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1
CARATULA
2
A NUESTROS PADRES Y A
NUESTRO PROFESOR QUE
CON SU ABNEGADA LABOR
BUSCAN HACER DE
NOSOTROS HOMBRES DE
ÉXITO
3
PRESENTACIÓN
Presentamos a la comunidad estudiantil y comunidad jurídica, la labor que
venimos realizando el grupo de investigación.
El contenido del trabajo de investigación deriva de la acumulación y
sistematización de muchas fuentes de información, encuestas, así como
entrevistas.
Uno de los objetivos básicos del grupo de investigación jurídica, es el desarrollo
completo de El Titulo de Crédito Hipotecario Negociable. La plasmación de este
trabajo de investigación ha sido posible con el apoyo del más prestigioso docente
universitario, asesor del tema de investigación, nos referimos nada más y menos
que al Dr. Ángel Guillinta Cotaquispe. Por ello fundamentamos nuestro tema de
investigación: Titulo de Crédito Hipotecario Negociable, la cual desarrollaremos
de manera concienzuda y anhelando que colme las expectativas de los
estudiantes, lectores, profesionales y demás estudiosos.
Los alumnos.
4
INTRODUCCIÓN
El presente trabajo Monográfico desarrolla de manera concienzuda y completa, el
tema: El Titulo de Crédito Hipotecario Negociable la cual, es un Título Valor que
representa el derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble determinado. El
Título puede ser endosado libremente a cualquier persona sólo en respaldo de un
crédito dinerario. En estos casos, el Título representará también el crédito
garantizado con la hipoteca señalada en el mismo documento; a favor de su último
tenedor.
Para desarrollar el trabajo, en el Capítulo I, necesariamente tuvimos que partir de
las definiciones de Titulo, Crédito, Hipoteca, tanto por juristas, lingüistas y
contadores para tener la noción del tema.
En la legislación bancaria no existe un antecedente inmediato de este título valor.
Es la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Título de Crédito Hipotecario
Negociable (en adelante el Título).
No obstante, la política económica a partir del año 1990 fue la de crear nuevos
instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el
5
mercado crediticio peruano. Es así que la derogada Ley de Banca aprobada por D.
Leg. 637 creó las Letras Hipotecarias, como medio de permitir un acceso masivo
al crédito hipotecario.
Posteriormente, el D. Leg. 861 – Ley del Mercado de Valores, estableció en su 15ª
Disp. Final que los créditos respaldados con garantía hipotecaria de primer rango
que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podían ser
incorporados a un título circulante, endosable libremente y sin obligación alguna
por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado
Hipotecario Endosable.
De otro lado, existen características del Título como las referidas a la potestad
otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de la Hipoteca
que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 – Ley del
Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero, en
virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de
efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones
establecidas por el Art. 33° de dicha norma.
Con la dación de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el
Art. 239° de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y características
generales del Título, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros
Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las características
físicas del Título, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP del
12.08.99.
6
INDICE CARATULA ....................................................................................................................... 1
DEDICATORIA ................................................................... ¡Error! Marcador no definido.
PRESENTACIÓN .............................................................................................................. 3
CAPITULO I ....................................................................................................................... 8
MARCO CONCEPTUAL .................................................................................................... 8
1.1. DEFINICION .................................................................................................................. 8
1.1.1. TITULO VALOR ........................................................................................................ 8
1.1.2. HIPOTECA ................................................................................................................ 9
1.1.3. CREDITO HIPOTECARIO: ..................................................................................... 9
1.1.4. CREDITO ................................................................................................................... 9
1.1.5 TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO NEGACIABLE .......................................... 11
CAPITULO II .................................................................................................................... 12
MARCO TEÒRICO .......................................................................................................... 12
2.1. ANTEDECENTES: ................................................................................................... 12
2.2. NATURALEZA JURIDICA: ............................................................................................... 13
2.3 CARACTERISTICAS: ........................................................................................................ 15
2.4. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA UNILATERAL: 17
2.5. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO: ....................................................... 19
2.6. CIRCULACION DEL TITULO: ......................................................................................... 20
2.7. EJECUCION DE LA HIPOTECA: ..................................................................................... 21
2.8. CANCELACION DE LA HIPOTECA: ............................................................................... 23
2.9. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO: ............................................. 23
TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE .................................................... 24
1. DEFINICIÓN ........................................................................................................................... 24
2. CARACTERÍSTICAS ............................................................................................................. 24
3. NATURALEZA JURÍDICA ESPECIAL ................................................................................ 25
4. CONTENIDO DEL TITULO .................................................................................................. 26
5. ENDOSO DEL TÍTULO ......................................................................................................... 27
6. PAGO DE LA OBLIGACIÓN ................................................................................................ 28
7. PROTESTO DEL TÍTULO .................................................................................................... 29
8. VENTA DEL BIEN HIPOTECADO ...................................................................................... 30
7
9. CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA ................................................................................... 31
10. DAÑOS Y PERJUICIOS ................................................................................................ 32
CAPITULO III ................................................................................................................... 32
MARCO NORMATIVO ..................................................................................................... 32
Basado en la ley no. 27287 LEY GENERAL DE TITULOS VALORES. ............................ 32
SECCIÓN SÉTIMA ..................................................................................................................... 32
DEL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE .............................................. 33
TÍTULO ÚNICO ........................................................................................................................... 33
TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE ....................................................... 33
CONCLUSIONES ............................................................................................................ 43
BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................ 45
ANEXOS .......................................................................................................................... 48
RESOLUCION SBS Nº 020-2001 .................................................................................... 52
REGLAMENTO DEL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE .................. 52
REGLAMENTO DEL TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO ............................................ 54
NEGOCIABLE ............................................................................................................................. 54
8
CAPITULO I
MARCO CONCEPTUAL
1.1. DEFINICION:
1.1.1. TITULO VALOR: Los títulos valores son documentos necesarios para
legitimar el ejercicio del derecho literal y autónomo que en ellos se
incorpora, pueden ser de contenido crediticio, corporativo o de participación
y de tradición o representativo de mercancías.1 Un título de crédito,
también llamado título valor 2, es aquel "documento necesario para ejercer
el derecho literal y autónomo expresado en el mismo". De la anterior
definición se entiende que los títulos de crédito se componen de dos partes
principales: el valor que consignan y el título, derecho o soporte material
que lo contiene, resultando de esta combinación una unidad inseparable.
Esta figura jurídica y comercial tendrá diferentes lineamientos según el país
o el sistema jurídico en donde se desarrolle y legisle.
1 http://www.gerencie.com/titulos-valores.html
2 http://es.wikipedia.org/wiki/T%C3%ADtulo_de_cr%C3%A9dito
9
1.1.2. HIPOTECA: La hipoteca3 es una forma de garantía, considerada eficaz por
las entidades financieras de crédito, bancos y cajas de ahorros, por lo que
es mayoritariamente usada por entidades para la concesión de préstamos y
créditos, llamados hipotecarios por hallarse su devolución garantizada por
el derecho real de hipoteca, y por cuya gran confianza se ha propiciado un
notorio desarrollo del crédito territorial y favorecido así, en numerosos
casos, la creación de las llamadas burbujas inmobiliarias.
1.1.3. CREDITO HIPOTECARIO: Los Créditos Hipotecarios 4 son aquellos que se
otorgan para la compra de una vivienda, terreno, construcción o ampliación
de una propiedad a cambio de una hipoteca sobre el bien que se esta
adquiriendo, en algunos casos se suele poner alguna segunda propiedad
como garantía si el monto solicitado supera la capacidad de pago que
puede demostrar el solicitante del crédito. Este tipo de crédito suele
utilizarse para montos de dinero y plazos elevados, por ejemplo 40.000
dólares a 20 años, incluso para montos pequeños que superen el monto o
plazo de un crédito personal.
1.1.4. CREDITO5 : El crédito es una operación financiera donde una persona
física o jurídica (acreedor) presta una cantidad determinada de dinero a otra
persona física o jurídica (deudor), en la cual este último se compromete a
devolver la cantidad solicitada en el tiempo o plazo definido según las
3 http://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca.
4 http://www.citycredito.com/creditos_hipotecarios.html
5 http://es.wikipedia.org/wiki/Cr%C3%A9dito
10
condiciones establecidas para dicho préstamo más los intereses
devengados, seguros y costos asociados si los hubiera.
TIPOS DE CRÉDITOS
Crédito tradicional: Préstamo que contempla un pie y un número de
cuotas a convenir. Habitualmente estas cuotas incluyen seguros ante
cualquier siniestro involuntario.
Crédito de consumo: Préstamo a corto o mediano plazo (1 a 4
años) que sirve para adquirir bienes o cubrir pago de servicios.
Crédito comercial: Préstamo que se realiza a empresas de
indistinto tamaño para la adquisición de bienes, pago de servicios de
la empresa o para refinanciar deudas con otras instituciones y
proveedores de corto plazo.
Crédito hipotecario: Dinero que entrega el banco o financiera para
adquirir una propiedad ya construida, un terreno, la construcción de
viviendas, oficinas y otros bienes raíces, con la garantía de la
hipoteca sobre el bien adquirido o construido; normalmente es
pactado para ser pagado en el mediano o largo plazo (8 a 40 años,
aunque lo habitual son 20 años).
Crédito consolidado: Es un préstamo que reúne todos los otros
préstamos que un prestatario tiene en curso, en uno único y nuevo
crédito. Habitualmente estos préstamos consolidados permiten a
quienes los suscriben pagar una cuota periódica inferior a la suma de
las cuotas de los préstamos separados, si bien en contraprestación
suele prolongarse el plazo del crédito y/o el tipo de interés a aplicar.
11
Crédito personal: Dinero que entrega el banco o financiera a un
individuo, persona física, y no a personas jurídica, para adquirir un
bien mueble (entiéndase así por bienes que no sean
propiedades/viviendas), el cual puede ser pagado en el mediano o
corto plazo (1 a 6 años).
Crédito prendario: Dinero que le entrega el banco o entidad
financiera a una persona física, y no a personas jurídicas para
efectuar la compra de un bien mueble, generalmente el elemento
debe de ser aprobado por el banco o entidad financiera, y puesto
que este bien mueble a comprar quedara con una prenda, hasta una
vez saldada la deuda con la entidad financiera o Bancaria.
1.1.5 TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO NEGACIABLE: El Título de Crédito
Hipotecario Negociable es un Título Valor que representa el derecho real de
hipoteca sobre un bien inmueble determinado. El Título puede ser endosado
libremente a cualquier persona sólo en respaldo de un crédito dinerario. En estos
casos, el Título representará también el crédito garantizado con la hipoteca
señalada en el mismo documento; a favor de su último tenedor.
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CAPITULO II
MARCO TEÒRICO
2.1. ANTEDECENTES:
La derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 creó las Letras
Hipotecarias, como medio de permitir un acceso masivo al crédito hipotecario. En
la legislación bancaria no existe un antecedente inmediato de este título valor. Es
la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Título de Crédito Hipotecario
Negociable (en adelante el Título).
No obstante, la política económica a partir del año 1990 fue la de crear nuevos
instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el
mercado crediticio peruano. Es así que
Posteriormente, el D. Leg. 861 – Ley del Mercado de Valores, estableció en su 15ª
Disp. Final que los créditos respaldados con garantía hipotecaria de primer rango
que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podían ser
incorporados a un título circulante, endosable libremente y sin obligación alguna
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por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado
Hipotecario Endosable.
De otro lado, existen características del Título como las referidas a la potestad
otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de la Hipoteca
que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 – Ley del
Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero, en
virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de
efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones
establecidas por el Art. 33° de dicha norma.
Con la dación de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el
Art. 239° de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y características
generales del Título, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros
Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las características
físicas del Título, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP del
12.08.99.
2.2. NATURALEZA JURIDICA:
La naturaleza jurídica de dicho instrumento crediticio está establecida por el Art.
239° de la Ley 26702, el mismo que señala que es un título valor a la orden, es
decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como
real, destinado a la circulación, y que requiere para ser considerado como tal de
ciertas formalidades establecidas por ley.
Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo señalan, es de precisar que el
Título se rige por los principios generales de incorporación, literalidad, autonomía,
legitimación y buena fe del tenedor, en aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos
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Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera unilateral
declara la existencia de una obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el
correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del
tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene un derecho real de
garantía que confiere al endosatario tomador las facultades de persecución, venta
judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del
remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Título, ni más ni
menos. Por tal razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza
otras obligaciones que la del crédito al que respalda.
Por la autonomía, los derechos personales y reales incorporados al Título, si bien
vinculados a una relación causal subyacente, se reputan legalmente
independientes. En razón de ello, el obligado no podrá hacer uso de las
excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que
cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relación cartular.
Por último, la legitimación confiere al último endosatario las facultades de exigir el
cumplimiento de la obligación dineraria, y de ejecutar la garantía real hipotecaria
en caso de incumplimiento en el pago. Pero también la legitimación opera
respecto del deudor: Si este cumple con su obligación frente a quien aparece
legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular
sea uno aparente.
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2.3 CARACTERISTICAS:
1. Es un título valor que se emite a la orden, y que
representa hasta antes de su endoso sólo un
derecho real de garantía.
2. Es expedido por el Registro Público, en virtud de
la constitución unilateral de Hipoteca mediante
Escritura Pública.
3. Garantiza sólo obligaciones dinerarias.
4. Garantiza únicamente el crédito contenido en el
Título.
5. Es endosable libremente.
6. Puede garantizar obligaciones indirectas sólo si
se trata del primer endoso.
7. Los sucesivos endosos transfieren ambos
derechos, no requiriéndose inscripción registral
de la transferencia hipotecaria.
8. Solo si el último endosatario es una empresa del
sistema financiero, el crédito representado por el
Título goza de preferencia total y absoluta frente
a cualquier otra obligación del propietario del
predio afectado, sea laboral, alimentaría,
tributaria o de otra naturaleza. En caso de
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insolvencia del propietario, el predio se excluirá
de la masa concursal.
9. Constituye título de ejecución de la garantía
hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente.
De todas las características, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma
importancia y trascendencia: A) Que contenga un derecho real y uno personal, B)
Que el crédito garantizado goce de preferencia absoluta frente a cualquier otra
obligación del propietario, y C) Que la ejecución de la garantía sea susceptible de
efectuarse extrajudicialmente.
En ese sentido, la primera característica significa un cambio radical en el
contenido tradicional contenido de los títulos valores, los que sólo podían
representar derechos personales, y nunca reales.
La segunda obedece al propósito del legislador de otorgar a este instrumento
características que lo conviertan en atractivo para las empresas financiera
posibles, tomadoras del título. Sin embargo, resulta criticable que se discrimine de
tal preferencia a las demás empresas o personas naturales que se constituyan en
endosatarias del Título, tanto más cuanto si por mandato legal las garantías
resultan un factor secundario a ser considerado al momento de otorgar créditos
por parte de las entidades financieras, lo que no necesariamente ocurre en los
casos de créditos otorgados por otras personas naturales o jurídicas, para quienes
sí podría ser relevante la garantía otorgada, tanto o más que la capacidad de pago
de la obligación.
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La tercera particularidad hace aún más interesante el uso del Título: La
recuperación del crédito ante el incumplimiento no se dilatará por años inclusive
en un proceso judicial, pues se prevé un mecanismo expeditivo y seguro tanto
para el propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes del
predio a subastarse. La intervención del Poder Judicial en este caso es decisiva:
No serán pocas las acciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio
se encuentre ad portas de una ejecución extrajudicial con el propósito de dilatarla.
2.4. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA
UNILATERAL:
La Hipoteca a constituirse deberá reunir, de manera general, los requisitos de
validez a que se refiere el Art. 1099º del Código Civil. Quien afecte el predio
deberá ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes
tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedición del Título,
debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente. Igualmente,
el monto del gravamen deberá ser determinado o determinable, por cada inmueble
afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho monto es distinto al del
crédito garantizado o al valor de tasación del inmueble. Por último, la Hipoteca
debe garantizar un crédito determinado o determinable, crédito que por mandato
del Art. 1º del Reglamento sólo puede ser dinerario.
Conviene precisar que para el caso específico de la Hipoteca Unilateral que nos
ocupa, la obligación dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento
de la constitución de aquella: Es recién con el endoso que se reputa nacida la
obligación. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus
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características hacen que precisamente la obligación garantizada sea contraída
con posterioridad a la inscripción de la Hipoteca que la respalda.
Conforme al Art. 4º del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura
Pública, en la cual deberá insertarse la valuación del inmueble a efectuarse por un
Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores – REPET – de la SBS.
Adicionalmente, deberá acompañarse una copia de la misma, para su puesta a
disposición de los eventuales tomadores del Título.
El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garantía hipotecaria,
ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la
Hipoteca deberá tener primer rango. Para tal efecto, el propietario podrá hacer uso
del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripción de la Hipoteca
Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripción se retrotraen a la fecha de
presentación del Bloqueo.
El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral más eficaz para hacer
preferente y excluyente la inscripción de determinada titularidad, real o personal.
Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es habitual, a
diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben su derecho
sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del
Derecho, y el cierre registral operado con su inscripción debe ser respetado por
todas las instancias, incluidas las judiciales.
La Escritura deberá contener además la manifestación de voluntad expresa del
propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Título.
La norma no ha contemplado los supuestos de constitución de Hipotecas sobre
varios inmuebles, y el de Ampliación del monto del gravamen. Respecto del primer
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caso, necesariamente deberá emitirse tantos Títulos como Hipotecas existan, no
siendo legalmente posible que un solo Título contenga todas las otorgadas por el
propietario, en virtud del Art. 1099º inc. 3) del Código Civil, que exige que el
inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al
segundo, será factible siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que
se pretende ampliar, y se devuelva el Título original conjuntamente con la
Escritura Pública de Ampliación, para la expedición de uno nuevo hasta por el
monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliación se efectúe
nueva valuación del inmueble, en razón que la norma vincula el monto del
gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al
instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores del mismo, tal
como se colige del tenor del Art. 4º del Reglamento. La nueva tasación no será
necesaria, en cambio, si el monto de la ampliación no supera el de la valuación
efectuada originariamente.
2.5. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO:
Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-
SUNARP, el Título deberá ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del
beneficiario del título y obligado principal, el monto del gravamen constituido, los
datos de identificación e inscripción registral del inmueble, los datos referidos al
valor de la tasación y perito que la efectuó, los datos de la Escritura Pública de
constitución del gravamen y los de su inscripción registral, la constancia que la
Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del Registrador y los datos de
identificación del constituyente. Los demás datos exigidos por la Res. 258-99-
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SUNARP deberán ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con el
tomador del Título.
2.6. CIRCULACION DEL TITULO:
Siendo un título valor a la orden, su característica es la de servir de instrumento de
crédito, y por lo tanto está destinado a la circulación. El primer endoso del Título
supone la incorporación del derecho de crédito, por lo que deberá ser completado
con los demás datos adicionales que exige la norma, como los referidos al crédito
garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de interés, forma, fecha y lugar de pago,
etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se
encargue de la ejecución extrajudicial de la garantía en caso de incumplimiento.
El endoso podrá ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los
acuerdos establecidos en la relación causal. El endoso podrá efectuarse en
propiedad, en procuración o en fideicomiso, presumiéndose que es en propiedad.
El endoso transfiere tanto el crédito como la garantía hipotecaria que lo respalda,
pero no se requerirá de inscripción registral de dicha transferencia, lo que
constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para cuya
transferencia sí es exigible su inscripción registral. Se reducen así tanto las
formalidades como los costos de las transferencias.
La circulación podrá ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a
ello se transfiere el Título por endoso, la transferencia tendrá la eficacia de la
Cesión de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones personales
correspondientes.
21
En caso de incumplimiento en el pago de una o más cuotas, el tenedor tiene el
derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del
Título, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se
efectuará ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en relación
a la última cuota no pagada, o en relación a las cuotas vencidas.
2.7. EJECUCION DE LA HIPOTECA:
Conforme al Art. 15º del Reglamento, el tenedor del Título, ante el incumplimiento
del pago del crédito, podrá efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida
permite al tenedor ejecutar la garantía hipotecaria, la misma que podrá efectuarse
judicial o extrajudicialmente. La ejecución extrajudicial se rige por las normas del
Código Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca que
motiva el proceso de ejecución sólo será posible si a los Partes se adjunta el Título
original.
En razón de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminución del
tiempo y recursos para la satisfacción de sus créditos, interesa sobremanera la
posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir del trámite judicial para la venta
del bien gravado, la que estará a cargo de una empresa del sistema financiero
facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado por el propietario del
predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado
expresamente en el Título.
La Ley señala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por
acto unilateral. Ello puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa
22
apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendría
que optar irremisiblemente por la vía judicial.
El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o más las empresas
financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es
legalmente posible en aplicación del Art. 147º del Código Civil, además de tener el
efecto práctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervención de la
entidad financiera.
La empresa apoderada podrá efectuar la venta directamente, o a través de
corredores inmobiliarios. En cualquier caso, sólo deberá efectuarse la venta si
existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble determinado
en la valuación inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al momento de
sacar a la venta el inmueble deberá efectuarse nueva valuación pericial que
deberá ser insertada en la Escritura Pública de Transferencia de Propiedad por
Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al momento de su
otorgamiento, a fin de evitar la tacha del título, pues en tal caso el defecto no sería
subsanable.
Efectuada la venta extrajudicial, el último tenedor del Título deberá hacer constar
en éste la venta efectuada y el precio pagado, así como el hecho de haberse
cancelado total o parcialmente el crédito, con indicación del saldo a su favor. Al
momento de otorgar la Escritura Pública de Adjudicación por Subasta, el tenedor
deberá hacer insertar el Título, o acompañar el original, documentos que
constituirán título suficiente para la inscripción de la Venta y de la cancelación de
la Hipoteca, lo que producirá el efecto de anular el Título.
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La norma no precisa el tratamiento que se dispensará a los demás gravámenes
que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, así como el
procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido
enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los
gravámenes posteriores aparentemente permanecerían afectando el predio, y la
desocupación de este requerirá siempre decisión judicial a través de un Proceso
de Desalojo por Posesión Precaria. En ambos casos, las omisiones constituyen
factores que eventualmente desalentarían la utilización del Título, requiriéndose en
tal sentido una precisión legislativa.
2.8. CANCELACION DE LA HIPOTECA:
Cumplida la obligación a cargo del propietario o del deudor directo, podrán solicitar
la cancelación de la Hipoteca el propietario o el último endosatario, mediante
Escritura Pública. En uno u otro caso, el propietario deberá ser el último
endosatario del Título, o este deberá encontrarse cancelado por el último
endosatario o por el mismo constituyente, si el Título no fue endosado y por ende
no circuló. En este último caso, deberá ser insertado en la Escritura Pública.
2.9. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO:
EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Título se perjudique, deteriore
o extravíe. Para tal efecto, el último tenedor y endosatario deberá seguir el
procedimiento judicial de Ineficacia del Título, conforme a las normas del Proceso
Abreviado.
La demanda de Ineficacia deberá ser anotada en el Registro, para lo cual deberá
tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripción,
igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Título, siendo que esta
24
última constituye requisito previo para que el demandante solicite al Registro la
expedición de un duplicado del Título.
TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE6
Una de las novedades que nos trae la nueva Ley General del Sistema Financiero,
Ley N0 26702, son los Títulos de Crédito Hipotecario Negociable, al que se refiere
el Art. 239º de la Ley y que fuera Reglamentado por la SBS mediante Resolución
SBS N0 838- 97 del 28 de Noviembre de 1997.
Con la promulgación de la Nueva Ley de Títulos Valores (Ley N0 27287) se
deroga el Art. 239º antes referido, obligando a la Superintendencia de Banca a
aprobar un nuevo Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable
mediante Resolución N0 020-2001 del 16 de enero del 2001, estableciendo
normas complementarias a las contenidas en la Ley de Títulos Valores.
1. DEFINICIÓN
El Título de Crédito Hipotecario Negociable es un Título Valor que representa el
derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble determinado. El Título puede ser
endosado libremente a cualquier persona sólo en respaldo de un crédito dinerario.
En estos casos, el Título representará también el crédito garantizado con la
hipoteca señalada en el mismo documento; a favor de su último tenedor.
2. CARACTERÍSTICAS
a. Se trata de un Título Valor emitido por el Registro Público donde se encuentra
inscrito el inmueble.
6 http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro3_parte1_cap12.pdf
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b. Previamente, los propietarios de un inmueble deben constituir unilateralmente y
por escritura pública, el gravamen hipotecario por un monto determinado,
teniéndose en cuenta la tasación efectuada por perito autorizado por la SBS, el
que se insertará en la escritura.
e. El titular del título tiene la facultad de endosarlo a cualquier persona,
seguramente a favor de un Banco, respaldando un crédito dinerario.
d. La garantía hipotecaria constituida debe ser de primer rango, y no debe
reconocer carga ni medida judicial que limite su libre disposición.
3. NATURALEZA JURÍDICA ESPECIAL7
La garantía hipotecaria tiene la siguiente protección jurídica:
1) Constituirá garantía exclusiva del crédito a favor del Banco acreedor,
teniendo preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del
predio afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las
acreencias de cargo de éste frente a terceros, aún los de carácter laboral,
alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a
proceso concursal.
2) En los casos de concurso de acreedores del propietario del predio o de
procesos concursales a los que éste fuese sometido, la empresa tenedora
del Título sólo participará en dichos procesos por el exceso que resultase a
su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia
y venta del bien afectado. El bien gravado con esta hipoteca, será separado
de la masa concursal, por el organismo encargado de dichos procesos,
7 http://www.felaban.com/archivos/memorias_derecho_bancario_2005/3_b_rolando_castellares_texto.pdf
26
constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del
propietario.
3) También será destinado a atender con el carácter de preferente, el pago de
hasta el importe del crédito que garantiza, más los intereses y gastos que la
ejecución del bien pueda originar. Sólo de existir saldo a favor del
propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia
señalada en el Título con la venta del bien, dicho saldo pasará a formar
parte del patrimonio concursal o, en su caso, será puesto a disposición del
propietario.
4) Los demás tenedores del Título, que no sean empresas del sistema
financiero, gozarán de la preferencia que les confiere su calidad de
acreedores de primer rango, según las leyes de la materia.
5) La hipoteca contenida en el Título no respalda otras deudas distintas al
crédito que originó el primer endoso del mismo, salvo que conforme al
Artículo 245.3 de la Ley de Títulos Valores se haya señalado en el mismo
título que su endoso sirve además para garantizar otras obligaciones a
favor de la empresa endosataria, en cuyo caso debe agregarse
necesariamente, cláusula que limite su negociación.
4. CONTENIDO DEL TITULO
El Artículo 241º de la nueva Ley de Títulos Valores ha establecido los requisitos
que debe contener el Título de Crédito Hipotecario Negociable, que debe emitir la
Oficina Registral respectiva, y que son los siguientes:
27
a. La denominación de Título de Crédito Hipotecario Negociable y el número que
le corresponde.
b. Lugar y fecha de emisión.
e. El nombre y número del documento oficial de identidad del propietario que
constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el título.
d. La descripción resumida del bien afectado.
e. El monto de la valorización que será el importe hasta por el cual se constituye el
gravamen hipotecario.
f. La fecha de la escritura pública, nombre del Notario y demás datos de la
inscripción registral de la hipoteca.
g. El nombre y firma del Registrador, con la indicación de la Oficina Registral
correspondiente.
Además deberá contener espacios adecuados para consignar la información
relativa al crédito garantizado y los posibles endosos.
5. ENDOSO DEL TÍTULO
El primer beneficiario del Título queda facultado a realizar su primer endoso y
consignar en el mismo documento el monto determinado o determinable del
crédito dinerario que se garantizará con la hipoteca, así como las demás
condiciones del mismo.
Este primer endoso podrá hacerse también en garantía de créditos dinerarios
indirectos.
El endoso y negociación secundaria del Título será libre, a la orden de cualquier
persona natural o jurídica, salvo que el primer o subsiguientes endosantes
incluyan una cláusula prohibiendo su posterior negociación. Las transferencias
28
hechas en forma contraria a esta prohibición, no surtirán efectos del endoso, sino
de la cesión de derechos, pudiendo el propietario, u obligado principal del Título,
oponer al cesionario todas las excepciones personales que le corresponda.
Si el propietario prevé que el primer endosatario será un Banco determinado,
queda facultado a solicitar en el acto de constituir el gravamen hipotecario, que el
Registrador consigne en el Título el nombre del Banco, autorizando la entrega del
Título a dicho Banco a través del mismo Notario que interviene en la escritura
pública de constitución de hipoteca, no siendo necesaria la intervención del
propietario para que firme como endosante (Art. 242.3 de la Ley de Títulos
Valores). Cuando el Título sea endosado a favor de un Banco, éste deberá
contener además lo siguiente:
a. Monto del crédito y de la garantía.
b. Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crédito.
e. Forma y lugar de pago.
d. Otras condiciones.
6. PAGO DE LA OBLIGACIÓN
El obligado principal asume la obligación de pagar el monto total del crédito
señalado en el Título a favor de su tenedor, en las condiciones señaladas en el
mismo Título, obligación que estará garantizada con la preferencia referida
anteriormente, hasta por el equivalente al valor de pagos en cuotas o arruadas; el
pago deberá hacerse en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o
armada. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos
29
realizados, deberán constar literalmente en el mismo título bajo responsabilidad
del tenedor que recibe dichos pagos, con obligación adicional de éste de expedir
las constancias de pago.
La falta de pago de una o más cuotas o armadas, faculta al tenedor del título a dar
por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de vencimiento y
requerir el pago inmediato del monto total adeudado por el crédito garantizado.
El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo que pueda
concederse para el efecto, dirigido al obligado principal deberá constar por escrito.
A falta de indicación expresa, el lugar de pago será el domicilio del obligado
principal.
7. PROTESTO DEL TÍTULO
Dentro del plazo de ocho días contados a partir del día siguiente de su
vencimiento, el tenedor del Título procurará el protesto por ante el Notario del
domicilio del obligado.
En el caso de créditos pagaderos en cuotas o por períodos, tal protesto o
constancia de incumplimiento podrá hacerse, indistintamente y según decisión del
tenedor del
Título, o en relación a cada cuota o pago periódico incumplido, o, en relación a la
cuota o pago periódico en el que el tenedor ejercite la facultad de preclusión que
se señala en el artículo anterior, o, en relación a la última cuota o pago periódico
incumplido. Dicho protesto surtirá plenos efectos respecto a todas y cada una de
las cuotas o pagos periódicos que figuren en el Título como incumplida con fecha
de vencimiento anterior al protesto o constancia de incumplimiento de ley.
30
En el caso que el Título garantizara un crédito indirecto, además se requerirá
haber dirigido requerimiento escrito al obligado principal, para que cumpla con
verificar el reembolso correspondiente.
Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto, dicha formalidad consistirá
en la constancia por falta de pago del crédito, puesta en el propio título, por la
empresa tenedora del mismo.
8. VENTA DEL BIEN HIPOTECADO
El deudor hipotecario podrá convenir con el acreedor para el otorgamiento de
poder especial e irrevocable a una empresa del sistema financiero, distinta de la
que interviene en el Título, para que en nombre y representación del deudor
hipotecario, en caso de incumplimiento de la obligación a su cargo, y previa
solicitud del último tenedor del Título proceda a la venta del inmueble afectado, en
forma directa, sin ninguna intervención de autoridad judicial y recurriendo, de
estimar necesario, a los servicios de corredores de inmuebles o de medios de
comunicación difundida, adjudicándose al mejor postor. En el Título deberá
consignar-se expresamente el poder que otorga el constituyente para proceder a
la venta del inmueble afectado. Esta venta directa se realizará siempre que el
precio de venta que consiga, descontados los gastos y honorarios que
correspondan, no sea inferior al 75% de la valuación señalada en el título. Para
estos efectos, la empresa puede recurrir a los servicios de corredores de
inmuebles, martilleros públicos, medios de comunicación social y similares.
En el caso de no haber ofertas de compra del predio en proceso de venta directa,
por lo menos por los importes señalados en el párrafo anterior, o, si así lo
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estimase por conveniente el tenedor del Título, la venta y ejecución del predio se
realizará observando las disposiciones que contiene el Código Procesal Civil en
materia de ejecución de garantías reales.
En el caso de venta directa y sin intervención de la autoridad judicial, la empresa
que Interviene en su enajenación expedirá la constancia de la venta realizada. El
mismo otorgará la escritura pública respectiva a favor del adquiriente del predio,
acompañando como anexo o inserto el original del Título protestado, en cuyo
mérito el respectivo Registro Público anotará en el asiento de la ficha registral del
inmueble, la transferencia de propiedad del predio a favor del adquiriente y
simultáneamente anotará la cancelación de la primera hipoteca representada por
el Título, quedando éste anulado.
En el caso de venta judicial, en la inscripción de la propiedad del adquiriente del
predio, se observarán las normas procesales respectivas, debiendo la autoridad
judicial agregar a los partes que curse al Registro Público emisor, el original del
Título, el que quedará anulado por el Registro Público.
9. CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA
La hipoteca representada por el Título, sólo podrá ser cancelada por el Registro
Público en mérito a la devolución del original del Título, sea como consecuencia
de la venta directa o venta judicial del predio, realizada por su último tenedor, o, en
mérito a la escritura pública de cancelación solicitada por el propietario, en cuyo
caso éste deberá figurar como el último endosatario del Título o encontrarse el
mismo cancelado por su último endosatario o por el mismo constituyente en caso
que no haya sido endosado, debiendo ser insertado en la escritura pública.
32
10. DAÑOS Y PERJUICIOS
En los casos de demostrarse que el Título ha sido protestado a pesar de haberse
cumplido con los pagos señalados en el mismo, o, haberse completado el Título
con datos referidos al crédito en forma contraria a los acuerdos, el afectado sólo
podrá dirigir sus acciones personales contra la persona que actuó en su perjuicio,
y, en esos casos, éste será sancionado a pagar una multa a favor del afectado,
equivalente al doble del valor del predio, sin perjuicio de la indemnización de los
daños y perjuicios que la venta haya originado al afectado.
CAPITULO III
MARCO NORMATIVO
Basado en la ley no. 27287 LEY GENERAL DE TITULOS VALORES8, promulgada
el 17.junio.2000, publicada el 19.junio.2000.
SECCIÓN SÉTIMA9
8 http://derechoregistral.informaccion.com/leyes/ley27287_ley%20titulos%20y%20valores.htm
33
DEL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
TÍTULO ÚNICO
TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
Artículo 240.- Emisión
240.1 El Título de Crédito Hipotecario Negociable se expedirá a petición
expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y que
esté inscrito en cualquier Registro Público, por acto unilateral manifestado
mediante escritura pública. El representante del propietario requiere de poder
especial para solicitar la expedición del Título de Crédito Hipotecario Negociable.
240.2 Sólo luego de constatar la inexistencia de cargas o gravámenes, el
respectivo Registro Público expedirá el título en formulario aprobado por la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos en el caso de registros públicos
que dependan de ésta; y, en el caso de otros registros, por la respectiva autoridad
de control o supervisión.
240.3 Al expedir el título, el Registrador anotará el gravamen hipotecario
constituido por el valor total del bien gravado, según la valorización de perito que
debe ser insertada en la escritura pública, gravamen hipotecario que será el único,
otorgando la preferencia y exclusividad en favor del tenedor del título, en respaldo
del crédito que se señale en el mismo documento en el acto de su primer endoso.
9 http://spij.minjus.gob.pe/spij_leg_basica.asp
34
Artículo 241.- Contenido
241.1 El Título de Crédito Hipotecario Negociable debe contener:
a) La denominación de Título de Crédito Hipotecario Negociable y el número
que le corresponde;
b) El lugar y fecha de su emisión;
c) El nombre y número de documento oficial de identidad del propietario que
constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el título;
d) La descripción resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario,
según aparece de la inscripción registral;
e) El monto de la valorización que será el importe hasta por el cual se
constituye el gravamen hipotecario, con indicación del nombre del perito y de su
registro o colegiatura respectiva;
f) La fecha de la escritura pública, nombre del Notario y demás datos de la
inscripción registral de la hipoteca; y
g) El nombre y firma del Registrador, con indicación de la oficina registral
correspondiente.
CONCORDANCIA: R. SBS Nº 685-2007, Art. 3
241.2 Además, deberá contener espacios adecuados para consignar la
información relativa al crédito garantizado y a los endosos.
35
Artículo 242.- Primer endoso
242.1 En el acto de realizarse el primer endoso del título, deberá consignarse
en el mismo documento, el crédito que se garantiza, plazo o plazos de su
vencimiento, los intereses acordados y demás condiciones del mismo;
constituyendo desde entonces el Título de Crédito Hipotecario Negociable, un
título valor que representa la hipoteca y el crédito consignado, en favor de su
tenedor.
242.2 Con los subsiguientes endosos, se transfieren ambos derechos, tanto el
crédito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante
asuma la responsabilidad solidaria a que se refiere el Artículo 11 frente al tenedor.
CONCORDANCIA: R. SBS Nº 685-2007, Art. 4
242.3 Si el propietario prevé que el primer endosatario será una empresa del
Sistema Financiero Nacional, queda facultado a solicitar en el acto de constituir el
gravamen hipotecario, que el Registrador consigne en el Título de Crédito
Hipotecario Negociable que expida el nombre de dicha empresa que debe
designarse en modo expreso como primer endosatario, autorizando la entrega del
título a dicha empresa a través del mismo Notario que interviene en la escritura
pública de constitución del gravamen, sin que sea necesario en este caso que el
propietario intervenga y firme como endosante. Igualmente, en este caso en que el
primer endosatario sea una empresa del Sistema Financiero Nacional, el
propietario podrá solicitar que el Registrador consigne en el título el monto y
condiciones del crédito que al efecto señale en el acto de constituir el gravamen;
36
o, autorizar a la empresa endosataria a completar el título con las informaciones
referidas al crédito, conforme al Artículo 10.
CONCORDANCIA: R. SBS N° 942-2003, Art. 7
Artículo 243.- Ejecución
243.1 Protestado por falta de pago del crédito u obtenida la formalidad
sustitutoria respectiva, que deberá obtenerse aun cuando se hubiera liberado de
dicho trámite conforme al Artículo 52, procederá la venta directa del bien
hipotecado, sin intervención de autoridad judicial, al mejor postor, siempre que el
precio por el que se enajene no sea inferior al 75% (setenticinco por ciento) de la
valorización señalada en el título y la venta se confíe a una empresa del Sistema
Financiero Nacional autorizada a operar comisiones de confianza o fideicomisos,
distinta al ejecutante. Sin embargo, el tenedor podrá optar por solicitar la ejecución
judicial de la hipoteca, conforme al Código Procesal Civil. (*)
(*) De conformidad con el Artículo 9 de la Resolución SBS Nº 020-2001,
publicada el 17-01-2001, cuando proceda la formalidad sustitutoria del
protesto a que se refiere el presente Artículo, dicha formalidad consistirá en
la constancia por falta de pago del crédito puesta en el propio título, por la
empresa tenedora del mismo.
CONCORDANCIAS: R.SBS.N° 942-2003, Art. 11,2do. párrafo y Art. 12 R. SBS Nº 685-2007, Art. 14
243.2 La facultad de venta que se confíe a una empresa del Sistema
Financiero Nacional conforme al párrafo anterior, tiene carácter irrevocable y se
37
mantendrá vigente hasta la extinción del gravamen según lo dispuesto por el
Artículo 244. No es de aplicación a la naturaleza irrevocable de esta facultad el
límite del plazo a que se refiere el Artículo 153 del Código Civil. Ante el
impedimento o imposibilidad de la empresa designada, a petición del tenedor, la
Superintendencia designará a la empresa que se encargará de la venta directa.
243.3 En el caso de haberse pactado el pago del crédito representado por el
Título de Crédito Hipotecaria Negociable en armadas o cuotas, la falta de pago de
una o más de ellas faculta al tenedor a dar por vencidos todos los plazos y a exigir
el pago del monto total del título; o, alternativamente, exigir las prestaciones
pendientes en las fechas de vencimiento de cualquiera de las siguientes cuotas o,
inclusive, en la fecha de la última armada o cuota, según decida libremente dicho
tenedor. Para ese efecto, bastará que logre el correspondiente protesto o
formalidad sustitutoria en la oportunidad del incumplimiento de cualquiera de
dichas armadas o cuotas, sin que afecte su derecho no haber efectuado tal
protesto o formalidad sustitutoria correspondiente a las anteriores o cada una de
las armadas o cuotas.
243.4 Si con el producto de la venta del bien hipotecado no se cubre el monto
total del crédito garantizado que señale el título, el juez o la empresa del Sistema
Financiero Nacional encargada de su venta dejarán constancia de ello en el
mismo documento, en cuyo mérito el tenedor del Título de Crédito Hipotecario
Negociable tendrá acción cambiaria contra el primer endosante por el saldo
resultante.
38
CONCORDANCIA: R. SBS Nº 685-2007, Art. 4
Artículo 244.- Extinción
244.1 El Registro Público levantará el gravamen, sin que sea necesario
escritura pública, sólo contra la devolución del título no endosado o debidamente
cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere al crédito que representa,
manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que proceda su extinción en
la forma señalada por la Ley Nº 26639.
244.2 También se levantará el gravamen y toda carga o derecho que se
hubiera inscrito en fecha posterior a la expedición del título, en los casos de venta
judicial o extrajudicial, en virtud de las respectivas constancias que expidan la
autoridad judicial o la empresa del Sistema Financiero Nacional que intervino en
su enajenación, conforme al Artículo 243 acompañando en su caso, en devolución
del título correspondiente. Dicha constancia es suficiente para la inscripción
registral del derecho de propiedad en favor del adquirente y levantar todo
gravamen o derecho que pueda afectarlo.
244.3 El propietario que hubiere pagado el crédito consignado en el título podrá
solicitar la expedición de otro en su reemplazo, con la misma formalidad prevista
para su emisión original, devolviendo el título debidamente cancelado por su
último tenedor, manteniéndose en ese caso el gravamen hipotecario inscrito en el
Registro Público. El Registro Público establecerá el procedimiento administrativo
para este efecto.
39
CONCORDANCIAS: R.SBS N° 942-2003, Art. 14 R. SBS Nº 685-2007, Art. 16 R. Nº 248-2008-SUNARP-SN, Art. 113 (Emisión
de nuevo Título de Crédito Hipotecario Negociable)
Artículo 245.- Normas complementarias aplicables
245.1 Son de aplicación al Título de Crédito Hipotecario Negociable, en cuanto
no resulten incompatibles con su naturaleza, las disposiciones referidas a la Letra
de Cambio.
245.2 La Superintendencia queda facultada para expedir las disposiciones
complementarias aplicables a los Títulos de Crédito Hipotecario Negociables que
sean endosados a las empresas del Sistema Financiero Nacional, en garantía de
los créditos directos o indirectos, que éstas concedan. La preferencia y
exclusividad de la empresa endosataria será en los mismos términos que la Ley
Nº 26702 establece para el Warrant endosado a estas empresas.
245.3 Siempre que expresamente se señale en el texto del título como
estipulación en contrario que permite el Artículo 172 de la Ley Nº 26702, el Título
de Crédito Hipotecario Negociable podrá endosarse a una empresa del Sistema
Financiero Nacional, para garantizar una pluralidad de obligaciones que frente a
ella mantenga el propietario endosante. En este caso, el endoso del título debe
contener la cláusula no negociable u otra equivalente.
“245.4 EI Título de Crédito Hipotecario Negociable podrá también emitirse bajo
el siguiente régimen:
40
a) Con o sin intervención de notario público, puede ser emitido por las
empresas del Sistema Financiero Nacional, u otras entidades que autorice la
Superintendencia, acreedoras o no, cuando la garantía hipotecaria que respalde
su crédito se encuentre o vaya a ser inscrita en el Registro Público;
b) El emisor debe contar con la previa autorización del propietario del bien que
sirve de garantía y, en su caso, del deudor del crédito garantizado, otorgadas
personalmente o a través de representante debidamente facultado. Dicha
autorización puede ser simultánea o posterior a la contratación del crédito;
c) La emisión se podrá efectuar en cualquier momento posterior a la
autorización concedida, por el solo mérito de ella. Las características e
información del crédito y de la garantía hipotecaria que se consigne en el Título de
Crédito Hipotecario Negociable deberán guardar correspondencia con las que
obran u obrarán en el Registro Público, bajo responsabilidad del emisor y, en su
caso, del notario.
El Título de Crédito Hipotecario Negociable podrá ser emitido a la orden, del
emisor o de la persona que ésta disponga;
d) La emisión del Título de Crédito Hipotecario Negociable importa la
incorporación del crédito y de la garantía hipotecaria en el mismo. A partir de su
emisión, el propietario del Título de Crédito Hipotecario Negociable es titular del
crédito y de las garantías incorporadas al mismo. La incorporación de la garantía
hipotecaria en el título valor, sin embargo, únicamente será oponible a terceros de
buena fe desde que se inscriba el acto de emisión en el Registro Público donde
41
esté inscrito el derecho de hipoteca. El título deberá señalar si el acto de emisión
se encuentra inscrito en el Registro Público;
e) La inscripción del acto de emisión se realizará simultáneamente o con
posterioridad a la inscripción de la constitución de la garantía hipotecaria. La
inscripción operará por el mérito de la comunicación que el emisor o el notario
curse al Registrador, sin que se requiera para ello de instrumento público, pero
siempre simultáneamente o luego que la garantía hipotecaria quede inscrita. Dicha
comunicación, que tendrá carácter de declaración jurada, puede estar contenida
en el acto por el que se inscribe la garantía hipotecaria. La inscripción en el
Registro Público dará publicidad a que el propietario del Título de Crédito
Hipotecario Negociable será el titular del crédito y de las garantías hipotecarias
incorporadas al mismo;
f) La transferencia del Título de Crédito Hipotecario Negociable importará la del
crédito y la de la garantía hipotecaria que incorpore. La transferencia de la
garantía hipotecaria, sin embargo, únicamente será oponible a terceros de buena
fe desde que el acto de emisión sea inscrito en el Registro Público;
g) Son aplicables al Título de Crédito Hipotecario Negociable que se emita en
virtud del presente párrafo las disposiciones contenidas en los artículos
precedentes, en tanto no sean incompatibles con las normas aplicables a éste; y,
h) La Superintendencia queda autorizada a expedir las disposiciones
complementarias que se requieran para la mejor aplicación de lo dispuesto en el
presente párrafo."
42
(*) Párrafo incorporado por el Artículo Único de la Ley Nº 27640 publicada el
19-01-2002.
CONCORDANCIA: R. SB SNº 685-2007, Art. 5
R.SBS. N° 942-2003
"245.5.- El Título de Crédito Hipotecario Negociable, sea emitido por el
Registro Público, o por el acreedor con o sin intervención de notario, puede
también ser representado mediante anotaciones en cuenta sin que se requiera de
la previa emisión de un título físico; de acuerdo a las disposiciones
complementarias que se emita. A partir del registro contable en la Institución de
Compensación y Liquidación, la titularidad del crédito y de la garantía hipotecaria
corresponderá a quien aparezca inscrito como propietario del Título de Crédito
Hipotecario Negociable en tales registros. Asimismo, la transferencia del referido
título valor, conjuntamente con los derechos que confiere, operará mediante
anotación en cuenta. CONASEV queda facultada para expedir las disposiciones
complementarias aplicables a la representación del Título de Crédito Hipotecario
Negociable mediante anotación en cuenta.”
(*) Párrafo incorporado por el Artículo único de la Ley Nº 27640 publicada el
19-01-2002.
CONCORDANCIAS: R. CONASEV N° 015-2004-EF-94.10 (Reg. para la Representación mediante
Anotaciones en Cuenta del Título de Crédito Hipotecario Negociable)
43
CONCLUSIONES
44
La crisis de las garantías reales ha ocasionado su devaluación como instrumento
de seguridad para las transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado,
quien consciente de ello ha creado nuevos documentos cuyas características
pretenden revertir tal situación, mediante la atribución de ciertas características
que les confieren considerables ventajas frente a las tradicionales garantías
reales. En ese orden de ideas, el Título de Crédito Hipotecario Negociable está
llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento
de créditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de personas naturales
y jurídicas en general. Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que
amplíen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho
instrumento hipotecario establecen pautas básicas que aseguran los derechos de
todos los involucrados en su constitución, emisión, circulación y ejecución. Por
ello, la aplicación racional de dichas normas, y el respeto a la autonomía de la
voluntad de los contratantes dentro de una economía de libre mercado, deben
contribuir a que se perfeccione y aliente su utilización, con el consiguiente efecto
multiplicador que beneficiará a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos
agentes económicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en
el tema que ello sea una realidad.
45
BIBLIOGRAFIA
LIBROS:
Manual de La ley general de títulos valores…………………….…Edición
2006.
León J. Consolidación del Sistema de Títulos Hipotecarios. Instituto
Peruano de Economía.
Serafini F. Derecho Romano, , 9° Edición, Barcelona Tomo I pag. 477
Derecho Hipotecario. Ignacio de Casso, Madrid 1951, pag. 588.
46
Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Hipoteca, Jack Bigio, Lima
1998, Pág.36.
Koch A. El Crédito en el Derecho. Madrid 1946, pag 107.
Biggio J., Lima, 1998, pag. 80.
Brunner H. Historia del Derecho Germánico. 8° Edición, Barcelona 1936,
pag. 197.
Lacruz Berdejo J. Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral,. Zaragoza
1957, pag. 33
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edición alemana. Barcelona 1936, Tomo III, Derecho de Cosas, Volumen
1°, pág. 196 y ss.
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Interamericana de Ahorro y Préstamo para Vivienda.
León V.J. y Roca B. E. Mercado Secundario de Créditos Hipotecarios,
publicado por la Cámara Peruana de
Asociaciones de Ahorro y Préstamo para Vivienda, Lima. 1974.
PAGINA WEB
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leytitulosvalores.htm&vid=Ciclope:CLPdemo
47
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%20valores.htm
http://derechoregistral.informaccion.com/leyes/ley27287_ley%20titulos%20y
%20valores.htm
http://www.gerencie.com/titulos-valores.html
http://es.wikipedia.org/wiki/T%C3%ADtulo_de_cr%C3%A9dito
http://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca.
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http://es.wikipedia.org/wiki/Cr%C3%A9dito
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http://www.felaban.com/archivos/memorias_derecho_bancario_2005/3_b_ro
lando_castellares_texto.pdf
48
ANEXOS
49
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
Nombre del
Trámite
INSCRIPCIÓN DEL ACTO DE EMISIÓN DEL TITULO DE CRÉDITO
HIPOTE -CARIO NEGOCIABLE EMITIDO POR EMPRESAS DEL
SISTEMA FINANCIERO NACIONAL U OTRAS ENTIDADES
AUTORIZADAS
Objetivo del
Trámite
INSCRIPCIÓN DEL ACTO DE EMISIÓN DEL TITULO DE CRÉDITO
HIPOTE -CARIO NEGOCIABLE EMITIDO POR EMPRESAS DEL
SISTEMA FINANCIERO NACIONAL U OTRAS ENTIDADES
AUTORIZADAS
Documentos a
Presentar
1
DATOS GENERALES
1
.1
Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
1
.2
Copia del documento de identidad del presentante, con la
constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber
solicitado la dispensa respectiva.
50
1
.3
Copia del documento de identidad del solicitante con la constancia
de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la
dispensa respectiva.
1
.4
La garantía hipotecaria incorporada en el Título de Crédito
Hipotecario Negociable debe encontrarse inscrita, salvo que la
inscripción de la hipoteca se solicite simultáneamente, en cuyo caso
sólo se inscribirá la emisión del Título Hipotecario Negociable,
cuando quede inscrita la garantía hipotecaria.
1
.5
Pago de derechos registrales.
1
.6
Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.
Pasos a seguir
Donde se realiza el
trámite
Enlace a Oficinas
Costo
Costo UIT S./ 3550
0.24% de la UIT, por derechos de califición y 0.24% de la UIT por
derechos de inscripción, salvo que la hipoteca contenida en el TCHN,
esté inscrita en el Registro de Embarcaciones Pesqueras, en el Registro
Público de Minería o en el Registro de Predios, en cuyo caso se
aplicarán, según corresponda, las tasas que rigen en dichos Registros.
51
Calificación
Silencio Negativo - 35 días salvo prórroga o suspensión.
Cuando transcurrido el plazo la institución no ha emitido un
pronunciamiento expreso al trámite o servicio solicitado, este se da
como denegado, quedando el ciudadano en posibilidad de presentar
el recurso Administrativo correspondiente.
Inicio del Trámite Diario
Unidad que evalúa
el trámite Registrador Público
Informes sobre el
estado del Trámite
Instancia que
resuelve el
Trámite
Registrador Público
Instancia que
resuelve recurso
impugnatorio
Base Legal
Artículo 245° de la Ley de Títulos Valores, Ley N° 27287 (16/06/2000),
modificada por la Ley N° 27640 (19/01/2002);
84° y 89° del Reglamento de Inscripciones del Registro Nacional de
Identificación y Estado Civil, aprobado por D.S. N° 015-98-
52
PCM(25/04/1998);
1° del D.S. N° 37-94-JUS (07/07/1994);
1° del Decreto Supremo N° 017-2003-JUS (18/09/2003).
Observaciones Sin Observaciones
RESOLUCION SBS Nº 020-2001
REGLAMENTO DEL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
EL SUPERINTENDENTE DE BANCA Y SEGUROS
CONSIDERANDO:
Que, la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica
de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley Nº 26702 y sus respectivas
modificatorias, en adelante Ley General, estableció en el Artículo 239
disposiciones generales respecto del Título de Crédito Hipotecario Negociable;
Que, la Resolución SBS Nº 838-97 del 28 de noviembre de 1997, aprobó el
Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable, en adelante el
Reglamento, estableciendo los requisitos formales y las características que debe
contener el referido título, así como las condiciones para su adecuada ejecución y
el marco operativo para que las empresas del sistema financiero puedan conceder
créditos con la hipoteca que este título representa;
53
Que, mediante Ley Nº 27287 del 17 de junio de 2000 se aprobó la Ley de Títulos
Valores, regulando el Título de Crédito Hipotecario Negociable y derogando el
Artículo 239 antes referido;
Que, asimismo, la Quinta Disposición Transitoria de la Ley de Títulos Valores
faculta a la Superintendencia a expedir las disposiciones complementarias
aplicables a los Títulos de Crédito Hipotecario Negociables que sean endosados a
las empresas del sistema financiero nacional, en garantía de los créditos directos
o indirectos, que éstas concedan;
Que, resulta necesario adecuar la regulación emitida por esta Superintendencia a
las disposiciones que sobre el Título de Crédito Hipotecario Negociable ha
establecido la Ley de Títulos Valores;
Estando a lo opinado por las Superintendencias Adjuntas de Banca y de Asesoría
Jurídica, y,
En uso de las atribuciones conferidas por los numerales 7 y 9 del Artículo 349 de
la Ley General;
RESUELVE:
Artículo Primero.- Aprobar el Reglamento del Título de Crédito Hipotecario
Negociable, que forma parte integrante de la presente Resolución.
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Artículo Segundo.- La presente Resolución entra en vigencia al día siguiente de
su publicación en el Diario Oficial El Peruano, quedando derogada a partir de esa
fecha la Resolución SBS Nº 838-97 del 28 de noviembre de 1997.
Regístrese, comuníquese y publíquese.
LUIS CORTAVARRIA CHECKLEY
Superintendente de Banca y Seguros
REGLAMENTO DEL TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
Alcance
Artículo 1.- El presente Reglamento establece disposiciones complementarias a
las contenidas en la Ley de Títulos Valores, Ley Nº 27287, que serán aplicables a
los Títulos de Crédito Hipotecario Negociables que sean endosados a las
empresas del sistema financiero, en garantía de los créditos directos o indirectos
que éstas concedan.
Definiciones
Artículo 2.- Para efectos del presente Reglamento considérense las siguientes
definiciones:
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a) Ley General: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y
Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley Nº 26702 y sus
modificatorias.
b) Empresas: empresas de operaciones múltiples contenidas en el literal A del
Artículo 16 de la Ley General y empresas de arrendamiento financiero.
c) Ley de Títulos Valores: Ley de Títulos Valores aprobada por Ley Nº 27287 del
17 de junio de 2000.
d) Títulos: Títulos de Crédito Hipotecario Negociables.
Contenido de los títulos
Artículo 3.- Cuando los títulos sean endosados a favor de las empresas, éstos
deberán contener, adicionalmente a lo dispuesto por el Artículo 241 de la Ley de
Títulos Valores, lo siguiente:
a) Monto del crédito y de la garantía.
b) Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crédito.
c) Forma y lugar de pago.
d) Otras condiciones.
Títulos incompletos
Artículo 4.- En caso el propietario, conforme al Artículo 242.3 de la Ley de Títulos
Valores, haya autorizado a una empresa a completar las informaciones referidas al
crédito garantizado, ésta deberá incluir el plazo o los plazos de vencimiento del
crédito, los intereses acordados y demás condiciones del mismo, así como la
56
referencia al contrato que origina el crédito y la fecha en que éste fue suscrito, de
acuerdo con lo dispuesto por el Artículo 10 de la referida Ley.
Valorización de los bienes
Artículo 5.- Las empresas sólo podrán recibir títulos que representen hipotecas
constituidas sobre bienes susceptibles de ser hipotecados y que hayan sido
valorizados conforme a los criterios señalados en el Capítulo IV de la Resolución
SBS Nº 572-97 y sus normas modificatorias y complementarias. Para estos
efectos, la valorización deberá ser practicada por un perito inscrito en el Registro
de Peritos Valuadores (REPEV), quien será responsable de la veracidad del valor
asignado al bien en la fecha de la valuación.
El valor que determine el perito en la valuación antes referida, se consignará en
los títulos para información del tomador de los mismos y de los endosatarios
posteriores de ser el caso. De igual forma, copia de dicha valuación también
estará a disposición de los potenciales tomadores en el Registro Público
correspondiente.
Cuando la empresa tenedora de los títulos considere que ha existido una
sobrevaloración significativa en la valuación del perito realizada al momento en
que éstos fueron emitidos, comunicará dicha sobrevaloración al REPEV,
adjuntando los documentos probatorios respectivos para su estudio y aplicación
de las sanciones que pudieran corresponder.
Títulos a favor de empresas
Artículo 6.- Cuando el endosatario sea una empresa, la hipoteca representada
por el título constituirá garantía exclusiva del crédito a favor de ésta, teniendo
preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del bien afectado,
cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de éste
57
frente a terceros, aun los de carácter laboral, alimenticio o tributario y, se
encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal.
En los casos de concurso de acreedores del propietario del bien susceptible de ser
hipotecado o de procesos concursales a los que éste fuese sometido, la empresa
tenedora del título sólo participará en dichos procesos por el exceso que resultase
a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y
venta del bien afectado. El bien gravado con la hipoteca será separado de la masa
concursal, por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una
identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. También será
destinado a atender con el carácter de preferente, el pago de hasta el importe del
crédito que garantiza más los intereses y gastos que la ejecución del bien pueda
originar. Sólo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el
proceso de cobro de la acreencia señalada en el título con la venta del bien, dicho
saldo pasará a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, será puesto a
disposición del propietario.
Conforme a la excepción contenida en el Artículo 172 de la Ley General, la
hipoteca representada por el título no respalda otras deudas distintas al crédito
que originó su primer endoso, salvo que conforme al Artículo 245.3 de la Ley de
Títulos Valores se haya señalado expresamente en el mismo título que su endoso
sirve además para garantizar otras obligaciones a favor de la empresa
endosataria; en cuyo caso debe agregarse necesariamente cláusula que limite su
negociación.
Responsabilidad del obligado principal
Artículo 7.- El obligado principal asume la obligación de pagar el monto total del
crédito señalado en el título en favor de su tenedor, en las condiciones que
consten en el mismo título; obligación que estará garantizada con la preferencia
indicada en el artículo anterior, hasta por el equivalente al valor de realización del
bien; y con la facultad del tenedor del título de exigir por la vía ejecutiva el pago
58
del saldo que resultase en su favor luego de aplicar el referido valor de realización.
Se entiende por valor de realización del bien lo establecido en el numeral 3 del
Capítulo IV de la Resolución SBS Nº 572-97 y sus normas modificatorias y
complementarias.
Pago de los títulos
Artículo 8.- El crédito representado por el título, deberá ser pagado en la fecha
señalada para ese efecto y, cuando se traten de pagos en cuotas o armadas, el
pago deberá hacerse en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o
armada. Tales fechas de pago las correspondientes anotaciones de los pagos
realizados, deberán constar literalmente en el mismo título bajo responsabilidad
del tenedor que recibe dichos pagos; con obligación adicional de éste de expedir
las respectivas constancias o recibos de pago.
En el caso de pagos por cuotas o armadas, la falta de pago de una o más de ellas,
faculta al tenedor del título a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren
pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado
por el crédito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento
y plazo que pueda concederse para ese efecto, dirigido al obligado principal,
deberá constar por escrito si el crédito garantizado es uno indirecto. En el caso de
crédito directo representado por el título, bastará el protesto por falta de pago o la
respectiva formalidad sustitutoria, procedimientos que deben cumplirse aun
cuando se trate de un título con cláusula que libere del protesto, conforme señala
el Artículo 243.1 de la Ley de Títulos Valores.
Formalidad sustitutoria del protesto
Artículo 9.- Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto a que se refiere
el Artículo 243.1 de la Ley de Títulos Valores, dicha formalidad consistirá en la
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constancia por falta de pago del crédito puesta en el propio título, por la empresa
tenedora del mismo.
Venta de los bienes
Artículo 10.- En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podrá solicitar la
venta directa, siempre que se cumpla con los requisitos señalados en el Artículo
243 de la Ley de Títulos Valores, o la venta judicial del inmueble afectado. La
limitación o renuncia a la facultad de proceder a la venta directa deberá
consignarse de manera expresa en el título.
En los casos en que proceda la venta directa del bien, la empresa que recibe el
encargo lo hará a condición de que el precio de venta que consiga, descontados
los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior al 75% de la
valorización señalada en el título. Para estos efectos, la empresa puede recurrir a
los servicios de corredores de inmuebles, martilleros públicos, medios de
comunicación social y similares.
Constancia por venta de bienes
Artículo 11.- En el caso de venta directa y sin intervención de la autoridad judicial,
la empresa que interviene en su enajenación expedirá la constancia de la venta
realizada. Para tal efecto, el levantamiento del gravamen se sujetará a lo
dispuesto por el Artículo 244 de la Ley de Títulos Valores.
Aplicación de la Ley de Títulos Valores
Artículo 12.- Los aspectos que no se encuentren contemplados en el presente
Reglamento se sujetarán a lo dispuesto por la Ley de Títulos Valores
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