Proyecto Inmobiliario[1]

7/28/2019 Proyecto Inmobiliario[1]

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FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES

ESCUELA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS

PROYECTO INMOBILIARIO PRIVADO PARA LA CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO

INTELIGENTE SANTA CATARINA EN SANTA VICTORIA- CHICLAYO

ALUMNOS:

ACOSTA CHAPOAN, MARTIN

CAMPOS JULCA, PATRICIA

DAVILA GUERRERO, ALICIA

ZUE VILLALOBOS, MAX.

CICLO:

VII

ASIGNATURA:

FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS

DOCENTE:

MUNDACA GUERRA, JORGE

Chiclayo, 15 de Mayo del 2013


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EDIFICIO INTELIGENTE SANTA CATARINA - PIMENTEL

1. Anlisis Estratgico

1.1 Anlisis del Macroentorno

Para poder analizar el entorno externo es necesaria la elaboracin de la siguiente matriz SEPTE, la cual contiene los cinco puntos

principales de: Econmico, Sociocultural, Demogrfico, Tecnolgico y Medioambiental.

MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012-2017FACTOR ECONMICO SOCIOCULTURAL DEMOGRFICO TECNOLGICO AMBIENTAL

OCURRENCIAS

Evolucin del PBI:Crecimiento de 6.3% del

PBI en el 2013Variacin del PBI:

El PBI ascendi en 5.9%en el IV trimestre del2012 y 6.2% en enero

del 2013Crecimiento sector

Crecimiento del 18.4 %en enero del 2013, elmayor porcentaje encomparacin con los

dems sectores.

Mayor consumo internode cemento 18.6% en

enero del 2013Avance fsico de obrasen 16% en enero del

2013Fuente: INEI

Comportamiento de laSociedad:

Demanda deDepartamentos seguros

modernos y bienequipados

Finalidad de la Inversin:Construcciones de escasa

tecnologa con finescomerciales

Nivel Socioeconmico:Sector A- B de Viviendas

Fuente: Diario Gestin

Evolucin de la poblacin delPer:

En la actualidad la poblacintotal del Per es de 30 135 875

habitantes.Evolucin de la poblacin total

de Lambayeque:El departamento de

Lambayeque tiene 1 229 260hbts, representando el 4.07%de la poblacin total del Per.

Dficit habitacional:Acerca de 1.9 millones

viviendas. Dficit cualitativo

hay ms de 1.47 millones deviviendas en malascondiciones, Dficit

cuantitativo se sita porencima de 389 mil viviendas.

Fuente: INEI - Mi Vivienda

Avance tecnolgico:controlar funciones y vigilar

desde Tablet, celular, ocomputadora.

Mejores equipamientos ensu infraestructura interna y

externa.Materiales deConstruccin y

maquinaria: con el uso dela informtica, materiales e

instalaciones elctricasminimizando el riesgo.

Fuente: Icologico,intelligentenergy.

Cuidado del MedioAmbiente: Mediante

ahorro de energa y usode renovable de la

mismaCuidado amplio hacia

reas verdesPapel de Estado

Leyes que promueven eluso sostenible de

recursos naturales yProtegen la

Biodiversidad

Fuente : USAID


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Ahora pasaremos a analizar las tendencias de cada uno de los puntos anteriormente mencionados, para ello tenemos la siguiente matriz

SEPTE basada en proyecciones.

MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012-2017

FACTOR ECONMICO SOCIOCULTURAL DEMOGRFICO TECNOLGICO AMBIENTAL

TENDENCIA

Expectativa decrecimiento:

Crecimiento total del 6%

en el 2014.Proyeccin del PBI a 6%

en el 2015.Proyeccin del sector

construccin:BCP mantiene en 6.3% suprevisin de crecimiento

del PBI en el 2013, entanto que el BCR elev de6.2% a 6.3% su estimado

de crecimiento

Fuente : INEI

Tendencia: Avance fsicoen Obras en un 10%

Nivel Socioeconmico:

Para el ao 2017 seespera reducir en un 25%la demanda del Sector B

Fuente : INEI- Gestin

Expectativa de crecimiento depoblacin en el Per:

Para el 2015 la poblacin total

del Per ser de 31 151 643hbts, representando uncrecimiento del 3.37%

respecto al 2012.Expectativa de crecimiento de

poblacin de Lambayeque:Crecimiento del 2.55% para el

2015, alcanzando unapoblacin de 1 260 650

habitantes.Expectativa del dficit

habitacional:Reduccin de la brecha

habitacional entre 20% y 25%para el ao 2016.

Fuente: INEI- Mi Vivienda

Tendencia de la tecnologade construccin:

Potencial ingreso de

proveedores extranjeros detecnologa avanzada al

mercado lo que respondeque la industria de la

Construccin estenmarcada en materiales,procesos y productos con

nfasis en la Eco

SostenibilidadDesarrollo: de Sistemas

ConstructivosConvencionales con

Materiales Tradicionales.

Fuente :SENA

Utilizacin de energasrenovables en la

construccin:

Planes de EnergaRenovable para el 2020Proyectos: Adhesin aprincipios Ecuatorianos

del Ambiente aplicados atodas las industrias en el

periodo 2013 enadelante

Fuente: USAID


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1.2 CADENA DE VALOR


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1.3 Anlisis del Microentorno

1.3.1 Poder de Negociacin de Proveedores

Para la construccin de edificios inteligentes contamos con una variedad de proveedores en

la regin de Lambayeque la cual nos brinda materiales de construccin, calidad, precios,

etc., a continuacin detallamos las caractersticas de los proveedores y la negociacin que

llevan a cabo las constructoras con dichos proveedores.

Para llevar a cabo la construccin del edificio debemos contar con materiales de

construccin de primera calidad, por el cual trabajaremos con los proveedores como:

Dino, que nos ofrecer cemento antisalitre ms, cemento extraforte y cemento tipo I,

concreto premezclado, prefabricados dentro del cual estn los ladrillos y adoquines, lneas

complementarios como fierros, tubos , alambres y clavos.

Por otro lado contamos con el proveedor Pacasmayo especialista en cementos el cual nos

ofrecer productos como cemento, concreto, prefabricados de concreto, cal viva y

agregados, esto permitir realizar las bases de la construccin y las paredes ya que es un

buen proveedor en cementos.

Por ltimo tenemos al proveedor Ferronor SAC, que nos brindar productos como:

accesorios de bao, alambres y clavos, artculos de ferretera, cermicas, ladrillos,

materiales de construccin, pinturas y planchas de polipropileno. Todos estos proveedores

con diferentes precios lo cual permitir a nuestra empresa escoger y llevar a cabo una

negociacin.

Tambin ser necesario contar con maquinaria para la construccin: Las excavadoras y

cargadoras: se emplean en la excavacin y los movimientos de la tierra. Los buldozers y

moto niveladoras: se utilizan en la nivelacin de terrenos. Los camiones y volquetes:

transportan los materiales. Las gras: elevan los materiales, su estructura bsica est

formada por la torre, la pluma y el contrapeso y las hormigoneras.

Debemos tener en cuenta que se adquiere los materiales de construccin de acuerdo a las

necesidades de la constructora, conforme van avanzando con el proyecto hacen el pedido

de los materiales.

En conclusin podemos afirmar que la empresa constructora si lleva a cabo un proceso de

negociacin con los proveedores, por la misma razn que existe una gran variedad y


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podemos elegir en que ms nos convenga en cuanto a precios, calidad, entre otras

caractersticas.

1.3.2 Poder de Negociacin de Clientes

El poder de negociacin que llevaremos a cabo con los clientes es fuerte, debido a que tanto

en nuestro pas como en la Ciudad de Chiclayo el sector de la construccin est creciendo

da a da, nuestro proyecto est dirigido a personas y/o familias de nivel socioeconmico A y

A+ en busca de confort, tecnologa y seguridad, por tal motivo existir un alto poder de

negociacin con el cliente para llegar a un acuerdo.

1.3.3 Rivalidad entre competidores Actuales

En este caso, en la ciudad de Chiclayo contamos con tres empresas constructoras de gran

representatividad como ORTIZ LOSSIO S.C.R.L, Inmobiliaria y Constructora Montebello

S.A.C Y CONSTRUCTORA SAN JUAN S.R.L, los cuales se encargarn de realizar elaboracin

de proyectos completos de edificacin y obras de ingeniera civil, proyectos de arquitectura

y consultora sobre temas especiales; tambin se dedican a la direccin y/o supervisin de

obras de construccin.

Dicha situacin trae como consecuencia una competencia fuerte, nos vemos rezagados a

causa de esta situacin, afectando nuestra participacin en el sector, nuestra capacidad

financiera y nuestra capacidad de proyecto en marcha.

1.3.4 Amenaza de entrada de Nuevos Competidores

Este punto es muy variable, puesto que da a da la competencia en el sector de

construccin crece. Para llevar a cabo el edificio inteligente se debe tener en cuenta la

fuerte inversin, adems de los profesionales de primera para llevar a cabo este proyecto

1.3.5 Amenaza de ingreso de Productos Sustitutos

Si bien es cierto existe productos sustitutos como departamentos, mini departamentos,

viviendas de alquiler y viviendas urbana. Nuestro proyecto va ms all, puesto que

utilizaremos tecnologa de punta y al mismo tiempo ecolgico.

1.4 Anlisis de Megatendencias del Sector Construccin

1.4.1.Utilizacin de Energa Solar y Molinos Elicos

La utilizacin de energas renovables ha requerido de la ayuda de Universidades y

Compaas Elctricas las cuales plantean encontrar modelos de negocios que permitan

traer de lugares remotos la energa solar; pilas de combustible y Molinos Elicos los cuales


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seran conectados a las propiedades y la energa trasmitida desde esos lugares, esto ha sido

un proyecto de tendencia mltiple en el aspecto internacional que se cree tendr resultados

en los prximos aos.

1.4.2 Edificios Inteligentes

En los pases del mundo se ha visto la necesidad insatisfecha de edificios inteligentes, Japn,

China, Estados Unidos, y algunos miembros de la Unin Europea ya cuentan con este tipo de

construcciones que hacen la vida del hombre ms fcil.

La tendencia actual va por lo moderno y sostenible y es por ello que cada vez se construyen

ms y ms IntelligentBuilding en el mundo, expertos plantean que para los siguientes 10

aos habr el doble de edificios inteligentes en el mundo.

1.4.3 Construccin de Edificios Verdes

La tendencia por lo ecolgico est recorriendo el mundo y la tendencia por los edificios

verdes cada vez tiene ndices ms altos. Las edificaciones verdes son aquellas que tienen un

bajo consumo de energa, y disminuyen las emisiones de gases contaminantes, sin descuidar

los aspectos cualitativos del edificios es decir con las mimas comodidades.

La tendencia a planteado objetivo de reduccin de consumo de energa y emisin de dixido

de carbono por construcciones en un 20% para el 2020, y en el 2050 50% menos, adems se

quiere empezar a construir utilizando slo fuentes de energa renovables dentro de los

prximos aos.

1.4.4 Utilizacin de Fondos de Pensiones

El uso del dinero de las AFP en la inversin de proyectos inmobiliario ya es una realidad, si

bien es cierto que hace aos esto era algo nuevo, en los ltimos aos las AFP han realizado

grandes inversiones de dinero debido a la rentabilidad que le provee el sector construccin

(15%) la cual es mayor a la obtenida en el mercado de capitales pues entre 1% y 1.5% de los

fondos que manejan las AFP estn invertidos en el sector inmobiliario, porcentaje que

aumentar en los siguientes aos por el atractivo del sector.

1.4.5 Crecimiento de Megaciudades

Considerando el concepto de que Megaciudad es aquella que posee ms de 10 millones de

habitantes, podemos mencionar que en el periodo del Plan Bicentenario, Lima

Metropolitana tender a convertirse en una mega ciudad, lo que encarecer los costos de

los servicios y productos entre los cuales vale mencionar al sector inmobiliario. Esperamos


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que se convierta en una mega ciudad equilibrada en competitividad, medio ambiente y

calidad de vida.

1.4.6 Las Telecomunicaciones y la Masificacin del Uso de Internet

En las ltimas dcadas, las telecomunicaciones en el mundo han evolucionado

favorablemente de manera notoria a travs de la creacin de nuevas tecnologas con la

finalidad de procesar, transmitir y difundir conocimiento.

De todos ellos, internet se ha convertido en la actualidad en uno de los medios ms

utilizados por los agentes econmicos por suponer una gran oportunidad de inversin, y

aminorar costos econmicos, pero esos no son los nicos beneficios de la internet, pues su

aplicacin en dispositivos mviles como telfonos, Tablets y laptops hace ha logrado

grandes alcances que se relacionan de modo directo a las edificaciones inteligentes, pues es

mediante el uso de estos que se pueden hacer efectivas las acciones del sistema del edificio.

1.4.7 El Cambio Climtico

Los expertos han venido mencionando que debido a la contaminacin del planeta y las

consecuencias de ello todos los pases van a sufrir los efectos del cambio climtico, pero los

ms vulnerables sern los pases tropicales y sus poblaciones rurales. Se considera que este

fenmeno est trayendo consigo un cambio de pensamientos y una reduccin drstica del

consumo de combustibles fsiles los cuales sern reemplazos por las energas renovables. El

Per se ver afectado, en particular por la menor disponibilidad de agua en la costa.

Se estima que las alteraciones de los ecosistemas incidirn negativamente en las

condiciones de competitividad econmica de los pases, afectando severamente a la

poblacin asentada en las ciudades costeras.

Estudios recientes estiman que de no adoptarse medidas contingentes, ello podra llegar a

significar hasta el 20% anual del PBI para el ao 2050, limitando seriamente las metas de

crecimiento sostenido del pas.

1.5 Anlisis FODA del Sector Construccin

1.5.1.Fortalezas

F1: Experiencia ganada de la construccin en el departamento de Lambayeque.

F2: Mayora de empresas constructoras cuentan con una situacin financiera estable.

F3: Diversidad de proveedores locales mayoristas que facilitan el aprovisionamiento.

F4: Desarrollo permanente tecnolgico de productores.


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F5: Crecimiento del sector construccin por encima del promedio de la economa nacional.

1.5.2 Debilidades

D1: Falta de personal calificado en gestin inmobiliaria.

D2: Burocracia para habilitaciones urbanas y licencias de construccin.

D3: Alta rotacin del personal.

D4: Baja calidad provocada por la reduccin de costos de parte de los contratistas.

D5: Recursos tecnolgicos para mantenimiento de edificaciones es alto.

D6: Falta de experiencia en construcciones tecnolgicas.

D7: No hay muchos espacios de expansin inmobiliaria.

1.5.3 Oportunidades

O1: Crecimiento proyectado del sector construccin en un 15% para el ao 2015.

O2: Macro tendencia de creacin de edificios tecno- ecolgicos aparecen en el mundo

O3: Crecimiento del poder adquisitivo de los peruanos en un 5.7%

O4: Creciente inversin de las AFP en proyectos inmobiliarios.

O5: Barreras econmicas altas para el ingreso al sector construccin

O6: Tasas de inters bajas para crditos hipotecarios.

O7: Elevada demanda insatisfecha

1.5.4 Amenazas

A1: Subida de precio de materiales de construccin.

A2: Grandes empresas constructoras

A3: Sobrevaloracin de costos de terrenos para la construccin de edificios.

A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construccin.

A5: Posible agudizacin de crisis internacional.


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1.6 Matriz de Evaluacin de Factores Externos (EFE)

MATRIZ EFI - EVALUACIN DE FACTORES INTERNOS

OPORTUNIDADES PESO CALIFICACIN TOTAL PONDERADO

O1: Crecimiento proyectado del sectorconstruccin en un 15% para el ao 2015. 0.07 4 0.28

O2: Macro tendencia de creacin de edificiostecno- ecolgicos aparecen en el mundo

0.08 3 0.24

O3: Crecimiento del poder adquisitivo de losperuanos en un 5.7%

0.09 4 0.36

O4: Creciente inversin de las AFP en proyectosinmobiliarios.

0.06 4 0.24

O5: Barreras econmicas altas para el ingreso alsector construccin

0.07 3 0.21

O6: Tasas de inters bajas para crditoshipotecarios.

0.08 4 0.32

O7: Elevada demanda insatisfecha 0.1 4 0.4

AMENZAS

A1: Subida de precio de materiales deconstruccin.

0.09 2 0.18

A2: Grandes empresas constructoras 0.07 1 0.07

A3: Sobrevaloracin de costos de terrenos parala construccin de edificios.

0.1 1 0.1

A4: Incremento en el precio de las maquinariaspara construccin.

0.08 2 0.16

A5: Posible agudizacin de crisis internacional 0.06 1 0.06

A6: Potencial invasin de terrenos inhabitadospor parte de terceros.

0.05 2 0.1

TOTAL 1 2.72

Tabla de Valores1 = Amenaza Mayor 3 = Oportunidad menor

2 = Amenaza Menor 4 = Oportunidad mayor

EL puntaje alcanzado fue de 2.72 lo cual muestra que el sector construccin se encuentra en un

contexto favorable y se ubica en una zona competitiva.


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1.7 Matriz de Evaluacin de Factores Internos (EFI)

MATRIZ EFI - EVALUACIN DE FACTORES INTERNOS

FORTALEZAS PESO CALIFICACIN TOTAL PONDERADO

F1: Experiencia ganada de la construccin en eldepartamento de Lambayeque 0.08 3 0.24

F2: Mayora de empresas constructoras cuentancon una situacin financiera estable.

0.07 3 0.21

F3: Diversidad de proveedores locales mayoristasque facilitan el aprovisionamiento.

0.1 4 0.4

F4: Desarrollo permanente tecnolgico deproductores

0.08 3 0.24

F5: Crecimiento del sector construccin porencima del promedio de la economa nacional.

0.09 4 0.36

DEBILIDADES

D1: Falta de personal calificado en gestininmobiliaria.

0.09 2 0.18

D2: Burocracia para habilitaciones urbanas ylicencias de construccin.

0.1 1 0.1

D3: Alta rotacin del personal 0.07 2 0.14

D4: Baja calidad provocada por la reduccin decostos de parte de los contratistas.

0.05 2 0.1

D5: Recursos tecnolgicos para mantenimiento deedificaciones es alto.

0.08 1 0.08

D6: Falta de experiencia en construccionestecnolgicas.

0.09 1 0.09

D7: No hay muchos espacios de expansininmobiliaria

0.1 1 0.1

TOTAL 1 2.24

Tabla de Valores1 = Debilidad Mayor 3 = Fortaleza menor

2 = Debilidad Menor 4 = Fortaleza mayor

El puntaje alcanzado fue de 2.24, lo que demuestra que nuestro sector posee una posicin

interna dbil pero manejable.


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1.8 Estrategia Global

En este caso se aplicar una estrategia de Segmentacin y Diferenciacin, enfocada en el

segmento de poblacin: Consumidores con un poder adquisitivo elevado y sostenible en el

mediano y largo plazo. Mediante esta estrategia se elaborar un producto que satisfaga las

necesidades de nuestro pblico objetivo: En primer lugar la ubicacin del edificio multifamiliar

debe ser exclusiva y los departamentos deben ser amplios; adems de ello estos deben contar

con seguridad y ser de confort.

Nuestra caracterstica principal que nos diferenciar de la competencia es que el edificio a

construir ser del tipo domtico: combinara la tecnologa y la conciencia ambiental; siguiendo

las nuevas tendencias en arquitectura y diseo del Primer Mundo


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1.9 Estrategia Competitiva:

Matriz Ford - Cruce Estrategias

Fortalezas

Oportunidades Amenazas

Estrategias FO Estrategias FA

Financiar el proyecto con tasas de inters a las mejores tasas delmercado endeudndose en soles. Negociacin con los proveedores mayoristas de materiales de

construccin y maquinarias, buscando los precios ms bajos.Orientacin del proyecto hacia la satisfaccin de necesidades de

Clientes del nivel socioeconmico A o AA.Proyecto con responsabilidad medioambiental que hace uso deenergas renovables. Ubicacin de la edificacin en un lugar cntrico y atractivo, para

contrarrestar los elevados costos de construccin.Dirigir productos Exclusivos basado en la Domtica para los clientescuyo poder adquisitivo es elevado.

Debilidades

Estrategias DO Estrategias DA

Contar con proveedores que nos suministren equipamientotecnolgico y personal adecuado para la instalacin delequipamiento.

Otorgar curso de capacitacin para el personal calificado en temasnetamente relacionados con la construccin de nuestra edificacininteligente.

Ofrecer un producto diferenciado utilizando un servicio post-venta.

Tabla: Matriz FORD Cruza de EstrategiasFuente: Elaboracin Propia


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1.10 Misin

Nuestra misin es la construccin de un edificio inteligente con amplios departamentos dirigidos a los

consumidores con alto poder adquisitivo ofreciendo espacios tecnolgicos, ecolgicos y de confort.

1.11 Visin

Lograr reconocimiento y prestigio por la innovadora idea de construccin, contribuyendo tanto a la

satisfaccin de los consumidores por el uso de tecnologa de punta como al cuidado del medio ambiente.

1.12 Objetivos Estratgicos

OBJETIVOSESTRATGICOS

GENERALES

OBJETIVOS ESTRATGICOS ESPECFICOS

OEG 1 Ofrecer un Edificio Diferenciado quesatisfaga las necesidades de vivienda delSector Socioeconmico A de estilo devida pudiente.

Competencia con empresas queproducen edificios sin valorecolgico

Satisfaccin de Necesidades delSector A

Construccin de Edificio Verdeque utilice energas renovablescomo un rasgo de diferenciacin

Utilizacin de tecnologa como unrasgo de diferenciacin

OEG 2 BASAR LA ESTRATEGIA EN LATECNOECOLOGA

Promover la inversin pblica yprivada.

Impulsar la construccinutilizando tecnologa y a la vezcuidando el medio ambiente,capacitando al personal.

Realizar publicidad para dar aconocer los proyectos deconstruccin tecno-ecolgicos

OEG 3 Implementar un sistema econmico financiero eficiente maximizando la

utilidad y reduciendo costos sin afectarla calidad.

Establecer el precio segn la ofertay demanda del sector

socioeconmico A. Negociar la adquisicin de materia

prima, maquinaria y mano deobra de calidad, a precios bajos yen las condiciones requeridas.

Disear e implementar un sistemade costos y presupuestoseficiente.


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Financiar el proyecto a tasas deinters bajas.

OEG 4 Integrar energa solar ante la tendenciade crecimiento de la poblacin y

consumo desmesurado de energaelctrica.

Utilizacin de energa capturadadel medio ambiente (solar, elica,

de lluvia, etc.) para nuestraconstruccin.

Contribuir al cuidado del medioambiente, con el uso de energarenovable.


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2. Estudio de Mercado

2.1 Objeto Estratgico del Estudio de Mercado

Reducir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construccin de un Edificio

inteligente y ecolgico dirigida a personas del sector socioeconmico A.

2.2 Definicin del Mercado Objetivo

2.2.1 Mercado Potencial

En la provincia de Chiclayo el sector socioeconmico A representa el 0.6% de la poblacin

total resultando un total de 5 mil 284 habitantes.

2.2.2 Mercado Disponible

La demanda insatisfecha en Chiclayo es de 21 mil 180 viviendas, donde el dficit

habitacional del sector socioeconmico A al cual nos dirigimos es del 1.6% representando

un total de 342 viviendas.

2.2.3 Mercado Efectivo

A partir del mercado disponible, determinamos nuestro mercado efectivo que comprende

aquellas personas del sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo que tienen la

intencin real y la posibilidad de comprar una vivienda. En este caso la cantidad de viviendas

efectivamente demandadas es de 191.

2.2.4 Mercado Objetivo

Nuestro mercado objetivo abarcar el sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo

que tienen la intencin y la posibilidad de comprar un departamento inteligente en el

distrito de Pimentel.

2.3 Investigacin de Mercado

La presente investigacin de mercados tiene la finalidad de identificar los comportamientos y

caractersticas del segmento al cual nos dirigimos, a la vez nos permitir conocer el mercado

competidor, proveedor y de bienes sustitutos.

2.3.1 Problema de la Investigacin de Mercado

El problema de este estudio radica en identificar Cules son los comportamientos y

caractersticas de las personas urbanas pertenecientes al sector socioeconmico A respecto

a su decisin de adquisicin de una vivienda en el Distrito de Pimentel?, con la intencin de

realizar un proyecto inmobiliario el cual consiste en la construccin de un edificio Domtica.


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2.3.2 Objetivos de la Investigacin de Mercado

Objetivo General

El objetivo general de la investigacin es determinar los comportamientos y caractersticas

de las personas urbanas del sector socioeconmico A y su decisin de adquisicin de una

vivienda inteligente en la ciudad de Pimentel

Objetivos Especficos

Identificar el perfil de comportamiento de las personas urbanas del sector

socioeconmico A respecto a la decisin de adquisicin de una vivienda inteligente en la

ciudad de Chiclayo.

Especificar las caractersticas y el diseo de la edificacin multifamiliar y sus

departamentos que desean las personas urbanas del sector socioeconmico A en la ciudad

de Pimentel segn sus preferencias y determinando su estilo de vida. Determinar el precio de los departamentos segn el nivel de ingresos y poder adquisitivo

de las personas del Sector socioeconmico A respecto a la decisin de adquisicin de una

vivienda en la ciudad de Pimentel.

Identificar la mejor plaza para la construccin de la edificacin multifamiliar segn el

sondeo y las preferencias de las personas urbanas del sector socioeconmico A en la ciudad

de Pimentel.

Determinar el tipo de promocin y publicidad para los departamentos de la edificacin

multifamiliar segn el grado de influencia de esta en las personas del sector socioeconmico

A respecto a la adquisicin de vivienda en la ciudad de Pimentel.

2.3.3 Metodologa

La metodologa que se aplicar en el estudio de mercado ser Analtica/Descriptiva, debido

a que se aplicar una encuesta validada que permitir obtener, organizar, analizar y

presentar informacin relevante con la finalidad de elaborar conclusiones vlidas y tomar

una decisin.

2.3.4 Muestreo

Poblacin

La poblacin est conformada por las 5 284 personas urbanas pertenecientes al sector

socioeconmico A de la Provincia de Chiclayo.


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Muestra

El presente estudio utilizar un muestreo aleatorio simple. Las unidades de anlisis sern las

personas de la provincia de Chiclayo, y las unidades elementales o informantes sern las

personas del sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo.

Clculo del Tamao de la Muestra

El tamao de la muestra se calcula con un nivel de confianza del 95% y con un margen de

error de 0.05. La poblacin N representa a un total de 5 284 habitantes. A travs de la

siguiente frmula estadstica calculamos la muestra:

Donde la muestra es de 359 personas del Sector socioeconmico A pertenecientes a la

provincia de Chiclayo.


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2.3.5.Operacionalizacin de Variables

VariableDefinicinconceptual

Dimensiones Definicin operativa Escala

Comportamiento

de las personasurbanas de estilo

de vidaprogresista

respecto a laadquisicin de

una vivienda enla ciudad de

Chiclayo

Percepciones de

las personasurbanas del

sectorsocioeconmico

A sobre laadquisicin de

un edificiointeligente en

Chiclayo

Perfil de laspersonas urbanas

de sectorsocioeconmico A

Rango de Edad Ninguna

Grado de Instruccin Nominal

Ocupacin Nominal

Nivel de Ingreso Ordinal

Integrantes de la Familia Ordinal

Tipo de Vivienda Actual Nominal

Diseo del EdificioInteligente

Caractersticas del Departamento Nominal

Atributos Innovadores Nominal

Servicios Esperados Nominal

Precio delDepartamento

Cuota de Alquiler Ordinal

Disposicin a Pagar Ordinal

Ubicacin delEdificio

Ubicacin Nominal

Tipo de Zona Nominal

Promocin

Influencia de la Publicidad Nominal

Tipo de Medio de Comunicacin Nominal


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Encuesta

1. Edad: ____________

2. Grado de instruccin

a) Primaria

b) Secundariac) Superior

d) Maestra Doctorado

3. Ocupacin: _____________________

4. Nivel de ingresos mensual (soles) :_____

5. N de integrantes de su familia: _______

6. Tipo de vivienda actual:

a) Casa independiente

b) Departamento independiente

c) Casa o departamento compartida con la

familia.

d) Casa o departamento alquilado.

7. Cules son los principales servicios con los

que debe contar la vivienda?

_____________________________________

_____________________________________

_____________________________________

8. Qu atributos innovadores le gustara que

posea un edificio?

a) Control de calefaccin por zonas

b) Alarmas tcnicas

c) Control de accesos ( cochera)

d) Detector de movimiento para puertas y

ventanas

e) Control de iluminacin

f) Home Theater (cine en casa)g) Luces de paso automticas

h) Paneles solares para utilizar energa

i) Otros:

_____________________________

9. Qu servicios espera recibir de un

departamento tecno- ecolgico?

Seguridad: ________________________

Limpieza: _________________________

Mantenimiento de tecnologa: _________Otros: ___________________________

10. Si usted vive en un departamento/casa

alquilada. Cunto paga por el alquiler?

__________

11. Cunto estara dispuesto a pagar por el

departamento tecnolgico?

___________

12. En qu lugar le gustara que este ubicada el

departamento tecno-ecolgico?

a) Santa Victoria

b) Los parques

c) Pimentel

d) Otros: _____________

13. Le gustara que su departamento:

a) Este cerca de una avenida transitada

b) Sea estrictamente residencial

c) Cerca de la playa

d) Cerca de la naturaleza o campo

14. Influencia en usted la publicidad para

realizar la compra de un departamento?

a) S

b) No

15. Por qu medio se entera de las

promociones de departamentos?

a) Televisinb) Radio

c) Internet

d) Boca a boca

e) Volantes

f) Otros:___________


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RESULTADO DE LAS ENCUESTAS:

Caractersticas de las personas urbanas del sector socioeconmico A

Segn los datos recopilados:

El 38.46% posee entre 30 y 39 aos y otro 23.08% tiene entre 40 y 49 aos, lo que comprueba

que nuestro mercado objetivo es joven y de edad media.

Posee un grado de instruccin superior el 46.15% y han llevado estudios de Maestra y/o

Doctorado un 53.85%, en conclusin nuestro pblico es muy profesional y moderno.

Sus principales ocupaciones son: Mdico 30.77% e Ingeniero 23.08%.

Segn un estudio de IPSOS el sector socioeconmico A son las personas con ingresos

mensuales superiores a los S/. 6000 soles, en nuestro caso nuestro mercado objetivo percibe

en promedio ingresos mensuales de S/. 10538.

La vivienda en la cual se hospedan est conformada en promedio por 3.54 habitantes.

El 53.85% de la poblacin vive actualmente en una casa independiente.

Diseo de los departamentos

En la recopilacin de informacin sobre el diseo de departamentos se lleg a las siguientes

conclusiones:

Los principales servicios que debe contar la vivienda deben ser luz, agua, desage, vigilancia,

cable e internet WiFi.

Para nuestro mercado objetivo, los principales atributos innovadores que debe tener un

departamento son: Alarmas Tcnicas 18.64%, Control de Accesos 15.25%, Detector de

Movimiento para puertas - ventanas 13.56%, y Luces de paso automticas 13.56%.

Los principales servicios que esperan recibir de un edificio tecno-ecolgico son: en seguridad un

sistema de cmaras 45.45%, en limpieza un sistema de reciclaje 60% y en mantenimiento una

service de servicio tcnico.

Precio de los departamentos

Acerca del precio del departamento, en promedio estaran dispuestos a pagar S/157 375, el cual si

es financiado a un plazo de 10 aos; estaran pagando una cuota mensual de S/2042. Comparando

esta cifra con el ingreso mensual promedio, podran fcilmente pagarla. Por otro lado el 58.33%

del sector socioeconmico A residente en Chiclayo estara dispuesto a pagar entre S/ 100 000 y S/

150 000 por el departamento tecno ecolgico.

Ubicacin del departamento


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Sobre la ubicacin del departamento, el 46.15% de las personas del sector socioeconmico A

residentes en Chiclayo desearan adquirir un departamento en Pimentel mientras que un 30.77%

preferiran vivir en Santa Victoria. Adems el 46.7% de la muestra encuestada preferira vivir en

una zona estrictamente residencial y un 26.7% al frente de la playa.

Promocin de los departamentos

Respecto a la publicidad, esta influye en la decisin de compra de un 53.85% de nuestro mercado

objetivo; siendo los principales medios la televisin y el internet (33.33% y 25.93%

respectivamente). As mismo nos dieron a conocer que el 83.33% prefiere una publicidad

personalizada sobre una masiva.

2.3.6.Conclusiones de la Investigacin de Mercados

Mercado Consumidor

El mercado consumidor de nuestro proyecto considera al segmento del nivel socioeconmico A de

ambos gneros de edad entre 30 y 49 aos demandantes de una vivienda en Pimentel. El

consumidor de este segmento tiene un nivel de ingresos promedio mensual de S/10 538, viviendo

en su mayora en una casa independiente

La vivienda deber contar con los principales servicios como agua, luz, desage, cable e internet.

Como servicios tecnolgicos deber contar con alarmas tcnicas, control de accesos, luces

automticas y detector de movimiento en puertas y ventanas.

El lugar donde se ubicara la vivienda sera en Pimentel, en un rea residencial cercana a la playa.

Acerca del precio estaran dispuestos a comprar departamentos valorizados entre S/100 000 y S/

150 000 mediante un prstamo hipotecario pagando cuotas de entre 1500 y 2500 soles,

dependiendo del plazo, el cual se ubica entre 10 y 15 aos.

Mercado Competidor

La ciudad de Chiclayo cuenta con tres empresas inmobiliarias de gran tamao: Inmobiliaria y

Constructora Montebello, Inmobiliaria Ortiz Lossio y la Constructora San Juan; los cuales elaboran

proyectos completos de edificacin haciendo muy competitivo el mercado. Nuestra principal

desventaja ante estos es que poseen una red de proveedores que les facilitan bajos precios debido

a que adquieren material en grandes cantidades. Sin embargo ya ha quedado demostrado que el

dficit habitacional es lo suficientemente grande para la oferta actual de vivienda y por lo tanto

existe mercado para todos.


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No obstante la amenaza externa siempre est latente, eso en consecuencia de que Lambayeque es

un mercado en crecimiento en lo que construccin se refiere, por ello nuestro proyecto apunta a

la innovacin que le dar un valor agregado ante la competencia actual y una barrera a las

gigantes inmobiliarias de Lima y el extranjero.

Mercado Proveedor

Se cuenta con una gran variedad de proveedores, sin embargo para llevar a cabo la construccin

necesitamos materiales de primera calidad; por este motivo trabajaremos con los mejores: Dino,

Cementos Pacasmayo y Ferronor. En cuanto a la maquinaria, se tercearizarn los procesos que

impliquen equipo pesado y personal especializado que nos sea difcil conseguir.

Mercado de Bienes Sustitutos

Entre los bienes sustitutos de nuestro producto tenemos las casas, mini departamentos y

departamentos boutique; adems de la modalidad alquiler de cualquiera de los tipos antes

descritos. Sin embargo nuestro proyecto utiliza tecnologa avanzada comprometindose tambin

con la conservacin del medio ambiente, esto lo hace diferenciarse del resto y adquirir un valor

aadido. Otra ventaja es que en la actualidad no existen edificios inteligentes en la regin con lo

cual se eliminara la posibilidad de que nuestro mercado objetivo obtenga el producto en la

modalidad de alquiler. Por otro lado en nuestro sector, los mini departamentos no tienen gran

acogida ya que nosotros nos dirigimos a un pblico con mayor poder adquisitivo.

Los productos sustitutos restantes, como lo son las casas y los departamentos boutique tienen sus

propias desventajas: el encarecimiento de los terrenos posee un mayor impacto en las casas ya

que el costo del mismo lo afronta solamente una vivienda, cuando en los edificios lo hacen

mltiples departamentos; y por otro lado, el concepto boutique se encuentra poco desarrollado

en comparacin con las tendencias en tecnologa, que estn en boca de todos.

En conclusin, si bien existen productos sustitutos al nuestro; presentamos importantes ventajas

competitivas que nos permite hacer factible el proyecto.

2.3.7.Estrategia del estudio de Mercado

La estrategia vamos a utilizar es la diferenciacin de producto, esta estrategia de marketing se

basa en crear una percepcin de producto por parte del consumidor que lo diferencie claramente

de los de la competencia. Puesto que el proyecto que estamos presentando es innovador en

nuestra ciudad de Chiclayo, esta construccin est dirigida a un segmento del mercado como es

de las personas con estilo de vida sofisticado del sector socioeconmico A.


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3. Estudio Tcnico

3.1. Objetivo estratgico del estudio tcnico

El objetivo del estudio tcnico es verificar la posibilidad de construir un edificio multifamiliar

tecnolgico en la ciudad de Pimentel, analizando y determinando su tamao, localizacin, los

equipos, las instalaciones y la organizacin ptima requerida para su produccin.

3.2. Localizacin de la edificacin multifamiliar

3.2.1. Macro Localizacin de la edificacin multifamiliar

Para determinar la mejor ubicacin del edificio multifamiliar se recurri a un estudio de

mercado, donde se evaluaron 3 alternativas: Santa Victoria, Los Parques y Pimentel,

seleccionndose este ltimo como la ms conveniente. Esta decisin se bas en la

preferencia de nuestro mercado meta.

El distrito de Pimentel cuenta con una

poblacin de 40 136 habitantes (INEI,

2012), habindose duplicado en 10 aos

debido al boom inmobiliario que lo

afecta. Su ubicacin cercana a la playa

la hace atractiva a un sector econmico

pudiente, y al encontrarse solo a 12km

de la ciudad de Chiclayo es comn que

muchas personas que trabajan all vivan

en Pimentel. Se cuenta adems con

mano de obra calificada disponible y, si

bien los especialistas en tecnologa son

escasos y vitales para la construccin de nuestro edificio inteligente, se cuenta tambin con

un mercado laboral suficiente en las ciudades cercanas.

Luego de ello evaluamos la ubicacin fsica del condominio, para lo cual se tuvieron ciertas

dificultades debido a que la mayora de los terrenos desocupados han sido adquiridos para

la construccin de proyectos inmobiliarios. Sin embargo, se logr hallar terrenos que adems

de estar muy cerca de la playa, se encuentran en zona residencial garantizando confort y

seguridad.

3.2.2. Micro Localizacin de la edificacin multifamiliar

A partir de la ubicacin determinada en el apartado anterior presentamos 3 propuestas de

terrenos inhabitados en los malecones de Pimentel:


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Alternativa 1

Alternativa 2

Alternativa 3: Malecn Seoane - Miraflores


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Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3

Ubicacin Malecn Sur Malecn Centro Malecn Norte

Precio $ 1000 /m2 $ 814/ m2 $ 714 / m2

Extensin 1454 m2 192m2 427m2

Forma ptima ptima Aceptable

Accesibilidad Malecn Seoane yJos Quiones

Malecn Seoane yKlinge

Malecn Seoane yMiraflores

Topografa Plano Desniveles menores Desniveles menores

Posibilidad deexpansin

Alta Baja Baja

La evaluacin para seleccionar la mejor alternativa fue realizada utilizando una matriz

de ponderacin, en la cual se evala cada caracterstica en una escala del 1 al 5 con

las siguientes calificaciones:

Calificacin PuntajeMuy malo 1

Malo 2

Regular 3

Bueno 4

Muy bueno 5

La matriz de ponderacin se puede apreciar a continuacin:

Peso A1 P1 A2 P2 A3 P3

Ubicacin 18 5 90 4 72 3 54Precio 16 2 32 3 48 4 64

Extensin 20 3 60 2 40 5 100

Forma 12 4 48 4 48 3 36

Accesibilidad 14 4 56 3 42 3 42

Topografa 10 4 40 3 30 3 30

Posibilidad de expansin 10 4 40 2 20 2 20

Puntaje Total 100 366 300 346

En base a estas calificaciones se decidi como micro localizacin del edificio

tecnolgico la Alternativa 1.

Terreno Puntuacin total

Alternativa 1 366

Alternativa 2 300

Alternativa 3 346


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3.3. Tamao del proyecto inmobiliario

3.3.1. Capacidad del proyecto

3.3.2. Producto Diseo Arquitectnico

Este es un proyecto inmobiliario enfocado para la poblacin de estilo de vida sofisticado

que desea hacer de su experiencia domstica el cimiento para una vida moderna en el

mejor de los sentidos: cmoda, completa, armnica y eficaz. Con el sistema adecuado,

sentir tranquilidad al saber que las instalaciones de su departamento inteligente estn

funcionando con un rendimiento ptimo, mientras su atencin se centra en las cosas

importantes.

Con este proyecto se busca satisfacer las expectativas de calidad, adems de la diferencia

del resto de proyectos de la zona gracias a los servicios tecnolgicos que se detallarnposteriormente y la excelente distribucin.

El edificio inteligente se ve diferenciado por ahorro de energa, seguridad y comodidad. El

financiamiento del proyecto ser 10% de aporte propio que incluye el terreno y el resto

financiado.

Parmetros Urbansticos

Descripcin del Proyecto

Volumetra del Proyecto

3.3.3. Especificaciones tcnicas

Sistema Constructivo

Estructura de la Edificacin

Sistema Elctrico

Sistema tecnolgico

3.3.4. Distribucin del producto

PLANOS

3.3.5. Acabados

3.3.6. Procesos

Plan de trabajo

Movimiento de tierras

Estructura

3.3.7. Flujograma del proceso (cronograma)


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Construccin de la edificacin inteligente

3.3.8. Calidad

La calidad de la construccin del edificio inteligente se basa en cumplir con las exigencias de

los departamentos, estas exigencias se refiere a la relacin de cliente- proveedor con una

negocin previa para el cumplimiento de las especificaciones de los bienes y servicios que

estn previstos.

La integracin de la calidad total ser realizada por tres procesos que se relacionan entre s:

Planeamiento de calidad, control de calidad y mejora de calidad.

Empezamos definiendo el primer paso del proceso: PLANEAMIENTO DE CALIDAD

El proceso empieza con la planificacin de la calidad de construccin, el objetivo es

planificar las fuerzas estratgicas, tcticas y operativas, con la finalidad de satisfacer las

necesidades de los clientes.

Para llevar a cabo el planeamiento del proyecto, hemos iniciado con:

INICIO IDEA DEL PROYECTO

DISEO DE LOS PLANOS

DE CONSTRUCCIN.

DISEO DEL PROYECTO

ADQUISICIN DEL

TERRENO

LIMPIEZA DEL

TERRENO

TRAZO DE NIVELES Y

REPLANTEO

VERIFICACIONES

TCNICAS

ADQUISICIN DE

MATERIALES

REQUERIMIENTO DE

PERSONAL

CONSTRUCCIN DEL

EDIFICIO

ACONDICIONAMIENTO

Y ACABADO DE

DEPARTAMENTOS.

VENTA Y ENTREGA

DEL EDIFICIOFIN


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- Identificacin de los clientes: Clientes de estilo de vida sofisticado, de nivel

socioeconmico A y poder adquisitivo ascendente.

- Determinacin de necesidades: Necesidad definida de departamentos en la zona de

Pimentel, para las personas urbanas de estilo de vida sofisticado.

Con respecto al producto tenemos estas variables que demuestran la calidad del producto:

o Seguridad

o Confort

o Gestin tecnolgica

o Innovacin industrializada

o Seguridad

3.3.9. Mano de obra

La mano de obra a utilizar ser especializada tcnicamente en obras de construccin

inmobiliaria. Dichos obreros tendrn un contrato y por ende una remuneracin durante todoel proceso que dure la construccin del inmueble.

3.3.10. Cadena de suministro MARTIN !!

3.3.11. Estrategia de operaciones

En este caso la estrategia de operaciones est enfocada al Proceso de Construccin del

edificio inteligente. Por tal motivo consideramos los siguientes puntos:

o Negociacin con proveedores: Adquisicin de materiales a precio justo y justo a

tiempo para no retrasar la obra.

o Mejoramiento del proceso: Reducir tiempo , logrando la eficiencia del proceso y laeficacia de insumos

o Mano de obra calificada y especializada: mediante la contratacin de obreros y

especialistas en cuanto a servicios tecnolgicos en edificios.

Estas estrategias permitirn brindar departamentos de calidad, cumpliendo as las

especificaciones tcnicas de la construccin.

3.3.12. Estudio Medioambiental

El sector construccin y en especial nuestra edificacin inteligente, para el cuidado de

nuestro ambiente deben tener en cuenta:

Los aditivos a usarse en el concreto debern cumplir con los requisitos establecidos por la

Norma Tcnica Peruana - INDECOPI. que se indican a continuacin:

Tipo I:para uso general que no requiera propiedades especiales especificadas para cualquier otro tipo.

Tipo II: para uso general, y especficamente cuando se desea moderada resistencia a los

sulfatos.


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Tipo II (MH): para uso general, y especficamente cuando se desea un moderado calor de

hidratacin y moderada resistencia a los sulfatos.

Tipo III: para ser utilizados cuando se requiere altas resistencias iniciales.

Tipo IV: para usar cuando se desee bajo calor de hidratacin.

Tipo V: para usar cuando se desea alta resistencia a los sulfatos.

No se permitir el uso de aditivos que contengan cloruros y debern ser de la misma marca

y composicin que los utilizados en la seleccin de las proporciones del concreto.

En la seleccin de la proporcin del aditivo en el concreto se tendr en consideracin las

recomendaciones del fabricante, las propiedades del concreto, las caractersticas de los

agregados, las resistencia a la compresin especificada, las condiciones de obra, el

procedimiento de colocacin, empleo, y resultados de las pruebas del laboratorio.

Los materiales se debern almacenar en la obra de manera tal que evite deterioro o

contaminacin. No se utilizar materiales deteriorados o contaminados. El cemento podr

ser suministrado en bolsas, almacenado en un lugar techado y fresco, libre y protegido dela humedad externa y se cubrir con material plstico u otros medios de proteccin.

No se debe aceptar en la obra bolsas de cemento cuya envoltura est deteriorada o

perforada.

Los agregados sern almacenados por separados de manera de impedir la segregacin de

los mismos y su contaminacin o mezclado con otros materiales, o su mezclado con

agregados de caractersticas diferentes.

Las barras de acero de refuerzo alambre, endones y ductos metlicos u otra clase de

material de acero, se almacenarn en un lugar seco, aislado del suelo y protegido de la

humedad, tierra, sales, aceite o grasas, para evitar la evaporacin de los mismos, que

puedan afectar sus caractersticas y resulten txicos para las personas.

En un futuro como puede afectar eledificio inteligente a la sociedad?

Proyecto Inmobiliario[1]

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