Informe del mercado del retail

Informe del Mercado de Retail / Retail Market Report

Enero 2013January 2013

Shopping Centresin Spain.Actual Situation & Perspectives 2013

Centros Comercialesen España Situación y expectativas en 2013

El operador español está muy valorado por calidad, imagen, profesionalidad y experiencia, e Inditex o Mango son los mejores embajadores, como lo demuestra el hecho de que, de todos los retailers que operan internacionalmente, sólo Zara está presente en las 25 mayores ciudades europeas.

Spanish operators are highly valued for their quality, image, professionalism and experience, with Inditex and Mango as the country’s best ambassadors, which is demonstrated by the fact that, of all the retailers that operate internationally, only Zara is present in the 25 largest European cities.

On•Point • Informe del Mercado de Retail. 2013 / Retail Spain Market Report 2013 •

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A pesar de que los países de la Eurozona están decididos a devolver la credibilidad del euro mediante la futura unión bancaria, como demuestra la recapitalización directa de los bancos a través del Mecanismo Europeo de Estabilidad (ESM), los inversores internacionales aún conservan dudas sobre la puesta en marcha de este ambicioso plan.

Así, los mercados han seguido ejerciendo una elevada presión sobre los activos financieros españoles, por lo que la rentabilidad de la deuda pública y de las primas de riesgo siguen siendo elevadas, contrastando con las pronunciadas caídas de los valores bursátiles.

Ante esta situación, el Banco Central Europeo (BCE) ha comprado deuda de los países en dificultades, y ha mantenido los tipos de interés de intervención, lo que se ha traducido en una sensible mejoría en los mercados financieros.

Gracias a esta mayor implicación por parte del BCE, sobre todo a partir del tercer trimestre del año, se han visto resultados tales como la caída de la prima de riesgo de los países en dificultades a niveles menos peligrosos que los de meses anteriores, subidas en las Bolsas al percibirse un menor riesgo en la marcha de las economías de la Eurozona y una apreciación de la moneda frente a la debilidad de

la economía estadounidense. Sin embargo, la financiación al sector privado ha acentuado su caída y los préstamos bancarios dirigidos a las empresas se han reducido.

Los síntomas de que la economía española empieza a mejorar, están cada vez más presentes: a la ya mencionada caída de la prima de riesgo y el saneamiento del sistema financiero español, se añade que septiembre pone fin a 14 meses consecutivos de salida de capitales, el crecimiento interanual de las exportaciones en un 2,5%, la permanencia de multinacionales de automóviles en España gracias a la flexibilidad laboral, el turismo como dinamizador económico, la estabilización de los beneficios por acción de las empresas y la reducción del déficit fiscal gracias a las reformas estructurales.

La economía española empieza a recuperar la confianza de los mercados, para ello será necesario cumplir con los objetivos de consolidación fiscal, culminar el proceso de reestructuración y saneamiento del sistema bancario, continuar el proceso para reducir el endeudamiento privado y público, y profundizar en las reformas acometidas para mejorar la competitividad. Si durante el 2013 se consigue avanzar en estos frentes, será posible volver a la senda del crecimiento económico y la creación de empleo.

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Fuente: Oxford Economics (Enero 2013)

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2,0%PIB, tasa intertrimestral PIB, tasa interanual

Fuente: INE hasta 2012-III, Previsiones FUNCAS 04/12/2012

Crecimiento medio anual

2009: - 3.7 % 2010: - 0.3 % 2011: - 0.4 % 2012 : - 1.4 % 2013: - 1.5 % 2014: - 0,3 %

Fuente: Oxford Economics (Enero 2013)

PIB Prev. Crecimiento 2013-2015 (% p.a.)

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Bono a 10 años español: 5,69% Bono a 10 años alemán: 1,39% Margen: 430bps

Bono a 10 años alemán VS. Bono a 10 años español.

Fuente: Banco de España. Tasas actuales: Noviembre 2012

Crecimiento del PIB Previsiones crecimiento PIB 2013 - 2015

Diferencial Bono a 10 años Crecimiento PIB 2011 - 2013



En la actualidad, el protagonismo en el sector Retail lo ostentan los mercados de Europa del Este, como Rusia y Turquía. Tanto es así que de los 13M de m² de SBA proyectados hasta finales de 2013 en Europa, el 44% corresponden a estos dos países, cuyas previsiones de crecimiento del PIB los colocan a la cabeza de la Eurozona: 3,8% Rusia y 4,4% Turquía hasta 2014.

De igual forma, países con mercados maduros como Alemania -actual foco de inversión-, Reino Unido o Francia siguen ofreciendo entornos más seguros y estables para el desarrollo de proyectos con mayores probabilidades de éxito. Así, los grandes promotores del formato Outlet están viendo cómo existe un renovado y creciente interés por este tipo de equipamientos, que ofrecen descuentos de marcas de gama baja y media, así como de diseñadores y moda Premium a un consumidor con menor poder adquisitivo y obligado a racionalizar sus compras minimizando el gasto.

Otro de los formatos Retail que mejor está soportando la crisis es el de Parques de Medianas, ya que están sabiendo reconvertirse y adaptar su oferta a los gustos del consumidor actual, acercándose cada vez más a un Centro Comercial abierto, y alejándose del patrón de Polígono Industrial.

En España, el 2012 ha terminado con 605.415 m² de superficie comercial inaugurada. Los nuevos centros están funcionando muy bien, por lo que, aunque es pronto para hacer una valoración, se puede afirmar que lo novedoso sigue teniendo un gran tirón. Cada vez se pone más de manifiesto que el éxito para un proyecto pasa por un estudio de viabilidad riguroso, y sobre todo de la elección de una buena ubicación con buenas comunicaciones e inmejorable accesibilidad. Entre los promotores más activos en el desarrollo

de nuevos proyectos destacan Carrefour Property, Inter Ikea y Unibail Rodamco.

Como contrapunto, la cautela aún sigue instalada entre el resto de operadores y promotores, registrándose retrasos en algunos proyectos a la espera de que se despejen las incertidumbres económicas y el entorno macroeconómico retome su pulso. Por ello, podemos suponer que no se verá una promoción importante de proyectos a medio plazo, debido a la falta de financiación en la Zona Euro.

Continuando la tendencia iniciada hace unos años, la brecha entre los Centros Comerciales prime y secundarios se está haciendo más profunda debido a la incertidumbre económica y en consecuencia, a las dificultades para hallar financiación a los proyectos.

La Marca EspañaEuropa espera que España vuelva a estar de nuevo en una senda de crecimiento económico, para ello serán necesarias más acciones por parte del Gobierno y agentes sociales, además de generar confianza que ayude a los inversores a creer en las posibilidades de nuestro mercado Retail.

El operador español está muy valorado por calidad, imagen, profesionalidad y experiencia, e Inditex o Mango son los mejores embajadores, como lo demuestra el hecho de que, de todos los retailers que operan internacionalmente, sólo Zara está presente en las 25 mayores ciudades europeas.

Por ello desde las instituciones públicas se está promocionando la Marca España, como una iniciativa necesaria en el mundo

Fuente: Jones Lang LaSalle Enero 2013

Números 2009 2010 2011 2012

Nº Aperturas 18 12 13 12

Nº Ampliaciones 1 5 1 3

Superficie

SBA Abierta 393.125 334.635 427.313 580.715

SBA Ampliaciones/ II Fases 12.084 48.400 8.064 24.700

TOTAL SBA 405.927 334.740 435.377 605.415

Total Mercado

Nº CENTROS 633 645 658 670

TOTAL SBA 14.548.746 14.883.603 15.310.916 15.916.331 Fuente: Jones Lang LaSalle, ʻDestination Europe 2013ʼ

Ciudad Posición

Londres París

Moscú Milán

Madrid Roma

Munich San Petersburgo

Praga Barcelona

Estambul Berlín

Hamburgo Viena

Amsterdam

Tendencias del Comercio Minorista

Resumen de SBA y Centros Comerciales 2009 - 2012 Destino Europa: Ciudades líderes



globalizado, en el que la imagen es un activo muy importante para construir una imagen del país que sirva para comprar deuda, atraer ahorros, empresas y empleo y favorecer la internacionalización.

Más inversión con menos trabas burocráticasNo se verá una promoción importante de proyectos a medio plazo, debido a la falta de financiación en la UE.

Un punto a favor de favorecer la inversión –española e internacional– es la eliminación de trabas administrativas que ralentizan durante años la inauguración de proyectos.

Nuestro país es un claro ejemplo de que debido a la ausencia de un sólo marco legislativo, la obtención de permisos autonómicos y municipales se alarga innecesariamente en el tiempo, lo que casi siempre provoca, la renuncia entre los promotores a determinadas localizaciones. Los inversores internacionales encuentran dificultades en entender un país con distintas aplicaciones de la ley y con unos derechos y obligaciones distintos para consumidores y comerciantes, lo que crea cierta inseguridad jurídica y dificultaría en definitiva la inversión y en gran medida el relanzamiento del sector comercial español.

Liberalización de horarios: un impacto de incierto resultadoLos consumidores han demostrado un claro interés en poder realizar sus compras en horarios hasta ahora no-comerciales y en especial los domingos. Si bien esta medida aún no está presente en el conjunto de España, las ventas minoristas de los centros comerciales y las áreas comerciales urbanas que ya la han puesto en marcha, han alcanzado niveles comprendidos entre el 15% y el 20% de la facturación semanal.A favor de esta medida están las grandes cadenas que creen firmemente en que el consumo se verá incentivado por la

ampliación de horarios, mientras que los pequeños y medianos comerciantes, aún evalúan si el incremento de costes que supone el aumento de plantilla o la ampliación de horario de trabajo de la existente, se compensará con un aumento de ventas.

Del otro lado, Internet tiene libertad de horarios con mayúsculas. Según un estudio reciente, la venta de moda española en internet ha elevado en un 50% los envíos internacionales. En este momento, el comercio minorista deberá diseñar una estrategia que le permita competir en el mercado en igualdad de condiciones, bien adaptando sus horarios de apertura o bien, reforzando su presencia en este pujante canal de distribución.

El fenómeno ‘Low Cost’El ‘Low Cost’ nació de la liberalización aérea europea y de la compra de billetes a través de internet, pero en un entorno económicamente débil como el de ahora, el bajo coste se ha extendido a casi todo tipo de actividad comercial. Su éxito reside en unir en un producto diseño y buen precio, y cómo no, también se ha instalado en la moda: diseños a la última, precios de saldo, ropa de usar y tirar, y poder renovar el armario cada temporada han conquistado al gran público.

La punta de lanza de este fenómeno es Primark, marca irlandesa que en sólo 6 años ha abierto en nuestro país 35 tiendas y que, junto a las 6 de Portugal, convierten a la Península Ibérica en el segundo mercado de la compañía en cuanto a número de establecimientos.

Tal es el auge del ‘Low Cost’ que hasta Inditex ha decidido convertir su marca Lefties, que nació hace muchos años como Outlet, en una cadena independiente que está abriendo numerosos locales, muchos de ellos fruto de la reconversión de tiendas Zara poco rentables.

Habrá que esperar para ver si la moda a precios asequibles sobrevivirá al fin de la crisis o si habrán provocado que se democratice el consumo para siempre.

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Var. anual

Nota: Análisis a partir de 150 minoristas internacionales y 55 mercados principales de venta de Europa, excluye número total de tiendas por la ciudad, incluye franquiciados y subcontratas.

Fuente: Jones Lang LaSalle (2013)

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Países de Origen de los Principales Operadores Italia lidera exportaciones, EE.UU. gana terreno rápido y emerge China ...

Fuente: Jones Lang LaSalle, ‘Destination Europe 2013’

Movimientos del Mercado: Operadores más activos Países de origen de los principales operadores



Afluencia

A la luz de los resultados del índice Experian Footfall, el conjunto de Centros Comerciales no ha conseguido superar los datos de afluencia de 2011. Aun así, 2012 ha finalizado con un aumento del 22,6% de afluencias respecto al pasado mes de noviembre pero supone una caída del 4% respecto al mismo mes de 2011.

En un entorno en el que la caída de las ventas minoristas alcanza el 6,4% durante el mes de noviembre, y el tipo impositivo que grava los artículos ha aumentado en 3 puntos porcentuales, este mal dato a priori, no deja de ofrecer una lectura positiva: se mantiene la tendencia respecto al 2011, sólo ligeramente a la baja, pese a factores externos que afectan al consumo general.

Sin embargo el Índice de Confianza del Consumidor elaborado por el CIS, apunta un ligero aumento que parece consolidar una recuperación observada desde el segundo semestre de 2012, por eso es de esperar que, gracias a la liberalización de horarios comerciales aprobada en el mes de septiembre de 2012, la eliminación de los períodos de rebajas oficiales a partir del 1 de enero de 2013 y la libertad para abrir las 24 horas del día sin restricciones, pueden ayudar significativamente a que la tendencia actual vuelva a niveles previos a la crisis.

Las últimas inauguraciones en el último trimestre de 2012 arrojan unas cifras francamente impresionantes: Rio Shopping (Valladolid) con 741.000 visitantes en un mes, El Faro (Badajoz) con un millón de visitantes en mes y medio, La Zenia Boulevard (Alicante) con un millón de visitas en un mes, Puerto Venecia (Zaragoza) con un millón de personas en tan sólo 13 días, o As Cancelas (A Coruña) con 116.000 visitantes en tres días y medio.

Desocupación durante 2012

Durante 2012 los Centros Comerciales han mantenido unos niveles similares de desocupación respecto al año pasado. En concreto, durante 2012 el número de locales que permanecieron vacíos supuso un 9% de la SBA (m²) –la misma que en 2011- y un 16% respecto al número de locales desocupados, lo que significa tan sólo un incremento respecto al 2011 de un punto porcentual. Continúan similares niveles de incertidumbre en el contexto económico que en 2011; falta financiación y la demanda comercial aún no se ha reactivado, por lo que los operadores aún encuentran muchas barreras para ocupar un local comercial.

Aquellos locales comprendidos entre 0 y 50 m² presentan una mayor tasa de desocupación, con un 21% de locales vacíos lo que supone un 20% de SBA (m²) desocupada, y un incremento de 3 puntos porcentuales respecto al 2011.

Los locales más grandes, aquellos que superan los 1.500 m² son los que menor desocupación presentan, en concreto un 5% de locales vacíos y un 4% de SBA (m²), lo que supone una reducción respecto al 2011 en cuanto a m² desocupados y locales.

Por tipo de Centro Comercial, los de tamaño Pequeño son los que presentan la tasa de desocupación mayor, alcanzando casi una cuarta parte de locales vacíos (24%) y un 17% de su SBA (m²) vacía. Los que presentan un mejor comportamiento son aquellos Centros Muy Grandes cuya SBA superan los 80.000 m², de la que tan sólo un 4% no se halla comercializada, y que tienen un 7% de sus locales vacíos. Los Parques Comerciales tienen un comportamiento similar con un 4% de SBA sin comercializar y un 12% de sus locales aun vacíos.

Centros Comerciales


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Ventas Afluencias

Índice Ventas Índice Afluencia

Fuente: Jones Lang LaSalle, Enero 2013

Ventas vs. Afluencia en Grandes Superficies Tasa de Desocupación en C.C. por tamaño de local (2012)



Así se puede decir que a mayor tamaño de SBA, los centros bien comercializados tienen menos problemas para completar toda su superficie y disponen de una menor tasa de locales vacíos.

Ventas

Respecto al año pasado las ventas no han experimentado una mejoría, consolidándose la tendencia menos optimista que abogaba por un crecimiento negativo de las mismas.

En el mes de noviembre de 2012, las ventas minoristas han experimentado un crecimiento negativo del 6,4%, en alimentación del -2,2%, en equipamiento de la persona del -6,8% y en equipamiento del hogar del -10,3%.

En lo que respecta a las ventas medias en los Centros Comerciales durante el 2012, éstos lograron una media de 2.400 €, lo cual supone una caída del 3,25% respecto al 2011, lo cual demuestra la tendencia general ya comentada, pero también que los operadores retail han sabido reaccionar frente a las circunstancias económicas y evitar un desplome mayor de las mismas.

Los locales menores de 50 m² siguen siendo los que hacen más ventas, alcanzando una media anual de 5.400 €, lo que significa un 1,2% menos de ventas que en 2011. En contrapartida, los locales de mayor tamaño, son los que experimentan mayor caída (-7,5%) con una media de 1.850 € al año.

Por tipo de Centro, son los Muy Grandes los que mayores ventas medias han experimentado en 2012, siendo de 2.650 €.

Rentas y Rentas Prime

En 2012 la renta media fue de 18 €/m²/mes, la cual ha caído un 5,2% respecto al año anterior. El descenso ha afectado a todos los rangos de tamaño de local, siendo el menor el correspondiente a aquellos locales de más de 1.500 m².

Como hasta ahora, los locales de menor tamaño son los que soportan una renta más elevada, alcanzando los 56 €/m²/mes.

Las Rentas Prime llevaban hasta 2011 una trayectoria más o menos estable, sin embargo durante 2012 y debido a la prolongada crisis económica, han experimentado un descenso del 11% para lograr un reajuste más acorde con las exigencias del mercado.

La mayor caída de Rentas Prime la han sufrido los Parques de Medianas, hasta un 12%, moviéndose en unos valores comprendidos entre 13 y 16 €/m²/mes. Probablemente los operadores que se establecen en este tipo de centros ya copan la oferta existente, y se encuentran a la espera de la consolidación de nuevos proyectos de Parques para 2013.

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Centros Comerciales (€/m²/mes)

Madrid 60-87

Barcelona 65-87

Medianas (€/m²/mes)

España 13-16

Locales (€/m²/mes)

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Rentas Prime de CC a niveles cercanos a 2005


Tipo €/ m² (2011) €/ m² (2012) B. Hipermercado 2.600 2.500 Grande 2.300 2.250 Medio 2.700 2.600 Parque Medianas 1.300 1.200 Pequeño 2.300 2.200 Muy grande 2.700 2.650 Total 2.500 2.400

Rentas Prime Retail en Madrid y Barcelona Niveles medios de ventas 2011-2012



Source: Jones Lang LaSalle Enero 2013

As Cancelas – (S. Compostela) SBA: 50.800 m² Promotor: Realia y Carrefour Prp. Apertura: 15/11/2012

Rio Shopping – (Valladolid) SBA: 90.000 m² Promotor: Inter IKEA Apertura: 20/09/2012

Puerto Venecia – (Zaragoza) SBA: 123.000 m² Promotor: British Land y Orion Apertura: 04/10/2012

Gran Plaza 2 – (Majadahonda) SBA: 55.000 m² Promotor: LSGIE Apertura: 27/04/2012

El Faro – (Badajoz) SBA: 63.000 m² Promotor: Unibail - Rodamco Apertura: 13/09/2012

Luz Shopping II – (Jerez F.) SBA: 16.000 m² Promotor: Inter IKEA Apertura: 29/11/2012

La Zenia Boulevard – (Orihuela) SBA: 85.000 m² Promotor: Immochan Apertura: 26/09/2012

Principales Inauguraciones de Centros Comerciales en España durante el 2012

Como ya se ha mencionado, en 2012 se han contabilizado 605.415 m² de SBA, y la impresión entre los expertos Retail es que los nuevos centros resultan rentables y tienen buena afluencia de público.

La finalización de 2012 respecto al mercado de centros comerciales en España, arroja una cifra total de 670 centros comerciales, que traducido a SBA supone un total de 15.916.331 m² lo que supone un incremento de casi un 4% respecto al 2011.

Para ello promotores internacionales como Carrefour Property, Inter Ikea y Unibail Rodamco, buscan diferenciar sus centros con operadores y posicionamientos novedosos tratando de ser lo más creativos posible: una buena ubicación, una superficie de ventas grande o muy grande, una oferta variada y novedosa, un trabajo de gestión y de ahorro de costes por parte de los retailers, y finalmente la firma de acuerdos a corto plazo.

Casi todas las inauguraciones que se han producido durante el 2012 confirman esta tendencia: Gran Plaza 2 en Madrid, con 55.000 m²; El Faro en Badajoz, con 63.000 m²; Rio Shopping en Valladolid, con 90.000 m²; La Zenia Boulevard en Alicante, con 85.000 m²; Puerto Venecia en Zaragoza, con 123.000 m²; As Cancelas en A Coruña, con 50.800 m² o Luz Shopping II (Outlet) en Cádiz, con 16.000 m² de SBA pero dentro de un conjunto comercial de 129.000 m².

Otras inauguraciones previstas para el 2013 son el Parque Comercial Camino Real en Madrid, con 25.000 m²; el Parque Comercial

Parque Ferrol en A Coruña, con 27.000 m²; el Centro Comercial Holea, ampliación de Carrefour Huelva de cuya comercialización se está encargando Jones Lang LaSalle con 33.450 m².

En cuanto a operadores, España continúan su actividad de manera muy especial. Retailers tales como Primark, H&M, Decathlón, Leroy Merlín, Mercadona y los supermercados de hard discount, ven en nuestro mercado una oportunidad para su estrategia de negocio e inversión. Si bien las condiciones económicas del mercado no resultan óptimas, en tanto en cuanto el consumo no se recupere, por lo que la situación de los operadores requerirá de mucha colaboración por parte de los propietarios de los centros.

La polarización entre los Centros Prime y los Secundarios continúan por la senda iniciada en 2011, profundizando en esta división, en cuanto los Centros denominados Secondary no se replanteen su razón de ser.

Por eso las ampliaciones de centros que ya existen se perfila como una de las estrategias que algunos inversores están poniendo en práctica para poder hacer frente a la nueva oferta de centros que está prevista.

Respecto a Europa, nuestro país se encuentra, un año más en sexta posición por SBA (m²) existente de Centros Comerciales, solo siendo superada por el Reino Unido, Francia, Rusia, Italia y Alemania.

Operadores nacionales e internacionalesOtros operadores interesados en nuestro país, concretamente en

Promoción de equipamientos comerciales



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Castilla y León

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Com. Valenciana

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Madrid

Andalucia

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Incremento 2012 (Eje inferior)

SBA 2012 (Eje superior)

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SBA en miles de m

Incremento España 3,9%

Comunidades sin aperturas: Asturias, Islas Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, Ceuta & Melilla, La Rioja, Navarra y País Vasco.

(m²/1.000 habitantes)

Muy Alta Alta Media Baja Muy Baja Oportunidad

Densidad

Media española en 2012 Aprox. 350 m²/1.000

habitantes


Más de 500 De 400 a 499 De 300 a 399 De 200 a 299 De 100 a 199 Menos de100

Incremento de SBA en 2012 por Comunidades El mapa futuro de la densidad por provincias hasta 2014

Madrid y Barcelona dónde el reconocimiento de marca es mejor y las ventas superiores, son: Apple, Superdry, Hollister, Uniqlo, Forever 21, Stella McCartney, Coach, 7 for All Mankind, Liu-Jo, DC Shoes, Scoth&Soda, Cos, JD Sports, Ferrari o Boggi.En lo que respecta a operadores nacionales que se están abriendo paso en mercados internacionales, podemos encontrarnos junto a los ya consagrados Inditex, Mango o Desigual, a otros como Blanco incorporándose a mercados asiáticos a través de franquiciados y socios locales, el Grupo Cortefiel, con Springfield y Women’Secret que acaba de recuperar las marcas de sus socios en Rusia y Balcanes y está centrando su expansión en estos países con tiendas propias; Bimba y Lola con tiendas propias Inglaterra y Francia; Uno de 50 en Bélgica, Holanda, y Alemania; Décimas en Turquía, Alemania, Rusia e Italia o Camper en Alemania, Holanda, Bélgica…

Otra estrategia es la de incorporarse a nuevos mercados mediante franquiciados como lo está haciendo Party Fiesta en Inglaterra o Francia, 100 Montaditos en Holanda, Alemania, Italia, Portugal y Turquía o Flamenco en el Sur y Centro América.

Incremento de SBA en 2012 por ComunidadesEl incremento de SBA en nuestro país ha alcanzado durante el 2012 una tasa del 3,9%, y en base a los proyectos anunciados hasta el 2014, está previsto que dicha tasa alcance el 2,7%, siempre y cuando las condiciones económicas de la zona Euro lo permitan.

Las Comunidades Autónomas (CC.AA.) que experimentan un mayor volumen de SBA gracias a las inauguraciones materializadas en 2012

han sido Extremadura con un 53%, seguida de Aragón con un 23,7% y las que menos SBA han aumentado respecto a 2011 son Andalucía con tan sólo un 1,6% y Madrid con un 2,1%.

En lo que respecta a proyectos futuros hasta el 2014, las CC.AA. que más incrementarán su SBA son Extremadura y la Comunidad Valenciana, ambas con casi un 16% de aumento, y la que menos, Murcia con tan sólo un 1,4%.

Respecto a la densidad comercial en 2012, España se sitúa en 342 m² de SBA por cada 1.000 habitantes, experimentando un incremento del 3,8% respecto al 2011. En lo que respecta a las CC.AA. las que mayor densidad tuvieron son: Murcia, Madrid, Aragón, Asturias, Canarias y Galicia, por el contrario, las que menor m² de SBA tienen por cada 1.000 hab. Son: Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, Baleares y las Ciudades Autonómicas de Ceuta y Melilla. En 2012 las CC.AA con más m² de SBA fueron Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña.

Los Parques Comerciales y de Medianas serán durante el 2013, los Centros que mayor crecimiento experimenten, y los Basados en Hipermercado, los que menos.

Aquellas provincias que por densidad comercial prevista ofrezcan más oportunidades a inversores y promotores serán Teruel y Melilla, sin ningún centro aun seguidas de Lérida y Gerona. Las provincias que menos oportunidad tengan de ver incrementada su densidad comercial debido a su alta concentración de estructuras comerciales serán: A Coruña, Álava, Zaragoza, Murcia, Cádiz y Las Palmas de Gran Canaria.



En cuanto al mercado de inversión, se espera un ajuste adicional de los precios que refleje con mayor exactitud la situación macroeconómica, y los inversores aguardan el momento óptimo para realizar sus operaciones.

Gracias a las reformas de los gobiernos de los países de la zona Euro, y en concreto el nuestro, los inversores empiezan a ver cómo ha desaparecido la amenaza de la ruptura monetaria, y empieza a desvanecerse el tan temido “riesgo-país” gracias, entre otros factores, al crecimiento de las exportaciones (2,5%) y fuerte demanda de los mercados inversores de deuda pública española. Esto sólo puede leerse como una reactivación del mercado de Inversión.

El interés de los inversores es claramente creciente, aunque la consecución de sus objetivos, es decir producto prime a buenos precios se ve obstaculizada por encontrarse, este tipo de activos en España, en manos de inversores institucionales a largo plazo.

Las aperturas durante el año pasado de grandes centros en España han llamado la atención en el resto de mercados europeos, por sus altos índices de ocupación, su mix comercial y por su diseño. Éste es el tipo de producto que buscan tanto el comerciante, como también el inversor, pero sobre todo el público final. Profundizando en estos aspectos, y consiguiendo una sensible mejoría en la consecución de financiación, el mercado podrá reactivarse.

Por lo general se asume por parte del mercado que el sector Retail está cambiando, encontrándose ahora mismo en una fase de maduración, en el que se producirán, con toda seguridad, más cierres de centros comerciales que aperturas. La separación entre prime y secondary dará paso a una reconversión en la que sólo los mejor preparados lograrán sobrevivir.

Los grandes promotores internacionales continúan teniendo planes para abrir en Madrid y Barcelona. Son localizaciones muy buscadas y que se encuentran ahora mismo ajustando sus precios a niveles más acorde con las demandas del mercado.

En el mercado de inversión europeo, la atención se centra en los países del Este como Rusia, Polonia, Turquía…son los nuevos polos de desarrollo del sector y están recorriendo el mismo camino que al resto de Europa le llevó décadas recorrer.

También en el punto de mira de los inversores están los “core countries” (Reino Unido, Alemania y Francia), que gozan de fuentes de capital, seguridad y estabilidad en sus mercados, Los centros

comerciales de estos países tienen rentas altas y tasas de retorno bajas, pero seguras. Pero por la situación del mercado, el número de operaciones de inversión y financiación en Centros y Parques Comerciales, el número de estas operaciones es significativamente inferior al de años anteriores.

La ventaja competitiva de España se encontrará en la subida de precios, y en menores rentabilidades, colocándonos en un entorno mucho más competitivo, por lo que se espera un aumento del número de transacciones y volúmenes a final de 2013.

Transacciones La inversión retail en Europa durante 2012 ha sido de 19.400 M€, resultando menor que el volumen total del año precedente, que resultó de 31.300 M€.

Por países, el Reino Unido y Alemania siguen siendo los mercados principales durante 2012 con el 30% y 23% del mercado, respectivamente. En tercer lugar, Suecia finalizó el año con 1.500 M€ en transacciones, Noruega alcanzó los 1.300 M€ y Francia, 1.200 M€.

Estos cinco mercados representan el 74% del total de los volúmenes transaccionados en la región EMEA en 2012. La estimación para 2013 es que los volúmenes finales de inversión irán más o menos en línea con el año 2012.

Los inversores internacionales estudian el mercado español en la confianza de que existen oportunidades y que razonablemente la economía española empiece a recuperarse.

El producto retail en España es un producto de calidad. No solo fondos oportunistas, sino también inversores especializados. Que se cierren operaciones que están en estudio sería un signo muy positivo para generar más confianza.

Durante el 2012, el mercado europeo de inversión retail alcanzó la cifra total de 19.400 millones de euros.

En lo que respecta a nuestro país, el volumen de inversión fue de 652 M€, frente a los 665 M€ en 2011, deja unos niveles muy similares con una caída de un 2%. El mercado español ha permanecido estático, sin casi transacciones significativas en lo que respecta a Centros Comerciales.

Mercado de Inversión


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25Otros RetailHigh StreetSale & LeasebackCentros ComercialesNº de Centros Comerciales

Rentabilidades Prime – Centros Comerciales 4T 2012Volumen de Inversión Retail en España 2012



Las transacciones que se llevaron a cabo durante todo el año han sido:

• Parque Arambol (Palencia): Parque Comercial de 11.000 m² de SBA, adquirida a TEN BRINKE en abril de 2012 por parte de RETAIL PROPERTY FUND, por un valor de 15 M€. Es un activo de buena calidad y composición comercial, líder en su área de influencia. La rentabilidad de la operación se sitúa en la región del 7,5%.

• Merkamueble Mediana en MegaPark Madrid (S.S. de los Reyes, Madrid): Mediana de 5.000 m² de SBA, adquirida al grupo francés merkamueble por un inversor español privado por 6 M€ y con una rentabilidad del 8,5%.

• Hipermercado Eroski (C.C. Sant Cugat, Barcelona): Esta transacción a inicios de 2012, supuso la venta de este Hipermercado (22.400 m²) por un valor de 34 M€.

• Plaza de La Moraleja (Alcobendas, Madrid): La familia García Obregón, a través de su inmobiliaria Niesa vendió este conjunto de locales y oficinas de 3.000 m² en esta urbanización de lujo del norte de Madrid por un valor de 59 M€.

• Joyería Rabat (Barcelona): La familia Tous a través de su sociedad inmobiliaria, La Canterana, adquirió a finales de año este local de 358 m² sito en el Passeig de Gracia, 99 de la ciudad condal por un valor de 12 M€ y una rentabilidad del 4,5%.

• Apple Store (Barcelona): El grupo inmobiliario Pontegadea se hizo con este local de 2.500 m² en Passeig de Gracia 1, en Barcelona por un valor de 80 M€ y una rentabilidad del 4,8%.

• Centro Comercial Avenida M40 (Leganés, Madrid): La única operación con un Centro Comercial en 2012; el centro clausurado en 2010 y propiedad de Sonae Sierra fue adquirido por el Grupo Inmobiliario Venezolana SAMBIL por 17 M€.

• Portfolio CaixaBank (Barcelona): CaixaBank ha vendido 439 oficinas a la filial española de la sociedad mexicana Inmobiliaria Carso, propiedad de Carlos Slim, por 428,2 M€, formalizando un contrato de arrendamiento a largo plazo bajo la fórmula de ‘Sale & lease back’.

RentabilidadesLas rentabilidades de los distintos equipamientos comerciales prime en España, Centros Comerciales, Parques Comerciales y Medianas Superficies, se han mantenido durante 2012 estables en valores comprendidos alrededor del 6,7% para Centros Comerciales y del 7,7% para Parques Comerciales y Medianas, debido en gran parte a la escasa actividad inversora.

Respecto a los activos Secondary, las rentabilidades han caído aún más, cerrando el año con una media alrededor del 8,5%.

Así, 2012 ha finalizado tal y como empezó: una escasa actividad que se ha debido principalmente a las razones que ya apuntábamos en el primer semestre del año pasado. Los activos disponibles han experimentado una caída de su valor debido a la reducción de rentas, el aumento de las bonificaciones y una mayor superficie sin comercializar. Tampoco ha ayudado que el precio de los activos se encuentre por debajo de las perspectivas de los vendedores y la más que obvia dificultad para encontrar financiación.


Parque Arambol (Palencia) SBA: 11.000 m² Vendedor: Ten Brinke Comprador: Retail Property Fund M €: 15M€ NIY: 7,5%

Merkamueble – MegaPark (Madrid) SBA: 5.000 m² Vendedor: Merkamueble Comprador: Inversor Privado Local M €: 6M€ NIY: 8,5%

Portfolio CaixaBank (Barcelona) SBA: -.- m² Vendedor: CaixaBank Comprador: Inmobiliaria Carso M €: 428M€ NIY: -,-%

Apple Store (Barcelona) SBA: 2.500 m² Vendedor: F. Andres Puyol Comprador: Pontegadea M €: 80M€ NIY: 4,8%

C.C. Avenida M-40 (Madrid) SBA: 48.300 m² Vendedor: Sonae Sierra y Eroski Comprador: Grupo Sambil M €: 17M€ NIY: -,-% Plaza de La Moraleja (Madrid)

SBA: 3.000 m² Vendedor: Niesa (F. García Obregón) Comprador: LSGIE M €: 59M€ NIY: -,-%

Joyería Rabat (Barcelona) SBA: 358 m² Vendedor: Vall Pla Comprador: La Canterana (F. Tous) M €: 12M€ NIY: 4,5%

Transacciones Retail en 2012



Whilst the Eurozone countries are determined to return credibility to the Euro through the future banking union, as demonstrated by the direct recapitalisation of banks through the European Stability Mechanism (ESM), international investors still have doubts around the implementation of this ambitious plan.

The markets have therefore continued to exert substantial pressure on Spanish financial assets, so yields on sovereign debt and the sovereign credit spread remain high, whilst equities have fallen sharply.

Given this situation, the European Central Bank (ECB) has bought debt from struggling countries and has kept key interest rates low, which has led to a material improvement in the financial markets.

This greater involvement by the ECB, especially since the third quarter of the year, has led to results such as a drop in the sovereign credit spread of struggling countries to less dangerous levels than in previous months, stock market rallies thanks to decreased perceived risk in terms of the economic performance of the Eurozone economies and an

appreciation of the currency against the weakness of the US economy. However, financing for the private sector has continued to decline and bank loans for businesses have decreased.

The signs that the Spanish economy is beginning to improve are increasingly visible. As well as the aforementioned drop in the sovereign credit spread and the restructuring of the Spanish financial system, September saw the end of 14 consecutive months of capital outflows, exports have grown 2.5% year on year, global car manufacturers have remained in Spain thanks to the flexibility of the labour market, tourism is invigorating the economy, companies’ EPSs are stabilising and the fiscal deficit is contracting thanks to structural reforms.

The markets are beginning to regain confidence in the Spanish economy; for this to continue, the country needs to meet fiscal targets, complete the restructuring of the banking system, continue with the process to pay down public and private debt and further the reforms undertaken to improve competitiveness. If the country makes progress in these areas in 2013, it will be able to return to growth and generate employment.

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Source: Oxford Economics (January 2013)

Turkey 2011 ( 8.5%)

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Forecasts

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2,0%GDP, annualized quaterly rate GDP, year on year rate

Source: INE until 2012-III, Forecasts FUNCAS 04/12/2012

Annual average growth

2009: - 3.7 % 2010: - 0.3 % 2011: - 0.4 % 2012 : - 1.4 % 2013: - 1.5 % 2014: - 0.3 %

Source: Oxford Economics (January 2013)

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Margin 10 years German bond 10 years Spanish bond

Spanish 10yr Bond: 5.69% German 10yr Bond: 1,39% Spread: 430bps

German 10 years bond vs. Spanish 10 years bond

Source: Bank of Spain. Currency rates: November 2012

Growth of GDP GDP Growth Forecast 2013 - 2015

Country-Risk levelRetail Sales and GDP Growth Forecasts 2011 - 2013



The main players in the retail sector are currently Eastern European markets such as Russia and Turkey. So much so, that of the 13 million m² in GLA forecast for the end of 2013 in Europe, 44% corresponds to these two countries, which have the highest GDP growth forecasts in Europe: 3.8% for Russia and 4.4% for Turkey until 2014.

Likewise, mature markets like Germany – a current investment hotspot –, the UK and France continue to offer safer, more stable environments for project developments with greater chances of success. As such, the large outlet developers are seeing renewed, increasing interest in this format, which offers discounts on low- and mid-range labels as well as designer and luxury brands for consumers with less purchasing power who need to minimise the amount they spend on shopping.

Another retail format that is holding up well in the crisis is the retail park. These parks have reinvented themselves and adapted their product to the tastes of today’s consumers, becoming more like an open-air shopping centre, and moving away from the industrial estate format.

In Spain, 2012 ended with 605,415 m² of inaugurated retail space. New centres are working very well; although it is too soon to give an accurate evaluation, we can say for sure that any new offer remains highly attractive. It is ever clearer that a project’s success relies on a rigorous viability study and especially on the selection of a good, well-communicated location with complete

accessibility. Among the most active players in the development of new projects are Carrefour Property, Inter Ikea and Unibail Rodamco.

On the flipside, other operators and developers remain cautious, with some projects being delayed until economic uncertainty clears and the macroeconomic environment picks up. We can therefore assume that we will not see substantial project developments in the medium term, due to the lack of financing in the Eurozone.

In line with the trend in recent years, the gap between prime and secondary shopping centres is widening due to economic uncertainty and to the resulting difficulties in securing project financing.

Brand Spain

Europe is waiting for Spain to return to economic growth, which will require further action by the government and social stakeholders, as well as increased confidence to help investors believe in the potential of our retail market.

Spanish operators are highly valued for their quality, image, professionalism and experience, with Inditex and Mango as the country’s best ambassadors, which is demonstrated by the fact that, of all the retailers that operate internationally, only Zara is present in the 25 largest European cities.

Brand Spain is therefore being promoted by the public authorities

Source: Jones Lang LaSalle (January 2013)

Numbers 2009 2010 2011 2012

Openings 18 12 13 12

Extensions 1 5 1 3

Area

Opened GLA 393,125 334,635 427,313 580,715

Extensions/ Phases II GLA 12,084 48,400 8,064 24,700

TOTAL GLA 405,927 334,740 435,377 605,415

Total Market

CENTRES 633 645 658 670

TOTAL GLA 14,548,746 14,883,603 15,310,916 15,916,331 Source: Jones Lang LaSalle, ‘Destination Europe 2013’

City Rank

London Paris

Moscow Milan

Madrid Roma

Munich St. Petersburg

Prague Barcelona

Istambul Berlin

Hamburg Vienna

Amsterdam

Retail Sector Trends

Shopping Centre Summary 2012 Destination Europe: Leading Cities



as a vital initiative in the globalised world, in which image is a crucial asset to build a strong reputation for a country to allow it to issue debt, to attract investment, companies and employment and to promote internationalisation.

More investment, less bureaucracy

There will not be substantial project development in the medium term due to the lack of financing in the EU.

One factor that should promote investment – domestic and international – is the removal of administrative obstacles that have been slowing down project inaugurations for years.

Our country is a clear example that in the absence of a single legal framework, obtaining regional and local permits takes longer than necessary, which almost always leads developers to reject certain locations.

International investors struggle to understand a country where the law is applied in various ways, and which has different rights and obligations for consumers and retailers; this creates significant legal uncertainty and is a hindrance to investment, without a doubt, and to a large extent also to the recovery of the Spanish retail sector.

Liberalised trading hours: an uncertain impact

Consumers have shown clear interest in going shopping at times which until now were not trading hours, especially Sundays. Although this measure is not yet present throughout Spain, retailers in the shopping centres and high streets where it has been implemented have registered an increase in weekly sales of between 15% and 20%.

Major chains are in favour of this measure, as they firmly believe increased hours will incentivise consumer spending,

whilst small and medium retailers are still evaluating whether the increased costs associated with increasing workforces or increasing the current workforce’s hours will be offset by increased sales.

The Internet, on the other hand, offers complete freedom of trading hours According to a recent study, online Spanish fashion sales have increased international shipments by 50%. The retail sector now needs to design a strategy to allow it to compete with the market under equal conditions, either by adapting opening hours or by reinforcing their presence in the fast-growing online channel.

The low-cost phenomenon

The low-cost concept stems from the liberalisation of the European airline sector and online ticket sales, but in the current weak economic climate, the low-cost model has been extended to virtually every kind of retail activity. Its success lies in uniting product design with attractive prices and of course, this has also taken place in fashion. The general public wants the latest designs, sale prices, throwaway clothes, and the ability to overhaul their wardrobe every season.

Primark has spearheaded this trend. The Irish company has opened 35 shops in Spain in just six months which, along with its 6 branches in Portugal, make the Iberian Peninsula the company’s second market by number of establishments.

Such is the success of the low-cost model that Inditex has decided to convert its brand Lefties – created several years ago as an outlet – into an independent chain which is opening numerous branches, many of which were previously unprofitable Zara branches.

It remains to be seen whether low-cost fashion will end with the crisis or whether this trend will endure.

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Note: Analysis based on 150 international retailers and 55 key retail markets across Europe; excludes total number of stores per city, includes franchisers and resellers.


1.7

0.7

Source: Jones Lang LaSalle, ‘Destination Europe 2013’

Cross-Border Expansion ‘11-’12 - Most Active Retailers Retailer Country of Origin



Footfall

Based on the results of the Experian Footfall index, footfall in Spain’s shopping centres in 2012 did not exceed 2011 figures. Even so, December 2012 saw a 22.6% increase in footfall compared with November, which nonetheless represented a 4% drop year on year.

Given the current environment – retail sales fell 6.4% in November and VAT rose by three percentage points – what may initially look like a poor figure actually has a positive side: the trend has remained steady since 2011, with only a slight decrease, despite external factors which have an impact on consumer spending.

However, the Index of Consumer Sentiment (ICS) shows a slight increase, which appears to consolidate a recovery which has been observed since the second half of 2012. As such, it appears likely that, thanks to the liberalisation of trading hours approved in September 2012, the elimination of official sales periods as of 1 January 2013 and the freedom to open 24 hours a day without limitations, could go a long way towards helping the current figures return to pre-crisis levels.

The latest inaugurations in the final quarter of 2012 involve some truly impressive figures: Rio Shopping in Valladolid with 741,000 visitors per month, El Faro in Badajoz with a million visitors in a month and a half, La Zenia Boulevard in Alicante with a million visitors in a month, Puerto Venecia in Zaragoza with a million people in just 13 days and As Cancelas in A Coruña with 116,000 visitors in three and a half days.

Vacancy rates in 2012

During 2012, shopping centres maintained similar vacancy rates to last year. Specifically, in 2012 the number of empty units stood at 9% of GLA (m²) – the same as in 2011 – and 16% in terms of the number of empty units, which is an increase of just one percentage point on 2011. Economic uncertainty remains at similar levels to 2011. There is a lack of financing and commercial demand has not yet picked up, so operators are still coming up against substantial barriers to taking up retail space.

Vacancy rates were higher for units of under 50 m², at 21% of total units, or 20% of GLA (m²), an increase of 3 pp compared with 2011. Larger units of over 1,500 m² have the lowest vacancy rates, with 5% by number of empty units or 4% by GLA (m²), which represents a reduction compared with 2011 in terms of vacant space and units.

By shopping centre format, small centres have the highest vacancy rates, with almost a quarter of all units standing empty (24%), which represents 17% of their GLA (m²). The best performers are very large centres with GLA of over 80,000 m², of which only 4% of GLA or 7% of units are vacant. The performance of retail parks is similar, with 4% of GLA and 12% of units vacant.

We can safely say, then, that well-marketed larger shopping centres fill their space more easily and have fewer empty units.

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GLA Unit Shops

Sales vs. Footfall Vacancy Rate 2012 by unit size



Sales

Sales have not improved compared with last year; the pessimistic trend of falling sales has now been consolidated.

In November 2012, retail sales fell by 6.4%, food sales by 2.2%, personal goods sales by 6.8% and households goods sales by 10.3%.

Average sales at shopping centres in 2012 stood at €2,400, down 3.25% on 2011, which shows the aforementioned general tone, but also proves that retail operators have reacted appropriately to economic circumstances and avoided a steeper drop.

Units under 50 m² continue to sell the most, with an annual average of €5,400, down 1.2% on 2011. On the flipside, larger units have registered a larger drop, of 7.5%, to an average of €1,850 per year.

By centre format, very large centres registered the largest average sales in 2012, at €2,650.

Rental levels and prime rental levels

In 2012 average rental levels were €18/m²/month, down 5.2% compared with 2011. The drop affected all unit sizes, but had least impact on units of over 1,500 m². Smaller units continue to face higher rental levels, at €56/m²/month.

Prime rental levels had remained relatively stable until 2011. However, in 2012, due to the ongoing financial crisis, they have fallen by 11% to readjust to market demands.

The greatest drop in prime rental levels was registered by retail parks, which fell by 12% to stand at between €13 and €16/m²/month. Operators setting up in this kind of centre have probably already taken up the existing supply and are awaiting the consolidation of new retail park projects for 2013.

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Index (2002 =100)

Shopping Centres (€/sq.m/month)

Madrid 60-87

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Shopping Centres Prime Rent levels close to 2005


Type €/ m² (2011) €/ m² (2012) Hypermarket Based 2,600 2,500 Large 2,300 2,250 Medium 2,700 2,600 Retail Warehousing 1,300 1,200 Small 2,300 2,200 Very Large 2,700 2,650 Total 2,500 2,400

Prime Retail Rents – Madrid & Barcelona Average Sales 2012 by Type of Shopping Centres




As Cancelas – (S. Compostela) GLA: 50.800 sq.m. Developer: Realia y Carrefour Prp. Opening: 15/11/2012

Rio Shopping – (Valladolid) GLA : 90.000 sq.m. Developer : Inter IKEA Opening : 20/09/2012

Puerto Venecia – (Zaragoza) GLA : 123.000 sq.m. Developer : British Land & Orion Opening : 04/10/2012

Gran Plaza 2 – (Majadahonda) GLA : 55.000 sq.m. Developer : LSGIE Opening : 27/04/2012

El Faro – (Badajoz) GLA : 63.000 sq.m. Developer : Unibail - Rodamco Opening : 13/09/2012

Luz Shopping II – (Jerez F.) GLA : 16.000 sq.m. Developer: Inter IKEA Opening: 29/11/2012

La Zenia Boulevard – (Orihuela) GLA : 85.000 sq.m. Developer : Immochan Opening : 26/09/2012

Main Openings 2012

As we have already mentioned, in 2012 there were 605,415 m² of GLA, and the impression among retail experts is that the new centres opened are profitable and have strong footfall figures.

Spain closed the year 2012 with a total of 670 shopping centres, representing a total GLA of 15,916,331 m², up almost 4% year on year.

As such, international developers like Carrefour Property, Inter Ikea and Unibail Rodamco are seeking to differentiate their centres with new operators and positionings and by being as creative as possible: a strong location with large or very large retail space, a varied, differentiated retail offering, strong management and cost control by retail operators and finally the signing of short term agreements.

Almost all of 2012’s inaugurations support this trend: Gran Plaza 2 in Madrid, with 55,000 m²; El Faro in Badajoz, with 63,000 m²; Rio Shopping in Valladolid, with 90,000 m²; La Zenia Boulevard in Alicante, with 85,000 m²; Puerto Venecia in Zaragoza, with 123,000 m²; As Cancelas in A Coruña, with 50,800 m² and Luz Shopping II (Outlet) in Cadiz, with 16,000 m² of GLA within a retail complex spanning 129,000 m².

Other inaugurations in the pipeline for 2013 are the 25,000 m² Camino Real retail park in Madrid, the 27,000 m² Parque Ferrol retail park in A Coruña and the 33,650 m² Holea shopping centre (an extension of Carrefour Huelva).

Activity by retail operators in Spain continues to be very specific. Retailers like Primark, H&M, Decathlon, Leroy Merlin, Mercadona and hard discount supermarkets see an opportunity in the Spanish market for their business strategies and investments. Since economic conditions are not optimal, and will not be until consumer spending recovers, operators will need a great deal of cooperation from shopping centre owners.

The gap between prime and secondary centres continues to broaden, in line with the trend in 2011, and will do so until secondary centres reconsider their business strategies.

For this reason, extensions of existing centres are one of the strategies some investors are implementing in order to tackle the expected supply of new centres.Once again our country is 6th in Europe by existing shopping centre GLA (m²), surpassed only by the UK, France, Russia, Italy and Germany.

Retail Development



53,13

23,68

14,87

5,11

7,45

2,87

2,09

1,61

01 02 03 04 05 06 07 0

Extremadura

Aragón

Castilla y León

Galicia

Com. Valenciana

Murcia

Madrid

Andalucia

05 0 100 1502 00

% Increase GLA (Low Axis)

GLA 2012 (Top axis)

%


GLA in `000 sq.m

Increase GLA Spain 3,9%

Regions without projects Asturias, Islas Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, Ceuta & Melilla, La Rioja, Navarra & País Vasco.

(sq.m/1,000 inhabitants)

Very High High Medium Low Very Low Opportunity

Density

Spanish Average 2012 Approx. 350 sq.m /1.000

inhabitants


Over 500 400 to 499 300 to 399 200 to 299 100 to 199 Less than100

Note: Includes only certain, probable and possible projects >5,000 m² of GLA. Retail Warehouses excluded. These figures should be treated with caution.

Projects in 2012 by Regions Future Retail density map by provinces until 2014

Domestic and international operators

Other operators with an interest in Spain, specifically in Madrid and Barcelona, where brand recognition and sales are greater, are: Apple, Superdry, Hollister, Uniqlo, Forever 21, Stella McCartney, Coach, 7 for All Mankind, Liu-Jo, DC Shoes, Scotch&Soda, Cos, JD Sports, Ferrari and Boggi.

Domestic operators which are carving a path in international markets include the already well-established Inditex, Mango and Desigual brands, as well as others such as Blanco, which is entering Asian markets through franchises and local partners; Grupo Cortefiel, including Springfield and Women’Secret, which has just recovered the brands from its partners in Russia and the Balkans and is now focusing its expansion on these countries with its own stores; Bimba y Lola with its own stores in England and France; Uno de 50 in Belgium, the Netherlands and Germany; Décimas in Turkey, Germany, Russia and Italy and Camper in Germany, the Netherlands and Belgium.

Another strategy is to enter new markets through franchises; Party Fiesta is doing so in England and France, 100 Montaditos in the Netherlands, Germany, Italy, Portugal and Turkey and Flamenco in South and Central America.

Increase in GLA in 2012 by Autonomous Region

The increase in GLA in Spain stood at 3.9% in 2012, and based on the projects announced until 2014, this rate is expected to reach 5.7%, Eurozone economic conditions permitting.

The regions that have registered the largest growth in GLA thanks to inaugurations in 2012 were Extremadura, with a 53% increase, followed by Aragón, with 23.7%. Those that registered the least new GLA were Andalusia with just 1.6% and Madrid with 2.1%.

As for future projects from now until 2014, the regions where GLA will increase the most are Extremadura and Valencia, both with an increase of almost 16%; Murcia will see the smallest increase, of just 1.4%.

Retail space density in Spain in 2012 stood at 342 m² per 1,000 inhabitants, increasing by 3.8% compared with 2011. The regions with the greatest retail density per 1,000 inhabitants were Murcia, Madrid, Aragón, Asturias, the Canary Islands and Galicia, whereas Cantabria, Castilla-La Mancha, Catalonia, the Balearic Islands and the Autonomous Cities of Ceuta and Melilla had the least. In 2012, the regions with most GLA in m² were Madrid, Andalusia, the Valencia and Catalonia.

By format, retail parks will register the greatest growth in 2013, whilst hypermarket-based shopping centres will grow the least.

The provinces which offer the most opportunity for investors and developers based on the retail space density forecast are Teruel and Melilla, where there are no centres yet, followed by Lleida and Girona. The provinces that offer least opportunity to increase retail space density due to the high concentration of retail space will be: A Coruña, Álava, Zaragoza, Murcia, Cádiz and Las Palmas de Gran Canaria.



As for the investment market, we are expecting further adjustments in prices to more accurately reflect the macro-economic situation, and investors are waiting for the right time to undertake transactions.

Thanks to reforms undertaken by Eurozone country governments, specifically Spain’s, investors are starting to see an end to concerns that the monetary union may collapse and the much-feared country risk is beginning to dissipate, thanks – among other factors – to export growth (2.5%) and strong demand from investors for Spanish sovereign debt. This can only be interpreted as a reactivation of the investment market.

Investor interest is clearly growing, but investors are struggling to find the kind of assets they want – prime assets at good prices – as these kinds of assets in Spain tend to be held by long-term institutional investors.

The inaugurations last year of large shopping centres in Spain drew attention from the other European markets, thanks to their high take-up rates, their retail mix and their design. This is the kind of product that retailers, investors and particularly consumers are looking for. If these aspects were reinforced and the financing situation were substantially improved, there could be a reactivation of the market.

Generally speaking, the market has accepted that the retail sector is changing; it is currently maturing, and during this phase we are likely to see more shopping centre closures than inaugurations. The gap between prime and secondary assets will lead to a market overhaul in which only the best-prepared will survive.

Major international developers still have plans to open in Madrid and Barcelona. These locations are highly sought-after and are currently adjusting prices to levels which are more in line with market demand.

In the European investment market, attention is focused on Eastern European countries like Russia, Poland and Turkey. These are the new development hubs, and are now undertaking the same process that the rest of Europe took decades to complete.

Investors are also focusing on core countries – the UK, Germany and France – markets which enjoy sources of capital, security and stability. Shopping centres in these countries have high rental levels and offer low rates of return, but also offer security. However, due to the market situation, the number of investment and financing transactions in shopping centres and retail parks is significantly lower than in previous years.

Spain’s competitive advantage will lie in increasing rental levels and lower yields; this puts the country in a much more competitive position and as such, we expect to see an increase in the number of deals and volumes by the end of 2013.

TransactionsRetail investment in Europe in 2012 stood at €19.4bn, less than the total volume for 2011, which was €31.3bn.

By countries, the UK and Germany were still the main markets in 2012, with 30% and 23% of the market, respectively. In third place, Sweden closed the year with €1.5bn in transactions, Norway reached €1.3bn and France €1.2bn. These five markets account for 74% of the transaction volume in EMEA in 2012. The forecast for 2013 is that the final investment volume will be more or less in line with the 2012 figure.

International investors are studying the Spanish market as they believe there are opportunities to be found and that the economy is beginning to recover. The retail market in Spain offers opportunities of quality; it does not only attract opportunistic funds, but also specialist investors. If transactions that are currently being studied eventually go ahead, that will be a positive sign and will generate more confidence.

In 2012, the European retail investment market reached a total volume of €19.4bn. As for Spain, the figure was €652m, remaining virtually stable and falling just 2% compared with the €665m registered in 2011. The Spanish market remained inactive, with no major deals in terms of shopping centres.

Investment Market

Source: Jones Lang LaSalle (January 2013) Note: Prime yield = Net Initial Yield = Triple Net Income/Gross Purchase Price.

Ukraine max. yield – 14.5%

Ireland min. yield – 3.5%

West Europe PIIGS CEE

Millions €

Note: This review considers all investment sales of shopping centres, retail warehouses, factory outlet centres and supermarkets in Europe. The analysis

excludes the high street and any investment deal less than $ 5 million in value.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-5

0

5

10

15

20

25Other RetailHigh StreetSale & LeasebackShopping CentresNum. of Shopping Centres

652M€ 665M€

Prime Shopping Centre Yields Q4 2012Retail Investment in Spain - 2012



The transactions completed during the year were:

• Parque Arambol (Palencia): Retail park with GLA of 11,000 m², acquired from TEN BRINKE in April 2012 by RETAIL PROPERTY FUND for €15m. This is a quality asset with a strong retail mix and is the leader in its catchment area. The yield for the transaction stood at around 7.5%.

• Merkamueble, retail warehouse in MegaPark Madrid (S.S. de los Reyes, Madrid): Retail warehouse with 5,000 m² GLA, acquired from the French company Merkamueble by a private Spanish investor for €6m, with a yield of 8.5%.

• Eroski hypermarket (Sant Cugat shopping centre, Barcelona): This 22,400 m² hypermarket was sold for €34m at the beginning of 2012.

• Plaza de La Moraleja (Alcobendas, Madrid): The García Obregón family sold this complex of retail units and offices spanning 3,000 m² in a luxury complex in North Madrid for €59M through its property company Niesa.

• Joyería Rabat (Barcelona): The Tous family bought this 358 m² unit at Passeig de Gracia, 99, Barcelona, for €12m at the end of this year, with a yield of 4.5%, through its property company La Canterana.

• Apple Store (Barcelona): The property company Pontegadea acquired this 2,500 m² unit at Passeig de Gracia 1, in Barcelona, for €80m with a yield of 4.8%.

• Avenida M40 shopping centre (Leganés, Madrid): The only transaction involving a shopping centre in 2012; this centre, which was closed down in 2010 and owned by Sonae Sierra, was acquired by Venezuelan property group SAMBIL for €17m.

• Portfolio CaixaBank (Barcelona): CaixaBank sold 439 offices to the Spanish subsidiary of the Mexican company Inmobiliaria Carso, owned by Carlos Slim, for €428.2m, signing a long-term lease under a sale & lease back deal.

Yield LevelsYield levels on the various prime retail assets in Spain, comprising shopping centres, retail parks and retail warehouses, remained stable in 2012, at levels of around 6.7% for shopping centres and 7.7% for retail parks and warehouses, mainly due to the lack of investment activity.

Yields for secondary assets have fallen even more, closing the year at an average of around 8.5%.

As such, 2012 ended much as it began: scarce activity, due mainly to the factors we already highlighted in the first half of last year. Available assets saw their value drop due to declining rental levels, an increase in discounts and a larger amount of un-let space. Further issues are the fact that asset prices are lower than sellers’ expectations and financing is obviously hard to come by.


Parque Arambol (Palencia) GLA : 11.000 sq.m. Vendor : Ten Brinke Purchaser : Retail Property Fund M €: 15M€ NIY: 7,5%

Merkamueble – MegaPark (Madrid) GLA: 5.000 sq.m. Vendor: Merkamueble Purchaser: Local Private Inversor M €: 6M€ NIY: 8,5%

Portfolio CaixaBank (Barcelona) GLA : -.- sq.m. Vendor : CaixaBank Purchaser : Inmobiliaria Carso M €: 428M€ NIY: -,-%

Apple Store (Barcelona) GLA : 2.500 sq.m. Vendor : F. Andres Puyol Purchaser : Pontegadea M €: 80M€ NIY: 4,8%

C.C. Avenida M-40 (Madrid) GLA : 48.300 sq.m. Vendor : Sonae Sierra y Eroski Purchaser : Grupo Sambil M €: 17M€ NIY: -,-% Plaza de La Moraleja (Madrid)

GLA : 3.000 sq.m. Vendor : Niesa (F. García Obregón) Purchaser : LSGIE M €: 59M€ NIY: -,-%

Joyería Rabat (Barcelona) GLA : 358 sq.m. Vendor : Vall Pla Purchaser : La Canterana (F. Tous) M €: 12M€ NIY: 4,5%

Retail Transactions in 2012

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