Una guía completa para comprar y vender viviendas

en la zona de Atlanta.

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Michael Weld

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IndicePara Vendedores4 cosas que venden tu propiedad 23 grandes mitos sobre vender tu casa 3 2 Criterios para elegir el mejor agente 4El agente nº 1 en tu zona 5-6

Servicios de Venta 7-9 El Precio que vende 10-11 Enseñar para vender 12 Negociación y Cierre 13

Para Compradores¿Listo para comprar? 14El Agente del Comprador 15Costes de Adquisición 16Financiación para el comprador 17Mirando casas 18Elegir una casa 19Ofertas y Negociación 20Inspección y cierre 21La Mudanza 22

Glosario de términos frecuentes 24-28

¿Listo para

Comprar?

¿Sabe lo que quiere?Ya se trate de la primera vez que compre, o que haya comprado anteriormente, tiene que preguntarse porqué quiere comprar. ¿Se está planteándo mudarse a otra zona por un cambio en su estilo de vida, o se trata de una posibilidad y no de una necesidad? ¿Qué le gustaría que su casa tuviera, que no tiene la actual? Nos sentaremos y definiremos sus objetivos para conseguir encontrar la casa de tus sueños, ya sea una casa de alto nivel, en la periferia, o un piso en el centro de la ciudad.

Diferencias de comprar en GeorgiaEl agente inmobiliario en Georgia no puede dar la superficie de la vivienda, •por los problemas judiciales que ello ha supuesto en el pasado. No encontrarás la superficie en la MLS o en los folletos de las propiedades. Podemos darte una aproximación procedente de la información fiscal. Cuando quieras saber la superficie aproximada de una propiedad, dínoslo y buscaremos la información disponible.La firma de las escrituras se hace en el despacho del abogado que representa •al banco. En Georgia no utilizamos empresas de liquidación de compraventas.Dadas las diferencias legales y contractuales entre los distintos estados, •recomendamos el uso de entidades de crédito de Georgia. Entendemos las facilidades que dan algunas entidades por internet, pero hemos visto grandes problemas y retrasos porque no entienden las diferencias de legislación.Lo habitual es dar unos días al vendedor después de la venta para que se •mude, salvo si la casa ya está vacía.Los costes de compraventa son negociables, y el comprador puede elegir el •abogado que administrará el proceso de cierre. El abogado representa a la entidad hipotecaria y está allí para garantizar que no se producen fraudes.El proceso de cierre habitualmente tarda 30 días.•

¿De verdad necesito un agente?Comprar o vender una propiedad es algo complejo. A primera vista puede parecer que basta con mirar una serie de revistas y buscar en la web para encontrar la casa adecuada al precio correcto. Pero una de las reglas del mercado inmobiliario es que cada propiedad es única. No hay dos casas iguales, incluso dos modelos idénticos en la misma calle. Las casas son distintas, así como los contratos, las opciones de financiación, las inspecciones necesarias y sus resultados, y los costes de cierre en cada caso. Tampoco hay dos transacciones iguales. En el lío de formularios, financiación, inspecciones, marketing, precios, y negociaciones, es donde adquiere sentido trabajar con profesionales que conocen la zona, y mucho más.

Si no uso un agente me ahorro dinero, ¿no?Lo cierto es que no usar un agente puede costarle al comprador más dinero que usarlo. Esto es porque es el vendedor y no el comprador el que paga a los agentes. Si un comprador compra sin contar con el asesoramiento de un agente, el vendedor es el que se ahorra el dinero que se podría haber pagado al agente que asesora al comprador. Y además, un agente experto ofrece un Plan de Negociación que hará que su cliente consiga lo más posible por el menor precio. Así que no solo el comprador que no cuenta con un agente no se ahorra dinero, sino que de hecho es posible que acabe pagando mucho más por la casa.

Ahorre aún más dineroNo solo ofrecemos descuentos en la comisión a nuestros clientes que compran y venden con nosotros, sino que también temos un plan de Amigos y Familiares que premian a aquellos clientes que nos envían a otros clientes que quieren comprar o vender. Recibirás un pack con el cierre que facilitará la participación, y puedes pedir más tarjetas de premio en cualquier momento

Agencia del Comprador

Costes del Comprador

¿Y cuánto me va a costar?Vale. Así que ya entiende que ser propietario compensa a la larga, pero hay algunos gastos iniciales que tendrá que asumir, incluyendo:

La inspección técnica•Esto es normalmente el primer gasto que va a tener y es muy importante, ya que te permitirá solicitar reparaciones. El coste se basa en la superficie y normalmente está entre 350 y 500$.

Gastos de escritura•Los gastos de escritura dependen del crédito, época del año, y otros muchos factores. Alguna vez se puede negociar que el vendedor pague parte, y también se pueden incluir en la hipoteca. Los gastos de escrituración se pagan al cierre, y oscilan en torno al 1,5% del precio de venta. Estos gastos incluyen: * Honorarios de abogados * Pagos adelantados * Seguros de vivienda * Cierre de señalizaciones * Seguro de validez del Título * Costes de inspección de registro * Tasación * Gastos de Hipoteca * Correo Urgente * Impuestos sobre intangibles * Impuestos inmobiliarios * Puntos de descuento * Honorarios por declaración * Prorrata de intereses

Asuntos de HipotecasUn factor importante a la hora de pagar por una casa es la calificación para el préstamo. Una calificación alta le permitirá conseguir mejores tipos de interés, y por tanto pagos más bajos. Para mejorar su calificación asegúrese de no retrasar ningún pago al menos en los dos meses anteriores. Pero no se asuste si no tiene la mejor calificación. Hay muchos programas de préstamo por ahí, y le ayudaremos a conseguir el más adeecuado para usted.

Financiación de la Compra

Dominio de la FinanciaciónSon pocos los que pueden comprar una casa al contado. Según la National Association of Realtors, casi 9 de cada 10 compradores financian su compra, lo que quiere decir que prácticamente todos los compradores, especialmente los que compran por primera vez, necesitan un crédito.El mayor problema con la financiación de la vivienda no es conseguir un crédito, porque casi todos los que están dispuestos a pagar intereses elevados pueden encontrar una hipoteca. Más bien, de lo que se trata es de conseguir el préstamo más adecuado para usted; la hipoteca con el precio más bajo y los mejores términos.Le sugerimos que empiece el proceso de petición de préstamo mucho antes de realizar una oferta para la compra de una casa. Al contactar con la entidad financiera, ya sea en persona o por internet, y tras analizar diferentes opciones, verá qué programas se adaptan mejor a sus intereses y cuánto se puede permitir. Si necesita ayuda para encontrar una buena entidad financiera, podemos recomendarle muchas con las que hemos tenido buenas experiencias en el pasado.

¿Qué es la Aprobación Previa?“Aprobación previa” significa que ha contactado con una entidad financiera, han revisado su documentación, y la entidad cree que puede obtener una cantidad determinada bajo uno o más programas concretos. En base a esta información, la entidad le facilita una carta de aprobación previa, que muestra su capacidad de endeudamiento. Puede visitar cuantas entidades quiera, y obtener diversas aprobaciones previas, pero tenga presente que cada una de ellas implica un nuevo estudio de financiación, que figurará en sus informes.Aunque no se trate de un compromiso en firme, la carta de aprobación previa se puede adjuntar cuando haga una oferta. Con ello muestra capacidad financiera, y demuestra que puedes llevar a cabo la compra. Esta información es importante para los vendedores, ya que no les gusta aceptar una oferta que puede fallar porque el que la hizo no es capaz de obtener la financiación necesaria.

¿Cuanto tengo que pagar de entrada?Se pueden encontrar fácilmente préstamos que requieren un 5% o menos. De hecho estos años han aparecido préstamos que no requieren entrada.Si da menos del 20%, sin embargo, tendrá que adquirir un seguro privado de hipoteca PMI. Normalmente, sale mejor pedir una segunda hipoteca que cubra el 20%, y evitar con ello pagar el PMI.

Buscando

CasaA la caza de CasaTodos los años se venden cerca de 6 millones de viviendas nuevas y usadas. No faltan alternativas, pero habiendo tantas, el reto es encontrar la que se adapta a sus necesidades.

El mercado de vivienda está complicado porque las que están a la venta siempre están en movimiento. Si pudiéramos tener un listado completo de todas en un momento dado, esa lista ya sería obsoleta en cuestión de segundos, ya que nuevas viviendas se pondrían a la venta y otras se habrían vendido.

Estrategia de caza de vivienda

Cada uno de nosotros somos diferentes, y por eso es tan importante hacer una lista de todas las cosas que queremos en una vivienda. Considere variables como el precio, la situación, tamaño, servicios (cosas como piscina o una cocina muy grande), y el diseño (una o dos plantas, colonial, moderna, etc.).

Lo siguiente a tener en cuenta son sus prioridades. Si no fuera posible conseguir todo lo que quieres por ese precio, ¿qué cosas son las más importantes? Por ejemplo, aceptaría menos dormitorios a cambio de una cocina mayor? ¿Más distancia al trabajo a cambio de mayor terreno y menos precio?

Nos sentaremos y analizaremos sus objetivos y su rango de precio. Cuando tengamos una lista de propiedades para visitar, puede dar una vuelta por cada zona y ver las casas que más le interesan, y reducir la lista a sus principales prioridades. De esta manera puede iniciar su búsqueda sin presiones, y conocer cada zona en el proceso.

Entonces haremos las citas y visitaremos juntos las propiedades en persona. Esto puede ser divertido para muchos compradores, y es cuando realmente podrá empezar a comparar una casa con la otra. Habremos preseleccionado las mejores disponibles, así que no se sorprenda si la primera o la segunda acaba siendo su favorita absoluta.

Escoger una

CasaYa encontré la casa, ¿y ahora qué?Como comprador, esto es lo que pasa en realidad. Al poner su casa en el mercado, el propietario ha puesto un precio y otras condiciones. De hecho, se trata de una oferta. En este punto tiene tres alternativas: aceptar la oferta del propietario y firmar un contrato, rechazarlo y no hacer una oferta, o sugerir distintas condiciones y precio haciendo una contraoferta. Si escoge esta última opción, el propietario puede aceptarla, rechazarla, o hacer otra contraoferta.En el proceso de la compraventa no hay nada más complejo, personal, o variable que la negociación entre el vendedor y los compradores. Este es el punto en el que el valor de nuestra experiencia es más evidente porque conocemos la comunidad, hemos visto muchas casas en venta, conocemos los valores locales, y hemos pasado años negociando transacciones inmobiliarias.

De verdad, ¿puedo permitírmela?Recuerde el proceso de calificación previa. Obtener la precalificación significa que tienes una muy buena idea de lo que puede obtener, qué préstamos son los que funcionarán mejor en su caso, y cuánto puede permitirse pagar.¿Cómo de fiable es la precalificación? Aunque no suponga un compromiso de dar el préstamo, el banco tiene que mirar cosas como la tasación y los últimos informes de créditos. A pesar de las variaciones en los tipos de interés, la aprobación previa incluye un análisis cuidadoso y razonado de lo que puedes permitirte. Después de todo, las entidades solo ganan cuando dan los préstamos. No tiene mucho sentido fijar límites elevados que luego no puedan concederse.

Cuidado con las Open HouseYa sé que ver casas puede ser muy divertido y que va a querer dar una vuelta y mirar casas por su cuenta. Está muy bien siempre y cuando tenga cuidado con las Open Houses. Si entra en una Open House y no le dice al agente que ya está trabajando con otro, entonces está renunciando a su derecho a representación. Recuerde que ese agente representa al vendedor, no a usted, y que si le contacta, no vamos a poder representarle en esa operación. Así que páselo bien mirando cosas, pero tenga cuidado, y no pierda su derecho a representación.

Negociación y Oferta

¡¿Cuánto dice que quiere?!

Oirá a veces que su oferta debe estar un x% por debajo de lo que pide el vendedor, o un y% menos de lo que uno está dispuesto a pagar. En realidad, la oferta depende de la ley de la oferta y la demanda: si hay muchos compradores compitiendo por las casas los vendedores tienen muchas posibilidades de consegir el precio que piden, y más. Si la demanda es débil, entonces se suelen dar las ofertas por debajo del precio solicitado. Nosotros estudiaremos las propiedades similares y le ayudaremos a decidir un precio de oferta que permita la negociación.

Negociar ¿aliados o enemigos?Lo normal será hacer una oferta que nosotros presentaremos al propietario y su representante. El propietario, a su vez, puede aceptar la oferta, rechazarla, o hacer una contraoferta.

Como las contraofertas son frecuentes (cualquier modificación de la oferta puede considerarse un contraoferta), es importante que los compradores estén en estrecho contacto con nosotros durante el proceso de negociación, de manera que podamos revisar rápidamente cualquier modificación que se proponga.

Este proceso de negociación puede ser largo y tedioso, o puede ser muy corto. Lo mejor es procurar dejar de lado las emociones, ya que a menudo resultan en pérdida de tiempo y de oportunidades. Muchas operaciones se han estropeado porque un comprador o un vendedor se siente insultado y “no consiente que le menosprecien”. Lo que pudiera haber sido una situación en la que todos ganaran, acaba convirtiéndose en una guerra, frecuentemente sobre unos pocos cientos de dólares.

Inspección y

CierreLa inspección técnica bien hechaHay una serie de inspecciones que se realizan habitualmente en las transacciones inmobiliarias. Entre ellas están la inspección de termitas, mediciones para determinar linderos, tasaciones a efectos de la hipoteca, inspección del título de propiedad, y las inspecciones técnicas de la casa.

La inspección técnica de la casa tiene especial importancia para el comprador. En estas inspecciones un técnico visita la propiedad para determinar si hay defectos materiales y si va a ser necesario acometer reparaciones o sustituciones de elementos en los próximos años. Dichas inspecciones para una vivienda unifamiliar a menudo requieren dos o tres horas, y los compradores deberían estar presentes. Esta es una oportunidad de inspeccionar las instalaciones y la estructura del edificio, hacer preguntas, y aprender mucho más sobre la casa que en una visita informal. Salvo en la viviendas nuevas, los defectos que se describen en los informes pueden asustar. Los inspectores simplemente son muy exhaustivos, y el informe nunca es tan malo como parece a primera vista.

Lo normal es que haya otra ronda de negociaciones tras el informe de inspección, para superar la cláusula habitual del contrato privado, de “derecho de exigir reparaciones”. Al igual que en la negociación de la compraventa, lo mejor es dejar las emociones en la puerta a la hora de negociar esto. Lo normal es que solo se hagan las reparaciones importantes, y a veces se rebajan las cantidades estimadas para hacer ciertas reparaciones menores.

El CierreEl cierre es un breve periodo en el que se firma todo el papeleo necesario para completar la transacción. Normalmente se lleva a cabo en el despacho del abogado, con el comprador y vendedor reunidos mientras se transfiere el título de propiedad del vendedor al comprador.

El comprador recibe las llaves y el vendedor recibe el pago. Al cierre, nosotros le facilitaremos un CD que contiene los documentos importantes de la transacción. Estos son muy importantes, y es necesario que los tenga controlados. Ya solo le queda MUDARSE.

La Mudanza

...y pensabas que lo peor había pasadoMudarse puede ser muy estresante pero, si se prepara, todo puede ir sobre ruedas. Hemos reunido una serie de consejos que le ayudarán en el proceso:

Rellene el cambio de dirección en la oficina de correos•Rellene el formulario de cambio de dirección para los impuestos•Contrate el servicio de una empresa de mudanzas, o alquila un furgón•Cambie la dirección en todas las organizaciones a las que pertenezca.•Consiga toda la documentación de los médicos, dentista, etc. •Pídales direcciones de profesionales de su confianza, y haga que les transfieran su historial médico.Haga un inventario de todo antes de meterlo en cajas, por si más adelante tuviera que •hacer una reclamación al seguro. Si fuera posible haga fotos o vídeo de sus cosas. Anote los números de serie y modelos de todos sus equipos electrónicos.Organice el traslado de sus animales domésticos.•Consuma los alimentos de la despensa, para evitar transportarlos o que se estropeen.•Asegúrese con su compañía de que sus seguros estén en vigor durante la mudanza y •desde el primer día en la nueva casa.Descongele su frigorífico. Ponga desodorante en su interior para evitar olores.•

No pase desapercibidoOtro servicio que prestamos a nuestros compradores es enviar tarjetas de cambio de dirección a los amigos y familiares. Basta con que nos facilite una lista de nombres y direcciones, y nos encargaremos del resto. Por favor asegúrese de dárnoslo lo antes posible para que podamos enviarlas el mismo día del cierre. Este es otro de los servicios que prestamos para darle las gracias por escogernos.

La Mudanza

¡Fiesta!¿Qué hay de bueno en una casa nueva si no se puede presumir de ella? Otro servicio que prestamos es organizar una fiesta de inauguración de la nueva casa. Sólo díganos cuando la quiere, denos la lista de invitados, y nos ocuparemos del resto. Enviaremos invitaciones y manejaremos las contestaciones. Nos encargamos de las bebidas, y hasta estaremos allí para asegurarnos de que los vasos estén siempre llenos. Queremos que disfrute de su nueva casa, así que este es otro servicio que prestamos a nuestros compradores.

Etiquete cada caja e indique lo siguiente: (a) a qué habitación va •(b) si es fragil (c) si debería cargarse la última para descargarse la primera.Envuelva los contenidos con material de embalaje como burbujas, papel de •periódico, etc. Ahorre espacio utilizando toallas y mantas para los objetos frágiles.Guarde los libros en cajas pequeñas. Si han cogido hongos o huelen, esplvoree •con talco entre las páginas. Guárdelos durante un par de meses para quitar el olor.Limpie las alfombras y telas antes de la mudanza, y mantengalas en su anvoltorio •durante la mudanza.

...Recomendaciones para la empresa de mudanzasCada vez hay más quejas sobre las compañías de mudanzas. He aquí unos consejos que le ayudarán:

Consiga un presupuesto cerrado. Asegúrese de que el precio esté en el contrato.•Pregunte sobre su puntualidad y otras quejas en la Oficina del Consumidor.•Para cubrir posibles daños, revise su póliza de seguros. Los daños causados •durante la mudanza pueden estar limitados según ley.Pregunte si hay que dar propinas y haga que las incluyan en el presupuesto y el •contrato.Haga que el contrato incluya el número de horas, y que no se podrá facturar un •exceso superior al 10% del total.