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Sant Cugat & Valldoreix Sant Just Desvern

(+34) 934.803.400 info@amatimmo.cat www.amatimmo.cat

Presentado por:

Immaculada Amat

Preparado por:

Guifré Homedes Amat

Fecha: Marzo 2015

2014: Un año positivo

Para Amat Immobiliaris 2014 ha sido un año positivo, en términos

generales, respecto al sector. Ha sido un año donde, poco a poco, ha

vuelto la confianza y se ha tenido la sensación generalizada que, en las

zonas donde trabajamos, los precios ya habían tocado fondo. Esto se ha

visto reflejado en: un aumento de la demanda interna, la significativa

venta sobre plano y la recuperación de ciertas franjas medias de precio.

Amat Immobiliaris es

una empresa familiar

del sector inmobiliario,

fundada en el año 1948,

con 67 años de experiencia,

hoy gestionada por

la 2ª y 3ª generación familiar.

Joana Amat Amigó Nadia Massagué Amat Concepció Amigó Rius Martina Homedes Amat Immaculada Amat Amigó Guifré Homedes Amat

Amat Immobiliaris es

un equipo de 66 profesionales

distribuidos en cuatro oficinas:

Barcelona

Sant Cugat del Vallès

Valldoreix

Sant Just Desvern

Las tres grandes áreas de negocio de Amat Immobiliaris son:

: Administración de Patrimonios, Administración de Comunidades de Propietarios, Rehabilitaciones y Mantenimientos. Patrimonial

: Standard, Amat Luxury Barcelona Real Estate, Barcelona Second Home (especializada en el mercado chino). Comercial

: Inversiones, Urbanismo, Asesoramiento Fiscal, Asesoramiento Jurídico.Consultora

Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal

MARKET REPORT – 2014

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NÚMERO D'OPERACIONS VENDA PER SEGMENT DE PREU

2013 2014

Todos los indicadores

constatan

un crecimiento con

una base común:

el ligero aumento

de la demanda,

el poco estoc

de obra nueva

y menos descuentos.

En 2014 se han

realizado más ventas

en franjas de precios

intermedios,

un segmento de

comprador que había

desaparecido en los

últimos años.

Precio de Repercusión de Venta – Datos de Amat Immobiliaris

El precio medio de repercusión de venta ha tenido diferentes evoluciones según la zona.

En las zonas residenciales, alrededor de Barcelona ciudad (1ª corona - Área Metropolitana: Sant

Cugat del Vallès, Sant Just Desvern, etc.), después de 2 años de cierta estabilidad, en 2014 la media

del precio de repercusión ha crecido un 5% en la zona de San Just y alrededores, y un 11% en la

zona de Sant Cugat.

En la ciudad de Barcelona este análisis se debe hacer por barrios, donde se constata también esta

tendencia de crecimiento en las zonas donde más trabajamos: En Eixample y Turó Park la media del

precio de repercusión se ha mantenido estable; en Les Corts ha crecido un 6%; y en Sant Gervasi y

Diagonal Mar la media del precio de repercusión ha crecido un 12% y 14%, respectivamente.

El precio medio de las operaciones de venta realizadas también se ha incrementado:

En la ciudad de Barcelona ha sido un 5% superior y en la zona residencial ha crecido un 15%.

El número de operaciones realizadas con propiedades de valor superior a 1 M € también se ha

incrementado respecto al 2013.

Tipología de inmueble en Venta – Datos de Amat Immobiliaris

En la zona residencial alrededor de Barcelona ciudad, la mayoría de transacciones (64%) han sido de

inmuebles de segunda mano, lo que representa un porcentaje menor respecto al 2013. Varios factores

han marcado este cambio de tendencia, pero cabe destacar que se han puesto a la venta, con éxito,

algunas promociones sobre plano.

En Barcelona ciudad, la tenden-

cia de los últimos 3 años ha sido

muy similar, donde el 70% de las

transacciones son de obra nueva.

En gran parte se explica por el

volumen de ventas realizadas a

extranjeros, quienes prefieren

comprar inmuebles nuevos que

de segunda mano. Pero este

porcentaje podría cambiar en

2015, porque actualmente hay

poco estoc acabado de obra

nueva en la ciudad, y

generalmente los compradores

extranjeros prefieren producto

acabado que sobre plano.

Aunque dominan las ventas en los extremos de precios, dominan operaciones por debajo de 450.000 € y

por encima de 900.000 €. En 2014 se han realizado más ventas en franjas de precios intermedios, un

segmento de comprador que había desaparecido en los últimos años.

0 €

2.000 €

4.000 €

6.000 €

Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern

PRECIO REPERCUSIÓN VENTA €/m2

2012 2013 2014

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En resumen,

buenas piezas, bien

ubicadas y a precio

competitivo de

mercado,

se venden en

1-2 meses.

Segmentado por

franjas de precio,

el 56%

de las operaciones

por encima de

500.000 €,

han sido realizadas

a clientes extranjeros.

Sólo el 55%

de las operaciones

realizadas en 2014

son financiadas

con hipoteca.

Rotación de inmuebles en Venta – Datos de Amat Immobiliaris

La rotación media en 2014 ha sido de 7 meses, muy similar a la obtenida en 2013.

Sin embargo, hay que mencionar que este parámetro siempre va ligado al hecho de que el inmueble

tenga un precio de mercado correcto, pues en zonas determinadas con poco estoc y demanda

significativa, se ha realizado un número considerable de ventas en menos de una semana.

Perfil del Cliente Comprador – Datos de Amat Immobiliaris

Durante todo 2014 se ha mantenido la presencia de muchos compradores extranjeros, tal y como ocurrió

el año anterior, sobre todo en la ciudad de Barcelona.

La importancia del comprador extranjero radica en que compra por importes mucho más elevados. Los

nacionalidades predominantes de nuestros compradores extranjeros de 2014 han sido: Rusia y países

colindantes, países árabes (básicamente Egipto) y países europeos como Bélgica, Reino Unido, Francia

o Alemania. Otras nacionalidades recurrentes han sido: China, Ghana, Libia o Turquía.

El 77% de las operaciones de venta de todo el grupo Amat han sido realizadas por el comprador interno,

que en volumen generado representa un 56%, y si ponemos la lupa en nuestra oficina de Barcelona,

este volumen generado se reduce al 39%. En cambio, el comprador extranjero representa porcentajes

totalmente inversos, donde el 19% de las operaciones de venta del grupo Amat han sido realizadas por

nuestros 3 principales grupos de comprador extranjero (Rusia y países colindantes, países árabes y

países europeos), que en volumen generado suman un 40% y, en nuestra oficina de Barcelona, el

volumen generado asciende al 59%.

NÚMERO OPERACIONES VENTA VOLUMEN OPERACIONES VENTA

En 2014 se ha notado un incremento del comprador nacional. Desde nuestro punto de vista representa

una demanda retenida durante los últimos años de crisis, que finalmente en 2014 han percibido dos

cosas importantes: la sensación de que los precios ya han tocado fondo y que la economía en general

ha mejorado.

Otro efecto importante a destacar es que tímidamente vuelve a haber un movimiento de compradores en

la zona de Sant Cugat procedentes de Barcelona ciudad. Este efecto había sido muy significativo entre

los años 1995 y 2006, cuando los altos precios de Barcelona ciudad "empujaban" a la demanda hacia

zonas residenciales cercanas.

El perfil de nuestro cliente comprador es mayoritariamente familiar, con 2 hijos, entre 40 y 50 años de

edad, y nivel socioeconómico alto: Directivo, Empresario o Profesional Liberal.

Los motivos de compra han variado un poco respecto al 2013. Por parte de los extranjeros domina

todavía la compra de 1ª o 2ª residencia, aunque en 2014 hemos visto más compra como inversión. En el

mercado interno los motivos de adquisición se reparten equitativamente entre inversión y 1ª residencia.

77%

7%

7% 5%

AMAT Group

56%

13%

19%

8%

AMAT Barcelona

57%

17%

13%

10%

AMAT Group

39%

27%

23%

9%

AMAT Barcelona

77% 7% 7% 5%

AMAT GROUP Spain Russianspeaking countries

Arabicspeaking countries

Europeancountries

China South Americancountries

Ghana Turkey

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MARKET REPORT – 2014

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Nuestro concepto

de Luxury

no va ligado al precio

sino

a las características

del inmueble,

que lo hacen diferente

del resto y al estilo de

vida que le rodea.

Para Luxury,

Amat tiene diseñados

unos servicios

especialmente

pensados para

ayudar y facilitar la

integración de los

clientes extranjeros

en nuestra sociedad,

siempre asesorados

por la gente de Amat.

Amat Luxury

Nuestro concepto de Luxury no va tan ligado al precio como a las características del inmueble, que lo

hacen diferente del resto y al estilo de vida que le rodea. Son inmuebles elegidos por ubicación, por

diseño, por su historia o por el futuro que tienen delante.

Nuestros inmuebles Luxury están ubicados en Barcelona ciudad; en los alrededores residenciales de

la ciudad condal como el Vallès o el Baix Llobregat, las Costas de Barcelona, el Maresme o la Costa

Brava y el Pirineo.

El mercado de Luxury se mueve hoy en día en gran parte gracias a los compradores extranjeros. Es

un mercado al que le ha costado especialmente adaptarse a las bajadas de precio que ha supuesto la

crisis y está caracterizado por una demanda basada en recomendaciones y colaboraciones, tanto

nacionales como internacionales.

Somos expertos locales con proyección internacional.

Para Luxury, Amat tiene diseñados unos servicios especialmente pensados para ayudar y facilitar la

integración de los clientes extranjeros en nuestra sociedad, siempre asesorados por la gente de Amat.

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Definitivamente,

se ha estabilizado el

Mercado de Alquiler.

Renta de Alquiler – Datos de Amat Immobiliaris

El número de contratos de alquiler realizados en 2014 en Barcelona ciudad y en la zona de Sant Cugat,

se ha mantenido respecto al de 2013, aunque con un volumen generado superior. En la zona de San

Just, en 2014, se ha realizado un número de contratos inferior al de 2013, aunque el volumen generado

ha sido el mismo.

La renta media de alquiler de 2014 ha sido superior a la renta media de alquiler de 2013. Esto no tiene

porque indicar un aumento de rentas, ya que depende mucho de los inmuebles alquilados durante el

año. Sin embargo, sí que hay una estabilización generalizada de rentas en la mayoría de zonas donde

trabajamos, así como un cierto repunte en barrios muy concretos.

Por franjas de precio de alquiler, mientras que en 2013 la más importante en número de contratos había

sido la franja de precios inferiores a 600 €/mes, en 2014 la más importante en número de contratos ha

sido la franja de precios de 600-800 €/mes. Cabe destacar también, que en 2014 ha habido un aumento

muy significativo respecto al número de contratos realizado en la franja de precio de 1.000-1.500 €/mes.

Rotación de inmuebles en Alquiler – Datos de Amat Immobiliaris

La rotación media de los inmuebles en alquiler se ha reducido de 5 meses en 2013, a 3 meses 2014.

Este dato siempre está muy relacionado al precio de salida de los inmuebles, pues si éste es muy

próximo al precio de mercado, la rotación será baja.

Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern i entorn

NÚMERO OPERACIONES ALQUILER

2012 2013 2014

0 €

300 €

600 €

900 €

1.200 €

Barcelona Sant Cugat del Vallès Sant Just Desvern i entorn

RENTA MEDIA ALQUILER 2012 2013 2014

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MARKET REPORT – 2014

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Esperamos que 2015

sea el año en el que se

consoliden las mejoras

obtenidas en 2014.

Amat Immobiliaris

siempre ha destacado

por ser un buen

comercializador de

obra nueva,

y este año esperamos

demostrarlo con:

los proyectos que ya

tenemos en cartera,

y los nuevos que

pondremos en marcha

antes de 2016.

¿Cómo vemos 2015?

Nuevos proyectos de obra nueva se empezarán a comercializar en zonas de Barcelona ciudad y su entorno,

la demanda se irá estabilizando gradualmente con la mejora del acceso a la financiación y el interés

creciente por parte de compradores extranjeros gracias a la aparición de buenos proyectos inmobiliarios.

Barcelona

En la ciudad de Barcelona, vemos 2015 como un año de impase en producto y de consolidación en

la demanda. Un año de impase en cuanto al producto disponible en el mercado, ya que el de

segunda mano disponible -tanto de alquiler como de venta- es por lo general escaso, y la

competencia -que va en aumento- muy alta, por lo que este producto está muy repartido.

En referencia a los inmuebles de nueva construcción, la ciudad está en un momento de punto

muerto. Queda muy poca vivienda nueva acabada y la demanda se mantiene elevada, aunque hay

nuevos proyectos en marcha que se comercializan sobre plano y que, a partir del 2º semestre, se

pondrán en comercialización nuevos proyectos muy interesantes en la ciudad.

La demanda la podemos diferenciar entre interna y externa. La demanda externa seguirá siendo muy

significativa en la ciudad de Barcelona. Aunque en los últimos meses ha habido conflictos

geopolíticos y cambios en las divisas que tendrán efectos sobre esta demanda. Esperamos un 2015

seguramente con menos compradores Rusos, pero con más de Estadounidenses, Suizos y

Británicos debido al cambio del Euro respecto al Dólar y la paridad de la Libra.

En cuanto a la demanda interna, esperamos que mejore o se mantenga respecto al 2014, pues la

mejora en el acceso a la financiación y la aparición de buenos proyectos sobre plano que permiten

generar ahorro durante la compra, facilitarán el acceso de nuevas familias al mercado de compra.

Sant Cugat del Vallès

2015 en Sant Cugat se presenta también con un mercado inmobiliario con poco producto y con

multiplicación de la competencia. Al mismo tiempo la demanda crece muy ligeramente, empezando

por un 1er trimestre donde no detectamos un incremento significativo respecto al mismo trimestre de

2014, ya que muchas operaciones se anticiparon debido, seguramente, a los cambios fiscales

propuestos por el Gobierno Español. Aún así somos optimistas porque pensamos que todavía hay

demanda retenida que se podrá concretar con más facilidad de acceso al crédito.

Por otra parte, creemos que para el producto Luxury la demanda exterior seguirá siendo la

protagonista, dado que la recuperación económica aún no permite a la demanda interna acceder a

este tipo de producto.

Respecto a la obra nueva, la clave es conseguir nuevas promociones o solares donde proyectar.

Empezamos a vender de nuevo sobre plano. Hemos iniciado la comercialización de una promoción

con precio medio de venta de 650.000 €, logrando vender más de la mitad en pocos meses. Este es

un signo muy positivo para el mercado porque implica confianza en el mercado y en la promoción.

Sant Just Desvern y entorno

El mercado de segunda mano se ha estabilizado, cogiendo como dinámica que la mayoría de

precios han llegado a su límite más bajo, lo que no quiere decir que aumenten los precios, sino que

se negocia menos el precio final. En 2015 se deberá luchar contra la tendencia al aumento

injustificado de precio de muchas viviendas, debido a las noticias que aparecen.

Sigue aumentando la oferta de inmuebles en la zona, tanto en el centro de la población de San Just

como en barrios más residenciales como Bellsoleig o Ciudad Diagonal de Esplugues de Llobregat.

En esta zona, 2015 será el año de la recuperación de la obra nueva. Ya hemos comercializado y

acabado diferentes promociones en Sant Just y Esplugues. Y tenemos nuevos proyectos a la vista.

La gente se está animando, principalmente gracias a la mayor disponibilidad de financiación.

Debido a una importante recuperación de la demanda, hay una falta de producto en la franja de

precios de 350.000 a 500.000€ que llevaba años parada.

Gracias a las escuelas presentes en la zona y la proximidad de Barcelona, la demanda internacional

también se ha visto de nuevo incrementada, combinando diferentes nacionalidades que hasta ahora

no se veían tanto, pues la mayoría eran clientes alemanes y de alquiler. Ahora se ha reactivado la

venta con un amplio abanico de diversas nacionalidades. Esta demanda no está enfocada a un solo

segmento sino que llegan clientes de todo el mundo para todas las tipologías de inmuebles.

El mercado de alto standing o Luxury, por las propias características de la zona, es muy activo tanto

en venta como alquiler, y tanto para clientes nacionales como internacionales.

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Barcelona sufrirá

transformaciones

importantes a nivel

urbanístico y de

organización territorial,

debido

a las mejoras de

infraestructuras

en las zonas

actualmente periféricas.

Barcelona es una

ciudad viva y dinámica,

con grandes proyectos

a corto, medio y largo

plazo.

Proyectos de futuro: Barcelona 2015 y adelante

Este año 2015 Barcelona sufrirá transformaciones importantes a nivel urbanístico y de organización

territorial, debido principalmente a las mejoras de infraestructuras en las zonas actualmente periféricas

como Besós o Zona Franca. La Sagrera y el monumental proyecto de Las Glòries desplazarán el centro

neurálgico de Barcelona hacia estos barrios los próximos 5 años; y La Marina / Port Vell se centrará en

el cliente de lujo.

La Sagrera y la estación del AVE

2ª parada de importancia en Cataluña.

Operación urbanística de 164 hectáreas.

Viviendas aprox.: 2.000

Centro comercial: 22.000 m2.

Tiendas en la misma estación: 6.000 m2.

Finalización de obras en 2019. Puesta en marcha en 2020.

Les Glòries

Eje verde que unirá Trinitat, Sagrera y Ciutadella.

Diagonal se convertirá en un camino exclusivo para peatones y ciclistas.

Parque donde estaba el anillo.

Se inician las obras del 1r tramo de túneles subterráneos de 508mts.que durarán 25 meses.

Finalización en 2018.

Zona Franca / La Marina del Prat Vermell

Operación urbanística de 80 hectáreas (aprox. 40 manzanas del Eixample).

Habitantes potenciales: 30.000 personas.

Techo para vivienda libre: 456.349 m2.

Techo para vivienda protegida: 412.888 m2.

Techo para actividades económicas: 315.420 m2.

La Marina Port / Vell (Proyecto 2011)

Potenciación de clientes de lujo ganando espacio para yates de hasta 180 mts. de eslora.

Ampliación y privatización del Muelle de España.

Barcelona es una ciudad viva y dinámica, con grandes proyectos a corto y medio plazo como los

reseñados anteriormente, y con otros proyectos a largo plazo como la prolongación de la Avenida

Diagonal hasta Sant Joan Despí, un sueño que hace mucho tiempo esperamos y que ya empieza a

dibujarse.

Expertos locales con proyección internacional.