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1 REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO ARAUJO & SEGOVIA S.A. VS. SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLIMPICA S.A. SEDE: CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA CARRERA 56 N° 74-179 TELF.: (095) 330-3922 – FAX: (095) 368-2270 BARRANQUILLA, COLOMBIA LAUDO ARBITRAL Barranquilla, D.E.I.P., Doce (12) de Marzo de dos mil diez (2.010). Surtido en su totalidad el proceso arbitral adelantado para resolver las controversias surgidas entre “ARAUJO & SEGOVIA S.A.” por una parte Y “SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLIMPICA S.A”, por la otra procede el Tribunal de conformidad con los artículos 154 y 158 del decreto 1818 de 1998, a dictar el laudo arbitral, mediante el cual dirime el litigio sometido a su decisión, en los siguientes términos:
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REPÚBLICA DE COLOMBIA
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO
ARAUJO & SEGOVIA S.A.
VS.
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLIMPICA S.A.
SEDE: CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA
CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA
CARRERA 56 N° 74-179
TELF.: (095) 330-3922 – FAX: (095) 368-2270
BARRANQUILLA, COLOMBIA
LAUDO ARBITRAL
Barranquilla, D.E.I.P., Doce (12) de Marzo de dos mil diez (2.010).
Surtido en su totalidad el proceso arbitral adelantado para resolver las controversias
surgidas entre “ARAUJO & SEGOVIA S.A.” por una parte Y “SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLIMPICA S.A”, por la otra procede el Tribunal de
conformidad con los artículos 154 y 158 del decreto 1818 de 1998, a dictar el laudo
arbitral, mediante el cual dirime el litigio sometido a su decisión, en los siguientes
términos:
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I. ANTECEDENTES DEL PROCESO ARBITRAL
1. TRAMITE PREARBITRAL:
1.1. INICIACION DEL TRÁMITE:
Con el lleno de los requisitos formales y mediante escrito presentado ante el Centro de
Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla el 27 de Febrero de
2.009 la sociedad ARAUJO & SEGOVIA S.A., domiciliada en la ciudad de Cartagena, a
través de su apoderado judicial, presentó convocatoria a un Tribunal de arbitramento
contra la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLIMPICA
S.A.
1.2. NOMBRAMIENTO DE ÁRBITROS:
El director del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de
Barranquilla, citó a las partes para el día 11 de Marzo de 2.009 con el fin de realizar la
diligencia en la cual se escogerían los árbitros que dirimirían la controversia entre dichas
partes. En dicha audiencia se escogió a través de sorteo a los siguientes:
ARBITROS PRINCIPALES: ARBITROS SUPLENTES:
- RUGERO RAMOS LOPEZ ARNALDO MENDOZA TORRES
- LUIS ALFONSO IRIARTE UPARELA ALFREDO URIBE CARBONELL
- JAIME TELLO SILVA GABRIEL DIAGO GARCIA
El doctor RUGERO RAMOS LOPEZ, a través de comunicación de fecha 16 de Marzo de
2.009, informó al Director del Centro de Conciliación y Arbitraje, que no podía aceptar su
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designación por su condición de abogado externo de OLIMPICA S.A., en su defecto entra
a reemplazarlo el doctor ARNALDO MENDOZA TORRES, suplente del doctor RAMOS
LOPEZ .
2. TRAMITE ARBITRAL:
2.1. AUDIENCIA DE INSTALACION:
El día 29 de Abril de 2.009, siendo las 9.00 a.m., día y hora señalados previamente, se
hicieron presentes en el CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA
CAMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA, el doctor CARLOS GUZMAN
ROMERO, director de este centro, los árbitros designados ARNALDO MENDOZA
TORRES, LUIS ALFONSO IRIARTE UPARELA Y JAIME TELLO SILVA y el
apoderado judicial de la parte convocante doctor ERWIN ARTETA ROMAN, con el fin
de celebrar la audiencia de instalación del Tribunal arbitral,
La parte CONVOCADA SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A.-
OLIMPICA S.A., no concurrió a esta audiencia.
El Tribunal decidió designar como presidente al doctor ARNALDO MENDOZA TORRES
y como secretaria, a la doctora JAMIS SAKER VERGARA, quien ese mismo día se
posesionó.
2.2. NOTIFICACION DEMANDA ARBITRAL PARTE CONVOCADA:
El día 26 de Mayo de 2.009 en la secretaría del Tribunal, se notificó personalmente de
la demanda arbitral el doctor LUIS ALBERTO GOMEZ ARAUJO como apoderado
judicial de SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A.- OLIMPICA S.A., a
quien se le entregó copia de la demanda y sus anexos.
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2.3. LA DEMANDA ARBITRAL Y SUS PRETENSIONES:
La demanda presentada el día 27 de Febrero de 2.009, por ARAUJO & SEGOVIA S.A.,
contiene textualmente los siguientes hechos y pretensiones:
2.3.1. HECHOS DE LA DEMANDA:
Los hechos expuestos en la demanda son los siguientes:
“1. Con fecha treinta (30) del mes de Marzo de 2.007 las sociedades ARAUJO &
SEGOVIA S.A. como ARRENDADORA y SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS
OLIMPICAS S.A. como ARRENDATARIA, suscribieron un contrato de
arrendamiento de local comercial.
1. El objeto del contrato de arrendamiento al cual vengo refiriendo y cuyo
incumplimiento por parte de la convocada es causa de la presente litis,
textualmente dice:
“PRIMERA: OBJETO: EL ARRENDADOR da en arrendamiento al
ARRENDATARIO y este recibe de aquel, al mismo título, el uso y goce del Local
No.16, del CENTRO COMERCIAL SHOPPING CENTER, Centro Comercial
Ubicado en La Plazuela, Carrera 30C No.71-108 Cartagena. El Centro Comercial
se identifica con las medidas y linderos: Por el frente: con av. al socorro de por
medio colinda con casas de la urb. San Pedro; por la derecha, entrando: en parte
con lote baldío de por medio, colinda con Biblioteca Distrital Jorge Artel, y en
parte con la vía vehicular en medio con parque residencial La Plazuela; por la
izquierda, entrando: colinda con la vía vehicular de por medio con centro
comercial La Plazuela; por el fondo: colinda con urb. Santa Mónica. El local No.
16, objeto del presente contrato de arrendamiento, se identifica a su turno con la
siguiente descripción, medidas, linderos y extensión superficiaria específicos: Por
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el frente: colinda con Multicentro La Plazuela de por medio con calle vehicular;
por la derecha, entrando: colinda con local 17 del mismo centro comercial de por
medio pasillo de área común; por la izquierda, entrando: colinda con locales en
construcción de la tercera etapa del mismo centro comercial; por el fondo: colinda
con el Conjunto Residencial La Plazuela con nomenclatura No.30-126 de por
medio con calle vehicular. Cenit: cubierta; Nadir: suelo o cimentaciones. Área
aproximada de 830 metros cuadrados. El Local No.16, además se identifica
como aparece en el plano que se adjunta como anexo No.2, y con la matricula
inmobiliaria numero _________ (sic) Declara EL ARRENDADOR que los
recursos con los cuales adquirió el inmueble en mayor extensión y con los
cuales desarrolla el proyecto inmobiliario Centro Comercial Shopping Center,
provienen del ejercicio de actividades licitas y que con ellos no se está dando
apariencia de legalidad a activos de origen ilícitos”
2. El contrato de arrendamiento del local comercial al cual me vengo refiriendo, se
pactó con un término inicial de duración de Diez (10) años, contados a partir del
día Nueve (9) de abril de 2.007; el mismo contrato, en su clausula Tercera (3ª),
determinó que el canon de arrendamiento establecido, era la suma de VEINTE
MILLONES DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL QUINIENTOS PESOS
(20.227.500.oo) mensuales.
3. Se acordó como destino del inmueble su utilización para un establecimiento de
comercial “con un formato comercial que desarrolla o desarrollará
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A., para la realización de las
actividades previstas en su objeto social…..” (negrillas del suscrito).
4. El inmueble arrendado por la sociedad convocada fue debidamente entregado
por mi mandante y recibido a satisfacción por la convocada, en la forma como
consta en la clausula Octava del contrato, por cuanto allí textualmente se dijo: “
El inmueble que se arrienda se entregará en el estado en que se encuentra, de
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conformidad con el acta de recibo…”; también es claro el contrato de
arrendamiento (Clausulas Decimo Primera, Decimo Segunda y Decimo Tercera),
cuando estableció que son de cargo de la Arrendataria, convocada a este
arbitramento y realizar por su cuenta todas las obras y adecuaciones necesarias
para instalar en el inmueble objeto del contrato el establecimiento de comercial
correspondiente.
5. El artículo 1.996 del C.C. textualmente dice:
El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del
contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los
convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancia del
contrato o de la costumbre del país”.
“Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la
terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta
indemnización, dejando subsistir el arriendo”.
6. La norma acabada de transcribir es lo suficientemente clara, no basta que el
arrendatario, la sociedad Convocada en este caso, cumpla con su obligación de
pagar el arriendo en la forma y tiempo convenidos para que se entiendan
satisfechas todas sus obligaciones; se requiera además, tal y como
expresamente lo señala el artículo 1.996 ibídem, que el arrendatario “use la cosa
según los términos o espíritu del contrato”, obligación que ha incumplido
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICAS S.A.
7. Debemos ser lo suficientemente claros, tal y como se desprende de la clausula
cuarta (4ª) del contrato incumplido, que el destino que se le daría al inmueble,
era para un establecimiento de comercio “del formato” que actualmente maneja
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la convocada, y no para mantenerlo desocupado y sin ningún uso; a más de lo
anterior, la clausula a la cual me vengo refiriendo determinó que ese
establecimiento de comercio debía tener relación directa con el objeto social que
ejecuta la empresa convocada.
8. En efecto, cae por fuera de toda lógica jurídica y económica sostener que el
querer y la intención de las partes al celebrar el contrato hubiese sido la de
mantener un inmueble, ubicado en un centro comercial de reciente creación,
desocupado y sin ninguna finalidad comercial; por el contrario, se desprende del
mismo texto del contrato, así como de la naturaleza de la arrendatario, que el fin
y espíritu del contrato era la de colocar en el inmueble arrendado un
establecimiento de comercio del formato que ellos manejan para desarrollar su
objeto social.
9. Consecuentes con lo anterior, el Objeto social de la convocada es el siguiente:
OBJETO SOCIAL: La sociedad tendrá como objeto social la compra, venta,
importación, exportación, transformación, empaque, producción y en general el
comercio de alimentos y comestibles, bebidas, medicamentos, cosméticos,
artículos y aparatos para el hogar, papelería y libros, prenda de vestir y otros
semejantes, operaciones que podrá hacer por cuenta propia o ajena, al por
mayor y al detal, de contado y a crédito, y en locales propios o ajenos. Toda
clase de actividades agropecuarias que originan productos de los mencionados;
la asesoría en los mismos ramos a otras personas mediante remuneración. La
compra, venta, negociación y administración de acciones, bonos y valores
bursátiles, en general, invertir sus propios dineros con carácter de activos
inmovilizados, en toda clase de bienes raíces, en acciones o derecho de otras
sociedades de cualquier tipo y cualquiera que sea su objeto y la responsabilidad
que asuma su administración cuando fuere el caso. En desarrollo de éste objeto
la sociedad podrá adquirir y enajenar a cualquier titulo, toda clase de bienes
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muebles e inmuebles, gravarlos a cualquier titulo y cambiarle su forma, celebrar
el contrato comercial de cambio en todas sus manifestaciones, y en
consecuencia, aceptar, girar, descontar, adquirir, garantizar, endosar, dar en
prenda o garantía toda clase de instrumentos negociables, dar y recibir
crédito, recibiendo u otorgando garantías reales o personales, y en general toda
clase de actos o contratos lícitos que tiendan directamente a la realización de su
objeto social. La sociedad no podrá garantizar las obligaciones de terceros, salvo
que ello sea requerido para el desarrollo, perfeccionamiento y ejecución de
cualquiera de las actividades comprendidas en el objeto social. La sociedad
tendrá amplia e ilimitadas facultades para realizar cualquier tipo de negocio o
inversión sin límite de cuantía en una gama de portafolio de negocios diferentes
o diversos a los aquí estipulados incluyendo sin limite a proyectos inmobiliarios,
de construcción, de inversión y explotación en infraestructura y cualquier otro
similar a los anteriores a nivel nacional.
10. Por lo anterior, resulta fácil concluir que el fin y espíritu del contrato de
arrendamiento, incumplido por la convocada, no era otro distinto de la colocación
de un establecimiento de comercio del formato usualmente empleado por ellos
en el desarrollo de su objeto social.
11. Al no colocar en el inmueble arrendado establecimiento de comercio alguno, ni
mucho menos del formato prometido, la sociedad convocada violó el contrato, lo
incumplió cercenando el mandato contenido en el artículo 1.996 ibídem.
12. Al incumplir el contrato, como en efecto lo hace la convocada, se han generado
enormes y cuantiosos perjuicios, no solo a la sociedad que apodero, sino a los
propietarios del inmueble, y del centro comercial en el cual este se encuentra
ubicado, toda vez que muchos de los arrendatarios, han decidido dar por
terminados sus contratos de arriendo por cuanto el trafico del centro comercial y
argumento central de sus ventas, no es ni ha sido el esperado, todo, por no
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existir el establecimiento de comercio prometido por SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A.
13. Pero, si lo anterior no bastase, recientemente mis mandantes ha recibido
comunicación por parte de la sociedad convocada, en la cual informa que ha
“subarrendado” la totalidad del inmueble a una empresa denominada
FRESENIUS MEDICAL CARE, empresa que no guarda relación alguna con el
desarrollo del objeto social de SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA
S.A. Es de anotar sobre el particular que la sociedad que apodero ha
manifestado su completa oposición a tal hecho y ha ratificado el incumplimiento
contractual presentado por la sociedad convocada.
14. ARAUJO & SEGOVIA S.A. me ha conferido poder especial, amplio y suficiente
para convocar este Tribunal de Arbitramento con el fin de dirimir las
controversias surgidas con ocasión al incumplimiento contractual presentado por
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A.”
2.3.2. PRETENSIONES DE LA DEMANDA
La demanda contiene textualmente las siguientes pretensiones:
“1. Que se declare que SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A.,
incumplió el contrato de arrendamiento suscrito con ARAUJO & SEGOVIA S.A.
sobre el Local No.16 del CENTRO COMERCIAL SHOPPING CENTER, Centro
Comercial ubicado en la Plazuela, Carrera 30C No.71-108 de la ciudad de
Cartagena, el cual suscribió la convocada en calidad de arrendataria.
2. Que como consecuencia de lo anterior, y de acuerdo con lo dispuesto por el
artículo 1.546 del Código Civil Colombiano, se declare la terminación por
incumplimiento del referido contrato de arrendamiento.
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3. Que a raíz del incumplimiento contractual que origina la terminación del contrato
de arrendamiento al cual me vengo refiriendo, se condene a SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A. al pago, a favor de la sociedad que apodero, de
todos los daños y perjuicios que se han ocasionado a favor de la sociedad
Convocante con ocasión a la terminación por incumplimiento del mencionado
contrato; para efectos de liquidar la totalidad de los daños y perjuicios sufridos,
deberá tenerse en cuenta los siguientes aspectos:
3.1 Por Daño Emergente: Todas las sumas de dinero que la sociedad
convocante ha invertido en la obtención de la declaratoria de
incumplimiento pedida, así como los ingresos dejados de percibir por
concepto de la desocupación de los inmuebles a consecuencia del estado
en que la sociedad convocada ha mantenido el bien que le fuera entregado
en arrendamiento. Esta suma la estimo en Cincuenta Millones de Pesos
($50.000.000), o la que resultare probada en el curso del proceso.
3.2 Por Concepto de Lucro Cesante: La suma que corresponda teniendo en
cuenta que el perjuicio por este concepto reclamado está representado en la
sumas que dejará de percibir la sociedad que apodero por el tiempo faltante
de ejecución del contrato, tomando como base para ello el valor del canon
de arrendamiento pactado junto con sus respectivos incrementos. Esta
suma la estimo en más de Quinientos Millones de Pesos ($500.000.000) o
la que resultare probada dentro del proceso, debiendo establecer como
fecha de terminación del contrato incumplido por la sociedad convocada, la
fecha de presentación de esta demanda arbitral.
3.3 Por concepto de Perjuicios Inmateriales: Los que correspondan al
momento de dictar la correspondiente sentencia condenatoria, teniendo en
cuenta la afectación que puede haber sufrido la credibilidad comercial de
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ARAUJO & SEGOVIA S.A. en el mercado inmobiliario de la ciudad de
Cartagena. Esta suma no podrá ser inferior a Cuarenta Millones de Pesos
($40.000.000).
4. Que de igual manera, y como consecuencia de las anteriores declaraciones se
ordene a SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. efectuar el pago de
todas y cada una de las condenas aquí solicitadas y de las que llegaren a
decretarse, dentro de los seis (6) días siguientes a la ejecutoria del laudo que así
lo disponga.
5. Que se condene al pago de los correspondientes intereses moratorios a la tasa
máxima autorizada por la ley en caso de mora en el pago del cumplimiento del
laudo correspondiente.
6. Que se condene a SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. al
reconocimiento y pago de la correspondiente actualización sobre las sumas
decretadas como condena y que resulten probadas durante el trámite arbitral.
7. Que se condene a SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. al pago
de las costas del trámite arbitral, incluidas las agencias en derecho
correspondientes.”
2.4. CONTESTACION DE LA DEMANDA
La parte CONVOCADA, mediante escrito radicado el día 3 de Junio de 2.009 contestó
la demanda arbitral refiriéndose al acápite denominado “resumen del conflicto”, a los
hechos de la demanda, a las pretensiones, a los argumentos jurídicos esbozados y
presentando excepciones de fondo.
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Se hace un breve resumen de las consideraciones señaladas por la parte demandada:
2.4.1. CON RELACION AL ACAPITE DENOMINADO “RESUMEN DEL CONFLICTO”:
- En cuanto al punto (i) : Afirma es cierto
- En cuanto al punto (ii): Con relación a este punto dice que no es cierto apoyándose
en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
- En cuanto al punto (iii) y (iv): Igualmente afirma no es cierto, alegando que su
representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales, pagando
oportunamente todos los cánones de arriendo causados hasta la hecha y por lo
tanto no ha causado ningún perjuicio a la arrendadora.
2.4.2. CON RELACION A LOS HECHOS DE LA DEMANDA:
La Convocada se pronunció sobre cada uno de ellos, afirmando unos y negando otros.
2.4.3. CON RELACION A LAS PRETENSIONES:
La demandada se opuso a cada una de las pretensiones de la demanda arbitral,
formulando excepciones de fondo:
2.4.4. EXCEPCIONES DE FONDO PROPUESTA POR LA CONVOCADA
1.- Inexistencia de la obligación cobrada.
2.- Ausencia de culpa de la sociedad convocada en los hechos imputados..
3.- Ausencia de responsabilidad por parte de la sociedad convocada en los
supuestos perjuicios causados a la parte convocante.
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2.4.5. CON RELACION A LOS ARGUMENTOS JURIDICOS ESBOZADOS:
La CONVOCADA realizó un breve análisis sobre la parte contractual del contrato
enfocando la voluntad de estas sobre varias posibles opciones que se le dieron al
arrendatario para hacer uso del local comercial, todo lo anterior se encuentra contenido
a folios 150,151,152,153.
2.4.6. TRASLADO EXCEPCIONES DE MERITO:
Mediante fijación en lista del día 5 de Junio de 2.009, se dio traslado a la parte
convocante de las excepciones de mérito formuladas por la CONVOCADA, procediendo
luego el apoderado de ARAUJO Y SEGOVIA S.A. ,mediante escrito de fecha 10 de
Junio de 2.009, a descorrer el traslado de estas.
2.5. AUDIENCIA DE CONCILIACION:
El día 15 de Julio de 2.009, a las 8.30 a.m., se realizó la audiencia de conciliación con
la presencia de las partes y sus apoderados, la cual se declaró como fallida,
procediendo el Tribunal ese mismo día, por razones de economía procesal, a fijar los
honorarios de los árbitros, de la secretaria y a liquidar los gastos de funcionamiento y
administración del mismo.
Ambas partes dentro del término legal, consignaron la totalidad de los valores
correspondientes a las sumas decretadas como gastos y honorarios.
Mediante Auto No. 6 del día 28 de Julio de 2.009, el Tribunal decretó el día 5 de
Agosto de 2.009, a las 10.00 a.m., como fecha y hora para llevar a cabo la primera
audiencia de trámite.
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2.6. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE:
La primera audiencia de trámite se llevó a cabo el día 5 de Agosto de 2.009, a las
10.00 a.m., y en su desarrollo se leyó el texto de la cláusula Vigésima Primera del
contrato de arrendamiento, la cual contiene la Cláusula Compromisoria que a su texto
dice:
“VIGESIMA PRIMERA. CLAUSULA COMPROMISORIA”: Toda diferencia que surja
entre ARRENDATARIO Y ARRENDADOR en la interpretación del presente
documento, su ejecución, su cumplimiento y su terminación, no pudiendo arreglarse
amigablemente entre las partes, será sometida a la decisión de un Tribunal de
Arbitramento que funcionará en la ciudad de Barranquilla, decidirá en derecho, de
conformidad con las leyes colombianas, estará integrado por tres (3) abogados
titulados que fallarán en derecho, escogidos por el Centro de conciliación y Arbitraje
Mercantil de la Cámara de Comercio de Barranquilla, de las listas que al efecto lleve
esa entidad. El Tribunal anterior será obligatorio para el caso de que el monto de la
controversia supere los tres (3) cánones de arrendamiento, de lo contrario las partes
podrán acudir al trámite de la conciliación establecida en la Ley 640 de 2.001 o las
normas que la modifiquen y nombrar de común acuerdo o a través de un Centro de
Conciliación un conciliador en derecho.”
2.7. COMPETENCIA DEL TRIBUNAL:
El Tribunal mediante Auto No. 7 proferido en la misma audiencia, decidió asumir la
competencia. Esta providencia quedó ejecutoriada por cuanto no fue objeto de
recursos, ni oposición alguna.
No obstante el análisis que realizó el Tribunal sobre su competencia en la oportunidad
señalada por las disposiciones legales, resulta conveniente analizar ahora, algunos
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aspectos que limitan y circunscriben el ámbito de esta competencia: Señala el artículo
116 de la Constitución que “…Los particulares pueden ser investidos transitoriamente
de la función de administrar justicia en la condición de jurados en las causas criminales,
conciliadores o en la de árbitros habilitados por las partes para proferir fallos en derecho
o en equidad, en los términos que determine la ley”. Resulta entonces fuera de toda
duda, que los árbitros tienen el carácter de jueces, cuya investidura transitoria proviene
de la habilitación que le hacen las partes del conflicto.
El ámbito de su competencia se circunscribe entonces a los precisos asuntos que las
partes tengan a bien deferirle y dentro de tales temas, solo aquellos que tengan relación
con el acto o contrato en el que está incluida la clausula arbitral o de donde proviene el
compromiso.
Así como el Tribunal carece de competencia para efectuar pronunciamiento sobre
temas contractuales que no han sido puestos a su consideración por las partes, también
debe abstenerse de pronunciamiento alguno, respecto de temas extracontractuales,
aun cuando las partes o una de ellas hubiese solicitado pronunciamiento sobre el
mismo.
La norma constitucional citada, además de referirse a la posibilidad de que los
particulares administren justicia en forma transitoria, permite que la rama ejecutiva del
poder público lo haga en forma permanente pero excepcional. La competencia arbitral,
es plena y transitoria, pero también limitada a la habilitación que hagan las partes. Y
como quiera que las partes solo pueden otorgar tal competencia sobre aquellos temas
respecto de los cuales tienen poder de disposición, es decir sobre sus propios asuntos,
limitados luego por la ley a la circunstancia de que los mismos tengan la posibilidad de
ser objeto de transacción. Pero así como las partes no tienen poder de disposición ni
pueden transar derechos ajenos, tampoco podrán deferir competencia a los árbitros
sobre temas que les resulten ajenos, aun cuando tengan relación directa con el contrato
de donde proviene la habilitación arbitral, esto es, la cláusula compromisoria.
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Es esta la razón por la cual, el Tribunal omitirá pronunciarse sobre la circunstancia de si
la actividad contractual de la convocada o el incumplimiento de sus obligaciones, pudo
haber causado o no perjuicios a personas ajenas a la relación contractual, entre otras
cosas por cuanto además en el proceso no se presentó ningún tipo de intervención
litisconsorcial. Así como el fallo solo afecta a quienes suscribieron la cláusula arbitral, su
contenido también ha de referirse en forma exclusiva a aquellos aspectos que afectan a
las partes y no a terceros.
Seguidamente se prosiguió con el decreto de las pruebas solicitadas, tanto por la parte
convocante como por la convocada, las cuales se consignaron en el Auto No. 8 el cual
fuera notificado a las partes en estrados y ganó firmeza por no haber sido recurrido, el
cual en su texto dice:
3. ACTUACION PROBATORIA:
En el proceso se solicitaron, decretaron y practicaron las siguientes pruebas:
3.1. PRUEBAS SOLICITADAS POR ARAUJO & SEGOVIA S.A.
3.1.1. DOCUMENTALES.
La CONVOCANTE solicitó tener como pruebas los documentos aportados en la
demanda arbitral y que se enumeran de la siguiente manera:
“8.1.1.Original del Contrato de Arrendamiento de local comercial, de fecha Marzo
Treinta (30) de 2.007, suscrito entre la convocante y la convocada.
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8.1.2. Copia autentica del inventario y acta de entrega de fecha Abril Diez (10)
de 2.007, mediante la cual se hace entrega del inmueble arrendado a la
sociedad convocada.
8.1.3. Certificado de existencia y representación legal de SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A. de fecha Febrero Nueve (9) de 2.009, expedido
por la Cámara de Comercio de Barranquilla al igual que el correspondiente a
ARAUJO & SEGOVIA S.A. de fecha Enero Ocho (8) de 2.009.
8.1.4. Original del estado de cuenta Arrendatario, de fecha Febrero Cinco (5) de
2.009, en el cual se observa el canon de arrendamiento que actualmente
devenga el inmueble arrendado.
8.1.5. En Doce (12) folios, originales de las comunicaciones enviadas por
ARAUJO & SEGOVIA S.A. a la sociedad convocada, indicando entre otros
aspectos el incumplimiento reiterado del contrato de arrendamiento que motivó
esta litis.
8.1.6. En Diecinueve (19) folios, copia de los diversos correos electrónicos, junto
con las comunicaciones anexas, que han sido remitidos por mi mandante a la
sociedad convocada, solicitando la puesta en marcha del establecimiento de
comercio que se obligaron a colocar en el inmueble materia del arriendo.
8.1.7. Original de comunicación de fecha Marzo Dieciocho (18) de 2.007,
mediante la cual se autoriza a la sociedad convocante a no suscribir un contrato
de arrendamiento sobre el mismo local, con la empresa Megatiendas, todo en
razón a la intermediación realizada por el Doctor Fuad Char Abdala, para lograr
que el contrato fuera suscrito por la sociedad convocada.
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8.1.8. En Tres (3) folios, originales de las comunicaciones recibidas por MEVCO
INMUEBLES Y SERVICIOS S.A., en las cuales se le s informa la molestia que
les ha causado la permanencia en el centro comercial SHOPING CENTER
ubicado en LA PLAZUELA, de un inmueble desocupado y en obra gris, y sobre el
cual funcionaria un almacén del formato de SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS
OLIMPICA S.A.
8.1.9. En Veintiséis (26) folios, fotografías que de muestran el mal estado actual
del inmueble arrendado.
8.1.10. En Cinco (5) folios, copias de diversas comunicaciones enviadas por la
sociedad convocada a la convocante.
8.1.11. Copia autentica de la constancia de inasistencia de la convocada a la
audiencia de conciliación prejudicial, de fecha Julio Veintiuno (21) de 2.008”.
Estos documentos no fueron objeto de tachas u objeción, por tanto la existencia y
autenticidad formal de ellos ofrecen total credibilidad a este Tribunal.
3.1.2. TESTIMONIOS.
Se decretaron y practicaron los testimonios de los señores FUAD CHAR ABDALA,
LUIS FERNANDO MEJIA BOTERO, AMAURY SIERRA SIERRA, CARMEN RUIZ DE
MONTECINOS, ALEXANDER HINCAPIE Y DANILO PUENTE ESCALLON, los cuales
se llevaron a cabo en las fechas que a continuación se señalan:
- FUAD CHAR ABDALA. Agosto 31 de 2.009 a las 9.00 a.m.
- LUIS FERNANDO MEJIA BOTERO. Agosto 31 de 2.009 a las 10.30 a.m.
- AMAURY SIERRA SIERRA. Agosto 31 de 2.009 a las 3.00 p.m.
- CARMEN RUIZ DE MONTECINOS. Agosto 31 de 2.009 – 3.30 p.m.
19
- ALEXANDER HINCAPIE ACEVEDO. Septiembre 1 de 2.009 a las 9.30 a.m.
- DANILO PUENTE ESCALLON. Septiembre 1 de 2.009 -11.00 a.m.
3.1.3. INTERROGATORIO DE PARTE.
La declaración del representante legal de SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS
OLIMPICA S.A. – OLIMPICA S.A., fue decretada para el día 1 de Septiembre de 2.009
a las 3.00 p.m.
Esta diligencia se practicó el día 1 de Septiembre de 2.009, a las 3.00 p.m.,
compareciendo a ella el señor HUMBERTO INSIGNARES DE HART, quien actúo como
representante legal de la sociedad demandada, tal como consta en certificado de
existencia y representación legal de la Cámara de Comercio de Barranquilla el cual se
encuentra anexo al expediente.
3.1.4. INSPECCION JUDICIAL Y DICTAMEN PERICIAL.
Se decretaron y practicaron el día 30 de Septiembre de 2.009, las siguientes
inspecciones judiciales y dictámenes periciales:
3.1.4.1. En el Local 16 del Centro Comercial Shopping Center, ubicado en la Plazuela
Carrera 30C No.71-108 de la ciudad de Cartagena, con los siguientes peritos
posesionados previamente:
- ADRIANA PLATA NIETO (perito mercadotecnista, cuyo experticio fue declarado
de oficio por el Tribunal).
- EDGARDO PÉREZ UCROS (perito arquitecto).
3.1.4.2. En las instalaciones de la Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A., ubicada en
la Matuna, Segundo Piso (2º. Piso) del Edificio Concasa, con la presencia de un perito
20
contador previamente posesionado señor ALVARO CORONADO RUIZ, con el fin de
revisar toda la documentación, fólderes o carpetas correspondientes al contrato de
arrendamiento del local 16 del Centro Comercial Shopping Center.
3.2. PRUEBAS SOLICITADAS POR SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA
S.A. – OLIMPICA S.A.
3.2.1. DOCUMENTALES.
La CONVOCADA solicitó tener como pruebas los siguientes documentos:
3.2.1.1. Contrato de arrendamiento.
3.2.1.2. Carta fechada 29 de Enero de 2.009”
Estos documentos no fueron objeto de tachas u objeción, por tanto la existencia y
autenticidad formal de ellos ofrecen total credibilidad a este Tribunal.
3.3. INTERROGATORIO DE PARTE.
Se decretó la declaración del representante legal de la sociedad ARAUJO & SEGOVIA
S.A., para el día 1 de Septiembre de 2.009 a las 4.00 p.m.
Esta diligencia se práctico el día decretado a las 3.30 p.m., compareciendo a ella el
señor LUIS RAFAEL HOYOS GARCIA quien actúo como representante legal de la
sociedad demandante, tal y como consta en certificado de existencia y representación
legal de la Cámara de Comercio de Cartagena el cual se encuentra anexo al
expediente.
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3.4. PRUEBAS DECRETADAS DE OFICIO
De conformidad con el art. 180 del C. de P.C. se decretaron las siguientes pruebas de
oficio:
3.4.1. El día 12 de Agosto de 2.009, se solicitó a la Administración del Centro Comercial
Shopping Center, para que remitiera a este Tribunal copia autentica de la escritura que
contiene el reglamento de propiedad horizontal, sus reformas y aclaraciones y copia
autentica del reglamento interno si existiere.
Este requerimiento fue contestado por el Administrador del Centro Comercial señor
Amaury Sierra Sierra, en la cual informa que este Centro Comercial no tiene reglamento
interno y a su vez adjunta la escritura pública No.573 del 15 de Febrero de 2.007, de la
Notaría Tercera de Cartagena, la cual contiene el reglamento de propiedad horizontal
3.4.2. Mediante Auto No.13 del 29 de Septiembre de 2.009, el Tribunal en la posesión
del perito arquitecto señor EDGARDO PEREZ UCROS, le formula un cuestionario que
debía absolver en su inspección judicial asi: “dirá el perito si el local objeto de la
inspección, dentro del Centro comercial shopping Center, tiene desde el punto de vista
arquitectónico, alguna característica especial que lo distinga de los demás y si existen
dentro del Centro Comercial, otros locales con características iguales o similares. En
cualquier caso, explicará cuales son las características distintivas o similares del local.”
3.4.3. Mediante Auto No.14 del 29 de Septiembre de 2.009, el Tribunal en la posesión
de la perito mercadotecnista señora ADRIANA PLATA NIETO, le formuló el siguiente
cuestionario que fue resuelto en su dictamen pericial a si:
“Establecerá el perito si el Centro Comercial Shopping Center, en donde se lleva a cabo la inspección judicial, es de aquellos que, de acuerdo con las prácticas comerciales comunes requiere de un “Almacén Ancla”, o bien si tal tipo de
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establecimiento puede estar en cualquier clase de centro comercial, o si solo se requiere en otros de distintas características al visitado. Establecerá el perito si el local arrendado a la sociedad convocada, es el único que por su tamaño, ubicación o cualquier otra característica, puede desempeñar el papel de “Almacén Ancla” o si existen otros locales en el centro comercial que puedan desempeñar tal papel. Dirá el perito si el establecimiento de comercio que se encuentra funcionando en el local arrendado, puede desempeñar el cometido de “Almacén Ancla” dentro del Centro Comercial. Dirá el perito si la actividad comercial que se desarrolla en el local arrendado resulta ser un atractivo para el desarrollo de las ventas de los demás comerciantes o si no realiza ningún aporte a este propósito o bien si constituye una dificultad explicando las razones de su concepto”.
3.4.4. El día 14 de Octubre de 2.009, se solicitó a la Cámara de Comercio de
Barranquilla, remitir a este Tribunal certificado de existencia y representación legal
y/o el certificado de inscripción del establecimiento de comercio denominado
FRESENIUS MEDICAL CARE, localizado en la Carrera 30C No.71-108 (local No.16)
Centro Comercial Shopping Center de la ciudad de Cartagena, documento que fue
incorporado al expediente por Secretaría.
3.4.5. Mediante Auto No. 15 del 6 de Octubre de 2.009, se decretó oficiar a
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLIMPICA S.A., para que
remitiera a este Tribunal copia del contrato de sub-arriendo suscrito entre la Convocada
y Fresenius Medical Care.
Este documento fue remitido a la secretaría del Tribunal, por el apoderado de la
Convocada el día 9 de Octubre de 2.009.
23
3.4.6. A través de Auto No.21 de fecha 1 de Febrero de 2.010, se decretó oficiar a la
Cámara de Comercio de Cartagena, para que remita a este Tribunal certificación de las
costumbres comerciales que en materia inmobiliaria tiene registradas esa Cámara.
Esta certificación fue remitida a la secretaría del Tribunal por la Cámara de Comercio de
Cartagena el día 19 de Febrero de 2.010.
4. TÉRMINO DEL TRIBUNAL:
Como quiera que en la cláusula compromisoria contenida en la clausula Vigésima
Primera en del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, en el Centro Comercial
“Comercial Shopping Center”, en la ciudad de Cartagena, no se señaló término para la
duración del proceso, “… este será de seis (6) meses, contados a partir de la primera
audiencia de trámite.”, de conformidad con el artículo 103 de la Ley 23 de 1.991
El Tribunal se encuentra dentro del término legal para proferir válidamente el presente
laudo arbitral, dado que la primera audiencia de trámite se inició y terminó el 5 de
Agosto de 2.009, se concluye que los seis (6) meses expiraban el día 5 de Febrero de
2.010, pero como quiera que dentro del proceso las partes solicitaron 2 suspensiones
de la siguiente manera: La primera a partir del 16 de Diciembre de 2.009, hasta el 31 de
Enero de 2.010. Y la segunda a partir del 4 de Marzo de 2.010 hasta el 11 de Marzo del
mismo año. Por lo anterior la fecha para proferir válidamente el presente laudo arbitral
se extiende hasta el 26 de Marzo de 2.010.
5. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN:
En audiencia celebrada el día 01 de Febrero de 2010, los señores apoderados
judiciales de las partes hicieron un resumen oral de sus respectivas alegaciones, y
además presentaron por escrito, sus respectivos alegatos de conclusión, los cuales
obran en el expediente, así:
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5.1. ALEGATOS ARAUJO Y SEGOVA S.A.: Folios 673 a 709. 5.2. ALEGATOS SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLIMPICA
S.A.: Folios 612 a 672.
6. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
6.1. PRESUPUESTOS PROCESALES
Se impone al Tribunal declarar oficiosamente, antes de entrar a conocer y decidir sobre
las pretensiones y excepciones aducidas por las partes, si existen o no los
presupuestos del proceso los cuales son necesarios para que el mismo se estructure
válidamente.
La Jurisprudencia y la Doctrina señalan que tales presupuestos son: demanda en
forma, competencia del juez, capacidad para ser parte y capacidad para obrar
procesalmente. Sólo ante la presencia de tales requisitos es posible dictar sentencia
estimatoria o desestimatoria de fondo.
El Tribunal en providencia dictada en curso de la Primera Audiencia de Trámite con
fecha 5 de Agosto de 2.009, definió su propia competencia para conocer y decidir el
presente caso en virtud de la cláusula compromisoria válidamente pactada entre las
partes, por encontrarse debidamente constituido y por tratarse de un asunto de los que
la ley permite someter a decisión arbitral.
Se verificó la existencia y representación legal de la Convocante ARAUJO & SEGOVIA
S.A., y la existencia y representación legal de la Convocada SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLIMPICA S.A., las cuales constan mediante
prueba documental que obran en el expediente. Tanto la Convocante como la
Convocada otorgaron poderes en debida forma a sus apoderados judiciales.
25
Por otra parte, se probó la existencia del contrato de arrendamiento, válidamente
celebrado entre las partes, el cual incluye la cláusula arbitral.
Existiendo los presupuestos procésales del caso, es procedente para este Tribunal
dictar en legal forma el presente Laudo.
6.2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL EN EL
“CENTRO COMERCIAL SHOPPING CENTER” EN LA CIUDAD DE CARTAGENA DE
FECHA 30 DE MARZO DE 2.007
El contrato de arrendamiento de locales comerciales está sujeto en su régimen legal a
las disposiciones contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y por
expresa disposición de los artículos 1º y 2° ibídem, las cuestiones que no se
encuentren allí contempladas, deberán ser resueltas por interpretación analógica o por
las normas que sobre el contrato de arrendamiento establece el Código Civil.
Ambas partes, según constan en los Certificado de Existencia y Representación Legal,
aportados al proceso, tienen capacidad legal para celebrar el contrato de
arrendamiento, que obra en el expediente, a folios 16 a 29.
Este Contrato de Arrendamiento de Local Comercial en el Centro Comercial “Shopping
Center” en la Ciudad de Cartagena, lo aportó la parte Convocante ARAUJO &
SEGOVIA S.A., afirmando que la parte Convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS
OLIMPICA S.A., lo incumplió “Por no usar la cosa según los términos o espíritu del
contrato”.
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6.3. EJECUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Después de celebrarse EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL
COMERCIAL EN EL CENTRO COMERCIAL “COMERCIAL SHOPPING CENTER” en
la ciudad de Cartagena, el día 30 de marzo de 2.007, se procedió a dar cumplimiento a
la clausula Octava del contrato entregando ARAUJO & SEGOVIA S.A., a
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLÍMPICA S.A., el local
comercial, el día 10 de Abril de 2.007, según consta en el acta de recibo. (Que obra en
el expediente a folios 30 – 31).
A partir de esa fecha, 10 de Abril de 2.007, La Arrendataria SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLÍMPICA S.A., podía iniciar las reparaciones
locativas del local arrendado, en desarrollo de la clausula DECIMA PRIMERA.-
REPARACIONES.- del Contrato de Arrendamiento, para cumplir con la destinación del
mismo, pactado en la clausula CUARTA del mismo Contrato.
La Convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLÍMPICA S.A.,
no inició las reparaciones locativas del local arrendado, sino que después de transcurrir
un año ocho meses (20 meses), contados a partir de la fecha del acta de recibo 10 de
abril de 2.007, resolvió subarrendar el local a FRESENIUS MEDICAL CARE
COLOMBIA S.A., el día 22 de Diciembre de 2.008.
Dentro del término del año ocho meses, la Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A.,
envió en Abril 2 de 2.008, una carta suscrita por el Gerente LUIS R. HOYOS GARCIA, a
la Convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLÍMPICA S.A.,
en donde le manifiesta la preocupación que les asiste a los propietarios del Centro
Comercial Shopping Center, como a la firma ARAUJO & SEGOVIA S.A., en calidad de
administradora de los locales de éste, por cuanto ha transcurrido exactamente un año
de haberse celebrado el contrato de arrendamiento sobre el local No.16, sin que hasta
27
esa fecha se hubiere puesto en funcionamiento el establecimiento de comercio objeto
de dicho contrato. (Esta carta obra en el expediente a folios 43-44).
En Mayo 2 de 2.008, la Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A., envió una carta
suscrita por el Gerente LUIS R. HOYOS GARCIA, a la Convocada SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLÍMPICA S.A., en donde le solicita dar respuesta a
la comunicación de fecha Abril 2 de 2.008, y su extrañeza por la ausencia de ella, no
obstante lo importante del tema. (Esta carta obra en el expediente a folio 45).
En Noviembre 4 de 2.008, la Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A., envió una carta
a la Convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLÍMPICA S.A.,
que textualmente dice:
Cartagena, Noviembre 4 de 2.008 Señor ANTONIO CHAR CHALJUB Presidente y Representante Legal SUPERTIENDAS OLIMPICAS S.A. Barranquilla. Referencia: Incumplimiento Contrato de arrendamiento del local Comercial Numero Dieciséis (16) Centro Comercial “Shopping Center”, ubicado en la Plazuela Cra. 30C No.71-108 de la ciudad de Cartagena. Apreciado señor: Tal y como he tenido la oportunidad de manifestarle en forma reiterada a los funcionarios de su organización, nuestro departamento jurídico considera que SUPERTIENDAS OLÍMPICAS S.A. viene incumpliendo en forma sistemática, el contrato de arrendamiento que hemos suscrito sobre el inmueble arriba referenciado. Es bien conocido por todos y así lo hemos puesto de presente en la reciente convocatoria a una conciliación prejudicial, que el inmueble que dicen tener en arrendamiento, se encuentra en estado de abandono, todavía en obra gris, sin ningún establecimiento de comercio de los formatos que ustedes manejan, allí funcionando, todo lo cual ha generado palpable en la imagen y buen nombre del Centro Comercial Shopping Center La Plazuela 2, lo cual ha traído como consecuencia tanto la desocupación de algunos locales, como la imposibilidad de arrendar los que actualmente permanecen desocupados. En este punto debo anotarles que MEVCO INMUEBLE Y SERVICIOS S.A. propietaria de local objeto del contrato de arrendamiento que hemos suscrito, ha
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manifestado que esa conducta como arrendatarios, les ha causado y les viene ocasionando enormes y cuantiosos perjuicios. Es la oportunidad para recordarles que el inmueble materia del contrato fue entregado en arrendamiento a SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLÍMPICA S.A. con la creencia que, de acuerdo con lo conversado telefónicamente con el señor FUAD CHAR ABDALA, se colocaría allí en forma inmediata, un almacén del formato comercial que ustedes desarrollan; razón por la cual la propietaria del inmueble nos autoriza a no firmar el contrato de arrendamiento que para ese momento le había sido aprobado a MEGATIENDAS S.A. hecho que se realizó con el absoluto convencimiento que tanto su organización, como el señor CHAR ABDALA cumplirían con lo prometido. Toda esta información fue transmitida a los potenciales clientes del centro comercial quienes creyeron en la palabra tanto de la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, y que a su vez es la propietaria de gran parte del centro comercial así como en la trayectoria de nuestra empresa como administradores de bienes raíces, lo cual los motivo a considerar la opción de dicho centro comercial para establecer allí sus negocios. Sin embargo y a la fecha, después de haber transcurrido más de diecinueve (19) meses de la firma del contrato, observamos como el inmueble continua en las mismas condiciones que les fue entregado, es decir en obra gris, y sin ningún establecimiento de comercio acordado; lo anterior ha causado la entrega de otros inmuebles, la falta de arrendamiento de los inmuebles vecinos, la disminución del valor comercial del canon de arrendamiento en el centro comercial, así como la disminución del valor del metro cuadrado para su venta. Resulta evidente entonces, tanto a la luz del contrato como de las normas que contemplan las obligaciones del arrendatario, que SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLÍMPICA S.A., ha incumplido con las obligaciones a su cargo como arrendatarios del inmueble objeto de este contrato puesto que han violado, en forma flagrante el texto del artículo 1996 del Código Civil Colombiano que textualmente dice “ El arrendatario es obligado a usar la cosa según los términos y espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos o a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendamiento contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo”. La disposición legal acabada de transcribir es de suma claridad, y se aplica íntegramente al caso que nos ocupa, razón por la cual nuevamente le solicitamos a SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLÍMPICA S.A., que como arrendatarios del local No.16 del Centro Comercial “Shopping Center”, cumplan cabalmente con el contrato con nosotros suscrito, colocando allí el establecimiento de comercio del formato prometido, y que también inmediatamente, tanto a ARAUJO & SEGOVIA S.A., como a los propietarios del inmueble, por los daños y perjuicios causados por el reiterado incumplimiento contractual que viene
29
teniendo ocurrencia con la indebida ejecución del contrato de arrendamiento al cual me vengo refiriendo. Aprovecho la oportunidad para informarles que, en razón a los hechos que motivan esta comunicación MEVCO INMUEBLES Y SERVICIOS S.A., propietaria del inmueble que ha sido tomado por ustedes en arrendamiento, nos ha solicitado la cesión del contrato en su favor, por lo tanto, y se acuerdo con lo dispuesto por la clausula Decima Quinta (15ª) del contrato en mención, les solicitamos la correspondiente autorización para efectuar en su nombre la respectiva cesión. En espera de su respuesta, me suscribo como atento servidor y amigo. LUIS R. HOYOS GARCIA Gerente General.
(Esta carta obra en el expediente a folios 47-48).
En Enero 6 de 2.009, la Convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA
S.A. – OLÍMPICA S.A., remite a la Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A., la siguiente
carta:
Barranquilla, enero 6 de 2.009 Señores ARAUJO & SEGOVIA S.A Cartagena Referencia: Contrato de arrendamiento local comercial Centro Comercial Shopping Center Cartagena Respetados señores: De manera atenta nos referimos a su comunicación del 4 de noviembre de 2.008 en la cual aluden a supuestos incumplimientos de Supertiendas y Droguerías Olímpica S.A como arrendataria. Nos permitimos reiterar que Olímpica S.A ha cumplido completa y oportunamente con todas las obligaciones a su cargo como arrendataria, derivadas del contrato de arrendamiento en referencia, tales como y sin limitarse al pago del canon de arrendamiento. En cuanto a la destinación del inmueble arrendado claramente prevista en la Clausula Cuarta, conviene precisar que se permitió “cualquier actividad comercial que considere EL ARRENDATARIO”. Con relación a la solicitud de cesión de la posición contractual del arrendador, como la Clausula Decima Quinta del contrato establece la necesidad de la autorización previa del arrendatario, estaremos revisando el asunto en las instancias pertinentes al interior de la cantidad para valorar este requerimiento.
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Quedamos a su disposición para cualquier información adicional que sea requerida. Cordialmente, HUMBERTO INSIGNARES DE HART Vicepresidente Administrativo
(Esta carta obra en el expediente a folio 89).
Antes de la fecha de esta carta, 6 de Enero de 2.009, la Convocada SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A. – OLÍMPICA S.A., celebró un contrato de subarriendo
el día 22 de Diciembre de 2.008, con FRESENIUS MEDICAL CARE COLOMBIA S.A.,
para que esta entidad, destinase el local comercial para un establecimiento de
comercio de su propiedad, dedicado a la prestación de servicios de salud a través de
una entidad renal.
Este hecho de subarriendo del local comercial a FRESENIUS MEDICAL CARE
COLOMBIA S.A., no le fue informado a la Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A., en
la carta de fecha 6 de Enero de 2.009, que anteriormente fue transcrita.
6. 4. EL CONTRATO DE SUBARRIENDO.
A folios 400 a 405 y 398 – 399, obra el Contrato de Subarriendo y Otrosi No.1 a este
contrato celebrado entre FRESENIUS MEDICAL CARE COLOMBIA S.A. y
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A.
En el Certificado de Existencia y Representación Legal de la sociedad
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A.-OLIMPICA S.A., de fecha 9 de
Febrero de 2.009, que obra en el expediente a folios 32 a 37, la Cámara de Comercio
de Barranquilla, certifica que la sociedad tiene por OBJETO SOCIAL la compra, venta,
importación, exportación, transformación, empaque, producción y en general el
comercio de alimentos y comestibles, bebidas, medicamentos, cosméticos, artículos y
aparatos para el hogar, papelería y libros, prendas de vestir y otros semejantes,
31
operaciones que podrá hacer por cuenta propia o ajena, al por mayor y al detal, de
contado y a crédito, y en locales propios o ajenos. Toda clase de actividades
agropecuarias que originan productos de los mencionados; la asesoría en los mismos
ramos a otras personas mediante remuneración. La compra, venta, negociación y
administración de acciones, bonos y valores bursátiles, en general, invertir sus propios
dineros con carácter de activos inmovilizados, en toda clase de bienes raíces, en
acciones o derechos de otras sociedades de cualquier tipo y cualquiera que sea su
objeto y la responsabilidad que asuma su administración cuando fuere el caso.
6.5. ANALISIS PROBATORIO EN EL PROCESO Y LO QUE APARECE PROBADO
EN EL EXPEDIENTE EN LA RELACION CONTRACTUAL DE LAS PARTES FRENTE
A ESTE DEBATE ARBITRAL.
6.5.1. ANALISIS PROBATORIO EN EL PROCESO
En atención a que el artículo 174 del C.P.C, dispone que toda decisión judicial debe
fundamentarse en la prueba regular y oportunamente allegadas al proceso y el articulo
177 del mismo código, determina que incumbe a las partes probar el supuesto hecho de
las normas que consagren el efecto jurídico que ellas persiguen en consonancia a lo
dispuesto con el articulo 29 de la Constitución Nacional, el Tribunal admitió durante todo
el proceso la aportación de todos los medios de pruebas enunciados en el articulo 175
del C.P.C. tales como inspecciones judiciales con exhibición de documentos e
intervención de Peritos Contable y Arquitecto, interrogatorio de parte, testimonios de
terceros, así como tendrá en cuenta en los respectivos análisis, los argumentos de
pruebas, indicios y cualesquiera otros que sean útiles para la formación de su
convencimiento.
De igual forma, el Tribunal ordenó y practicó directamente todas las pruebas que le
fueron solicitadas en el curso del presente proceso y usó sus prerrogativas legales de
ordenar algunas pruebas de oficio.
32
6.5.2. LO QUE APARECE PROBADO EN EL EXPEDIENTE EN LA RELACION
CONTRACTUAL DE LAS PARTES FRENTE A ESTE DEBATE ARBITRAL
Para facilitar la exposición, el Tribunal ha de continuar aquí con el análisis de los
hechos que aparecen probados en el expediente, para luego aplicar a ellos el derecho.
El Tribunal encuentra plenamente probado:
1. Que con fecha 30 de Marzo de 2.007 se celebró un Contrato de Arrendamiento
de Local Comercial en el Centro Comercial “Shopping Center” en la ciudad de
Cartagena.
2. Que el día 10 de Abril de 2.007, se firmó el Acta de Recibo en donde consta la
Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A. le entrego a la Convocada
SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A., el local comercial No.16 en
el Centro Comercial “Shopping Center” en la ciudad de Cartagena.
3. Que la Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A, envió varias cartas a la
Convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. de las cuales se
destacan las de fechas Abril 2 de 2.008, Mayo 2 de 2.008 y Noviembre 4 de
2.008.
4. Que en Enero 6 de 2.009, la Convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS
OLIMPICA S.A., dio respuesta a las distintas comunicaciones enviadas por la
Convocante ARAUJO & SEGOVIA S.A.
5. Que la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. –
OLÍMPICA S.A, en ningún momento adelantó las obras de qué trata la clausula
DECIMA PRIMERA del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial en el
Centro Comercial “Shopping Center” en la ciudad de Cartagena.
6. Que la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. –
OLÍMPICA S.A., celebró un contrato de subarriendo el día 22 de Diciembre de
2.008, con FRESENIUS MEDICAL CARE COLOMBIA S.A.
33
7.- PARA RESOLVER SE CONSIDERA:
Antes de adentrarse en el estudio jurídico de fondo del asunto sometido a su
consideración, encuentra pertinente el Tribunal, hacer algunas reflexiones sobre la
conducta de las partes y las consecuencias jurídicas y fácticas que de allí se
desprenden.
Señala el artículo 523 del Código de Comercio, que “el arrendatario no podrá, sin la
autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o
inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación
distinta a la prevista en el contrato”.
De la norma surgen, a juicio del Tribunal, dos prohibiciones: la primera relacionada con
el subarriendo y la segunda relacionada con la destinación del inmueble; es decir que
según la norma, el arrendatario no puede dar al inmueble arrendado una destinación
diferente ni directamente ni a través del subarriendo, aun cuando este haya sido
autorizado, si con tal cambio lesiona los derechos del arrendador. Y la distinción es
importante por cuanto, si bien el subarriendo puede ser autorizado por el arrendador,
caso en el cual por ministerio mismo de la ley, desaparece la prohibición contenida en la
norma, no ocurre lo mismo con la segunda parte del inciso primero del artículo 523, es
decir que el cambio de destinación del inmueble, en forma que lesione los derechos del
arrendador, no procede ni siquiera cuando tal cambio de destinación se produce a
través de la autorización para subarrendar. Resulta entonces válido concluir, de
acuerdo con el espíritu de la norma analizada que el subarriendo autorizado en forma
general o especial por el arrendador no otorga al arrendatario ni al subarrendatario,
derecho para exonerarse del cumplimiento de lo dispuesto en la segunda parte del
inciso primero del artículo 523 del C de Co., esto es que en ningún caso se podrá
cambiar la destinación del inmueble de forma tal que lesione los derechos del
arrendador.
34
Por otra parte, el subarriendo, prohibido en principio por la norma citada, no puede
considerase en forma alguna, como la finalidad del contrato de arrendamiento. De
acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil, “El arrendamiento es un contrato en que
las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio
un precio determinado”. Es decir que es un contrato bilateral que en principio, no se
celebra en beneficio de un tercero, no obstante que, como ya vimos exista la posibilidad
de subarrendar. Pero para el Tribunal resulta importante resaltar que el subarriendo es
una situación excepcional del contrato de arrendamiento y no su finalidad, a menos que
el arrendatario se dedique comercialmente a esa actividad y que las partes así lo
hubiesen convenido expresamente.
En el caso que nos ocupa, las partes celebraron el contrato en ejercicio de las
capacidades a las que se circunscribe su objeto social, según el artículo 99 del Código
de Comercio, por lo que puede concluirse que el contrato no se celebró con el
deliberado propósito de subarrendarlo, aun cuando se previó tal posibilidad excepcional
en su texto. De otra parte, la misma redacción del contrato, lejos de la interpretación
según la cual, la autorización para subarrendar hace inane la primera parte del objeto
contractual, para el Tribunal resulta claro que el contrato se celebró con el propósito de
la partes de desarrollar en el local comercial, un establecimiento del tipo de los que
maneja la convocada. Y es que las reglas de interpretación de los contratos, tienen
según la doctrina, un componente denominado histórico, según el cual, las
denominadas tratativas o negociaciones previas, es decir, la etapa precontractual,
constituyen una importante orientación interpretativa. Surge de los hechos de la
demanda y de las pruebas testimoniales y documentales, que Araujo & Segovia, había
adelantado conversaciones con MEGATIENDAS para arrendar el local a que se refiere
el presente proceso y que tales conversaciones se habían adelantado, hasta el punto
de existir una minuta de contrato que fue aportada al proceso y que finalmente no llegó
a suscribirse. También se desprende de los testimonios que SUPERTIENDAS Y
35
DROGUERIAS OLIMPICA S.A., hizo una oferta por el mismo local para instalar en él un
almacén del mismo formato comercial que maneja la empresa. De lo anterior se
desprende que la convocante prefirió celebrar el contrato con la convocada, por tratarse
de una empresa conocida en el mercado local y regional y por los especiales vínculos
comerciales que mantenía con ella.
El objeto del contrato de arrendamiento, estaba pues calificado; en el sentido de que el
mismo tenía una finalidad específica, cual era la de instalar en el local un
establecimiento comercial del formato que maneja la convocada. Desde el punto de
vista semantico, la enunciación que parte de lo particular a lo general resulta
contradictoria, en cuanto tal enunciación general, deja sin efecto la particular. Es claro
que resulta contradictorio señalar que el arrendamiento se realiza para que el
arrendatario instale en el local un establecimiento del formato comercial que maneja
como marca y a continuación decir que también puede instalar en el local, cualquier otro
tipo de establecimiento, pues ello deja sin razón la primera estipulación. Así las cosas el
Tribunal puede concluir sin esfuerzo que el contrato de arrendamiento se celebró con el
deliberado propósito de que en ese local se instalase una Supertienda o una Droguería
del formato comercial de Olímpica, o en últimas, de cualquier actividad contemplada en
su objeto social, según lo preceptúa el artículo 99 del Código de Comercio.
De otro lado, la convocada no se dedica comercialmente al negocio inmobiliario y
resulta extraño a su objeto social, la actividad de arrendar locales para subarrendarlos.
De allí se concluye, con apoyo en la totalidad de las declaraciones de parte y los
testimonios rendidos, que la convocada no arrendó el local con el propósito de
subarrendarlo sino que ello surgió, según el dicho de su representante legal, de
circunstancias posteriores a la celebración del contrato y cuando ya el local se
encontraba en estado de abandono, como surge también de las distintas
comunicaciones cursadas sobre el tema, las fotografías aportadas al expediente por la
Convocante y las declaraciones de los testigos.
36
Según la declaración de parte rendida por el señor Humberto Insignares De Hart, la
convocada puede ocasionalmente encontrarse en una situación en que la planeación
de su expansión se modifique por factores relacionados con la economía de la zona y
así justificó la celebración del contrato con la intención inicial de instalar allí una
supertienda y el subarriendo posterior. Sin embargo, en el expediente no aparece
prueba alguna de estudio o análisis que sustentara esta afirmación.
Considera también el Tribunal importante, indagar sobre las razones que pudieron
asistir a la convocante para desestimar las tratativas comerciales que adelantaba con el
establecimiento de comercio MEGATIENDAS, con el cual, según los testimonios oídos,
se llegó a un acuerdo que quedó plasmado en la minuta que obra en el expediente a
folios 386 a 389, las cuales se frustraron para dar lugar al contrato que da origen a la
litis. Lo primero que se observa es la diferencia en dos importantes condiciones
contractuales, el canon y el plazo pactados, es decir que mientras con MEGATIENDAS
el canon era de $11.000.000.oo y el plazo de 5 años (60 meses), con la convocada se
celebró un contrato con un canon de $20.227.500.oo, mensuales y por un término de 10
años. De otra parte, se observa una gran ligereza en la negociación contractual, por
cuanto según coinciden tanto el representante legal de la convocante como el
representante legal de la sociedad propietaria del centro comercial los acuerdos de
carácter verbal y las negociaciones respectivas, se adelantaron con el Señor Fuad
Char Abdala, quien no es el representante legal, ni ocupa cargo directivo alguno en la
sociedad convocada. No escapa al Tribunal la circunstancia de que es notorio que el
señor Char Abdala es considerado como la cabeza visible del grupo empresarial, pero
también es evidente que los compromisos de una sociedad comercial han de ser
contraídos por quienes estatuariamente aparecen con capacidad para obligar a la
sociedad, circunstancia que era muy fácil de comprobar en el certificado de existencia y
representación legal de la compañía. La intervención del señor Char Abdala, no tiene
connotación distinta de la realización de una gestión de acercamiento entre las partes,
gestión que se cumplió y dio lugar a la celebración del contrato en los términos en que
aparecen en el expediente, pero no puede en forma alguna, reemplazar el acuerdo
37
escrito; esto es, que sirvió de puente para que las partes convinieran el contrato, con la
intención de desarrollar en el local, un almacén de los relacionados con el objeto social
de la convocada. Esta actitud, sumada a la circunstancia de que, según la declaración
de la señora Carmen Ruiz de Montecino, encargada del trámite contractual, el texto del
contrato, preparado íntegramente por la convocada, no fue revisado por ninguno de los
funcionarios de la convocante, permiten que la conducta de la convocante en el proceso
de negociación pueda calificarse como negligente, sobre todo si se tiene en cuenta su
gran experiencia en el ramo. Y no resultan de recibo para el Tribunal las
argumentaciones que pretenden una exoneración a partir de la base de que resulta más
importante la palabra empeñada que lo escrito; y no porque el Tribunal no valore e
incluso añore la existencia de esta sana costumbre entre comerciantes, sino por cuanto
de la conducta de la convocada no puede deducirse esta posición, si se tiene en cuenta
que primero incumplió la palabra empeñada al representante legal de MEGATIENDAS,
con quien, según su propia afirmación había concluido un acuerdo al que solo faltaba la
solemnidad del contrato escrito.
Señala el tratadista Luis Diez Picazo, que los principios rectores de la interpretación
contractual, son la búsqueda de la voluntad real de los contratantes, el principio de la
conservación del contrato y el principio de la buena fe. Indica el tratadista español, que
las reglas de interpretación, han de buscar la común intención de las partes, como por
lo demás lo señala el Código Civil colombiano y todos los códigos de orientación
napoleónica, “la voluntad real es, ante todo la voluntad que presidió la formación y la
celebración del contrato, es decir, la voluntad histórica y no la voluntad que las partes
puedan tener en un momento posterior. La voluntad real es, en segundo lugar, la
voluntad común de ambas partes y no la voluntad individual de cada una de ellas”1.
Ahora bien, en relación con las demás reglas de interpretación, señala que el segundo
principio fundamental tiene que ver con la eficacia del contrato. Es decir que, como
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38
también señaló Pothier, cuando una estipulación es susceptible de dos interpretaciones
deberá preferirse aquella que produzca efectos, sobre la que no de lugar a ninguno. Y
por último, en relación con la aplicación el principio de buena fe, en la interpretación de
los contratos, como quiera que la buena fe constituye un estándar de conducta
sometida y reglada por los imperativos éticos, el autor propone las siguientes
conclusiones:
“1.- Los contratos han de ser interpretados presuponiendo una lealtad y una corrección en su misma elaboración, es decir entendiendo que las partes al redactarlos quisieron expresarse según el modo normal propio de gentes honestas y no buscando circunloquios, confusiones deliberadas u oscuridades. “2.- La buena fe, además de un punto de partida, ha de ser también un punto de llegada. El contrato debe ser interpretado de manera que el sentido que se le atribuya, sea el más conforme para llegar a un desenvolvimiento de las relaciones contractuales y para llegar a las consecuencias contractuales exigidas conforme a las normas éticas. “3.- La buena fe impone también la aplicación de las ideas de confianza y de autorresponsabilidad en la interpretación. Si una de las partes, con su expresión o su declaración, suscitó en la otra una confianza en el sentido objetivamente atribuible a dicha declaración, esta parte no puede impugnar este sentido y pretender que el contrato tiene uno diverso. Las declaraciones de voluntad deben interpretarse en el sentido más conforme con la confianza que hayan podido suscitar de acuerdo con la buena fe.”2
Con arreglo a tales indicaciones del autor español, surgen en el derecho reglas de
interpretación como la interpretatio contra stipulatorem, regla que recoge el derecho
colombiano en el artículo 1624 del Código Civil y que podría resultar aplicable en el
caso que nos ocupa, toda vez que de las pruebas recabadas se pudo comprobar que el
contrato fue elaborado por la convocada.
La común intención de las partes fue entonces la de celebrar un contrato de
arrendamiento para que se instalara en el local un negocio comercial del formato de
marca que usa la convocada.
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No obstante las anteriores consideraciones, que el Tribunal hace en atención a las
alegaciones de las partes, resulta ser que el contrato no se apartó de las tratativas
iniciales, pues si la intención de las partes fue la de arrendar para instalar en el local un
establecimiento del formato comercial que maneja la convocada, tal objetivo se plasmó
en el contrato y lo que interesa para los efectos del fallo es si el contrato puede
interpretarse en el sentido de que el subarriendo era o no una autorización ilimitada que
le permitía a la convocada subarrendar a cualquier persona, sin importar la actividad
que fuese a desarrollar.
En ese orden de ideas, corresponde entonces al Tribunal hacer el análisis sobre si,
como alega la convocante, la convocada incumplió el contrato de arrendamiento
celebrado entre las partes, o no hubo tal incumplimiento.
Para decidir al respecto es preciso analizar varios aspectos, así:
Vista la importancia de la labor de la interpretación contractual, resulta para el Tribunal
fundamental, evaluar si de las pruebas aportadas al proceso es posible deducir la
intención que tuvieron las partes al contratar, antes de entrar a evaluar el contenido final
del texto del contrato, pues de allí pueden extractarse importantes conclusiones
respecto de su cumplimiento. Argumentó en su demanda la convocante que desde el
comienzo de las tratativas que desembocaron en la celebración del contrato de
arrendamiento sobre el Local 16 del Centro Comercial “Shopping Center”, la intención o
el objetivo al celebrar el mismo era la de que, por parte de la convocada, se abriera un
establecimiento comercial en uno de los formatos que desarrolla regularmente la
convocada. Argumentó también la convocada, que, además, el Local No. 16 del
mencionado centro comercial era uno de los que se conoce como destinados para un
almacén ancla, que son aquellos que tienen entre sus objetivos aumentar el flujo de
visitantes hacia los centros comerciales. Por su parte, la convocada, a todo lo largo del
trámite arbitral insistió en que lo que primaba era lo expresado en el contrato de
40
arrendamiento y que este, en su Cláusula 4ª, le permitía desarrollar “… cualquier
actividad que considere el arrendatario”.
Al respecto y en desarrollo de lo que se ha expresado antes, considera el Tribunal que
es cierto lo señalado por la parte convocada; pero no lo es menos que lo convenido en
el texto del contrato, no puede aplicarse en su integridad sin que el Tribunal indague la
intención común de las partes. Es decir, las partes sí acordaron que la arrendataria
podía desarrollar “… cualquier actividad…” que considerare conveniente, pero esta
autorización, incluida en el contrato, está limitada por lo que puede deducirse como
intención común de las partes al celebrar el contrato y por las disposiciones legales
aplicables.
Es preciso analizar la mencionada Cláusula 4ª en su integridad. La cláusula dice:
“CUARTA. DESTINACIÓN: El local comercial descrito podrá ser destinado por el
ARRENDATARIO para un establecimiento de comercio con un formato comercial que
desarrolla o desarrollare SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A., para la
realización de las actividades previstas en su objeto social, o para cualquier actividad
comercial que considere el ARRENDATARIO. El local comercial podrá ser
subarrendado por EL ARRENDATARIO, total o parcialmente, lo cual acepta EL
ARRENDADOR”.
Considera el Tribunal, que la primera frase enmarca la intención principal de las partes
que firmaron el contrato. Esto es, que una vez iniciada la vigencia del contrato la
convocada podría desarrollar un establecimiento comercial con un formato de los que
regular o normalmente ésta desarrolla, o llegare a desarrollar en el futuro. Es decir y
como dice más adelante la misma cláusula, para desarrollar cualquier actividad
contemplada en su objeto social.
El resto de la cláusula, aunque fue convenida por ambas partes, no puede ser aplicable
a la relación contractual en forma tan amplia como lo plantea la convocada, por cuanto
41
las sociedades, con excepción de la sociedad por acciones simplificada, tienen un
marco de acción delimitado por su objeto social (artículo 99 del Código de Comercio).
Así las cosas, la convocada debía y estaba obligada a desarrollar alguna actividad de
aquellas que contiene su objeto social. No podía desarrollar una actividad distinta, no
solo porque en el contrato se le prohibiera o se le restringiera a ello, sino porque el art.
99 del C.Co., establece claramente que “La capacidad de la sociedad se circunscribirá
al desarrollo de la empresa o actividad prevista en su objeto. Se entenderán incluidos
en el objeto social los actos que tengan como finalidad ejercer los derechos o cumplir
las obligaciones, legal o convencionalmente derivados de la existencia y actividad de la
sociedad”. Esto es, que legal y contractualmente, la convocada carecía y carece de
capacidad para desarrollar actividades distintas a las previstas en su objeto social.
Entonces, habida cuenta de que la norma comercial citada es de obligatorio
cumplimiento, no es posible aceptar la tesis de que una sociedad anónima pueda
desarrollar la actividad que desee, aún si lo ha pactado en un contrato, puesto que la
única forma de que estuviere facultada para desarrollar una actividad distinta a las
contempladas en su objeto social en un momento determinado, es si sus socios
decidieren modificar el mismo para incluir en él dicha o dichas actividades.
Por tal razón, debe concluir el Tribunal que lo convenido por las partes en relación con
que la convocada pudiera desarrollar cualquier actividad comercial que considerare, en
todo momento debe entenderse como supeditada o condicionada a que dicha actividad
estuviese incluida en su objeto social.
En este punto del análisis, el Tribunal se ve obligado también a mencionar que los
contratos de arrendamiento comerciales, especialmente los celebrados en relación con
locales comerciales ubicados dentro de centros comerciales tienen como fin el de que el
arrendatario desarrolle una actividad comercial, no solo buscando su beneficio
particular, sino intentando aumentar el tráfico de visitantes o potenciales compradores,
tanto para sus propios productos como para los productos de todos los demás
42
almacenes vecinos, sin importar el tamaño o la importancia o el almacén de que se
trate. Es decir, buscando el bienestar de todos los ocupantes de locales en el centro
comercial de que se trate.
El art. 1996 del Código Civil señala que “El arrendatario es obligado a usar de la cosa
según los términos o espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a
otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la
cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del
contrato o de la costumbre del país”.
“Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación
del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando
subsistir el arriendo”.
Por tal razón, situándose en el contexto del caso concreto que nos ocupa, considera el
Tribunal que una de las obligaciones del arrendatario era la de dar al bien arrendado, el
Local 16 del Centro Comercial “Shopping Center”, la destinación convenida y, si esta no
estuviere clara o no hubiere sido convenida, aquella para la cual el bien estuviere
destinado naturalmente. El que arrienda un local dentro de un centro comercial, es de
presumirse que lo hace para desarrollar una actividad comercial. Jamás se puede
pensar o presumir que lo toma en arriendo para mantenerlo vacío y mucho menos en
situación de abandono por alrededor de 20 meses.
En su declaración de parte, el representante legal de la convocada, el Sr. Humberto
Insignares De Hart, dijo:
“CONVOCANTE: Sabe usted o conoce, por cuánto tiempo duro desocupado el local 16 del Shopping Center una vez fue arrendado por Olímpica?“ DECLARANTE: Si nosotros, bueno este contrato va para el mes de, este contrato va para el mes de marzo, abril de 2.007 y a finales del 2.008, de acuerdo a instrucciones que recibí y de acuerdo al contrato, habiéndolo estudiado nuestro departamento jurídico, se le buscó un subarrendatario y es así como en diciembre de 2.008 se subarrendó”.
43
De la declaración antes citada, de la revisión de las fotografías aportadas por la
convocante con la demanda y de las demás declaraciones de los testigos que se
refirieron al tema, así como las comunicaciones que obran en el expediente, queda
claro para el Tribunal, tal como la convocada misma admitió, que el local tomado en
arriendo se mantuvo cerrado y sin que en este se desarrollara actividad comercial
alguna, entre abril 10 de 2.007, fecha de inicio del contrato, y diciembre de 2.008, época
en la cual declara el representante de la convocada, que fue subarrendado, lo cual
también demostró aportando el respectivo contrato de subarriendo, sin mencionar que
la ocupación física del local y el inicio de operaciones por parte de la subarrendataria no
ocurrió sino semanas después. Las fotografías demuestran el evidente estado de
deterioro y abandono en que permaneció el Local No. 16 del señalado centro comercial,
afectando evidentemente con esa omisión, la de no desarrollar alguna actividad
comercial de las que la arrendataria estaba facultada legalmente para desarrollar, a los
demás almacenes o negocios que se establecieron en el mismo centro comercial. Es
claro que este tema no será materia de análisis por parte del Tribunal; sin embargo, en
su condición de administradora inmobiliaria de algunos otros locales dentro del mismo
centro comercial, demostrada por la convocante, sí es posible decir que esta última fue
afectada por la omisión de la convocada al no instalar un establecimiento de comercio
en el Local 16 del Centro Comercial “Shopping Center”, y esto sí puede ser y será
materia de análisis por parte de este Tribunal.
Argumentó al respecto la convocada que el num. 5.3 de la Cláusula Quinta del contrato,
que contiene un listado de algunas de las obligaciones de la arrendadora (la
convocante), le imponía a esta la obligación de permitirle a la convocada, el
establecimiento o la iniciación de la operación de algún establecimiento comercial en
cualquier tiempo, lo cual terminaba facultando a la convocada para iniciar tales trabajos
en “cualquier tiempo”. Pero, para este Tribunal, lo que el señalado numeral contiene es
una obligación para la arrendadora de permitirle “en cualquier tiempo, la construcción,
adecuación, remodelación, puesta en funcionamiento del local comercial y la operación
de su establecimiento…”, lo que en ningún momento quiere decir que la arrendataria
44
pudiera hacer esto cuando quisiera, sino que la arrendadora debía permitírselo en
‘cualquier tiempo’ o cuando este necesitara hacerlo en desarrollo del contrato de
arrendamiento, que es algo muy distinto. (Negrillas fuera del texto).
La consecuencia de dicho incumplimiento es la posibilidad que tiene la arrendadora, en
este caso la convocante, de solicitar la terminación del contrato o su cumplimiento, en
cualquiera de los casos con la correspondiente indemnización de perjuicios, lo cual se
analizará en otro aparte de estas consideraciones del Tribunal.
En relación con la facultad conferida a la convocada para subarrendar, total o
parcialmente el local, es preciso señalar que no es controvertible la posición de la
convocada cuando señala que contractualmente quedó facultada para subarrendar el
local total o parcialmente. Pero sí lo es cuando intenta también argumentar que esta
facultad era absoluta.
Al respecto, considera este Tribunal, que la arrendataria estaba obligada, primero o
principalmente a desarrollar una actividad de las que le permitiera su objeto social en el
local tomado en arriendo. La posibilidad de subarrendarlo era una facultad que le fue
conferida contractualmente, no el objeto mismo del contrato. Por tal razón, no es dable
concluir que la convocada fue facultada para subarrendar el local arrendado si así lo
consideraba o porque sí. Es decir y tal como se expresó al principio, no puede o no
podría entenderse que ese fuese uno de los objetos principales del contrato celebrado.
No obstante, la facultad sí le fue conferida a la arrendataria y esta podía hacer uso de la
misma. Pero esta facultad subsidiaria, por decirlo de alguna manera, tampoco tenía un
carácter absoluto, sino que dependía o estaba supeditada al contrato principal, que era
el de arrendamiento. Así pues, no es cierto, como argumenta la convocada, que
contractualmente estaba facultada para subarrendar a una persona que desarrollara
cualquier actividad comercial, ya que, siendo el subarriendo un contrato que depende
del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en conflicto, y estando este
45
limitado en cuanto a las actividades a desarrollar, por aquellas incluidas en el objeto
social de la arrendataria, que fueron las actividades que la arrendadora expresamente
se obligó a permitirle desarrollar a aquella y, tomando en cuenta, como ya se explicó,
que la facultad de desarrollar ‘cualquier actividad comercial que considere’ la
arrendataria no aplica a esta relación contractual, este Tribunal considera que el
subarriendo también solo podía darse para actividades contempladas en el objeto social
de la convocada.
Como se demostró en el curso del proceso, la convocada subarrendó el Local 16 del
Centro Comercial “Shopping Center” a la Sociedad Fresenius Medical Care, sociedad
que tiene dentro de su objeto social la prestación de servicios de salud y más
específicamente la prestación de servicios de diálisis a pacientes con enfermedades
renales, según expresa su certificado de existencia y representación legal, que aparece
en el expediente a folios 562 a 565.
La arrendataria terminó dándole al local tomado en arriendo una destinación totalmente
diferente a la inicialmente convenida entre las partes y esa destinación además afecta
los intereses de la convocada en su calidad o condición de administradora inmobiliaria
de otros locales ubicados en el mismo centro comercial.
En conclusión, considera el Tribunal que la convocada, luego de haber incumplido el
contrato al mantenerlo abandonado y en estado de deterioro durante un lapso superior
a los 20 meses, lo incumplió también al subarrendar el Local No. 16 del Centro
Comercial “Shopping Center” a la sociedad Fresenius Medical Care, por cuanto esta
desarrolla una actividad, no solo distinta sino diametralmente opuesta a las actividades
desarrolladas por la convocada, razón por la cual no era dable subarrendarlo a esa
entidad en particular.
Del análisis de las pruebas aportadas al proceso y, en particular del peritaje presentado
por la mercadotecnista, Adriana Plata Nieto, quedó claro para el Tribunal que el Local
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No. 16 del Centro Comercial “Shopping Center” no puede considerarse como el único
destinado para ubicar allí un almacén de los que se denominan ancla en el desarrollo
de proyectos de centros comerciales. Más aún, en dicho estudio se señala con claridad
que no se trata ni del local de mayor tamaño, ni del local mejor ubicado dentro del
centro comercial. Por el contrario, esas dos características corresponden al local
ocupado por el establecimiento comercial destinado a un gimnasio, denominado Body
Tech, el cual no solo ocupa el local más grande del centro comercial, sino el más
vistoso y de mayor exposición desde las dos vías principales que rodean el centro
comercial y es el de mayor impacto al llegar al área principal de estacionamiento del
mismo lugar.
Así las cosas, corresponde también concluir a este Tribunal que el Local 16 del Centro
Comercial “Shopping Center” no se trata de un almacén ancla, por cuanto, como el
mismo estudio comercial solicitado por la convocante (peritaje) dice en su análisis, el
Centro Comercial “Shopping Center” no tiene un tamaño como para requerir más de un
almacén ancla. Así las cosas, siendo el almacén ancla del señalado centro comercial el
ocupado por Body Tech, el Tribunal no puede aceptar ni que el Local No. 16 fuese el
local de ese centro comercial destinado a ser ocupado por un almacén ancla, ni que
dicho local fuese uno de los locales a los que se les hubiere asignado en el proyecto del
mismo centro comercial tal destino, ya que el Centro Comercial “Shopping Center” no
es de aquellos centros comerciales que requieren más de un almacén ancla por su
tamaño y características, como bien lo explicó el peritaje que estamos analizando.
Por lo anterior, corresponde al Tribunal, establecido como está el incumplimiento del
contrato, determinar el monto de la indemnización.
Según señala en su experticio del perito contador Sr. Alvaro Coronado Ruiz, el valor de
la indemnización que pudo comprobarse como resultado de su labor, asciende a
$114.857.967.oo, por concepto de daño emergente, representado en los
arrendamientos dejados de percibir por el arrendamiento de los locales o la
47
desocupación, congelación y/o disminución de los cánones y la suma de
$3.887.798.116.70, correspondientes al valor de los arrendamientos que dejaría de
percibir la convocante por la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, valor
que se ha determinado calculando el valor del arrendamiento a partir del canon inicial
pactado en el contrato incrementado en la fecha de renovación por período anual, en un
porcentaje igual al incremento del IPC, certificado por el DANE para el año
inmediatamente anterior, más tres puntos porcentuales, tal como lo estipula la cláusula
tercera del contrato de arrendamiento.
El dictamen pericial fue objeto de aclaración por solicitud del representante de la
convocada, en el sentido de solicitar al perito que diera a conocer las razones por las
cuales afirma que los locales fueron desocupados, los arriendos congelados o
disminuidos, por causa de la desocupación del local 16. Con respecto a la aclaración
del perito, el Tribunal admite que las verificaciones que dice haber hecho, resultan
suficientes para mantener su aserto en lo que se refiere al local No. 22 que es el único
del que se puede extraer una relación de causalidad entre la ausencia de un almacén
de la convocada y la congelación del canon, aun cuando, como se determinó en el
peritaje de la Dra. Adriana Plata Nieto, este no hubiese tenido la calidad de almacén
ancla. Adicionalmente debe señalar que las conclusiones solo pueden basarse en la
información, que obra en el expediente, pero no en su experiencia como abogado, por
cuanto su experticio se solicitó exclusivamente en materia contable y no en materia
jurídica, tema sobre el cual el Tribunal no puede recabar la opinión de los auxiliares de
la justicia, sobre todo cuando no han sido llamados al proceso en virtud de tal
especialidad. No obstante lo anterior, con base en la información allí contenida y en la
circunstancia de que el peritazgo fue admitido por las partes, el Tribunal en principio
acepta sus conclusiones en lo que hace referencia al local No. 22.
Por otra parte, mediante auto No. 21 de fecha 1 de febrero de 2.010, el Tribunal ordenó
de oficio solicitar a la Cámara de Comercio de Cartagena, información sobre las
costumbres inmobiliarias certificadas por dicha cámara, lo cual fue respondido mediante
48
certificación No. 5820071 de febrero 18 de 2.010, que obra a folio 711 del expediente y
que dice: “Las inmobiliarias reciben del propietario del inmueble (cliente), una
remuneración equivalente al 10% de la renta mensual de arriendo, como comisión por
concepto de administración del inmueble” y “el propietario del inmueble cancela a la
inmobiliaria una comisión del 10 % sobre la indemnización pagada por el arrendatario,
por desocupación anticipada del inmueble”.
Con base en esta información traída en legal forma al expediente y teniendo en cuenta
que, como se explicó antes, el valor de la indemnización que puede decretar este
Tribunal como consecuencia del incumplimiento se origina solo entre el administrador
del local comercial y el arrendatario, el total de esta debe reducirse a los perjuicios que
efectivamente sufre la convocante y no la que eventualmente puede sufrir el propietario
del inmueble, por lo que las cifras que fueron señaladas por el perito deben reducirse al
10% de su valor total, no obstante que el perito hubiese omitido esta aclaración y que
las partes tampoco se hubiesen pronunciado sobre el tema.
8. LAS EXCEPCIONES PRESENTADAS POR LA PARTE CONVOCADA
En el escrito de contestación de la demanda de la convocada SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A., propuso tres (3) excepciones, que el mismo denomina,
así:
1.- Inexistencia de la obligación cobrada.
2.- Ausencia de culpa de la sociedad convocada en los hechos imputados..
3.- Ausencia de responsabilidad por parte de la sociedad convocada en los
supuestos perjuicios causados a la parte convocante.
Estas tres excepciones, están inescindiblemente relacionadas. La primera se refiere a la
inexistencia de la obligación, la segunda a la ausencia de culpa y la tercera a la
ausencia de responsabilidad, de la sociedad convocada, SUPERTIENDAS Y
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DROGUERIAS OLIMPICA S.A., partiendo del supuesto de que el contrato no se
incumplió.
Ya el Tribunal concluyó, que la parte convocada incumplió el contrato, por las razones
expuestas, y como consecuencia de ello, no hay inexistencia de la obligación, ni
ausencia de culpa, ni de responsabilidad por los hechos imputados
Por consiguiente, el Tribunal no las declarará, probadas en la parte resolutiva de este
laudo, fundamentando su decisión en los artículos 1604 y 1996 del Código Civil.
9. COSTAS DEL PROCESO
El artículo 42 de la Ley 794 de 2003, nueva modificación del artículo 392 Código de
Procedimiento Civil, dispone que en los procesos y en las actuaciones posteriores a
aquellos en que haya controversia, se condenará en costas a la parte vencida, la cual
se sujetará a las reglas indicadas en la mencionada norma.
Como quiera que la parte demandada ha sido vencida y con base en lo preceptuado en
la norma antes citada, este Tribunal debe condenarla en costas, se ordenará el pago
de las mismas, a favor de la convocante, de conformidad con la siguiente liquidación.
-50% Gastos y honorarios del Tribunal----------------------------$29.911.260.00
-Honorarios de los peritos (3) de la siguiente manera:
-100% Perito Contador------------------------------------------------$1.700.000.00
-100% Perito arquitecto-----------------------------------------------$1.700.000.00
-50% Perito mercadotecnista----------------------------------------$ 850.000.00
-Gastos perito contador ----------------------------------------------$ 200.000.00
TOTAL-------------------------------------------------------------------$34.361.260.00
50
AGENCIAS EN DERECHO: Mediante acuerdo No.1887 de 26 de Junio de 2.003, la
Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura estableció las tarifas de las
agencias en derecho, a las cuales se atendrá el Tribunal y de conformidad con las
mismas, aplicará a favor de la parte demandante y a cargo de la parte demandada y
que será graduada, teniendo en cuenta que, a pesar de que la parte demandada fue
vencida, no prosperaron todas las pretensiones consecuenciales.
En consecuencia se fija como agencias en derecho, la suma de DIEZ MILLONES DE
PESOS ($10.000.000.00) M/L.
TOTAL COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO: --------------------------$44.361.260.00
En merito de lo expuesto, el Tribunal, administrando justicia en nombre de la
República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO.- Declarar no probadas las excepciones propuestas por la convocada, por
las razonas expuestas en la parte motiva del presente laudo.
SEGUNDO.- Declarar que la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA
S.A. incumplió el contrato de arrendamiento suscrito el 30 de Marzo de 2007 con
ARAUJO & SEGOVIA S.A. sobre el Local No.16 del CENTRO COMERCIAL
SHOPPING CENTER, Centro Comercial ubicado en la Plazuela, Carrera 30C No.71-
108 de la ciudad de Cartagena, el cual suscribió la convocada en calidad de
arrendataria.
TERCERO.- Como consecuencia del incumplimiento, declarase la terminación del
contrato de arrendamiento.
51
CUARTO.- Condenase a la sociedad convocada al pago de la suma de TRESCIENTOS
SEIS MIL PESOS ($306.000.oo), a titulo de daño emergente, que corresponden al 10%
del valor dejado de percibir en el local No. 22 del Centro Comercial “Shopping Center”,
lo cuales deberán cancelarse dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha
de ejecutoria del presente laudo y que devengarán intereses de mora a la tasa máxima
legal a partir de tal fecha.
QUINTO.- Condenase a la sociedad convocada al pago de la suma TRESCIENTOS
OCHENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL
OCHOCIENTOS ONCE PESOS CON 67/100 M.L. ($388.779.811.67), titulo de lucro
cesante, correspondientes al 10% del valor total de los cánones dejados de percibir, lo
cuales deberán cancelarse dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha
de ejecutoria del presente laudo y que devengarán intereses de mora a la tasa máxima
legal a partir de tal fecha.
SEXTO.- Niéguese el reconocimiento de los perjuicios inmateriales solicitados por la
convocante.
SEPTIMO.- Condénese en costas a SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA
S.A., de acuerdo con la liquidación señalada en la parte motiva y en consecuencia
deberá cancelar a ARAUJO Y SEGOVIA S.A. dentro de los treinta (30) días hábiles
siguientes a la fecha de ejecutoria del presente laudo , las siguientes sumas de dinero:
a) A título de costas------------------------------------------------------------- $34.361.260.00
b) A título de agencias en derecho------------------------------------------ $10.000.000.00
TOTAL:-----------------------------------------------------------------------------------$44.361.260.00
OCTAVO.- Concédase un plazo de 150 días hábiles a la sociedad SUPERTIENDAS Y
DROGUERIAS OLIMPICA S.A.- OLIMPICA S.A., contados a partir de la fecha de
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ejecutoria del presente laudo, para que haga entrega material del inmueble arrendado a
la sociedad ARAUJO & SEGOVIA S.A..
NOVENO.- En el evento de presentarse solicitudes de aclaración, complementación o
corrección del presente Laudo Arbitral, se señala la hora de las 4 p.m. del día 24 de
Marzo de 2.010 para realizar la Audiencia dirigida a resolverlas.
DECIMO.- Procédase por el Presidente a la liquidación final de los gastos del arbitraje.
DECIMO PRIMERO.- Ordenase la protocolización del expediente en una Notaría del
Círculo de Barranquilla y ríndase cuenta a las partes de lo depositado para gastos del
Tribunal.
DECIMO SEGUNDO.- Expídanse copias auténticas del presente laudo con destino a
las partes, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 154 del decreto 1818 de 1998.
El presente laudo queda notificado en estrados y deberá cumplirse a partir de su
ejecutoria.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
ARNALDO MENDOZA TORRES LUIS A.IRIARTE UPARELA Presidente Árbitro (Con salvamento parcial de voto) JAIME TELLO SILVA JAMIS SAKER VERGARA Árbitro Secretaria
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SALVAMENTO DE VOTO �
Barranquilla Marzo 12 de 2010 Doctores LUIS IRIARTE UPARELA JAIME TELLO SILVA Árbitros Ciudad Ref. Salvamento parcial de voto. Muy respetuosamente me aparto de la decisión mayoritaria, en cuanto se decide condenar en costas a la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A., por las siguientes razones: La modificación que la ley 794 de 2003, introdujo en el numeral 2 del artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, tiene importantes defectos de redacción; por esa misma razón considero que no puede dársele a la norma una interpretación literal en el sentido de que solo se predica la condena en costas, “cuando sea manifiesta la carencia de fundamento legal o cuando a sabiendas se aleguen hechos contrarios a la realidad”, para aquellos casos en que tal conducta se produce durante el trámite incidental, permitiéndose que en la sentencia, las mismas actuaciones queden sin reproche alguno por parte del juzgador. Por el contrario, la parte inicial del artículo, implica necesariamente que en todos los casos en que se observen las conductas a que se refiere, han de tener como consecuencia la condena en costas de la parte vencida y que en caso contrario, no habrá tal condena. Así las cosas, considero que una interpretación armónica de la disposición, debe relevar de la condena en costas a los procesos que terminen en sentencia y en los cuales no se observen tales conductas. En el caso que nos ocupa, está fuera de discusión y duda, la actitud profesional y gallarda de ambos apoderados, quienes presentaron al tribunal importantes argumentos jurídicos para sustentar sus tesis, y la circunstancia de que el tribunal en forma unánime, se hubiese decantado a favor de una de las partes, no implica de forma alguna que los argumentos vencidos carecieran de seriedad y de profundidad en su
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presentación y análisis. Fue esa la circunstancia que además tornó en extremo difícil la decisión finalmente adoptada por el tribunal. Por otra parte, el numeral 6 del mismo artículo objeto de análisis, señala, que”en caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión”. Lo cierto es que en el laudo de cuyas conclusiones parcialmente discrepo, se negó la pretensión relacionada con el reconocimiento y pago de gastos inmateriales por cuanto ninguna de las pruebas solicitadas y practicadas estaba encaminada a probar tales hechos, por lo que resultaba facultativo para los árbitros decidir sobre si se condenaba o no en costas a la parte vencida o si se graduaban las mismas. La fundamentación de tal decisión, la encuentro en lo ya dicho, la seriedad de la expresión del debate jurídico planteado por las partes a propósito de la interpretación del contrato que el tribunal finalmente estimó incumplido y la ausencia de actuaciones dilatorias o distractoras, de recursos inútiles y en general a la lealtad procesal observada por los apoderados de ambas partes. De esta manera considero que, dadas las circunstancias del proceso e interpretando la norma del artículo 392, no solo en su sentido estrictamente gramatical (el cual resulta en este caso extremadamente difícil, dada la impropiedad del sistema de puntuación empleado), sino armónica e históricamente, el tribunal debió abstenerse de condenar en costas a la parte vencida. En los anteriores términos dejo expresado el salvamento parcial de voto al laudo arbitral proferido por el tribunal de arbitramento constituido para dirimir las controversias surgidas entre las sociedad ARAUJO & SEGOVIA S.A. y SUPERTIENDAS Y DROGUERIAS OLIMPICA S.A. en relación con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 30 de marzo de 2007. De los señores árbitros con todo respeto, ARNALDO MENDOZA TORRES
