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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS
INTEGRALES DE AVALÚOS EN LA ZONA CENTRO-
ORIENTE DEL ESTADO DE HIDALGO Y SUS
ESTRATEGIAS DE MERCADEO PARA UN
POSICIONAMIENTO RÁPIDO.
T E S I S
Que para obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Presenta:
SEVERIANO RAMIRO LEONEL CRUZ
Asesor: M. en (. Jaime Francisco Gómez Vega
Pachuca, Hgo. Junio 2007
Estudios con reconocimiento de validez oficia] por la Secretaría de Educación Pública conforme ai acuerdo No. 2005122 de fecha 18 de mayo de 2005.
Agradecimientos
Al grupo de profesores por haber compartido su experiencia y conocimiento en el periodo en que curse la maestría...
Al M. en I . Jaime Francisco Gómez Vega Asesor y director de este trabajo, por impulsarme siempre a continuar hasta llegar al final, muchas gracias...
A mis compañeros porque en ustedes encontré excelentes personas, por brindarme su amistad y compartir sus experiencias, juntos alcanzaremos el éxito...
J L / e d i c a d a a todos aqikellos que me han brindado su apoyo y que siempre han estado a mi lado cuando los he necesitado.
A mis padres Antonia Cruz Gómez y Leopoldo Leonel Orozco... Por sus invaluables enseñanzas en los tiempos difíciles y buenos, para ellos mi eterna gratitud y amor...
A mis hermanos Yasmín, Leopoldo, Enrique, Yanet y Evelyn ... Por contar con ustedes y porque se que su presencia me fortalece muchas gracias por su existencia...
A Mis hijas Diana Paulina y Adriana Leonel Lozada ... El motor que me impulsa a seguir adelante día a día porque representan la fuerza y fortaleza de nuestra familia, las Amo...
A mi esposa Dora Adriana Lozada Ponce ...Especialmente para ti porque sin tu presencia esto no hubiera sido posible, por tu entrega a fortalecer la unión familiar, te Amo, mil gracias por compartir conmigo tu vida...
A mis suegros Jesús Lozada y Silvia Ponce ...Por impulsarnos siempre a seguir adelante a pesar de las adversidades, mi cariño y agradecimiento infinito...
RESUMEN DE LA INVESTIGACIÓN
Una gran oportunidad constituye el descubrir las necesidades que un
sector de la economía requiere cubrir y más aun cuando existe la
posibilidad de crear una organización que tas atienda, es el caso que nos
ocupa "La Practica Valuatoria", a partir de la creación de una empresa
especializada en la realización de avalúos en el Estado de Hidalgo,
Por las condiciones específicas de esta entidad ofrece un mercado
especial susceptible a explotarse y con un gran potencial de beneficios
futuros para los profesionales de la valuación y la sociedad hkJalguense a
quien se le debe servir con profesionalismo, honestidad y ética.
La investigación que se desarrollará en esta tesis, pretende describir todo el
proceso para la constitución de una empresa de valuación, desde la lluvia
de ideas, análisis y conocimiento del mercado donde se piensa instalar,
composición a través del plan de empresa, políticas de comercialización,
mercadotecnia, mejora continua y su estructura final, así como la
evaluación de resultados.
Demostrar al concluir esta tesis de la viabilidad de esta nueva unidad de
negocios y de las posibilidades de éxito y tos retos a los que deberá
enfrentarse.
CONTENIDO
PAGINA
INTRODUCCIÓN 7
CAPITULO I
1.1. Objetivos 8
1.1.1. General 8
1.1.2. Especifico 8
1.2. Planteamiento del problema 9
1.3. Justificación 10
1.4. Hipótesis 12
1.5. Comentarios a los resultados obtenidos 12
1.6. Utilidad de la tesis 12
CAPITULO II
EL MERCADO
2.1. INTRODUCCIÓN. 14
2.2.- LA IDEA. 14
2.2.1.- No es necesario ser un inventor. 15
2.2.2.-La clasificación de Kuriloff. 15
2.2.3.- La clasificación de Drucker. 16
2.2.4.- Las primeras ideas. 16
2.2.5.- La primera evaluación. 17
2.3. EL MERCADO
2.3.1. Definición. 17
2.3.2. ¿En que negocio quiero instalarme? 17
2.3.3. ¿Qué necesidad quiero satisfacer? 19
2.3.4. ¿Cuál es y como es mi mercado? 25
2.3.6. ¿Dónde esta mi mercado? 33
2.3.7. Características de mi mercado. 34
2.3.8. .Mis clientes. 34
2.3.9. La competencia. 38
2.4. LA MERCADOTECNIA
2.4.1. Localización de la empresa. 40
Capitulo III
EL PLAN DE NEGOCIO DE LA EMPRESA
3.1. INTRODUCCIÓN. 41
3.2. EL PLAN DE NEGOCIOS. 42
3.2.1. Ventajas de la Utilización de un Plan de Negocios. 42
3.2.2. Creación de Negocios. 44
3.3. PLAN PARA EL PROCESO DE PRODUCCIÓN DE SERVICIOS. 44
3.3.1. Proceso 1: Avalúo para SHF 50
3.3.2. Proceso 2: Avalúo Bancario. 51
3.3.3. Proceso 3: Avaluó INDAABIN 52
3.3.4. Proceso 4: Avalúo Judicial 53
3.3.5. Proceso 5: Mercado abierto 54
3.4. LOS RECURSOS MATERIALES. 55
3.4.1. Equipo.
3.4.2. Mobiliario. 56
3.4.3. Servicios. 56
3.4.4. Áreas. 56
3.4.5. Parque vehicular. 57
3.5. LOS RECURSOS HUMANOS 57
3.5.1 Las personas. 57
3.5.2. Definición de ORGANIGRAMA. 58
3.5.3. Identificación del recurso humano. 60
Capitulo IV
PLAN FINANCIERO Y CONTABLE
4.1. INTRODUCCIÓN. 63
4.2. CONTABILIDAD. 63
4.2.1. Los costos. 63
4.2.2. Registros y controles. 64
4.2.3. Flujo de efectivo (ingresos - egresos). 64
4.2.4. Programa de inversión. 64
4.3. FINANZAS 65
4.3.1. Inversión inicial. 65
4.3.2. Inversión inicial socios y origen de los recursos. 65
4.3.3. Costos fijos. 66
4.3.4. Costos variables. 67
4.3.5. Pronostico de ventas promedio mensual/Anual. 67
4.3.6. Punto de equilibrio. 68
4.3.7. Balance General inicial. 69
4.3.8. Estado de resultados. 71
4.4. MARCO LEGAL DE LA EMPRESA 76
4.4.1. Constitución de la empresa. 76
4.4.2. Estructuras para hacer negocios en México. 78
4.4.3. Tipos de entidades de negocios. 78
4.4.4. Características de las sociedades más utilizadas. 79
4.4.5. Sociedad Anónima de Capital Variable (SJt de C.V.) 82
4.4.6. Sociedad de responsabilidad limitada. 82
4.4.7. Aspectos a considerar en el establecimiento de una sociedad. 83
4.4.8. Libros y registros obligatorios. 83
4.4.9. Diferentes tipos de Poderes. 84
4.4.10. Elección de la forma jurídica. 85
4.5. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS. 86
4.5.1. Pianeación estratégica 86
4.5.2. Proceso de Pianeación Estratégica. 86
4.5.3. Definición 87
4.5.4. Determinación de los objetivos estratégicos para nuestra
nueva empresa. 88
4.6. MISIÓN, VISIÓN, VALORES 89
4.6.1. Misión 89
4.6.2. Visión 90
4.6.3. Valores 90
4.7. ALTERNATIVAS DE COMERCIALIZACIÓN Y MERCADOTECNIA. 92
4.7.1. La propaganda. 92
4.7.2. Correo, cartas personales y volantes. 92
4.7.3. Tipos de estudio. 93
4.7.4. Segmentación del mercado. 95
4.7.5. Mercado de consumidores. 95
4.7.6. Los canales de promoción y los medios de comunicación. 96
4.7.7. Examinar la empresa. 97
4.7.8. Establecer metas Promocionales. 98
CONCLUSIONES 102
FUENTES DE INFORMACIÓN 106
ANEXOS 109
INTRODUCCIÓN
El mundo de hoy es una sociedad compuesta de organizaciones.
Todas las actividades dirigidas hacia la producción de bienes (productos) o
la prestación de servicios (actividades especializadas) son planeadas,
coordinadas, dirigidas y controladas dentro de las organizaciones. Todas
están constituidas por personas y por recursos no/Humanos como recurso
físico y material, recursos financieros, recursos tecnológicos, recursos de
mercadeo, etc.
La vida de las personas esta ligada a la de las organizaciones y estas
dependen del trabajo de aquellas. Las personas nacen, crecen, aprenden,
viven, trabajan, se divierten, son curadas y mueren dentro de las
organizaciones. Las organizaciones son extremadamente heterogéneas y
diversificadas, de tamaños diferentes, características, estructuras y
objetivos diferentes.
Existen organizaciones lucrativas llamadas Empresas, organizaciones no
lucrativas como oficinas de gobierno, asociaciones, servicios públicos
asociaciones filantrópicas etc. La Empresa es un lugar donde se crea
riqueza, donde se porten en operación diferentes recursos para producir,
transformar o distribuir bienes y servicios que satisfagan una necesidad.
Pero ¿como se crean esas organizaciones llamadas Empresas?, cuando
sabes el sector en que quieres instalarla y el rango de los servicios que
ofrecerás ¿Cómo defines el negocio preciso en el que quieres instalarte, el
tamaño, composición y organización y su futuro?, responder a estas
interrogantes fundaménteles constituye el objeto de esta tesis,
desglosaremos todos ios puntos que involucran el proceso de creación de
una empresa, iremos paso a paso para hasta obtener como resultado el
tamaño real de nuestro negocio y la estrategia para hacerlo perdurar en el
tempo basada fundamentalmente en el profesionalismo, honestidad y
competitividad de sus servicios.
CAPITULO I
1.1. Objetivos
1.1.1. General
Desarrollar mediante utilización de herramientas y conocimientos
adquiridos en la Maestría de valuación Inmobiliaria e Industrial el proceso
completo para la creación de una Empresa especializada en servicios de
avalúos de todo tipo y realizar sus actividades en el estado de Hidalgo,
aprovechando la oportunidad que el mercado potencial que en esta rama
ofrece la entidad.
1.1.2. Especifico
Objetivos específicos.
• Mediante el análisis detallado de las partes que comprenden una
empresa determinar su composición, tamaño, y forma de
funcionamiento, expresándolo mediante procesos esquemáticos, que
describan con detalle las actividades que se desarrollaran.
• A través de un análisis minucioso y la obtención de información del
mercado de la valuación determinar: El perfil de los clientes, volumen
del mercado, donde esta el mercado, características y la competencia.
• Con la determinación el tamaño de la empresa y el conocimiento del
mercado proyectar la estrategia para posicionarse en el estado de
hidalgo como una entidad prestadora de servicios eficiente.
• Contribuir a identificar las áreas de la práctica valuatoria que son
susceptibles de mejorar sus procesos, metodologías, técnicas,
métodos, enfoques y criterios, mediante la investigación de gabinete,
de campo y práctica profesional.
• Plantear que es posible utilizando adecuadamente la información de la
investigación y el conocimiento del mercado, que se puede consolidar
una empresa de servicios y hacer que permanezca por un largo tiempo
activa, profesional y competitiva, con la posibilidad de ampliar sus
actividades y diversificarse.
f HI u JOX r> ; \ i - 1 / ' '.'i s < /*• -,i fit " s / / ' . » " <' L \ ' / c <; ( *•
Preguntas de investigación
¿Cual será la estructura y tamaño adecuado para que pueda operar la nueva empresa?
¿Cuáles son las áreas de la valuación con mayor potencial en el mercado?
¿Por qué con la investigación se pueden mejorar los procesos para valuar un bien?
¿Cómo puede una empresa posicionarse en el mercado y ser competitiva?
¿Cómo puede una empresa proyectarse en el futuro y crecer?
1.2. Planteamiento del problema
La dinámica de transformación de las sociedades, originadas por los
cambios en los regímenes políticos, sistemas de gobierno, modelos
económicos, sociales, culturales y los avances en la tecnología generan
nuevas interrelaciones entre los miembros de la sociedad en sus formas
mas representativas de organización individual o de grupo para hacer
negocio, compañías que tienen que ver con la producción, venta, compra,
intercambio de productos o servicios han experimentando profundos
cambios en el entorno en que operan y por la sofisticación de los mercados,
surgiendo así la necesidad de ajustarse a los nuevos requerimientos de
calidad, servicios de excelencia, competitividad, generación de valor,
utilidades, crecimiento y de mantenerse en el mercado de estos surgen los
parámetros establecidos en el tiempo y lugar donde se llevan a cabo los
negocios en todos sus ámbitos.
Vivimos tiempos de cambio, en le mundo entero, en nuestro país México,
en el Estado de Hidalgo, donde centraremos nuestro estudio y en particular
en la práctica valuatoria como una forma de ofrecer un servicio profesional
de Valuación de un bien, que en la actualidad se realiza a través de una
Unidad de valuación, un perito independiente, empresa especializada,
Corredores Públicos o y el INDAABIN para acciones e inversiones de los
diferentes niveles de Gobierno, pero a pesar de ser profesionales en su
ramo y dar servicios de calidad en la Entidad no existe ninguna empresa
que proporcione servicios integrales para todo tipo de avalúos o la mayoría
de ellos tales como; Inmobiliarios habitacionales y no habitacionales,
Industriales de maquinaria, equipo y plantes industriales, Agropecuarios
agrícolas, pecuarios y especiales; obras de arte: pintura, escultura,
arquitectura; especiales: de joyas, libros, bibliotecas; intangibles de marcas,
patentes, derechos; maestros; empresas de negocios en marcha y mucho
menos quien realice investigación para generar bases de datos, mejorar
procesos, información, identificar tendencias que contribuyan a dar mayor
certeza para el uso y propósito par el cual fue solicitado un avaluó; ó al
éxito las inversiones y a dar confianza a toda persona física, moral,
instancia gubernamental y no gubernamental de que la determinación de
valor de un bien solicitado es lo mas acertado a la realidad.
Hoy en día hay que buscar al especialista en la mayoría de los casos fuera
de los límites de la entidad, quien cubre las necesidades del mercado que
no abarcan tos radicados en esta zona, con tas ventajas y desventajas que
esto implica.
En México esta instaurado un modelo económico de Libre Mercado, que
tiende a concentrar la producción, venta y prestación de servicios, por lo
que es importante romper con esos esquemas.
Justificación
Se parte de la premisa básica, de que el aprovechar las condiciones
particulares que regulan y norman la practica valuatoria y en especifico las
leyes y reglamentos que en esta materia obligan a los profesionales de la
valuación a obtener grado académico con especialidad o maestría para
poder ejercerla, constituye una posibilidad de ocupación, para todos los que
pretendemos concluir esta carrera, que ha esta fecha se imparte en el
(
, / ' / -tí / ' í \ l)f i \ i • ; / ,' HJ % 4 Fh" P l> t \ ' iri -, i \ '' - ) ' 1 ' < ' \
Instituto Tecnológico de la Construcción Delegación Hidalgo y que su
primera generación habrá de egresar en el presente ciclo.
La escasa participación de empresas hidalguenses que cubran las
necesidades que el mercado exige, se convierte en un aliciente para
trabajar en la constitución de una empresa que aproveche los potenciales
que este nicho ofrece.
El crecimiento urbano, urbano-rural, los patrones en el proceso de
urbanización, de transición del uso del suelo son motivos de gran interés y
estudio enfocado a la valuación.
Los cambios constantes en las formas de hacer negocios y generar valor en
los bienes poseídos, obligan a los que ejercen la práctica valuatoria a
ajustarse a esa dinámica de transformación y responder con prontitud y
mejora en su oferta de servicio.
Por ello se justifica la practica valuatoria, ante la falta de instancias de
investigación en el Estado en el ramo de la Valuación que genere y mejore
los procesos existentes para ejercer esta practica, sus enfoques, principios,
y el conocimiento de los mercados clasificados por áreas de inversión para
descubrir nuevos nichos de negocio y aportar diagnósticos que permitan
prever riesgos y tomar decisiones. Constituye la mayor oportunidad de
éxito, motivo por el cual se ha planteado este problema y justificación para
llevar a cabo el estudio, análisis y propuesta de la creación de una empresa
integral como se describe en el titulo objeto de esta Tesis.
Por último desde el punto de vista económico, fomentar la creación de
cadenas productivas y de servicios locales y regionales que reactiven la
economía en el Estado de Hidalgo y cpie tos profesionistas de la valuación
sean uno de los motores que las promueva.
1.4. Hipótesis de trabajo
El éxito en la creación de una empresa de valuación, la conquista del
mercado en este ramo y su permanecía y crecimiento esta condicionada a:
• La determinación de la estructura adecuada y tamaño de la empresa,
que responda las circunstancias particulares de la prestación de los
servicios de valuación del conocimiento del mercado, su composición,
comportamiento, transformación y tendencia.
• De establecer estrategias de posicionamiento y mejora continúa.
• De mantener una estrategia de crecimiento constante.
1.5. Comentarios a los resultados obtenidos
En esta primera etapa el comentario más impórtente es que hay las
condiciones adecuadas en el mercado para iniciar el proceso y estudio de la
creación de una unidad de negocios especializada en avalúos.
1.6. Utilidad de la tesis
Esperamos que el resultado alcanzado al final del trabajo de tes», en la
reconceptualiazación de la problemática de la práctica valuatoria en el
mercado y el planteamiento de nuevas formas o su mejora permita dar
respuesta a tos requerimientos y exigencias que la dinámica de cambios en
la sociedad exige y particularmente en esta rama de servicios.
Contribuir para que el gremio especialista en avalúos se encuentre a la
vanguardia en calidad, profesionalismo y competitividad no solo en el
estado de Hidalgo en todo México y porque no también en el Extranjero y
en estos tiempos de Tratados de Libre Comercio y Globalización.
Por ultimo la utilidad específica del autor de este trabajo de tesis es la
obtención del grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial.
V IO t>l W r " i f M / W ' •- I < 1 % < < ! ' ' .
CAPITULO II
EL MERCADO
2.1. INTRODUCCIÓN.
El desarrollo de este trabajo pretende identificar aquellos aspectos
que influyen de manera determinante para que la creación de una nueva
empresa sea un éxito o se enfile al fracaso, abordaremos de manera
desglosada las cuestiones esenciales o imprescindibles como es el
MERCADO y la MERCADOTECNIA para abrir un nuevo negocio y los
puntos importantes a considerar para obtener trabajo b mas rápido posible,
mantenerse activa, prestar un servicio profesional y una propuesta de cómo
proyectarse y crecer de manera sostenida.
Crear nuestra propia empresa es un reto apasionante, que exige de
nosotros ciertas cualidades que debemos de descubrir internamente,
fomentadas, cultivarías y explotarlas, debernos ser observadores,
entusiastas, fomentar la unión, tener ambición, sentido común, ser
perseverantes, honestos, muy creativos, emprendedores y buscar
desarrollarlas con ayuda extema, elementos que conjuntados nos
encaminan al éxito.
2.2.- LA IDEA
Todo proyecto de creación de una nueva empresa nace en tomo a una
idea, que puede ser poco precisa, como una forma brindar un nuevo
servicio o producto con un análisis intuitivo y el conocimiento que contamos
en el momento, pero ¿como saber identificar si la idea es buena y viable?
para ello existen herramientas de que desarrollaremos en los siguientes
puntos.
2.2.1.- No es necesario ser un inventor.
Muchas de las ideas de las que surgen nuevos negocios no parten
directamente de grandes descubrimientos técnicos sino de la observación
atenta de los cambios y de las nuevas necesidades que se producen en la
economía y en la sociedad que nos rodea, la innovación no es
necesariamente ni técnica ni corpórea (una cosa), hay diversas fuentes y
suelen hallarse mas cerca de nosotros de lo que creemos.
2.2.2.- La clasificación de Kuriloff. (1)
Para este autor y estudioso de las empresas las principales fuentes de
ideas para nuevos negocios son.
La invención. Resultado de la percepción clara de una necesidad.
Interés personal pasatiempos (hobbies). La idea puede surgir de ios
propios intereses
Tendencias sociales. La aparición de nuevas tendencias como la moda, el
empleo, tiempo libre.
Observación de deficiencias de Jos demás. Analizar los errores y
disfunciones de otras empresas.
La ausencia. El porque no hay una cosa para determinada actividad.
Nuevos usos. Descubrir nuevos usos para cosas ordinarias.
Dejar empleo. Para dedicarse a mejorar un producto o servicio.
(1) Kuriloff, ArthurH; Como hacer rentable un negocio desde el principio,
Ediciones Deusto, Bilbao, 1984.
{ i f / ' . <j f' ' >>>"l> - , ' • / » f Í ^ <r ' ( t \ , r ' ( • >K-
2.2.3.- La clasificación de Drucker."(2)
Este autor y estudioso pone más importancia a partir de ia propia
experiencia, en la empresa o sector de que se trate, a la hora de pensar en
las ideas como fuente, señala siete fuentes de oportunidades innovadoras.
Lo inesperado. Un éxito inesperado, un fracaso inesperado o un
acontecimiento exterior asimismo inesperado.
La incongruencia. Cuando existe discrepancia entre lo que debe ser y lo
que deberla de ser.
Una necesidad de proceso. Observación en tomo a como se realiza el
trabajo para perfeccionar un proceso existente.
Los cambios en la estructura del trabajo o del mercado. Un análisis de
los cambios que son operados en un sector económico industrial o de
servicios porque son cada día más frecuentes o rápidos.
La demografía. Por los cambios en el tamaño de la población, la
inmigración y la migración.
Los cambios en la percepción de la gente. La forma como la gente
percibe las cosas y la significación que le da a las mismas cambian de
manera notable con el tiempo.
(2) Drucker, Meter F. Innovation and entrepreneurship. Practice and
principies. Han Row Publishers. New York, 1985.
2.2.4.- Las primeras ideas
Con la aplicación de las dos clasificaciones descritas en los puntos
anteriores se realizara una aportación de ideas utilizando los criterios
descritos y generar las primeras propuestas de las características posibles y
viables para constituir una empresa nueva de valuación.
i i
2.2.5.- La primera evaluación
Aunque para poder evaluar la idea escogida como viable es mas
conveniente desarrollar EL PLAN DE NEGOCIO DE LA EMPRESA, pero
para hacer la primera evaluación la mejor forma es trabajar desde el
exterior al interior par recabar la mayor información posible en todos los
aspectos que intervienen en la formulación de nuestra nueva empresa y no
perder de vista en primera instancia, el mercado, análisis rápido de
necesidades financieras, limitaciones legales, algunas ventajas y
desventajas, y que tipo de servicios ofreceremos.
Con este criterio se hará la primera evaluación de la idea seleccionada y
que será el objeto de estudio análisis y propuesta de esta tesis.
2.3. EL MERCADO
2.3.1. Definición
Es el entorno donde se intercambian bienes y servicios entre compradores
y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado
implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre
compradores y vendedores. Cada parte responderá a la relación de la
oferta y la demanda.
Aquí vamos a planteamos algunas de las principales cuestiones que se
debe tener en cuenta, con respecto al mercado, por parte de las nuevas
empresas. Tales cuestiones se hallan vertebradas en torno a la respuesta a
estas tres preguntas:
2.3.2. ¿En que negocio quiero instalarme?
En el negocio (empresa) de los Servicios Integrales de Valuación de bienes
para el ramo industrial, agropecuario, inmobiliario, comercial, de seguros,
judicial.
K!-\<IO\i„ \ ) i ¡ l i ' d t h l si \< n,\l\j h\<r >>t 41 J/ i ! (V
En el negocio de Valuación, consultaría y evaluación de empresas.
En el negocio de Activos Intangibles.
Dentro de los sectores Publico, Privado e Instituciones de crédito.
Pero ¿Qué es una Empresa? Es la persona física o moral propietaria de
los activos circulantes y de un conjunto de activos fijos (terrenos,
construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario, equipo), vinculados a
activos intangibles e integrados conforme a una tecnología que les permiten
producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y
costo; es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la
operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.
¿Qué es la valuación? Es el procedimiento técnico y metodológico que,
mediante la investigación física, económica, social, jurídica, y de mercado,
permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las
variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier
bien.
¿Qué es un avalúo? Es el resultado del proceso de estimar el valor de un
bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias y una fecha determinada. Es así mismo un dictamen técnico en
el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su
ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.
¿Qué es un activo intangible? Son ios bienes que se clasifican como
inmateriales, incorpóreos, incorporales o intangibles. Aceptaremos que se
trata en esencia de derechos, no de bienes materiales o con sustancia
corporal. Puede decirse que en el contexto que los tratamos son activos de
dos dimensiones que por su propia naturaleza carecen de existencia y
presencia física. Pero, en efecto son bienes, para las empresas y también
para las personas físicas, implican la esperanza de beneficios por su
posesión. Esos beneficios esperados representan, en el lenguaje de la
valuación, un valor económico y por tanto el estudio de ese tipo de bienes
interesa al profesional de la valuación.
Es importante, entonces, reconocer que el valuador se enfrentará en el
estudio del valor de este tipo de activos o bienes a problemas derivados de
y directamente asociados a la valoración de empresas, cuanto a
encomiendas en que se trate de valuar los derechos específicos que
corresponden a ese bien específico, disociándolo de la empresa o
negocios.
Definición; Para el Derecho, como para la Academia, son inmateriales,
incorporales o incorpóreos. Los contadores, por una clara influencia sajona,
suelen denominados intangibles, en tanto que la ciencia económica los
conoce como inmateriales. Intangible es aquello que "no se puede o no se
debe tocar.
¿Qué es evaluar? Calcular, hallar, determinar una calificación, valor o
calidad de algo material o inmaterial.
2.3.3. ¿Qué necesidad quiero satisfacer?
Para evaluar correctamente el negocio en el quiero instalar la nueva
empresa, es imprescindible determinar cual el la necesidad del cliente que
pretende cubrir mi servicio y más todavía acotarla al punto de identificar
plenamente cuales necesidades podré cumplir en función de el
conocimiento, calidad de servicio, eficiencia, soporte técnico y el tamaño
inicial de la nueva compañía. Análisis que permitirá redefinir y precisar los
objetivos estratégicos, por tal motivo se pretende señalar en la siguiente
clasificación todas las necesidades que se pueden cubrir, lo cual nos
permitirá identificar solo aquellas que estemos en posibilidad de
satisfacer.
/
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
AVALÚOS INMOBILIARIOS / habitacionales y no habitacionales
BIENES SUJETOS DE AVALÚO
NECESIDAD SATISFECHA/PROPÓSITO DEL AVALÚO I
Terrenos
Casas
Departamentos
Locales comerciales
Oficinas
Bodegas
Naves industríales
Terrenos de origen ejidal con dominio pleno
Apoyo a programas de índole social; en especial aquellos relativos a la adquisición de vivienda a través de crédito hipotecario. PRIORITARIA
Regularización y actualización del patrimonio inmobiliario de entidades del sector público o privado. ÉRIORITARl
Emisión de certificados de participación inmobiliaria.
Compra-venta, donación, sucesión, prescripción positiva, cesión de derechos, permuta, dación en pago, herencias y legados. PRIORITARIA
Afectaciones por causas de utilidad pública.
Estimar el valor de obras de urbanización y para el pago de derechos de regularización de las mismas.
Liquidación ordenada, forzada, embargo, remate. PRIORITARIA
Aseguramiento y fianzas. PRIORITARIA
FUENTE: ARQ. S. RAMIRO LEONEL CRUZ
. Irq. S. Ramiro Leonel Cruz 20
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
AVALÚOS INDUSTRIALES /Maquinaria y equipo-planta industrial
BIENES SUJETOS DE AVALÚO
NECESIDAD SATISFECHA/PROPOSITO DEL AVALÚO
Mobiliario y Equipo
Vehículos Automotores
Maquinaria Especializada
Planta industrial metal-mecánica
Planta industrial químico-farmacéutica
Planta industrial petroquímica
Telecomunicaciones
Compra-venta, donación, sucesión, prescripción positiva, cesión de derechos, permuta, dación en pago, herencias y legados Compra venta. PRIORITARIA
Baja de bienes o depuración de inventarios. PRIORITARIA
Otorgamiento de crédito prendario, refaccionario e hipotecario. PRIORITARIA
Liquidación ordenada, forzada, embargo, remate. PRIORITARIA
Reexpresión de estados financieros. PRIORITARIA
Comunica aeropuerto
FUENTE:
Arq. S. Ramiro
ciones (puertos, )s, etc.) •
•
•
KRQ. S. RAMIRO LEONEL CRUZ
Leonel ('ni:
Aseguramiento y fianzas. PRIORITARIA
Fines fiscales
Estimar el valor para aumentos de capital, fusiones, escisiones e inversiones. PRIORITARIA
21
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
AVALÚOS AGROPECUARIOS / agrícolas-pecuarios-especiales
BIENES SUJETOS DE AVALÚO NECESIDAD SATISFECHA/PROPOSITO DEL
AVALÚO
Tierra en breña
Tierra de temporal
Tierra de riego
Tierra en transición
Productos semovientes
Especiales (Sementales, entrenados)
Emisión de certificados de participación inmobiliaria.
Compra-venta, donación, sucesión, prescripción positiva, cesión de derechos, permuta, dación en pago, herencias y legados.
Afectaciones por causas de utilidad pública.
Estimar el valor de obras de urbanización y para el pago de derechos de regularización de las mismas.
Otorgamiento de crédito prendario, refaccionario e hipotecario. PRIORITARIA
Aseguramiento y fianzas. PRIORITARIA
Estimar el valor para aumentos de capital, fusiones y escisiones e inversiones. PRIORITARIA
FUENTE: ARQ. S. RAMIRO LEONEL CRUZ
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 22
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
AVALÚOS INTANGIBLES / Obras de arte-especiales-intangibles
BIENES SUJETOS DE AVALUÓ NECESIDAD SATISFECHA/PROPOSITO DEL
AVALÚO
Escultura
Pintura
Arquitectura
Joyas
Pieles
Libros
Bibliotecas
Marcas
Patentes
Franquicias
Propiedad intelectual
Regularización y actualización del patrimonio inmobiliario de entidades del sector público o privado.
Emisión de certificados de participación inmobiliaria.
Compra-venta, donación, sucesión, prescripción positiva, cesión de derechos, permuta, dación en pago, herencias y legados. PRIORITARIA
Afectaciones por causas de utilidad pública.
Aseguramiento y fianzas. PRIORITARIA
Estimar el valor de patentes, franquicias y propiedad intelectual para aumentos de capital, fusiones, escisiones e inversiones. PRIORITARIA
Determinar regalías.
FUENTE: ARQ. S. RAMIRO LEONEL CRUZ
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 23
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
AVALÚOS DE EMPRESAS
BIENES SUJETOS DE AVALUÓ NECESIDAD SATISFECHA/PROPÓSITO DEL
AVALÚO
Empresa en operación
Empresa en liquidación
Negocio en marcha
Regularización y actualización del patrimonio inmobiliario de entidades del sector público o privado.
Emisión de certificados de participación inmobiliaria.
Compra-venta, donación, sucesión, prescripción positiva, cesión de derechos, permuta, dación en pago, herencias y legados. PRIORITARIA
Reexpresión de estados financieros. PRIORITARIA
Aseguramiento y fianzas. PRIORITARIA
Estimar el valor de negocios en marcha, para aumentos de capital, fusiones y escisiones e inversiones. PRIORITARIA
Liquidación ordenada, forzada, embargo, remate. PRIORITARIA
Evaluación de proyectos de inversión. PRIORITARIA
FUENTE: ARQ. S. RAMIRO LEONEL CRUZ
¡rq. S. Ramiro Leonel ('ni: 24
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERÍ ICIOS INTEGRALES DE Al ALVOS
2.3.4. ¿Cuál es y como es mi mercado?
Conocida ya la necesidad que nuestro servicio pretende satisfacer, se trata
de descubrir cual es le mercado adecuado para vender el servicio, donde se
encuentra, es decir quiénes son y como actúan mis principales
competidores.
2.3.5 Volumen del mercado
2.3.5.1. Características Generales del mercado
• Datos Geográficos del estado de Hidalgo
El estado de Hidalgo colinda al norte con Querétaro de Arteaga, San Luís
Potosí y Veracruz-Llave; al este con Veracruz-Llave y Puebla; al sur con
Puebla, Tlaxcala y México; al oeste con México y Querétaro de Arteaga.
Arq. S Ramiro Leonel Cruz 25
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE Al ALUOS
2.3.5.2. Tamaño de la Población y Crecimiento Poblacional
El Estado de Hidalgo está constituido por 84 municipios. Cuenta con una
población total de 2, 408,400 habitantes al año 2006 (según proyecciones
de la CONAPO); presenta una tasa de crecimiento poblacional del 1%, por
debajo de la media nacional, la cual es de 1.4% para el periodo 2000-2010.
La población total del Estado equivale al 2.2% del total de habitantes de la
República Mexicana.
Tabla 5.1. Proyecciones de Población.
Num*rod« te olíante i Municipio
2MH H
Pací i cade Soto UheialdelMotte Mktralde B Retoma
Zapote i de J i a e z q>az»y«cai Sai A g i r l i T t a t e a 2M Pa chuca
TiQichqode aiaio Ciarte pee de Hlio|cea SaitagoTitat-fepecde HgoGro. ZMTulanclngo TiBde Alie i de fttlataqita Atotoillcode Tila T O H e i t a i TBtocacai ZMTula Hielrttade Revet
K B kn t»ai Tepelldel Rto de Ocampo Ttcavica Resto de lEífedo
245.205 12JB85 42223
14388 11JJS4 2 4 2 «
sao. SOS 122.27 4 45.110 2625* 195.SSS 85840 21535 24JB4S 19536 22J541 1SS.S0 1 108.239
TSJB33 67353 463 U
1223 272
20M 3 Cid
272.702 13393 95046
16399 11 £95 26870
S9S.S0S
129 358 48.754 32554
2 10.69 S 91267 24 321 28 559 15223 24 330 114.900 118590
7S218 77 IDS 56290
1238363
285.613 13.486 62514
18D78 11.7 45 28D85 419.S22
131.758 50,191 35,102 211.0S1 92538 26507 30.483 15.781 25382 191.S9S 123.116
73544 81572 61569
1308049
Tai a anual d« cnsclm lento 2Ü 00 - 20 10
15%
05% 40% 2fl% D5%
15% 1.8% 0.7%
1.1% 32% 1.2% 05% 2.1% 2.1% 13% 1.4% 1.2% 13% -03% 13% 29% 0.7%
TOTAL ESTATAL 2.2 SS .59 1 2.40 8.40* 2.477.219 1.0%
NACO MAL | 9r.4SS.412 | 10S.4S1.Sr9 | 111.C1S.90S | 1.4%
FUENTE : CENSO DE POBLACIÓN 2000 . INEGI .PROYECCIONES DE POBLACIÓN 2000 - 2010. CONAPO .
2.3.5.3. Población por Grupos de Edad
La población propensa a formar nuevos hogares es la que se encuentra
entre los 20 y 40 años. De 2005 a 2020 esta cifra pasará (según
proyecciones de CONAPO) de 762 mil a 823 mil habitantes, lo que llevará a
un crecimiento en la formación de nuevos hogares a lo largo de los
próximos treinta años, ya que la proporción de la población en edad de
Arq. S. Ramiro Leonel ('ni: 26
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
formar un hogar, y por consiguiente de requerir vivienda, estará en
constante crecimiento.
Figura 5.2. Pirámide poblacional en el estado de Hidalgo 2005-2020.
300.000 -200.000 -100.000 0 100000 200000 300000
FUENTE: CENSO DE POBLACIÓN 2000 INEGI. PROYECCIONES DE POBLACIÓN 2000-2010. CONAPO
2.3.5.4 Población Económicamente Activa e Ingreso en el Hogar
En la siguiente tabla se observa la distribución de la población de acuerdo
al Nivel Socioeconómico del Estado y al tipo de vivienda que en relación
con su ingreso tienen la capacidad de adquirir. El segmento con mayor
concentración es el que percibe menos de 2 salarios mínimos diarios
(70%), mientras que el que percibe por encima de los 10 salarios mínimos
diarios, comprende un porcentaje del 2%.
Tabla 5.3. Tipo de vivienda por rango de ingreso
Arq, S. Ramiro Leonel Cruz 27
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
S.MD.
MayoralO
De5a10
De2a5
Menoscte2
Rango de Ingreso Mensual
Mayor a $14,844
De 57,422 a $14,844
De $2,969 a $7,422
Menos de $2,969
Distribución %
2%
5%
23%
70%
Tipo de Vivienda
> $1 millón de pesos
< $1 millón de pesos
< $500 mH pesos
< $210 mu pesos
Datos calculados con el salario diario de $48.67 correspondiente a la Zona A
FUENTE: Secretaría del Trabajo y Previsión Social.
Comisión Nacional de los Salarios Mínimos. Salarios mínimos vigentes 2006
Mientras que la proporción de la PEA vs. la población total para el país en
general es del orden del 30%, en el Estado de Hidalgo es del 33%. La Zona
con la PEA mas alta a nivel estatal es la ZM de Pachuca con 39%, Tizayuca
se coloca en segunda posición con una PEA del 37%.
Figura 5.4. Gráfica de PEA sobre Población
NACIONAL
TOTAL ESTATAL
ZM Pachuca
ZM Tula nein go
Resto del Estado
Actopan
Tcayuca
Tepeapulco
Tepeji del Río de O campo
b< miqu ifc an
Tula de Allende
Hue jut la de Reyes
15% 20% 25% 30% 35% 40%
La revisión de los datos de Población económicamente Activa (PEA) y la
distribución del ingreso en el Estado de Hidalgo, así como su comparación
respecto al perfil nacional, remarcan la creciente demanda de vivienda.
En lo referente a la distribución del ingreso y en correspondencia con la
relevancia de la actividad económica, la PEA, en el Estado de Hidalgo está
por debajo del promedio nacional (30% vs 44%). La ZM de Pachuca,
presenta porcentajes superiores a los registrados a nivel nacional y estatal
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 28
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÓOS
(47%), debido a ser la capital del Estado y que ahí se concentran las
actividades económicas de la entidad.
Figura 5.5. Gráfica de Distribución según Ingreso
r^CJOMAL TOTAL B T A T A L
Z M ftchuca ZTVJTulanoingo
Resto del Estado Aclopan
Te ayuca Tepeapulco
Tepeji del Ño de Ocampo Urnquipan
TiJa de A lende Huejutia de Reyes
26-M.
16-Mi
M> S-M, D
22-M.
33-W,
32-H. dCW.
TVh 3"W. SfVb 3"W> _ S'M.I-Vo
2 2 "Mi
3 2 * * , _ S%í. 2"W
ío'Vb 3-Vb
< 2 v s m «É < 5 v s m se < 1D vsm
7 0 % 8 0 % 90%
> 1Q v s m ]
100%
Fuente: Censo de Población INEGI, 2000 .
2.3.5.4. Producto interno bruto
El Estado de Hidalgo contribuye al PIB nacional 1.30 % y los sectores mas
desarrollados se indican en la siguiente tabla.
Porcentaje de aportación Sector de act.v.dad econom.ca a | p j B e s
Jt a t a | ^ 2QQ4)
Serv. comunales, sociales y personales
Industria manufacturera Dentro de ésta, destacan los productos de minerales no metálicos, excepto derivados del petróleo y carbón.
Serv. financieros, seguros, actividades inmobiliarias y de alquiler
Comercio, restaurantes y hoteles
Transp., almacenaje y comunicaciones
Agropecuaria, selvicultura y pesca
Construcción
Electricidad, gas y agua
Minería
Servicios Bancarios Imputados
26.6
24.3
13.6
11.4
8.1
6.0
5.8
3.6
1.0
-0.3
! | | Total 100 ||
FUENTE- INEGI. Sistema de Cuentas Nacionales de México. Producto Interno Bruto por entidad Federativa 1999-2004. México. Edición 2006.
ira. S. Ramiro Leonel Cruz 29
• Cuenta con 62 612 unidades económicas, el 2 .1% del país.
• Emplea 243 974 personas, el 1.5% del personal ocupado de México.
• Del total del personal ocupado en la entidad, el 58.7% (143 136) son
hombres y el 41.3% (100 838) son mujeres.
• Las remuneraciones que recibe anualmente en promedio cada
trabajador en Hidalgo son de $64 970, inferiores al promedio nacional de
$79 551.
2.3.5.5. El rubro de vivienda
Sustentado en el Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006 que dice en su
apartado 5.3.1. "promover y concertar políticas publicas y programas de
vivienda y apoyar su ejecución con la participación de los gobiernos
estatales, municipales y sociedad civil, para vincular proyectos de
ordenación del territorio, oferte de servicios públicos y de construcción que
sean atractivos a la inversión publica y privada, se sientan las bases para
otorgar créditos, mediante el financiamiento publico y privado para la
adquisición de vivienda.
• La demanda anual de vivienda en Hidalgo es de 11,834 unidades, que
equivale al 1.6% de la demanda en el ámbito nacional. Por otra parte el
rezago habitacional del estado es de 35,714 viviendas al año 2000 que
representan casi el 2% del total nacional.
• El Estado de Hidalgo tiene una población de habitantes que equivalen al
2.3% de la población a nivel nacional. En la ZM de Pachuca habita el 16.5%
del total de habitantes, en la ZM de Tulancingo el 9% del total, en la ZM de
Tula el 8% y en Tizayuca el 2% de la población estatal.
• El inventario de vivienda del 2006, conforme a la oferta registrada en
micasa.gob es de 4,280 unidades a la venta, mientras que el número
de hipotecas originadas en el 2005 fue de 10,597. Por lo que se
puede invertir en los distintos segmentos del mercado ya que no
i Rf R / í » t l>> i \ i, f 1'/'?,» s ' i V S ' /." ' I.) •' f i, <* \! t " /'.' 1* - i ' Í '."»
están saturados, sobre todo en vivienda por encima de los $300 mil
pesos cuya oferta es muy baja.
• La oferta analizada se concentra en Tizayuca con el 47.5%, en Tula
se oferta el 11.3%, en Tulancingo el 5.5% y en Pachuca únicamente
el 5% del total analizado.
• El segmento con mayor oferta es la vivienda de social ($210 a $300
mil pesos) con el 49%, le sigue la vivienda económica (< $210 mil
pesos) con el 43%, la vivienda de interés medio ($300 a $500 mil)
7% y la vivienda media ($500 a $1 millón) con el 1%. En el segmento
residencial si bien se presenta nula oferta de vivienda registrada,
están a la venta terrenos para construir en este tipo de mercado.
• La oferta de vivienda en las principales ciudades de Hidalgo se
enfoca al mercado menor a los $500 mil pesos. Este segmento
(principalmente menor a los $300 mil pesos), es el que presenta
mayor saturación en el mercado, por lo que sí se desea invertir se
debe estar atento a la capacidad de absorción del mercado. La
vivienda media-residencial (>$500 mil pesos) presenta una oferta
muy baja, ya que lo que se oferta, principalmente en la Ciudad de
Pachuca, son terrenos en fraccionamientos bien ubicados para que
el cliente construya, por lo que se pueden explotar diversas opciones
de financiamiento en este rubro.
• En Tizayuca se presenta un fenómeno interesante, debido a la
colindancia con el Estado de México y a que mucha población vive
en Tizayuca y trabaja en el Edo. De México, por lo que se oferta una
gran cantidad de vivienda por debajo de los $300 mil pesos y cuyo
mercado son los trabajadores que perciben por debajo de los 5
salarios mínimos diarios.
• En Tula de Allende la oferta corresponde a la vivienda menor a los
$500 mil pesos y a que este segmento es el que mayor demanda
presenta en esta ciudad, por lo que se debe estar atento a la
capacidad de absorción del mercado con el fin de no saturar el
mismo. Además se ha tomado en cuenta el municipio de
Huehuetoca, perteneciente al Estado de México, pero cuya cercanía
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
con Tula, lo posiciona en su área de influencia, con una oferta
considerable de vivienda social que se suma a la oferta existente en
Tula.
En el municipio de Tulancingo, la vivienda a la venta es la que se
encuentra por debajo de los $300 mil pesos, por lo que existe un
mercado a explotar en el segmento comprendido entre los valores de
$300 a $500 mil pesos.
Tabla 5.6. Oferta de Vivienda según segmento de valor. (Unidades a la venta)
Mneral de la Reforma Pachuca de Soto ZMPachuca
Cuautepec Tulancingo de Bravo
ZMTulancmox)
.Aiitalaquia Tula de Allende ZMTUa
Huehuetoca
Tepejidel Río Ze meo ala Trzavuca
Total aeneral
01 .
91
11 196
209
140 10
1S0
.
.
. 1.377
1.827
87 32 119
. 25 25
132 42 174
1,200
90 11
504
2.123
10 3
13
---.
113 113
.
. 8
150
284
.
46 48
_ . . .
46
188 35
223
11 223
234
272 211 483
1,200 90 10
2,031
4.280
El municipio de Huehuetoca, si bien pertenece al Estado de México se ha tomado como referencia debido a la cercanía e influencia que presenta con la ciudad de Tula.
2.3.5.6. Cobertura de la Demanda con Crédito Hipotecario en 2004 y 2005.
Los participantes del mercado hipotecario en el Estado de Hidalgo
presentaron un incremento de su presencia en un 35%; Fovissste aumentó
su participación en un 74%, las Sofoles presentaron un ligero decremento
del 5%, mientras que la Banca tuvo un importante crecimiento del 112%,
INFONAVIT continúa como la institución que mayor número de créditos
otorga en Hidalgo, con un incremento del 22%. Derechohabientes de
INFONAVIT que no han recibido crédito por parte del Instituto
Arq S. Ramiro Leonel Cric 32
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
Tabla 5.7. Créditos Originados por Año e Institución.
Institución
Inferna vit" Fovissste
S oíbles Banca Total
2004
5.530
1,791 283 217
ijm
2005
6,750 3.117
269 461
1MST
índice de crecimiento
22% 74%
-5% 112% 38%
* No incluye Apoyo Infonavit Fuente: INFONAVIT, Fovissste, SHF. Registros al 2004 y 2005.
Tabla 5.8. Demanda efectiva de vivienda por nivel de ingresos.
Fuente: Plan de labores y financiamiento 2006. INFONAVIT
El 85% de la población tiene ingresos entre 1 y 3.9 SM, mientras que solo el
5% tiene ingresos superiores a los 7 salarios mínimos, por lo que un amplio
sector del mercado esta enfocado a la vivienda social, sin embargo existe
un mercado potencial en la vivienda con valor superior a los $500 mil pesos.
2.3.6. ¿Dónde esta mi mercado?
De acuerdo con el análisis realizado en el apartado anterior nuestro
mercado se concentra en estos 5 municipios que son los que más
desarrollo e inversión ejercen, tomando como centro de operaciones
Pachuca de soto y un radio de acción de 70 Km. promedio ya que al sur a
40 Km. de nuestro centro esta Tizayuca, al este a 45 Km. se ubica
Tulancingo, al suroeste a 90 Km. se encuentra Tula de Allende, y a 100 Km.
Tepeji del Rió en la misma dirección y todas las poblaciones que se
encuentran en este rango, con la posibilidad de crecer al resto del Estado.
I/Y/ V. Ramiro Leonel Cruz 33
2.3.7. Características de mi mercado;
En la elección de estos 5 municipios se concentra para el caso de Pachuca
la mayor actividad comercial de consumo y servicios, en Tulancingo se
desarrolla un inmenso intercambio comercial de productos derivados de la
agricultura, ganadería y la producción textil con el resto del estado y
exterior a este, Tizayuca concentra la industria mediana y pequeña
asentada en el estado, para Tula y Tepeji hay la gran industria Cementera,
Refinería, Termoeléctrica y grandes industrias manufactureras, además de
que dentro de nuestro radio de acción se le da un impulso muy fuerte a la
agricultura y agroindustria.
2.3.8. Mis clientes
Tras evaluar las características globales y algunas particulares del mercado
ahora es muy importante identificar a nuestro cliente con todas sus
potencialidades e identificarlo como beneficiario final de nuestro servicio
que vamos a ofertar y si damos un servicio intermedio identificar el sector
económico, tamaño, situación financiera y forma de organización.
Lo más importante para una empresa son sus clientes, por lo tanto, es muy
importante hacer un producto que satisfaga las necesidades. Debemos de
asegurar que la empresa va a situarse en un mercado con suficiente
demanda para nuestro servicio y que esa misma demanda nos asegura el
futuro y el crecimiento del negocio. Para lograr esto es necesario utilizar
datos reales basados en algún estudio previo, estadísticas o información
y disponer de una lista de clientes a atender para demostrar que si va a
haber venta.
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
NUMERO DE UNIDADES ECONÓMICAS QUE OPERARON EN EL ESTADO EN EL ANO 2004
HIDALGO (13)
SECTOR 11 AGRICULTURA, GANADERÍA, APROVECHAMIENTO FORESTAL, PESCA Y CAZA (SOLO PESCA Y ACUICULTURA ANIMAL
SECTOR 21 MINERÍA
SECTOR 23 CONSTRUCCIÓN
SUBSECTOR 236 EDIFICACIÓN
SUBSECTOR 238 TRABAJOS ESPECIALIZADOS PARA LA CONSTRUCCIÓN
SECTOR 31-33 INDUSTRIAS MANUFACTURERAS
SECTOR 43 COMERCIO AL POR MAYOR
SECTOR 46 COMERCIO AL POR MENOR
SECTOR 48-49 TRANSPORTES, CORREOS Y ALMACENAMIENTO SECTOR 51 INFORMACIÓN EN MEDIOS MASIVOS SECTOR 53 SERVICIOS INMOBILIARIOS Y DE ALQUILER DE BIENES MUEBLES E INTANGIBLES
SUBSECTOR 531 SERVICIOS INMOBILIARIOS
RAMA 5311 ALQUILER SIN INTERMEDIACIÓN DE VIVIENDAS Y OTROS INMUEBLES RAMA 5312 INMOBILIARIAS Y CORREDORES DE BIENES RAÍCES RAMA 5313 SERVICIOS RELACIONADOS CON LOS SERVICIOS INMOBILIARIOS
SUBSECTOR 532 SERVICIOS DE ALQUILER DE BIENES MUEBLES SECTOR 54 SERVICIOS PROFESIONALES, CIENTÍFICOS Y TÉCNICOS
RAMA 5411 SERVICIOS LEGALES
RAMA 5412 SERVICIOS DE CONTABILIDAD, AUDITORIA Y SERVICIOS RELACIONADOS
RAMA 5413 SERVICIOS DE ARQUITECTURA, INGENIERÍA Y ACTIVIDADES RELACIONADAS
RAMA 5414 DISEÑO ESPECIALIZADO
RAMA 5416 SERVICIOS DE CONSULTARÍA ADMINISTRATIVA, CIENTÍFICA Y TÉCNICA
SECTOR 56 SERVICIOS DE APOYO A LOS NEGOCIOS Y MANEJO DE DESECHOS Y SERVICIOS DE REMEDIACIÓN
SECTOR 61 SERVICIOS EDUCATIVOS
SECTOR 62 SERVICIOS DE SALUD Y DE ASISTENCIA SOCIAL
SECTOR 71 SERVICIOS DE ESPARCIMIENTO CULTURALES Y DEPORTIVOS, Y OTROS SERVICIOS RECREATIVOS
SECTOR 72 SERVICIOS DE ALOJAMIENTO TEMPORAL Y DE PREPARACIÓN DE ALIMENTOS Y BEBIDAS
SECTOR 81 OTROS SERVICIOS EXCEPTO ACTIVIDADES DEL GOBIERNO
62612
245
201
217
112
42
6793
1604
31906
1801 158 819
203
164
24 15
616 1144
341
300
72
55
22
916
530
1903
641
5322
8227
FUNTE: GOBIERNO DEL ESTADO DE HIDALGO SECRETARIA DE DESARROLLO ECONÓMICO
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 35
f hi icio •• ni i \ i i ut'io s-i m s'R' • r *»'" Tf ->\ t > • '•- i ^ i •>••
Tribunal Superior de Justicia
46 Juzgados que operan en et estado en materia Civil, Familiar y
Penal.
Juzgados federales.
2 TRIBUNALES COLEGIADOS
1 TRIBUNAL UNITARIO
2 JUZGADOS DE DISTRITO en Pachuca Hidalgo
Unidades de valuación
(12 registradas en el estado de Hidalgo)
Corporación Hidalguense de Valuación
Corporación Mexicana de Valuación
Metro financiera
Valuación profesional mexicana
EGP evaluación y gestión de proyectos SA de CV
Valuación organizada
ANEPSASAdeCV
Centro moderno de servicios inmobiliarios SA
TINSA México tasaciones inmobiliarias de México
Ingeniería en valuación inmobiliaria SA de CV
Grupo rialicasa
Unidad de valuación profesional
Bancos
11 que operan en el estado con diferente No. De sucursales y que no
tienen Unidad de Valuación en el estado.
Banorte, Grupo Scotiabank, Banca del Bajío, HSBC, Bansefi,
Santander Serfin, Banco Crédito Rural del Centro, Bancomext, Fondo
de Garantía, Banca Promex
• Notarios Públicos
80 Notarías adscritas en el estado
• Afianzadoras y Aseguradoras
6 compañías con diferentes sucursales en el estado
Insurgentes, Quilitas, Inbursa, Aserta, GNP, Monterrey
• Despachos jurídicos
341 Registrados en el estado de Hidalgo
• Financiera Rural del Centro Sur
1 Delegación en Pachuca, Hidalgo
• Financiera Impulso
1 Delegación en Tulancingo, Hidalgo
• INDAABIN
1 Delegación en Pachuca, Hidalgo
• FIRA
1 Delegación en Pachuca, Hidalgo
• Inmobiliarias
24 registradas en el estado de hidalgo con concentración del 60 % en
Pachuca Hidalgo
• Asociaciones de ejidatarios
44 municipios del estado para la zona centro
• Cámaras industriales y de comercio
Consejo Coordinador Empresarial, Concaco, Canacintra, Canaco
• Secretaria de Economía delegación Hidalgo
• Secretaria de Desarrollo Económico del gobierno de Hidalgo
• Parafinancieras
• Parque industrial Tula-Tepejí- ATitalaquia- Atotonilco
Cementera Cruz Azul, La Farge, Tolteca, Cemex, Refinería,
Termoeléctrica, Kaltex, Núcleo Cruz Azul (40 empresas) y 75 más
distribuidas en los parques
2.3.9. La competencia
Tan importante es conocer quién va a ser mi competidor y cual es su
fuerza y modo de actuación, quienes son y como son y que ventajas
e inconvenientes va a tener mi empresa respecto a ellos.
• 24 Maestros en valuación primera generación 2007 del ITC
Pero solo 11 van a titularse en julio del 2007
• 25 Maestros en valuación segunda generación 2008 del ITC
Se proyecta que se titulen solo el 50% 12 alumnos
• 42 Peritos en materia Inmobiliaria inscritos en el Tribunal Superior de
Justicia (Pero a la fecha no todos tienen la cédula profesional de
grado)
• 11 de 12 Unidades de Valuación Registradas en el Estado (voy a ser
miembro de una)
• Colegio e Instituto de Valuadores del estado de Hidalgo (lo integran 7
miembros todos activos en el estado)
• Corredores Públicos
6 registrados en el estado de Hidalgo
\
( HI I' f(> >f ' M f 1 / o í ¡ / ' !. Dl <•' >'• h i ^ I ••<• > " *> 'if ! I' ( (
2.4. LA MERCADOTECNIA
Es la encargada det proceso de planificar tas actividades de la organización
con relación al precio, la promoción, distribución y venta de bienes y/o
servicios de la empresa, así como en la definición del producto o servicio
con base en las preferencias del consumidor, de manera, que permitan
crear un intercambio (entre empresa y consumidor) que satisfaga los
propósitos de los clientes y de la propia empresa.
Los principales elementos que se deben tomar en cuenta para la
realización de todo plan de mercadeo son las conocidas 4 P's:
Producto: Se realiza una breve descripción de la actividad desarrollada
por la empresa, en términos de productos (y servicios, entendiéndolos como
productos intangibles). Y éste se refiere a los bienes que la empresa
proporcionará a los consumidores para satisfacer sus necesidades.
Precio: se refiere al análisis que debe efectuarse para el establecimiento de
un adecuado costo del servicio, a qué precio estará disponible el producto
en el mercado.
Plaza: se refiere a la ubicación que tendrá el producto dentro de una región
o un país. También se incluyen los canales de distribución a través de los
cuales el producto llegará hasta el consumidor.
Promoción: incluye todas las actividades y elementos necesarios para dar
a conocer el servicio al cliente.
Además de estos elementos, se deben tomar en consideración la
competencia, los proveedores, y el estudio de los clientes, quienes serán
los receptores de nuestros servicios.
hi It , ) '•>' I \ I / I ».' M I r •» } I ' ' ' I' ' « 'L ' 1
2.4.1. Localización de la empresa
Ubicación propuesta:
Oficina No. 1 En Tula de Allende Hidalgo (oficina central)
Oficina No. 2 En Pachuca de Soto Hidalgo (oficina de enlace)
Se tomaron en consideración los siguientes aspectos para determinar la
ubicación de la empresa.
• La proximidad del lugar de emplazamiento respecto a la clientela
• Fuentes de aprovisionamiento y fuentes de información
• Nivel de equipamiento de la zona
• Calidad de vida
• Lugar de residencia y relaciones actuales
• Radio de acción de 70 Km.
i
Capitulo III
EL PLAN DE NEGOCIO DE LA EMPRESA
3.1. INTRODUCCIÓN
El un mundo en que prevalece la incertidumbre, con economías
y mercados en constante cambio, la actividad del empresario actual
debe estar cada vez más sistematizada y basada en adecuados
instrumentos de control de gestión. Es decir, es necesaria una verdadera
actividad de análisis dinámico de los cambios del macro entorno y micro
entorno empresarial, cuya eficacia consiste en reducir la probabilidad de
que ocurran hechos fortuitos dentro del proceso de planificación y
organización de la empresa, los cuales, en términos generales, son causa
del aumento del nivel de riesgo en ésta área.
Esto nos lleva a obrar con la plena convicción de que la sola intuición
empresarial ya no es un requisito suficiente para crear una empresa firme y
estable en el largo plazo.
En general, el empresario, a partir del momento en que engendra la idea del
negocio, tiene claro hacia dónde desea llegar y mediante qué medios. En
otras palabras, tiene aquello que se denomina "visión empresarial".
La visión empresarial guía a la persona en sus actos, aunque tiene una
perspectiva estratégica y no operativa. Es, una clase de guía invisible;
el basamento de la motivación empresarial, y establece la línea y
filosofía de conducta hacia el logro de determinado objetivo.
Dentro de un entorno competitivo y de mercado en extremo complejo y
evolucionado, gestar y desarrollar con éxito una idea empresarial requiere
la adopción de un enfoque racional, de cara al estudio de las variables
internas y extemas del juego económico de la empresa, que permite seguir
de cerca la evolución del mercado.
Para obtener tal resultado, el proceso de planificación adquiere un lugar
preponderante, enfocando la visión empresarial, no sólo como una
estrategia, sino como un instrumento operativo. El Plan de Negocios es el
instrumento justo de esta conducta gerencial.
3.2. EL PLAN DE NEGOCIOS
Un plan de negocios es un documento en donde se detalla la
información relacionada con su empresa. El plan de negocio organiza
la información y supone la inscripción en un documento escrito de las
estrategias, políticas, objetivos y acciones que la empresa desarrollará
en el futuro.
Supone por tanto utilizar información del pasado para decidir hoy lo que
vamos a realizar en el Muro. Puede ser conciso y breve o extenso y
detallado. Un plan muy bien acabado no garantiza el éxito de la empresa,
aunque lo contrarío tampoco es cierto. El plan debe incluir metas para la
empresa, tanto a corto como a largo plazo, una descripción de los
productos o servicios a ofrecer y de las oportunidades de mercado que
anticipa para ellos.
Un "Plan de Negocios" (Business Plan, en inglés) debe entenderse como un
estudio que, de una parte, incluye un análisis del mercado, del sector y de
la competencia, y de otra, el plan desarrollado por la empresa para
incursionar en el mercado con un producto y/o servicio, una estrategia, y un
tipo de organización, proyectando esta visión de conjunto a corto plazo, a
través de la cuantificación de las cifras que permitan determinar el nivel de
atractivo económico del negocio, y la factibilidad financiera de la iniciativa; y
a largo plazo, mediante la definición de una visión empresarial clara y
coherente.
3.2.1. Ventajas de la Utilización de un Plan de Negocios
Obliga al emprendedor a buscar información que puede ser estadística o
de la experiencia de la gente para detallar datos.
Ayuda a conocer el dinero que la empresa necesita para sus diversas
actividades. Establece por tanto, las necesidades y prioridades financieras.
i i;i tf¡(>\ r>' i *> 4 t ill'-" S4 lit *•' '!> It ' ' < f, ' ' l L'^ 'S< ,1 << i \
Ayuda a que las empresas puedan alcanzar sus metas. Los errores se
cometen en el papel, eso permite reducir tos fracasos
Es una herramienta de diseño. El emprendedor va dando forma mental a
su empresa antes de darte forma real. Los detalles, ideas y los números
empiezan a tomar forma en un documento escrito.
Herramienta de reflexión. El tener que poner por escrito de una forma
organizada y coherente, las estrategias empresariales y la forma alcanzar
las metas nos obliga a reflexionar. Cuando se ha empezado a desarrollar el
proyecto, la realidad se presenta con toda su crudeza. Surgen sorpresas
que no habíamos previsto, se descubren aspectos del negocio que no
conocíamos. El plan de negocios ayuda a reflexionar sobre el impacto de
estas novedades en ef negocio. Dado que en el plan se expresan las
previsiones de cómo debe evolucionar el negocio, a los pocos meses
podremos ver como varía la realidad sobre lo previsto, analizar tas posibles
causas y si conviene tomar las decisiones oportunas.
Herramienta de comunicación. Sirve para poner por escrito en forma
clara, los distintos aspectos del negocio y discutirlos de una manera objetiva
y despersonalizada: es muy útil para poner sobre la mesa temas difíciles de
abordar como por ejemplo quien asume responsabilidades. El plan facilita a
la necesaria coordinación entre los diferentes departamentos y personas de
la empresa.
Herramienta de marketing. Ya que a veces el empresario no dispone de
todos los recursos necesarios para empezar un negocio o desarrollar un
nuevo producto y/o servicio, debe buscar financiación externa y el plan
puede ayudar a mostrar a los posibles inversores o prestatarios.
Herramienta de Gestión de Recursos Humanos. El plan de Negocios
sirve de guía para planificar las necesidades de personal, de formación y
para establecer el reparto de responsabilidades. El plasmar nuestras metas
y la forma de conseguirlas nos debe servir también de instrumento de
'•> ' i i )
motivación. El personal puede estar más motivado cuando sabe que la
empresa tiene un plan que le permitirá alcanzar las metas propuestas.
3.2.2. Creación de Negocios
El Plan de Negocios es una herramienta útil cuando ya se tiene una
empresa y sobre todo cuando se esta creando una empresa.
Para to primero, en cuanto que le permite ordenar una idea nueva para su
negocio, cual le permitirá innovar en productos o servicios, con la
seguridad de invertir adecuadamente.
Para lo segundo, crear una empresa, les posibilita mediar el riesgo en
su inversión considerando todos los elementos, factores internos y
externos a la empresa.
Para formalizar la iniciación de una empresa, el futuro empresario necesita
relacionarse y conocer bien las instituciones que regulan el funcionamiento
de las empresas y que ejercen influencia o interfieren en el proceso de
desarrollo de la misma; por lo tanto, es importante conocer los trámites que
deben seguirse ante las siguientes entidades:
3.3. PLAN PARA EL PROCESO DE PRODUCCIÓN DE SERVICIOS
Producción. Es la transformación de insumos, a través de recursos
humanos, físicos y técnicos, en productos requeridos por los consumidores.
Estos productos pueden ser bienes y/o servicios.
Producto. Es el resultado de un proceso de producción, el cual puede ser
bien o servicio, que representa un satisfactor para el consumidor.
Podemos destacar dos tipos de bienes:
• Bienes industriales. Son productos que se utilizan para otros bienes;
algunos de ellos entran directamente en el proceso productivo, como la
materia prima, producto semiterminado o componentes.
• Bienes de consumo. Son los productos usados por los consumidores
finales, para satisfacer sus necesidades personales. Se pueden clasificar
en duraderos o perecederos.
Los servicios también se pueden clasificar como:
• Servicios comerciales. Algunos ejemplos son: reparación y mantenimiento
de maquinaria, todo los oficios: cerrajero, electricista, fontaneros, etc.
• Servicios profesionales. Aquellos que necesitan de un conocimiento
especializado, por ejemplo: administrativos, educativos, consultoría, de
avalúos, etc.
Ahora que se conoce los aspectos generales de esta área de la empresa, es
importante que iniciemos con la elaboración del objetivo del área de producción
de servicios.
Proceso: "es una secuencia de pasos que van añadiendo valor mientras se
produce un determinado producto o servicio a partir de determinadas
aportaciones."
/ v
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
PROCESO
Aportaciones ufjfjfj¡r+ Valor añadido
Subproceso: Conjunto de actividades dentro de un proceso global.
Procedimiento: Serie de actividades sistematizada para llegar a un objetivo definido.
Actividad: Conjunto de tareas en una misma área.
Tarea: Trabajo individual.
Proyecto: se realiza solo una vez es específico con su propia metodología.
Dirección General
vA * \ Objetivos f | V-Uar Departamentales áíf
i i • Objetivos Generales
Objetivos Departamentales
Producción
Dtor Dpto
Objetivos Departamentales
en
Marketing y ventas
MSRCADO
CLIBJTE
. irq. S. Ramiro Leonel Cruz 46
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SER\ ICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
Gestión por procesos
Obje tivos Gene rales
0
3 3"
i ( Cordinador |
Dpto
Coordinador General
Proceso 1
Propietario
Proceso 2
Propietario
Proceso 3
Propietario
lillUIIÍKI. Dpto
AF
Obf n\os Iiidtv Jiuilcs
Producción
* Tareas
Corduiador Dpto
Marketing y ventas
Ob i ti\ os de Pi ceso 1
i> Obi ti\ os de
Pr iceso 2
0 Obi ph os de
Pi iceso 3
t>
MERCADO
CLIENT
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 17
CREACIÓNDE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
Identificación de los clientes
Para el caso que nos ocupa en la creación de nuestra empresa se han
identificados cinco procesos lineales básicos y estratégicos donde se
pueden agrupar todo tipo de avalúos y habrá una intersección con los
departamentos responsables verticales que tienen la obligación de
coordinar los procesos.
En el proceso horizontal se crea un líder de proyecto el cual recae
directamente en el perito valuador, al tener bien definido y sistematizado el
proceso así como los procedimientos se tendrá control pleno de la
producción del servicio, se podrá conocer los responsables de cada etapa,
los tiempos por subproceso, actividad y tarea, insumos, equipo, los
medidores asignados, e indicadores que nos permitirán medir la calidad del
servicio otorgado.
Las empresas de servicios tienen problemas específicos a la hora de
diseñar su plan de operaciones. El mas importante de ellos deriva de la
mayoría de empresas de servicios de almacenar su "producto". Los
irg. S. Ramiro Leonel ('ruz IK
servicios son productos perecederos, ello disminuye la capacidad de
maniobra.
Las empresas de servicios tienen, pues, mas que problemas de stocks,
problemas de capacidad. Es decir de previsión de si se va a ser capaz de
satisfacer todas las demandas de servicio comprometidas.
Por eso estos tres aspectos son fundamentales de implementar
• El empresario de la empresa debe convertirse en un experto
administrador del tiempo
• Programar con cuidado el trabajo de servicios y aceptar a los nuevos
clientes de forma selectiva para cumplir con todos los compromisos
• En las primeras etapas de funcionamiento del negocio, el empresario ha
de empezar por seleccionar y adiestrar a personas que sean eficientes y
fiables en la realización del mismo y mantener la capacitación y
actualización de conocimientos del personal como una actividad básica
y permanente.
3.3.1. Proceso 1: Avalúo para SHF
INFONAVIT
DERECHOHABIENTE
CONSTRUCTORA
UNIDAD DE VALUACIÓN
OFICINA CENTRAL CONTROLADORA
PERITO
T Idia
1 13
Recibe Avalúo
f
K Inicio
'
"N
J
'
Realiza solicitud DeAva IÚO
1 Recibe Llamada Telefónica
Correo Electrónico
Asignación de Número
Designación del Perito
Recibe pago/deposito
T 3 días hábiles
_L T
3 días hábiles
_1_
Revisa Avalúo
Autoriza y/o Requisita Avalúo
3.3.2. Proceso 2: Avalúo Bancario
INSTITUCIÓN
BANCARIA
UNIDAD DE VALUACIÓN
OFICINA CENTRAL CONTROLADORA
Inicio
Realiza solicitud De Avalúo
T día
1 13
Recibe Avalúo
Recibe Llamada Telefónica
ó Correo Electrónico
24 hrs Asignación de Número
Designación del Pento
Recibe pago/deposito
T 3 días hábiles
_L
T - 3 días
habites
_L
Revisa Avalúo
Autoriza y/o Requisita Avalúo
3.3.3. Proceso 3 Evaluó INDAABIN
INDAABIN EMPRESA DE
AVALÚOS
Inicio
Realiza solicitud De Avalúo
T I día
1 13
Recibe Avalúo
Recibe Llamada Telefónica
Correo Electrónico
24 hrs Asignación de Número
[Designación del Perito
Recibe pago/deposito
T 3 días hábiles
_L T
- 3 días hábiles
_L
Revisa Avalúo
Autoriza y/o Requisita Avalúo
3.3.4. Proceso 4: Avalúo Judicial
3.3.5. Proceso 5: Mercado abierto
CLIENTE EMPRESA DE
AVALÚOS PERITO
T 1 ¡¡¡a [ Recibe Avalúo
i
r
V
Inicio
i
"\
-) '
Realiza solicitud De Ava uo
1 Recibe Llamada Telefónica
Correo Electrónico
Asignación de Número
Designación del Perito
Recibe pago/deposito
T 3 días hábiles
_L T
3 días hábiles
Revisa Avalúo
Autoriza y/o Requisita Avalúo
Recibe solicitud de avalúo
Recolecta Documentos
(Notifica) ID Revisa documentos
(Notifica)
Visita inmueble (Notifica)
Ejecuta Avalúo (Notifica)
Envía a revisión
T Variable
1 T
24 hrs
1 T
48 hrs
1 T
5 días habites
_L T
12 hrs
1
( hf ¥ I n I)' M i F»I *> ' />/- t I I •< Í f ^ " ) 4
3.4. LOS RECURSOS MATERIALES
Para tes empresas de servicios como es nuestro caso, este aspecto del
suministro, manejo y almacenamiento de de materia prima es prácticamente
irrelevante, ya que los insumos básicos que requerimos son básicamente
en papelería y utensilios sin embargo estos se convierten en
fundamentales cuando la producción de avalúos es constante y entonces
habrá que prever la existencia suficiente y oportuna de:
Papelería: Facturas, hojas contables, requisiciones de compra, vale de
salida, recibos, hojas membretadas, sobres, fólderes, leforts, hojas blancas,
tarjetas, resguardos, permisos de personal, hojas de impresión fotográfica,
etc..
Utensilios: Plumas, lapiceros, lápices, gomas, escafimetros, escuadras,
discos, memorias, engrapadora , saca grapas, clips, broches,
engargoiadota, pastas, pegamento de contacto, maskin tape, diurex,
colores, marcadores, etc.
3.4.1. Equipo:
Servidor
Computadoras personales
Laptop
Impresora
Copiadora
Scanner
Cámara fotográfica
1 pza
6 pzas
1 pza
2 pzas
1 pza
1 pza
3 pzas
f
/,'/ \( fu\ ¡U • \ 4 / • , ! / , "" * <• -I I V V7<" if !'}"•, : CU '•'< i •> of l *i i ('
3.4.2. Mobiliario:
Escritorios ejecutivos
Sillones ejecutivos
Archiveros
Libreros
Mesa con sillas 6 personas
Sofá
Mesa de centro
Dispensario de agua
Accesorios decorativos
(Plantas, cuadros, lámparas, persianas)
3.4.3. Servicios:
Internet
Teléfono
Celulares
3.4.4. Áreas:
Dirección
Taller de avalúos
Administración y finanzas
Recursos humanos y capacitación
Sala de espera
Sala de juntas
Servidor
Sanitarios H-M
7 pzas
7pzas
4 pzas
2 pzas
1 pza
2 pzas
1 pza
1 pza
1 lote
Banda ancha
2 líneas
2 pzas.
12 m2
20 m2
15 m2
9m2
6m2
12 m2
2m2
6m2
Estacionamiento 2 autos 25 m2
Cuarto de aseo 2 m2
3.4.5. Parque vehicular:
Automóvil Utilitario 1 vehículo
LOS RECURSOS HUMANOS
3.5.1 Las personas
Si el equipo que va a desarrollar la actividad empresarial no es el adecuado
todas las demás consideraciones están de más. La capacidad profesional,
técnica y humana de las personas es el primer elemento a considerar a la
hora de afrontar la evaluación de un nuevo proyecto de empresa, además
de considerar estos tres aspectos.
3.5.1.1. Ei empresario
No en todas las personas se hallan capacidades para emprender un nuevo
negocio. Entonces debemos definir cuales son, las habilidades que requiere
un emprendedor y estas deben de incluir:
• la capacidad técnica en crear y de dirigir una organización,
• la capacidad personal,
• la necesidad que tiene de obtener resultados positivos,
• responsabilidad y preferencia por los riesgos medidos,
• gran actividad y habilidad innovadora, etc.
3.5.1.2. Los perfiles profesionales
En el estudio y previsión del tipo de perfiles profesionales y humanos que
necesitará la nueva empresa, debemos considerar.
• Las habilidades profesionales y personales que requerimos
/ <
• ¿Que vinculación es más conveniente establecer entre la empresa y las personas que trabajan en ella?
• ¿Cuanto le va acostar e la empresa este personal?
• ¿Donde encontrarlas?
• ¿Como seleccionar a los candidatos?
3.5.1.3. La estructura organizativa
Como debe funcionar la mínima estructura organizativa necesaria del nuevo
negocio. Sus funcione y responsabilidades, el ORGANIGRAMA DE LA
EMPRESA
3.5.2. Definición de ORGANIGRAMA
" Es la representación gráfica" de la estructura orgánica de una institución o
de una de sus áreas o unidades administrativas, en la que se muestran las
relaciones que guardan entre sí los órganos que la componen".
El objeto de los organigramas es que constituyen el instrumento idóneo
para plasmar y transmitir en forma gráfica y objetiva la composición de una
organización.
Los organigramas son útiles porque:
• Proporcionan una figura formal de la organización.
• Constituyen una fuente de consulta oficial.
• Facilitan el conocimiento de una empresa, así como de sus relaciones
de jerarquía.
• Constituyen un elemento técnico valioso para el análisis organizacional.
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
ORGANIGRAMA
Figura 3.5.2.1. Estructura Organizacional
DEPARTAMENTO AVALÚOS A FUTURO
DEPARTAMENTO \ ADMINISTRACIÓN
FINANZAS
CUENTAS POR COBRAR Y PAGAR A FUTURO"^
DEPARTAMENTO RECURSOS HUMANOS A FUTURO ~&
SISTEMAS INFORMÁTICA
A FUTURO
r
:
CAPACITACIÓN A FUTURO •&-
EN ESTE ORGANIGRAMA BÁSICO PARA INICIO DE OPERACIONES SE INDICAN ALGUNAS AREAS A FUTURO LAS CUALES SE IRAN INCORPORANDO EN LA MEDIDA DEL INCREMENTO DE TRABAJO Y QUE LAS NECESIDADES ASÍ LO DEMANDEN ( DEPARTAMENTOS DE RECURSOS HUMNOS Y SISTEMAS), MIENTRAS TANTO LOS SERVICIOS SE CONTRATARAN DE MANERA EXTERNA, RESPECTO A LA JEFATURA DE AVALÚOS Y EL ASISTENTE SERÁN CUBIERTOS DE MANERA PERMANENTE CUANDO LA CANTIDAD DE TRABAJO LO EXIGA.
SIN EMBARGO HAY QUE CONSIDERAR QUE PARA CONSEGUIR LOS OBJETIOVOS ESTRATÉGICOS ESTE ORGANIGRAMA SUFRIRÁ MODIFICACIONES Y TENDRÁ QUE AJUSTARSE AL CRECIMIENTO QUE SE PLANEA PARA NUESTRA UNIDAD DE NEGOCIOS.
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 59
( >l K / í A »' i \ I < w / ' U M ' ) t ' / ' f n * . , , » , " - / > i •, < t \
3.5.3. Identificación del recurso humano
Definido el organigrama de la empresa, es posible detectar la cantidad y
perfil de los empleados que deberán ser contratados por la organización.
Ellos deberán pasar un todo un proceso de reclutamiento, selección,
contratación e inducción de personal al interior de la empresa, donde se
elegirán a los candidatos que reúnan los requisitos exigidos en cada puesto
de trabajo, para que su desempeño en el mismo sea eficiente y eficaz.
Las interrogantes que usted debe responder entonces son:
• ¿Que estructura legal dará a su empresa? (persona natural,
sociedad limitada, sociedad de hecho, etc.)
• ¿Cuántos socios conformarán la empresa? ¿Cuál es el aporte de
cada uno?
LISTA DE PERSONAS
1
3
Director General
Valuadores
Contador
Asistente Valuador
Secretaria
Ing. En Sistemas EXTERNO
Lio Administración EXTERNO
Jurídico EXTERNO
3.5.3.1. El personal
El personal que labora en la empresa es un elemento indispensable para
lograr el éxito de los objetivos. En general las personas están
acostumbradas a trabajar de cierta manera y les cuesta trabajo hacer un
cambio en sus actividades de ahí la importancia de seleccionar al personal
adecuado. La selección del personal representa un asunto que debe ser
planeado cuidadosamente, a continuación se proponen varias técnicas para
lograr un proceso adecuado:
Solicitud de empleo. ¿Cuál se usará? ¿Se tiene que realizar un formato
especial para la empresa?
Entrevista. ¿Quién la llevará a cabo? ¿Qué información se desea obtener?
Exámenes. Físicos, de conocimientos (Escritos, orales, prácticos o de
campo).
3.5.3.2. Contratación
Se recomienda investigar y prevenir todas las acciones legales a tomar en
cuenta para el proceso de contratación:
• Formas de contratación y cláusulas especiales del Contrato
(confidencialidad, patentes).
• Tipo de Contrato (por proyecto, indefinido, determinado).
• Derechos y obligaciones del trabajador y del patrón, causas de
recesión del contrato.
• Prestaciones de Ley.
• Aspectos laborales.
Reglamento de trabajo.
( 'if ( ' '<* 1)1 I \ t f UP' I *> 1 IH I '•• I I'lS i ' r ' v < Í \ 'Jr I I I «' </S
3.5.3.3. Políticas operativas
Este punto ayudará a identificar las políticas de trabajo que día con día
deberán seguir sus trabajadores, es importante considerar algunos puntos
importantes como: El horario de trabajo y las reglas y normas internas.
3.5.3.4. Tabla de sueldos
Desarrollar una tabla de sueldos te permitirá saber de antemano cuánto es
lo que pagaría a cada uno de sus empleados, lo más importante de realizar
esta tabla es que usted podrá investigar cuánto está pagando empresas
con iguales características a la suya. Además, le permitirá hacer una
programación de sus gastos en caso de hacer una nueva contratación, y
algunos de los beneficios que obtendrá al hacer una tabla de sueldos serán:
• Evitará que sus empleados se vayan a otra empresa, por que usted no
pague sueldos acordes al mercado.
• Evitar que los empleados del mismo nivel tengan diferentes sueldos y esto
ocasione baja de productividad.
' >\i H if \ !>l ( v i i Mi ITS I IH ••! i > 'i I'IS > • 'I <•" U i S nl 4", •! > i'\
Capitulo IV
PLAN FINANCIERO, CONTABLE Y JURÍDICO
ORIGEN DE LOS RECURSOS
4.1. INTRODUCCIÓN
Existe otro rubro fundamental el de los recursos financieros y su
manejo contable, es decir el dinero que se va a necesitar para poner en
marcha la nueva empresa, cuando se va a requerir y para qué, el
beneficio que puede esperarse del nuevo negocio y relacionarlo con el
dinero aportado para poder conocer la rentabilidad y finalmente
calcularemos el punto de equilibrio entre el tipo de recursos con que se
cuenta y el tipo de destino que se dé a tales recursos.
En las empresas se debe utilizar herramientas básicas que le facilitarán el
manejo de la parte contable y financiera del proyecto, y que le permitirá:
Cuantificar el proyecto en términos de inversión, presupuestos, balance,
costo, rentabilidad y evaluar su viabilidad.
4.2. CONTABILIDAD
El sistema contable de la organización es un instrumento muy útil y práctico
que facilita la toma de decisiones y mantiene un seguimiento constante de
las operaciones y estado financiero de la empresa.
Definición: El sistema contable es el proceso de llevar, en forma ordenada,
las cuentas de la organización, permanecer informados de la situación de la
misma y la búsqueda de alternativas atractivas que posibiliten el ahorro en
cuanto a costos y gastos, para incrementar las expectativas de rendimiento.
4.2.1. Los costos
Variables: son los que se realizan proporcionalmente al nivel de
producción, y forman parte básica del producto o servicio (insumos,
materiales, etc.), por ejemplo, compra de papeleria, la cual aumentará o
S A'
disminuirá dependiendo de la cantidad o volumen que se consuma.
Fijos: son tos que se dan con una misma frecuencia y que no pueden
identificarse específicamente con el producto o servicio, ya que no cambian
con el volumen de los mismos. Pago mensual de la luz, teléfono, salarios,
renta, etc.
4.2.2. Registros y controles
El número de registros es variable de empresa en empresa, de acuerdo a
sus necesidades de contar con información. Los controles contables
mínimos que deben llevarse son: Un libro diario y un libro por cuenta. En
algunas empresas de pequeño tamaño también se lleva un libro mayor que
reúne todos los datos de ios libros de cuentas, y que permite tomar mejores
decisiones empresariales. La contabilidad no es para que otros la vean, la
contabilidad es un instrumento de toma de decisiones.
4.2.3. Flujo de efectivo (ingresos - egresos)
El flujo de efectivo es un estado financiero que muestra el total de efectivo
que entró o salió de la empresa, durante un lapso de tiempo determinado.
El flujo de efectivo habilita proyectar, de manera precisa y segura, la
situación económica de la organización en tiempos futuros, viabilizando a la
vez, tanto la estimación de las cantidades de dinero que se necesitarán en
fechas ulteriores, ya sea para compra de herramientas o maquinaria,
insumos, pago de deudas, pago de salarios, etc., como de las cantidades
de dinero que entrarán a la empresa, en concepto de ventas, intereses, etc.
Es conveniente elaborar un sencillo flujo de ingresos y egresos que nos de
la idea de cómo estaremos en la empresa financiera y económicamente.
4.2.4. Programa de inversión.
El programa de inversión es un instrumento administrativo que permite
planear, en un período de tiempo, las diferentes actividades que se van a
desarrollar para crear la empresa, los requerimientos de liquidez económica
para la compra de los activos fijos, gastos pre-operativos y capital de
trabajo, y el tipo de financiamiento del proyecto con recursos propios y/o
recursos crediticio. Todo programa de inversión debe tomar en cuenta los
siguientes instrumentos: un cronograma de inversión, un breve
presupuesto, el Balance General, el Estado de Resultados y un Flujo de
Efectivo.
4.3. FINANZAS
4.3.1. Inversión inicial $ M.N.
Papelería: 2,180.00
Utensilios: 2,180.00
Equipo: 87,800.00
Mobiliario: 38,700.00
Servicios: 7,400.00
Áreas renta 8,000.00
Parque vehicular: 78,300.00
Tramites, registro y altas empresa 16,000.00
Inversión inicial en pesos 240,560.00
(Monto mas impuesto al valor agregado) 276,644.00
Terreno para oficinas 160.00 m2 205,000.00
Total inversión inicial en pesos $ 481,644.00
4.3.2. Inversión inicial socios y origen de los recursos $ M.N.
SOCI01 350,000.00
SOCIO 2 250.000.00
SOCIO 3 150,000.00
Total inversión inicial Socios 750,000.00
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVÁLEOS
Origen de los recursos propios aportación en efectivo
4.3.3. Costos fijos
(Cálculos sin IVA)
C O N C E P T O GASTOS/COSTOS
INICIALES/MES $
SALARIO del DIRECTOR
SALARIOS FIJOS
PRESTACIONES SOCIALES
HONORARIOS (CONTADOR Y ABOGADO, LIC. ADM.)
PUBLICIDAD/ANUNCIOS
PAPELERÍA
ÚTILES DE ASEO
RENTA OFICINAS
TELÉFONO, FAX, SERVICIO POSTAL
ELECTRICIDAD, GAS, AGUA
SEGUROS
MANTENIMIENTO
SOPORTE TÉCNICO
SISTEMAS
OTROS GASTOS
DEPRECIACIÓN DE EQUIPO
8,000.00
10,000.00
4,300.00
12,000.00
1,000.00
800.00
400.00
4,000.00
4,000.00
1,200.00
800.00
300.00
1,000.00
1,500.00
1,500.00
. TAL DE COSTOS/GASTOS 50,800.00
Arq. S. Ramiro Leonel ( 'n i: 66
CREA CIÓN DE UNA EMPRESA DE SER I ICIOS INTEGRA LES DE AVAL VOS
4.3.4. Costos variables
(Cálculos sin IVA)
C O N C E P T O
VIÁTICOS
GASTOS DE REPRESENTACIÓN
COMISIONES DE VALUADORES
OTROS GASTOS
GASTOS/COSTOS
INICIALES/MES $
18,500.00
4,500.00
51,500.00
1,500.00
DE COSTOS/GASTOS 76,000.00
4.3.5. Pronostico de ventas promedio mensual/Anual
(Cálculos sin IVA)
o promedio por evaluó
Cantidad estimada mensual
de ventas estimadas
AVALUÓ PARA SHF
AVALÚO BANCARIO
AVALÚO INDAABIN
AVALÚO JUDICIAL
MERCADO ABIERTO
900.00
5,000.00
4000.00
6,500.00
3,500.00
60.00
3.00
3.00
9.00
4.00
54,000.00
15,000.00
12,000.00
58,500.00
14,500.00
TOTAL DE VENTAS 153,000.00
irq. S. Ramiro Leonel Cruz 67
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
4.3.6. Punto de equilibrio
Una información financiera ulterior que se puede obtener de las
proyecciones económicas efectuadas, se refiere al periodo de tiempo justo
(punto de equilibrio temporal, en este caso "financiero") para que el
proyecto cubra los recursos (en valores nominales) invertidos a partir del
inicio de operaciones. Se busca un punto de equilibrio entre:
• El total de los recursos consumidos en el tiempo (egresos de capital)
• El total de los recursos generados por la actividad empresarial.
Por lo tanto, será necesario que se calcule cuánto va a producir y cuánto
deben vender para recuperar al menos lo que se ha invertido en la
elaboración del producto. Esta manera es bastante conveniente, ya que les
brinda una visión precisa de dónde deben partir (cuánto vender) para que
su resultado sea cero, o sea, sin ganancias y sin pérdidas. Si se quiere
cualquier cantidad de ganancia, se debe hacer un impulso por vender más
unidades de las calculadas en el punto de equilibrio, o unidades de
equilibrio. A esto se le denomina análisis del punto de equilibrio.
_ , . „ . . . . . CosíosFijos Mensuales PuntodeEqumbrio = • Piecio Unitario - CostoVariable Unitario
Cátenlo del Punto de Equilibrio.
Se utiliza la siguiente fórmula:
E= F x 100
S- V
Dónde:
P - Precio de Venta por Unidad.
S - Total de Ventas/Ingresos por Mes/Año.
V - Total de Gastos Variables.
F - Total de Gastos Fijos
E - Punto de Equilibrio
Para obtener la cantidad de unidades en equilibrio se utiliza la siguiente fórmula:
QíTExQ
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 68
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERl ICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
Donde:
Qo - Cantidad de Unidades en el Punto de Equilibrio.
Q - Cantidad de Unidades a Vender por Mes / Año.
4.3.7. Balance General inicial
El Balance General es un instrumento que muestra, a una fecha
determinada, cuáles son los activos, pasivos y capital con que cuenta la
empresa. Muestra la situación financiera de la empresa, o sea, qué se
posee, qué se deba y qué se ha pagado. Términos básicos que se manejan
en todo balance general:
Activos: constituyen todos los recursos económicos con que cuenta la
empresa, verbigracia, dinero, terrenos, edificios, cuentas por cobrar,
inventarios, etc.
b) Pasivos: son todas las deudas y compromisos que han sido contraídas
por la empresa, con el propósito de acrecentar el dinero para adquirir más
activos o brindarles mantenimiento a los que ya se poseen. En este rubro
se consideran cuentas como proveedores, cuentas por pagar, hipotecas por
pagar, etc.
c) Capital: es lo que cada uno de los socios ha aportado en dinero para la
creación de la empresa, adicionándole las utilidades que se han obtenido
en periodos anteriores.
En contabilidad se maneja la ecuación contable, la cual manifiesta lo
siguiente:
ACTIVO= PASIVOS EXIGIBLES + CAPITAL
Es conveniente hacer un Balance General inicial de nuestra empresa, que
nos permita hacer comparaciones posteriores para saber cuál es nuestra
situación de empresa luego de transcurrido un lapso de tiempo.
írq. S. Ramiro Leonel Cruz 69
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SER\ ICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
NOMBRE DE LA COMPAÑÍA
ACTIVO Activo Circulante
Caja Bancos Inversiones en valores Clientes Deudores diversos Rentas pagadas por anticipado Inventarios (almacén) TOTAL ACTIVO CIRCULANTE
BALANCE GENERAL AL (a la fecha deseada)
• • • • i PASIVQHH
Activo Fijo Terrenos Edificios Maquinaria y equipo Equipo de oficina Equipo de transporte TOTAL ACTIVO FIJO
Activo Diferido Gastos de organización Gastos de instalación Patentes y marcas
Pasivo a corto plazo Proveedores Créditos bancaríos Impuestos por pagar Acreedores diversos Documentos por pagar
TOTAL PASIVO A CORTO PLAZO
Pasivo a largo plazo Préstamos bancaríos Acreedores diversos
TOTAL PASIVO A CORTO PLAZO
Créditos diferidos
Rentas recibidas por anticipado
Intereses cobrados por anticipado
Anticipos de clientes
TOTAL DE CRÉDITOS DIFERIDOS
TOTAL PASIVO
TOTAL ACTIVO DIFERIDO
TOTAL ACTIVO
CAPITAL CONTABLE O PATRIMONIO Capital social Resultado de ejercicios anteriores Resultado del ejercicio TOTAL CAPITAL
TOTAL PASIVO + CAPITAL
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 70
4.3.8. Estado de resultados
Análisis de razones financieras
Los estados financieros reportan la posición de una empresa en el tiempo,
pero su valor real es que puede usarse para predecir las utilidades y
dividendos futuros, y como un punto de partida para la planeación de
operaciones.
Razones de liquidez.- Un activo líquido es aquel que puede convertirse en
efectivo a un valor justo de mercado. Las razones de liquidez, muestran la
relación que existe entre el efectivo de una empresa y sus demás activos
circulantes con sus pasivos circulantes.
Razón circulante.- Se calcula dividiendo ios activos circulantes entre los
pasivos circulantes e indica el grado en el cual los pasivos circulantes
quedan cubiertos por los activos circulantes se espera que se conviertan en
efectivo en el futuro cercano. Es el mejor indicador de la medida en que los
derechos de los acreedores a corto plazo quedan cubiertos por los activos
que se espera se conviertan en efectivo, ya que es la medida de solvencia a
corto plazo que se utiliza con mayor frecuencia.
Activos circulantes Razón circulante =
Pasivos circulantes
Razón rápida (prueba del ácido).- Se calcula deduciendo los inventarios
de los activos circulantes y dividiendo el resto entre los pasivos circulantes.
Activos circulantes - Inventarios Razón rápida o del ácido =
Pasivos circulantes
Razones de administración de los activos.- Miden la efectividad con que
la empresa está administrando sus activos. Permite identificar si se requiere
solicitar prestemos o capital de otras fuentes para adquirir activos, si se
tienen demasiados activos, los intereses serán muy altos, y si ocurre lo
contrario se pierde productividad.
i'J U ">(;'• 'n ! M - ill ••> s ¡ hi -.' ' i % i ' > t -,,,•,,, i ¡ «,' •
Rotación de inventarios.- Es la división de las ventas entre los inventarios:
Ventas Razón de rotación de inventarios =
Inventarios
Días de venta pendientes de cobro o periodo promedio de cobranza.-
Evalúa las cuentas por cobrar y se calcula dividiendo las ventas diarias
promedio entre las cuentas por cobrar. Y permite determinar el número de
días de venta que se encuentran incluidos en las cuentas por cobrar, que
representan el plazo de tiempo promedio que una empresa espera para
recibir efectivo después de la venta.
Dias de vente Cuentas por cobrar Cuentas por cobrar
pendientes de = Promedio de ventas = Ventas anuales/360
cobro por día
Rotación de activos fijos.- Mide la efectividad con que la empresa usa su
planta y su equipo, es la razón de las ventas a los activos fijos netos.
Razón de rotación de los Ventas
activos fijos Activos fijos netos
Rotación de los activos totales.- Mide la rotación de todos los activos de
la empresa y se calcula dividiendo las ventas entre los activos totales.
Razón de la rotación de los Ventas
activos totales A c t i v o s T o t a | e s
Razón de administración de deudas.- la forma en la empresa utilízale
financiamiento por medio de deudas o su apalancamiento financiero
implica, obtener fondos a través de deudas, los acreedores contemplan el
capital contable para ver el margen de seguridad, si la empresa obtiene un
mejor rendimiento sobre las inversiones financiadas con fondos en
préstamos que el interés que paga sobre los mismos, solo así hay
apalancamiento en el rendimiento de los propietarios.
Razón de endeudamiento, de deuda total a activos totales.- Mide el
porcentaje de fondos proporcionado por los acreedores.
Deuda Total Razón de endeudamiento =
Activos Totales
La deuda total incluye los pasivos circulantes y la deuda a largo plazo,
mientras más baja sea la razón mayor será el colchón contra las perdidas
de los acreedores en caso de liquidación
Razón de intereses a utilidades TIE.- Se obtiene dividiendo las utilidades
antes de los intereses e impuestos EBIT entre los cargos por intereses.
Mide el punto hasta el cual el ingreso en operación puede disminuir antes
que la empresa llegue a ser incapaz de satisfacer sus costos anuales por
intereses.
Razón de intereses a EBIT
utilidades TIE Cargos por intereses
Razones de rentabilidad.- La rentabilidad es el resultado neto de varias
políticas y decisiones. Muestran los efectos combinados de la liquidez, de la
administración de activos y de la administración de las deudas sobre los
resultados en operación.
Margen de utilidad sobre ventas.- Se calcula dividiendo el ingreso neto
entre las ventas, muestra la utilidad obtenida por dólar de ventas. Indica que
las ventas son muy bajas o que los gastos son muy altos o ambas.
.' tit \( >o • ;>i > \ 4: */."-u s < f>t •>/ a n " ' " • , o//.i f W K a *i i i",
Ingreso neto disponible par los Margen de Utilidad sobre . . .
** = accionistas comunes ventas
Ventas
Generación básica de utilidades BEP.- Se calcula dividiendo las
utilidades antes de intereses e impuestos EBIT entre los activos totales.
Muestra el potencial básico de generación de utilidades de los activos antes
de impuestos y del apalancamiento.
Generación básica de EBIT
Utilidades BEP Activos Totales
Rendimiento sobre los activos totales ROA.-
Rendimiento sobre los
Activos Totales ROA
Rendimiento sobre el capital
Rendimientos sobre el
Capital Contable ROE
Ingreso neto disponible para
los accionistas
Activos Totales
Ingreso neto disponible para
accionistas comunes
Capital Contable común
Razones de valor de mercado.- Relaciona el precio de las acciones de la
empresa con sus utilidades y con su valor en libros por acción,
proporcionan un indicio de lo que ios inversionistas piensan del desempeño
anterior y de sus planes futuros.
Análisis de tendencia.- Es el análisis de tendencia de las razones
financieras a lo largo del tiempo. Se realiza a través de la graficación de las
razones en función de los años transcurridos
Gráfica de Ou Pont- Está diseñada para mostrar las relaciones que
existen entre el rendimiento sobre la inversión, la rotación de los activos, el
margen de utilidad y el apalancamiento.
Ecuación Du Pont- Se obtiene multiplicando el margen de utilidad por la
rotación de los activos totales y nos proporciona la tasa de rendimiento
sobre los activos ROA
ROA = Margen de Utilidad X Rotación de Activos Totales
Ingreso Neto Ventas ROA = r¿—¿ X
Ventas Activos Totales
ROA es el ingreso neto disponible para los accionistas comunes dividido
entre los activos totales, donde la tasa de rendimiento sobre los activos
ROA, debe multiplicarse por el multiplicador de capital contable ROE
ROE = ROA X Multiplicador del Capital Contable
Ingreso Neto Activos Totales = X
Ativos Totales Capital Contable común
Ecuación de Du Pont cambiada
Activos Totales
Capital contable Común
Ingreso Neto Ventas ROE = r^—, X
Ventas Activos Totales
Usos y limitaciones dei análisis de razones financieras
El análisis de razones financieras es utilizado por 3 grupos, administradores
para analizar y controlar y mejorar las operaciones de la empresa, los
analistas de crédito, para otorgar préstamos bancarios y analistas de
obligaciones para investigar la capacidad de pago de las compañías, y los
analistas de valores, acciones para obtener la eficiencia de las empresas.
Proporciona información acerca de las operaciones de las empresas y su
condición financiera.
Algunos limitaciones son, que las razones financieras son más útiles para
empresas pequeñas con pocas divisiones, prefieren basarse en ios líderes
de la industria y estar por encima del promedio, es difícil comparar entre 2
empresas diferentes por su misma complejidad, se presentan problemas
con la rotación de inventarios por el tipo de producto, se emplean
maquillajes para fortalecer las empresas, se distorsionan tas razones por la
variabilidad de la información, las razones financieras no son determinantes
para señalar juicios de buena o mala, las organizaciones pueden tener
razones que se vean bien y otras no, lo cual no significa que estén haciendo
las cosas mal.
4.4. MARCO LEGAL DE LA EMPRESA
4.4.1. Constitución de la empresa
La constitución de la empresa, puedes realizarla en varias formas, a
continuación describiremos la más comunes:
• La persona física. Aquella empresa en la que todas las decisiones
relativas al manejo del negocio recaen sobre la persona del dueño
• Sociedad anónima. Grupo de personas físicas o morales, que se unen
para Nevar a cabo actividades comerciales y cuya obligación solo se
limita al pago de sus acciones.
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERVICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
• Sociedad de responsabilidad limitada. Organización empresarial,
constituida entre socios, que solamente están obligados al pago de sus
aportaciones, sin que las partes sociales puedan estar representadas
por títulos negociables.
Por el planteamiento realizado en el punto 4.3. Finanzas donde se indica
el monto de los recursos financieros necesarios para poner en marcha la
nueva empresas y para que inicie con finanzas sanas, sin adeudos se hace
la propuesta de invertir recursos propios entre dos o tres inversionistas, lo
cual obligara a constituir una sociedad mercantil que de seguridad y
certeza a las aportaciones.
A continuación revisaremos las características más importantes de los
diferentes tipos de sociedades mercantiles y determinaremos bajo que
régimen es más conveniente en nuestro caso.
SOCIEDADES MERCANTILES
Principales características de las Sociedades Mercantiles más comunes
1 1 1 ' " • ' . •
Máximo de socios Capital social mínimo Administración Órganos de vigilancia Tipos de asambleas Responsabilidad de los socios Órgano máximo
50 $3,000.00 Gerentes Órgano de vigilancia Único Por el monto de sus partes sociales Órgano máximo
Irq. S. Ramiro Leonel ('ni: 77
CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE SERl ICIOS INTEGRALES DE AVALÚOS
Sociedad en Comandita Simple (S. Mínimo de socios Capital Social Responsabilidad de los socios
Administración
EnC • 1
Al menos 1 No hay mínimo Del comanditado, responde de manera subsidiaria limitada y solidaria, del comanditario sólo al pago de sus aportaciones Solo los comanditarios pueden administrar
4.4.2. Estructuras para hacer negocios en México
Existen diferentes maneras a través de las cuales una sociedad mercantil o
una persona física pueden hacer negocios en México.
4.4.3. Tipos de entidades de negocios
Las formas de operar a través de sociedades reconocidas por las leyes
mexicanas son las siguientes:
Sociedad Anónima o S.A.
Sociedad Anónima de Capital Variable o S.A. de C.V.
Sociedad de Responsabilidad Limitada o S. de R.L.
Sociedad en Nombre Colectivo o S. en N.C.
Sociedad en Comandita Simple o S. en C.S.
Las formas más comúnmente utilizadas por inversionistas son la S.A. o su
variable la S.A. de C.V., y bajo ciertas condiciones la S. de R.L., a
continuación se comentan las principales características de estas
sociedades.
Arq. S. Ramiro Leonel Cruz 78
4.4.4. Características de las sociedades más utilizadas
4.4.4.1. La Sociedad Anónima (S.A.)
Este tipo de sociedad es la figura más usual de las que existen, dadas sus
especiales características, que se enumerarán a continuación:
Esta sociedad existe bajo una denominación cualquiera, seguida de las
palabras Sociedad Anónima, o bien, sus abreviaturas S.A., y se compone
de socios (accionistas) cuya obligación se limita única y exclusivamente al
pago de sus acciones, de ahí que se le considere como sociedad de capital.
Dicha sociedad debe constituirse mediante escritura pública (ante notario o
corredor público).
El capital social de una sociedad anónima está representado por acciones
en las que se divide y se representan por títulos nominativos que servirán
para acreditar y transmitir la calidad y ios derechos de socio.
Las acciones serán de igual valor y conferirán derechos iguales. Cada
acción sólo tendrá derecho a un voto en las decisiones de la asamblea.
La distribución de las utilidades y del capital social se hará en proporción al
importe de las acciones.
4.4.4.2. De la Administración de la Sociedad
Sin olvidar que el órgano máximo de esta sociedad lo constituye la
Asamblea General de Accionistas, la administración de la misma estará a
cargo de uno o varios mandatarios temporales y revocables, quienes
pueden ser o no socios. Si se opta por un solo Administrador, se le
denominará Administrador General Único, pero si consta de dos o más,
entonces deberá nombrarse un Consejo de Administración, compuesto por
un Presidente y demás Consejeros que se consideren necesarios.
Los administradores tendrán la responsabilidad inherente a su mandato y la
derivada de las obligaciones que la ley y los estatutos les imponen.
v /
(HI ií iO"> Or / ' i FMÍ'RI S I M S •'" rfli's ¡\ • " • > , ' , " ' S /if V íLÍ'íS
4.4.4.3. De la vigilancia de la Sociedad
La vigilancia de la sociedad anónima estará a cargo de uno o varios
comisarios, temporales y revocable, quienes pueden ser socios o no de la
misma.
Son facultades y obligaciones de los comisarios entre otras exigir a los
administradores información mensual que incluya por lo menos un estado
de situación financiera y un estado de resultados, examinar la
documentación, operaciones, registros, rendir anualmente un informe a la
asamblea general de accionistas sobre la veracidad, suficiencia y
razonabilidad de la información presentada por el consejo de
administración; Convocar a asambleas ordinarias y extraordinarias en caso
de omisión por parte de los administradores.
Los comisarios serán individualmente responsables para con la sociedad
por el cumplimiento de las obligaciones que la ley y los estatutos tes
imponen.
A los comisarios les serán aplicables las disposiciones que en cuanto a
duración de su nombramiento, obligación de otorgar garantía, otorgar
poderes, responsabilidad por sus funciones se les imponen a los
administradores.
4.4.4.4. De la información financiera
Las sociedades anónimas, bajo la responsabilidad de sus administradores,
presentarán a la asamblea de accionistas, anualmente, un informe que
incluya por lo menos:
a. La situación o la marcha de la sociedad en el ejercicio, asi como las
políticas seguidas, y en su caso, los proyectos existentes.
b. La declaración y explicación de las principales políticas y criterios
contables y de información seguidos en la preparación de la información
financiera.
c. Un estado que muestre la situación financiera de la sociedad a la fecha
de cierre del ejercicio.
< hl_ i< lt>\ ¡i' . ^ i ' Uh'T St OF S> R f •'' - 'f,h<ff%t,r i J / / / K
d. Un estado que muestre, debidamente explicados y clasificados, los
resultados de la sociedad durante el ejercicio.
e. Un estado que muestre los cambios en la situación financiera durante el
ejercicio.
Las notas que sean necesarias para completar o aclarar la información que
suministren los estados anteriores.
4.4.4.5. De las asambleas de accionistas
La asamblea general de accionistas, como ya lo habíamos comentado, es
el órgano supremo de la sociedad, podrá acordar y ratificar todos los actos
y operaciones de ésta y sus resoluciones serán cumplidas por la persona
que ella misma designe, o por el administrador o consejo de administración
a falta de delegado.
Las asambleas se reunirán por lo menos una vez al año dentro de los
cuatro meses siguientes al término del ejercicio social, y se ocuparán entre
otros de los siguientes asuntos:
• Discutir, aprobar o modificar el informe anual de los administradores y
comisarios.
* En su caso, nombrar al administrador o consejo de administración y a los
comisarios, o bien ratificar los existentes.
• Son asambleas extraordinarias las que versen sobre los siguientes
temas:
• Prórroga de la duración de la sociedad.
• Disolución anticipada de la sociedad.
• Aumento o reducción del capital social.
• Fusión con otra sociedad.
• Cualquiera otra modificación del contrato social.
Dichas asambleas podrán reunirse en cualquier tiempo, debiendo ser
convocadas por los administradores, consejo de administración o
comisarios. Sin embargo, los socios que representen por lo menos el treinta
y tres por ciento del capital social, podrán pedir por escrito a los
administradores, se convoque a una asamblea general de accionistas, y si
éstos se rehusaren, la convocatoria podrá realizarla la autoridad judicial.
Para que una asamblea ordinaria se considere legalmente reunida, debe estar presente por lo menos la mitad del capital social, y sus resoluciones serán válidas cuando las apruebe la mayoría de los presentes.
Salvo que en estatutos se fije una cantidad mayor, en las asambleas extraordinarias, deben estar representadas las tres cuartas partes del capital y las resoluciones se tomarán por el voto de las acciones que representen la mitad del capital social.
4.4.5. Sociedad Anónima de Capital Variable (SA. de C.V.)
La S A y ia S A de C.V., difieren entre sí en al menos un aspecto
significativo, el monto máximo de capital para una S A está fijado y
especificado en la escritura y estatutos de la compañía, y cualquier
aumento subsecuente o disminución de capital requiere que enmendar la
escritura o los propios estatutos. La escritura y los estatutos de
incorporación de una SA. de C.V. muestran el capital mínimo y el monto de
capital "variable" que excede al capital mínimo. El capital variable puede ser
ilimitado y por los aumentos y disminuciones que se hagan en el mismo no
es necesario enmendar ia escritura o los estatutos de la sociedad. Por esta
razón, los inversionistas que buscan la flexibilidad de incrementar o
disminuir el capital de la compañía sin la necesidad de enmendar la
escritura o los estatutos, regularmente constituyen sus entidades de
negocios usando la figura de la SA. de C.V., en lugar de la S.A., ya que
sólo se requiere la celebración de asambleas ordinarias de accionistas para
estos propósitos.
4.4.6. Sociedad de responsabilidad limitada
La SRL es una compañía de responsabilidad limitada en forma similar a lo
que es la S.A., la responsabilidad está limitada a la inversión de los
accionistas. Sin embargo, hay un límite máximo de accionistas el cual no
debe ser mayor de 50, la SRL requiere un capital menor (sólo $3,000.00
pesos) el cual está dividido en participaciones en lugar de acciones. No
existen restricciones en el cambio de socios, siempre y cuando los socios
que representan la mayoría del capital estén de acuerdo en que esto se
lleve a cabo. Esta entidad actualmente es usada con más frecuencia por
inversionistas extranjeros que por mexicanos, la razón principal por la cual
esta entidad es usada por inversionistas estadounidenses es la flexibilidad
en el manejo de los estatutos y la posibilidad de utilizar la SRL para fines
fiscales en USA. Esto es, crear una entidad que tenga responsabilidad
limitada y pague impuestos como una corporación mexicana pero que sea
vista como una partnership (asociación) en USA.
4.4.7. Aspectos a considerar en el establecimiento de una sociedad
4.4.7.1. Procedimiento para su registro
Cualquier Sociedad Mercantil que se constituya, debe inscribirse en el
Registro Público de Comercio del lugar donde tenga su domicilio social. En
caso contrarío, dicha sociedad será considerada de carácter irregular, con
consecuencias sobre todo acerca de la responsabilidad de los socios para
con terceras personas (de manera solidaría, subsidiaría e ilimitada).
Tratándose de sociedades constituidas mediante escritura pública (ante
federativo público), es precisamente éste quien le hace de su conocimiento
dicha necesidad y normalmente se encarga de realizar el trámite, brindando
asf absoluta certeza jurídica a los socios.
Para ello, se envía un testimonio de su escritura constitutiva, se pagan los derechos correspondientes, y después de un breve tiempo, dicha sociedad queda registrada, creándose un "historiar de la misma, en el que se relacionará cualquier acto que en el futuro ésta realice.
4.4.8. Libros y registros obligatorios
Las sociedades deben llevar los libros y registros que se mencionan a
continuación, entre otros:
• Libro Mayor, Libro Diario.
• Libro de Actas de Asambleas de Accionistas.
» Registro de Accionistas de la Sociedad.
• Libro de Aumentos y Disminuciones de Capital (en caso de ser de
Capital Variable)
El órgano administrativo de la sociedad debe elaborar un informe financiero
que será sometido en cada ejercicio terminado, a la consideración de la
asamblea de socios, quién resolverá sobre su aprobación. El informe
financiero que debe preparar anualmente comprende lo siguiente:
• Estado de Situación Financiera al cierre del ejercicio.
• Estado de Resultados del ejercicio.
" Estado de Cambios en la Situación Financiera del ejercicio.
• Estado de Variaciones en el ejercicio de las cuentas del Capital
Contable.
• Notas a ios Estados Financieros.
Para efectos legales y fiscales, en México todos los ejercicios deben
terminar en el mes de diciembre.
4.4.9. Diferentes tipos de Poderes.
Por su propia naturaleza los Administradores de una sociedad cuentan con
diversos poderes o facultades sobre la misma (tales como iniciar o llevar
juicios, realizar denuncias, interponer recursos, realizar pagos a acreedores,
vender o comprar propiedades, participar en el capital de nuevas
sociedades, etc.). Dichas facultades también pueden ser delegadas a
personas extrañas a la sociedad, mediante el otorgamiento de Poderes.
Estos Poderes (facultades) son otorgados mediante escritura pública
forzosamente, y existen de varias clases o alcances:
Poder General Judicial y Extrajudicial para Pleitos y Cobranzas: Estas
facultades autorizan al mandatario para representar a la sociedad ante los
tribunales a efecto de representar en juicio ios derechos de la misma,
también sirven para representar a la sociedad en asuntos contenciosos en
su etapa prejudicial.
i
Poder General para Actos de Administración. Estas facultades permiten
al mandatario representar a la sociedad en todo tipo de actos no
contenciosos que tengan como finalidad llevar al cabo los objetivos sociales
y las obligaciones derivadas de Eos mismos, ante cualquier tipo de persona
ya sea física o jurídica ya sea particular o entidad gubernamental.
Poder General para Actos de Dominio. Estas permiten a los mandatarios
actuar con facultades de dueño sobre los bienes de la sociedad, de tal
suerte que el apoderado puede vender, comprar, gravar e imponer
limitaciones de dominio, los bienes muebles e inmuebles que pertenezcan a
la sociedad.
Poder General para la Suscripción de Títulos de Crédito y Contratos de
Crédito. Estas permiten suscribir obligaciones incondicionales de pago a
favor de terceros, firma cheques, suscribir contratos mediante los cuales
endeude a la sociedad, asi mismo avalar, a favor de terceros, obligaciones
de pago.
Todas las facultades que se señalaron pueden ser limitadas libremente para
la asamblea de accionistas.
Licencias para operar. Otro requisito administrativo que deben cumplir las
empresas establecidas en el Estado, es el de gestionar y obtener diversas
licencias ante autoridades de distintos niveles, de acuerdo a su actividad
(licencias municipales, ecológicas, de uso de suelo, etc.).
4.4.10. Elección de la forma jurídica
Una vez que hemos revisado las características de los tipos más comunes
de sociedades mercantiles e identificar que por su naturaleza es más
dinámica, flexible y se adecúa más a las necesidades de operaciones de la
nueva empresa será constituida bajo el esquema de SOCIEDAD ANÓNIMA
DE CAPITAL VARIABLE.
4.5. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS.
4.5.1. Planeación estratégica
La Planeación Estratégica es un proceso apasionante que permite a una
organización ser proactiva en vez de reactiva en la formulación de su futuro.
Toda empresa diseña planes estratégicos para el logro de sus objetivos y
metes planteadas, estos planes pueden ser a corto, mediano y largo plazo,
según la amplitud y magnitud de la empresa, es decir, su tamaño, ya que
esto implica que cantidad de planes y actividades debe de ejecutar cada
unidad operativa, ya sea de niveles superiores o niveles inferiores. Para
llegar a una conclusión exitosa luego de la aplicación de una estrategia, es
importante el compromiso de todas las partes de la empresa, esto implica
realizar un muy buen coordinado trabajo en equipo.
La planificación estratégica, la cual constituye un sistema gerencial que
desplaza el énfasis en el ¿qué lograr? (objetivos) al ¿qué hacer?
(estrategias). Con la planificación estratégica se busca concentrarse en soto
aquellos objetivos factibles de lograr y en qué negocio o área competir, en
correspondencia con las oportunidades y amenazas que ofrece el entorno.
4.5.2. Proceso de Planeación Estratégica.
Para iniciar un proceso de Planeación Estratégica de debe tener bien en
claro en que es y en que consiste. Que se inicia con el establecimiento de
metas organizacionales, define estrategias y políticas para lograr esas
metes, y desarrolla planes detallados para asegurar la implantación de las
estrategias y así obtener lo fines buscados. También es un proceso para
decidir de antemano que tipo de esfuerzos de planeación debe de hacerse,
cuándo y cómo debe de realizarse, quién lo llevará a cabo, y qué se hará
con los resultados. La planeación estratégica es sistemática en el sentido
de que es organizada y conducida con base a una realidad entendida.
Las empresas la definen como un proceso continuo, flexible e integral, que
genera una capacidad de dirección. Capacidad que da a los directivos la
posibilidad de definir la evolución que debe de seguir su organización para
aprovechar, en función de su situación interna, las oportunidades actuales y
futuras del entorno.
Un plan simplemente es la posición estratégica que una empresa tomará
ante una situación específica, ya sea a corto, mediano o largo plazo. Esta
posición tendrá que tomar en cuenta las siguientes preguntas ¿a quién
debo dirigirme como clientes?, ¿qué productos y servicios debo ofrecerles?
y ¿cómo hacer esto? Desafortunadamente una posición nunca permanece
única y atractiva para siempre, ésta debe estudiarse, evaluarse y hacer las
correcciones pertinentes y en el más acertado de los casos cambiarse.
4.5.3. Definición
El proceso administrativo que procure un futuro "exitoso" en las empresas
empieza con un factor fundamental: la planeación.
Pero esta planeación será realmente estratégica, cuando se orienta hacia el
entorno, a la misión de la compañía, la creatividad y la innovación, está
abierta al cambio, y fundamentalmente: se anticipa a los hechos y cambios
del futuro.
La planeación estratégica no proyecta el pasado.
Algunas preguntas claves que deben hacerse los directivos para formular y
desarrollarla serán las siguientes:
• Quien es el cliente.
• Que tiene valor para el cliente.
• Que producto o servicio necesita y compra el cliente.
• Que servicio vende nuestra competencia y cual nuestra empresa.
• Que tecnología hay que utilizar para elaborar nuestro negocio.
• Y pensando en el futuro: cual es nuestro negocio, cual será nuestro
negocio y cual debería ser nuestro negocio.
La planificación estratégica entonces, es el proceso gerencial que consiste
en desarrollar y mantener un ajuste estratégico entre los objetivos y
recursos de la empresa y sus oportunidades cambiantes de mercadeo
(suponiendo una integración coherente entre empresa y mercado).
Para llevarla a cabo se hace un análisis extemo que nos lleve a potenciar
oportunidades y minimizar las amenazas del entorno, y un análisis interno
que nos lleve a identificar nuestras fortalezas y contrarrestar nuestras
debilidades, con b cual se podrá formular la postura estratégica de la
organización. Este análisis de oportunidades, amenazas, fortalezas y
debilidades, es lo que se conoce comúnmente con el nombre de FODA.
¿Qué es Estrategia?
Se ha definido la estrategia como "un plan unificado, amplio e integrado,
diseñado para asegurar que se logren los objetivos básicos de la empresa.
Definición de la Planeación Estratégica Formal.
Proceso por el cual los administradores de la empresa de forma sistemática
y coordinada piensan sobre el futuro de la organización, establecen
objetivos, seleccionan alternativas y definen programas de actuación a largo
plazo.
4.5.4. Determinación de los objetivos estratégicos para nuestra nueva
empresa.
• Convertir a la empresa en una unidad de Valuación en un plazo de 5
años.
• Construir oficinas propias en un plazo no mayor de 4 anos.
• Incrementar las ventas al 30 % anual en función de los objetivos
anteriores.
• Profesionalizar el servicio para mantener los niveles de calidad,
confiabilidad, competitividad en el mercado.
• Diversificar los servicios prestados para mantener la empresa en el
mercado. (Inmobiliaria, Diseño, Supervisión y construcción de
obra).
4.6. MISIÓN, VISIÓN, VALORES
La apuesta de futuro de nuestra nueva empresa comienza a concretarse en
la definición de su misión, su visión y sus valores, sobre los que descansa
toda su formulación estratégica.
4.6.1. Misión
La MISIÓN es una declaración escrita en la que se concreta la razón de
ser o propósito de la empresa.
Responde a las preguntas: ¿Por qué existe? ¿Dónde actúa? ¿Hacia quién
se orienta? ¿Con qué herramientas básicas?
La misión constituye el objetivo último y primordial hacia el que se deben
dirigir los planes y programas que nos marquemos. Es la piedra angular en
torno a la cual deben alinearse ios objetivos, estrategias y procesos que
diseñamos para los próximos años.
Nuestra Misión
El Grupo Valuación total es una organización de carácter empresarial
dedicada a la valuación de bienes muebles e inmuebles, maquinaria y
equipo, negocios en marcha e intangibles que opera
fundamentalmente en el estado de Hidalgo.
Integrada por un equipo de personas altamente capacitadas para
prestar un servicio de calidad, oportuna y lograr la satisfacción del
cliente, comprometida con la mejora continua, los principios éticos
que nos rigen y como con el desarrollo económico de nuestro país.
4.6.2. Visión
La VISIÓN de la empresa es una expresión verbal y concisa de la imagen
gráfica que deseamos para La Unión en el futuro.
Responde a la pregunta: ¿Qué queremos ser?
La visión expresa una aspiración de la organización e implica un cambio
que motiva a las personas. En suma, es un objetivo ambicioso que hay que
perseguir, aunque pueda ser tildado de utópico, mientras que la misión es
algo que debe ser acometido con mayores dosis de realismo e inmediatez.
Nuestra Visión
Ser una empresa de prestigio, flexible para adaptarse a tas
necesidades cambiantes de nuestros clientes y del entorno, fiel a sus
principios y objetivos reconocida como líder en tos ámbitos de cada
una de nuestras áreas de negocio, así como por nuestra contribución
profeskmaHzación de la valuación.
4.6.3. Valores
Los VALORES son las pautas o directrices que guiarán la actuación de
nuestra nueva empresa y de sus personas, la planificación y gestión de sus
actividades.
Responden a la pregunta: ¿Qué nos impulsa a actuar?
Son elementos fundamentales que orientan nuestros comportamientos dia
a día, estableciendo prioridades en nuestra toma de decisiones, y
configuran la cultura corporativa: cómo nos comportarnos entre nosotros en
la empresa, con nuestros clientes, nuestros proveedores, la comunidad, etc.
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Nuestros Valores
• Mejora continua
• Trabajo en equipo
• Innovación
• Desarrollo de las personas
• Orientación al cliente
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4.7. ALTERNATIVAS DE COMERCIALIZACIÓN Y MERCADOTECNIA.
• Mercadotecnia de boca en boca,
• Recomendaciones personales (propaganda)
• Tele mercadotecnia
• Relaciones Públicas
• Correo Directo
• Promociones de Ventas
• Publicidad
• Comercialización.
4.7.1. La propaganda.
La clave del éxito de esta herramienta promocional consiste en prometer
menos y brindar más. Los comentarios positivos empiezan cuando uno
constantemente rebasa las expectativas de los clientes. La propaganda
(mercadotecnia de boca en boca), depende en última instancia, de la
calidad de su servicio al cliente. Los comentarios sobre su empresa suelen
reflejar las opiniones internas, es decir, lo que sus propios empleados dicen
de usted.
4.7.2. Correo, cartas personales y volantes.
El correo directo con frecuencia se considera como basura y esto porqué
efectivamente en su mayoría es basura. Recuerde alguna pieza de Para
saber cual será la mejor alternativa al momento de aplicar una estratega
de comercialización o de mercadeo, hay que realizar una investigación de
mercado esta es un esfuerzo de planificación y organización para obtener
datos que ayuden a tomar las mejores decisiones de negocio. Lo importante
es que este estudio sea directo y sencillo sin efectuar procesos complejos.
Esta no requiere de miles de encuestas y estadísticas para poder ofrecer
respuestas concisas, al contrario de una manera más sencilla podremos
obtener toda la información que requerimos siendo precisos en determinar
lo que queremos saber.
4.7.3. Tipos de estudio.
4.7.3.1. Investigación informal.
Las empresas pueden obtener información sobre mercadeo de diversas
formas como por ejemplo: cuando algún cliente obtuvo un servicio de
calidad de nuestra empresa es importante pedirle que nos de sus datos
generales para tenerlo en nuestros clientes distinguidos, cuando este
cliente y todos los demás nos proporcionan esta información podremos
analizar en forma contundente quién es el cliente tipo, a que se dedica, y
finalmente enterarnos de como obtuvo información de nuestra empresa.
Normalmente la dirección nos muestra la distancia que tuvo que recorrer
nuestro cliente y con esto podremos hacer un análisis de donde colocar
nuestra publicidad, /yemas de este ejemplo existen otras alternativas para
saber sobre como son nuestros clientes:
• Distancia de recorridos de clientes
• Indicaciones de sus ingresos y estilos de vida
• Determinación de los servicios que mi empresa debe ofrecer.
• Decisiones de publicidad y propaganda
• Proporcionar información a nuestros clientes por correo u otro medio.
La mayoría de los negocios o empresas disponen de alguna forma de
registrar las quejas de los clientes. Toda queja se debe tomar con extrema
seriedad ya que pueden detectan
• Proporcionar información a nuestros clientes por correo u otro medio.
• Problemas del servicio
• Servicio de mala calidad (Evaluó incompleto mal integrado)
• Vacíos de inventarios y estadísticas
Otro punto importante es registrar todas las sugerencias de los clientes para
que de manera constructiva optemos por modificar lo que normalmente esta
haciéndose mal. Aparte están los clientes satisfechos que quisieran saber
más de algún servicio que ofrece la empresa, método de mercadeo
extremadamente eficiente.
4.7.3.2. Investigación Secundaría.
Este tipo de estudio se refiere a datos secundarios obtenidos por alguien
más y disponible en forma impresa. Se puede encontrar en libros,
publicaciones, Internet, gacetas de gobierno, tesis, dependencias federales
como la Secretaría de Economía y de hacienda poseen mucha información
relativa a los sectores de la economía, para nuestro caso, el sector de la
construcción es uno de los más analizado presentando información a través
de la CMIC y del INEGI.
4.7.3.3. Investigación primaría.
Aunque es buena, la información secundaria, generalmente no proporciona
ios elementos necesarios de información que uno requiere, para esto
procedemos a la información primaria en la cual se recolectarán datos
importantes especificando lo que uno necesita.
4.7.3.4. Investigación Cuantitativa.
Aunque la investigación cualitativa puede ofrecer puntos muy valiosos, los
resultados quizás no puedan aplicarse a todos los clientes. Cuando a una
empresa le interesa obtener puntos de vista más interesantes su
herramienta debe ser la información cuantitativa. La investigación debe
reunir datos procedentes de una encuesta aplicada a muchos participantes
y los tres métodos principales para obtener esta información son los
siguientes:
• Entrevistas Telefónicas
• Encuestas por correo
• Entrevistas personales.
Aunque actualmente es utilizado en gran medida el Internet, no es el más
adecuado para el tipo de cliente que nosotros queremos manejar y que esta
integrado al sector de la valuación.
4.7.4. Segmentación del mercado.
El método del mercado múltiple divide al mercado en subgrupos basados
en tesas demográficas, geográficas, de uso y conductas del cliente. Una
vez que el mercado queda segmentado, la empresa desarrolla diferentes
estrategias de mercadeo para llegar a cada grupo.
La ventaja de este tipo de mercados son las siguientes:
• Permitir una atención personalizada para el cliente.
• Permite representar diferentes cosas para diferentes personas
• Evitar esfuerzos promocionales inútiles.
4.7.5. Mercado de consumidores.
Para este tipo de mercado de consumidores, los factores demográficos
pueden influir como son: edad, sexo, tamaño de la familia, ingresos,
religión, ocupación, educación, raza, nacionalidad, clase social, ubicación. Y
los factores sicosográficos como son: necesidades, interés, actitudes,
actividades, opiniones y estilo de vida. El mercadeo objetivo y concentrado
es una ciencia inexacta, al usarlo, podrá aumentar en dos a tres puntos
porcentuales, la respuesta a una campaña de correo directo.
Decisiones
• Como exponerle al mercado
Usted decide sobre su empresa y por supuesto en donde vender, debido al
giro de las empresas del sector de la construcción generalmente los
productos y servicios se venden de diferentes maneras dependiendo de los
clientes anteriormente descritos, a través de concurso si los clientes son del
sector público, a través de invitaciones i son de la iniciativa privada y por
publicidad y contacto directo con clientes particulares entre otros.
• Días y horas de operación
Una queja común de un cliente normalmente se atribuye ala falta de
atención y de horario adecuado, en el caso de las empresas constructoras
es importante tomar en cuenta que no es lo mismo que entre la mima
cantidad de clientes a nuestra oficina que aun supermercado, la cantidad de
clientes que accedan a nuestras oficinas dependerá en gran mediada de la
publicidad que le hagamos y de la propaganda de todo tipo.
4.7.6. Los canales de promoción y los medios de comunicación.
Antes de empezar un plan promocional es necesario replantearse lo
siguiente: ¿Quienes son sus clientes potenciales?
¿Qué necesitan y que quieren sus clientes?
¿Cuánto están dispuestos a pagar?
Un error común de las empresas se tiene al no saber diferenciar estas tres
condiciones de entre sus propios clientes, otro sería tratar de abordar
clientes que en esencia son imposibles, es decir no podemos hacer obra a
empresas que construyen naves industriales de más de 30 millones de
pesos cuando mi capital contable anda en el millón de pesos, y no es por
falta de capacidad si no de poder financiero para resolver problemas
técnicos que pudieran surgir.
Se trata de encontrar el punto medio entre los clientes que nos permitan
acceder a los contratos de obra, sean de cualquier sector de la valuación y
V
analizar la posibilidad de arraigarse al que mejor se acople en todos los
sentidos tanto financieros como técnicos.
4.7.7. Examinar la empresa
Primero hay que analizar los puntos fuertes y débiles de su empresa desde
el punto de vista de sus clientes. De manera periódica el encargado de una
empresa debe examinar a todo su equipo de trabajo, ios horarios la
atención a sus clientes etc. Además deberán hacer un sondeo con los
clientes con la finalidad de pedirles su opinión de cómo están recibiendo los
servicios, esto nos dará pauta de evaluar en donde posiblemente estemos
fallando.
4.7.8. Establecer metas Promocionales.
Las metas promocionales
Pueden ser a corto o largo plazo. Las de corto plazo son las que el dueño
de una empresa espera realizar en un año o menos, las metas a largo plazo
toman más tiempo para alcanzarse. Las metas promocionales a corto plazo
son un llamado a la acción y deben estar dirigidas a generar respuestas
inmediatas en los clientes.
El mensaje promocional.
Existe una importante diferencia entre las características y los beneficios de
un servicio. Una característica es un elemento físico de un producto o
servicio que se describe lo que este hace, como funciona o que servicios
promociona. Las características constituyen lenguaje de su empresa, por
ejemplo, las características de una obra incluyen: Ideas, diseño, planos,
permisos, construcción, terminación.
Los beneficios traducen las características de un producto al lenguaje del
cliente. Un beneficio explica al consumidor las ventajas que obtendrá
*- , 1 > '
(I 1 U IO ' • '" í ^ l f MTLSA in - u /• '"> v I i,l i " S H . l £ i J--
gracias a las características del servicio. El beneficio es la razón por la cual
una persona o cliente adquirirá sus servicios.
Posicionamiento.
El Posicionamiento es la imagen o cuadro mental que usted quiere imprimir
en la mente de sus potenciales clientes. Su posición es la razón por la cual
sus clientes le contratan a usted en vez de la competencia. El
posicionamiento empieza con un servicio, una compañía una institución o
incluso una persona. Este no reside en k> que usted le hace a ese servicio
sino en lo que provoca en la mente de los clientes potenciales, es decir,
usted posiciona el servicio en la mente de su cliente prospecto. La manera
más fácil de introducirse en la mente de un cliente es siendo el mejor.
Para poder diferenciar su servicio dei de la competencia, el dueño tiene
que decidir que esta vendiendo. Si el producto o servicio tiene atributos
únicos, deje que se venda por si mismo, como en le caso de las patentes,
pero si no los tiene, usted puede posicionarlo con base en:
• Conveniencia
• Características
• Servicio
• Selección
• Precio
Al posicionar el servicio tenga en menta que la posición que seleccione
debe estar basada en la manera como puede satisfacer las necesidades se
sus cliente mejor que sus competidores. Por lo tanto, hay que determinar
cuales don tos atributos más importantes para ellos.
Redacción Promocional.
Mientras desarrolla en mensaje que desea comunicar, elija el estilo literario
adecuado para el nicho al que piensa dirigirse. No trate de impresionar a
sus clientes con palabras doctas o lenguaje muy técnico, incluso a los
i ->
mejores eruditos hay que dirigirse como si se le estuviera hablando a un
joven de secundaria.
La redacción del mensaje a sus clientes debe ser atractiva, específica,
fresca y significativa, entonces el mensaje deberá subrayar las
características distintivas del servicio que en esencia son más importantes
para los clientes.
Se tiene que hablar con claridad, señalar el servicio, nombre de la empresa,
utilizar imágenes solo si ilustran el mensaje, apuntar con claridad al
destinatario, ser sencillo y captar la atención de los clientes.
Encabezados.
La parte del mensaje que usted quiere ofrecer y que se lee con más
frecuencia es el encabezado. Si logra captar la atención con éste, el lector
seguirá leyendo el mensaje, así que hay que asegurarse de que su
encabezado:
• Capte la atención
• Indique a quién se dirige
• Exprese un mensaje completo
• Atraiga al lector al texto general.
Además debe:
Ofrecer un beneficio.
Identificar al cliente potencial.
Identificar un problema.
Los mensajes promocionales se comunican mediante.
Venias personales.
Si usted es dueño de una empresa pequeña, es un vendedor o promotor.
Vender no significa abrumar a los clientes con sus servicios, significa
escucharlos y tratar de satisfacer sus necesidades. Si realmente su
producto o servicio podrá satisfacer las necesidades de los clientes mejor
que de la competencia, les estará haciendo un favor enterándolos de ello,
pero si no se ha tomado la molestia de calificar a sus clientes, les estará
Quitando el tiempo.
Relaciones Públicas.
Las relaciones públicas son el manejo de la imagen que sus diferentes
clientes tienen de su empresa. Las relaciones públicas incluyen los
comunicados y las conferencias de prensa, los patrocinios, las donaciones,
los artículos informativos, las entrevistas en los medios informativos, los
talleres, los seminarios, los boletines de prensa y ios folletos informativos.
Promociones de ventas.
Las promociones de ventas son las actividades de mercadotecnia que no
pertenecen a las otras categorías. Estimulan las compras de los clientes y
la eficacia de los distribuidores de sus servicios a corto plazo, pero al mismo
tiempo y también a corto plazo, pueden disminuir las ganancias.
Las ideas para promociones de ventas incluyen:
Reducción de precios
Ferias comerciales
Anuncios Ambulantes
Mensajes telefónicos
Anuncios callejeros
Obsequios en los cumpleaños de clientes
Anuncios en Vehículos
Tarjetas de presentación. Etc.
Publicidad.
La publicidad es una presentación de ventas impersonal generalmente
dirigida a un gran número de clientes potenciales y que:
• Por lo general involucra a los medios masivos de comunicación, como
periódicos, televisión, radio, revistas y anuncios espectaculares.
• Es pagada por el individuo o la organización que emite el mensaje.
• Busca alcanzar metas de comunicación más que objetivos de ventas
directas.
• Aumenta la probabilidad de que el cliente acuda con la empresa y
contrate nuestros servicios.
• Para tener un impacto verdadero, hay que poner el anuncio muchas
veces, pero a un costo relativamente bajo para que no genere excesivos
costos.
A continuación se indican la lista de los medios de publicidad:
Periódicos
Revistas
Televisión
Radio
Correo Directo.
Anuncios Exteriores
Sección Amarilla
Internet
f H' u nr. bf ( ^ i luti-'f s i or *i K /« o^ i "t,-,» ;. r •> " • si \i l >K
CONCLUSIONES
1.- La creación de una nueva empresa es ta respuesta que el ser humano
organizado en sociedades tiene para ofrecer a sus semejantes productos
y servicios, es una forma de vida que le permite al hombre obtener su
sustento.
2.- La creación de una empresa integral de servicios de avalúos que tenga
su centro de operaciones el estado de hidalgo se justifica, ya que no existe
una sola empresa 100 % hidalguense , todas las registradas son filiales de
compañías de otros estados.
3.- Al ser modificada las leyes que regulan la practica valuatoria en el
sentido de que toda emisión de dictamen de valor de algún bien en deberá
ser emitido por un valuador profesional con estudios con especialidad o
maestría y al implementar la carrera en el estado y ser parte de la primera
generación de estudiantes, se tiene el recurso humano capacitado y
preparado para prestar un servicio a través de la creación de nuestra
empresa.
4.- El mercado de la valuación en el estado de Hidalgo tiene un gran
potencial y se concentra básicamente en la producción de vivienda, el
sector manufacturero, y el Poder Judicial a través del Tribunal Superior de
Justicia.
5.- Se identificaron las necesidades prioritarias a satisfacer de nuestros
clientes futuros que en función de nuestra capacidad y posibilidades de
cubrir la demanda.
6.- Se identificaron los principales competidores y estos ios constituyen
básicamente.
• Las unidades de Valuación
• El colegio e Instituto de valuadores de Hidalgo
7.- Se identificaron los clientes potenciales y principales.
• Las Unidades de Valuación
• Tribunal Superior de Justicia
• Empresas industriales
8.- Se definió su ubicación en función de donde encontramos a nuestros
clientes principales pero adicionalmente donde existe un sector no atendido,
"el Industrial".
• Oficina principal Tula de Allende Hidalgo para conquistar el mercado
industrial del corredor Tula-Tepeji- Atitalaquia- Artotonilco.
• Oficina filial y futura en Pachuca Hgo.
9.- La formulación de un plan de negocios permitió identificar los procesos
que debemos seguir al realizar un avalúo y tipificarlos en función de la
instancia a la que se remiten.
Proceso 1: Avalúo para SHF
Proceso 2: Avalúo Bancario
Proceso 3: Evaluó INDAABIN
Proceso 4: Avalúo Judicial
Proceso 5: Mercado abierto
10.- Se determinaron los recursos materiales y humanos mínimos
necesarios para iniciar operaciones así como la aportación mínima y el
origen de los recursos los cuales se sugiere sean aportaciones en efectivo
para garantizar que la empresa inicie con finanzas sanas y evite
endeudamiento.
11.- Se proyectaron las ventas futuras mínimas necesarias para
garantizar la permanencia de la empresa y su crecimiento futuro.
(i r 4i io\ I,I i \ , / \>i ¡i' «. i / ) / i r , ' - ,/ ¡,f- ,l"r "•• ' i / • O
12.- Se determino la forma jurídica y se concluyo que la adecuada que
permite mayor flexibilidad y control así como su crecimiento es la Sociedad
Anónima de Capital Variable.
13.- Se establecieron los objetivos estratégicos los cuales se deberán
cumplir en un plazo de mayor de 5 años.
14.- Se formulo como línea de acción a seguir la Misión, Visión y
Valores de la nueva empresa.
15.- Se deja establecido las líneas de acción para comercializar y
mercadear los servicios de avalúos que permitan dar cumplimiento a los
objetivos estratégicos de crecimiento, expansión y mejora continua.
Sin planes y objetivos, los administradores no pueden saber cómo
organizar a la gente y los recursos; puede que no tengan ni siquiera la idea
clara de qué es lo que necesitan organizar. Sin un plan, no pueden dirigir
con confianza o esperar que otros los sigan. Y sin un plan, los
administradores y sus seguidores tienen muy pocas probabilidades de
lograr sus metas o de saber cuándo y dónde se están desviando de su
camino. Utilizan esta información para juzgar el desempeño actual de la
organización y sus posibilidades de éxito futuro.
Este trabajo constituyo un gran esfuerzo personal pero lo concluyo con
mucho satisfacción y agrado porque no me deja lugar a dudas que se
comprobó la hipótesis planteada en el primer capitulo y que deja abierta la
posibilidad de mejorar esta planteamiento en los siguientes temas que se
presentaran de manera inmediata producto de la dinámica de cambios de la
sociedad y nuestro entorno.
• Impacto en la empresa por los cambios en el marco legal
• identificación de nuevos mercados
• Las tendencias futuras del mercado.
• La aplicación de nuevos conocimientos en materia de valuación
• La investigación en materia de valuación
i N J n ( >
« Kf J< 'O > Hi ' \ i r I'"RL ^ I 01 \ ' ;?i .( "*-•• * , * . ' , ' / ' \ '•>/ H i ' . OS
Por ultimo, el mantenerse actualizado en conocimientos y mejorando como
organización y persona nos permitirá alcanzar el éxito, la investigación y el
estudio de estos temas es una herramienta muy valiosa.
FUENTES DE INFORMACIÓN
Esta tesis se sustenta en la recopilación y análisis de información referente
la constitución y creación de nuevas empresas así como a la de la practica
valuatoria, la cual podemos encontrar en bibliotecas especializadas,
librerías, Internet, en poder del las instancias de gobierno, entidades
educativas y particulares, es en la revisión de estudios recientes
académicos, gubernamentales, cursos, en la observación, practica e
investigación de campo.
a. Tesis relacionadas:
A L - Manuel del Valle García, Reestructuración de una pequeña empresa
constructora, aprovechando la plusvalía de sus activos, para su
desarrollo sustentaba, ITC, Chilpancingo, Gro. Diciembre 2004.
A2.- Miguel Ángel Unda, La Mercado-tecnia, un elemento olvidado por el
sector de la construcción: diagnostico y alternativas, ITC, Oaxaca,
Oaxaca, 2004.
A3.- Arturo de Jesús Beltrán León, Estudio de Factibilidad Económica del
Condominio Reforma, ITC, Boca del Río, Veracruz. Noviembre de
2006
A4.- Alfredo Herrera Valencia, Delegación de Responsabilidades, ITC,
Veracruz, Ver., septiembre 2004.
b. Referencias bibliográficas
B1.- LUDEVID, Manuel y Montserrat Ollé, Como crear su propia Empresa,
Editorial Alfa omega, 2a. Edición, España, 1991 (159 paginas).
B2.- J.P. Womack / D.T. Jones, De la producción ligera a la empresa ligera,
Harvard business review, vol.72 no .2, marzo-abril 1994.
B3.- Jorge Villanueva R., la empresa, como organizaría y como planear su
desarrollo, (5a. Ed.), México, Cía. General de Ediciones, S.A.
1980.
B4.- Imef, Valuación de empresas y creación de valor, Litografía Ingramex
S.A. de C.V. México 2002.
B5.- Raúl Coss Bu, Análisis y proyectos de inversión, Editorial Limusa,
México 2004.
B6.- Políticas e instrumentos de suelo para el desarrollo urbano y la vivienda,
Colegio Mexiquense, 2004
B7.- Valuación de Derechos, Intangibles y Especiales, José Martín Estrada
García, ITC, 2006.
B8- Introducción a la Teoría general de la Administración, Adalberto
Chiavenato, Me Graw Hill, 1992.
c. Manuales empresariales:
C1.- Programa de capacitación y modernización, Manual del Emprendedor,
ITESM-SECGR, Talleres Gráficos de México, 2000.
C2.- Administración de Proyectos. Roberto Toledo, ITAM, 2006
d. Ponencias:
D1.- José Heriberto García Peña, Nueva formulación legal para las PYMES,
ITESM, 2005.
e. Legislación Oficial:
EL- Ley general se sociedad mercantiles, Ediciones Delma, 12a. Edición,
México 2002
i h '<( ' ( ' > " I A >< I . < / , . '/ ' J ¡ i t !<< !• t •> t r \> S' I \\ \]> {>
E2.-Secretaría de Desarrollo Social (2001). Programa Nacional de
Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio 2001-2006, México.
E3.- Segundo Informe de Gobierno 2002, Miguel Osorio Chong,
Gobernador Constitucional del estado de Hidalgo.
E4.- Instituto Nacional de Geografía Estadística e Informática
f. Revistas:
F1.- Valuador Profesional, Federación de Colegios, Institutos y Sociedades
de Valuadores de la República Mexicana A:C, Año 3, 2do. Trimestre
2006.
F2.- Valuador Profesional, Federación de Colegios, institutos y Sociedades
de Valuadores de la República Mexicana A:C, Año 3, 3er. Trimestre
2006.
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ANEXOS
FORMATO ANEXO 1
RELACIONES DE TRABAJO
En México las relaciones laborales están normadas por la Constitución, que
en su artículo 123 menciona, "Que se deberán expedir leyes sobre el
Trabajo", motivado por esto se promulgó la Ley Federal del Trabajo que
establece los principios sobre los cuales se regirán tas relaciones de trabajo
y son:
En el título cuarto, capítulo 1, habla de los derechos y obligaciones de los
trabajadores y de los patrones y mencione que:
Son obligaciones de los patrones; Artículo 132
I. Cumplir las disposiciones de las normas de trabajo aplicables a sus
empresas o establecimientos
II. Pagar a los trabajadores los salarios e indemnizaciones, de
conformidad con las normas vigentes
III. Proporcionar oportunamente a los trabajadores los útiles,
instrumentos y materiales necesarios para la ejecución del trabajo
IV. Guardar a ios trabajadores la debida consideración, absteniéndose
del mal trato de palabra o de obra, etc. (comprende hasta el
apartado XXVIII)
Son obligaciones de los trabajadores; Artículo 134
I. Cumplir las disposiciones de las normas de trabajo que les sean
aplicables
ih'Ftj:o<,Dí M i n / n / M W si,'",' 'O1* >* / ; f.rf I ; Í <> ' / n I ¿ ' < A
II. Observar las medidas preventivas e higiénicas que acuerden las
autoridades competentes y las que indiquen los patrones para la
seguridad y protección del personal de los trabajadores
III. Desempeñar el servicio bajo la dirección del patrón o su
representante, o cuya autoridad estarán subordinados en todo lo
concerniente al trabajo
IV. Observar buenas costumbres durante el servicio, etc. (comprende
hasta el apartado XIII)
Artículo 24: Las condiciones de trabajo deben hacerse constar por escrito cuando
no existan contratos colectivos aplicables, se harán dos ejemplares, uno para cada
parte.
Artículo 25: El escrito en que consten las condiciones de trabajo deberá
contener
I. Nombre, nacionalidad, edad, sexo, estado civil, y domicilio del
trabajador y del patrón
II. Si la relación de trabajo es para obra o tiempo determinado o
indeterminado
III. El servicio o servicios que deban prestarse
IV. El lugar o lugares donde deban prestarse los servicios
V. La duración de la jornada laboral
VI. La forma y el monto del salario
Vil. El día y lugar de pago del salario
VIII. La indicación de que el trabajador será capacitado o adiestrado en
los términos de la ley
IX. Otras condiciones del trabajo, tales como días de descanso,
vacaciones y demás que convengan a ambas partes.
i ti! -i I ¡Os •'•' ; ^ i H>: h'l \ i Pf -' h i .<: <• s t \ ''t ' « id > S / T i \l í >)••
Capítulo IV Rescisión de las relaciones de trabajo
Artículo 46: El trabajador o el patrón podrán rescindir en cualquier tiempo la
relación de trabajo, por causa justificada, sin recurrir en responsabilidad.
Artículo 47: Son causas de rescisión de la relación de trabajo, sin
responsabilidad para el patrón:
I. Engañar al patrón con certificados falsos o referencias en los que se
atribuyan al trabajador capacidad, aptitudes o facultades de que
carezca
II. Incurrir el trabajador, durante sus labores, en falta de probidad u
honradez, en actos de violencia, amagos, injurias o malos
tratamientos en contra del patrón, su familia o del personal
administrativo de la empresa
III. Ocasionar el trabajador, intencionalmente, perjuicios materiales
durante el desempeño de las labores o con motivo de ellas, en los
edificios, obras, maquinaria, instrumentos, materias primas y demás
objetos relacionados con el trabajo
IV. Revelar al trabajador los secretos de fabricación o dar a conocer
asuntos de carácter reservado, con perjuicio de la empresa, etc.
(comprende hasta el apartado XV)
Capítulo V Terminación de las relaciones laborales
Artículo 53: Son causas de terminación de la relación laboral:
I. El mutuo consentimiento de las partes
II. La muerte del trabajador
III. La terminación de la obra o vencimiento del término o inversión del
capital, de conformidad con los artículos 36, 37 y 38
IV. La incapacidad física, mental o inhabilidad manifestada por el
trabajador, que haga imposible la prestación del trabajo y
J o i / i ' - • j i
! HI Íí/O^ DI { \-i f Ul'fFS i i)L <<FRÍ It t</<* n lit,I tlF* >U U 1/ ' ' A
V. Los casos a que se refiere el artículo 434
Nota: Es conveniente que se cuente con un ejemplar de la Ley Federal del
Trabajo, Código de Comercio, Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, Código Fiscal de la Federación, a fin de consultarlos
S /
h( u >m i) i x t DIPPf í i f i M ' i >S ' ( * I ' ' i / • ' 1/ ( !»S
FORMATO ANEXO 2 OBLIGACIONES GENERALES
La fey estípula un máximo de 48 horas laborales por semana. Los días de
trabajo son de ocho horas, en tanto que los turnos de noche deben ser de
siete horas. De cualquier forma las compañías trabajan de 40 a 45 horas
por semana.
Existe la posibilidad de trabajar horas extras por dos y tres veces el salario
mínimo, dependiendo del correspondiente número de horas. Los salarios
dobles se pagan por nueve horas a la semana (tres horas por día, tres
veces a la semana) y cuando hay tiempo extra adicional se paga el triple.
A nivel nacional contamos con 6 días de descanso obligatorios anualmente.
Después de un año continuo de trabajo los trabajadores tienen defecho a 6
días laborales de vacaciones pagadas tas cuales se incrementaran cada
año hasta un máximo de 22 días.
Cuando se despide un trabajador sin causa justificada, la compañía debe
indemnizarlo con un pago de ties meses de salario más veinte días por
cada año de haber trabajado en la compañía. En tas negociaciones de
renuncia voluntaria, la compañía sólo es responsable de proporcionar una
parte proporcional de la prima vacacional y el bono navideño. No obstante si
el empleado ha trabajado más de 15 años en forma continúa, la cantidad
correspondiente deberá incrementarse en 12 días de ía paga del último mes
trabajado por cada año trabajado con la compañía.
Los empleados deberán de ser contratados por un período máximo de un
año antes que el contrato final sea firmado. Las compensaciones de tos
trabajadores están basadas en convenios regulados por la Ley Federal del
Trabajo. Los convenios más comunes son el contrato colectivo de trabajo,
cuyas cláusulas están acordadas entre sindicato y la empresa, y el contrato
individual de trabajo donde este proceso tiene lugar entre el trabajador y el
patrón.
Los salarios son revisados cada año, basándose en la tasa de inflación
oficial y el crecimiento de productividad de los trabajadores. El resultado no
debe ser por ley menor al salario mínimo.
Los beneficios sociales obligatorios son las contribuciones al sistema de
seguridad social, la fundación para vivienda y el sistema de ahorro para el
retiro, así como las primeras vacaciones y el aguinaldo. Estos beneficios
representan un costo promedio para la compañía equivalente al 28% de los
salarios pagados.
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FORMATO ANEXO 3
OTRAS PRESTACIONES
• Aguinaldo: Corresponden a quince días de salario.
• Participación de los trabajadores en las utilidades: Lo fijado por la
Comisión Nacional para la participación de los trabajadores en las
utilidades de la empresa.
• Seguridad Social: 2% sobre el salario aportado por el patrón.
• Infonavit: 5% sobre el salario aportado por el patrón.
• Despensa: La ayuda para despensa puede ser proporcionada ya sea
mediante aportaciones en efectivo o vales que puedan ser canjeados en
tiendas donde se hayan realizado los convenios, esta ayuda es opcional.
• Guarderías: La ayuda de guarderías puede ser proporcionada
adicionalmente al trabajador sin que exista compromiso para hacerlo. Se
pueden establecer convenios con instituciones particulares para
presentar este servicios.
• Programa de Capacitación y Adiestramiento en las Empresas: La
empresa esta obligada a prestar a sus trabajadores capacitación para
que puedan desempeñar su trabajo de manera ordinaria y con facilidad,
y a proporcionar los trabajos de adiestramiento para que desarrollen sus
habilidades y puedan realizar eficientemente su trabajo y tener
oportunidad de ascender en el trabajo.
• Prestaciones para la mujer: Cuando se exponga la vida de su producto
o la propia, no se deberá desempeñar en labores peligrosas o insalubres
sin perjuicio de su salario, ni podrá laborar en establecimientos o
industrias y trabajos nocturnos, esto es después de las 10 de la noche.
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Disfrutará de un descanso de 6 semanas anteriores al parto, y de un
periodo igual posterior a este, para alimentar al producto tendrá dos reposos
extraordinarios por día, con duración de media hora cada una, además de la
hora de la comida.
FORMATO ANEXO 4
DÍAS DE DESCANSO Y VACACIONES
DÍAS DE DESACANSO OBLIGATORIO
1o DE ENERO 5 DE FEBRERO 21 DE MARZO 1o DE MAYO 20 DE NOVIEMBRE 1° DE DICIEMBRE (CADA 6 AÑOS EN EL CAMBIO PRESIDENCIAL) 25 DE DICIEMBRE
FUENTE: SECRETARIA DEL TRABAJO
VACACIONES
ANOS DE ANTIGÜEDAD 1 2 3 4 5-9 10-14 15-19 25-29
DÍAS POR AÑO
6 8 10 14 16 18 20 22
FUENTE SECRETARIA DEL TRABAJO
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FORMATO ANEXO 5 ASPECTOS DE SEGURIDAD INDUSTRIAL
La Secretaría del Trabajo y Previsión Social, es el organismo
gubernamental encargado de regular todas las condiciones de trabajo tanto
de relaciones laborales, Capacitación y Seguridad e Higiene.
La metodología para llevar un control de los registros, permisos y
documentación de las empresas es por medio de visitas de inspección
periódicas a cada uno de los centros de trabajo que sean de jurisdicción
Federal de acuerdo a to establecido por el artículo 527 de la Ley Federal
del Trabajo.
Los giros no contemplados en dicho artículo, serán verificados por la
Direcciones de Trabajo y Previsión Social de cada una de las entidades,
considerándose de jurisdicción local o estatal.
En ambos casos y a pesar de que el rubro de Seguridad e Higiene es de
competencia Federal, las revisiones son similares solicitando a la empresa
la misma documentación dividida en dos secciones, Condiciones
Generates de Trabajo, Condiciones Generales de Seguridad e Higiene y
documentos diversos.
A continuación se enlistan tos documentos e información requerida durante
una visita de inspección tanto de Condiciones Generales de Trabajo como
de Seguridad e Higiene.
• Acta Constitutiva
• R.F.C.
• Reg. I.M.S.S
• Reg. Cámara
• Nombre del Sindicato (sí lo hay)
• Capital Contable (información indispensable)
• Permiso a menores (sí los hay, considerándose la minoría de
edad a menores de 16 años)
Jornada de menores
Reg. De inspección especia! para menores
Jornada de mujeres en estado de gestación
Descanso pre y post natal
Período de Lactancia
Contratos individuales
Contrato Colectivo
Contrato Ley
Acta Integración de la Comisión del Reglamento interior del Trabajo.