INFORME DE TASACION DE BIENES INMUEBLES

Proyectos Ingeniería Arquitectura S.A. Cédula Jurídica 3-101-014795

CS-0160

MORALES Y AGUILAR S.A. SAN JOSÉ, ESCAZU PLANO DE CATASTRO: SJ-1019634-2005

Elaborado para: BANCO PROMERICA Caso: AVP-334-2018 Fecha: 25-09-2019.

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BANCO PROMERICA DE COSTA RICA S.A. AVALÚO DE INMUEBLE

Nombre del solicitante (Deudor)(s): MORALES Y AGUILAR SOCIEDAD ANÓNIMA.

Número de identificación: NO SE INDICA

Fecha del Informe: 25/09/2019

VALOR TOTAL Y RESPONSABILIDAD (RESUMEN DE TODAS LAS FINCAS PARTE DE LA INSPECCIÓN):

Colones Dólares

TERRENOS ¢62 042 134,08 $107 104,00

CONSTRUCCION ¢63 338 410,09 $111 161,95

TOTALES ¢125 380 544,17 $218 265,95

Valor TotalFOLIO RUBRO

1-334828-000

Porcentaje de responsabilidad recomendado: DETALLE DE VALORACIÓN POR FINCA FOLIO REAL: 1-334828-000 VALORACION DEL TERRENO:

Colones Dólares Colones Dólares

Lote 133,88 ¢463 416,00 $800,00 1 Normal ¢62 042 134,08 $107 104,00

TOTALES ¢62 042 134,08 $107 104,00

Valor/m2 Valor TotalSección Area/m2 Ajuste Causa

80%

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VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:

Proyección

Real (ya construido)

Año de Construcción 1974

Descrip.Area en

m2 Valor Unitario por m

2 Valor Reposición Nuevo (VRN)

Vida

Util

Total

Edad

Años

Factor

Estado

Factor

DeprecValor Neto Reposición (VNR)

Colones Dolares Colones Dolares Colones Dolares

1er Nivel 133,88 ¢521 613,00 $900,00 ¢69 833 548,44 $120 492,00 70 45 10 0,46 ¢32 213 064,87 $55 580,97

2do Nivel 133,88 ¢521 613,00 $900,00 ¢69 833 548,44 $120 492,00 70 45 10 0,46 ¢31 125 345,22 $55 580,97

TOTAL ###### ¢139 667 096,88 $240 984,00 ¢63 338 410,09 $111 161,95

Se recomienda constituir póliza de incendio: SI NO

1.1UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Provincia: 01 SAN JOSE Cantón: 02 ESCAZÚ

Distrito: 02 SAN RAFAEL Barrio: LOS ANONOS

Dirección del inmueble: (Texto)

MEDIDA DE LA PROPIEDAD:

AREA REFERENCIA MIDE De acuerdo con el plano catastrado No SJ-1019634-2005 133.88 m2

Inscrita según Registro Público: 1-334828-000 133.88 m2 De la Demasía Porcentaje de la demasía. 0.00 %

1.2 DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO

Vecindario: Plusvalía:

Urbano

Aumentado

Suburbano

Estable

Rural

Lento

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Oferta vrs. demanda: Cambio en el uso de la propiedad:

Sobre Oferta

Sin Datos

Balanceada

No probable

Escasa

En proceso para

Área construida en el lugar: Crecimiento:

Más del 75%

Rápido

Entre 25% y 75%

Lento

Menos del 25%

Estable

Nivel socioeconómico: El bien valorado se ubica en un centro comercial consolidado, de los

primeros construidos en costa rica, con mejoras constantes en sus locales, ubicado frente a la calle que comunica San Rafael de Escazú con Sabana Sur.

Servicios de Gobierno: Cuenta con facilidades gubernamentales en el centro de Escazú

Servicios Comerciales: Propiedad ubicada en un centro comercial.

Clasificación según plan regulador:

1.3 CARACTERISTICAS DE LA PROPIEDAD:

Servicios Públicos:

Servicio Si / NO Detalle Sistema Eléctrico: si Monofásico

Sistema de agua potable: si

Alcantarillado sanitario: si Red colectora

Alcantarillado pluvial: si Cunetas de Concreto

Recolección de basura si

Sistema telefónico: si

Alumbrado: si

Televisión por cable: si En el centro comercial

Características urbanas

Acera: Concreto

Cordón y caño: Concreto

Calle: Asfalto

Paisaje: No

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Características físicas:

Forma: Regular

Situación: Medianera

Topografía: Plana

Nivel del terreno: A Nivel

Frente: 4.46 frente a Servidumbre de acera

Fondo: 1 a 1.05

Factores valorizantes:

➢ CENTRO COMERCIAL CONSOLIDADO ➢ CÉNTRICO

Factores desvalorizantes:

➢ LOCALES DISPONIBLES. ➢ ACCESOS Y PARQUEOS EN REGULAR ESTADO

1.4 LINDEROS ACTUALES:

De la Finca

Del Lote que se segrega

Del resto de la finca madre que queda en garantía

De la reunión de fincas

Flanco Detalle Colindancia

Norte: JOSE MARIO CHAVES LOCAL COMERCIAL Y ACERA

Sur: INVERSIONES EUROPEAS S A LOCAL COMERCIAL

Este: INVERSIONES EUROPEAS S A LOCAL COMERCIAL

Oeste: ZONA DEST A ACERA ACERA DE ACCESO

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1.5 DESCRIPCION DE LAS CONSTRUCCIONES:

Inmueble Construido Por construir (avance de obra) Ver Anexo 1

Clase Construcción: LOCAL COMERCIAL Pisos: 2 Explotación: COMERCIO Diseño arquitectónico: CONTEMPORANEO Distribución: Piso 1: Oficina, comedor, cocina, dos SS, zona de

almacenaje. Piso 2: (en proceso de remodelación). Dos oficinas, comedor, recepción y un SS.

Iluminación: Adecuada Ventilación: Buena Edad: 45 años Fachada: Puertas de acceso en aluminio y vidrio fijo

independiente para cada piso Cimientos: No pudieron ser determinados Entrepiso: Concreto Estructura Principal: Columnas de concreto Paredes exteriores: Bloques de Concreto Paredes Interiores: Gypsum Estructura del techo: RT Cubierta: HG Sistema eléctrico: Entubado, 110/220, con caja de disyuntores en cada

piso. Sistema de Alarma No Sistema de cañería y sanitario: A red de alcantarillado Canoas: HG

ACABADOS:

Pisos: Cerámica y pergo

Cielos: Gypsum

Ventanas: Aluminio y vidrio claro de correr

Enchapes y piso de baños: Cerámica

Puertas: Madera y aluminio con vidrio fijo

Pintura: Acrílico mate

Tapias / Verjas: No

Baños: Piezas normales

Muebles Cocina: Acero inoxidable

Closets: No

Red de agua potable Tanque de captación de agua potable Bomba de agua

Nota: Los suscritos no se hacen responsables por la estabilidad de los terrenos, ni presencia de nivel freático en ellos. Dado que este informe tiene el alcance de un avalúo bancario no se revisa el diseño estructural de las construcciones; los datos aportados en este informe no

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incluyen la realización de pruebas geotécnicas, ni se realizan pruebas de laboratorio de ingeniería sobre la estructura, calidad y consistencia de los materiales utilizados en las edificaciones. Por estas razones la resistencia y durabilidad de las construcciones valoradas son responsabilidad exclusiva del profesional responsable del proyecto ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y las demás instituciones relacionadas.

OBSERVACIONES GENERALES SOBRE LA CONSTRUCCION: La propiedad tiene dos niveles con un local comercial independiente en cada uno. En el primer piso se ubica un centro de distribución de productos para crepas, en el segundo piso se estaba remodelando al momento de la visita. El centro comercial en viejo y cuenta con locales pequeños y en regular estado.

Tiempo estimado para la venta de la propiedad (Liquidez de la garantía):

0 - 3 meses (Liquidez Alta)

3 - 6 meses (Liquidez Media Alta)

3 - 18 meses (Liquidez Media)

18 - 36 (Liquidez media baja)

Más de 36 meses (Liquidez baja)

1.6 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO:

Area: 133.88

Lote tipo: Comercial

Valores zonales: $500 -$900

DE ACUERDO CON LA CABIDA QUE ACUSA:

El Plano

El Registro

Ambos

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1.7 Descripción de la Construcción con relación a las posibilidades de incendio.

1. Por la clase de material la construcción ofrece peligro de incendio X

2. Por la clase de material la construcción no ofrece peligro de incendio •

3. La construcción por encontrarse aislada no ofrece peligro de incendio

4. Por su situación céntrica, vecindad peligrosa o cercanía a otras obras vecinas, ofrece peligro de incendio

X

5. Por la clase de explotación a que está dedicada

En consecuencia, siendo la construcción de las condiciones descritas en los apartados antes indicados, considero que sí debe exigirse póliza de seguro contra incendio y terremoto por un monto no inferior a $ 111.161,95

1.8 HISTORIAL HIPOTECARIO DE LA GARANTÍA

El detalle siguiente es fiel trascripción del estudio de registro, de fecha, 25-09-2019, el cual contiene información brindada por terceros, siendo estos los responsables de su veracidad y exactitud.

OBSERVACIONES: CITAS: 355-16471-01-0903-001 SERVDS MEDIANERREF:00205603-000 FINCA REFERENCIA: 00205603-000 AFECTA A FINCA: 1-00334828- - -000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY FINCA REFERENCIA: 00205603-000

1.9 VARIABLES AMBIENTALES 1. Riesgo de Deslizamiento (Indicar si existe algún tipo de peligro de deslizamiento que pueda afectar las obras que se construyan)

Si __________________________________________________________ No _________________________________________________________ 2. Riesgo de Inundación (Indicar colindancia con quebradas, riachuelos, ríos y similares y anotar la distancia en m2, si el terreno se encuentra a un nivel más bajo que la calle o

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propiedades vecinas y si esto sería representa un peligro de recibir aguas de esos predios, la existencia de muros de contención y cualquier otra medida para minimizar ese peligro)

Si __________________________________________________________ No _________________________________________________________ 3. Taludes (Indicar si el inmueble tiene laderas inestables, meteorización, si en la propiedad se llevaron operaciones de ingeniería como rellenos o excavaciones)

Si __________________________________________________________ No _________________________________________________________ 4. Contaminación del Suelo (aspectos relevantes: además de actividades industriales, se deben considerar actividades como estaciones de abastecimiento de petróleo, tiendas mecánicas, lavandería o tiendas de lavado en seco, tiendas gráficas y de revelado de fotos, depósitos, parques de chatarra y vertederos, etc)

4.1. Se debe indicar si existen derrames de hidrocarburos en la propiedad, manchas de aceite, etc.

Si __________________________________________________________

No _________________________________________________________

4.2. Hay o hubo actividades industriales cerca de la propiedad

Si __________________________________________________________ No _________________________________________________________

4.3. Hay otras actividades cerca de la propiedad que pueden causar contaminación

Si __________________________________________________________ No _________________________________________________________

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5. Contaminación de Aguas (Indicar que no haya vertidos de aguas residuales sin tratamiento, hacia quebradas, ríos o suelos)

Si __________________________________________________________ No _________________________________________________________ 5.1. Parte del agua utilizada proviene de un pozo? De ser esto el caso, hay alguna indicación de contaminación del pozo?: Agua de Pozo Contaminación de Pozo

Si _________________________ Si ______________________ No ________________________ No _____________________ 6. Generación, almacenamiento y depósito de substancias potencialmente poluentes:

6.1. Hay generación de efluentes líquidos en la propiedad (además de residuos domésticos)

Si __________________________________________________________

No _________________________________________________________

6.2. Hay generación de efluentes líquidos que van directamente al suelo

Si __________________________________________________________ No _________________________________________________________

6.3. Los efluentes líquidos son descargados hacia las aguas pluviales u otras aguas de superficie.

Si __________________________________________________________

No _________________________________________________________ 7. El predio fue construido en conformidad con los códigos y reglamentos para prevenir daños cuando es localizado en áreas susceptibles a huracanes, sismos, inundaciones,

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desgarramientos u otros tipos de desastres naturales que podrían amenazar el predio y sus ocupantes:

Si __________________________________________________________ No _________________________________________________________ 8. Disponibilidad REAL DE AGUA de la propiedad (Indicar cuál es la fuente del agua, que sirve y abastece la propiedad, si es acueducto municipal, nacional o regional, si es por pozo, naciente u otras.)

Acueducto Municipal __________________________________________ Acueducto Nacional ___________________________________________

Acueducto Regional ___________________________________________ Acueducto tipo Pozo ___________________________________________ 9. Acciones y otros temas

9.1. Hay acciones legales o judiciales pendientes u otras acciones legales relacionadas con los aspectos ambientales de esta propiedad

Si __________________________________________________________

No _________________________________________________________

9.2. La propiedad está localizada en o adyacente a áreas protegidas, áreas reservadas para el uso por pueblos indígenas, áreas protegidas por su herencia cultural o histórica, áreas con otros estatus de protección particular.

Si __________________________________________________________

No _________________________________________________________ REVISION AMBIENTAL: Baldío En construcción Proyecto y/o casa terminada

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Aseo de la obra (derrames, acumulación desechos) Bueno Regular Malo Niveles polvo / humo (en los emplazamientos de la obra) Bueno Regular Malo Arreglos p/recolección (Almacenaje y disposición desechos) Bueno Regular Malo Uso equipos protección personal Bueno Regular Malo Encargado de Salud ocupacional de la empresa Si No Póliza de riesgos del trabajo Si No

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1.10 ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN EL INMUEBLE En la propiedad se desarrolla(n) alguna(s) de la(s) siguiente(s) actividad(es) económica(s):

Ítem Actividad(es) Si/No

a Salones de baile NO

b Bares (Cantinas) NO

c Casinos y casas de apuestas NO

d Sportbooks NO

e Personas físicas y jurídicas relacionados con la explotación sexual (moteles, night clubs, sala de masajes de dudosa reputación, entre otras)

NO

f Organizaciones terroristas NO

g Fabricación y distribución de armas NO

h Producción y distribución de drogas de uso no autorizado NO

i Distribuidores y fabricantes de fármacos ilegales NO

j Trata de personas, tráfico de órganos, prostitución y pornografía infantil NO

k Casas de empeño, compraventas de artículos NO

OBSERVACIONES DE ACTIVIDAD(ES) ECONÓMICA(S): Centro comercial con diversidad de tipos de locales como Restaurantes, farmacia, reparación de teléfonos celulares y mini super Sin más detalle,

_______________________ Arq. Alexander Vargas Pashov 1-0797-0092 A-9431. __________________________ PIASA Cedula Jurídica Nº. 3-101-014795 Ing. Jacinto Bach Ugarte, IC-7665

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Catastros y Estudios Registrales

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Fotografías

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Calle de acceso principal Frente

Acceso principal Local Piso 1

Cocina Comedor de empleados

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Oficina SS típico

Escaleras de acceso piso 2 Vista piso 2 en remodelación

Cocineta SS Piso 2