METODOLOGIA DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TIERRAS RURALES Y PERIRUBANAS Elaborado por: Alberto...

METODOLOGIA DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TIERRAS RURALES Y PERIRUBANAS

Elaborado por: Alberto Lizárraga

Contenido

Objetivos de la Metodología

Conceptos y Definiciones Principales

Principales Pasos Metodológicos

Ejemplos

Lecciones aprendidas ( a partir de acciones positivas y negativas)

Conclusiones

Recursos

La metodología se basa principalmente en técnicas de observación documental que puedan permitir:

• Describir la dinámica del mercado de tierras rurales y periurbanas, y

• Determinar los factores que impulsan el cambio en los usos del suelo.

La metodología es útil especialmente para realizar estudios en aquellos ámbitos geográficos cuya tendencia observada es la conversión de tierras rurales en tierras urbanas.


Contenido




Ejemplos


Conclusiones

Recursos


Metodología

La palabra metodología se suele utilizar en sentidos diferentes a veces opuestos uno del otro

Se habla así de “metodología de investigación” como el estudio del método: el análisis de los procedimientos concretos que se emplean en las investigaciones y la discusión acerca de sus características, cualidades y debilidades.

Metodología se refiere también a los pasos y procedimientos que se han seguido en una indagación determinada. En lo que sigue nos referiremos a esta conceptualización de metodología


Observación

Conjunto de actividades mediante los cuales los hechos reales son descritos y clasificados adecuadamente.

La observación puede ser de cuatro tipos: documental, monumental, de conducta y de laboratorio.

La metodología que se propone está basada en la observación documental, pero no para analizar el tipo o calidad de los documentos, sino más bien para realizar un uso de los datos que éstos contienen. Estos documentos son: bibliografía relacionada con la temática, prensa escrita y documentos municipales.


Deducción

Proceso apriorístico que, a partir del conocimiento de determinados aspectos de la realidad, formula hipótesis sobre el comportamiento de otros aspectos no conocidos suficientemente, o sea, sobre las relaciones entre los hechos conocidos y otros aún desconocidos. Si las deducciones pueden ser probadas posteriormente por la experiencia, se consideran como reales o factibles.


Las Estadísticas

Al considerar los hechos estadísticamente, ellos muestran ciertas tendencias que se dan en la realidad y se observan ciertas relaciones funcionales de dependencia entre conjunto de datos ordenados en forma de series históricas.

Por ejemplo, entre el precio de la tierra y su correspondiente demanda existen correlaciones evidentes de esa naturaleza.


La Econometría

Literalmente la Econometría significa “medición económica”. La ecomometría consiste en la aplicación de la estadística matemática a datos económicos, para dar apoyo empírico a los modelos construidos por la economía matemática, y para obtener resultados numéricos (Gujarati, 1988)

Un modelo en economía, es una representación simplificada y en símbolos matemáticos de un cierto conjunto de relaciones económicas (Sampedro, 1959).

Contenido




Ejemplos


Conclusiones

Recursos


Son varios los pasos metodológicos a seguir y nos centraremos básicamente en cuatro:

Definición de unidades de análisis

Definición de variables e indicadores

Recopilación de datos, y

Sistematización, análisis e interpretación de los datos obtenidos


Definición de unidades de análisis

Las unidades de análisis –sujetos sociales, procesos u objetos que son seleccionados como foco central de estudio (Rivera, 1992)- son de dos tipos: unidad de análisis principal y unidad de análisis secundaria.

La unidad de análisis principal debe ser extraída del contenido del problema.


Ejemplo:

En el estudio sobre mercado de tierras en Tiquipaya (Lizárraga 2004) se buscaba conocer los precios de las tierras rurales y peri urbanas de Tiquipaya y los factores que impulsan el cambio en los usos del suelo. Se definió, por tanto, que las unidades de análisis principales serían las siguientes: avisos comerciales de prensa (oferta), registros sobre propiedades inmuebles (demanda) y registros de ordenanzas y resoluciones municipales.

Las unidades de análisis secundarias quedaron definidas por los ofertantes de terrenos, las personas que compran tierras y las políticas municipales sobre el uso del suelo en el ámbito local.


Definición de Variables e indicadores

Deben definirse en función de los objetivos específicos y de los objetivos generales.

El siguiente esquema se presentan las principales variables y subvariables relacionados con la investigación sobre mercado de tierras rurales y periurbanas.

Objetivos generalesObjetivos

específicosVariables principales Subvariables

1. Describir la dinámica del mercado de tierras rurales y perturbanas

Determinar Niveles de oferta y demanda de tierras y los precios de mercado

1. Oferta de tierras2. Demanda de tierras3. Tamaño de los terrenos4. Precio de la tierras

Identificar Agentes que participan en el mercado de tierras

1. Ocupación de los compradores2. Ocupación de los vendedores3. Roles de los intermediarios en el mercado de tierras (agentes inmobiliarios)

2. Determinar los factores que impulsan el cambio en el uso del suelo

Identificar Políticas municipales de uso del suelo

1. Planes directores2. Sistemas de registro de la tierra

Lograr

Tipología del uso del suelo(en función al tiempo y los servicios: agua potable, alcantarillado, electricidad y transporte)

1. Tierras agrícolas,2. Tierras semi-agrícolas (en proceso de urbanización)3. Tierras urbanizadas

IdentificarFactores que contribuyen al cambio de los usos de la tierra

1. Crecimiento de la población local2. Cercanía de otros centros urbanos3. Ocupación ilegal


Variables y sub-variables


Recopilación de datos

Las fuentes de información y las técnicas que se deben aplicar básicamente son: revisión hemerográfica, revisión de documentos municipales y revisión bibliográfica. Las dos primeras se enmarcan dentro lo que se conoce como fuentes primarias, en tanto que la revisión bibliográfica corresponde a la fuente secundaria.

Seguidamente, a través de un ejemplo de una investigación puntual, mostraremos la forma en que han sido acopiados los datos de las fuentes primarias.


Sistematización e Interpretación de datos

A través de planillas según el tipo de información recopilada

Estimaciones econométricas sobre las tendencias de precios de la tierra así como de la oferta y demanda

Construcción de gráficos, mapas y tablas que permiten visualizar los resultados obtenidos.

Contenido




Ejemplos


Conclusiones

Recursos

Ejemplos: Recopilación de datos

Revisión Hemerográfica

Permitió registrar todos los lotes y terrenos ofertados en el mercado entre los años 1997 y 2003. La fuente de información fueron los avisos clasificados del diario “los Tiempos” de la ciudad de Cochabamba.

El acopio de datos fue realizado cada 15 días debido a que generalmente los terrenos aparecen en oferta más de un mes.


Revisión de documentos municipales

Los documentos revisados fueron:

Ordenanzas y resoluciones municipales. Permitieron levantar un registro acerca de las normas municipales existentes sobre el uso del suelo.

Minutas de transferencia. Han permitido levantar un registro sobre las compras de tierras realizadas en el municipio (consideradas en la investigación como la demanda de tierras en el mercado).

Fichas técnicas de uso del suelo. Permitieron conocer el tipo de uso de suelo asignado a cada predio de acuerdo con la normativa y el Plan Director municipales.


Ordenanza Municipal sobre cambio de uso de suelo (Tiquipaya)


Planes directores

Los planes directores son una fuente secundaria cuyo análisis permitió conocer cuáles son los usos del suelo que se establecen desde el Gobierno Municipal, para luego a partir de ello, determinar en qué medida, durante el transcurso de los años se han ido produciendo cambios en los usos de la tierra y cuáles han podido ser los factores que han incidido en ello.


Plan Director de Tiquipaya 1984

Plan Director Sectorial Eje de Conurbación Cochabamba –

Tiquipaya 1993

Planes de uso del suelo en los planes directores de Tiquipaya

Plan Director de 1984 Plan Director de 1993 Plan Director de 1997

1. Límites de construcción a) Límite del área urbanizable a mediano plazo b) Límite de dominio urbano a largo plazo2. Sectores de edificación contigua a) Zona de preservación del patrimonio histórico arquitectónico b) Zona de alta densidad3. Sectores de edificación aislada a) Zona de baja densidad b) Zona de baja densidad II c) Zona de huertos d) Áreas verdes públicas e) Equipamiento público f) Equipamiento público en la periferia agrícola g) Pequeña industria y tratamiento de productos agrícolas

1. Suelo urbano2. Suelo urbanizable a) Área de expansión urbana prioritaria b) Área de regulación urbana c) Área de reserva urbana (huertos familiares)3. Suelo no urbanizable a) Área de preservación agrícola b) Área de riesgos naturales (fajas de seguridad de torrenteras) c) Parque Nacional Tunari

1. Suelo urbano2. Suelo urbanizable

a) Área de alta densidad b) Área de regulación urbana c) Área de preservación de la imagen

3. Suelo no urbanizable (área agrícola)

a) Área de uso agrícola pecuario exclusivo b) Área de protección e incentivo de la floricultura c) Área de explotación forestal o avícola d) Bosques e) Cortina rompevientos en área agrícola f) Pozos y vertientes a conservar g) Zonas de protección de recursos hídricos h) Parque Nacional Tunari


Mapa de uso del suelo el Tiquipaya año 1993

• El Plan Director de 1993 amplia su área de estudio de 761 há (1984) hasta 884 há.

• Reducción del área de uso agrícola de 706,5 há. a 587 há. y un incremento del área urbana de 54,5 há. a 297 há. Crecimiento urbano del 444,95% en el lapso de nueve años.


En el siguiente cuadro se presenta la estructura de la matriz de base de datos sobre oferta de tierras en Tiquipaya, elaborada en una hoja electrónica Excel.

Día Año Comunidad Exten-sión

Precio$US

P/m2 Inmobi-liaria

Agua Luz Alcanta-rillado

Agua de

riegoTeléfono Tipo de

construc-ción

Cultivo

26 97 Tiquipaya 1115 47945 43,0 --- Sí Sí --- --- --- --- ---

26 97 Chilimarca 1000 --- --- Argos --- --- --- --- --- --- ---

26 97Cuatro

Esquinas 7200 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---

Matriz de base de datos sobre oferta de tierras en Tiquipaya

Ejemplos: Sistematización e Interpretación de datos


Una vez introducidos todos los datos de oferta de tierras publicados para el periodo de estudio, el siguiente paso consistió en realizar una codificación para discriminar los casos repetidos, ya que es usual que muchos terrenos estén en oferta por periodos largos. Así, se han observado tierras que han estado en oferta hasta ocho meses.

Si el terreno aparece publicado por primera vez se le asigna el código 0, si el mismo terreno aparece publicado por segunda vez su código es 1 y así sucesivamente.


MES DIA AÑO COMUNIDADEXTENSION

EN M2ATRIBUTO PRECIO/US PRECIO/M2 INMOBILIARIA

2 23 2003 TROJES 1979 0 73223 37,00 RECOLETA

3 30 2003 TROJES 1979 1 73223 37,00 RECOLETA

4 27 2003 TROJES 1979 2 73223 37,00 RECOLETA

5 25 2003 TROJES 1979 3 73223 37,00 RECOLETA

6 29 2003 TROJES 1979 4 73223 37,00 RECOLETA

7 27 2003 TROJES 1979 5 73223 37,00 RECOLETA

8 31 2003 TROJES 1979 6 73223 37,00 RECOLETA

Matriz de base de datos sobre oferta de tierras en Tiquipaya

Todos los datos fueron utilizados para determinar los precios promedios mensuales y anuales de las tierras.

Para determinar la cantidad de terrenos que han sido ofertados en el mercado fueron utilizados solamente los datos con código 0.


fecha de transaccion

Comuni-dad

Superfi-cie

Precio (Bs.)

fecha de tramite alcaldia

certificado tecnico reglamentacion basica

Dia Mes Año Día Mes Año tienecategoria de suelo

areafuncion principal

uso compati-

ble

Super-ficie mini-

ma lote

9 1 1997 ciudad del niño

500 3500 16 1 1997

si Urbaniza-ble

Expan-sion

urbana priorita-

ria

--- --- ---

14 1 1997 chilimarca 500 8500 16 1 1997

si Urbaniza-ble

Regula-cion

urbana

vivienda indivi-dual y

semico-lectiva

Comer-cio de barrio

700

10 1 1997 Collpapam-pa

3751,27 10000 29 1 1997

si no urbaniza-

ble

agricola exclusi-

vo

agricola huerto familiar, produc-

cion agrope-cuaria

5000

Matriz de base de datos sobre demanda de tierras en Tiquipaya

Comunidad / Año 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Promedio

Callajchullpa ……………... 10,83 9,17 10,70 9,50 9,78 7,72 16,58 9,67

Canarancho ………………. 25,82 37,11 28,89 31,76 33,56 32,44 25,20 31,32

Ciudad del Niño ………….. 20,07 25,38 60,87 15,83 17,26 14,00 10,29 13,35

Chilimarca ……………….. 24,08 23,36 23,39 22,60 23,78 29,17 27,88 24,25

Chiquicollo ………………. 50,00 39,70 39,94 48,89 31,23 28,22 29,06 34,54

Cuatro Esquinas ………….. 23,00 17,14 17,03 16,93 13,92 14,00 15,21 16,24

Kollpapampa ……………... 14,16 18,59 20,07 16,70 14,63 16,33 10,23 16,80

Linde ……………………... 40,77 43,20 49,62 40,79 41,34 38,80 35,76 41,73

Molle Molle ……………… 41,35 55,54 46,81 54,29 42,92 48,60 37,42 46,85

Montecillo ………………... 22,00 16,63 — 17,02 --- 13,00 18,50 18,32

Rumy Mayu ........................ 13,00 14,00 40,35 14,68 — 18,00 12,00 24,03

Santiaguilla ………………. — — — 35,00 40,50 20,00 25,00 30,17

Sirpita …………………….. 20,33 19,33 21,90 18,00 — 15,25 14,25 19,15

Tiquipaya ………………… 28,60 32,63 30,99 31,96 26,84 24,95 22,30 25,00

Tolavi …………………….. — — 19,00 23,00 11,00 13,00 26,00 18,40

Trojes …………………….. 33,64 37,53 38,59 39,64 43,21 37,52 26,53 34,41

Promedio anual 28,94 31,39 30,60 30,91 28,53 26,73 22,36 26,17

Precio promedio del m2 de tierra en Tiquipaya (en $us.)


Ejemplos: Resultados obtenidos

Mapa de oferta de tierras

• Muestra la dinámica de la oferta de tierras en el municipio de Tiquipaya.

• Área de color amarillo: Alta cantidad de tierras ofertadas (> a 100 terrenos).

• Área de color celeste: Baja cantidad de tierras ofertadas (> a 50 terrenos, pero ≤ o igual que 100).

• Área de color plomo: Oferta de tierras débil (< a 50 terrenos).

Ejemplos: Resultados obtenidos

La línea recta del Grafico (obtenida a partir de una estimación lineal) nos señala que ha existido una tendencia decreciente en las ventas, lo cual nos permite concluir que el mercado de tierras en Tiquipaya, en cuanto a su componente demanda, ha estado perdiendo dinámica.

Ventra de tierras en los distritos 4, 5 y 6 del municipio de Tiquipaya (periodo 1997- 2003)

050

100150200250300350

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Año

Can

tidad

Contenido




Ejemplos


Conclusiones

Recursos

Lecciones Aprendidas

En investigaciones de esta naturaleza, el acceso a las fuentes de datos sobre la demanda de tierras es complicado y requiere de convenios especiales. Las instituciones poseedoras de dichas fuentes (alcaldía, derechos reales, notarías de fe pública o Corte Distrital de Justicia) guardan bastante recelo sobre las mismas y con justa razón ya que su extravío podría traerles complicaciones en su gestión.

El acopio de información tanto de la prensa para obtener información sobre oferta, como de archivos para contar con información sobre la demanda de tierras, es bastante moroso, por lo que no se recomienda hacer estudios que abarquen periodos largos (más de 5 años).


La metodología no es aplicable en todos los ámbitos pues requiere contar con un medio de comunicación escrita en el cual se publiquen las ofertas de venta de tierras. Por ejemplo, no es posible estudiar el mercado de tierras en Punata, Cliza o Aiquile con esta metodología, pues no cuentan con prensa escrita local, y los dueños de tierras de esas localidades muy rara vez ponen avisos de ventas en los periódicos de la capital.

Se requieren conocimientos básicos sobre manejo de hojas electrónicas y en general de varios programas de software tanto para la redacción del texto, elaboración de bases de datos, cuadros y gráficos, dibujo de mapas, exportación de archivos de un programa a otro, etc.


Si no se cuenta con algún respaldo institucional, difícilmente se puede acceder a aquellos datos sobre ventas de tierras. De ahí que, por ejemplo, para realizar el estudio en Tiquipaya fue necesario establecer un convenio entre el Centro Agua de la Universidad Mayor de San Simón y el Gobierno Municipal de Tiquipaya.

En el convenio se señaló que se realizaría la entrega de una copia de la base de datos sobre las bienes inmuebles. Por lo general las alcaldías en Bolivia no cuentan con un registro informático sobre los predios, de ahí que contar una base de datos de este tipo es de interés de las alcaldías ya que puede constituirse en un insumo importante para optimizar la gestión municipal y la atención a los ciudadanos.


En lo relativo al ejemplo presentado, a diferencia de otros similares, éste estudio no se guía por un marco teórico conceptual. Asimismo, aunque se trabaja con series temporales, tampoco corresponde a la línea de una investigación histórica exclusiva.

Sin embargo, con las mismas fuentes de datos es posible estudiar el mercado de tierras desde alguna perspectiva teórica. Veamos a manera de ejemplo la siguiente alternativa.


Estudio sobre mercado de tierras desde una perspectiva marxista

Tema: La renta del suelo

Según Marx la renta del suelo determina el precio de la tierra. Si la renta no es otra cosa que "una suma de dinero que el terrateniente percibe todos los años por el arriendo de una porción del planeta“, esta suma de dinero puede ser considerada como "el interés de un capital imaginario". De acuerdo con la teoría del valor, la tierra en si no posee un valor de cambio; por lo tanto, el precio de la tierra no expresa propiamente el precio de compra del suelo, sino el precio de compra de la renta que éste rinde, calculado de acuerdo a la tasa de interés corriente: P = r / i, donde:

P = precio de la tierra

r = renta de la tierra

i = tasa pasiva de interés bancario


De acuerdo con el estudio un posible objetivo de investigación puede consistir en determinar la renta que produce la tierra. Pero además, este estudio puede ser a nivel comparativo en dos comunidades de un municipio, con la condicionante de que los precios de la tierra difieran sustancialmente entre una comunidad y la otra. Esto conduciría, además, a establecer los factores que inciden en la existencia de rentas diferenciales.

Si nos remitimos a analizar los datos que se requieren para el cálculo de la renta, notaremos que es necesario contar con información acerca de los precios de la tierra y las tasas de interés bancarias. Ya sabemos que los precios de las tierras pueden ser obtenidos de los avisos comerciales de los periódicos, en tanto que la información de las tasas de interés bancarias puede encontrarse en las Memorias del Banco Central de Bolivia.

Veamos a manera de ejemplo, a partir del estudio realizado por Lizárraga (2003), cuáles son las rentas del suelo en dos comunidades de Tiquipaya:


Comunidad Callajchullpa

Precio promedio m2 de tierra año 1997: $US 10,83

Tasa pasiva de interés bancario promedio año 1997: 7%

Renta de la tierra: r = P * i

r = 10,83 * (0,07) = 0,76 $US/m2

Comunidad Kana Rancho

Precio promedio m2 de tierra año 1997: $US 25,82

Tasa pasiva de interés bancario promedio año 1997: 7%

Renta de la tierra: r = P * i

r = 25,82 * (0,07) = 1,81 $US/m2

El siguiente paso podría consistir en identificar los factores que inciden en la existencia de rentas diferentes, lo que conduciría a estudiar la calidad de las tierras, distancia de los mercados, etc.

Contenido




Ejemplos


Conclusiones

Recursos

Recursos: Libros

1. MANUAL DE PESQUISA DE CAMPO – MERCADO DE TERRAS

Autor: UNICAMP/Instituto de Economía/Núcleo de Economía Agrícola

Año: 1999

El Manual (escrito en portugués) tiene como objetivo orientar al investigador sobre los determinantes productivos en la formación de los precios de tierras rurales. Para tal fin se propone tres formas de acopio de información: i) aplicación de una encuesta de opinión a personas e instituciones locales involucradas en la compra y venta de tierras, ii) entrevistas a una muestra de compradores de tierras rurales en el municipio a ser estudiado y, iii) entrevistas a agentes directamente vinculados con el negocio de compra venta de tierras.

Sugiere también una estructura de organización del documento de informe de investigación e incorpora en anexos un conjunto de técnicas, matrices y cuadros de salida de la información acopiada.

Recursos: Libros

2. MERCADO VALLUNO DE TIERRAS

Autores: Rivera Alberto, Laserna Roberto y Torrico Juan

Año: 1995

En el libro se presenta información sobre la dinámica del mercado de tierras en tres zonas rurales de Cochabamba: el Valle Alto, el Valle Bajo y Sacaba. El estudio se basa en datos obtenidos de minutas de transferencia registrados en Notarías de Fe Pública y Jueces de Mínima Cuantía entre 1985 y 1993. Los aspectos que se abordan en el documento están referidos a la temporalidad y espacialidad de las ventas, las dimensiones de las tierras vendidas, el origen de la propiedad y, finalmente, sobre compradores de tierras.

Recursos: Libros

3. MERCADO Y POLÍTICAS DE TIERRAS

Compiladores: Reydon P. Bastiaan y Ramos Pedro

Año: 1996

El libro recoge estudios que fueron la base de las discusiones mantenidas durante la Mesa Redonda de Políticas de Tierras en América Latina llevada a cabo en la Universidad Estadual de Campinas el año 1995. Se presentan estudios de caso sobre el mercado de tierras en varios países de América Latina.

Recursos: Sitios de Internet

PÁGINA WEB ORGANIZACION DOCUMENTO AUTOR

http://www.eclac.cl CEPAL El mercado de tierras rurales en Paraguay

José R. Molinas VegaDiciembre de 2000

Mercados de tierras agrícolas en América Latina y el Caribe

Pedro TejoJulio de 2003

El estudio de mercado de tierras en Guatemala

Jaime Arturo CarreraJulio de 2000

http://www.grade.org.pe/asp Grupo de Análisis para el Desarrollo © 2000-2004

El Mercado de Tierras en el Peru: Análisis Institucional y Económico: En: Serie Desarrollo Productivo Nº 62/63, CEPAL. Santiago-Chile, Noviembre 1999. Volumen I: Análisis Institucional. Volumen II: Análisis Económico.

Eduardo ZegarraNoviembre de 1999

https://unp.un.org/ Naciones Unidas El Mercado de Tierras Rurales en Paraguay

Publishing Agency: United Nations (UN)Department: Economic Commission for Latin America and the CaribbeanNovember, 2001.

Recursos: Sitios de Internet

PÁGINA WEB PROPIETARIA DOCUMENTO AUTOR

http://www.fao.org/sd FAO Posibles Interrelaciones entre el Mercado Laboral y el Mercado de Tierras en el Sector Rural: Búsqueda de Evidencia Empírica a Partir de Estudios de Caso

Diciembre 1996Carmen Navarro

http://www.dlh.lahora.com.ec/paginas/debate/paginas

Ecuador DEBATE EL MERCADO DE TIERRAS EN EL CANTON COTACACHI DE LOS AÑOS 90*

Fernando Guerrero C.

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