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Relación entre valor constructivo, valuación y precio de venta de edificaciones en la Republica Dominicana

Gustavo José Olivo Paulino

gustavojoseop@gmail.com

Estudiante de la asignatura Planeación, Programación y Control de Proyectos.

Maestría de Administración de la Construcción (MAC), INTEC

(Instituto Tecnológico de Santo Domingo)

Departamento de Ingeniería

1. RESUMEN: Para establecer los precios de venta se toman diferentes conceptos en las edificaciones de Republica

Dominicana, diferente a las valuaciones que se realizan para determinar el precio en sí. Establecer la relación de estos

conceptos: valor constructivo, valuación y precio de venta nos pone en perspectiva de que tan elevados son los precios

de venta en las edificaciones de nuestro país con relación de su valor constructivo y más aun de la valuación realizada

para cualquier fin. Para que una vivienda sea digna y adecuada debe tener las siguientes características: que sea fija y

habitable, de calidad, asequible -tanto en el precio de la vivienda como en alquiler-, accesible y con seguridad jurídica

de tenencia. El precio de venta duplica el valor del costo de la edificación y triplica la valuación realizadas otros fines.

PALABRAS CLAVES: Proyecto, valor, precio de venta, valuación.

ABSTRACT: To set the selling prices of different concepts are taken in the buildings of the Dominican Republic,

different valuations that are performed to determine the price itself. To establish the relationship of these concepts:

constructive value, valuation and selling price puts us in perspective how high are the sales prices in the buildings of our

country regarding its constructive value and even more valuation performed for any purpose . For a worthy and

adequate housing should have the following characteristics: it fixed and habitable, quality, affordable both in housing

prices and rent-, accessible and legal security of tenure. The sale price doubles the value of the cost of building and

triples valuation performed other purposes.

Fecha de Publicación: sábado 18 de abril, 2015.

Planeación, Programación y Control de Proyectos.

MAC, Trimestre Febrero/Abril 2015.

Prof. Derby González.

Instituto Tecnológico de Santo Domingo, INTEC.

INTRODUCCION

Una de las necesidades básicas en todo el mundo es la de

tener una vivienda ya que es un elemento fundamental

para garantizar la dignidad humana. En ella no sólo se

desarrolla la vida privada de las personas, sino también es

un espacio de reunión, de convivencia, protección y

cuidado de las familias. El Comité de Derechos Urbanos de

Naciones Unidas en su Observación General nº 4, define y

aclara el concepto del derecho a una vivienda digna y

adecuada. Para que una vivienda sea digna y adecuada

debe tener las siguientes características: que sea fija y

habitable, de calidad, asequible -tanto en el precio de la

vivienda como en alquiler-, accesible y con seguridad

jurídica de tenencia. Lo que nos lleva a plantearnos nuestro

tema.

Por qué las viviendas en República Dominicana tienen un

precio de venta tan elevado con relación a su costo real?

En este documento hablaremos de cómo se realizan las

valuaciones de las edificaciones del país y el margen tan

elevado entre el precio de venta y el costo real de la

vivienda.

Diferencia entre Precio y Valor

Valor

Es una medida del grado de utilidad relativa. Es lo que se

puede obtener por una propiedad en términos de otros

artículos o servicios, no necesariamente en términos de

dinero.

Precio

Es la cantidad de dinero pagado por el comprador al

vendedor en una propiedad cualquiera. El precio puede ser

Afectado por un gran número de factores, entre los que

podemos citar:

a) Condición económica del comprador o vendedor.

b) Necesidad de vender o de comprar.

c) Cambio en el poder de adquisición del dinero.

d) Falta de información del vendedor o comprador, o sea,

que el precio refleja lo que una determinada persona quiso

dar o recibir por un bien cualquiera.

e) El precio puede cambiar fácilmente, sin que así lo haga el

valor

Por definición, solamente aquellos proyectos en los que los

beneficios son mayores que los costos, merecen

implementarse. Esto es cierto incluso en el caso de

inversiones no destinadas a la generación de ingresos,

proyectos sociales, medioambientales, o de apoyo a la

producción. El problema radica en la sobreestimación de

precio de venta en las edificaciones del país y la diferencia

además que este tiene con el valor real de la edificación,

que violenta contra el derecho mundial a un hogar, es decir,

a la mayoría de la población dominicana que no cuenta con

los recursos necesarios para obtener una vivienda digna.

2

HISTORIA

La valuación o tasación, se ha practicado desde la antigüedad en

las distintas regiones del planeta, porque el hombre ha tenido

necesidad de conocer el valor que representa un bien en un

momento determinado de su vida. Este valor ha sido requerido

para el intercambio comercial en acciones de compra o venta,

decisiones para otorgar préstamos e hipotecas, transacciones

que tienen que ver con transferencias de propiedad, litigios y

pago de impuestos.

En el continente americano desde la época de la colonia, se

seleccionaban tasadores, según sus conocimientos y el prestigio

del que gozaban entre los ciudadanos, para llegar a arreglos

sobre determinadas propiedades o terrenos. Estos tasadores de

formación autodidacta y empírica fueron acumulando

experiencia y prestigio, al punto de fundar en época tan

temprana como finales del siglo XIX, el primer Comité Técnico de

Tasadores en Perú, reconocido como el más antiguo del nuevo

mundo. A finales de la década del 40 del siglo XX, se comienzan a

incorporar nuevos países del continente, hasta llegar a finales de

la década del 50 del mismo siglo a constituir la actual Unión

Panamericana de Asociaciones de Valuación conocida como

UPAV .

Las valuaciones profesionales cobran mayor importancia en el

mundo, debido al desarrollo alcanzado por el hombre en todas

las esferas de la vida, influyendo en los negocios y la economía.

“En la actualidad se reconoce la diversidad de propósitos para los

que se requieren las valuaciones de bienes, decisiones para

otorgar préstamos e hipotecas que son garantizados por algún

tipo de propiedad, transacciones que tienen que ver con

transferencias de propiedad, litigios y pago de impuestos,

incluido su uso para actualizar estados financieros, pues debido

al proceso de globalización de la economía y la competencia, los

empresarios necesitan conocer qué rinden sus activos”

Desde la época de la colonia se nombraron tasadores de “ciencia

y conciencia”, para definir precios de terrenos, valorar negocios,

garantías de créditos bancarios otorgados a los comerciantes y

propietarios de la época o solucionar litigios de herencia. Estos

son indicios de la importancia que se otorgaba desde la época

colonial, tanto por el Estado como los propietarios, a las

valuaciones. Además la amplia variedad de objetivos o destinos

para los cuales se utilizaban.

En República Dominicana Con la invasión americana en 1916 se

trata de crear un sistema seguro de registro de la propiedad,

para asegurar la dación en pago. Con la implementación de la Ley

1542 (Ley de Tierras) se implementa un sistema de registro de la

propiedad, usando como modelo el implementado en Australia

por el Sir Robert Torrens (Ingles).Esta Ley de Tierra se inicia con

las Mensura Catastrales.

METODOS

Para realizar la valuación o tasación de inmuebles, se hace un

estudio objetivo de todas las características y factores internos y

externos que inciden en el valor del bien y tiene que

fundamentarse técnicamente partiendo de la utilización de

criterios y metodologías normalizadas y reconocidas

internacionalmente .Las valuaciones de inmuebles parten de

identificar las características propias del mismo entre las que se

encuentran las relacionadas con su localización, la descripción

física y legal, así como los atributos económicos que tienen en

cuenta la generación de beneficios por la función o servicio que

presta. (González, 2013)

Métodos de valuación:

Comparativo o de Mercado: El método se basa en el principio de

sustitución y puede ser aplicado a todo tipo de bien. Implica una

comparación entre las referencias de mercado y el bien valuado,

sobre la base de su edad, conservación y calidad. Este método es

el más utilizado en nuestro país.

Método del Costo o Reposición: Se basa en los principios de

sustitución por considerar que el valor de un bien es equivalente

al de otro de similares características y el principio de

temporalidad al considerar que el valor de un bien varía con el

tiempo. Se aplica a todo tipo de activo menos el terreno, porque

el terreno no es un activo depreciable.

Método de Ingresos: Con la aplicación de este método el valor de

un bien, viene determinado por la capacidad que tenga el mismo

para generar beneficios, independientemente de sus

características físicas. Parte de los datos económicos financieros

relacionados con el bien valuado y los datos previstos para el

futuro.

El costo de una propiedad no es necesariamente igual a su valor,

aunque en algunos casos el costo se usa como prueba de valor.

Corrientemente es costumbre al determinar el valor de una

propiedad, averiguar cuál es su costo original y su costo de

reposición. El costo significa para el comprador su valor mínimo.

El costo y el valor son dos conceptos diferentes, aunque bajo

algunas condiciones coinciden. El costo es sacrificio económico

que hay que asumir para obtener o producir un bien. El valor

depende de los beneficios que uno espera obtener de dicho bien.

El costo y el valor deberían ser idénticos para edificios nuevos y

donde se ha hecho el mejor y más alto uso del solar. Las

variaciones en el costo de construcción influyen en el valor de los

bienes inmuebles.

El costo original de un inmueble construido hace mucho tiempo,

no tiene ninguna relación con su venta en el mercado, porque el

poder adquisitivo, la demanda y los costos varían continuamente.

El precio de venta se determina adicionándole al costo total un

porcentaje de ganancia. Esta es la forma tradicional de integrar

el precio de venta.

Tomamos como referencia el proyecto x localizado en la calle

Bohechio, Evaristo Morales. El proyecto consta de 12 pisos, 9

pisos de 7 apartamentos, 2 de parqueos y otro nivel para

gimnasio, piscina y sala de reuniones. Se realizó un avaluó de

cada uno de los apartamentos y se realizó una comparación con

los costos por apartamento, valor real y precio de venta.

Apartamento de 3 habitaciones 164 m2

Costos de producción por apartamento

Costo por Valuación de Tasador por apartamento

En este proceso de valuación se utilizó el precio de la tabla

asignada por el Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la

producción y para edificios de apartamentos de más de 6 niveles

utiliza un valor sin importar el nivel de piso, solo basándose en

los materiales y el metraje. Se consideró por los tipos de

materiales que entra en la categoría de lujo con un precio de m2

de 32,412.

m2 por apto

Precio Constructivo por m2 Precio constructivo

69.92 * 39578 → RD$2,767,293.76

115.96 * 39578 → RD$4,589,464.88

118.55 * 39578 → RD$4,691,971.90

69.59 * 39578 → RD$2,754,233.02

164.16 * 39578 → RD$6,497,124.48

120.98 * 39578 → RD$4,788,146.44

123.00 * 39578 → RD$4,868,094.00

3

Como vemos, estos valores son muy inferiores con relación al

costo real del proyecto y aún más con relación al precio de venta

de cada apartamento, por lo cual el tasador realiza una

estimación con los precios y edificaciones cercanas al proyecto y

realiza un promedio para llegar a un precio más parecido a la

realidad.

Precio de venta por apartamento

Después de una entrevista con el Ingeniero Gerente de

operaciones del proyecto el precio de venta se basa en los

siguientes conceptos:

La competencia.

Rentabilidad en el tiempo.

Zona.

Prestigio de la compañía constructora

Diferenciación del producto

Riesgo

Publico a quien va dirigido la producción.

Este precio de venta es solo del primer nivel de apartamentos,

vale la pena recordar que el precio de venta de este proyecto

aumenta en un promedio de 1500 dólares por cada piso

superior, rompiendo con la valuación hecha por el tasador y

tomando en cuenta que el precio constructivo no tiene relación

con el nivel de piso del apartamento.

RESULTADOS

Notamos que existe una incongruencia enorme en lo que a

precios se refiere. Además de el alto margen de beneficio que

tienen las empresas con los elevados precios de ventas.

La imagen siguiente enseña la diferencia de los precios evaluados

en uno de los apartamentos de la muestra.

Este caso se presenta en cada una de las muestras de nuestro

método de medición utilizado, por lo tanto observamos el gran

margen de ganancia de las edificaciones hoy en día construidas

en nuestro país. Como la valuación es para objetivos catastrales

se observa el bajo costo que agregan nuestros tasadores para

fines de pago de impuestos.

Además que observando el margen total de construcción del

edificio total con relación a las ganancias netas que se obtendrían

del proyecto, presentamos la siguiente imagen:

Obteniendo una rentabilidad de un 30% si se observara a simple

vista. Pero la inversión no se realiza desde el día 0 si no que es

una inversión que se realiza en el tiempo y pautada solo para 2

años lo cual duplicaría la rentabilidad de este proyecto.

CONCLUSIONES

2. Precio de venta duplica el valor del costo de la

edificación y triplica la valuación realizadas para fines

catastrales.

3. Los proyectos realizados en el país generalmente

obtienen un margen de ganancia duplicado con relación

a la rentabilidad que muestran en sus estados

financieros.

4. Precio de venta aumenta por diferentes variables ajenas

al deseo del constructor en sí.

5. La capacidad de obtener una vivienda en nuestro país se

hace cuesta arriba por la tradición de pactar los precios

de venta tan elevados con relación a su costo

constructivo.

BIBLIOGRAFIA

1. BORRERO OCHOA, Oscar. Avalúos de Inmuebles y Garantías.

Bogotá: Bhandar Editores, 2002. pp.53-62.

2. González, O. D. (2013). Valuación de inmuebles ubicados en

zonas de peligro sísmico.

3. 3. Normas Internacionales de Valuación (IVS). London: Ed.

EC2R 6pp, 2011

4. Sistema y Procedimiento de la Tasación Aplicado al

planeamiento de nuevos sistemas catastrales, I Reunión

panamericana de Catastro, Caracas, Venezuela. Dobner, H.,

1971.

RD$0.00

RD$2,000,000.00

RD$4,000,000.00

RD$6,000,000.00

RD$8,000,000.00

RD$10,000,000.00

1

constructivo

valuacion

venta

RD$0.00

RD$50,000,000.00

RD$100,000,000.00

RD$150,000,000.00

RD$200,000,000.00

RD$250,000,000.00

RD$300,000,000.00

RD$350,000,000.00

RD$400,000,000.00

Precio totalconstructivo

Precio total deventas

precios totales

Series1

m2 por apto

Precio de tasador por m2 Precio de tasador

69.92 * 32412 → RD$2,266,247.04

115.96 * 32412 → RD$3,758,495.52

118.55 * 32412 → RD$3,842,442.60

69.59 * 32412 → RD$2,255,551.08

164.16 * 32412 → RD$5,320,753.92

120.98 * 32412 → RD$3,921,203.76

123.00 * 32412 → RD$3,986,676.00

m2 por apto Precio de venta por m2 Precio de venta

69.92 * 51500 → RD$3,600,880.00

115.96 * 51500 → RD$5,971,940.00

118.55 * 51500 → RD$6,105,325.00

69.59 * 51500 → RD$3,583,885.00

164.16 * 51500 → RD$8,454,240.00

120.98 * 51500 → RD$6,230,470.00

123.00 * 51500 → RD$6,334,500.00