Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano “Paseo de ... · Plan Parcial de Redesarrollo En...

Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano

“Paseo de Sevilla”

Decreto N° 2004

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DECRETO N° 691 DE 2004

(Del de mayo)

“Por el cual se adopta el Plan Parcial de Redesarrollo Urbano, Paseo de Sevilla

localizado en el Polígono Z3_RED 4. Sector de EL CHAGUALO”.

EL ALCALDE DE MEDELLÍN, en ejercicio de sus facultades legales y en especial las

conferidas por la Ley 388 de 1997, el Acuerdo Municipal 062 de 1.999, decreto 1212

de 2000 y,

CONSIDERANDO

La Ley 388 de 1.997, define los planes parciales como los instrumentos mediante los

cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de

ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas

en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante

unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas

especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas

generales y dispone adicionalmente el contenido mínimo de los mismos.

El Acuerdo Municipal 062 de Diciembre 30 de 1.999, Plan de Ordenamiento Territorial

para el Municipio de Medellín, en su artículos 208ª De las normas sobre planes

parciales y 157ª, Del Tratamiento De Redesarrollo (RED), define que los sectores

determinados por el mismo como zonas con tratamiento de Redesarrollo cumplen

un papel fundamental para la consolidación del modelo de ordenamiento

territorial, y en ellas se debe promover una transformación que permita resolver los

conflictos funcionales que presentan, así como potenciar la utilización del suelo

urbano en la ciudad de Medellín y que por lo tanto se promoverá su desarrollo a

través de la figura de planificación complementaria Plan Parcial.

De conformidad con lo establecido en le Decreto 1212 de 2000, sobre

Procedimientos y contenidos para la elaboración de planes parciales, el presente

Plan Parcial de Redesarrollo “Paseo de Sevilla”, localizado en el polígono Z3_RED 4 se

acomete por iniciativa privada.

De conformidad con la certificación del Director del Departamento Administrativo

de Planeación, según oficio del 14 de mayo de 2004, el presente Plan Parcial

cumplió con todos los trámites exigidos por el Artículo 27 de la Ley 388 de 1.997 y la

ley 507 de 1.999, incluyendo la presentación ante el Consejo Consultivo de

Ordenamiento y la fase de información ante propietarios y vecinos.

Por lo anterior,



Decreto N° 2004

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DECRETA

ARTÍCULO 1. ADOPCIÓN. Adoptase el Plan Parcial de Redesarrollo en Suelo Urbano

“Paseo de Sevilla” localizado en la zona centro oriental del municipio de Medellín,

barrio El Chagualo, con el código del área de planeamiento Z3_RED4

correspondiente a la manzana 65 - 56, como instrumento de planificación

complementaria al Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Acuerdo 062 de

1999.

CAPITULO 1

SECCIÓN 1

DEFINICIONES GENERALES

ARTÍCULO 2. COMPONENTES DEL PLAN PARCIAL. Hacen parte integrante del presente

plan parcial éste articulado, el Documento Técnico de Soporte y los planos que con

él se protocolizan.

ARTÍCULO 3. PRINCIPIOS DEL PLAN PARCIAL. El presente Plan Parcial se rige por los

principios establecidos en la Ley 388 de 1997 y el Acuerdo 062 de 1999, Plan de

Ordenamiento Territorial de Medellín.

ARTÍCULO 4. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN. El área del Plan Parcial

“Paseo Sevilla” está ubicada en la Zona Centro - Oriental, barrio El Chagualo, el cual

pertenece a la Comuna Nº 10 La Candelaria. El área de planificación está

contenida en el Polígono Z3_RED4, determinado como área de planeamiento del

tratamiento de Redesarrollo, y corresponde a la manzana localizada entre las calles

65 y 67 (Barranquilla) y las carreras 56 y 58. Ver Plano “Área de Planificación”

ARTÍCULO 5. DEL MODELO DE OCUPACIÓN DEL PLAN PARCIAL. Aprovechando las

buenas condiciones de infraestructura y localización en el centro de la ciudad para

una mayor optimización del suelo, el modelo de ocupación contempla una alta

densificación del suelo, pretendiendo generar edificaciones en altura,

complementados con un adecuado espacio público y con los equipamientos

requeridos. Ver Plano “Modelo de Ocupación”

ARTÍCULO 6. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL. Serán objetivos del presente Plan Parcial,

los siguientes:



Decreto N° 2004

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Objetivo General: Generar una intervención en Suelo Urbano en una manzana del

sector de El Chagualo, a través de un Plan Parcial de Redesarrollo considerando un

modelo espacial integral articulado al Plan de Ordenamiento territorial que

promueva una nueva forma de hacer ciudad bajo las premisas del equitativo

reparto de cargas y beneficios, potenciando sus evidentes ventajas.

Objetivos específicos:

Promover una utilización más racional del suelo urbano, de manera que se

generen relaciones adecuadas entre los diferentes usos localizados en la zona y

los sistemas de desplazamiento, para asegurar la dinámica interna del sector y su

articulación al borde del centro metropolitano y tradicional de la ciudad.

Utilizar de manera más eficiente las importantes infraestructuras de carácter vial,

transporte masivo, servicios públicos y sociales existentes en la zona, para la

localización de zonas productivas y habitacionales que aprovechen la alta

calidad de vida que potencialmente la zona puede ofrecer.

Conformar un sistema de espacio público de estrecha vinculación entre la

estructura pública existente y la generación de nuevos espacios públicos.

Establecer los usos del suelo y los equipamientos e infraestructura existentes, lo

mismo que la oferta de servicios públicos, a través de una nueva alternativa que

permita la mezcla adecuada de usos y actividades económicas.

Desarrollar los instrumentos de gestión del suelo establecidos en las leyes vigentes

y en el POT, para obtener una mejor calidad urbanística y social de la ciudad.

Incorporar al centro de la ciudad un área residencial provista de las vías

requeridas, espacio público y equipamientos.

ARTÍCULO 7. POLÍTICAS. Serán políticas del presente plan parcial las siguientes:

Orientar la dinámica del proyecto hacia el corredor del río buscando su

articulación por medio de la calle 65 y la localización del espacio y

equipamiento a ceder en la esquina de la calle 65 con la carrera 58.

Desarrollar el uso residencial y sus actividades complementarias con el fin de

generar una nueva dinámica social, espacial y cultural, que consolide el barrio El

Chagualo y los sectores vecinos, como una zona excelentemente equipada.



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ARTÍCULO 8. ESTRATEGIAS DE DESARROLLO. Serán estrategias del Plan Parcial Paseo

de Sevilla, las siguientes:

Establecimiento de un modelo de ocupación de manera que se optimice el uso

del suelo, mediante la construcción de edificaciones en altura.

Vinculación de los nuevos desarrollos residenciales a través de la ubicación de

sus áreas verdes y espacio público, próximas al corredor del río Medellín y a las

áreas verdes del intercambiador vial de la calle 67 (Barranquilla)

Localización de las áreas comerciales a nivel de primeros y segundos pisos que

le impriman una nueva dinámica al sector y sirvan de apoyo a los desarrollos

residenciales.

Integración espacial de las áreas verdes de uso privado y de uso público,

vinculados a los usos comerciales, de vivienda, y equipamientos públicos y

privados.

Manejo y tratamiento de bulevar a las vías que delimitan el área de planificación

que faciliten los desplazamientos de los residentes hacia diversas opciones de

transporte como el Metro y el bus.

SECCIÓN 2

DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN, ÁREA DE MANEJO ESPECIAL Y UNIDADES DE GESTIÓN

ARTÍCULO 9. ÁREA DE PLANIFICACIÓN. La superficie total del área de planificación es

de 17.048,53 metros cuadrados, la cual para efectos de este plan parcial se dividió

en cuatro (4) sectores.

Las características de estos sectores se encuentran descritas en el documento

técnico de soporte que acompaña el presente plan parcial.

La conformación del área de planificación es la siguiente:

SECTORES ÁREAS (m²)

A 7.778,42

B 1.635,10

C 858,49



Decreto N° 2004

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D 4.839,22

Subtotal 15.111,23

Andenes y zonas verdes 1.937,30

TOTAL 17.048,53

Para el presente Plan Parcial, se retomado el área resultante del levantamiento

topográfico sobre los predios aportados al desarrollo del plan parcial, equivalente a

15.111,23 m² y el área de andenes y zonas verdes se ha calculado sobre la

cartografía SIGAME.

ARTÍCULO 10. ÁREA DE INTERVENCIÓN. El área objeto de intervención en este Plan

Parcial corresponde a 10.272,01 m². No se incluye el sector “D” de 4.839.22 m2 que

posee Licencia de Construcción y tiene obligaciones urbanísticas pendientes, el

cual, en adelante se denominará Área de Manejo Especial. Igualmente no se

incluyen los andenes y zonas verdes. Ver plano “Área de Intervención”

ARTÍCULO 11. ÁREA DE MANEJO ESPECIAL. Comprende el sector de la manzana

localizado en el costado norte sobre la calle 67 (Barranquilla), y entre las carreras 56

y 58 con un área total de 4.839,22 m2. Para el inmueble existen las licencias de

urbanización C1 840 de 1.997 y de construcción C1 841 de 1.997. Este predio no se

ha incluido en el área de intervención, por lo tanto no hará parte del reparto de

cargas y beneficios definidos por el presente Plan Parcial. Ver Plano “Área de

Intervención”

En esta área de Manejo Especial, cuando se pretenda generar mayores áreas

construidas con respecto a las existentes, se deberá cumplir con las siguientes

disposiciones:

1. El aprovechamiento para esta área se determina en una altura máxima de tres

pisos.

2. El Proyecto deberá cumplir con las normas vigentes para los desarrollos

constructivos, usos y obligaciones urbanísticas establecidas en el Plan de

ÁREAS GENERALES DEL PLAN PARCIAL

Denominación Superficie (m²)

ÁREA DE PLANIFICACIÓN 17.048,53

ÁREA DE MANEJO ESPECIAL (sector D) 4.839,22

ÁREA DE INTERVENCIÓN (sectores A, B y C) 10.272,01



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Ordenamiento Territorial, Acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, o en aquellas

reglamentaciones que lo complementen o modifiquen.

3. Se deberá obtener previamente el recibo de obra, para lo cual será necesario

haber cumplido con las obligaciones pendientes, incluyendo las de tipo vial

sobre la calle 67 (Barranquilla).

ARTÍCULO 12. UNIDADES DE GESTIÓN. El área de intervención del presente Plan

Parcial, se encuentra divida en las Unidades de Gestión 1 y 2 que agrupan el

conjunto de predios que se requieren para la realización de cada uno de los

proyectos que componen el presente Plan Parcial.

Las Unidades de Gestión presentan unidad programática, pues identifican

operaciones o proyectos urbanísticos ejecutables de manera autónoma y

requieren, para su ejecución, la aplicación del principio de reparto equitativo de

cargas y beneficios.

ARTÍCULO 13. DELIMITACIÓN Y CONFORMACIÓN DE LAS UNIDADES DE GESTIÓN. El

Plan Parcial presenta las siguientes unidades de gestión y sus características

principales:

Unidades

de

Gestión

Sectores

Área Bruta

m2

Porcentajes

%

1 A 7.778,42 75,72

2 B y C 2.493,59 24,28

10.272,01 100,00

1. Unidad de Gestión 1. Tiene un área bruta de 7.778,42 m². Cuenta con un área

neta de 6.875,97 m², de los cuales, 5.351,88 m² corresponden al suelo privado y

1.524,09 m² a suelo público como cesión obligatoria. Esta unidad de gestión

corresponde a un desarrollo residencial en altura complementado con áreas de

equipamiento privado, comercio y servicios.

2. Unidad de Gestión 2. Tiene un área bruta de 2.493,59 m2, Posee un área neta de

1.943,50 m², de los cuales 1.483,30 m2 corresponden al suelo privado y 460,02 m2

a suelo público como cesión obligatoria. Esta unidad de gestión corresponde a

un desarrollo residencial en altura complementado con áreas de comercio y

servicios y equipamiento privado.



Decreto N° 2004

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La delimitación de las unidades de gestión se aprecia en el plano: “Unidades de

Gestión y Área de manejo Especial”

CAPÍTULO 2

ESTRUCTURA URBANA DE ESPACIO PÚBLICO

ARTÍCULO 14. ARTICULACIÓN DE LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES PRESENTES EN EL

ÁREA DE PLANIFICACIÓN. Forman parte de los sistemas estructurantes primarios

derivados del Acuerdo Municipal 62 de 1.999 los elementos presentes en el área de

planificación pertenecientes al sistema estructurante natural y el conjunto de

componentes del sistema artificial, tales como los viales, de espacios públicos y

zonas verdes, de equipamientos comunitarios y de servicios públicos, los cuales se

encuentran descritos en el Documento Técnico con sus características específicas y

se definen en los siguientes artículos:

SECCIÓN 1

COMPONENTES DEL SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO

ARTÍCULO 15. COMPONENTE NATURAL. El Plan Parcial “Paseo de Sevilla”, se articulará

al sistema hídrico, respetando las restricciones sobre las coberturas existentes de las

quebradas El Chagualo y El Ahorcado.

Con relación al sistema orográfico, el diseño y desarrollo funcional del proyecto

deberá tener en cuenta la morfología, suelos, geología y demás propiedades

asociadas con el espacio del área de intervención del presente plan parcial.

ARTÍCULO 16. COMPONENTE ARTIFICIAL. El Componente Artificial comprende el

Sistema Vial, el Sistema de espacios públicos de esparcimiento y de encuentro, y el

Sistema de equipamientos, definidos en los siguientes artículos.

ARTÍCULO 17. Sistema Vial. El sistema vial del presente Plan Parcial está constituido

por las vías arteriales: calle 67 y carrera 58, vía colectora: calle 65, y vía de servicio:

carrera 56. Ver Plano “Estructura Urbana del Espacio Público”

Sistema Vial Estructurante



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Carrera 58: Esta vía une la avenida regional o carrera 62 con la calle 67

(Barranquilla), tiene definido el Proyecto Vial 10-73-3. Esta vía delimita al área de

planificación por su costado occidental, se ubica adyacente a la Unidad de

Gestión 2 y permite acceso al Parque “Paseo de Sevilla”.

Calle 67 (Barranquilla). Esta vía delimita al área de planificación por su costado

norte. Tiene definido el Proyecto Vial 2-97-4. Se ubica adyacente al Área de manejo

Especial”, la cual tiene pendiente el cumplimiento de las obligaciones viales sobre

esta vía según se determina en el Artículo 11 de este Decreto.

Vía Colectora: Calle 65. Esta vía delimita el área de planificación en su costado sur.

Tiene definido el Proyecto vial 6-86-4. Se constituye en la vía por la cual se accede a

las Unidades de Gestión 1 y 2, y al Parque “Paseo de Sevilla”

Vía de Servicio: Carrera 56. Esta vía delimita al área de planificación por su costado

oriental. Tiene definido el Proyecto Vial 6-86-4.

PARÁGRAFO 1. Para las vías anteriores, el andén, la zona verde y el antejardín se

integrarán en un solo elemento, con destinación a la circulación peatonal y el

amoblamiento urbano.

PARAGRAFO 2: Los proyectos viales antes citados podrán ser modificados siguiendo

los procedimientos señalados en el Plan de Ordenamiento Territorial.

Sistema de Espacios Públicos de esparcimiento y encuentro y de Equipamientos.

ARTÍCULO 18. Sistema de espacios públicos de esparcimiento y encuentro. El sistema

de espacios públicos de esparcimiento y encuentro para este Plan Parcial está

constituido por el Parque Paseo de Sevilla que se desarrollará en cumplimiento de

obligaciones urbanísticas de los desarrollos urbanísticos o constructivos.

Este sistema también está constituido por las zonas verdes públicas del sistema vial,

las zonas verdes de los desarrollos urbanos, los antejardines y los retiros en general.

Estas áreas pueden ser de carácter ornamental, paisajístico, de seguridad,

ecológico, recreativo o funcional.

ARTÍCULO 19. Sistema de equipamientos. El sistema de equipamientos de este Plan

Parcial se encuentra concentrado en un solo globo de terreno al interior del suelo

de cesión por áreas verdes, recreacionales y equipamientos, sobre el cual se



Decreto N° 2004

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levantará una edificación destinada a una Unidad Básica Comunitaria Barrial,

resultado del cumplimiento de la obligación por concepto de construcción de

equipamiento.

El desarrollo de este equipamiento se dará con la construcción por etapas de

acuerdo con las licencias que se otorguen a cada unidad de gestión.

Las características específicas de este núcleo de equipamientos se encuentran

descritas en los textos y planos del documento de soporte del presente plan parcial,

las cuales podrán ser modificadas al momento de definir el diseño específico del

equipamiento público. Las modificaciones pueden estar orientadas a

equipamientos básicos sociales (educación, salud, recreación y deportes), de

acuerdo con las dinámicas de asentamiento de la población y previo visto bueno

del Departamento Administrativo de Planeación.

SECCIÓN 2

ÁREAS DE CESIÓN Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS

ARTÍCULO 20. ÁREAS DE CESIÓN Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS. Las áreas de cesión

corresponderán a las establecidas en los artículos 205º y 206º del Acuerdo 062 de

1999 y están constituidas por las requeridas para vías públicas vehiculares y el

Parque Paseo de Sevilla, dentro del cual se incluye el respectivo suelo para la

construcción y dotación de equipamiento comunitario. Ver Plano“Áreas de Cesión

Pública”

ARTÍCULO 21. ÁREAS DE CESIÓN POR UNIDADES DE GESTIÓN. Las áreas de cesión

para el presente plan parcial se realizarán de la siguiente manera:

Vía pública. La obligación de cesión de suelo para la construcción de vía pública,

de acuerdo con lo definido en el artículo 17 del presente decreto, corresponde a

1.452,54 m².

Áreas verdes, recreacionales y equipamiento. El suelo a ceder para áreas verdes,

recreacionales y equipamiento corresponde al establecido en el Artículo 23º del

Acuerdo 23 de 2000, equivalente a 5m2 por cada 100 m2 construidos con un mínimo

del 20% del área neta del lote, en cualquier uso. Para este Plan Parcial se ha

tomado el indicador de 5m2/100 m2, correspondientes a 1.984,29 m2.

Las áreas de cesión por Unidades de Gestión serán las siguientes:



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Unidad

de

Gestión

Suelo a ceder para áreas

verdes, recreacionales y

equipamiento (m²)

Suelo a ceder

para vías

(m²)

Totales

(m²)

1 1.524,09 902,45 2.426,54

2 460.20 550,09 1.010,29

Totales 1.984,29 1.452.54 3.436,83

PARÁGRAFO 1: Todas las áreas a ceder para espacio público y equipamiento

deberán cumplir con las disposiciones vigentes que regulan el tema.

PARÁGRAFO 2. Si las unidades de gestión se ejecutan con aprovechamientos

menores a los establecidos en el artículo 27, los metros cuadrados de cesión para

espacio público no podrán ser inferiores a los establecidos en el presente artículo.

PARÁGRAFO 3. En cada uno de los proyectos se deberá garantizar el acceso directo

a las áreas verdes, recreacionales y equipamientos.

PARÁGRAFO 4. El uso de un mayor aprovechamiento al medio dispuesto en el

artículo 27 del presente Decreto, deberá cumplir con la cesión de áreas verdes,

recreacionales y equipamiento y con la construcción de equipamiento de manera

proporcional a los aprovechamientos adicionales. Estas cesiones se localizarán al

interior del área de intervención y deberán estar integradas a las áreas de cesión

establecidas en el presente decreto.

La ubicación del suelo de cesión adicional se determinará en el momento que se

genere la obligación y su definición se realizará al momento de solicitar la licencia

de urbanismo, previo concepto del Departamento Administrativo de Planeación.

ARTÍCULO 22. OBLIGACIÓN DE CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS. De conformidad

con el artículo 24 del Acuerdo 23 de 2000, la construcción de los equipamientos a

ceder corresponde a 1m2/vivienda en uso residencial y 1% del área total construida

en otros usos, teniendo en cuenta el concepto de área construida para índice de

construcción definida en el artículo 33 del Acuerdo 23 de 2000.

La construcción de equipamiento se ejecutará sobre el suelo para áreas verdes,

recreacionales y equipamientos, ocupando un máximo del 30% del suelo cedido.

ARTÍCULO 23. ESPECIFICACIONES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS. El

costo y las especificaciones de los metros cuadrados construidos de equipamiento a

ceder como parte de las obligaciones urbanísticas, debe ser fijado de acuerdo con



Decreto N° 2004

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el equivalente al costo del metro cuadrado construido que se genere en los

desarrollos urbanísticos, para lo cual se efectuarán en el momento de la ejecución

los avalúos correspondientes.

PARÁGRAFO 1. Cuando por las especificaciones de la construcción del

equipamiento a ceder resulten costos mayores o menores a los de las áreas

construidas del proyecto en general, la Administración Municipal establecerá la

correspondiente equivalencia de la obligación por construir a la que se refiere el

presente artículo.

ARTÍCULO 24. OBLIGACIONES VIALES. Para el cumplimiento de las obligaciones

relacionadas con el sistema vial, deberán tenerse en cuenta las normas contenidas

en el Acuerdo 062 de 1.999 y Normas Complementarias.

En los desarrollos urbanísticos y constructivos que se ejecuten en desarrollo del

presente Plan Parcial, se cederán al Municipio de Medellín por escritura pública las

fajas viales requeridas. Igualmente, se deberán adecuar dichas fajas y completar la

sección pública de las vías requeridas según el proyecto vial correspondiente y las

demás disposiciones vigentes.

ARTÍCULO 25. DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS PÚBLICOS. La disponibilidad técnica en

la prestación de los servicios públicos domiciliarios será garantizada por la entidad

prestadora de tales servicios. El urbanizador construirá las redes de los servicios en

cada uno de los desarrollos urbanísticos, bajo el estricto cumplimiento de las normas

técnicas establecidas por las entidades correspondientes.

PARÁGRAFO. El urbanizador que desarrolle los diferentes proyectos contenidos en el

área de planificación, deberá solicitar a la entidad competente prestadora del

servicio la información vigente al respecto.

CAPÍTULO 3

SISTEMAS Y FORMAS DE OCUPACIÓN DEL ESPACIO PRIVADO

ARTÍCULO 26. SUELO PRIVADO. El suelo privado del Plan Parcial Paseo de Sevilla se

encuentra constituido por el área neta de intervención menos el suelo público

correspondiente a las áreas verdes, recreacionales y equipamientos, y se discrimina

de la siguiente manera:

UNIDADES DE GESTIÓN ÁREA NETA ÁREAS DE CESIÒN SUELO PRIVADO



Decreto N° 2004

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(m²) (m²) (m²)

Unidad de Gestión 1 6875.97 1.524,09 5.351,88

Unidad de Gestión 2 1943.50 460.20 1.483,30

TOTAL 8819.47 1.984,29 6.835,18

ARTÍCULO 27. APROVECHAMIENTO MEDIO U ÓPTIMO. Con la determinación de un

aprovechamiento medio u óptimo se pretende definir un escenario intermedio de

aprovechamiento para las operaciones urbanas propuestas y las correspondientes

unidades de gestión que mediante el reparto equitativo de las cargas y beneficios

viabilice la ejecución de los proyectos urbanísticos.

De conformidad con el Acuerdo 23 de 2000, el aprovechamiento para la totalidad

del polígono Z3_RED4 y para el área de planificación del plan parcial de esta

manzana, corresponde a un índice de construcción máximo de 10.0 y mínimo de 2.0

y de ocupación del 80%, para vivienda y otros usos.

EL aprovechamiento medio u óptimo promedio definido para el área de

intervención y sustentado en los criterios señalados en el Documento Técnico de

Soporte, corresponde a un índice de construcción de 4, 5, con el cual se reporta un

total de 39.685,81 metros cuadrados edificables, tratándose diferencialmente por

unidad de gestión: para la Unidad de Gestión 1 se determinó el índice de 4,25 y

para la Unidad 2 se definió el 5.36

ARTÍCULO 28. EDIFICABILIDAD POR UNIDAD DE GESTIÓN. Corresponde a los metros

cuadrados que podrá desarrollar cada Unidad de Gestión al aplicar el índice de

construcción correspondiente al aprovechamiento definido en el artículo anterior. El

siguiente cuadro expresa el aprovechamiento medio u óptimo en términos de

metros cuadrados e índices de construcción por unidad de gestión:

UNIDAD DE GESTIÓN 1 UNIDAD DE GESTIÓN 2 TOTALES

Área Bruta (m²) 7.778.42 2.493,59 10.272,01

Suelo a ceder por vías (m²) 902,45 550,09 1.452.54

Área Neta (m²) 6.875,97 1.943,50 8.819,47

Índice de Construcción 4,25 5,36 4,5

Total edificabilidad (m²) 29.270,79 10.415,02 39.685,81

PARÁGRAFO 1. La edificabilidad no incluye circulaciones, áreas comunes,

parqueaderos, ni equipamientos públicos y privados.

PARÁGRAFO 2. Cada Unidad de Gestión podrá hacer uso de un mayor

aprovechamiento al medio u óptimo establecido en este artículo, sin exceder el



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máximo definido para el área de planificación de esta manzana indicado en el

artículo inmediatamente anterior. Esta mayor edificabilidad requerirá la cesión de

suelo adicional para áreas verdes, recreacionales y equipamiento, en

concordancia con lo señalado en el artículo 20, parágrafo 4, del presente decreto.

PARÁGRAFO 3. En el área de la unidad de gestión 2 se permitirá realizar las reformas

y adecuaciones que sean necesarias para el desarrollo de su objeto social actual.

No se podrán generaran áreas de construcción superiores a las actualmente

existentes.

CAPÍTULO 4

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

ARTÍCULO 29. DEFINICIONES. Para un mejor entendimiento de la metodología

utilizada para obtener el equitativo reparto de cargas y beneficios, en el presente

Plan Parcial, se presentan las siguientes definiciones.

Reparto: Es la distribución equitativa entre los propietarios, conforme a la tenencia

de cada uno de los predios que hacen parte de las unidades de gestión, de las

obligaciones urbanísticas, en proporción del aprovechamiento medio asignado a

cada unidad en índices de construcción o en metros cuadrados construidos.

Carga: Son las obligaciones urbanísticas que deben ser asumidas por los propietarios

del suelo a urbanizar en razón de la función pública del urbanismo.

Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben

ser cedidos, adecuados y construidos por los propietarios, tales como: suelo a ceder

para áreas verdes, recreacionales y equipamientos, y vías vehiculares; construcción

de vías vehiculares; y adecuación del suelo a ceder para áreas verdes,

recreacionales y equipamientos. Ver artículo 21 del presente decreto.

Beneficio: Es la potencialidad de desarrollo, derivada de la asignación de

aprovechamientos urbanísticos, cuantificados en metros cuadrados de construcción

y por tipología de uso, que resultan de la aplicación del índice de construcción al

área de planificación y las unidades de gestión. Ver artículo 28 del presente

decreto.



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ARTÍCULO 30. CARGAS OBJETO DE REPARTO. En concordancia con la definición de

carga del artículo anterior, y considerando las obligaciones urbanísticas definidas en

el artículo 21 del presente decreto, la siguiente tabla ilustra las cargas objeto de

reparto en metros cuadrados de suelo y los valores en pesos corrientes para suelo y

construcción.

m² Valor m²

$

Costo Total

$

Cesión Suelo

Vía pública

1452,54

260.000

377.660.400

Áreas verdes, recreacionales y

equipamientos

1984,29

260.000

515.915.400

Subtotal

3.302,00

893.575.800

Adecuación y construcción

Vía pública

1452,54

151.660

220.292.216


equipamientos

1984,29

52.804

104.778.449

Subtotal

325.070.666

Cargas Totales a repartir

1.218.646.466

La obligación urbanística por construcción de equipamientos se determina de

conformidad con el número de destinaciones de vivienda y los metros cuadrados

de edificabilidad en otros usos para cada unidad de gestión, por tal razón no se

incluyó en el reparto.

ARTÍCULO 31. BENEFICIOS. Considerando la definición señalada en el artículo 29 del

presente decreto, la edificabilidad asignada por unidad de gestión en el artículo 28

y la construcción que se hace con base en los precios de venta de las diferentes

tipologías de productos en vivienda y otros usos, se optó por la definición de un

indicador de referencia, que permita homologar estos productos.

Punto: es el factor de equivalencia que se adoptó para el metro cuadrado

construido de los productos del plan parcial, considerando el valor de un (1) punto

para vivienda y 1,978 para otros usos, resultante de dividir el costo del metro

cuadrado entre el costo del metro cuadrado de vivienda. En el siguiente cuadro se



Decreto N° 2004

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hace la conversión de edificabilidad a puntos y su distribución entre las unidades y

predios de la unidad de gestión 2:

Unidades de Gestión

Edificabilidad

m²

VIS

Puntos

Otros Usos

Puntos

Edificabilida

d

en

Puntos

Distribución

Porcentual

%

Unidad de Gestión 1

29.270,79

29.074

389

29.463

69,61


10.415,02

7.910

4.955

12.866

30,39

Sector B

6.829,63

5.187

3.249,19

8.436

19,93

Sector C

3.585,39

2.723

1.705,81

4.429

10,46

Total

39.685,81

36.985

5.344

42.329

100,00

ARTÍCULO 32. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS POR UNIDAD DE

GESTIÓN. El ejercicio del reparto equitativo de cargas y beneficios se representa

expresando la edificabilidad en puntaje por predio, por unidad de gestión y total y

el porcentaje que representa cada predio y unidad de gestión del total, el que

luego de ser multiplicado por las cargas en pesos genera un total de cargas por

predio y unidad de gestión, las que debe ser igual para todos, en función de

demostrar un ejercicio equitativo de reparto.

El siguiente cuadro muestra el reparto equitativo por unidad de gestión y predio:

Propietario

Distribución de

la

Edificabilidad

Beneficios

Distribución

Porcentual

Distribución de

Cargas

Cargas por

U.G.

Puntos % $


29.463

69,61

848.243.787

28.790

Unidad de Gestión 2 (B)

8.436

19,93

242.880.914

28.790

Unidad de Gestión 2 (C)

4.429

10,46

127.521.764

28.790

Total Unidad de Gestión 2

12.866

30,39

370.402.678

28.790

Total

42.329

100,00

1.218.646.466

28.790



Decreto N° 2004

16

ARTÍCULO 33. DISTRIBUCIÓN FÍSICA DE LAS CARGAS ASIGNADA POR UNIDAD DE

GESTIÓN. Con el fin de determinar la responsabilidad de cada unidad de gestión y

los predios que la conforman, de adelantar la cesión del suelo, su adecuación y la

construcción de las cargas valoradas para cada una de ellas en el artículo anterior,

se procede a su distribución física en metros cuadrados por tipo de carga.

REPARTO FISICO DE CARGAS

UNIDAD DE

GESTION 1

UNIDAD DE

GESTION 2

TIPO DE CARGA m² VALOR EN PESOS m² VALOR EN

PESOS

Vías

902,45

371.502.567

550,09

226.450.049


equipamiento

1524,09

476.741.448

460,2

143.952.401

Totales en pesos

848.244.015

370.402.450

Los resultados del cuadro anterior se consideran de carácter vinculante, al

momento de la expedición de las respectivas licencias de urbanismo y construcción.

ARTÍCULO 34. ACTUALIZACIÓN DE LAS CARGAS. La actualización de los valores

monetarios futuros de las cargas, se hará teniendo en cuenta el valor del IPC.

ARTÍCULO 35°. MODIFICACION Y AJUSTES AL REPARTO. La Administración Municipal

podrá revisar y ajustar el reparto equitativo de cargas con base en estudios técnicos

que justifiquen la modificación de las variables con las cuales se efectuó el reparto.

Para poder realizar esta modificación se deberá tener en cuenta la aplicación del

principio de equidad entre las diferentes unidades de gestión.

Para la modificación del reparto de cargas se deberá seguir el mismo trámite

exigido para la elaboración del Plan Parcial en la Ley 388 de 1.997 y las normas que

lo modifiquen o lo complementen.

CAPÍTULO 5

NORMAS BÁSICAS Y USOS DEL SUELO



Decreto N° 2004

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ARTÍCULO 36. PREVALENCIA NORMATIVA Y USOS DEL SUELO EN EL PLAN PARCIAL. En la

ejecución del presente plan parcial se deberá cumplir con las normas

estructurantes y generales establecidas en el Acuerdo 62 de 1.999, Plan de

Ordenamiento Territorial para el municipio de Medellín y Acuerdo 23 de 2000 que

adopta las Fichas Resumen de Normativa Urbana.

ARTÍCULO 37. USOS DEL PLAN PARCIAL. La categoría de uso del suelo asignada al

área de planificación del presente plan parcial, de conformidad con el Acuerdo

062 de 1.999 es el de área de actividad múltiple, con la asignación de usos definida

en la Tabla para el Centro Tradicional y Representativo.

ARTÍCULO 38. NORMAS BÁSICAS ESPECÍFICAS. Salvo lo dispuesto en las normas

básicas definidas en este decreto, se aplicarán en lo pertinente las normas básicas

vigentes para el Municipio de Medellín.

Obligaciones de parqueo. Los desarrollos constructivos deberán contemplar un (1)

parqueadero para vehículos por cada nueve (9) viviendas.

Antejardines. El antejardín de la calle 65 y las carreras 56 y 58, se integrará en su

diseño al andén y a la zona verde para conformar una sección vial tipo bulevar o

paseo sobre estas vías. El antejardín en cada una de las vías no podrá ser incluido al

interior del cerramiento de los proyectos urbanísticos.

Tratamiento de fachadas abiertas. Todas las edificaciones que hacen parte del área

de planificación del Plan Parcial, que estén adyacentes al espacio de cesión

pública y equipamiento público, tendrán fachadas abiertas a este espacio. No se

admitirán culatas o fachadas cerradas a estos espacios públicos.

Áreas Libres Privadas. Las áreas libres privadas deberán permanecer como tales en

los desarrollos urbanísticos.

CAPÍTULO 6

MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN, Y

PLAN DE EJECUCION DEL PLAN PARCIAL

ARTICULO 39. LICENCIAS DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN. De conformidad con lo

dispuesto en el Artículo 10º del Decreto 1212 de 2000, cada unidad de gestión se

entenderá como un proceso independiente de urbanización.



Decreto N° 2004

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Los propietarios de los inmuebles ubicados en cada unidad de gestión deberán

obtener una Licencia de Urbanización Única para toda el área correspondiente a

la unidad. En esta licencia se señalará, la forma en que se dará cumplimiento a la

totalidad de las obligaciones urbanísticas, los aprovechamientos que se utilizarán en

los desarrollos constructivos y las etapas en que se desarrollará la unidad.

Para la aprobación de las etapas en que se desarrollará la unidad de gestión se

deberá garantizar en cada una de ellas la prestación de los servicios públicos

domiciliarios, los accesos y el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que le

corresponden a la etapa. En los planos que se presenten para la obtención de la

licencia de urbanismo de la correspondiente unidad de gestión, se determinará el

tramo de vía que se ejecutará en cada etapa constructiva, garantizando la

accesibilidad de cada etapa y la construcción de la totalidad de la vía que le

corresponde a la unidad de gestión.

Una vez aprobada la licencia de urbanismo y para el recibo de obras de urbanismo

y construcción de la primera etapa, se deberá haber cedido a titulo gratuito a favor

del Municipio de Medellín, mediante escritura pública debidamente registrada, el

suelo de cesión que le corresponde a toda la unidad de gestión para áreas verdes,

recreacionales y equipamiento.

Cuando la licencia de urbanismo y/o construcción establezca la ejecución del

proyecto por etapas, cada una de estas deberá ser autosuficiente y las

obligaciones urbanísticas por adecuación de vías y áreas verdes, recreacionales y

equipamientos, y por construcción de equipamientos, deberán ser entregadas en la

etapa respectiva y no podrán ser prorrogables a etapas posteriores de la ejecución

del proyecto.

Las áreas a ceder deberán cumplir además de las disposiciones previstas en este

decreto, con las disposiciones contenidas en el Acuerdo 62 de 1999 y demás normas

concordantes y complementarias que no les sean contrarias.

ARTÍCULO 40. GESTIÓN AMBIENTAL. Los desarrollos e intervenciones que se ejecuten

en el interior del área de planificación deberán cumplir con las disposiciones

ambientales vigentes. Los interesados deberán gestionar ante la autoridad

ambiental las autorizaciones que las reglamentaciones sobre el tema determinen.

ARTÍCULO 41. GESTIÓN DEL PLAN PARCIAL. La formulación y presentación de este

plan parcial es de iniciativa privada, por lo tanto, su gestión corresponde a los

propietarios de los predios, quienes podrán delegar en particulares ya sean



Decreto N° 2004

19

urbanizadores o constructores, o podrán constituir cualquier tipo de asociación

para su gestión.

ARTÍCULO 42. UNIDADES DE GESTIÓN COMO UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.

La Unidad de Gestión 2 se proyecta como una unidad de actuación urbanística

para todos los efectos legales contemplados en la Ley 388 de 1997 pero si previa

aprobación de la Administración Municipal, los respectivos propietarios de los

predios ubicados en la unidad de gestión 2 obtienen una sólo licencia de urbanismo

para toda la unidad, cumpliendo con las disposiciones señaladas en el presente

decreto, no se requerirá la constitución de la unidad de actuación urbanística.

De oficio, o a solicitud de cualquiera de los propietarios de un predio de la

correspondiente unidad de gestión, se continuará con los trámites para la

conformación y ejecución de la unidad de actuación señalados en la Ley 388 de

1997. Cuando la solicitud sea presentada por un propietario deberá presentar su

propuesta de desarrollo de la unidad de actuación a la Administración Municipal

para su evaluación.

El proyecto de delimitación de la unidad de actuación será la misma delimitación

de las unidades de gestión propuesta en el artículo 12° de este Decreto y en el

plano “Unidades de Gestión”

ARTÍCULO 43. PROTOCOLIZACIÓN DE PLANOS. Los planos que se protocolizan con el

presente decreto son los siguientes:

“Área de Planificación”

“Área de Intervención”

“Unidades de Gestión y Área de Manejo Especial”

“Estructura Urbana del Espacio Público”

“Áreas de cesión pública”

“Modelo de ocupación”

ARTÍCULO 44. CRONOGRAMA DE LAS UNIDADES DE GESTIÓN. El presente Plan Parcial

no determina una secuencia obligatoria de gestión y ejecución de las unidades de

gestión, por lo que cualquiera de ellas podrá iniciar el proceso de obtención de la

respectiva licencia de urbanización cumpliendo con los requisitos legales vigentes

para tal efecto.

El siguiente cuadro cronológico señala de manera aproximada el proceso de

ejecución del presente Plan parcial



Decreto N° 2004

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AÑOS 1º 2º 3º 4º 5º

UNIDAD DE GESTIÓN 1

Viviendas 285

viviendas

285

viviendas

Otros usos

196,57 m²

UNIDAD DE GESTIÓN 2

Viviendas 158

viviendas

Otros usos

2.504,7

m²

ARTICULO 45. VIGENCIA DEL PLAN PARCIAL. El plazo de ejecución del presente Plan

Parcial y la vigencia de las normas contenidas se proyecta aproximadamente en

cinco (5) años, a partir de la firma del presente Decreto, el cual conservará su

vigencia mientras no sea modificado por solicitud de los propietarios o por iniciativa

de la Administración Municipal. La revisión de este Plan Parcial podrá hacerse antes

del vencimiento del plazo definido en concordancia con lo establecido en el

artículo 28 de la Ley 388 de 1997 y demás normas que la regulan.

Este Decreto rige a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial del

Municipio de Medellín.

Dado en Medellín a los,

PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE

SERGIO FAJARDO VALDERRAMA

Alcalde del Municipio de Medellín

FEDERICO RESTREPO POSADA

Director Departamento Administrativo de Planeación



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Decreto N° 2004

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