Tasacion Modelo

7/30/2019 Tasacion Modelo

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C/ Doctor Simarro, n 2- Entlo.

46800 XATIVATelf.: 96 228 30 84 FAX: 96 22808 75

[email protected]

INFORME DE VALORACION

Exp: TEC-2010/05

SOLAR URBANOSolicitante: J os Luis Matoses J abalera

Ubicacin: Avda. de LEstany, 13 Esq. C/ Music Conrado Rigal

Poblacin: CULLERA CP: 46409 Provincia: VALENCIA

Fecha: ABRIL-2010


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Exp.: TEC-2010/05INDICE

Tecnival, S.C.V. Telfono 962283084 Fax 962280875 e-mail: [email protected]

1. INFORME DE TASACIN.

2. PLANOS.

3. REPORTAJ E FOTOGRFICO.

4. DOCUMENTACIN APORTADA.

5. NORMATIVA URBANSTICA.


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INFORME


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Exp.: TEC-2010/05INFORME DE VALORAC ION

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SOLICITANTE Y FINALIDAD

Nombre: J os Luis Matoses J abalera

Domicilio: C/ Denia, N 2

NIF: 52731166-DPoblacin: SUECA C.P.: 46410Finalidad: ASESORAMIENTO DE VALOR DE MERCADO

IDENTIFICACION DEL INMUEBLE

Tipo de inmueble: SUELO URBANO

Emplazamiento: AVENIDA DE L/ESTANY, 13 ESQUINA C/MUSIC CONRADO RIGAL

Municipio: CULLERA C.P.:46.400

Provincia: VALENCIA

DATOS REGISTRALES

Registro de la propiedad: CULLERA

Titular registral:

Tomo Libro Folio Finca Propietarios

2088 1153 13 12.078 Habitatges el Marenyet S.L.

Linderos generales:

Frente o sur: Finca segregada anterior

Derecha entrando o este: Angeles y J uan Francisco Chofre

Izquierda u oeste: Finca segregada para viales y Avinguda de lEstany.

Fondo u norte: Da. Pilar J uan

Los linderos descritos son los registrales

DATOS CATASTRALES

Referencia catast ral: 9152005YJ 3395S0001KD


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LOCALIDAD Y ENTORNO

Tipo de ncleo: AUTONOMO

Definicin del entorno: URBANO

Desarrollo: NORMAL

N de habitantes: 23.377

Evolucin de la poblacin: CRECIENTE

Caracterizacin: 1 RESIDENCIA

Actividad dominante: MLTIPLE

INFRAESTRUCTURA: Existe Calidad/tipo Conservacin

Abastecimiento de agua SI Media/Subterrneo Normal

Suministro elctrico SI Media/Subterrneo Normal

Alumbrado pblico SI Media/Bculo Normal

Alcantar il lado SI Media/Subterrneo Normal

Pavimentacin SI Media/Asfalto Normal

Red telefnica SI Media/Subterrneo Normal

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES

Asistencial: SUFICIENTE

Aparcamiento: VIAL SUFICIENTE

Proximidad Aeropuerto: 51 Km

Lneas de transporte: INTERURBANAS

Tren: TIENE

Distancia tren: CERCANA

Tipo de Carretera COMARCAL CV-605

NIVEL DE INFRAESTRUCTURAS:

Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones en el entorno, se considera: Suficiente

CALIDAD DE COMUNICACIONES:

Atendiendo su proximidad a medios de transporte y vas de comunicaciones, se considera: Buena

CALIDAD DE EMPLAZAMIENTO:

Atendiendo al nivel de situacin dentro del entorno, se considera: Bueno

CALIFICACION DEL ENTORNO:

Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de emplazamiento, se considera: Bueno


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CARACTERISTICAS DEL TERRENO

Descripcin: Se trata de un solar urbano, con una construccin en su interior.

Topografa: LLANA, NO EXISTE DESNIVEL

SUPERFICIES:

ReferenciaRegistro

(m2)

Catastral

(m2)

Segr. Ayuntamiento

(m2)

Adoptada

(m2)

SOLAR 751,48 824,00 717,17 717,17

SITUACION URBANISTICA

Se asumen las condiciones Urbansticas que constan en el Plan General de Ordenacin Urbana de Cullera.

CARACTERISTICAS URBANISTICAS

Aportados en documentacin adjunta.

REGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN

Propietarios: TITULAR REGISTRAL

Situacin y ocupacin: DESOCUPADO

Servidumbres vis ibles: NO SE APRECIAN

Derechos reales: SE DESCONOCEN


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INFORMACION DE MERCADO

OFERTA: El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio.

DEMANDA: La intensidad de la demanda es media.

EXPECTATIVAS DE REVALORIZACION: La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en

cuenta la situacin del mercado en funcin de la oferta y demanda existente.

SONDEO DE MERCADO

Despus de homogeneizar los valores testigo, el valor unitario asignable ser el producto del valor

homogneo medio calculado por un coeficiente de ajuste, que tendr en cuenta las singularidades del

inmueble y el mercado.

Tipologa Valor homogneo medio

(euros/m2)

Coef. ajuste Valor asignado

(euros/m2)

VVDA. UNIF. PAREADAS 2.180,00 1,00 2.180,00

CALCULO DE VALORES TCNICOS

CLCULO DEL VALOR DE MERCADO POR APLICACIN DEL MTODO RESIDUAL ESTATICO:

a) Determinar la promocin inmobil iaria ms probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar,

segn el principio de mayor y mejor uso.

Superficie total de los terrenos en m2: 717,17 m2

Tipologa Superfic ie a edificar(m2)

VIVIENDAS 358,59

b) Estimacin de costes

C = Costes y gastos necesarios considerados (Costes de construccin, honorarios, licencias,urbanizacin, demoliciones, etc.)


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Presupuesto de ejecucin material (P.E.M.)

Tipolog a Superficie a edificar(m2)

P.E.M. en /m2 Total P.E.M.

VIVIENDAS 358,50 530,00 190.050,05

Presupuesto de contrata (Pc) = Total PEM x 1,18 = 190.050,05 x 1,18 =224.259,06 Euros

Gastos necesarios para edificacin en base al P.E.M.

Licencias municipales y honorarios tcnicos de arquitectos, aparejadores e ingenierosTotal en base al P.E.M. en %: 12,00 =22.806,01

Gastos necesarios deducibles en base Presupuesto de Contrata y Valor del Suelo

Gastos financieros, administracin, comercializacin, notarias y registro de la propiedad

Total en base al Pc y Vs en %: 10,00 =0,10 Vs +22.425,91

Otros Gastos

Demolicin y acondicionamiento solar =18.000,00 Euros

TOTAL COSTES = 0,10 Vs + 287.490,97

c) VM = Valor de mercado del inmueble una vez finalizado

Para determinar el valor del mercado del inmueble para la hiptesis de edificio terminado, se ha

procedido a realizar un estudio de mercado referido a los valores medios de transacciones y ofertas

firmes, de inmuebles nuevos o pendientes de 1 ocupacin, con similares caractersticas a los que se

podran proyectar segn planeamiento previstos en el objeto previsto de valoracin, con el fin de aplicar

sobre los mismos una homogeneizacin y determinar as en base al Mtodo Comparativo, el valor

medio de venta actual para los inmuebles de similares caractersticas a los que se pueden proyectar

sobre el solar.

Valor de venta

Tipologa Superfici e a edificar Valor Unit. Homolog.En Venta /m2

Ingresos en

VIVIENDAS 358,59 2.180,00 781.715,30

TOTAL INGRESOS PREVISTOS 781.715,30


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d) Beneficio del promotor

Se considera =20 %

e) Clculo del Valor del Suelo Vs = VM (1-B) - Ci

VALOR DEL SUELO (Euros) 307.164,79

Tres cientos siete mil c iento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve cntimos

VALORES UNITARIOS

Del valor del suelo calculado se obtienen los siguientes valores unitarios

Superficie del suelo total: 717,17m2

VALOR UNITARIO DEL SUELO /M2 SUELO TOTAL 428,30 (/m2)


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VALOR DE TASACIN

Mtodos de Valoracin utilizados: RESIDUAL ESTATICO

Valor de Tasacin del Solar: 307.164,79Euros

Tres cientos siete mil ciento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve cntimos

OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

La valoracin se ha elaborado sobre la informacin documental aportada y la visita de inspeccin.

No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudieran presentar el inmueble, as como

las igualmente posibles cargas, gravmenes y limitaciones que no constan en la documentacin

facilitada.

En Xativa, Abril de 2010

FCO. J AVIER MULET BONO J OS MARA MIRA TIRADOIngeniero Industrial Col. N 1.834 Arquitecto Tcnico Col. N 5.492


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PLANOS


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Exp.: TEC-2010/05

PLANOS

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Tecnival, S.C.V. Telfono 962283084 Fax 962280875 e-mail: TECNIVAL@ Tecnival.net

PLANO DE SITUACIN


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Exp.: TEC-2010/05

PLANOS

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EMPLAZAMIENTO CATASTRAL

EMPLAZAMIENTO GENERAL


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PLANOS

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PLANO DEL INMUEBLE


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REPORTAJE FOTOGRAFICO


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Exp.: TEC-2010/05REPORTAJ E FOTOGRAFICO

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ENTORNO

VISTAS DEL SOLAR


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VISTAS DEL SOLAR

VISTAS DEL SOLAR


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VISTAS DEL SOLAR

VISTAS DEL SOLAR


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Exp.: TEC-2010/05DOCUMENTACION

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FICHA CATASTRAL


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DOCUMENTACIN REGISTRAL


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NORMATIVA URBANSTICA


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Exp.: TEC-2010/05NORMATIVA URBANSTICA

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Tasacion Modelo

Documents

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