Retos Inmobiliarios al 2018 · 2018-10-30 · Carr Picacho Ajusco 4249-1 Jardines de la Montaña,...
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Carr Picacho Ajusco 4249-1 Jardines de la Montaña, Tlalpan 14210, México, D.F., México www.softec.com.mx +52 (55) 5063 8800 Softec ® Retos Inmobiliarios al 2018 Noviembre 2017 1 Este documento es el resultado del análisis de Softec S.C. y presenta sus opiniones y observaciones basadas en investigación propia y el análisis de fuentes públicas y privadas. No es recomendación de compra o venta de algún producto. El contenido del mismo es propiedad de Softec y solo puede ser reproducido y compartido previa autorización.
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Carr Picacho Ajusco 4249-1Jardines de la Montaña, Tlalpan14210, México, D.F., México
www.softec.com.mx+52 (55) 5063 8800
Softec®
Retos Inmobiliarios al 2018
Noviembre 2017
1
Este documento es el resultado del análisis de Softec S.C. y presenta sus opiniones y observaciones basadas en investigación propia y el análisis de fuentes públicas y privadas. No es recomendación de compra o venta de algún producto. El contenido del mismo es
propiedad de Softec y solo puede ser reproducido y compartido previa autorización.
Softec®Inversion Inmobiliaria Estimada 2017
• Softec estima la inversión total en el sector inmobiliario (a valor venta en vivienda y a valor inversión en los sectores comerciales) de México para 2017 en $403 mil millones de pesos.
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Unidad Crecimiento Valor Unit Total MN$
Vivienda unit 314,000 $733,333 $230,267Vacacional unit 4,000 $5,500,000 $22,000Hoteles Cuarto 10,000 $3,500,000 $35,000Oficinas m2 400,000 $40,388 $16,155Industrial m2 3,000,000 $11,344 $34,031Comercial (est) m2 1,600,000 $41,250 $66,000TOTAL $403,453
Softec®
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Noticias de los EEUU…
Softec®
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mientras tanto…
Tratados vigentesEn negociaciónTPP
México tendrá tratados y acuerdos comerciales con 50% de la población del planeta…
Softec®
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Softec®Exportaciones
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Softec®
9alla… acá…
¿estamoslocos?
Softec®Demografía comparativa México EUA
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Consumo pico25 a 55 años
Softec®Etapas en la vida del cliente
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Primera Casa
1a movilidad
Muebles Colegiaturas universidad
Coches
Hospitales
Vivienda vacacional y de retiro
Cruceros y vacaciones
Medicinas y farmacias
Hospicios
50% de la población EUA mayor de 4075% de la población Mexico menor de 40
Softec®y el ecommerce apa?
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Softec®No estamos locos…
• A EUA se le están acabando los clientes y los mexicanos apenas empezamos a ser clientes.
• El consumo y la demanda irán a la baja en EU y hacia arriba en México.
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Softec®Distribución de edades México
• Durante los próximos 20 años la mayor parte de la población estará trabajando y consumiendo
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0!
20,000!
40,000!
60,000!
80,000!
100,000!
120,000!
140,000!
1970! 1980! 1990! 1995! 2000! 2005! 2010! 2015! 2020! 2025! 2030!
Popu
latio
n/Po
blac
ión !
Population and age groups 1970-2030!
65+!
25–64!
0–24!
Crecimientomercado
de consumo
Fuente: Softec con datos IMSS
Softec®Evolución de la clase media
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Fuente GEA
Mexico llevó a 42 millones de personas a condición de clase media entre 1992 y el 2010.
5,89
6,57
1
6,11
0,02
7
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4,45
7
7,22
8,63
4
8,83
7,54
6
9,77
8,79
2 13,1
28,0
59
15,5
81,0
91
14,8
34,5
13
15,3
75,9
78
17,3
58,5
25
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
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14,000,000
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1994
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Fam
ilias
Familias
34.0
%
32.0
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30.4
%
34.1
%
37.8
%
39.8
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51.2
% 58
.0%
55.2
%
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%
53.1
%
0.0%
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50.0%
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70.0%
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
*
Porcentaje del total de familias en México
Softec®
0%#
10%#
20%#
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40%#
50%#
60%#
70%#
80%#
90%#
100%#
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%"de"familias"
Distribución"socioeconómica"en"las"principales"Ciudades"
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C#
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A/B#
Ciudades destacadas por clase media
• Las ciudades tienen diferente distribución de ingresos.
• Hay 8 ciudades que tienen más del 40% de su población como segmento C y superior.
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Ciudades de altos ingresos
Ingreso mensual
A/B >US$6,500
C+ US$1,751-US$6,500
C US$1,001-US$1,750
D+ US$751-US$1,000
D/E >US$750
Softec®¿y los millenials mexicanos?
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Softec®
pues no y si…
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Softec®EU 1975-Mexico 2016
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Softec®los millenials
• Los millenials en EEUU y Europa son una generación que pasará la vida en una adolescencia extendida esperando que les den chance los baby boomers que no acaban de irse y los Xers que tratan de entrar.
• En México los jóvenes tendrán las herramientas de los millenials, pero con las oportunidades de los boomers.
• Esta generación va a reinventar México
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EEUU Europa México
Boomers
Xers
Millenials
Softec®
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= Oportunidad
Softec®
22
Bolsa trabajo
Dreamers
Hubs Aereos
Centros de negocios
Centros de Alta
Tecnología
Vivienda Jubilados <US$50K
Vivienda p/ repatriados
¡Tengamos iniciativa! Turismo Médico
México al mundo
Softec®
• Atraer talento de alto nivel a través de visas exprés para inmigrantes alto nivel (H1-B mexicana)
• Vivienda en renta para repatriados (Infonavit?) • Bolsa de trabajo para repatriados • Destrabar en senado ley que limita propiedad en playas • Financiamiento a compra de propiedades vacacionales
de extranjeros en México • Modelos ciudad hacia el futuro que incluyan expansión
e infraestructura urbana • Apoyo y fomento del turismo médico • Creación de Hubs aéreos • etc….
23
Iniciativas
Softec®Crecimiento esperado
24
• La demografía marca la necesidad de producir más de 300 millones de m2 de espacio laboral (Workspace) en los próximos 20 años
• México puede atraer significativa inversión al sector inmobiliario para apoyar el crecimiento del empleo y el ingreso
Median income
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6,500
13,000
19,500
26,000
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$25,000
$12,500
Workspace m2 (millions)
0
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2015 2035
IndustriaCntros ComsOficinas
Oportunidades y retos
• Tenemos hoy la mayor oportunidad para transformar nuestro país.
• Los inmobiliarios jugamos un rol preponderante pues hacemos el tejido sobre el que se sustenta el crecimiento.
• Debemos repensar la forma de nuestras ciudades, sus economías y su infraestructura, su diseño y su futuro.
• ¿Estaremos a la altura del reto?
PIB Urbano
• Las 17 ciudades que representan el 50% del PIB nacional duplicarán su economía en los próximos 15 años
Mexico City MetroMonterrey
GuadalajaraPueblaTijuana
VillahermosaCampeche
LeonJuarez
QuerétaroTorreon
TolucaSaltillo
San Luis PotosíAguascalientes
CancunMérida
GDP US Billion
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
$16
$19
$17
$18
$20
$23
$20
$23
$19
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$25
$30
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$70
$124
$404
$8
$8
$8
$9
$9
$12
$11
$11
$11
$12
$14
$15
$14
$18
$37
$64
$231
2017 2032
Softe
c
Ciudades
• Nuestras ciudades crecerán 18.8 millones de nuevos hogares
• Agregaremos 60 ciudades de más de 100,000 habitantes
• Agregaremos 8 ciudades de más de 1 millón de habitantes
Hog
ares
Urb
anos
(millo
nes)
0.0
11.0
22.0
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Hogares Urbanos2017 2032
43.3
24.5C
des
de m
as d
e 10
0,00
0 ha
b.
0.0
37.5
75.0
112.5
150.0
Ciudades mayores 100,000 hab.
2017 2032
150
90
Cde
s de
mas
de
1 m
illón
hab.
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
Ciudades mayores 1 millón hab.
2017 2032
20
13
Softe
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Empleos
• Asociado a cada vivienda se requiere espacio para 2 empleos.
• Están cambiando las modalidades de empleo, pero aun así necesitamos por lo menos 255 millones de m2 cuadrados de espacio laboral en los próximos 15 años.
• Lograr esto requiere una inversión de $350,000 millones por año. Hoy invertimos $150,000 millones.
Espacio laboral m2 (millones)
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IndustriaCntros ComsOficinasHotelesUniversidades
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Vivienda
• Para satisfacer la demanda, es necesario construir 1,250.000 viviendas nuevas al año en todos los segmentos en venta y renta.
• Hoy la industria produce menos de 400,000 viviendas por año.
!"!!
!200,000!!
!400,000!!
!600,000!!
!800,000!!
!1,000,000!!
!1,200,000!!
!1,400,000!!
2001!2002!2003!2004!2005!2006!2007!2008!2009!2010!2011!2012!2013!2014!2015!2016!2017!2018!2019!2020!
Estructura(del(Crecimiento(del(Parque((
Autoconstrucción!
Vivienda!formal!
Softe
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Comercio
• Es necesario duplicar la capacidad de centros comerciales y pasar de 30.0 a 60.0 millones de m2.
0
5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
25,000,000
30,000,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2portipodeco
mercio
ANT
AD
EvolucióndelasuperficieparacomercioANTAD
Autoservicio Departamental Especializada
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Oficinas
• Es necesario duplicar el piso de oficinas y construir 13 millones de m2 de oficinas
Oficinas m2 (millones)
m2
de o
ficin
as (
mill
ones
)
0.0
7.5
15.0
22.5
30.0
2017 2032
CDMXMonterreyGuadalajaraOtros
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Naves Industriales
• Requerimos 165 millones de m2 de naves industriales adicionales a los existentes y más que duplicaremos la superficie techada
Tijuana
7,592,521 m25.7%$4.59
Ciudad Juárez
8,209,706 m28.6%$3.93
Guanajuato
4,513,521 m22.4%$3.63
Toluca
3,220,144 m26.4%$4.08
San Luis Potosí
1,596,590 m23.6%$5.08
Querétaro
3,623,694 m27.7%$3.65
Reynosa
4,826,252 m28.1%$4.08
Monterrey
10,199,658 m27.9%$4.24
Saltillo
2,522,754 m24.4%$4.08
Guadalajara
3,842,503 m25.9%$4.20
Ciudad de México
13,842,207 m24.4%$4.43
Aguascalientes
946,465 m21.7%$3.08
Softe
c
Turismo
• Esperamos aumentar 150% los turistas que viajan en el país a 180 millones por año.
• Este crecimiento requiere construir 260,000 nuevos cuartos de hotel.
Turistas (millones)
Turi
stas
(m
illon
es)
0.0
50.0
100.0
150.0
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NacionalInternacional
Cuartos de hotel (miles)
Cua
rtos
de
hote
l (m
iles)
0.0
175.0
350.0
525.0
700.0
2017 2032
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Estudiantes universitarios
• Esperamos aumentar casi al doble los estudiantes universitarios
• Este crecimiento requiere duplicar la infraestructura universitaria del país
Estudiantes (millones)
Estu
dian
tes
(mill
ones
)
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
2017 2032
Espacio universitario
Supe
rfici
e un
iver
sida
des
0.0
1.3
2.5
3.8
5.0
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Cartera Hipotecaria
• Esperamos un crecimiento de la cartera hipotecaria de $2 billones de pesos a $12 billones de pesos.
Cartera hipotecaria (billones)
Car
tera
hip
otec
aria
(bi
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s de
pes
os)
0.0
3,000.0
6,000.0
9,000.0
12,000.0
2017 2032
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Retos
• ¿Qué ciudades?
• ¿Cuáles empleos?
• ¿Cuáles viviendas?
• ¿Dónde las ponemos?
• ¿Qué infraestructura hacemos?
• ¿Qué futuro ofrecemos a las familias?
• ¿Cómo aceleramos el cambio y atraemos inversion?
Softe
c
Softec®
37
¿Por qué?
Softec®
38La demografía no es opcional
2006
20152024
20322040
2028
Softec®
39
¿Cómo se ve hoy?
Softec®Situación• Crecimiento: 2017est 2.2%, 2018 est 2.0%
• Tipo de Cambio 2017 Ave: $18.90 (BBVA, GEA), 2018 $18.30
• Peso estabilizado por ventas de futuros, reducción del deficit primario, ventaja fiscal por repatriación, inversión extranjera directa.
• Inflación: 2017 5.9%, 2018 3.9%
• Efecto, reducción en gasto por consumo Q2-Q3
• Tasas de corto plazo 2017: 6.8%, 2018: 6.8%
• Incremento de viajeros internacionales año-año 4.4% a 49.4 millones y turistas fronterizos 16.1% a 7.9 millones
• Ocupación hotelera promedio creció 2.5% nacional.
40
Softec®
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El cliente
Softec®¿Para quien diseñas?
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Softec®Empleo
43
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
10,000,000
12,000,000
14,000,000
16,000,000
18,000,000
20,000,000Jan-10
May-10
Sep-10
Jan-11
May-11
Sep-11
Jan-12
May-12
Sep-12
Jan-13
May-13
Sep-13
Jan-14
May-14
Sep-14
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May-15
Sep-15
Jan-16
May-16
Sep-16
Jan-17
May-17
Empleoportipo
Servicios sociales ycomunales
Servicios paraempresas,personas yhogar
Transportesycomunicaciones
Comercio
Industriaeléctricaysuministro deaguapotableConstrucción
Industriasdetransformación
Softec®
Para crear nuevos empleos formales, tiene que haber inversión inmobiliaria
Cada 1,000 empleos nuevos requieren $20-40 millones de inversión inmobiliaria
44
Tipo Sup/Empleado
Precio/m2 USD
Costo US/empleado
Oficina 10m2 $1,500 $15,000
Comercio 40m2 $1,000 $40,000
Industria 30m2 $500 $15,000
Hotel 40m2 $2,000 $80,000
Empleos
Fuente: Investigación Softec
Softec®
Los 11 millones de m2 de espacio de oficinas y comercial hechos de 1990 al 2010 albergan a 630,000 trabajadores permanentes ¡Casi todos los nuevos empleos formales permanentes del DF desde 1990 se pueden explicar por la construcción de espacio inmobiliario!
Ejemplo: ZMCM
Softec®
Sin desarrollo inmobiliario no hay desarrollo económico. No hay dónde ponerlo…
Softec®Crecimiento PIB urbano
• Las 17 ciudades que representan 50% del PIB casi doblarán su economía al 2025 (si las dejamos).
47Mexico City MetroMonterrey
GuadalajaraPueblaTijuana
VillahermosaCampeche
LeonJuarez
QuerétaroTorreon
TolucaSaltillo
San Luis PotosíAguascalientes
CancunMérida
GDP US Billion
0 40 80 120 160 200 240 280 320 360 400
$13
$15
$14
$15
$16
$19
$17
$19
$16
$21
$21
$25
$23
$29
$59
$104
$346
$8
$8
$8
$9
$9
$12
$11
$11
$11
$12
$14
$15
$14
$18
$37
$64
$231
2015 2025
Softec®Ocupación por ciudad
• La mayor parte del empleo en las principales ciudades está en el sector terciario: servicios, comercio, trabajo en oficinas, etc.
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Primario 1%
Secundario 21%
Terciario 78%
ZMCM Primario
0%
Secundario 28%
Terciario 72%
Guadalajara Primario
0%
Secundario 33%
Terciario 67%
Monterrey Primario
2%
Secundario 26%
Terciario 72%
Puebla
Primario 0%
Secundario 39%
Terciario 61%
León Primario
1%
Secundario 21%
Terciario 78%
Mérida Primario
1%
Secundario 32%
Terciario 67%
Toluca Primario
0%
Secundario 36%
Terciario 64%
Tijuana
Softec®
49
Mercados
Softec®
50
Vivienda
Softec®Ventas históricas
51
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
VentasUnitariasViviendaDesarrolladores
ViviendaSegmentoE ViviendaSegmentoP ViviendaSegmentoT ViviendaSegmentoM ViviendaSegmentoR ViviendaSegmentoRP ViviendaVacacional
Softec®Valor Ventas Pesos Constantes 2016
52
$0.0
$50.0
$100.0
$150.0
$200.0
$250.0
$300.0
$350.0
$400.0
$450.0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
ValorMercadoViviendaDesarrolladores(milesmillonesMN$)
ViviendaSegmentoE ViviendaSegmentoP ViviendaSegmentoT ViviendaSegmentoM ViviendaSegmentoR ViviendaSegmentoRP ViviendaVacacional
Softec®Valor de mercado por segmentos
53
$0.0
$20.0
$40.0
$60.0
$80.0
$100.0
$120.0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
ValorMercadoViviendaDesarrolladores(milesmillonesMN$)
ViviendaSegmentoE ViviendaSegmentoP ViviendaSegmentoT ViviendaSegmentoM ViviendaSegmentoR ViviendaSegmentoRP ViviendaVacacional
Softec®Ventas #
• Las ventas de vivienda totales siguen a la baja por la reducción del presupuesto para subsidios en la vivienda muy barata. En media para arriba el mercado es creciente.
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-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
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2Q10
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2Q16
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Unida
des
Ventasmensuales
>$3,000,000
$1,500-$3,000,000
$600-$1,500,000
$300-600,000
<$300,000
Softec®Demanda de vivienda
55
-
200
400
600
800
1,000
1,200
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Units
/ Uni
dade
s ('0
00s)
Estructura estimada del mercado de vivienda nueva al 2025
Traditional Developer/ Desarrollador Tradicional
Subsidios/Subsidy program Self built/ Autoconstruccion
Softec®Evolución de ventas por segmento
• El número de ventas unitarias del mercado crece en la vivienda con un valor superior a $600,000
56
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,0001Q
10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
Unida
des
Ventasmensuales
<$300,000
$300-600,000
$600-$1,500,000
$1,500-$3,000,000
>$3,000,000
Softec®Evolución de precios por segmento
• Los precios en general por m2 son estables, sin embargo el regreso del mercado vacacional y la escasez de mercancía en la CDMX empuja los precios de vivienda de más de $1,500,000
57
$0
$10,000
$20,000
$30,000
$40,000
$50,000
$60,000
1Q10
3Q10
1Q11
3Q11
1Q12
3Q12
1Q13
3Q13
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3Q14
1Q15
3Q15
1Q16
3Q16
1Q17
P$/m
2Pe
sosC
onstan
tes2
016
Precio/m2PesosConstantes2017
<$300,000 $300-600,000
$600-$1,500,000 $1,500-$3,000,000
>$3,000,000
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
1Q10
3Q10
1Q11
3Q11
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3Q12
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3Q13
1Q14
3Q14
1Q15
3Q15
1Q16
3Q16
1Q17
Varia
ción
deprecios%
VariaciónRealdeprecios(base2010)
Softec®Precios
58
$0.0
$2,000.0
$4,000.0
$6,000.0
$8,000.0
$10,000.0
$12,000.0
$14,000.0
Mar-94
Dec-94
Sep-95
Jun-96
Mar-97
Dec-97
Sep-98
Jun-99
Mar-00
Dec-00
Sep-01
Jun-02
Mar-03
Dec-03
Sep-04
Jun-05
Mar-06
Dec-06
Sep-07
Jun-08
Mar-09
Dec-09
Sep-10
Jun-11
Mar-12
Dec-12
Sep-13
Jun-14
Mar-15
Dec-15
Sep-16
PrecioUnitarioPesosconstantes2016
E P T M R RP V
$0.0
$5,000.0
$10,000.0
$15,000.0
$20,000.0
$25,000.0
$30,000.0
$35,000.0
$40,000.0
$45,000.0
Mar-94
Dec-94
Sep-95
Jun-96
Mar-97
Dec-97
Sep-98
Jun-99
Mar-00
Dec-00
Sep-01
Jun-02
Mar-03
Dec-03
Sep-04
Jun-05
Mar-06
Dec-06
Sep-07
Jun-08
Mar-09
Dec-09
Sep-10
Jun-11
Mar-12
Dec-12
Sep-13
Jun-14
Mar-15
Dec-15
Sep-16
Precioporm2porsegmentopesos 2016
E P T M R RP V
Softec®Evolución de ventas por segmento
• El valor de las ventas del mercado crece en la vivienda con un valor superior a $600,000
59
$-
$1,000,000,000
$2,000,000,000
$3,000,000,000
$4,000,000,000
$5,000,000,000
$6,000,000,000
$7,000,000,000
$8,000,000,000
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
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3Q12
4Q12
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2Q13
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4Q13
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4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
Ventasm
ensualesP$
Ventasmensuales
<$300,000
$300-600,000
$600-$1,500,000
$1,500-$3,000,000
>$3,000,000
Softec®Proyectos Activos por segmento
• El número de proyectos activos crece en los mercados en crecimiento (>$600,000)
60
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1Q10
2Q10
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4Q14
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4Q15
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3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
Núm
erode
proyectos
ProyectosAc0vosportrimestre
<$300,000
$300-600,000
$600-$1,500,000
$1,500-$3,000,000
>$3,000,000
Softec®Mercados principales por volumen
• El mercado más grande es ZMCM, seguido por la ZM de Monterrey, Guadalajara y Cancún
61
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,0001Q
07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
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4Q09
1Q10
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3Q10
4Q10
1Q11
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1Q12
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4Q12
1Q13
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4Q13
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4Q14
1Q15
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3Q15
4Q15
1Q16
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3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
Unida
des
VentasPrincipalesMercados
20Resto
Torreón
SanLuisPotosí
León
Reynosa
Hermosillo
Pachuca
Aguascalientes
Chihuahua
Culiacán
Toluca
SalHllo
Tijuana
Morelia
Cuernavaca
Puebla
Mérida
Querétaro
Cancún
Guadalajara
Monterrey
ZMCM
Softec®
Mercados principales por volumen <$300,000 62
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
1Q07
2Q07
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1Q08
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1Q09
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1Q10
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1Q11
2Q11
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4Q11
1Q12
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1Q15
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3Q15
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1Q16
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3Q16
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1Q17
2Q17
Unida
des
SegmentoS
20Resto
Villahermosa
Acapulco
Culiacán
Cd.Juárez
Pachuca
Puebla
Mexicali
Hermosillo
Torreón
Veracruz
Querétaro
Chihuahua
Aguascalientes
SalOllo
Morelia
Reynosa
Mérida
ZMCM
Cancún
Guadalajara
Monterrey
Softec®
Mercados principales por volumen$300,000-$600,000 63
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
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1Q10
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1Q11
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4Q11
1Q12
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1Q15
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3Q15
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1Q16
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3Q16
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1Q17
2Q17
Unida
des
SegmentoE
20Resto
Culiacán
Torreón
Morelia
Sal@llo
León
Chihuahua
Aguascalientes
SanLuisPotosí
LaPaz
Toluca
Vallarta
Puebla
Mérida
Pachuca
Tijuana
Querétaro
Cuernavaca
Cancún
ZMCM
Guadalajara
Monterrey
Softec®
Mercados principales por volumen$600,000-$1,500,000 64
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
1Q07
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1Q10
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1Q11
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1Q15
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3Q15
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1Q16
2Q16
3Q16
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1Q17
2Q17
Unida
des
SegmentoM
20Resto
Torreón
Cd.Juárez
SalAllo
Pachuca
Aguascalientes
León
SanLuisPotosí
Toluca
Chihuahua
Morelia
Hermosillo
Cuernavaca
Tijuana
Mérida
Puebla
Culiacán
Cancún
Querétaro
Guadalajara
Monterrey
ZMCM
Softec®
Mercados principales por volumen$1,500,000-$3,000,000 65
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
1Q07
2Q07
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4Q07
1Q08
2Q08
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4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
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1Q10
2Q10
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1Q11
2Q11
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1Q12
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1Q13
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3Q13
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1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
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1Q17
2Q17
Unida
des
SegmentoR
20Resto
Morelia
Tuxtla
Culiacán
Tampico
SalBllo
Cuernavaca
Villahermosa
León
Acapulco
Mérida
SanMigueldeAllende
Tijuana
Mazatlán
Hermosillo
Toluca
Puebla
Cancún
Querétaro
Monterrey
Guadalajara
ZMCM
Softec®
Mercados principales por volumen>$3,000,000 66
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
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4Q11
1Q12
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1Q13
2Q13
3Q13
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1Q14
2Q14
3Q14
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1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
Unida
des
MercadoRP20Resto
SanCarlos
Villahermosa
Tuxtla
Cuernavaca
Ixtapa
León
Puebla
Mazatlán
SanMigueldeAllende
Huatulco
Mérida
Tijuana
Toluca
Acapulco
Vallarta
LosCabos
Querétaro
Guadalajara
Monterrey
Cancún
ZMCM
Softec®Vacacional
67
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1Q07
2Q07
3Q07
4Q07
1Q08
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
2Q09
3Q09
4Q09
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
Ventasm
ensuales
ProductoVacacional(Precio>US$100,000)
6.>US$3MM
5.US$2-$3MM
4.US$1-2MM
3.US$500K-$1MM
2.US$250-500K
1.<$250K
Softec®Evolución de ventas por segmento
• El valor de las ventas totales del mercado crece en la vivienda con un valor superior a $600,000
68
$-
$2,000,000,000
$4,000,000,000
$6,000,000,000
$8,000,000,000
$10,000,000,000
$12,000,000,000
$14,000,000,000
$16,000,000,000
$18,000,000,000
$20,000,000,000
1Q10
2Q10
3Q10
4Q10
1Q11
2Q11
3Q11
4Q11
1Q12
2Q12
3Q12
4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
1Q14
2Q14
3Q14
4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
Ventasmen
sualesP$
Ventasmensuales
>$3,000,000
$1,500-$3,000,000
$600-$1,500,000
$300-600,000
<$300,000
Softec®Ventas departamentos y CETES
69
0
0.01
0.02
0.03
0.04
0.05
0.06
0.07
0.08
0.09
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2,000
2,2001Q
072Q
073Q
074Q
071Q
082Q
083Q
084Q
081Q
092Q
093Q
094Q
091Q
102Q
103Q
104Q
101Q
112Q
113Q
114Q
111Q
122Q
123Q
124Q
121Q
132Q
133Q
134Q
131Q
142Q
143Q
144Q
141Q
152Q
153Q
154Q
151Q
162Q
163Q
164Q
161Q
172Q
173Q
17
VentasDeptosRyPlusvs.CETESa28días
ZMCM Guadalajara Cancún Monterrey Puebla Querétaro Tijuana CETES28
Softec®Comparativo Nacional
70
0
50
100
150
200
250
300
350
Guadalajara Cancún Monterrey Puebla Querétaro Tijuana Vallarta Mazatlán Acapulco Cuernavaca LosCabos
VENTASDEPTOSRYPPRINCIPALESMERCADOSSINCDMX
2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17
Softec®
71
Crédito
Softec®Financiamiento hipotecario
• Sigue creciendo la penetración de la banca en el otorgamiento de créditos hipotecarios y también la demanda para créditos para compra de casas usadas. Esto impulsa los mercados de más de $600,000
72
-
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017e
CréditosparaAdquisicióndeVivienda
Usada
AdqVivienda
$-
$20,000,000,000
$40,000,000,000
$60,000,000,000
$80,000,000,000
$100,000,000,000
$120,000,000,000
$140,000,000,000
$160,000,000,000
$180,000,000,000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016e
2017e
Banca+sofoles
Infonavit
FOVISSSTE
Softec®Financiamiento Mercados
73
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2,000
<.5 5.5 10.5 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 100.0
Fam
ilies/
Fam
ilias
('000
)
Income (MW) /Ingreso (VSM)
Mercados Meta
E
P
T
M
R
RP
Fovissste/ Mercados meta
Infonavit/Mercados meta
Bancos Mercados meta
Softec®Cartera hipotecaria
74
Softec®Cartera por banco
75
Softec®Numero y valor créditos bancarios
76
Softec®Efecto aumento de tasas
• Un aumento de tasas de 150 puntos base aumenta la mensualidad e ingreso requerido 11%.
• Con la misma mensualidad se compra menos casa.
• Al mercado le toma 6-12 meses ajustar expectativas y se reduce el tamaño total del mercado
77
Casa CréditoMensuali
dadIngreso Enganche Gastos Total
$1,100 $1,000.00 $9.65 $38.60 $100 $50 $150
$1,100 $1,000.00 $10.66 $42.66 $100 $50 $150
$995 $904.89 $9.65 $38.60 $95 $45 $140
$1,100 $904.89 $9.65 $38.60 $195 $50 $245
Softec®
78
Mercado Actual ZMCM
Softec®Mercado ZMCM
• Softec divide la Ciudad de México en 9 mercados geográficos que tienen características de mercado y producto similares.
79
Softec®Mercado ZMCM
• El año pico de ventas en la ZMCM fue 2005.
80
0
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30,000
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2016
Proyectos
Unidades
VentasmensualesporsegmentoenlaZMCM
S E M R RP Número deproyectos vigentes
Softec®Mercado ZMCM-Edo Mex
• Al año pico de ventas en la parte de la ZMCM en el Estado de México fue en 2005
81
0
50
100
150
200
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Proyectos
Unidades
VentasanualesporsegmentoenelEDOMEX
S E M R RP Número deproyectos vigentes
Softec®Mercado CD-MX
e incertidumbre82
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
0
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10,000
15,000
20,000
25,0001989
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1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
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Proyectos
Unidades
VentasmensualesporsegmentoenlaCDMX
S E M R RP Número deproyectos vigentes
Cri
sis
Ban
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a
Ban
do D
os
Des
apar
ecen
Sof
oles
Nor
ma
26
Min
i cri
sis
1993
Softec®
83
Softec®Accesibilidad
• Como consecuencia de los cambios regulatorios, que han restringido el suelo desarrollable, el precio de la vivienda en la CD-MX ha crecido más que la media nacional
84
$0
$500,000
$1,000,000
$1,500,000
$2,000,000
$2,500,000
$3,000,000
$3,500,000
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2Q07
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3Q09
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1Q11
2Q11
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1Q12
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4Q12
1Q13
2Q13
3Q13
4Q13
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4Q14
1Q15
2Q15
3Q15
4Q15
1Q16
2Q16
PromNacional
Monterrey
Guadalajara
Puebla
ZMCM
Mérida
CDMX
ZMCMEM
Softec®Efecto de la velocidad
85La demografía no espera
ni a políticos ni a empresarios
Softec®Ventas ZMCM
• La ZMCM actualmente vende 2,709 unidades al mes en 1,053 proyectos activos.
• El mercado total se ha contraído, pero los segmentos P, R y M (>$600,000) han crecido desde el 2015
86
0
200
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1,200
1,400
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1,000
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2,000
2,500
3,000
3,500
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4,500
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3Q15
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3Q16
1Q17
3Q17
ProyectosA
ctivoseneltrim
estre
VentasUnitaria
spromediom
ensual
Ventasporsegmento ZMCM(unidades)
RP R M E S ProyectosActivos
Softec®Precios $/m2 ZMCM
• Los precios de los segmentos R y P han tenido un crecimiento acelerado desde 2015.
• En dólares se observan precios más estables, hasta principios del 2017.
87
MN$0
MN$10,000
MN$20,000
MN$30,000
MN$40,000
MN$50,000
MN$60,000
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Precioporm2MN
S E M R RP
US$0
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US$1,000
US$1,500
US$2,000
US$2,500
US$3,000
US$3,500
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3Q17
Precioporm2USD
S E M R RP
Softec®Ventas por zona
• Las ventas de la ZMCM han oscilado entre 3,000 y 3,500 unidades por mes desde 2007
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0
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1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
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4,5001Q
072Q
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16
Ventasmen
sualesunida
des
Ventasmensualesporzona
SurO
SurC
NorO
NorC
Ote
NorP
SurP
Pte
Centro
Softec®Ventas por zona R y P
• Las zonas Poniente y Centro concentran la mayor parte de las ventas de los segmentos R y P
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1,200
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1,6001Q
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VentasUnitaria
spromediom
ensual
Ventasunitariasporzona
Pte Centro SurP NorP NorC Ote SurC
Softec®
90
Mercado Zona Poniente
Softec®Mercado Zona Poniente
• Las siguientes láminas muestran el comportamiento del mercado de la zona poniente de la ZMCM desde el 2007 y hasta el tercer trimestre del 2017.
• La zona Poniente incluye desde Periférico y Reforma hasta Bosque Real y Santa Fe.
• Este es un mercado muy dinámico que ha aprovechado la disponibilidad de suelo desarrollaba y las nuevas vialidades.
91
Softec®Ventas y proyectos
• La zona poniente vende actualmente 392 unidades al mes en 177 proyectos activos
92
0
50
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ProyectosActivos
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Absorciónmensual
R P
Softec®Tamaño e inventarios
• El proyecto promedio en la zona poniente se ha reducido.
• Los inventarios también se han reducido.
• Estos dos factores reducen el riesgo de los proyectos.
93
0
20
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TamañoPromedioProyecto
R P
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1,000
1,500
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Inventario
R P
Softec®Superficie
• La superficie promedio de los proyectos P continua bajando. El segmento R parece que ya encontró su piso.
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AreaPromedio
R P
Softec®Precios
• Los precios en 2017 han crecido 15-20% con una inflación acumulada del 4%.
• Esto ha tenido un impacto en la velocidad de ventas.
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$0
$2,000,000
$4,000,000
$6,000,000
$8,000,000
$10,000,000
$12,000,0001Q
071Q
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AveragePrice
PrecioUnitarioPromedio
R P
$0
$10,000
$20,000
$30,000
$40,000
$50,000
$60,000
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Precioporm2
R P
Softec®Duración y ventas por tamaño proyecto
• El tiempo esperado de los proyectos en el mercado ha crecido durante el 2017.
• La velocidad de venta por tamaño de proyecto ha crecido para los proyectos más grandes.
96
0.0
2.0
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Ventas/mes vstamañoproyecto
101a150 151a200 201a400
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Duraciónpromediomeses
R P
Softec®Ventas y tasas de ahorro
• Se observa una contracción en las ventas mensuales en la zona poniente que pudiera estar relacionada al aumento de las tasas de ahorro y/o el gran incremento de predios del último año.
97
0.0%
1.0%
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TasaCETESa28días
VentasM
ensualesUnidadesenZonaPoniente
VentasMensuales RyPytasadeCETESa28días
VtasRyPZonaPte CETES28
$0
$10,000
$20,000
$30,000
$40,000
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Precioporm
2productoPZonaPoniente
VentasM
ensualesUnidadesenZonaPoniente
Ventasmensuales RyPyprecioporm2(MN)
VtasRyPZonaPte Precio/m2P
Softec®
98
Los sismos
Softec®Introducción
• Los sismos del 7 de septiembre y 19 de septiembre del 2017 han generado una serie de retos que deben ser enfocados en diferentes fases y en cada una de las localidades afectadas y que requieren soluciones diferenciadas para atender:
• La emergencia inmediata
• Atención a damnificados
• Reconstrucción
• Fortalecimiento y/o restablecimiento de economías locales
• El sector inmobiliario tiene un papel primordial a jugar en esta situación. Tiene el equipo técnico, los materiales y los recursos para apoyar en todos los sentidos.
• Es crucial que en el proceso de solución esta situación afecte lo menos posible a las economías locales para evitar agregar a la tragedia del sismo una tragedia adicional de desempleo y contracción económica.
99
Softec®Localidades afectadas
• Los reportes iniciales suponen alrededor de 150,000 viviendas dañadas concentradas en Oaxaca, Puebla y Chiapas. softec estima hasta 2,000 viviendas dañadas en la Ciudad de México.
• Es crucial recalcar que la situación en cada entidad es muy diferente y debe de ser considerada en torno a sus variables locales.
100
Entidad % PIB PIB Estatal Población 2015
PIB Per càpita Viviendas
Ciudad de México 16.7% $3,469,883 8,918,653 $389,059 2,649,413
México 9.5% $1,973,886 16,187,608 $121,938 4,809,473
Veracruz de Ignacio de la Llave 5.0% $1,048,522 8,112,505 $129,248 2,158,880
Puebla 3.2% $658,494 6,168,883 $106,744 1,631,692
Tabasco 2.3% $477,888 2,395,272 $199,513 645,146
Hidalgo 1.8% $373,999 2,858,359 $130,844 707,281
Chiapas 1.7% $353,222 5,217,908 $67,694 1,332,738
Oaxaca 1.6% $323,812 3,967,889 $81,608 1,048,762
Guerrero 1.5% $305,064 3,533,251 $86,341 908,578
Morelos 1.2% $243,814 1,903,811 $128,067 560,064
Tlaxcala 0.6% $124,666 1,272,847 $97,943 326,942
Estados Afectados 45.0% $9,353,250 60,536,986 16,778,969
Resto 54.9% $11,398,337 58,993,767 16,212,285
Fuentes: Inegi, CONAPO, Análisis Softec
Softec®Etapas de atención• Consideramos que las etapas de
atención para atender la situación se concentran en cuatro ejes:
• La emergencia inmediata
• Atención a damnificados
• Reconstrucción
• Fortalecimiento y/o restablecimiento de economías locales
• Es crucial no sobre-reaccionar o sobre-dimensionar los hechos duros.
101
Emergencia inmediata
Atención a damnificados
Reconstrucción
Restablecer economías locales
Softec®Emergencia inmediata
• La emergencia inmediata, en particular en la Ciudad de México ha sido abordada con gran eficiencia por la sociedad civil, los constructores y desarrolladores inmobiliarios, el ejercito, la marina y la policía federal y local. Los signos de solidaridad y autogestión han sido extraordinarios.
• En el resto del país la situación es similar pero con menos potencia económica y de recursos humanos. Muchas comunidades son pequeñas, remotas y desconectadas y no están siendo atendidas.
• Esta etapa de la crisis tendrá una duración hasta 15 días después de los sismos.
102
Ciudad de México
Jojutla, Morelos
Softec®Emergencia inmediata CDMX
• Entre 1989 y 2017 los desarrolladores de vivienda han entregado 6,793 proyectos de departamentos con 274,726 viviendas.
• A la fecha se identifican muy pocos proyectos y viviendas edificadas desde 1989, con daños estructurales severos.
• Es crucial confirmar que los proyectos entregados desde 1989 tienen un mejor comportamiento que los anteriores. Esto indica que las normas de construcción han sido adecuadas.
103
Viviendas Ocupadas Proyectos y Departamentos Entregados CDMX Jul 2017
Fuente Sistema de Consulta Dinámica Inmobiliaria © Softec, S.C.
Viviendas Ocupadas Departamentos Entregados*
Viviendas 2015 Casas 2015
Deptos 2015 Proyectos 1989-2017 Desarrolladores
1989-2017
Iztapalapa 495,665 363,025 111,227 186 14,644
Gustavo A. Madero 324,587 253,373 55,439 171 17,916
Alvaro Obregón 214,895 164,352 40,035 436 19,616
Tlalpan 190,591 155,027 29,427 312 13,022
Cuauhtémoc 188,135 37,571 123,398 1,099 39,053
Coyoacán 186,317 117,324 62,249 247 9,208
Benito Juárez 159,700 42,736 109,426 2,353 52,357
Miguel Hidalgo 128,042 36,287 79,757 995 44,862
Venustiano Carranza 126,002 67,348 50,098 202 11,725
Azcapotzalco 119,027 67,405 40,743 243 17,111
Iztacalco 110,174 61,675 42,516 155 11,534
Xochimilco 107,270 98,839 5,492 39 3,651
Tláhuac 94,678 81,262 9,629 26 3,126
La Magdalena Contreras 66,676 60,655 3,367 46 937
Cuajimalpa de Morelos 55,478 39,500 13,381 283 15,964
Milpa Alta 34,086 33,346 167 0 0
Total 2,601,323 1,679,724 776,353 6,793 274,726
* El número de viviendas entregadas puede exceder el de viviendas habitadas pues no todas las viviendas entregadas están habitadas
Softec®Emergencia inmediata CDMX
• En la Ciudad de México hay 950 proyectos activos produciendo 46,325 viviendas y aproximadamente 3 millones de m2 de edificios de oficinas y centros comerciales.
• Según datos del IMSS a Agosto del 2017 había 255,087 trabajadores directamente en estas obras. Asociados a los trabajadores directos están las empresas proveedoras que surten hay aproximadamente 80,000 empleos adicionales.
• Estas empresas generan ventas anuales por $300,000 millones de pesos y representan aproximadamente el 10% del PIB de la CDMX.
• Las obras en proceso deben ser revaluadas para asegurar que cumplan los requisitos de la norma y reiniciar en cuanto sean avaladas por los expertos adecuados.
• Finalmente, los edificios en proceso tienen créditos de construcción bancarios e inversión de Afores y si se paran o frenan podrían aumentar el riesgo de la banca nacional y el sistema de pensiones.
• Claramente la Ciudad no se puede dar el lujo de perder o poner en riesgo al 10% de los empleados afiliados al IMSS de la ciudad.
104
Proyectos Habitacionales Activos CDMX Jul 2017
Fuente Sistema de Consulta Dinámica Inmobiliaria © Softec, S.C.
Softec®Proyectos dañados y activos• El mapa muestra un
radio de 100m (circulo rojo) y 500 m (círculo amarillo) alrededor de los edificios caídos.
• Los puntos azules son proyectos dentro del radio de 500m
• Es crucial asegurar primero la seguridad y después la operación de los proyectos en zonas afectadas.
Softec®Emergencia Inmediata CDMX
• Ideas para proyectos en proceso:
• Revisar que no estén en las zonas de rescate y emergencia
• Asegurar que las ministraciones de los créditos de construcción no se detengan para evitar tener que reducir las plantillas de personal.
• Revalidar sus cálculos estructurales y adherencia a la norma de construcción.
• Dar un incentivo fiscal equivalente al préstamo de maquinaria y personal para labores de rescate.
• Evitar las clausuras administrativas.
• Implantar un punto de contacto con Mexicanos contra la Corrupción para denunciar abusos, extorsiones y corrupción por parte de funcionarios
106
Paseo de la Reforma
Santa Fe
Softec®Atención a damnificados CDMX
• Según datos reportados en la prensa, en la Ciudad de México, en adición a los aproximadamente 50 edificios habitacionales desplomados, se reportan 2,000 inmuebles con daños.
• El primer paso es encontrar alojamiento temporal para las personas desplazadas.
• El segundo paso es determinar cuantos y cuales inmuebles están asegurados, ya sea por particulares o a través del crédito hipotecario y dar asesoría a los damnificados para reclamar su indemnización.
107
Mapa de verificado19s.org
Softec®Atención a damnificados CDMX
• Hoy hay en la CDMX hay 913 proyectos vigentes de vivienda con 46,325 unidades en proceso y 17,670 disponibles para compra. De estas últimas solo 5,400 están disponibles para entrega inmediata. Las ventas mensuales suman en promedio 1,722 unidades por mes. Hay menos de 12 meses de inventario en la ciudad.
• Si las personas damnificadas salen a comprar o rentar en masa, el inventario disponible de vivienda se agotará en menos de 5 meses. Esto puede causar un aumento de precios.
• Un problema severo es que la ciudad ha limitado severamente el suelo desarrollable desde 2007. Esto ha encarecido la vivienda y no hay oferta de vivienda barata nueva dentro de la ciudad.
108
Fuente Sistema de Consulta Dinámica Inmobiliaria © Softec, S.C.
Ventas CDMX 1,722 unidades/mes
Unidades en proceso CDMX 46,325 viviendas
Unidades en inventario CDMX 17,670 viviendas (5,400 entrega inmediata)
>$4.0 millones
$2.0-$4.0 millones
$0.7-$2.0 millones
Precio Vivienda
>$4.0 millones
$2.0-$4.0 millones
$0.7-$2.0 millones
Precio Vivienda
>$4.0 millones
$2.0-$4.0 millones
$0.7-$2.0 millones
Precio Vivienda
Softec®Reconstrucción CDMX
• La reconstrucción de la Ciudad de México debe de tomar en cuenta la estructura cambiante del empleo. Las siguientes láminas muestran el cambio a una economía basada en empleo de oficinas.
• La situación actual de emergencia también permite revaluar y definir los lugares que hace sentido densificar por condiciones de seguridad y accesibilidad y cuales no.
• Al pensar en reconstrucción, es crucial definir cual es el origen de la demanda y como se propone atenderla. La Ciudad ha sido muy deficiente en los últimos 12 años en ofrecer soluciones de vivienda adecuadas a los presupuestos de las personas que habitan la ciudad. Esto es consecuencia de una política urbana que ha restringido y limitado el suelo urbano y creado un mercado negro de extorsión y corrupción.
• Ultimo y lo más importante, esta situación permite definir la forma de la ciudad por los próximos 50-100 años. Veanse los ejemplos de Londres, París y Chicago después de sus respectivas tragedias (Segunda Guerra Mundial, incendio e incendio respectivamente).
109
Softec®Reconstrucción CDMX
• La reconstrucción en la Ciudad de México requiere:
• Que el proceso sea rápido y transparente.
• Que sea posible cambiar el regimen de propiedad en condominio para demoler un edificio que así lo requiera. Se pudiera ofrecer un crédito para demolición y retiro de escombro de Banobras y posteriormente reconocer o aumentar el número de viviendas que había en el edificio para generar un esquema asociativo con desarrolladores y dueños de edificios o unidades en edificios colapsados.
• Que pueda mantenerse o aumentarse la densidad en unidades en los predios de reconstrucción para poder minimizar la pérdida a los damnificados.
• Que el proceso de demolición sea expedito para evitar que los terrenos se “abomben” y pongan en riesgo a sus vecinos.
• Adoptar una metodología que socialize el proceso de reconstrucción (metodología de la Alianza para la Regeneración Urbana).
• Que se tome en cuenta la demanda en los diversos barrios.
110
Softec®
Softec®
28Empleo en el Valle de México
• La mayor parte del crecimiento del empleo en el Valle de México vendrá en oficinas y comercio.
Softec®Concentración de empleos CDMX
112
Softec®Densidad de vivienda (Viv/ha) CDMX
113
Softec®
Softec®
23Origen de la demanda 2018-2024
• Al 2024 la ZMDF generará demanda de por lo menos 937,000 viviendas como consecuencia de la formación de hogares.
• Entre 2012 y 2018 Softec calcula que solo se produjo formalmente un tercio de la demanda en la CDMX por lo que se siguen expulsando personas hacia el Estado de México y motivando la construcción informal/ilegal.
429,000 508,000
Softec®
Softec®
27Demanda de vivienda ZMDF
• En la ZMDF se requieren 937,000 viviendas al 2024 de las cuales 429,000 se demandarán desde la CDMX. La mayor parte de la demanda en el Valle de México está concentrada en viviendas de $280,000 a $1,200,000.
• El valor promedio de una vivienda en la CDMX es de $3,500,000. Esto es consecuencia de la falta de suelo urbano desarrollable y de la corrupción galopante que azota a la ciudad.
Softec®Proyectos Activos Zona Metro Ciudad de México
116
PROYECTOS ACTIVOS Q2-2016<$300,000$300-$600,000$600-$1,500,000$1,500-$3,000,000>$3,000,000
Softec®Reconstrucción CDMX
• Ideas para la reconstrucción
• Los inmuebles que tienen daños estructurales severos deberán destruirse y los dueños deben de tener elementos financieros para poder volver a recuperar sus viviendas, oficinas o comercios
• Los terrenos donde cayeron edificios tienen un riesgo una vez que se retiren los escombros de que se “abomben” y pongan en riesgo lo que está alrededor. Estos predios deberán de construirse con gran velocidad.
• Entender e identificar la demanda de espacio laboral y habitacional basada en una proyección de la economía de la ciudad.
• Convocar a un concurso internacional para rediseñar la Ciudad en movilidad, espacios públicos, densidad y funcionamiento basado en la economía y la capacidad de compra de las personas.
• Utilizar la gran cantidad de fondos verdes que existen en el mundo para replantear el sistema energético de la ciudad.
117
Softec®Fortalecimiento y/o reconstrucción de
economías locales• La ciudad de México es uno de los lugares
más formidables del mundo. Tiene un clima envidiable, acceso a todos los microclimas posibles a 3 horas de distancia, abastecimiento de comida cercano, agua en demasía y una población extraordinaria.
• La ciudad ha sufrido los estragos de falta de inversión urbana adecuada por más de 30 años y una falta de visión de cual pudiera ser su futuro.
• Dado el papel que México jugará como nexo entre el comercio Pacífico y Atlántico, existe la posibilidad de ligar a la Ciudad de México como el eje del crecimiento futuro de la economía mundial.
• Además de los elementos físicos y energéticos, requiere abrirse a mayor migración y ligarse a las fuentes de tecnología y saber que la rodean.
118
Componentes de las Ciudades del Futuro
Fuente: https://futurism.com/heres-a-look-at-the-smart-cities-of-the-future/
Softec®
119
Inmuebles comerciales
Softec®Evolución del mercado de oficinas
• La Ciudad de México tiene el mercado más profundo y estable seguido de Monterrey y Guadalajara. Estos últimos son mercados emergentes y muy sensibles a la introducción de nueva mercancía como fue el caso de Guadalajara.
• Los precios en Guadalajara reflejan un sesgo a contratos en Pesos vs la CDMX y Monterrey que los mantienen en USD.
120
$18.30
$23.46
$20.27$20.37$21.81$21.51$21.77
$0.00
$5.00
$10.00
$15.00
$20.00
$25.00
0
1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
8,000,000
9,000,000
10,000,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Precioporm
2mensualenUS
D
Metroscuadrados
ZMCM
$13.48$14.18 $14.04
$15.33 $15.55$16.78 $16.50
$0.00
$2.00
$4.00
$6.00
$8.00
$10.00
$12.00
$14.00
$16.00
$18.00
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
1,600,000
1,800,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Precioporm
2m
endualenUS
D
metroscuadroados
Monterrey
$19.08
$18.30
$17.90$17.72
$18.38
$18.84
$16.88
$15.50
$16.00
$16.50
$17.00
$17.50
$18.00
$18.50
$19.00
$19.50
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Precioporm
2m
endualenUS
D
metroscuadroados
Guadalajara
Inventario ocupado de oficinas Inventario disponible de oficinas
Softec®Evolución de inventario
• El piso de venta de tiendas afiliadas a ANTAD ha crecido continuamente los últimos 25 años.
121
0
5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
25,000,000
30,000,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
M2portipodeco
mercio
ANT
AD
EvolucióndelasuperficieparacomercioANTAD
Autoservicio Departamental Especializada
Softec®Principales indicadores
• El mercado comercial es un mercado ligado a pesos por lo que las variaciones recientes del tipo de cambio han afectado su rendimiento en dólares.
122
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
TotalVentas $906 $984 $1,083 $1,128 $1,185 $1,329 $1,421
Autoservicio $572 $618 $672 $690 $710 $761 $805
Departamental $150 $170 $191 $208 $226 $261 $286
Especializada $184 $196 $220 $230 $249 $307 $330
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ventasporm2 $45,332 $44,503 $46,282 $45,803 $47,655 $50,475 $50,924
Autoservicio $48,335 $47,862 $49,778 $50,204 $49,381 $52,053 $51,954
Departamental $34,795 $36,997 $40,638 $40,334 $39,922 $43,801 $45,247
Especializada $47,904 $42,572 $42,308 $40,168 $51,585 $53,379 $54,185
Renta $MN 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Autoservicio $120.8 $119.7 $124.4 $125.5 $123.5 $130.1 $129.9
Departamental $217.5 $231.2 $254.0 $252.1 $249.5 $273.8 $282.8
Especializada $319.4 $283.8 $282.1 $267.8 $343.9 $355.9 $361.2
$MN
/m2/
mes
$120.8 $119.7 $124.4 $125.5 $123.5 $130.1 $129.9
$217.5$231.2
$254.0 $252.1 $249.5
$273.8$282.8
$319.4
$283.8 $282.1$267.8
$343.9$355.9 $361.2
$0.00
$50.00
$100.00
$150.00
$200.00
$250.00
$300.00
$350.00
$400.00
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
PrecioRenta/mes$MN/m2
Autoservicio Departamental Especializada
Softec®Principales mercados
• Los 12 mercados industriales más activos suman 66.8 millones de m2 techados con una desocupación promedio de 4.7% y un precio promedio de US$3.87/m2 por mes.
123
Tijuana
7,840,177 m21.8%$4.66
Ciudad Juárez
6,244,082 m24.6%$3.44
Guanajuato
5,229,273 m28.6%$4.20
Toluca
3,491,244m24.8%$3.20
San Luis Potosí
2,135,183 m22.9%$3.60
Querétaro
4,408,641 m26.7%$3.90
Reynosa
4,759,617 m25.8%$3.65
Monterrey
10,680,407 m25.9%$3.50
Saltillo
2,689,979 m24.3%$3.88
Guadalajara
4,012,520 m22.7%$4.62
Ciudad de México
14,321,767 m23.6%$4.02
Aguascalientes
1,044,276 m24.7%$3.80
Softec®Evolución Inventario
• El inventario industrial total mantiene su tasa de crecimiento y bajos índices de desocupación.
124
m2
10,000,000m2
20,000,000m2
30,000,000m2
40,000,000m2
50,000,000m2
60,000,000m2
70,000,000m2
80,000,000m2
2010 2011 2012 2013 2014 20151Q162Q163Q164Q161Q172Q17
M2
Evolucióndelinventariototal
Aguascalientes
SanLuisPotosí
Tijuana
Guadalajara
SalCllo
Reynosa
CiudadJuárez
Monterrey
Toluca
Guanajuato
Querétaro
CiudaddeMéxico m2
10,000,000m2
20,000,000m2
30,000,000m2
40,000,000m2
50,000,000m2
60,000,000m2
70,000,000m2
80,000,000m2
2010 2011 2012 2013 2014 20151Q162Q163Q164Q161Q172Q17
M2
EvolucióndelinventarioClaseA
Aguascalientes
SanLuisPotosí
Tijuana
Guadalajara
SalCllo
Reynosa
CiudadJuárez
Monterrey
Toluca
Guanajuato
Querétaro
CiudaddeMéxico
Softec®Hoteles• Resultados clave
• Principales mercados
• Inventarios
• Ocupación
125
Softec®Principales Mercados
• Ciudad de México y Cancún se mantienen como los mercados de mayor tamaño
126
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17
No.
de
cuar
tos
Cuartos disponibles promedio en los 20 destinos más importantes Villahermosa
Ixtapa-Zihuatanejo
Cozumel
Oaxaca
Tijuana
León
Mérida
Querétaro
Veracruz-Boca del Río Puebla
Nuevo Vallarta
Mazatlán
Puerto Vallarta
Monterrey
Los Cabos
Riviera Maya
Guadalajara
Acapulco
Cancún
Ciudad de México
De 2010 a 2012 no se muestran datos de Ciudad de México en la gráfica
Softec®Ocupación Hotelera Promedio
• En general las tasas de ocupación recuperan sus niveles habituales después del típicamente flojo Q3.
127
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17
%deocup
aciónprom
edio
Porcentajedeocupaciónenlos70des6nosprincipales
1estrella
2estrellas
3estrellas
4estrellas
5estrellas
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
%deocup
aciónprom
edio
PorcentajedeocupaciónenCentrosdeplaya
5estrellas
4estrellas
3estrellas
2estrellas
1estrella
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1Q16
2Q16
3Q16
4Q16
1Q17
2Q17
%deocup
aciónprom
edio
PorcentajedeocupaciónenCiudades
5estrellas
4estrellas
3estrellas
2estrellas
1estrella
Softec®
128
Proyección hacia el 2018
Softec®Entorno
• Entorno de incertidumbre
• Buenas noticias: datos PIB Q1,Q2, reducción gasto público.
• Riesgo de aumento de tasas, materiales, tipo de cambio
129
Softec®Vivienda• En general un mercado estable con dos excepciones:
• Vivienda con subsidio, una reducción del 30% en ventas
• Contracción de 15-20% mercado de inversionistas en producto de más de $1.5 millones que regresan a inversiones financieras
• Precios en la ZMCM dejan de subir más que inflación.
• Resto del país con mercados sanos.
• Grandes oportunidades en frontera por repatriados, personas que quieren el estilo de vida mexicano y crecimiento natural
130
Softec®Comercio
• No consideramos que las cadenas comerciales tengan problemas.
• Es posible que se difieran proyectos de expansión y apertura de nuevas tiendas que no están en construcción al segundo semestre del 2017 o al 2018 aunque los recientes anuncios de Walmart y Liverpool dan buenas señales.
• Este es un mercado en pesos por lo que no debe de haber demasiada presión sobre rentas
131
Softec®Oficinas• Este mercado típicamente se ha cotizado en
dólares. Los nuevos usuarios corporativos son nacionales y de retail por lo que hay presión a pesificar el mercado.
• La gran construcción de oficinas en Reforma e Insurgentes presionará los precios a la baja conforme entran en línea estos edificios (hace más competitiva a la ciudad)
• Posible que se difieran algunos proyectos.
132
Softec®Industrial
• Mercado históricamente denominado en dólares. El crecimiento previsto de centros de distribución presionará a cotizar en pesos en las ciudades grandes.
• Se espera que las naves actualmente ocupadas sigan así y lo que está en construcción “built to suit” se acabe y ocupe.
• Las nuevas contrataciones pudieran ser diferidas al segundo semestre del 2017 ó al 2018 aunque los anuncios de empresas europeas y de EEUU parecieran reducir este riesgo.
133
Softec®Hoteles y Vacacional
• Hay ahora una nueva oleada de demanda por hoteles de playa por el tipo de cambio favorable. Percibimos mucha construcción en Cancún/Riviera Maya, Vallarta y Los Cabos.
• En mercados urbanos: la ciudad de México tiene fuerte demanda para 5 y 4 estrellas.
• Otros mercados son muy sensibles a condiciones locales.
134
Softec®Financiamiento e inversión
• Hay recursos para inversión de capital en CKDs y bancos en pesos.
• El Infonavit y FOVISSSTE no son contingentes del presupuesto.
• La Banca tiene recursos.
• No se preve sequía de hipotecas pero si más caras. Esto desperfila a los clientes.
• Cap Rates van a subir en concierto con tasas pasivas de CETES, esto baja precios de inmuebles comerciales que se venden por NOI. En promedio los cap rates han estado de 400 a 600 BP arriba de la tasa de referencia a 10 años.
135
Softec®Tamaño estimado de la inversión inmobiliaria
• Softec estima que en 2017 la industria tendrá una inversión en $403 mil millones de pesos. Los mercados comerciales, industriales y hoteleros crecen por la fuerte demanda que los impulsa. Vivienda y oficinas se contraen ligeramente.
136
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017eComercial $63,581 $38,118 $46,765 $28,629 $56,407 $52,864 $60,000 $66,000Industrial $27,476 $20,378 $25,223 $27,375 $36,938 $29,142 $33,000 $34,031Oficinas $17,717 $4,353 $13,363 $4,488 $7,398 $34,464 $22,030 $16,155Hoteles $6,569 $13,613 $17,096 $13,621 $14,399 $27,973 $30,000 $35,000Vacacional $37,343 $29,007 $23,339 $18,709 $15,302 $19,582 $20,000 $22,000Vivienda $183,071 $191,848 $196,169 $208,581 $210,168 $230,182 $240,000 $230,267
$- $50,000$100,000$150,000$200,000$250,000$300,000$350,000$400,000$450,000
InversiónEstimadaAnual
Softec®Urge crear interfases
137
Fondos de inversión
Proyectos & vehiculos
Softec®Conclusión
• Estamos ante la mayor oportunidad en el segmento inmobiliario en nuestra generación.
• Infraestructura carretera para cruzar el país
• Creación de suelo urbano
• Edificación de vivienda y workspace
• Edificación, financiamiento y venta de vivienda vacacional
• Entrada a México de inmigrantes calificados.
• Aprovechemos la coyuntura
138
Softec®
De repente el mundo cambió. Hay más oportunidades que nunca
139
Lo grandioso del futuro es que depende de uno
¡ Muchas Gracias !
Gene TowleSocio Director
