita parte, cuando se trate de medidas jurídicas o materiales que no importen destrucción o menoscabo de la construcción existente.

58. Los interdictos. Concepto. Disposiciones en los códigos de procedimiento. Los interdictos y las acciones posesorias.

Concepto: son aquellas acciones que nacen con motivo de la perturbación o despojo de la posesión o tenencia de un bien mueble o inmueble, o de una obra nueva que afectare a un inmueble, y cuya finalidad consiste en obtener una decisión judicial que ampare o restituya la posesión o la tenencia u ordene la suspensión definitiva o destrucción de la obra.Clases: el CPCCN dispone que los interdictos sólo podrán intentarse: 1) Para adquirir la posesión; 2) Para retener la posesión o tenencia; 3) Para recobrar la posesión o tenencia; 4) Para impedir una obra nueva (art. 606). El CPCCN somete a las acciones posesorias al trámite del juicio ordinario, y a los interdictos al trámite del juicio sumarísimo, pero descarta la posibilidad de que, sustanciada y decidida una acción posesoria o un interdicto, la parte vencida plantee la cuestión posesoria en un proceso posterior. Por consiguiente, tanto en el supuesto de las acciones posesorias como en el de los interdictos, las sentencias recaídas en los respectivos procesos producen eficacia de cosa juzgada en lo que atañe al tema de la posesión, pudiendo el vencido ejercer únicamente la correspondiente acción real.

59. Petitorio y posesorio: El ius possidendi y el ius possessionis.El ius possidendi es el derecho de poseer. Tienen ius possidendi los que tienen derecho de poseer, es decir, los poseedores legítimos.El ius possessionis está constituido por los derechos que emanan del sustrato fáctico que constituye la posesión. Esencialmente, los efectos jurídicos de la posesión son: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.El "ius possidendi" se ventila en el juicio petitorio (la nota al art. 2482 dice: "las acciones petitorias son las que tienen por fin un derecho real"): estamos en presencia de las acciones reales, juicios ordinarios con amplitud de defensa y prueba, donde la decisión tendrá por fundamento principal los títulos presentados y será definitiva.El "ius possessionis", por su parte, se ventila en el juicio posesorio (son acciones posesorias en sentido estricto, acciones policiales y/o interdictos procesales) que tramitan por el procedimiento sumario o sumarísimo. La decisión dictada tiene por base exclusivamente a la posesión. El título sólo podría servir para establecer la naturaleza, eficacia o extensión de la posesión, por ej.: si existiera accesión de posesiones, si se discutiera la calidad de poseedor o tenedor, o para distinguir entre posesión exclusiva y coposesión, etc.; pero no puede determinar en forma única la resolución del juez. Esta, por otra parte, es esencialmente provisoria y no impide la posterior iniciación del petitorio, donde la misma cuestión puede ser ventilada y se decidirá definitivamente. El CC establece el principio de que el juicio petitorio y el posesorio no son acumulables. La disposición expresa: "El que



tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesión, puede intentar la acción real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podrá acumular el petitorio y el posesorio...", y agrega: "Si intentase acción real, perderá el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones posesorias, podrá usar después de la acción real".

UDA 960. Concepto legal de dominio. Art. 2506. Análisis y crítica de la definición. Plasticidad del

dominio.Concepto legal: "Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona."Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto.Con ello no quiere expresarse que es un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que, como todo derecho, el dominio tiene un estatuto regulador que implica la existencia de restricciones a la exclusiva voluntad del titular y que conforma su contenido normal.Este derecho de propiedad, aunque absoluto, encuentra limitaciones en el derecho de los demás y en la existencia de ciertos intereses que están por encima de los particulares, a los cuales, en definitiva éstos deben subordinarse.Crítica: La definición peca por exceso ya que en cualquier derecho real la cosa está sometida a la voluntad y acción de una persona (sobre todo en los que se ejercen por la posesión), por ello, más es una definición propia de los derechos reales y no del dominio.Esta definición también peca por defecto puesto que, si se la puede someter a la acción, también a la omisión (el dominio se ejerce no solo por actos positivos sino también cuando no se usa).Plasticidad: Se habla de la plasticidad del dominio, o del fenómeno de comprensión del dominio, como un resorte que cuando lo aprietan se oprime, pero cuando cesa la opresión el resorte recupera automática e inmediatamente su plena elasticidad. La mayor compresión que puede sufrir el dominio es la nuda propiedad, solo quedan en manos del propietario la sustancia del dominio y la facultad de disponer.

61. Clasificación del dominio: dominio perfecto e imperfecto. Clases de dominio imperfecto: breve noción de cada uno.

Dominio perfecto e imperfecto: Es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Es imperfecto en los siguientes casos: Dominio fiduciario : existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha recibido un

bien, singularmente determinado, de una persona llamada constituyente del fideicomiso, con el fin de que, al término de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) lo trasmita, a su vez, a un tercero, denominado fideicomisario.

Dominio revocable : es aquél que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorios, nunca suspensivos (puesto que en tal caso, el dominio no habría nacido). La cosa no pasa a un tercero, como en el caso anterior, sino que vuelve a manos del trasmitente.

Dominio desmembrado : se da cuando su titular ha constituido un derecho real, de disfrute o de garantía, a favor de otro sobre su propia cosa.

El dominio fiduciario y el revocable minoran el carácter perpetuo del dominio, mientras que en el desmembrado se encuentra afectado el carácter absoluto.

62. Caracteres del dominio: exclusivo y perpetuo. El art. 2510. Excepciones a la no limitación temporal del dominio.

Absoluto: Aquí este término no está tomado en el sentido de "oponible erga omnes", pues desde ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en este otro: el dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa; lo cual no impide la existencia de restricciones que, configurando el estatuto normal del dominio, no alcanzan a borrar este carácter.



Exclusivo: Dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa; si embargo existen disposiciones que tipifican una restricción a dichas facultades, como la servidumbre legal de paso. También en ocasiones la facultad de encerrarse se convierte en obligación, como en lugares de cerramiento forzoso como en el caso de la medianería. Son otros corolarios del carácter exclusivo que reviste el dominio, lo dispuesto por el art. 2523, que concuerda con la norma del art. 2805.Perpetuo: El derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir, que no se extingue por el no uso, a diferencia de otros derechos reales, cuyo no ejercicio acarrea su pérdida: así, el usufructo se extingue por el no uso durante diez años; igualmente el uso y la habitación a los que aplican las normas sobre extinción del usufructo y las servidumbres.Art. 2510. El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción.Si una persona poseyó durante el tiempo necesario para prescribir (20 años), la solución de la parte final del artículo se justifica dado que no pueden coexistir dos derechos de dominio (carácter exclusivo), es decir que apenas el poseedor logró usucapir, el anterior propietario perdió ipso iure su dominio. La sentencia que haga lugar a la prescripción tiene efecto declarativo, pues el derecho existe desde el cumplimiento del plazo. De este modo se concilian perfectamente el carácter perpetuo del dominio y el instituto de la prescripción.La perpetuidad del dominio tiene el sentido de que éste, como consecuencia de ella, no se pierde por el no uso, como podría acontecer con las servidumbres y con el usufructo.

63. Extensión del dominio.Suelo: según el art. 2518: "La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares...". Se establece además la presunción de que todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno y que a él le pertenecen. Se trata de una presunción iuris tantum. Sin embargo, la propiedad de obras en el espacio aéreo de un terreno no causa la presunción de la propiedad del terreno.Accesorios: según el art. 2520: "La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos."Frutos y productos: frutos son los que la cosa produce sin alteración de su sustancia y productos, por el contrario, no son sino una porción desprendida de la sustancia misma de la cosa. Los frutos naturales e industriales y las producciones orgánicas de la cosa (productos) no son accesorios de la cosa, sino que forman un todo con ella: art. 2329 y su nota; última parte. En cambio, los frutos civiles son cosas accesorias.Al propietario le corresponden los frutos de cualquier clase como los productos, porque, o forman parte de la cosa, o son accesorios de ella.

UDA 1064. Limitaciones al dominio sólo en el interés público: El art. 2611 y su nota. Clases de

limitaciones, restricciones administrativas, servidumbre administrativa y expropiación. Diferencias.

Art. 2611. Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo.Nota al art. 2611: Las restricciones impuestas al dominio por sólo el interés público, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideración a la religión, aunque se ven en casi todos los Códigos, son extrañas al Derecho Civil.Es cierto que las restricciones establecidas teniendo en mira el interés público tienen su fuente más importante en el Derecho Administrativo, pero hay que considerar que esta fuente no es exclusiva. Lo demuestran numerosas disposiciones del CC, que crean



restricciones a la propiedad privada en el interés de la sociedad: expropiación; cláusulas de inalienabilidad; el principio del numerus clausus en materia de derechos reales; todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al "camino de sirga".Clasificación: la clasificación de las restricciones y límites uniformemente admitida es la que las distingue entre las que se fundamentan en consideraciones de interés público y aquellas impuestas por razones de vecindad.Restricciones administrativas: Se caracterizan por su número ilimitado y su diversidad de fuentes, pudiendo recaer sobre toda clase de cosas. El propietario en el ejercicio de su derecho tiene deberes y responsabilidades para con la colectividad que muchas veces se exteriorizan mediante normas que reglamentan el uso y goce de los bienes. Cuando se habla de restricciones legales se emplea la palabra ley en sentido lato, comprensiva de decretos, nacionales y provinciales, y aun de ordenanzas o reglamentos municipales, que tienen en esta esfera amplio campo de aplicación.Las restricciones administrativas no dan origen a indemnización alguna a favor del particular, salvo que importen una desmembración -de tal grado- que constituyan un verdadero menoscabo para la integridad del derecho, en cuyo caso podrá juzgarse configurada una verdadera servidumbre administrativa o, en su caso, dar lugar a la procedencia de una expropiación indirecta.Servidumbres administrativas: tienen características especiales que las distinguen de las civiles, por ejemplo, subsisten con independencia de la posesión de un fundo y determinan un sacrificio del fundo de un particular, en interés o beneficio de la comunidad y no sólo del constituyente. Estas circunstancias las acercan más a la restricción y, por tanto, es necesario diferenciarlas.La servidumbre presupone la existencia de un titular de un derecho determinado, mientras que en la restricción administrativa no existe incorporación de parte alguna del dominio del particular al dominio público ni hay desmembramiento de la propiedad.Expropiación: es el acto por el cual el Estado priva al titular de su derecho de propiedad, con un fin de utilidad pública y mediante el pago de una justa indemnización y de los perjuicios que se sigan inmediatamente de ella.Hay autores que sostienen que la expropiación es una de las restricciones del dominio, pero tal tesis no es aceptable en la medida en que la expropiación tiende al allanamiento del dominio mediando justa y previa indemnización y no se puede sostener que es una limitación lo que lleva a la extinción del derecho. Las restricciones por otra parte no generan, en principio, derecho a indemnización.

65. Restricciones al dominio en el interés público reguladas en el CC.El art. 2611 afirma que "Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo". Y dice la primera parte de su nota: "Las restricciones impuestas al dominio por sólo el interés público, por la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideración a la religión, aunque se ven en casi todos los Códigos, son extrañas al Derecho Civil."Sin embargo, no es el D. Administrativo la única fuente de restricciones al dominio en interés público: hay numerosas disposiciones del CC, que crean restricciones a la propiedad privada en el interés de la sociedad: los artículos relativos a expropiación; los referentes a cláusulas de inalienabilidad; los que establecen el principio del numerus clausus en materia de d. reales; todas las normas relativas al derecho de aguas, inclusive las atinentes al "camino de sirga".Resulta entonces que la clasificación de las restricciones y límites uniformemente admitida es la que las distingue entre las que se fundamentan en consideraciones de interés público y aquellas impuestas por razones de vecindad. Y respecto de las primeras, si bien el art. 2611 pareciera indicar que solo las impone el D. Administrativo, el articulado del CC muestra varios ejemplos en contrario.

66. Restricciones en interés público: Restricciones a la libre disponibilidad. Cláusula de no enajenar. Inhibiciones Voluntarias.



Art.2612.- El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra él.El art. está referido a la cláusula de no enajenar expresando este artículo que no es válida la cláusula de no enajenar, y agregando a continuación que si la enajenación se hiciera, tendrá plena validez, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera ocasionarse para quien no cumplió con esa cláusula.Parecería que puede surgir una contradicción, porque si la cláusula no es válida, no se alcanza a advertir por qué, el incumplimiento genera para el incumplidor una obligación de indemnizar.Este artículo debe ser interpretado en concordancia con una norma en materia de compraventa, cuando se habla de las cláusulas que pueden pactarse en un contrato de compraventa: Art.1364.- Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada. ¿Cómo podrían conciliarse estos dos textos sin que haya contradicción?• En primer lugar, el art. 1364 se está refiriendo a la compraventa y el 2612 está dentro de

la esfera de las restricciones al dominio fundadas en el interés público. El art. 1364 se aplica cuando se celebra una compraventa y se pacta como cláusula del contrato la obligación del comprador de no enajenar el inmueble. Si la cláusula es de no enajenar a persona alguna esa cláusula no vale, y si el comprador vende o transfiere la propiedad, la enajenación vale y no hay ningún tipo de responsabilidad por daños y perjuicios porque la cláusula de no enajenar a persona alguna es nula. En cambio, si en el contrato de compraventa yo pacto que no se puede vender el inmueble a cierta persona o a persona determinada, la cláusula es válida.

• En cambio, el art. 2612 presupone la cláusula de no enajenar la cosa pero no como cláusula del contrato de compraventa sino como un contrato celebrado en sí mismo.

Art.2613.- Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor término que el de diez años.El donante o testador pueden imponer como condición de la donación, que la cosa no sea transferida, pero por un plazo no mayor de diez años.La doctrina y jurisprudencia tienen entendido que por ese plazo de diez años la cosa: no es susceptible de enajenación ni de constitución de algún derecho real del que pueda derivarse la subasta de la cosa, el inmueble es inembargable durante esos 10 años y no puede ser rematado judicialmente por deudas.Inhibiciones temporarias: suelen inscribirse en los Registros de la Propiedad, con relación a inmuebles determinados, como un modo de garantizar el pago de un crédito, y que tienen precisamente por fin impedir la enajenación del bien sin desinteresar previamente a aquél a cuyo favor se anotó la inhibición voluntaria. A pesar de que tal sería el fin tenido en mira por acreedor y deudor (impedir la enajenación) parecería que tales enajenaciones serían totalmente válidas, de conformidad al 2612 y que el Registro, en consecuencia, y a pesar de existir esa inhibición voluntaria, debería inscribir las trasmisiones.

67. Régimen legal de los inmuebles ubicados en zonas de seguridad.Se llama Zona de Seguridad a aquellas franjas de terreno que tienen una ubicación estratégica, tanto en la frontera terrestre como en la marítima, que por esa ubicación hacen a la seguridad de la defensa nacional. Pueden ser:a) Zonas de Seguridad de Fronteras, que son las ubicadas en los puntos fronterizos

terrestres o marítimos,b) aquellas que se extienden circundando algunos establecimientos militares o estratégicos

y son fijados por el Poder Ejecutivo Nacional.Limitaciones a los inmuebles ubicados en esas zonas. Se crea la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad de Fronteras a la que le compete delimitar cuales son las fajas de terreno que se encuentran comprendidas, y cuáles son las poblaciones que podrían quedar exceptuadas de las limitaciones a las que se encuentran sometidas. En síntesis, de por sí



todo inmueble está sometido a limitaciones, en virtud del orden público. Los inmuebles ubicados en zonas de seguridad con mayor razón: la restricción consiste en que no se puede efectuar la transferencia de un derecho personal o real por el cual se otorgue la posesión o tenencia de un inmueble ubicado en zonas de seguridad, sin la previa conformidad de la Comisión.En materia de servidumbre, en virtud de la Ley 14.027, los propietarios de estos inmuebles están obligados a:1) Permitir el libre desplazamiento por esos inmuebles (ius ambulandi), a Gendarmería o Policía Federal.2) Permitir que se instalen los puestos que fueren necesarios para el control de los pasos fronterizos.Estas servidumbres por estar establecidas en virtud del interés público, se rigen por el derecho administrativo.

UDA 1168. Restricciones en el interés privado de los vecinos: naturaleza de la acción del vecino

perjudicado.Obligaciones propter rem son las que siguen a la cosa, pero no todas las obligaciones inherentes a la posesión son obligaciones propter rem porque hay una relación de género a especie. Así, toda obligación propter rem es inherente a la posesión pero no toda obligación inherente a la posesión es propter rem. En tal sentido vemos que las que corresponden a los arts. 2418 y 2419 son obligaciones inherentes a la posesión pero no son obligaciones propter rem; las que corresponden al Título VI si son propter rem.Art.2418.- El que tuviere posesión de cosas inmuebles, tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título VI de este Libro.Art.2419.- Son también obligaciones inherentes a la posesión de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. También las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor.En consecuencia, todas las restricciones y límites al dominio fundadas en el interés privado generan para el titular del fundo, una Obligación Propter Rem y, simultáneamente, un crédito propter rem.La acción puede ser ejercida por quien está en relación real con la cosa y también contra quien esté en relación personal con la cosa porque se trata de obligaciones inherentes a la posesión. Entonces, se puede accionar contra el propietario, el comprador por boleto de compraventa, el usufructuario, y la acción puede deducirla el propietario, el adquirente por boleto, el usufructuario.Tiene importancia distinguir la obligación propter rem de las personales. Puedo demandar por que cese la molestia, por ej., y por los daños y perjuicios ocasionados por la molestia. En tal caso hay dos acciones, y si el que generó las molestias transfiere la cosa, la obligación por el cese de las molestias pasa al que tiene la cosa, pero no se desobliga por los daños y perjuicios ocasionados porque ésta no pasa con la cosa. El que generó las molestias responde por los daños ocasionados y el que recibe la cosa responderá por los que él ocasione de ahí en más. Puede darse el caso que se plantee la prescripción, porque la obligación por los daños, sabemos, prescribe a los 2 años, en cambio la propter rem no prescribe.Debe tenerse presente que el legislador supone que los inmuebles tienen un “uso normal y ordinario”. Lo que sale de este marco genera una responsabilidad de tipo objetivo basada en la idea de que quien goza los beneficios de una actividad, debe cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los demás. Algo de ello hay en el sistema actual del 2.618 que prescinde de la idea de culpa.

69. Restricciones en el interés privado de los vecinos: obras, trabajos, instalaciones, excavaciones o fosos.



Art. 2616: "Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare."Tienen atinencia con el asunto los arts. referidos a la acción de "denuncia de daño temido".Art. 2620: "Los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y perjuicios."Art. 2627: "Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnización del daño que causare."Art. 3077: "El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo con la condición de satisfacerle cualquier perjuicio que se le cause."

70. Restricciones en el interés privado de los vecinos: plantación de árboles y arbustos. Art. 2628: "El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, sea la propiedad de este predio rústico o urbano, esté o no cercado o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro.Art. 2629: "Si las ramas de algunos árboles se extendiesen sobre las construcciones, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho para pedir que se corten en todo lo que se extendiesen en su propiedad, y si fuesen las raíces las que se extendiesen en el suelo vecino, el dueño del suelo podrá hacerlas cortar por sí mismo, aunque los árboles, en uno y otro caso estén a las distancias fijadas por la ley".La jurisprudencia al respecto ha dispuesto: “No corresponde acoger el pedido del vecino para que se retiren los árboles plantados junto al muro divisorio, a menor distancia que la permitida por el art. 2628 CC, si la colocación de los mismos no ocasiona daño, molestia o inconveniente para el fundo lindero. Cuando se invoca el art. 2628 CC, con un móvil divorciado del fundamento de toda restricción al dominio, se incurre en un acto antifuncional, en un abuso del derecho."

71. Restricciones al dominio reguladas en el Código Civil: goteraje y desague de aguas pluviales o servidas.

Goteraje: Art. 2630: "Los propietarios de terrenos o edificios están obligados, después de la promulgación de este Código, a construir los techos que en adelante hicieren, de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios públicos, y no sobre el suelo del vecino."Si se quisiera imponer al fundo vecino que recibiera el goteraje de los techos, debería constituirse una servidumbre de goteraje que es siempre convencional.Art. 2631: “Cuando por la costumbre del pueblo, los edificios se hallen construidos de manera que las goteras de una parte de los tejados caigan sobre el suelo ajeno, el dueño del suelo no tiene derecho para impedirlo. Una construcción semejante no importa una servidumbre del predio que recibe las goteras, y el dueño de él puede hacer construcciones sobre la pared divisoria que priven el goteraje del predio vecino, pero con la obligación de hacer las obras necesarias para que el agua caiga en el predio en que antes caía”.La importancia de considerar restricción y no servidumbre a la presente, implica que si por cualquier causa la vieja construcción desapareciese, la nueva tendría que encuadrarse en el art. 2630, cosa que no ocurriría de tratarse de una servidumbre.Aguas servidas: Art. 2633. “El propietario está obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le pertenezca o sobre la vía pública”.Art. 2632. “El propietario de una heredad por ningún trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de pozos que él tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que



hubiesen sido llevadas, o sacadas allí para las necesidades de establecimientos industriales”.La última parte del art. 2632 apunta a las normas del CC que se refieren a las servidumbres de "desagüe" y de "avenamiento" (reguladas entre las "servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos”), que pueden ser legales o convencionales; debiéndose pagar, en el primer caso, una "justa indemnización" que si hay discrepancia establecerá en definitiva el juez, y en el segundo, la que convengan los propietarios.

72. Restricciones en el interés privado de los vecinos: excavaciones y fosos.Excavaciones y fosos: No se los puede hacer si ellos pudieran causar al fundo vecino la ruina de edificios, o de plantaciones, o desmoronamientos de tierra.Art.2615: “El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra”.Cerca de una pared medianera o divisoria: No se puede hacer pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad, establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor u otras fábricas o empresas peligrosas a la seguridad, solidez o salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del país y a falta de estos, a juicio de peritos (art. 2621). El que quiera hacer una chimenea, fogón u hogar, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedras de 16 cm. de espesor (art. 2622) y un contramuro de 30 cm. de espesor, si lo que quiere hacer son pozos con cualquier objeto que sea (art. 2624), debiendo dejar un vacío de 16 cm. con la pared, quien quiera hacer un horno o fragua (art. 2623).

73. Restricciones en el interés privado de los vecinos: luces y vistas.Se denominan luces las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que no permiten mirar sobre el fundo vecino, y vistas a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visión total del fundo vecino. El Código ha reglamentado las construcciones de luces o "luceras" y de vistas, teniendo en mira la protección de la intimidad y en beneficio recíproco de los vecinos.Distingue, en principio, dos situaciones: paredes medianeras y no medianeras.Paredes medianeras son aquellas que se encuentran en condominio y respecto de las cuales ambos vecinos condóminos se encuentran en un pie de perfecta igualdad, lo que impide a uno de los vecinos hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.Art. 2654: "Ningún medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del otro condómino."No pueden, pues, en las paredes medianeras, abrirse ni luces ni vistas, puesto que estas paredes están destinadas a separar a los vecinos. Naturalmente que dicha prohibición no obstará a que puedan abrirse luces y vistas con consentimiento del otro condómino. En ese caso, la luz o la vista implicarán una servidumbre atípica. En las paredes no medianeras debemos distinguir según se trate de luces o vistas.Luces: Las paredes no medianeras pueden estar construidas con uno de sus extremos tocando la línea separativa de los fundos ("pared contigua") o más o menos alejada de dicha línea. Si se trata de pared contigua rige el art. 2655: “El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas.”La jurisprudencia ha determinado que "...pueden permitirse aberturas a menos de 3 metros de la línea divisoria, siempre que de las mismas sólo se pueda utilizar luz y aire, pero no vistas sobre el fundo lindero, dado que el propósito de la ley al prohibir que se abran ventanas, balcones o voladizos a menos de la distancia que se indica, es el de impedir la existencia de vistas sobre el predio vecino.”



Art. 2656: “Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera.”Las luces de que venimos hablando no constituyen una servidumbre, a menos que, por aplicación del art. 3000 CC, se hayan creado como tales.Art. 2657: “El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz.”

UDA 1274. Apropiación: concepto. Cosas susceptibles de apropiación. Régimen de las cosas

perdidas. TesorosConcepto: Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma. En cuanto al concepto de aprehensión, art. 2374: “La aprehensión debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla.”La aprehensión sólo servirá para adquirir el dominio cuando:1. El adquirente tenga capacidad de adquirir; la doctrina uniformemente entiende que esta

capacidad es la exigida para la adquisición de la posesión por sí (Art. 2392. Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su razón, como los dementes, fatuos y menores de diez años; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.”

2. La cosa sea susceptible de apropiación.A) Cosas sin dueño y abandonadas: Solamente entran en esta categoría de cosas

susceptibles de apropiación: las cosas muebles sin dueño, es decir, las que nunca tuvieron dueño (ejemplo: los animales salvajes) y las cosas muebles abandonadas por sus dueños, es decir, "aquellas de cuya posesión (el dueño) se desprende materialmente con la mira de no continuar en el dominio de ellas. Vale decir que este es un modo de adquisición de cosas muebles. Los inmuebles no son susceptibles de apropiación, no sólo porque lo dispone expresamente el CC, sino porque los inmuebles nunca carecen de dueño ya que, si no pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado.

B) Cosas perdidas: Para que exista "cosa perdida" son necesarios dos requisitos: a. Objetivo o material, reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las

miradas de todos y accesible a cualquiera, pero que no es el lugar destinado a conservarla;

b. Subjetivo, consistente en la negligencia o descuido, pero que excluya la idea de renunciar a los derechos sobre ella, como ocurre cuando la cosa es arrojada por quien no quiere tenerla más por suya.

Las cosas perdidas no son susceptibles de adquirirse por apropiación, puesto que tienen dueño.No hace al régimen jurídico aplicable la causa de la pérdida, es decir tanto da que ella se deba a caso fortuito o a negligencia del dueño. Se rigen por idénticas normas los bienes a los que una persona tiene derecho, pero lo ignora. Por ejemplo, caso de fondos pertenecientes a un concurso y que sus acreedores ignoraban, tiene derecho de recompensa quien denuncia su existencia.Art. 2533: "el que hubiera hallado una cosa perdida tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos en ella y a una recompensa por el hallazgo. El propietario puede exonerarse de todo reclamo cediéndola al que la halló". Para que el hallazgo genere derecho a recompensa debe ser fortuito y accidental, en el sentido de que entre el propietario y el hallador no debe mediar relación alguna de hecho o de derecho que implique la facilidad de hallar o de buscar el objeto de que se posesione el hallador. Así, no tendrían derecho a recompensa, los guardianes u ordenanzas de una oficina o casa privada; los conductores de vehículos; el personal del servicio público de transporte; la azafata de una aeronave, etc.



C) Caza: Según el art. 2540 "es otra manera de apropiación", relativa a animales bravíos o salvajes (cosas muebles sin dueño). La propiedad de los animales salvajes o bravíos se adquiere por apropiación porque son cosas sin dueño; y se pierde, según el art. 2605 "cuando recuperan su antigua libertad". Considera el Código que la apropiación se produce cuando el cazador toma al animal, muerto o vivo, o éste hubiese caído en las trampas puestas por él y aunque otro lo aprehendiese en este último supuesto, debe entregarlo al cazador porque a él le pertenece. A pesar de no existir propiamente aprehensión (y por tanto, adquisición del dominio) mientras el cazador fuere en persecución de la presa por él herida28 tiene prelación frente a cualquiera que la tome materialmente. No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o cultivados y según los reglamentos de policía. En cambio, si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueño, la ley atribuye la propiedad, como sanción para el cazador, al dueño del fundo.

D)Pesca: Dice el art. 2547: "La pesca es también otra manera de apropiación, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere caído en sus redes." Los arts. 2527 y 2343 hablan de la naturaleza de res nullius de "los peces de los mares interiores, mares territoriales, ríos y lagos navegables", ya que nos dicen que son susceptibles de apropiación privada y sabemos que de este modo de adquirir sólo son pasibles las cosas muebles que no tienen dueño. Es libre la pesca en las aguas de uso público, naturalmente tal derecho sometido a las normas del Código y a las reglamentaciones que dicte la "autoridad local"

E) Tesoros: Definición: Art. 2551: "Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido y que está oculto o enterrado en un inmueble, sea de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se encuentren en los sepulcros o en los lugares públicos destinados a la sepultura de los muertos." Se trata de una res nullius y de allí que su adquisición se regule en el capítulo relativo a la apropiación. El tesoro es una cosa mueble. Quiénes pueden buscar tesoros: Naturalmente, el propietario, en fundo propio. El copropietario, en el fundo sujeto a copropiedad. Los poseedores imperfectos: el usufructuario, el usuario, el habitador y el acreedor anticresista.El tenedor, siempre que cuente con permiso del dueño o de su representante.Siendo una res nullius el tesoro en verdad correspondería en su totalidad al que lo descubriera por apropiación. Sin embargo, por razones de equidad, la mitad del tesoro pertenece al descubridor, por apropiación. La otra mitad pertenece al dueño del fundo, y se trataría de una adquisición lege. Por eso es que, quien encuentra un tesoro en fundo propio lo adquiere, la mitad como descubridor y la otra mitad en su carácter de propietario del fundo.Descubridor del tesoro es el primero que lo hace visible, aunque no lo tome, pero siempre que se trate de tesoros encontrados casualmente.

75. Modos de adquirir el dominio: Accesión. Concepto. Art. 2751. Casos: Aluvión. Avulsión. Art. 2571: "Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra cosa por adherencia natural o artificial."Sólo cuando una cosa distinta se adhiere, natural o artificialmente, a otra de nuestra propiedad, podemos decir que hemos adquirido algo nuevo "a título de accesión", que algo nuevo se ha agregado a lo que ya se tenía. Por el contrario, en relación con los accesorios, se es propietario de ellos porque la propiedad se extiende a los accesorios, y no por un nuevo título.Aluvión: es una forma de acrecentamiento de los inmuebles por la acción del agua de los ríos. Debe tratarse de terrenos confinantes con ríos o arroyos; no juega este instituto cuando el río ha sido canalizado y sus márgenes están formadas por diques artificiales, caso en el cual, el acrecentamiento aprovecharía al Estado, ni tampoco en relación a los terrenos linderos con aguas durmientes (lagos, lagunas, etcétera).Para que se produzca el acrecimiento y, en consecuencia la accesión, es menester que la tierra no se encuentre separada de la heredad por una corriente de agua no intermitente



que haga parte del río, pues de lo contrario y por inmediata que se encuentre a la ribera de éste, no constituye aluvión. El acrecentamiento debe haberse realizado por efecto espontáneo de las aguas.No constituye aluvión la reunión de la tierra, por inmediata que se encuentre a la ribera de un río, cuando está separada por una corriente de agua que haga parte del río y que no sea intermitente. Tampoco constituyen aluvión las arenas o fango que se encuentran comprendidas en los límites del lecho del río, determinado por la línea a que llegan las más altas aguas en su estado normal.Aluvión por acarreo: Art. 2572: “Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ríos, los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corrientes de las aguas, y pertenecen a los dueños de las heredades ribereñas. Siendo en las costas del mar o de ríos navegables, pertenecen al Estado. “Aluvión por abandono: nos encontramos con dos supuestos:a) Aquel en el cual el río se recuesta sobre la orilla opuesta dejando parte del cauce seco.

El cauce deja de ser tal y ya no formará parte del río.b) Aquel en el cual el río no corre más por un determinado cauce, dejándolo totalmente

abandonado, ya sea porque comenzó a correr por otro cauce o por haberse secado.No existe ninguna norma expresa que regule esta situación.

Propiedad del aluvión: El terreno de aluvión pertenece a los propietarios ribereños del río o arroyo. Si el terreno de aluvión se forma a lo largo de varias heredades: Art. 2582: "la división se hace entre los propietarios que pueden tener derecho a ella, en proporción del ancho que cada una de las heredades presente sobre el antiguo río”Avulsión: Se origina en una fuerza súbita. Se produce cuando, a raíz de ésta, un río o arroyo, sin distinción entre navegables y no navegables, lleva una cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas y las une (por adjunción o superposición) a un campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta. Si se trata de cosas no susceptibles de adherencia natural (por ej.: un arado, maderas, etc.), se aplican las disposiciones relativas a cosas perdidas.El propietario del fundo del cual se han desprendido las cosas susceptibles de adherencia natural, conserva su propiedad y puede reivindicarlas, siempre que pueda individualizarlas, mas este derecho cesará en dos supuestos:a) Desde que las cosas desligadas por avulsión se adhirieran naturalmente al terreno

ribereño en que fueron a parar.b) Al prescribir la acción reivindicatoría, que para este supuesto especial tiene señalado

un plazo de prescripción de 6 meses; ello, aún antes de que se produzca la situación anterior.

En ambas hipótesis, el dueño del terreno al que fueron a parar esas cosas, adquiere su dominio por accesión.

76. Especificación: concepto. Artículo 2567. Soluciones legales.Concepto: lo da el art. 2567: "Adquiérese el dominio por la transformación o especificación, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intención de apropiárselo."La importancia de la especificación es prácticamente nula teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 2412 CC: “La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida”, por cuyo juego el especificador tendrá una más eficaz defensa. El CC concede la propiedad de la nueva especie al especificador, sin perjuicio del deber de indemnizar al dueño de la materia: si el especificador es de buena fe y la cosa no puede volver a su forma anterior.En los demás casos, la ley otorga una opción al dueño de la materia para: 1) tomar el nuevo objeto, previo pago al especificador de su trabajo, si era de buena fe, o sólo del mayor valor que hubiera tomado por ese trabajo, si es de mala fe; o 2) exigir el valor de la materia, si es de buena fe el especificador o la indemnización de todo daño y la acción



criminal a que hubiese lugar, en caso de mala fe, quedando, en ambos casos, la nueva especie de propiedad del transformador.Estas disposiciones regirán sólo en el caso de que no resulte aplicable el art. 2412.

77. Modos de adquirir el dominio: Edificación, siembra y plantación. Migración de animales domesticados. Adjunción, mezcla y confusión.

Edificación y plantación: Art. 2519: “Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a él le pertenecen, si no se probare lo contrario. Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos.”Por aplicación de esta regla el dueño del terreno se hace en principio, dueño de lo edificado o plantado en él, aunque fuera con materiales ajenos. Siembra, edificación o plantación en terreno propio con materiales ajenos: El dueño del

terreno se hace propietario de lo edificado, sembrado, etc., y de las semillas, etc., en todos los casos. Pero si ulteriormente estas últimas se separasen, el dueño de las semillas, etc., podrá reivindicarlas si le conviniere. En cuanto a las indemnizaciones debidas se distingue: si el edificador es de buena fe, está obligado a pagar al propietario el valor de las semillas, etc. Si es de mala fe debe, además, indemnizar todos los daños y perjuicios que hubiere causado y si hubiere lugar, a las consecuencias de la acusación criminal.

Siembra, edificación o plantación en terreno ajeno, con materiales propios: Si hay buena fe del edificante, el dueño del terreno tendrá derecho para hacer suya la obra, previas las indemnizaciones correspondientes al edificante de buena fe, sin que éste pueda destruir lo que hubiese edificado, no consintiéndolo el dueño del terreno. Si hay mala fe por parte del edificante, el dueño del terreno puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante. Pero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble.

Animales domesticados: son los animales salvajes que se han subyugado a la dependencia del hombre. Mientras conservaren ese hábito, serán animales domésticos; perdiéndola, serán animales salvajes. Ej.: el jabalí o el lobo si he logrado amansarlos.Accesión: Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueño de éste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algún artificio para atraerlos. El antiguo dueño no tendrá acción alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnización.Si hubo artificio para atraerlos, su dueño tendrá derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario, tendrá derecho a ser indemnizado de su pérdida.Adjunción, mezcla y confusión: concepto. Es una forma de adquisición del dominio por accesión, que se produce cuando se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios, de tal modo que forman un solo cuerpo, siempre que no haya habido acuerdo entre los propietarios, pues en tal caso, la nueva cosa pertenecería a ambos en condominio.En la adjunción las dos cosas muebles se unen sin fusionarse (p.ej.: una perla que se engarza con platino para hacer un anillo). En la mezcla y la confusión, hay fusión de ambas cosas y ordinariamente no podrán separarse; la mezcla se refiere a sólidos (ej.: dos medidas de trigo de distintos dueños); la confusión, a líquidos (p.ej.: vinos de diferente calidad pertenecientes a dos personas distintas).En la mayor parte de los casos, resultará de aplicación el principio del art. 2412, salvo en el caso de mala fe o de cosas robadas o perdidas.

78. Tradición traslativa de dominio: concepto. Diferencia con la tradición de la posesión. Requisitos. Tradición e inscripción registral.

Concepto: La tradición es un modo de adquirir el dominio en forma derivada. Consiste en la entrega de la cosa que hace una persona a otra persona y que ésta acepta. En nuestro ordenamiento la tradición desempeña no sólo una función de publicidad sino también



constitutiva del derecho real: no existe derecho real ni entre partes ni frente a terceros antes de la tradición. Art. 577: “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”.Diferencia con la tradición de la posesión: la tradición como modo de adquirir el dominio difiere sustancialmente de la tradición como modo de tomar posesión, ya que en ésta se debe analizar si existe o no alguna vinculación entre tradición y título y de existir, determinar cuál es la naturaleza de esa vinculación. En la posesión no es necesaria la existencia de un derecho.Requisitos: son tres: 1) que el tradens sea propietario de la cosa; 2) que tradens y accipiens tengan capacidad y 3) que la tradición se efectúe por título suficiente para trasmitir el dominio.1) Para que la tradición tenga la virtualidad de trasmitir el dominio, el tradens debe ser

propietario, puesto que de lo contrario, no podría trasmitir aquel derecho.Sin embargo, a veces, la tradición hecha por un no propietario puede hacer adquirir la propiedad al accipiens y entonces tendríamos una persona que adquiere un derecho mejor que el que tenía quien se lo trasmitió y que, por la tradición se habrían trasladado derechos que no son "los propios del que la hace". Este es el caso del tercer adquirente a título oneroso de de buena fe.Art. 1051: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.”

2) Debe existir capacidad para enajenar, para quien hace la tradición y capacidad para adquirir de quien la recibe. No se operará la adquisición en cabeza del accipiens si el tradens, al momento de la transmisión, no tenía capacidad para disponer, aún cuando la tuviere al momento de realizar el acto jurídico idóneo para transmitir el dominio. El accipiens debe sumarle a su capacidad la intención de hacerse propietario de la cosa. Siendo un acto jurídico real, admite la representación tanto en la figura del tradens como del accipiens: habrá que estar a la capacidad de las partes.

3) Debe haber título suficiente para transferir el dominio: es el acto jurídico revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas por la ley, y que sea idóneo para servir de fundamento a la transmisión del dominio. Por lo general, será un contrato (compraventa, donación), pero también puede serlo otro acto jurídico como el pago por entrega de bienes. No es título suficiente la locación o el comodato porque sólo pueden servir de antecedente a un derecho personal y no son aptos para trasmitir el dominio ni la posesión sino sólo la tenencia.

Tradición e inscripción registral: El título suficiente más la capacidad de las partes más la tradición como modo suficiente, hace nacer en cabeza del accipiens el derecho real de dominio, pero éste no será oponible frente a terceros mientras no esté registrado; es decir, mientras no esté debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. La inscripción se exige al solo efecto de su publicidad y de la oponibilidad frente a terceros, es decir, tiene meros efectos declarativos (del derecho real existente) y no constitutivos de él.

UDA 1379. Usucapión inmobiliaria: clases, requisitos comunes: posesión, tiempo.

Concepto. Llamamos prescripción adquisitiva o usucapión a la adquisición del dominio (u otro derecho real) por la posesión (stricto sensu) continua e ininterrumpida, pública y pacífica, por el plazo que fija la ley. El plazo variará según que, además de los elementos mencionados, se agreguen los de justo título y buena fe (diez años) o que falten ambos o alguno de ellos (veinte años).Definición legal: Art.3948: “La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”.



El fundamento de la prescripción adquisitiva es consolidar situaciones fácticas, como medio de favorecer la seguridad jurídica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composición del patrimonio, con lo cual se propende a la paz y el orden social.Clases. La usucapión que recae sobre cosas inmuebles admiten dos clases de prescripción: la ordinaria o corta y la extraordinaria o larga. En la primera se exigen mayores requisitos, pero se privilegia al poseedor con una sensible reducción del plazo. En la segunda, los requisitos son menores, pero el plazo es dilatado.Posesión: La posesión requerida a los efectos de usucapir es la posesión del art. 2351: “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”, vale decir, con sus dos elementos posesión, el corpus y el animus domini.Para la adquisición del dominio por usucapión no basta que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte del propietario, sino que es necesario que el usucapiente demuestre cuáles son los actos posesorios realizados por él y si se mantuvo en la posesión en forma continua. Si los actos posesorios no aparecen como inequívocos, esto es, como propios de quien posee para sí, la prueba del corpus no hace presumir la del animus.Además la posesión no debe ser viciosa, debe ser continua e ininterrumpida. Tiempo: el poseedor no necesita acreditar el número de años de posesión requeridos por sí, sino que puede aprovecharse de la posesión de sus antecesores, siempre que se reúnan los requisitos propios de la accesión de posesiones.

80. Modos de adquirir el dominio: Usucapión larga. Requisitos.Prescripción extraordinaria o larga. Las dos normas que la refieren son: a) el art. 4015 que dice: "Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás

derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título".

b) el art. 4016 que expresa: "Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta del título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión".

Requisitos: En rigor, para la adquisición de la propiedad por prescripción extraordinaria, sólo son necesarios los requisitos de posesión y veinte años y a su cumplimiento, la propiedad ha dejado de pertenecer al antiguo dueño y ahora corresponde al usucapiente.El juicio de prescripción adquisitiva: La demanda debe estar dirigida contra el propietario o el poseedor, y resulta interruptiva aunque sea interpuesta ante juez incompetente, o aunque sea defectuosa o, también, cuando el demandante carezca de representación legal suficiente para estar en juicio. La sentencia que haga lugar a la prescripción tiene efecto declarativo, pues el derecho existe desde el cumplimiento del plazo.

81. Modos de adquirir el dominio: Usucapión breve. Concepto. Requisitos: a) Justo título, b) Buena Fe. El plazo. Efectos.

Para poder usucapir un inmueble por la vía más breve, que es de 10 años, aparte de los elementos comunes a toda prescripción adquisitiva, posesión y tiempo, se requieren otros dos elementos que son: el justo título y la buena fe. a) Justo título. La exigencia del justo título está establecida en el art. 3999: "El que

adquiere un inmueble con buena fe y justo titulo prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años". El justo título debe estar rodeado de todas las formalidades extrínsecas y ser también un título traslativo del dominio, o sea que el negocio jurídico debe tener ese efecto: compraventa, permuta, donación, etc. La propiedad no se ha adquirido en razón de que la persona de quien emana no era el verdadero propietario y, por lo tanto, atento el principio de que nadie puede transmitir a otro un derecho que no tiene, la transmisión no pudo operarse en esas condiciones.



b) La buena fe. Es un elemento distinto al justo título pero no independiente. La falta de justo título, o los vicios de forma de éste, excluyen la buena fe a los efectos de la prescripción. La existencia del justo título hace presumir la buena fe, pero esta presunción es iuris tantum. La parte que alega la inexistencia de buena fe, a quien corresponda probarla.

82. Usucapión de muebles: Código Civil, Código de Comercio, el caso del poseedor de mala fe. Usucapión de muebles registrables.

El Código no contempló la prescripción para adquirir cosas muebles. Por el contrario, el codificador en la nota al art. 3948 expresa: "En las cosas muebles, valiendo la posesión por título, no tenemos prescripción de cosas muebles".El Código de Comercio, en su art. 477, había establecido un término de prescripción de tres años para la adquisición de la propiedad de una cosa mueble, que hubiera sido poseída de buena fe, siendo robada o perdida.Incorporada a la reforma de 1968, el art. 4016 bis dice: "El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua".Poseedor de mala fe: no se encuentra prevista. Las posibles soluciones son dos:1) Improcedencia de la prescripción. 2) Prescripción posible, que se apoya en los art. 4015 y 4016. Este es el criterio que nos parece más adecuado, porque tal es el régimen de los inmuebles cuyos poseedores, aun cuando hayan arribado a la posesión a través de un hecho delictuoso (u.g. usurpación), pueden adquirir el dominio por el transcurso de veinte años.Usucapión de muebles registrables: Para las cosas muebles robadas o perdidas, mediando buena fe, el plazo es de dos o tres años, según sea la cosa registrable o no, en materia de automotores la prescripción tenía un plazo de tres años; lo que fue modificado por la ley 22.977 art. 4to, que lo redujo a dos años para los automotores hurtados o robados, siempre que el poseedor fuere de buena fe y lo tuviera inscripto a su nombre.

UDA 1483. Dominio desmembrado: distintos supuestos. El caso de la hipoteca.

Se da toda vez que sobre la cosa existen constituidos derechos reales de disfrute o de garantía a favor de terceras personas, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de la cosa, limitando de esa manera las facultades del propietario. Como a consecuencia de estos gravámenes se han desgajado o desmembrado ciertas facultades del derecho de dominio, las que restan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como dominio desmembrado, directo o también nuda propiedad.Casos: Cuando existe sobre una cosa un derecho real de disfrute (usufructo, uso o habitación o servidumbre) o uno de garantía (hipoteca, prenda o anticresis) aquí nos encontramos en presencia: por un lado, de un dominio desmembrado (el del titular de la cosa gravada) y por el otro, de una desmembración del dominio (la del titular de ese derecho real que grava la cosa).

84. Dominio revocable: cláusulas que tornan revocable el dominio: a) cláusulas expresas; b) cláusulas tácitas. Efectos de la revocación del dominio

El dominio revocable es el que está sujeto a una condición o plazo resolutorio, o que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del transmitente o puede serlo por una causa inherente al título. a) Cláusulas expresas:

1) Cuando por una cláusula contractual, el dominio queda sujeto a revocación por voluntad del transmitente. Por ejemplo, venta con pacto de retroventa o con cláusula de poder arrepentirse. la revocación se opera por la manifestación de dicha voluntad



2) Cuando la revocación está sujeta al cumplimiento de una cláusula legal que conste en el acto jurídico que transmitió el dominio (art. 2668). Por ejemplo, caso de supernacencia de hijos, causal legal que debe estar expresamente estipulada como condición.3) Cuando la sujeción es a una condición resolutiva o plazo resolutivo (art. 2668). Probado el cumplimiento de la condición o cumplido el plazo, en su caso, la revocación se produce de pleno derecho.

b) Cláusulas tácitas: Cuando la causal de revocación está explícita en el propio título. En este caso no es necesario que conste en el acto de transmisión; por ejemplo, revocación por ingratitud del donatario o legatario o por inejecución de los cargos que se les impusieron. La revocación debe ser declarada en juicio, cuando las partes no están de acuerdo en la existencia de los hechos de que dependía.

Efectos: Vencido el plazo resolutorio, o cumplida la condición resolutoria, nace para el dueño la obligación de restituir la cosa a su anterior propietario. El acaecimiento del evento resolutorio opera, en principio, con efectos retroactivos: aquellos actos de disposición realizados por el dueño imperfecto quedan sin efecto, y el que recobra el dominio de la cosa no tiene que respetarlos.Art. 2669: "La revocación del dominio tendrá siempre efecto retroactivo al día en que se adquirió, si no hubiere en la ley58 o en los actos jurídicos que la establecieron disposición expresa en contrario." Inmuebles: salvo disposición legal o contractual en contrario, la resolución del dominio tiene efecto retroactivo y "el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeído, o el tercer poseedor.Muebles: La revocación no tiene efecto retroactivo, puesto que entra aquí a jugar el principio del art. 2412 y sólo tendría tal consecuencia cuando éste no resultara aplicable en razón de la mala fe del adquirente.

UDA 1585. Bien de Familia: requisitos en cuanto al inmueble y en cuanto al constituyente.

Concepto: El bien de familia implica una restricción o límite al dominio constituida por el instituyente en beneficio de la familia.Es una institución que se orienta a la protección del núcleo familiar beneficiario para asegurar su vivienda o sustento, o ambas cosas. La afectación de un inmueble al régimen de bien de familia significa una modificación del derecho de dominio que sobre él, tiene el constituyente.El titular que afecta el inmueble restringe las facultades que tiene sobre él.Debe tenerse presente que, salvo los casos excepcionales en que el bien de familia se constituye por testamento o por donación, transmitiéndose el dominio a más de una persona, el derecho real de dominio permanece en cabeza del constituyente sin participación de su familia. Aún en el caso de que la afectación sea solicitada por los condóminos del inmueble, dicho condominio no se extiende a los parientes beneficiarios.Es imprescindible la inscripción en el Registro de la Propiedad, que tiene efecto constitutivo y a partir de ese momento la afectación es oponible a terceros.Requisitos del inmueble: Sólo un inmueble puede ser afectado al régimen de bien de familia y, según su ubicación, puede ser urbano o rural, y su valor no debe exceder de las necesidades del sustento y vivienda de la familia del constituyente, “según normas que se establecerán reglamentariamente” (ley 14.394). Las provincias pueden establecer dicho valor “de acuerdo con el nivel económico local”. No hay una pauta rígida para el valor de la finca, sino flexible, para que pueda adaptarse a las circunstancias de tiempo y lugar. Requisitos del constituyente:1) Debe ser dueño del inmueble, si hay un condominio es necesaria la decisión unánime de

todos los condóminos (según el Código Civil los actos de disposición deben ser realizados con el consenso de todos los condóminos). Debe existir entre los condominios el parentesco exigido por el art. 36.



2) Debe tener capacidad para disponer a título oneroso y si es casado, el asentimiento del cónyuge, si pretende afectar un inmueble ganancial o un propio, en tanto sea el asiento del hogar conyugal y existan hijos menores o incapaces, incluso disuelta la sociedad conyugal (art. 1277).

3) Debe justificar quiénes constituyen la familia que conviven con él. Para la ley familia es la constituida por él, el cónyuge, descendientes, ascendientes, hijos adoptivos y en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad (es decir, hermanos, tíos y vecinos). Respecto a éstos últimos existe obligación de cohabitar en el inmueble afectado al régimen de bien de familia, en cambio para los primeros no, en cuanto pueden vivir en otro lugar. Recordemos que, de todos modos, la familia puede estar constituida por dos personas (p.ej. matrimonio, o dos hermanos, o madre-hijo).

4) Tan sólo puede afectarse al régimen un inmueble (según la normativa nacional se exige una declaración jurada de que no tiene otro inmueble afectado al régimen. Si resultare propietario de dos inmuebles sometidos a este régimen, debe optar por la subsistencia de la inscripción del beneficio para uno solo, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituido en primer término).

UDA 1686. Condominio: concepto. Comunidad y condominio. Objeto de la comunidad. Diferencias

de comunidad y comunidad hereditaria. Transformación de la comunidad hereditaria en condominio por el transcurso del tiempo.

Concepto: Art. 2673 lo define: “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”.Objeto de la comunidad: Puede tener por objeto un bien o un conjunto de bienes, en el sentido del Art. 2312 (objetos inmateriales + cosas). Cuando el objeto de la comunidad son derechos que recaen sobre un bien, se habla propiamente de comunidad, en tanto que cuando recae sobre una cosa se habla de condominio.Comunidad y Condominio: Hay comunidad cuando varias personas tienen idénticos derechos sobre una cosa, o cuando tienen derechos de la misma naturaleza sobre un conjunto de bienes. Pero no siempre que existan derechos de naturaleza análoga o idéntica sobre una misma cosa, habrá comunidad: existen casos en que esos derechos son excluyentes de tal modo que cada uno conserva su individualidad, por ej. el caso de dos o más hipotecas constituidas sobre la misma cosa. Los acreedores hipotecarios no tienen ninguna comunidad entre sí por cuanto sus derechos son excluyentes entre unos y otros.Para que exista comunidad es necesario que existan dos o más personas con derechos iguales.La comunidad puede estar referida tanto a derechos reales o creditorios, a patrimonios o partes alícuotas de ellos.La relación entre comunidad y condominio entonces es de género a especie: el condominio es una comunidad existente entre los copropietarios de una misma cosa siendo necesario que el condominio recaiga sobre una cosa; así el art. 2674 dice: “No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas”.Los titulares cualitativamente tienen un derecho igual, pero cuantitativamente puede variar. Ejemplo: En un condominio Juan puede ser titular de un 50% de la cosa y Pedro, ser titular del otro 50%; los derechos de ambos son cualitativa y cuantitativamente iguales; pero puede suceder que Juan sea titular de un 30%, en tanto que Pedro lo sea del 70% restante, en cuyo supuesto nos encontramos con que los derechos de Juan y Pedro son cualitativamente iguales pero cuantitativamente distintos.No existiría comunidad en el supuesto del derecho real de usufructo, en donde una persona ejerce sus derechos como usufructuario y otra, como nudo propietario: son derechos cualitativamente distintos.Diferencias con la comunidad hereditaria: en la comunidad hereditaria existe un conjunto de bienes y de cosas que se tienen a título de herederos y no de condóminos. La comunidad hereditaria nace una vez producido el fallecimiento de una persona y se prolonga hasta la partición de los bienes de la sucesión. En caso de desacuerdo entre los



herederos, decide la cuestión el juez, en tanto que en el Condominio en el supuesto de divergencias entre los condóminos, rige el sistema de mayoría. En la comunidad hereditaria, es juez competente el del último domicilio del causante; en tanto que en el condominio de inmuebles es juez competente el del lugar de situación del inmueble.Transformación de la comunidad hereditaria en condominio por el transcurso del tiempo:Existe una corriente jurisprudencial y doctrinaria que entiende que si la situación de indivisión de la comunidad hereditaria se prolonga en el tiempo, se podría inferir que los coherederos han constituido tácitamente un condominio entre ellos.Estimamos que se trata de una teoría errónea desde que las fuentes del condominio están expresamente establecidas en la ley. Mientras no se haya realizado la partición de los bienes de la herencia, ese conjunto de bienes forma una comunidad y no un condominio.

87. Facultades de los condóminos respecto de la parte indivisa: Principio general. Enajenación. Hipoteca de la parte indivisa. Usufructo, uso y habitación.

Facultades de los condóminos con respecto a la parte indivisa: el art. 2676 dice: “Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerla sin el consentimiento de los demás copropietarios”.Principio general: es que las facultades que tiene el condómino sobre la parte indivisa son amplias.El art. 2677 enumera las facultades que tienen los condóminos: “Cada condómino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros”Enajenar: la enajenación puede ser tanto por actos gratuitos (donación) u onerosos (venta). Los otros condóminos no pueden oponerse ni tampoco tienen un derecho de preferencia sobre esa parte indivisa que el condómino quiere vender. El que adquiere la parte indivisa del condómino pasa a formar parte del condominio y reemplaza al condómino que transfirió su cuota de la parte indivisa.Hipoteca de la parte indivisa: dispone el CC al respecto:- Art. 2678: “Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte

indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación”.

- Art. 3123: “Cada uno de los condóminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble común, o en una parte materialmente determinada del inmueble, pero los efectos de tal constitución quedan subordinados al resultado de la partición o licitación entre los condóminos”.

- Art. 3124: “Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la división o licitación, propietario de la totalidad del inmueble común; la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tenía en el inmueble”.

Usufructo: El condómino puede constituir usufructo sobre su parte indivisa, de conformidad a lo dispuesto por el Art. 2843: “El usufructo puede establecerse por el condómino del fundo poseído en común con otros, de su parte indivisa”.La constitución de este usufructo por parte del condómino, sólo procede en tanto y en cuanto no perjudique los derechos de los demás condóminos. Así el usufructuario de la cuota indivisa gozará de las facultades o participará en los frutos en la proporción que hubiere correspondido al condómino que constituyó el derecho real de usufructo.Uso y habitación: la aplicación a estos derechos de las normas del usufructo permite extenderlas al uso y a la habitación.

88. Facultades de los condóminos respecto de la parte indivisa: embargo, arrendamiento. Acciones posesorias y petitorias.

Embargo: Así como el condómino puede enajenar su parte indivisa, los acreedores del condómino pueden embargar esa parte indivisa y ejecutarla, sin tener que esperar el resultado de la partición para poder cobrar sus créditos. Alguna doctrina y jurisprudencia



interpretó que sería perjudicial para el condominio la incorporación de un tercero extraño –como lo es el adquirente en una subasta-, pero no puede olvidarse que el condómino puede vender su parte indivisa a cualquier persona, no necesitando del consentimiento de los otros condóminos.Arrendamiento: El art. 1512 prohíbe totalmente el arrendamiento de la parte indivisa, salvo por supuesto que cuente con el consentimiento de todos los condóminos.Acciones posesorias: el ejercicio de las acciones posesorias emana de la coposesión y no del condominio. El art. 2489 faculta a los copropietarios a ejercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aunque el artículo hace referencia únicamente a los inmuebles, tal facultad se extiende también con respecto a las cosas muebles. La acción también puede dirigirse contra los otros coposeedores que turbándolo en el goce común manifestasen pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble.Acción Reivindicatoria: Conforme al Art. 2761: “Son también reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condóminos contra cada uno de los co-poseedores”, Es decir que el condómino puede reivindicar su parte indivisa contra los otros condóminos.¿Pero qué ocurre si la acción reivindicatoria va estar dirigida contra un tercero, no ya contra otro condómino? Un sector considera que el condómino tendría derecho a reivindicar solo su parte indivisa, y no la totalidad de la cosa común. En tanto que actualmente la jurisprudencia considera que el condómino puede ejercer la acción reivindicatoria por la totalidad de la cosa.Acción Negatoria: está contemplada en el art. 2800: “Compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida”. Puede ejercerla el condómino tanto contra los otros condóminos como contra los terceros, por su parte indivisa.

89. Facultades de los condóminos sobre la cosa común: principio general, requisitos, actos materiales y actos jurídicos.

Principio General: “Las facultades de los condóminos con relación a la cosa común son restringidas.El art. 2680 dice: “Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiere hacer a este respecto”.Y el art. 2684: “Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular”.El condómino puede usar y gozar de la cosa común pero con las siguientes requisitos:1) usar de acuerdo al destino de la cosa;2) no debe afectar al interés particular de la cosa y3) el uso que haga de la cosa no puede ir en menoscabo del igual derecho que tienen los

otros condóminos.Actos Materiales: El art. 2681 dispone que “Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros”.Lo que al condómino se le prohíbe realizar son actos materiales sobre la cosa común que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. Así, no podría realizar actos que cambien el destino de la cosa o que causen perjuicios a los demás. Pero los actos de administración, conservatorios o reparatorios sí puede realizarlos.Actos Jurídicos: El art. 2682 establece: “El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor”.En general cabe destacar que ésta prohibición de realizar actos jurídicos puede ser subsanada en virtud de lo establecido por el art. 2683: “si por el resultado de la división del todo o parte de la cosa común le tocase en su lote”.



Art. 2683.- Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.

90. Obligaciones de los condóminos: contribución a los gastos de reparación y contribución. Deudas contraídas en pro de la comunidad.

Contribución a los gastos de reparación y conservación:Art.2685. “Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad”.El CC determina que los condóminos deben responder por los gastos de conservación y de reparación en proporción a sus partes.Partes en el sentido de parte indivisa sin perjuicio de que los condóminos puedan estipular entre ellos una manera distinta de responder. Se trata de un caso de obligación proptem rem. En la segunda parte del art. citado faculta al condómino de liberarse de la obligación de contribuir con éstos gastos “por el abandono de su derecho de propiedad”. Desde luego que este abandono debe ser oportuno, formulándose al tiempo de realizarse el requerimiento, y siempre y cuando la necesidad de la reparación o conservación “no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo”, ello por aplicación de las reglas de medianería.Ahora bien ¿a quién beneficia la parte de la cosa que fue abandonada por el condómino que no quiere contribuir a los gastos de conservación y reparación? Se han sustentado diversas teorías:1) Hay quienes dicen que esa cuota incrementa las cuotas de los restantes condóminos

automáticamente.2) Otros sostienen que la parte indivisa abandonada, si es de un inmueble pasará al

dominio privado del Estado y si se trata de cosas muebles, se convertirá en res nullius, susceptible de apropiación.

3) Acrecienta únicamente las cuotas de los condóminos que afrontaron los gastos.Si el condómino no paga la deuda al condómino/s que efectuaron el gasto, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 2686 deberá pagar los intereses de la deuda que corren desde el desembolso y el condómino que pagó tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. El derecho de retención implica la posibilidad de excluir al condómino del uso y goce de la cosa común y además impide la división del condominio.Art. 2685: “Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad”.Deudas contraídas en pro de la comunidad:• Cuando la deuda es contraída por uno solo de los condóminos: él es el responsable, él

responde frente al acreedor por cuanto el condominio no es una persona colectiva y desde luego, tendrá acción de reembolso respecto de los demás condóminos.

• Si la deuda es contraída por varios condóminos: ellos responderán frente al acreedor.• Si la deuda es contraída colectivamente por todos los condóminos, sin estipularse

solidaridad y sin expresión de las cuotas, están obligados al acreedor por partes iguales. • Si se ha pactado la solidaridad cualquiera de los acreedores puede reclamar la totalidad

de la deuda a cualquiera de los deudores.

91. Condominio: administración de la cosa común, mayorías, empate, designación del administrador.

Administración de la cosa común: Cuando la cosa por su naturaleza no fuera susceptible de un uso común, o cuando alguno de los condóminos se opone a su uso se puede proceder a la división de la cosa común; pero si no se hace uso del derecho de pedir la división, los condóminos en asamblea decidirán si la cosa va a ser dada en administración, en arrendamiento o en alquiler.



Art. 2699: “Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada”.Ejemplos: cuando son muchos los titulares de una casa habitación de dimensiones reducidas se advierte que por la naturaleza de la cosa no pueden todos los condóminos tener el uso y goce de ella.También en el supuesto que alguno de los condóminos se oponga al destino que se le esté dando a la cosa, o a que sea usada por los otros condóminos.En estos supuestos siempre está presente la posibilidad de que el condómino pida la partición de ese condominio, pero la ley abre la posibilidad de que en caso de no pedirse la división, los condóminos se reúnan y decidan sobre el futuro de la cosa, objeto del condominio. El artículo 2699 dice que “resolverán todos”, lo que se vincula con el quórum necesario para adoptar las decisiones. El empleo del término “resolverán todos” ha provocado discrepancia doctrinaria sobre los problemas que pueden presentarse si uno de los condóminos no se presenta. El art. 2703 establece que ninguna determinación será válida si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o sus legítimos representantes, con lo cual bastaría que uno solo no se presente para que fracase la deliberación.• Algunos autores consideran que si uno no está presente cuando se toma la decisión, ésta

no tiene valor.• Otros, piensan que el Juez debe designar un representante del ausente. • Hay quienes propician la citación de los renuentes bajo apercibimiento de celebrarse la

asamblea con los asistentes.Mayoría: No es una mayoría numérica, por cabeza, sino referida al valor, de la parte de los condóminos en la cosa común.Art. 2704 “La mayoría no será numérica sino en proporción de los valores de la parte de los condóminos en la cosa común, aunque corresponda a uno solo de ellos”.Esta mayoría que requiere la norma no es la simple mayoría, sino la mayoría absoluta, es decir que exceda el valor de la mitad de la cosa. Si no se logra esa mayoría absoluta, nada se puede hacer.Art. 2705: “La mayoría será absoluta, es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo mayoría absoluta nada se hará”. ¿Qué ocurre cuando la mayoría se concentra en un sólo condómino? Se transformaría en el único árbitro de las decisiones y los demás deberían acatar su voluntad, por eso la doctrina y la jurisprudencia entienden que en este supuesto, la minoría se encuentra facultada para acudir al juez a fin de que resuelva la controversia.Caso de empate: Si realizada la votación hay empate, los condóminos pueden decidir la cuestión por la suerte o bien designando árbitros, pero estas soluciones no han tenido eco en nuestro sistema, pues la forma habitual de superar las diferencias es la decisión judicial.Art.2706: “Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros”.Designación de administrador: Los condóminos pueden decidir si la cosa es dada en locación o en administración por mayoría absoluta.Si deciden someterla a “administración”, el administrador será designado también por mayoría absoluta, al igual que su remoción.El administrador puede ser uno de los condóminos o bien un tercero. Si el administrador es uno de los condóminos, se lo reputa mandatario de los otros y se aplican las disposiciones sobre el mandato y no la del socio administrador. Si el administrador es un tercero, también se aplican las reglas del mandato.Art.2701 “El condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador”.

92. Condominio sin indivisión forzosa: cargas reales; insolvencia de algún condómino.



Cargas reales: Art. 2689 “En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condómino está obligado por el todo de la deuda”.Cuando se trata de deudas originadas en cargas reales que graven la cosa, cada condómino responde por la totalidad de la deuda, ello en virtud de la indivisibilidad de la carga real. El artículo hace mención como ejemplo a la hipoteca. Otros ejemplos serían: la prenda, la anticresis, haciéndose extensible también a los impuestos y contribuciones que recaen sobre la cosa.Insolvencia de algún condómino: El art. 2690 dispone: “Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse en proporción del interés que tengan en ella y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente”.Este artículo se aplica únicamente en la relación interna entre los condóminos, pues frente a los acreedores, si uno de los condóminos resulta insolvente por una obligación simplemente mancomunada, su insolvencia debe ser soportada por el acreedor.Se aplica únicamente a las deudas contraídas en pro de la comunidad y no en los supuestos de deudas particulares de los condóminos. Los intérpretes han considerado que deben darse los siguientes requisitos:1) que no haya otros acreedores.2) que el deudor no tenga otros bienes.3) que la deuda del condómino sea superior al valor de su parte indivisa.

93. Extinción del condominio: Modo típico del condominio. La Partición: naturaleza, clases y efectos. Formas de realizarla. Quienes pueden realizarla.

Extinción del Condominio: el condominio es un dominio con sujeto múltiple. Se extingue por los mismos modos que el dominio, admitiéndose la división entre modos absolutos y relativos. Dentro de los absolutos tenemos, entre otros, los supuestos de que si la cosa de destruye o si es puesta fuera del comercio. Entre los relativos, si la cosa es vendida por todos los condóminos. Pero el modo típico de extinción del condominio es la partición.La partición: es la transformación de esa parte ideal en un lote material.Naturaleza: Se ha discutido en doctrina si es:• una acción real: se fundan en que dicha acción persigue la extinción de un derecho real

y el nacimiento de otro derecho real, pone en movimiento el derecho de condominio.• una acción personal: dicen que se trata de una acción que tiende a que se cumpla una

obligación establecida por la ley a los condóminos.La importancia de saber cuál es la naturaleza jurídica de la acción de división es a los efectos de determinar la competencia del juez, cuestión ésta que es resuelta por el CPCCN al disponer que será competente el juez del lugar donde estuviere situada la cosa, conveniencia ésta que es manifiesta si se tiene en cuenta que puede ser necesario la realización de pericias, de tasaciones, de inspecciones oculares o bien, la exhibición de la cosa cuando se trata de muebles.Clases de partición. Puede ser: • Judicial Cuando hay entre los condóminos incapaces, o ausentes, o no se ponen de

acuerdo en la forma de efectuarse la partición o cuando un tercero tenga un interés jurídico (ej. acreedor hipotecario).

• Extrajudicial. Cuando todos los condóminos, son personas mayores y se ponen de acuerdo en la manera en que se realizará la división de la cosa común. El acuerdo puede constar en instrumento público o en instrumento privado, pero necesita la homologación del Juez.

Efectos de la partición: Los efectos son declarativos y no constitutivos de la propiedad y cada condómino es considerado como propietario exclusivo respecto a lo que le tocó en la partición, y que los otros condóminos nunca tuvieron derecho alguno sobre la cosa.Art.2695: “La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere



correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos”.Formas de realizar la partición: La división del condominio puede realizarse en especie o por la venta de la cosa. Si los condóminos resuelven la división de la cosa en especie y el objeto del condominio sea divisible, cada uno de los condóminos resulta adjudicatario de una parte o lote (art. 3475 bis), pero ésta especie de división no podrá efectivizarse:a) cuando la división produzca la destrucción de la cosa, o cuando no resulten porciones

reales que constituyan un todo homogéneo y análogo a las otras partes y a la cosa;b) cuando convierta en antieconómico su uso o aprovechamiento de las partes, o cuando

en materia de inmuebles no se alcance la superficie mínima de la unidad económica (art. 2326).

La división por venta, cualquiera sea la naturaleza de la cosa podrá ser llevada a cabo mediante acuerdo unánime. Todos los condóminos se ponen de acuerdo y venden la cosa, sea por venta privada o en subasta pública.Otra forma de realizarse la división de los inmuebles ha sido someterlo al régimen de propiedad horizontal. Supongamos un inmueble que es de propiedad de dos personas que quieren dividir ese condominio, pero ocurre que las medidas mínimas del inmueble no alcanzan a configurar una unidad económica, entonces sometiendo el mismo al régimen de propiedad horizontal, salvan el escollo de las medidas mínimas exigidas por la legislación y así surgirían dos unidades funcionales, que se repartirían entre ellos.El art. 2692 autoriza a los copropietarios a pedir en cualquier momento la división de la cosa común, en los supuestos de condominio sin indivisión forzosa: el codificador procuró desalentar la subsistencia de los condominios, ya que entendía que obstaculizaban la explotación de las riquezas.Quienes pueden pedir la partición: Desde luego que cualquiera de los condóminos tiene la facultad de pedir la división de la cosa común.Art. 2692: “Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa”.También pueden pedirla los acreedores de los condóminos, entendiendo algunos autores que habría una especie de subrogación; otros dicen que los acreedores ejercen esta acción por derecho propio.Esta facultad de reclamar la división es de orden público y en consecuencia está prohibida la renuncia a solicitar la partición de una manera indefinida, aunque está permitido convenir la indivisión por un término que no exceda de cinco años.De igual modo la acción de partición es imprescriptible (art. 4019, inc. 3º) y las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce se aplican a la partición (art. 2698).

94. División del condominio mediante el sistema de propiedad horizontal.Planteo: Existe un inmueble cuyas características físicas lo hacen susceptible de ser sometido al régimen de la ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), vale decir, que puede ser dividido en unidades con independencia funcional y salida a la vía pública, directamente o por un pasaje común.Dicho inmueble pertenece en propiedad a varias personas, ya sea porque lo adquirieron por un acto entre vivos, condominio común, o por una trasmisión mortis causa, comunidad hereditaria.Uno de los condóminos o coherederos pide la partición de dicho condominio.Ahora bien, de conformidad con el art. 3475 bis, que recepta un principio uniformemente consagrado por la jurisprudencia, "existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. La división de los bienes no podrá hacerse cuando convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes, según lo dispuesto en el art. 2326.Y aquí llegamos al interrogante fundamental: ¿sería posible, mediante la sujeción del inmueble al régimen de la ley de propiedad horizontal, concretar la partición en especie de un condominio, cualquiera sea su origen? La jurisprudencia contestó afirmativamente la



cuestión, salvo en los casos en que las unidades resultantes no respetaran el principio de equivalencia de las partes divisas con las indivisas.

UDA 1795. Condominio por confusión de límites: Concepto. La Acción de deslinde. Objeto.

Naturaleza. Partición. Requisitos. Distinción con la reivindicación. Casos a los que se aplica. A Quién y contra quien se da la acción.

Los derechos sobre bienes inmuebles deben estar determinados con exactitud en su extensión superficial y en sus límites y linderos. Esto se da cuando los títulos y los instrumentos que los acreditan contienen sus medidas exactas, precisando la longitud de cada uno de sus lados, grado de amplitud de sus ángulos, superficie, entre otros.Concepto: La confusión se da cuando las partes no saben con exactitud, sobre el terreno, por dónde pasa la línea separativa de los predios, sea porque no existen señales separativas o porque éstas hayan desaparecido por acción del tiempo o por el hecho del hombre o, en fin, por un evento natural.La acción de deslinde: Esta acción procede en los supuestos que existan límites confundidos. Los vecinos tienen esta vía legal para que se investiguen y demarquen los límites.Objeto: Que los límites se investiguen y demarquen. La investigación supone el análisis de los inmuebles contiguos, de los vestigios. Luego viene la operación técnica de ubicar los respectivos títulos en el terreno y después determinar los límites, o sea efectuar el deslinde y finalmente se procede a demarcar la línea divisoria mediante la colocación de señales que la constaten y perpetúen, o sea amojonar.Naturaleza jurídica: se discute la naturaleza jurídica de la acción de deslinde.1) Algunos autores consideran que estamos en presencia de una acción real en la cual se

discute el derecho mismo de los linderos para determinar hasta dónde llega la propiedad de cada uno de ellos.

2) Otros piensan que se trata de una acción personal, porque no está en juego ni el dominio ni su desmembración, sino que se trata de un trámite judicial que obliga al vecino a participar en la investigación y señalamiento de los límites.

3) Una tercera postura estima que se trata de una acción mixta, ya que importa partición de la cosa común y envuelve una reivindicación.

En realidad la discusión doctrinaria carece de interés práctico por cuanto la razón de establecer la naturaleza jurídica de una acción judicial es a fin de determinar cuál es el juez competente para intervenir en la controversia y si la acción es prescriptible o no.Requisitos: Para que se dé esta situación se debe tratar de: a) heredades contiguas; 5) los predios deben ser rústicos (en el sentido de no edificados y no de rurales); c) el litigio no debe versar sobre el alcance de los títulos, y d) el límite no debe estar determinado sobre el terreno por ausencia o desaparición de las señales demarcatorias.Distinción con la reivindicación: a) En la acción de deslinde ambas partes están de acuerdo en la existencia de una zona

confusa de sus límites; en cambio en la acción reivindicatoria, existe controversia sobre los límites.

b) En la acción de deslinde, ambas partes son actores y demandados a la vez y por lo tanto sobre ambos pesa la carga de la prueba. En la acción reivindicatoria, una de las partes es la actora y la otra la demandada. La actora deberá probar su derecho, el peso de la carga reposa en ella.

c) En caso de duda, cuando no se pueda precisar los límites separativos, en la acción de deslinde el Juez deberá fallar según su criterio; en tanto que en el juicio reivindicatorio si la actora no ha podido probar sus derechos, el juez rechazará la demanda.

d) El objeto en la acción de deslinde es la demarcación e investigación de los límites; en tanto que el objeto de la acción reivindicatoria es la restitución de parte del terreno a su verdadero dueño.



A quien se da la acción y contra quien se da: según el art.2749, esta acción compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.La acción compete entonces a los que tengan derecho real sobre el terreno, es decir al titular del dominio, del condominio, del usufructo, al usuario, al habitador, al acreedor anticresista. Para que la sentencia sea oponible al propietario, si la acción es intentada por un usufructuario o un usuario, el demandado puede exigir la intervención del propietario.Para el caso del acreedor hipotecario y el poseedor por boleto de compraventa, la doctrina no se pone de acuerdo. No tienen el ejercicio de la acción, el locatario ni el arrendatario por cuanto ellos tienen un derecho personal sobre la cosa y no un derecho real.

96. Condominio por confusión de límites: Ejecución del deslinde por vía judicial. Determinación de la línea de deslinde, efectos y gastos del deslinde. Deslinde y mensura.

Ejecución del deslinde por vía judicial: según el art. 2754: “El deslinde judicial se hará por agrimensor, y la tramitación del juicio, será la que prescriban las leyes de procedimiento”.Se realiza con la intervención de un agrimensor y conforme las disposiciones del Código de Procedimientos.La prueba a producirse en el juicio de deslinde va a estar dada a) por los títulos: medio probatorio de mayor valor. b) los vestigios antiguos o signos materiales reveladores de la ubicación del límite, como

ser restos de cercos, alambrados, mojones, etc. c) la posesión: será una prueba importante si el límite verdadero no surge ni de los títulos

ni de los vestigios antiguos.Efectos del deslinde: La sentencia o la escritura pública otorgada por personas capaces y la mensura practicada, homologada por juez competente, sirven como título de propiedad, vale decir que será parte integrante accesoria o complementaria del título de dominio de cada uno de los colindantes. El deslinde pone fin a la incertidumbre.Gastos del deslinde: Los gastos de amojonamiento o de demarcación son comunes porque ambos vecinos se benefician, con independencia de la superficie del terreno. Ello rige si el frente de cada uno de ellos es igual, pero si los frentes tuvieran extensiones distintas, los gastos deberán ser soportados proporcionalmente por los sucesivos frentistas. Los gastos del deslinde serán en proporción a la extensión del terreno que le corresponde a cada uno. En cuanto a las costas del juicio, se entiende que las mismas deben imponerse por el orden causado, por tratarse de contingencias hechas en interés común.Deslinde y mensura: El deslinde es la determinación de la línea separativa de las heredades. La mensura es una operación técnica que ubica sobre el terreno un inmueble de acuerdo a su título dándole forma geométrica y la extensión de su área. La mensura debe ceñirse a las indicaciones del título sin acordar una extensión mayor o menor.

97. Condominio por acuerdo o por contrato.Se dan en 3 casos:a. Pacto de indivisión por cinco años renovable. El art. 2693 dice “los condóminos no

pueden renunciar de una manera indefinida al derecho de pedir la división pero le es permitido convenir la suspensión de la división, por un término que no exceda de cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente”.Son los condóminos los que convienen en que la cosa objeto del condominio, no será dividida. El término máximo de esta indivisión es de cinco años los que pueden ser renovables todas las veces que se quiera. Si los condóminos han convenido una indivisión por el término de cinco años o menos, rige ese plazo. Si han convenido por un término mayor (por ej. por ocho años): corresponde reducir el plazo al máximo exigible. Es decir que transcurrido los cinco años, cualquier condómino puede pedir la división de la cosa común, aún cuando se hubiere pactado la indivisión por ocho años.Si se convino un plazo incierto se entiende que la indivisión se extingue a los cinco años.



Si los condóminos no han estipulado un plazo tenemos 2 posturas: - Se caería dentro de la prohibición genérica del art. 2693, o sea la prohibición de

renunciar por parte de los condóminos de una manera indefinida a la división de la cosa, por lo que negaron toda eficacia a dicha cláusula.

- Debía aplicarse el plazo máximo de cinco años, previstos por la legislación. El artículo faculta a los condóminos a acordar la renovación del plazo legal de cinco años pero esta renovación de la indivisión debe ser manifestada en forma inequívoca, no tácita. El término a partir del cual se computa la renovación del acuerdo de indivisión corre desde la fecha en que se celebró el nuevo acuerdo. Así, si se pactó la indivisión en el año 1990 por cinco años (el plazo vencería en 1995), pero en el año 1993 acuerdan la renovación del plazo de indivisión por 5 años más, el término de la indivisión se computa desde 1993, venciendo el mismo en 1998 (y no el año 2000).

b. Pacto de indivisión entre coherederos respecto de los bienes hereditarios: está legislado por la Ley 14.394. Faculta a los coherederos a convenir la indivisión de los bienes pertenecientes al causante por un término máximo de 10 años, plazo éste que puede ser renovado. En el supuesto que medie causas justificadas, cualquiera de los herederos antes del vencimiento del plazo puede pedir la partición.Algunos autores entienden que estaría legislando sobre la comunidad hereditaria, que como vimos no es lo mismo que el condominio.

c. Donación de una cosa a más de un donatorio con cláusula de indivisión por cinco años: puede suceder que el donante done una cosa imponiendo que permanezca indivisa durante el término de hasta cinco años. Siendo la donación un contrato, estamos en presencia de una indivisión de origen convencional.Art.2694.- Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento, el testador o donante puede poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.

98. Condominio de accesorios de dos o más propiedades. Concepto, naturaleza jurídica de esa situación. Facultades de los condóminos.

Condominio de accesorios de dos o más propiedades: El art. 2710 dice: “Habrá indivisión forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división”.Supongamos un pasillo que sirve de entrada a dos casas, cuyos propietarios son distintos. La cosa afectada como accesorio, sería el pasillo. Sólo sobre ese pasillo recaería el condominio, no sobre las casas, que serían de personas distintas. Y ese pasillo resulta ser indispensable para poder ingresar a los inmuebles.Los requisitos surgen del mismo artículo 2710, son:a) existencia de dos o más inmuebles de propietarios distintos;b) que exista condominio sobre las cosas accesorias;c) que esa cosa esté afectada como accesorios indispensables al uso común de las dos

heredades.Resulta necesario que sobre esa cosa exista un condominio: si la cosa, el pasillo es de propiedad exclusiva de uno de los titulares de los inmuebles, para su utilización por el otro vecino sería menester el establecimiento de una servidumbre. En el ejemplo del pasillo, si el terreno sobre el cual se asienta ese pasillo es de propiedad de uno solo, el titular del otro fundo que necesitare pasar por aquel para llegar a la vía pública, tendrá derecho a constituir a su favor una servidumbre de paso y en consecuencia, se aplicarían las normas relativas a la servidumbre y no las del condominio. Será en consecuencia una cuestión de hecho a determinar en cada caso concreto.Ejemplos sobre los cuales puede recaer el condominio de accesorios de dos o más propietarios: bebederos, diques, patios, callejones, pozos, pasajes, galerías, caminos comunes que se dejen al dividirse la tierra, fondos de edificios, etc.Naturaleza jurídica de esa situación: El art. 2711 dice que en tales casos los derechos que corresponden a los condóminos no son a título de servidumbre, sino a título de condominio.



No hay una servidumbre sino un condominio por cuanto no hay una heredad dominante y otra sirviente. En la servidumbre existe un solo propietario y sobre el fundo recae el derecho del vecino a hacer un uso limitado o a gozar de una ventaja o utilidad; en tanto que en el condominio forzoso, los titulares de los fundos tienen un derecho común y de la misma naturaleza.Facultades de los condóminos: Están contempladas en el art. 2712, que concede a los condóminos derechos más extensos que los que le competen en un condominio común.Art.2712: “Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condóminos”. Los condóminos pueden usar de la cosa común como de una cosa propia, con las siguientes limitaciones:1) el uso de la cosa deberá ser realizado conforme al destino de la cosa común. En primer

lugar el destino de la cosa será el que hayan acordado los condóminos. Si los condóminos no se ponen de acuerdo, el destino de la cosa estará determinado por la naturaleza misma de la cosa. Si la cosa es susceptible de varios usos, el destino estará determinado por el uso al cual ha sido afectada.

2) el uso de cada condómino no puede embarazar derecho igual de los otros condóminos.3) no puede usarse la cosa sino para las necesidades de las heredades en el interés de las

cuales la cosa ha sido dejada indivisa. Actos Materiales: La posibilidad de realizar actos materiales en la cosa accesoria por parte de los condóminos es amplia. Así, cada copropietario de un patio puede elevar edificios, abrir puertas o ventanas, instalar cables, caños, etc. sin el consentimiento de los otros condóminos, pero siempre teniendo en cuenta las limitaciones a las que hicimos referencia anteriormente. Inclusive pueden realizar verdaderas mejoras en la cosa común.Actos jurídicos: el derecho por parte de los condóminos de “disponer” de la cosa accesoria es restringido. Carecen de la facultad de enajenar libremente su parte indivisa como puede hacerlo el propietario de parte indivisa del condominio común, puesto que la cosa es accesoria a la heredad y por lo tanto está al servicio de esa heredad. El copropietario enajenará esa parte indivisa conjuntamente cuando enajene la heredad. Los condóminos tienen derecho a administrar la cosa común y se aplican las reglas del condominio.

UDA 1899. Muro contiguo o privado: régimen jurídico.

Muro contiguo: Es el construido por uno solo de los vecinos, en un lugar de cerramiento forzoso, íntegramente en su terreno y pagando él todos los gastos que ha demandado su construcción. Régimen jurídico: regido por los artículos 2728 y 2736.Art. 2728: “El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria”.Art. 2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiera adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora”.Normativas legales que establecen lo siguiente:



- Facultan al vecino que ha construido la pared a reclamarle al otro vecino, siempre que haga uso de ella, el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno-

- Faculta al vecino que no construyó la pared a adquirir la medianería. Esta facultad de comprar la medianería es perpetua.

Conforme a lo dispuesto por el art. 2728 el dueño del muro contiguo en principio no tiene facultades para requerir el reembolso de la mitad de la pared y de la mitad del terreno sobre el que se construyó, porque se entiende que renunció a la facultad conferida por el art. 2725, de construirla en el límite separativo de las heredades. Recién va a poder reclamarle el reembolso cuando quien no construyó la pared “quiera servirse de la pared divisoria”.Entonces el problema consiste en determinar qué debe entenderse por “servirse de la pared”. Una primer postura considera que por el solo hecho de que esa pared le sirve para cerrar

sus heredades, ya la pared le sirve al vecino, aún cuando no haga un uso de esa pared y entonces el vecino constructor podría reclamarle el pago de la mitad del valor de la pared y del terreno sobre la que se asienta.

Según la postura intermedia entiende que la pared sirve al vecino cuando hace una utilización específica de la pared, p.ej. cuando apoya una construcción, cuando construye un cuarto o cuando instala cañerías. No se serviría de la pared cuando por ejemplo coloca clavos para colgar una jaula o para tender un alambre para colgar ropas. Esta es hoy la postura aceptada.

Otra postura doctrinal entiende que cuando el código habla de servirse de la pared, es cuando el vecino “carga” sobre la pared, por ej.: cuando asienta construcciones en esa pared.

100. Medianería Urbana: Construcción sin previo requerimiento. Derecho al cobro. Prescripción. Uso de la pared después de prescripta la acción.

La obligación de cerrar las heredades está contemplada en el art. 2726: “Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales”.Art.2727: “El vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería”.Por un lado entonces el vecino puede obligar al otro vecino a construir una pared de cerramiento forzoso, pero el código faculta también al vecino que no quiere construir la pared a liberarse de esta obligación. Esa liberación la va a efectivizar mediante el derecho de abandono, es decir, cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse.Art.2725: “El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas”.El art. 2725 faculta a una persona que va a construir una pared divisoria en un pueblo o arrabal (en una zona urbana) a asentar la mitad de la pared en el terreno del vecino siempre y cuando la pared sea de piedra o ladrillo, o de otro material durable.Construcción sin previo requerimiento: No es necesario que el vecino constructor le requiera previamente al otro vecino que construya el muro. Puede sin notificación previa alguna, llevar un buen día los materiales y comenzar a levantar la pared. Desde luego que tal actitud no es lo prudente ya que puede crear conflictos entre los vecinos. Si formula previamente el requerimiento, puede suceder que el vecino requerido acepte y contribuya a los gastos de los materiales y de mano de obra, evitando así futuros problemas en la relación de vecindad. El vecino requerido no puede oponerse a la construcción de esa pared, salvo que p.ej. pretenda suplir la pared con alambrados o con ligustros.En este caso, el vecino que no ha sido requerido debe igualmente contribuir a sufragar la mitad de los gastos que insumió la construcción. Para liberarse del deber de reembolso de



los gastos de construcción el vecino no requerido previamente, pero en cuyo terreno se asienta la mitad de la pared puede, cediendo el terreno y renunciando a la medianería, liberarse de la contribución, siempre y cuando no se haya servido de la pared mediante el apoyo de alguna construcción.Prescripción: surgen 2 interrogantes: a) ¿Desde cuándo nace el derecho de condominio sobre el muro? y b) ¿Desde cuándo nace el derecho a reclamar el reembolso del valor de la pared? Teniendo en cuenta la respuesta a estos interrogante surge otro: c) ¿qué tipo de prescripción juega en la materia: la adquisitiva, la liberatoria, o ambas?a) El condominio nace desde el momento en que se lo levanta, por aplicación de los

principios que gobiernan la accesión.b) A favor del que construyó el muro íntegramente a su costa pero asentándolo en el límite

separativo de las fincas nace un derecho de crédito, que es el derecho a reembolsarse los gastos relativos a la mitad del muro que también nacería con la construcción de la pared.

c) La prescripción es adquisitiva, no correspondiendo la prescripción liberatoria. La obligación al pago prescribe a los 10 años.

Uso de la pared después de prescripta la acción: a partir del nuevo art. 4022: "La prescripción operada con relación a la obligación establecida en el art. 2726 puede ser invocada para eximirse de abonar la medianería en el supuesto del art. 2736, hasta la altura del muro de cerramiento forzoso."Es decir que, luego de operada la prescripción, el vecino que no contribuyó al pago de la construcción del muro medianero forzoso adquiere los derechos de medianería.

101. Prueba en materia de medianería: Presunciones. Prueba en contrario. Derechos y obligaciones de los condóminos.

Presunciones en materia de medianería:Art. 2717: “Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades”.Art. 2718: “Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio”.En el 2718 dice que cuando un muro separa dos heredades, se lo considera medianero hasta donde alcanzare la altura del menor o sea hasta donde llegue la altura del edificio menos elevado.Si bien el artículo habla de edificio, comprende toda otra clase de construcción, tales como un galpón de zinc, apoyado en parantes de madera, etc.La medianera llega entonces hasta el edificio de menor elevación. Es una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada por prueba en contrario, que puede consistir en instrumentos públicos, instrumentos privados o signos materiales que demuestren la medianería en toda la pared o de que aquella no existe en parte alguna. Cuando se ofrezcan como prueba instrumentos públicos o privados resulta necesario que intervengan en ese acto los dos vecinos y no que se trate de una declaración unilateral de voluntad (art. 2720).Art. 2719: “La medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc. aunque éstos se encuentren cerrados por todos sus lados”.Se aplica en los supuestos en que una pared divida dos patios o dos jardines o dos quintas.La jurisprudencia ha resuelto que la presunción establecida en el 2718 se aplica también para el supuesto de muros prolongados en profundidad, o sea que serán medianeros hasta la profundidad en que los dos edificios lo necesiten.



Otro problema que se presenta es si la presunción establecida en el art. 2718 se aplica cualquiera sea la ubicación del muro que separa dos edificios, es decir tanto para los encaballados como para los contiguos.• Según algunos autores las presunciones juegan para toda clase de muros, porque el

artículo no hace distinción alguna. • Otro sector de la doctrina entiende que las presunciones sólo se refieren a la pared

medianera, rigiendo para el muro contiguo el art. 2519, que presume que las construcciones pertenecen al dueño del terreno sobre las que se asientan.

Derechos y obligaciones: El principio general surge de la primera parte del art. 2730: "La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza...". Lógicamente, como es un derecho de condominio, aparte de la limitación de respetar la naturaleza a que está destinada la pared, el condómino no puede usarla de un modo que afecte su solidez o cause deterioros en ella, o que afecte el derecho de la otra parte.Así el art. 2731, en una enunciación ejemplificativa, faculta al condómino a arrimar toda clase de construcciones, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho del otro vecino de hacerlos retirar hasta el eje de la pared en el caso de que él también quiera colocarlos. Estas facultades están actualmente reglamentadas por las normas de la construcción y deben ejercerse según el principio que impide el ejercicio antifuncional del derecho (art. 1071). La norma del art. 2731 otorga al condómino el derecho de colocar chimeneas y abrir nichos o embutir armarios aun pasando el centro de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared. En lo que respecta a la colocación de chimeneas, a que hace referencia el artículo, deben tenerse en cuenta los preceptos del propio Código que contienen restricciones sobre aislación (art. 2622).Consideración especial merece la norma que faculta a cada uno de los condóminos a alzar a su costa, sin necesidad de indemnizar al otro por el exceso de carga que deba soportar el muro (art, 2732). Se plantean diversos supuestos: a) si la pared puede soportar la carga la solución está dada por la norma citada, o sea que el muro se puede sobreelevar sin necesidad de indemnización; b) si la pared no la soporta, el que pretenda elevarla, debe construirla a su costa y, si la debe hacer de mayor espesor, debe tomar el excedente de su propio terreno. En tal caso, el vecino no puede reclamar indemnización por las molestias que le cause la ejecución de los trabajos (art. 2733). El muro reconstruido es medianero hasta la altura del anterior en todo su espesor, pero si la pared es luego demolida, el que la construyó recupera el excedente del terreno que utilizó para aumentar el espesor (art. 2734), y c) el vecino siempre puede adquirir el resto de la medianera, o sea la parte alzada abonando la mitad de los gastos y, en su caso, la mitad del terreno que se tomó para aumentar el espesor de la pared.Este derecho del vecino no está subordinado a la utilización o a la necesidad de servirse de la pared, pues el adquirente no tiene por qué invocar motivos para la adquisición.

102. Medianería rural.La medianería rural puede consistir en muros, pero ello no es obligatorio, siendo más frecuente que haya otro tipo de divisorios, como fosas, cercos, setos, alambrado, etc.Tampoco para el CC es obligatorio el cerramiento, aunque los códigos rurales suelen establecer y reglamentar la forma de cercar las heredades.La obligación de cercar surge cuando las heredades contiguas están ambas "encerradas" o, hablando más propiamente, cuando el cerco de cada una de ellas circunda la totalidad de su perímetro. En tal caso, el cerco divisorio de ellas debe hacerse a comunidad de gastos. Así el art. 2742 dispone: "En las campañas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades está sin cerco alguno, el dueño de ella no está obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios".El legislador ha tenido en cuenta que, por las grandes extensiones de los predios rurales, hay circunstancias en que los vecinos carecen de interés en cercar y es por ello que, si uno de ellos construye su cerco, el otro tiene obligación de contribuir si su predio está cercado



en el resto del perímetro y no cuando carece de cerco alguno. El problema se plantea cuando existe un cerco parcial o cuando el vecino lindero construye con posterioridad el cerco en los límites restantes. Entendemos que, salvo lo que dispongan los códigos rurales, mientras no haya cerramiento total no habrá obligación de contribuir. Ella nacerá cuando se complete la obra circundante, aunque ello se haga con otro tipo de materiales o cerramientos. Cuando los dos predios están cercados totalmente, el cerramiento que los separa se presume medianero, salvo prueba en contrario.Árboles medianeros. El art. 2745 expresa: "Los árboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son también medianeros...".Esta presunción es iuris tantum, aplicándose las normas generales referentes al condominio forzoso y a la medianería, con la particularidad de que el artículo da la facultad a cada uno de los condóminos de exigir que sean arrancados si le causare perjuicio y, en el caso de que cayesen por algún accidente, no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino. "Lo mismo -agrega el art. 2745- se observará respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueños".

UDA 19103. Propiedad Horizontal: concepto; ventajas e inconvenientes; naturaleza jurídica.

Concepto: la propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una unidad de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en función del conjunto, y un condominio forzoso sobre las partes comunes con características especiales. Esas partes comunes, sobre las cuales cada propietario de unidad tiene una porción indivisa o un derecho proporcional al valor de su unidad, tienen la finalidad de hacer posible el ejercicio funcional de su derecho exclusivo y hacer más confortable el uso y goce de la cosa.Ventajas e inconvenientes:• Ventajas sociales: posibilidad de obtener una casa propia, ya que el régimen de la

propiedad horizontal lo hace más accesible.• Ventajas económicas: la adquisición de un departamento resulta más económico que la

de una casa. Se abarata el precio de construcción del edificio (compras de materiales, instalaciones eléctricas, sanitarias, efectuadas en común, resultando además más barato el terreno).

• Ventajas jurídicas: Antes de la sanción de la ley 13512 se presentaban problemas para dividir el acervo hereditario de una persona fallecida. Por ejemplo, si al morir la persona era dueña solamente de un solo inmueble como el art. 2617, prohibía la división horizontal, forzosamente el inmueble debía adjudicarse en condominio a los herederos o bien éstos tenían que vender la casa, para repartirse el precio obtenido entre ellos. En cambio, en la actualidad el problema puede solucionarse sometiendo el inmueble al régimen de la propiedad horizontal y así cada uno de los herederos podrá recibir una unidad funcional. También es una manera de procederse a la división del condominio.

• Inconvenientes: El departamento crea en realidad un estilo de vida y de relación que no siempre es bien comprendido por aquellos que viven en barrios de viviendas independientes, con espacios verdes individuales a su disposición, patios, jardines, etcétera. Los problemas comunes, las diferencias y afinidades se disimulan o se exageran según el caso. La necesidad de peregrinar los fines de semana, o cualquier breve período de vacaciones, en busca de expansión, suele presentarse como una necesidad, especialmente para los ocupantes de pequeños departamentos.

Naturaleza Jurídica: Las teorías más importantes son dos: 1) se trata de un dominio integrado con un condominio de indivisión forzosa y 2) es un derecho real autónomo. 1) Dominio integrado con un condominio de indivisión forzosa: Dicen los autores que ello

surge claramente de la Ley 13512 porque en los arts. 1, 2, 4, 5 y 6 al hacer referencia a las partes de propiedad exclusiva se utiliza el vocablo “por propietarios”; en cambio cuando habla de las partes comunes, la ley se refiere a los “copropietarios”. El dominio recaería sobre las partes exclusivas, en tanto que el condominio de indivisión forzosa tendría por asiento o por objeto las partes comunes y si bien consideran que el dominio



sufre una serie de restricciones, éstas no llegan a desnaturalizar la esencia misma del derecho de dominio, por cuanto la propiedad privada que nosotros conocemos también sufre una serie de limitaciones o de restricciones. Dominio y condominio se encuentran indisolublemente unidos, guardando una relación de principal a accesorio. Lo principal sería el dominio y lo accesorio, el condominio. Si bien en teoría, ésta doctrina puede resultar convincente, los problemas se plantean cuando se trata de resolver los problemas prácticos de la propiedad horizontal.

2) Derecho real autónomo: se trata de un derecho sui generis, en la cual se combinan dos formas jurídicas distintas (dominio y condominio), cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible, de tal manera que resulta imposible ser propietario de una porción exclusiva, sin serlo también de la parte común correspondiente. La estructura jurídica de éste derecho real autónomo se configura en lo siguiente:a) Propiedad exclusiva sobre el piso o departamento, pero con limitaciones con relación

al conjunto del edificio;b) Copropiedad sobre las cosas de uso común indispensables para la existencia y

conservación del edificio;c) Indivisión forzosa sobre los bienes comunes;d) Unidad jurídica y de destino.La doctrina mayoritaria participa de éste criterio considerando que la Propiedad Horizontal es un derecho real autónomo, con características especiales y distintas a los derechos reales existentes.

Otras posturas:3) Se trata de una servidumbre. Tiene su origen en el Derecho Francés. No resulta

aceptable en nuestro derecho: en la propiedad horizontal no existe un fundo dominante y uno sirviente.

4) Se trata de una sociedad. Tiene su origen en el derecho norteamericano, que habla de corporaciones: jamás podemos hablar de sociedad con relación a las partes de uso privativo, no existe una “afectio societatis” ni el ánimo de lucro.

5) Es un derecho de superficie, pero el derecho de superficie implica una desmembración del dominio que no se da en la propiedad horizontal.

6) Se trata de un derecho real de enfiteusis o bien de un derecho de usufructo: no resiste el menor análisis desde que se tratan de derechos reales que se ejercen sobre cosas ajenas.

7) Es un condominio (con base en la ley italiana), pero no sólo sobre las partes comunes, sino también sobre la unidad funcional. Pero la ley, con relación a las partes privativas, habla de dueño exclusivo.

104. Propiedad horizontal. El objeto: El edificio. Las propiedades verticales divididas por departamento. Los clubes de campo. Los parques industriales.

Objeto: Está establecido en el Art. 1º de la Ley: “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona”. Se hace referencia a:- “Los distintos pisos de un edificio”; supongamos un edificio de cinco pisos, de los cuales

cada piso pertenece a un propietario distinto.- “Distintos departamentos de un mismo piso”: es el supuesto más común. Un edificio que

tiene varios pisos y en cada piso existen dos o más departamentos.- “Departamentos de un edificio de una sola planta”: En este supuesto se rompe un poco

la idea tradicional de propiedad horizontal; el requisito de tener dos o más pisos no es necesario, puede ser edificios de una sola planta. Esas unidades funcionales no necesariamente deben estar uno pegado al otro, lo esencial es que exista un elemento común a todos ellos, que será el terreno en donde se asientan las edificaciones. Este tercer supuesto que estamos viendo ha dado lugar a que se critique la denominación



“propiedad horizontal”, ya que en estos supuestos sería posible la elevación de los edificios, por lo que pareciera más apropiada la denominación “propiedad por pisos” o “propiedad por departamentos”.

Clubes de Campo: (También denominados Country o Barrio Privado) Es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes independientes entre sí, que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio y debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica que convierta al club de campo en un todo inescindible.La necesidad de adecuar los clubes de campo a algunas de las figuras jurídicas para solucionar los problemas que plantean, ha hecho acudir tanto a figuras jurídicas de los derechos personales, donde rige la autonomía de la voluntad, pero también se ha buscado la solución dentro de los derechos reales, como por ej. al usufructo, a la servidumbre, al condominio, al dominio revocable, al derecho de superficie (pese a que está prohibido) y también desde luego se buscó la solución afectando al inmueble al régimen de propiedad horizontal.Así las unidades privativas estarían configuradas por las casas o construcciones destinadas a residencia transitoria de sus titulares; en tanto que el resto de las instalaciones (canchas, pileta, vestuarios, calles, y demás áreas de esparcimiento) vendrían a ser las cosas comunes. A fin de someter un club de campo al régimen de la propiedad horizontal, habrá que distinguir si los lotes destinados a vivienda se encuentran construidos o no, porque si las viviendas particulares no se encuentran construidas, no podría someterse el club de campo al régimen de la propiedad horizontal, por cuanto no existirían unidades funcionales- requisito indispensable. Ahora bien, en el supuesto que estén terminadas las instalaciones comunes y algunas de las unidades funcionales, pero no todas, podrían someterse al régimen de la propiedad horizontal y a medida que se vayan terminando de construir las unidades funcionales, deberán ir sometiéndose al régimen de propiedad horizontal, es decir, habría una propiedad horizontal por etapas.Parques Industriales: La creación, instalación y promoción de parques industriales se rige por las normas del derecho público; en tanto que las relaciones entre los industriales entran dentro de la órbita del derecho privado.

105. Propiedad horizontal: el reglamento, naturaleza jurídica, sanción, distintos supuestos y mayorías requeridas, forma, contenido.

Reglamento de copropiedad: Art. 9º: “Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un

extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial”.



Tenemos entonces que, además del edificio, la ley exige que se redacte un reglamento en Escritura Pública y que el mismo se inscriba en el Registro de la Propiedad. Este reglamento constituye un verdadero estatuto inmobiliario, regulador de facultades y obligaciones de la comunidad. El reglamento va a ser la ley de las partes, va a determinar y deslindar las partes de propiedad exclusiva y las partes comunes y su otorgamiento es el antecedente necesario para la ulterior suscripción de escrituras públicas traslativas de dominio de cada piso o departamento.Cualquier problema que se presente con relación a un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal es necesario que en primer lugar se estudie el Reglamento de Copropiedad y Administración de ese edificio. Y recién si el problema no puede solucionarse con el Reglamento, habrá de acudirse a la Ley. 13.512.Naturaleza jurídica: El reglamento de copropiedad tiene naturaleza contractual, por encajar dentro de la figura contemplada por el art. 1137, como lo reconoce uniformemente doctrina y jurisprudencia e inclusive surge de la propia ley, cuyo art. 9 dice que "al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración".Sanción del reglamento: De conformidad al art. 9 de la ley 13.512, el reglamento debe ser redactado y sancionado por todas las personas que van a constituir el futuro consorcio de propietarios. En estos supuestos y teniendo en cuenta el carácter de contrato que reviste el acto de sanción del primer reglamento, la mayoría requerida para ello será la de la unanimidad, puesto que de lo contrario faltaría el consentimiento, que es un elemento esencial en todo contrato. En el caso de falta de acuerdo, se debe recurrir a la justicia, la que asesorada por peritos que habrán de conciliar los intereses.Forma del reglamento: La ley determina que debe ser hecho en escritura pública, ya que se trata de un supuesto de derechos reales sobre inmuebles, y además debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad.Se trata de una formalidad de cumplimiento ineludible para que pueda funcionar el régimen de propiedad horizontal.Si no se inscribe en el Registro, no podrá registrarse título alguno por el que se constituya o transfiera el dominio u otro derecho real sobre las unidades funcionales hasta que esa exigencia se cumpla.Contenido del reglamentoArt. 9 de la Ley 13512 y Art. 3 del Decreto 18734.Se puede distinguir entre • las cláusulas que tienen una finalidad organizativa, o sea la de asegurar el

funcionamiento de los órganos del consorcio • y las que tienden a establecer la contribución de los copropietarios determinando la

proporción en función del valor de sus unidades, salvo convención en contrario.Así el reglamento debe contener obligatoriamente lo siguiente:1) La designación de un administrador y la determinación de las bases de su

remuneración.2) La forma de convocar la asamblea, mayorías necesarias para modificar el reglamento y

otras resoluciones para las cuales la ley no exija una mayoría especial.3) Persona que ha de presidir las reuniones o asambleas, formas de computar los votos.4) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos y expensas

comunes.Por su parte el decreto Reglamentario establece las siguientes cláusulas indispensables:5) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva, o sea el núcleo

habitacional, lo que compone la unidad funcional y la unidad complementaria.6) Determinación de la proporción que corresponde a cada piso o departamento con

relación al valor del conjunto: generalmente esa proporción sirve para determinar el pago de las expensas, como así también para el supuesto de que se demuela el edificio, la proporción que le va a corresponder a cada copropietario.

Enumeración de las cosas comunes:



7) Uso de las cosas y servicios comunes: es decir cómo se van a usar las cosas comunes, ej. si el patio va a ser usado por todos o si sólo será del uso exclusivo de algún copropietario, si los perros podrán pasear por el jardín, etc.

8) Destino de las diferentes partes del inmueble: comercio, vivienda, oficinas, consultorios.

9) Cargas comunes y contribución de las mismas: o sea lo que cada uno va a pagar por expensas.

10) La designación del administrador.11) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias; es decir,

cuándo, cómo, dónde se realizarán, cómputo de votos, régimen de mayorías necesarias.

12) Persona que ha de certificar los testimonios de las actas de asamblea del consorcio, quién emite el certificado de expensas para proceder al cobro judicial de las mismas.

13) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble: ello a los fines de poder citarlos para las asambleas.

Todas estas cláusulas necesariamente deben ser tratadas en el Reglamento, sin perjuicio que se incluyan otras de acuerdo a las necesidades de cada edificio.

106. Propiedad horizontal: consorcio de propietarios, concepto y naturaleza.Concepto: El conjunto de todos los propietarios de las unidades de un edificio conforma el llamado "consorcio de propietarios", sea que habiten en la unidad o fuera de ella, o la destinen a otro fin, dándola en locación, usufructo, etc. No se debe confundir el consorcio, que es el ente, con la reunión de estos propietarios en la asamblea, que es el órgano básico del consorcio. El consorcio existe aunque la asamblea no se reúna, y los propietarios forman parte de él aunque no asistan a dichas reuniones, pues la existencia del consorcio es independiente del funcionamiento de sus órganos.Naturaleza jurídica: Se ha planteado el problema de saber si existe o no un ente distinto de los copropietarios, y si tal ente está dotado o no de personalidad jurídica.El problema tiene una gran importancia práctica porque ya que en el caso que se tenga que demandar al conjunto de propietarios, si decimos que el consorcio es un sujeto de derecho, bastará con demandar al consorcio del edificio.Al respecto se han dado dos opiniones: a) una que se pronuncia por el reconocimiento de la existencia del "consorcio" como entidad diferenciada de los copropietarios y atribuyéndole personalidad, hacia la que se ha volcado masivamente la jurisprudencia, y b) otra que se inclina por la negativa.a) A partir de que la ley 17.711 reformó al Art. 33, se estableció que las personas jurídicas

pueden ser públicas o privadas, al hacer referencia a las de carácter privado menciona a las entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del estado para funcionar. La mayoría de la doctrina y de la jurisprudencia incluyó al consorcio dentro de esta categoría de personas jurídicas. También le reconocieron al consorcio un patrimonio propio, separado del patrimonio de los consorcistas, y su responsabilidad civil.

b) Quienes sostienen la tesis negativa se apoyan en las normas de los incisos a y b de los arts. 9 y 11, que hablan del representante de los propietarios, refiriéndose al Administrador, y el art. 10 que lo nombra como "representante de los condóminos". A este argumento se agrega que los propietarios son condóminos de las partes comunes y que el condominio carece de personalidad.

107. Propiedad Horizontal: Administración: El Administrador. Exigencia legal. Designación. Funciones. Facultades. Remoción.

Administrador: Es el órgano ejecutivo del consorcio. La Ley establece que es el representante de los copropietarios, pero como consideramos que el consorcio es sujeto de derecho, podemos decir que el administrador es el representante del consorcio.Exigencia legal: El art. 9 establece como una cláusula obligatoria del Reglamento la designación de un representante de los copropietarios, o sea la del administrador.



Designación: Debe ser designado en el Reglamento y como habíamos dicho el reglamento debe ser sancionado por unanimidad, por lo que la primera designación del administrador forzosamente deberá ser por unanimidad de votos de los copropietarios. Para las designaciones subsiguientes no es necesaria la unanimidad, pero se discute si se requiere mayoría de dos tercios o simple mayoría.• Quienes consideran que requiere una mayoría de las dos terceras partes, dicen que al

nombrar un nuevo administrador se está reformando el reglamento.• Otro sector entiende que acá no se está modificando el reglamento, que el reglamento lo

que debe prever es la designación de un administrador, y en consecuencia estiman que basta la simple mayoría.

Pero no olvidemos que en materia de propiedad horizontal, el reglamento es la ley para las partes, por lo tanto si se debe designar un nuevo administrador será necesario la mayoría que establezca el reglamento para tal fin. Si fija una mayoría especial habrá que estar a esa mayoría, pero si no la fija, bastará la simple mayoría.El administrador puede ser un miembro del consorcio (que es lo que ocurre generalmente en los edificios de pocos departamentos designándose en forma rotativa) y también puede ser un tercero, y puede ser tanto una persona física o una persona jurídica.La designación del primer administrador constará en Escritura Pública, por cuanto la misma se efectuará al redactarse el reglamento. Para las subsiguientes designaciones el art. 9 inc. B establece que el nombramiento del reemplazante también debe realizarse por escritura pública. En la práctica ocurre que reunida la asamblea, se designa el administrador, dejándose constancia en el acta, pero no se hace la escritura pública de designación de administrador. Se ha entendido que la designación del administrador mediante escritura pública es a los efectos que dicha designación produzca efectos frente a los terceros; en tanto que entre los copropietarios, la designación realizada en acta de asamblea, sería suficiente.Funciones y facultades: en principio se debe estar a lo que dice el reglamento. El principio general es que el administrador es un mandatario del consorcio. Art. 11: “El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio”.La ley prevé las siguientes facultades:1) Administrar las cosas de aprovechamiento común. 2) Recaudación y empleo de fondos necesarios: es decir realizar todos aquellos actos de

administración que implican el cobro de las expensas, el pago de los gastos.3) Elegir el personal del servicio de la casa y despedirlo: ello implica que para elegir al

portero o para despedirlo no es necesario la convocación de una asamblea, basta que el administrador lo decida. Comprende la vigilancia, control y disciplina del personal, también fija la remuneración.

4) Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase.5) Contratar un seguro del edificio contra incendio.

El Art. 8 dice que los gastos de la prima del seguro son a cargo de los copropietarios, pero si los copropietarios no le aportan al administrador para el pago la prima, bastará con que el administrador los intime, les presente el presupuesto y si los copropietarios no abonan la prima, queda exonerado de responsabilidad.El seguro se contrata sobre la totalidad del edificio y no solo sobre las partes de propiedad común. Y la obligación de contratar el seguro es una obligación independiente a que el cargo de administrador sea remunerado o no.

6) Convocar a las asambleas y citar a los propietarios en los domicilios constituidos (Art. 3 del Derecho Reglamentario).

7) Llevar libros de actas y expedir copias certificadas de las mismas a pedido de cualquiera de los copropietarios.

8) Expedir certificaciones de deudas por expensas.9) Conservar los títulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro del domicilio de

los propietarios y toda otra documentación.



10) Rendir cuentas documentadas de su gestión con la periodicidad que determine el reglamento o en su defecto, cuando se lo requiera la asamblea.

108. Propiedad Horizontal: La Asamblea. Concepto. Clases. Convocatoria, citación, deliberación; quórum. votación, mayorías especiales; efectos de las decisiones.

Asamblea: Es el órgano deliberativo del consorcio; su convocatoria se realiza en la forma que determine el reglamento (art. 9o, inc. d), es la autoridad máxima del consorcio y le compete resolver todas las cuestiones que no estén atribuidas a otro órgano.Efectos de las decisiones: Las resoluciones adoptadas por la mayoría suficiente que exija la ley o el reglamento, según el caso, obliga a la minoría y a los consorcistas disidentes individualmente considerados, en lo que atañe a la vida del consorcio, hayan o no asistido a la reunión.Clases: pueden ser ordinarias o extraordinarias.- La asamblea ordinaria es aquella que se realiza por lo menos una vez al año, para el

tratamiento de las cuestiones que requieren cierta regularidad, p.ej. presupuesto de gastos, analizar la gestión del administrador, solicitar rendición de cuentas del administrador, etc.

- La asamblea extraordinaria se celebra para el tratamiento de alguna gestión urgente, se reúne a pedido del administrador o por convocatoria del número mínimo que exija el Reglamento y se deben tratar los puntos del orden del día.

Convocatoria: El inc. d del art. 9o de la ley expresa que el reglamento debe contener "la forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión...". A su vez el inc. 8 del art. 3 del decreto reglamentario fija como contenido del reglamento: "Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quorum; mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos; representación".La convocatoria puede realizarse por iniciativa del administrador o de los propietarios. Tratándose de asambleas extraordinarias el reglamento puede establecer un número necesario de propietarios para obligar a la convocatoria.Citación: debe hacerse al domicilio constituido, conforme al registro que a tal efecto lleve el administrador, de los propietarios que no habitan el inmueble, y en las unidades respectivas para los que ocupen los departamentos o no hayan constituido un domicilio especial.El decreto reglamentario al referirse a la constitución del domicilio la exige para los que "no hayan de habitar el inmueble", pero debe entenderse que, si no hay constituido domicilio especial, la citación se cumple en los locales u oficinas que los propietarios ocupen, aunque no las habiten.La citación debe designar el carácter de la asamblea y contener el orden del día o temario a tratar, no pudiendo la asamblea considerar, y menos aún resolver, temas o cuestiones que no se encuentren insertos en el temario so pena de nulidad. La nulidad puede ser planteada por los que no concurrieron al acto y por quienes estando presentes se opusieron al tratamiento de los temas por no estar incluidos en el orden del día.Quorum: El quorum necesario no puede ser menor a la mayoría exigida por la ley o por el reglamento para tomar las decisiones de que se trate, ya que las mayorías se computan en relación con la totalidad de los integrantes del consorcio y no por la de los presentes.El cómputo, tanto para determinar el quorum como para establecer la mayoría, deberá hacerse por unidades o por valores, según que la ley exija una u otra magnitud para calcularlos. Cuando la ley establece el cómputo del valor, como en el caso de vetustez (art. 16), el que debe tenerse en cuenta es el fijado como proporción de cada unidad con relación al del edificio.Mayorías especiales: La ley establece cuatro tipos de mayorías según la naturaleza de los temas a tratarse, pudiendo el reglamento fijar una mayoría distinta pero nunca menor a la prevista por la ley.



Unanimidad: para hipotecar el terreno común, para realizar obras nuevas que afecten el inmueble, o en el caso de venta de cosas comunes o la constitución de otros derechos reales sobre el edificio.

Dos tercios: la ley impone este mínimo (art. 9) que debe establecer el reglamento para el caso de su propia modificación.

Mayoría absoluta, más de la mitad de los copropietarios, para resolver asuntos de interés común y para el caso de destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor.

Mayoría absoluta especial: necesaria en el supuesto de vetustez del edificio, la decisión de demolerlo y vender el terreno y los materiales debe adoptarse por mayoría absoluta, pero el cómputo de votos se realiza teniendo en cuenta el valor. Reiteramos que, para computar el valor, se debe tener en cuenta la proporción que tiene asignada la unidad.

UDA 20109. Propiedad horizontal: Uso de las partes comunes por los copropietarios, por un

copropietario y por terceros.Art. 2º: “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad…”Art. 3º: “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal”.Con respecto a las cosas comunes, estas pueden estar afectadas al uso exclusivo de uno o más propietarios: esa afectación exclusiva que tiene que estar determinada en el reglamento de Copropiedad y en ese supuesto sólo el titular de esa unidad funcional puede usar y gozar de esa cosa común que se le dio el uso exclusivo.Uso de los bienes comunes por un tercero: Ningún copropietario puede ceder, por su sola voluntad, el uso de los bienes comunes a un tercero. Yo no podría cederle a una amiga el uso de la cochera, por cuanto el uso de las cosas comunes, está íntimamente ligado con la unidad funcional. Pero nada impide que el consorcio como sujeto de derechos y mediando resolución tomada en asamblea válidamente constituida pueda afectar las cosas comunes al uso de terceras personas, que pueden ser los mismos consorcistas o alguien extraño al edificio, p.ej. alguien que arriende paredes u otros espacios libres para publicidad.Así, la ley ha establecido que “los derechos de cada copropietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso”.

110. Propiedad Horizontal: Cosas o partes comunes: problemas que plantea. Enumeración del art. 2 de la ley 13.512.

Cosas o partes comunes: son de propiedad común y de uso común, todos tienen derecho de usar de ellas, pero ese uso va a tener dos limitaciones: la cosa deberá:a) Ser usada conforme a su destino y;b) deberá respetarse el derecho igual que tienen los otros copropietarios.a) Con relación al destino, en general no se presentan problemas. Entonces los

propietarios deberán usar de esas cosas comunes conforme a su destino: la pileta para bañarse y no para criadero de truchas; el ascensor para subir y no para instalar un kiosco de venta de panchitos. Respecto de aquellas cosas que tienen un destino principal y un destino accesorio, p.ej. el caso de la pared medianera del edificio; el destino principal, desde luego, es de sostén del edificio, pero también puede tener un destino accesorio, p.ej. que sirva para publicidad. Siempre y en todos los casos, una vez más lo repetimos, deberá acudirse al reglamento, si éste permite la colocación de carteles o del aparato de aire acondicionado, no hay problema. Si el reglamento no prevé la situación: debe tenerse presente que el Art. 5 de la Ley prohíbe cambiar la forma externa del frente o decorar



las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. En general, la jurisprudencia permite la colocación de aparatos de aire acondicionado y si se trata de carteles o de una placa, podrá colocarse si no convierte en un mamarracho la pared.

b) La segunda limitación que tienen los copropietarios es que el ejercicio de su derecho no puede limitar el ejercicio igual que tienen los otros copropietarios. Si bien el derecho de propiedad horizontal es un derecho real autónomo, en éste son de aplicación analógica las normas que rigen el condominio: no podría uno solo de los copropietarios usar de la cosa común, aún cuando fuere conforme a su destino, pero que con ese uso menoscabe el derecho igual que tienen los otros copropietarios.

En general, será una cuestión de hecho que habrá que determinar en cada caso concreto, resultando conveniente que se establezca un reglamento interno para el uso de las cosas comunes.Enumeración del art. 2 de la ley 13.512: el art. 2 enumera las cosas comunes, aclarando que la lista no es taxativa.

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;

a) Los locales para alojamiento del portero y portería; b) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;c) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los

artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

111. Propiedad Horizontal: derechos de los copropietarios sobre las cosas exclusivas. Facultades materiales y jurídicas. Prohibiciones.

Derechos sobre las cosas exclusivas: Rige el principio general establecido en el Art. 4 de la Ley:”Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo”.Facultades jurídicas: son amplias y absolutas, pueden venderla, alquilarla, hipotecarla, alquilarla, etc., sin necesidad del consentimiento de los demás copropietarios.Desde luego que la venta de la unidad funcional trae aparejada la venta de las cosas comunes. No se podrá vender la escalera y quedarme con el departamento.En el supuesto de locación de la unidad funcional, el locatario está obligado a respetar el destino fijado a la unidad locada, en el Reglamento y ello aún cuando el contrato de locación nada diga sobre el particular (art. 6 inc. a de la Ley). Art. 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;En lo referente a los bienes comunes, los inquilinos pueden usar y gozar de ellos como si fuera el titular pero sin intervenir -en principio- en la administración, ni participar de las cargas comunes, ni asistir a las asambleas.Con relación al usufructo, las relaciones entre usufructuario y nudo propietario son las mismas que se establecen en los supuestos comunes de usufructo, pero es el nudo propietario quien deberá concurrir a las asambleas para ejercer tales derechos que la ley reserva a los titulares del derecho de propiedad. En tanto que si se trata de cuestiones de simple administración o goce común, el usufructuario es quien deberá asistir a las asambleas y emitir su voto.Facultades materiales: son amplias y casi son las mismas que tienen el titular del dominio común, siempre y cuando no se afecte la seguridad del edificio o los servicios comunes (Art. 5 de la Ley).Prohibiciones: Art. 5: “Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar



la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto”.Esta sería la primera limitación. Además no pueden destinarlo al piso o departamento para un destino distinto al establecido en el reglamento o destinarlo a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres (Art. 6 - inc. a). Art. 6; “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”.Así si el reglamento establece que el destino de las unidades funcionales sería para vivienda, no podrá el copropietario instalar un negocio o un consultorio y en el supuesto que así ocurriera de acuerdo al art. 15 el consorcio tiene facultades para prohibirle esa actividad.Asimismo, no puede perturbar con ruidos o de cualquier otra forma la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosos o perjudiciales para el edificio (Art. 6 inc. b).Dentro de esto cabe el problema de los animales domésticos. Existen reglamentos que prohíben la tenencia de ellos y otros no prevén nada: habrá que ver la situación en cada caso concreto,

112. Propiedad Horizontal. Los artículos 5 y 6: Titulares de la acción, competencia, procedimiento.

Art. 15: “En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados”.No hay duda que el consorcio tiene el ejercicio de la acción. Pero con respecto a los copropietarios, si bien los autores entienden que también gozan del ejercicio de accionar, unos entienden que sólo podrá ejercerla cuando acredite la existencia de un perjuicioEn tanto otros autores, estiman que la acción le compete al copropietario aún cuando no pueda acreditar un perjuicio por cuanto el accionar contrario a los Arts. 5 y 6 implica una violación al Reglamento.En definitiva será una cuestión a determinar en cada caso en particular. El juicio tramitará por la vía del interdicto y el juez podrá imponer multas y arrestos hasta veinte días y demás medidas necesarias para que cese la infracción.En el supuesto que el departamento estuviera ocupado por quien no sea su titular, se puede llegar incluso al desalojo del ocupante.

113. Propiedad Horizontal. Obligaciones de los propietarios en razón de las partes comunes.Art. 8: “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor



renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece”.El criterio correcto será repartir los gastos: • en proporción al valor del departamento, respecto de aquellos bienes que presten a sus

dueños un servicio indivisible (puertas de entrada, escaleras generales, ascensores, cimientos, techos) ;la ley no dice cual es el criterio que se establecerá, pero en el reglamento debe estar establecido, teniendo en cuenta la superficie cubierta, el número de habitaciones, la altura, comodidades, ubicación, etc. Desde luego que para fijar el valor no se tiene en cuenta las obras de embellecimiento o confort que efectúe cada copropietario.

• en proporción al uso que cada uno pueda hacer de ellos, únicamente cuando se trate de cosas que puedan servir a los copropietarios en maneras diversas o de un uso perfectamente divisible conforme al tipo arquitectónico de la construcción (ej. servicios de calefacción).

El principio de la divisibilidad de acuerdo al uso, es justo por el principio de la equidad, ya que quien recibe el beneficio debe lógicamente soportar los gastos de reparación.Tal es el caso de que a los dueños de los departamentos o locales ubicados en la planta baja, se los exima de pagar los gastos de uso del ascensor (pero no los gastos de conservación).

114. Propiedad horizontal: expensas comunes, concepto, privilegio, situación del adquirente en subasta judicial.

Concepto: Son las que corresponden al mantenimiento eficiente de los servicios comunes y a los gastos de administración. Comprenden los honorarios del administrador, la retribución de los empleados de maestranza, el sueldo del encargado de portería, el combustible y la energía para los servicios de calefacción central y de refrigeración central, si los hubiere, ascensores, porteros eléctricos, cableados y cañerías generales, antenas colectivas o satelitales, etcétera.Privilegio: El crédito goza del privilegio previsto en el art. 3901, que determina el rango y ubicación. También se mantiene el derecho de retención y, en este caso, la ley se remite al art. 2686, o sea a la facultad otorgada a los condóminos por los gastos de reparación y conservación de la cosa.Situación del adquirente en subasta judicial: El tema es si la persona que adquiere el inmueble en una subasta judicial responde o no por las deudas en concepto de expensas anteriores a su adquisición. En general la jurisprudencia entiende que aún cuando el departamento o piso haya sido adquirido en un remate, lo mismo el que lo adquiere debe responder por las expensas adeudadas con anterioridad. Ello en virtud de que el art. 17 dispone que la obligación sigue siempre al dominio, sin distinguir por qué modo se adquiere el mismo. Es por ello que resulta conveniente que cuando se efectúe el remate de una unidad funcional el juez solicite al consorcio un certificado sobre el estado de deuda en concepto de expensas, haciendo conocer su monto en la publicación de edictos.



115. Propiedad Horizontal: innovaciones y mejoras. Sobreelevación. Sótanos y excavaciones.

Innovaciones y mejoras: Son todas aquellas obras que se realizan para obtener una mayor renta o bien para obtener una mayor comodidad de uso y goce de las cosas comunes.Ejemplos: transformación de un techo en terraza, revestimiento de paredes con mármoles, destinar la planta baja para alquiler de locales o para la instalación de un restaurant.Sobre éste tema existiría una contradicción entre los arts. 7 y 8 de la Ley.El art. 7 dice que toda obra nueva que afecte al inmueble necesita del consentimiento de todos los propietarios; en tanto el art. 8 -en los supuestos de innovaciones- habla mayorías y minorías.Se entiende que obra nueva es sinónimo de innovaciones, toda obra nueva significa una innovación y una innovación es una obra nueva y que entre los arts. 7 y 8 de la ley no existe contradicción, por cuanto el art. 7 se aplicará en aquellos supuestos en que la obra nueva beneficie únicamente a uno solo de los copropietarios, es decir se va a realizar una obra nueva, una innovación, una mejora sobre un bien que es de propiedad común, pero que va a beneficiar a uno o dos copropietarios, se necesitará el consentimiento de todos los copropietarios, por ej. si va a desplazar la puerta de su departamento, construir una habitación para el uso de uno solo de los dueños en la terraza del edificio.Y el art. 8 se aplicaría en aquellos supuestos en que las obras, las innovaciones, las mejoras se realicen en cosas de propiedad común, pero que va a beneficiar a la totalidad de los copropietarios, entonces ya no va a ser necesaria la unanimidad sino que bastará con las mayorías legales o estatutarias.Entonces las innovaciones y mejoras sobre los bienes comunes podrán ser realizadas siempre y cuando la decisión sea tomada en asamblea, con las mayorías necesarias, pero ésta facultad tienen un límite y es que estas innovaciones no irroguen un costo excesivo, que no sean contrarias a la ley o al reglamento y además que no sean perjudiciales a la seguridad y solidez del edificio.En estos casos, la minoría que esté en desacuerdo con la obra que se realizará puede acudir al juez por la vía del interdicto de obra nueva para hacer valer sus derechos, exponiendo y probando las razones por las cuales se oponen a que se efectúe la obra.Sobreelevación: El art. 7 prohíbe al propietario del último piso elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos. Pero mediante el consentimiento de todos los copropietarios y siempre que se respeten las reglamentaciones municipales y las condiciones de seguridad del edificio lo permitan, nada impide la posibilidad de edificar otros pisos sobre el edificio. Este derecho de sobreelevar puede ser ejercido tanto por todos los copropietarios, como ser cedido al dueño del último piso o aún a terceros.Sótanos y excavaciones: El art. 7 prohíbe al propietario de la planta baja o subsuelo hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.Resulta aplicable lo dicho anteriormente con relación a los techos.Ahora si el sótano pertenece al dominio exclusivo de determinados propietarios, el titular podrá realizar en su fracción los trabajos que considere conveniente o necesarios, sin previa autorización, siempre que con ellos no perjudique la solidez o seguridad de la casa.

116. Extinción de la propiedad horizontal: Ruina o destrucción. Vetustez. Concentración. Abandono. Desafectación por unanimidad.

Destrucción: "En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del-valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial."Respecto del "valor" aludido por la norma, se han propuesto varios sistemas: el que establece la proporción teniendo en cuenta el valor de la parte destruida en relación a la



subsistente; el que se inclina por el valor venal del edificio posterior a la destrucción, comparándolo con el anterior, y el que tiene en cuenta la directiva marcada por el art. 3 de la ley: el valor total (del cual deben haber desaparecido las dos terceras partes) está dado por la suma de los valores asignados a las unidades según el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por el "aforo inmobiliario" a los efectos del impuesto o contribución fiscal", debiendo destacarse que las valuaciones individuales a los efectos del pago de los impuestos se practicarán computándose no sólo las partes privativas sino también 'la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.Habiéndose producido la destrucción total o de más de las dos terceras partes del valor, el sistema de propiedad horizontal se extingue, naciendo un condominio sobre el terreno y los materiales respecto del cual la ley establece el modo de partirlo.Concentración o Confusión. Tiene lugar cuando los distintos pisos o departamentos que integran el edificio pasan al patrimonio de un propietario único. Pero para que el sistema concluya definitivamente el interesado debe solicitar la correspondiente inscripción en el Registro; en caso contrario, el edificio seguirá afectado al régimen de propiedad horizontal, teniendo el propietario la facultad de vender nuevamente las unidades.Vetustez: En el supuesto de vetustez del edificio, 'la mayoría de copropietarios que representen más de la mitad del valor puede resolver: o bien la demolición y venta de los materiales y del terreno, distribuyéndose entre los copropietarios lo obtenido según el porcentual correspondiente a cada uno, o bien la reconstrucción.En este último supuesto, la minoría que no quiera contribuir no puede ser obligada a ello, pero la mayoría puede adquirir sus derechos, según valuación judicial.La semejanza con el supuesto de destrucción de menos de las dos terceras partes del valor es evidente; la única diferencia se encuentra en el cómputo de las mayorías: por valores en un caso, por unidades en otro, por lo que hubiera sido conveniente unificar en una sola disposición el régimen aplicable a ambas hipótesis.La determinación de cuándo el edificio está vetusto a los efectos del juego del art. 16 es una cuestión de hecho, susceptible de originar serios problemas, dado la imprecisión del concepto de "vetustez" que consagra la norma.Abandono: "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece." Vale decir que, en principio, el único abandono que está prohibido es el que realiza el copropietario para liberarse de contribuir al pago de las expensas comunes. Fuera de este supuesto, el abandono está permitido y es uno de los modos de extinción del derecho de propiedad horizontal.El alcance de la disposición del art. 8 no es la de prohibir el abandono, sino la de no permitir que el abandono traiga aparejada la liberación de la contribución al pago de las expensas comunes, ya que el artículo establece, en resumen, que el copropietario no podría liberarse por el abandono.Desafectación por unanimidad: La desafectación puede tener lugar también por decisión unánime de todos los copropietarios, sea para enajenarlo en bloque o para demolerlo aunque no se den los extremos de destrucción o vetustez.

UDA 21117. Prehorizontalidad: los contratos de futuras unidades, cláusulas especiales,

registración de los boletos, conflicto con un poseedor.Ley 19724 art. 10. - El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura

de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca;

b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) La información relativa al desarrollo material de la obra;



d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.

Cláusulas especiales: Art. 14. - Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legible. Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación, o intimación o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incs. f) y h) del art. 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste.Registración de los boletos: Art. 12. - El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.Conflicto con un poseedor: La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.

118. Hipoteca de un inmueble afectado al régimen de prehorizontalidad.Según el art. 21 del la ley 19724: "Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes."La ley permite la constitución de hipoteca sobre el inmueble afectado, pero contiene disposiciones tendientes a evitar el manejo fraudulento de los créditos.• Si la hipoteca fue constituida antes de la afectación: el propietario debe acreditar que

está al día con los servicios de la deuda.• Puede constituirse hipoteca con posterioridad a la afectación, siempre que se haya

hecho reserva en el contrato.• Si no se ha hecho reserva en el contrato, será necesaria la conformidad de todos los

adquirentes, otorgándosele facultad al juez para autorizarlo a constituir este derecho real, a favor de persona determinada, si acreditara justa causa.

La ley sanciona con la ineficacia de los derechos reales constituidos en violación de lo dispuesto en ella y consagra su inoponibilidad hacia los adquirentes.Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas. Por otro lado, los adquirentes pueden abonar directamente al acreedor la parte proporcional de la deuda correspondiente a la unidad adquirida, supuesto en que queda subrogado en el derecho del acreedor hasta la concurrencia de la suma pagada, la que puede compensar con lo que adeude por el precio de la venta.El acreedor hipotecario puede otorgar cancelaciones parciales al escriturarse las unidades, lo que implica una derogación del principio de la indivisibilidad de la hipoteca (art. 3112 C.C.).

UDA 22119. Servidumbre: concepto y tipicidad. Servidumbre de tránsito. Servidumbre de agua.

Concepto legal. Está expresado en el art. 2970 que dice: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”.



Consiste en una utilidad que presta o proporciona un fundo, un inmueble, un predio, en favor de otro inmueble, que es el que recibe la ventaja o beneficio. El fundo que presta el beneficio, se llama fundo sirviente y el fundo que recibe el beneficio se denomina fundo dominante.La servidumbre es derecho real para el titular del fundo dominante, porque él y sólo él, es titular del derecho real de servidumbre. El propietario del fundo sirviente no tiene un derecho real sino que su predio soporta una carga real.Caracteres: es un derecho real, sobre cosa ajena, indivisible y perpetuo.Las servidumbres pueden consistir en O “non faciendo”: o sea, en una obligación a cargo del propietario del fundo de

abstenerse de realizar algo que como propietario del fundo podía realizar p.ej. de no edificar más allá de determinada altura.

O ”in patiendo”: el propietario del fundo sirviente está obligado a soportar que un tercero titular del fundo dominante realice ciertos actos en su terreno (p.ej. permitir que personas y cosas transiten por su finca, o permitir que otras personas saquen agua de su represa).

Pero, en ningún caso la servidumbre podría consistir en un in faciendo, que el dueño del inmueble sirviente tenga a su cargo una obligación de hacer, porque ello importaría una obligación personal, ajena al contenido del derecho realTipicidad: art. 3000: “Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricción a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquél a cuyo favor se establece, es de ningún valor”.Este art. se pronuncia por la atipicidad, ya que aunque el CC dedica un título íntegro a regular las "servidumbres en particular", por obra de la norma mencionada se permite la creación de otras distintas de las legisladas en el citado Título.Servidumbre de tránsito: es la que otorga al propietario del fundo dominante la facultad de utilizar un sector del fundo sirviente para transitar por él, transportando los elementos necesarios para la explotación de su predio con los vehículos adecuados para ello.Se puede establecer con carácter forzoso cuando el predio que pretende ser dominante se encuentre encerrado o convencionalmente cuando no lo está. Se entiende por encerramiento la falta de salida a la vía pública o cuando dicha salida es insuficiente para la explotación.Servidumbre de acueducto: Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas (por canales o tuberías) en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas.Art.3082.- Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o en favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnización.Las aguas comprendidas en la servidumbre de acueducto son tanto las aguas del dominio privado como las aguas del dominio público e inclusive las aguas de vertientes, naturales o artificiales.Esta servidumbre puede ser establecida por acuerdo de voluntades, pero si es necesaria y los dueños de las fincas linderas se nieguen a constituirla, el CC le impone carácter obligatorio.Serán forzosas:

a) cuando se trate de una heredad que carezca de las aguas necesarias para su cultivo; b) cuando el agua sea necesaria para el uso doméstico de los habitantes de un puebloc) cuando el agua sea necesaria para el funcionamiento de un establecimiento industrial.

120. Clasificación de las servidumbres: Activas y Pasivas. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes.

Servidumbre activa y pasiva: para que haya una servidumbre activa tienen que existir dos fundos: obviamente el sirviente, desde cuyo punto de vista la servidumbre será pasiva, y



también el dominante, desde cuyo ángulo la servidumbre será activa, y que es el que da lugar a la clasificación. Vale decir que la misma servidumbre es a un tiempo activa mirada desde el punto de vista del fundo dominante, y pasiva con respecto al fundo sirviente. En otras palabras: toda servidumbre activa implica una pasiva. El propietario del fundo sirviente no tiene un derecho real sino que su predio soporta una carga real.No activas: Es una categoría que proviene del Derecho Romano. No son propiamente servidumbres ya que, si bien existe un fundo sirviente, lo cual es indispensable, no hay fundo dominante, vale decir que las ventajas que se obtienen del fundo sirviente lo son por una persona que no es poseedora de fundo ninguno. A esta categoría, suele llamárselas "servidumbres no activas", justamente para indicar la inexistencia de fundo dominante. Dentro de esta “categoría” podría incluirse al usufructo, al uso y a la habitación.Reales: también llamadas prediales. Según el art. 2971, "servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera". De la propia norma surge que es necesaria la existencia de dos inmuebles: el dominante que es el que obtiene la ventaja, y el sirviente, que soporta la carga.Personales: Según el art. 2972, "servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble, y que acaba con ella". La ventaja se obtiene directamente por una persona "sin dependencia de la posesión de inmueble alguno", nos indica que en las servidumbres personales puede o no haber fundo dominante, puesto que su existencia no es indispensable, como lo es en las reales, para la configuración de la servidumbre que tratamos.Si existe fundo dominante la servidumbre será activa-pasiva propiamente dicha, y la diferencia con las reales radicará en que en la primera la carga beneficia a una persona determinada, poseedora del fundo dominante, acabando con ella, mientras que en las últimas, la carga se establece en beneficio directo del fundo dominante.Si no existe fundo dominante, la servidumbre será no activa-pasiva en sentido amplio y aquí podríamos ubicar al usufructo, al uso y a la habitación.Continuas: son las que no requieren el hecho del hombre para su ejercicio, p.ej. la servidumbre de vista, aún cuando el hombre no mire desde el fundo dominante al fundo sirviente, ésta es continua porque la puede ejercer permanentemente en cualquier momento.Discontinuas: necesitan para su ejercicio del hecho actual del hombre. P.ej.: servidumbre de tránsito, si el hombre no pasa, la servidumbre no se ejerceAparentes: Una servidumbre es aparente cuando se manifiesta a través de signos exteriores o visibles. P.ej. Una servidumbre de tránsito. Una servidumbre de vista puede ser aparente cuando se manifiesta por una puerta, una ventana, etc.No aparentes: cuando no se manifiesta por ningún signo externo; p.ej.: la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.

121. Constitución de las servidumbres. Quiénes pueden constituir servidumbre.Las fuentes de constitución de servidumbres pueden ser: a) el contrato (oneroso o gratuito): Como las servidumbres siempre recaen sobre

inmuebles deberán ser constituidas por escritura pública y para su oponibilidad frente a los terceros deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, la que se registrará tanto en la matrícula correspondiente al fundo dominante, como en la matrícula del fundo sirviente.

b) la disposición de última voluntad: Un testamento puede ser fuente de una servidumbre mediante un legado. Ej. el propietario del fundo sirviente lega al dueño del fundo dominante, solamente la servidumbre, reservando la nuda propiedad para su heredero o legatario.

c) el acto de reconocimiento (constitución unilateral); d) el destino de padre de familia: Se llama destino del padre de familia la disposición que

el propietario de dos o más heredades ha hecho para su uso respectivo. P.ej. Un propietario de dos inmuebles contiguos, en uno de los cuales tiene su casa y en el otro una represa, cuya agua abastece la casa. En este caso no puede haber una servidumbre



sobre la propia casa. Pero si con posterioridad el dueño transfiere uno de los inmuebles, o los dos a terceras personas, el obstáculo jurídico para la existencia de la servidumbre desaparece y la ley considera que existe una servidumbre constituida como si fuera por título, si ella es continua y aparente.

e) servidumbre que revive: Aquí la servidumbre existía, pero se extinguió por confusión; si las heredades vuelven a quedar en manos de diferentes propietarios, la servidumbre renace, aunque en el título no se diga nada. En este caso sólo se requiere que esa primitiva servidumbre haya sido aparente.

f) la prescripción adquisitiva: Sólo se pueden constituir servidumbres por prescripción en las servidumbres continuas y aparentes. P.ej. una acequia que lleva agua a un fundo durante 20 años.

g) Legal o judicial: Se llama servidumbre de origen legal por cuanto el propietario del fundo dominante puede exigir al propietario del fundo sirviente la constitución de la servidumbre a su favor, y en el supuesto en que el propietario se niegue, quien tiene que recibir el beneficio podrá acudir al Juez y pedir que se constituya la servidumbre. P. ej.: Un fundo encerrado, que no tenga salida a la vía pública o que su salida sea insuficiente para su explotación

Además del titular del dominio, debemos analizar otros supuestos: El condómino, pero como todo derecho real que constituye un condómino, la

servidumbre se encontrará sujeta a la partición. En principio, el condómino no puede constituir servidumbres, ya que ello implicaría el ejercicio de un derecho de propiedad. Si aún así, lo hiciera, los demás condóminos pueden oponerse. Pero si como resultado, de la participación del condominio, le tocó el lote en propiedad, entonces esa servidumbre constituida por el condómino sería válida.

El usufructuario puede constituirla, pero dura lo que dura el usufructo. El nudo propietario puede constituir, pero ella no le será oponible al usufructuario, salvo

que éste la acepte.¿Se puede constituir servidumbre sobre un fundo hipotecario? Si se puede, pero la servidumbre no le será oponible al acreedor hipotecario, lo que significa que éste puede rematar el inmueble libre de toda servidumbre.

122. Servidumbres. Derechos y obligaciones: a) Del propietario del predio dominante. Acciones reales y posesorias. B) del propietario de la heredad sirviente. Cambio del lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. División de la heredad sirviente.

a) Los derechos y obligaciones del propietario del fundo dominante se determinan en primer lugar por lo que se establezca en el título constitutivo de la servidumbre, y sólo en el supuesto en que en el título no se hubiera previsto una situación, entonces rigen las normativas del CC. P.ej.: si no se estableció el lugar por donde se ejercerá el derecho de paso, el titular del fundo sirviente es quien determinará el lugar por donde se realizará ese paso y ello por cuanto en caso de duda debe estarse a favor del propietario del fundo sirviente.Entonces la servidumbre se ejerce de acuerdo a lo establecido por el título: Si fue constituida por escritura pública, la extensión de los derechos del propietario del

fundo dominante va a estar dada por lo que se diga en esa escritura pública. Si es por destino del padre de familia, la servidumbre va a ser ejercida conforme a la

función para la cual está destinada, lo que será una cuestión a determinar en cada caso concreto.

Si ha sido constituida por usucapión (prescripción adquisitiva), como en éste supuesto no existe un título el ejercicio de la servidumbre se realizará de acuerdo a la forma de ejercerla en los hechos.

Cuando no surge del título o las cláusulas son oscuras y no puede determinarse con claridad la forma en que el propietario va a ejercer el derecho de servidumbre, en primer lugar tenemos que recurrir a “las costumbres”, al uso local. Y si no nos aclara la cuestión, entonces tenemos que ir al fin de la servidumbre, es decir tenemos que ver



para qué ha sido constituida la servidumbre y siempre desde luego tratando que se cause el menor perjuicio posible al titular del fundo sirviente y teniendo presente que en caso de duda debe estarse a favor del fundo sirviente.Acciones reales y posesorias: el titular de una servidumbre tiene tanto acciones reales como posesorias y también la defensa extrajudicial. Si la servidumbre es continua y aparente, se pueden ejercer las acciones posesorias sin necesidad de presentar título alguno, demostrando únicamente el ejercicio de la servidumbre y el despojo o turbación. En cambio, si la servidumbre no es continua y aparente, no podrían ejercer las acciones posesorias, a menos que el actor acompañara el pertinente título del que surgiera que tiene derecho a la servidumbre.

b) Obligaciones del propietario de la heredad sirviente : debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposición o de goce, que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa está obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer. Así si se trata de la servidumbre negativa de no edificar a más de cierta altura, el propietario de la heredad sirviente debe abstenerse de toda clase de construcciones u obras que pasen de la altura estipulada. También se dispone que el dueño del suelo no puede menoscabar el uso de la servidumbre constituida.Así como el titular del fundo dominante debe abstenerse de todo acto de agravación de la servidumbre, el propietario de la heredad sirviente no puede hacer menos cómodo el ejercicio de la servidumbre. P.ej. el titular del fundo dominante no podrá realizar plantaciones en el terreno por el cual debe pasarse. Y en el caso que el propietario del fundo sirviente no diera cumplimiento a su obligación, la ley dispone las siguientes sanciones: restablecer las cosas al estado anterior y a su costa y el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionadosDerechos: Cumpliendo con la obligación de tolerar o abstenerse, que se deriva de la servidumbre, el propietario de la heredad sirviente conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la propiedad.

Cambio del lugar de la servidumbre: no habiendo aceptación por parte del dominante en lo que respecta al cambio del lugar, el dueño del predio sirviente debe recurrir al juez, por cuanto no podría hacer el cambio por sí mismo, ya que si así lo hiciera, el titular de la servidumbre tendría a su disposición la respectiva acción posesoria y aun la defensa extrajudicial, además de la acción confesoria.Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre: El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, está obligado a restablecer a su costa las cosas a su antiguo estado, y en su caso a ser condenado a satisfacer daños y perjuicios. Si la heredad sirviente hubiese pasado a manos de un sucesor particular, éste está obligado a sufrir el restablecimiento del antiguo estado de cosas; pero no podrá ser condenado a hacerlo a su costaDivisión de la heredad sirviente: "Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o más poseedores separados y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella, las otras partes quedan libres."

123. Extinción de las servidumbres: Renuncia. Confusión. No reportar utilidad. Renuncia: Puede ser expresa o tácita. La renuncia de la servidumbre real debe ser realizada desde luego por el titular del fundo dominante. O La renuncia expresa debe ser realizada en escritura pública. No necesita ser aceptada

por el titular del fundo dominante.O La renuncia tácita tiene lugar cuando el titular del fundo sirviente realiza con

autorización escrita del dominante obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre. No existe renuncia tácita cuando hay una tolerancia de parte del titular del fundo dominante, ni la ejecución de ellas por el mismo.

Confusión: Se produce en todos los casos en que la propiedad del fundo sirviente y del fundo dominante se concentra en las mismas manos, por cuanto nadie puede constituir servidumbres sobre su propia cosa. Pero cuando no se trate de una confusión total donde



no se adquiere la calidad de único dueño de ambos predios, la servidumbre no se extingue, como en el caso del condómino o de la sociedad conyugal.No reportar utilidad: Las servidumbres exigen la condición sine qua non de que ellas se establezcan en el interés directo de la heredad dominante, para utilidad y comodidad de ellas. Si desaparece el interés o la utilidad que reporta la servidumbre, el derecho real se extingue. Por ej. si se trata de una servidumbre de sacar piedras, y la cantera se agota.También la servidumbre se extingue en aquellos supuestos en los cuales a causa de ruina o cambios sobrevenidos en algunas de las heredades resulte absolutamente imposible el ejercicio de la servidumbre, p.ej. si se seca la fuente de agua. Pero si el ejercicio de la servidumbre no llega a ser absolutamente imposible, sino solamente más incómodo, la servidumbre subsiste, p.ej. en el caso de una servidumbre de paso si todavía se puede pasar a pie, pero no en auto.

124. Usufructo: Concepto. Objeto. El cuasiusufructo. Constitución, formas, capacidad, modalidades. Duración.

Definición legal: El usufructo es el derecho real de usar y gozar una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.La característica esencial es que se trata de un derecho real de usar y gozar una cosa ajena, es decir siempre recae sobre cosa ajena. El usufructuario tiene una limitación que consiste en que no puede alterar la sustancia de la cosa ni tampoco el destino de la cosa.La sustancia de la cosa es aquella que hace que la cosa sea una y no otra cosa. En el caso de los inmuebles, parecería difícil alterar la sustancia de ellos, por eso es que la ley le da el mismo valor a la alteración del destino, por ejemplo, el usufructuario no cumpliría con su obligación de no alterar la sustancia si a un viñedo lo convierte en un campo para pastoreo o en un trigal.Objeto: pueden ser tanto las cosas muebles, como las cosas inmuebles.Cuasiusufructo: en este caso el usufructuario deberá devolver igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad, pero no las mismas cosas que se le dieron. En realidad adquiere la propiedad de esas cosas y se encuentra facultado para disponer de tales cosas como mejor le parezca.Siempre cuando hablamos de usufructo hacemos referencia a una cosa ajena, en cambio en el cuasiusufructo, la cosa sobre la que recae ya no es ajena, se permite disponer de él. Además, en el caso del usufructo, al nudo propietario le queda la titularidad del dominio sobre la cosa, pero en el supuesto del cuasiusufructo, como el propietario me entrega la totalidad de la cosa a mí, y en base al cuasiusufructo yo puedo consumirla o enajenarla, a él sólo le queda un crédito para que yo le devuelva una cosa de la misma especie y calidad.Definición: es el derecho real sobre cosa propia en virtud del cual una parte entrega a la otra (cuasiusufructuario) una cosa fungible (o consumible) que se le trasmite en propiedad, teniendo sobre ella todas las facultades inherentes al dominio, pudiendo por tanto, disponer de ella en la forma más amplia, con la obligación de que, terminado el usufructo, debe devolver a la otra parte una cosa de la misma especie o calidad o el valor estimativo que se le hubiere adjudicado en el inventario.Constitución: El CC establece que el usufructo se constituye por:1. Por contrato que puede ser oneroso o gratuito.

a) En el supuesto del contrato oneroso puede ser que se enajene la nuda propiedad y que la persona se reserve el usufructo;

b) que la persona enajene el usufructo y que se quede con la nuda propiedad;c) que una persona venda la nuda propiedad a otra y a una tercera el usufructo. Se

trata de un contrato atípico, aún cuando las partes hablen de “venta”, transacción”, “permuta” o “partición”. Por contrato gratuito: pero en lugar de enajenar, el titular del dominio dona.

2. Por actos de última voluntad: El usufructo es establecido por testamento, cuando el testador lega el usufructo a una persona y reserva a nuda propiedad para su heredero; o bien cuando lega a uno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa (usufructo); o bien cuando entrega al legatario sólo la nuda propiedad.



3. Por prescripción (usucapión): Es una forma de constituirse el usufructo un poco extraña, por cuanto si alguien ha poseído una cosa por el transcurso de los 20 años lo más común será que durante ese lapso ha poseído a título de dueño y no de usufructuario, de manera que resulta difícil que una persona se limite a adquirir el usufructo por prescripción cuando podría adquirir el dominio.

4. Por la ley: que es el usufructo que tienen los padres sobre los bienes de sus hijos menores de edad, sujetos a la patria potestad.

Por último cabe destacar que el usufructo nunca puede tener origen judicial. Los jueces no pueden constituir usufructo, por ejemplo, en una partición. Los herederos o condóminos pueden convenir en la partición que la nuda propiedad se adjudique a uno y el usufructo a otro, pero en este supuesto, el usufructo tendría origen convencional.Forma de constitución: Cuando el usufructo recaiga sobre un inmueble deberá constituirse por escritura pública y para que sea oponible frente a los terceros requiere la inscripción en los Registros de la Propiedad, salvo el supuesto de usufructo legal, el cual no tiene dependencia de ningún acto de adquisición.Capacidad Para constituir el usufructo por contrato oneroso, la ley exige que se la tenga para

vender y si fuera por contrato gratuito, será la capacidad para donar. Para constituir usufructo por actos de última voluntad, el código exige tener capacidad

para hacer testamento, por lo que lo pueden constituirlos los menores de 18 años. En cuanto a la capacidad para adquirir el usufructo, el CC exige la capacidad para

adquirir bienes de la misma especie cuando el usufructo sea oneroso y en cuanto a la capacidad para adquirir usufructo en el supuesto de actos a título gratuito, el código no dice nada, por lo que habrá de remitirse a la capacidad exigida para recibir donaciones, si fuere por contrato, y a la requerida por testamento, cuando el usufructo se constituye por actos de última voluntad.

Modalidades: El propietario puede constituir el derecho de usufructo en forma pura y simple o bien bajo condiciones con cargos o sin ellos, a partir de cierto día o hasta cierta época, es decir con todas las modalidades que juzgue conveniente. Puede ser establecido en forma conjunta o simultánea en favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pero no puede constituirlo en favor de varias personas llamadas a gozarlo sucesivamente unas después de otras “aunque estas personas existan al tiempo de la constitución del usufructo, por cuanto de lo contrario se prolongaría.Siendo dos o más los usufructuarios, no habrá entre ellos derecho de acrecer, a menos que en el instrumento constitutivo del usufructo se estipulare o dispusiere expresamente lo contrario. Esto significa que si muere uno de los usufructuarios, su parte indivisa en el usufructo vuelve al nudo propietario, no acrecentando la parte que le corresponde en el usufructo al supérstite. Pero si en el acto constitutivo se estableció el derecho de acrecer, producida la muerte de uno, su parte indivisa en el usufructo no vuelve al nudo propietario, sino que acrecerá el usufructo del otro.El usufructo puede estar sujeto a un plazo resolutorio: si es a favor de una persona jurídica, el plazo máximo es de 20 años; si es a favor de una persona física y no se fijó plazo se entiende que es por la vida del titular.Puede estar sujeto a una condición resolutoria. En el supuesto que estuviera sujeto a una condición o plazo suspensivo, la regla es que el usufructo no puede constituirse bajo estas modalidades, salvo que ésta modalidad tenga su origen en un testamento, cuando la condición o el plazo vence después del fallecimiento del testador.El usufructo no puede ser constituido bajo una condición suspensiva o a plazo suspensivo, a menos que, siendo hecho por disposición de última voluntad, la condición se cumpla o el plazo se venza después del fallecimiento del testador.El fundamento es que de permitirse ésta modalidad, el nudo propietario no cuidaría ni mejoraría la propiedad, que cumplida la condición o el plazo, otro recibiría para usufructuar; pero en el caso de testamento, el propietario no dejará de cuidar o de mejorar la cosa, ya que tiene el dominio de ella hasta su muerte.



Duración del usufructo: en el caso de las personas físicas, usufructo es un derecho real temporal. En el supuesto de que las partes hayan convenido un tiempo de duración, ese plazo será la duración del usufructo, pero si no lo convinieron el plazo será la vida de la persona. Si se hubiera constituido el usufructo por un tiempo determinado, pero antes muere el usufructuario, con la muerte de este se extingue el usufructo.En el supuesto de las personas de existencia ideal o jurídica, el plazo máximo de duración del usufructo es de 20 años, pero puede extinguirse antes de ese plazo, por la extinción de la persona jurídica.

125. Concepto de usufructo de créditos; usufructo universal.En este tipo de usufructo el goce consistirá en la obtención por parte del usufructuario de los frutos civiles de las sumas adeudadas, o sea los intereses: "Los bienes que no son cosas sólo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos...". Esta exigencia tiende a evitar que se desnaturalice el usufructo como derecho real, entendiéndose que el derecho recae sobre el instrumento (que es una cosa).Usufructo universal: "El usufructo es universal cuando comprende una universalidad de bienes o una parte alícuota de la universalidad."Recordemos que la nota al art. 2312 CC distingue dos clases de universalidades de bienes: de derecho y de hecho. El patrimonio es de la primera especie; y entendemos que en este aspecto el CC se refiere a una universalidad de derecho, pues el usufructo sobre una universalidad de hecho no se diferencia del usufructo a título singular.Quizás la única fuente de este cuasiusufructo sean el testamento y la ley, y a pesar de que nuestro Código admite su constitución por contrato, es muy difícil imaginar la constitución de un usufructo de un patrimonio o de una parte alícuota de él por ese medio, ya que en verdad, lo que podría hacerse por contrato es constituir un usufructo sobre determinados bienes, sin perjuicio de que ellos constituyan todos los que posea el nudo propietario, pero en este caso se trataría de un usufructo particular. Sólo debería permitirse la constitución de estos usufructos universales por testamento o por ley.El ejemplo típico de un cuasiusufructo sobre un patrimonio lo da el art. 2816: usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores.

126. Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes.Son dos las obligaciones impuestas por el Código: hacer un inventario y prestar fianza.Inventario: El art. 2846 dispone que debe hacerse un inventario de los muebles y “un estado” de los inmuebles. El inventario comprende la enumeración y descripción detallada de las cosas que se comprenden en el usufructo, debiendo realizarse por escrito. En el caso de los inmuebles el código habla de “un estado” porque la descripción del inmueble surgirá de la escritura pública que instrumente el título del usufructo.Debe realizarse en presencia del titular del dominio o de su representante, pero si el propietario estuviere ausente o no hubiese designado representante, el juez designará el representante que presenciará el acto. Si tanto el usufructuario como el nudo propietario son personas mayores de edad y

capaces, el acto puede ser realizado en instrumento privado, suscripto por las partes. Si hay menores de edad o incapaces, el inventario debe realizarse ante un escribano

público y en presencia de dos testigos.Los gastos del inventario corren por cuenta del usufructuario.¿Qué ocurre en el supuesto que no se realice el inventario o el estado del inmueble? La falta de cumplimiento no deja sin efecto los derechos del usufructuario, pero la ley presume que los bienes se hallaban en buen estado cuando los recibió Además el nudo propietario puede solicitar la confección del inventario en cualquier momento.Fianza: El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que gozará de ella, y la conservará de conformidad a las leyes, y que llenará cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este Código o por el título



constitutivo del usufructo, y que devolverá la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo.Su finalidad es la de garantizar al nudo propietario el goce y conservación de la cosa conforme a la ley, el cumplimiento de todas las obligaciones emergentes del usufructo y la devolución de la cosa al finalizar el usufructo.El art. 2854 faculta a reemplazar la fianza por prendas o depósitos en bancos públicos, pero no por hipotecas. Debe otorgarse antes de entrar en el uso de la cosa.En el supuesto que el usufructuario no preste la fianza, el nudo propietario podrá negar la entrega de la cosa. Y si ha entregado la cosa al usufructuario, puede exigírsela en cualquier momento. Y ¿qué ocurre si pese a serle exigida la fianza por el nudo propietario, el usufructuario no cumple con su obligación? En tal supuesto el juez podrá fijarle un término para el cumplimiento de la obligación con el apercibimiento del siguiente art. 2856. Si el usufructuario no diere la fianza en el término que le señale el juez, los bienes inmuebles serán dados en arrendamiento, o puestos en secuestro, bajo la garantía de un encargado de hacer las reparaciones y entregar el excedente de los alquileres o arrendamiento al usufructuario. Si el usufructo consiste en dinero, será colocado a interés, o empleado en compra de rentas del Estado. Las mercaderías serán vendidas, y se colocará su producto como el dinero. El propietario puede exonerarse de tener a disposición del usufructuario los muebles que se deterioran por el uso, y exigir que sean vendidos, y se coloque el precio como el dinero. El propietario puede, sin embargo, conservar los objetos del usufructo hasta que el usufructuario dé la fianza, sin estar obligado a pagar el interés por su valor estimativo.

127. Usufructo: obligaciones del usufructuario y obligaciones del nudo propietario. 1) Debe usar la cosa como lo haría el dueño de ella y conforme al destino que tenía la cosa

cuando se la afecta al usufructo.El usufructuario debe conservar la cosa, efectuando todas aquellas reparaciones que sean necesarias al inmueble o a la cosa para que se mantengan en el mismo estado en que se concedieron, evitando que se deteriore. No podrá demoler construcciones, ni cambiar la forma exterior de las casas, ni modificar el destino, aunque en el cambio de destino sea beneficioso.

2) Deber de información: el código consagra la obligación del usufructuario de poner en conocimiento los actos de los terceros que perturben los derechos del nudo propietario. Si no cumple, será responsable por los daños ocasionados por su culpa.

3) Pagar o contribuir a pagar.- El usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa. Aun está obligado a las reparaciones extraordinarias, cuando se hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservación, desde que se recibió de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas por su culpa.

O sea que también el usufructuario está obligado por las reparaciones extraordinarias, cuando éstas se deben realizar por no haber efectuado las reparaciones ordinarias o cuando son causadas por su culpa. Se consideran también reparaciones extraordinarias las que fueren indispensables para restablecer los bienes que se hayan deteriorado por vejez o por caso fortuito.Con respecto a los impuestos, tasas y contribuciones, el usufructuario debe pagar lo que recaen sobre los bienes sujetos al usufructo y los que gravan a los frutos que la cosa dé. (Obras Sanitarias, alumbrado, limpieza, impuesto inmobiliario paga el usufructuario). Pero frente al Estado el único obligado es el nudo propietario, que es contra quien se inicia el juicio y quien deberá pagar, sin perjuicio de su derecho de repetición contra el usufructuario.Obligaciones del nudo propietario:1) Entregar la cosa: El nudo propietario deberá entregar la cosa al usufructuario, con todos

los accesorios en el estado en que se hallare, aún cuando no pueda servir para el uso y goce en propio de su destino por haberse deteriorado. Por ejemplo: Si se trata de un



campo deberá entregar también los útiles de labranza y los animales destinados a ésta tarea y otras cosas que se hallan en él para esos fines. No se consideran accesorios de la cosa, las crías que sigan a las madres ni los títulos de propiedad.

2) No cambiar el destino de la cosa: El nudo propietario no puede realizar nada que cause un daño en el goce del usufructuario. No puede cambiar la forma de la cosa, ni levantar nuevas construcciones, ni extraer piedras o arenas, ni destruir las cosas. No puede tampoco cortar árboles grandes, aunque no produzcan frutos, desde luego que tampoco puede cortar los árboles chicos.

3) Debe garantizar al usufructuario el uso y goce pacífico de la cosa en el supuesto que el usufructo fuere oneroso. Pero en el caso del usufructo gratuito o que recae sobre cosas fungibles, la obligación de garantía no rige.

128. Derechos del usufructuario: poderes jurídicos, poderes materiales.Los derechos del usufructuario pueden ser materiales o jurídicos:Poderes materiales:a) Posesión: el usufructuario puede poseer la cosa objeto del usufructo.b) Derecho de uso y goce: Puede usar, percibir frutos naturales industriales o civiles y gozar

de los objetos, es decir consagra el ius fruendi y el ius utendi. Si bien el artículo utiliza la expresión “como el propietario mismo”, siempre tendrá la valla que le impide alterar la sustancia y respetar el destino al cual se encontraba afectada.

Frutos: Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si están vendidos, el precio corresponde también al propietario. Ni uno ni otro tienen que hacerse abono alguno por razón de labores, semillas u otros gastos semejantes, salvo los derechos de los terceros que hubiesen empleado su trabajo o su dinero en la producción de los frutos. Lo que se deba por esta razón debe ser satisfecho por el que perciba los frutos.Los frutos civiles se adquieren día por día, y pertenecen al usufructuario en proporción del tiempo que dure el usufructo, aunque no los hubiese percibido.

Productos: estos no pueden ser extraídos por el usufructuario, porque son aquellos que la cosa produce pero con disminución de su sustancia.

Canteras y minas: con relación a las minas de tercera categoría, como canteras, pertenecen al propietario de la superficie, y si éste constituye usufructo, el usufructuario tiene derecho sobre ellas siempre que formen la principal explotación de la tierra.

Árboles y montes: el usufructuario puede hacer los cortes ordinarios que haría el propietario. Pero no puede cortar los árboles frutales o de adorno o que guarnecen caminos o dan sombra a las casas, ello por cuanto el usufructuario no puede alterar la sustancia de la cosa

Accesión y aluvión: Si durante el usufructo la cosa se beneficia por aumentos que reciba por accesión, estos aumentos benefician al usufructuario.

Tesoros: Los tesoros no pertenecen al usufructuario, sino al nudo propietario. Y en caso de que sea el descubridor del tesoro, tendrá los derechos del descubridor no correspondiéndole nada a título de usufructuario.

c) Derechos a hacer mejoras: El usufructuario puede realizar mejoras en la cosa, siempre que no se altere su sustancia. Las mejoras pueden ser útiles, necesarias y voluntarias. No puede exigir que el nudo propietario las haga. Terminado el usufructo puede retirarlas, si ello no ocasiona un perjuicio a la propiedad, facultándolo además la legislación a compensar el valor de ellas con el de los deterioros que esté obligado a pagar, pero se ha interpretado que la facultad de compensar se va a hacer efectiva en aquellos supuestos en los cuales el propietario se niega a que las mejoras sean retiradas por el usufructuario al finalizar el usufructo.

Poderes jurídicosHay que distinguir las facultades de administración de las facultades de disposición.



a) De administración: El usufructuario tiene amplias facultades de administración, pudiendo realizar todos aquellos actos de administración necesarios o convenientes para la mejor explotación de la cosa dada en usufructo, sea la cosa mueble o inmueble. Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo, por lo que raramente tienen lugar en la práctica. Cuando alquila o arrienda el usufructuario es quien percibe los alquileres.

b) De disposición: son muy limitados, en razón de que el usufructuario no tiene facultades para enajenar la cosa. Puede ceder el ejercicio del derecho de usufructo a título oneroso o gratuito. Este contrato concluye cuando finaliza el usufructo. Puede constituir anticresis, pero la existencia de este derecho queda supeditado a la duración del usufructo. No puede constituir hipoteca por no ser dueño. Puede establecer servidumbre sobre el inmueble usufructuario pero sólo por el tiempo que dure el usufructo. Los acreedores pueden embargar el usufructo. Puede conceder derechos de menor contenido como derechos reales de uso, de habitación, pero están limitados a la duración del usufructo.

c) Acciones: El usufructuario puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realización de los derechos que corresponden al usufructo; y puede también, para asegurar el ejercicio pacífico de su derecho, intentar las diversas acciones posesorias que el nudo propietario estaría autorizado a intentar.

129. Derecho de uso: concepto, modalidades, el caso anómalo de uso. Definición legal: "El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia …".Concepto: es un derecho real, en cuya virtud se establece una relación directa e inmediata entre el titular y la cosa. Además es un derecho real sobre cosa ajena y confiere al usuario la facultad de: a) o bien de servirse de la cosa, es decir de utilizarla en todas las aplicaciones que según su naturaleza y su destino le corresponden; b) o bien, la facultad de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Es por ello que se dice que el uso es un derecho de usufructo restringido a las necesidades del usuario y de su familia.Caracteres: temporario, vitalicio, (o sea no se transmite por causa de muerte), esencialmente personal (ya que en principio no puede ser transmitido a título de cesión o locación) e indivisible.Objeto: El uso puede recaer tanto sobre cosas muebles o inmuebles, pero no pueden ser cosas muebles fungibles. La única condición es que la cosa proporcione alguna ventaja o satisfacción económica, aún cuando se trate de un mero placer.Modalidades: La ley distingue según se trate de un fundo, de sus frutos, del uso de cosas muebles y del uso de animales. 1) Fundo. Cuando lo dado en uso es un fundo, el derecho comprende no sólo el terreno sino

también los accesorios. 2) Frutos. Puede ser que se dé el uso de los frutos del fundo, con exclusión del fundo

mismo, que en tal caso quedará en posesión del constituyente del derecho, sea propietario o usufructuario.

3) Animales. Como en el caso del usufructo el Código se ocupa del usufructo de animales, distinguiendo según sean concedidos en uso individualmente o formando conjuntos, como rebaños, piaras, etcétera.

4) Muebles en general. El art. 2964 se ocupa del uso de las cosas muebles en general, reiterando que el usuario sólo puede emplearlas en su servicio personal y en el de su familia, prohibiendo la cesión del uso aunque se trate de objetos que el propietario tuviere la costumbre de alquilar.

El caso anómalo de uso: regulado por el art. 2958: “El que tiene el uso de los frutos de un fundo, tiene derecho a usar de todos los frutos naturales que produzca. Pero si los frutos provienen del trabajo del propietario o usufructuario, sólo tiene derecho a usar de los frutos, pagados que sean todos los costos para producirlos”.



130. Derecho de Habitación: concepto. Derecho de habitación del cónyuge supérstite (Ley 20.978).

Concepto: Cuando el derecho de uso consiste en la facultad de morar en una casa, el derecho de uso recibe el nombre especial de derecho de habitación. Este derecho tiene también como límite las necesidades propias del titular del derecho, es decir, del habitador y de su familia. Está definido en el art. 2948 2do. parr.Definición legal: art. 2948: “El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, derecho de habitación”.Caracteres: temporario, vitalicio, (o sea no se transmite por causa de muerte), esencialmente personal (ya que en principio no puede ser transmitido a título de cesión o locación) e indivisible.Objeto: el derecho real de habitación sólo puede recaer sobre un inmueble edificado.Derecho de habitación del cónyuge supérstite: art. 3573 bis: "Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge supérstite contrajere nuevas nupcias".Fundamento: Este derecho real de habitación conferido al cónyuge sobreviviente persigue un propósito asistencial que resulta ciertamente loable, pues responde a sentimientos de justicia el tratar de que el cónyuge sobreviviente no se vea privado de habitar el único inmueble que, en vida, haya constituido la sede del hogar conyugal, frente a requerimientos de partición, en especie o por venta, de coherederos o legatarios.El propósito de la ley es asegurar su casa al cónyuge sobreviviente, aunque sin impedir la adjudicación del bien como medio de concluir con la indivisión hereditaria: quien resulte adjudicatario quedará como nudo propietario correspondiendo el dominio útil al cónyuge.

131. Derecho Real de Superficie Forestal. Breves Nociones.Concepto. El derecho real de superficie forestal que se crea es descripto como "un derecho real autónomo sobre cosa propia temporario", constituido "sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura". El art. 1 de la ley determina que el derecho creado lo es "de conformidad al régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados y a lo establecido en la presente ley".El nuevo derecho real autorizado no podría ser constituido sino en el marco de las previsiones de la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados (ley 25.080) y sobre inmuebles susceptibles de forestación o silvicultura, cabiendo observar a ese efecto las prescripciones de la Ley de Defensa Forestal.Ley de Inversiones para Bosques Cultivados. La ley instituye un régimen de promoción de las inversiones que se efectúen en nuevos emprendimientos forestales y en las ampliaciones de los bosques existentes, régimen del que se podrán, asimismo, beneficiar las instalaciones de nuevos proyectos foresto-industriales y las ampliaciones de los existentes, siempre que se aumente la oferta maderera a través de la implantación de nuevos bosques. Podrán ser beneficiarlas las personas físicas o jurídicas que realicen efectivas inversiones en las actividades objeto de la ley.

UDA 23132. Garantías reales y personales: Concepto. Importancia económica. Los privilegios, el

derecho de retención y los d. reales de garantía.



La fianza, que es la garantía personal por excelencia, implica asignar, como modo de asegurar el resultado de la obligación, la responsabilidad patrimonial genérica de otra persona, para el caso de incumplimiento de la obligación. Está claro que, en este caso, el deudor debe cumplir con la prestación debida y en caso de incumplimiento imputable responde primeramente con los bienes que conforman el activo de su patrimonio, salvo que el fiador hubiere renunciado al beneficio de excusión, y si éstos no son suficientes, la ejecución forzosa podrá dirigirse contra los bienes que conforman el activo del patrimonio del fiador.La garantía real permite sustraer, de ese universo de cosas traficables que es el patrimonio, uno o más bienes o cosas, perfectamente individualizados, y consagrarlos, por un tramo de valor determinado, a asegurar el resultado de la obligación -no el cumplimiento- precisamente en caso de incumplimiento.Las ventajas de las garantías reales sobre las personales son las siguientes: a) la insolvencia del deudor no incide sobre la garantía real en forma directa, mientras que la personal no evita la disminución de la responsabilidad producida por la insolvencia del deudor; b) la garantía real tiene inherencia, en su carácter de carga, con la cosa sobre la que recae transmitiéndose con ella; c) la garantía real sustrae de la masa la cosa en el tramo de valor específicamente determinado (lo que justifica el concurso especial), y d) la garantía real no excluye la responsabilidad patrimonial subsidiaria por la parte del débito que no alcanzare a cubrir la garantía real.Privilegios: Entre los derechos reales de garatía legislados por el CC, el de hipoteca y el de prenda confieren al acreedor un privilegio. O sea que, en caso de ejecución que recaiga sobre la cosa objeto del derecho real, los acreedores mencionados gozan de una prelación sobre el producido de la subasta para hacer efectivos sus créditos, incluso sobre los gastos del concurso y los honorarios del síndico. Pero no debe confundirse el derecho real con el privilegio que lleva anexo y que tiene la finalidad de hacer excepción al principio de igualdad de tratamiento en igualdad de condiciones para los acreedores.Derecho de retención: El art. 3245 expresa, respecto de la anticresis: "El acreedor está autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito principal y accesorio. El derecho de retención del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda". Esta facultad del acreedor es el eje sobre el que descansa el derecho real de anticresis. La posesión le permite retirar los frutos de la cosa y, la retención de ella hasta hacerse íntegro pago de su crédito, le permite mantener la garantía. Hace, por tanto, a la eficacia misma del derecho.

133. Hipoteca: concepto y naturaleza jurídica. Caracteres. Definición legal: "La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor."Esta definición h a sido criticada: a) como vaga, ya que no indica cómo se realiza la seguridad que confiere al crédito (a través del derecho de persecución y el privilegio); b) porque no contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor sino un tercero (hipótesis recogida por el art. 3121) y c) porque debió referirse a "inmuebles" o a "cosas inmuebles" y no a "bienes inmuebles", ya que sólo las cosas son susceptibles de clasificarse en muebles o inmuebles, y también sólo ellas, y no los derechos, pueden ser objeto de la hipoteca.Naturaleza jurídica: el CC establece sin lugar a dudas de que se trata de un derecho real. Cierta doctrina ha sostenido en su lugar que es un derecho personal, y otra tesis procesalista ha afirmado que no es un instituto del derecho de fondo, sino un mero derecho procesal.Tesis que la considera un derecho personal:

- Porque en el caso de la hipoteca la cosa permanece en poder del constituyente de la hipoteca y en consecuencia no se da la relación directa e inmediata entre la persona y la cosa.

- El derecho del acreedor de caer sobre la cosa, nace recién cuando el deudor incurre en incumplimiento y el derecho que tiene el acreedor es de hacer vender la cosa y



cobrarse por su producido. Por lo que parecería que el derecho del acreedor recaería más sobre el precio o valor económico de la cosa y como sabemos el objeto del derecho real es la cosa y no el valor.

- Por otra parte la hipoteca es accesoria de un derecho personal y si lo accesorio sigue la suerte de lo principal, la hipoteca sería "personal" y no real.

Crítica a esta postura: Si bien, en la hipoteca no hay una relación directa entre la cosa y el titular del derecho

real lo cierto, el titular del dominio sufre una limitación en beneficio de otro. La hipoteca es un accesorio de una obligación y no una obligación accesoria.

Tesis procesalista: no consideran que es una institución del derecho civil, sino que es un medio de ejecución acelerado para el cobro de un derecho. Crítica: sólo contempla a la hipoteca en el momento de su incumplimiento, pero la hipoteca no sólo produce efectos en el momento del incumplimiento sino que también produce efectos desde el momento de la constitución y aún después.Caracteres: Los caracteres esenciales de la hipoteca son: que es un derecho real, accesorio y convencional, que debe ser inscripto par a resultar oponible a terceros y que goza de especialidad. El carácter natural es la indivisibilidad.

134. Constitución de la hipoteca: enunciaciones, contrato hipotecario, condiciones de forma, condiciones de fondo. Hipoteca sobre inmueble ajeno.

Enunciaciones: El art. 3131 dispone cuáles son las cláusulas que debe contener una escritura de hipoteca:El acto constitutivo de la hipoteca debe contener:1- el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al

acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento;

2- la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra;3- la situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si

fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre;4- la cantidad cierta de la deuda.Contrato hipotecario: la única fuente de la hipoteca es el contrato. La doctrina es uniforme en este aspecto dada la claridad del CC. El contrato tiene por único objeto la constitución del derecho real de hipoteca y queda concluido con la firma de la escritura pública y la aceptación del acreedor, la inscripción tiene efectos de oponibilidad a terceros pero no tiene carácter constitutivo.No debe confundirse el contrato que genera la obligación principal, con el contrato por el cual se constituyó la hipoteca. La hipoteca como toda convención que reviste el carácter de contrato necesita el acuerdo de voluntades de las partes y así el art. 3130 exige que la hipoteca sea aceptada por el acreedor. Las partes en el contrato de hipoteca son siempre el constituyente o hipotecante (que puede ser el mismo deudor o un tercero) y el acreedor.La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor en el mismo acto, si él interviene en la escritura pública de constitución o con posterioridad.Requisitos de forma: Escritura pública. El principio es que la hipoteca sólo puede constituirse por escritura pública. Esta es exigida por la ley ad solemnitatem, pero esta formalidad rige para la constitución de la hipoteca, o sea para el contrato constitutivo de la garantía real, y no para los instrumentos que estén destinados a probar la obligación garantizada, que pueden ser públicos o privados.

135. Hipoteca: carácter accesorio. El carácter accesorio de la hipoteca surge de los términos de la ley que establece que la misma se constituye en seguridad de un crédito, garantizando tanto una obligación pura y simple, como una condicional, a plazo o eventual, pudiendo ser establecida por un tercero y aún para garantizar una obligación natural.



Si no hay crédito en dinero no puede haber hipoteca y como consecuencia de ello extinguida la obligación principal, extinguida la deuda, se extingue la hipoteca.La hipoteca es un derecho accesorio, y no una obligación accesoria, lo que Vélez recalca en diversas notas, porque si fuese una obligación accesoria sería una obligación real y "a todo derecho personal corresponde una obligación personal y no hay obligación que corresponda a derechos reales”.Ésta obligación debe estar a su vez determinada en sus elementos esenciales o sea: sujeto, objeto y causa. Así el art. 3131 en su inc. 2º señala que debe estar determinada la obligación a la cual accede: nombre, apellido del acreedor, etc., y en el inc. 2º expresa que debe contener "el contrato al que accede”, con lo que el código está diciendo que debe individualizarse donde está instrumentada la obligación que da origen a la constitución de la hipoteca.La hipoteca puede garantizar tanto obligaciones a plazo, como obligaciones eventuales, condicionales o futuras.

136. Caracteres de la hipoteca: la indivisibilidad, art. 3112 y ley 11725.Este carácter se concreta diciendo que en su virtud "cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella". La indivisibilidad tiene lugar tanto activa (desde el punto de vista del acreedor) como pasivamente (desde el punto de vista del deudor).Consecuencias de la indivisibilidad1. Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad

de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que puede ejecutarse toda(s) la(s) cosa(s) gravada(s), para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque "toda la cosa hipotecada está afectada a! pago de cada parte de la deuda".

2. Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda, aunque ofrezca pagar su parte, porque "toda la cosa hipotecada está afectada al pago de la deuda"

3. Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crédito, el acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda, porque "cada parte de la cosa está afectada al pago de toda la deuda".

4. Como la indivisibilidad tiene lugar no sólo pasiva, sino también activamente, si existen varios coacreedores hipotecarios en relación a un inmueble, el pago de la porción de uno deja subsistente la garantía en favor de los otros que, si bien no pueden demandar más que su parte en el crédito, por esa parte pueden ejecutar todo el inmueble gravado, pues "toda la cosa está afectada a cada parte de la deuda".

La indivisibilidad es un carácter natural de la hipoteca, que juega salvo pacto en contrario; vale decir que puede ser dejado de lado por las partes.La divisibilidad de la hipoteca no afecta la divisibilidad del crédito.Como la hipoteca es un accesorio del crédito, su indivisibilidad no influye sobre la divisibilidad de éste, que siempre revista tal carácter, ya que se trata de una obligación de dar sumas de dinero.De allí resultan los siguientes corolarios:1. Si ejercida la acción hipotecaria por el todo, y ejecutado el inmueble(s), el precio

obtenido no alcanzara a satisfacer la totalidad del crédito y quedara un saldo deudor, como ya la garantía se habría extinguido y dado que el crédito es divisible, a cada codeudor sólo se le puede reclamar su parte.

2. Según el art. 3993: "la demanda entablada contra uno de los coherederos no interrumpe la prescripción respecto de los otros, aun cuando se trate de una deuda hipotecaria, si la demanda no se ha dirigido contra el tenedor del inmueble hipotecado".

3. Existiendo varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor sólo por la parte que a él le corresponde en el crédito, y no por el todo, aunque para lograr el pago de esa parte del crédito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada.

137. Hipoteca: especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crédito.



Especialidad en cuanto al objeto: Dice el CC: "No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada..."Significa que la cosa hipotecada debe estar perfectamente individualizada. Ello tiene por finalidad que tanto el deudor, como el acreedor, y los terceros conozcan perfectamente qué es lo que se hipoteca.En realidad este requisito de la especialidad con relación al objeto se ha extendido a todos los derechos reales constituidos sobre inmuebles.El art. 3131 dispone también en el inc. 3º que la hipoteca debe contener la situación de la finca y sus linderos.Y el art. 3132 establece que una designación colectiva de los inmuebles del deudor no sería válida para cumplimentar el requisito de la especialidad en cuanto al objeto. Así no sería válida la hipoteca sobre los bienes que tenga Juan en la localidad de Rosario, es necesario que exista una precisión sobre el inmueble hipotecado.La sanción a la falta de las enunciaciones exigidas por la ley es la nulidad, que no sólo puede plantear el acreedor, sino también el propio deudor y que traerá aparejada la nulidad de la hipoteca, pero no la nulidad de la deuda garantizada con la hipoteca. Esta individualización debe ser hecha en el acto constitutivo, es decir en la escritura pública.Especialidad en cuanto al crédito: Dice el CC: "No puede constituirse hipoteca…sino por una suma de dinero también cierta y determinada..."Todo ello indica que fuera o por encima de esa suma, que debe determinarse ciertamente en el acto constitutivo, la garantía no existe. Así, por ejemplo, si se tratara de una obligación de hacer garantizada con hipoteca, como podría ser, pongamos por caso, la de levantar un edificio en un tiempo determinado; o si se tratara de una obligación de reparar daños causados, pero cuyo monto aún no está calculado; en el acto constitutivo de la hipoteca debería indicarse u n a cierta suma de dinero p.ej. $ 10.000 y esa sola suma, ese solo "máximum" sería el respaldado por la garantía hipotecaria. Por el resto, nos encontraríamos frente a un simple crédito quirografario. Y así, si en el caso de los daños éstos alcanzaran a $ 15.000-. $ 10.000 gozarán de privilegio, no así los $ 5.000 restantes.

138. Objeto de la hipoteca: arts. 3108 y 3109. Extensión de la hipoteca: mejoras, construcciones, ventajas, alquileres, indemnizaciones y seguro.

Art. 3108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.Art. 3109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.Art.3110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetas a la hipoteca.

139. Hipoteca en garantía de obligaciones: a) De hacer, b) de no hacer; c) condicionales; d) eventuales; e) de una generalidad de obligaciones. Las hipotecas abiertas. Las hipotecas en moneda extranjera.

El art. 3153 dispone que "la hipoteca garantiza los créditos a término, condicionales, o eventuales de una manera tan completa como los créditos puros y simples" y el art. 3109, segunda parte dice que "si el crédito es condicional o indeterminado en su valor o si la obligación es eventual o si ella consiste en hacer o no hacer o si tiene por objeto



prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca". Es decir que pueden garantizarse con hipoteca toda clase de créditos.Obligaciones de hacer y de no hacer: Lo debido consiste en una actividad o inactividad del deudor que está precisado a ajustar su conducta.En función de las modalidades que pueden afectar a las obligaciones, éstas se clasifican en puras y simples o modales. Estas últimas a su vez, según el tipo de modalidad que presenten pueden ser obligaciones condicionales, obligaciones a plazo u obligaciones con cargo.Obligaciones condicionales o eventuales: El art. 3109 permite la constitución de hipotecas para garantizar obligaciones condicionales o eventuales, pero era fundamental en esos casos establecer un monto hasta el cual se iba a responder. Si la obligación que fundamenta el contrato de hipoteca es condicional, la hipoteca como es lógico también será condicional. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria. La retroactividad es de rigor en toda obligación sujeta a condición suspensiva y si ella se cumpliese la hipoteca corre igual suerte, produciendo sus efectos retroactivamente.Hipotecas abiertas: son hipotecas en garantía de créditos indeterminados, sin indicación concreta de la causa fuente de la obligación (presente o futura) a la cual accede la hipoteca. En nuestro derecho vigente no aparece admitida la constitución de hipotecas abiertas o de máximo, atento la forma en que el CC regula los principios de especialidad y accesoriedad. En efecto, a fin de respetar aquellos principios no basta con expresar en el contrato hipotecario la determinación del monto máximo hasta el cual el valor del inmueble aparecerá comprometido por la hipoteca, sino que, además, resulta indispensable que se mencione o describa la causa fuente de la obligación garantizadaLas hipotecas en moneda extranjera: los arts. 3108 y 3109 exigen que la hipoteca se constituya por una suma cierta y determinada en dinero. Cabría preguntarse si la moneda extranjera es o no dinero a los efectos de la fijación de la responsabilidad hipotecaria, o, en otras palabras, si la suma de dinero cierta y determinada a la que se refieren aquellas normas puede ser expresada en moneda extranjera. La realidad negocial actual llevó a que la doctrina se fuera inclinando por apartarse del esquema clásico que calificaba de dinero sólo a la moneda nacional para concluir considerando dinero también a la moneda extranjera.

140. Hipoteca por el condómino.El art. 2678 del C.C. dispone que: “Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación”.Y el art. 3123 establece el mismo principio: “Cada uno de los condóminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble común, o en una parte materialmente determinada del inmueble, pero los efectos de tal constitución quedan subordinados al resultado de la partición o licitación entre los condóminos”.Y el art. 3124 dice: “Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la división o licitación, propietario de la totalidad del inmueble común; la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tenía en el inmueble”.El condómino puede hipotecar su parte indivisa, pero queda sujeta al resultado de la partición. Si efectuada la partición ese inmueble sobre cuya parte indivisa el condómino constituyó la hipoteca no le es adjudicado a él, la hipoteca carece de valor.Esto tiene que ver con los efectos que produce la división del condominio. La partición tiene efecto declarativo o constitutivo.Ahora bien, la hipoteca sobre la parte indivisa plantea una serie de interrogantes:1. ¿Qué derechos tiene el acreedor hipotecario sobre esa parte indivisa?

Se han sustentado distintas teorías:



•Un sector de la doctrina dice que el derecho del acreedor hipotecario está sometido a una condición suspensiva (que ese inmueble le toque en lote una vez realizada la partición): no habría una verdadera constitución de hipoteca.

•Otro sector, dice que hay una condición resolutoria: sostienen que la hipoteca existe, aunque consideran que no es posible la ejecución hipotecaria hasta que medie partición y adjudicación al hipotecante.

•Otros autores entienden que no existe condición alguna. Simplemente el efecto que establece el artículo de someter la validez de la hipoteca al resultado de la partición, es una consecuencia o un efecto del carácter declarativo de la partición.

2. ¿Y qué derechos tiene el acreedor hipotecario antes de la partición? ¿puede ejecutar la hipoteca?• Para los que opinan que la hipoteca constituida por el condómino es una hipoteca

sujeta a una condición suspensiva, el acreedor hipotecario no podría ejecutar la hipoteca, ya que aquella no existe mientras no se cumpla la condición.

• Los que sostienen que se trata de una hipoteca sujeta a una condición resolutoria, deberían responder la pregunta por la afirmativa, pero no obstante ello niegan tal facultad al acreedor hipotecario.En realidad el art. 2678 no habla de la existencia de una condición, por lo tanto la hipoteca constituida por el condómino sobre la parte indivisa es plenamente válida, y en consecuencia siendo válida puede ser ejecutada. El acreedor hipotecario puede iniciar la ejecución hipotecaria, solicitar el embargo de la parte indivisa y subastarla.Resultaría absurdo que el acreedor quirografario pueda embargar y subastar la parte indivisa (art. 2677) y el acreedor hipotecario, que tiene un derecho real sobre la cosa, no pudiera hacerlo.Ahora bien, cuando el artículo hace referencia, a que “el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición”, se refiere a aquellos supuestos en los cuales el acreedor hipotecario no hubiere ejecutado la parte indivisa antes de la partición. En cuyo caso si el inmueble no toca en lote al condómino constituyente de la hipoteca, la hipoteca no tiene efecto.

3. ¿el acreedor hipotecario debe o no tener participación o intervención en la partición del condominio?Desde luego que el acreedor hipotecario puede intervenir espontáneamente en los trámites de la partición y aún puede solicitarla judicialmente, a fin de evitar que los condóminos se pongan de acuerdo y así se desbaraten los derechos que aquel tiene sobre el inmueble.¿Pero, es necesario notificar la partición al acreedor hipotecario?•Una postura considera que es necesaria la participación del acreedor hipotecario en la

partición, de lo contrario la misma sería nula.•Otra postura también considera necesaria dicha participación, pero estima que en el

supuesto de no haberlo notificado, la partición no es nula, sino que sería oponible al acreedor.

•Otros autores dicen que no hay norma alguna que establezca la obligación de dar intervención al acreedor hipotecario, pero resulta necesario que intervenga en el acto de partición, a fin de vigilar que no se cometan fraudes a sus derechos, estando incluso facultado para pedir la división judicial.

4. Otro problema: ¿Qué pasa cuando el condómino por el resultado de la partición recibe en su lote otros bienes o dinero? ¿Se puede hacer efectivo el derecho de preferencia del acreedor hipotecario sobre esos bienes?• Algunos autores estiman que sí sería posible en virtud de existir una especie de

subrogación real, pero una vez que esos bienes han salido del patrimonio del deudor hipotecario ya no sería posible.

• Otros rechazan ese criterio por cuanto en materia de privilegios la interpretación es restrictiva y si la ley expresamente no establece que hay subrogación real, el intérprete no puede crearla.



UDA 24141. Efectos de la hipoteca entre partes. Actos de disposición material. Actos de disposición

jurídica. Locación del inmueble hipotecado.Facultades del propietario. El art. 3157 dice: "El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado".El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, pero no puede realizar actos jurídicos o materiales que disminuyan el valor del inmueble o que causen detrimentos a los derechos del acreedor.La venta del inmueble hipotecado no está prohibida. En el pacto hipotecario no se podría estipular la prohibición de venderse el inmueble y en caso que así se hubiera convenido esa cláusula es nula. El acreedor hipotecario no podría oponerse a la venta ya que tiene el ius persequendi y en consecuencia al momento de subastarse el mismo, no le interesa quien sea el titular del dominio. No podría, en cambio, venderse el inmueble cuando ello pueda causar un perjuicio al acreedor hipotecario, por ejemplo, si se realiza la venta en lotes y ello disminuye el valor del inmueble.Facultades del acreedor hipotecario antes del vencimiento de la obligación. Naturalmente que, establecida la limitación a la propiedad, tendiente a evitar que el titular del dominio altere el valor del bien en detrimento de la garantía, la ley debe establecer también cuáles son los medios idóneos con que cuenta el titular de la hipoteca, para impedir tales actos, o recomponer los valores en caso de que aquéllos se hayan consumado.En tal aspecto, dice el art. 3158 que "todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene derecho a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el artículo anterior“ ( que disminuyan el valor del bien hipotecado). La norma se refiere al caso en que los actos no han sido consumados y por cualquier medio el acreedor se entera que se proyectan llevar a cabo. Por ejemplo, cuando se ha pedido una autorización para demoler un edificio en todo o en parte.Mas si el deterioro ya se hubiere producido, el Código prevé dos soluciones: que se proceda a su estimación y exija el depósito del monto estimado, y que se demande un suplemento a la hipoteca. Si el deudor no satisface la pretensión del acreedor de depositar el monto de los deterioros, o no otorga el suplemento a la hipoteca, el CC dispone una sanción que consiste en que el deudor debe cancelar la deuda antes del vencimiento.Caso especial de la locación Generalmente las partes estipulan que está prohibida la locación del inmueble o ceder su uso por cualquier título. Si el contrato de locación es posterior a la constitución de la hipoteca: el contrato le es inoponible al acreedor y éste puede solicitar que el inmueble sea subastado libre de ocupantes. Ello, por cuanto al estar inscripta la hipoteca en el Registro de la Propiedad, el locatario debió conocer la prohibición de arrendar.Si la hipoteca no contiene una cláusula prohibitiva de locación: pareciera que el deudor hipotecario puede arrendarlo, ya que no existe una disposición expresa que lo prohíba. En principio, entonces, hay que respetar el contrato de locación, salvo que por ejemplo dicho contrato tenga un plazo de duración que excede lo normal, ya que ello va en detrimento de las garantías del acreedor. Será el Juez el que resuelva en cada caso concreto.Ahora bien, si cuando se constituye la hipoteca el inmueble ya estaba dado en locación, el acreedor hipotecario deberá respetar el contrato de locación.

142. Hipoteca: relaciones entre acreedor y terceros adquirentes: Asunción de deuda por el adquirente. Sin asunción. Efectos de la enajenación. Derecho del tercero poseedor.

Cuando el deudor hipotecario enajena el inmueble aparece un tercero en el juego de relaciones y una vez transmitida la cosa, tendremos 1- un deudor que ha dejado de ser propietario de la cosa, 2- el acreedor hipotecario



3- y el tercero que es adquirente y poseedor del inmueble hipotecado, es decir un nuevo propietario.En materia de obligaciones existía la figura llamada "Delegación de deuda", en donde intervienen tres personas, el delegante, el delegatario y el acreedor.Esto en el campo de las obligaciones, pero ¿qué pasa cuando se enajena el inmueble hipotecado?María: acreedora hipotecaria; Juan: deudor hipotecario, constituyente de la hipoteca y Pedro: el tercero que compra el inmueble a Juan.Pueden presentarse distintas posibilidades:a) Juan transfiere el inmueble a Pedro y, este (Pedro) además de adquirir el inmueble, toma

a su cargo la deuda hipotecaria. María en la misma escritura traslativa del dominio o en otro instrumento acepta al nuevo deudor (Pedro) y lo libera a Juan. Es el supuesto de delegación perfecta en el ámbito de las obligaciones. Y ¿qué acción tiene María? Tiene una acción hipotecaria directa y una acción personal contra Pedro y ya no tiene acción hipotecaria ni una acción personal contra Juan.

b) Juan transfiere el inmueble a Pedro y Pedro toma a su cargo la deuda hipotecaria, María lo acepta como deudor hipotecario, pero no lo libera a Juan. ¿Qué acciones tiene María? María tiene una acción personal contra Juan y contra Pedro tiene una acción personal (lo aceptó como deudor de la obligación) y una acción hipotecaria (la enajenación del inmueble gravado no priva al acreedor del derecho de perseguirlo de manos de quien se halla, pidiendo su ejecución y venta como podría hacerlo contra el deudor).

c) Juan vende el inmueble hipotecado, Pedro no toma su cargo la deuda, por lo que no es deudor de María. ¿Qué acciones tiene María? María tiene una acción personal contra Juan (que es quien contrajo la obligación) y contra Pedro tiene una acción hipotecaria. Pese a que Pedro no es deudor de María, si Juan no le paga la deuda a María esta puede rematarle el inmueble para cobrarse su crédito.

¿Cómo es el procedimiento de la ejecución hipotecaria en este último supuesto? María inicia la ejecución y le intima de pago a Juan (es el único deudor de la obligación,

ya que Pedro no asumió la deuda). Juan no paga la deuda. Se dicta sentencia de remate contra Juan (no puede dictarse sentencia de remate contra

Pedro por cuanto él no es deudor y por lo tanto no puede ser condenado). Luego se intima a Pedro (llamado por el código tercero poseedor) para que dentro del

plazo de cinco días pague la deuda o haga abandono del inmueble bajo apercibimiento de que la ejecución se seguirá también contra él. Si Pedro paga la deuda, se terminó el problema de María; Si Pedro hace abandono del inmueble, se ordena el remate del mismo y si Pedro no

dice nada, el inmueble será rematado a fin de que María cobre su crédito con el producido en la subasta. Los otros bienes pertenecientes al patrimonio de Pedro no responden por la deuda hipotecaria, ya que él no asumió la deuda.

Distinto hubiere sido el supuesto si Pedro asumía la deuda, en tal caso si rematado el inmueble, el precio obtenido en la subasta no cubre el crédito de María, la acreedora podrá embargar y rematar otros bienes de Pedro.

Derecho del tercero poseedor: Si el tercer poseedor paga el crédito hipotecario, "queda subrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tema por su crédito, no sólo sobre el inmueble librado, sino también sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, sin necesidad de que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones".

143. Prenda y anticresis: concepto y breves nociones de sus características fundamentales.Prenda. Concepto: Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación

cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda.



Sólo pueden prendarse las cosas muebles, y no se puede establecer un derecho de prenda sin el nacimiento, al menos simultáneo de un crédito válido. Siempre se constituye en seguridad (garantía) de una deuda.Caracteres del derecho real de prenda: es real (solo existe si se entrega la cosa), accesorio (se extingue con la extinción de la obligación principal), convencional (solo puede crearse por contrato). Caracteres del contrato de prenda: el contrato por el cual se constituye el derecho real de prenda es un contrato real, unilateral y es a título oneroso.Forma. Entre las partes, el único requisito es la tradición de la cosa, pudiendo acreditarse la constitución de la prenda por cualquier medio de prueba. Respecto de terceros, para su oponibilidad, debe constar en instrumento público o en instrumento privado que tenga fecha cierta.

Anticresis. Concepto: "El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses”.Caracteres: real, convencional, accesoria y a título onerosoSon requisitos para la constitución del derecho: 1) La existencia de un crédito especialmente determinado. 2) Que el derecho recaiga sobre cosa inmueble. 3) Que el acreedor anticresista sea puesto en posesión del bien. 4) Que el acreedor sea autorizado a percibir los frutos para imputarlos a los intereses, si estuvieran pactados, y al capital si excedieren aquéllos o sólo al capital si no se hubieren pactado intereses.Presupuestos de fondo. Son condiciones de fondo que el constituyente de la anticresis sea propietario del inmueble o pueda disponer de los frutos. En este sentido cabe señalar que la calidad de usufructuario basta para la constitución del derecho. La capacidad para disponer del inmueble o del derecho sobre los frutos es otra de las condiciones exigidas. No es suficiente el poder de administrar.Forma: Ya hemos expresado que a los efectos de la validez entre las partes no es necesaria otra formalidad que la entrega de la cosa, siendo susceptible de acreditarse, cualquiera que sea la importancia del crédito, por la confesión del deudor o del acreedor. La escritura y su inscripción en el registro son imprescindibles para la oponibilidad a terceros.

144. Derecho real de prenda: objeto. Constitución. Derechos del acreedor.Objeto. Pueden ser objeto del derecho de prenda las cosas muebles y los créditos. Tanto las cosas como los créditos deben estar en el comercio. No pueden ser dados en prenda, en consecuencia, las cosas del dominio público ni los créditos que por su naturaleza no sean cesibles. El crédito además debe constar por escrito, y el perfeccionamiento del contrato exige que se entregue el instrumento del crédito, objeto de la prenda, al acreedor prendario, de tal modo que queda legitimado en la tenencia.Si se trata de un crédito al portador, bastará la simple entrega, si es transmisible por endoso deberá cumplirse la cadena de ellos, si no es transmisible por esa vía, debe ser notificado al deudor.Condiciones para su constitución: Propiedad de la cosa: En principio, sólo quien es propietario de la cosa puede darla en

prenda, pero tal principio no es absoluto como en la hipoteca. Ello es una consecuencia de la diferencia en cuanto al objeto del derecho real al que, siendo mueble en el caso de la prenda, le es aplicable el principio del art. 2412. En tal sentido, el art. 3213 dispone: "El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual éste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entrega al verdadero propietario".Concuerda dicho artículo con el art. 2781 que faculta al acreedor que de buena fe ha recibido en prenda una cosa mueble a repulsar, hasta el pago de su crédito, la reivindicación dirigida contra él por el propietario.



Capacidad. Para constituir la prenda se exige la capacidad para enajenar. La razón es que al constituirse este derecho real queda implícita la facultad del acreedor, en caso de incumplimiento, de hacer vender la cosa para satisfacerse con el precio. Quien recibe la prenda debe tener la capacidad para contratar, pues se obliga a conservarla y restituirla una vez pagada la deuda.

Entrega de la cosa. La entrega de la cosa es esencial para el perfeccionamiento del contrato, tanto entre las partes como para la constitución del derecho real y su eficacia frente a terceros. Sin esta entrega, al no existir el derecho real, el acreedor no podría hacer valer el privilegio que confiere la prenda. Tratándose de un crédito (objeto de la prenda), debe entregarse el título de crédito y notificarse al deudor del crédito prendado, lo que avienta la posibilidad de que éste pague mal.

Derechos del acreedor: De poseer la cosa. Aunque no tenga el animus domini, el acreedor prendario es

considerado poseedor (o cuasiposeedor) legítimo, pero no le es lícito servirse de la cosa, salvo que lo consienta el propietario. Si el acreedor abusare de la cosa, ejerciendo un derecho que no le concierne, el deudor puede pedir el secuestro del objeto prendado.

De retener. El deudor no puede reclamar la devolución de la prenda, mientras no pague la deuda, los intereses y las expensas hechas. El pago debe ser integral y comprende las expensas, es decir, los gastos necesarios para la conservación de la cosa. La palabra "pago" está empleada en sentido amplio y alude a los medios de extinción de las obligaciones

De recuperar. - En el caso de que el acreedor perdiera la tenencia de la cosa, está legitimado para ejercer las acciones para recuperarla contra cualquiera que la tenga, incluso contra su dueño. La ley le acuerda las defensas, tanto en el plano posesorio como en el petitorio.

Privilegio: se refiere al privilegio del acreedor prendario para ser pagado de su crédito con el privilegio que la ley le acuerda. El derecho del acreedor se limita a ejercer su privilegio sobre el precio de la cosa; el art. 3889 establece explícitamente el privilegio: "La prenda da al acreedor el derecho de hacerse pagar con preferencia a los otros acreedores, salvo las excepciones que en este título se establecen. El privilegio no subsiste, cuando la prenda ha salido del poder del acreedor".

Tiene derecho a iniciar la ejecución prendaria en el caso que el deudor no pague la deuda y cobra su crédito con privilegio en caso de existir otros acreedores, sea que la subasta se realice en la propia ejecución prendaria, sea que la pida un tercero en otro expediente.

145. Extinción y Cancelación de la Hipoteca: Extinción, causales. Cancelación, concepto y forma.

Extinción: Siendo la hipoteca un derecho accesorio, todas las causales que originen la extinción de la deuda que garantiza, acarrearán su propia extinción, (p.ej. pago, prescripción, transacción, etc.) no así a la inversa, con lo cual va dicho que existen causas propias de extinción de la hipoteca, que no afectan al crédito, y casos en los que la hipoteca se extingue por extinción de la deuda.Causales: Según el art. 724 las obligaciones se extinguen: a) por el pago; b) por la novación; c) por la compensación; d) por la transacción; e) por la confusión; f) por la renuncia de los derechos del acreedor; g) por la remisión de la deuda; h) por la imposibilidad del pago.Particularidades que establece el código para las causales de extinción de la deuda.a) Pago: La hipoteca se extingue por el pago efectuado por el deudor que consiste

regularmente en la devolución del préstamo o del dinero. El pago debe ser total, ya que por el principio de la indivisibilidad de la hipoteca la totalidad de la cosa sigue respondiendo por la totalidad de la deuda. El pago parcial solo reduce la deuda pero no reduce la hipoteca. Si el pago es efectuado por un tercero que se subroga en los derechos del acreedor, la hipoteca no se extingue.



En el supuesto de pago por consignación es necesario que el acreedor preste su consentimiento con la consignación o que el Juez, mediante sentencia le hubiere dado fuerza de pago.

b) Novación de la deuda: Existe novación cuando se produce la transformación de una obligación en otra, causando la extinción de la primera con todos sus accesorios y sus obligaciones accesorias, a menos que el acreedor por una reserva expresa impida la extinción de los privilegios e hipotecas del antiguo crédito, los que entonces pasan a la nueva. Art.3190.- Si el acreedor, novando la primera obligación con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crédito, la hipoteca continúa garantizando la nueva obligación.

e) Fianza: Confusión: El art. 3191 dispone: "La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la confusión". Si se reúnen en una misma persona las calidades de acreedor y de deudor, la confusión extingue la obligación accesoria del fiador. Si en cambio se reúnen en una misma persona las calidades de deudor y fiador, quedan subsistentes las hipotecas y todas las seguridades

Causas propias de extinción de la hipoteca: En estos supuestos ya no se toma en consideración la deuda hipotecaria, sino el objeto sobre el cual se ejerce el gravamen y el derecho mismo Dominio imperfecto (resoluble o revocable). El art. 3125 expresa: "El que no tiene sobre

un inmueble más que un derecho sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque así no se exprese".La hipoteca constituida por el titular de un dominio imperfecto es válida, pero no puede tener más amplitud que la que el propio titular puede darle.

Destrucción: Cuando se produce la destrucción de los edificios, la hipoteca no se extingue sino que subsiste, pero sólo sobre el suelo, si la destrucción es total, ya que los escombros recuperan su condición de cosas muebles. Si la destrucción es parcial, la hipoteca subsiste sobre la parte que ha quedado construida y, si el edificio es reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo. Es una consecuencia del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. En el caso de que el mar o un río ivada el terreno en forma total, la hipoteca se extingue.

Expropiación por causa de utilidad pública. En tal supuesto, el derecho de garantía se traslada a la indemnización que debe pagar el sujeto expropiante. Esto significa que la hipoteca se extingue cesando el derecho de persecución pero subsistiendo el privilegio sobre el monto de la indemnización.

Subasta pública. En la ejecución de un inmueble, sea que se produzca en un juicio promovido por un acreedor hipotecario o por un acreedor común, cuando se ha realizado el remate público y se ha adjudicado el bien al mejor postor, deben cancelarse las hipotecas, con citación de los acreedores.

Renuncia: no se debe confundir la renuncia al crédito o la remisión de la deuda, con la renuncia a la hipoteca, pues esta última no afecta a la obligación principal.Art.3193.- La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la escritura de la deuda.La renuncia es un derecho real unilateral y formal (requiere escritura pública).

Confusión de las cualidades de propietario y acreedor: Según el art.3198. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente.

Cancelación. Concepto: es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripción de la hipoteca en el Registro. La hipoteca nace y se extingue independientemente de que esté o no anotada en el Registro. La inscripción hace a la oponibilidad a terceros. Una vez inscripta continúa vigente en el Registro, pese a la extinción de la hipoteca, hasta el transcurso de 20 años, pero si la hipoteca se ha extinguido el dueño del inmueble tendrá interés en dejar



sin efecto o anular la inscripción del gravamen y ello se logra mediante la cancelación de la hipoteca.Forma: El CC no expresa que la cancelación deba ser hecha por escritura pública, pero la costumbre y la seguridad de las transacciones así lo aconsejan, aunque teóricamente podría realizarse mediante una presentación formal ante el registro, con autenticación de firmas. La cancelación puede ser voluntaria o por decisión judicial.

UDA 25146. La Acción Reivindicatoria: Concepto. Personas contra quien se dirige. Aptitud para

ejercerla: Comprador a quien no se le hizo tradición: a) posesión de la cosa en poder del vendedor; b) de un tercero.

Concepto: La acción reivindicatoria es la que se confiere a quien, afirmándose titular de un derecho real con derecho a poseer (ius possidendi), pretende, ante el desconocimiento de su derecho, la declaración de certeza de éste y la entrega de la cosa consecuente o simplemente lo segundo, si no mediara tal desconocimiento.Legitimación pasiva: En principio, la acción reivindicatoria procede contra el poseedor de la cosa. Se ha caracterizado a esta acción como la que compete al propietario que no posee contra el poseedor que no es propietario.Legitimación activa: el primer legitimado es el titular de un derecho de dominio, pero ello no excluye que puedan tener legitimación iure proprio otros titulares de derechos reales sobre cosa propia como el titular de la propiedad horizontal, el condómino, el heredero, legatario, cesionario, comprador sin tradición; y quienes la ejercen en nombre del propietario pero en interés propio.Comprador a quien no se le ha hecho tradición de la cosa. Para la constitución de los derechos reales son necesarios el título y el modo, y recordamos también que, en la transferencia de la propiedad de las cosas en general, por actos entre vivos, la tradición es, en nuestro derecho (salvo excepciones), el modo constitutivo. Por otro lado, la compraventa es un contrato consensual que queda perfeccionado con el solo consentimiento.a) Posesión de la cosa en poder del vendedor : la pretensión del adquirente emerge del

contrato que da nacimiento a las recíprocas obligaciones de dar la cosa y de pagar el precio. La acción de entrega es pues de naturaleza personal o creditoria y, respecto de la cosa, no es otra que la que consiste en exigir el cumplimiento del débito del vendedor.

b) Posesión de la cosa en poder de un tercero . La doctrina se dividió en las siguientes posturas: 1) Antes de que se produzca la tradición, el adquirente de un inmueble a cuyo favor se

otorgó la escritura traslativa, carece del derecho de intentar la acción reivindicatoria contra un tercero, ya que dicha acción nace del derecho de dominio sobre la cosa, y antes de la tradición el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

2) Si bien el comprador no puede reivindicar antes de la tradición, porque no tiene el dominio, podría hacerlo en nombre del vendedor pero en su interés propio, o bien subrogándose en los derechos de éste.

3) Analizando los principios que gobiernan los contratos, la compraventa, aunque no medie la tradición, importa la cesión implícita de la acción real, o sea que el acreedor puede ejercer todos los derechos y acciones de su deudor (con excepción de los que sean inherentes a su persona); estos derechos y acciones incluyen la acción de reivindicación.

4) Aunque no se pruebe la tradición, el comprador puede ejercer la acción reivindicatoria cuando el reivindicado no presenta título o presenta un título nulo, salvo que éste pruebe que ni el reivindicante ni sus antecesores han tenido la posesión de la cosa reivindicada.

La postura que finalmente adoptó la jurisprudencia, se apoyó la postura 3) ya que si al enajenar la cosa el vendedor no se reserva sobre ella ningún derecho, debe entenderse que se desprende, a favor del comprador, de todas las acciones que tenía a su respecto. Por obra de este traspaso implícito de los derechos y acciones del vendedor al



comprador, pueden éstos ampararse en la posesión de su causante, adquiriendo de tal modo la posibilidad jurídica de reivindicar.

147. Juicio de reivindicación: medidas cautelares, medidas de seguridad, prueba, sentencia.Dado que la reivindicación versa sobre una cosa cierta y determinada que, según sea mueble o inmueble, puede correr peligro de destruirse, deteriorarse, ser enajenada o gravada, etc., tanto el Código de fondo como los códigos procesales autorizan medidas cautelares, destinadas a procurar que el derecho del reivindicante no se torne ilusorio.Medidas cautelares y de seguridad: Embargo preventivo. El CPCC prevé en su art. 210, inc. 4o, expresamente esta medida

para la acción reivindicatoria. Medida preliminar (cosa mueble). Antes de iniciar el juicio, o en cualquier estado de éste,

las partes pueden pedir, en el primer caso como medida preliminar, que se exhiba la cosa mueble que se pretenda por acción real.

Secuestro: si la cosa fuera mueble, y hubiese motivos para temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor, el reivindicante puede pedir el secuestro de ella.

Anotación de litis: es una medida de seguridad a favor de quien la obtiene, precisamente por la publicidad que implica. No impide la transferencia del bien afectado por ella, pero el adquirente será informado por el escribano de la existencia de la anotación y podrá enterarse de la naturaleza y estado del pleito, no pudiendo en consecuencia ampararse en la presunción de buena fe si quien pidió la medida triunfa en el proceso

Medida genérica. El CC contempla la posibilidad de decretar una medida que impida al poseedor el deterioro de la cosa, sea mueble o inmueble, mientras se sustancia el juicio.

Prueba: En la reivindicación rige el principio general según el cual la carga de la prueba incumbe al actor. Se sigue de ello que, mientras el reivindicante no pruebe su derecho, la cosa permanecerá en poder del poseedor.La existencia y prueba del título constituye la clave fundamental, y su aporte es decisivo en la solución del litigio.Sentencia: Las leyes procesales actúan esta garantía mediante el llamado "juicio ordinario". Ello es así porque la sentencia que en dicho juicio recae tendrá la fuerza de la cosa juzgada, una vez precluidas o agotadas todas las instancias.El objeto principal de la pretensión es la restitución de la cosa al verdadero propietario, por lo cual dicha pretensión no es la de obtener una sentencia meramente declarativa sino de condena. En el caso de inmuebles, el demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia dejándolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su posesión.

148. Acción confesoria y Acción negatoria: concepto, legitimación activa y pasiva.Acción confesoria: Concepto. La acción confesoria se confiere cuando el titular de un

derecho sobre cosa ajena es impedido de ejercer, en todas o en alguna de sus facultades, dicho derecho real o un derecho inherente a la posesión, o en otros términos, cuando el propietario de la cosa impide el ejercicio al titular de un gravamen, una servidumbre o una restricción al dominio.Legitimación activa: los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.Legitimación pasiva: se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de otro o sus servidumbres activas.

Acción negatoria: Concepto. La acción negatoria se confiere a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida, siempre que no sea desposeído totalmente del inmueble, en cuyo caso corresponde la acción reivindicatoria.Legitimación activa: Los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, sean sobre cosa propia: dominio, condominio y propiedad horizontal; o sobre cosa ajena: usufructo, uso, habitación y anticresis, están legitimados activamente para ejercer esta acción.



Legitimación pasiva: "se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.

UDA 26149. Publicidad. Concepto. La publicidad y los d. reales. Sistemas de publicidad. La posesión

y la publicidad.Concepto de publicidad registral. Es aquella publicidad jurídica (da a conocer hechos jurídicos y su finalidad es la producción de efectos jurídicos) que se obtiene por medio de un órgano específico, llamado registro.La publicidad y los derechos reales: Revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos, es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de su publicidad. Según Velez: “"Por la naturaleza de las cosas... se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce."La publicidad cumple, además, una importante función en orden al comercio jurídico y al desarrollo del crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de tal modo, no sólo a éste sino a toda la sociedad.Sistemas de publicidad: se clasifican en registrales y no registrales:No registrales: Aquí la publicidad se cumple no a través de la inscripción en registros sino por otros medios. Así, en el sistema francés originario del Código Civil el derecho real se trasmitía por la sola fuerza del contrato, y la celebración de éste, en consecuencia, constituía suficiente publicidad.Registrales: Si bien la tradición puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeñas, se torna totalmente ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto que la tradición queda en estos casos prácticamente oculta, como la celebración del contrato.Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de los terceros la existencia del derecho real, y este medio son los registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, así como su trasmisión y extinción.Ello, en un primer momento, sólo funcionó para los inmuebles. Mas el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria obligó a que aparecieran también registros destinados a las cosas muebles, originándose la categoría de las "cosas muebles registrables", teniendo en cuenta la gran importancia económico jurídica que muchos de ellos revisten, p.ej. automotores, aeronaves, buques, etc.La posesión y la publicidad. El tema a debatir es si la posesión derivada de la tradición puede, en ciertos casos en materia inmobiliaria, constituirse en un modo de publicidad registral y, en consecuencia, si esa posesión puede ser opuesta a terceros. La jurisprudencia en el caso "TODROS" determinó que cuando entran en colisión la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe.

150. Publicidad registral: Distintas clases de registros.Se pueden distinguir cinco clases de registros:a) Registro de hechos: el registro anota y da a conocer simplemente un hecho, por ejemplo

el Registro Civil cuando inscribe el nacimiento o la muerte de una persona. La inscripción no le agrega un elemento más al hecho, el cual se ha producido con independencia de su registración. Ésta tiene como fin facilitar la prueba del hecho ocurrido y nada más.

b) Registro de actos y contratos: el acto jurídico o el contrato no existen si no se celebran en el registro en el cual quedan incorporados; por ejemplo, el matrimonio no existe si no se celebra en el Registro Civil y ante el oficial público competente para actuar en ese registro. También es de actos y contratos el registro notarial a cargo de un escribano, por concesión del Estado. autorizada por un escribano público titular o adscripto a un registro notarial, y que actúa en la esfera de su competencia.



c) Registro de documentos. es una variedad del registro de hechos. Por documento se entiende a una cosa mueble representativa de un hecho. En lugar de ser registrado el hecho, lo que se registra es la cosa que contiene el hecho: se registra el documento como un hecho, incorporándolo pero sin someterlo a un análisis o calificación, salvo en lo concerniente a la propia competencia del registro. Son ejemplo de este tipo de registros el de testamentos, el de mandatos, etc.

d) Registro de títulos: es una variedad del registro de actos y contratos. Mientras en el registro de actos y contratos, éstos no existen si la voluntad no es expresada directamente ante el registrador, en el de títulos el acto o el contrato existe aunque haya sido celebrado, fuera del registro, si se realizó ante otro funcionario (juez o escribano) que ha sometido el acto o contrato al pertinente examen de legalidad. El acto o contrato ingresa en el registro incorporado a un documento, pero en estos casos el documento no es considerado como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio jurídico causal (título) que es, en definitiva, el objeto de la registración.

e) Registro de derechos: esta clase de registros no existe en nuestro sistema jurídico y sólo es posible en aquellos que, como el sistema alemán, mediante el llamado acto abstracto de enajenación, logran separar la causa del negocio, del efecto, esto es de la transmisión, siendo esto último lo registrable en este tipo de registros.

Otra clasificación, según su naturaleza y finalidad:a) Personales y reales. Los primeros tienen fundamentalmente en miras al sujeto (personas

físicas o jurídicas) y no al objeto de la registración. Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y no en relación a bienes determinados. Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración, generalmente las cosas, sean éstas muebles o inmuebles.

b) De transcripción y de inscripción. En los primeros, la registración se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del documento, o por medio de su incorporación o la de una copia. Es propio de los registros de documentos. Como ejemplo se puede citar al Registro de Mandatos. En el registro de inscripción, en cambio, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que, según la ley, deben ser publicadas; las que, tratándose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real.

c) Declarativos y constitutivos. La distinción radica en cuanto a si el acto que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripción. En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento. La inscripción hace que ese derecho existente pase a ser oponible a ciertos terceros. Un caso de registro declarativo es el de la Propiedad Inmueble.La inscripción es constitutiva cuando el derecho nace con ella. En nuestro sistema, el registro de automotores es constitutivo.

151. Derecho registral inmobiliario: Noción. Terminología. Concepto. Caracteres. Relaciones con otras ramas del derecho.

Concepto: es el conjunto de normas y principios que regulan la organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en función de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles. Su objeto es la publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad a relaciones nacidas extra-registralmente. La razón de ser del derecho registral inmobiliario es el de ser un instrumento de seguridad.Terminología. Algunos autores españoles lo denominan derecho hipotecario. Esta terminología esta hoy totalmente superada, y es además incorrecta, pues es demasiado restringida al excluir a los otros derechos reales referidos a inmuebles. Asimismo, es demasiado amplio, pues no todo el derecho hipotecario es el objeto de su estudio.La mayoría de los autores españoles hablan de derecho inmobiliario registral, terminología que es criticable, ya que lo registral no se limita a lo inmobiliario, siendo que esta registración inmobiliaria es sólo una especie del género derecho registral.De ahí deriva como terminología correcta la de derecho registral inmobiliario, la que hoy cuenta con mayor aceptación.



Relaciones del Derecho registral con otras ramas del derecho: El Derecho Registral se aparta del Derecho Civil y hasta en algunas oportunidades lo complementa introduciendo nuevos elementos. Derecho Comercial: El Código de Comercio ha establecido la existencia de un Registro

especial para anotar la condición de comerciantes y rubricar los libros mercantiles. La Ley de Sociedades Comerciales que crea el Registro Nacional de Sociedades por Acciones. La transferencia de fondos de comercios en donde interviene el Registro Público de Comercio.

Derecho Administrativo: En nuestro país los Registros inscriptores son organismos estatales, dependiendo del Ministerio de Economía o del Ministerio de Justicia, o de Gobierno. Su personal integra los cuadros administrativos, existiendo un control a cargo del estado, el que se ejerce en el ámbito del Derecho Administrativo.

Derecho Tributario: En todo lo relativo a los impuestos y sellados que deberán abonarse para la registración.

Derecho Penal: Las leyes sobre Patentes y Marcas, Propiedad Intelectual, Prenda sin Desplazamiento y Registro de Automotores contienen sanciones de tipo penal que coadyuvan a la tutela jurídica emanada de esas disposiciones.

Derecho Procesal: Las leyes que organizan el funcionamiento de los registros incluyen en sus normativas reglas procesales o bien remiten a las normas contenidas en los Códigos de Procedimiento.

Derecho Notarial: La gran mayoría de documentos que se presentan para la registración son de origen notarial, es por ellos que a los notarios les interesa sobremanera el buen funcionamiento de los Registros, ya que estos complementan su labor, en especial los registros Inmobiliarios.

152. Sistemas registrales: sistema francés, alemán, suizo y australiano (Torrens).Concepto. Cuando se habla de sistemas regístrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en éstos puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino también en lo concerniente a la protección de los terceros.Sistema Francés: En el derecho francés con el Código de Napoleón la distinción entre título y modo desaparece y tanto los derechos reales como los derechos personales se adquieren por el mero transcurso del tiempo. En la Revolución Francesa se ordena la inscripción de las hipotecas que luego se extendió a las transmisiones inmobiliarias y más adelante en 1855 se ordenó la transcripción de la constitución de derechos reales sobre inmuebles, incluso de ciertos derechos personales (arrendamientos) pero siempre que se tratara de actos entre vivos.El sistema de registración francesa es meramente declarativo y en consecuencia lo que estaba inscripto resultaba oponible a terceros.La inscripción se realizaba en forma cronológica personal, es decir no existía el sistema del folio real. En las últimas décadas se ha ido volcando el sistema del folio personal al folio real, la inscripción ahora es obligatoria y se inscriben tanto las transferencias por actos entre vivos como las que tienen su origen por causa de muerte.Sistema Alemán: Se caracteriza por ser un sistema que utiliza el folio real, cada inmueble tiene una hoja registral en donde se inscribe todo lo relacionado con él. La inscripción es constitutiva, es decir el derecho real no existe en tanto y en cuanto no se encuentre inscripto.Es el ejemplo típico de Registro de derechos, no registra el acto jurídico causal contenido en el documento sino lo que registran es el derecho real.El sistema alemán consagra la fe pública registral y en consecuencia si un tercero de buena fe se apoya en una información registral por más que esa información sea inexacta la adquisición queda perfeccionada, siendo suficiente su buena fe y haberse apoyado en la información proporcionada por el Registro.Además, la inscripción es un presupuesto para la adquisición del dominio.



En este sistema el tercero tiene una mayor protección si es de buena fe y a título oneroso a través de la Fe Pública Registral.Sistema suizo: es similar al sistema alemán. La inscripción es constitutiva y no declarativa. Es real y no personal.Sistema Australiano o Torrens: La matriculación del inmueble es un requisito fundamental para que funcione el sistema, la que se inicia a petición del propietario. El Registro realiza un minucioso análisis de los títulos y de la configuración física del inmueble, luego de lo cual se da una oportunidad a los terceros para que puedan formular oposiciones al pedido de matriculación. Si nadie se opone y todo está en orden, el registro emite el llamado certificado de título por duplicado, uno le entrega al titular del dominio y constituye su título de propiedad, mientras que el otro ejemplar queda en el registro.Para transferir el dominio, se presenta en el registro el acto jurídico causal y el certificado de título y si todo está en orden anula el certificado anterior y emite un nuevo certificado.Ellos consideran que con cada transmisión, el dominio vuelve al Estado, que es quien lo transmite al nuevo titular y en el supuesto de inexactitudes, el Estado abona una indemnización. Es real pues toma al inmueble como unidad y no sólo es constitutivo, sino también convalidante, puesto que purga al título de cualquier nulidad al entenderse que la cosa vuelve al dominio del estado cada vez que se efectúa una transferencia.

153. Derecho Registral: El art. 2505 CC, su fuente, crítica y su complementación por el decreto-ley 17.801

Fuente: La recomendación n° 9 aprobada en el III Congreso Nacional de Derecho Civil, celebrado en Córdoba, es la fuente inmediata del art. 2505. La redacción del art. 2505 no ha sido feliz y encierra en sí misma una grave contradicción entre su primera parte y el último párrafo. El texto propuesto era para el agregado de un nuevo art. 4052. “La tradición requerida para la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda y en todos los demás casos esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas. En los casos de transmisión hereditaria la inscripción tendrá efecto retroactivo a la fecha de fallecimiento del causante”. La recomendación propone una inscripción constitutiva, salvo en los casos en que la adquisición se opera sin tradición, y por ende no son supuestos de aplicación de la teoría del título y del modo". El texto del art. 2505 según la ley 17.711: "La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas".Crítica: a) En la parte 1ª de la recomendación n° 9, la inscripción perfecciona a la tradición, es un

elemento de la tradición. En cambio, en la parte 1ª del art. 2505, la inscripción perfecciona la adquisición, ya no es un elemento de la tradición, sino que es un requisito, además de la tradición. Pero al igual que el párr. 1° de la recomendación n° 9, el del art. 2505 consagra una inscripción constitutiva, ya que sin inscripción no hay adquisición. En la parte 2ª se advierte la contradicción con la fuente. En efecto, el párr. 2° de la recomendación empezaba diciendo "en los demás casos", lo que es suprimido en el art. 2505.

b) La contradicción en cuanto al efecto de la inscripción se disipa cuando el art. 2505, en su parte 1ª, dice que las adquisiciones sólo se perfeccionan con la inscripción del título en el registro, y consagra una inscripción constitutiva. En cambio cuando en la parte 2ª expresa que las adquisiciones serán oponibles con la registración, consagra un sistema declarativo.

c) La contradicción apuntada en el art. 2505 fue puesta de inmediato de resalto por los primeros comentarios a la reforma. El tema se subsanó con el dictado de la ley nacional



de registros, 17.801, que en su art. 2° establece claramente que la inscripción es a los fines de la oponibilidad a terceros. Este texto completa al art. 2505.

154. Régimen registral de los automotores. Caso de buena fe en la venta de los automotores, denuncia de venta.

Automotor: cosa mueble, que está provista de un mecanismo de autopropulsión, incorporado en su cuerpo o vinculada a éste, que se desplaza fundamentalmente por tierra, destinada al transporte de personas o cosas.Naturaleza jurídica: En el actual régimen legal argentino, los automotores son cosas muebles registrables. El art. 1° del Decreto Ley 6582/58 dice que "la transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro de Propiedad del Automotor".Si no se inscribe el título no se operará la transmisión, aunque se haya hecho entrega de la posesión. A la inversa, la inscripción es suficiente para transferir el dominio aunque no se haya hecho tradición del vehículo.La falta de inscripción puede acarrear graves consecuencias a las partes, por ejemplo, el comprador, aunque haya recibido la posesión del automotor, como todavía no es propietario estará siempre expuesto a que los acreedores del vendedor embarguen el vehículo que continúa perteneciendo a la persona a cuyo nombre figura inscripto (caso muy común en tribunales).Por su parte, el vendedor que ha entregado la posesión del automóvil sin que se haya efectuado la transferencia por vía de la pertinente inscripción, corre el riesgo de que con el vehículo se ocasionen daños a terceros y que la víctima dirija su acción contra él, que continúa siendo el propietario de la cosa mientras no se registre la transferencia.Resumiendo:a) La propiedad del automotor se transmite por la inscripción registral que tiene carácter

constitutivo.b) El título sólo engendra derechos personales a cargo de las partes.c) La entrega de la posesión resulta insuficiente, y la falta de inscripción puede resultar

perjudicial tanto para el vendedor como para el comprador.d) La transferencia registral del dominio, mientras se conserva la posesión efectiva del

automotor, puede crear una grave presunción de simulación del acto.Caso de buena fe: el artículo 4016 bis del CC establece lo siguiente: "El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya trasferencia exija inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas, en ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continúa".A su vez el art. 4 del Régimen Jurídico del Automotor establece: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción reivindicatoria transcurridos DOS (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en forma continua”. Denuncia de venta: es la comunicación efectuada por el titular de un dominio al haber entregado el rodado a otra persona en carácter de poseedor o tenedor (en éste caso no se trata de haber prestado el vehículo en forma momentánea, sino una entrega del uso y goce de la cosa originada en un acto jurídico registrable como puede ser el leasing o el usufructo). Una vez efectuada la entrega del automotor al comprador y sea cual fuere el tiempo transcurrido desde ese hecho, el vendedor titular registral podrá comunicar esa circunstancia al registro seccional donde aquél estuviese radicado.Es necesaria debido a lo prescripto en el art. 27 del Régimen Jurídico del Automotor: “hasta tanto se inscriba la transferencia el transmitente será civilmente responsable por los daños y perjuicios que se produzcan con el automotor en su carácter de dueño de la cosa. No obstante, si con anterioridad al hecho que motive su responsabilidad el transmitente



hubiere comunicado al registro que hizo tradición del automotor, se reputará que el adquirente o quienes de éste último hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesión de aquel, revisten con relación al transmitente el carácter de terceros por quien él no debe responder y que el automotor fue usado contra su voluntad”.

UDA 27155. Análisis del Decreto-Ley 17.801: a) Documentos inscribibles; requisitos. B) Naturaleza

jurídica y efectos de la inscripción.a) Deben ser anotados o inscriptos, según el art. 2 los siguientes documentos:

1. Los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.

2. Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.3. Los establecidos por otras leyes nacionales o provincialesLos requisitos que deben reunir esos documentos para poder acceder al Registro son:"Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda", "Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien está facultado para hacerlo, "Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.En cuanto a los instrumentos privados, ellos no pueden ser registrados, salvo los casos excepcionales y expresos que establezcan las leyes, como por ejemplo en el régimen de prehorizontalidad.

b) La inscripción corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los títulos que se inscriben. Vale decir que tiene una función declarativa y no constitutiva del derecho real. Además la inscripción no subsana los defectos del título: la fe pública registral sólo cabe en el aspecto formal y puede ser dejada sin efecto si la anotación no concuerda con la realidad jurídica extrarregistral.

156. Derecho Registral inmobiliario: Principio de rogación.El Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas, de allí que este principio se denomine también "de la instancia". La intervención del Registro es siempre "rogada", peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral. Existen algunas excepciones a este principio:1- La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud

alguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los veinte años a contar de la toma de razón, de conformidad a lo dispuesto en el CC) si antes no se renovare.

2- las anotaciones de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares también caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco años de la toma de razón, salvo disposición en contrario de las leves.

3- las anotaciones provisionales previstas por la ley, como el caso de documentos observados por el Registro que se inscriben provisoriamente, en principio por ciento ochenta días renovables, y el caso de documentos rechazados por el Registro, de cuya presentación se deja constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones previsionales.

4- Las anotaciones sobre expedición de certificados, cuyos efectos se extienden por el plazo de validez del certificado más el que se otorga para inscribir el título.

157. Derecho Registral Inmobiliario: Petición de inscripción. Forma de la petición. Asiento de presentación. Desistimiento de la Inscripción.

De acuerdo al principio de rogación, toda modificación de una determinada situación registral debe ser pedida (instada) por una persona especialmente legitimada para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de parte legitimada.Legitimación: la ley dispone que están legitimadas las siguientes personas:



a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar; c) a ciertas y determinadas personas facultadas por la ley.Forma: la ley dispone que la petición sea redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentación local.Asiento de presentación: existe una vinculación entre el principio de rogación y el asiento de presentación en el libro diario. Únicamente efectuando el asiento se habrá rogado inscripción o anotación y por ende sólo así tiene exteriorización registral la rogación. Un documento inscribible que se halla dentro del registro, si no ha tenido entrada en el libro diario, o asiento de presentación, no puede ser inscripto, puesto que carece de vitalísimos efectos que le confiere la constancia de presentación. Desistimiento de la Inscripción: La acción de rogación, en principio, no es obligatoria, pero una vez iniciada continúa de oficio. Ahora bien, al no ser obligatoria nada obsta a que se la desista. El desistimiento es la petición que se efectúa en el registro para que se interrumpa el examen del documento cuya inscripción o anotación se rogó, o se deje sin efecto la calificación producida. Es factible el desistimiento del trámite inscriptorio si se pide dentro del lapso que pudiera mediar entre el asiento de presentación del documento y su registración. La doctrina discute si es válido el desistimiento cuando se produce después de la inscripción del documento.

158. Principio de legalidad. Concepto. La Función calificadora. Alcance. Jurisprudencia. Formas extrínsecas.

Principio de legalidad: consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el título cuya toma de razón se solicita, para verificar si reúne los requisitos exigidos para poder ser inscripto, y que se efectivizan a través de la llamada "calificación registral", que puede aceptar el título o rechazarlo, y en este último caso, provisional o definitivamente.La facultad de calificación que compete al registrado tendrá mayor o menor amplitud según los alcances que cada orden jurídico otorgue a la inscripción, convalidatoria o no de los del título, respecto de terceros.Límites: la ley dispone que el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos. El tema acerca de cuáles son los límites al ejercicio de la función calificadora del registro en nuestro sistema es polémico. La jurisprudencia, a partir del caso Feldman, (donde se decidía si el consentimiento conyugal hace o no a las formas extrínsecas y es por lo tanto observable por los Registros), resolvió que "en la ley existen argumentos significativos que permiten extender la calificación del registrador más allá de las formas extrínsecas para penetrar en cierta medida en el contenido del acto”.

159. Principio de Prioridad.Este principio establece que entre dos documentos que ingresen al Registro va a tener prioridad el que primero ingrese en el tiempo.Clases: la prioridad puede ser excluyente o no excluyenteo Excluyente: se configura cuando se trata de derechos incompatibles entre sí, como sería

el caso de ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. En este caso el documento que tiene prioridad se inscribirá, rechazándose sin inscribir el otro

o No excluyente o de rango: se produce cuando ingresan en el registro documentos que instrumentan derechos compatibles entre sí, como sería el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etcétera. En este caso, ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en cuanto al rango sobre el ingresado posteriormente.

La extensión del certificado provoca una reserva a favor del requirente si éste presenta a inscripción un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certificación y la



inscripción se produce en el término, pues el pedido de certificación tiene el efecto de anotación preventiva. O sea que el documento queda inscripto a la fecha del pedido.El principio de prioridad puede ser alterado por voluntad de las partes, que permite sustraerse del orden temporal "mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.

160. Derecho Registral: Inscripción provisoria. Plazos. Prórroga. Inscripción Condicional. El contencioso registral.

Inscripción provisoria: en base a la función calificadora del Registro, en el caso de que de la calificación resulte un documento con defecto subsanable, el registro deberá inscribir el documento en forma provisoria por el término de ciento ochenta días, plazo durante el cual deberán rectificarse los defectos. Plazos: si el interesado acepta la observación, durante los ciento ochenta días pueden ocurrir estas circunstancias:a) Que se subsane el defecto, en cuyo caso la inscripción provisoria se transforma en

definitiva, y con efectos retroactivos a la fecha de expedición del certificado, si se cumplió al respecto con todos los recaudos de ley.

b) Que no se subsane el documento, pero antes de vencer los ciento ochenta días se solicite en forma fundada una prórroga de la inscripción provisoria. Si el registro concede la prórroga, lo que debe ser hecho por período determinado, durante éste subsiste la inscripción provisoria con todos sus efectos.

c) Si no se concede la prórroga o si directamente vencidos los ciento ochenta días el defecto no se subsana y se presenta el documento nuevamente para su inscripción, ésta caduca de pleno derecho, con la consecuencia de que deja de ser oponible a terceros.

Si el requirente no estuviere de acuerdo con la inscripción provisoria por ciento ochenta días, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión, agregando que cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, la que deberá fijar también los plazos máximos dentro de los cuales deberán sustanciarse los recursos.Inscripción condicional: la anotación en el correspondiente folio del inmueble, de la expedición de un certificado para la realización de un determinado acto, produce los efectos de una anotación preventiva, que causa una reserva de prioridad para el derecho que resulte de aquel acto, siempre que éste se instrumentara e inscribiera dentro de los plazos legales; quien solicitó y obtuvo a su favor el certificado, tiene asegurada prioridad a su favor, pero no que el Registro quede paralizado durante el lapso indicado. Pueden expedirse otros certificados e ingresar anotaciones preventivas aunque en forma condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jurídico en gestión así publicitado tendrá prioridad sobre dichas certificaciones y anotaciones.Contencioso registral: cuando el Registro inscribe el documento en forma provisoria, el adquirente tiene el recurso de recalificación. Se discute si también corresponde el recurso de recalificación en el caso de rechazo del documento por considerarlo el Registro viciado de nulidad absoluta; en este caso el adquirente cuenta con los recursos administrativos de Reconsideración y luego el Jerárquico. Si luego de contestar el director del registro en forma negativa, se cierra la vía administrativa, con lo que le queda al interesado la vía contenciosa, llamada contencioso registral.

161. Derecho registral: principio de matriculación: concepto. Inmuebles del dominio público. El folio real, noción, elementos que contiene. Subdivisión y unificación de inmuebles.

Concepto: a fines de cumplir con el principio de especialidad, es el procedimiento que, tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento público posterior que modifique dicha determinación, permanece inalterable.



Dominio público: Quedan excluidos de la matriculación los inmuebles del dominio público; puesto que, por tratarse de cosas fuera del comercio, no pueden ser objeto de derechos reales, así como también revisten la categoría de bienes inembargables.Folio real: La matriculación se cumple destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento, que servirá para designarlo. Se contrapone al folio personal, cuando a cada folio se lo individualiza en base el titular del derecho.Elementos: Una vez matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán: a) Las posteriores trasmisiones de dominio; b) las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio; c) las cancelaciones o extinciones que corresponda; d) las constancias de las certificaciones expedidas.El folio real permanecerá inalterable en tanto no se modifique la configuración física del inmueble como consecuencia de su anexión a otro inmueble, su subdivisión o su unificación con otro. Casos:a) Subdivisión. De un inmueble surgen dos o más inmuebles. Es necesario confeccionar y aprobar un plano al efecto. Luego de ello se procede a la anulación del folio correspondiente al inmueble subdividido y se confeccionan tantos nuevos folios como nuevos inmuebles resulten de la subdivisión.b) Anexión y unificación. De varios inmuebles surge uno solo. También es exigencia la confección y aprobación de un plano al efecto. Luego de ello se anulan los folios correspondientes a los inmuebles anexados o unificados y se confecciona uno nuevo en base a los datos resultantes del plano, colocándose la nueva titularidad que surge del instrumento jurídico o portante del negocio que genera la unificación.

162. Derecho Registral: Certificado con reserva de prioridad: plazo de validez del certificado; certificado usado por distinto escribano o para un acto distinto; escritura sin certificado.

Reserva de prioridad: Es una protección que la ley le acuerda al futuro adquirente de un derecho real, por la cual, si el negocio jurídico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar que fija la ley, el derecho real resultante será oponible a terceros con efecto retroactivo a la fecha en que se expidió el certificado exigido para dicho acto.Plazo de validez. El plazo de validez de los certificados varía en función del lugar donde tiene radicada su oficina el escribano o funcionario público que autorizará el acto para el cual se solicita el certificado. En tal sentido, la ley fija como plazo de validez el de quince, veinticinco o treinta días, según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del ámbito de la provincia.Efectos del vencimiento del plazo. Los plazos de validez del certificado se cuentan por días corridos y son perentorios. Producido su vencimiento los efectos son:1) Respecto de la prioridad. Si el certificado no fue usado se pierde la reserva de prioridad y

todas aquellas inscripciones o anotaciones practicadas en forma condicional por efecto del bloqueo, pasan a revestir el carácter de definitivas.

2) Respecto de la validez de la escritura. Si la escritura se autoriza cuando ya ha vencido el plazo de validez del certificado, la escritura será igualmente válida, pero sus efectos respecto de terceros interesados correrá a partir de la fecha de su presentación.

Certificado utilizado por distinto escribano: En principio, el certificado debe ser usado por el escribano o funcionario solicitante y a los fines para los cuales lo requirió.Excepciones admitidas. 1) Cuando es utilizado por el reemplazante legal del escribano o funcionario que lo solicitó. 2) Cuando es utilizado por el escribano adscripto al registro, y lo había solicitado el titular o viceversa. 3) Cuando en la solicitud se indica que el certificado va a ser utilizado por otro escribano, indicándose en ella el nombre, domicilio y registro de quien en definitiva va a autorizar el documento.Cabe preguntarse qué incidencia tiene el hecho de que el certificado sea usado por un escribano distinto a quien lo solicitó, más allá de los casos admitidos. Se ha señalado al respecto que se pierde la reserva de prioridad si el certificado es usado por un registro notarial diferente de aquel para el cual fue solicitado.



Certificado usado para un acto distinto: En principio el certificado debe ser usado para autorizar el acto para el cual fue requerido y que debe ser individualizado en la solicitud. El tipo de acto de que se trata es un elemento fundamental del negocio jurídico en gestión. Si no obstante ello, con el certificado solicitado el funcionario autoriza un acto diferente, la conclusión que cabe es la siguiente: si el "acto dispositivo es de mayor extensión que aquel para el cual se solicitó" se pierden los efectos de la reserva de prioridad. Esto es así porque la alteración del acto puede perjudicar los derechos de terceros interesados que han obtenido una anotación condicional. En síntesis, se pierde la reserva de prioridad cuando el certificado es usado por un escribano distinto del requirente, salvo los casos permitidos, y cuando es usado para un acto distinto de mayor extensión para el que se solicitó primitivamente. Escritura sin certificado: dice la ley: "ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas”.No obstante la obligatoriedad que resulta de la ley, una escritura que se otorgare sin haber sido solicitado el pertinente certificado será igualmente válida, ya que las causas de nulidad de las escrituras están establecidas en los arts. 1004 y 1005 del CC. El art. 1004, parte 2, expresa que la inobservancia de formalidades que no sean las de los arts. 1004 y 1005, "no anula las escrituras, pero los escribanos o funcionarios públicos, pueden ser penados por sus omisiones con una multa". La falta de certificado traerá como consecuencia que la escritura sólo será oponible a los terceros interesados desde el momento de su presentación en el registro, no gozando de la reserva de prioridad indirecta ni del efecto retroactivo de la inscripción.

163. Derecho Registral Inmobiliario: bloqueo o cierre registral.El despacho de un certificado se dice que produce un "cierre" o "bloqueo registral", que favorece a quien solicitó el certificado, registral el cual tiene de esta forma garantizado que la situación registral no variará y permanecerá para él, tal cual era a la fecha de expedición del certificado, durante todo el plazo establecido. La expresión "bloqueo" o "cierre", sólo significa que quien solicitó y obtuvo a su favor el certificado, tiene asegurada prioridad a su favor, pero no que el Registro quede paralizado durante el lapso indicado. Pueden expedirse otros certificados e ingresar anotaciones preventivas (p.ej., embargos) aunque en forma condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jurídico en gestión así publicitado tendrá prioridad sobre dichas certificaciones y anotaciones.

164. El Tracto sucesivo: Concepto. Tracto abreviado, distintos supuestos. Principios de prioridad de rango.

Principio de tracto sucesivo: Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares regístrales, de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solución de continuidad: "cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente legítimo."El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de matriculación de u n inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión. Las excepciones a este principio conforman el "Tracto abreviado".Tracto abreviado: es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto. No son una excepción a la regla general, sino sólo al rigor de su manifestación formal. La ley continúa exigiendo el perfecto encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se exige la continuidad del tracto.La ley enuncia cuatro supuestos:



a) "Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.”

b) "cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge".

c) "cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios"

d) "Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios".

La doctrina discute si esta lista es taxativa o enunciativa. Si aceptamos que en nuestro sistema la inscripción es declarativa y que, por consiguiente, el tracto sucesivo es un tema que no atañe a la disposición del derecho inscripto, sino a la forma de practicar los asientos en el registro, resulta indiscutible el carácter enunciativo de las hipótesis de tracto abreviado.Principios de prioridad de rango: a) Principio general en materia de convenciones sobre el rango: las convenciones sobre el

rango encuadran en el principio general del art. 1197 del CC y por ende, cualquier negociación en este aspecto, es válida en tanto no sea contraria al orden público, la moral y las buenas costumbres.

b) Modificaciones legales al principio de prioridad:1. Reserva de prioridad: Es una protección que la ley le acuerda al futuro adquirente de

un derecho real, por la cual, si el negocio jurídico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo y lugar que fija la ley, el derecho real resultante será oponible a terceros con efecto retroactivo a la fecha en que se expidió el certificado.

2. Efecto retroactivo de la inscripción: La ley dispone que "las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación".

165. Derecho Registral Inmobiliario: Reserva de rango; posposición; permuta y coparticipación de rango.

Reserva de rango. Es una convención hecha entre el propietario del bien hipotecado y el acreedor hipotecario, en el momento de constituir la hipoteca, por la cual el constituyente se reserva el derecho de constituir otra hipoteca, la que pasará a tener rango preferente a la que se constituye en ese momento. Todos los derechos reales que sean compatibles entre sí.Posposición de rango. Es un convenio sobre el rango en virtud del cual el titular de un derecho inscripto, de rango compatible, acepta retroceder en éste en favor de otro derecho que se constituye por ese acto. Si son varios los derechos inscriptos que se posponen, todos los titulares deben dar su conformidad.Permuta de rango. Es el intercambio del rango entre dos derechos inscriptos, p.ej. el intercambio de rango de dos hipotecas inscriptas o de una hipoteca y un usufructo, o de una hipoteca y un embargo, etc. Si entre los dos derechos que permutan su rango existen otros intermedios también inscriptos, es necesario el consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en cuanto puedan resultar perjudicados por la permuta. Este perjuicio se produce si, p.ej., en una permuta de rango entre dos hipotecas, una en primer grado y otra en tercero, la que asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo que perjudica entonces a la de segundo grado.Coparticipación de rango. Se produce cuando dos o más hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener diferentes fechas de constitución y de ingreso en el registro.La coparticipación puede darse entre dos o más hipotecas ya constituidas o que se constituyen en ese momento, o también entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la coparticipación es una variante de la reserva de rango.



166. Derecho registral: rectificación de asientos. Caducidad de inscripciones. Anotaciones personales.

Rectificación de asientos: se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo que exista entre lo registrado y la realidad jurídica extraregistral. La inexactitud puede deberse:a) A error u omisión en el documento inscripto (p.ej. si se menciona en la escritura de

compraventa que se ha anotado en el Registro que el comprador es soltero, siendo casado) en cuyo caso el asiento registral se rectificará siempre que se acompañe con la pertinente solicitud documento de igual naturaleza que el que la motivó o resolución judicial con los elementos necesarios a los efectos de la rectificación.

b) A error u omisión material en la inscripción misma con respecto al documento ingresado. En tal caso, se procederá a su rectificación, teniendo a la vista el mencionado documento.

Caducidad de inscripciones: según el art. 37 sin necesidad de petición alguna, caducan de pleno derecho: a) La inscripción de la hipoteca, si antes no se renovare, al vencimiento del plazo legal que,

como sabemos, es de 20 años.b) Las que se refieran a medidas cautelares, tales como embargos e inhibiciones, a los 5

años, salvo disposición contraria a las leyes.Anotaciones personales: Además de los folios o fichas correspondientes a cada inmueble, el Registro deberá tener secciones donde se tomará nota de inhibiciones e interdicciones de las personas para disponer libremente de sus bienes, y todas las circunstancias personales que de acuerdo con las leyes incidan sobre la disponibilidad jurídica de los inmuebles. Estas anotaciones de tipo personal deberán ser relacionadas, si fuera procedente, con el folio del inmueble que corresponda. Los oficios que ordenen la inscripción de inhibiciones e interdicciones, deben reunir requisitos estipulados por la ley a los efectos de una completa individualización de las personas, para conjurar el riesgo de los homónimos.


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