Universidad de La Salle Universidad de La Salle
Ciencia Unisalle Ciencia Unisalle
Ingeniería Ambiental y Sanitaria Facultad de Ingeniería
1-1-2016
Influencia del recurso hídrico en la determinación de los precios Influencia del recurso hídrico en la determinación de los precios
de los predios adjuntos a la subcuenca la Quebrada El Palo en el de los predios adjuntos a la subcuenca la Quebrada El Palo en el
municipio de Victoria, Caldas, a partir de la metodología de municipio de Victoria, Caldas, a partir de la metodología de
precios hedónicos precios hedónicos
Juan Guillermo Villegas Zuleta Universidad de La Salle, Bogotá
Santiago Andrés Barrera Sotelo Universidad de La Salle, Bogotá
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Citación recomendada Citación recomendada Villegas Zuleta, J. G., & Barrera Sotelo, S. A. (2016). Influencia del recurso hídrico en la determinación de los precios de los predios adjuntos a la subcuenca la Quebrada El Palo en el municipio de Victoria, Caldas, a partir de la metodología de precios hedónicos. Retrieved from https://ciencia.lasalle.edu.co/ing_ambiental_sanitaria/187
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INFLUENCIA DEL RECURSO HÍDRICO EN LA DETERMINACIÓN DE LOS PRECIOS DE LOS PREDIOS ADJUNTOS A LA SUBCUENCA LA QUEBRADA EL PALO EN EL MUNICIPIO DE VICTORIA, CALDAS, A
PARTIR DE LA METODOLOGÍA DE PRECIOS HEDÓNICOS.
2016
1 SANTIAGO ANDRES BARRERA SOTELO | JUAN GUILLERMO VILLEGAS ZULETA
INFLUENCIA DEL RECURSO HÍDRICO EN LA DETERMINACIÓN DE LOS
PRECIOS DE LOS PREDIOS ADJUNTOS A LA SUBCUENCA LA QUEBRADA EL
PALO EN EL MUNICIPIO DE VICTORIA, CALDAS, A PARTIR DE LA
METODOLOGÍA DE PRECIOS HEDÓNICOS.
JUAN GUILLERMO VILLEGAS ZULETA
SANTIAGO ANDRES BARRERA SOTELO
UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE INGENIERIA
PROGRAMA INGENIERÍA AMBIENTAL Y SANITARIA
BOGOTÀ D.C.
2016
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INFLUENCIA DEL RECURSO HÍDRICO EN LA DETERMINACIÓN DE LOS PRECIOS DE
LOS PREDIOS ADJUNTOS A LA SUBCUENCA LA QUEBRADA EL PALO EN EL
MUNICIPIO DE VICTORIA, CALDAS, A PARTIR DE LA METODOLOGÍA DE PRECIOS
HEDÓNICOS.
JUAN GUILLERMO VILLEGAS ZULETA
SANTIAGO ANDRES BARRERA SOTELO
TRABAJO DE GRADO PARA OPTAR AL TÍTULO DE INGENIERO
AMBIENTAL Y SANITARIO
DIRECTOR
JULIAN DAVID PUERTO SUAREZ
INGENIERO CIVIL – UNIVERSIDAD DE LA SALLE
–
Maestría/Magister Universidad De Los Andes
Estructuras Metálica.
–
Doctorado Universidad Nacional de Colombia
Doctorado en Ingeniería Civil
UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE INGENIERÌA
PROGRAMA INGENIERÍA AMBIENTAL Y SANITARIA
BOGOTÀ D.C.
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Dedicatoria, Santiago Andrés Barrera Sotelo
Dedico este logro a mi Madre Nora Sotelo, quienes con su constante apoyo, esfuerzo y voz de aliento
han acompañado mi proceso de formación académica y personal, es mi mayor motivación y ejemplo de
perseverancia.
A mi hermano Juan Gabriel Barrera, quien es mi complemento fundamental en mi vida y con el que
espero compartir mis triunfos y alegrías profesionales.
Al Ingeniero Julián Puerto por su dedicación y su profesionalismo como Docente y Director, mi
profunda admiración y respeto.
A los jurados juan Vargas y Alejandro Parra por su apoyo y dedicación en la evaluación de este proyecto
Finalmente a Dios a quien siempre agradeceré mis éxitos y alegrías.
Dedicatoria, Juan Guillermo Villegas Zuleta
Desde el cariño y el amor de familia con el cual he crecido, quiero dedicar este gran logro inicialmente a
mis padres Guillermo Villegas y Nubia Esperanza por su tolerancia, colaboración y apoyo, además por
ese temple que nunca me dejo perder la fe.
A mi hermanos Alejandra Villegas y Felipe Villegas por estar presentes siempre y facilitarme los
caminos.
Quiero agradecer al ingeniero Julián Puerto, profesor Alejandro Parra y Juan Vargas, nuestros jurados
y director los cuales nos orientaron de la mejor forma para concretar este gran logro para nosotros, me
inspiran a mejorar como profesional.
Finalmente quiero agradecer a Tania Muñoz y a toda mi familia Villegas, tíos, abuelos, y primos por
compartir junto a mí este logro y pasar conmigo los momentos buenos y malos que viví.
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AGRADECIMIENTOS
Los autores expresan su agradecimiento a:
Al Ingeniero Julián Puerto, por su colaboración, acompañamiento y dedicación en el desarrollo
del proyecto.
Al señor Ariel Colorado Guardabosques y Esteban Chávez poblador de la zona de Victoria
Caldas, por sus conocimientos trasmitidos y acompañamiento durante el trabajo de campo.
Al Doctor Alejandro Parra por su asesoría, aporte de conocimientos y herramientas para el
desarrollo metodológico del documento.
Al Ingeniero Juan Vargas por los aportes intelectuales al desarrollo del proyecto y su dedicación
a la revisión del proyecto.
A nuestras madres por su tolerancia, acompañamiento, comprensión y apoyo incondicional en la
elaboración del documento.
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TABLA DE CONTENIDO
RESUMEN _________________________________________________________________________________ 8
ABSTRACT _______________________________________________________________________________ 10
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA _______________________________________________________ 11
JUSTIFICACIÓN ___________________________________________________________________________ 12
OBJETIVOS _______________________________________________________________________________ 13
OBJETIVO GENERAL ___________________________________________________________________ 13
OBJETIVOS ESPECÍFICOS _______________________________________________________________ 13
1. MARCO DE REFERENCIA _____________________________________________________________ 14
1.1 Marco Teórico ______________________________________________________________________ 14
1.1.1.Valoracion económica ambiental _______________________________________________________ 14
1.1.2.Clase de bienes o recursos naturales _____________________________________________________ 15
1.1.3.Valor de servicios ambientales _________________________________________________________ 15
1.1.4.Modelación econométrica _____________________________________________________________ 16
1.1.5 El modelo de regresion lineal multiple __________________________________________________ 16
1.1.6. Metodologías de valoración económica __________________________________________________ 17
1.1.7 Metodologías de precios hedónicos _____________________________________________________ 20
1.1.8 Forma funcional ___________________________________________________________________ 22
1.2 Marco legal __________________________________________________________________________ 23
2. ANTECEDENTES ________________________________________________________________________ 25
3. DESARROLLO METODOLÓGICO _________________________________________________________ 28
3.1. Delimitación de área del proyecto y estado inicial de la quebrada _________________________________ 28
3.2. Preparación del proyecto y elección de atributos o variables hedónicas ____________________________ 40
3.3 Recolección de información ______________________________________________________________ 41
3.4 Análisis de base de datos _________________________________________________________________ 42
3.5 Selección de variables y análisis del modelo econométrico. ______________________________________ 48
4. CONCLUSIONES ________________________________________________________________________ 63
5.RECOMENDACIONES ____________________________________________________________________ 64
6. GLOSARIO ______________________________________________________________________________ 65
7. BIBLIOGRAFÍA. _________________________________________________________________________ 66
Libros y Documentos ________________________________________________________________________ 66
Cibergrafía y normatividad _________________________________________________________________ 69
ANEXOS __________________________________________________________________________________ 70
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ÍNDICE DE TABLAS
Tabla No. 1. Marco jurídico aplicable al proyecto ________________________________________________ 23
Tabla No. 2. Cordenadas e ilustración Gps gramin legend _________________________________________ 28
Tabla No. 3. Red de distribución acueducto veredal de la quebrada El Palo ___________________________ 32
Tabla No. 4. Especies arbóreas ,pastos y cultivos de la zona de la quebrada El Palo ____________________ 34
Tabla No. 5. Muestra de especies evidenciadas en la zona _________________________________________ 35
Tabla No. 6. Datos del muestreo _______________________________________________________________ 37
Tabla No. 7.Parámetros medidos en la quebrada el palo ___________________________________________ 38
Tabla No. 8. Situación en la zona de estudio y medios de trasporte __________________________________ 39
Tabla No. 9. Datos suministrados al programa Spss para alimentación del modelo econométrico ________ 42
Tabla No. 10. Atributos de los predios estudiados ________________________________________________ 48
Tabla No. 11. Correlación de variables escogidas _________________________________________________ 50
Tabla No. 12. Estimacion de la regresión _______________________________________________________ 51
Tabla No. 13. Impacto positivo o negativo de las variables independientes contra la dependiente _________ 53
Tabla No. 14. Bondad de ajuste del modelo _____________________________________________________ 54
Tabla No. 15. Análisis de varianza ANOVA _____________________________________________________ 54
Tabla No. 16. Supuestos de independencia Durbin y Watson _______________________________________ 57
Tabla No. 17. prueba de homogeneidad de varianza ______________________________________________ 58
Tabla No. 18. Prueba de kolmogorov-smirnov ___________________________________________________ 59
Tabla No. 19. Prueba de colinealidad __________________________________________________________ 60
Tabla No. 20. Diagnóstico de colinealidad _______________________________________________________ 60
Tabla No. 21. Pruebas de diagnóstico __________________________________________________________ 61
Tabla No. 22. Diagnóstico colinealidad _________________________________________________________ 61
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ÍNDICE DE IMÁGENES
Imagen No. 1. Ejemplo relación precio vs superficie ______________________________________________ 21
Imagen No. 2. Modelo econométrico lineal ______________________________________________________ 21
Imagen No. 3. Mapa aplicativo web geoportal IGAC y iluminación de la quebrada el palo ______________ 29
Imagen No. 4. Bocatima sumergida No 1 ________________________________________________________ 30
Imagen No. 5. Bocatoma sumergida No 2 _______________________________________________________ 31
Imagen No. 6. Cerca amarilla ________________________________________________________________ 33
Imagen No. 7. Relieve de la zona de la quebrada el palo ___________________________________________ 34
Imagen No. 8. Aplicativo web Map of Life especies localizadas _____________________________________ 35
Imagen No. 9. Recoleccción de muestras la quebrada el palo _______________________________________ 36
Imagen No. 10. Muestra de atributos prediales suministrados por el IGAC ___________________________ 41
ÍNDICE DE GRAFICAS
Grafica No. 1. Valoración Económica del predio _________________________________________________ 42
Grafica No. 2. Tamaño del predio _____________________________________________________________ 43
Grafica No. 3. Predios incluidos en el proyecto ___________________________________________________ 44
Grafica No. 4. Área de costruida ______________________________________________________________ 44
Grafica No. 5. Número de construcciones _______________________________________________________ 45
Grafica No. 6. La quebrada biseca o es límite con el predio ________________________________________ 46
Grafica No. 7. Estado de vías de Acceso al predio ________________________________________________ 46
Grafica No. 8. Distancia en metros del predio a la quebrada _______________________________________ 47
Grafica No. 9. Precio de avaluo comercial ______________________________________________________ 48
Grafica No. 10. Gráfica de dispersión avaluo comercial del predio __________________________________ 54
Grafica No. 11.Supuestos de linealidad _________________________________________________________ 56
Grafica No. 12. Prueba de homocedasticidad ____________________________________________________ 57
Grafica No. 13. Histograma de residuos y gráfico de distribución acumulada _________________________ 58
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RESUMEN
El municipio de Victoria Caldas hace parte de las principales áreas de interés para el equilibrio
ecosistémico de las zonas naturales del centro del país (Corpocaldas,2015), aun así la
deforestación, la falta de políticas claras del estado y la falta de compromiso de los dueños de
predios, ha contribuido al detrimiento de zonas boscosas durante el trascurso de los años,
afectando fuentes hídricas y zonas verdes del municipio, y más precisamente la subcuenca de la
quebrada El Palo, ubicada al Nororiente de la cabecera municipal, quebrada que abastece el
acueducto veredal de la zona de Marzala, con dos bocatomas en su trascurso. (Alcaldía de
Victoria Caldas, 2011), afectando de esta manera la calidad de vida de la población y el
ecosistema intrínseco de la zona de influencia de esta quebrada, a pesar de esto sigue vigente la
importancia de este recurso hídrico y en este estudio se analizara el estado actual de la quebrada
asi como su impacto favorable en el precio final de los predios adjuntos a su zona de influencia.
(ver Imagen 3)
El presente proyecto, busca demostrar la importancia económica que tiene el recurso hídrico,
específicamente la quebrada El Palo como característica no mercadeable asociada a bienes
inmuebles sujetos de mercadeo en este caso los predios rurales de su zona de influencia y la
necesidad de su conservación y protección, mediante la revisión incial de la subcuenca y la
metodología de precios hedónicos, esto con el fin de promover y exaltar la importancia que tiene
no sólo como proveedor de agua para el acueducto veredal de Marzala, sino como característica
fundamental en la conformación del precio de los predios.
Para realizar este proyecto se utilizaron fuentes de información del Instituto Agustín Codazzi
(IGAC) seccional Caldas, con fichas técnicas de los predios, cedulas catastrales y valores
catastrales de las fincas en la zona de influencia de la quebrada, con el fin de determinar el valor
comercial y catastral de los predios adjuntos a la subcuenca. No obstante se desarrolló el
recorrido por la zona de influencia en puntos estratégicos como lo son la parte alta, media y baja
de la quebrada, identificando la ubicación de cada predio con respecto al eje central (Quebrada
El Palo), con estas fuentes de información se realizó una valorización ambiental del recurso
hídrico de la quebrada El Palo, a partir del método de precios hedónicos, en el cual el valor
comercial del predio es calculado en función de diferentes atributos como son las características
estructurales, área todal del terreno en (Ha), conexión directa del predio con la quebrada El Palo,
la vocación del suelo, la lejanía del terreno con la fuente hídrica en (metros) el precio de los
predios o lotes, estado de vias y área construida del terreno. Todo esto tomado para dar respuesta
al objetivo principal determinando así que por la presencia de una fuente hídrica bisecando o
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siendo límite que se encuentre dentro del predio, el valor comercial del predio puede aumentar
hasta en 90.679.202 su precio haciendo que esta variable sea importante dentro de la
valorización de un predio en la zona rural de Victoria Caldas, de igual manera se ve determinante
en la variable distancia de la fuente de hidrica al predio en metros que se pudo evidenciar que
por cada metro de distancia que se aumente entre el predio y la fuente de agua, el valor comercial
disminuye en 7.773,78 el precio por cada metro de distancia. estas dos variables fueron tomadas
bajo la consideración del aumento o disminución de una unidad en la variable de estudio
mientras que las demás variables permanecen constantes. Se concluye entonces que el precio de
los terrenos en la vereda Marzala de este municipio, es influenciado por la accesibilidad al
recurso hídrico específicamente de la quebrada El Palo.
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ABSTRACT
The municipality of Victoria (Caldas) is part of the main interest area to keep the ecosystem
balance of natural areas of the centre of the country (Corpocaldas, 2015), but even so, the
deforestation, the lack of clear policies of the government and the idleness of population, have
contributed of the detriment of forest areas during the course of years, damaging water sources
and green areas of the municipality and more precisely the sub-basin of Quebrada “El Palo”,
located on the northwest of Victoria, this Quebrada supplies the aqueduct of the Marzala area
with two water intakes on its course.(Municipal council of Victoria Caldas, 2011), impacting
considerably the quality of life of population and the ecosystem of the influence area on this
Quebrada, despite of this, the importance of this water resource continues and on this study, we
analyzed its impact on the final cost of plots nearby its zone of influence ( see picture 3).
The current project seeks to demonstrate the economic importance to have a water resource,
specifically in this case, La Quebrada “El Palo” and the need of its preservation and protection as
characteristic not marketable associates to immovable properties linked to marketing, on this
case the rural plots of its influence area using the “Hedonistic Price Method”, one of the purpose
of this study is to promote and exalt the importance it has not only as water supplier of the
aqueduct of the Marzala area but as characteristic of the greatest importance on the formation of
the price of the plots.
For this project, we have used different sources of information from Instituto Agustín Codazzi
(IGAC) sectional Caldas, with technical data sheet of the plots, cadastral data and the cadastral
values of the farms located on the influence area of the Quebrada, in order to determine the cost
of the plots nearby the sub-basin. Nevertheless, we also visited several times all area around the
Quebrada, specifically, strategic points identifying the location of each plot in regards to the
central axis (Quebrada El Palo), with these sources of information an environmental evaluation
of the water resource the Quebrada El Palo was done from hedonic pricing methods, on this
method, the commercial value of the plot is interpreted as function of a dependent variable of
different features, such as structural characteristics, the accessibility to the Quebrada, utilization
of the soil, the price of the plots and lands, accessibility to transport arteries and areas of land.
All previous features help to answer to the main purpose of this analysis, determinate as follows,
for each water resource located within the plot, the commercial value decreases or increase in
90.679.202 price elasticity making this variable very important on the valorization of a plot in a
rural area of Victoria (Caldas), likewise, we realized that another crucial point for this analysis is
about the variable of the distance between the plot and the water resource in meters, we could
that for each meter of distance decreased or increased between the water resource and the plot,
the commercial value decrease in 7.773,78. Price elasticity, these two variables were taken under
the consideration that the other variables remain constants. As a conclusion, we could say that
the price of the grounds on the Vereda Marzala of this municipality is influenced by the
accessibility to the water resource of “Quebrada El Palo”.
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PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
La quebrada El Palo en el municipio de Victoria Caldas Vereda Marzala, es una fuente
importante de agua que abastece a más de 90 familias a lo largo de su recorrido y es uno de los
principales corredores hídricos que mantiene el equilibrio de fuentes bióticas y abióticas de la
vereda, esto sumado al aumento en la demanda del liquido, propiciado por proyectos
agropecuarios, asi como el aumento de la población rural del municipio de Victoria, respaldando
la hipótesis de que tan importante puede llegar a ser el valor del agua en esta zona. Sin embargo
en los recorridos se logro evidenciar situaciónes desfavorables como lo son, la descarga de aguas
residuales domesticas a solo 75 metros del nacimiento de la quebrada, presencia de empresas de
extracción de mármol, actividad de agricultura con usos normales de pesticidas o plaguicidas y
presencia de procesos erosivos por deforestación e intervención de la cobertura vegetal en la
ronda hídrica, todo esto propiciando impactos negativos a los recursos naturales, más aun hoy
que para el municipio de victoria el cambio climático con sus fenómenos del niño y la niña
tienen influencias tan funestas sobre terrenos que con vocación forestal, son dedicados a labores
diferentes como cultivos limpios y ganadería y no se ha propiciado en la población una
educación hacia el respeto, conservación y restauración de zonas bióticas imprescindibles para el
sostenimiento en el largo plazo de condiciones medianamente favorables para la protección del
recurso hídrico.
Es necesario un mayor interés o compromiso por parte de la administración local, habitantes de
la vereda Marzala y entes ambientales como Corpocaldas para la conservación de la quebrada,
por lo cual se plantea la necesidad de presentar este proyecto para demostrar el estado actual de
la quebrada El Palo, la importancia económica que tiene este recurso para la zona y la
valorización los predios circundantes, y de esta forma hacer tangible económicamente el
beneficio que trae consigo un atributo ambiental.
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JUSTIFICACIÓN
El proyecto tiene como objetivo determinar el valor cuantificable del recurso hídrico a partir
de la valoración de bienes y/o servicios ambientales, enfatizado en la variación de atributos de
cada uno de los predios que se encuentren en el área de influencia a la quebrada El Palo
ubicada en Victoria Caldas(ver imagen 3), con ello se estableció un valor monetario aproximado
a partir de la metodología de precios hedónicos teniendo los criterios del valor que se
establecerán en el proyecto. Con esta información se podrá establecer un soporte técnico para la
elaboración de un macro proyecto que tenga como finalidad determinar cuanto puede llegar a ser
el valor monetario del recurso hídrico en el valor de los predios para esta zona veredal de
Victoria Caldas y cómo deben actuar las autoridades competentes, en este caso, concretamente
la autoridad de licencias ambientales (ANLA) y la Corporación autónoma regional de Caldas que
son las encargadas de prevalecer el orden y la regulación del uso y explotación del recurso
hídrico.
Por otra parte el demostrar el valor significativo que tiene este recurso en cada uno de los
predios adyacentes a la subcuenca de la quebrada El Palo ya sea tanto monetario como de
preservación del mismo, y por la gran importancia que tienen estas zonas que se encuentran
regidas por el Programa de municipios verdes en Colombia, uno de los programas pioneros en
la preservación de zonas de conservación natural. Con esto se pretende tener el respaldo de los
entes gubernamentales con su participación, apoyando la formulación de agendas ambientales
locales e inclusión de la dimensión ambiental en los instrumentos de planificación local,
particularmente en los planes de desarrollo y de ordenamiento territorial mediante la Resolución
No 910 de 1997 de campañas en Municipios Verdes, como una estrategia para incentivar a las
alcaldías del país junto con sus poblaciones a vincularse activamente en el propósito de
desarrollo adecuado de sus territorios y sopesar la gran influencia que tiene en el valor de sus
predios mantener este recurso tan importante para nuestro país. (Ministerio de Ambiente,
Vivienda y Desarrollo Territorial [MADS], 2003)
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OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Determinar la influencia en el precio de los predios que ocasiona la accesibilidad al recurso
hídrico de la subcuenca -la quebrada El Palo-, en la vereda Marzala, municipio de Victoria,
Caldas, a partir de la metodología de precios hedónicos.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Verificar el estado actual ambiental de la quebrada, así como, el uso de sus aguas.
Delimitar el área de influencia de la quebrada El Palo y los predios se incluyen en ella.
Establecer las características de cada uno de los predios, los cuales definan su precio.
Estimar el valor económico de los predios circundantes a la quebrada El Palo
Encontrar la función de precios hedónicos a través de la modelación econométrica.
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1. MARCO DE REFERENCIA
1.1 MARCO TEÓRICO
1.1.1. Valoración económica ambiental
La degradación del medio ambiente a llevado evaluar la importancia que estos tienen en cada
una de las áreas de influencia siendo así un recuso conocido también bajo el nombre de bienes y
servicios ambientales, estos han tenido un nivel de desarrollo económico excesivo pero con
muchas insuficiencia para la importancia que se debe tener el cual se ve influenciado en
factores de actividades antropogenicas a su medio, ya que a través de los tiempos el
crecimiento de la población, la extensión de los asentamientos; humanos y la industrialización
provocan una creciente contaminación en los recursos naturales de carácter biótico y abióticos
más importantes para la supervivencia del ser humano y el ciclo natural que se ha visto
fuertemente abrupto . Estos problemas son el resultado de un desarrollo inadecuado y parte de su
solución se encuentra en un crecimiento económico bien planificado para que pueda haber una
sostenibilidad entre el desarrollo de cada uno de estos factores. (Barzev, 2002)
A partir de esto la valoración económica al ambiente es basada en la asignación de valores
cuantitativos a los bienes y servicios proporcionados por los recursos naturales existentes dentro
de una zona de intervención de estos mismos, los cuales así no se encuentren dentro de un medio
de mercado existente o establecido se tienen en cuenta como un factor primordial para la
determinación de su función dentro de una actividad económica. El valor otorgado a un bien es
la cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a pagar por obtener una cantidad de dicho
bien el cual genera un diferente nivel de satisfacción, también se puede decir que es la cantidad
de dinero que un individuo está dispuesto a recibir para entregar una cantidad del bien (Sinden y
Worrel, 1979).
1.1.2. Clase de bienes o recursos naturales
Se pueden definir los bienes o recursos naturales en dos tipos (Azqueta, 1994):
1. Bienes públicos: caracterizados por:
No exclusión: si se ofrece a una persona se ofrece a todas, el costo marginal de ofrecerlo
a una persona adicional es cero.
No rivalidad en el consumo: el hecho de consumir el bien no reduce su disponibilidad.
2. Recursos comunes: caracterizados por la libertad de acceso, su uso o disfrute no tiene costo.
Se puede determinar que estas características pueden ser indicadores del uso de algún
tipo de recurso, en el caso nuestro, es el manejo del recurso hídrico que puede ser
determinado por cualidades directas o indirectas de acuerdo a la disponibilidad y el uso
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que se le esté dando, con ello también se puede dar un valor económico en el cual puede
llegar a ser el valor de no uso.
1.1.3. Valor de servicios ambientales
Cuando se categoriza o se habla de valor de un uso directo se debe tener en cuenta que estos
pueden comprender actividades comerciales como también de carácter no comercial, como son
la pesca, la caza, la obtención de madera, la minería, recolección de alimentos entre otros, a
diferencia del valor de uso indirecto el cual dice que se aprovecha este bien ambiental pero sin
realizar la extracción o explotación, este valor se relaciona pocas veces con actividades
económicas dificultando su medición (MADS, 2003 ). Por otro lado, dentro del valor de no uso
se pueden distinguir el valor de opción, es decir, el precio que un individuo estaría dispuesto a
pagar por preservar algo para un uso futuro, mientras que el valor de existencia refleja la utilidad
de un individuo por preservar algo que aunque no lo está usando, no quiere que falte en el futuro,
ya sea que haga o no uso de él. Y también se encuentra el valor de legado que refleja la utilidad
del deseo de preservar un determinado bien para su disfrute por las generaciones futuras
(Sepúlveda, 2008).
El valor de un recurso natural se encuentra definido por el bienestar el cual se encuentra en
función de las preferencias individuales, teniendo en cuenta esto se puede suponer que se puede
representar con una función de utilidad ordinaria (Freeman, 1993).
Este valor depende también de las circunstancias en las cuales esta es valorada. Un bien puede
tener varios valores para diferentes propósitos, en diferentes momentos, para diferentes personas,
bajo ciertas condiciones y en diversas circunstancias personales, físicas, emocionales, sociales y
políticas del evaluador en el momento de hacer la valoración (Sinden y Worrel, 1979).
1.1.4. Modelación econométrica
La econometría es la aplicación de métodos estadísticos y matemáticos al análisis de datos
cuantitativos y cualitativos, a fin de otorgar un contenido empírico sobre las teorías y poder así
afirmarlas o refutarlas. El modelo de regresión lineal es el único escenario en econometría en el
cual se puede llegar a verificar este tipo de afirmaciones empíricas determinando la capacidad
de predicción de los modelos ajustados, mediante la aplicación de diversos test específicos.
Mediante un modelo de regresión lineal múltiple (RLM) tratamos de explicar el comportamiento
de una determinada variable que denominaremos variable a explicar, variable endógena o
variable dependiente, (y representaremos con la letra Y) en función de un conjunto de k variables
explicativas X1 X2 , ,....,X5 X6 X7. mediante una relación de dependencia.( Sullivan,Wicks y
Luxho .(2004).
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1.1.5. El Modelo de regresión lineal múltiple
El modelo de regresión lineal múltiple es idéntico al modelo de regresión lineal simple, con la
única diferencia de que aparecen más variables explicativas (Wooldridge, 2006):
Modelo de regresión simple:
y = b0 + b1 ⋅ x + u (1)
Modelo de regresión múltiple:
Yi= b0+ b1 ⋅ x + b2 ⋅ x2 + b3 ⋅ x3 +…..bk ⋅xk + u (2)
Al igual que en regresión lineal simple, los coeficientes b (ver ecuación 1) van a indicar el
incremento en de una variable por el incremento unitario de la correspondiente variable
explicativa. Por lo tanto, estos coeficientes van a tener las correspondientes unidades de medida.
(Wooldridge, 2006).
A partir de la ecuación de modelo de regresión lineal simple se puede establecer que la
regresión lineal múltiple (ver ecuación 2) tiene puntos muy parecidos y dependencias de una
variable dependiente con las independientes, de la misma manera para dar un sustento a la
variable explicativa. (Wooldridge, 2006) .
Para realizar un análisis de regresión lineal múltiple se hacen las siguientes supuestos sobre los
datos (Rojo, 2007)
Linealidad: los valores de la variable dependiente están generados por el siguiente modelo
lineal:
( Y = X * B +U ) (3)
Homocedasticidad: todas las perturbaciones tienen las misma varianza:
V (ui) = σ c) (4)
Independencia: las perturbaciones aleatorias son independientes entre sí:
E (ui uj ) = 0,∀i ≠ j) (5)
Normalidad: la distribución de la perturbación aleatoria tiene distribución normal:
U ≈N( 0, σ2) (6)
Las variables explicativas Xk se obtienen sin errores de medida.
Si admitimos que los datos presentan estas hipótesis entonces el teorema de Gauss-Markov
establece que el método de estimación de mínimos cuadrados va a producir estimador lineal
insesgado, en el sentido que los parámetros estimados van a estar centrados y van a ser de
mínima varianza. (Rojo, 2007)
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1.1.6 Metodologías de valoración económica
La valoración económica de bienes y servicios ambientales desde el punto de vista de la
economía ambiental, se realiza desde la metodología del análisis costo-beneficio, partiendo de
dos métodos; el de valoración directo y valoración indirecto, en base a esto se ramifica en
submetodologias de valoración y se tipifican según los objetivos que se persiga y el tipo de
recurso que se esté valorando todo esto con el fin de precisar la forma mas precisa en la
evaluación y valoración de cada uno de los recursos bióticos y abióticos que se vayan a
determinar dentro del mercado.
•Método de Valoración Contingente: El cual se desarrolla al hacer preguntas sobre la
disponibilidad a pagar o a aceptar por un bien o servicio ambiental, con lo que se crea un
mercado hipotético y se busca la estimación de un precio para el bien o servicio en cuestión.
Otras metodologías son las indirectas la cual se basa en la observación del comportamiento de
los individuos en mercados convencionales que se encuentren relacionados con los bienes no
mercadeables para de esta manera poder inferir en la naturaleza de la demanda de un bien o
servicio ambiental. En esta metodología podemos encontrar los siguientes métodos (MADS,
2003):
•Método de Costo de Viaje: es utilizado para estimar los valores de uso de los ecosistemas que
son destinados a la recreación los cuales no poseen un mercado definido donde se obtenga
información sobre los precios y esta valoración se realiza a través de una forma indirecta por
medio de mercados relacionados o valores sustitutos del mercado (MADS, 2003).
•Enfoque Función de Daños ¨En Salud¨: Se utiliza para valorar el costo por la morbilidad
relacionada con la contaminación, teniendo en cuenta que el costo en que incurre una persona a
causa de una enfermedad se interpreta como una estimación de unos beneficios que se podrían
conseguir con acciones para prevenir el daño, es decir estima el valor económico de cambios en
la calidad ambiental a través de cambios en la salud de las personas (MADS, 2003).
•Método de los Precios Hedónicos: Este método se basa en el estudio de precios de las
propiedades, el valor de estas dependen, entre otras cosas, de los beneficios que se pueden
obtener como es el caso del beneficio del entorno en el cual se encuentre. Se supone que la
variación en los precios de los bienes se debe a las diferentes características de cada bien (Kunze
y Pardo, 1999), lo que se busca es desglosar el precio de un bien privado de mercado, en función
de sus características, dichas características poseen un precio implícito lo cual al sumarlos se
determina el precio del bien, de esta manera el precio de una vivienda se puede determinar por la
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agregación de los precios implícitos en las características y las del entorno en las que esté
ubicada. (Riera, García, Kriström. y Brännlund.2005)
Esta es una de las metodologías más precisas que se ajustan a el desarrollo del objetivo de
nuestro trabajo para determinar el valor aproximado de la influencia del recurso hídrico dentro
de una propiedad, en la cual hace parte de un factor determinante dentro del complemento
ecosistemico del área que se esté trabajando y más si es un área donde los recursos naturales
tienen tanta relevancia dentro del proceso económico. (zorrilla ,2012)
1.1.7 Metodologías de precios hedónicos
En el momento en que una persona compra un bien cómo es una vivienda, esta se encuentra
pagando por variables estructurales, características del entorno y atributos ambientales, algunos
de estos últimos son la calidad del aire, la cercanía a áreas verdes, la oferta hídrica, el nivel de
ruido, el paisaje, entre otros. Teniendo en cuenta esto, el Método de Precios Hedónicos (MPH),
permite valorar económicamente los atributos ambientales no mercadeables cuando se
encuentren asociadas a un bien como lo es la vivienda. (Uribe et al., 2003).
El termino de Hedónico se refiere al análisis de los precios y de la demanda por los distintos
atributos de un bien, los cuales generan distintos niveles de utilidad y cada uno de estos bienes
y/o inmuebles se pueden diferenciar unos de otros por las características o atributos que se
encuentren implícitos en estos. (Rosen, 1974).
En el modelo de precios hedónicos lo que se busca es desglosar el precio de un bien, en función
de sus diferentes características, estas poseen un precio implícito lo cual al sumarlos se
determina el precio total del bien, así el precio de una vivienda se puede determinar por la
sumatoria de los precios implícitos de las variables estructurales, características del entorno y
atributos ambientales. (Riera, 2005).
Las relaciones o regresiones hedónicas son relaciones entre el precio de un bien con sus
respectivas características, en los que se encuentran los atributos ambientales. En ciertas
circunstancias, es posible separar los efectos de esos atributos sobre la utilidad que ellos generan,
de esta manera se puede determinar cómo varia el precio de un bien cuando hay un cambio en
cada uno de los atributos. Esta es una herramienta que se puede utilizar para valorar
monetariamente los atributos como la calidad ambiental, la presencia de parques o de cuerpos de
agua y también se podría determinar la variación del precio por un cambio en estos atributos
(Uribe et al, 2003).
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Según Mendieta (2005),los objetivos de esta metodología son:
Identificar los atributos de un bien que explican su precio y a su vez darle una
importancia cuantitativa a cada una de ellas.
Determinar los precios implícitos de cada característica o atributo, con lo cual se obtiene
la disposición a pagar marginal (DAPMg) por una unidad adicional de atributo.
Estimación de los impactos, por ejemplo, de una externalidad sobre el precio de una
propiedad.
El método de precios hedónicos (MPH) posee diferentes supuestos estos son (Rosen, 1974):
El precio de los inmuebles es una función de las características o atributos ambientales de
su entorno.
El rango de las características o atributos de un bien es continuo.
La cantidad de una característica particular puede variar independientemente.
La escogencia de un inmueble, depende de las preferencias y de los ingresos del
individuo, de los precios y de los atributos ambientales de esos bienes.
•Se habla que un mercado es implícito cuando un consumidor adquiere un bien como es la
vivienda y esta posea diferentes características en esa transacción se le esta asignando
automáticamente, de manera implícita, un precio al conjunto de atributos que lo componen
(Uribe et al, 2003).
1.1.7 Modelo hedónico:
La metodología estándar proporciona una ecuación hedónica de precios que capta el efecto de los
distintos atributos individuales de un recurso en el cual la determinación de su valor de mercado
se ve reflejada.
Según lever (2002) la forma general del modelo utilizado es la siguiente:
La variable P corresponde a la variable dependiente, el cual se asume que está determinado por
los argumentos de la función f. Normalmente se tiende a privilegiar el uso de esta variable en ser
precisada el precio por metro cuadrado en lugar del precio total del inmueble, siguiendo la
indicación teórica (corroborada por la experiencia empírica) de que la superficie de éste ejerce
una fuerte influencia como variable explicativa. (Lever, 2002)
Los argumentos de la ecuación hedónica en la ecuación (8) se pueden agrupar dependiendo al
orden de importancia o significado.
Dentro del modelo hedónico se puede resaltar un ejemplo de ello donde se puede llevar a la
agrupación en seis categorías de estas que pueden llegar a ser (Lever, 2002):
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P = f (I,V,U,Z,S,E; w) (9)
I : características inherentes al inmueble (superficie construida, superficie del terreno, aptitud de
uso del suelo, aspectos de arquitectura y diseño interior, equipamiento interior, número de
habitaciones, calidad de los materiales, etc.)
V : características del vecindario (nivel socioeconómico, tipo de residentes, seguridad, etc.).
U : características de ubicación del bien raíz (área residencial, área industrial, distancia
geográfica y accesibilidad a centros de importancia, etc.).
Z : características determinadas por la ubicación del inmueble dentro del Plano Regulador de la
ciudad (densidad de la construcción, tipos de actividades y usos del suelo permitidos, etc.).
S: características determinadas por el nivel de equipamiento exterior, servicios e infraestructura
que recibe el inmueble (agua, alcantarillado, electricidad, pavimentación, etc.).
E: externalidades presentes en el entorno en que se encuentra el bien raíz (actividades
contaminantes, áreas verdes, vertederos de desperdicios, etc.)
W: conjunto de parámetros que acompañan a cada atributo y que constituyen los precios
implícitos (sombra) de cada característica del inmueble.
La ecuación (9) señala que el precio de mercado de un bien raíz está determinado por la canasta
de las cantidades de los distintos atributos (pertenecientes a los grupos I, V, U, Z, S y E) que
posee el inmueble y que lo caracteriza y la diferencia de otros bienes raíces de su tipo. (Lever,
2002)
Es posible explicitar la forma estimable del modelo en (9) de la siguiente manera;
(Lever, 2002)
Donde k=1, 2, ....., m ; i=1,2,.....,n ; las m variables xki corresponden a los argumentos de la
función f incorporados en los grupos de atributos I, V, U, Z, E y S de la ecuación (9); los
coeficientes β corresponden a los parámetros incluidos en el set w de (9), y m es un error
estocástico.
1.1.8 Forma funcional
La forma funcional f en (9) no necesariamente corresponde a una expresión lineal, debido a que
la relación entre el precio y las variables explicativas suele no serlo. Es decir, a medida que
aumenta la cantidad de un atributo, por ejemplo la superficie, la magnitud del impacto sobre el
precio final no se calcula como una razón constante. La experiencia empírica demuestra que la
relación entre el precio y las variables explicativas tiende a adoptar formas funcionales
logarítmicas por ejemplo, el impacto de cambios en la superficie sobre el precio tiende a decaer
a medida que aumenta significativamente la superficie. (Lever, 2002)
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Imagen 1: Ejemplo Relación precio vs superficie
Fuente: Lever (2002)
Imagen 2: Modelo econométrico lineal
Fuente: Lever (2002)
El modelo desarrollado por Box-Cox 1964 provee una herramienta teórica para determinar la
forma funcional exacta a partir de la siguiente expresión general. (Lever, 2002):
Pa= c + aX
a+ bY
a+ dZ
(11)
En la que a representa el coeficiente de la funcion Box-Cox y cuya determinación provee la
forma funcional buscada.
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La ecuación (11) adopta la forma lineal (recta) cuando a vale 1, y adopta la forma logarítmica
cuando a vale cero. (Lever ,2002).
Empíricamente, se ha descartado la hipótesis de relación lineal, encontrándose valores de a
cercanos a cero, lo que lleva a la conclusión de que la forma funcional "f" en (9) tiende a ser muy
aproximada a la logarítmica. (Lever ,2002).
Esta conclusión apoya la indicación de omitir, en la práctica, la aplicación del modelo Box-Cox,
y remplazarla por el uso directo de modelos semi-logarítmicos, que corresponden simplemente a
un modelo lineal tradicional, en el que las variables ‘precio’ y ‘superficie’ son remplazadas por
sus respectivos logaritmos naturales (este método conduce a obtener, como resultado final, el
logaritmo del precio de un inmueble, el que luego debe ser ‘re-convertido’ a precio aplicando el
antilogaritmo (o exponencial) . (Lever, 2002).
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1.2 MARCO LEGAL
NORMA CONTENIDO APLICACIÓN AL PROYECTO
Ley 99 de 1993
articulo 5
“ Ministerio del
Medio Ambiente”
Dentro de las funciones del ministerio
de Medio Ambiente y Desarrollo
Sostenible se debe establecer
metodologías de valoración de los
costos económicos del deterioro y de
la conservación de los recursos
naturales renovables
Se relacionan directamente con el desarrollo del
proyecto ya que atreves de esta ley se establecen
los métodos para el análisis y la elaboración del
uso de los recursos naturales en este caso el
recurso hídrico.
Decreto 2041 de 2014
“Ministerio de Del
medio Ambiente ”
Este decreto el cual derroga al 2820
del 2010 estipula las pautas de
evaluación de impacto y uso de los
recursos naturales en caso de la
elaboración de un proyecto o
obtención de una licencia ambiental
por consiguiente se tiene en cuenta la
valoración del recurso natural.
Este decreto estipula que todo proyecto debe tener
un análisis de impacto ambiental en el cual tiene
que estar presente la evaluación de métodos de
valoración de las áreas a intervenir.
Resolución 1503 del
2010
“ Ministro de
Ambiente, Vivienda
y Desarrollo
Territorial”
habla sobre la inclusión dentro del
estudio de impacto ambiental la
valoración económica de los impactos
generados por el proyecto motivo del
estudio, además de esto el trasladar
los impactos ambientales a valores
monetarios facilitando la toma de
decisiones con respecto a si es
favorable o no, la realización de
cualquier actividad que afecte el
ambiente,
Esta es una de las bases principales para la
determinación de evaluación económica dentro de
la presentación de una licencia ambiental y la
viabilidad económica que puede tener este
proyecto trasformando el recurso natural en un
valor monetario.
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Tabla1: Marco jurídico aplicable al proyecto
Fuente: Elaboración Propia
Metodología general
para la presentación
de estudios
ambientales
2010
“Vice Ministerio de
Ambiente, Vivienda
y Desarrollo
Territorial”
Se establece la metodología para la
presentación de proyectos y estudios
ambientales y las características e
ítems para la presentación de este
estableciendo la valoración
económico ambiental como un ítem
principal dentro de esta metodología
Esta metodología nos permite evidenciar el
alcance de cada uno de los estudios que se hacen
actualmente para cada uno de nuestros recursos
naturaleza y como se ve evidenciado en los pasos
metodológicos para su elaboración y mas
concretamente el plan de monitoreo y
seguimiento y los planes de contingencia.
Guía de metodología
de valoración
económica de bienes,
servicios ambientales
y recursos naturales
Diciembre 2003
“Ministerio de
Ambiente, Vivienda
y Desarrollo
Se crea la primera guía metodológica
para la valoración de los recursos
naturales de nuestro país a partir de
diferentes métodos económico
ambientales de evaluación directo o
indirectos
Esta hace parte de uno de los pilares para la
elaboración y la verificación de métodos
establecidos para la evaluación y valoración de
los recursos en este caso la metodología de
precios hedónicos la cual es el método escogido
en el proyecto, el cual precisa sus alcances y
diferentes alternativas establecidas.
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PARTIR DE LA METODOLOGÍA DE PRECIOS HEDÓNICOS.
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2. ANTECEDENTES
Colombia se ha ido acomplando a las nuevas políticas internacionales de valoración de recursos
naturales y de esta manera incluirse como país que está haciendo gestión para la preservación de
los mismos, nuestro proyecto esta enfocado dentro de los objetivos de estas nuevas políticas de
análisis y evaluación de los recursos naturales pretende profundizar en esas áreas del
conocimiento y retomar problemáticas ambientales en la cuales no se tenían en cuenta en este
país. Partiendo de esto se establece una breve reseña de algunos estudios que se han realizado en
diferentes ciudades utilizando el metodo de precios hedónicos y como aportan estos estudios
para el desarrollo de este proyecto:
Una de las investigaciones realizada por el INSTITUTO HUMBOLDT, COLOMBIA a cargo de
María Fernández en el 2006 la cual se desarrolló una “VALORACIÓN ECONÓMICA DE LA
CALIDAD DEL AGUA DE LA CUENCA ALTA DEL RÍO CAMPOALEGRE” por en la cual
trata de la utilización de la metodología de precios hedónicos para el diseño de instrumentos
que permitan una utilización más eficiente del recursos hídrico y se vea reflejado en cuanto a la
calidad del mismo, de esta manera la aproximación del valor económico en la ausencia de valor
de mercado para esta variable de calidad de agua fue muy pequeña de 1.133.042,62 pesos al año
para una mejora de 1% la cual en conclusión quiere decir que a partir de esta metodología se
pudo establecer una mejora en la calidad del agua y promover la concientización de la población
en la parte alta de la cuenca del rio campoalegre.
Otra de las investigaciones más reconocidas dentro de estos criterios de elaboración de nuestro
proyecto es “LA CALIDAD DE LA VIVIENDA A PARTIR DE ENFOQUES HEDÓNICOS
INDIVIDUALES Y AGREGADOS ESPECIALES: UN CASO APLICADO A LA CIUDAD
DE BOGOTÁ” desarrollado por Leonardo Morales de la universidad del valle Colombia en el
2005 en el cual se realizó una valoración del área metropolitana de Bogotá teniendo en cuenta
cada una de las zonas y determinando cada uno de los atributos que puede llegar a tener una
vivienda dentro de su ubicación espacial con ello se miraron cada uno de los atributos por
individual de cada una de las zonas y sus tendencias en viviendas tomando como criterio la
metodología de precios hedónicos y arrojando como resultado La elasticidad del precio de la
vivienda ante variaciones porcentuales en el puntaje de calidad la cual se mantuvo en todas las
estimaciones realizadas en este proyecto siendo del 1.5% y 1.6%, es decir que ante una variación
del 1% en el puntaje de calidad, el arriendo se incrementa en 1.6% aproximadamente. Esto
permitirá encontrar un precio implícito y una disponibilidad a pagar promedio por incrementos
en los niveles de calidad en las viviendas en la ciudad de Bogotá.
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PARTIR DE LA METODOLOGÍA DE PRECIOS HEDÓNICOS.
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Otra investigación basada en el desarrollo de métodos hedónicos propuesta por Cristian
Mardones de la universidad de chile es el “IMPACTO DE LA PERCEPCIÓN DE LA
CALIDAD DEL AIRE SOBRE EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS EN CONCEPCIÓN-
TALCAHUANO, CHILE” donde se hizo una evaluación en el 2006 del impacto que se genera
la contaminación del aire causado por los olores emitidos por diferentes empresas aledañas a la
población, provocando un efecto de cambio en el precio de las viviendas que arrojo a partir del
modelo hedónico una diferencia -26,76% el cual es significativo que desvaloriza una propiedad a
partir del impacto que puede tener el aporte de una fuente fija de emisión dentro del valor de una
vivienda circundante a él.
Una de las investigaciones que hacen alusión a la metodología de precios hedónicos es elaborada
en el 2012 por Jean Daniel Saphores y Wei Li llamada “ESTIMATING THE VALUE OF
URBAN GREEN AREAS: A HEDONIC PRICING ANALYSIS OF THE SINGLE FAMILY
HOUSING MARKET IN LOS ANGELES, CA” en el cual hacen un análisis de los informes de
ventas de viviendas en Los Ángeles para estimar los valores de las zonas verdes urbanas de esta
zona de estados unidos en el cual lograron determinar que por la cercanía a estas zonas verdes o
de gran contenido natural e incluyendo otros atributos le suman un 1% del valor de la propiedad
en el cual mucha de las personas por tener este atributo están dispuestas a pagar ya que para esa
población este tipo de recurso le da una gran riqueza al inmueble en el cual se va a comprar.
El siguiente tesis llamada “ESPECIFICACIÓN Y ESTIMACIÓN DE UN MODELO DE
PRECIOS HEDÓNICO ESPACIAL PARA EVALUAR EL IMPACTO DE TRANSMILENIO
SOBRE EL VALOR DE LA PROPIEDAD EN BOGOTÁ” desarrollado por Juan Carlos
Mendieta y Jorge Andrés Perdomo de la universidad de los andes en el cual trata sobre la
identificación y estimación de un modelo de precios hedónico-espacial que incluye la variable
distancia entre la propiedad y la estación más cercana al sistema de transporte masivo
Transmilenio (TM) en Bogotá, Colombia.. Los resultados muestran valores promedio para la
elasticidad del precio del predio de -0.36, -0.55 y -1.13 para la primera, segunda y tercera etapa
de Transmilenio respectivamente. Por un cambio en uno por ciento en la proximidad de la
propiedad a la estación más cercana de TM.
Otro teisis relacionada con la metodología de precios hedónicos es el “MODELO DE PRECIOS
HEDÓNICOS PARA VER EL IMPACTO DE LA CERCANÍA DE LOS CERROS DE SUBA
EN EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS EN SUBA” elaborado por Daniela Botero de la
universidad de la Sabana en el 2014 en el cual la investigación se realizaron varias hipótesis de
modelos econométricos según el autor se encontraron que para las viviendas ubicadas en la
localidad de Suba que fueron analizadas, el estrato, el número de baños, el número de garajes, el
número de pisos y la cercanía a los Cerros de Suba como las variables a analizar estas fueron
determinantes en el precio de las viviendas. Particularmente, para el caso de la cercanía a los
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Cerros de Suba esto es significativo ya que se llega a pagar donde pagan cerca de 106,5637
millones de pesos por cada metro cuadrado. Así pues, la cercanía al cerro es un determinante
importante para la compra en el sector y los beneficios directos y indirectos que puede llegar a
traer el tener un inmueble en esta zona de la ciudad de bogota.
Uno de los trabajos hechos por Jesus Fitch de la universidad de Nuevo Leon Y Pilar Garcia de
la universidad de Cataluña llamado “LA INCIDENCIA DE LAS EXTERNALIDADES
AMBIENTALES EN LA FORMACIÓN ESPACIAL DE VALORES INMOBILIARIOS: EL
CASO DE LA REGIÓN METROPOLITANA DE BARCELONA” publicado en el 2007
utilizando la metodología de precios hedónicos para verificar la influencia que tiene las
externalidades ambientales dentro de un inmueble o terreno en la zona de Barcelona España
donde arrojo los resultados que permiteidentificar la importancia de los servicios ambientales
como factores de renta de localización en la Región Metropolitana de Barcelona a nivel de
municipios y dando a grueso modo la importancia que estas tiene sobre el valor a pagar dentro
de una propiedad para estas zonas dando que el modelo presenta un nivel de varianza explicada
del 91%.
Un trabajo realizado en China es el de “AMENITIES AND DISAMENITIES: A HEDONIC
ANALYSIS OF THE HETEROGENEOUS URBAN LANDSCAPE IN SHENZHEN (CHINA)”
realizado por Wendy Y CHEN,C Y JIM en el 2010 donde determinaron características del
paisaje influyen en los precios de los hogares analizando que la necesidad de los países asiáticos
por el crecimiento poblacopnal y la falta de espacios hacen que ese estudio demostrara que los
jardines residenciales fueran más valorado con un aumento de 17,2% en el precio de la vivienda,
al contrario de las aldeas urbanas que poseen un descenso en el precio del 3,72% en el cual
puede mostrar un enfoque social que a simple vista se puede evidenciar de la falta de zonas
naturales en las cuales no se encuentre sobrepoblado o se vean factores indirectos que afecten al
bienestar de la propiedad.
Una de la demostración de la metodología de precios hedónicos es la de Juan Zorrilla de la
universidad santo tomas en el 2012 donde realiza “APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA
DE PRECIOS HEDÓNICOS PARA LA VALORACIÓN AMBIENTAL DE LAS ÁREAS
VERDES URBANAS EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ” y arroja los siguientes resultados para
la valorización de una vivienda por la presencia y cercanía de áreas verdes urbanas en Bogotá
concluye y dice que los bogotanos están dispuestos a pagar por un aumento en 1 m2 de área
verde urbana por habitante el 1,09% más del valor de sus viviendas, también se demostró el
precio de las viviendas varían en un 9,95% por área verde.
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3. DESARROLLO METODÓLOGICO
3.1. DELIMITACIÓN DE ÁREA DEL PROYECTO Y ESTADO INICIAL DE LA
QUEBRADA
Para poder analizar el beneficio económico que un atributo ambiental le otorga a un predio se
debe realizar la verificación del estado actual de tal recurso en este del cuerpo hídrico.
La quebrada el palo hace parte de la subcuenca del rio Doña Juana, esta tiene su inicio en el
punto denominado San Mateo, y finaliza al caer a la quebrada Doña Juana, en el punto “El
Aguador”, en su recorrido llegan como tributarios las quebradas: Santa Isabel, La Castaña, La
Castañita, Caño Cristales, La Pítala, El Rayo, San Antonio y La Gallineta.
La Q. el palo es de flujo constante ya que en las épocas del año no pierde totalmente su caudal.
La zona que recorre la quebrada presenta baja torrencialidad y alta infiltración según estudios del
(plan de desarrollo municipal Victoria Caldas 2012-2015). La quebrada El Palo cuenta con una
distancia o recorrido aproximado de 13.8 kilómetros medidos a pie con ayuda del Gps Garmin,
las coordenadas arrojadas fueron las siguientes:
Tabla 2: Coordenadas e ilustración Gps Garmin Legend Etrex
Fuente: Elaboración Propia
Al momento de la toma de los puntos, el GPS estaba trabajando con señal de mínimo 7 satélites
lo cual nos asegura una mejor exactitud en la ubicación espacial de los puntos o las distancias
recorridas, e idoneidad en la toma de datos.
Se trazo el área de influencia de la microcuenca quebrada el palo, con colaboración de los planos
topográficos solicitados al Instituto Geografico Agustin Codazzi (IGAC), los predios
COORDENADAS: MODELO Gps: Garmin Legend Etrex
Longitud: -74°52´ 44,58”
Latitud: 5° 23´ 55,63”
Elevación: 282 msnm
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circundantes (137 aproximadamente) fueron identificados con el aplicativo Geoportal en la
pagina web del IGAC, estos se encuentran entre los 200 msnm y 900 msnm. El listado de los
predios así como el mapa se pueden consultar en (Anexo5).
A continuación se puede apreciar el recorrido de la quebrada El Palo desde su nacimiento hasta
desembocar en el rio Doña Juana:
Imagen 3: Mapa aplicativo web Geoportal (IGAC), iluminación de la Quebrada
El Palo (Victoria, Caldas)
Fuente: Elaboración Propia y Alcaldía de Victoria Caldas sitio Web (2016)
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El área es de difícil acceso puesto en su mayoría son caminos sin pavimentar, utilizados
principalmente por dueños de los terrenos para acceder a sus fincas y sacar algunos de sus
productos agrícolas y agropecuarios. Con lo cual fue imperativo conseguir transporte en la zona
como lo fueron motocicletas y camperos, acordes al terreno agreste, el recorrido fue acompañado
en parte por el guardabosque de la zona (Fabián Giraldo), idóneo del terreno y conocedor por
más de 30 años de la vereda Marzala y sus alrededores.
En el recorrido a pie por la cuenca de la quebrada se evidencian dos bocatomas, una abastece a la
comunidad de la vereda Márzala y la otra a la población del casco urbano. Otra parte del recurso
es para uso directo de fincas, explotación piscícola, ganadera y para la recreación. (Alcaldía de
Victoria Caldas, 2011).
Imagen 4: Bocatoma sumergida N°1
Fuente: Elaboracion propia
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Imagen 5: Bocatoma sumergida N°2
Fuente: Elaboración Propia
Es de recalcar la época en que se realizaron las visitas era de sequia, y aun así la quebrada El
Palo mantenía un flujo considerable, como se puede apreciar en las anteriores imágenes (Imagen
4 y 5), este recurso hídrico supone un importante sustento para las fincas aledañas así como para
las 58 familias suscriptoras al acueducto veredal que de allí obtiene sus aguas.
Realizamos visitas para verificar las líneas de distribución de agua del acueducto veredal,
verificamos que cuentan con unas pequeñas unidades sedimentadoras luego de las bocatomas, de
allí el agua pasa a un tanque de almacenamiento circular y posteriormente a un tanque de
distribución rectangular del cual por tuberías de 2 pulgadas y finalmente en pulgada y cuarto se
distribuye a las fincas y casas que tienen conexión al acueducto veredal y pagando por este
servicio entre 8 mil a 20 mil pesos colombianos aproximadamente. Cabe resaltar que la red de
distribución no cuenta con más tratamientos primarios secundarios o terciarios, y por tal razón el
agua puede presentar valores no recomendables para consumo humano.
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Tanque de almacenamiento circular Entrada al tanque de distribución
Interior tanque de distribución Tanque para distribución a la red
Tabla 3: Red de distribución acueducto veredal quebrada el palo
Fuente: Elaboración Propia
Por otro lado es de resaltar esfuerzos para conservar y salvaguardar los bosques primarios y
secundarios así como las rondas del rio, con la implementación de varios kilómetros de Cerca
amarilla con la cual la alcaldía y los entes ambientales proponen dar un limite a la explotación
forestal y a la indiscriminada ampliación de los limites prediales, lo cual representa un riesgo
para la subcuenca de la quebrada el Palo. Dicha cerca amarilla debe de respetar una ronda hídrica
aproximada de 25 metros a lado y lado de la quebrada, sin embargo, no en todos los terrenos se
cumple esta norma, como se evidencio en los recorridos por la ronda de la quebrada, esto debido
tal vez al desconocimiento de la función de la cerca amarilla por parte de los propietarios de las
fincas o simplemente a la falta de conciencia ambiental y sentido de pertenencia por los recursos
naturales.
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Imagen 6: Cerca amarilla
Fuente: Elaboración Propia
La biodiversidad y relieve encontrado en la zona concuerda en gran parte con lo descrito en el
plan de desarrollo para Victoria, Caldas (2012-2015), se evidencia una gran área boscosa, zonas
de diferentes altitudes, presencia de corredores montañosos, zonas pequeñas de bosque seco
tropical y zonas de bosque seco pluvial, algunos sectores dan presencia de procesos erosivos, sin
embargo se evidencia cantidad significativa de reptiles, aves, mamíferos, esto en parte a la
cercanía con importantes corredores ecológicos como la cuchilla de bellavista y a la buena
disposición de recursos hídricos de la zona.
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Imagen 7: Relieve de la zona y Quebrada el Palo
Fuente: Elaboración Propia
En la tabla a continuación se encuentran algunas de las especies de pastos, árboles y cultivos que
se identificaron en el recorrido por las rondas de la quebrada y los predios aledaños en sus
nombres comunes:
ARBOLES CULTIVOS PASTOS
Caracolí Café Estrella
Higuerón Cacao Puntero
Chido Caucho
Guadua Plátano
Tortolero Aguacate
Guayabos Arazá
Flor morada Mandarina
Carboneros Naranja
Guayacan Caña
Punta de lanza Frijol
Seiba Maíz
Tabla 4: Especies arbóreas, pastos y cultivos de la zona quebrada el Palo
Fuente: Elaboración Propia
Por otra parte se identifico diversidad de especies de flora y fauna principalmente aves, esto se
corroboro con el aplicativo mundial Map of Life el cual ofrece un estimativo de las especies
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presentes en una localización exacta y estos fueron los resultados:
Imagen 8: Aplicativo web Map of life, especies por localización
Fuente: Sitio web aplicativo Map of Life (2016)
Los resultados descritos en la tabla significan un gran precedente y apoyo a la afirmación de la
importancia ecológica que tiene esta zona en el país.
Cultivos de Café Cultivos de Cítricos Cultivos de Plátano
Guayaba Ganado cebú Mico titi gris (Saguinus
Leucopus)
Tabla 5: Muestra de especies encontradas en la zona
Fuente: Elaboración Propia
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En los recorridos por la quebrada se pudo evidenciar que cerca al nacimiento se construyeron
casas las cuales en su mayoría vierten sus residuos sin conexión al alcantarillado, exactamente
sobre la zona alta en el nacimiento de la quebrada, además se tiene en la zona presencia de
empresas de extracción de mármol, esto sumado a procesos erosivos por zonas de deforestación,
y el posible uso de fertilizantes o pesticidas en los cultivos hacen posible la contaminación
parcial del cuerpo hídrico.
Por tal razón con el fin de verificar la calidad de agua se realizo un muestreo en febrero del año
2016 tiempo de verano y estiaje. Se eligieron dos puntos de muestreo uno a 5 kilómetros del
nacimiento de la quebrada El Palo y el segundo punto a aproximadamente 9 kilómetros, los
resultados fueron los siguientes:
Imagen 9: Recolección de muestras de la quebrada el palo
Fuente: Elaboración Propia
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Los muestreos fueron realizados entre las 1 pm y 3 pm del mismo día, las condiciones climáticas
para ese día fueron adecuadas sin ninguna precipitación, La noche anterior al muestreo tampoco
se registraron lluvias, según los pobladores.
Tabla 6 : Datos del muestreo
Fuente: Elaboración Propia
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Tabla 7: Parámetros medidos en la quebrada el palo febrero 2016
Fuente: Elaboración Propia
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Los resultados de los análisis a las muestras, indican que el agua de la quebrada el palo no
implica gran riesgo a la salud al consumirla, sin embargo Es imperativo realizar pruebas como
metales pesados, DBO, DQO, fluoruros, nitritos, nitratos y pruebas microbiológicas, para tener
mayor certeza en esta problemática, debido a denuncias de la comunidad de enfermedades como
diarreas, sarpullidos y vómitos producto del posible consumo del liquido esto acarreando un
deterioro en la calidad de vida de los habitantes.
Conexiones ilegales Transporte
Descargas ilegales al rio, nuevas casas Mina de mármol
Tabla 8: Situaciones en la zona de estudio y medios de transporte
Fuente: Elaboracion propia
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3.2 PREPARACION DEL PROYECTO Y ELECCIÓN DE ATRIBUTOS O VARIABLES
HEDONICAS
Se establecieron los criterios a evaluar dentro del modelo escogido en este caso la metodología
de precios hedónicos, en el cual primeramente se realizó un levantamiento informativo de este
método a nivel nacional e internacional tomando como referente el funcionamiento de esta
misma y que factores pueden influir dentro del desarrollo de la metodología propuesta, partiendo
de estos criterios observamos que las variables tanto dependientes como independientes es la
base fundamental para alimentar este modelo se llevó a consideración el tipo de variables que
más podían estar acordes al objetivo propuesto por nuestro proyecto basados en estos
antecedentes y fuentes bibliográficas encontradas se fueron descartando diferentes hipótesis que
se tenían frente al modelo econométrico y como se iba a establecer esas variables como lo
demuestra la ecuación (8) que se estableció como un ejemplo del método de precios hedónicos.
Basados en el modelo de precios hedónicos se llevó a consideración que el fundamento dentro
de cada una de las variables posibles se podría corroborar con fuentes de evaluación de
información cuantitativas para que se diera más precisión a la elaboración del modelo y poder
tener así mejor resultados, todo esto tomando el seguimiento de nuestras fuentes bibliográficas y
antecedentes de los mismos.
Para la corroboración de esta información y su importancia en el modelo econométrico fueron
llevados a el contraste con el centro de información IGAC en el cual mostraba la delimitación de
cada uno de los predios y poder así abarcar la información de cada uno de ellos, al método de
precios hedónicos basa su información en fuentes de información secundarias se debe tener
previo conocimiento del método o la función que se va a trabajar de modelo hedónico.
• Área del terreno
• Accesibilidad al agua
• Zona geoeconómica
• Zona geofísica
• Valor comercial del predio
• Infraestructura o número de construcciones
• Presencia y estado de vías de acceso
• Presencia de Cerca amarilla
• Acceso a servicios públicos
• Presencia de contaminación atmosférica
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• Presencia de contaminación por ruido
Con esta información se lleva a la búsqueda de antecedentes basado en métodos de precios
hedónicos los cuales nos den una idea de cómo desarrollar nuestro modelo y de que manera
podemos adquirir la información de algunas de las variables a trabajar para llegar a cumplir con
el objetivo principal.
3.3 RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN
Se llevó a cabo la busque da de información en entidades donde nos pudieron proporcionar esta
información se estipulo según nuestra revisión de antecedentes. El Instituto Agustín Codazzi
Bogotá nos proporcionó la delimitación de cada uno de los predios y la información de las
cedulas catastrales analizando cada uno de los principales atributos que puede llegar a tener cada
uno del inmueble escogido después de ello se es corroborada esta información trasladándonos a
la ciudad de Manizales donde en el catastro de esta ciudad son corroborados estos valores y su
compaginación con las variables independientes y dependientes a trabajar para nuestro modelo
econométrico, se estableció contacto con la Alcaldía de Victoria, Caldas para analizar los
factores bióticos y abióticos de la zona de estudio, lo cual es una parte fundamental de nuestro
proyecto. Con la base de datos que posee el DANE y FINDETER se determinaron cuales eran
las posibles variables independientes, las cuales se tienen como base en el proceso de selección
dentro de la validez de nuestro modelo, siendo las mas importantes la distancia en metros a la
quebrada y la conexión directa con el cuerpo hídrico. Esta información además corroborada por
la población endémica de la zona rural de Victoria, Caldas específicamente la vereda de Marzala.
Imagen 10: Muestra de atributos prediales subministrados por el IGAC
Fuente: Aplicativo Geoportal pagina web IGAC (2016)
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3.4 ANÁLISIS DE BASE DE DATOS
Después de obtener la información y definir las variables, estas se organizaron y se tabularon
mostrando cuadros característicos y graficas que generen una información general de cada uno
de los atributos de la zona. Para evitar errores estadísticos se debe utilizar un tamaño optimo de
muestra en este caso se uso el 96% de la cantidad total de datos siendo estos 142 y tomando para
a base de datos 137 predios en total, pues se debio obviar 5 predios o inmuebles los cuales
carecían de información completa para el análisis en la base de datos.
Tabla 9: Datos subministrados al programa SPSS para alimentación del modelo econométrico
Fuente: Elaboracion propia
Para poder representar de forma eficiente los resultados y el análisis de los atributos obtenidos de
los predios, se graficaron de la siguiente forma:
Vocación del terreno:
Gráfica 1: Vocación económica del predio
Fuente: Elaboracion propia
78%
20%
2%
VOCACIÓN ECONÓMICA DEL PREDIO
AGROPECUARIO
PECUARIO
FORESTAL
NRO PREDIO CEDULA CATASTRAL
AREA
(has)
AREA
CONSTR
. (m2)
ZONA
FISICA
ZONA
GEOEC DESTINO AGROP PECUA FORES # CONST.
AGUA POR
Q, EL PALO
VIA DE
ACCESO
DISTANCIA
A LA
QUEBRAD
A (M)
AVALUO
CATASTRAL
1 SAN MATEO 00-01-00030-156-000 161,0338 224 15 ´04 Agrop 1 0 0 0 1 1 100 768.657.000$
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Dentro de las variables escogidas se tuvieron en cuentan diferentes características de cada
terreno ya que no toda la geomorfología y geografía de la ubicación de cada uno de los
inmuebles a trabajar era la misma, se representaron tres tipos de categorías de vocación de los
terrenos que influían en nuestro proyecto, una de estas es el desarrollo agropecuario en el cual se
representa la gran mayoría de la vocación de los terrenos según en el informe de la Corporación
Autónoma Regional de Caldas (2015) el municipio de Victoria es catalogado como uno de los
mas ricos en calidad de suelos en el cual se puede corroborar con la (gráfica1) mostrando el
78% de actividad agropecuaria para esta zona. Encambio la actividad forestal y pecuaria ocupan
el 22% restante.
Tamaño del Predio (Ha):
Gráfica 2: Tamaño del predio (Ha)
Fuente: Elaboracion propia
El tamaño del predio es una variable que tiene gran importancia dentro de la influencia del valor
del terreno ya que su magnitud se puede ver representada en que un 41% de los inmuebles
presentes en la zona de estudio mantienen un promedio de 5,99 a 2 hectáreas mostrando a ser el
mas representativo, también se pudo demostrar que el 25% de predios en la zona maneja una
gran cantidad de área equivalente entre 18.99 a 6 Ha, el 24 % de 500 a 19 Ha y finalmente el
10% de 1.99 a 0.2 Ha esto nos indica que aproximadamente la mitad de la zona del proyecto la
conforman fincas o predios de gran extención.
24%
25% 41%
10%
TAMAÑO DEL PREDIO (Ha)
500 ha - 19 ha
18.99 ha - 6 ha
5.99 ha - 2 ha
1.99 ha - 0.2 ha
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Predios incluidos en el proyecto:
Gráfica 3: Predios incluidos en el proyecto (Ha)
Fuente: Elaboracion propia
Esta gráfica denota que se tuvieron en cuenta dentro del análisis del proyecto mas del 96% de los
predios presentes dentro del área de influencia de la subcuenca de la quebrada El Palo, asi mismo
asegurando el mayor margen muestreal.
Área construida (m²):
Gráfica 4: Área construida (m²)
Fuente: Elaboracion propia
96%
4%
PREDIOS INCLUIDOS EN EL PROYECTO
INCLUIDAS
EXCLUIDAS
25%
24% 12%
39%
AREA CONSTRUIDA (m²)
1200 m² - 113 m²
112.99 m² - 50 m²
49.99 m² - 21 m²
sin m² construidos
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39% de los predios no cuenta con construcciones o área construida, pero eso no quiere decir que
sea un gran porcentaje dentro de la gráfica puesto que más de la mitad de predios cuentan con
áreas construidas. El 12% de los terrenos cuenta con un área construida entre 49.99 a 21m2, por
otro lado el 24% de los terrenos presentan áreas construidas entre 112.99 a 50m2 , además el
25% de los terrenos cuentan con un área construida entre 12000 a 113m2
esto implica que una
gran parte de los terrenos tiene área construida y por ende este parámetro podría modificar
sustancialmente el valor comercial de los predios.
Número de construcciones:
Gráfica 5 : Numero de construcciones (m²)
Fuente: Elaboracion propia
El número de construcciones se puede relacionar directamente con el área construida de los
terrenos pues a mayor número de construcciones por predio mayor es el área construida de este.
pueden encontrar que el 54% de los 137 predios poseen entre 1 a 4 construcciones, sin embargo
misma manera el 41% de estas no cuentan con ninguna de ellas. por último el 5% de los predios
registran entre 5 a 7 construcciones.
41%
54%
5%
NÚMERO DE CONSTRUCCIONES
SIN CONSTRUCCIONES
1 A 4
5 A 7
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La quebrada biseca o es límite del predio:
Gráfica 6: La quebrada biseca o es límite del predio
Fuente: Elaboracion propia
Esta gráfica nos explica como la gran mayoría de los terrenos dentro del área de influencia de la
quebrada no limitan directamente con nuestra quebrada. demostrando así que el 82% de los
terrenos no son bisecados o tienene como límite la quebdada El Palo y el restante 18% si tiene
relación directa con la quebrada, esta bisecando el terreno o limitándolo.
Estado de vías de acceso a los predios:
Gráfica 7: Estado de vías de acceso a los predios
Fuente: Elaboracion propia
18%
82%
LA QUEBRADA BISECA O ES LÍMTE DEL TERRENO
CUMPLE
NO CUMPLE
38%
62%
VÍAS DE ACCESO
VIAS MAL ESTADO
VIAS REGULARES
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Las vías de acceso hacen que un terreno se desarrolle o valorice ya que facilitan la entrada a este
así como la salida de los productos agropecuarios que este produce, dentro de esto el 62% de los
predios cuentan con vías de acceso regulares y el 38% no, por lo consiguiente puede ser una
variable interesante al momento del análisis econométrico.
Distancia en metros a del predio a la quebrada:
Gráfica 8: Distancia en metros del predio a la quebrada
Fuente: Elaboracion propia
La distancia en metros del predio a la quebrada es una variable que se encuentra proporcional en
diferentes distancias, las cuales van entre 3000 metros a 15000 metros con una representación
del 33% esto implicando que aproximadamente 45 predios se encuentran lejanos a la quebrada,
además el 23% de los predios se encuentran de 1499 metros a 1000 metros siendo esto aun un
valor alto frente a la cercanía de un cuerpo de agua y el 25% de la muestra se encuentra entre
499 a 50 metros, esto significando que aproximandamente 35 predios se encuentran colindando
con la quebrada.
33%
23%
19%
25%
DISTANCIA EN METROS DEL PREDIO A LA QUEBRADA
3000 m - 1500 m
1499 m - 1000 m
999 m - 500 m
499 m - 50 m
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Precio del avaluó comercial:
Gráfica 9: Precio de avaluó comercial
Fuente: Elaboracion propia
El avaluó comercial presentó una proporcionalidad en sus rangos de acuerdo a las diferentes
cualidades del terreno pero esto puede no ser tan preciso, ya que el valor de avaluo comercial fue
obtenido del promedio calculado con los parámetros catastrales del IGAC y el mercado actual de
la zona. El 27% de los predios que pueden llegar a costar entre 3 mil millones de pesos a 130
millones un rango bastante significativo, para el 26% de la muestra se encuentran precios de
33.99 millones a 2.5 millones, por otro lado el 24% va desde 129.999 millones hasta 60 millones
y finalmente el 23% de los predios cuenta con valores entre los 59.999 millones a 34 millones
cabe resaltar que el precio de los terrenos no están directamente relacionados con el valor de una
sola variable.
3.5 SELECCIÓN DE LAS VARIABLES Y ANÁLISIS DEL MODELO
ECONOMÉTRICO
El modelo inicialmente es considerado con las siguientes variables para ser llevado al programa
estadístico spss versión 22.0 en español, el cual nos permite realizar los análisis econométricos
pertinentes para la comprobación de nuestros objetivos del proyecto, el modelo inicialmente es
considerado con las siguientes variables.
Código Especificación de la variable
Predio Nombre del Predio
Areathec Área Total del Predio en Ha
Areaconst Área Construida del Predio en M2
numconst Número de Construcciones en el Predio (Casas, Corrales, Etc.)
27%
24% 23%
26%
PRECIO DEL AVALUO COMERCIAL
3 mil millones -130millones
129.999 millones - 60millones
59.999 millones - 34millones
33.999 millones - 2.5millones
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Vocapred Vocación Económica del Predio (agropecuario, pecuario, forestal)
Sinoagua La quebrada divide, biseca o es limite del terreno
Sinovias Vías de Acceso en el Predio
quebradam Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros.
Avalcatas Avaluó Catastral del Predio
Avalccial Avaluó Comercial del Predio
Prhectar Valor por Hectárea del Predio
Tabla 10: Atributos de los predios estudiados
Fuente: Elaboracion propia
Consideraciones:
1. Las variables de vocación del predio que eran binarias dentro del modelo, se redujeron a una
sola que se llama Vocación del predio, clasificada, así: 1-Agropecuario, 2-Pecuario y 3-Forestal.
Lo anterior debido a dos consideraciones principales:
A. No existe una correlación lineal entre la variable dependiente y la vocación de los predios, ya
que una de ella es ordinal y la siguiente es categorica.
B. Se justifica utilizar variables binarias, si es estrictamente necesario y en caso de ser variables
cualitativas dependientes, en cuyo caso se utiliza otra clase de modelos; por ejemplo, logit.
2. Cuando se hace el análisis de correlación entre variables, encontramos que:
A. Las variables Área Total del Predio en Ha, Área Construida del Predio en M2, Número de
Construcciones en el Predio (Casas, Corrales, Etc.), Vertientes de Agua en el Predio y Avaluó
Catastral del Predio tienen una correlación significativa al 0,01 (bilateral) con la variable
dependiente. (Ver tabla11)
Ahora bien la variable Avaluó Catastral se excluyó del modelo porque si se considera el R2 es
igual a 1. Según la teoría de econometría se tiene que un R2 mayor que 0,85 es sospechoso,
aunque de todas formas siempre se busca que este valor sea alto para demostrar una mayor
explicación de la variable dependiente por parte de las independientes. Lo que pasa es que si su
valor es 1, entonces la explicación de la variable dependiente es perfecta por parte de las
variables independientes.
B. Las variables Vías de Acceso en el Predio y Distancia de Fuentes de Agua al Predio en
Metros. Tienen una correlación significativa al 0,05 (bilateral) con la variable dependiente. Por
eso cuando corremos el modelo Sig. o P-Valor es mayor que 0,05 para ambas.
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Tabla 11: Correlaciones de las variables escogidas
Fuente: Elaboracion propia
3. La variable Precio por Hectárea no se tiene en cuenta porque no existe una correlación
significativa con la variable dependiente y además se deriva de la división entre la variable
dependiente y el número total de Hectáreas del predio.
En resumen el modelo para demostrar el objetivo principal, queda de la siguiente manera:
Variable dependiente:
1. Avaluó comercial del predio (avalccial)
Variables independientes:
1. Área Total del Predio en Ha (areathec)
2. Área Construida del Predio en M2 (areaconst)
3. Número de Construcciones en el Predio (Casas, Corrales, Etc.) (numconst)
4. Vertientes de Agua en el Predio (sinoagua)
5. Vías de Acceso en el Predio (sinovias)
6. Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros. (quebradam)
Área Total del
Predio en Ha
Área Construida
del Predio en M2
No. de Construcc.
en el Predio (Casas,
Corrales, Etc.)
Vertientes de Agua
en el Predio
Vías de Acceso en
el Predio
Distancia de
Fuentes de Agua
al Predio en Mts.
Avaluó Comercial
del Predio
Correlación de
Pearson1 ,400
**,317
**,448
**,181
*-,262
**,971
**
Sig. (bilateral) 0,000 0,000 0,000 0,034 0,002 0,000N 137 137 137 137 137 137 137Correlación de
Pearson ,400** 1 ,849
** 0,102 ,224** -0,009 ,507
**
Sig. (bilateral) 0,000 0,000 0,234 0,008 0,914 0,000N 137 137 137 137 137 137 137Correlación de
Pearson ,317**
,849** 1 0,071 ,240
** 0,003 ,380**
Sig. (bilateral) 0,000 0,000 0,407 0,005 0,976 0,000N 137 137 137 137 137 137 137Correlación de
Pearson ,448** 0,102 0,071 1 0,163 -,644
**,369
**
Sig. (bilateral) 0,000 0,234 0,407 0,058 0,000 0,000N 137 137 137 137 137 137 137Correlación de
Pearson ,181*
,224**
,240** 0,163 1 -,240
**,203
*
Sig. (bilateral) 0,034 0,008 0,005 0,058 0,005 0,017N 137 137 137 137 137 137 137Correlación de
Pearson -,262** -0,009 0,003 -,644
**-,240
** 1 -,215*
Sig. (bilateral) 0,002 0,914 0,976 0,000 0,005 0,012N 137 137 137 137 137 137 137Correlación de
Pearson ,971**
,507**
,380**
,369**
,203*
-,215* 1
Sig. (bilateral) 0,000 0,000 0,000 0,000 0,017 0,012N 137 137 137 137 137 137 137
Vías de Acceso en
el Predio
Distancia de
Fuentes de Agua
al Predio en Mts.
Avaluó Comercial
del Predio
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (bilateral).
*. La correlación es significativa en el nivel 0,05 (bilateral).
Vertientes de Agua
en el Predio
Correlaciones
Área Total del
Predio en Ha
Área Construida
del Predio en M2
No. de Construcc.
en el Predio
(Casas, Corrales,
Etc.)
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ECUACIÓN DEL MODELO
Pronostico del Avaluó comercial del predio (avalccial) = β0 + β1×Área Total del Predio en Ha
(areathec) + β2×Área Construida del Predio en M2 (areaconst) + β3×Número de Construcciones
en el Predio (Casas, Corrales, Etc.) (numconst) + β4×Vertientes de Agua en el Predio (sinoagua)
+ β5×Vías de Acceso en el Predio (sinovias) + β6×Distancia de Fuentes de Agua al Predio en
Metros. (quebradam) + U (12)
U = Representa las variables que no hemos tomado en cuenta.
Es pertinente mencionar que la existencia de U, permite mencionar y distinguir dos conceptos en
econometría:
Los errores: Son cantidades desconocidas y aleatorias. Miden el efecto de las variables que no
hemos tomado en cuenta. (Escuela Superior De Informática [ESI])
Los residuos: Son valores conocidos. Miden las diferencias entre los valores observados y los
valores estimados de la variable dependiente. (ESI)
Estimación de la regresión
Coeficientesa
Modelo Coeficientes no estandarizados
Coeficientes
estandarizados t Sig.
B Error estándar Beta
1
(Constante) 5754803,255 21104626,120 ,273 ,786
Área Total del Predio en Ha 7729844,162 157965,389 ,945 48,934 ,000
Área Construida del Predio en M2 664400,576 91282,047 ,226 7,279 ,000
Número de Construcciones en el Predio
(Casas, Corrales, Etc.) -31678480,370 8697826,188 -,110 -3,642 ,000
Vertientes de Agua en el Predio -90679202,970 25072360,550 -,081 -3,617 ,000
Vías de Acceso en el Predio 15677565,810 14797470,350 ,018 1,059 ,291
Distancia de Fuentes de Agua al Predio
en Metros. -7773,781 12801,678 -,013 -,607 ,545
a. Variable dependiente: Avaluó Comercial del Predio
Tabla 12: Estimación de la regresión
Fuente: Elaboracion propia
La ecuación del modelo de regresión lineal múltiple es:
Pronostico del Avaluó comercial del predio (avalccial) = 5.754.803,25 + 7.729.844,16×areathec +
664.400,58×areaconst - 31.678.480,37×numconst - 90.679.202,97×sinoagua + 15.677.565,81×sinovias –
7.773,78×quebradam. (13)
Es de anotar que se utilizó el método introducir, porque inicialmente se quiere considerar
simultáneamente todas la variables especificadas. Si bien este no es el procedimiento más
aconsejable, es la manera de asegurar que se demuestre el objetivo principal, tomando el riesgo
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que la variable objetivo no aporte mucho a la explicación del modelo desde el punto de vista de
la validación y depuración del mismo. La anterior consideración desde el punto de vista teórico,
se fundamenta en que existen otros procedimientos para seleccionar variables, tales como:
Pasos sucesivos (stepwise), procedimiento más frecuentemente usado, que consiste en ir
elaborando sucesivas ecuaciones de regresión en las que se va añadiendo cada vez una variable
independiente más. (Aguayo, 2007)
Hacia delante (forward), es equivalente al anterior excepto en el sentido que no existe ninguna
revaluación, y se van incluyendo, por tanto en el modelo las variables según su importancia.
Frecuentemente este método coincide con el anterior cuando no hay que extraer ninguna de las
variables introducidas. (Aguayo, 2007)
Hacia atrás (backward), es justamente el contrario del anterior. Se comienza incluyendo todas
las variables en el modelo de regresión y se van eliminando las variables independientes
progresivamente de menor a mayor contribución específica hasta que ésta sea lo suficientemente
significativa como para no poder ser eliminada. (Aguayo, 2007)
Eliminar (remove), permite cuando se ensayan diferentes modelos de regresión (con la
especificación de bloques) eliminar en cada uno de estos ensayos las variables que nos interese.
Es una forma manual, de ir probando distintos modelos. (Aguayo, 2007)
Interpretación de los coeficientes:
Intercepto o constante (β0): si todas las variables independientes fueran cero, el valor comercial
tendría un valor pomedio de $5.754.803,25.
Área Total del Predio en Ha (β1 – areathec): Por cada hectárea que aumente el predio, el valor
comercial aumenta en promedio $7.729.844,16. Si las demás variables permanecen constantes.
Concepto económico de “Ceteris paribus”
Área Construida del Predio en M2 (β2 – areaconst): Por cada metro cuadrado que aumente el
área construida en el predio, el valor comercial aumenta en promedio $664.400,58. Si las demás
variables permanecen constantes. Concepto económico de “Ceteris paribus”
No. de Construcciones en el Predio (Casas, Corrales, Etc.) (β3 – numconst): Por cada número
(unidad) de construcciones que disminuye, el valor comercial disminuye en promedio
$31.678.480,37. Si las demás variables permanecen constantes. Concepto económico de “Ceteris
paribus” este error sustentado en las recomendaciones.
Vertientes de Agua en el Predio (β4 – sinoagua): Por el hecho de contar con una fuente hídrica
directamente en el terreno aumenta su valor comercial en promedio $90.679.202,97. Si las demás
variables permanecen constantes. Concepto económico de “Ceteris paribus”
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Vías de Acceso en el Predio (β5 – sinovias): Por el hecho de tener vías de acceso aceptables el
valor comercial del predio aumenta en promedio $15.677.565,81. Si las demás variables
permanecen constantes. Concepto económico de “Ceteris paribus”
Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros. (β6 – quebradam): Por cada metro de
distancia que se aumente entre el predio y una fuente de agua, el valor comercial disminuye en
promedio $7.773,78. Si las demás variables permanecen constantes. Concepto económico de
“Ceteris paribus”
Coeficientes de regresión estandarizados
Los coeficientes están basados en las puntuaciones típicas y, por tanto, se pueden comparar
directamente entre sí. Indican la cantidad de cambio que se producirá en la variable dependiente
por cada cambio de una unidad en la correspondiente variable independiente (manteniendo
constantes el resto de variables independientes). Estos coeficientes sirven para dar una pista muy
útil sobre la importancia relativa de cada variable independiente en la ecuación de regresión. En
general, una variable tiene tanto más peso (importancia) en el modelo, cuanto menor (en valor
absoluto) es su coeficiente de regresión estandarizado. Observando los coeficientes Beta de la
tabla No. 2, vemos que las variables en orden acendente de importancia son: Área Total del
Predio en Ha; 0,945, Área Construida del Predio en M2; 0,226, Vías de Acceso en el Predio;
0,018, Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros.; -0,013, Vertientes de Agua en el
Predio; -0,081 y Número de Construcciones en el Predio (Casas, Corrales, Etc.); -0,110
Variables independientes con la dependiente según el signo de los coeficientes.
Impacto positivo o negativo de las variables independientes
contra la variable dependiente POSITIVA NEGATIVA
Área Total del Predio en Ha +
Área Construida del Predio en M2 +
Número de Construcciones en el Predio (Casas, Corrales, Etc.) -
Vertientes de Agua en el Predio -
Vías de Acceso en el Predio +
Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros. -
Tabla 13: Impacto positivo o negativo de las variables independientes contra la variable dependiente
Fuente: Elaboracion propia
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Bondad del ajuste del modelo
Resumen del modelob
Modelo R R cuadrado R cuadrado ajustado Error estándar de la estimación Durbin-Watson
1 ,984a ,968 ,966 78880811,63000 1,972
a. Predictores: (Constante), Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros., Número de Construcciones en el Predio
(Casas, Corrales, Etc.), Vías de Acceso en el Predio, Área Total del Predio en Ha, Vertientes de Agua en el Predio, Área
Construida del Predio en M2
b. Variable dependiente: Avaluó Comercial del Predio
Tabla 14: Bondad de ajuste del modelo
Fuente: Elaboracion propia
El que se usa en regresión lineal múltiple es el R2 ajustado, que en este caso: 0,966. Ver tabla
No. 14
Este coeficiente nos indica que las variables usadas en el modelo explican en un 96,6% la
variabilidad total del valor comercial de los predios.
ANOVAa
Modelo Suma de cuadrados gl Media cuadrática F Sig.
1 Regresión 24096272090000000000,000 6 4016045348000000000,000 645,440 ,000b
Residuo 808883717700000000,000 130 6222182444000000,000
Total 24905155800000000000,000 136
a. Variable dependiente: Avaluó Comercial del Predio
b. Predictores: (Constante), Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros., Número de Construcciones en el Predio
(Casas, Corrales, Etc.), Vías de Acceso en el Predio, Área Total del Predio en Ha, Vertientes de Agua en el Predio, Área
Construida del Predio en M2
Tabla 15: Análisis de varianza ANOVA
Fuente: Elaboracion propia
El estadístico F (Ver tabla No. 15) contrasta la hipótesis nula de que el valor de R es cero y
permite decidir si existe relación lineal significativa entre la variable dependiente y el conjunto
de variables independientes tomadas juntas. El valor del nivel crítico Sig. = 0,000 indica que sí
existe una relación lineal significativa. Por tanto, se admite que hay algún tipo de asociación
entre la variable dependiente y las independientes tomadas juntas. Se puede concluir, que la
ecuación de regresión ofrece un buen ajuste a la nube de puntos.
Gráfica 10: Gráfico de dispersión avaluó comercial del predio
Fuente: Elaboracion propia
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Pruebas de significación
Las pruebas t y sus niveles críticos (últimas dos columnas de la tabla No. 2) sirven para
contrastar la hipótesis nula de que un coeficiente de regresión vale cero en la muestra. Niveles
críticos (Sig.) muy pequeños (menores que 0,05) indican que se debe rechazar esa hipótesis nula.
Un coeficiente de cero indica ausencia de relación lineal, de modo que los coeficientes
significativamente distintos de cero nos informan sobre qué variables son relevantes en la
ecuación de regresión. Observando el nivel crítico asociado a cada prueba t (tabla No. 2), vemos
que algunas variables utilizadas poseen coeficientes significativamente distintos de cero y el Sig.
= 0,000; todas ellas, por tanto, contribuyen de forma significativa a explicar lo que ocurre con la
variable dependiente. Sin embargo, notamos que las variables Vías de acceso al predio y
Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros en referencia a la prueba t tienen valores muy
cercanos a cero y el Sig. Es 0,291 y 0,545 respectivamente, lo cual indica que esas dos variables
no son muy significativas dentro de la estimación econometrica.
Supuestos del modelo de regresión lineal
Los supuestos de un modelo estadístico se refieren a una serie de condiciones que deben darse
para garantizar la validez del modelo. Al efectuar aplicaciones prácticas del modelo de regresión,
nos veremos en la necesidad de examinar muchos de estos supuestos.
1. Linealidad.
2. Independencia.
3. Homocedasticidad.
4. Normalidad.
5. No-colinealidad.
Cumplimiento de los supuestos básicos del modelo de regresión
Linealidad. Esta se detecta bien a través de los diagramas de dispersión de cada uno de los
predictores con la variable dependiente, eliminando el efecto del resto de predictores. Estos
diagramas no están basados en las puntuaciones originales de las variables escogidas, sino en los
residuos de la regresión que se efectúa con el resto de predictores. A continuación se presentan
todos los gráficos:
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Gráfica 11: Supuestos de linealidad
Fuente: Elaboracion propia
Al revisar estos gráficos se nota que existe la relación entre la variable dependiente y las
independientes es lineal.
Independencia. Para contrastar este supuesto se calcula el estadístico de Durbin-Watson. Oscila
entre 0 y 4 y toma el valor 2 cuando los residuos son independientes.
Valores menores que 2 indican auto-correlación positiva y los mayores que 2 auto-correlación
negativa. No obstante, se asume independencia con valores entre 1,5 y 2,5. En este modelo,
observando la tabla No. 3, tiene un valor de 1,972, que está entre 1,5 y 2,5.
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Resumen del modelob
Modelo R R2 R
2 ajustado
Error estándar
de la estimación
Estadísticos de cambio
Durbin-
Watson
Cambio
en R2
Cambio
en F gl1 gl2
Sig. Cambio
en F
1 ,984a
,968 ,966 78880811,63 ,968 645,440 6 130 ,000 1,972
a. Predictores: (Constante), Distancia de Fuentes de Agua al Predio en Metros., Número de Construcciones en el Predio
(Casas, Corrales, Etc.), Vías de Acceso en el Predio, Área Total del Predio en Ha, Vertientes de Agua en el Predio, Área
Construida del Predio en M2
b. Variable dependiente: Avaluó Comercial del Predio
Tabla 16: Supuesto de independencia Durbin-Watson
Fuente: Elaboracion propia
Por lo tanto se asume que no existe autocorrelacion.
Homocedasticidad. Para cada valor de la variable independiente (o combinación de valores de
las variables independientes), la varianza de los residuos es constante. La mejor forma de
determinar la homocedasticidad de los residuos es acudir al gráfico de dispersión entre los
residuos estandarizados y el valor pronosticado estandarizado, tal como se muestra en siguiente
cuadro:
Gráfica 12: Prueba de homocedasticidad
Fuente: Elaboracion propia
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Como no podemos determinar claramente, entonces aplicamos el estadístico de LEVENE y nos
arroja un Sig. Menor que 0,05 por lo tanto no se cumple este supuesto y las varianzas no son
iguales
Prueba de homogeneidad de varianzas Avaluó Comercial del Predio
Estadístico de Levene gl1 gl2 Sig.
41,537 1 135 ,000
Tabla 17 : Prueba de homogeneidad de varianzas
Fuente: Elaboracion propia
Normalidad. En el mismo cuadro de Gráficos de residuos tipificados, se puede obtener dos
gráficos que permiten evaluar la normalidad de los residuos, los cuales se presentan a
continuación.
El primero es un Histograma de los residuos, con la curva normal superpuesta. Se observa que la
distribución es aproximadamente normal. El segundo es un gráfico de probabilidad normal, que
compara la probabilidad acumulada observada, frente a la probabilidad acumulada esperada en
caso de que la distribución fuera normal. También se ve en este gráfico que la distribución
acumulada observada coincide con la distribución acumulada esperada.
Gráfica 13: Histograma de residuos y grafico de distribución acumulada
Fuente: Elaboracion propia
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Para efecto de comprobar la normalidad se efectuó la prueba Kolmogorov-Smirnov, que se
utiliza para muestras con más de 30 datos. Para ello se determinó las hipótesis a confrontar y se
evaluó a partir de las condiciones de aprobación y rechazo.
H0: Los datos analizados siguen una distribución M.
H1: Los datos analizados no siguen una distribución M.
Por tanto, el criterio para la toma de la decisión entre las dos hipótesis será de la forma:
Si D≤Dα ⇒ Aceptar H0
Si D>Dα ⇒ Rechazar H0
Prueba de Kolmogorov-Smirnov para una muestra
Avaluó Comercial del Predio
N 137
Parámetros normalesa,b Media 183848471,7000
Desviación estándar 427932407,80000
Máximas diferencias extremas Absoluta ,339
Positivo ,339
Negativo -,336
Estadístico de prueba ,339
Sig. asintótica (bilateral) ,000c
a. La distribución de prueba es normal.
b. Se calcula a partir de datos.
c. Corrección de significación de Lilliefors.
Tabla 18 : Prueba de kolmogorov-smirnov
Fuente: Elaboracion propia
En este caso, el Sig. (,000) es menor que P-valor (0.05) por lo tanto se rechaza la hipótesis nula y
se acepta que no existe normalidad en los datos.
Colinealidad. Cuando una de las variables independientes se relaciona de forma perfectamente
lineal con una o más del resto de las variables independientes de la ecuación. O cuando entre las
variables independientes de una ecuación existen correlaciones altas.
Eso es un problema porque en el caso que la colinealidad sea perfecta, no es posible estimar los
coeficientes de la ecuación de regresión; y en el caso que sea parcial, aumenta el tamaño de los
residuos tipificados y esto produce coeficientes de regresión muy inestables (pequeños cambios
en los datos, como quitar o añadir un caso, produce cambios muy grandes en los coeficientes de
regresión). Por lo tanto en el modelo se debe verificar la existencia o no de multicolinealidad.
Dentro de la investigación se utilizan dos criterios:
1. Factores de inflación de la varianza (FIV): Como regla general nos deberán preocupar
valores de FIV mayores de 10.
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Coeficientesa
Modelo Coef. no estand.
Coef.
Estand. T Sig.
Estadísticas de
colinealidad
B Error estándar Beta Tolerancia VIF
1
(Constante) 5754803,255 21104626,120 ,273 ,786 Área Total del Predio en
Ha 7729844,162 157965,389 ,945 48,934 ,000 ,670 1,493
Área Construida del
Predio en M2 664400,576 91282,047 ,226 7,279 ,000 ,259 3,866
Número de
Construcciones en el
Predio (Casas, Corrales,
Etc.)
-31678480,370 8697826,188 -,110 -3,642 ,000 ,275 3,636
Vertientes de Agua en el
Predio -90679202,970 25072360,550 -,081 -3,617 ,000 ,500 2,000
Vías de Acceso en el
Predio 15677565,810 14797470,350 ,018 1,059 ,291 ,881 1,135
Distancia de Fuentes de
Agua al Predio en
Metros.
-7773,781 12801,678 -,013 -,607 ,545 ,558 1,793
a. Variable dependiente: Avaluó Comercial del Predio
Tabla 19 : Prueba de colinealidad
Fuente: Elaboracion propia
Se observa en el cuadro que los valores de (VIF), son significativamente menores que 10, o sea
no existe colinealidad.
2. Índice de condición: Si no hay multicolinealidad, estos índices no deben superar el valor 15.
Índices mayores que 15 indican posible existencia de multicolinealidad.
Si los índices superan en valor 30, hay un problema severo de multicolinealidad.
Diagnósticos de colinealidada
Mo
del
o
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ensi
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Met
ros.
1
1 4,023 1,000 ,00 ,01 ,01 ,01 ,01 ,01 ,01
2 1,220 1,816 ,01 ,12 ,00 ,00 ,12 ,00 ,04
3 ,843 2,184 ,02 ,00 ,08 ,05 ,10 ,03 ,01
4 ,446 3,003 ,00 ,76 ,01 ,02 ,12 ,05 ,04
5 ,307 3,620 ,01 ,06 ,00 ,01 ,23 ,68 ,06
6 ,099 6,389 ,00 ,04 ,88 ,90 ,01 ,02 ,02
7 ,062 8,061 ,96 ,00 ,02 ,02 ,40 ,20 ,82
a. Variable dependiente: Avaluó Comercial del Predio
Tabla 20: Diagnóstico de colinealidad
Fuente: Elaboracion propia
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Ninguno de los índices de condición es mayor de 15, por lo tanto no existe multicolinealidad.
En conclusión el modelo cumple el supuesto de no-colinealidad o multicolinealidad.
En resumen el modelo econométrico aplicado cumple parcialmente con los supuestos del modelo
de regresión lineal múltiple.
Supuesto Si cumple No cumple
1. Linealidad. X
2. Independencia. X
3. Homocedasticidad. X
4. Normalidad. X
5. No-colinealidad X
Tabla 21: Pruebas diagnostico
Fuente: Elaboracion propia
Ese hecho sugiere que se haga un ajuste del modelo para rechazar las variables que no aportan
significativamente al mejoramiento del pronóstico del valor del predio. Lo cual no se hace
porque no es objetivo del presente trabajo.
Comprobación de la interpretación de los parámetros del modelo
Tabla 22: Diagnostico de colinealidad
Fuente: Elaboracion propia
(Constante)
Área Total
del Predio en
Ha
Área
Construida del
Predio en M2
No. de
Construcciones
en el Predio
(Casas,
Corrales, Etc.)
Vertientes de
Agua en el Predio
Vías de Acceso
en el Predio
Distancia
de Fuentes
de Agua al
Predio en
Mts.
Vr. Pronosticado
del avaluó
Comercial
Variación por
cada +/- de
cada variable
5.754.803,25 7.729.844,16 664.400,58 -31.678.480,37 -90.679.202,97 15.677.565,81 -7.773,78
161,0338 224 0 1 1 88 1.323.660.981,13
Área Total del
Predio en Ha162,0338 224 0 1 1 88 1.331.390.825,29 7.729.844,16
Área Construida
del Predio en M2161,0338 225 0 1 1 88 1.324.325.381,70 664.400,58
Número de
Construcciones
en el Predio
(Casas, Corrales,
Etc.)
161,0338 224 1 1 1 88 1.291.982.500,76 -31.678.480,37
Vertientes de
Agua en el
Predio
161,0338 224 0 2 1 88 1.232.981.778,16 -90.679.202,97
Vías de Acceso
en el Predio161,0338 224 0 1 2 88 1.339.338.546,94 15.677.565,81
Distancia de
Fuentes de Agua
al Predio en Mts.
161,0338 224 0 1 1 89 1.323.653.207,35 -7.773,78
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Supuestos del modelo de regresión lineal
Los supuestos de un modelo estadístico se refieren a una serie de condiciones que deben darse
para garantizar la validez del modelo. Al efectuar aplicaciones prácticas del modelo de regresión,
nos veremos en la necesidad de examinar muchos de estos supuestos.
1. Linealidad: La ecuación de regresión adopta una forma particular. En concreto, la variable
dependiente es la suma de un conjunto de elementos: el origen de la recta, una combinación
lineal de variables independientes o predictoras y los residuos. El incumplimiento del supuesto
de linealidad suele denominarse error de especificación. Algunos ejemplos son: omisión de
variables independientes importantes, inclusión de variables independientes irrelevantes, no
linealidad (la relación entre las variables independientes y la dependiente no es lineal),
parámetros cambiantes (los parámetros no permanecen constantes durante el tiempo que dura la
recogida de datos), no aditividad (el efecto de alguna variable independiente es sensible a los
niveles de alguna otra variable independiente),(ESI).
2. Independencia: Los residuos son independientes entre sí, es decir, los residuos constituyen
una variable aleatoria (recordemos que los residuos son las diferencias entre los valores
observados y los pronosticados). Es frecuente encontrarse con residuos auto correlacionados
cuando se trabaja con series temporales. (ESI)
3. Homocedasticidad: Para cada valor de la variable independiente (o combinación de valores
de las variables independientes), la varianza de los residuos es constante. (ESI).
4. Normalidad: Para cada valor de la variable independiente (o combinación de valores de las
variables independientes), los residuos se distribuyen normalmente con media cero. (ESI)
5. No-colinealidad: No existe relación lineal exacta entre ninguna de las variables
independientes. El incumplimiento de este supuesto da origen a colinealidad o multicolinealidad.
(ESI)
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4. CONCLUSIONES
1. En el área rural de Victoria, Caldas exactamente vereda Marzala se deprecia
aproximadamente $7.770.90 mil pesos al precio total del terreno por cada metro de
lejanía a un cuerpo hídrico.
2. Con la estimación econométrica se evidenció que un terreno que no es bisecado o no es
limite de la quebrada El Palo puede depreciar su valor comercial aproximadamente en
$90.679.202,97 por el solo hecho de no contar con este atributo.
3. Aunque todos aceptamos que nuestro bienestar cotidiano se fundamenta en recursos
provenientes de la naturaleza, el sistema económico aun no reconoce totalmente la
importancia de la conservación de éstos en función de la economía de compra y venta de
bienes que se encuentran en áreas de alto nivel ecosistemico.
4. La estimación econométrica realizada puede servir como fundamento para el
mejoramiento en las políticas u manejos locales de conservación de los recursos naturales
(reforestación, cuidado a las rondas hídricas, manejo y control de la erosión a nivel de
planes en alcaldia).
5. La quebrada El Palo presta unos servicios ambientales importantes como lo son: la
irrigación de cultivos, el consumo hídrico humano y animal, parte fundamental del
habitad de especies animales y vegetales, así como, la existencia de biodiversidad de la
zona, recreación, paisajismo o hedonismo, así como, valor de legado para futuras
generaciones, servicios de los cuales se beneficia el comprador de un terreno o predio en
esta zona.
6. La valoración ambiental es una de las principales herramientas de la economía ambiental,
la cual se ha venido abriendo paso en nuestro país; esto se puede apreciar en las normas y
metodologías que el (MADS, 2010) ha expedido, un ejemplo de esto es el decreto 2820
de 2010 uno de los mas influyentes para que se tuviera en consideración la afectación al
bienestar social a causa del desarrolló proyectos que puedan modificar las características
ambiental.
7. Esta investigación sirve como apoyo o respaldo empirico a la importancia que tienen los
atributos ambientales o de entorno en la influencia del valor económico de un terreno, y
puede ser utilizado como apoyo a nuevas negociaciones de compra y venta de predios en
la zona de la vereda Marzala o similares.
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5. RECOMENDACIONES
1. Para mejorar los resultados de la proyección econométrica, seria recomendable usar una
base de datos mas amplia y replicada en diferentes sectores de caldas asi como procurar
datos de precios mas homogéneos, pues esta dispersión de datos puede crear un sesgo en
la estimacion e incluso crear errores en las comprobaciones.
2. Para próximas investigaciones relacionadas, es recomendable poder contar con una base
de datos de precios comerciales, muy ajustados a el valor actual del mercado, ya que
estos al ser calculados con el valor de las zonas físicas y zonas geoeconómicas, pueden
presentar un valor mas bajo que el real y aumentar el error o sesgo de la estimacion.
3. Para nuevos estudios seria recomendable trabajar con el valor catastral del terreno, puesto
que este valor descarta el aumento de precio del terreno por la existencia de cultivos,
maquinaria fija y construcciones, las cuales pueden modificar bastante el valor final del
predio.
4. Se debe realizar un estudio exhaustivo para la adecuada elección de las variables a incluir
en el proyecto de tal manera de no excluir alguna característica significativa del terreno,
que pueda crear un sesgo entre el valor económico calculado y el real.
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6. GLOSARIO
Map of life: programa encargado de la identificación de especies animales y botánicas ya
sea por su morfología o taxonomía en cualquier zona del mundo.
Coeficiente de correlación de PEARSON: es un índice que mide el grado de
covariación entre distintas variables relacionadas linealmente. Adviértase que decimos
"variables relacionadas linealmente". Esto significa que puede haber variables
fuertemente relacionadas, pero no de forma lineal.
Test de KOLMOGOROV-SMIRNOV: test estadísticos que nos evalúan la normalidad
cuya hipótesis nula, H0, es equivalente a: Si Sig. (p-valor) > 0.05 aceptamos H0
(hipótesis nula) > distribución normal. Si Sig. (p-valor) < 0.05 rechazamos H0 (hipótesis
nula) > distribución no normal.
El procedimiento Prueba T: supone que las varianzas poblacionales son iguales y otra
versión que no asume esto último. Para decidir si se puede suponer o no la igualdad de
varianza en las dos poblaciones.
Colinealidad: Cuando una de las variables independientes se relaciona de forma
perfectamente lineal con una o más del resto de las variables independientes de la
ecuación. O cuando entre las variables independientes de una ecuación existen
correlaciones altas.
CETERIS PARIBUS: designa el hecho de considerar constantes todas las variables que
influyen en una función excepto una cuyo efecto se desea aislar para demostrar su
independencia.
Linealidad.: Un estudio de linealidad y sesgo del sistema de medición determina si su
sistema de medición está realizando las mediciones con precisión.
MADS: Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible de Colombia.
MPH: Metodología de precios hedónicos.
IGAC: Instituto geográfico Agustín Codazzi.
Instituto Humboldt: institución que promueve, coordina y realiza investigaciones que
contribuya al conocimiento, la conservación y el uso sostenible de la biodiversidad como
un factor de desarrollo y bienestar de la población colombiana.
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7. BIBLIOGRAFÍA.
Libros y Documentos
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Madrid. España.
ALCALDIA MUNICIPAL DE VICTORIA CALDAS. Plan de desarrollo municipal 2008-
2011.
BOTERO, D. (2014). "Modelo de precios hedónicos para ver el impacto de la cercanía de
los cerros de Suba en el precio de las viviendas en Suba “Universidad de la Sabana.
CORPORACIÓN AUTÓNOMA REGIONAL DE CALDAS. Diagnóstico ambiental de
caldas plan de acción 2013 – 2015
FERNÁNDEZ, M .(2006) “Valoración económica de la calidad del agua de la cuenca alta
del rio campoalegre”.Instituto Alexander Von Humboldt.
FITCH, J; GARCIA, P (2007)."Externalidades ambientales en la formación espacial de
valores inmobiliarios: el caso de la región metropolitana de Barcelona"
FREEMAN, R. (1993). The measurement of environmental and resource values: Theory and
methods. Washington DC.
KUNZE, V. Y.PARDO, C. 1999. Valor económico de la visibilidad en la región
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Administrativas. Universidad de Chile.
LEVER, G. (2002) “Valoración de Inmuebles Inducida por Espacios Públicos.” Primera
Etapa Áreas Verdes. Ministerio de la Vivienda.
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viviendas en Concepción-Talcahuano, Chile". Cuadernos de economía universidad de Chile.
MENDIETA, J. (2005). Manual de valoración económica de bienes no mercadeables.
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MENDIETA, J. (2007). "Especificación y estimación de un modelo de precio hedónico
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Universidad de los Andes.
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Duodécima edición PEARSON EDUCACIÓN, México.
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LEVER, G; (2002) “Valoración de Inmuebles Inducida por Espacios Públicos.” Primera
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https://www.uclm.es/profesorado/raulmmartin/Estadistica/PracticasSPSS/REGRESION_LIN
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http://www.fabis.org/html/archivos/docuweb/Regres_log_1r.pdf
Normatividad
Ley N°99 de 1993(22 de diciembre) Creación del Ministerio de Medio Ambiente y se
reglamentan las políticas Ambientales. Congreso de la Republica.
Decreto N°2041 de 2014(15 de octubre) Reglamentación de licencias Ambientales,
Ministerio de Medio Ambiente. Presidente de la Republica.
Resolución N°1503 de 2010 (04 de agosto) Metodología Para la presentación de estudios
Ambientales. Ministerio De Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial
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ANEXOS
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CRONOGRAMA
El cronograma con sus 17 actividades se cumplió satisfactoriamente.
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INDICADORES DE CUMPLIMIENTO
Los indicadores dan una medida del progreso o cumplimiento de los objetivos trazados al inicio del proyecto.
1-(IVCR) Indicador de visitas de campo realizadas:
*100 =100 % de cumplimiento
2-(ICPP) Indicador de cobertura de predios en el proyecto:
*100 =96.5 % de cumplimiento
3- (IPA) Indicador de parámetros ambientales:
*100
*100 =87.5 % de cumplimiento
4-(ICPTQI) Indicador de cubrimiento parcial o total de la quebrada investigada:
*100
*100 =100 % de cumplimento
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PRESUPUESTO DEL PROYECTO
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MAPA QUEBRADA EL PALO
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LISTADO DE PREDIOS INCLUIDOS EN EL PROYECTO
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