lhoyosuso

Edificio López de Hoyos 35 · Madrid

Julio 2012

Manual de Uso

Edificio López de Hoyos, 35 · Madrid

Manual de Uso

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Excepcional edificio de oficinas ubicado en una zona totalmente consolidada que combina equilibradamente el uso terciario, representado por una serie de edificios de oficinas de primer nivel, con el uso residencial. Su imponente fachada, que armoniza piezas de piedra artificial, ladrillo visto y perfilería de muro cortina, así como su aspecto moderno y tecnológicamente avanzado despiertan, desde el primer momento, un gran interés. Pero, no sólo la arquitectura exterior destaca en este singular inmueble, cabe también resaltar la calidad y elegancia de sus espacios interiores, diseñados para albergar oficinas de primer nivel, en los que la funcionalidad y flexibilidad son requisitos indispensables.

Las plantas de oficinas, que totalizan más de 7.000 m² distribuidos en 6 plantas con superficies de hasta 1.383 m² alquilables por planta, cuentan con suelo técnico con una cámara de 17 cm, que facilita la conducción de instalaciones con holgura, así como un sistema de climatización de condensación por aire con distribución a 4 tubos.

Ofrece zona de aparcamiento en el mismo edificio.

Índice

Introducciónal Manual de Uso

Servicios

Mantenimiento

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Introducciónal Manual de Uso

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MANUAL DE USO • EDIFICIO LÓPEZ DE HOYOS, 35

Introducción al Manual de Uso

Inmobiliaria Colonial, a raíz de su experiencia en el campo del mantenimiento y gestión de edificios comerciales, y con el fin de sensibilizar a sus clientes para un correcto mantenimiento y uso de sus instalaciones, ha elaborado el presente Manual de Uso, el cual, a partir de una descripción técnica de los edificios, pretende aconsejar a sus usuarios para su mejor uso y conservación al efecto de asegurar unas óptimas condiciones de seguridad, funcionalidad, confort y aspecto en nuestros inmuebles.

Es nuestra intención que este Manual sirva de recopilación y guía práctica de los deberes, obligaciones y derechos en el desarrollo de sus actividades en nuestros edificios, de forma que se establezca un orden y una colaboración en la conservación del inmueble.

Con los objetivos anteriormente mencionados se ha dividido este documento en dos capítulos:

1 El primer capítulo «Servicios y Mantenimiento» informa a los usuarios sobre los servicios e instalaciones de que dispone el edificio e indica el modo de llevar a cabo las obras de acondicionamiento de los locales/despachos para la realización de su actividad, detallando asimismo las recomendaciones generales de uso de sus instalaciones y el tipo de mantenimiento que la Propiedad tiene establecido para el edificio.

2 El segundo capítulo «Plan de Emergencia» dota al edificio de un Manual de Autoprotección, con instrucciones, orientación y recomendaciones dirigidas al personal directamente implicado en el funcionamiento del edificio. En este sentido, es muy recomendable que las empresas ubicadas en el edificio gestionen su propio Manual de Autoprotección, que en todo caso deberá estar coordinado con el general del edificio.

Deseando que este documento constituya una herramienta útil para todos, esperamos asimismo que nuestro servicio y atención pueda situarse en todo momento al nivel de sus necesidades y expectativas.

Nota: Las estipulaciones y manifestaciones contenidas en el presente Manual de Uso deberán entenderse sin perjuicio de lo específicamente acordado en el respectivo contrato de arrendamiento. Asimismo, la información y descripciones contenidas podrán ser objeto de modificación o variación en función de las necesidades de la Propiedad.

Julio 2012

ServiciosConserjería

Limpieza comunitaria

Limpieza muro cortina

Mantenimiento

Calidad ambiental

Sistemas de seguridad

Control de CCTV

Control de rondas

Aparcamiento

Direcciones y teléfonos de interés

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ConserjeríaEl servicio de consejería está contratado con IMAN CORPORATION, S.A. El horario de servicio será de lunes a viernes en tres turnos: mañana de 7:00 h a 15:00 h, tarde de 15:00 h a 23:00 h, y noche de 23:00 h a 7:00 h. Los sábados 7:00 h a 19:00 h y de 19:00 h a 7:00 h.

Su responsabilidad y labor principal será:

• Información y control de las personas que acceden al inmueble.

• Control de los industriales que acceden al edificio.

• Recepción y clasificación del correo.

• Cierre de puertas y apagado de luces generales.

En general estarán al servicio del edificio atendiendo a los usuarios en todo aquello que sea de su competencia.

Limpieza comunitariaEl edificio tiene contratada actualmente a la empresa LIMPIEZAS TORREJON, S.L. para atender la limpieza de las zonas comunes según cuadro de periodicidad y frecuencias que se van adaptando según necesidades.

Los trabajos efectuados por el personal de limpieza incluyen:

• Vestíbulo principal.

• Vestíbulos de planta.

• Escaleras.

• Cabinas de ascensores.

• Aseos comunes.

Limpieza muro cortinaEl edificio tiene contratada actualmente a la empresa LIMPIEZAS SEGOVIA, S.L., para atender la limpieza exterior de estructura y cristales, y a la empresa DESPI INGENIERIA, S.L., para el mantenimiento de la góndola existente.

MantenimientoEl edificio tiene actualmente contratado el mantenimiento general con la empresa INSTITUTO DE GESTIÓN SANITARIA, S.A.U. Su personal realiza el mantenimiento preventivo programado, y el correctivo solicitado o necesario en las instalaciones generales y comunes del inmueble, así como en los sistemas constructivos del mismo.

Cualquier anomalía detectada en el sistema fuera del horario de oficina debe ser comunicada al servicio de conserjería / seguridad.

Calidad ambientalUna de las prioridades de Inmobiliaria Colonial es la prevención de cualquier riesgo medioambiental o de salubridad en sus edificios.

De acuerdo a esta política, Inmobiliaria Colonial ha establecido el siguiente Plan de Mantenimiento Preventivo.

Todos los inmuebles tienen contratado un servicio global de prevención y tratamiento de plagas, que incluye la desratización, desinfección y desinsectación de los elementos comunes del edificio.

Realización de controles analíticos aleatorios, previamente establecidos, de diferentes elementos del edificio.

Anualmente un laboratorio homologado por la administración realiza una exhaustiva auditoria analítica de las características sanitarias del edificio.

Sistemas de seguridad

Detección y extinción de incendios

El edificio dispone de instalación de extinción de incendios mediante extintores y. La centralita de detección de incendios está permanentemente controlada desde una central exterior de recepción de alarmas, complementando la función del conserje.

Rescate ascensores

El sistema de petición de ayuda de los ascensores está comunicado en primera instancia con la conserjería del inmueble, y en su defecto, de forma secuencial, con una central de recepción de alarmas que actuará con la máxima diligencia.

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Servicio atención urgencias

Este servicio complementa el horario de nuestros empleados designados en su inmueble, garantizando una cobertura de la totalidad del tiempo.

Inmobiliaria Colonial, consciente de la diversidad de horarios de nuestros clientes, implanta este servicio con la intención de que tengan a su disposición una herramienta valida para solucionar aquellas incidencias relacionadas exclusivamente con el mantenimiento o con situaciones de urgencia que puedan acontecer en nuestro edificio, y que por su imprevisibilidad, pueden presentarse fuera del horario del servicio de mantenimiento o conserjería.

Teléfono atención urgencias:

902 10 67 69

Control de CCTVSe ha dotado al edificio de un sistema de control de los accesos mediante la instalación de cámaras de TV y volumétricos en diversas zonas comunes de los edificios.

Control de rondasPor parte del servicio de vigilancia se realizaran rondas durante las noches y días festivos según necesidades.

AparcamientoEn el edificio existe un aparcamiento, situado en las plantas sótano, compuesto de 111 plazas. La comunicación entre estas plantas y las oficinas se realiza mediante dos ascensores.

Direcciones y teléfonos de interésINMOBILIARIA COLONIAL, S.A.

Paseo de la Castellana, 52, 7ª planta

MADRID

DEPARTAMENTO GESTIÓN INMUEBLESCentralita Tel.: 917 820 880Miguel Vericat Tel.: 917 452 851 (Directo)E-mail: [email protected]

FACILITY MANAGEMENT(Coordinación y gestión mantenimiento)PROYECTOS MECANICOS DE INSTALACIONES INDUSTRIALES, S.A.c/ Arroyofresno, 19, 5ª planta28035 MadridGestor Técnico de MantenimientoDavid Amoros Tel.: 913 735 543Tel. móvil: 609 565 090E-mail: [email protected]

SERVICIO ATENCIÓN URGENCIASTel.: 902 106 769

SERVICIO DE CONSERJERÍATel.: 915 635 368

COMPAÑÍA SUMINISTRO ELÉCTRICODERIVADOS ENERGETICOS PARA EL TRANSPORTE Y LA INDUSTRIA

COMPAÑÍA SUMINISTRO AGUACANAL DE ISABEL II

COMPAÑÍA SUMINISTRO GASGAS NATURAL DISTRIBUCIÓN SDG, S.A.

Mantenimiento

Instrucciones generalesRecomendaciones de usoPlan de mantenimientoDescripción técnica del edificio

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Instrucciones Generales

Este capítulo contiene las principales normas de actuación que los usuarios del edificio deben observar en el uso de los locales que les corresponden.

Estas normas de actuación establecen derechos y obligaciones que el usuario contrae desde el momento en que dispone de autorización fehaciente por parte de la Propiedad para el desarrollo de sus actividades.

Se han dividido en tres aspectos:

1 Las intervenciones para el acondicionamiento de los locales para la actividad prevista.

2 Las recomendaciones de uso de las instalaciones comunes del edificio y de las propias de los locales asignados.

3 El mantenimiento establecido por la Propiedad para las partes comunes del edificio, así como el mantenimiento que debe realizar cada usuario en sus locales.

Los usuarios del edificio deberán poner especial interés en la observación de las recomendaciones establecidas en este documento así como de todas las obligaciones que les correspondan por aplicación de normativas vigentes de carácter estatal, autonómico o municipal.

Intervenciones en el inmueble

Las actividades que realizan los usuarios del edificio pueden precisar de obras de acondicionamiento de los locales, ya sea por primera implantación, por una necesidad de redistribución de espacios, por cambios en la decoración, por la adecuación a nuevas exigencias o criterios de funcionamiento... etc. También puede ocurrir que con el paso del tiempo sea necesario renovar equipos o instalaciones obsoletas.

Las obras a realizar pueden ser de muy diversa índole, y los usuarios están obligados a seguir las indicaciones que establece la Propiedad en cada caso.

Estas indicaciones se han resumido para cuatro situaciones distintas:

a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo.

b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad.

c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad.

d. Intervenciones no permitidas.

El usuario deberá saber para cada intervención que realice en sus locales, en cual de las situaciones anteriores se encuentra para seguir el proceso adecuado. En caso de duda es aconsejable que se ponga en contacto con los representantes de la Propiedad para que le indiquen la forma de proceder.

El usuario deberá estar siempre en posesión de los documentos que acrediten la concesión de licencias de obras, de los proyectos técnicos visados, y de toda la documentación que deba disponer de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación. La Propiedad se reserva el derecho de consultar, cuando lo estime oportuno, dicha documentación.

Seguidamente se expone de forma detallada y no limitativa las intervenciones u obras que se incluyen en cada uno de los cuatro tipos de intervenciones.

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a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo

Son intervenciones reducidas, en extensión y duración, de entretenimiento en elementos constructivos, de instalaciones, o mobiliario propiedad del usuario y no compartidos con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o suministros, ni representan en modo alguno molestias de ruido persistente o suciedad.

Ejemplos de intervenciones sin aviso previo:

• Modificación o desplazamiento de mamparas móviles que no lleguen al techo.

• Reparación o instalación de pequeños mecanismos eléctricos (enchufes, interruptores, timbres).

• Sustitución de luminarias.

• Reparaciones o trabajos de carpintería o cerrajería que no afecten a cerramientos verticales exteriores.

• Reparaciones de pintura o de acabados interiores.

• Trabajos de mantenimiento contratado por el propio usuario.

b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad

Las intervenciones que se incluyen en este apartado no precisan de autorización previa a su ejecución, siendo aconsejable comunicarlas por escrito a la Propiedad con una antelación de 30 días naturales.

Se consideran de este tipo las intervenciones que afecten elementos constructivos o instalaciones que sean de uso y propiedad del usuario y que no estén compartidas con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o de suministros.

No se podrán incluir en este tipo las intervenciones que afecten de algún modo a las fachadas exteriores o interiores, las cubiertas, azoteas o terrazas, elementos de la estructura del inmueble. Tampoco se podrán incluir las intervenciones que afecten a instalaciones de seguridad, ni a las de protección contra incendios.

Ejemplos de intervenciones que precisan aviso previo:

• Modificación de la distribución interior de espacios con mamparas ligeras fijas.

• Pintado de elementos interiores cuando se mantenga el aspecto y calidad original.

• Renovación de moquetas cuando se mantenga el aspecto y calidad original.

• Pulido de pavimentos de piedras naturales o parquet.

• Cambio generalizado de mobiliario propiedad del usuario.

c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad

Los usuarios no podrán llevar a cabo ningún tipo de intervención de las que se citan en este apartado sin disponer de una autorización por escrito de la Propiedad del inmueble. Para la obtención de la autorización, el usuario debe comunicar por escrito a la Propiedad las fechas y el alcance de las obras de forma detallada. En el caso que, de acuerdo con normativas municipales, el usuario deba disponer de un proyecto técnico de obras, facilitará conjuntamente con el comunicado una copia de dicho proyecto a la Propiedad.

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La solicitud de autorización a la propiedad se realizará con una antelación de treinta días naturales. Mientras no se disponga de la correspondiente autorización escrita no se podrán iniciar las obras.

En general se incluyen aquí todas las obras para las cuales es preciso obtener una licencia de obras menores. Aunque ésta no fuera necesaria precisarán autorización de la Propiedad todas las obras que afecten a elementos constructivos o instalaciones que formen parte de las instalaciones comunes del edificio y elementos accesorios y que afecten al suministro de energía o fluidos de otros usuarios distintos, o que supongan ruidos persistentes o suciedad.

Ejemplos de intervenciones que precisan de autorización previa:

• Primera implantación.

• Redistribución de locales con obra de albañilería.

• Renovación general de acabados interiores de paredes, suelos o techos que modifiquen los de origen.

• Renovación de elementos de carpintería interior o de mamparas ligeras de distribución que modifiquen los de origen.

• Cambios en la ubicación, sustitución, adición o eliminación de elementos de las instalaciones interiores.

• Modificación de la instalación de prevención de incendios privativa existente.

• Sustitución o modificación de techo, luminarias o elementos e instalaciones empotrados.

d. Intervenciones no permitidas

El usuario no está autorizado para realizar obras que afecten de algún modo a:

• Elementos estructurales del edificio: cimientos, contenciones de tierras, forjados, vigas, pilares, paredes de carga, cercas y similares.

• Fachadas exteriores o interiores del edificio: revestimientos, acristalamiento, carpintería, barandillas, o cualquier elemento decorativo. No se permite la fijación de ningún elemento (antenas, mástiles, rótulos, aparatos de aire acondicionado) que puedan dañar el acabado de las mismas así como variar su aspecto formal.

• Cubiertas, azoteas o terrazas. No se admite la fijación de ningún elemento (antenas, mástiles, aparatos de aire acondicionado) que pueda dañar el sistema de impermeabilización de las mismas.

• El recorrido de las instalaciones comunes del edificio ni en su paso a través de los locales que utiliza.

• Las características técnicas originales de las instalaciones, por adición, modificación o supresión de los elementos básicos que las componen.

Se consideran también incluidas en este apartado las obras que para su realización precisen de una licencia de obras mayores.

Si el usuario considera imprescindible la realización de obras de este tipo en sus locales, deberá exponerlo a la Propiedad para que considere la viabilidad de las mismas. La Propiedad determinará la forma de llevar a cabo la intervención si estima justificada la solicitud del usuario. Se recomienda al usuario la presentación a la Propiedad de un documento justificativo de las obras a realizar con exposición de motivos, una descripción de las obras con estimación de presupuesto y la documentación gráfica mínima a nivel de anteproyecto.

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Recomendaciones de uso

EstructuraLos elementos estructurales tales como pilares, vigas, paredes o los propios forjados que forman cada una de las plantas del edificio no se pueden modificar ni en las zonas comunes ni en las zonas o locales de uso privado del edificio. Tampoco pueden ser objeto de modificación otros elementos estructurales como los balcones, las marquesinas o las escaleras. Los elementos estructurales constituyen el esqueleto de soporte del edificio y por ese motivo los usuarios no están autorizados a realizar ninguna obra que los afecte. El usuario solamente podrá hacer obras que afecten a elementos estructurales si dispone de una autorización fehaciente de la Propiedad.

Las obras que afectan a la estructura de un inmueble se consideran como obras mayores, para las que es necesario disponer de un proyecto técnico visado por un técnico competente y una licencia municipal.

En general el usuario debe procurar no sobrecargar en exceso los locales, salvo en el caso de conocer con exactitud el límite de la carga por metro cuadrado que admite una planta. Si las necesidades de carga o la colocación de aparatos concretos produce una carga sobre las plantas mayor a la indicada será necesario estudiar la viabilidad del caso. Para ello el usuario debe contactar con la Propiedad del inmueble y exponer sus necesidades.

Si se detecta humedad sobre los elementos estructurales descritos, se debe poner en conocimiento de la Propiedad para que tome las medidas oportunas.

También es preciso poner en conocimiento de la Propiedad la aparición de lesiones como fisuras, grietas o deformaciones de paredes y techos.

Cubiertas

Azoteas transitables

Las azoteas transitables y terrazas deben estar siempre limpias y exentas de cualquier material u objeto que pueda significar un obstáculo al correcto desagüe de las mismas. Tampoco se deben utilizar como zonas para almacenaje de materiales, muebles ni residuos de obras y similares. No se debe verter productos químicos como disolventes, aceites o lejía que, además de estropear el pavimento, pueden provocar la destrucción de la impermeabilización y originar goteras en la planta inferior.

Cuando se instalen antenas o aparatos que requieran fijación a un soporte se evitará cualquier sistema que perfore la impermeabilización. No debe utilizarse como elemento de soporte las barandillas, sean de obra o metálicas, ni los conductos de ventilación o chimeneas.

No se permite la instalación de rótulos comerciales, salvo autorización expresa de la Propiedad.

Las azoteas y las terrazas, en general, no están concebidas para que se conviertan en jardines. Las jardineras originales del edificio son las únicas que deben mantenerse. No se admite la colocación de nuevas jardineras sin autorización de la Propiedad. En cualquier caso sólo podrán colocarse, previa autorización de la Propiedad, jardineras que tengan menos de 30 cm de tierra vegetal y que se encuentren elevadas respecto del pavimento. No se debe construir jardineras en contacto directo sobre el suelo.

Si se detecta la entrada de agua desde una terraza, o se observan manchas de humedad bajo las azoteas, debe avisarse a la Propiedad para que proceda del modo que estime conveniente.

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TejadosNo está permitido a los usuarios el acceso a los tejados del inmueble. Sólo está permitido el acceso al personal de mantenimiento adecuadamente equipado.

En caso de detectarse manchas de humedad o filtraciones de agua bajo cubierta se pondrá en conocimiento de la Propiedad. No debe hacerse reparaciones sin el consentimiento de la Propiedad.

No está permitido a los usuarios la utilización, ocupación o tránsito por los desvanes o espacios bajo cubierta. Tampoco se autoriza su utilización para ningún tipo de almacenamiento de materiales o enseres.

FachadasLas fachadas del edificio, principales, secundarias, o interiores de patios se consideran comunitarias. Por ese motivo no está permitido a los usuarios realizar ningún tipo de intervención sobre ellas. Tampoco se permite la instalación en fachadas de aparatos (aire acondicionado, antenas, alarmas), rótulos, toldos, persianas, mástiles... etc. Cualquier intervención en la fachada debe tener una autorización explícita de la Propiedad y realizarse de acuerdo con las normativas técnicas y los permisos municipales que correspondan.

Para la elevación o descenso de bienes por fachada en operaciones de mudanza o similares, se deberá contar con autorización de la Propiedad. No se utilizará para ello elemento alguno que precise ser clavado, atado o fijado a la fachada, ni a elementos como barandillas, cornisas, y elementos decorativos en general.

En las fachadas que dispongan de jardineras se debe procurar que el riego de las mismas no moje sistemáticamente la fachada.

Las ventanas practicables de las fachadas deben abrirse y cerrarse suavemente, evitando golpes bruscos que puedan provocar una rotura y caída de cristales a la vía pública. Por este mismo motivo, en caso de corrientes de aire o en días con vientos fuertes es conveniente cerrar las ventanas.

Si el usuario detectara en algún momento la aparición de fisuras o grietas, la presencia de elementos mal fijados o con peligro de desprendimiento y caída, o filtraciones de agua por los cerramientos, deberá ponerlo en conocimiento de la Propiedad con la mayor brevedad posible.

Divisiones interiores

La compartimentación interior de los locales puede ejecutarse con «pladur» o mamparas ligeras. Las paredes constituyen una compartimentación fija, ya que por ellas pasan, o pueden pasar, conducciones empotradas de agua, electricidad u otras instalaciones del inmueble, y su modificación precisa de un estudio previo. Estas paredes suelen tener espesores máximos de 10 a 12 cm. Si el espesor de la pared es superior, hay que suponer que su modificación –desplazamiento, recorte, apertura de pasos, supresión– puede tener alguna repercusión para la estructura de soporte del edificio, por lo que, en principio, se desaconseja modificarlas. Si fuera preciso hacerlo se seguirán las recomendaciones sobre intervenciones en el edificio que constan en este manual.

En los edificios nuevos pueden aparecer pequeñas fisuras en los primeros años de vida útil debidas al asentamiento general del edificio. En edificios de cierta antigüedad –más de 10 años– no deberían aparecer nuevas fisuras si no se realizan obras que puedan afectar directa o indirectamente a la estructura. En caso de apreciarse la aparición de fisuras o grietas en las paredes interiores deberá ponerse en conocimiento de la Propiedad.

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Las paredes acostumbran a usarse para sostener elementos de mobiliario o colgar elementos decorativos. Es necesario que las sujeciones se realicen siempre con tacos, clavos y fijaciones aptas para cada tipo de pared. Al realizar los agujeros debe comprobarse previamente que no afectarán a tubos o cables empotrados en esa pared.

Las cajas de registro de instalaciones no deben quedar nunca ocultas tras muebles que impidan su acceso para el personal de mantenimiento del inmueble. En general se debe procurar no colgar de las paredes muebles, estanterías o similares, que tengan un peso excesivo y pueda provocar rupturas de las fijaciones o de la propia pared. Los elementos de mobiliario más pesados es preferible que descansen directamente sobre el suelo, respetando los límites de carga a los que se hace referencia en el capítulo «Estructura» de este manual.

En el caso de mamparas, se trata de divisiones interiores de tipo desmontable o móvil que permiten un desplazamiento o modificación más sencillo que las paredes de obra. Las primeras pueden cambiarse de posición pero precisan de la intervención de operarios montadores. Además, la modificación hará necesaria la reparación o acondicionamiento de algunas zonas de pavimento, cielos rasos, incluso de alguna sencilla instalación eléctrica. En el segundo caso, sobre las mamparas móviles, no suelen haber instalaciones, por lo que su modificación o desplazamiento es, en la práctica, como el de un mueble. Las mamparas motorizadas permiten únicamente un movimiento preestablecido por los mecanismos que lleva asociados.

Cualquier modificación en la compartimentación original de los locales deberá seguir el procedimiento descrito en el capítulo «Intervenciones en el edificio» de este manual que a modo de resumen son:

• Modificación de paredes de obra: precisan permiso previo de la Propiedad.

• Modificación de mamparas fijas: precisan una notificación previa a la Propiedad.

• Modificación de mamparas móviles que no llegan al techo: discrecionales para el usuario.

La modificación indebida o inadecuada de paredes puede provocar desperfectos en plantas superiores o inferiores del edificio, o interrumpir servicios por el corte accidental de instalaciones. En este último caso además se corre el riesgo de provocar escapes de agua, fugas de gas, que además de afectar al inmueble pueden poner en peligro la seguridad de los operarios que están realizando la obra.

Puertas y ventanasLas puertas y ventanas son elementos móviles y por tanto presentan un envejecimiento superior a otros componentes del edificio. Hay que procurar no forzar los mecanismos de cierre, y los de accionamiento de persianas, cortinas o cualquier tipo de protección o filtro solar. No se deben cerrar las puertas y ventanas con golpes violentos que pueden provocar fisuras entre el marco y la pared. Un golpe violento puede incluso llegar a romper el acristalamiento con el consecuente peligro si se desprenden trozos de cristal. Por este motivo se aconseja cerrar las ventanas cuando existan corrientes de aire.

Revestimientos interiores

Cielos rasos

Este tipo de techos suele llevar asociado una serie de instalaciones como las de protección contra incendios, climatización... etc., y ocultan pasos de instalaciones y conductos. En general no se admite modificar los cielos rasos, para lo que será necesaria una autorización de la Propiedad. Los cielos rasos son elementos ligeros de los que no se debe colgar nada.

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En caso de existir trampillas o registros de acceso al espacio cerrado por el falso techo, no se ocultarán ni obstaculizarán con muebles o cualquier elemento decorativo o de instalaciones propias que impidan el libre acceso para el personal de mantenimiento.

En caso de que, por diversos motivos, el usuario se viera en la necesidad de actuar sobre el falso techo lo notificará a la Propiedad.

Pavimentos

Los pavimentos de madera o moquetas son especialmente delicados, por lo que el usuario deberá evitar, en todo lo posible, estropearlos con golpes o arrastre de mobiliario y similares sobre su superficie. Para mover materiales pesados sobre su superficie se deberá utilizar aparatos auxiliares con ruedas de goma. No se realizarán fijaciones sobre el pavimento cuando para ello se deba perforar o recortar piezas del mismo.

Por parte del usuario se deberá procurar la conservación del pavimento de sus locales en las mejores condiciones, manteniendo, especialmente, las condiciones de ignifugación de los materiales potencialmente inflamables como es el caso de maderas y moquetas.

No se debe sustituir los pavimentos sin autorización previa de la Propiedad.

Paredes

Los revestimientos interiores de paredes de los locales de uso privado pueden modificarse a conveniencia del propio usuario, siempre que lo notifique por adelantado a la Propiedad. En cualquier caso deberá conservarlos en condiciones correctas de acuerdo con sus características y las instrucciones de su fabricante o instalador.

Se mantendrá, en especial, las condiciones de ignifugación de materiales potencialmente inflamables como en el caso de maderas, moquetas, tapizados o cortinajes.

En la limpieza de superficies se utilizarán productos compatibles con cada material.

Instalación de aguaLa instalación de agua no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los puntos de suministro como la grifería, o pequeñas reparaciones de conservación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad. En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones de agua.

Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar utilizando materiales compatibles con la instalación existente. No se pondrán en contacto materiales metálicos distintos, ya que pueden provocar procesos de degradación que destruyan la instalación.

En este sentido es especialmente problemática la unión del cobre con el hierro o el acero.

Se cerrará la llave de paso de agua al local en los siguientes casos:

• Cuando se detecte una fuga de agua importante, mientras no se lleve a cabo su reparación, que se deberá hacer con la mayor brevedad posible.

• En los períodos vacacionales o de inactividad del local.

• No se autoriza en ningún caso la utilización de la canalización de agua para realizar la puesta a tierra de ningún aparato o instalación eléctrica.

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Los usuarios que dispongan de aparatos propios de producción de agua caliente sanitaria deben utilizarlos y mantenerlos en condiciones óptimas de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador y la normativa que sea de aplicación.

Las fugas de agua, además de las molestias que producen y que pueden afectar indirectamente a otros usuarios del inmueble, son muy perjudiciales si afectan a elementos estructurales del edificio.

Finalmente, se recomienda cerrar bien los grifos después de cada uso, y repararlos en caso de que goteen.

Instalación eléctricaLa instalación eléctrica no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los interruptores o enchufes, o pequeñas reparaciones de conservación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad.

En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones eléctricas.

Los instaladores que contrate el usuario para realizar trabajos en sus locales estarán debidamente homologados.

Se prohíbe de forma explícita la manipulación de cuadros eléctricos, cajas de derivación, o derivaciones situados en zona comunitaria del edificio.

Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar con conocimiento y autorización previa de la Propiedad y de acuerdo con la normativa vigente que le sea de aplicación.

En el uso ordinario de la instalación eléctrica se evitará:

• Sobrecargar las líneas conectando un número excesivo de aparatos o bien aparatos con potencia mayor que la prevista para la línea.

• Utilizar cables alargadores, sobre suelo o paredes de forma sistemática.

• Conectar en un mismo enchufe varios aparatos haciendo un uso abusivo de adaptadores multivía.

Recomendaciones:

• Los enchufes y cables deben estar siempre bien conectados, evitando que produzcan chispas. Una mala conexión puede dar origen a un incendio.

• En los locales en los que por su uso haya una presencia habitual de niños, se tomarán las precauciones de seguridad para que no puedan manipular elementos eléctricos, en especial los enchufes, que como mínimo deberán estar protegidos con clavijas de plástico.

• Al desenchufar un cable o un aparato se debe tirar siempre del propio enchufe, nunca se debe tirar del cable.

Si al tocar un cable se nota que está caliente se debe a que están conectados a él demasiados aparatos o bien aparatos de potencia superior a la que admite el cable. En este caso se debe proceder a desconectar aparatos y utilizar cables de mayor sección. Lo más apropiado es consultar con un electricista sobre las necesidades de instalación del local para que proponga la mejor forma de actuar.

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En las operaciones más sencillas de manipulación de la instalación eléctrica como la limpieza o sustitución de lámparas o similares, se debe desconectar la corriente eléctrica del elemento a manipular.

Los usuarios que dispongan de equipos eléctricos propios deben usarlos y mantenerlos de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador, y la normativa vigente que les sea de aplicación.

El mal uso, la manipulación de la instalación por manos inexpertas y la sobrecarga de líneas dan lugar a la mayoría de accidentes relacionados con la electricidad: cortocircuitos que derivan en incendios, y electrocuciones. Los cortocircuitos se originan por el recalentamiento de cables o conexiones defectuosas que producen chispas. Además pueden provocar averías graves en los aparatos conectados a la línea afectada.

Red de saneamientoLos puntos de desagüe de los locales son básicamente de dos tipos: los de los inodoros y sanitarios en general y los sumideros de terrazas o patios.

No es apropiado arrojar basura por los desagües, ya que producen embozos.

En caso de producirse deberá avisarse a un fontanero o si es comunitario a la propiedad/conserje para que resuelva el problema. No debe intentar solucionarse mediante productos químicos y ácidos, ya que pueden deteriorar los conductos de evacuación.

Si se observan anomalías en los inodoros será necesario avisar a un operario para realizar la reparación oportuna.

Los sumideros de terrazas y patios están protegidos con una reja. Se procurará que siempre estén bien colocadas y limpias para evitar que penetren objetos a la red de desagüe.

Si se detectan fugas en la red de desagüe o saneamiento, ya sea en el propio local, ya sea en partes comunitarias del edificio, se deberá avisar a la Propiedad para que realice las reparaciones necesarias.

ClimatizaciónLas instalaciones que son capaces, mediante un mismo equipo, de enfriar o rebajar la temperatura ambiente de los locales en época cálida, o de elevar la temperatura ambiente en época fría, se consideran instalaciones climatizadoras.

Recomendaciones para favorecer el funcionamiento de estas instalaciones, mejorar su rendimiento y obtener ahorro energético:

En los primeros minutos de funcionamiento de la instalación después de la puesta en marcha, es normal que no se obtenga aire a la temperatura deseada. Si transcurridos algunos minutos no se obtiene aire a la temperatura deseada y el termostato está correctamente graduado puede ser síntoma de alguna avería. Si variando la temperatura en el termostato no se obtiene el efecto deseado es preferible desconectar la instalación y avisar al servicio técnico.

Mientras se tiene en funcionamiento la climatización, no se deben abrir las puertas y ventanas al exterior o a espacios no refrigerados puesto que se pierde con gran celeridad la temperatura ambiente.

Si la instalación está centralizada y no se dispone de termostatos para la regulación de temperatura en el local del usuario, los ajustes se deberán solicitar al conserje o al personal de mantenimiento. Abrir ventanas o tapar los puntos de salida del aire no son soluciones correctas porque desequilibran el sistema de regulación de la instalación.

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Si por el contrario el local dispone de termostato propio para la regulación, es conveniente restringir al máximo el número de personas autorizadas para su manipulación. Conviene no ir variando continuamente la graduación de la temperatura fijada en el termostato porque eso provoca constantes cambios de ritmo en el trabajo del equipo climatizador, disminuye su rendimiento y hace aumentar el consumo energético.

La temperatura de confort en condiciones habituales está entre los 20 y los 24 grados centígrados en función de la temporada, y por tanto es aconsejable que las modificaciones que se realicen en los termostatos estén dentro de estos parámetros.

Es importante tener en cuenta, antes de cualquier manipulación del termostato, que la temperatura ambiente puede estar alterada por circunstancias puntuales como una acumulación de personas en un momento determinado o la incidencia del sol en los cristales.

En estas circunstancias puede ser aconsejable, en función de la duración de estas incidencias, no manipular el termostato, y de esta manera no alterar la temperatura final con el consecuente aumento de los consumos.

La modificación de las instalaciones de refrigeración comunitarias –cambio de posición de aparatos, conductos, renovación de máquinas– no está permitida sin autorización previa de la Propiedad. La instalación, sustitución o modificación de las instalaciones de climatización privadas deben hacerse con autorización previa de la Propiedad. El usuario está obligado a usar y mantener estas instalaciones en estado óptimo, realizando las revisiones a que obligue la normativa vigente. Todo ello dependiendo de lo establecido en el contrato de arrendamiento en cuanto a revisión y mantenimiento.

Instalación de ventilaciónEl edificio dispone de conductos de ventilación en las zonas de servicios. Pueden localizarse en estas zonas, las rejillas que dan acceso a los mismos. Hay que procurar no tapar esas conexiones para favorecer el correcto funcionamiento de la instalación.

Estos conductos no deben aprovecharse para conectar ninguna otra instalación que precise de una ventilación o salida de humos, como una caldera, una campana extractora de humo o similares. Una conexión indebida, especialmente de aparatos con quemadores de combustibles, es muy peligrosa.

Protección contra incendiosEl edificio está dotado con los medios de protección contra incendios que se citan en el apartado «Descripción Constructiva» de este manual.

La manipulación de estos equipos está prohibida salvo en los casos de estricta necesidad para los que han sido colocados.

Cuando no exista motivo alguno para su uso, sólo deben ser manipulados por la empresa o personas encargadas de realizar las operaciones de mantenimiento periódico.

En caso de emergencia cualquier persona está autorizada a usar los extintores y mangueras.

Los usuarios no obstaculizarán en ningún momento, ni siquiera momentáneamente, el acceso a extintores, mangueras, pulsadores de alarma, o puertas de recorridos de evacuación.

En caso de incendio se actuará según lo establecido en el Plan de Emergencia.

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AscensoresEn el caso de que sea necesario utilizar los ascensores para el movimiento de cargas (muebles, maquinaria, enseres en general) que superen la carga para la que están previstos y que consta en una placa en el interior de la cabina o que aún siendo inferiores a la carga admitida puedan deteriorar la instalación –puertas, cabinas– o resulten molestos a los demás usuarios será necesario avisar al conserje. De existir se usará el montacargas.

Se debe respetar el número máximo de personas que es capaz de transportar el ascensor de acuerdo con lo que indique la placa del interior de la cabina.

No está permitido que los niños utilicen ascensores sin ir acompañados de un adulto.

Si se detectan irregularidades en su funcionamiento, ruidos extraños, defectos de nivelación de la cabina en las paradas de planta, o botones de mando que no responden adecuadamente, se avisará al conserje del edificio o a la empresa de mantenimiento. Entre tanto se procurará utilizar el ascensor lo menos posible hasta que se solucione el problema. En caso de una evacuación de emergencia del edificio, como en un incendio, no se utilizarán los ascensores.

Personas atrapadas en el interior por una averíaSi alguna persona queda atrapada en el interior de la cabina por una avería debe pulsar el timbre de alarma que se encuentra en la botonera de la cabina o comunicarlo por teléfono si se dispone de él. Nunca se ha de intentar abrir las puertas manualmente para salir de la cabina. Si la avería es un corte de suministro eléctrico, se detendrá la cabina y se encenderá la luz de emergencia. Aún en este caso, el ascensor es completamente seguro.

Ninguna persona atrapada en el interior de una cabina debe intentar salir de ella forzando las puertas.

Las personas en el exterior del ascensor no han de intentar manipular mecanismos o puertas. Se limitarán a dar aviso al conserje del inmueble o en caso grave a los bomberos.

Instalaciones audiovisualesLas instalaciones comunitarias de televisión, telefonía o interfonía de que dispone el inmueble se consideran comunitarias. Por esta razón y por sus características de funcionamiento, no se autoriza a los usuarios a manipular ningún elemento de la instalación. Algunas pequeñas operaciones como el desplazamiento de una toma de conexión, o el cambio de un terminal, pueden perjudicar la calidad de imagen o sonido o inutilizar la instalación para el resto de usuarios. Cuando sea preciso proceder a algún cambio o reparación se comunicará a la Propiedad para que indique la mejor forma de proceder.

En el caso de tomas de televisión o telefónicas, pueden usarse provisionalmente cables de prolongación o alargadores.

No se admite la colocación de antenas privadas que deban ir fijadas sobre elementos de obra del edificio sin la autorización previa de la Propiedad.

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Plan de mantenimiento

La Propiedad ha dotado al edificio de un plan de mantenimiento preventivo para conservarlo en condiciones óptimas de uso, seguridad, confort y estética. Este plan de mantenimiento se lleva a cabo por personal contratado por la Propiedad que acude al edificio de forma periódica de acuerdo a un plan preestablecido.

El plan de mantenimiento abarca las partes comunes como cubiertas, fachadas, pavimentos, paredes y techos, acabados interiores, jardinería y limpieza. También se incluyen las instalaciones del edificio que se encuentran en las partes comunes y las instalaciones comunitarias que dan servicio a los locales privados.

No se incluyen en el plan de mantenimiento de la Propiedad los elementos constructivos e instalaciones interiores de cada local de uso privativo, a excepción de los elementos que se hallen en el local y que pertenezcan a instalaciones comunitarias del inmueble:

• Sistemas de protección contra incendios: extintores, detectores de humos, mangueras de incendio, alumbrado de emergencia... etc.

• Elementos de la instalación de climatización, calefacción o refrigeración.

Tampoco se incluyen en el plan de mantenimiento de la propiedad los elementos correspondientes a instalaciones o decoración que han sido colocados por el usuario de acuerdo con lo especificado en el apartado de «Intervenciones en el inmueble» de este manual.

Estos aspectos pueden ser:

• Acabados interiores como los pavimentos, techos, paredes y divisiones interiores ligeras o mamparas.

• Sistemas individualizados de instalaciones: climatización, calefacción, refrigeración o de producción de agua caliente sanitaria.

• Iluminación interior.

• Instalaciones eléctricas privadas y luminarias.

Entre estos últimos aspectos se incluye cualquier instalación específica propia de la actividad que se desarrolla en el local.

Obligaciones del usuarioEs responsabilidad del usuario realizar un uso y un mantenimiento apropiado de su local o locales para preservar la seguridad de sus bienes, los de la Propiedad, y los de las personas.

Es conveniente que el usuario cumpla en todo momento con las disposiciones legales sobre revisiones periódicas y mantenimiento aplicables a los equipos de su propiedad y que disponga de los certificados acreditativos correspondientes.

El usuario deberá facilitar a la Propiedad, si ésta lo solicita, copia de los certificados acreditativos de la realización de las revisiones periódicas obligatorias de mantenimiento que requieran sus equipos o instalaciones propias.

El usuario deberá facilitar en todo momento el acceso a sus locales al personal de la Propiedad o contratado por ésta para la realización de las operaciones de mantenimiento periódicas. El usuario tiene el derecho de solicitar una acreditación suficiente al personal de mantenimiento así como de conocer la periodicidad

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habitual de estos trabajos. En el caso de ser necesarios trabajos de mantenimiento que impidan el desarrollo normal de su actividad (ruidos, desmontajes importantes, corte de fluidos...) tiene derecho a acordar con la Propiedad el momento más idóneo para la realización de estos trabajos.

En los casos en los que existan instalaciones con contadores divisionarios para cada local y el usuario sea el titular de su instalación, el mantenimiento desde el contador hasta los puntos de consumo pertenece al titular de esa instalación.

En las operaciones de limpieza se recomienda usar sistemas y productos compatibles con los elementos a limpiar para preservar el aspecto y la calidad de los elementos constructivos, las instalaciones y el mobiliario de los locales. El usuario deberá mantener sus locales e instalaciones en condiciones correctas de salubridad.

Descripción técnica del edificio

En este capítulo se hace referencia a cuáles son, por subsistemas, las características constructivas del edificio, indicando para cada uno de ellos cual es su estado de conservación.

La descripción constructiva se realiza y mantiene generalmente con los datos recogidos en los sucesivos dictámenes efectuados a lo largo de la vida del edificio. La propia génesis de estos dictámenes, realizados por lo general después de una exhaustiva inspección ocular del edificio, justifica que algún elemento constructivo, no accesible a la vista sin la utilización de otros medios tecnológicos o de ensayo, pueda resultar desconocido.

Subsistemas constructivos existentes en el edificio Las características del edificio son las siguientes:

Infraestructura

De acuerdo con la documentación examinada del proyecto y sus variantes, se trata de una cimentación aislada con zapatas de hormigón armado, unas individuales y otras combinando el soporte de dos pilares o una zona de pantallas de ascensores.

La contención de tierras de los sótanos se realiza mediante una solución mixta de pantallas de hormigón, en tramos alternos de tres metros, entre las que se intercala un tramo de muro de contención tradicional.

Las zapatas de estos tramos de muro convencional están, en algunos casos, combinadas con la zapata del pilar de la primera hilera interior.

De acuerdo con la documentación del proyecto las pantallas fueron arriostradas durante la construcción de los sótanos por una estructura de perfiles de acero que luego se retiró.

En el último sótano, existe una solera de hormigón en contacto directo con el terreno, sobre un encachado de grava.

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Instalación de agua La instalación de fontanería dispone de un contador general situado en un armario en la fachada del edifico. Se localiza esta acometida en el acceso principal del edificio. Del contador general se deriva a una tubería que acometerá el grupo de presión de donde partirá hacia el montante general de donde se alimentan los núcleos húmedos.

A la vez existe una acometida independiente para usos de protección contra incendios.

El grupo de presión se prevé para la alimentación tanto de las zonas altas como las bajas. Se compone de dos bombas verticales multicelulares que trabajan en cascada. Se sitúa un depósito a presión con membrana recambiable. El grupo de presión aspira de un depósito regulador ambos situados en la planta sótano -2.

Instalación eléctrica El suministro eléctrico esta garantizado con una doble acometida, normal y socorro, aportada por un transformador seco encapsulado de 630 KVA, tanto de servicios comunes como de oficinas. El centro de transformación se encuentra situado en la planta sótano -1 del edificio.

El cuadro general de distribución de baja tensión está instalado en una dependencia de la misma planta.

En el interior del cuadro general se han instalado los elementos de maniobra, control y protección de cada uno de los circuitos que lo componen.

Las bandejas de las líneas secundarias, son metálicas, galvanizadas en caliente y se destinan al tendido de líneas eléctricas.

Las oficinas disponen de un equipamiento básico de cuadro de distribución el cual dispone de las protecciones de alumbrado y de fuerza.

Los cuadros de distribución están formados por armarios metálicos prefabricados, se instalan próximos a las áreas que atienden y en el interior de los mismos, se instalan los elementos de maniobra, control y protección de cada uno de los circuitos que los componen.

Las luminarias de las oficinas están dotadas de lámparas fluorescentes compactas y lamas de aluminio especular en instalación empotrada y equipos autónomos de emergencia permanente que disponen de lámpara fluorescente. En las zonas comunes se disponen de luminarias con lámparas de incandescencia tipo halógena de bajo voltaje.

Instalacion de Gas-Combustible La instalación de Gas Natural dispone de una acometida desde la red de compañía hasta el armario de regulación para el suministro a las calderas.

La acometida se realiza en la acera de la calle López de Hoyos y discurre vista hasta la planta cubierta donde está situado el contador, dentro de la sala de calderas.

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Instalación de climatización La instalación de climatización se compone de:

• 2 plantas enfriadoras de agua de condensación por aire, emplazadas en la planta cubierta. Para la recirculación del agua fría se disponen de 5 bombas, 2 para el circuito primario, 2 para el secundario y 1 para el circuito de recuperación.

• 2 calderas de Gas Natural para agua caliente. Emplazada en la sala de calderas de la planta cubierta. Para la recirculación del agua caliente se disponen de 4 bombas, 2 para el circuito primario, 1 para el secundario de los climatizadores y 1 para el secundario de los fancoils.

• 2 climatizadores por planta y fancoils de techo.

• Distribución del aire en las plantas tipo mediante conductos rectangulares conectados mediante uniones flexibles a los difusores rotacionales.

• Equipos autónomos de refrigeración en: sala de control y la sala de máquinas de los ascensores. Las unidades condensadoras están situadas en la planta cubierta.

• La energía producida se distribuye a las diferentes unidades de tratamiento de aire utilizando como fluido calorportador el agua y a través de 4 tubos.

Instalación de ventilación La ventilación de las plantas de aparcamiento se realiza mediante 6 extractores centrífugos de la marca Tecnivel modelos GMV situados en la planta sótano –1 todos ellos gobernados por una central de monóxido de carbono.

Para la ventilación de los aseos se disponen 2 extractores, también de la marca Tecnivel, modelo CHF-13-BDE CL-1216-A-95 con recuperación.

Protección contra incendiosEn relación con la extinción, el edificio dispone de Bocas de Incendio Equipadas, actualmente del tipo 25mm y extintores portátiles, tanto de polvo polivalente como de CO2.

Para la alimentación de las bocas el edificio dispone de un depósito de reserva de agua de aproximadamente 45 metros cúbicos situado en la planta sótano -3 y de un equipo de presión. Éste está compuesto por 1 bomba jockey y 2 bombas principales eléctricas.

En relación a la prevención el edificio tiene una instalación de pulsadores de alarma y de detectores de incendios que cubren la totalidad de su superficie, con la central de detección ubicada en la zona de vigilancia de planta baja.

Cualquier alarma presentada por cualquier elemento de detección es transmitida a la central y esta ordena el disparo de las sirenas acústicas.

Además se ha instalado un pararrayos situado en la cubierta del edificio, allí donde su dominio es máximo. El pararrayos es del tipo de puntas y cubre un cono de eje vertical, con vértice en la cabeza de captación del pararrayos y con una base de radio igual a la altura de la instalación.

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Instalación de transporte El edificio dispone de 4 ascensores eléctricos, de la marca Thyssen, con una ocupación máxima de 8 personas y 630 kilos de carga máxima. Los 4 ascensores disponen de 9 paradas.

Además el edificio dispone de una góndola exterior, con una carga máxima de 200 kilos, ubicada en la cubierta del edificio y da servicio al mantenimiento de los cristales exteriores de fachada.

Instalación de seguridad La instalación de intrusión está compuesta por:

• Un circuito cerrado de TV para el control del acceso del aparcamiento. La cámara de televisión del circuito cerrado envían la imagen al monitor de la central de vigilancia situada en la recepción de planta baja.

• Una puerta giratoria automatizada mediante unos detectores de presencia.

• Un sistema de comunicación entre las oficinas y la zona de vigilancia de planta baja consistente en un portero electrónico.

• Y un video portero situado en la entrada del aparcamiento y también conectado a la zona de vigilancia de planta baja.

• Existe un sistema de control de acceso para entrada del aparacmiento.

Instalación de audiovisuales

TV y FM

La infraestructura dispone de un suministro radiodifusión sonora y televisión.

Actualmente está instalada la red de distribución de señal terrenal mientras que para la señal parabólica se han dejado distribuidas únicamente las canalizaciones.

La composición de la pre-instalación de la infraestructura de satélite prevé el espacio para la futura colocación de elementos de captación, adaptación, mezcla de satélite y red.

Megafonía

El sistema de megafonía esta diseñado para distribuir avisos a las proximidades de las entradas de cada una de las oficinas.

En la zona del garaje se han instalado proyectores sonoros.

Tanto la central de megafonia como la estación de llamadas con micrófono se hallan situados en la recepción de planta baja.

Telefonía

Las líneas de telefonía tienen entrada en el edificio en un recinto propio situado en la planta sótano 1.

De allí parten las mangueras que dan servicio las oficinas y los servicios comunes del edificio.

Y en el extremo de las mangueras se ha dispuesto de un registro de terminación de red (RTR), al que le llegan los elementos descritos anteriormente.

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Estructura La estructura de las plantas sótano, y las plantas de oficinas, incluida la planta baja, es de pilares de hormigón armado, todos interiores excepto dos pilares cilíndricos en la zona de la entrada, de los que uno tiene triple altura y el otro solo una planta.

Los forjados son reticulares, de 35 cm de canto, y en los sitios que estan al descubierto como el garage y algún punto de las zonas de instalaciones, se pudo apreciar que eran de casetones recuperables.

De acuerdo con los documentos del proyecto existen zonas en las que por necesidad de desplazar pilares respecto a las plantas inferiores se han apeado algunos de ellos, creando unas jácenas de canto, de hormigón armado.

La zona sobre la planta quinta, ocupada por zonas técnicas tiene una estructura mixta, mezclando zonas con forjado reticular y pilares de hormigón con otras zonas en las que hay pilares de acero, vigas y viguetas también de acero y un forjado a base de plancha de acero galvanizado de tipo colaborante.

Las rampas de escalera y las de garage son losas de hormigón armado.

Cubiertas El edificio tiene dos tipos de cubiertas: las de las terrazas de la planta cuarta, quinta, planta técnica y la cubierta de los casetones, que son de tipo invertido, con aislamiento de placas de poliestireno extruido y un acabado de grava.

En las zonas de paso de la planta de casetones existen unas piezas de tipo losa Filtron, con base de poliestireno extruido y acabado de mortero, dispuestas directamente sobre la cubierta, formando una cinta que rodea todos los casetones.

Se desconoce el tipo de impermeabilización utilizada, ya que en el proyecto no se menciona.

Existen unas chimeneas que corresponden a las ventilaciones de patinejos de servicios, de fábrica de ladrillo visto, en prolongación del patio interior. También existen chimeneas de acero inoxidable que corresponden a la sala de calderas.

En el patio central, a nivel de planta baja existe una cubierta con un acabado de piezas parecidas a la losa Filtron, y se desconoce el tipo de base sobre las que reposan, pero probablemente sea una cubierta

invertida.

Fachadas Podemos distiguir tres tipos de fachadas: la fachada exterior de las plantas de oficinas, la fachada del patio interior central y la fachada de los elementos técnicos en la planta de casetones.

Fachada principal

La fachada principal es una combinación de piezas prefabricadas de hormigón con elementos de tipo muro cortina con un tramado horizontal visto y un tramado vertical oculto.

En la geometría de esta fachada prima el tramado horizontal. Entre algunos tramos de muro cortina se interponen unos paños opacos con un acabado de obra vista, colocada con una junta abierta de 2 a 3 mm, tanto horizontal como verticalmente.

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El zócalo de planta baja, hasta la altura del alfeizar de la primera linea de ventanas está aplacado con piezas de granito.

La zona de la rampa del aparcamiento está protegida con unas lamas de acero pintado, así como algunas zonas de ventilación.

En la parte superior de los prefabricados de hormigón, existen algunas interrupciones, cerradas con un perfil de sección circular, de acero pintado.

Patio central interior

El patio central tiene una fachada de fábrica de ladrilo vista, de las mismas características que los paños de fachada.

Las oberturas son tradicionales, con ventanas practicables colocadas en la cara exterior de la pared. Sobre las ventanas existen unas rejas de ventilación para las tomas de aire interiores, de acero pintado.

En la pared del fondo del patio existen dos rejas de arriba abajo de la fachada, de forma ininterrumpida.

Fachada casetones

La tercera fachada, la de los casetones es una pared de ladrillo revocada y pintada, con rejas de acero en las oberturas, y puertas practicables de chapa de acero pintado.

Entre los huecos que dejan los casetones hay unas instalaciones de aparatos de acondicionamiento, protegidos lateralmente por un entramado de lamas de aluminio soportadas por una estructura de acero pintado.

Cerramientos y divisorias interiores Los cerramientos que separan los diferentes locales y las zonas de diferente uso, como escaleras, vestíbulos, ascensores, etc, están realizados con paredes de ladrillo cerámico de 1/2 pie, generalmente macizo, según la documentación del proyecto.

En algún punto, como las cajas de ascensores, estas paredes tienen una cámara con aislamiento acústico y un tabique de ladrillo hueco doble.

En el interior de las oficinas, cada usuario a utilizado un tipo de división a base de mamparas, adaptado a sus necesidades. Existen mamparas acabadas con elementos plastificados, elementos de cristal, de madera, etc.

Los elementos practicables son de diferentes tipos. Encontramos puertas de acero pintado con características de protección al fuego RF, en las escaleras y entradas a los recintos de ascensores.

Las puertas de acceso a cada uno de los locales son dobles de madera barnizada, con plafones forrados de laminados de alta presión, y un chapado de aluminio anodizado en la zona central.

En los interiores, encontramos en los aseos, puertas con marcos de madera de pino natural barnizado y hojas forradas con laminados de alta presión, tipo Formica.

Las puertas de los ascensores son de acero inoxidable, de apertura automática, correderas de dos hojas.

La puerta del garage es de tipo basculante, de dos hojas, motorizada, de acero pintado.

Las barandillas de las escaleras son de perfiles de sección circular de acero, con montantes separados cada metro aproximadamente, un pasamano superior y tres tubos intermedios de menor diámetro dispuestos horizontalmente.

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Revestimientos interiores Los cerramientos interiores verticales tienen diferentes revestimientos y acabados:

• Vestíbulos de ascensores: están aplacados con placas de granito hasta la altura de 2 metros. Por encima de esta cota y hasta el techo, la pared está enyesada y pintada en algunas zonas y aplacada con un espejo en otras.

• Las cajas de escalera están enyesadas y pintadas con un estuco rugoso.

• Las zonas de aseo están aplacadas con una piedra caliza color crema.

• Los interiores de los locales en general están enyesados y pintados.

• El garage y los cuartos técnicos están revocados y pintados.

Los pavimentos también dependen de la zona a considerar:

• Los vestíbulos están pavimentados con piezas de granito, combinando zonas grises y otras rosas.

• Los interiores de los locales están pavimentados con un pavimento técnico, elevado sobre soportes y mayoritariamente acabado con piezas de moqueta, excepto alguna zona de recepción, acabada con parquet.

• Los aseos están pavimentados con la misma piedra caliza colocada en las paredes.

• Las escaleras también son de piedra caliza, de color marron claro.

• El pavimento del aparcamiento es de hormigón pintado con pintura epoxi, marcando de un color las calles de paso y de otro las zonas de aparcamiento. Los pavimentos de los cuartos técnicos son también pintados sobre el hormigón.

En los techos podemos encontrar los siguientes acabados:

• En el vestíbulo principal, un falso techo de placas continuas de escayola, pintadas blancas.

• En las plantas piso, el mismo tipo de techo pero pintado de color oscuro con pintura plástica.

• Las escaleras, están enyesadas directamete sobre la losa, y pintadas, excepto en la zona de los rellanos, en los que hay unos cajones de placas de escayola, lisas.

• En los interiores de los locales existe un falso techo de placas de tipo Amstrong, con la perfilería vista.

• En el garage, tenemos el forjado reticular de casetones recuperables visto, igual que en los cuartos técnicos.

Instalación de saneamiento Los bajantes correspondientes a los aseos de planta están agrupados en dos patinejos situados detrás de la zona donde se encuentra el vertedero entre cada dos grupos de aseos.

Los bajantes de cubierta están situados estratégicamente junto a pilares y zonas opacas de la fachada, disimulados en cajones de obra.

En la planta sótano -3 existe una red de arquetas correspondientes a la red de desagüe del edificio y que según se nos informo en la visita desagua por gravedad a la red pública.

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