santcugatabuso

Complejo de Oficinas Sant Cugat Nord · Edificios A-BPlaza Xavier Cugat, 2 (Sant Cugat del Vallés)

Julio 2012

Manual de Uso

Complejo de Oficinas Sant Cugat Nord · Edificios A-BPlaza Xavier Cugat, 2 (Sant Cugat del Vallés)

Manual de Uso

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La ubicación del Parque de Oficinas Sant Cugat Nord responde a una cuidadosa búsqueda, de una zona adecuada a las necesidades de la empresa, con especial énfasis de los factores de tiempo, espacio y servicios.

Con una impactante estructura formada por 4 edificios proyectados en una unidad de tres volúmenes, se encuentra perfectamente integrada en un espacio natural, totalmente ajardinado.

Sus plantas de hasta 1734 m2, divisibles en diferentes módulos, combinan admirablemente, amplitud, luminosidad y calidad en sus acabados. Estas premisas se mantienen en las zonas comunes y de ocio donde la comodidad y el confort se reflejan en cada detalle.

Con excelentes comunicaciones con el aeropuerto, Barcelona, Girona, Tarragona y Francia, resulta un edificio espectacular en todos los sentidos.

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Índice

Introducción al Manual de Uso

Servicios

Cartería

Protocolo de seguridad y accesos a Sant Cugat Nord

Reglamento de uso de pistas de pádel y vestuarios

Mantenimiento

Introducciónal Manual de Uso

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MANUAL DE USO • COMPLEJO DE OFICINAS SANT CUGAT NORD, EDIFICIOS A-B

Introducción al Manual de Uso

Inmobiliaria Colonial, a raíz de su experiencia en el campo del mantenimiento y gestión de edificios comerciales, y con el fin de sensibilizar a sus clientes para un correcto mantenimiento y uso de sus instalaciones, ha elaborado el presente Manual de Uso, el cual, a partir de una descripción técnica de los edificios, pretende aconsejar a sus usuarios para su mejor uso y conservación al efecto de asegurar unas óptimas condiciones de seguridad, funcionalidad, confort y aspecto en nuestros inmuebles.

Es nuestra intención que este Manual sirva de recopilación y guía práctica de los deberes, obligaciones y derechos en el desarrollo de sus actividades en nuestros edificios, de forma que se establezca un orden y una colaboración en la conservación del inmueble.

Con los objetivos anteriormente mencionados se ha dividido este documento en dos capítulos:

1 El primer capítulo «Servicios y Mantenimiento» informa a los usuarios sobre los servicios e instalaciones de que dispone el edificio e indica el modo de llevar a cabo las obras de acondicionamiento de los locales/despachos para la realización de su actividad, detallando asimismo las recomendaciones generales de uso de sus instalaciones y el tipo de mantenimiento que la Propiedad tiene establecido para el edificio.

2 El segundo capítulo «Plan de Emergencia» dota al edificio de un Manual de Autoprotección, con instrucciones, orientación y recomendaciones dirigidas al personal directamente implicado en el funcionamiento del edificio. En este sentido, es muy recomendable que las empresas ubicadas en el edificio gestionen su propio Manual de Autoprotección, que en todo caso deberá estar coordinado con el general del edificio.

Deseando que este documento constituya una herramienta útil para todos, esperamos asimismo que nuestro servicio y atención pueda situarse en todo momento al nivel de sus necesidades y expectativas.

Nota: Las estipulaciones y manifestaciones contenidas en el presente Manual de Uso deberán entenderse sin perjuicio de lo específicamente acordado en el respectivo contrato de arrendamiento. Asimismo, la información y descripciones contenidas podrán ser objeto de modificación o variación en función de las necesidades de la Propiedad.

Julio 2012

ServiciosObjetivoReferenciaVigilanciaRecepción/ConserjeríaLimpieza comunitariaCarteríaMantenimientoSistemas de seguridadAparcamientoDirecciones y teléfonos de interés

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ObjetivoEl objetivo que pretende alcanzar este manual es el de informar a todos y cada uno de los usuarios de los edificios de los que consta el parque de oficinas, de los servicios que éste contiene y de las posibilidades de las que disfruta, así como de la normativa a seguir en cualquier acontecimiento.

ReferenciaTodo lo relacionado en este manual se refiere única y exclusivamente a los edificios ubicados en el Parque de Oficinas Sant Cugat Nord sito en la plaza Xavier Cugat, nº 2 de la ciudad de Sant Cugat del Vallés, propiedad de Inmobiliaria Colonial.

VigilanciaEl edificio dispone de servicio de vigilancia realizado por personal de la empresa COMINSMAN SA.

Actualmente este servicio está situado en la entrada del complejo de oficinas, en el denominado Centro de Control; es permanente durante las 24 horas, todos los días del año incluido festivos, sin perjuicio de que este servicio pudiera sufrir modificaciones.

Su responsabilidad y labor principal será:

• Información y control nocturno de las personas que acceden al complejo de oficinas.

• Gestión del acceso al aparcamiento VIP.

• Control de los espacios exteriores del complejo.

• Organización del acceso de transportistas.

En general estarán al servicio del complejo de oficinas atendiendo a los usuarios en todo aquello que sea de su competencia.

Teléfono conserjería: 93 584 80 63

Recepción/ConserjeríaLos diferentes edificios, siempre que no sean ocupados por un único arrendatario, dispondrán de un servicio de recepción/conserjería realizado por la empresa C.T.G.A., S.L.U.

Actualmente este servicio dispone del siguiente horario:

Lunes a viernes: 8 h a 20 h.

Sábados, domingos y festivos el edificio permanecerá cerrado.

Este horario puede variar según los edificios en función de las necesidades de la mayoría de los usuarios.

Su responsabilidad y labor principal será:

• Información y control de las personas que acceden al edificio.

• Gestión del acceso al inmueble.

En general estarán al servicio del edificio atendiendo a los usuarios en todo aquello que sea de su competencia.

Teléfonos

Conserjería edificio A: 93 584 80 62

Conserjeria edificio B: 93 584 81 29

Conserjería edificio C: 93 584 80 67

Conserjería edificio D: 93 584 80 77

Limpieza comunitariaEl complejo de oficinas tiene contratada actualmente a la empresa ATALIAN para atender la limpieza de las zonas comunes según un cuadro de periodicidad y frecuencias que se van adaptando según necesidades.

Los trabajos efectuados por el personal de limpieza incluyen:

• Vestíbulos principales y elementos en él contenidos.

• Escaleras.

• Cabinas de ascensores.

• Aparcamiento

• Limpieza de los exteriores del complejo.

El servicio de limpieza se complementa con la contratación de un servicio de DDD (desratización, desinfectación, desinsectación) y un control analítico anual de la calidad del aire y del agua.

Limpieza Muro CortinaEl complejo de oficinas tiene contratada actualmente a la empresa RAMCOM para atender la limpieza exterior de estructura y cristales, así como el mantenimiento de la góndola existente. La periodicidad contratada es trimestral.

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CarteríaUn servicio de paquetería/cartería se encargará de recepcionar todo el correo que llegue al complejo incluido los envíos por mensajería.

Se establecen tres repartos diarios así como recogida de correo. Se acompaña como anexo las normas de funcionamiento de este servicio.

MantenimientoEl complejo de oficinas dispone de personal de mantenimiento que estará presente según sean las necesidades derivadas de la realización del mantenimiento preventivo programado y del correctivo solicitado o detectado de las instalaciones generales y comunes del inmueble.

El horario se encontrará entre las 7 y las 19 horas, de lunes a viernes.

Para cualquier anomalía detectada se puede informar de la misma llamando al vigilante situado en el Centro de Control que gestionará las oportunas comunicaciones. (Tel. 93 584 80 63)

La empresa que actualmente realiza el servicio de mantenimiento es EMTE Service.

Sistemas de seguridadDetección y extinción de incendiosCada edificio dispone de una centralita de detección de incendios que a su vez envía la señal al módulo de seguridad y a una central de alarmas exterior. Repartidos por todo el interior del edificio se distribuye una red de rociadores por agua.

Los sistemas incluyen extintores portátiles, puertas cortafuegos, bíes (bocas de incendio equipadas), sirenas de alarma, megafonía...

Rescate ascensoresEl sistema de petición de ayuda de los ascensores está comunicado en primera instancia con en Centro de Control del complejo, y en su defecto, de forma secuencial, con una central de recepción de alarmas que actuará con la máxima diligencia para poder tratar incidencias fuera del horario de oficinas.

Servicio de atención de urgenciasEste servicio complementa el horario de

nuestros empleados designados en su inmueble, garantizando una cobertura de la totalidad del tiempo.

Inmobiliaria Colonial, consciente de la diversidad de horarios de nuestros clientes, implanta este servicio con la intención de que tengan a su disposición una herramienta válida para solucionar aquellas incidencias relacionadas exclusivamente con el mantenimiento o con situaciones de urgencia que puedan acontecer en nuestro edificio, y que por su imprevisibilidad, pueden presentarse fuera del horario del servicio de mantenimiento o conserjería.

Teléfono atención urgencias: 900 543 543Control de CCTVSe ha dotado al edificio de un sistema de vigilancia mediante la instalación de cámaras de CCTV y sistemas de rayos infrarrojos en los exteriores del complejo.

AparcamientoEn el edificio existe un aparcamiento compuesto de 2 plantas sótano. Las plazas están destinadas a los usuarios de las oficinas. El acceso está dotado de cámaras de control e interfonía conectadas con el Centro de Control, barrera automática y puerta de cierre nocturna, así como un control de intrusión. El acceso se realiza mediante tarjeta de proximidad.

El acceso al vestíbulo de ascensores se efectuará mediante lector de proximidad.

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Direcciones y teléfonos de interésINMOBILIARIA COLONIAL, S.A.

Avda. Diagonal 532, 4ª planta

08006 BARCELONA

ÁREA DE PATRIMONIO

DEPARTAMENTO GESTIÓN INMUEBLES

Centralita Tel. 93 404 79 70

Alberto de Lamo Tel. 93 404 79 34 (Directo)

Tel. móvil: 659 826 743

E-mail: [email protected]

FACILITY MANAGEMENT

(Coordinación y gestión mantenimiento)

ISS FM

Tel. 93 517 30 00

Cobalto, 58

08907 Hospitalet de Llobregat BARCELONA

Albert Espin Tel. móvil: 600 937 030

E-mail: [email protected]

SERVICIO ATENCIÓN URGENCIAS

Tel. 900 543 543

CENTRO DE CONTROL

Tel. 93 584 80 63

Cartería

Introducción

¿Qué es una cartería?

Procesos

Categorías de envíos

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IntroducciónLa distribución de cartas y paquetes en los edificios supone un flujo de mensajeros y otras figuras del transporte difíciles de controlar.

Con la intención de potenciar factores como la seguridad, la imagen y la funcionalidad, el complejo de oficinas Sant Cugat Nord tiene contratado con la empresa Servijet, S.A. la gestión y explotación de los servicios de cartería interna.

¿Qué es una cartería?Una cartería es un centro especializado en la recepción, clasificación y distribución física de los documentos y pequeña paquetería que llegan y salen del complejo empresarial (prensa, mensajería, pequeña paquetería y correo).

El servicio de cartería está instalado en una sala anexa al Centro de Control situado en la entrada al parque de oficinas.

HorarioEl horario de servicio de la cartería es de jornada continua de: Inicio 8:30 horas Fin 17:00 horas

ProcesosEntradasA la cartería pueden llegar los siguientes envíos: correo ordinario, certificados, pequeña paquetería 30x40x30 cm (max.5 kgr.) y recepción de mensajería. En función de las características de cada envío se seguirá un proceso adecuado.

RegistroEn el correo certificado y la mensajería que llega a la cartería queda registrada la hora de recepción, la empresa que realiza la entrega, el remitente y el destinatario. Un albarán recoge toda esta información que se utilizará para la entrega en las oficinas.

ClasificaciónEl correo ordinario se recoge de las sacas que deposita Correos y, una vez clasificados se depositan en unos casilleros especialmente habilitados por las empresas destinatarias.

En las instalaciones de la cartería, cada empresa tiene asignado un casillero para el depósito de los envíos dirigidos a su atención.

DistribuciónLa cartería tiene establecidas unas rondas de distribución interna, basadas en frecuencias estudiadas, al objeto de minimizar los tiempos de distribución interna, tanto de las entregas como de las recogidas.

Los horarios de dichas rondas se van actualizando en función de las necesidades del centro (volúmenes, horarios de verano, etc.) y de los mismos serán puntualmente informados.

En cuanto a la entrega de sus envíos, los mismos pueden ser sin acuse de recibo (correo ordinario y comercial, así como correo interior), o bien mediante acuse de recibo.

Aquellos envíos que estén sujetos a un acuse de recibo (mensajería, paquetería, correo certificado, telegramas y burofaxes), serán entregados al destinatario previo sello y/o firma del correspondiente comprobante. De esta forma, la cartería estará en disposición de poder certificar en todo momento la puntual entrega de sus envíos.

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Categorías de envíos

Prensa• La cartería clasifica la prensa en función de las suscripciones contratadas por los distintos

clientes.

• Se realiza un registro basado en volúmenes.

• Posteriormente, se entregarán en las recepciones de cada cliente.

El horario de distribución está supeditado a los plazos de entrega de los distribuidores que los clientes tienen contratados.

Mensajería / Pequeña paquetería• La cartería clasifica la mensajería y pequeña paquetería en función de la empresa destinataria.

• Se realiza un registro específico con los datos que contenga el envío:

Datos del remitente.

Datos del destinatario.

Empresa portadora.

• Se genera un acuse de recibo.

• Posteriormente, se entregarán en las recepciones de cada cliente, previa firma del acuse de recibo.

Correo ordinario / Publicidad comercial• La cartería clasifica el correo ordinario y la publicidad comercial en función de la empresa

destinataria.

• Posteriormente, se entregarán en las recepciones de cada cliente.

El horario de distribución está supeditado a los plazos de entrega de los distintos distribuidores de correo.

Correo urgente / Certificado• La cartería clasifica el correo urgente o certificado en función de la empresa destinataria.

• Se realiza un registro específico con los datos que contenga el envío:

Datos del remitente

Datos del destinatario

Empresa distribuidora

• Posteriormente, se entregarán en las recepciones de cada cliente, previa firma del acuse de recibo.

• El horario de distribución está supeditado a los plazos de entrega de los distintos distribuidores de correo.


Control de accesos

Control de personal

Control de vehículos

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Control de accesosLa vigilancia de Sant Cugat Nord está definida a partir de cinco puntos de control interrelacionados:

• 4 Conserjerías (1 por acceso)

• 1 Centro de Control

Las conserjerías tienen un horario de 8.00 horas a 20.00 horas de lunes a viernes, y el Centro de Control, 24 horas todo el año. Dependiendo de estos horarios los accesos de visitas y de personal autorizado, ya sea en vehículo o a pie, tendrá que respetar las normas establecidas para cada caso. Todos los arrendatarios comunicarán a la propiedad un mínimo de un responsable para resolver incidencias fuera del horario habitual que les afecten directamente. Las llaves y/o tarjetas que custodia el servicio de vigilancia, que corresponden a los accesos privativos arrendados, sólo serán facilitados al personal autorizado de forma explícita por el arrendatario mediante comunicación al servicio de vigilancia. El servicio de vigilancia nunca facilitará el acceso al interior de los despachos, y por lo general a zonas privativas de los arrendatarios, a aquellas personas, autorizadas o no, que argumenten problemas con dicha tarjeta o llave. Si hiciera falta entrar algún tipo de material atípico o voluminoso al edificio, será notificado con suficiente antelación por parte del arrendatario al servicio de vigilancia.

Control de personalEl control de todo el personal que accede a Sant Cugat Nord está centralizado en el vestíbulo de cada uno de los cuatro edificios mediante un sistema de control que integra todos los accesos del aparcamiento y de dichos edificios, siendo necesaria una única tarjeta. Mediante las tarjetas personalizadas que suministrará la propiedad se podrán activar tanto los portillones situados en las recepciones de planta baja como los lectores de acceso a/desde el aparcamiento. Será el arrendatario quien pedirá a la propiedad el número de tarjetas autorizadas en cada caso, acceso sólo oficinas, o, oficinas y aparcamiento, dado que es la propiedad quién administra el grado de autorización de las tarjetas, que no de los usuarios.

Personal autorizado del edificioCada arrendatario será responsable de gestionar las autorizaciones del personal que considere como habitual mediante una página web. El arrendatario se responsabilizará de esta gestión (altas, bajas, modificaciones). Esta sistemática, mediante el envío de un fichero al Centro de Control, actualizará la base de datos del arrendatario, lo cual tendrá efectos en el plazo de 24 horas. Los arrendatarios sólo tendrán acceso a su propia base de datos. El acceso fuera del horario indicado al inicio de este protocolo a los edificios -que no a las oficinas, lo cual depende del arrendatario-, dependerá de las autorizaciones vigentes de cada arrendatario en el sistema de gestión de accesos, lo que puede definir el horario de acceso tarjeta por tarjeta a petición expresa del arrendatario.

Personal esporádico y visitasEs recomendable que cada arrendatario comunique con antelación, por el software de control de accesos, la previsión de las visitas futuras. El servicio de conserjeria identificará las visitas, que deberán mostrar el DNI o el pasaporte, para comprobar si han estado comunicadas previamente por el arrendatario mediante el procedimiento informático establecido. En caso de que no sea así, se solicitará la identificación y se registrarán tanto los datos de nombre, apellidos y DNI de la visita, como el nombre de la persona y empresa a la que quiere visitar. Se les entregará tarjeta para acceder a través de los tornos, identificada con el edificio correspondiente al que han estado autorizados a acceder. Dicha tarjeta, así se les indicará, se llevará en un sitio visible y será controlada en cada una de las recepciones y/o accesos de las diferentes plantas. Al salir del edificio la tarjeta tendrá que ser depositada en el torno de salida.

Los mensajeros autorizados por las empresas que lo soliciten tendrán un tratamiento de vista esporádica.

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Control de vehículosEn Sant Cugat Nord hay dos tipos de aparcamientos, uno descubierto, (VIP), entre los edificios B y C, y otro en el sótano -2 común a los cuatro edificios. El protocolo de acceso es diferente en cada caso, dependiendo de cuál se utilizará y la característica de la persona, autorizada o visita. Los accesos a los dos aparcamientos están dotados de cámaras de control y interfonía, ambas conectadas con el CC, barrera automática y puerta de valla nocturna, así como control de intrusión. El aparcamiento sótano incorpora un lector de proximidad por el control de accesos. Los accesos se cierran con barrera, pero por más seguridad, las puertas pueden permanecer cerradas incluso de día, según los horarios que en cada momento se determinen como de baja circulación. El sistema de control de accesos será del tipo «anti pass-back»; por lo tanto, es del todo indispensable que todo el personal autorizado a acceder se identifique según los protocolos siguientes:

Acceso aparcamiento vipEstá previsto que sea de uso exclusivo de visitas y descarga de material; por lo tanto, hará falta autorización previa del CC que gestionará el acceso. El procedimiento será igual que el de las visitas que acceden por conserjeria. Es aconsejable que el arrendatario, cuando comunique con antelación por el sistema de control de accesos una visita, además de dar los datos habituales, deje constancia que el acceso es al aparcamiento VIP. La visita se acreditará al edificio oportuno. Fuera del horario habitual, la puerta está cerrada; por lo tanto, no se podrá utilizar el aparcamiento VIP.

Acceso aparcamiento sótanoEl acceso se realizará mediante el lector de proximidad de las tarjetas situado en cada acceso. La gestión de las autorizaciones de este acceso será igual que la de las personas autorizadas a acceder al edificio. El acceso al edificio desde el interior del aparcamiento se realizará mediante los lectores tanto de entrada como de salida situados en las puertas de acceso a los vestíbulos de ascensores de cada edificio.

Personal esporádico, visitas o externosLa gestión a nivel del sistema informático de control de accesos, será la misma que para las visitas de iguales características de a pie, añadiendo el número de plaza adjudicada. La visita utilizará el interfono situado junto a la valla de acceso. El CC procederá a la verificación de los datos e informará de la situación al arrendatario, que tendrá que recoger la visita en el aparcamiento, utilizando su tarjeta. A la salida se repetirá la acción, acompañando la visita al aparcamiento y solicitando la apertura de la valla al MS mediante el interfono correspondiente. Aún así, este acceso se tiene que calificar de nada habitual.


Objeto

Declaraciones generales

Utilización pistas de pádel

Normas de utilización de vestuarios y taquillas

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ObjetoLa presente normativa tiene por objeto regular el uso y disfrute de las pistas de pádel que se encuentran ubicadas en el exterior del complejo de oficinas.

Inmobiliaria Colonial, S.A. (Colonial) es la única titular de este recinto, el cual podrá gestionar directamente como compañía, o a través de la contratación de los servicios de una empresa gestora.

Declaraciones generales• Las pistas son de uso exclusivo de las compañías que tengan arrendada alguna oficina o local en el

complejo, pudiendo ser esta capacidad ejercida por los empleados de las mismas.

• Las pistas se entienden como un servicio que integra y complementa el hecho arrendaticio del complejo de oficinas otorgándole naturaleza de elemento común, por lo que Colonial no recibirá de las citadas compañías contraprestación económica por su uso.

• Estas normas serán de observación obligatoria por parte de todos los usuarios.

• Colonial se obliga a hacer cumplir a los usuarios todas las normas, y a aplicar, en su defecto, las penalizaciones que se establecen.

• Colonial se obliga a exponer en lugar visible la presente normativa, y a comunicar por escrito cualquier variación que establezca.

• El usuario se obliga a que cualquier duda, opinión, discrepancia o queja que pudiera surgir en todo lo que compete a las pistas, o por las relaciones con otros usuarios, será comunicada a la gerencia de Colonial.

Utilización pistas de pádel• El uso de una pista se establece de lunes a viernes laborables y desde las 8 h. hasta las 20 h, siendo

necesaria la presencia, como mínimo, de dos jugadores en cada área de la misma.

• Salvo disponibilidad en días y horarios, un usuario no podrá utilizarla más de diez horas semanales.

• Los turnos de reserva serán de 50 minutos, como periodos que se harán coincidir con el inicio del servicio de conserjería del edificio B.

• La formalización de la reserva en dicha conserjería solo podrá ser realizada por el peticionario a través de la web y como mínimo con un día de antelación a su uso.

• La solicitud de pista deberá incluir los nombres completos y los números de tarjeta de acceso de todos los usuarios, el día y hora deseados. Colonial confirmará por el mismo canal al peticionario, o informará de los inmediatos días y horas disponibles, pasando en este caso a formar parte de la lista de espera que se regirá por orden de recepción.

• Previo a su utilización, el peticionario deberá depositar en la citada conserjería su tarjeta de acceso y recoger la llave, elementos que serán devueltos respectivamente una vez consumido el tiempo.

• En el caso que se desee anular una reserva confirmada, esta deberá ser comunicada a conserjería como mínimo con cuatro horas de antelación. Salvo que dicho incumplimiento no sea por causa mayor, se penalizará al peticionario con la imposibilidad de volver a reservarla durante una semana.

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• En el caso que pasados diez minutos de la hora reservada la pista no haya sido ocupada, la reserva quedará anulada. Salvo que dicho incumplimiento no sea por causa mayor, se penalizará al peticionario con la imposibilidad de volver a reservarla durante una semana.

• Aquel usuario que haga mal uso de la pista o provoque daños intencionados, será penalizado con la imposibilidad de volver a reservarla durante un mes.

• El usuario deberá ir provisto de equipación y calzado deportivo adecuado, siendo del deporte de Pádel las palas y pelotas a utilizar.

• El usuario manifiesta estar físicamente apto para la práctica del pádel, siendo el único responsable de las lesiones que pudieran sobrevenirle en su libre ejercicio.

Normas de utilización de vestuarios y taquillas• El horario durante el cual estas instalaciones permanecerán abiertas será de 08:00 h a 20:00 h. de

lunes a viernes laborables.

• Únicamente podrán acceder a los vestuarios aquellos usuarios que se identifiquen como trabajadores de las oficinas del complejo.

• Para acceder a los vestuarios deberán presentarse en la recepción del edificio B. Previa entrega de su tarjeta personal se les facilitará la tarjeta de acceso y la llave de la taquilla. Una vez finalizado su uso se procederá a la devolución en el mismo lugar.

• El uso de los vestuarios está supeditado a la utilización de las instalaciones deportivas o a la realización de una actividad deportiva.

• La utilización de los vestuarios implica el correcto uso de los mismos y deberá limitarse a las operaciones propias del mismo. Por razones higiénicas es obligatoria la utilización de chanclas.

• Colonial no se responsabiliza de la pérdida, hurto o deterioro de los objetos depositados en los vestuarios y taquillas o en otras áreas de sus instalaciones deportivas.

• Cada noche se vaciarán todas las taquillas para realizar su limpieza.

• Las taquillas son de uso individual y solo para la práctica deportiva, no pudiéndose reservar en ningún caso.

• En todo momento se seguirán las indicaciones del personal de conserjería y seguridad del complejo.

• Cualquier persona que no cumpla las normas reglamentarias de uso le será prohibido el acceso a los vestuarios.

• Les rogamos que cualquier posible mal funcionamiento o uso inadecuado de las instalaciones sea comunicado al vigilante situado en el centro de control.

Mantenimiento

Instrucciones generales

Recomendaciones de uso

Plan de mantenimiento

Descripción del edificio

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Instrucciones generales

Este capítulo contiene las principales normas de actuación que los usuarios del edificio deben observar en el uso de los locales que les corresponden.

Estas normas de actuación establecen derechos y obligaciones que el usuario contrae desde el momento en que dispone de autorización fehaciente por parte de la Propiedad para el desarrollo de sus actividades.

Se han dividido en tres aspectos:

1 Las intervenciones para el acondicionamiento de los locales para la actividad prevista.

2 Las recomendaciones de uso de las instalaciones comunes del edificio y de las propias de los locales asignados.

3 El mantenimiento establecido por la propiedad para las partes comunes del edificio, así como el mantenimiento que debe realizar cada usuario en sus locales.

Los usuarios del edificio deberán poner especial interés en la observación de las recomendaciones establecidas en este documento así como de todas las obligaciones que les correspondan por aplicación de normativas vigentes de carácter estatal, autonómico o municipal.

Intervenciones en el inmuebleLas actividades que realizan los usuarios del edificio pueden precisar de obras de acondicionamiento de los locales, ya sea por primera implantación, por una necesidad de redistribución de espacios, por cambios en la decoración, por la adecuación a nuevas exigencias o criterios de funcionamiento... etc. También puede ocurrir que con el paso del tiempo sea necesario renovar equipos o instalaciones obsoletas.

Las obras a realizar pueden ser de muy diversa índole, y los usuarios están obligados a seguir las indicaciones que establece la Propiedad en cada caso.

Estas indicaciones se han resumido para cuatro situaciones distintas:

a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo.

b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad.

c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad.

d. Intervenciones no permitidas.

El usuario deberá saber para cada intervención que realice en sus locales, en cual de las situaciones anteriores se encuentra para seguir el proceso adecuado. En caso de duda es aconsejable que se ponga en contacto con los representantes de la Propiedad para que le indiquen la forma de proceder.

El usuario deberá estar siempre en posesión de los documentos que acrediten la concesión de licencias de obras, de los proyectos técnicos visados, y de toda la documentación que deba disponer de acuerdo con la nomativa que le sea de aplicación. La Propiedad se reserva el derecho de consultar, cuando lo estime oportuno, dicha documentación.

Seguidamente se expone de forma detallada y no limitativa las intervenciones u obras que se incluyen en cada uno de los cuatro tipos de intervenciones.

a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo

Son intervenciones reducidas, en extensión y duración, de entretenimiento en elementos constructivos, de instalaciones, o mobiliario propiedad del usuario y no compartidos con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o suministros, ni representan en modo alguno molestias de ruido persistente o suciedad.

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Ejemplos de intervenciones sin aviso previo:

• Modificación o desplazamiento de mamparas móviles que no lleguen al techo.

• Reparación o instalación de pequeños mecanismos eléctricos (enchufes, interruptores, timbres).

• Sustitución de luminarias.

• Reparaciones o trabajos de carpintería o cerrajería que no afecten a cerramientos verticales exteriores.

• Reparaciones de pintura o de acabados interiores.

• Trabajos de mantenimiento contratado por el propio usuario.

b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad

Las intervenciones que se incluyen en este apartado no precisan de autorización previa a su ejecución, siendo aconsejable comunicarlas por escrito a la Propiedad con una antelación de 30 días naturales.

Se consideran de este tipo las intervenciones que afecten elementos constructivos o instalaciones que sean de uso y propiedad del usuario y que no estén compartidas con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o de suministros.

No se podrán incluir en este tipo las intervenciones que afecten de algún modo a las fachadas exteriores o interiores, las cubiertas, azoteas o terrazas, elementos de la estructura del inmueble. Tampoco se podrán incluir las intervenciones que afecten a instalaciones de seguridad, ni a las de protección contra incendios.

Ejemplos de intervenciones que precisan aviso previo:

• Modificación de la distribución interior de espacios con mamparas ligeras fijas.

• Pintado de elementos interiores cuando se mantenga el aspecto y calidad original.

• Renovación de moquetas cuando se mantenga el aspecto y calidad original.

• Pulido de pavimentos de piedras naturales o parquet.

• Cambio generalizado de mobiliario propiedad del usuario.

c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad

Los usuarios no podrán llevar a cabo ningún tipo de intervención de las que se citan en este apartado sin disponer de una autorización por escrito de la Propiedad del inmueble. Para la obtención de la autorización, el usuario debe comunicar por escrito a la Propiedad las fechas y el alcance de las obras de forma detallada. En el caso que, de acuerdo con normativas municipales, el usuario deba disponer de un proyecto técnico de obras, facilitará conjuntamente con el comunicado una copia de dicho proyecto a la Propiedad.

La solicitud de autorización a la propiedad se realizará con una antelación de treinta días naturales. Mientras no se disponga de la correspondiente autorización escrita no se podrán iniciar las obras.

En general se incluyen aquí todas las obras para las cuales es preciso obtener una licencia de obras menores. Aunque ésta no fuera necesaria precisarán autorización de la Propiedad todas las obras que afecten a elementos constructivos o instalaciones que formen parte de las instalaciones comunes del edificio y elementos accesorios y que afecten al suministro de energía o fluidos de otros usuarios distintos, o que supongan ruidos persistentes o suciedad.

Ejemplos de intervenciones que precisan de autorización previa:

• Primera implantación.

• Redistribución de locales con obra de albañilería.

• Renovación general de acabados interiores de paredes, suelos o techos que modifiquen los de origen.

• Renovación de elementos de carpintería interior o de mamparas ligeras de distribución que modifiquen los de origen.

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• Cambios en la ubicación, sustitución, adición o eliminación de elementos de las instalaciones interiores.

• Modificación de la instalación de prevención de incendios privativa existente.

• Sustitución o modificación de techo, luminarias o elementos e instalaciones empotrados.

d. Intervenciones no permitidas

El usuario no está autorizado para realizar obras que afecten de algún modo a:

• Elementos estructurales del edificio: cimientos, contenciones de tierras, forjados, vigas, pilares, paredes de carga, cerchas y similares.

• Fachadas exteriores o interiores del edificio: revestimientos, acristalamiento, carpintería, barandillas, o cualquier elemento decorativo. No se permite la fijación de ningún elemento (antenas, mástiles, rótulos, aparatos de aire acondicionado) que puedan dañar el acabado de las mismas así como variar su aspecto formal.

• Cubiertas, azoteas o terrazas. No se admite la fijación de ningún elemento (antenas, mástiles, aparatos de aire acondicionado) que pueda dañar el sistema de impermeabilización de las mismas.

• El recorrido de las instalaciones comunes del edificio ni en su paso a través de los locales que utiliza.

• Las características técnicas originales de las instalaciones, por adición, modificación o supresión de los elementos básicos que las componen.

Se consideran también incluidas en este apartado las obras que para su realización precisen de una licencia de obras mayores.

Si el usuario considera imprescindible la realización de obras de este tipo en sus locales, deberá exponerlo a la Propiedad para que considere la viabilidad de las mismas. La Propiedad determinará la forma de llevar a cabo la intervención si estima justificada la solicitud del usuario. Se recomienda al usuario la presentación a la Propiedad de un documento justificativo de las obras a realizar con exposición de motivos, una descripción de las obras con estimación de presupuesto y la documentación gráfica mínima a nivel de anteproyecto.

Recomendaciones de usoEstructuraLos elementos estructurales tales como pilares, vigas, paredes o los propios forjados que forman cada una de las plantas del edificio no se pueden modificar ni en las zonas comunes ni en las zonas o locales de uso privado del edificio. Tampoco pueden ser objeto de modificación otros elementos estructurales como los balcones, las marquesinas o las escaleras. Los elementos estructurales constituyen el esqueleto de soporte del edificio y por ese motivo los usuarios no están autorizados a realizar ninguna obra que los afecte. El usuario solamente podrá hacer obras que afecten a elementos estructurales si dispone de una autorización fehaciente de la Propiedad.

Las obras que afectan a la estructura de un inmueble se consideran como obras mayores, para las que es necesario disponer de un proyecto técnico visado por un técnico competente y una licencia municipal.

En general el usuario debe procurar no sobrecargar en exceso los locales, salvo en el caso de conocer con exactitud el límite de la carga por metro cuadrado que admite una planta. Si las necesidades de carga o la colocación de aparatos concretos produce una carga sobre las plantas mayor a la indicada será necesario

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estudiar la viabilidad del caso. Para ello el usuario debe contactar con la Propiedad del inmueble y exponer sus necesidades.

Si se detecta humedad sobre los elementos estructurales descritos, se debe poner en conocimiento de la Propiedad para que tome las medidas oportunas.

También es preciso poner en conocimiento de la Propiedad la aparición de lesiones como fisuras, grietas o deformaciones de paredes y techos.

CubiertasAzoteas transitables

Las azoteas transitables y terrazas deben estar siempre limpias y exentas de cualquier material u objeto que pueda significar un obstáculo al correcto desagüe de las mismas. Tampoco se deben utilizar como zonas para almacenaje de materiales, muebles ni residuos de obras y similares. No se debe verter productos químicos como disolventes, aceites o lejía que, además de estropear el pavimento, pueden provocar la destrucción de la impermeabilización y originar goteras en la planta inferior.

Cuando se instalen antenas o aparatos que requieran fijación a un soporte se evitará cualquier sistema que perfore la impermeabilización. No debe utilizarse como elemento de soporte las barandillas, sean de obra o metálicas, ni los conductos de ventilación o chimeneas.

No se permite la instalación de rótulos comerciales, salvo autorización expresa de la propiedad.

Las azoteas y las terrazas, en general, no están concebidas para que se conviertan en jardines. Las jardineras originales del edificio son las únicas que deben mantenerse. No se admite la colocación de nuevas jardineras sin autorización de la Propiedad. En cualquier caso sólo podrán colocarse, previa autorización de la Propiedad, jardineras que tengan menos de 30 cm de tierra vegetal y que se encuentren elevadas respecto del pavimento. No se debe construir jardineras en contacto directo sobre el suelo.

Si se detecta la entrada de agua desde una terraza, o se observan manchas de humedad bajo las azoteas, debe avisarse a la Propiedad para que proceda del modo que estime conveniente.

TejadosNo está permitido a los usuarios el acceso a los tejados del inmueble. Sólo está permitido el acceso al personal de mantenimiento adecuadamente equipado.

En caso de detectarse manchas de humedad o filtraciones de agua bajo cubierta se pondrá en conocimiento de la Propiedad. No debe hacerse reparaciones sin el consentimiento de la Propiedad.

No está permitido a los usuarios la utilización, ocupación o tránsito por los desvanes o espacios bajo cubierta. Tampoco se autoriza su utilización para ningún tipo de almacenamiento de materiales o enseres.

FachadasLas fachadas del edificio, principales, secundarias, o interiores de patios se consideran comunitarias. Por ese motivo no está permitido a los usuarios realizar ningún tipo de intervención sobre ellas. Tampoco se permite la instalación en fachadas de aparatos (aire acondicionado, antenas, alarmas), rótulos, toldos, persianas, mástiles... etc. Cualquier intervención en la fachada debe tener una autorización explícita de la Propiedad y realizarse de acuerdo con las normativas técnicas y los permisos municipales que correspondan.

Para la elevación o descenso de bienes por fachada en operaciones de mudanza o similares, se deberá contar con autorización de la Propiedad. No se utilizará para ello elemento alguno que precise ser clavado, atado o fijado a la fachada, ni a elementos como barandillas, cornisas, y elementos decorativos en general.

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En las fachadas que dispongan de jardineras se debe procurar que el riego de las mismas no moje sistemáticamente la fachada.

Las ventanas practicables de las fachadas deben abrirse y cerrarse suavemente, evitando golpes bruscos que puedan provocar una rotura y caída de cristales a la vía pública. Por este mismo motivo, en caso de corrientes de aire o en días con vientos fuertes es conveniente cerrar las ventanas.

Si el usuario detectara en algún momento la aparición de fisuras o grietas, la presencia de elementos mal fijados o con peligro de desprendimiento y caída, o filtraciones de agua por los cerramientos, deberá ponerlo en conocimiento de la Propiedad con la mayor brevedad posible.

Divisiones interioresLa compartimentación interior de los locales puede ejecutarse con «pladur» o mamparas ligeras. Las paredes constituyen una compartimentación fija, ya que por ellas pasan, o pueden pasar, conducciones empotradas de agua, electricidad u otras instalaciones del inmueble, y su modificación precisa de un estudio previo. Estas paredes suelen tener espesores máximos de 10 a 12 cm. Si el espesor de la pared es superior, hay que suponer que su modificación –desplazamiento, recorte, apertura de pasos, supresión– puede tener alguna repercusión para la estructura de soporte del edificio, por lo que, en principio, se desaconseja modificarlas. Si fuera preciso hacerlo se seguirán las recomendaciones sobre intervenciones en el edificio que constan en este manual.

En los edificios nuevos pueden aparecer pequeñas fisuras en los primeros años de vida útil debidas al asentamiento general del edificio. En edificios de cierta antigüedad -más de 10 años– no deberían aparecer nuevas fisuras si no se realizan obras que puedan afectar directa o indirectamente a la estructura. En caso de apreciarse la aparición de fisuras o grietas en las paredes interiores deberá ponerse en conocimiento de la Propiedad.

Las paredes acostumbran a usarse para sostener elementos de mobiliario o colgar elementos decorativos. Es necesario que las sujecciones se realicen siempre con tacos, clavos y fijaciones aptas para cada tipo de pared. Al realizar los agujeros debe comprobarse previamente que no afectarán a tubos o cables empotrados en esa pared.

Las cajas de registro de instalaciones no deben quedar nunca ocultas tras muebles que impidan su acceso para el personal de mantenimiento del inmueble. En general se debe procurar no colgar de las paredes muebles, estanterías o similares, que tengan un peso excesivo y pueda provocar rupturas de las fijaciones o de la propia pared. Los elementos de mobiliario más pesados es preferible que descansen directamente sobre el suelo, respetando los límites de carga a los que se hace referencia en el capítulo «Estructura» de este manual.

En el caso de mamparas, se trata de divisiones interiores de tipo desmontable o móvil que permiten un desplazamiento o modificación más sencillo que las paredes de obra. Las primeras pueden cambiarse de posición pero precisan de la intervención de operarios montadores. Además, la modificación hará necesaria la reparación o acondicionamiento de algunas zonas de pavimento, cielos rasos, incluso de alguna sencilla instalación eléctrica. En el segundo caso, sobre las mamparas móviles, no suelen haber instalaciones, por lo que su modificación o desplazamiento es, en la práctica, como el de un mueble. Las mamparas motorizadas permiten únicamente un movimiento preestablecido por los mecanismos que lleva asociados.

Cualquier modificación en la compartimentación original de los locales deberá seguir el procedimiento descrito en el capítulo «Intervenciones en el edificio» de este manual que a modo de resumen son:

• Modificación de paredes de obra: precisan permiso previo de la Propiedad.

• Modificación de mamparas fijas: precisan una notificación previa a la Propiedad.

• Modificación de mamparas móviles que no llegan al techo: discrecionales para el usuario.

La modificación indebida o inadecuada de paredes puede provocar desperfectos en plantas superiores o inferiores del edificio, o interrumpir servicios por el corte accidental de instalaciones. En este último caso

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además se corre el riesgo de provocar escapes de agua, fugas de gas, que además de afectar al inmueble pueden poner en peligro la seguridad de los operarios que están realizando la obra.

Puertas y ventanasLas puertas y ventanas son elementos móviles y por tanto presentan un envejecimiento superior a otros componentes del edificio. Hay que procurar no forzar los mecanismos de cierre, y los de accionamiento de persianas, cortinas o cualquier tipo de protección o filtro solar. No se deben cerrar las puertas y ventanas con golpes violentos que pueden provocar fisuras entre el marco y la pared. Un golpe violento puede incluso llegar a romper el acristalamiento con el consecuente peligro si se desprenden trozos de cristal. Por este motivo se aconseja cerrar las ventanas cuando existan corrientes de aire.

Revestimientos interioresCielos rasos

Este tipo de techos suele llevar asociado una serie de instalaciones como las de protección contra incendios, climatización, etc., y ocultan pasos de instalaciones y conductos. En general no se admite modificar los cielos rasos, para lo que será necesaria una autorización de la Propiedad. Los cielos rasos son elementos ligeros de los que no se debe colgar nada.

En caso de existir trampillas o registros de acceso al espacio cerrado por el falso techo, no se ocultarán ni obstaculizarán con muebles o cualquier elemento decorativo o de instalaciones propias que impidan el libre acceso para el personal de mantenimiento.

En caso de que, por diversos motivos, el usuario se viera en la necesidad de actuar sobre el falso techo lo notificará a la Propiedad.

Pavimentos

Los pavimentos de madera o moquetas son especialmente delicados, por lo que el usuario deberá evitar, en todo lo posible, estropearlos con golpes o arrastre de mobiliario y similares sobre su superficie. Para mover materiales pesados sobre su superficie se deberá utilizar aparatos auxiliares con ruedas de goma. No se realizarán fijaciones sobre el pavimento cuando para ello se deba perforar o recortar piezas del mismo.

Por parte del usuario se deberá procurar la conservación del pavimento de sus locales en las mejores condiciones, manteniendo, especialmente, las condiciones de ignifugación de los materiales potencialmente inflamables como es el caso de maderas y moquetas.

No se debe sustituir los pavimentos sin autorización previa de la Propiedad.

Paredes

Los revestimientos interiores de paredes de los locales de uso privado pueden modificarse a conveniencia del propio usuario, siempre que lo notifique por adelantado a la Propiedad. En cualquier caso deberá conservarlos en condiciones correctas de acuerdo con sus características y las instrucciones de su fabricante o instalador.

Se mantendrá, en especial, las condiciones de ignifugación de materiales potencialmente inflamables como en el caso de maderas, moquetas, tapizados o cortinajes.

En la limpieza de superficies se utilizarán productos compatibles con cada material.

Instalacion de aguaLa instalación de agua no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los puntos de suministro como la grifería, o pequeñas reparaciones de conservación en la parte

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de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad. En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones de agua.

Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar utilizando materiales compatibles con la instalación existente. No se pondrán en contacto materiales metálicos distintos, ya que pueden provocar procesos de degradación que destruyan la instalación.

En este sentido es especialmente problemática la unión del cobre con el hierro o el acero.

Se cerrará la llave de paso de agua al local en los siguientes casos:

• Cuando se detecte una fuga de agua importante, mientras no se lleve a cabo su reparación, que se deberá hacer con la mayor brevedad posible.

• En los períodos vacacionales o de inactividad del local.

• No se autoriza en ningún caso la utilización de la canalización de agua para realizar la puesta a tierra de ningún aparato o instalación eléctrica.

Los usuarios que dispongan de aparatos propios de producción de agua caliente sanitaria deben utilizarlos y mantenerlos en condiciones óptimas de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador y la normativa que sea de aplicación.

Las fugas de agua, además de las molestias que producen y que pueden afectar indirectamente a otros usuarios del inmueble, son muy perjudiciales si afectan a elementos estructurales del edificio.

Finalmente, se recomienda cerrar bien los grifos después de cada uso, y repararlos en caso de que goteen.

Instalacion eléctricaLa instalación eléctrica no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los interruptores o enchufes, o pequeñas reparaciones de conservación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad.

En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones eléctricas.

Los instaladores que contrate el usuario para realizar trabajos en sus locales estarán debidamente homologados.

Se prohibe de forma explícita la manipulación de cuadros eléctricos, cajas de derivación, o derivaciones situados en zona comunitaria del edificio.

Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar con conocimiento y autorización previa de la Propiedad y de acuerdo con la normativa vigente que le sea de aplicación.

En el uso ordinario de la instalación eléctrica se evitará:

• Sobrecargar las líneas conectando un número excesivo de aparatos o bien aparatos con potencia mayor que la prevista para la línea.

• Utilizar cables alargadores, sobre suelo o paredes de forma sistemática.

• Conectar en un mismo enchufe varios aparatos haciendo un uso abusivo de adaptadores multivía.

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Recomendaciones:

• Los enchufes y cables deben estar siempre bien conectados, evitando que produzcan chispas. Una mala conexión puede dar origen a un incendio.

• En los locales en los que por su uso haya una presencia habitual de niños, se tomarán las precauciones de seguridad para que no puedan manipular elementos eléctricos, en especial los enchufes, que como mínimo deberán estar protegidos con clavijas de plástico.

• Al desenchufar un cable o un aparato se debe tirar siempre del propio enchufe, nunca se debe tirar del cable.

Si al tocar un cable se nota que está caliente se debe a que están conectados a él demasiados aparatos o bien aparatos de potencia superior a la que admite el cable. En este caso se debe proceder a desconectar aparatos y utilizar cables de mayor sección. Lo más apropiado es consultar con un electricista sobre las necesidades de instalación del local para que proponga la mejor forma de actuar.

En las operaciones más sencillas de manipulación de la instalación eléctrica como la limpieza o sustitución de lámparas o similares, se debe desconectar la corriente eléctrica del elemento a manipular.

Los usuarios que dispongan de equipos eléctricos propios deben usarlos y mantenerlos de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador, y la normativa vigente que les sea de aplicación.

El mal uso, la manipulación de la instalación por manos inexpertas y la sobrecarga de líneas dan lugar a la mayoría de accidentes relacionados con la electricidad: cortocircuitos que derivan en incendios, y electrocuciones. Los cortocircuitos se originan por el recalentamiento de cables o conexiones defectuosas que producen chispas. Además pueden provocar averías graves en los aparatos conectados a la línea afectada.

Red de saneamientoLos puntos de desagüe de los locales son básicamente de dos tipos: los de los inodoros y sanitarios en general y los sumideros de terrazas o patios.

No es apropiado arrojar basura por los desagües, ya que producen embozos.

En caso de producirse deberá avisarse a un fontanero o si es comunitario a la propiedad/conserje para que resuelva el problema. No debe intentar solucionarse mediante productos químicos y ácidos, ya que pueden deteriorar los conductos de evacuación.

Si se observan anomalías en los inodoros será necesario avisar a un operario para realizar la reparación oportuna.

Los sumideros de terrazas y patios están protegidos con una reja. Se procurará que siempre estén bien colocadas y limpias para evitar que penetren objetos a la red de desagüe.

Si se detectan fugas en la red de desagüe o saneamiento, ya sea en el propio local, ya sea en partes comunitarias del edificio, se deberá avisar a la Propiedad para que realice las reparaciones necesarias.

ClimatizaciónLas instalaciones que son capaces, mediante un mismo equipo, de enfriar o rebajar la temperatura ambiente de los locales en época cálida, o de elevar la temperatura ambiente en época fría, se consideran instalaciones climatizadoras.

Recomendaciones para favorecer el funcionamiento de estas instalaciones, mejorar su rendimiento y obtener ahorro energético:

En los primeros minutos de funcionamiento de la instalación después de la puesta en marcha, es normal que no se obtenga aire a la temperatura deseada. Si transcurridos algunos minutos no se obtiene aire a la temperatura deseada y el termostato está correctamente graduado puede ser síntoma de alguna avería.

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Si variando la temperatura en el termostato no se obtiene el efecto deseado es preferible desconectar la instalación y avisar al servicio técnico.

Mientras se tiene en funcionamiento la climatización, no se deben abrir las puertas y ventanas al exterior o a espacios no refrigerados puesto que se pierde con gran celeridad la temperatura ambiente.

Si la instalación está centralizada y no se dispone de termostatos para la regulación de temperatura en el local del usuario, los ajustes se deberán solicitar al conserje o al personal de mantenimiento. Abrir ventanas o tapar los puntos de salida del aire no son soluciones correctas porque desequilibran el sistema de regulación de la instalación.

Si por el contrario el local dispone de termostato propio para la regulación, es conveniente restringir al máximo el número de personas autorizadas para su manipulación. Conviene no ir variando continuamente la graduación de la temperatura fijada en el termostato porque eso provoca constantes cambios de ritmo en el trabajo del equipo climatizador, disminuye su rendimiento y hace aumentar el consumo energético.

La temperatura de confort en condiciones habituales está entre los 20 y los 24 grados centígrados en función de la temporada, y por tanto es aconsejable que las modificaciones que se realicen en los termostatos estén dentro de estos parámetros.

Es importante tener en cuenta, antes de cualquier manipulación del termostato, que la temperatura ambiente puede estar alterada por circunstancias puntuales como una acumulación de personas en un momento determinado o la incidencia del sol en los cristales.

En estas circunstancias puede ser aconsejable, en función de la duración de estas incidencias, no manipular el termostato, y de esta manera no alterar la temperatura final con el consecuente aumento de los consumos.

La modificación de las instalaciones de refrigeración comunitarias –cambio de posición de aparatos, conductos, renovación de máquinas– no está permitida sin autorización previa de la Propiedad. La instalación, sustitución o modificación de las instalaciones de climatización privadas deben hacerse con autorización previa de la Propiedad. El usuario está obligado a usar y mantener estas instalaciones en estado óptimo, realizando las revisiones a que obligue la normativa vigente. Todo ello dependiendo de lo establecido en el contrato de arrendamiento en cuanto a revisión y mantenimiento.

Instalacion de ventilaciónEl edificio dispone de conductos de ventilación en las zonas de servicios. Pueden localizarse en estas zonas, las rejillas que dan acceso a los mismos. Hay que procurar no tapar esas conexiones para favorecer el correcto funcionamiento de la instalación.

Estos conductos no deben aprovecharse para conectar ninguna otra instalación que precise de una ventilación o salida de humos, como una caldera, una campana extractora de humo o similares. Una conexión indebida, especialmente de aparatos con quemadores de combustibles, es muy peligrosa.

Protección contra incendiosEl edificio está dotado con los medios de protección contra incendios que se citan en el apartado «Descripción Constructiva» de este manual.

La manipulación de estos equipos está prohibida salvo en los casos de estricta necesidad para los que han sido colocados.

Cuando no exista motivo alguno para su uso, sólo deben ser manipulados por la empresa o personas encargadas de realizar las operaciones de mantenimiento periódico.

En caso de emergencia cualquier persona está autorizada a usar los extintores y mangueras.

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Los usuarios no obstaculizarán en ningún momento, ni siquiera momentáneamente, el acceso a extintores, mangueras, pulsadores de alarma, o puertas de recorridos de evacuación.

En caso de incendio se actuará según lo establecido en el Plan de Emergencia.

AscensoresEn el caso de que sea necesario utilizar los ascensores para el movimiento de cargas (muebles, maquinaria, enseres en general) que superen la carga para la que están previstos y que consta en una placa en el interior de la cabina o que aún siendo inferiores a la carga admitida puedan deteriorar la instalación –puertas, cabinas– o resulten molestos a los demás usuarios será necesario avisar al conserje. De existir se usará el montacargas.

Se debe respetar el número máximo de personas que es capaz de transportar el ascensor de acuerdo con lo que indique la placa del interior de la cabina.

No está permitido que los niños utilicen ascensores sin ir acompañados de un adulto.

Si se detectan irregularidades en su funcionamiento, ruidos extraños, defectos de nivelación de la cabina en las paradas de planta, o botones de mando que no responden adecuadamente, se avisará al conserje del edificio o a la empresa de mantenimiento. Entre tanto se procurará utilizar el ascensor lo menos posible hasta que se solucione el problema. En caso de una evacuación de emergencia del edificio, como en un incendio, no se utilizarán los ascensores.

Personas atrapadas en el interior por una avería.

Si alguna persona queda atrapada en el interior de la cabina por una avería debe pulsar el timbre de alarma que se encuentra en la botonera de la cabina o comunicarlo por teléfono si se dispone de él. Nunca se ha de intentar abrir las puertas manualmente para salir de la cabina. Si la avería es un corte de suministro eléctrico, se detendrá la cabina y se encenderá la luz de emergencia. Aún en este caso, el ascensor es completamente seguro.

Ninguna persona atrapada en el interior de una cabina debe intentar salir de ella forzando las puertas.

Las personas en el exterior del ascensor no han de intentar manipular mecanismos o puertas. Se limitarán a dar aviso al conserje del inmueble o en caso grave a los bomberos.

Instalaciones audiovisualesLas instalaciones comunitarias de televisión, telefonía o interfonía de que dispone el inmueble se consideran comunitarias. Por esta razón y por sus características de funcionamiento, no se autoriza a los usuarios a manipular ningún elemento de la instalación. Algunas pequeñas operaciones como el desplazamiento de una toma de conexión, o el cambio de un terminal, pueden perjudicar la calidad de imagen o sonido o inutilizar la instalación para el resto de usuarios. Cuando sea preciso proceder a algún cambio o reparación se comunicará a la Propiedad para que indique la mejor forma de proceder.

En el caso de tomas de televisión o telefónicas, pueden usarse provisionalmente cables de prolongación o alargadores.

No se admite la colocación de antenas privadas que deban ir fijadas sobre elementos de obra del edificio sin la autorización previa de la Propiedad.

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Plan de mantenimientoLa Propiedad ha dotado al edificio de un plan de mantenimiento preventivo para conservarlo en condiciones óptimas de uso, seguridad, confort y estética. Este plan de mantenimiento se lleva a cabo por personal contratado por la Propiedad que acude al edificio de forma periódica de acuerdo a un plan preestablecido.

El plan de mantenimiento abarca las partes comunes como cubiertas, fachadas, pavimentos, paredes y techos, acabados interiores, jardinería y limpieza. También se incluyen las instalaciones del edificio que se encuentran en las partes comunes y las instalaciones comunitarias que dan servicio a los locales privados.

No se incluyen en el plan de mantenimiento de la Propiedad los elementos constructivos e instalaciones interiores de cada local de uso privativo, a excepción de los elementos que se hallen en el local y que pertenezcan a instalaciones comunitarias del inmueble:

• Sistemas de protección contra incendios: extintores, detectores de humos, mangueras de incendio, alumbrado de emergencia... etc.

• Elementos de la instalación de climatización, calefacción o refrigeración.

Tampoco se incluyen en el plan de mantenimiento de la propiedad los elementos correspondientes a instalaciones o decoración que han sido colocados por el usuario de acuerdo con lo especificado en el apartado de «Intervenciones en el inmueble» de este manual.

Estos aspectos pueden ser:

• Acabados interiores como los pavimentos, techos, paredes y divisiones interiores ligeras o mamparas.

• Sistemas individualizados de instalaciones: climatización, calefacción, refrigeración o de producción de agua caliente sanitaria.

• Iluminación interior.

• Instalaciones eléctricas privadas y luminarias.

Entre estos últimos aspectos se incluye cualquier instalación específica propia de la actividad que se desarrolla en el local.

Obligaciones del usuarioEs responsabilidad del usuario realizar un uso y un mantenimiento apropiado de su local o locales para preservar la seguridad de sus bienes, los de la Propiedad, y los de las personas.

Es conveniente que el usuario cumpla en todo momento con las disposiciones legales sobre revisiones periódicas y mantenimiento aplicables a los equipos de su propiedad y que disponga de los certificados acreditativos correspondientes.

El usuario deberá facilitar a la Propiedad, si ésta lo solicita, copia de los certificados acreditativos de la realización de las revisiones periódicas obligatorias de mantenimiento que requieran sus equipos o instalaciones propias.

El usuario deberá facilitar en todo momento el acceso a sus locales al personal de la Propiedad o contratado por ésta para la realización de las operaciones de mantenimiento periódicas. El usuario tiene el derecho de solicitar una acreditación suficiente al personal de mantenimiento así como de conocer la periodicidad habitual de estos trabajos. En el caso de ser necesarios trabajos de mantenimiento que impidan el desarrollo normal de su actividad (ruidos, desmontajes importantes, corte de fluidos...) tiene derecho a acordar con la Propiedad el momento más idóneo para la realización de estos trabajos.

En los casos en los que existan instalaciones con contadores divisionarios para cada local y el usuario sea el titular de su instalación, el mantenimiento desde el contador hasta los puntos de consumo pertenece al titular de esa instalación.

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En las operaciones de limpieza se recomienda usar sistemas y productos compatibles con los elementos a limpiar para preservar el aspecto y la calidad de los elementos constructivos, las instalaciones y el mobiliario de los locales. El usuario deberá mantener sus locales e instalaciones en condiciones correctas de salubridad.

Descripción técnica del edificioInfraestructuraEl edificio tiene dos plantas sótano, cerradas perimetralmente por muros de contención de hormigón armado. Estos fueron encofrados a dos caras.

En la cara exterior de éstos muros se ha colocado, de acuerdo con la memória del proyecto y del AsBuild, una película de emulsión bituminosa, protegida por una lámina drenante y un fieltro de geotextil.

En el fondo de la excavación se ha colocado un tubo ranurado de PVC 160 mm, para drenar el agua del terreno y evitar acumulaciones de agua y sobrepresiones en el trasdós del muro. El relleno junto al muro está hecho con gravas, para facilitar el drenaje.

La cimentación de la estructura del edificio está realizada mediante zapatas aisladas para los pilares y continuas para los muros de contención.

El terreno donde se sitúan las zapatas es un estrato de margas arcillosas, con una resistencia de 4 kg/cm2, de acuerdo con las indicaciones del estudio geotécnico, citado en la memoria.

Las zapatas se han realizado encofradas perimetralmente, separándolas del terreno con un relleno de gravas, para disminuir el peligro de deformaciones por hinchamiento de las arcillas del terreno.

La solera inferior es una losa de hormigón armado.

EstructuraLa estructura de los sótanos -1 y -2 es de pilares de hormigón y forjados reticulares con casetones de mortero, de cantos 35+5 cm y 30+10 cm, con nervios formando una retícula ortogonal de 85 cm de intereje y 15 cm de ancho de nervios.

Estos forjados se apoyan en los pilares de hormigón armado y en su perímetro sobre los muros de contención.

La estructura sobre rasante es de tipo porticado con forjados de chapa colaborante tipo Haircol 59, de 0,75 y 1 mm de espesor, apoyada sobre vigas metálicas. Los pilares son perfiles metálicos. Todos los perfiles metálicos están protegidos con una capa epoxídica de imprimación antioxidante.

La luz máxima entre ejes de pilares es de 13,20 m.

La escalera principal está formada por dos cajas laterales de plancha de acero pintada a los que se sueldan los soportes de escalones también de acero pintado.

La escalera de servicio de planta tercera a cubierta de 45º de inclinación está formada por dos perfiles UPN y escalones de plancha metálica estriada.

Las losas de las escaleras de sótano son de hormigón armado.

La perfilería que forma los dinteles de fachada es a base de perfiles laminados en caliente, tipo U, galvanizados y fijados a los forjados con anclajes tipo Hilti.

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CubiertasEn este edificio conviven bastantes soluciones de cubierta diferentes, por lo que en primer lugar se hace una relación de todas ellas, y a continuación se estudia con mas detalle cada una.

Las tipologías de cubiertas son las siguientes:

A) Cubierta metálica ligera, para la cubrición de maquinaria situada en la azotea.

B) Cubierta plana invertida acabada con gravilla, en azotea.

C) Cubierta plana invertida transitable acabada con piedra, en zona perimetral de planta baja, y patio interior de planta baja.

D) Cubierta ajardinada, en planta baja y sótano -1.

E) Cubierta plana invertida para tránsito rodado acabada con hormigón.

F) Marquesinas metálicas de chapa de aluminio y estructura de acero en fachadas.

G) Cubierta plana acristalada, en patio central.

Descripción detallada de cada tipo:

A) Cubierta metálica ligera

En la azotea del edificio, para proteger algunos elementos de la maquinaria y los accesos a las salas de poleas de los ascensores, se ha colocado una cubierta metálica ligera, a base de plancha grecada de 0,7 mm de grueso, galvanizada y pintada, soportada por perfiles de acero. Sobre esta plancha se ha colocado un panel rígido de fibra de vidrio de 40 mm de espesor y una lámina bituminosa impermeable, autoprotegida APP, de 5 kg/m2 de peso, con doble armadura, de poliéster y de fibra de vidrio. Los remates perimetrales de la cubierta son de plancha de acero galvanizada y lacada.

B) Cubierta plana invertida acabada con gravilla

La cubierta de la última planta del edificio está compuesta por las siguientes capas:

• Barrera de vapor mediante emulsión bituminosa, aplicada en dos capas, tipo EMUFAL-N de Texsa.

• Pendientes formadas con hormigón celular de 300 kg/m3 de densidad, acabado fratasado. Pendiente mínima 2%.

• Capa de protección de mortero 1:6, de 3 cm de espesor, con entregas al paramento en forma de medias cañas.

• Lámina separadora con un fieltro de polipropileno de peso no inferior a 100 g/m2, colocado sin adherir.

• Lámina no protegida de betún polimérico modificado con plastómeros de 3 kg/m2, con armadura de poliéster de 140 g/m2 y resistencia al punzonamiento superior 25 kg.



• Protección del conjunto a base de una capa de grava de 50 mm de espesor medio.

C) Cubierta plana invertida transitable acabada con piedra

En la cubierta de las zonas perimetrales del edificio en planta baja, allí donde el sótano se prolonga mas allá del perímetro de la planta baja, y en la parte central, en el patio interior, se ha utilizado un sistema de cubierta invertida con un pavimento flotante horizontal, compuesta por las siguientes capas:


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• Capa de protección de mortero 1:6, de 3 cm de espesor, con entregas al paramento en forma de medias cañas, acabado fratasado.





• Aislamiento térmico a base de placas de poliestireno extruido de 60 mm de espesor, y densidad 35 kg/m3.

• Capa de protección de mortero 1:6, de 3 cm de espesor, acabado fratasado, con armadura de fibra de vidrio revestida con PVC, con un paso de malla de 10x10 mm y 217 g/m2 de peso mínimo.

• Pavimento flotante con losas de piedra (caliza gris suave flameada, granito negro intenso flameado) sobre soportes de hormigón, dejando la junta abierta 5 mm aproximadamente.

D) Cubierta ajardinada

En la planta baja, y en el sótano -1, en el patio central y en algunas zonas que rodean al edificio, existen zonas ajardinadas sobre forjados, que se resuelven de la siguiente forma:






• Lámina protegida de betún polimérico modificado con plastómeros de 5 kg/m2, con armadura de poliéster de 180 g/m2 y resistencia al punzonamiento superior 25 kg, y aditivos antirraíces, acabado autoprotección mineral.

• Lámina drenante granulada de polietileno de alta densidad, con dos fieltros de polipropileno tipo DRENITEX JARDI de Texsa, y relleno con tierra vegetal encima.



E) Cubierta plana invertida para tránsito rodado

La cubierta de las zonas perimetrales del edificio en planta baja, allí donde el sótano se prolonga más allá del perímetro de la planta baja, y se produce un paso de vehículos por encima, está compuesta por las sigüientes capas:


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• Pavimento a base de una losa de hormigón, acabada fratasada

F) Marquesinas metálicas

En los dos accesos de planta baja hay una serie de marquesinas con estructura de perfiles de acero, a la que se le superpone una subestructura de tubos, anclajes y listones, de acero galvanizado.

Sobre estos elementos descansan unas bandejas de aluminio conformado y lacado, de 20/10 mm de espesor.

G) Cubierta plana acristalada

En cada uno de los laterales del patio central hay una estructura en ménsula, que cubre más de un tercio del patio, con unos perfiles principales formados por vigas de acero laminado sobre los que se ha colocado una cubierta acristalada.

Para soportar los cristales, se han colocado unos maineles de tubo de acero, que esconden unos ejes regulables de acero inoxidable.

Sobre estos soportes se sustenta una perfilería de aluminio lacado, con un perfil de soporte inferior en forma de U, un sistema de estanqueidad con perfiles de EPDM, y unas tapetas superiores.

Los cristales están formados por dos lunas templadas de 8 mm, incoloras, y con un serigrafiado en caliente en la cara inferior.

Los remates laterales son de plancha de aluminio lacado, 20/10 mm de espesor.

Cerramientos exteriores verticalesCerramientos fachadas exteriores Norte y Sur

Estas fachadas tienen una composición que alterna un cerramiento tipo muro cortina de vidrio, con unas zonas opacas que forman una franja cortafuegos.

En la planta tercera, en la fachada sur, el muro cortina está inclinado hacia el exterior.

El cerramiento tipo muro cortina es de vidrio doble aislante pegado con silicona estructural a los perfiles interiores, formados por una estructura a base de una retícula tubular de aluminio extruido.

Existen ventanas practicables de iguales características a los acristalamientos fijos, intercaladas en el muro cortina.

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La franja horizontal cortafuegos, es un antepecho prefabricado de hormigón, revestido exteriormente a base de planchas de acero galvanizado, en forma de lamas de persiana fija, completamente opaca. Interiormente está forrado con placas de fibrosilicatos, un panel aislante de lana de roca, y un revestimiento a base de placas de yeso laminadas sobre una estructura de perfiles de acero laminado.

Los remates son de plancha de aluminio de 20/10 mm conformadas y lacadas y los anclajes de acero laminado y galvanizado, soldados a la estructura de borde del forjado.

En la fachada sur hay unos parasoles horizontales, perpendiculares a la fachada, a base de perfiles de lamas de acero lacadas.

El remate superior de la fachada es una pieza de hormigón prefabricado de 20 cm de espesor, que sigue el perfil de los paneles de las fachadas Este y Oeste, que cierran lateralmente el muro cortina.

La faja del basamento y los laterales de la escalera principal exterior Sur, así como los muros que delimitan la escalera y las ventilaciones del sótano en la fachada Norte están revestidos con un aplacado de granito negro intenso con una cara pulida y abrillantada.

Cerramientos fachadas Norte y Sur del patio interior central

Son cerramientos tipo muro cortina de vidrio doble aislante pegado con silicona estructural a los perfiles interiores, formados por una estructura a base de una retícula tubular de aluminio extruido de modulación general apaisada.

En algunas zonas el panel acristalado está decorado con serigrafía, para esconder los frentes de forjado y los muros cortafuegos.

Los remates son de plancha de aluminio de 20/10 mm conformada y lacada y los anclajes de acero laminado y galvanizado, soldados a la estructura de borde del forjado.

En los extremos del muro cortina hay una franja vertical de paneles tipo sandwich, de aluminio, para solucionar el encuentro con la fachada perpendicular a esta, que es de paneles prefabricados de hormigón.

Cerramiento de las fachadas Este y Oeste, exteriores, y del patio central

En estas fachadas se combinan dos partes diferenciadas: el centro, un muro cortina, protegido exteriormente por unas piezas horizontales de hormigón prefabricado, y los laterales, a base de paneles de hormigón prefabricado, con unas franjas acristaladas en las fachadas exteriores.

Las fachadas prefabricadas pesadas están formadas por paneles de hormigón arquitectónico fijados a los cantos de los forjados mediante talones de hormigón. Interiormente están forrados por aislamiento de lana de roca y un trasdosado de placas de yeso laminado.

Los muros cortina de la zona central son del mismo tipo que las fachadas Norte y Sur del patio central, con una estructura de perfiles de acero galvanizado añadido por el exterior.

Sobre estos perfiles se sustentan unas piezas de hormigón prefabricado de 50 cm de ancho y 10/15 cm de espesor.

Sobre las tiras de ventanas insertadas entre los paneles de hormigón prefabricado, hay unas viseras forradas de plancha de aluminio lacado, soportadas por perfilería de acero galvanizado.

Aleros y marquesina de chapa en fachadas Este y Oeste

A base de anclajes, soportes en perfiles y chapas de acero, y tirantes de tubos de acero, se forma una estructura volada sobre el acceso principal de la fachada Oeste. Esta estructura está forrada superior y inferiormente con planchas de aluminio lacado.

En la fachada Este, una estructura parecida, sin ser volada, crea una marquesina que une este edifico con el que se está construyendo en el mismo solar.

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Puertas de acceso al edificio por fachadas Este y Oeste

Es una franja horizontal, en toda la zona central de las fachadas, formada por marcos y puertas de hojas batientes de perfiles de acero con vidrios laminares de seguridad (dos láminas incoloras unidas con una lámina de butyral de polivinilo incolora) y dos puertas giratorias de funcionamiento manual por empuje con tambor de vidrio curvado laminado y tres hojas de vidrio laminado.

Puertas de acceso al patio

Es un conjunto de tarjas fijas y puertas de hojas de vaivén formadas por perfiles de acero con vidrios laminares de seguridad (dos láminas incoloras y lámina de butyral de polivinilo incolora).

Cerramientos de planta baja en patio interior y fachadas exteriores

Es un cerramiento de vidrio doble aislante, retícula tubular de aluminio extruido y remates de plancha de aluminio de 20/10 mm.

Los zócalos del edificio están forrados por aplacados de piedra, caliza de color gris, con franjas de piedra granítica de color negro, colocadas con ganchos.

Cerramiento con chapa de acero en cubierta

La zona de maquinaria de aire acondicionado está confinada por un cerramiento a base de plancha de acero grecada, galvanizada y lacada, soportada por perfiles de acero galvanizado, anclados a la estructura.

Cerramientos y divisiones interioresInteriormente, el edificio tiene pocas divisorias. Las plantas están preparadas para dividirse en 4 locales, pero algunas ya están alquiladas enteras, y no se han construido las divisorias entre locales.

Existen dos núcleos, uno a cada extremo del patio interior, con los elementos de comunicaciones verticales, ascensores y escaleras, los aseos, tanto los de los espacios comunes como los de los espacios privativos, y las zonas de instalaciones, con unos patios verticales para distribuir las diferentes canalizaciones.

Las divisiones interiores de estos elementos son de obra de fábrica cerámica de diversos gruesos 14, 9, 7, 6 y 4 cm.

Según las necesidades de resistencia al fuego, soporte de instalaciones, etc., son de ladrillo gero de 14 cm., o de tochana, de 14, 9, o 7 cm. de espesor, o incluso tabiques de 6 y 4 cm. de ladrillo hueco simple.

Las divisorias que se están construyendo en la planta sótano -1, son de estructura de acero galvanizado, aplacada con placas de yeso laminado.

Las puertas de las distribuciones interiores y las puertas de los armarios interiores de los locales, son de madera chapada de cedro, barnizada, o de formica en las zonas de instalaciones y aseos.

Las puertas de acceso a los locales son de hojas batientes con estructura de tubos de acero inoxidable y vidrio.

Existen puertas cortafuegos de una y dos hojas dividiendo los diferentes sectores de incendio y para acceder a los registros de instalaciones, además de una puerta corredera RF en la entrada de cada uno de los locales. Estas puertas se encuentran escamoteadas en un doble tabique, y tienen un accionamiento automático en caso de incendio.

La barandilla de la escalera interior principal está formada por un pasamano de tubo de acero inoxidable de ø 40 mm, faldón de vidrio laminar, travesaño inferior en U anclado al cajón estructural de la escalera o al forjado y remates de acero inoxidable.

Las barandillas de las escaleras y rampas de los sótanos son de acero con montantes y travesaños de pletina maciza pintados y pasamano de acero inoxidable de ø 40 mm.

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Las barandillas de los accesos exteriores son de acero pintado formada por estructura en H y pasamanos de acero inoxidable de ø 40 mm.

El patio interior del edificio tiene una barandilla a base de vidrio laminar y pasamanos de acero inoxidable de ø 40 mm.

En los patios de instalaciones hay una plataforma de rejilla metálica con barandilla de acero y una escalera de servicio vertical de acero pintado con protecciones circulares de pletina de acero pintado.

El pasamanos de la escalera de planta tercera a cubierta es un tubo de acero inoxidable de ø 40 mm anclado al paramento.

Revestimientos interioresParedes interiores

El vestíbulo principal de acceso y los pasillos adyacentes a éste tienen revestimientos de madera de cedro barnizada, y revestimientos de piedra.

La doble altura del vestíbulo de acceso principal y la parte baja de los vestíbulos de ascensores está aplacada de piedra natural colmenar acabado pulido y abrillantado. En las partes altas y los laterales de los vestíbulos de ascensores en cambio el aplacado de piedra natural colmenar tiene un acabado apomazado.

Los frontales de ascensores del acceso principal son de plancha de acero inoxidable.

En las zonas interiores de los locales, las paredes están enyesadas, o forradas con placas de yeso laminado, y pintadas con pintura al plástico.

El revestimiento de las paredes de los aseos comunes de planta baja y el de los locales es de baldosa de gres porcelánico de 10x10 cm.

Los vestíbulos y las escaleras de los sótanos tienen zonas revocadas con mortero, y pintado con pintura al plástico.

Las paredes de las plantas de aparcamiento son de hormigón visto pintadas con pintura plástica.

Las zonas de instalaciones están revocadas con mortero de cemento y pintadas con pintura plástica.

Pavimentos

El pavimento del vestíbulo principal de acceso en planta baja, los vestíbulos de ascensores en todas las plantas y los escalones de las escaleras principales son de piedra caliza gris suave pulida y abrillantada. Hay unas fajas en este pavimento de granito negro intenso acabado flameado.

En las escaleras exteriores, pasillos de patios y vestíbulo de acceso, el pavimento es de piedra caliza gris suave acabado flameado. Hay unas fajas en este pavimento de granito negro intenso acabado flameado.

Los pavimentos de los vestíbulos de los sótanos, los escalones de las escaleras de los sótanos y los umbrales de puerta son de piedra caliza colmenar pulida.

El aparcamiento tiene un pavimento de hormigón fratasado y acabado con pintura epoxi.

Locales de oficinas de todas las plantas y pasillos de armarios en planta primera tienen un suelo técnico levantado de aglomerado de madera y acabado de aluminio.

Los distribuidores de las oficinas, así como los baños y los vestíbulos previos a éstos son de pavimento de piedra caliza colmenar pulida y abrillantada.

Los aseos de minusválidos tienen un pavimento de piedra caliza colmenar apomazada.

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Techos

Los vestíbulos y distribuidores generales de planta tienen un falso techo de placas de yeso laminado y pintado.

Los locales tienen un falso techo de perfilería vista de aluminio extruído y placas metálicas de acero con remates perimetrales con perfil de PVC y una faja perimetral con falso techo de cartón yeso, con un cajetín perimetral.

Los cortineros de los acristalamientos son de plancha de acero prelacada.

En los aseos se combinan falsos techos continuos de cartón-yeso, no registrables, con cajetín perimetral acabados pintados y falsos techos registrables, de perfilería vista de aluminio extruído y placas metálicas de acero con remates perimetrales con perfil de PVC.

Existen también falsos techos en zonas exteriores de planta sótano -1, planta baja y en los patios que quedan cubiertos. En todos estos casos los falsos-techos son de placas de yeso laminado hidrófugo, no registrables pintados.

El falso techo de la marquesina principal entre edificios es de plancha de aluminio conformada y postlacada.

El resto de techos están enyesados y pintados salvo el del aparcamiento que no tiene ningún revestimiento.

Instalación de aguaAcometida

La acometida procede de la red pública, y pasa a través de un contador general que alimenta a una cisterna (situada en la Fase II).

De la cisterna y gracias a un grupo de presión se alimentan los montantes de cada edificio.

Además del contador general se han dispuesto contadores de telelectura para la zona de servicios de oficinas de cada cuadrante de cada planta.

Derivaciones individuales

Desde la llave de paso de cada zona se realizan las derivaciones, con tubería de cobre, a los diferentes locales húmedos del edificio de oficinas interponiendo una llave de paso (tipo soleta para empotrar) para independizar cada uno de los locales.

Los bajantes individuales de suministro de agua fría en cada aparato sanitario se empotrará en las paredes.

Para la producción de agua caliente sanitaria, se ha instalado un termo eléctrico, de 30 litros de capacidad, situado en cada zona de servicios.

Todas las conducciones de agua fría y caliente están aisladas para evitar la formación de condensación en las paredes del tubo.

Instalación eléctricaAcometida

El edificio dispone de suministro en media tensión de 25 kV, y alimenta al centro de transformación situado en la planta sótano -1, donde se ubican las celdas de medida y protección.

En el centro de transformación están situados 4 transformadores de tipo seco de 1250 kVA de potencia cada uno, de los cuales dos alimentan este edificio mientras que los otros dos serán utilizados a posteriori en la edificación de la segunda fase.

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Los transformadores están alimentando al cuadro general de distribución a través de una barra electrificada.

Cuadro general de distribución

El cuadro general de distribución está ubicado en una sala próxima al centro de transformación y además de estar alimentado por los dos transformadores antes comentados, dispone de un tercer suministro proveniente de un grupo electrógeno. Este tercer suministro esta gobernado por una conmutación automática.

El cuadro general de distribución cuenta en su interior con todos los dispositivos de comando y protección contra sobrecargas y cortocircuitos de todos los circuitos que derivan de éste.

Líneas generales

Desde el cuadro general salen las líneas de alimentación a los diferentes cuadros secundarios de las diversas plantas y equipos.

Dos de estas líneas son barras electrificadas desde las cuales se alimentan los cuadros de oficinas. Cada una de las barras corresponden a un montante de 8 oficinas.

Las otras líneas están constituidas por cables de cobre RV 0,6/1kV, canalizadas por bandejas perforadas de PVC. Su recorrido se realiza por el falso techo y por los montantes definidos entre plantas.

Cuadros secundarios

Los cuadros secundarios están distribuidos por todo el edificio y contienen las protecciones y maniobras de cada zona.

Iluminación

Los niveles de iluminación escogidos de las diferentes zonas son:

• oficinas: 500 luxes

• hall: 300 luxes

• pasos: 250 luxes

• locales técnicos: 250 luxes

• cocina: 500 luxes

• parking: 100 luxes

• zona diáfana: 100 luxes

Fuerza electromotriz

Las tomas de fuerza están alimentadas desde los correspondientes cuadros secundarios o subcuadros de zona. En las zonas de oficina hay una distribución mediante bandejas de PVC. En los locales técnicos y de mantenimiento las tomas se instalarán en superficie. Las otras tomas quedarán encastradas en pared.

Grupo electrógeno

Para realizar el suministro complementario se han colocado dos grupos electrógenos de 730kVA cada uno y otro grupo electrógeno de 630kVA que se encargan de las cargas críticas en caso de caída de la red.

El sistema de gestión y control desconecta las líneas correspondientes a receptores considerados como no críticos.

Puesta a tierra

Se ha distribuido una red de tierra general para todo el edificio, formada por un anillo de cobre de 50 mm2 de sección y picas de acero-cobre enterradas.

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Instalación de climatizaciónOficinas

La instalación está compuesta por bombas de calor aire-aire con recuperación de calor. Está constituida por cuatro sistemas independientes Roof-Top e instalados en cubierta, destinados a cada uno de los cuadrantes del edificio. Cada unidad conecta, por conductos de aire, con una de las tres plantas más planta baja, en su correspondiente cuadrante.

El aire de impulsión es distribuido diferenciando ocho zonas aisladas por compuertas que permiten una climatización independiente. El sistema dispone de una red de conductos de retorno.

La aportación de aire exterior se realiza en el mismo circuito de impulsión. El circuito de retorno incorpora así el propio aire de retorno demandado por la unidad Roof-Top más el excedente correspondiente de la aportación de aire exterior.

Una compuerta de regulación se encarga de controlar el caudal de extracción. Previa a su expulsión, este caudal será tratado en una unidad recuperadora entálpica que permitirá realizar un pretratamiento del aire de aportación exterior.

Zonas comunes

El sistema utilizado en las zonas comunes es un sistema de volumen variable, VRV.

Se compone de una unidad exterior ubicada en la planta cubierta y a través de líneas frigoríficas se conecta con las unidades interiores.

Sistema de control

El sistema de control permite el control de diversas zonas en la misma unidad exterior. Cada zona está controlada por su propio termostato de zona y compuerta motorizada.

Instalación de ventilaciónAparcamiento

La instalación de ventilación está compuesta por una distribución de conductos de chapa los cuales realizan una aportación y una extracción del aire del aparcamiento.

Las unidades de aportación y de extracción de aire son ventiladores centrífugos y se hallan situados en la planta sótano -2.

Aseos

Para la ventilación de los aseos se han dispuesto cuatro unidades de extracción situadas en planta cubierta, las cuales realizan una ventilación continua.

Protección contra incendiosAparcamiento y edificio

Tanto en el aparcamiento como en el edificio se han distribuido, como elementos de extinción, extintores portátiles, bocas de incendio equipadas y una red de rociadores automáticos.

Como sistema de detección se ha dispuesto de detectores termovelocimétricos, todos ellos conectados a una central de detección, y una red de pulsadores manuales de alarma, ubicados cerca de las salidas.

Para facilitar la evacuación en caso de emergencia se hallan distribuidas luminarias autónomas para realizar la función de alumbrado de emergencia.

Además, y dado que el aparcamiento dispone de más de 2500 m2, como medida de prevención de incendios y de accionamiento de la ventilación se halla instalado un sistema de detección de CO.

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General

Para la alimentación de la red de bocas de incendio equipadas y la red de rociadores se ha dispuesto un depósito con 60 minutos de autonomía y un grupo de presión formado por bomba jockey, principal eléctrica y diesel, situados en la Fase II de la promoción.

Instalación de hidrantes (UNE 23405 y 23406 y UNE 23407, UNE 23003). Alrededor del edificio, por la zona de urbanización existen hidrantes enterrados o aéreos con un racor de 80 mm.

Pararrayos

Se ha instalado un pararrayos ya que tiene un riesgo superior a 27 unidades.

El pararrayos está situado en la cubierta del edificio, allí donde su dominio es máximo.

El pararrayos es del tipo de puntas y cubre un cono de eje vertical, con vértice en la cabeza de captación del pararrayos y con una base de radio igual a la altura de la instalación.

Instalaciones de transporteAscensores y montacargas

El edificio A-B dispone de unos ascensores eléctricos, con un total de 6 y de la marca Schindler, con una ocupación máxima de 10 personas y 800Kg de peso máximo.

Se utilizan como montacargas eléctricos, dos de ellos, con doble puerta de entrada y de la marca Schindler, con una ocupación máxima de 13 personas y 1000kg de peso máximo.

Éstos tienen parada en los sótanos -1 y -2, planta baja, primera, segunda y tercera.

Góndola

La góndola que dispone el edificio es exterior, de la marca AESA, modelo Bonfigliolo; soporta 200 kilos y está ubicada en la cubierta del edificio.

Ésta da servicio tanto a los cristales exteriores de fachada como a los del patio interior.

Instalaciones de seguridadCircuito cerrado de televisión y detección de presencia

El sistema de protección está basado en la aplicación de un equipo para grabación digital de imágenes, condicionada a detectores de presencia instalados en los puntos de acceso a las plantas (zonas comunes) y la transmisión a una Central receptora.

El sistema de monitorización está en la caseta del vigilante de la entrada del solar, y se realizará mediante una matriz de conmutación de vídeo.

Instalaciones audiovisualesTelevisión

La composición de la infraestructura, se compone de una instalación independiente para cada escalera, con los elementos de captación, adaptación, mezcla de satélite y red.

Megafonía

El sistema de megafonía esta diseñado para distribuir avisos a la entrada de cada una de las oficinas. En la zona del garaje se instalaran columnas.

La central de megafonía se ha instalado en conserjería.

Los avisos se generan a partir de una estación de llamada con micrófono ubicado a la recepción o desde el Centro de Control de entrada.

Av. Diagonal, 532 08006 Barcelona

Tel. 93 404 79 70

Paseo de la Castellana, 52 7ª planta 28046 Madrid

Tel. 91 782 08 80

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