ORIENTACION LEGAL

CONTRATOS DE LOCACION

Ley de Alquileres. Comentarios. Suarez Carina

30 junio, 2009

Los alquileres en Argentina se encuentran regulados por la ley 23.091 de Locaciones Urbanas, la que regula sus formalidades, plazo de la locación, ajustes del valor de los alquileres, garantías del contrato, rescisión anticipada y otras cuestiones relativas a las locaciones de vivienda.

Comentarios a la Ley de Alquileres desde el Derecho Inmobiliario: 1. Disposiciones Generales art. 1Instrumentación

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial. La ley no sanciona los contratos verbales si bien ordena se formalicen por escrito. Incluso prevé que si el contrato no se celebró por escrito, en caso de juicio se entenderá que tiene los plazos mínimos previstos por la ley y el valor o precio del mercado. Con esta ley también desaparecen los contratos celebrados en dólares que tanto afectaron a los inquilinos cuando Argentina salió de la paridad dólar-peso y cuya interpretación y aplicación produjo un enorme trabajo judicial.

art. 2Plazos Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo; C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales,

vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; D) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos. Justamente lo que caracteriza al contrato de locación de otros contratos es su plazo, su temporalidad, y es esa una forma de extinguirlo. El plazo tiene mucho que ver con el destino de la cosa locada, así es como por ejemplo para el alquiler de un campo en el que se tienen previstas mejoras y plantaciones, el plazo será mayor. Y notamos como disminuye el plazo para el caso de que el destino de la locación sea vacacionar.

art. 3Ajustes Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor –mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado. Cualquiera otro índice de ajuste que se pretenda aplicar o insertar en las cláusulas del contrato de locación se encuentra expresamente prohíbido, pues toda indexación de alquileres encuentra su prohíbición y protección en base al enriquecimiento ilícito, abuso de derecho, usura y otras figuras similares. Y en el caso de insertarse son nulas de nulidad absoluta.

art. 4Fianzas O Depósitos En Garantía Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación. Aquí considera la existencia de un depósito como forma de garantía, pero es el uso y costumbre afianzar los alquileres con fiadores personales que puedan garantizar solvencia y/o bienes. Estos fiadores son parte del contrato y suelen constituírse como llanos y principales pagadores en caso de inclumplimiento del inquilino.

art. 5Intimación De Pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar depago. Por tanto la mora no es automática, es obligación del locador intimar su pago otorgando el plazo de 10 días para colocar en mora el locatario.

2- De las locaciones destinadas a vivienda art. 6Períodos De Pago

El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales. Esta cláusula se estipula en defensa del inquilino y para propiciar los alquileres de las viviendas para trabajadores asalariados.

art. 7Pagos Anticipados Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario: A) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; B) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; C) El pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador. Nuevamente en defensa del inquilino se colocan límites al valor del depósito -no podrá ser mayor a un mes de alquiler- y se prohíben cobros por valor llave u otros anexos.

art. 8Resolución Anticipada El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Los contratos de alquiler deben gozar de seguridad jurídica para ambas partes y así como el locador le garantiza el uso y goce del inmueble por un período determinado, el locatario deberá indemnizar al locador en caso de rescindir anticipadamente el contrato por la pérdida de expectativas que tuvo el primero al celebrar el contrato y el tiempo que demorará en volverlo a alquilar.

art. 9Continuadores Del Locatario

En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar. Con esta cláusula se protege el “techo de la familia” propiciando la continuación del contrato en cabeza de la familia que convivía con el locatario.

Derechos de los inquilinos. Reparaciones necesarias. Suarez Carina

1 julio, 2009

Entre los derechos de los inquilinos, en el contrato de locaciones de vivienda, encontramos que el locador debe asegurarle el uso y disfrute de la cosa dada en locación. Pero que ocurre con las reparaciones necesarias que hacen imposible el uso y disfrute de por ejemplo una vivienda? En caso de que el locador no realice las reparaciones necesarias que se encuentren a su cargo: ( es decir reparaciones mayores -no las reparaciones ordinarias, o reparaciones locativas- , sino las reparaciones provocadas por daños originadas en caso fortuito o fuerza mayor, por deterioro de la cosa, por daños provocados por terceros) habiendo sido intimado fehacientemente por el inquilino para que las realice, el inquilino tiene las siguientes vías jurídicas para hacer valer sus derechos en el contrato de locación:

a) Está autorizado a retener los alquileres hasta que se hagan las reparaciones, pero esta autorización legal debe usarse con cautela pues sólo se le autoriza a retener el valor equivalente a las reparaciones y a veces resulta dificultoso determinarlo anticipadamente.

b) Si los trabajos no fueran urgentes, podrá el inquilino demandar judicialmente al propietario para que los haga.

c) Si los trabajos son urgentes podrá realizarlos el inquilino a cargo del locador y demandar su restitución. Incluso si resulta que no eran urgentes pero el locatario los realizó, siendo estas reparaciones útiles y necesarias, igualmente tendrá derecho a que se les paguen pues ha aumentado el valor de la cosa.

d) También podrá el inquilino demandar los daños y perjuicios sufridos por la falta de reparaciones que hubiera intimado al propietario a realizar.

e) Finalmente, y como la medida más conveniente, en el ámbito de los alquileres, el inquilino podrá resolver el contrato por exclusiva culpa del locador, pues se encuentra previsto que el incumplimiento de las obligaciones del locador dá derecho al locatario a rescindir el contrato.

En este caso, queda claro, que no deberá abonar ningún tipo de indeminización por rescisión anticipada del contrato, ya que la responsabilidad de esa rescisión se le imputa al propietario.

Debo hacer una última salvedad: ¿Qué ocurre si el inquilino se opone a que el locador realice las reparaciones necesarias? Supongamos el caso de que se trate de una obra que cause molestias y perturbe de algún modo la vida del locatario. Pues bien, la doctrina en este caso ha resuelto que el inquilino no puede oponerse a que se realicen estos trabajos. Tiene que tratarse de “reparaciones necesarias”; sí en cambio podría oponerse el inquilino en el caso de que se traten de obras de modificación, embellecimiento o refacciones innecesarias.

El inquilino y las expensas del edificio Suarez Carina

9 julio, 2009

¿A quién corresponde el pago de las expensas comunes por una unidad del edificio que se encuentra alquilada? ¿Al inquilino o al propietario? Obviamente el pago de las expensas corresponde al propietario, sin embargo cuando éstos alquilan su unidad suelen trasladar esa obligación a los locatarios. Lo que es totalmente válido en base a la libertad contractual. Pero en este caso hay que distinguir de qué clase de expensas estamos hablando. Dentro del contrato de locación, generalmente se estipula, sin hacer mayores distinciones la obligación del locatario al pago de las expensas que corresponden a la unidad alquilada.

Ahora bien, dejamos en claro dos cosas en cuanto los obligados al pago:

1) A los inquilinos, les corresponde pagar las llamadas “expensas de administración” o “expensas ordinarias” que son aquellas que hacen posible usar de los bienes comunes a los ocupantes del inmueble, por ejemplo: portería, service ascensores, limpieza, iluminación, honorarios del administrador. Incluso el locatario deberá pagar las “expensas de conservación y de reparación ordinaria” por el mantenimiento de las cosas comunes.

2) En cambio no corresponderá pagar a los inquilinos las expensas extraordinarias de innovaciones o mejoras en el edificio, que se hubieran resuelto por asamblea de propietarios y en mayoría.

Todo ésto porque estas expensas importan “mejoras” que quedan incorporadas al inmueble, y enriquecen el valor del inmueble del propietario. Así como por ejemplo la renovación de todo el revestimiento del hall del edificio, el cambio de un ascensor por otro más moderno, las mejoras en la fachada del edificio, o incluso los gastos de reconstrucción de partes en ruina del edificio.

En conclusión: no corresponde al inquilino el pago de expensas que importen mejoras y por tanto incremento del valor del inmueble. Sí en cambio le corresponderán las de mantenimiento y conservación.

Garantías Alquiler, hasta dónde se extiende la fianza Suarez Carina

12 julio, 2009

En los contratos de alquileres de vivienda se estipula una cláusula en la que dos o más personas “garantizan el cumplimiento del contrato”, vulgarmente se las conoce como “garantías propietarias” o fianza, pues acreditan solvencia presentando escrituras de dominio. Otras veces prueban su solvencia con recibos de sueldo u otros informes. Las garantías son personales, es decir es la persona del garante quien responderá con todo su patrimonio en caso de inclumplimiento del pago de los alquileres. Resulta interesente aclarar ésto, pues equivocadamente se cree que estos fiadores han garantizado con una propiedad determinada y si luego de firmar por ejemplo, la transfieren, ya no son más garantes.

¿Por qué esto?, porque no se trata de una medida cautelar o una hipoteca u otra medida que afecte directamente al inmueble, sino que se trata de fianza personal; por ello aunque se las conozca como garantías propietarias, no son tales, sino que son personas que acreditan su solvencia con la propiedad de determinados inmuebles. En este punto, también es deseable destacar que los fiadores no podrán acreditar solvencia presentando inmuebles afectados al bien de familia, pués esta medida como hemos explicado en la entrada: “bien de familia como protección de la vivienda”; tiene como efecto impedir la ejecución del inmueble por los acreedores. Y esa mismo ítems he diferenciado qué ocurre con las deudas anteriores y deudas posteriores a la constitución del bien de familia . El caso del inquilino que vencido el contrato de locación continúa en la posesión del inmueble: En este caso la jurisprudencia ha entendido que existe “continuación del contrato en los mismos términos; quien asume la condición de fiador, en cualesquiera de sus modalidades, toma a su cargo la responsabilidad por el pago de las obligaciones que el inquilino asuma por la sobreviniencia del contrato que la ley expresamente ha establecido”

El caso de aumento del alquiler: El aumento de los alquileres en el contrato de locación no implica novación del contrato originario (art. 812 del Código Civil), pero esta modificación no puede serle impuesta a los fiadores, que no hubieran intervenido al pactado de la misma.

Es decir que cualquier aumento del alquiler que hubieran convenido el propietario con el inquilino, no podrá oponérsele a las garantías, si éstas no han participado y prestado su consentimiento a asumir tales aumentos.

En síntesis: Los garantes están obligados en todos los términos asumidos por el inquilino, aún después de vencido el contrato, si éste continúa en la ocupación del inmueble.

Los fiadores no se encuentran obligados al pago de los aumentos de alquiler durante la prosecución del contrato sino prestaron expreso consentimiento a ello y por lo tanto asumieron esa obligación. En la actualidad lo usual, es fijar en el contrato de locación un precio para los 12 primeros meses y otro precio algo mayor para los siguientes 12 meses. Esta forma dá seguridad jurídica al locador, al inquilino y a los garantes, pues conocen exactamente a qué están obligados, -precio de la locación por cada período- no siendo válido cualquier otra clase de aumento durante la vigencia del contrato.

Por último cabe agregar que una vez vencido el contrato de locación si el locatario continúa ocupando el bien objeto del mismo, el locador puede pedir en cualquier momento la devolución del inmueble.

Desalojo sobre la parte de un inmueble en que se asienta una escuela Suarez Carina

28 marzo, 2010

Comentario a fallo: Cámara de Apelación de Circuito de Rosario (Expte. Nº 25/08)

En el caso bajo análisis primó el derecho constitucional de propiedad y la normativa civil de fondo en cuanto a indivisiones de inmuebles y locaciones se trata; por sobre los intereses del locatario titular de una escuela.

Quizá la repercusión de este caso esté en el interés social comprometido al tratarse de una escuela y el fin incito de ésta cual es la educación, otro derecho también protegido constitucionalmente. Entre los argumentos debatidos la demandada plantea “la indivisibilidad de la prestación”, pues se trata de varios lotes en donde asienta el complejo educativo y se insta el desalojo por falta de pago de solo uno de ellos, a lo que la Cámara responde que: “Toda situación de indivisión debe provenir de la ley y si por conveniencia o necesidad de la locataria se han utilizado otros lotes además de los alquilados a la actora, dicha circunstancia no es causa suficiente para limitar el derecho que tiene la locadora y que proviene de su calidad de propietaria de aquellos lotes por los que acciona el desalojo. De lo contrario se afectaría el derecho constitucional de propiedad”.

En base a estas consideraciones, se rechaza la apelación, confirmándose la sentencia de primera instancia, ordenándose el desalojo de uno de los lotes en donde asiente el Complejo Educativo Alberdi.

COMPRAVENTA INMOBILIARIA

El boleto de compraventa y su validez. Suarez Carina

22 julio, 2009

Durante mucho tiempo se discutió acerca de la validez o invalidez del boleto de compraventa inmobiliaria como verdadero contrato de compraventa; señalándose que se trataba solo de un contrato preliminar o un antecontrato en que las partes se obligaban a celebrar escritura pública, y que el contrato definitivo iba a ser la escritura pública, sobre la base de un acuerdo de voluntades. Esta postura se apoya en los arts. 1184 y 1185 del código civil: El primero de ellos establece que deben ser hechos por escritura pública, los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo; y el segundo que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública lo fuesen por instrumento privado no quedan concluidos como tales mientras no se otorgue la escritura pública; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.

Sin embargo (según apunta Borda):

Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo y pese a lo dispuesto en el art. 1184 Por lo tanto el boleto de compraventa inmobiliario; según la tendencia actual, a la que adhiero, es un negocio declarativo definitivo: “es el contrato de compraventa”, pues operan en él todas su características: la individualización de la cosa y el precio.

Cuando dos personas suscriben un boleto privado entienden la una vender, la otra comprar. No tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen actualmente el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones recíprocas y entienden por ser así, que por la escritura se hará la transferencia del dominio.

El tenedor por boleto tendrá la posesión legítima del inmueble, pero la transferencia del dominio operará con la escritura. Con el dictado de la ley 17.711 el boleto de compraventa confiere a la posesión de buena fe, el carácter de posesión legítima.

Art. 235: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”

¿Qué ocurre respecto del embargo o concurso contra el vendedor sobre el inmueble vendido por boleto?

Art. 1185 bis c.civil: ”Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles o al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio…” La ley 24.522 (art. 146) agregó que comprende a cualquier tipo de inmueble, sea vivienda única o no, sea cual sea su destino.

En este punto señala Borda que:

“Aunque las referidas normas aluden sólo al caso de concurso o quiebra del deudor, hoy es doctrina y jurisprudencia prácticamente unánime, que también es aplicable a las ejecuciones individuales y, por lo tanto, que en caso de colisión entre el boleto de compraventa y el embargante, debe darse preferencia al primero, porque si el adquirente por boleto puede oponer su derecho al conjunto de los acreedores en la quiebra, tanto más podrá hacerlo frente a un acreedor individual”. Por lo tanto, en el ámbito del Derecho Inmobiliario y en resúmen: el boleto de compraventa será perfectamente válido entre partes, oponible a terceros si cumple ciertos requisitos como haberse pagado el 25% del precio haya o no posesión. El poseedor por boleto tiene una posesión legítima. El comprador puede demandar judicialmente la escrituración, el juez mismo la puede otorgar. La transferencia del dominio sólo se dá por escritura pública. Según el código civil el contrato de compraventa es un contrato formal que debe celebrarse por escritura pública, pero el posterior dictado de la ley 17.711, la doctrina y la elaboración de nuestros tribunales han insertado una serie de novedades tendientes a interpretar al boleto como el contrato definitivo de compraventa.

Compraventa terrenos en cuotas, loteos y mensualidades Suarez Carina

30 julio, 2009

Existe la posibilidad y es costumbre en los negocios inmobiliarios que el dueño de un terreno de dimensiones importantes, ya se trate de una persona individual o una empresa, decida dividir esta tierra en porciones a los que conocemos como “lotes” y luego los venda a las personas en cuotas.

Lo relevante de la venta de lotes por mensualidades está en considerar: si el comprador recién se convertiría en dueño al abonar la última cuota y qué ocurriría en el caso de que el vendedor no lograra por ejemplo la aprobación municipal o provincial de la urbanización. O también el caso de que el comprador se atrasara en el pago de una cuota y si esto acarrearía la pérdida de la financiación otorgada por el vendedor.

En este contexto, y en el ámbito del Derecho Inmobiliario, se dictó la ley 14.005 destinada a proteger a aquellos compradores de “loteos” “inmobiliarios”, que suscriben un boleto de compraventa, pagan el precio por mensualidades y obtienen la escritura luego de un tiempo determinado en el contrato.

Dictada en el año 1950. Fue modificada por ley 23.266 de 1985.

La jurisprudencia de nuestros tribunales es pacífica en el tema y ha establecido que esta ley y las protecciones que establece, se aplica sólo a los loteos y no a la venta de un solo terreno en cuotas en donde se difiere la escrituración.

Según la ley un lote es una fracción de la superficie de la tierra comprendida dentro de los límites de un inmueble cuyo propietario ha decidido dividir.

El propietario que tenga intención de vender un inmueble en lotes deberá verificar los títulos ante un escribano y realizar la subdivisión del plazo en lotes, presentando todo esto en el Registro de la Propiedad y bajo la ley 14.005.

De esta forma podrá proceder a vender los lotes y los potenciales compradores quedará protegidos bajo la ley.

Cada contrato de compraventa del lote deberá inscribirse “preventivamente” en el Registro de la Propiedad.La ley establece requisitos esenciales que debe tener el contrato: los datos personales de los contratantes, la individualización del lote, la forma de pago, los antecedentes del título y los gravámenes.

Efectos del contrato a partir de su inscripción: ( subrayados por Ricardo Luis Lorenzetti)

a)el comprador puede escriturar con preferencia a cualquier acreedor posterior;

b)los embargos posteriores a la fecha del instrumento sólo pueden hacerse sobre las cuotas impagas (art. 6°).

c)El comprador puede reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25% del precio, siendo esa facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria por el saldo del precio (art. 7°).

d)El plazo del pago del precio ha sido establecido en su interés, y por ello puede adelantar el pago con descuento de los intereses (art. 9°).

e)El vendedor no puede hacer valer el pacto comisorio después del pago del 25% del precio o de que el comprador haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra.

Si se hubiera establecido en el contrato que el incumplimiento o atraso en el pago de una cuota generará automáticamente la pérdida de la financiación otorgada; esto resultaría abusivo y desajustado a derecho, todo en consideración a las previsiones de la ley.

En este tema la Justicia ha dicho que:

El mero exceso en un día en el plazo para el pago en una cuota no puede, en una venta de lotes en mensualidades, fundar el ejercicio del derecho del vendedor a reputar vencidas todas las cuotas restantes y hacerlas exigibles de una sola vez. Tal exigencia del vendedor repugna los principios de vía moral y de buenas costumbres, e importa un abuso del derecho, social y jurídicamente insusceptible de amparo en los estratos judiciales” (Cám. 1″ Civ. y Com. de Bahía Blanca, “Ramírez Opazo, Exequiel c/Schlichter, Emilio J.”, L. L. 1979-B-68).

Escrituración de propiedades: obligación y plazo. Suarez Carina

28 julio, 2009

Una vez que las partes celebraron el boleto de compraventa inmobiliaria, surge la obligación de escriturar. Esta obligación corresponde a las dos partes, algunas veces éstas, establecen un plazo para escriturar y en otras ocasiones no lo establecen.

Para el caso de que el tiempo transcurra sin escriturar; la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias:

• la primera es que existe una prórroga del plazo, • y la segunda es que se transforma en una obligación pura y simple, pudiendo

cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata. Puede ser también que las partes acuerden que vencerá el plazo para escriturar una vez obtenida toda la documentación, o la aprobación de obras, o de una urbanización, o al pagarse determinado número de cuotas. En este último caso, alcanzado el número acordado de cuotas la escrituración es exigible.

Para el caso de que las partes no se pusieran de acuerdo sobre el vencimiento del plazo, pueden pedir la fijación judicial de éste.

Una vez cumplido el plazo o las condiciones que se hubieran estipulado para entenderlo como cumplido; si una de las partes se niega a escriturar, entrará en mora (art. 509 del código civil) y podrá ser intimado para su cumplimiento.

En caso de persistencia la otra parte podrá demandar la escrituración e incluso el juez podrá suplir la voluntad del contratante. También se podrán demandar los daños por mora si existe responsabilidad y culpa por parte del contratante. Por último, frente a la mora por escriturar, la parte cumplidora podrá dilatar el cumplimiento de su obligación y no pagar los impuestos o las expensas a las que se hubiera obligado desde la posesión; haciendo uso de una excepción prevista en el código y conocida como “excepción de incumplimiento contractual”, que puede traducirse en que: una parte deja de cumplir hasta que la otra cumpla.

Barrios Cerrados, Clubes de Campo y su problemática legal. Suarez Carina

10 agosto, 2009

Dentro de la compraventa inmobiliaria y la cosa vendida encontramos esta figura relativamente nueva: El club de campo o “country” y el barrio privado. Los tribunales han declarado que “la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado, coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas. El “country” club o club de campo es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que por lo tanto aquéllos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual” (CNCiv., Sala A, 2/6/89) “Esta forma de dominio tiene ciertas notas afines al régimen de propiedad horizontal, pués habrá partes comunes como las vías de acceso o los servicios comunes de vigilancia y de mantenimiento y partes propias como las parcelas o edificaciones particulares.”

Incluso en el proyecto de reforma del Código Civil (Proyecto de Unificación del Código Civil), se propuso expresamente configurarlo como un nuevo derecho real autónomo, estructurado en forma similar a la propiedad horizontal, cosa que no fue aprobado.

En una de las notas que acompañaban aquel proyecto se decía así: “Se ha buscado dar respaldo normativo a aplicaciones muy difundidas pero no imaginadas cuando se sancionara la legislación vigente, y la posibilidad de que se sometan expresiones modernas de la propiedad como los clubes de campo,…y organizaciones semejantes” He tenido la oportunidad de asesorar sobre la temática de un parque industrial, (otras de las figuras novedosas que como los clubes de campo no se encuentran sometidas al régimen de propiedad horizontal); y que sin embargo, tal como lo propuso la modificación; yo encuentro bastantes similitudes.

Problema de Legislación: Volviendo al Club de Campo: Ante el vacío legal de otorgarle al country una naturaleza jurídica determinada, distintos sectores de la sociedad, promocionan su existencia conjuntamente con los barrios privados y se encuentran en esta figura verdaderos emprendimientos inmobiliarios con el plus de gestionar “una empresa de servicios dedicada a la administración del club de campo”; otra parte de la sociedad parece vincularlo solamente a un “proyecto de urbanización” y por tanto le hacen aplicable las leyes de urbanización dentro del ámbito provincial o municipal, dictándose decretos al respecto (en la provincia de Buenos Aires, por ej. el decreto 9404/86); también le resultan aplicables las normas sobre el dominio fiduciario y hasta la figura de “asociación civil” se utiliza para organizar e imponer ciertas normas de convivencia entre los propietarios; o quizá sólo la forma de asociación se la apliquen al “club entendido como el lugar de recreación” y no a las viviendas y a otros bienes

comunes. Y todas estas cosas a la vez para encuadrar una sola figura jurídica … En similar situación se encuentran los parques industriales, en dónde cada municipio ha dictado alguna ordenanza para intentar regular la situación. En definitiva: demasiadas leyes para una sola figura jurídica que no resuelve el derecho de propiedad. Y si bien encuentro en el club de campo algunas de las figuras que se intenta, aplicarles, no es sí misma ninguna. Pues si bien “la empresa dedicada a la administración”; podrá ser muy eficaz prestando servicios al club de campo y al barrio privado; le faltarán facultades, derechos y obligaciones que sí en cambio tiene una administrador de consorcio, tenga figura de empresa o no. Para los dueños de las parcelas en caso de tener que demandar a un tercero como “el club de campo” o “barrio privado”, no tendrá a mano la figura de la administración del consorcio. Para la misma empresa prestataria de servicios, le será difícil reclamarle “al club” una contraprestación por faltarle al club personería (claro que para dar solución a la personería también le han aplicado la forma de “asociación” y si es una asociación ¿para qué necesitaría contratar una administración externa, si una asociación tiene su directores, a lo sumo podría contratar empleados; y si sigo intentando encuadrar al country en una forma legal, tarde o temprano: …el talón de aquíles y todo se complica …). Desde ya, todas estas situaciones tienen remedio legal, no es un “callejón sin salida”, pero haría muy extenso y desatinado extenderme más aquí.

Pero aún encontrando el remedio para llenar el vacío legal en las normas de derecho común, y aún encontrando figuras análogas para suplir; sin lugar a dudas la atipicidad de la figura del club de campo y su problemática, requieren una legislación específica propia; así sea la inclusión de su figura en la ley de propiedad horizontal con las ampliaciones particulares; esta solución daría seguridad jurídica y evitaría el desgaste doctrinario y judicial propiciando una necesaria economía en las relaciones jurídicas.

Bien de Familia como protección de la vivienda. Suarez Carina

25 mayo, 2009

El Bien de Familia es una institución de alto valor humanitario y social que tiene como finalidad asegurar la vivienda, el dominio de pequeñas propiedades rurales o urbanas a los miembros de una familia, (verdadera protección de la vivienda ) o a algunos de ellos, siempre que se den determinados requisitos o concurran ciertas circunstancias como por ejemplo tratarse de la vivienda única, ser el asiento del hogar y no exceder cierto monto.

Es decir que con el bien de familia se podrá proteger y asegurar la vivienda de la familia, haciéndola inejutable; por lo que ningún acreedor se podrá cobrar una deuda ejecutando esta vivienda; tampoco se podrá vender si no se desafecta primeramente el bien de familia. En cuanto a las deudas no se podrá ejecutar la vivienda por deudas posteriores a la constitución del bien de familia. La excepción está dada por las deudas de impuestos, tasas o créditos por construcción o mejoras sobre ese inmueble. Cualquier persona puede solicitar se anote su inmueble como bien de familia, y se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad (sobrino, nieto o bisnieto).que convivieren con el constituyente.

Recuerde que: - Una propiedad “afectada” a éste régimen difícilmente sea aceptada como garantía. - Si usted “afecta” su propiedad bajo el régimen de bien de familia, y alguna vez desea vender su propiedad, previamente deberá “desafectarla”. El trámite se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Compraventa y propietario inhibido Suarez Carina

21 agosto, 2009

La inhibición general del deudor representa un verdadero obstáculo para la escrituración de un inmueble. Esta es una medida cautelar que se puede solicitar en un juicio cuando no se conocen bienes del deudor o los que se conozcan no alcancen a cubrir la deuda.

La inhibición, obtenida por orden judicial, se anota en el Registro General de la propiedad e impide al deudor enajenar bienes inmuebles que tenga o llegue a adquirir por cualquier título; a diferencia del embargo en el que se afecta un bien determinado, esta medida impide al deudor inajenar sus bienes, mientras no solvente su deuda y se proceda al levantamiento de la cautelar.

Asimismo la inhibición puede inscribirse en el registro automotor, por lo que el deudor tampoco podrá transferir bienes automotores.

La situación en esta compraventa: Al disponerse las partes a escriturar, el escribano solicita los informes respectivos al registro de la propiedad, tanto respecto de los títulos del inmueble como de la persona del vendedor, por lo que si de los informes resultara que el vendedor se encuentra inhibido, éste no podrá transferir el inmueble en ese estado.

¿Cómo solucionar esta operación y esta escritura? Una forma de arribar a buen puerto ante un conflicto de esta naturaleza será posponer la escrituración para proceder al levantamiento de la medida mediante el pago de la deuda conjuntamente con sus intereses, honorarios y los gastos del juicio que se hubiera entablado contra el vendedor. Porque esta medida es un acto jurisdiccional que sólo los magistrados intervinientes pueden levantar. No bastará la retención del escribano de la suma indicada en el decreto judicial (como suele hacerse en otras ocasiones cuando existen, por ejemplo deudas de impuestos), por lo que se solicitará al juez un decreto de levantamiento de la inhibición al sólo efecto de escriturar la venta y proceder a retener y depositar el importe por el cual se solicitara su anotación.

Compraventa Inmobiliaria y situación de los incapaces Suarez Carina

31 agosto, 2009

Nos vamos a referir a el Inhabilitado judicial. Los inhabilitados quedan privados de la disposición de sus bienes por actos entre vivos. En consecuencia no pueden vender bienes inmuebles de su propiedad, “sin la conformidad del curador”

Art. 152 bis: “Podrá inhabilitarse judicialmente:1) A quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estén expuestos a otorgar actos jurídicos perjudiciales a su persona o patrimonio. 2) A los disminuídos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el art. 141 de este código, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño a su persona o a su patrimonio. 3) A quienes por la prodigabilidad en los actos de administración y disposición de sus bienes expusiesen a su familia a la pérdida del patrimonio….Se nombrará un curador al inhabilitado…Sin la conformidad del curador los inhabilitados no podrán disponer de sus bienes por actos entre vivos…”

En cuanto al Derecho Inmobiliario compete: el inhabilitado podrá comprar bienes inmuebles (excepto que la sentencia de inhabilitación expresamente se los prohíba), comprando con dinero propio –estos serían actos administración- pero no podrá vender sus bienes sin la autorización del curador.

Por tanto él podrá suscribir una escritura de compra de un inmueble, pero contando siempre con la asistencia de su curador. Aunque según Spota, para que el curador preste su asentimiento se requiere “autorización del juez de la curatela”.

Así que: el inhabilitado no es un incapaz de hecho, por lo que puede actuar por sí aunque para ello requiera la asistencia del curador. Por tanto podrá celebrar contratos de compraventa inmobiliaria. Por último cabe destacar las recomendaciones enunciadas en el Cuarto Congreso de Derecho Civil que declaró:

“a) Que el inhabilitado tiene capacidad de obrar restringida y está sujeto, para determinados casos, al régimen de la asistencia.

b) Que la función del curador no debe limitarse a prestar su conformidad sino, asimismo, a vigilar el cumplimiento de los propósitos que lo llevaron a concederla.

c) que la negativa o imposibilidad de obtener consenso del curador puede suplirse judicialmente.”

La inhabilitación tiene como propósitos prestar una protección especial a los incapaces en beneficio no sólo de su persona, sino también del tráfico inmobiliario y los intereses sociales y económicos; por lo tanto protege el patrimonio del incapaz, procurando su aumento y mantenimiento.

Contrato de Tiempo Compartido, notas a la ley aplicable Suarez Carina

5 septiembre, 2009

Según la ley 26356 se denomina contrato de tiempo compartido, independientemente del nombre o forma jurídica que se utilice, y del régimen jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes.

Concepto de tiempo compartido: Por lo tanto el contrato de tiempo compartido se encuentra en el régimen del turismo y es un contrato turístico; con ello se deja atrás viejas discusiones cuya definición comprendían: multipropiedad, compraventa especial, condominio de indivisión forzosa, condóminos de uso y goces sucesivos y por períodos alternados, y otra figuras jurídicas como un nuevo derecho de propiedad y otras.

En cuanto al inmueble afectado al destino de tiempo compartido deberá instrumentarse por escritura pública y por lo tanto así quedar inscripto en el Registro de la Propiedad.

Las partes del contrato son dos: emprendedor y usuario. Obligaciones principales del emprendedor: proporcionar alojamiento por turnos y durante un tiempo determinado en las unidades vacacionales determinadas en el contrato. Obligaciones principales del usuario: pagar el precio convenido y los gastos periódicos de administración y mantenimiento. En la constitución del tiempo compartido aparecen, conjuntamente con el emprendedor y el usuario; otros actores como el vendedor que será quien comercialice la venta de estos períodos turísticos, representando al emprendedor; el propietario que puede coincidir o no con el emprendedor, que será el titular del inmueble que afectó al sistema turístico de tiempo compartido, el administrador que es quien tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC.

Algunos contenidos del contrato: • Sin perjuicio de la individualización de las partes y el precio, el contrato

determinará: • Forma de medir el tiempo (los períodos, por fechas fijas, por estaciones del año y

se establecerá si se cuenta por días o por meses) • Establecimiento vacacional: que se describirá y especificará. • La Unidad vacacional: ya sea una cabaña, un departamento, una casa dentro del

establecimiento vacacional.

Derecho del Usuario a rescindir el contrato. Desistimiento. La ley 26.356 establece lo siguiente:

1. Si se hizo precontrato: El futuro usuario tendrá el derecho de revocar su aceptación en el precontrato o reserva de compra de períodos vacacionales, sin necesidad de expresión de causa, siempre que lo haga dentro de los SIETE (7) días de su suscripción, mediante comunicación cursada por medio fehaciente. Igual derecho tendrá cuando no se hubiere suscripto el precontrato o la reserva, en cuyo caso el plazo de arrepentimiento se computará a partir del otorgamiento del contrato de tiempo compartido. La facultad de arrepentimiento no puede ser renunciada ni dispensada y debe estar incluida en forma clara y notoria en el instrumento suscripto. El emprendedor o el vendedor en su caso, procederán a la devolución de los importes recibidos por todo concepto, dentro de los TREINTA (30) días de recibida la comunicación.

2. Si no se hizo precontrato y quiere desisistirse del contrato de tiempo compartido que se hubiera firmado; la ley reconoce la facultad de arrepentimiento al usuario en el plazo de CINCO (5) días para revocar su decisión de suscribir el contrato de tiempo compartido, cuando no se hubiera celebrado previamente precontrato o reserva de compra;

El reglamento de Uso y Administración Formará parte anexa del contrato entre el emprendedor y el usuario y establecerá entre otras cosas el nombre y domicilio y sede, en su caso, del administrador; y la proporción que corresponde al usuario para el pago de los gastos del STTC. Cuando se escogiese el procedimiento de ajuste alzado relativo, se consignará el monto estipulado y el plazo de vigencia.

Precontratos: La reserva de compra de períodos vacacionales puede realizarse mediante un precontrato que juega el rol de reserva; se trata de un acuerdo que firmarán todas las partes y en el que el usuario se obligará a suscribir el contrato definitivo de compra en un período no mayor a 60 días, según estipula la ley. Recordemos que, como dije arriba este precontrato se puede desistir dentro de los 7 días de firmado.

Por último la autoridad de aplicación de esta ley es la Secretaría de Turismo de la Nación, los usuarios podrán ampararse en los Derechos del Consumidor consagrados por la ley de defensa del consumidor; las cláusulas abusivas no le serán aplicables; pues sin dudas se trata de otro contrato de adhesión, en caso de conflicto la ley prevee un tribunal arbitral para resolver la cuestión.

La compraventa inmobiliaria y la desregulación de la economía 9 septiembre, 2009

El valor de mercado de un inmueble, el precio real y el precio de venta, la influencia de períodos de rescesión, la necesidad de vender y otras tantas variantes hacen de las operaciones inmobiliarias en particular y de los negocios jurídicos en general, una situación compleja sujeta a una serie de circunstancias; que pondrán en el tapete la discusión si el estado debe intervenir regulando o dirigiendo la economía. Nuestro derecho reconoce ciertos principios reguladores llamados de”orden público” como lo que se inspiran en la lucha contra la usura, el combate contra el aprovechamiento de la posición dominante, el abuso de la inferioridad de unas partes e instituciones muy conocidas como son la lesión (art. 954 del código civil); la imprevisión (art. 1198 del c.c.), la buena fe negocial y la limitación en el ejercicio del derecho (art. 1071 del c.c.); conocido este último como “abuso de derecho”.

A su vez nuestro derecho sostiene el principio de libertad contractual, el principio de la autonomía de la voluntad y la fuerza otorgada al contrato como ley para las partes.

Así es como en el contrato de compraventa inmobiliaria aparecen normas reguladoras sobre honorarios de los profesionales que intervienen en la operación ya sean martilleros, inmobiliarias, arquitectos, agrimensores y las propias de los escribanos que intervengan en la confección de las escrituras públicas de transmisión del dominio.

Luego algunas normas que regulan situaciones por la importancia social que tienen como la ley de bien de familia, la venta de lotes por mensualidades, ventas en el régimen de propiedad horizontal y otras que fuera de la compraventa, pero dentro de las operaciones inmobiliarias, como lo son los contratos de alquiler también se encuentran regulados, normados por el estado en su función legislativa.

Desde el mismo derecho constitucional, destaca Mosset Iturraspe que: “…si bien la autonomía de la voluntad, elaborada como categoría fundamental del derecho privado, nos muestra al contrato como reparto autónomo y como fuente no estatal de producción jurídica, que integra uno de los contenidos del derecho constitucional de propiedad y se resguarda en la inviolabilidad con que este derecho queda protegido en el art. 17 de la Constitución Nacional, es verdad qeu todos contrato admite limitaciones en orden a esa autonomía de la voluntad…” Más adelante señala este autor que:”…desregular significa, desde el ángulo del quehacer normativo, dejar un espacio, abandonar un ámbito que hasta ahora esra ocupado por la normativa estatal… y que…cuando el Estado retrocede, se ha dicho con acierto, el Mercado avanza. Cuando el Estado deja de dictar leyes, otras fuerzas que integran el Mercado pasan a dictarlas”

En definitiva no se necesitará un Estado que ahogue o entorpezca la libertad contractual, pero tampoco un Estado que se desentienda de la protección legal de las partes contratantes, es decir se necesita un estado que acompañe los negocios jurídicos, interviniendo en aquello que las partes no puedan resolver por sí mismas; otorgando seguridad jurídica pero absteniéndose de todo aquello que sustenta la libertad contractual. Sin lugar a dudas un difícil equilibrio…

Juicio de escrituración y sellado del boleto de compraventa Suarez Carina

8 diciembre, 2009

La Cámara de Apelaciones Civil y Comercial IV de Rosario, resuelve ante un caso de juicio de escrituración sobre un contrato de compraventa, -boleto de compraventa-, la Cámara rechaza el recurso interpuesto en base a dos principales consideraciones: 1) Que al Poder Judicial le corresponde velar por el cumplimiento de los sellados judiciales y no, en cambio, de otros impuestos, para los que el órgano recaudador tiene plenas facultades para su persecución, ejecución y percepción. De lo que resulta que la falta del sellado del contrato, objeto de la acción, no puede impedir ni obstaculizar la interposición de las acciones judiciales. 2) Y la interposición tardía de las defensas esgrimidas por el actor únicamente ante la Alzada, habiéndose mantenido en estado procesal de rebeldía durante el proceso en primera intancia. Por lo que lo que la Cámara recordó al impugnante que se encontraba en un etapa de revisión destacando que “la defensa u oposición traída ahora no ha sido articulada en el estadio procesal pertinente, y una defensa no invocada en sede inferior no puede ser introducida en la Alzada, que es instancia de revisión y no de creación”

La apelante opuso en su defensa la falta del sellado del boleto de compraventa. Cuestión ésta que hizo necesaria la distinción señalada arriba. Otros argumentos, tardíamente esgrimidos por el impugnante fueron la falta de personería de uno de los demandados, señalando que el contrato había sido suscripto por uno sólo de los accionados y no por los dos demandados- a lo que la Alzada destacó que: “tratándose de cónyuges la demanda contra esta última pudo obedecer a la exigencia del consentimiento conyugal dispuesta por el art. 1.277 del Código Civil”

En conclusión: la Alzada rechaza el agravio sustentándose en que la falta del pago del Impuesto de Sellos en documentos y contratos “no puede ser motivo de un obstáculo fiscal para la iniciación o prosecución de causas judiciales”, “dado que el Poder Administrador tiene suficientes medios propios y rápidos (el apremio fiscal), para perseguir el cobro de sus acreencias”. Causa Aguirre C. c/ Manuel Juri y María T. Colombaroli y/o herederos (fallo completo en Poder Judicial de Santa Fe)

PROPIEDAD HORIZONTAL

Reunión de Propietarios. Propiedad Horizontal Suarez Carina

1 junio, 2009

Las reuniones de consorcio también llamadas reunión de propietarios o copropietarios es la forma que tienen los consorcistas para deliberar y decidir en asamblea, sobre asuntos comunes en los edificios de pisos o departamentos. Estas reuniones se clasifican según cual sea su contenido Asambleas Ordinarias y Asambleas Extraordinarias. La asamblea ordinaria, es anual y se encuentra prevista en el reglamento teniendo como finalidad y orden del día la Rendición de Cuentas del administrador por el ejercicio finalizado, Balance de las Cuentas del Edificio, cierre del período y previsiones y presupuestos para el período venidero. Esta asamblea es convocada por el administrador; en la fecha que ordene el reglamento o seguidamente al cierre del ejercicio anual. Las asambleas extraordinarias, en cambio, se realizan todas las veces que administrador ( o ante el pedido de una cantidad de consorcistas) necesite convocarlas a los fines de tratar temas de interés común, aprobar presupuestos de obras importantes o cualquier otro tema que no admite dilación.

¿Qué deben tener en cuenta los propietarios? Los propietarios consorcistas y el administrador deben atender a que la asamblea extraordinaria u ordinaria, se convoque con la antelación prevista en el reglamento, que se notifique fehacientemente a cada copropietario y que se haya previsto un Orden del Día para conocer los temas a tratar y evitar todo tipo de sorpresas. Por otro lado se deben convocar en una primera y segunda convocatoria ya que para el caso de que no haya quórum en la primera, se podrá realizar la reunión de propietarios en segunda convocatoria siendo perfectamente válida.

Recomendaciones a los propietarios de departamentos: Se recomienda su asistencia a las asambleas, especialmente porque cualquier decisión tomada en asamblea los vinculará y obligará aunque no hayan asistido si es que la asamblea fue válida, convocada con la antelación necesaria, notificada y con quórum o en segunda convocatoria. Todo excepto que quien no asistió “impugne” la asamblea.

Los consorcistas deben saber que la Asamblea es el órgano de deliberación de la propiedad horizontal y la única forma que tiene el régimen (normado por la Ley de Propiedad Horizontal 13.512) de de tomar decisiones válidas; por ellos es tan importante la asistencia de los propietarios y el ejercicio del derecho a voto.

El voto es uno de los derechos más importantes del consorcista, ya que mediante su ejercicio se manifiesta la voluntad de la comunidad.

Generalmente se resolveran los temas por mayoría de votos; en otros casos se requerirá unanimidad como por ejemplo para modificar el reglamento de copropiedad y administración.

Los votos pueden computarse por valor, por unidad ocombinación de ambas pautas. Art. 10. “Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación” Únicamente en caso de vetustez el Art. 16 establece un sistema distinto la doble mayoría es decir por unidad y por valor al mismo tiempo La ley 13.512 establece la siguiente mayoría: unanimidad, dos tercios y mayoría absoluta La unanimidad es exigida: • Hipoteca de edificio. • Ejecución de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno • También se requiere para la modificación una cláusula estatutaria del reglamento.

La mayoría de los dos tercios se exige para: para las cláusulas reglamentarias del reglamento ejemplo cobro de expensas Mayoría absoluta: para asuntos de interés común De acuerdo con lo establecido en el Art. 5 del decreto las decisiones tomadas por el consorcio se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. En definitiva, la reunión de propietarios -asamblea- es la base para el buen funcionamiento del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, es en sí mismas “irremplazable”; tienen como finalidad la toma de decisiones válidas, con la consiguiente deliberación de todos los interesados asegurando la participación, el orden y la tranquilidad de la vida consorcial.

Asamblea Judicial. Propiedad Horizontal Suarez Carina

1 junio, 2009

La asamblea judicial en la propiedad horizontal es una solución extrema ara el caso de que se frustrara la asamblea (reunión de propietarios), ya sea ordinaria o extraordinaria, sea por diversos motivos como la falta de quórum, porque el administrador se niega a convocarla o por falta de mayorías para resolver ciertos temas, los consorcistas pueden recurrir a la Asamblea Judicial.

Esta medida se realiza teniendo en cuenta la importancia y la urgencia del tema a tratar y se tuvieron que agotar todas las vías reglamentarias encaminadas a su realización. Entonces, sólo en estos casos, y acreditando todos estos extremos se solicita la celebración judicial de la misma, la que será presidida por el juez.

Forma de realización de la Asamblea Judicial El mecanismo será igual al de cualquier asamblea, con la excepción de que se convocará a los copropietarios, esta vez, por cédula.

Los propietarios deliberarán y resolverán la cuestión; todo sobre el Orden del Día propuesto.

Al requerir y participar en la Asamblea Judicial deben acreditar su caracter de propietarios con las respectivas escrituras.

Efectos e importancia de la Asamblea Judicial El efecto esencial de esta clase de asambleas es que se realizarán sea cual sea el número de consorcistas y a falta de mayorías o quórum es la presencia del juez la que la suple; por tanto todo lo que se resuelva en esa asamblea será vinculante para todos los copropietarios, se encuentren o no presentes en esta asamblea.

Este remedio judicial es de vital importancia pues permite la continuidad de la vida consorcial y el funcionamiento efectivo del órgano deliberativo, facilitando la toma de decisiones urgentes e importantes, que de otro modo no hubieran podido tomar o resolver.

Expensas y gastos de edificio /propiedad horizontal Suarez Carina

5 junio, 2009

Si vives en un departamento de edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, seguramente te encuentras pagando mensualmente expensas o gastos centrales, pero ¿sabes que son exactamente las expensas? ¿qué hace el administrador con tu dinero?

La forma que tienen los edificios de propiedad horizontal para mantener sus gastos de conservación y mantenimiento es a través de la participación de todos los propietarios en los gastos comunes.

Entonces las expensas comunes son erogaciones que corresponden a la conservación, reparación y utilización de bienes comunes, como así a la administración del consorcio y a la contratación y pago del seguro contra incendio, a solventar innovaciones que se hagan sobre las partes comunes; así como a sufragar las remuneraciones y cargas sociales del personal de limpieza y en fin a todos los gastos destinados a mantener el buen funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.

Se suelen diferenciar las expensas comunes que son las liquidadas mensualmente y corresponden a los gastos ordinarios y habituales del consorcio; de las expensas extraordinarias, que son liquidadas excepcionalmente en el caso de trabajos especiales de mejoramiento de la cosa común o arreglos extraordinarios. La ley de Propiedad Horizontal textualmente dice: Art. 8° “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos salvo convenciónen contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.

Fondo de reserva: no es mencionado por la ley, pero es incluído por los reglamentos y tiene como finalidad constituir una reserva, para solventar gastos imprevistos y que deben resolverse de inmediato.

Participación en las expensas: cada consorcista participa en los gastos comunes en el mismo conceptual que tiene asignada su unidad según el reglamento de copropiedad y administración. Obligación de pago: la falta de pago de las expensas comunes abre la vía ejecutiva para su percepción, y el administrador se encuentra obligado a realizar el cobro judicialmente para el caso de morosidad.

Administrador del Consorcio. El mandato. Suarez Carina

8 junio, 2009

El administrador del consorcio de propietarios de edificio es quien tiene a su cargo la gestión y defensa de los intereses comunes y su administración; (recaudación de fondos y expensas comunes, contratación del personal de servicio, pago de sueldos, jornales, cargas, etc.; reparación de daños en las partes comunes) y toda otra gestión necesaria para el mejor desempeño de su función. Las facultades específicas en cada edificio se encuentran enumeradas en el reglamento de copropiedad y administración.

¿Cómo se nombra al administrador? Administrador del consorcio/ nombramiento El primer administrador de un edificio de pisos o departamentos se encuentra nombrado en el mismo Reglamento.

Los administradores subsiguientes serán nombrados por la asamblea extraordinaria por simple mayoría de votos, salvo que el reglamento establezca otra cosa en cuanto a mayorías y quórum.

¿Cómo se remueve al administrador? Administrador del consorcio, remoción o cese de su mandato. Si al nombrar al administrador, se le fijó un plazo al período de su gestión, vencido el mismo, opera el cese de su mandato, salvo disposición expresa de la asamblea que resuelva su continuación y le otorgue un nuevo plazo.

En el resto de los casos, será la Asamblea legalmente constituída, la que resuelva su remoción.

En la práctica suele ocurrir que los consorcistas soliciten al administrador que convoque a una asamblea extraordinaria para tratar el tema de la remoción del administrador; y éste seguidamente renuncie.

Pero sin lugar a dudas la forma de finalizar el mandato de un administrador deberá ser en asamblea, teniendo en cuenta que en asamblea ha sido nombrado y será otra asamblea la que ponga fin a su mandato.

En definitiva: sea cual fueren las circunstancias como se produce la remoción o el cese del mandato, el administrador saliente deberá rendir cuentas de su gestión.

Funciones del Administrador en la Propiedad Horizontal Suarez Carina

9 junio, 2009

El administrador del Consorcio como representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. (ley de propiedad horizontal artículo 11)

¿Cuál es el límite de sus funciones? Dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, el administrador no debe exceder los límites de actos de administración, por lo tanto no puede realizar actos de disposición sobre el edificio o sobre el patrimonio del consorcio, ya que para estos actos necesita la aprobación de los consorcitas.

La funciones del administrador se encuentran limitadas a las de un buen gestor de negocios ajenos; por tanto no puede disponer de los bienes consorciales como si fueran propios y siempre se encuentra obligado a rendir cuentas sobre sus gestiones.

Funciones: Generalmente se encuentra enumeradas en el Reglamento en forma pormenorizada, como su obligación de convocar a asamblea, cumplir y hacer cumplir el reglamento, iniciar juicios por cobros de expensas morosas, y otros, pero de ellas se destacan las siguientes, previstas en la ley de propiedad horizontal:

• Administrar las cosas de aprovechamiento común • Atender a las conservación del edificio • Elegir el personal de servicio • Contratar el seguro contra incendios • Rendir cuenta documentada de su gestión

Facultades Judiciales del Administrador: El artículo 9 de la ley 13.512, ley de propiedad horizontal, autoriza el cobro judicial de expensas comunes y el artículo 15 de la misma ley obliga al administrador a accionar en caso de que los miembros del edificio incurrieran en las prohibiciones en la misma ley en cuanto a cambiar la fachada del edificio, destinar los departamentos a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres, ejercer actividades qeu comprometan la seguridad del inmueble, perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos.

Consejo de Administración en la Propiedad Horizontal Suarez Carina

22 junio, 2009

El Consejo de Administración dentro un Consorcio o edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal no administra el edificio, simplemente es un Órgano Intermedio entre la Administración y los Consorcistas.

Funciones del Consejo de Administración: El Consejo de Administración tiene funciones de contralor, consulta y asesoramiento, entre su tareas se se reconocen las siguientes:

• Aconsejar sobre la mejor forma de realizar trabajos; • obtener presupuestos • examinar libros • vigilar que se cumpla con el reglamento • interceder entre propietarios y administración • hacer que se cumplan decisiones de asamblea

Debe destacarse, en caso de acefalía de la administración, sólo provisoriamente y por un breve período el Consejo podría liquidar y recaudas las expensas; pero seguidamente deberá convocar a una asamblea para nombrar administrador.

Miembros del Consejo de Administración: Para formar parte del Consejo, los miembros deben ser propietarios de alguna unidad; no se cobra remuneración alguna por cumplir estas funciones; resultan propuestos y electos en Asamblea.

Este Consejo no se encuentra contemplado en la ley de propiedad horizontal, pero suele estar previsto en el Reglamento o simplemente creado por la costumbre.

Es por ello importante distinguirlo del Administrador del Consorcio; pues éste último tiene funciones ejecutivas y remuneradas, y representa al Consorcio.

Las funciones que cumple el Consejo dentro de la vida consorcial son bastante interesantes a los efectos prácticos, pués por su número reducido (generalmente tres consorcistas ) pueden colaborar directamente con el administrador para acercarle propuestas y presupuestos, para recordarle que debe citar a Asamblea, para transmitirle al administrador los problemas que aquejan al edificio; pero destaco nuevamente: no se encuentra facultado a cumplir funciones administrativas.

El inquilino y las expensas del edificio Suarez Carina

9 julio, 2009

¿A quién corresponde el pago de las expensas comunes por una unidad del edificio que se encuentra alquilada? ¿Al inquilino o al propietario? Obviamente el pago de las expensas corresponde al propietario, sin embargo cuando éstos alquilan su unidad suelen trasladar esa obligación a los locatarios. Lo que es totalmente válido en base a la libertad contractual. Pero en este caso hay que distinguir de qué clase de expensas estamos hablando. Dentro del contrato de locación, generalmente se estipula, sin hacer mayores distinciones la obligación del locatario al pago de las expensas que corresponden a la unidad alquilada.

Ahora bien, dejamos en claro dos cosas en cuanto los obligados al pago:

1) A los inquilinos, les corresponde pagar las llamadas “expensas de administración” o “expensas ordinarias” que son aquellas que hacen posible usar de los bienes comunes a los ocupantes del inmueble, por ejemplo: portería, service ascensores, limpieza, iluminación, honorarios del administrador. Incluso el locatario deberá pagar las “expensas de conservación y de reparación ordinaria” por el mantenimiento de las cosas comunes.

2) En cambio no corresponderá pagar a los inquilinos las expensas extraordinarias de innovaciones o mejoras en el edificio, que se hubieran resuelto por asamblea de propietarios y en mayoría.

Todo ésto porque estas expensas importan “mejoras” que quedan incorporadas al inmueble, y enriquecen el valor del inmueble del propietario. Así como por ejemplo la renovación de todo el revestimiento del hall del edificio, el cambio de un ascensor por otro más moderno, las mejoras en la fachada del edificio, o incluso los gastos de reconstrucción de partes en ruina del edificio.

En conclusión: no corresponde al inquilino el pago de expensas que importen mejoras y por tanto incremento del valor del inmueble. Sí en cambio le corresponderán las de mantenimiento y conservación.

Perros y mascotas en propiedad horizontal Suarez Carina

14 julio, 2009

La tenencia de animales domésticos en viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal que perturben la tranquilidad de los vecinos debe entenderse que se encuentra prohíbida en virtud del art. 6 de la ley de propiedad horizontal en cuanto enuncia que: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:….b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos..”.

Pero debemos distinguir dos situaciones:

1) Si la tenencia de animal doméstico no estuviere prohibida por el reglamento de copropiedad; la infracción se configuraría únicamente en el caso de que existieran molestias a los consorcistas. Es decir que su tenencia estaría permitida siempre y cuando la mascota no molestare a los vecinos de ninguna manera.

2) Distinto es el caso de que el reglamento prohibiera expresamente dicha tenencia; en esta situación no se podrá tener perros ni mascotas en las unidades.

En este sentido, refiere Racciatti: “se ha dicho que la ley 13.512 crea una normal y pacífica convivencia entre los propietarios, que no puede ser alterada por actos imprudentes cumplidos por algunos de ellos, aunque tengan lugar en el ámbito de sus propias unidades, ya que sus consecuencias desagradables se proyectan al exterior afectando la tranquilidad de los vecinos, cuya convivencia se ve alterada, todo en un caso resuelto por la Cámara Nacional Civil, (Sala D, L.L. (149-45) ), sobre la tenencia de un perro cuyos ladridos tenían lugar de día y de noche, aparte de producir malos olores en el corredor de uso común.”

Por último existe jurisprudencia que ha resuelto la posibilidad de recurrir a la fuerza pública, si ordenado el retiro del animal, sus tenedores se negaran a desalojarlo. Las sanciones previstas en el art. 15 de la ley por incumplimiento a esta norma van desde el desalojo en caso de reincidencia si el infractor no fuera propietario, hasta la iniciación de un juicio sumarísimo para hacer cesar la infracción con pena de multa y arresto e incluso acciones civiles por daños resarcitorias

Ruidos molestos en el consorcio Suarez Carina

15 septiembre, 2009

Los ruidos molestos de los vecinos en el consorcio e incluso otras molestias como olores o las producidas por los letreros luminosos de las azoteas de los edificios o en los locales, vuelven la vida más de una vez insoportable. Y no es eso para exagerar ya que es precedente judicial haberlo admitido de esta manera, hace ya muchos años:

Cámara Nacional Civil, Sala B, 1/3/75: “Y los ruidos internos durante el día resultan a veces imperceptibles por esa especie de desagradable sinfonía que produce la ciudad, pero durante la noche pueden resultar insoportables, y a veces torturantes.La simple conversación corriente de dos personas o más, el ruido de un máquina de escribir; pueden tener ese caracter, cuando pasan de cierto grado de intensidad”

Los ruidos molestos han sido definidos como sonidos que ocasionan molestias o perjuicios a la salud o actividad de las personas.Estos se encuentran encuadrados en el art. 6 de la ley de propiedad horizontal.A modo ejemplificativo expondremos algunos:

Alarma antirrobo : Se encuentran departamentos que han instalado esta clase de alarmas que en ocasiones por desperfectos se activan a veces durante horas produciendo molestias al resto de los consorcistas.En este caso es aconsejable hacer constataciones por medio de un escribano, a los fines de reunir prueba para solicitar judicialmente el cese de las molestias y el retiro del artefacto.

Vehículos ruidosos: Existen edificios con espacio guardacoches y este espacio suele estar en el subsuelo o estar orientado hacia el fondo del edificio, de hecho los ruidos provocados por caños de escape en mal estado de ciertos automóviles provocará molestias, y como en el caso anterior se podrá requerir judicialmente la reparación mecánica del vehículo para hacer cesar los ruidos.

Acondicionadores de aire: Éste es otro caso en que el rumor, las vibraciones e incluso las goteras que suelen producir estos aparatos provoquen ciertamente molestias a los vecinos.Inlcuso se ha intentado solicitar judicialmente su retiro alegando que estaban colocados en las partes exteriores del edificio, siendo éste común; en este sentido existen fallos que lo han admitido y otros en cambio que, sosteniendo que, estos aparatos no alteraban la estética ni la seguridad del edificio, no encontraban motivo para ordenar su retiro.Una postura judicial intermedia ha ordenado la corrección del ruido y nunca el retiro del aparato.

Olores:Esta es otra situación que suele darse en el caso de que en los locales de planta baja del edificio se halla instalado pescaderías, parrillas, pizzerías; aún con un tiraje a cuatro vientos y de acuerdo a las reglamentaciones correspondientes.En tal caso será infructuoso intentar la eliminación de la actividad si el reglamento no establece que en dichos locales no podrán instalarse esta clase de negocios.

Letreros luminosos: Del mismo modo que en los casos anteriores el juego de luces de estos carteles e incluso el ruido que con ello pueden provocar, pueden sin duda

perturbar el descanso del resto de los consorcistas, por lo que también podrá solicitarse judicialmente su cese.

Luego de todo esto solo basta decir que a la normal tolerancia a la actividad ajena se debe una reciprocidad indispensable con el concepto de “uso regular de la propiedad” y “abuso de derecho”; y que sin duda ante el conflicto será el juez quien determine de acuerdo a las pruebas aportadas si existen o no graves molestias lo cual implique ordenar el cese de las mismas.

CONTRATOS AGRARIOS

El contrato de arrendamiento rural Suarez Carina

13 noviembre, 2009

La locación rural, conocida como “arrendamiento rural ” se clasifica dentro de los “contratos agrarios“, nuestro Código Civil siguiendo la orientación de los códigos de la época, trataba a este tipo de locación como una modalidad del contrato de locación de cosas. Pero obviamente esto cedió ante la necesidad de tutelar la producción, brindar protección al productor agrario, haciendo hincapié en los aspectos económicos y sociales de la explotación. Toda legislación agraria debe procurar la colaboración armónica entre capital y trabajo como esenciales a la empresa agraria.

En este escenario se dicta la ley 13.246 que fue modificada por la ley 22.298, actualmente en vigencia. Esta ley legisla los contratos agrarios y los clasifica en contratos de cambio y contratos asociativos. Entre los contratos agrarios regulados encontramos el contrato de arrendamiento rural, y lo definimos como aquél en el cual: “una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades y o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus obligaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero” Este contrato se diferencia de la aparcería, pués en éste las partes se distribuyen o reparten los frutos en un porcentaje, en cambio en el arrendamiento rural la contraprestación consiste en un precio en dinero. Extinción del arrendamiento rural: El contrato se extingue por mutuo disenso, por confusión, por vencimiento del plazo, por pérdida de la cosa arrendada, por imposibilidad de usar y gozar del predio, por vicios redhibitorios. Asimismo el contrato se resuelve: Por incumplimiento de las obligaciones que la ley pone a cargo del arrendatario (no dedicar el suelo al destino convenido, no combatir las plagas o malezas y de conservar los edificios y demás mejoras del predio), por abandono, por falta de pago, por subarrendamiento o cesión y por explotación irracional. Caso de Muerte del arrendatario La muerte del arrendatario extingue el contrato pero en el caso de que sus herederos (ascendientes, descendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado) hubieran participado directamente en la explotación pueden optar por la continuación del contrato.

Plazo en el arrendamiento rural Suarez Carina

14 noviembre, 2009

La ley 13.246 lo había fijado en cinco años, vencido el cual el arrendatario podía considerarlo prorrogado por 3 años, siempre que así lo notificara al propietario por telegrama cursado con seis meses de anticipación al vencimiento. Este plazo total de 8 años fue reducido a 3 años por el artículo 4 de la ley 22.298, por considerarlo apropiado para que pueda cumplirse en él un ciclo agrícola o ganadero completo. También se considerará celebrado por 3 años, establece la ley, “todo contrato sucesivo convenido entre las mismas partes respecto a la misma superficie, en el caso de que no se establezca plazo o se estipule uno inferior al indicado” . La ley agrega, seguidamente, que “no se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiere pactado originariamente, como optativa para las partes”. En el derecho europeo los plazos mínimos de arrendamiento rural son de 6 a 18 años, pues este derecho tiene en consideración el compromiso con el suelo y la empresa agraria, en cambio nuestra ley vigente ha tenido en miras el derecho de propiedad y la libertad de su disposición justificándose en el ciclo agrícola, por lo que ha previsto plazos breves.

La reducción del plazo que establece la ley vigente 22.298, resulta criticada o al menos observada por parte de la doctrina agrícola, así es como Fernado Brebbia, expresa:

“El régimen vigente….modificó sustancialmente el anterior, y no solo relativo al plazo, so pretexto de simplificar su texto, lo que desde luego no significaba mejorarlo…En el tema que nos ocupa se invocó en el mensaje que acompañó el proyecto de reforma la “nivelación de las fuerzas ” de las partes y con esto el plazo mínimo quedó reducido a tres años…”

Asismismo Edmundo Catalano destaca que: “….el arrendamiento rural forma parte y constituye una figura jurídica fundamental para la industria agrícola, productora de bienes económicos esenciales y que para el correcto desarrollo de esa industria y de la empresa, que el el factor movilizador, se requieren plazos prolongados, más allá de los que corresponden estrictamente a los ciclos biológicos, agrícolas o ganaderos.

La alternativa jurídica parece ubicarse, entonces entre la propiedad que es el vínculo permanente del productor con la tierra, o el arrendamiento rural a largo plazo, compatible con el desenvolvimiento y desarrollo racional de la empresa agraria” . Este plazo mínimo es de orden público y resulta obligatorio para ambas partes. A su vez, en el mismo instrumento, arrendador y arrendatario podrán convenir una opción de prórroga a partir del vencimiento del contrato. El plazo mínimo será siempre de 3 años, así hayan estupulado uno menor, se entenderá celebrado por 3 años. Este plazo mínimo, tiene como fin garantizar la estabilidad con los ciclos naturales, la explotación y evitar el uso irracional de la tierra.

“La justificación de imponer en tres años, tal mínimo, a más de guardar relación con un ciclo del desarrollo biológico (en tal ciclo se pueden obtener de tres a seis cosechas), se funda asimismo en consideraciones de estabilidad de la explotación y hasta sociales (Rossini-Vítolo)

Contratos agrarios con mayor plazo. Ad meliorandum Suarez Carina

15 noviembre, 2009

Analizado el plazo mínimo en el arrendamiento rural, vamos a ver algunas casos de plazos mayores (plazos máximos) aplicables a los contratos agrarios no sólo de arrendamiento sino de aparcería. Los contratos ad meliorandum son aquellos en los que el arrendatario o aparcero se obliga a realizar obras demejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento, que retarden la producción por un lapso superior a 2 años, en este caso pueden celebrarse por un plazo máximo de 20 años. Las mejoras previstas por la ley son a título ejemplificativo, es decir meramente enunciativo. En estos contratos las partes tienen una finalidad común: el mejoramiento del predio y que el contrato pueda cumplir su objeto.

Este es un caso en que la legislación agraria modifica el principio general del plazo máximo de locación previsto en el Código Civil, en donde el art. 1505 establece que: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de 10 años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluído a los 10 años.”

Volviendo a los contratos agrarios, fuera de estas mejoras pactadas Ad meliorandum , la ley 13.246,originalmente, sin las modificaciones por ley 22.298 establecía la obligación de proveer a cada parcela arrendada de una casa habitación (compuesta de tres piezas, cocina, retrete con ducha y pozo con bomba) y un cerco perimetral (alambrado); además el arrendatario podía instalar una aguada, un galpón para frutos y otro para maquinarias y plantar árboles. Pero la ley actual ha suprimido ésto definitivamente. Por último y en síntesis; esta hipótesis especial de 20 años, requiere pacto expreso en el contrato por el cual el arrendatario o aparcero se obliga a realizar obras de mejoramiento pero se requiere también que estas obras retarden la productividad de la explotación por un plazo superior de 2 años. La extensión del plazo resulta una suerte de compensación al arrendatario o aparcero como para saldar las demoras para explotar el predio.

Contrato Agrario sobre frutos futuros Suarez Carina

2 diciembre, 2009

Los contratos agrarios debieron adecuarse a los nuevos avances en la producción agropecuaria, lo que originó la formación de modernos tipos de contrataciones que entran en el ámbito de la empresa y el agro. No es simple tipificar a la empresa agraria, pues tiene una característica dual: por un lado se definirá por una actividad económica organizada a los fines de la producción de bienes y servicios; pero por otro lado tendrá la nota de “agrícola” por las actividades agrarias como el cultivo del fundo, la explotación forestal y la cría de animales. Por lo que le serán aplicables tanto las normas de derecho agrario como las del derecho civil y mercantil. En este contexto, la producción y la generación de bienes se comprometen con el suelo en forma de explotación, con sus frutos y generan una actividad organizada bajo forma de empresas que asimismo se vinculan con otras empresas mediante diferentes formas contractuales. Uno de los modernos contratos agrícolas que encontramos es el “contrato sobre frutos futuros”, que si bien tienen algunas notas propias de la compraventa, no llega a definirse por ella, pues se compra “a futuro”. Vamos a tratar de definirlo: El contrato sobre frutos futuros es aquel en el que el productor agropecuario se obliga a entregar a la otra parte, a cambio de un precio en dinero, una determinada unidad de frutos agropecuarios; en fecha más o menos determinada, definidos en calidad y cantidad, y empleando para su obtención materiales y semillas previamente pactados. (Definición de Luis Carranza Torres) En otros países llaman a este contrato: “Contrato de cultivación y venta”; en nuestro país no tiene esta denominación pues entre nosotros, no sólo se refiere a la agricultura sino también a la actividad pecuaria. En este contrato es de aplicación lo preceptuado por el art. 1173 del Código Civil: Cuando las cosas futuras fueren objeto de los contratos, la promesa de entregarlos está subordinada al hecho, “si llegase a existir”, salvo si los contratos fuesen aleatorios. Es decir que estamos ante lo que llamamos “venta de cosa esperada”, esta venta será entonces una venta condicional, sujeta a que la cosa futura llegue a existir, en caso contrario la venta quedará sin efecto y por tanto no se deberá el precio. Por último son obligaciones del encargado de producir los granos o las crías: hacerlo en la forma y con las materias acordadas y entregar en el plazo convenido la cantidad y la calidad de los frutos a los que se obligó en el contrato. Y es obligación del comprador aceptarlos y pagar su precio.

La aparcería rural Suarez Carina

22 noviembre, 2009

Otra figura jurídica utilizada por el Agro, es la aparcería, la ley 13.246 en su art. 21 la define diciendo: “Habrá aparcería cuando uno de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse sus frutos. Los contratos de medierías se regirán por las normas relacionadas a las aparcerías, con excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán, aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aquéllos.” La aparcería y la mediería son contratos asociativos con intereses convergentes. En la aparcería: el reparto de los frutos debe guardar proporcionalidad con lo dado en el aporte. En la mediería, en cambio como lo aportado por el dador y el tomador es equivalente, al igual que los gastos que demande la explotación, los repartos de los frutos serán idénticos y la dirección incluso será conjunta. Estamos frente a una empresa agraria como lo es el caso del contrato asociativo de producción lechera. Volviendo a la aparcería, entonces, una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de un predio a la otra, quien se obliga, a su vez a destinarlo a la actividad agropecuaria convenida; y el objeto del contrato será repartirse los frutos de tal explotación. Se reconocen varias clases de aparcería, la aparcería agrícola, la aparcería pecuaria y la aparcería mixta. El aparcero dador será el que aporte el predio en el caso de la agrícola y los animales en el caso de la pecuaria; el aparcero tomador será quien lleve adelante la gestión de la actividad para la obtención de los frutos esperados y convenidos. Por último cabe destacar que la aparecería es un contrato asociativo, lo que no significa que sea una “sociedad”, pues ésta última implica una persona jurídica, con patrimonio propio y distinto al de sus miembros y con intereses homogéneos; cosas que no ocurren en la aparcería adonde no existe personalidad jurídica, y los patrimonios se mantienen en cabeza del dador y el tomador, volviendo los frutos al patrimonio de cada uno de ellos ya que no existe patrimonio social.

DERECHO SUCESORIO

Declaratoria de Herederos. Concepto y notas. Buscando un concepto de declaratoria de herederos podemos decir que: Declaración equivale a reconocimiento, a expresión de voluntad, pues no es otra cosa lo que se exterioriza con ella. Heredero es la persona a quien la ley le confiere la posesión de una herencia en virtud del fallecimiento de otra a la que se encuentra vinculado por parentesco. La declaratoria de herederos lleva ínsita una resolución judicial al respecto.Por lo tanto, se entiende por declaratoria de herederos el auto o resolución judicial en el que se reconoce como tales a las personas que se mencionan en ese documento.

Presupone, desde luego, el fallecimiento de una persona, una tramitación judicial, aunque ella sea breve, y una decisión del juez en la que declara que por fallecimiento de la misma le suceden los parientes o personas llamadas por la ley a recoger esa herencia.

Señala E. B. Carlos que La declaratoria de herederos, en sentido más restringido, forma parte de la materia de las sucesiones, como que constituye necesariamente una etapa que debe preceder al juicio de sucesión.

De tal forma que el juicio de declaratoria de herederos procede tanto en las sucesiones intestadas (sin testamento) como en los casos de testamento cerrado, ológrafo y especiales. Por otro lado el Código Civil Argentino ha dado una definición sobre las sucesiones en los términos siguientes:

Sucesión es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta, a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla. El llamado a recibir la sucesión se llama heredero en este Código” (art. 3279). (y entonces es heredero, el reconocido por la declaratoria) ¿Quienés pueden iniciar la declaratoria de herederos? 1) El cónyuge, los herederos y legatarios (basta con que uno solo de los herederos la inicie, no es necesario que la promuevan todos los herederos) 2) El albacea; 3) Los acreedores de los herederos o de la sucesión; 4) El consejo de educación; 5) Todos los que tengan en la sucesión algún derecho declarado por las leyes.

Vale aclarar al lector que el hecho de que la declaratoria de heredero haya sido iniciada por uno solo de los herederos no significa que el resto no resulta declarado heredero, se dictará la sentencia a favor de todos, se citará incluso por edictos para que comparezcan. A los mismo efectos, una vez dictada la declaratoria de herederos se la hará “sin perjuicio de terceros”; es decir que si posteriormente apareciera otro heredero no declarado, el mismo podrá solicitar al juez “la ampliación de la declaratoria a su favor”.

La sucesión en Argentina La sucesión ha sido definida por nuestro Código Civil como la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta, a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla (artículo 3579 del código civil)

Clases de Sucesiones: Se reconocen dos tipos de sucesiones: la sucesión legítima y la sucesión testamentaria.

La sucesión legítima tienen lugar cuando no hay testamento y es la que la ley defiere a los parientes más próximos, de acuerdo a un orden que ella misma establece, son los herederos forzosos. También llamada sucesión ab intestato. La sucesión testamentaria se basa en la voluntad del difunto establecida en el testamento. Ahora bien, el testador carece de facultad de disponer de todos sus bienes a su agrado o según sus preferencias, aun el caso que realice un testamento deberá respetar una porción de la que no puede disponer libremente, esta porción la llamamos legítima y comprende a los parientes en línea recta y al cónyuge en su legítima. Orden de las sucesiones: La ley establece diversos órdenes de parientes, cada uno de los cuales desplaza al siguiente, cualquiera sea el grado de parentesco, así el hijo del causante desplaza al padre del causante. Según nuestro Código Civil, el orden de preferencia es el siguiente:

1) Los descendientes junto con el cónyuge.

2) Los ascendientes y el cónyuge.

3) El cónyuge supérstite que hereda integramente a falta de descendientes y ascendientes.

4) Los hermanos y descendientes hasta cuarto grado.

5) Los restantes colaterales hasta cuarto grado.

Es decir en primer término heredan los descendientes, a falta de ellos los ascendientes y por último los colaterales. El cónyuge concurre con los ascendientes y descendientes y desplaza a los colaterales. Básicamente este es el sistema sucesorio argentino, ya hemos dicho que al juicio sucesorio deberá precederle necesariamente la declaratoria de herederos en la que serán nombrados judicialmente los herederos señalados arriba. Entendiendo que en substancia la declaratoria de herederos no será otra cosa que un documento judicial en el que se establece el nombre del causante de la sucesión (persona fallecida) y el de sus sucesores o herederos.

Consulte sobre este trámite y sobre las sucesiones abreviadas, que se trata de sucesiones de trámite rápido a los fines de vender un inmueble que forme el acervo hereditario. De esta forma la transmisión a los compradores de los inmuebles se hace por tracto abreviado, evitándose los demás pasos sucesorios como la adjudicación y partición de los bienes.

Sucesiones por Tracto Abreviado Suarez Carina

25 octubre, 2009

Si los herederos tienen decidido vender los inmuebles que forman el acervo hereditario, existe la posibilidad de transferir el o los inmuebles por tracto abreviado. Este procedimiento está regulado en la ley 17801 y establece lo siguiente: “Artículo 16. No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

……b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;….

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.”

Por lo tanto los inmuebles pueden venderse por tracto abreviado, es decir con la sola exigencia de la declaratoria de herederos y la denuncia de bienes, sin que sea menester transferir previamente el o los inmuebles a nombre de los herederos. En este punto, cabe destacar que si hubiere menores declarados herederos, ante la venta de los bienes, debe tramitarse la correspondiente venia judicial, que tramitará como incidente con participación del Ministerio de Menores.

De esta forma, una vez alcanzada la declaratoria de herederos, comienza el juicio sucesorio en sí, se procederá a la Denuncia de Bienes (etapa de inventario y avalúo), el abogado interviniente asumirá el carácter de perito inventariador si hay acuerdo entre los herederos, de otra forma se resuelve por mayoría o se nombra uno de la lista.

Para los avalúos se tiene en cuenta el previsto en el impuesto inmobiliario, pero si tuviera un valor real mayor el mismo abogado está facultado para denunciar tal situación. Se sumará a este monto un 5% en concepto de bienes muebles. Seguidamente se hacen los aportes a las Caja de Jubilaciones y Caja Forense, habiéndose previamente realizado las reposiciones fiscales de rigor.

La Declaratoria de herederos no se inscribe todavía, se procede a la venta del inmueble, y seguidamente a su transferencia por tracto abreviado, momento en que el Registro toma razón de las dos transmisiones (del causante a sus herederos y de los herederos a los compradores) con la necesaria intervención el escribano correspondiente.

Sucesión y derecho del cónyuge a vivir en su casa. Suarez Carina

26 octubre, 2009

Este derecho, técnicamente es conocido como “derecho de habitación del cónyuge supérstite” y se encuentra previsto en el artículo 3573 bis del código civil. De esta forma la ley reconoce al cónyuge un derecho de habitación sobre el inmueble en que estaba constituido el hogar conyugal. Este derecho tiene carácter asistencial, no afecta directamente la sucesión, sino que se trata de no dejar sin techo al que sobrevive. No afecta la sucesión en el sentido de que no recibe el inmueble por herencia, sino que mantiene su 50% como socio si el inmueble fuera ganancial, pero sin embargo tiene el uso del 100% de por vida mientras no vuelva a casarse. Por lo tanto la mitad que era de su cónyuge fallecido se mantiene indiviso de manera forzosa por un período de tiempo determinado o hasta que el cónyuge contraiga nuevas nupcias.

Requisitos: 1) Que se tratare de un sólo inmueble

2) Que hubiera constituido el hogar conyugal

3) Que su valuación no supere el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia

3) Que concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios.

Por último este derecho se perderá si el cónyuge contrae nuevas nupcias.

Ahora bien: ¿Qué ocurre si hubiera más de un inmueble en el acervo hereditario? Si bien la ley requiere como condición para que el cónyuge haga valer su derecho la existencia de un inmueble solo, la elaboración doctrinaria y jurisprudencial ha entendido que no obsta que se adjudique a los otros herederos el resto de los bienes, e incluso si hubiera más de un inmueble habitable, se podría ofrecer a la viuda, uno distinto del que fue su hogar conyugal, pero claro está, que si este resultara insuficiente o no se lograra el acuerdo de las partes, la cuestión será resuelta por los jueces.

Por lo que se entiende que en este caso no cesa el derecho de habitación del cónyuge, sino que se transfiere a otro inmueble.

La legítima en el derecho sucesorio argentino Suarez Carina

26 noviembre, 2009

La legítima es la porción indisponible de la herencia. Se trata de una limitación a la libertad de testar y donar. De tal forma que se reserva una porción de la herencia o los bienes en favor de los legitimarios, que en nuestro derecho son los herederos forzosos. A ello llamamos sucesión legítima. Es decir que, el causante de la sucesión no podrá disponer de la legítima, por actos gratuitos como donación otestamento. La única forma de que la legítima no sea aplicable es para el caso de que existan causas de desheredación invocadas en el testamento y/o debidamente probadas.

El art. 3600 del código civil reza: “el heredero forzoso, a quien el testador dejase, por cualquier título, menos de la legítima, sólo podrá pedir su complemento”

El heredero legitimario goza de una especial protección contra los actos gratuitos del causante que podrían reducir el mínimo asegurado por la ley. Esta protección tiene lugar cuando, calculando los bienes quedados por muerte del testador y sumándole los donados, resulta dañado en su porcentaje de legítima a causa de la donación, que excede, por su excesivo monto, de la cuota de libre disposición. Por último, la idea de legítima lleva consigo la existencia de una porción disponible. Dicha porción, llamada también “de libre disposición”,corresponde a la parte de que el testador puede disponer aun cuando hay legitimarios.

En nuestro derecho, dada la poca libertad que se le concede al testador, la libre disposición se limita al quinto del haber hereditario cuando hay hijos (art. 3593 del código civil). La porción disponible puede alcanzar, como máximo, a la mitad de la herencia (art. 3595 del código civil). Y como es lógico cuando no hay legitimarios toda la herencia es disponible

La familia, la herencia y el derecho, algunas notas. 21 febrero, 2010

Todo pueblo y hasta el mismo género humano, ha nacido de una familia. Así es como en los comienzos del mundo los pueblos no tenían más nombre que el de una familia: hijos de Abraham, hijos de David, hijos de Jur ….. Y es así como se dio la descendencia a través de la procreación, y de la unión del hombre con la mujer. La legislación en todos los tiempos ha tratado de regular algo tan natural como la familia. Pero ¿por qué al Legislador le interesaría regular algo que por naturaleza se produce prescindiendo de toda ley humana? Aparece evidente una primera respuesta y es que las familias formarán una nación, y la nación será un ente político que deberá estar organizado. Es decir primero tenemos una justificación suprafamiliar, pero si analizamos un segundo punto de vista, podríamos ir al principio mismo de la cuestión: el hombre. La naturaleza del hombre eminentemente social y familiar, la identidad del hombre, la pertenencia a un grupo, la estirpe, los lazos de sangre y afectivos. El legislador institucionaliza esta cuestión llamándola “derecho a la identidad”. El derecho de familia se remonta a vieja data, sufriendo todo tipo de modificaciones y ajustes de acuerdo a la realidad circundante, el reconocimiento a la natural libertad del hombre, llevó al legislador a hablar de“consentimiento” para casarse y para, divorciarse, cuando hay divorcio de mutuo acuerdo; y así vemos como está concatenada la naturaleza con el derecho positivo. Ahora bien, el legislador a nivel internacional ha reconocido a la familia como la “célula de la sociedad”, brindándole una protección especial sobre otra clase de instituciones; se ha protegido al niño reconociéndole derechos como persona humana aún antes de nacer. La ley ha impuesto obligaciones a los progenitores para con los hijos menores, siendo que el ser humano es el ser viviente más frágil y dependiente en comparación con el resto de los seres vivos. Así es como el niño debe ser alimentado, tiene la incapacidad de procurarse por sí mismo el alimento, debe ser vestido, debe ser educado, debe aprender la lengua y la cultura paternas. Atento a todo ello es la especial protección legal a los niños. Fíjese en esto el basamento natural: la conservación de la especie. La familia no es otra cosa que una serie de relaciones, en principio naturales, de una persona con otra o respecto a otras, a la que la ley llama relaciones familiares o “estado de familia” , así es como hablamos de relaciones paterno-filiales, relaciones conyugales, estado civil casado, estado de divorciado, estado de viudez, lazos de consanguinidad, ascendientes, descendientes, etc. Y el legislador le ha dado a esto efectos patrimoniales, basando en este principio al derecho sucesorio, en la continuación de al persona y sus bienes, ahora en manos de sus herederos. Anótese los antecedentes históricos en las mismas en las monarquías hereditarias es otra prueba de ello, allí vemos como el trono se heredaba por ser hijo de, reconociendo un estado de familia con privilegios especiales. Sin lugar a dudas la familia ha sido y seguirá siendo una preocupación y ocupación constante del legislador, habida cuenta de su trascendencia en el plano individual, social, y político que tiene la natural familia en la conformación de una nación.