Universidad Metropolitana Escuela de Contaduría Materia: Principios

8/14/2019 Universidad Metropolitana Escuela de Contaduría Materia: Principios

http://slidepdf.com/reader/full/universidad-metropolitana-escuela-de-contaduria-materia-principios 1/47

Universidad MetropolitanaUniversidad MetropolitanaEscuela de ContaduríaEscuela de ContaduríaMateria: Principios IIMateria: Principios II

Prof.: José BarriosProf.: José Barrios

Integrantes:Integrantes:

De Oliveira ReinaldoDe Oliveira Reinaldo

García SilviaGarcía Silvia

Martin MaryuriMartin Maryuri



Esta Norma será aplicable en el reconocimiento,valoración y revelación de información de lasinversiones inmobiliarias.

Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para lavaloración en los estados financieros de unarrendatario, de los derechos sobre un inmueblemantenido en régimen de arrendamiento y que se

contabilice como un arrendamiento financiero,también se aplicará para la valoración en los estadosfinancieros de un arrendador, de las inversionesinmobiliarias arrendadas en régimen dearrendamiento operativo.



Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17 Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:

Clasificación de los arrendamientos como arrendamientos financierosu operativos;

Reconocimiento de las rentas por arrendamiento de inversionesinmobiliarias (ver también NIC 18 Ingresos ordinarios);

Valoración, en los estados financieros del arrendatario, de losderechos sobre inmuebles mantenidos en régimen arrendamientooperativo;

Valoración, en los estados financieros del arrendador, de su inversión

neta en un arrendamiento financiero;

Contabilización de las transacciones de venta con arrendamientoposterior; e

Información a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos



Esta Norma no será de aplicación a:

Los activos biológicos adheridos a terrenos y

relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC

41, Agricultura)

Las inversiones en derechos mineros, exploración y

extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros

recursos no renovables similares.



Son propiedades (terrenos o edificios, considerados ensu totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que hayaacordado un arrendamiento financiero) para obtener

rentas, plusvalías o ambas, para:

Su uso en la producción de bienes o servicios, opara fines administrativos; o

Su venta en el curso ordinario de los negocios.



Un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largoplazo y no para venderse en el corto plazo, dentro delcurso ordinario de las actividades del negocio;

Un terreno que se tiene para un uso futuro nodeterminado (en el caso de que la entidad no hayadeterminado si el terreno se utilizará como propiedadocupada por el dueño o para venderse a corto plazo,

dentro del curso ordinario de las actividades del negocio,se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalías);



Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien

un edificio obtenido a través de un arrendamiento

financiero) y esté arrendado a través de uno o más

arrendamientos operativos; y

Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser

arrendado a través de uno o más arrendamientos

operativos.



Propiedades con el propósito de venderlos en el curso normal de lasactividades normales del negocio o bien que se encuentran enproceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (ver NIC 2 Existencias), por ejemplo propiedades adquiridas

exclusivamente para su enajenación en un futuro cercano o paradesarrollarlas y revenderlas;

Propiedades que están siendo construidas o desarrolladas por cuenta de terceros (ver NIC 11, Contratos de Construcción);



Propiedades ocupadas por el dueño (ver NIC 16 Activo Fijo),

incluyendo, entre otros, las propiedades que se tienen para su uso

futuro como propiedades ocupadas por el dueño, propiedades quese tienen para realizar en ellas construcciones o desarrollos

futuros y utilizarlos posteriormente como ocupados por el dueño,

propiedades ocupadas por empleados (paguen o no arriendos

según su valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño

en espera de enajenarlas;

Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de

arrendamiento financiero.



Propiedades que están siendo construidas o desarrolladas

para su uso futuro como propiedades de inversión, a los que seaplicará la NIC 16 hasta que la construcción o desarrollo estén

terminados, fecha en la que se convierten en propiedades de

inversión y por lo tanto quedan sujetos a esta Norma; no

obstante, esta Norma será de aplicación a las propiedades que

ya eran de inversión pero en estos momentos están siendorehabilitadas para uso futuro como propiedades de inversión

(ver párrafo 58);



Ciertas propiedades se componen de una parte que setiene para ganar arriendos o plusvalías, y otra parte quese utiliza en la producción o suministro de bienes o

servicios o bien para fines administrativos. Si estas partespueden ser vendidas separadamente (o arrendadas por separado en régimen de arrendamiento financiero), laentidad las contabilizará también por separado. Si nofuera así, la propiedad únicamente se calificará comopropiedad de inversión sólo cuando se utilice una porciónno significativa del mismo para la producción o suministrode bienes o servicios o para fines administrativos.



Las inversiones inmobiliarias se reconocerán como

activos cuando, y sólo cuando:

Sea probable que los beneficios económicos futurosque estén asociados con tales inversiones inmobiliarias

fluyan hacia la entidad; y

El coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable



Las inversiones inmobiliarias se valorarán inicialmenteal Coste. Los costes asociados a la transacción seincluirán en la valoración inicial.

El coste de adquisición de una inversión inmobiliariacomprenderán su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible.

Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicioslegales, impuestos por traspaso de las propiedades yotros costes asociados a la transacción.



La entidad elegirá como política contable el modelo delvalor razonable, o el modelo del coste y aplicará esapolítica a todas sus inversiones inmobiliarias.

Esta Norma requiere a todas las entidades determinar el

Valor Razonable de sus propiedades de inversión parapropósitos de medición (si la entidad usa el modelo delValor Razonable) o revelación (si usa el modelo del costo).

Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a

determinar el Valor Razonable de sus propiedades deinversión a base de una tasación practicada por un tasador independiente que tenga una capacidad profesionalreconocida y una experiencia reciente en la localidad y enel tipo de propiedad de inversión que está siendovalorizada.



La entidad puede:

Elegir el modelo de Valor Razonable o el modelo del costo paratodas las propiedades de inversión que respaldan obligacionesque pagan un retorno vinculado directamente con el Valor

Razonable o con los retornos provenientes de activosespecificados, incluyendo esa propiedad para inversión; y

Elegir ya sea el modelo de Valor Razonable o el modelo del

costo para todas las otras propiedades para inversión,independiente de la elección anterior.



Si una entidad elige modelos diferentes para las doscategorías descritas en el párrafo 32A, las ventas depropiedades de inversión que se hagan entreconjuntos de activos medidos usando diferentesmodelos se deben reconocer a su Valor Razonable, y

el cambio acumulativo en el Valor Razonable se debereconocer en resultados. De acuerdo con ello, si unapropiedad de inversión es vendida desde un conjuntoen el cual se usa el modelo de Valor Razonable a otroconjunto en que se emplea el modelo del costo, el

Valor Razonable de la propiedad en la fecha de laventa se considera como su costo.



El Valor Razonable de una propiedad de inversión es elprecio al que podría ser intercambiada entre partesinteresadas y debidamente informadas, en una transacción

realizada en condiciones de independencia mutua (ver elpárrafo 5).

El Valor Razonable excluye específicamente un precioincrementado o rebajado por plazos o circunstancias

especiales tales como financiamiento atípico, acuerdos deventa con arrendamiento financiero posterior,consideraciones especiales o rebajas concedidas por cualquiera relacionado de alguna manera con la venta.



El Valor Razonable es específico para una fecha dada.Debido a que las condiciones de mercado pueden cambiar,el valor estimado podría ser incorrecto o inapropiado paraotra fecha. La definición de Valor Razonable también asume

un intercambio y un cierre simultáneos del contrato deventa, sin ninguna variación en el precio que pudierahaberse producido en una transacción en condiciones deindependencia mutua, entre partes experimentadas einteresadas, si el intercambio y el cierre de la transacción nofueran simultáneos.



El Valor Razonable de una propiedad de inversión refleja,entre otras cosas, el ingreso por arriendos que se podríaobtener de arrendamientos en las condiciones actuales,

así como los supuestos razonables y defendibles querepresenten la visión del mercado que partesexperimentadas e interesadas pudieran asumir acerca delingreso que, por arrendamientos futuros, se pudieraconseguir a la luz de las condiciones actuales delmercado.

También refleja, de forma similar, cualquier flujo de salidade efectivo (incluyendo pagos por arrendamiento y otrassalidas de efectivo) que pudieran esperarse con relación ala propiedad. Algunas de estas salidas de efectivo se

reflejan en el pasivo, mientras que otras asociadas asalidas de efectivo no se reconocen en los estadosfinancieros hasta una fecha posterior (por ejemplo, pagosperiódicos tales como arriendos contingentes).



La mejor evidencia de un Valor Razonable se obtiene,normalmente, de los precios actuales en un mercadoactivo para propiedades similares en la misma localidad ycondiciones, sobre las que puedan realizarse los mismoso parecidos contratos, ya sean de arrendamiento u otrosrelacionados con esas propiedades. A estos efectos, laentidad tendrá cuidado de identificar cualquier diferenciaen la naturaleza, localización o condición de la propiedad,así como en las condiciones de los contratos dearrendamiento y los otros contratos relacionados con lamisma.



En la ausencia de precios actuales en un mercadoactivo, del tipo descrito anteriormente, unaentidad considerará información de diferentesfuentes, entre las que se incluyen:

Precios actuales en un mercado activo parapropiedades de diferente naturaleza, condiciones olocalización (o sujetas a contratos de arrendamiento, uotros contratos, con características diferentes),ajustados para reflejar dichas diferencias;

Precios recientes en mercados menos activos, conajustes para reflejar cualquier cambio en lascondiciones económicas desde la fecha en queocurrieron las transacciones a esos precios; y



Proyecciones de flujos de efectivo descontados basadasen estimaciones fiables de flujos futuros de efectivo,

apoyadas por las condiciones que se den en cualquier

arrendamiento u otro contrato existente y (cuando sea

posible) por evidencia externa, tales como arriendos

actuales de mercado para propiedades similares en lamisma localidad y condiciones, utilizando tasas de

descuento que reflejen la evaluación actual del mercado

sobre la incertidumbre en el monto y calendario de los

flujos de efectivo.



Después del reconocimiento inicial, la entidad que elija elmodelo del costo medirá sus propiedades de inversiónaplicando los requerimientos establecidos en la NIC 16para ese modelo, en lugar de los previstos para los que

satisfagan los criterios para ser clasificados comomantenidos para su venta (o sean incluidos en un grupode enajenación que sea clasificado como mantenido parala venta) de acuerdo con la NIIF 5 Activos no CorrientesMantenidos para la Venta y Operaciones Descontinuadas.Las propiedades de inversión que satisfagan el criterio de

ser clasificadas como mantenidas para la venta (o seanincluidos en un grupo de enajenación que sea clasificadocomo mantenido para la venta) se medirán de acuerdocon la NIIF 5.



Se realizarán transferencias a, o de, propiedades deinversión cuando, y sólo cuando, exista un cambioen su uso, que se haya evidenciado por:

El inicio de la ocupación por parte del propietario, en elcaso de una transferencia de una propiedad de inversión auna instalación ocupada por el dueño;

El inicio de un desarrollo con intención de venta, en el casode una transferencia de una propiedad de inversión aexistencias;



El fin de la ocupación por parte del dueño, en elcaso de la transferencia de una instalación ocupadapor el propietario a una propiedad de inversión;

El inicio de una operación de arrendamiento a un

tercero, en el caso de una transferencia deexistencias a propiedades de inversión; o

El fin de la construcción o desarrollo, en el caso dela transferencia de una propiedad en curso de

construcción o desarrollo a propiedades deinversión (transacción contemplada en la NIC 16).



Una propiedad de inversión se dará de baja en cuentas (será eliminadadel balance general) cuando se enajene o cuando la propiedad deinversión quede permanentemente retirada de uso y no se esperenbeneficios económicos futuros procedentes de su enajenación.

La enajenación de una propiedad de inversión puede producirse bien

por su venta o por su incorporación a un arrendamiento financiero. Paradeterminar la fecha de enajenación de una propiedad de inversión, laentidad aplicará los criterios de la NIC 18, para reconocer el ingreso por la venta de los bienes, y considerará las directrices correspondientesdel anexo de la NIC 18. La NIC 17 será de aplicación en el caso de unaenajenación que revista la forma de arrendamiento financiero o ventacon arrendamiento posterior.



Una entidad revelará:

Si aplica el modelo del Valor Razonable o el modelo del costo.

Si aplica el modelo del Valor Razonable, en qué circunstancias se clasifican y contabilizancomo propiedades de inversión los derechos sobre propiedades mantenidas en régimen dearrendamiento operativo.

Cuando la clasificación resulte difícil (ver párrafo 14), los criterios desarrollados por la entidadpara distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño y delas propiedades que se tienen para vender en el curso normal de las actividades del negocio.



Los métodos e hipótesis significativas aplicados en ladeterminación del Valor Razonable de las propiedades deinversión, incluyendo una declaración que indique si ladeterminación del Valor Razonable fue hecha a partir deevidencias del mercado o se tuvieron más en cuenta otrosfactores (que deben ser revelados por la entidad) por causa dela naturaleza de las propiedades y la falta de datos comparablesde mercado;

La medida en que el Valor Razonable de las propiedades deinversión (tal como han sido medidas o reveladas en los estadosfinancieros) está basado en una tasación hecha por un tasador

independiente que tenga una capacidad profesional reconociday una experiencia reciente en la localidad y categoría de laspropiedades de inversión objeto de la medición, En caso de queno hubiera habido tal medición, este hecho se revelará.



Los montos incluidos en resultados por:

(i) ingresos por arriendos provenientes de las propiedades deinversión;

(ii) gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y

mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversiónque generaron ingresos por arriendos durante el período; y

(iii) gastos directos de operación (incluyendo reparaciones ymantenimiento) relacionados con las propiedades de inversiónque no generaron ingresos por arriendos durante el período

(iv) el cambio acumulado en el Valor Razonable que se hayareconocido en resultados por la venta de una propiedad deinversión, perteneciente al conjunto de activos en



(v) los que se aplica el modelo del costo, al otro conjunto deactivos en los que se aplica el modelo del Valor Razonable(ver párrafo 32C).

La existencia y montos de las restricciones sobre larealización de las propiedades de inversión, o sobre la remesade ingresos y recursos obtenidos por su enajenación.

Las obligaciones contractuales para adquisición, construccióno desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto dereparaciones, mantenimiento o mejoras.



Modelo del Valor Razonable

Además de las revelaciones exigidas conanterioridad, revelará una conciliación del valor delibros de las propiedades de inversión al inicio y alfinal del período, que incluya lo siguiente:

Adiciones, presentando por separado las derivadas deadquisiciones y las que se refieren a desembolsosposteriores activadas en el valor de libros de estosactivos;

Adiciones derivadas de adquisiciones a través decombinaciones de negocios;



(c) activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidosen un grupo en enajenación clasificado como mantenido para la

venta de acuerdo con la NIIF 5, así como otras enajenaciones;

(d) ganancias o pérdidas netas de los ajustes al Valor Razonable;

(e) diferencias de cambio netas derivadas de la traducción de losestados financieros a una moneda de presentación diferente, así

como las derivadas de la traducción de un negocio en elextranjero a la moneda de presentación de la entidad que informa;

(f) traspasos de propiedades de inversión hacia o desdeexistencias, o bien hacia o desde propiedades ocupadas por eldueño; y

(g) otros cambios.



Modelo del Costo

Además de lo requerido por la propia norma en otrosaspectos, también revelará:

Los métodos de depreciación utilizados;

Las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizados;

El monto bruto de libros y la depreciación acumulada

(incrementado por las pérdidas acumuladas por deterioro de valor) al inicio y al final del período



Una conciliación del valor de libros de laspropiedades de inversión al inicio y al final delperíodo, que incluya lo siguiente:

(i) adiciones, presentando por separado las derivadas deadquisiciones y las que se refieran a desembolsosposteriores activados en el valor de libros de esos activos;

(ii) adiciones derivadas de adquisiciones a través decombinaciones de negocios;

(iii) activos clasificados como mantenidos para la venta oincluidos en un grupo en enajenación clasificado como

mantenido para la venta de acuerdo con la NIIF 5, asícomo otras enajenaciones;

(iv) depreciación;



(v) el monto de la pérdida reconocida por deterioro de activos,

así como el monto de las pérdidas por deterioro de activosque se hayan reversado durante el período según la NIC 36;

(vi) las diferencias de cambio netas derivadas de la traducciónde los estados financieros a una moneda de presentacióndiferente, así como las derivadas de la traducción de unnegocio en el extranjero a la moneda de presentación de laentidad que informa;

(vii) traspasos de propiedades de inversión hacia o desdeexistencias, o bien hacia o desde propiedades ocupadas por

el dueño; y

(viii) otros cambios; y



El Valor Razonable de las propiedades de inversión. Enlos casos excepcionales descritos en el párrafo 53,cuando una entidad no pueda determinar el Valor Razonable de las propiedades de inversión de manerafiable, la entidad revelará lo siguiente:

(i) una descripción de las propiedades de inversión;

(ii) una explicación del motivo por el cual el Valor Razonable noha podido ser determinado de manera fiable; y

(iii) si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual esposible que se encuentre el Valor Razonable.



Modelo del Valor Razonable

Una entidad que, habiendo aplicado previamente la NIC 40 ,decida por primera vez clasificar y contabilizar comopropiedades de inversión algunos o todos los derechos sobrepropiedades mantenidas en régimen de arrendamientooperativo, reconocerá el efecto de esa elección como un ajusteen el saldo inicial de las utilidades retenidas del período en elque se haya hecho la elección por primera vez. Además:

Si la entidad ya ha revelado públicamente (en sus estadosfinancieros o por otra vía) el Valor Razonable de sus derechos

sobre propiedades en períodos anteriores (determinado sobreuna base que satisfaga la definición de Valor Razonable queaparece en el párrafo 5 y las orientaciones establecidas en lospárrafos 36 a 52), se recomienda, pero no se obliga a la entidada:



(i) ajustar el saldo inicial de las utilidades retenidas para el períodomás antiguo que se presente, en el que se hubiera revelado

públicamente el Valor Razonable por primera vez; y(ii) re-expresar la información comparativa para esos períodos; y

si la entidad no ha revelado públicamente con anterioridad lainformación descrita en (a), no re-expresará la informacióncomparativa, y revelará este hecho.

Esta Norma requiere un tratamiento distinto del contenido en laNIC 8. La NIC 8 requiere que se reexprese la informacióncomparativa a menos que dicha reexpresión sea impracticable.

Cuando una entidad adopte esta Norma por primera vez, elajuste al saldo inicial de las utilidades retenidas incluirá lareclasificación de cualquier monto registrado en la reserva derevalorización de propiedades de inversión.



Modelo del costo

La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las políticascontables que resulte de la adopción por primera vez deesta Norma, y ha optado por utilizar el modelo del costo.El efecto del cambio de políticas contables incluye la

reclasificación de cualquier monto registrado en lareserva de revalorización de propiedades de inversión.

Los requerimientos de los párrafos 27 a 29, en relacióncon la medición inicial de una propiedad de inversión

adquirida en una transacción de intercambio de activos,se aplicarán prospectivamente sólo a transaccionesfuturas.



Tratamiento con NICratamiento con NIC

400Inicio

¿se tiene la propiedad

en venta durante el

curso ordinario del

negocio

¿La propiedad esta

ocupada por el dueño?

¿la propiedad se esta

construyendo o en etapa

de desarrollo?

Cual modelo es elegido

para todas las

propiedades de

inversión?

La propiedad es una propiedad de inversión

Utilice la NIC 2 (inventario)

Utilice la NIC 16

Utilice la NIC 16 hasta la

terminación

Utilice NIC 40

Utilice NIC 16 con

las revelaciones de

NIC 40

Modelo del valor

razonable

Modelo del costo

Si

Si

Si

no

no

no



Casos Prácticosasos Prácticos

1.1. Una empresa de telefonía, posee dentro de susUna empresa de telefonía, posee dentro de susactivos un edificio el cual arrienda bajo unactivos un edificio el cual arrienda bajo un

arrendamiento operativo, esto con el objeto de percibir arrendamiento operativo, esto con el objeto de percibir

rentas, la gerencia desea saber si la propiedad deberentas, la gerencia desea saber si la propiedad debe

reconocerse como propiedad de inversión.reconocerse como propiedad de inversión.

Se debe registrar como

una propiedad de

inversión



2.2. La empresa XXX, dedicada a la compra y venta deLa empresa XXX, dedicada a la compra y venta deinmuebles posee dentro de sus inventarios un terreno,inmuebles posee dentro de sus inventarios un terreno,cerca de este terreno pasará un carretera que elcerca de este terreno pasará un carretera que elgobierno planea construir; la construcción de dichagobierno planea construir; la construcción de dichacarretera deberá finalizar en 5 años. Debido a esto lacarretera deberá finalizar en 5 años. Debido a esto laadministración ha decidido no deshacerse del terreno yadministración ha decidido no deshacerse del terreno ymantenerlo durante esos cinco años con el objeto demantenerlo durante esos cinco años con el objeto de

que gane valor. La duda de la administración es si elque gane valor. La duda de la administración es si elinmueble debe continuar siendo tratado comoinmueble debe continuar siendo tratado comoinventario dentro de sus activos.inventario dentro de sus activos.

NO debe de ser tratado como

inventarios (NIC 2),

debe tratarse según NIC 40

“propiedad de inversión”



3.3. Una empresa de bienes y raíces, está construyendo unUna empresa de bienes y raíces, está construyendo unedificio con el objeto de percibir rentas una vezedificio con el objeto de percibir rentas una vezfinalizada su construcción, la administración deseafinalizada su construcción, la administración deseasaber si la propiedad se tendrá que contabilizar comosaber si la propiedad se tendrá que contabilizar comopropiedad de inversión desde el momento que inicie supropiedad de inversión desde el momento que inicie su

construcción.construcción.

Deberá tratarse con NIC 16

hasta su terminación



Por la compra de la inversión inmobiliariaPor la compra de la inversión inmobiliaria

-------- x --------------- x -------

Inversión inmobiliariaInversión inmobiliariaxxxx

BancosBancos xxxx

Asientos



Incremento de la Inversión InmobiliariaIncremento de la Inversión Inmobiliaria

-------- x ---------------- x --------

Inversión inmobiliariaInversión inmobiliaria xxxx

IngresosIngresos xxxx



Disminución de la Inversión InmobiliariaDisminución de la Inversión Inmobiliaria

-------- x ---------------- x --------

GastosGastos xxxxInversión inmobiliariaInversión inmobiliaria xxxx

Universidad Metropolitana Escuela de Contaduría Materia: Principios

Documents

Transcript of Universidad Metropolitana Escuela de Contaduría Materia: Principios