AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.
INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
INGENIERÍA CIVIL
SEMINARIO DE TITULACIÓN:
VALUACIÓN DE INMUEBLES
QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL E INGENIERO
ARQUITECTO PRESENTAN:
CASTILLO MUÑOZ JESÚS
CASTORENA OLGUÍN DANIEL
CONTRERAS CASAS MARÍA LUISA
CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA
CRUZ CALZADA ISAEL
CUAPIO CHAVARRIA PEDRO
DE LA CRUZ DE LA CRUZ JOSÉ
ESCOBAR ARCE MARÍA GUADALUPE
FIGUEROA RAMÍREZ ISRAEL
FLORES FLORES BRENDA VICTORIA
FLORES VIDAL LAURA
HERNÁNDEZ GONZÁLEZ FABIOLA
JIMÉNEZ LÓPEZ EDGAR FERNANDO
JIMÉNEZ ZAVALA REY ARMANDO
MARES JIMÉNEZ DONOVAN MARIO
PÉREZ SOLTERO ESTEBAN JAVIER
RAYA AGUILAR ALEJANDRO
RIVERA LÓPEZ ENNIA YUKSABELLY
RODRÍGUEZ FLORES CÉSAR EDUARDO
RUÍZ CEBALLOS EDUARDO
RUÍZ MARTÍNEZ LUIS ERASTO
SALMERÓN CAMPOS ARACELI
SAN JUAN HERNÁNDEZ MARTÍN
SÁNCHEZ HERNÁNDEZ MANUEL ALEJANDRO
SÁNCHEZ MORALES ARELI JOCABED
SAUCEDO VÁZQUEZ ISAO ENRIQUE
SILVA TADEO MANUEL
VALDIVIA SALGADO SERGIO ADOLFO
VÁZQUEZ VARGAS NANCY
COORDINADOR DEL SEMINARIO:
E. EN V. ING. ARQ. MANUEL EFRÉN SÁNCHEZ VÁZQUEZ
EXPOSITOR:
ING. ARQ. EMANUEL CONTRERAS MONROY
REGISTRO DE SEMINARIO:
DES/ESIA-ZAC/4682004/08/09
AGOSTO DE 2009.
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.
AGRADECIMIENTO.
Los participantes de éste seminario de titulación
agradecemos a las personas que física y moralmente estuvieron
con nosotros, y a la memoria de todos nuestros seres queridos
que desde donde se encuentren están compartiendo esta inmensa
alegría; por iluminar nuestro camino, nuestro corazón y nuestra
mente pero sobre todo por orientarnos en este destino en el cual
después de agradables vivencias, esfuerzos, éxitos y fracasos
culminamos una meta mas en la vida, por que a pesar de todo nos
ayudaron a vencer obstáculos, crecer y madurar; nos brindaron
su apoyo, comprensión y paciencia pero sobre todo creyeron en
nosotros indudablemente.
Ahora que concluimos este sueño sabemos que ya no lo es,
pues es hoy una realidad, es por ello que valoramos cada
experiencia y persona que influyeron en nosotros para llegar a
este momento y hacemos extenso este logro para todos ustedes.
ALUMNOS DEL SEMINARIO.
AGOSTO DE 2009.
III
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.
ÍNDICE.
Oficio de autorización del seminario ………………………………………………………
Agradecimiento………………………………………………………………………………………….
Introducción……………………………………………………………………………………………..
Presentaciones………………………………………………………………………………………….
Equipo No. 1 Ética y Moral……………………………………………………………………...
Equipo No. 2 Modificación al Artículo 27…………………………………………….
Equipo No. 3 Ley de Propiedad en Condominio………………………………………
Equipo No. 4 Cetes…………………………………………………………………………………..
Equipo No. 5 Régimen de Propiedad……………………………………………………….
Equipo No. 6 Experiencia y Pericia…………………………………………………………
Avalúos……………………………………………………………………………………………………….
II
III
V
IX
1
24
43
75
96
109
X
IV
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INTRODUCCIÓN.
INICIOS DE LA BUSQUEDA DEL VALOR
La historia del pensamiento económico nos ubica el inicio de la economía como
ciencia, con el advenimiento de los clásicos: Adam Smith, David Ricardo y Carlos
Marx. Fue una necesidad de encontrar una medida invariable del valor, la cual
les permitiera resolver los principales problemas que se planteaba la nueva
ciencia que fue la Economía. Esta inquietud se ha mantenido latente a través de
los tiempos con la idea de encontrar el valor único de los bienes.
Así en el ámbito de la valuación el objeto de está es asociar los bienes con el
valor económico.
BREVE HISTORIA DE LA VALUACION EN MÉXICO
En el último cuarto del siglo XIX, una vez consolidada la república sobre el
imperio de Maximiliano, se inició una lenta recuperación económica del país hasta
afianzarse durante los 30 años del gobierno del General Porfirio Díaz.
En aquellos tiempos, la actividad económica era reducida, estando enfocada en
la agricultura, minería, ferrocarriles y comercio y en menor escala a la
industria. Los avalúos comerciales en aquel tiempo casi no eran practicados
para efecto del otorgamiento de créditos por parte de los bancos, sino que
dicho otorgamiento se basaba en la confianza y la honorabilidad de los
acreditados con una garantía hipotecaria o prendaria de por medio. El conceder
o no algún préstamo hipotecario se decidía con una apreciación de la propiedad
hipotecaria, hecha por un ingeniero o por un arquitecto.
Los pocos avalúos practicados eran de carácter judicial; no se ajustaban a
normas preestablecidas sino que cada perito tenía su propia percepción y
metodología de valuación según si experiencia.
Los trabajos de valuación inmobiliaria en nuestro país se iniciaron a fines del
siglo pasado, con fines tributarios del impuesto predial, estableciéndose así las
bases para el Catastro de la Cd. De México. Posteriormente, se realizaron
estudios de métodos catastrales usados en otros países y al compararlos se
adoptó el usado en Italia, redactándose el Proyecto del Reglamento de
Catastro (1899) y de inmediato se fijaron las normas para la formulación de
avalúos catastrales. Que desde entonces hasta la fecha, son de carácter
físico.
Con el tiempo se empezaron a establecer formatos para unificar los
procedimientos de avalúo, hasta llegar a implementar un formato general
aprobado por la Comisión Nacional Bancaria.
Se dio a conocer el 13 de julio de 1950, a las instituciones hipotecarias el
machote de avalúo, así como el instructivo para llenarlo.
V
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LA VALUACIÓN HOY EN DIA
Hoy en día el avalúo es la estimación del valor comercial o físico de un inmueble
o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico
imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el
análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del
inmueble.
Beneficios de realizar un avalúo:
* Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes
muebles e inmuebles.
* Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del
propietario.
* Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor determinado.
* Son realizados por personas profesionales en el ramo.
* Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras.
Tipos de avalúos que se realizan
* Comerciales
* Para notarias (fiscales)
* Catastrales (Tesorería)
* Bancarios (Garantía Hipotecaria)
EL PROCESO DE VALUACION
Técnica de avaluó por comparación de mercado
Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una
propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas
recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría
detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado
directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo
es estimar el valor de mercado de la propiedad. El valuador debe reunir,
clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado;
su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara más que el
precio de una propiedad comparable (principio de sustitución). Los ajustes al
precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de
características presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad
comparable, y restando el valor de características presentas en la propiedad
comparable, con las que no cuenta el sujeto.
VI
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Los precios de venta que se compararon representan el rango más probable del
valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un
estimado del valor demercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes
que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características físicas
del predio en el terreno, su ubicación fuera del terreno, condiciones de venta
(motivación de comprador/ vendedor y condiciones financieras) y el tiempo que
tomara la operación a partir de la fecha de venta
Técnica del Calculo de Costos
Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que
significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya
añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada
por la depreciación de las mejoras. La depreciación incluye todos los factores
que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de
reproducción. Por ultimo, el valuador suma el valor estimado del terreno
mismo, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El
razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara
mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida,
en un lote similar y condiciones semejantes. La formula para representar este
método es:
Costo de mejoras nuevas – Depreciación de mejoras + Valor del Predio= Valor
de la propiedad
La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro
es una perdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario
por uso, desintegración y exposición a los elementos a lo largo del tiempo. La
obsolescencia puede ser funcional o externa
Técnica de Capitalización por Ingresos
Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o
comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la
misma. Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen
dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros
comerciales. Cuando se aplica este método el valuador debe de elaborar un
informe para la propiedad que se esta valuando. El valor se puede calcular son
la siguiente formula:
Ingreso Neto de Operación = Valor de la propiedad
Porcentaje de Capitalización
Es evidente que la técnica de ingreso puede ser el método técnicamente mas
complejo de valuación cuando se aplica a propiedades que producen grandes
utilidades.
VII
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Relación entre las técnicas
Las tres técnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al
mercado, y deben de reflejar datos de mercado y comportamiento dentro de los
compradores y constructores en el caso del método de cálculo de costos.
Todos los elementos que influyen en un costo son fenómenos de mercado, al
igual que todos los tipos de depreciación. El deterioro físico se mide por el
costo de la mano de obra y los materiales necesarios para efectuar la
reparación. La obsolescencia funcional y la externa se miden por el
comportamiento de compradores típicos, ya que proporcionan datos confiables
sobre la magnitud de la perdida en que se ha incurrido
BIBLIOGRAFIA
www.biblioteca.uson.mx/digital/.../docs%5C9135%5CCapitulo1.pdf
www.avaluosinmobiliarios.com.mx/AvalúosInmobiliarios/Quéesunavalúo.aspx
www.alipso.com/...Valuacion_de_Inmuebles/index.php
VIII
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PRESENTACIONES
IX
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TEMA:
CÓDIGO DE ÉTICA Y MORAL
PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA
VALUACIÓN EN
MÉXICO:
INTEGRANTES:
CRUZ CALZADA ISAEL.
HERNÁNDEZ GONZÁLEZ FABIOLA.
RAYA AGUILAR ALEJANDRO.
SALMERÓN CAMPOS ARACELI.
SÁNCHEZ MORALES ARELI JOCABED.
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ESIAU-Z• II.- CÓDIGO DE ÉTICA.
• MORAL:
• Es aplicado en el aspecto practico
y concreto, las normas
establecidas o propuestas por los
hombres, o por una sociedad y
época histórica determinadas.
• Conjunto de valoraciones
generales de los seres humanos
que viven en sociedad
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
2.1.- DEBERES Y OBLIGACIONES
PRIMORDIALES DEL VALUADOR.
Conducirse con justicia, honradez,
honestidad, diligencia, lealtad, respecto,
formalidad, discreción, honorabilidad,
responsabilidad, sinceridad, probidad,
dignidad, buena fe, y en estricta
observancia a las normas legales y éticas
de su profesión.
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ESIAU-Z
2.1.1.2.1.1.-- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE DETERMINAR Y DESCRIBIR EL VALOR DETERMINAR Y DESCRIBIR EL VALOR
ADECUADO.ADECUADO.
• 3.- Su propósito de obviar un mal
entendido y así evitar la aplicación
equivoca, incorrecta o mala, ya
sea en forma deliberada o no
deliberada.
1.-Determinar, describir y definir la
expresión de valor adecuado, las
cuales tienen validez en la conclusión
final, es obligación del valuado elegir
cual es la adecuada particular.
FUENTE:
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2.- El valuador puede considerar las
instrucciones de su cliente o puede
buscar asesoría legal o profesional.
2.1.2.- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE DETERMINAR RESULTADOS NUMÉRICOS
ADECUADOS Y APLICABLES CON EL GRADO DE EXACTITUD QUE EXIGE EL PROPÓSITO
MISMO DE LA VALUACIÓN.
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2.1.3.- ES OBLIGACIÓN DEL VALUADOR EVITAR DAR RESULTADOS NUMÉRICOS FALSOS.
2.1.4.- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE LOGRAR COMPETENCIA Y PRACTICAR ÉTICAMENTE.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
2.1.5.2.1.5.-- CARÁCTER PROFESIONAL DEL EJERCICIO DE LA VALUACIÓNCARÁCTER PROFESIONAL DEL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN..
El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado, deposita toda su
confianza en el valuador para que aplique sus conocimientos y habilidades
profesionales, para lograr los objetivos del trabajo.
SEMINARIO: VALUACIÓN DE INMUEBLES.
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2.1.6.- RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR PARA CON TERCERAS PERSONAS.
Frecuentemente el avalúo pasa de manos del cliente a terceras personas
para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al Valuador, pero
independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y
objetividad de las conclusiones como lo tiene el cliente
FUENTE:
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2.1.7.2.1.7.-- RELACIÓN DEL VALUADOR CON LA SOCIEDAD.RELACIÓN DEL VALUADOR CON LA SOCIEDAD.
Debido a que el bienestar del publico en
general frecuentemente se involucra en la
ejecución de asignaciones de valuación
El valuador tiene la obligación y
responsabilidad hacia el publico en
general, que invalida y sobre su obligación
hacia su cliente.
El valuador tiene la obligación y
responsabilidad hacia el publico en
general, que invalida y sobre su
obligación hacia su cliente.
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2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE
2.2.2. Carácter confidencial de una Valuación.
El hecho de que un Valuador sea contratado para
hacer una valuación es asunto confidencial. En
algunos casos, el simple hecho de que un Valuador
sea contratado, puede constituir información que el
cliente, sea un ciudadano particular ó una
Institución de crédito prefiere, por razones válidas,
mantener en secreto.FUENTE:
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2.2.1 Obligación del Valuador hacia su
cliente.
La principal obligación del Valuador hacia su
cliente es entregar un trabajo completo, sin error
y oportunamente, con resultados independientes
de los deseos ó anhelos del cliente, de otras
personas, organismos ó instituciones públicas ó
privadas.
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2.2.4. Obligación del Valuador relativa
a rendir testimonio.
Cuando un Valuador es contratado por
una de las partes en un litigio, se
considera práctica contraria a la ética
que el Valuador, en su avalúo, suprima u
oculte cualquier hecho, dato u opinión
que sea adverso a la causa de su
cliente; o que destaque o haga resaltar
cualesquiera hechos, datos u opiniones.
2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE
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2.2.3. Obligación del Valuador de
ofrecer servicio competentes
Es incorrecto que un Valuador
acepte un trabajo que
involucre la valuación de un
bien para cuya valuación no
esta calificado; a menos que
se asocie ó consulte con otro
Valuador debiendo informar al
cliente con antelación
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2.2.6. Acuerdos y Contratos para servicios de Valuación.
Es buena práctica llegar a uncontrato escrito ó al menos unacuerdo verbal claro, entre elvaluador y el cliente, especificandolos objetivos y el propósito deltrabajo, tiempo en que se entregaráel informe y el monto de loshonorarios.
2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE2.2.5. Obligación del Valuador
relativa a prestar servicio a
más de un cliente en el mismo
asunto
Cuando dos ó más clientes
potenciales buscan los servicios
de un Valuador con respecto a la
misma propiedad ó con respecto
a la misma causa legal, el
Valuador no puede servir
apropiadamente a más de uno,
excepto en el caso en que todas
las partes estén enteradas y de
acuerdo
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2.3. OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON OTROSVALUADORES Y HACIA SU I.M.V.
2.3.2. Competencia
Contraria a la ética
La Asociación declara que
se considera conducta
contraria a la ética el que
un Valuador disminuya
los honorarios que ha
cotizado a un cliente, para
un servicio especifico de
valuación, con el
propósito de desplazar a
otro valuador, cuando él
se ha enterado de la
cotización del mismo.
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2.3.1. Protección de la reputación
profesional de otros Valuadores
El Valuador tiene la obligación de
proteger la reputación profesional
de todos los Valuadores, (sean
éstos miembros de un I.M.V. ó no),
que trabajen conforme a los
“Principios que regulan el ejercicio
de la Valuación”. La Asociación
declara que es contrario a la ética el
que un Valuador perjudique ó trate
de perjudicar a través de
declaraciones falsas ó tendenciosas
ó por insinuaciones, la reputación
profesional de cualquier Valuador.
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OBLIGACIONES DEL VALUADOR OBLIGACIONES DEL VALUADOR
Si se tiene conocimiento de un acto, que en suopinión constituye una violación de losprincipios éticos
Se reporta, la violación, a la comisión de Honory de Justicia del Instituto.
Cooperar con el I.M.V., con la investigación,censura, disciplina o la expulsión de los quehaya violado los “Principios que Regulan elejercicio de la valuación y el Código de Éticade la Asociación”
Cumplir y hacer cumplir los Estatuto de
la Asociación y el particular de su Instituto
Mexicano de Valuación al que esta afiliado.
Relación a las acciones
disciplinarias del I.M.V.
Respecto a cumplir y respetar el
Estatuto de la Asociación y
el particular de su Instituto.
Área Geográfica
Limites del área geográfica
asignada al Instituto.
Podrá asociarse con Valuadores
de otros Instituto para la
realización de trabajos.
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Practica contraria a la ética y ejercicio no Practica contraria a la ética y ejercicio no
profesional de la valuación.profesional de la valuación.
Establecimiento de la confianza de los clientes y tercerosinteresados en la validez del resultado de la valuación.
Se declaran ciertas practicas contrarias a la ética.
a) Honorarios Condicionados o
Dependientes
Monto de sus honorarios dependiera del
total del reparto en un convenio inmobiliario o
en una causa judicial.
Dependa de la cantidad de reducción de
impuestos obtenida por un cliente.
Se sujete a la consumación de venta.
El financiamiento de una operación
inmobiliaria.
Contratar por o aceptar ese tipo de
honorarios condicionados o dependientes
de un resultado es contrario a la ética.
1) Altere los resultados numéricos de untrabajo de valuación.
2)Page o acepte conceder, a fin de obtener untrabajo valuatorio, cualquier tipo de comisión,reembolso, división de comisión de corretaje ocualquiera que se les asimile.
3)Compita o concurse por un trabajo ocomisión de avaluó sobre la base de postura ensubasta cuando el monto de los honorariossea la única base para que contratación; sinembargo esta ultima restricción no debeinterpretarse como impedimento para la entregade propuestas para la presentación de servicios.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
seccionfemenina.com
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Responsabilidad respecto a las Firmas en los Responsabilidad respecto a las Firmas en los
Informes de Valuación.Informes de Valuación.
Responsable de las conclusiones, por queejecuto personalmente el trabajo o porquedicho trabajo fue hecho bajo supervisión.
Dos o mas valuadores son contratadosson colectiva e individualmenteresponsable en la validez de todas lasconclusiones.
Dos o mas valuadores son contratadospara valuar individualmente tiene derechoa esperar recibir opiniones independientesy a usarlas como forma de cotejo entre losdiversos informes.
Constituye comportamiento contrario a la ética:
a)Engañar en cuanto a quien realizo la valuación,añadiendo la firma de cualquier persona que,ni hizo el trabajo personalmente, ni tuvo a sucargo la supervisión del mismo.
b)En caso de informes colectivos, omitircualesquiera firmas u opiniones disidentes.
c)En caso de que dos o mas valuadores hanhayan intervenido conjuntamente en el trabajovaluatorio, el que alguno o algunos de ellos,emitan informes valuatorios separados .
d)En el caso de que dos o mas valuadores hansido contratados por un mismo cliente para haceravalúos independientes del mismo bien, el quecolaboren ente si o el que usen el producto yla información de las pesquisas o losresultados numéricos de él o los otros.
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ESIAU-ZOpiniones No ponderadas e Opiniones No ponderadas e
Informes Preliminares.Informes Preliminares.
Si prepara un informe preliminar, sin
señalarlo como tal y estipula que las
cifras podrán estar sujetas a
modificación, la impresión de un
grado de exactitud y confiabilidad
que estas no poseen.
Los resultados de esta confianza
errónea pueden ser negativos para
valuadores.
Para eliminar la posibilidad, la
Asociación declara que omitir una
declaración limitante apropiada y
calificadora en un informe
preliminar es practica no
profesional en la
valuación.
Publicidad y procuración del
servicio profesional
Lo anuncios auto laudatorios
mediante el uso de pretensiones o
promesas falsas, inexactas o
desorientadoras, son practicas
totalmente negativas al
establecimiento y mantenimiento de la
confianza publica en los resultados de
los trabajos de valuación.
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comportamiento08.blogspot
taringa.net
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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓNIII.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN
3.1. Objetivos en un trabajo de Valuación3.1. Objetivos en un trabajo de Valuación
3.1.1. Objetivo de un trabajo de
valuación.
Una valuación se realiza para
uno ó más propósitos: para
determinar el valor de un bien;
para estimar el costo de
producir, adquirir, modificar ó
terminar un bien; para estimar
el importe de los daños a un
bien: y para pronosticar las
rentas potenciales que puede
generar un bien.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
3.1.2. Carácter objetivo de los
resultados de una valuación.
El objetivo primordial de una
valuación en términos de dinero es
un resultado numérico. Este
resultado numérico es objetivo y
no está relacionado con los deseos,
anhelos ó necesidades del cliente que
contrata al Valuador para hacer el
trabajo.
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educared.org.ar
emprendimientos.info
santuario.wordpress.com
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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN
3.2 Métodos y prácticas de Valuación
3.2.1. Varios tipos de Valor
La Asociación reconoce que las
diferentes clases de bienes
pueden tener diferentes tipos
de valor. La buena práctica
profesional requiere que el
Valuador describa con
suficiente detalle en cada
caso la naturaleza y
significado del valor especifico
que se le ha pedido determinar.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
3.2.2 Selección del Método
de Valuación.El procedimiento y método
para determinar el valor
requerido, es una elección que
el Valuador mismo debe
realizar. No se le puede
hacer responsable del resultado
a menos que tenga la libertad
de seleccionar el proceso a
través del cual se obtendrá
ese resultado. No obstante,
el método seleccionado debe
ser el adecuado e incluir los
factores que influyen en el
valor y que sea presentado en
forma clara y lógica.isftic.mepsyd.es
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“ Valuación de Inmuebles”“ Valuación de Inmuebles”
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN
3.2 Métodos y prácticas de Valuación
3.2.3. Valuaciones Parciales.
Ciertas clases de bienes pueden ser consideradas como compuestas porpartes (por ejemplo: en el caso de empresas; terreno, edificios, planta,maquinaria y equipo, etc.) Si se considera un elemento como parte de unbien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento si seconsidera como una fracción separada del bien o de la propiedad.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
3.2.4. Condiciones Contingentes y Limitantes que Afectan una
Valuación.En muchas ocasiones, la validez de las conclusiones del Valuador sobre el
valor de un bien o de una propiedad dependen de la validez de las
declaraciones, información y/o los datos en que el Valuador se ha basado,
hayan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u
obtenidos por él de fuentes oficiales.
santuario.wordpress.comtaringa.net
taringa.net
taringa.net
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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN
3.2 Métodos y prácticas de Valuación
3.2.5 Valuaciones en que el
Acceso a los Datos Necesarios
es Negado
Muchas veces, el valuador se
encuentra en situaciones en que
los datos que considera
pertinentes y necesarios para una
valuación no le son suministrados
y el acceso le es negado, sea por
el cliente mismo ó por cualquier
otra de las partes involucradas, en
tal caso el valuador puede negarse
a prestar sus servicios y cuando
considere insuficientes los datos
para llevar a cabo su trabajo, no
debe realizarlo.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
3.2.6. Rangos de Valor o
Costos Estimados y
Estimaciones de
ConfiabilidadAlgunos trabajos de valuación
requieren la determinación de
rangos probables del valor o de
costo estimado con o sin una
declaración colateral de la cifra
mas probable dentro de ese
rango. Se considera
completamente dentro del
ámbito del correcto ejercicio
profesional de la valuación
determinar tal rango de valor o
de estimación de costo.
taringa.net
taringa.net
taringa.net
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3.2.7. Valores Bajo Diferentes Hipótesis.
El objetivo de realizar una valuación puede ser la determinación de valores
basados en hipótesis diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalúos
residuales).considera dentro de los cánones del correcto ejercicio de la valuación
producir e informar de dichos resultados diferentes, siempre que el Valuador se
guíe por los principios establecidos en este Código.
3.2.8 Inspección, Investigación, Análisis y Descripción del Bien a
Valuar.
La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien, sea
tangible ó intangible, cubra adecuadamente.
a) Identificación del bien
b) Derechos y restricciones legales incluidos en el título o documentos que
acrediten la propiedad
c) Las características del bien que incrementan ó disminuyen su valor.
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taringa.net taringa.net taringa.net
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3.2.9. Colaboración entre
Valuadores y Utilización de los
Servicios de Miembros de Otras
Profesiones.
La colaboración entre Valuadores es
deseable en algunas situaciones para
facilitar la realización del trabajo y en otros
casos, para obtener los beneficios de
juicio y datos combinados.
Tal colaboración es apropiada siempre y
cuando todos los colaboradores firmen el
informe ó, si existen opiniones disidentes,
estas se incluyan como parte del informe.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
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taringa.net
taringa.net
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3.3- INFORMES DE VALUACIÓN
3.3.1. Descripción del Bien Sujeto a Valuación.
Se requiere que el bien sujeto a valuación, sea tangible ó intangible, real ó
personal, se describa detalladamente en el informe. Los elementos de tal
descripción son:
a) identificación,
b)derechos legales y servidumbres y restricciones consignadas en los documentos
de propiedad, cuando estas no sean obvias,
c)características de valor
d)condición física cuando sea aplicable.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
3.3.2 Declaración de los Objetivos del Trabajo de Valuación
Se requiere que un informe de valuación incluya una
declaración de los objetivos para los cuales se llevó a cabo el
estudio: determinar un valor, para estimar un costo ó para
pronosticar el potencial de ingresos, etc.
Se requiere que el significado dado por el Valuador a cualquier
clase especifica de valor ó costo estimado que sea el propósito
del trabajo de valuación, se describa y explique en el informe.
umsoi.com
taringa.net
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ESIAU-Z3.3.3 Declaración de las
Condiciones Contingentes y
limitantes a las Cuales las
conclusiones de la Valuación
estén Sujetas.
Se requiere que las declaraciones,
información y datos que fueron
obtenidos por el Valuador de
miembros de otras profesiones o de
fuentes oficiales ó presumiblemente
confiables, cuya validez afecte las
conclusiones de la valuación, puedan
ser verificadas en caso requerido.
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
3.3.4. Declaración de Desinterés
Se requiere que el Valuador incluya una
declaración o certificación en el informe de
valuación de que no tiene interés actual o
futuro en el bien sujeto a valuación u otro
interés cualquiera que pudiera evitar el que
haga una valuación justa, imparcial y sin
prejuicio o, si tuviere tal interés, que
estipule completa y claramente la
naturaleza y alcance del mismo.
taringa.net
taringa.nettaringa.net
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FUENTE: http://www.conaii.org.mx
FUENTE BIBLIOGRAFICA:
El Colegio Nacional de Ingenieros Industriales (CONAII), es una
asociación civil, constituida el 24 de febrero de 1978 dentro de las
disposiciones que emanan de los artículos 4º y 5º Constitucionales.
Los fines del Colegio son los de promover entre los Ingenieros
Industriales su actualización y mejoramiento profesional así como
proyectar a la profesión a través de la participación en diferentes
eventos académicos y en la elaboración de propuestas y
recomendaciones que mejoren su formación.
CODIGO DE ETICA PROFESIONAL
(REG. DGP. NO. DGP/356/01-1375)
Este Código de Ética Profesional se elabora integrando el esfuerzo
y aportaciones de otros colegios tomando como base un Prototipo
del mismo que nos presentó la Dirección General de Profesiones de
la SEP, y el cual consideramos valioso para tal fin, por que servirá
como un documento rector para los integrantes del Colegio.
El Código de Ética Profesional tiene como función sensibilizar al
profesionista para que el ejercicio profesional se desenvuelva en un
ámbito de honestidad, legitimidad y moralidad, en beneficio de la
sociedad.
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Preservación de: recursos naturales, la
tenencia de la tierra, reparto agrario de la
misma.
INTRODUCCIÓNINTRODUCCIÓNINTRODUCCIÓNINTRODUCCIÓN
La Reforma hecha al artículo 27
constitucional en el año de 1992, cuyo
efecto principal fue diversificar los
mecanismos de incorporación de suelo de
propiedad social al mercado inmobiliario
urbano y provocar un auge del mercado
libre.
Contenidos en el artículo 27
Constitucional, las constantes
modificaciones que ha sufrido la
propiedad de la tierra, desde la
Colonia, pasando por la
Independencia, la Reforma, así como
por el período de la Revolución
Mexicana hasta nuestros días.
www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg
http://segundo.informe.fox.presidencia.gob.mx/fotosbig/
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf CONSTITUCION POLIITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS
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Las tierras ejidalespodían incorporarseal desarrollo urbanomediante el mercadoilegal de suelo.
La Ley Agraria quereglamenta lo relativo a latenencia del suelo ejidalprohibía su enajenación ysu conversión a usosurbanos a pesar de loinminente de suurbanización.
Las autoridades municipalesurbanas, carecían de todaposibilidad de acción paraprocurar la incorporaciónordenada del suelo ejidal alcrecimiento urbano. Ello derivóen una doble ilegalidad, la de laventa del ejido y de los terrenoscomunales, y la conformación decolonias populares(principalmente) que incumplíanla normatividad exigida por lasautoridades .
www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pd
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ANTECEDENTESANTECEDENTES
La propiedad de la tierra ha sido, a través delos inicios de la humanidad, motivo deconflictos y en la República Mexicana no es laexcepción, tradicionalmente se haconsiderado a la tierra como el bien máspreciado; la riqueza va casi siempre enrelación directa a la cantidad que se posea.
Todas las reformas al artículo 27constitucional, que se han hecho en México,considerando también a la época colonial,se caracterizaron por tratar de separar odesplazar al productor ya sea indígena,comunero, campesino o ejidatario de suúnico instrumento de producción, que es latierra, en favor de un proceso dereconcentración de la misma en manosprivadas así como de su incorporación a laeconomía de mercado.
www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf
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ESIAU-ZEPOCASEPOCAS QUEQUE DESTACANDESTACAN PORPOR LALA TENENCIATENENCIA DEDE LALA TIERRATIERRAEPOCASEPOCAS QUEQUE DESTACANDESTACAN PORPOR LALA TENENCIATENENCIA DEDE LALA TIERRATIERRA
PREHISPÁNICAPREHISPÁNICA
(EL CALPULLI)(EL CALPULLI)
representarepresenta unauna propiedadpropiedad concon valorvalor dede usouso yy nono podíapodía vendersevenderse..
sese pierdepierde loslos derechosderechos alal usufructo,usufructo, sisi sese dejabadejaba dede cultivarcultivar porpor dosdos ciclosciclos
agrícolasagrícolas consecutivosconsecutivos..
COLONIALCOLONIAL
SurgeSurge alal rrespectoespecto dede laslas tierrastierras dede loslos pueblos,pueblos, concon laslas normasnormas yy lala dotacióndotación
dede tierrastierras otorgadasotorgadas aa loslos conquistadoresconquistadores dede lala NuevaNueva España,España, porpor elel reyrey dede
EspañaEspaña..
INDEPENDENCIINDEPENDENCI
AA
aparecenaparecen loslos latifundioslatifundios formadosformados porpor laslas haciendashaciendas queque crecieroncrecieron aa
expensasexpensas dede laslas tierrastierras yy dede lala libertadlibertad dede loslos pueblospueblos..
POS POS
REVOLUCIOREVOLUCIO
NARIA NARIA
LosLos campesinoscampesinos seríanserían dotadosdotados dede tierrastierras dede cultivocultivo parapara gozargozar deldel usufructousufructo
dede ésta,ésta, másmás nono parapara venderla,venderla, peropero esoeso sí,sí, trabajarlatrabajarla parapara producirproducir..
AdemásAdemás podíanpodían nombrarnombrar unun sucesorsucesor parapara queque lala siguierasiguiera trabajandotrabajando yy gozargozar
dede dichodicho usufructousufructo..
SeSe reconocereconoce elel régimenrégimen dede tenenciatenencia dede lala tierratierra enen trestres partespartes:: lala comunal,comunal, lala
ejidalejidal yy lala pequeñapequeña propiedadpropiedad..
ACTUALACTUAL
elel régimenrégimen dede tenenciatenencia dede lala tierratierra señaladoseñalado enen lala cartacarta magnamagna enen elel artículoartículo 2727
yy modificadomodificado enen 19921992,, reconocereconoce queque laslas tierrastierras dede loslos ejidatariosejidatarios sonson
propiedadpropiedad dede loslos mismosmismos..
www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf
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• Las reformas de este articulo constitucional, las políticas de gobierno que se
manejaban en cada una de ellas, que transforma dicho texto desde su creación hasta la
actualidad, da pie para que sociedades mercantiles incursionen en el campo, por
mencionar solo alguno de los cambios realizados en el campo mexicano.
EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA
La propiedad de las tierra y aguas
comprendidas dentro de los límites del
territorio nacional, corresponden a la
Nación, la cual ha tenido y tiene el
derecho de transmitir el dominio de
ellas a los particulares; constituyendo
la propiedad privada.
La Nación tiene en todo momento el
derecho de regular y lograr el desarrollo
equilibrado del país así como el
mejoramiento de las condiciones de
vida rural y urbana.
http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm
www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg
www.imagenes.reuniones.jpg
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Las leyes de la Federación y de los
Estados determinarán los casos en
que sea de utilidad pública la
ocupación de la propiedad.
En los Estados Unidos Mexicanos
quedan prohibidos los latifundios
por lo que se declaran revisables
todos los contratos y concesiones
hechas por los gobiernos
anteriores desde 1876.
Se reconoce la personalidad
jurídica de los núcleos de
población ejidal y comunal.
La ley, establecerá un órgano
dotado de autonomía y plena
jurisdicción para la procuración de
justicia agraria.http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm
www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/
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REFORMA REFORMA AL AL
ARTICULO ARTICULO 27 27
Permite por primera vez laventa del suelo ejidal ycomunal, lo quepaulatinamente permitirásu incorporación ordenadaal desarrollo urbano.
Induce la modernizacióndel campo e incide en unamayor inversión privadacon el objeto de hacerlomas productivo.
Permite que los núcleos depoblación se beneficien con laurbanización de sus tierras,sujetándose a las leyes,reglamentos y planes vigentesen materia de asentamientoshumanos.
Rompe con el tabú delejido como instituciónintocable y se le retira sucarácter de inalienableimprescriptible einembargable.
http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm
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Argumentos que motivaron la reforma al articulo 27:
I. El sistema ejidal es una limitante para el desarrollo económico del
país debido a la falta de incentivo.
Falta de propiedad de los campesinos.
El ejido actúa y opera contrario a los principios de vialidad de
crecimiento.
Se presume que la industrialización es la base del crecimiento
económico.
II. No establece Capital Individual
El campesino no es dueño de su parcela por lo que no tiene
motivo alguno para cuidar de ella.
El campesino no puede usar ese capital para obtener algún
beneficio.
No es posible la superación económica individual usando el
sistema ejidal.
http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm
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El conjunto de medidas políticas,económicas, sociales y legislativas cuyofin es definir la estructura de la tenencia yproducción de la tierra se plasman en estaley, cuyo decreto es de observancia paratoda la República Mexicana
En casos de manifiesta utilidad para los núcleosde población ejidal, se tendrá todo el derechopor ley; de transmitir el dominio, de vender,enajenar, rentar, hipotecar y explotar enasociación con terceros las tierras de usocomún, en caso de terrenos baldíos con carácterde nacionales; la SRA esta facultada paraenajenarlos a titulo oneroso a particulares, deacuerdo al valor que fije el comité técnico deVALUACION o bien la Comisión de Avalúos deBienes Nacionales.
En el caso de terrenos turísticos, urbanos,industriales y cuya índole no seaagropecuaria, la SRA esta facultada paraenajenarlos de a cuerdo al VALORCOMERCIAL que determine la Comisión deAvalúos de Bienes Nacionales.
El sustento legal de las acciones mencionadascon anterioridad, se encuentra en losartículos: 46, 51, 75 fracción IV, 86, 94 y 161 dela llamada Ley Agraria.
LEY AGRARIALEY AGRARIA
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pdf. LEY AGRARIA. Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992
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ESIAU-ZFORMAS DE INCORPORACION DEL SUELOFORMAS DE INCORPORACION DEL SUELO
• Disposición mas relevante por sus implicaciones tanto para elsector agrario como urbano es el Programa de Certificación deDerechos Ejidales y Titulación de Solares.
• Disposición mas relevante por sus implicaciones tanto para elsector agrario como urbano es el Programa de Certificación deDerechos Ejidales y Titulación de Solares.
PROCEDEPROCEDE
• Programa del Gobierno Federal obviamente de carácter Nacional,Gratuito y Voluntario; producto de la decisión soberana de laAsamblea ejidal, cuyo objetivo es dar seguridad legal a loscampesinos entregándoles certificados parcelarios y de derechossobre la tierra de uso común.
• Programa del Gobierno Federal obviamente de carácter Nacional,Gratuito y Voluntario; producto de la decisión soberana de laAsamblea ejidal, cuyo objetivo es dar seguridad legal a loscampesinos entregándoles certificados parcelarios y de derechossobre la tierra de uso común.
¿Qué es el ¿Qué es el PROCEDE?PROCEDE?
• Otorgar certeza jurídica y seguridad en la tenencia de la tierra através de certificados parcelarios.
• Fomenta respeto a la autonomía y voluntad de los núcleosagrarios.
• Protege y consolida los derechos sociales de los campesinos ysus familias.
• Resuelve conflictos surgidos por la tenencia de la tierra
• Propicia la inversión privada, el acceso a créditos y mayoresapoyos institucionales.
• Fomenta el desarrollo económico y combate la pobreza en losejidos.
• Otorgar certeza jurídica y seguridad en la tenencia de la tierra através de certificados parcelarios.
• Fomenta respeto a la autonomía y voluntad de los núcleosagrarios.
• Protege y consolida los derechos sociales de los campesinos ysus familias.
• Resuelve conflictos surgidos por la tenencia de la tierra
• Propicia la inversión privada, el acceso a créditos y mayoresapoyos institucionales.
• Fomenta el desarrollo económico y combate la pobreza en losejidos.
OBJETIVOS Y OBJETIVOS Y PROPOSITOSPROPOSITOS
http://www.maderasdelpueblo.org.mx/procede/folletoprocede.pdf
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PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)
PISO
Creado en 1996
Instrumento del Gobierno Federal
Promueve la incorporación de suelo apto de origen ejidal y comunal al desarrollo urbano e inmobiliario,
aplica procedimientos previstos en las legislaciones vigentes tanto en materia agraria como en materia de asentamientos humanos.
Coordina entre los tres órdenes de gobierno y de concertación con la sociedad civil
facilita la incorporación ágil y legal de suelo , mediante este programa
Pone en oferta legal suelo al servicio de las instituciones públicas, privadas y sociales de la vivienda y desarrollo inmobiliario, de organizaciones sociales y personas físicas y morales en general, para la construcción, promoción, venta y utilización de vivienda, equipamiento urbano y desarrollo regional.
http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
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En este programa los núcleos agrarios, estarán en condiciones de poner en
oferta legal suelo al servicio de:
I. Instituciones
• privadas
• publicas
• sociales de la vivienda
• desarrollo inmobiliario
• organizaciones sociales
II. Personas físicas y morales en general
http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/
35
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OBJETIVO:
Contar con disponibilidad legal y suficiente suelo en cada ciudad para
satisfacer ordenada y anticipadamente, a costos razonables, las necesidades
de vivienda equipamiento urbano y desarrollo regional.
Que deseen
acceder a la tierra
para su:
♦ Construcción
♦ Promoción
♦ Venta
♦ Utilización de vivienda
♦ Equipamiento urbano y
desarrollo regional.
http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/
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I
N
S
T
I
T
U
C
I
O
N
E
S
ESTANCIAS
NORMATIVAS
Secretaria de la Reforma Agraria (SRA)
Secretaria de Desarrollo Social (SEDESOL)
COORDINADORA
NACIONAL
Comisión para la Regularización de la
Tenencia de la Tierra (Corett)
OTRAS
Procuraduría Agraria (PA)
Registro Agrario Nacional (RAN).
Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento
Ejidal (Fifonafe)
Instituto Nacional de Desarrollo Agrario
(INDA)
Instituciones que estén relacionadas con
la vivienda, el suelo, el medio ambiente y
el desarrollo urbano.
http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
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ESIAU-Z¿ QUE ES LA CORETT ?¿ QUE ES LA CORETT ?¿ QUE ES LA CORETT ?¿ QUE ES LA CORETT ?
La Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, (Corett), es
un organismo público descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de
carácter técnico y social, con personalidad jurídica y patrimonio propios,
cuyos objetos principales son:
I. Regularizar la tenencia de la tierra en donde existan asentamientos
humanos irregulares ubicados en predios de origen social (ejidal y
comunal) y de propiedad federal, y
II. Promover la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales
para el desarrollo urbano y la vivienda.
La Comisión, a partir de 1999, está integrada al Sector Social del Gobierno
Federal coordinado por la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), en
el marco de la planeación nacional de las políticas de combate a la
pobreza y de la ordenación de los asentamientos humanos en los centros
de población.
http://www.corett.gob.mx/corett.html
38
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ESIAU-ZDIAGRAMA DE OPERACIÓNDIAGRAMA DE OPERACIÓNDIAGRAMA DE OPERACIÓNDIAGRAMA DE OPERACIÓN
SELECCIONSOLICITUD DE
REGULARIZACIÓN
INTEGRACION DE EXPEDIENTE TECNICO
APROBADA NO APROBADA
http://www.corett.gob.mx/corett.html
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EFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONALEFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONALEFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONALEFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONAL
▼ Afecta el carácter y las características de las relaciones sociales como económicas en el
medio rural y urbano.
▼ Pretende consolidar un sistema de mercado en la esfera de la producción como en el
mercado inmobiliario.
▼ Afecta los procesos de urbanización, en la distribución territorial de los negocios, nuevos
patrones en la migración y la distribución territorial de la población, deterioro del medio
ambiente, principalmente.
▼ La falta de visión en el reparto agrario de los años 20 a los 40, causó la proliferación de
asentamientos irregulares en el crecimiento urbano y metropolitano.
▼ Es causa de que la enajenación de la pequeña propiedad y ejidos en calidad enajenable
sea uno de los móviles que explican el crecimiento de las ciudades medias, la extinción de
localidades de 99 o menos habitantes, y sobre todo el cambio de patrones en la migración
y la distribución territorial de la población.
▼ El ejido deja de ser un instrumento de control político y lo deja a la sociedad civil y a
las fuerzas del mercado.
http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf
40
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▼ Implicó desde su concepción nuevas fórmulas de control político, cambios en el
ordenamiento territorial y en la organización del territorio, así como de la planeación
urbana (Nava, 1992; 15 –23).
▼ Los conflictos en la transición rural – urbano que se viven en el país, así como en la
configuración urbano – metropolitano, a razón de dicha reforma constitucional, expresa
nuevos conflictos.
▼ La desaparición del ejido se presenta como una estrategia más del desmantelamiento
del aparato corporativo del estado social-demócrata, para poder ir configurando la nueva
fórmula de control estatal basada en la democracia cristiana.
▼ La reforma resta apoyo a los pequeños agricultores quienes, al no contar con el respaldo
del Estado ( sin subestimar el apoyo de procampo), y evidente incapacidad de producir
con precios competitivos en el mercado, causan la inminente enajenación y renta de
esta nueva pequeña propiedad surgida de la extinción del ejido.
▼ Los antiguos ejidatarios, ahora pequeños propietarios pronto se ven obligados a bien,
rentar sus parcelas, o bien venderlas y emigrar a las zonas urbanas. Lo que explica el
reciente crecimiento de las ciudades medias y el sustancial aumento de la migración.
http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf
41
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Principios que siguen sin haberse modificado son los siguientes:
1. Propiedad originaria y propiedad privada:
2. Expropiación
3. Recursos naturales
4. Propiedad de la nación sobre aguas
5. Concesionabilidad
6. Exclusividad del Estado en el aprovechamiento y la explotación de
energía eléctrica y nuclear.
7. Zona económica exclusiva.
8. Zona prohibida para extranjeros.
9. Limitaciones a instituciones de crédito para adquirir inmuebles.
10. Sólo a los que sean indispensables para el cumplimiento de su
objeto.
11. Justicia agraria.
12. Desarrollo rural integral.
CONCLUSIONESCONCLUSIONESCONCLUSIONESCONCLUSIONES
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La Reforma Agraria fue volviéndose
cada vez más completa hasta que
en el sexenio 1958-64 del licenciado
Adolfo López Mateos.
La Reforma Agraria parte desde
1915 y 1917 cubrió el reparto
agrario.
La etapa de 1915 a 1934; se fijo el
Código Agrario.
El gran reparto agrario con Lázaro
Cárdenas, se extendió en cifras de
magna consideración hasta finales
del sexenio del licenciado Gustavo
Díaz Ordaz, en 1970.
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ESIAU-Z
I. El reparto de las tierras legalmente afectables.
II. El apoyo a la producción mediante una infraestructura económico-
productiva y una infraestructura de bienestar social rural; y
III. El apoyo al desarrollo integral, desde:
1.- La organización productiva de los campesinos y de los productos;
2.- La comercialización, el transporte y el almacenamiento; hasta
3.- La distribución y el abasto popular nacional;
4.- La comercialización internacional de los productos agropecuarios y
forestales”.
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ESIAU-ZFRASEFRASEFRASEFRASE
•• ELEL ARBOLARBOL DEDE LEYESLEYES HAHA DEDE PODARSEPODARSE CONTINUAMENTECONTINUAMENTE..
JACQUES ANATOLE
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LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIOTEMA
CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA
CONTRERAS CASAS MARIA LUISA
ESCOBAR ARCE MARIA GUADALUPE
FIGUEROA RAMÍREZ ISRAEL
RUÍZ CEBALLOS EDUARDO
INTEGRANTES
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ESIAU-Z
REGULAR LA CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN,
ORGANIZACIÓN, ADMINISTRACIÓN, TERMINACIÓN Y
REGULACIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO.
ESTABLECE LOS DERECHOS Y
LAS LIMITACIONES PARA
MANEJAR LA PROPIEDAD
PRIVATIVA Y LA COMÚN.
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999
1. OBJETO
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2. LA CONSTITUCIÓN DE RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO
SE HACE ANTE NOTARIO PÚBLICO, EN EL QUE
SE OBTIENE UN DERECHO PRIVATIVO, Y SI
UTILIZAN Y COMPARTEN ÁREAS O ESPACIOS DE
USO COMÚN OBTENDRÁN PROPIEDAD COMÚN
3. LA LEY CLASIFICA LOS CONDOMINIOS SEGÚN SU ESTRUCTURA Y SU USO:
1.- ESTRUCTURA (CONDOMINIO VERTICAL,
HORIZONTAL, MIXTO)
2.- USO (HABITACIONAL, COMERCIAL
Y SERVICIOS, INDUSTRIAL,
MIXTO)
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PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999 48
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ESIAU-Z
I. - POR SU ESTRUCTURA:
a) CONDOMINIO VERTICAL,
II.- POR SU USO:
A) HABITACIONAL
COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN, EL CUAL
QUEDARÁ INTEGRADO POR:
I. - UN ADMINISTRADOR,
II. .- UN SECRETARIO,
III. .- UN TESORERO,
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4. LA LEY ESTABLECE LO NECESARIO PARA CONSTITUIR UN RÉGIMEN
DE PROPIEDAD:
1. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN.
2. UBICACIÓN, DIMENSIONES, MEDIDAS Y COLINDANCIAS.
3. DESCRIPCIÓN DE CADA UNA DE LAS PROPIEDADES PRIVATIVAS.
4. CARACTERÍSTICAS DEL CONDOMINIO.
5. DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN.
6. LA OBLIGACIÓN DE LOS CONDOMINIOS DE CONTRATAR PÓLIZA
DE SEGURO CONTRA TERREMOTO, INUNDACIÓN, EXPLOSIVOS,
INCENDIO Y COBERTURA DE DAÑOS A TERCEROS.
7. DE LA ESCRITURA SE AGREGARAN DEBIDAMENTE CERTIFICADOS
EL PLANO GENERAL, MEMORIA TÉCNICA, INSTALACIONES
HIDRÁULICAS, ELÉCTRICAS, ESTRUCTURALES Y AÉREAS
COMUNES.
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PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999 50
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SOLICITUD DE ENTRADA DE
TRAMITE CERTIFICADO DE
GRAVAMENES
LICENCIA DE CONSTRUCCIONCERTIFICADO DE EXISTENCIA O
NO DE GRAVAMENES
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LA LEY PROHÍBE HACER
CAMBIOS A FACHADAS O A LA
ESTRCUTURA DEL EDIFICIO
EL TERRENO, SOTANOS,
ELEVADORES, ESCALERAS, PUERTA
PRINCIPAL FACHADAS, CISTERNAS,
DRENAJE, ETC.; SON DE
PROPIEDAD COMÚN
LA ASAMBLEA ASIGNAR UN ADMINISTRADOR,RESULVER PROBLEMAS ENTRE LOS CONDOMINOS,EN CASO DE QUE NO LOS PUEDA RESOLVERINFORMARAN A LA PROCURADURIA SOCIAL
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5. ¿QUE ESTABLECE LA LEY DE CONDOMINIO?
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AREAS DE COMUN
USO ASIGNADO
AREA DE USO
EXCLUSIVOAREA COMUN
EJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN
COLONIA MIXCOAC
EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC 55
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ART. 10
FRACCION VI
ART 31
ART 33
ART 47
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ESIAU-Z6. REGLAMENTO DEL CONDOMINIO
LA ELABORACIÓN SERÁ POR QUIENES
OTORGUEN LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL
CONDOMINIO. CUALQUIER MODIFICACIÓN SE
ACORDARÁ EN ASAMBLEA GENERAL, LAS
RESOLUCIONES REQUERIRÁN DE UN MÍNIMO
DE VOTOS QUE REPRESENTE EL 51% DEL
VALOR DEL INDIVISO DEL CONDOMINIO.
EL CONDOMINO ESTA OBLIGADO A CUMPLIR
CON SUS CUOTAS PARA EL PAGO DEL
MANTENIMIENTO, VIGILANCIA Y ALGUN
DESPERFECTO EN AREAS COMUNES
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LOS CONDOMINOS PODRAN PEDIR A LA
SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y
VIENDA RECURSOS PARA EL MEJORAMIENTO
Y REPARACIONES DE LAS AREAS COMUNES.
PROHÍBE HACER UN ACTO QUE AFECTE
LA TRANQUILIDAD, SALUD, SEGURIDAD
O DIFICULTE EL USO DE LAS ÁREAS
COMUNES.
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ESIAU-ZEJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN
COLONIA MIXCOAC
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BIBLIOGRAFIA
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Equipo 4
•De la Cruz De la Cruz José.
•Pérez Soltero Esteban Javier.
•Flores Flores Brenda Victoria.
Logotipo Secretaria de Hacienda y Crédito Publico
Fuente: http://www.banxico.org.mx
Logotipo de los Certificados de la Tesorería de la Federación
Fuente: http://www.banxico.org.mx
Logotipo del Banco de México
Fuente: http://www.banxico.org.mx
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ESIAU-Z
Í N D I C E
1.- INTRODUCCIÓN
2. DESCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS
2.1 Nombre
2.2 Valor Nominal
2.3 Plazo
2.4 Pago de Intereses
2.6 Mercado Secundario
2.5 Colocación Primaria
2.7 Identificación de los Títulos
ANEXO 1
VALUACIÓN DE LOS CETES
METODOLOGÍA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES
ANEXO 2
EJEMPLO PRÁCTICO
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DESCRIPCIÓN TECNICA DE LOS CERTIFICADOS
DE LA TESORERÍA DE LA FEDERACIÓN
Los Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES) son el
instrumento de deuda bursátil más antiguo emitido por el Gobierno
Federal. Se emitieron por primera vez en enero de 1978 y desde
entonces constituyen un pilar fundamental en el desarrollo del
mercado de dinero en México. Estos títulos pertenecen a la familia de
los bonos cupón cero, esto es, se comercializan a descuento (por
debajo de su valor nominal), no devengan intereses en el transcurso
de su vida y liquidan su valor nominal en la fecha de vencimiento. A
continuación se presenta una descripción detallada de los mismos.
1. INTRODUCCIÓN
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2. DESCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS
2.1 Nombre
Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES).
2.2 Valor Nominal
10 pesos (diez pesos). Esto es el Gobierno Federal se compromete a
pagar $10.00 por cada CETE a la fecha de su vencimiento.
2.2.2 Características:
• Son Títulos de deuda del Gobierno Federal.
• Su compra y venta es únicamente a través de las Casas de Bolsa e
Instituciones de Crédito.
• Está garantizado por el Gobierno Federal, por lo que su seguridad es
prácticamente total.
• Es una inversión de gran liquidez ya que los CETES se pueden comprar
y vender en cualquier día hábil en lo que se llama el mercado secundario.
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2.3 Plazo
Se pueden emitir a cualquier plazo siempre y cuando su fecha de
vencimiento coincida con un jueves o la fecha que sustituya a este
en caso de que fuera inhábil. De hecho, estos títulos se han llegado
a emitir a plazos mínimos de 7 días y a plazos máximos de 728 días.
En la actualidad los CETES se emiten y colocan a plazos de 28 y 91
días, y a plazos cercanos a los seis meses y un año1.
1 Con el fin de incrementar la bursatilidad de estos títulos, el Gobierno Federal a buscado reducir el
número de emisiones vigentes en el mercado e incrementar el valor de las mismas. Para ello, en los
últimos años la SHCP ha colocado una misma emisión de CETES a plazo cercano a seis meses y a
plazo cercano a un año en varias ocasiones. Por lo anterior, en las subastas semanales se emiten y
colocan CETES de entre 335 y 364 días para el caso de los de un año y de entre 153 y 182 días para el
caso de los de seis meses.
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2.4 Pago de Intereses
Estos títulos no devengan intereses debido a que son bonos cupón
cero. Sin embargo, la tasa de interés del título está implícita en la
relación que existe entre su precio de adquisición, el valor nominal
del título y su plazo a vencimiento.
2.5 Colocación Primaria
La colocación primaria de estos títulos se realiza mediante subastas,
en la cual los participantes presentan posturas por el monto que
desean adquirir y la tasa de descuento que están dispuestos a
pagar. Las reglas para participar en dichas subastas se encuentran
descritas en el Anexo 6 de la Circular 2019/95 emitida por el Banco
de México y dirigida a las Instituciones de Crédito.
(http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/Circular2019/anexo06.html#TopOfPage ).
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2.6 Mercado Secundario
Existe un mercado secundario amplio para estos títulos. En la
actualidad se pueden realizar operaciones de compra-venta en
directo, así como operaciones de préstamo de valores.
Las compra-ventas en directo de estos títulos se pueden realizar ya
sea cotizando su precio, su tasa de descuento o su tasa de
rendimiento. Sin embargo, la convención actual del mercado es
cotizarlos a través de su tasa de rendimiento. El anexo 1 describe la
metodología que se utiliza como convención para calcular el precio
de los CETES y para convertir una tasa de rendimiento a una tasa
de descuento y viceversa. El anexo 2 presenta un ejemplo práctico
de dichos cálculos.
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ESIAU-Z
2.7 Identificación de los Títulos
La clave de identificación de la emisión de los CETES está diseñada
para que los instrumentos sean fungibles entre sí. Esto es, CETES
emitidos con anterioridad y CETES emitidos recientemente pueden tener
la misma clave de identificación siempre y cuando venzan en la misma
fecha. Para ello, la referida clave está compuesta por ocho caracteres, el
primero para identificar el título (“B”), el segundo es un espacio en
blanco, y los seis restantes para indicar su fecha de vencimiento (año,
mes, día). Como se puede observar, lo relevante para identificar un
CETE es su fecha de vencimiento, esto significa que dos CETES
emitidos en fechas distintas pero que vencen el mismo día cuentan con
la misma clave de identificación, por lo que son indistinguibles entre sí.
Ejemplo de clave de identificación de CETES que se emiten el 24 de
agosto del 2000 a plazo de 28 días y que vencen el 21 de septiembre
del 2000: B 000921.
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ESIAU-Z
ANEXO 1
VALUACIÓN DE LOS CETES
El objetivo de este anexo es mostrar una metodología que permita
valuar el precio de los CETES de forma general y, adicionalmente,
presentar un ejemplo de acuerdo a las prácticas de mercado.
METODOLOGÍA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES
El precio de un CETE se puede calcular a partir de su tasa de
rendimiento o de su tasa de descuento, el precio final puede variar
ligeramente en función del número de cifras decimales que se
ocupen.
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Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
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“Compra en directo”
Una empresa desea invertir el sobrante de tesorería en un instrumento de renta fija y
conservarlo a vencimiento. Por tanto, compra Cetes a 28 días cuya tasa de descuento
es del 6% anual. El precio de los Cetes es de $9.9533 pesos por título, es decir,
Dentro de 28 días la empresa recibirá $10.00 pesos por título, por lo que el rendimiento
nominal de la inversión es del 6.0281% anual, o sea,
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
ANEXO 2
EJEMPLO PRÁCTICO
Formula para determinar precio de los Cetes
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
Formula para determinar La Tasa de Rendimiento Nominal
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
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ESIAU-Z
“Venta Anticipada”
Un inversionista adquiere Cetes a 91 días cuya tasa de rendimiento es del 7% anual, a
un precio de$9.8261 pesos por título, lo que equivale al valor presente del nominal, es
decir,
Transcurridos 28 días, el inversionista requiere de liquidez, por lo que decide vender su
posición en Cetes con 63 días por vencer. Las condiciones del mercado le favorecen al
inversionista ya que se encuentran demandados los Cetes, por tanto, logra vender la
posición al 6.50% anual a 63 días, lo que implica un precio de $9.8875 pesos por título.
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
Formula para determinar precio de los Cetes
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
Formula para determinar precio de los Cetes
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
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ESIAU-Z
Por lo tanto, el rendimiento generado es del 8.0339% anual en 28 días, siendo éste
superior al inicialmente planteado y en un plazo de inversión menor, es decir,
Cabe señalar, que el rendimiento generado del ejemplo anterior, depende
fundamentalmente de las condiciones del mercado en ese momento; ganando un
mayor rendimiento si las tasas de interés disminuyen o un menor rendimiento si
éstas suben.
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
En algunos criterios de la Valuación se utilizan las tasas de
rendimiento de los CETES.
Formula para determinar El Rendimiento generado
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
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ESIAU-Z
REGIMEN DE PROPIEDAD
REGIMEN DE PROPIEDAD
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ESIAU-Z
CONTENIDO
• INTRODUCCION
• PROPIEDAD PRIVADA
• PROPIEDAD PUBLICA
• PROPIEDAD SOCIAL
• PROPIEDAD RURAL
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ESIAU-ZINTRODUCCION
El articulo 27 constitucional establece las bases constitucionales referidas
al alcance de los derechos de particulares sobre los llamados ELEMENTOS
NATURALES SUCEPTIBLES DE APROPIACIÓN.
La Constitución permite que estos elementos naturales susceptibles de
apropiación sean aprovechados por sus propietarios. Sin embargo, la
propia
Constitución definió un régimen regulatorio que el Estado puede
establecer
con el propósito de asegurar la conservación, la distribución equitativa de
tales elementos, el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las
condiciones de vida de la población tanto rural como urbana.
Cabe aclarar que la Constitución determina que el
aprovechamiento de los mencionados elementos naturales susceptibles de
apropiación pueden ser regulados únicamente por el Congreso de la
Unión.http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html
http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html
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ESIAU-Z
• La propiedad privada sufrio un gran cambio para laConstitución de 1917, en lugar de ser considerada como underecho natural que debía permanecer intocado e inalteradopor el estado, pasó a ser un derecho relativo, derivado de underecho superior, y sujeto en razón de ello a la posibilidadde regulación “fuerte” por parte del propio Estado, por mediode la imposición de las “modalidades” que dicte el interéspúblico.
• Dichas modalidades han implicado el establecimiento deciertos límites al ejercicio del derecho de propiedad privada.Dichos límites podrían resumirse de la siguiente forma:
PROPIEDAD PRIVADA
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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ESIAU-Z
• No todos los bienes pueden ser objeto de apExisten límitesen cuanto a la capacidad legal de los extranjeros para serpropietarios de bienes raíces dentro del territorio nacional.
• También hay límites en cuanto a la capacidad de algunaspersonas para tener en propiedad ciertos bienes.
• Apropiación privada.
• La propiedad privada agraria, en el ámbito rural, tiene límitesprecisos en cuanto a su extensión, establecidos en el propioartículo 27 Constitucional fracciones IV y XV.
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
80
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ESIAU-Z
• El uso de la propiedad privada por parte de lospropietarios puede ser límitada por diversas leyes decarácter administrativo.
• La propiedad privada puede ser expropiada u ocupada,por causas de utilidad pública y mediante indemnización.
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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ESIAU-ZComo puede apreciarse, la Constitución de 1917 estableció un
régimen de propiedad que tiene como trasfondo el modelo de
un Estado intervencionista y regulador, que chocó con la
concepción de la propiedad imperante anteriormente, que
correspondía a un modelo de Estado liberal no interventor y
garantista. Ambos modelos conviven actualmente en el texto
de la Constitución, y la tarea de conciliarlos no siempre es
tarea sencilla para los operadores jurídicos.
El artículo 14 constitucional establece el requisito del la
“previa audiencia” y el “debido proceso legal” para que una
persona pueda ser privada de sus propiedades; y el artículo 16
constitucional requiere mandamiento escrito de autoridad
competente, que funde y motive la causa legal del
procedimiento, para que una autoridad pueda ejercer “actos de
molestia” sobre una persona, su familia, domicilio papeles o
posesiones.
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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ESIAU-ZPROPIEDAD PUBLICA
• La constitución señala en su art 27 hay cierto tipo de
bienes que corresponden al dominio directo de la nación y
son susceptibles de ser apropiados por los particulares.
además dispone que el dominio sobre estos bienes. es
decir no se pueden enajenar a otras personas con la
pretensión de que salgan del patrimonio de la nación.
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20legislativas.htm#III
83
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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
ESIAU-Z• Corresponde a la nación el dominio directo de todos los
recursos naturales de la plataforma continental y loszócalos submarinos de las islas; de todos los mineraleso substancias que en vetas, mantos, masas oyacimientos, constituyan depósitos cuya naturaleza seadistinta de los componentes de los terrenos, tales comolos minerales de los que se extraigan metales ymetaloides utilizados en la industria; los yacimientos depiedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadasdirectamente por las aguas marinas; los productosderivados de la descomposición de las rocas, cuando suexplotación necesite trabajos subterráneos; losyacimientos minerales u orgánicos de materiassusceptibles de ser utilizadas como fertilizantes; loscombustibles minerales sólidos; el petróleo y todos loscarburos de hidrogeno sólidos, líquidos o gaseosos; y elespacio situado sobre el territorio nacional, en laextensión y términos que fije el derecho internacional.
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• la nación es propietaria directa para ejercer actos ydominio sobre ellos
• el art. 27 admite que la explotación, uso y
aprovechamiento de estos bienes (con excepción los
hidrocarburos y minerales radioactivos) puede ser
transferida a particulares o sociedades conforme a las
leyes mexicanas mediante concesiones otorgadas por el
ejecutivo federal de acuerdo a leyes respectivas
• La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y
aguas de la nación, se regirá por las siguientes
prescripciones:http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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• La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de lanación, se regirá por las siguientes prescripciones:
• I. solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y lassociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio delas tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones deexplotación de minas o aguas. el estado podrá conceder el mismoderecho a los extranjeros, siempre que convengan ante lasecretaria de relaciones en considerarse como nacionalesrespecto de dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, laprotección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos; bajola pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de lanación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. enuna faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y decincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjerosadquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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ESIAU-Z• II. las asociaciones religiosas que se constituyan en los términos
del articulo 130 y su ley reglamentaria tendrán capacidad para
adquirir, poseer o administrar, exclusivamente, los bienes que
sean indispensables para su objeto, con los requisitos y
limitaciones que establezca la ley reglamentaria;
• III. las instituciones de beneficencia, publica o privada, que
tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigación
científica, la difusión de la enseñanza, la ayuda reciproca de los
asociados, o cualquier otro objeto licito, no podrán adquirir mas
bienes raíces que los indispensables para su objeto, inmediata o
directamente destinados a el, con sujeción a lo que determine la
ley reglamentaria;
• IV. las sociedades mercantiles por acciones podrán ser
propietarias de terrenos rústicos pero únicamente en la extensión
que sea necesaria para el cumplimiento de su objeto.
•http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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• V. los bancos debidamente autorizados, conforme a las leyes de
instituciones de crédito, podrán tener capitales impuestos sobre
propiedades urbanas y rusticas de acuerdo con las prescripciones
de dichas leyes, pero no podrán tener en propiedad o en
administración mas bienes raíces que los enteramente necesarios
para su objeto directo
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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PROPIEDAD SOCIAL
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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PROPIEDAD SOCIAL• La propiedad social es Aquella que tiene un impacto
directo en el entorno social o en la sociedad en su
conjunto.
• Reforma Agraria: Estuvo regida hasta el año de 1992
por el Artículo 27 constitucional.
Como principal objetivo tuvo que fraccionar los grandes
latifundios existentes.
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ACCIONES REFORMA AGRARIA
ACCIÓN DE RESTITUCIÓN
AQUELLOS RECLAMANTES
DE TIERRA
ACCIÓN DE DOTACIÓN
AQUELLOS SIN NINGUN TIPO
DE TITULO
REFORMA AGRARIA
ESTAS ACCIONES MEDIANTE LAS CUALES OPERO DICHO PROGRAMA DE
REFORMA, LA ACCION DE RESTITUCION, PARA AQUELLOS RECLAMANTES
DE TIERRA (PUEBLOS, RANCHERIAS, CONGREGACIONES, TRIBUS) QUE
CONTARAN CON TITULO SOBRE TIERRA DE LA CUAL HABIAN SIDO
DESPOJADOS; LA ACCION DE DOTACION, PARA AQULLOS GRUPOS DE
CAMPESINOS SIN NINGUN TIPO DE TITULO SOBRE TIERRA ALGUNA.http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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PROPIEDAD SOCIAL
EL EJERCICIO DE ESTOS DOS TIPOS DE ACCION Y EL CONSIGUIENTE
REPARTO DE TIERRAS DIO LUGAR A DOS TIPOS DE PROPIEDAD RURAL:
LA COMUNAL Y LA EJIDAL CUYOS TITULARES NO SON LOS INDIVIDUOS,
SINO EL NUCLEO DE POBLACION CONFORMADO POR GRUPOS
DECAMPESINOS. LA CANTIDAD DE LA TIERRA SUJETA A ESTE4 TIPO DE
PROPIEDAD EQUIVALE ALREDEDOR DEL 50% DE LA SUPERFICIE DEL
TERRITORIO MEXICANO. EL REGIMEN DE ESTOS DOS TIPOS DE
PROPIEDAD RURAL FUE BASICAMENTE EL MISMO.
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
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• Limitaciones al derecho de disposición.
• Prohibición de cambio de régimen.
• Prohibición de asociación.
• En 1992 se dio por concluido el reparto agrario.
• Las razones fueron capitalizar el campo y brindar
certidumbre a la tenencia de la tierra.
PROPIEDAD RURAL
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La máxima autoridad es el comisariado ejidal
Un consejo de vigilancia
Ejidatarios que poseen los títulos de propiedad
Los posesionarios
ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD SOCIAL
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http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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• http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do
_pdf=1&id=66
• http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20l
egislativas.htm#III
• http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
• http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
• http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html
BIBLIOGRAFIA
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• CASTORENA OLGUIN DANIEL
• RODRÍGUEZ FLORES CÉSAR EDUARDO
• SAN JUAN HERNÁNDEZ MARTÍN
• MARES JIMÉNEZ DONOVAN MARIO
• JIMÉNEZ ZAVALA REY ARMANDO
PRESENTÓ:
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• INTEGRANTES:
RIVERA LOPEZ ENNIA YUKSABELLY
SAUCEDO VAZQUEZ ISAO ENRIQUE
SANCHEZ HERNANDEZ MANUEL ALEJANDRO
JIMENEZ LOPEZ EDGAR FERNANDO
SEMINARIO DE VALUACION DE
INMUEBLES
“EXPERIENCIA Y PERICIA”
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• Experiencia (del Lat. experiri = comprobar) es una forma de conocimiento o
habilidad derivados de la observación, de la vivencia de un evento o
proveniente de las cosas que suceden en la vida.
POR MEDIO DE LA
OBSERVACION PODEMOS
ADQUIRIR LA EXPERIENCIA
http://www.masternewmedia.org/images/eye-water_id620886_size1.jpg
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• El concepto de experiencia generalmente se refiere al conocimiento
procedimental (cómo hacer algo), en lugar del conocimiento factual (qué son
las cosas). Los filósofos tratan el conocimiento basado en la experiencia
como "conocimiento empírico" o "un conocimiento a posteriori".
PRIMERO
HAY QUE
APRENDER
COMO
HACER LAS
COSAS
PARA
DESARRO-
LLARLAS
MAS
FACILMENTE
http://2.bp.blogspot.com/_JN4k50IR3OM/Rjw2kfeqLw
I/AAAAAAAABak/qotHkBAdyJg/s320/experiencia.jpg
http://justoserna.files.wordpress.com/200
9/03/viejovs.jpg
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• La experiencia contribuye sensiblemente a la sabiduría. Aunque se puede
obtener cierto grado de sabiduría al sufrir castigo u observar a otros recibirlo,
una mejor manera de adquirir sabiduría, y que además ahorra tiempo, es
beneficiarse y aprender de la experiencia de los que ya son sabios.
http://www.cubaencuentro.com/var/cubaencuentro.com/storage/images/galeri
as/omar-santana/experiencia/462282-1-esl-ES/experiencia_popup.jpg
PODEMOS OBTENER
EXPERIENCIA DE
OTRAS PERSONAS
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• Es el conocimiento de algo o habilidad para ello que se adquiere al haberlo
realizado, sentido o vivido una o más veces.
CUANDO SE
TRABAJA EN ALGO
POR MUCHO
TIEMPO, TAMBIEN
SE OBTIENE
EXPERIENCIA
http://img.pymesyautonomos.com/2009/04/experiencia-laboral.jpg
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• TANTO EL SER HUMANO COMO TAMBIEN MUCHOS ANIMALES
PUEDEN OBTENER ESTA FORMA DE CONOCIMIENTO
LLAMADA EXPERIENCIA A LO LARGO DE SUS VIDAS.
• EL ESTUDIO ACERDA DE CÓMO ADQUIRIR EXPERIENCIA SE
RELACIONA CON LA NEUROPSICOLOGIA, LA PSICOLOGIA
EDUCACIONAL, LA PEDAGOGIA Y LA ACTITUD PERSONAL DE
CADA SER HUMANO.
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PERICIA
• Aptitudes o habilidades adquiridas a través del estudio o la experiencia en
una disciplina.
PARA OBTENER PERICIA
HAY QUE TENER
DISCIPLINA
http://www.pilotosretiradoslan.cl/gajes/pericia_clip_image002_0000.jpg
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• HABILIDAD PARA RESOLVER CON ACIERTO, FACILIDAD Y RAPIDEZ
UNA COSA DE CIERTA DIFICULTAD COMO POR EJEMPLO TRAS
REVENTAR UN NEUMÁTICO EN UNA AUTOPISTA, SOLO LA PERICIA
DEL CONDUCTOR EVITA LA TRAGEDIA.
http://jpnascar.com/images/pericia%20de%20montoya.jpg
PERICIA AL MANEJAR
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PERITO:
• Se define como sabio, práctico, experto, hábil, versado en una ciencia, arte
u oficio. El diccionario Larousse indica que es la persona autorizada
legalmente para dar su opinión acerca de una materia.
http://www.laregioninternacional.com/resize.php?pic=imagene
s/elementos/938_ense.jpg&tipo=350http://www.belt.es/noticias/2005/mayo/19/mar.jpg
CON LA
EXPERIENCIA Y
DEDICACION SE
PUEDE LLEGAR
A SER UN
PERITO
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• CONCEPTO DE PERITAJE.
• ES EL EXAMEN Y ESTUDIO QUE REALIZA EL PERITO SOBRE EL
PROBLEMA ENCOMENDADO PARA LUEGO ENTREGAR SU
INFORME O DICTAMEN PERICIAL CON SUJECIÓN A LO
DISPUESTO POR LA LEY.
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• LA PRUEBA PERICIAL.
• ES LA QUE SURGE DEL DICTAMEN DE LOS PERITOS, QUE SON
PERSONAS LLAMADAS A INFORMAR ANTE EL JUEZ O
TRIBUNAL, POR RAZÓN DE SUS CONOCIMIENTOS ESPECIALES
Y SIEMPRE QUE SEA NECESARIO TAL DICTAMEN CIENTÍFICO,
TÉCNICO O PRÁCTICO SOBRE HECHOS LITIGIOSOS.
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• CONCLUSION
• LA EXPERIENCIA SE VA ADQUIRIENDO A TRAVES DE LOS CONTINUOS
ACONTECIMIENTOS SUCITADOS EN LA VIDA DIARIA ASI COMO
TAMBIEN SE GENERA DEL CONTINUO REPETIR DE LAS ACTIVIDADES.
PERO DEPENDE DE LA ACTITUD Y LA MADUREZ CON QUE SE
DESARROLLEN ESTOS.
• LA PERICIA SE OBTIENE A TRAVES DE LA REALIZACION CONSTANTE
DE DIVERSAS ACTIVIDADES POR ELLO LA EXPERIENCIA Y LA PERICIA
VAN DE LA MANO.
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REGIMEN DE PROPIEDAD
109
BIBLIOGRAFÍA
http://www.inacipe.gob.mx/
http://www.pgr.gob.mx/
EL AVALÚO DE LOS BIENES RAÍCES
ANTONIO ANTUÑANO ITURBIDE
ED. LIMUSA
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.
AVALÚOS
X
AVALÚO No. A-DPTO-08-09
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
AISA
Calle: OnceNúmero: 35,101-AColonia:Delegación:Código Postal: 15010Entidad Federativa: Distrito Federal
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $452.374,32
Valentín Gómez FaríasVenustiano Carranza
1
AVALÚO No. A-DPTO-08-09
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
PERITO VALUADOR:ESPECIALIDAD En InmueblesREGISTRO DE LA : 94310444
INMUEBLE QUE SE VALÚA:
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En CondominioPROPIETARIO DEL INMUEBLE:
USO DEL AVALÚO:PROPÓSITO DEL AVALÚO:
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: OnceNúmero: 35,101-AColonia: Valentín Gómez FaríasDelegación: Venustiano CarranzaCódigo Postal: 15010Entidad Federativa: Distrito Federal
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 02208804001-3NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 27-42-569-414-01-001-0
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HabitacionalTIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas Habitación de dos niveles, Tipo medio y de Buena calidad
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Alta, Provocada por el ruido de las Aeronaves y el trafico deVehículos Automotores
USO DEL SUELO: HC 3/20/Z
Boulevard Puerto Aereo,Calzada Gral. Ignacio Zaragoza y Av.8(Gral. Francisco Morazán)
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos
EQUIPAMIENTO URBANO: Estación del Metro Boulevard Puerto Aereo,Escuelas,Centroscomerciales y Zona de Bancos
AISAViaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col. Velódromo Olimpico;Deleg. Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DELAS MISMAS:
Determinar su Valor Comercial
Un Departamento en Condominio
C. Rodolfo Muñoz Herrera
Para su Posible Venta
Jesús Castillo Muñoz
2
AVALÚO No. A-DPTO-08-09
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:Al Norte Av.4Al Sur Av.6Al Oriente Av.11Al Poniente Av.9LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura Publica Numero Trescientos Sesenta y Siete P.A.E. Asentada en el Tomo Uno, Volumen Cuarto
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Al Norte 0.95 m y 5.85 m Con Área ComúnAl Sur 6.80 m Con Propiedad Particular
Al Oriente 8.20 m Con Calle 11
IV.- TERRENO.
Ante Notario Publico Lic. Francisco Daniel Sánchez Dominguez,Titular de la Notaria 117 del D.F.
AISA Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
Al Oriente 8.20 m Con Calle 11
Al Poniente 2.35 m y 5.85 m Con Área Común y con Vivienda B-101,Por Muro Medianero Respectivamente y Arriba con Vivienda 201-A
SUPERFICIE DEL TERRENO: 155,00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 155.OO m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 155,00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 41,18 m2
INDIVISO: 19,010 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:NÚMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: UrbanasDENSIDAD HABITACIONAL: 184 Hab/HaINTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: Coef.Ocup.Suelo=12.76 m2 (Área libre neta), y Coef.Utilizac.Suelo= 9.0 ViviendasSERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno que Afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
Terreno Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular
NORTE
3
AVALÚO No. A-DPTO-08-09
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: Tipo Clasificación Superficie Edad T-1 5 155.00 m2 24 años
NÚMERO DE NIVELES: 3EDAD APROXIMADA: 24VIDA ÚTIL REMANENTE: 66 AñosVIDA TOTAL: 90 AñosESTADO DE CONSERVACIÓN: BuenoCALIDAD DEL PROYECTO: Regular
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone: Cimentación de Mampostería con Refuerzos Horizontales y Verticales
ESTRUCTURA: Se Supone: Muros de Carga y Marcos Rígidos
MUROS: De Block
ENTREPISOS: Se Supone: Losa de Concreto Armado
TECHOS: Planos
AZOTEAS: Impermeabilizado
BARDAS: De Block
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, La Casa Habitación
Se trata de un Terreno de Forma Regular, Donde se Construyo un Edificio de Tres Niveles y en el cualse Encuentra Ubicado dicho Departamento; Situado en la Planta Baja, con uso Habitacional y con lasiguiente distribucion:Dos recamaras, Sala-Comedor-Cocina, Un Baño y Una Zote huela
AISA Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
4
AVALÚO No. A-DPTO-08-09
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Tirol Planchado
APLANADOS EXTERIORES: Junteado de Cemento Arena
PLAFONES: Tirol Rustico
LAMBRINES: En Baño
PISOS: De Loseta Cerámica
ESCALERAS: Estructura Metálica, Huellas con Recubrimiento de Loseta Cerámica
PINTURA: Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguno
c) CARPINTERÍA: Puertas de Intercomunicación y Closet de Madera
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:
Ramaleo de Cobre, Tubería de PVC y Albañal
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: W.C. y Lavabo de Color
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta con Salidas Normales
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puerta de Acceso: Metálica con VidrioPuerta de Patio de Servicio: Metálica con Vidrio Ventanas de Aluminio Anodizado
HERRERÍA: Protecciones en Ventanas y Portón de Acceso al Edificio
g) VIDRIERÍA: Traslucidos y Normales (Delgados)
h) CERRAJERÍA: Chapa de Acceso y de Intercomunicación Normales (Nacionales)
i) FACHADA: Color Verde Esmeralda, con Lambrin de Azulejo a una altura de 1.00 metros, Jambas deColor Blanco en las Ventanas, Protecciones a base de Cuadrado, Angulo y Solera
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
AISAViaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
5
AVALÚO No.
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación deinformación pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando laoferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio másprobable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DEMERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un biensimilar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denominaCOSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectarápor los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETODE REPOSICIÓN.ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficiosfuturos, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalizaciónde un nivel específico de ingresos.Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DERENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderaciónde los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúoentre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sinintermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan conconocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
La Escritura de Propiedad no cuenta con la Superficie total del Terreno, dicho dato se tomo de la pagina http://www.seduvi.df.gob.mx
El Croquis de Localización se tomo de la pagina http://www.guiaroji.com.mx El Reporte Fotográfico y los datos que se utilizaron para los tres Analisis:Comparativo de Mercado, Físico y de Capitalización de Rentas se tomaron de la pagina http://www.metroscubicos.com
AISA
VII.- DEFINICIONES.
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
A-DPTO-08-09
6
A-DPTO-08-09
No. No.1 S/N
2 S/N 5523-2099 Century 21 Covarrubias
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Jardín Balbuena
Grupo Aitex S.A. de C.V.Teléfono Informante
Jamaica JamaicaDos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Un Año, Ubicado en el Cuarto Nivel, Cerca de Estación del Metro
Colonia Calle5591-1013
Una Recamara, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Siete Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos con LosetaAv. Morelos
AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
AVALÚO No.
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
3 S/N
4 30
5 4
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO. CONS. OTRO FRe
1 502.100,00 43,00 11.676,74 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0,73 8.512,352 620.000,00 42,00 14.761,90 0,90 0,95 1,00 0,95 1,00 1,10 0,89 13.189,393 630.000,00 42,02 14.992,86 0,90 0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 0,77 11.537,014 450.000,00 42,00 10.714,29 0,90 1,05 1,00 0,90 1,00 0,90 0,77 8.201,255 616.758,00 44,79 13.769,99 0,90 1,00 0,95 0,85 1,00 0,90 0,65 9.006,61
VALOR HOMOLOGADO: 10.089,32EN N.R. $/m² 11.244,34
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 41,18SUBTOTAL: $ 463.041,75
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 463.041,75
Magdalena Mixhuca Av. Morelos 5523-2099
Una Recamara, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Siete Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos con Loseta
$/m²Oferta
6 de Marzo
FederalDos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Cero Años, Ubicado en la Planta Baja, Pisos con Loseta
Sup. $/m²No.
Universidad Nacional
Revolución
Century 21 Covarrubias
Rosario Zamora
Dos Recamaras, Un Baño, Edad Ocho Años, Ubicado en el Primer Nivel, Pisos Laminados
Dos Recamaras, Un Baño, Edad Seis Meses, Ubicado en el Quinto Nivel, Acabados de Buena Calidad, Cerca de Estación del Metro
5658-3000
5673-6448 Alter House Inmobiliaria,S.C.
0,100,90
Factores utilizados:Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso delColonia
Edad
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertasConsidera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
7
A-DPTO-08-09
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.1 S/N
2 S/N
5687-2654 Umbral Bienes RaícesAeropuerto Internacional de C.M. ChimalhuacánCalleColonia Teléfono Informante
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
Forma Irregular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HM/05/30,a un costado del Hotel Camino Real
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo H3/20/60,Techado y con Sanitarios29 5563-1314 Juan ContrerasIgnacio Zaragoza
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
AVALÚO No.
3 446
4 S/N
5 S/N
Factores de HomologaciónNEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 3.500.000,00 419,00 8.353,22 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 7.517,902 1.500.000,00 190,00 7.894,74 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 7.105,263 1.900.000,00 207,00 9.178,74 0,90 0,90 1,10 0,90 1,00 1,00 0,80 7.360,434 6.049.400,00 1.043,00 5.800,00 0,90 1,00 1,10 1,00 0,90 1,00 0,89 5.167,805 1.890.000,00 300,00 6.300,00 0,90 0,90 1,10 0,90 1,00 1,00 0,80 5.051,97
VALOR HOMOLOGADO: 6.440,67EN N.R. $/m² 6.441,00
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes
Grupo HIR Impulsores Inmobiliarios
Padilla y Alcalá Asociados
$/m²
Apicultura
No. Oferta Sup.
5398-0665Veinte de Noviembre
Valle Gómez
Moctezuma 1ra Sección Oriente 174 2455-1166 Century 21 Amici-Premier
ProañoForma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HC/03/20,
$/m²
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes, Uso de Suelo H4
5525-3411
Factores Utilizados:Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuadoEn función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuadoConsidera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuadoCalifica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
8
A-DPTO-08-09
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.1 321
2 S/N
3 S/N
4 75
5 S/N
Factores de HomologaciónNEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 5.000,00 52,50 95,24 0,90 1,05 0,90 1,00 1,00 1,00 0,85 81,002 3.000,00 50,00 60,00 0,90 1,10 0,90 1,00 1,00 1,00 0,89 53,463 5.000,00 54,00 92,59 0,90 1,00 0,90 0,95 0,95 1,00 0,73 67,694 3.400,00 47,00 72,34 0,90 1,10 1,00 0,95 0,95 1,00 0,89 64,635 4.200,00 50,00 84,00 0,90 1,10 0,90 0,95 0,95 1,00 0,80 67,55
VALOR HOMOLOGADO: 66,87EN N.R. $/m² 67,00
0,100,90
FACTORES UTILIZADOS:Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de sueloColonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertasConsidera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
No. Oferta Sup. $/m²
Una Recamara, Un Baño, Edad Cinco Años, Ubicado en el Primer Nivel, A Cinco minutos de la Terminal dos del Aeropuerto
Dos Recamaras, Un Baño, Edad Dos Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos(laminados-alfombra),Cerca del Deportivo VenustianoCarranza
Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Un Año, Ubicado en el Quinto Nivel, Elevador, Cerca de Congreso de la Unión
Lorenzo Boturini Ixnahualtongo
Nicolás Bravo Boleo 5603-7181 Rent A House Inmobiliaries
Century 21 Cedros
$/m²
5786-0625
5277-1888
Colonia Calle Teléfono Informante
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Nicolás Bravo Boleo 1054-6554 Century 21 Prestigio
Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Cero Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Elevador
Erika BoenekerDos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Treinta Años, Ubicado en el Primer Nivel
Cuatro Arboles Seguro Social
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
VBW Bienes Raíces S.A. de C.V.
Álvaro Obregón Av. del Taller 5574-2959
9
A-DPTO-08-09
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIALNinguna
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIALEA10 Equipo de Bombeo Pza. 1 24 $6.000,00 0,9 0,9 1,0 0,77 $4.590,00 $4.590,00
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
SUMA $4.590,00
p/c C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIALOC01 Bardas M 19,65 24 $2.373,43 0,90 0,85 1,00 0,77 $1.815,67 $35.677,99OC10 Cisterna Pza. 1,00 24 $35.000,00 0,90 0,85 1,00 0,77 $26.775,00 $26.775,00OC17 Portón de Acceso al Edificio Pza. 1,00 24 $2.624,92 0,90 0,85 1,00 0,77 $2.008,06 $2.008,06OC03 Patios y Andadores M2 48,82 24 $559,95 0,90 0,85 1,00 0,77 $428,36 $20.912,62
CONSTANTE 0,10
CONSTANTE 0,90 SUMA: $ 85.373,68VIDA UTIL 80,00
EDAD 24,00 0,73
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ 472.025,02
SUBTOTAL COMUNES: $ 89.963,68
INDIVISO % 19,01
TOTAL: $ 89.982,69
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
10
A-DPTO-08-09
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 6.441,00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
Única 155,00 6.441,00 1,00 6.441,00 998.355,00
TOTAL: 155,00 SUMA (a): $ 998.355,00
INDIVISO 19,01%189.787,29
VALOR UNITARIORESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
Ninguno
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
AVALÚO No.
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $ 189.787,29
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 41,18 5.187,39 0,90 4.668,65 192.255,05
TOTAL 41,18 m² SUBTOTAL (b): $ 192.255,05
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 89.982,69
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 472.025,02Terr. 998.355,00 Const. 192.255,05 Inst. 89.982,69
LAS CONSTRUCCIONES
Departamento
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
78%
15%7%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
11462,4823
78%
11
A-DPTO-08-09
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3,00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3,00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2,00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23,00%b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const. > Terr Const. > Terr Const. > Terr Terr = Const. Terr > Const. Terr > Const.
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 1 3 1
CAPITALIZACIÓN 1,0000 1,1429 1,2857 1,4286 1,5714 1,7143
TASAS PARCIALES 2,0000 1,1429 3,8571 1,4286
TASA RESULTANTE: 8,43%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.T-1 41,18 67,00 2.759,06
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 2.759,06
TOTAL DEDUCCIONES: 23,00% 634,58RENTA NETA MENSUAL: 2.124,48RENTA NETA ANUAL: 25.493,71CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8,43%TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 302.467,80
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
Departamento
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
12
A-DPTO-08-09
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 463.000 53% $463.041,75FÍSICO 472.000 56% 472.025,02
INGRESOS 302.000 100% 302.467,80
$463.041,75 30,00% $138.912,52
$472.025,02 60,00% $283.215,01
$302.467,80 10,00% $30.246,78
100,00% $452.374,32
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
VALOR COMERCIAL
AISA AVALÚO No.
Valor Comparativo de mercado
PONDERADO
Valor de Capitalización de Rentas
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
Valor Físico o C.R.N.
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$452.374,32
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA YCUATRO PESOS 32/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
De Capitalización: 10%
C.Jesús Castillo Muñoz
De Mercado: 30%El Valor Comercial es el Resultado de la Ponderación de los Tres Análisis:
Físico: 60%
13
DEPARTAMENTOS EN VENTA
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AVALÚO No. A-DPTO-08-09
Sala: Piso de Loseta Ceramica,Tirol Planchado y Pintura Vinilica en Muros
Recamaras con Closet de Madera
Baño con Lambrin de Azulejo
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO
AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
AVALÚO No. A-DPTO-08-09
Baño con Muebles sanitarios de Color
Lavabo con Pedestal de Color
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO
Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376
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AVALÚO No. A-DPTO-08-09
Fachada Principal con Vista a la Av.8 (Gral. Francisco Morazán)
Fachada Principal con Vista a la Calzada Gral. Ignacio Zaragoza
Fachada Principal
AVALÚO No. 001/HGV
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: 7
Número: MZ. 64 LT. 13A
Colonia: VALLE DE LOS REYES
Delegación: LA PAZ
Código Postal: 56430
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo: ago-09
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,522,064.00
ESTADO DE MÉXICO
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
AVALÚO No. 001/HGV
PERITO VALUADOR: Daniel Castorena Olguín
ESPECIALIDAD Inmuebles
REGISTRO DE LA : ESIA 2004310556
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Maria Elena Olguín Cerón
USO DEL AVALÚO: Venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Estimar Valor comercial
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: 7
Número: Mz 64 Lt 13A
Colonia: Valle de los Reyes
Delegación: La Paz
Código Postal: 56430
Entidad Federativa: Estado de Mexico
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 21630
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 351321
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 1 nivel
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Baja, principalmente por vehiculos, zona libre de industrias
USO DEL SUELO: HB1
Calzada Ignacio Zaragoza, Carretera Mexico - Texcoco,
Distribuidor vial "La Concordia"
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos
EQUIPAMIENTO URBANO: Bancos, Escuelas, Iglesias, Centros Comerciales, Mercados,
Gasolineras, Jardines, Parques, Gimnasios, Señalización y
Nomenclatura de Calles, Deportivos, Panteones, Centros
Nocturnos.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
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AVALÚO No. 001/HGV
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Al Norte 20.000 Predio
Al Sur 20.000 Calle 7
Al Este 10.000 Predio
Al Oeste 10.000 Predio
SUPERFICIE DEL TERRENO: 200.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 200.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 200.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 207.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno plano y con forma rectangular
NÚMERO DE FRENTES: Uno
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL: 101 Habitantes / Hectarea Aproximadamente
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 1.4
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
Ninguno que afecte
Al norte se encuentra la calle 8, al sur la calle 6, al este la calle Ixtapan y al oeste la calle Acambay.
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NORTE
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
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AVALÚO No. 001/HGV
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
Casa Habitacion Mediano Moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: 5
NÚMERO DE NIVELES: Uno
EDAD APROXIMADA: 30
VIDA ÚTIL REMANENTE: 60
VIDA TOTAL: 90
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone cimientos de mampostería
ESTRUCTURA: Marcos rigiddos de concreto
MUROS: Tabique rojo recocido mortero cemento arena.
ENTREPISOS: Losa de concreto armada con varilla de 1/2 @20 en claros medianos.
TECHOS: Planos con yeso
AZOTEAS: Impermeabilizada en algunas partes, transitable
BARDAS: De tabique, con castillos y cerramientos de concreto
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una
Casa Habitación con un frente Habitacional, para acceder ala casa habitación encontramos un portón
de herrería, por el cual podemos acceder al patio que tiene espacio para tres automoviles, al fondo del
patio se encuentra la entrada que comunica a la cocina,sala, comedor y al fondo un baño, en el
comedor hay unas escaleras, al llegar al primer nivel vamos a encontrar dos habitaciones, una
sencilla y una mas grande con un baño, contamos con 2 lavaderos, tanque estacionario, calentadores
de agua, tinacos. En la planta baja hay 3 habitaciones a las que solo se les tiene acceso por la parte
del patio, en este patio hay un medio baño y a un costado una escalera que conduce a dos recamaras
en obra negra, los cuales no cuentan con losa de concreto.
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AVALÚO No. 001/HGV
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Aplanados con yeso, pasta y mortero
APLANADOS EXTERIORES: Aplanado fino con mortero y pintura
PLAFONES: yeso
LAMBRINES: azulejo en cocina
PISOS: Terrazo, colocado en el mes de mayo del año 2009
ESCALERAS: De rampa de Concreto armado con escalones forjado y recubrimiento de terrazo
PINTURA: Pintura de aceite en fachada y muros exteriores
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: no
c) CARPINTERÍA: 2 Habitaciones con closet de madera
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de Baño de calidad media ; Cocina Integral consta de alacena, estufa, tarja y
barra
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta, Salida spot normales.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Hechas en herreria
HERRERÍA: Zahuan de fachada, puerta de acceso, escalera de azotea, cancel de cocina, cancel de
recamara
g) VIDRIERÍA: Cristales Claros Normales, Filtra sol y Traslucidos
h) CERRAJERÍA: Normales
i) FACHADA: Aplanada y pintada, incluye herreria en zahuan y parte superior
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
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AVALÚO No. 001/HGV
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
NOTAS:
La vigencia de este avalúo esta determinada por por su proposito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca
en su caso la instituciòn emisora
VII.- DEFINICIONES.
A pesar de que el inmueble se encuentra en el estado de Mexico se ha tomado el criterio para avaluos del D.F.
Las superficies consideradas se obtuvieron de planos proporcionados por el cliente
En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad
El domicilio valuado no cuenta con escrituras
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001/HGV
No. No.
1 126
2 S/N
3 S/N
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,500,000.00 200.00 7,500.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 1.04 7,762.50
2 1,200,000.00 180.00 6,666.67 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.20 0.96 6,415.20
3 1,250,000.00 128.00 9,765.63 0.90 1.00 1.20 1.10 0.95 0.80 0.90 8,817.19
4 1,000,000.00 140.00 7,142.86 0.90 1.00 1.15 1.10 1.00 1.10 1.25 8,945.36
5 1,600,000.00 296.00 5,405.41 0.90 1.00 0.90 1.00 1.10 0.90 0.80 4,334.59
VALOR HOMOLOGADO: 7,254.97
EN N.R. $/m² 7,255.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 207.00
SUBTOTAL: $ 7,255.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $ 25,000.00
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,526,785.00
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Se considera un valor adicional de $25,000.00 por tener 32m2 de construcción en obra negra.
No. Oferta Sup. $/m² $/m²
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Loma Bonita 41974975
Casa Sola, con 201 m² y 296 m² de Construcción cuenta con 5 recamaras y 4 baños. Con un a edad de 25 años con 2 Niveles
Construidos y estado de conservación: Bueno
Igancio Zaragoza
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Casa Sola, con 120 m² y 200 m² de Construcción cuenta con 4 recamaras y un baño. Con un a edad de 40 años con 2 Niveles
Construidos y estado de conservación: Bueno
Los Reyes Acaquilpan
Loma Bonita 55198478 Eduardo Chavez Nuñez
Casa Sola, con 200 m² y 140 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y 3 baños. con 2 Niveles Construidos y estado de
conservación: Bueno
Colonia Calle Teléfono
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Josefa Ortiz de Dominguez
Privada de Puebla
Casa Sola, con 94 m² y 180 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y 2 baños. Con un a edad de 2 años con 2 Niveles Construidos y
estado de conservación: Excelente
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
24553641 VAC Inmobiliaria
Ixtapaluca Centro Cerrada 2 de Abril 56706298 Grec Grupo Inmobiliario
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
28846461 Jose Carlos Peréz VazquezOriente 251 BAgicola Oriental
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Bandin Haro
Casa Sola, con 362.24 m² y 128 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y un baño. Con un a edad de 10 años con 2 Niveles
Construidos y estado de conservación: n/d
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001/HGV
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 13
2 s/n
3 s/n
4 24
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 2,700,000.00 490.00 5,510.20 0.90 0.90 1.00 1.00 0.80 0.80 0.52 2,856.49
2 280,000.00 200.00 1,400.00 0.90 1.20 1.20 1.00 1.00 1.20 1.56 2,177.28
3 1,050,000.00 215.00 4,883.72 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 3,955.81
4 2,548,000.00 260.00 9,800.00 0.90 0.80 0.80 0.90 0.80 0.85 0.35 3,454.62
5 1,485,000.00 209.00 7,105.26 0.90 0.80 0.80 1.00 1.00 0.85 0.49 3,478.74
VALOR HOMOLOGADO: 3,184.59
EN N.R. $/m² 3,185.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
AVALÚO No.
Terreno plano en zona mixta, piso de concreto, muro perimetral de tabicon y una tuchumbre de 60m2, 215m2 de superficie, 10m de frente y 21.5
de fondo
Agustin Rodriguez
Proyecsa Inmobiliaria
Teléfono Informante
Terreno excelente ubicación, centro de los reyes, a 4 cuadras del tren suburbano, uso de suelo mixto, 490m2, 24.5m de frente y 20m de fondo.
Lugar en expansión, cuenta con cimentación de 2 mts, agua luz y telefono
Carretera al ajusco (55)58100813
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
56640505
Century 21
445540711242
Vicente Villada 53431555
$/m²
Joaquin Romo
a 100m de la estación del metrobus ayuntamiento, a espaldas de la Ecaroz de Insurgentes sur, 260m2
Lindavista
$/m²
Cerca del metro CU, tiene una construcción de un nivel, uso de suielo HC3.30, CUS 0.36, 209m2, 10m de frente y 20m de fondo
Pedregal de santo domingo
Rey Lucky Real EstateSanto Tomas Ajusco
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
52778366 Coldwell Banker AcroLos Reyes 9
CalleColonia
Tosnene
La Fama
Sup.No. Oferta
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
001/HGV
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 9,500.00 180.00 52.78 0.90 0.90 1.05 1.15 1.15 1.10 1.24 65.30
2 11,000.00 200.00 55.00 0.90 0.95 1.00 1.20 1.10 1.10 1.24 68.28
3 8,000.00 160.00 50.00 0.90 0.90 1.20 0.90 1.00 1.00 0.87 43.74
4 5,500.00 140.00 39.29 0.90 1.10 1.20 1.10 1.10 1.20 1.72 67.77
5 10,000.00 220.00 45.45 0.90 1.15 0.90 0.90 0.90 0.80 0.60 27.44
VALOR HOMOLOGADO: 54.50
EN N.R. $/m² 55.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Teléfono InformanteColonia Calle
3 Recamaras, 1.5 baños, 160m2 de terreno, 160m2 de construcción
Xinantecatl Jorullo
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Miriam Figueroa
Lomas Estrella
Cacama Sur 83 56978325
Mary Hernandez
7222197964 Noé H. Silva
Maricela Camarillo
Cuenta con una pequeña bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños
3 Recamaras, 1.5 Baños, 268m2 de terreno, 140m2 de construcción
Mauritania 56597777
2771000
Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños
250m2 de Terreno, 220m2 de construcción, 4 recamaras, 3.5 baños
Valle Dorado 5370 54872054 Rafael Martinez
San Mateo Otzacatipan Nicolas Tolentino
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
001/HGV
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EA1 GAS ESTACIONARIO PZA 1 10 $3,646.00 1.0 0.4 1.0 0.40 $1,458.40 $1,458.40
EA2 TINACO Y BOMBA PZA 1 5 $5,350.00 1.0 0.6 1.0 0.60 $3,210.00 $3,210.00
SUMA $4,668.40
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
OC MARQUESINA PZA 1.00 15 $12,000.00 1.00 0.51 1.00 0.51 $6,120.00 $6,120.00
OC1 PATIO PZA 1.00 20 $30,000.00 1.00 0.51 1.00 0.51 $15,300.00 $15,300.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 21,420.00
VIDA UTIL 90.00
EDAD 30.00 0.70
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 26,088.40
INDIVISO % 100
TOTAL: $ 26,188.40
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
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001/HGV
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,185.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
200.00 3,185.00 1.00 3,185.00 637,000.00
TOTAL: 200.00 SUMA (a): $ 637,000.00
INDIVISO 100.00%
637,000.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 207.00 4,859.32 0.90 4,373.39 905,291.32
TOTAL 207.00 m² SUBTOTAL (b): $ 905,291.32
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 26,188.40
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,568,479.72
Terr. 637,000.00
Const. 905,291.32
Inst. 26,188.40
7577.196696
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
40%
58%
2%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
001/HGV
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 1 3 2
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 3.8571 2.8571
TASA RESULTANTE: 8.86%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
H1 207.00 55.00 11,385.00
TOTAL: 207.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 11,385.00
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 2,618.55
RENTA NETA MENSUAL: 8,766.45
RENTA NETA ANUAL: 105,197.40
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.86%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,187,712.58
P.U. $/M2. $5,737.74
HABITACIONAL
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
001/HGV
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,527,000 29% 1,526,785.00FÍSICO 1,568,000 32% 1,568,479.72
INGRESOS 1,188,000 100% 1,187,712.58
$1,522,064.06
$1,522,064.00
DANIEL CASTORENA OLGUÍN
A MI LEAL SABER Y ENTENDER.
Para poder dar una conclusión del valor comercial se hizo una ponderación considerando un 70% del valor fisico, un 20% del valor comparativo de
mercado y un 10% del valor de capitalización de rentas.
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLÓN QUINIENTOS VEINTIDOS MIL SESENTA Y CUATRO PESOS
00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
SUJETO SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
OFERTA DE CASAS EN VENTA
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
OFERTA DE TERRENOS
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
OFERTA DE RENTAS
SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.
AVALÚO No. INM-HAB-001
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: Av. 613
Número: 35
Colonia: San Juan de Aragon
Delegación: Gustavo A. Madero
Código Postal: 7979
Entidad Federativa: Distrito Federal
Fecha del avalúo: 19-ago-09
$1,627,930.00 VALOR COMERCIAL: $1,627,929.94CONCLUSIÓN DEL
AVALÚO:
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 1
María Luisa Contreras Casas
FACHADA PRINCIPAL PATIO DELANTERO
RECAMARA PLANTAALTA
RECAMARA PLANTABAJA
COCINA BAÑOESTANCIA PLANTA
ALTA
PATIOTRASERO
PATIOTRASERO
AGOSTO 2009 2
AVALÚO No. INM-HAB-001
PERITO VALUADOR: María Luisa Contreras Casas
ESPECIALIDAD Inmuebles
REGISTRO : 2004310170
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitacion
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Aurora Calderon
USO DEL AVALÚO: Venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el Valor Comercial
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Av. 613
Número: 35
Colonia: San Juan de Aragon
Delegación: Gustavo A. Madero
Código Postal: 7979
Entidad Federativa: Distrito Federal
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 066-477-41-000-6
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 30-45-556-926-01-000-2
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Predomina la habitacional, con una calle comercial
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacional de dos niveles, tipo medio
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: No
USO DEL SUELO: Habitacional
Metro bosque de aragon a 1.78 km, metro deportivo
oceania 4 km y Av. 602
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos
EQUIPAMIENTO URBANO: Escuelas, mercados, metros, tienda de abarrotes, iglesias,
señalizacion en calles, parques y sitio de taxi
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS:
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 3
AVALÚO No.INM-HAB-001
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
Al norte c. 1a 603
Al sur Av. 602 al oriente
Al oriente c. 615
Al poniente Av. 613
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura 10430 de fecha 09 de noviembre de 1974 ante la fé del notaio 129 Ingnacio Soto borja
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Al norte 21.850 con el lote seis
Al sur 21.850 con el lote ocho
Al oriente 8.000 con el lote cuarenta y uno
Al poniente 8.000 con la av. Seiscientos trece
SUPERFICIE DEL TERRENO: 174.80 m2
SUPERFICIE DEL TERRENO: 174.80 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 129.51 m2
INDIVISO: 100.00 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: A nivel de banqueta de forma regular
NÚMERO DE FRENTES: Uno
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL: 203 hab /ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: HC2/20
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte
IV.- TERRENO.
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 5
AVALÚO No.INM-HAB-001
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 5
AVALÚO No. INM-HAB-001
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
Tipo Clasificacion Superficie Edad Vida totalVida util
remanente
T-1 4 90.69 35 80 45
T-2 4 6.75 25 80 55
T-3 3 32.07 20 70 50
NÚMERO DE NIVELES: 2
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Muy bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Regular
1
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone de maposteria de junteada con mamposteria cemento mortero arena
ESTRUCTURA: Muros de carga
MUROS: Se supone de concreto armado
ENTREPISOS: Losa nervada de concreto armado
TECHOS: Planos
AZOTEAS: Impermeabilizada
BARDAS: Si, tabicon asentado con mortero cemento arena
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
Casa habitacional de dos plantas sobre un terreno regular en
Av. principal, con la siguiente distribucion: en planta baja un
baño completo, cocina, comedor, sala y tres recamaras una
con un baño completo; y en planta alta un vestibulo y una
recamara. Con patio delantero bastante amplio para cuatr
automoviles y patio trasero con escalera de servicio para la
azotea de la planta baja, con un pasillo de servicio que
comunica el patio principal con patio de servicio y con dos
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 6
AVALÚO No. INM-HAB-001
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Aplanados de yeso en muros y tirol planchado en techos
APLANADOS EXTERIORES: Aplano fino de cemento arena
PLAFONES: No
LAMBRINES: No
PISOS: Loseta de granito
ESCALERAS: Escalera de concreto armado forrada de granito
PINTURA: Pintura vinilica en interiores y exteriores
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Loseta ceramica en baños y cocina
c) CARPINTERÍA: Mubles de cocina integral
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Instalacion hidraulica tuberia de cobre e instalacion sanitaria tuberias de pvc
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: W.c, regadera, lavabo y en cocina tarja
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Tubera de poliducto y cableado de cobre
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: De herreria
HERRERÍA: puertas y ventanas
g) VIDRIERÍA: Vidrios de 3mm transparentes
h) CERRAJERÍA: Cerraduras de seguridad en puertas principales de acceso
i) FACHADA: Muro de tabique rojo con aplanado fino y pintura vinilica con porton de herreria y
marquesina
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
1.- Cocina integral movil 5.- Antena satelital
2.- Gas estacionario 6.- Marquesinas
3.- Equipo de bombeo 7.- Cisterna
4.- Bardas 8.- Patios y andadores
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 7
AVALÚO No. INM-HAB-001
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información
pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder
llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están
valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al
analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN
NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y
obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE
REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,
derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de
ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los
enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes,
con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 9
CONCIDERACIONES PREVIAS
2.- El presente avaluo no podra ser utilizado para otro fin que no sea el que esta
establecido en este documento.
3.- La vigencia del presente avaluo dependera de la temporalidad que establesca en su
caso la institucion emisora o autoridad competente
4.- Los metodos de valuacion empleados son el metodo físico, de mercado y comercial
5.- Las medidas de colindancias no son las de escritura por lo que
ESCRITURA ACTUALES
LOTE 6 LOTE 37
LOTE 8 LOTE 33
Las otras colindancias siguen igual a la escritura
6.- El numero de la boleta predial establecido en la escritura es f-4-3-66-477-41 por lo
que no concide con el actual numero de boleta predial que es 066-477-41-00-6
7.- En la inspeccion oculta del bien motivo del presente avaluo no es posible detectar
todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad los considerados son los
resultados de la observacion o por informe del propietario
8.- El cliente a presentado la escritura de la propiedad , la boleta predial y plano de
construcción
9.- Debido a que no se encontraron terrenos baldios por la zona donde se encuentra
el inmueble que se va a evaluar, se toma el estudio de mercado en venta para obtener
el valor del terreno mediante el costo de reposicion nuevo de la construccion
actualizado al mes de agosto del 2009 obtenido del libro Bimsa edicion abril 2009 y se
le restara el valor de la construccion al de terreno.
10.- En el mercado de rentas se olimina la oferta No. 2 y No. 5 debido a que no es
representativo
1.- Quienes intervenimos en el avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que
no guardamos ningun tipo de relación o nexo de parentesco con el propietario del
inmuebl.e
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 9
AVALÚO No. INM-HAB-001
No. No.
1 s/n
2 14
3 s/n
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.
EDO.
CONS. OTRO FRe
1 780,000.00 45.00 17,333.33 0.90 1.00 1.20 0.95 1.05 1.00 1.08 18,673.20
2 1,000,000.00 90.00 11,111.11 0.90 1.00 1.20 0.95 1.05 1.00 1.08 11,970.00
3 2,700,000.00 207.42 13,017.07 0.90 1.05 0.90 0.95 1.10 1.00 0.89 11,569.21
4 3,990,000.00 266.00 15,000.00 0.90 0.85 0.85 0.80 0.95 1.00 0.49 7,412.85
5 2,300,000.00 144.00 15,972.22 0.90 0.85 1.10 0.95 1.05 1.00 0.84 13,407.02
VALOR HOMOLOGADO: 12,606.46
EN N.R. $/m² 12,606.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 129.51
SUBTOTAL: $ 12,606.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,632,603.06
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del suelo
Colonia
Edad
(55) 1054 6554 Alejandro MendozaAv. 606 Agrupamiento "a" 66Naeciso Bassol
$/m²No. Oferta Sup.
Poniete (Wilfrido Massieu)
647
Calle Teléfono
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
3537 9210 Gustavo Martinez Garcia
San Juan de Aragon 6ta seccion 412-402 2451 5555 century 21 Soluciones
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Mariana estarada
Excelente ubicación
Excelente ubicación con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista
Colonia
Lindavista 5257 0099 Century 21 Trueba de torres
Excelente ubicación
Guadalupe tepeyac
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
María Luisa Contreras Casas
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
5379 2458
Excelente ubicación, muy amplia, capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano
Guadalupe Tepeyac
Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento
comintario, cuart
San juan de Aragon 4ta secc
AGOSTO 2009 10
INM-HAB-001
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 s/n
2 14
3 s/n
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 617,617.67 45.00 13,724.84 0.90 1.00 1.20 0.95 1.20 1.00 1.23 16,898.02
2 321,724.04 90.00 3,574.71 0.90 1.00 1.20 0.95 1.15 1.00 1.18 4,217.80
3 800,060.56 207.42 3,857.20 0.90 1.05 0.80 0.95 0.95 1.00 0.68 2,631.73
4 2,601,382.43 266.00 9,779.63 0.90 0.85 0.85 0.80 0.90 1.00 0.47 4,578.63
5 1,583,354.08 144.00 10,995.51 0.90 0.85 1.10 0.95 1.05 1.00 0.84 9,229.59
VALOR HOMOLOGADO: 7,511.15
EN N.R. $/m² 7,511.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
(55) 1054 6554 Alejandro MendozaNaeciso Bassol Av. 606 Agrupamiento "a" 66
CalleColonia Teléfono Informante
Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento
comintario, cuarto
Excelente ubucacion
Gustavo Martinez GarciaSan juan de Aragon 4ta secc
412-402 2451 5555 century 21 Soluciones
No. Oferta Sup.
5379 2458Guadalupe tepeyac Mariana estarada
$/m²
Guadalupe Tepeyac
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m²
Excelente ubicación, muy amplia capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano
5257 0099
San Juan de Aragon 6ta seccion
Lindavista Poniete (Wilfrido Massieu)
Excelente ubicación
Century 21 Trueba de torres
María Luisa Contreras Casas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
AVALÚO No.
Excelente ubicación con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista
647 3537 9210
AGOSTO 2009 11
RUINOSO 0.0 Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)
MALO 0.8
NORMAL 1.0 VP = 40
BUENO 1.1 E = 25
ELEGIDO 1.0
OFERTAIMPORTE (TERRENO
+ CONSTRUCCION)
SUP.
CONSTRUIDA
COSTO DE
REPOSICION
NUEVO (C.R.N.)
FACTOR DE
EDAD (Fed)
EDO. DE
CONSERVACION
(Fco)
FRET
COSTO NUEVO
DE REPOSICION
(C.N.R.)
TERRENO
(M2)
VALOR DEL
CONSTRUCCION
VALOR DEL
TERRENO
$/M2
DE
TERRENO
1 $780,000.00 100.50 4971.52 0.33 1.0 0.325 $1,615.74 45.00 $162,382.33 $617,617.67 $13,724.84
2 $1,000,000.00 115.00 6938.88 0.85 1.0 0.85 $5,898.05 90.00 $678,275.96 $321,724.04 $3,574.71
3 $2,700,000.00 324.00 10471.45 0.70 0.8 0.56 $5,864.01 207.42 $1,899,939.44 $800,060.56 $3,857.20
4 $3,990,000.00 332.00 10724.57 0.39 1.0 0.39 $4,182.58 266.00 $1,388,617.57 $2,601,382.43 $9,779.63
5 $2,300,000.00 187.00 8709.84 0.44 1.0 0.44 $3,832.33 144.00 $716,645.92 $1,583,354.08 $10,995.51
OFERTA
COSTO DE
REPOSICION DE
ABRIL
INPCCOSTO AL MES
DE AGOSTO
1 4963.58 1.0016 4971.52
2 6927.80 1.0016 6938.88
3 10454.72 1.0016 10471.45
4 10707.44 1.0016 10724.57
5 8695.93 1.0016 8709.84
FACTOR DE GRADO DE FACTOR DE ESTADO DE
VP
COSTO DE TERRENO
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 12
INM-HAB-001
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.1 S/N
2 S/N
3 716
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 7,000.00 132.00 53.03 0.90 0.95 1.15 1.05 0.95 1.00 0.98 52.01
2 9,000.00 300.00 30.00 0.90 0.90 0.85 0.95 0.80 1.00 0.52 15.70
3 14,000.00 161.04 86.93 0.90 0.85 1.05 1.05 0.90 1.00 0.76 65.99
4 14,500.00 154.00 94.16 0.90 0.95 1.10 0.90 0.95 1.00 0.80 75.71
5 5,600.00 200.00 28.00 0.90 0.80 0.80 0.95 1.00 1.00 0.55 15.32
VALOR HOMOLOGADO: 64.47
EN N.R. $/m² 64.47
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Bonita casa, muy amplia estacionamiento para tres autos, 3 recamaras, 3 baños, cuarto de servicio, sala comedor, cocina equipada, salon de reuniones.
Century 21 Batíz y Cía
Zona tranquila
Eespacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto, jardin con asador
Espacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto
Lindavista Pisco 55868164
35379210
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
lindavista Matagalpa 51191000 Century 21 Beta
Administradora Lindavista
Valle Tepeyac Moctezuma 53431555
María Luisa Contreras Casas
AVALÚO No.
Gustavo Martinez Garcia
San Juan de Aragon Av 412 57744440 Ramon Paredes
Excelente casa para negoocio o habitacional ,se renta la perte alta ideal para escuela gym o salon multi usos
Aragon
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
AGOSTO 2009 13
AVALÚO No. INM-HAB-001
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
P Cocinas integral movil pza 1 5 $11,458.75 1.0 0.89 1.0 0.89 $10,169.64 $10,169.64
P Equipo de bombeo pza 1 15 $13,327.71 1.0 0.66 1.0 0.66 $8,796.29 $8,796.29
P Gas estacionario pza 1 30 $50,121.96 1.0 0.33 1.0 0.33 $16,289.64 $16,289.64
SUMA $35,255.57
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
P Bardas m 56.00 30 $2,692.04 1.00 0.33 1.00 0.33 $874.91 $48,995.13
P Rejas m 3.70 30 $2,629.12 1.00 0.33 1.00 0.33 $867.61 $3,210.16
P Patios y Andores m2 91.79 25 $245.15 1.00 0.44 1.00 0.44 $107.87 $9,901.09
P Marquesinas m 3.70 35 $5,001.63 1.00 0.21 1.00 0.21 $1,050.34 $3,886.27
P Cisterna de 8m3 pza 1.00 30 $27,349.12 1.00 0.33 1.00 0.33 $9,025.21 $9,025.21
SUMA: $ 65,992.64
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
FACTOR DE GRADO DE
CONSERVACION (FCo)
RUINOSO 0.0 SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
MALO 0.8 Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)
NORMAL 1.0 VP SUBTOTAL COMUNES: $ 101,248.21
BUENO 1.1
INDIVISO %
TOTAL: $ 101,248.21
Unidad Cantidad
María Luisa Contreras Casas
EDAD
FACTOR DE ESTADO DE
CONSERVACION (Fed)
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS:
AGOSTO 2009 14
INM-HAB-001
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO 175 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 7,511.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
174.80 7,511.00 1.00 7,511.00 1,312,922.80
TOTAL: 174.80 SUMA (a): $ 1,312,922.80
INDIVISO 100.00%
1,312,922.80
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 90.69 3,741.44 0.61 2,282.28 206,979.65
6.75 1,872.89 0.71 1,329.75 8,975.83
32.07 1,872.89 0.74 1,385.94 44,447.09
TOTAL 129.51 m² SUBTOTAL (b): $ 260,402.58
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 101,248.21
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,674,573.59
Terr. 1,312,922.80
Const. 260,402.58
Inst. 101,248.21
CASA HABITACIÓN
CASA HABITACIÓN
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
María Luisa Contreras Casas
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
78%
16%
6%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
AGOSTO 2009 15
AVALÚO No. INM-HAB-001
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 1 4 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 5.1429 1.5714
TASA RESULTANTE: 8.86%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 129.00 64.47 8,316.63
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $8,316.63
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 1,912.82
RENTA NETA MENSUAL: 6,403.81
RENTA NETA ANUAL: 76,845.66
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.86%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $867,612.30
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
DESTINO:
casa habitacion
María Luisa Contreras Casas
AGOSTO 2009 16
INM-HAB-001
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,633,000 88% 1,632,603.06
FÍSICO 1,675,000 93% 1,674,573.59
INGRESOS 868,000 100% 867,612.30
1,632,603.06 15% $244,890.46
1,674,573.59 80% $1,339,658.87
867,612.30 5% $43,380.62
$1,627,929.94
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,627,930.00
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
PONDERACION
VALOR COMERCIAL
María Luisa Contreras Casas
VALUADOR:
Ma. Luisa Contreras Casas
LOA VALORES UTILIZADOS EN EL PRESENTE ESTUDIO TANTO PARA LOS TERRENOS EN VENTA, LOS INMUEBLES EN VENTA Y EN RENTA, SON
PRODUCTO DE LA INVESTIGACION REALIZADA DE DIVERSAS PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS EN BIENES RAICES. DICHO ESTUDIO SIRVIO
PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE, EL CUAL SE OBTUVO MEDIAMTE EL METODO DE PONDERACION.
AVALÚO No.
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON SEISCIENTOS VEINTI SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA PESOS
00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
AGOSTO 2009 17
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVLES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA $780,000.00 CUARTO DE SERVICIO N/D
METROS DE TERRENO 45 M2 LINEA TELEFONICA 1
MTREOS DE CONSTRUCCION 100.5 M2 TIPO DE TERRENO PLANO
No. DE RECAMARAS 3 EDO. DE CONCERVACION REGULAR
No. DE BAÑOS 1.5 M2 DE JARDIN N/D
CLAVE PI00A4V000YB GAS NATURAL NO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 1 AMUEBLADO NO
EDAD 27 COCINA INTEGRAL
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009 18
CASA EN VENTA No.1
UBICACIÓN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero
OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna
de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA $1,000,000.00 TIPO DE TERRENO N/D
METROS DE TERRENO 90 M2 EDO. DE CONCERVACION BUENO
METROS DE CONSTRUCCION 115 M2 M2 DE JARDIN N/D
No. DE RECAMARAS 3 GAS NATURAL NO
No. DE BAÑOS 1 AMUEBLADO NO
CLAVE GU0NU4V000YL
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 3
EDAD 26
AGOSTO 2009 19
CASA EN VENTA No.2
UBICACIÓN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon
OBSERVACIONES: Excelente ubicación
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 3
PRECIO DE VENTA 2,700,000 pesos TIPO DE TERRENO Regular
METROS DE TERRENO 207.42 M2 EDO. DE CONCERVACION BUENO
METROS DE CONSTRUCCION 324 M2 M2 DE JARDIN N/D
No. DE RECAMARAS 4 GAS NATURAL NO
No. DE BAÑOS 2 AMUEBLADO NO
CLAVE CE0GN4V000Z6 TELEFONO SINo. DE ESPACIO PARA AUTOS 3
EDAD 23
AGOSTO 2009 20
CASA EN VENTA No.3
UBICACIÓN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.
OBSERVACIONES: Excelente ubicación
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA 3,990,000 pesos TIPO DE TERRENO N/D
METROS DE TERRENO 266 M2 EDO. DE CONCERVACION N/D
METROS DE CONSTRUCCION 332 M2 CHIMENEA
No. DE RECAMARAS 4 GAS NATURAL NO
No. DE BAÑOS 4 AMUEBLADO NO
CLAVE CE0174V002PP
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 4
EDAD 27
AGOSTO 2009 21
CASA EN VENTA No.4
UBICACIÓN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los
servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA 2,300,000 pesos TIPO DE TERRENO N/D
METROS DE TERRENO 144 M2 EDO. DE CONCERVACION REMODELADA
METROS DE CONSTRUCCION 187 M2 LINEA TELEFONICA 1
No. DE RECAMARAS 4 GAS NATURAL NO
No. DE BAÑOS 1 AMUEBLADO NO
CLAVE US0014V00RKA CUARTO DE SERVICIO SEPARADO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 3 ESCUELAS CERCANAS
EDAD 25 ZONA ARBOLADA
AGOSTO 2009 22
CASA EN VENTA No.5
UBICACIÓN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente Ubicación muy amplia, capacidad para ampliar más y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un
excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVLES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE rENTA 7,000 pesos CUARTO DE SERVICIO N/D
METROS DE TERRENO 132M2 LINEA TELEFONICA 0
MTREOS DE CONSTRUCCION 250 M2 TIPO DE TERRENO PLANO
No. DE RECAMARAS 4 EDO. DE CONCERVACION REGULAR
No. DE BAÑOS 3 M2 DE JARDIN N/D
CLAVE AD0NJ4R0000Q GAS NATURAL NO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 0 AMUEBLADO NO
EDAD 30 ESTUDIO
ESCUELAS CERCANAS CISTERNA
AGOSTO 2009 23
CASA EN RENTA No.1
UBICACIÓN: AV. 412 , San Juan De Aragón 7a Secc., Distrito Federal
OBSERVACIONES: EXCELENTE CASA PARA NEGOCIO O HABITACION SE RENTA LA PARTE ALTA IDEAL PARA
ESCUELA,LABORATORIO, GYM,SALON Y USOS MULTIPLES PRECIO NEGOCIABLE 57744440 av. principal
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVLES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA 9,000 pesos CUARTO DE SERVICIO AZOTEA
METROS DE TERRENO 300 M2 LINEA TELEFONICA 0
MTREOS DE CONSTRUCCION 300 M2 TIPO DE TERRENO N/D
No. DE RECAMARAS 3 EDO. DE CONCERVACION BUENO
No. DE BAÑOS 3 M2 DE JARDIN N/D
CLAVE GU0NU4R000YU GAS NATURAL NO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 2 AMUEBLADO NO
EDAD 10 ESTUDIO
ESCUELAS CERCANAS COCINA INTEGRAL
AGOSTO 2009 24
OBSERVACIONES: BONITA CASA EN ARAGON, MUY AMPLIA, ESTACIONAMIENTO PARA 3 AUTOS, 3 RECAMARAS, 3
BAÑOS, CUARTO DE SERVICIO, SALA COMEDOR, COCINA EQUIPADA, SALÓN DE REUNIONES. TERRENO 300 M
CONSTRUCCIÓN 300 M2
CASA EN RENTA No.2
UBICACIÓN: COL. ARAGON , Aragón, Distrito Federal
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVLES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA 14,000 pesos CUARTO DE SERVICIO N/D
METROS DE TERRENO 161.04 M2 LINEA TELEFONICA 0
MTREOS DE CONSTRUCCION 250 M2 TIPO DE TERRENO N/D
No. DE RECAMARAS 3 EDO. DE CONCERVACION EXCELENTE
No. DE BAÑOS 1.5 M2 DE JARDIN N/D
CLAVE AD0114R000OE GAS NATURAL NO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 2 AMUEBLADO NO
EDAD 15
AGOSTO 2009 25
OBSERVACIONES: Excelente casa en renta. Zona tranquila de Lindavista
CASA EN RENTA No.3
UBICACIÓN: PISCO 716, Lindavista, Distrito Federal
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVLES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA 14,500 pesos CUARTO DE SERVICIO SEPARADO
METROS DE TERRENO 154 M2 LINEA TELEFONICA 0
MTREOS DE CONSTRUCCION 248 M2 TIPO DE TERRENO PLANO
No. DE RECAMARAS 4 EDO. DE CONCERVACION BUENO
No. DE BAÑOS 2.5 M2 DE JARDIN 60
CLAVE CE0134R001SC GAS NATURAL NO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 1 AMUEBLADO NO
EDAD 30 CISTERNA
PARRILLA ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009 26
OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON
ASADOR.
CASA EN RENTA No.4
UBICACIÓN: MOCTEZUMA 0, Valle Del Tepeyac, Distrito Federal
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVLES CONSTRUIDOS 3
PRECIO DE VENTA 19,500 pesos CUARTO DE SERVICIO INTEGRADO
METROS DE TERRENO 262 M2 LINEA TELEFONICA 0
MTREOS DE CONSTRUCCION 400 M2 TIPO DE TERRENO PLANO
No. DE RECAMARAS 4 EDO. DE CONCERVACION BUENO
No. DE BAÑOS 2 M2 DE JARDIN N/D
CLAVE CE01G4R000JH GAS NATURAL NO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 4 AMUEBLADO NO
EDAD 35 PARQUES CERCANOS
COCINA INTEGRAL ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009 27
CASA EN RENTA No.5
UBICACIÓN: MATAGALPA , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVLES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA $780,000.00 CUARTO DE SERVICIO N/D
METROS DE TERRENO 45 M2 LINEA TELEFONICA 1
MTREOS DE CONSTRUCCION 100.5 M2 TIPO DE TERRENO PLANO
No. DE RECAMARAS 3 EDO. DE CONCERVACION REGULAR
No. DE BAÑOS 1.5 M2 DE JARDIN N/D
CLAVE PI00A4V000YB GAS NATURAL NO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 1 AMUEBLADO NO
EDAD 27 COCINA INTEGRAL
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009 28
TERRENO No.1
UBICACIÓN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero
OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de
3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA $1,000,000.00 TIPO DE TERRENO N/D
METROS DE TERRENO 90 M2 EDO. DE CONCERVACION BUENO
METROS DE CONSTRUCCION 115 M2 M2 DE JARDIN N/D
No. DE RECAMARAS 3 GAS NATURAL NO
No. DE BAÑOS 1 AMUEBLADO NO
CLAVE GU0NU4V000YL
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 3
EDAD 26
AGOSTO 2009 29
TERRENO No.2
UBICACIÓN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon
OBSERVACIONES: Excelente ubicación
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 3
PRECIO DE VENTA 2,700,000 pesos TIPO DE TERRENO Regular
METROS DE TERRENO 207.42 M2 EDO. DE CONCERVACION BUENO
METROS DE CONSTRUCCION 324 M2 M2 DE JARDIN N/D
No. DE RECAMARAS 4 GAS NATURAL NO
No. DE BAÑOS 2 AMUEBLADO NO
CLAVE CE0GN4V000Z6 TELEFONO SINo. DE ESPACIO PARA AUTOS 3
EDAD 23
AGOSTO 2009 30
OBSERVACIONES: Excelente ubicación
TERRENO No.3
UBICACIÓN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA 3,990,000 pesos TIPO DE TERRENO N/D
METROS DE TERRENO 266 M2 EDO. DE CONCERVACION N/D
METROS DE CONSTRUCCION 332 M2 CHIMENEA
No. DE RECAMARAS 4 GAS NATURAL NO
No. DE BAÑOS 4 AMUEBLADO NO
CLAVE CE0174V002PP
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 4
EDAD 27
AGOSTO 2009 31
UBICACIÓN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los
servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279
TERRENO No.4
DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 2
PRECIO DE VENTA 2,300,000 pesos TIPO DE TERRENO N/D
METROS DE TERRENO 144 M2 EDO. DE CONCERVACION REMODELADA
METROS DE CONSTRUCCION 187 M2 LINEA TELEFONICA 1
No. DE RECAMARAS 4 GAS NATURAL NO
No. DE BAÑOS 1 AMUEBLADO NO
CLAVE US0014V00RKA CUARTO DE SERVICIO SEPARADO
No. DE ESPACIO PARA AUTOS 3 ESCUELAS CERCANAS
EDAD 25 ZONA ARBOLADA
AGOSTO 2009 32
TERRENO No.5
UBICACIÓN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente Ubicación muy amplia, capacidad para ampliar más y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un
excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas
AVALÚO No. ACH/001/09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número: 15
Colonia: ALVARO OBREGON
Municipio: IZTAPALAPA
Código Postal: 9230
Entidad Federativa: MEXICO, D. F.
Fecha del avalúo: 20/08/09.
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: 20/08/09. VALOR COMERCIAL: $1,451,631.71
CALLE BATALLA DE CULIACAN
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 1
AVALÚO No. ACH/001/09
PERITO VALUADOR: CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 96070211
INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HAB ITACION
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: HABITACIONAL
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: SR. MANUEL DAVID CORREA GARCIA
USO DEL AVALÚO: PARA SU VENTA
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: CALLE BATALLA DE CULIACAN
Número: 15
Colonia: ALVARO OBREGON
Municipio: IZTAPALAPA
Código Postal: 9230
Entidad Federativa: MEXICO, D. F.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: AJ-146-569-777-00166690-10
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HABITACIONAL
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: CASAS HABITACIONALES DE DOS NIVELES A TRES
NIVELES
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: MEDIA
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EL RUIDO ES MINIMO PRODUCIDO POR LOS AUTOS,
SIENDO ESTA LA UNICA CONTAMINACION AMBIENTAL
USO DEL SUELO: HABITACIONAL
CALZ. IGNACIO ZARRAGOZA Y AV. GUELATAO
SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETO
EQUIPAMIENTO URBANO: SE ENCUENTRAN ESCUELAS DE NIVEL PREESCOLAR,
PRIMARIAS, SECUNDARIAS, UNIVERSIDAD. EL METRO
GUELATAO ESTA RELATIVAMENTE CERCA, SE ENCUENTRA
EL MERCADO MUY CERCA DEL INMUEBLE ASI COMO
LICONSA DE ACUERDO AL ESPERCIMIENTO Y/O DIVERSION
SE ENCUENTRAN CANCHAS DE FUTBOL RAPIDO Y UN
PARQUE.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
569-777-32-000-7
DETERMINACION DE SU VALOR COMERCIAL
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 3
AVALÚO No. ACH/001/09
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: TITULO DE PROPIEDAD No. 5077. Ante notario publico No. 121 LIC. JORGE ALEJANDRO HERNANDEZ OCHOA
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NORTE 9.000 ANDADOR
SUR 9.000 LOTES 4 Y 32
ORIENTE 12.000 LOTE 3
PPONIENTE 12.000 LOTE 7
SUPERFICIE DEL TERRENO: 108.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 108.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 108.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 230.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: LA TOPOGRAFIA DEL LIGAR ES CON LIGERAS PENDIENTES
NÚMERO DE FRENTES: Un sólo frente.
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: URBANA
DENSIDAD HABITACIONAL: 15071.4
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
Urbanas
NORTE: BATALLA DE ACAPONETA, AL SUR BATALLA DE CALVILLO,
TOMADO DE GUIA ROJI PLANO 99 B5
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 4
ACH/001/09
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: MEDIO MODERNO
CLASIFICACIÓN SUP.
T-4 MEDIANO MODERNO
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO CLASIFICACION SUPERFICIE EDAD
T - 1
NÚMERO DE NIVELES: 3 niveles
EDAD APROXIMADA (años): 25
VIDA ÚTIL REMANENTE: 55
VIDA TOTAL (años): 80
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: P.E. SE SUPONE CIMENTACION DE MAMPOSTERIA CON REFUERZOS HORIZONTALES Y
VERTICALES DE CONCRETO ARMADO
ESTRUCTURA: A BASE DE MUROS DE CARGA Y/O MARCOS RIGIDOS
MUROS: TABIQUE
ENTREPISOS: LOSA DE CONCRETO ARMADO
TECHOS: PLANOS
AZOTEAS: IMPERMEABILIZADA
BARDAS: DE TABIQUE CON UNA CARA APARENTE Y LA OTRA APLANADA
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
INMUEBLE DE TIPO HABITACIONAL, ADECUADO PARA SER TAMBIEN UTILIZADO COMO
DEPARTAMENTOS EN LA PLANTA BAJA Y PLANTA ALTA DE TIPO HABITACIONAL, CONSTA DE
5 RECAMERAS, 2 BAÑOSEQUIPADOS DE MANERA INDEPENDIENTE, EN CONSTRUCCION UN
BAÑO EN LA PLANTA DE AZOTEA, CUENTA CON UNA COCINA HECHA EN OBRA EN EL PRIMER
NIVEL, LOS ACABADOS EN LOS MUROS SON DE YESO Y PASTA EN EL INTERIOR, EN LA
PARTE EXTERIOR SE ENCUENTRA UN APLANADO FINO DE MORTERO CEMENTO ARENA, EN
LA PARTE POSTERIOR DE LA VIVIENDA SE ENCUENTRA EL AREA DE LAVADO, CUENTA CON
TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA POTABLE, NO CUENTA CON CISTERNA, EN EL
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una casa habitación. Y/O POR DEPARTAMENTOS EN EL CASO DE LOCAL COMERCIAL,
READECUAR EL TIPO DE USO DE SUELO
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 5
AVALÚO No. ACH/001/09
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
SE REALIZA LEVANTAMIENTO FISICO DE LA PROPIEDAD, EL INMUEBLE SE INVESTIGA Y SE CONSIDERA QUE NO
TIENE GRAVAMENES; CON RESPECTO A LO ESTRUCTURAL SE NOTAN ALGUNOS ASENTANIENTOS POR LO QUE SE
RECOMIENDA UN ANALISIS Y/O ESTUDIO ESTRUCTURAL; SE ASIENTA EN ESTE APARTADO QUE NO SE TIENE NEXO
ALGUNO CON EL PROPIETARIO; ESTE AVALUO ES EXCLUSIVO DEL SOLICITANTE PARA USO UNICAMENTE DEL QUE
FUE SOLICITADO.
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 7
AVALÚO No. ACH/001/09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES: MORTERO CEMENTO ARENA Y APLICACIÓN DE PINTURA VINILICA
PLAFONES: YESO CON APLICACIÓN DE PINTURA VINILICA
LAMBRINES: NO CUENTA CON LAMBRINES
PISOS: PISOS EN SU MAYORIA DE LOSETA CERAMICA Y VINILICA
ESCALERAS: RAMPA DE CONCRETO ARMADO Y ESCALONES DE CONCRETO, ESCALERA CON
RAMPA Y ESCALONES DE MADERA
PINTURA: PINTURA VINILICA EN MUROS ASI COMO PINTURA ESMALTE EN HERRERIAS
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERÍA: PUERTAS DE PINO
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: LOS MUEBLES DE BAÑO 1 EN COLOR AZUL,BAÑO 2 EN COLOR NEGRO Y COCINA
HECHA EN OBRA
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: INSTALACION ELECTRICA OCULTA Y FOCOS NORMALES
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: PUERTAS Y VENTANAS DE HERRERIA CON VIDRIOS DE 09MM
HERRERÍA:
g) VIDRIERÍA: CLAROS GRANDES Y CORTOS DEPENDE ESTA DE LOS ESPACIOS
h) CERRAJERÍA: CERRAJERIA DE TIPO NORMAL
i) FACHADA: ACABADOS EN FACHADA DE APLANADO FINO CEMENTO- ARENA
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
COMOOBRASCOMPLEMENTARIAS SE CONSIDERAN BARDAS, BALCON Y COCINA HECHA EN OBRA
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 6
ACH/001/09
No. No.
1 88
2 48
3
4 43
5 119
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 900,000.00 193.00 4,663.21 0.90 0.90 1.10 1.00 0.95 1.00 0.85 3,947.18PRECIO METRO CUADRADO INCLUYE TERRENO, CONSTRUCCION Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
2 850,000.00 120.00 7,083.33 0.90 1.05 1.20 1.05 1.00 1.00 1.19 8,434.13
3 1,000,000.00 169.00 5,917.16 0.90 0.80 1.15 0.95 0.95 1.00 0.75 4,421.72
4 750,000.00 120.00 6,250.00 0.90 0.90 1.20 0.95 1.00 1.00 0.92 5,771.25
5 736,000.00 119.00 6,184.87 0.90 1.10 1.20 1.05 0.95 1.00 1.19 7,329.26
VALOR HOMOLOGADO: 5,980.71
EN N.R. $/m² 5,981.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 230.00
SUBTOTAL: $ 5,981.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,375,630.00
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
No. Oferta Sup.
52555521
CASA DE DOS NIVELES TIENE DOS DEPARTAMENTOS TIPO LOFT, CON ENTRADA INDEPENDIENTE, COCINA ABIERTA PATIO
DE SERVICIO, AREA DE LAVADO, CALLE TRANSITADA
STA. MARTHA ACATITLA
EJERCITO CONSTITUCIONALISTA
$/m²
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
5208 3424 INMOBILIARIA INTEGRAL
PRADOS DE CEDROS PRADOS DE ARAGON 52644759 HORIZONTES BIENES RAICES
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
InformanteColonia
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
SUPER MZ.1
JOSE MARIA FACHA
PLANTA BAJA DOS LUGARES PARA ESTACIONAMIENTO, EN PLANTA ALTA ESTANCIA CON BALCON, 3 BAÑOS Y ZOTEHUELA,
CUENTA CON DOBLE MURO DE CARGA PARA CONSTRUIR ADICIONALMENTE
CASA CERCA DE AVENIDAS IMPORTANTES, METRO, METROBUS, ESCUELAS, ZONAZ COMERCIAL Y HOSPITALES
4197 4975 BADIN HARO
EJEMPLO: CASA CON DOS RECAMARAS Y TODOS LOS SERVICIOS CUENTA CON UN PEQUEÑO JARDIN PRIVADO Y TIENE
AREA DE JUEGOS PRECIO MUY ACCESIBLE LA CASA TIENE UNA HIPOTECA INFONAVIT QUE CUENTEN CON ESE TIPO DE
CARACTERISTICAS
Calle Teléfono
EJERCITO DEORIENTE 2
CENTURY 21 ORIONREPUBLICA FEDERAL STA. MARTHA ACATITLA
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
56581515
CASA CON BUENOS ESPACIOS, SE LOCALIZA A< UNA CUADRA ATRÁS DE LA FES ZARAGOZA (UNAM)
ANDADOR MIGUEL AUNZA
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 8
ACH/001/09
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 11
2
3
4
5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 660,000.00 110.00 6,000.00 0.90 0.85 1.05 1.00 1.00 1.00 0.80 4,819.50
2 1,500,000.00 157.32 9,534.71 0.90 0.80 0.85 1.05 0.90 1.00 0.58 5,514.30
3 589,000.00 150.00 3,926.67 0.90 1.10 1.05 1.05 0.95 1.00 1.04 4,071.57
4 1,050,000.00 215.00 4,883.72 0.90 0.95 0.95 1.00 0.80 1.00 0.65 3,173.44
5 1,700,000.00 180.00 9,444.44 0.90 0.80 0.85 1.05 0.85 1.00 0.55 5,158.65
VALOR HOMOLOGADO: 4,547.49
EN N.R. $/m² 4,547.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
ANDRES MOLINA ENRIQUEZ
$/m²
TERRENO BIEN UBICADO, CON TODOS LOS SERVICIOS, CUENTA CON CONSTRUCCION EN DESUSO
5343 1555
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
5171 7009 RE/MAX UNLIMITEDLAS PEÑAS INSURGENTES
CalleColonia Teléfono Informante
BUENA UBICACIÓN CUENTA CON CONSTRUCCION A DEMOLER
TERRENO BIEN UBICADO CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS
No. Oferta Sup.
5523 2099SAN ANDRES TETEPILCO
VICENTE VILLADA LINDAVISTA
TERRENO PLANO EN ZONA MIXTA CON USO DE SUELO PARA INDUSTRIA PEQUEÑA, EL TERRENO CUENTA CON UNA TECHUMBRE
ANDRES MOLINA ENRIQUEZ 55232099 CENTURY 21 COVARRUBIASSAN ANDRES TETEPILCO
CUAUHTEMOC 5786 0625 VBW BIENES RAICES, S.A. DE C. V. SAN PEDRO
TERRENO CON CONSTRUCCION DEMOLIDA PARCIALMENTE
CENTURY 21 BATIZ Y CIA
CENTURY 21 COVARRUBIAS
$/m²
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 9
ACH/001/09
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1
2
3 551
4 39
5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 3,500.00 70.00 50.00 0.90 1.00 1.20 0.95 1.05 1.00 1.08 53.87
2 12,000.00 185.00 64.86 0.90 1.00 1.05 0.90 1.00 1.00 0.85 55.17
3 5,775.00 70.00 82.50 0.90 0.90 1.20 1.00 1.10 1.00 1.07 88.21
4 12,500.00 199.00 62.81 0.90 1.05 1.05 0.95 1.00 1.00 0.94 59.21
5 11,000.00 200.00 55.00 0.90 1.10 1.05 0.85 1.00 1.00 0.88 48.60
VALOR HOMOLOGADO: 61.01
EN N.R. $/m² 61.00
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Colonia Calle Teléfono Informante
UBICADA EN ZONA TRANQUILA A UN COSTADO DE RIO CHURUBUSCO, BUEN ESTADO DE CONSERVACION
CASA EN BUEN ESTADO, GAS ESTACIONARIO TECHO DOBLE ALTURA, PUERTA AUTOMATICA, JARDIN DELANTERO
REFORMA IZTACCIHUATL SUR ANDRES MOLINA ENRIQUEZ 5582 3611
9000 4892 CENTURY 21 SAVON
CASA CON BUENOS ESPACIOS, ILUMINADA, CERCANA A VIALIDADES IMPORTANTES
EL INMUEBLE CUENTA CON COCINETA, AREA DE SERVICIO, TV, GAS ESTACIONARIO
ANPRO INMOBILIARIA
EN EXCELENTE ESTADO LA CASA TIENE DOS BAÑOS COMPLETOS, PATIO DE SERVICIO Y ÁREA DE TENDIDO EN LA AZOTEA, ACABADOS DE
MADERA, LA RECÁMARA PRINCIPAL TIENE BALCÓN Y ES MUY AMPLIA. A 10 MINUTOS DEL METRO CONSTITUCIÓN.
VICENTE GUERRERO CASIMIRO DEL VALLE 55110133
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
CACAMA SUR 83 5697 8325 MIRIAM FIGUEROA GUEL
CORPORATIVO ALFA
SINATEL AMPLIACION CONMUTADOR
PLAYA CUYUTLAN 5688 0541
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
CENTURY 21 TRUEBA DE TORRESREFORMA IZTACCIHUATL SUR
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 10
ACH/001/09
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
P
P
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
P
P
SUMA
p/c C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
terrazas y balcones pza 1.00 18 $4,500.00 0.95 0.95 1.00 0.90 $4,061.25 $4,061.25
cocina integral hecha en obra pza 1.00 22 $15,000.00 0.85 0.95 1.00 0.81 $12,112.50 $12,112.50
bardas celosias m 20.00 24 $2,687.74 0.80 0.85 1.00 0.68 $1,827.66 $36,553.26
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 52,727.01
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 52,727.01
INDIVISO % 100
TOTAL: $ 52,827.01
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
Unidad Cantidad EDAD
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 11
ACH/001/09
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 4,547.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
108.00 4,547.00 1.00 4,547.00 491,076.00
TOTAL: 108.00 SUMA (a): $ 491,076.00
INDIVISO 100.00%
491,076.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 230.00 4,332.00 0.92 3,985.44 916,651.50
TOTAL 230.00 m² SUBTOTAL (b): $ 916,651.50
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 52,827.01
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,460,554.52
Terr. 491,076.00
Const. 916,651.50
Inst. 52,827.01
6350.237024
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
intermedio
34%
63%
3%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 12
ACH/001/09
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 1.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 1.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 22.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 1 2 3
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 2.5714 4.2857
TASA RESULTANTE: 9.00%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 230.00 61.00 14,030.00
TOTAL: 230.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 14,030.00
TOTAL DEDUCCIONES: 22.00% 3,086.60
RENTA NETA MENSUAL: 10,943.40
RENTA NETA ANUAL: 131,320.80
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 9.00%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,459,120.00
P.U. $/M2. $6,344.00
HABITACIONAL
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 13
ACH/001/09
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,376,000 -6% 1,375,630.00FÍSICO 1,461,000 0% 1,460,554.52
INGRESOS 1,459,000 100% 1,459,120.00
PONDERADO
1,375,630.00 10%
1,460,554.52 60%
1,459,120.00 30%
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,451,631.71
VALUADOR: LAURA CAROLINA CORREA SANDOVAL
Valor de Capitalización de Rentas
137,563.00
876,332.71
1,451,631.71 VALOR COMERCIAL
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERADO DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES:
ENTRE EL VALOR DE MERCADO (10%), VALOR FISICO (60%)Y VALOR DE CAPITALIZACION (30%) DANDO COMO RESULTADO LA
CANTIDAD $1,486,208.11 SIENDO CONSIDERADO EL VALOR FISICO EL QUE SE LE DA MAYOR PARTICIPACION EN LA PONDERACION
437,736.00
AVALÚO No.
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS
TREINTA Y UN PESOS 71/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
03-08 14
AVALÚO No. ACH/001/09
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
AVALÚO No. ACH/001/09
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
AVALÚO No. ACH/001/09
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
AVALÚO No. ACH/001/09
REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
C+DCONSTRUCCION + DISEÑO
AVALÚO No. AC-001
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:Emiliano Zapata
Número: 2
Colonia: Bo. Belem
Municipio: Cd. Tultitlan
Código Postal: 54900
Entidad Federativa: Estado de Mexico
Fecha del avalúo: 20/08/09
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,991,281.00
|AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 1
AVALÚO No. AC-001
PERITO VALUADOR: C. Isael Cruz Calzada.
ESPECIALIDAD: Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2004310176.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitacion.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Ma. Elena Calzada Aguirre
USO DEL AVALÚO: Su posible Venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar su valor comercial
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle:Emiliano Zapata
Número: 2
Colonia: Bo. Belem
Municipio: Cd. Tultitlan
Código Postal: 54900
Entidad Federativa: Estado de Mexico
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 008-18-473-49-00-0000
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:10100100
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 2 niveles tipo medio
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90 %
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion visual terrenos baldios.
USO DEL SUELO: Habitacional.
SERVICIOS PÚBLICOS: Servicios publicos basicos completos
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS: Via Jose Lopez Portillo, Carretera Tlanenpantla-
Cuautitlan,Via Mexiquense , Av. Independencia, Av. San Antonio
EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado Municipal, Escuelas secundarias, Jardin de Niños,Coopel, Elecktra,
Iglesias,Nomenclatura en calles, Parques, Ayuntamiento Municipal, Bancos .
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 2
AVALÚO No. AC-001
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Al norte 12,30 mts. C. Roman Reyes Rosales
Al sur 12,30 mts. C. Roman Reyes Rosales
Al oriente 15,10 mts. C.Jose Mendoza y C.Celso Aguilar
Al poniente 15,10 mts. C. Roman Reyes Rosales
SUPERFICIE DEL TERRENO: 185.73 m2
SUPERFICIE DEL TERRENO: 185.73 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 185.73 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 253.99 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: plana y regular
NÚMERO DE FRENTES: Uno
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: En transicion
DENSIDAD HABITACIONAL: 66,51 hab/ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS=0.66 Y CUS=1.98
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al norte Calle Jose Lopez Mendez , Al Este Calle Amado
Nervo, Al sur Calle Emiliano Zapata, Al oeste Calle Juan de dios Peza
Bajo la sentencia con el numero de expediente 967/87 , quedando inscrita en el registro publico de la propiedad en el libro 1 seccion primera,
bajo la partida numero 1164 del volumen 329
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 3
AVALÚO No. AC-001
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Corriente moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
TIPO CLASIFICACION SUPERFICIE EDAD
T-1 H05-5 122.3 29T-2 H05-5 119.49 24T-3 H05-1 12.2 10
NÚMERO DE NIVELES: 3
EDAD APROXIMADA: 29 AÑOS
VIDA ÚTIL REMANENTE: 61 años
VIDA TOTAL: 90 años
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con rtefuerzos de concreto armado.
ESTRUCTURA: A base de castillos y trabes de concreto armado,muros de carga.
MUROS: A base de tabique.
ENTREPISOS: Losa de concreto armado.
TECHOS: Planos.
AZOTEAS: Enladrillado y pretil.
BARDAS: A base de tabique y aplanado.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: Se encuentra en un terreno de forma regular , con topografia plana, cuenta con dos niveles con espacio
para dos automoviles, cuenta con la siguiente distribucion planta baja, Cocina , baño completo, comedor, sala, cantina,
area de lavado, primer nivel cuenta con cinco recamaras, sala t.v, baño completo y en el segundo nivel un cuarto de
almacenaje.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 4
AVALÚO No. AC-001
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Los aplanados son a base de cemento.
APLANADOS EXTERIORES: Los aplanados son a base de cemento-arena.
PLAFONES: Cemento pulido y tirol.
LAMBRINES:Azulejo y madera.
ESCALERAS: Son de forma de caracol con acabado en marmol.
PINTURA:Toda la casa es a base de pntura vinilica.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: marmol .
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño de ceramica y tarja del fregadero de lamina.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:Interruptor de seguridad y clable de cobre con aislante plastico.
g) VIDRIERÍA: Vidrios templado en ventanas y domos de acrilico .
h) CERRAJERÍA: del pais
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
Cocina integral,equipo de bombeo,patios,gas estacionario,reja y balcones.
i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas de madera con marco,puertas de aluminio con marcos,ventanas de
aluminio y ventanas de fierro tubular.
PISOS: los pisos en la cocina y sala de visita son a base de lozeta ,la sala tv a base de piedra de marmol y las recamaras a base de
cemento pulido.
c) CARPINTERÍA: Closets de madera en todas las recamaras,forrada la sala de visita de madera,puertas y
marcos,cancel de madera.
HERRERÍA: Reja a base de fierro forjado.
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 5
AVALÚO No. AC-001
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
Me fueron proporcionados por el propietario los siguientes documentos:
a) plano de la construccion
b) Boleta de agua.
c) -Escritura de la propiedad.
d) Boleta Predial.
VII.- DEFINICIONES.
Bajo protesta de decir verdad, no guardo ningun tipo de relacion o parentesco con el cliente.
Para el V.R.N se tomo el especificado en las tablas de tesoreria correspondiente al tipo de
construccion y numero de niveles,mas el valor de recubriminetos especiales.
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 6
AC-001
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. EDAD FRe
1 1,430,000.00 180.00 7,944.44 0.90 1.00 1.20 1.00 1.10 0.80 0.95 7,550.40
2 2,250,000.00 253.00 8,893.28 0.90 1.00 1.00 0.95 0.95 1.10 0.89 7,945.92
3 2,500,000.00 216.00 11,574.07 0.90 1.10 1.15 0.90 0.90 0.80 0.74 8,538.75
4 3,200,000.00 252.00 12,698.41 0.90 0.80 1.05 0.95 1.10 0.80 0.63 8,025.60
5 1,800,000.00 244.81 7,352.64 0.90 0.90 1.10 0.95 1.20 1.10 1.12 8,215.21
VALOR HOMOLOGADO: 8,055.18
EN N.R. $/m² 8,055.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 253.99
SUBTOTAL: $ 8,055.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 2,045,889.45
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
044-55-28-49-88-31Adolfo Ruiz Cortinez
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
casa con 5 recámaras con closet, puertas de caoba, cocina integral, cisterna, garage para 2 autos, piso porcelanite, cancelería de aluminio,
tanque estacionario, 2 1/2 baños, lista para habitar, accesible a vías rápidas , zona muy tranquila , con areas verdes
Bo. San Bartolo
No. Oferta Sup.
Alamo Dorado
Gral. Abundio Gomez
5 recamaras, 2 niveles construidos, línea telefónica, 3 baños
Circunvalacion 1
044-55-22-60-77-51 Martha Cuevas
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
044-55-59-40-24 Laura Ramirez
Bo. La concepcion Teoloyucan 044-52-39-17-78 Arq. Javier Navarro
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Colonia Calle Teléfono
Bo. San Juan
$/m²
Atizapan de Zaragoza
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
Informante
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Casa de 2 niveles, buena ubicacion, 5 recamaras, 3 baños, 2 estacionamientos, sala comedor amplios, cocina amplia, area de lavado
Unidad Barrientos
2 niveles,3 recamaras, 2 espacios para autos, 2.5 baños, cocina integral
2 niveles ,4 recamaras, 2 espacios para autos, línea telefónica, cisterna, cocina integral, 2 baños , jacuzzi
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 7
AC-001
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. Uso de suelo FRe
1 340,000.000 190.00 1,789.47 0.90 1.05 1.10 1.00 1.05 1.00 1.09 1,953.17
2 600,000.000 200.00 3,000.00 0.90 0.95 1.00 1.00 0.95 1.00 0.81 2,436.75
3 750,000.000 185.00 4,054.05 0.90 0.80 0.95 1.00 1.00 1.00 0.68 2,772.97
4 440,000.000 200.00 2,200.00 0.90 1.20 1.15 1.00 0.95 1.00 1.18 2,595.78
5 580,000.000 200.00 2,900.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 2,479.50
VALOR HOMOLOGADO: 2,447.63
EN N.R. $/m² 2,448.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
Terreno plano con buena ubicación, superfie del terreno 185 m2 , 10.57m de frente, 17.51m de fondo, numero de frentes uno.
Arq. Javier Navarro
Antonio Rosales
$/m²
Gral. Lucio Blanco
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
(55)-12-73-87-88sta. Rosa de lima Nopaltepec
CalleColonia Teléfono Informante
Terreno plano de 190 m2 , uso casa-habitacion con los servicios
Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios.
No. Oferta Sup.
(55)13385370Bo. Reyes
Francisco Villa
El huerto
Amado Nervo (55)32-53-63-13 Lic. Alejandro JuarezBo. Belem
Abasolo .(55) 53431555 Century 21 Bátiz y Cía
Superfie de 200 m2 tipo medio, terreno plano, todos los servicios, transporte, colegios, comercios
$/m²
Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios.
(55)52391778
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Alvaro Obregon
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 8
AC-001
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 9,000.000 200.00 45.00 0.90 0.80 1.10 1.15 0.90 1.00 0.82 36.89
2 7,500.000 200.00 37.50 0.90 0.80 1.10 1.15 1.20 1.00 1.09 40.99
3 6,500.000 180.00 36.11 0.90 1.20 1.20 0.80 1.00 1.00 1.04 37.44
4 7,500.000 210.00 35.71 0.90 0.85 1.15 1.10 1.05 1.00 1.02 36.29
5 9,000.000 200.00 45.00 0.90 0.80 1.10 1.05 1.00 1.00 0.83 37.42
VALOR HOMOLOGADO: 37.81
EN N.R. $/m² 38.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
2 niveles, 3 habitaciones, 2.5 baños,garaje para 1 auto
2 niveles construidos,3 espacios para autos, 5 recamaras, 4 baños
2 niveles construido, 2 espacios para autos, jacuzzi, línea telefónica,cisterna, 3 recamaras , 2.5 baños
2 niveles , 3 recamaras, 2.5 baños , garage para 2 autos , línea telefónica, jacuzazi, cocina integral,jardin
San Mateo Ixtacalco Francisco Sarabia 72-22-61-75-50
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Villa de las flores Oyameles (55)-53-64-23-32 Antonio Herrera
Blanca Ruiz
Concorde 123 Lomas Boulevares (55)-25-63-72-65
Acambay (55)-22-60-77-51 Martha Cuevas
2 niveles construidos, 1 linea telefónica, 3 recamaras, 2 baños, cisterna, 3 espacios para auto.
Lomas de San Miguel Pensamiento
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Century 21
Cumbria
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 9
AC-001
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE PZA 1 2 $10,000.00 1.0 1.0 1.0 1.00 $10,000.00 $10,000.00
EA10 EQUIPOS DE BOMBEO PZA 1 5 $3,000.00 1.0 1.0 1.0 0.95 $2,850.00 $2,850.00
EA11 GAS ESTACIONARIO PZA 1 15 $7,000.00 0.9 0.8 1.0 0.72 $5,040.00 $5,040.00
SUMA $17,890.00
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
OC01 REJAS m2
34.43 25 $285.34 0.90 0.80 1.00 0.72 $205.44 $7,073.46
OC03 PATIOS Y ANDADOR m2
63.43 25 $285.34 0.90 0.80 1.00 0.72 $205.44 $13,031.36
OC08 BALCONES m2
18.32 24 $285.34 0.95 0.80 1.00 0.76 $216.86 $3,972.85
OC01 BARDAS m2
35.64 29 $285.34 0.90 0.80 1.00 0.72 $205.44 $7,322.05
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 31,399.73
VIDA UTIL 90.00
EDAD 29.00 0.71
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 49,289.73
INDIVISO %
TOTAL: $ 49,289.73
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 10
AC-001
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 2,448.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
185.73 2,448.00 1.00 2,448.00 454,667.04
TOTAL: 185.73 SUMA (a): $ 454,667.04
INDIVISO 100.00%
454,667.04
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 253.99 9,000.00 0.71 6,390.00 1,622,996.10
TOTAL 253.99 m² SUBTOTAL (b): $ 1,622,996.10
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 49,289.73
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 2,126,952.87
Terr. 454,667.04
Const. 1,622,996.10
Inst. 49,289.73
8374.159875
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
22%
76%
2%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 11
AC-001
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 25.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 1 5
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 6.4286
TASA RESULTANTE: 8.57%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 253.99 38.00 9,651.62
TOTAL: 253.99
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 9,651.62
TOTAL DEDUCCIONES: 25.00% 2,412.91
RENTA NETA MENSUAL: 7,238.72
RENTA NETA ANUAL: 86,864.58
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.57%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,013,420.10P.U. $/M2. $3,990.00
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
CASA-HABITACION
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 12
AC-001
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 2,046,000 102% 2,045,889.45FÍSICO 2,127,000 110% 2,126,952.87
INGRESOS 1,013,000 100% 1,013,420.10
30.00% $613,766.84
60.00% $1,276,171.72
10.00% $101,342.01
100% $1,991,280.57
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,991,281.00
C. ISAEL CRUZ CALZADA
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
Valor de mercado
Valor fisico o C.R.N
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON NOVECIENTOS NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y
UN PESOS 00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
El valor comercial se obtubo de la ponderacion de los tres analisis,con los siguientes porcentajes valor fisico
60%, Valor del mercado 30% y valor de capitalizacion de rentas 10 %.
VALOR PONDERADO
Valor de capit. de rentas
VALOR COMERCIAL
AVALÚO No.
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA 13
T1-PATIO DE SERVICIO T1-BODEGA
T1-ESCALERAS T2-ENTRADA DEL BAÑO
T1-CANTINA T1-BAÑO
T1-COCINA T1-COCINA
FOTOGRAFIAS DEL SUJETO
T1-SALA DE VISITAS T1-COMEDOR
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA
T2-RECAMARA 5 T3-AZOTEA
T2-ENTRADA A RECAMARAS
T2-CLOSET RECAMARA 3 T2-CLOSET RECAMARA 4
T2-SALA TV T2-RECAMARA 1
T2-CLOSET RECAMARA 1 T2-RECAMARA 2
T2-BAÑO
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA
FACHADA DE OFERTA 5 CROQUIS OFERTA 5
FACHADA DE OFERTA 1 CROQUIS OFERTA 1
FACHADA DE OFERTA 2 CROQUIS OFERTA 2
FACHADA DE OFERTA 3
OFERTAS EN VENTA
CROQUIS OFERTA 3
FACHADA DE OFERTA 4 CROQUIS OFERTA 4
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA
TERRENO 4
TERRENO 5
TERRENOS
CROQUIS DE TERRENO 4
CROQUIS DE TERRENO 5
CROQUIS DE TERRENO 3TERRENO 3
TERRENO 1 CROQUIS DE TERRENO 1
TERRENO 2 CROQUIS DE TERRENO 2
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA
CROQUIS RENTA 4
CROQUIS RENTA 5FACHADA OFERTA 5
FACHADA OFERTA 1
FACHADA OFERTA 2
FACHADA OFERTA 3
CROQUIS RENTA 1
CROQUIS RENTA 2
CROQUIS RENTA 3
OFERTAS EN RENTA
FACHADA OFERTA 4
AVALUOS CALZADA
ISAEL CRUZ CALZADA
AVALÚO No. ACH/001-08.09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: Unidad
Número: 32
Colonia: Chamizal
Municipio: Ecatepec
Código Postal: 55270
Entidad Federativa: Edo de México
Fecha del avalúo: 20-ago-09
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,382,563.00
03-08
Av Independencia No 180, San Sebastian Buenos Aires; Morelos, Edo de Mexico. CP 50550
1
AVALÚO No. ACH/001-08.09
PERITO VALUADOR:(PASANTE) Pedro Cuapio Chavarria.
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2000310089
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Eduardo Villar Chavarria.
USO DEL AVALÚO: Posible venta del inmueble.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el valor comercial del inmueble
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Unidad
Número: 32
Colonia: Chamizal
Municipio: Ecatepec
Código Postal: 55270
Entidad Federativa: Edo de México
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No se proporciono este dato
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono este dato
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de 2 niveles de calidad regular.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 98%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Malos olores producidos por el canal de desagüe, Río de los
Remedios, Ruido producido por el ferrocarril(esporadico)
USO DEL SUELO: Habitacional.
Via rapida, anillo periferico entre Av Central y Av R-1
SERVICIOS PÚBLICOS: Completo
EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado municipal, escuelas hasta nivel medio
superior,Universidad a 5 min, base de taxis , Centro comercial a
5 min, Gimnasios, Esteticas, Tiendas de mascotas, Deportivos,
vigilancia
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
03-08 3
AVALÚO No. ACH/001-08.09
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Según la escritura No X citada ante el notario publico X
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA(mts) COLINDANCIAS
Norte 27.000 Don chencho
Este 9.400 lote x
Sur 27.000 don pollo
Oeste 9.400 calle unidad
SUPERFICIE DEL TERRENO: 253.80 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 253.80 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 253.80 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 198.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana a nivel de banqueta de forma regular.
NÚMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL: pendiente
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: perdiente por hacer
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
Al Norte Av ferrocarril de Cuernavaca, el Este calle Veracruz, el Sur Calle JF Kenedy y al Oeste Calle Progreso.
03-08 4
AVALÚO No. ACH/001-08.09
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano Moderno.
T1 y T2
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
Tipo Clasificacion Superficie m2 Edad (años) Vida Rem(años)
Tipo 1 3 99.0 26 44Tipo 2 3 99.0 15 55
NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA:
VIDA ÚTIL REMANENTE: T-1 = 44 años T-2 = 55 años
VIDA TOTAL: 70
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1
CALIDAD DEL PROYECTO: Regular
Una.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
Con recubrimiento de mortero
bardas de tabicon con una altura de 2.8 m
Se supone cimiento de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales a base de concreto armado
Estructura a base de muros de carga y marcos rigidos
Muros de Carga.
Losa de Concreto Armado
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una
Es un terreno de forma regular a nivel de banqueta con 253.8 m2, cuenta con un jardin
de 36 m2, una cisterna de 1.5m3, construccion de 2 plantas para uso habitacional,
espacio para 4 autos.
Veintiseis y Quince años
Plano
03-08 5
AVALÚO No. ACH/001-08.09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: En T1 aplanado con mortero cemento-arena, en T2 tirol planchado
APLANADOS EXTERIORES: Tirol Planchado rustico y serroteado
PLAFONES: En T1 plafon de mortero cemento-arena, en T2 plafon con tirol y extremos con yeso
LAMBRINES:
PISOS: En T1 loseta de ceramica 0.20 x 0.2 en color azul y en T2 loseta vinilica
ESCALERAS: Escalera con piso de ceramica y barandal de madera
PINTURA: Pintura vinilica lavable comex en color ostion
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No existen recubrimiento especiales
c) CARPINTERÍA: Las puertas de acceso a las recamaras, cocina y barandal de escalera son de madera lo
que representan trabajos de carpinteria
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Las instalaciones son a base de cobre y pvc
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles basicos (lavabo, wc, tarja)
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Instalaciones basicas para iluminacion de cada espacio
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Ventanas y algunas puertas a base de herreria
HERRERÍA:
g) VIDRIERÍA: Vidrios claros
h) CERRAJERÍA: Cerradura de alta seguridad en puerta de acceso
i) FACHADA: Acabados rusticos con pintura vinilica
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
03-08 6
AVALÚO No. ACH/001-08.09
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
El proposito del presente avaluo es para obtener el valor comercial y la probable venta tanto del terreno como de la construccion ubicada al
fondo del mismo, para efectos del estudio en cuestion se reciben: la escritura y boleta predial por lo que se toma la informacion de medidas y
colindancias tal y como se indica en los documentos y no se realizan levantamientos topograficos. Quienes intervenimos en el presente
avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relacion o nexo de parentesco con el propietario del bien
que se valua. El resultado de la inspeccion ocular en la visita se limita a la experiencia y juicio del perito y de lo expresado por el dueño por
lo que no es posible determinar todos los vicios ocultos que pudieran afectar al bien en estudio. No es objeto verificar la probable existencia
de gravamen, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valua salvo sean expresamente
declarados por el solicitante y/o propietario por lo que no se asume responsabilidad alguna en el avaluo. En el terreno existen 2
construcciones; para efecto del presentre estudio solo se obtendra el valor de la construccion ubicada al fondo del
mismo.factwegcrgdfdenufeurfehnfdjeybufbguffbyr
03-08 7
ACH/001-08.09
No. No.
1 15
2 14
3 x
4 57
5 x
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 650,000.00 122.00 5,327.87 0.90 1.10 1.20 0.90 0.90 1.00 0.96 5,126.90
2 900,000.00 88.00 10,227.27 0.90 0.90 1.30 0.90 0.90 1.00 0.85 8,723.15
3 1,150,000.00 276.00 4,166.67 0.90 0.90 0.85 0.85 0.85 1.00 0.50 2,072.67
4 1,160,000.00 180.00 6,444.44 0.90 0.85 1.05 0.80 0.80 1.00 0.51 3,312.96
5 1,400,000.00 140.00 10,000.00 0.90 0.95 1.15 0.80 0.85 1.00 0.67 6,686.10
VALOR HOMOLOGADO: 5,184.36
EN N.R. $/m² 5,184.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 198.00
SUBTOTAL: $ 5,184.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,026,432.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
$/m²
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
No. Oferta Sup.
Valle de Aragon 3° Seccion (55) 41.97.49.75Valle del Niemen
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Granjas Valle de Gpe Secc A (55) 85.74.82.83 Eduardo Campos Cruz
Colonia Calle Teléfono
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Fco Javier Gonzales
Valle del Nazas
Olivia Hernandez
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
52.55.55.21 Inmobiliaria Century 21 Orion
Jardines de Morelos 5° Secc Circuito Morelia Sur esq la Paz (01) 722.19.63.697 Luis Eduardo Blanco Olmedo
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
52.54.27.45Andador KabulCd Oriente
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Inmobiliaria Bandin Haro
Valle de Aragon 3° Secc
03-08 8
ACH/001-08.09
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 Lote 7 A
2 x
3 x
4 x
5 x
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 412,500.00 125.00 3,300.00 0.90 1.20 1.15 1.00 1.35 1.00 1.68 5,533.11
2 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.05 1.20 1.00 1.25 1.00 1.42 2,835.00
3 275,000.00 120.00 2,291.67 0.90 1.05 1.00 1.00 1.40 1.00 1.32 3,031.88
4 390,000.00 135.51 2,878.02 0.90 1.05 0.95 1.00 1.30 1.00 1.17 3,358.86
5 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 1.05 0.95 1.00 1.45 1.00 1.30 4,745.92
VALOR HOMOLOGADO: 3,900.95
EN N.R. $/m² 3,901.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
AVALÚO No.
Sagitario 6
Diagonal 1 Manzana 21 45.97.27.07 Lic Dileri Olmedo RosalesSan Carlos
Geminis 55.25.20.45 Orobrama Bienes Raices
Villa de Guadalupe Xalostoc
Calle 76 55.25.20.45Villa de Guadalupe Xalostoc
Orobrama Bienes Raices
Orobrama Bienes Raices
$/m²
55.25.20.45Calle 77
No. Oferta Sup. $/m²
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
53.42.24.05 Maria Guadalupe AnguloSanta Clara Coatitla 3° Cerrada de Toltecas
CalleColonia Teléfono Informante
03-08 9
ACH/001-08.09
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 x
2 x
3 x
4 175
5 96
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 9,000.00 140.00 64.29 0.90 0.95 1.15 0.80 0.85 1.00 0.67 42.98
2 3,500.00 100.00 35.00 0.90 1.00 1.50 0.95 1.00 1.00 1.28 44.89
3 3,800.00 150.00 25.33 0.90 0.95 1.10 1.05 1.00 1.00 0.99 25.02
4 4,000.00 94.00 42.55 0.90 0.95 1.50 0.95 0.95 1.00 1.16 49.25
5 3,500.00 70.00 50.00 0.90 1.00 1.55 1.10 1.10 1.00 1.69 84.40
VALOR HOMOLOGADO: 49.31
EN N.R. $/m² 49.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Isaac Paredes
Valle de Aragon 3° Secc Inmobiliaria Bandin HaroValle de Niemen (55) 41.97.49.75
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Valle de Aragon 2° Secc Oaxaca 57.74.44.40
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Colonia Calle Teléfono Informante
Valle de Aragon De Los Diez Mil Humos 57.74.44.40 Ramon Paredes
56.98.64.68 Martinez Ballesteros Ser. Inmobiliarios
Nvo Paseo de San Agustin San Juan 57.99.42.84 Yosoyconsultores SRL de CV
Jardines de Santa Clara Calle 9218
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
03-08 10
ACH/001-08.09
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Equipo de Bombeo pza 1 15 $3,500.00 0.8 0.8 1.0 0.64 $2,240.00 $2,240.00
Gas estacionario pza 1 6 $6,000.00 0.9 1.0 1.0 0.86 $5,130.00 $5,130.00
SUMA $7,370.00
p/c C.R.N FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Cisterna pza 1.00 10 $3,000.00 0.90 0.90 1.00 0.81 $2,430.00 $2,430.00
Jardin m2 36.00 20 $350.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $315.00 $11,340.00
Barda m2 50.00 15 $200.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $180.00 $9,000.00
Terraza m2 16.00 15 $320.00 0.85 0.90 1.00 0.77 $244.80 $3,916.80
Patio m2 64.00 26 $200.00 0.85 0.90 1.00 0.77 $153.00 $9,792.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 36,478.80
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 43,848.80
INDIVISO %
TOTAL: $ 43,848.80
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
03-08 11
ACH/001-08.09
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO 250 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,901.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
253.80 3,901.00 1.00 3,901.00 990,073.80
TOTAL: 253.80 SUMA (a): $ 990,073.80
INDIVISO 100.00%
990,073.80
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 198.00 3,200.00 0.94 3,020.00 597,960.00
TOTAL 198.00 m² SUBTOTAL (b): $ 597,960.00
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 43,848.80
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,631,882.60
Terr. 990,073.80
Const. 597,960.00
Inst. 43,848.80
8241.831313
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
61%
36%
3%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
03-08 12
ACH/001-08.09
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 6.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 5% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 25.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 1 1 4
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 1.2857 5.7143
TASA RESULTANTE: 9.14%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 198.00 49.00 9,702.00
TOTAL: 198.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 9,702.00
TOTAL DEDUCCIONES: 25.00% 2,425.50
RENTA NETA MENSUAL: 7,276.50
RENTA NETA ANUAL: 87,318.00
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 9.14%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 955,040.63
Habitacional
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
03-08 13
ACH/001-08.09
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,026,000 7% 1,026,432.00FÍSICO 1,632,000 71% 1,631,882.60
INGRESOS 955,000 100% 955,040.63
1,026,432.00 30.00% $307,929.60
1,631,882.60 60.00% $979,129.56
955,040.63 10.00% $95,504.06
100.00% $1,382,563.22
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,382,563.00
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
UN MILLON TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y
TRES MIL PESOS 00/100 M.N.
VALOR COMERCIAL:
Se concluye que el valor COMERCIAL es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis(Valor de mercado=30%, valor
fisico=60% y valor de capitalizacion=10%).
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
AVALÚO No.
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Comercial
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
03-08 14
Fig. 5.- Vista panoramica del acceso a la planta
altaFig. 6.- Vista panoramica de la cosina
FOTOGRAFIAS DEL SUJETO
Fig. 1.- Vista frontal del sujetoFig. 2.- Vista frontal de las dos plantas de la
casa habitacion
Fig. 3.- Vista panoramica en el baño de la
planta alta
Fig. 4.- Vista panoramica de la estancia en la
planta alta
Fig. 9.- Vista panoramica del baño en la planta
bajaFig. 10.- Vista panoramica del jardin
Fig. 7.- Vista panoramica de la estancia en la
planta baja
Fig. 8.- Vista panoramica del comedor y
acceso a la zotejuela
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5
oferta 1
oferta 3
oferta 4
AVALÚO No. EAG-8409-AV
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número:
Colonia:
Municipio:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,081,012.46
Asesor y Consultor de Inmuebles
Estado de méxico.
20/08/2009
San andrés de la cañada.
Ecatepec de morelos.
55519
Ignacio zaragoza.
Mz.1 Lt.2.
03-08 1
AVALÚO No. EAG-8409-AV
PERITO VALUADOR: Escobar arce maría guadalupe.
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2004310197
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Benita arce gonzález.
USO DEL AVALÚO: Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Valor comercial.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Ignacio zaragoza.
Número: Mz.1 Lt.2.
Colonia: San andrés de la cañada.
Municipio: Ecatepec de morelos.
Código Postal: 55519
Entidad Federativa: Estado de méxico.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 71961
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 84222
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitación.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de 1 niveles tipo medio.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 85%.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminación de basura, arrastres de piedra y arena.
USO DEL SUELO: Habitacional
SERVICIOS PÚBLICOS: Servicio del agua, drenaje, luz, teléfono son completos.
EQUIPAMIENTO URBANO:
Avenida san andrés, autopista méxico-pachuca a una distancia de 3km, avenida
vía morelos a una distancia de 8km.
Escuela primaria, kinder, sitio de tasis, centro deportivo, transporte público,
iglesia, señalización en calles.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
Asesor y Consultor de Inmuebles
03-08 3
AVALÚO No. EAG-8409-AV
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Norte 29.400 C. Juan Rodríguez Frias
Sur 29.480 C. Juan Rodríguez Frias
Oriente 8.800 Calle Ignacio Zaragoza
Poniente 8.800 C. Rosario Frias
SUPERFICIE DEL TERRENO: 259.07 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 259.07 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 259.07 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 117.60 m2
INDIVISO: 100.000 % h2/40/117.60
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
NÚMERO DE FRENTES:
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana. 1.4DENSIDAD HABITACIONAL: media
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 1.40
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.
USO DEL SUELO: COS= 70%
CUS= 1.4
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
Calle tierra larga al norte, calle benito juárez al sur, calle miguel hidalgo al noroeste, calle morelos al este, calle durazno oeste.
Topográfia descendente de forma irregular
un frente
No cuenta con escrituras
Asesor y Consultor de Inmuebles
03-08 4
AVALÚO No. EAG-8409-AV
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
T-1 Construcción casa completa 2000
T-2 Construcción casa incompleta 2006
NÚMERO DE NIVELES:
T-1 Ningún nivel, altura nivel de piso terminado 2.30 metros.
T-2 Ningún nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.
EDAD APROXIMADA: Clasificaicon Superficie Edad
T-1 4 130 m2 15
T-2 3 128 m2 6
VIDA ÚTIL REMANENTE:
T-1 65
T-2 54
VIDA TOTAL:
T-1 80
T-2 60
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone cimentación de zapatas corridas de mamposteria de esfuerzos transversales.
ESTRUCTURA: Marcos rígidos.
MUROS: Tabique.
ENTREPISOS: Losa de concreto armado.
TECHOS: Planos.
AZOTEAS: Pretil.
BARDAS: Tabique.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: La casa cuenta con amplio patio con un medio baño, cuenta con varias construcciones, en la planta baja hay dos
casa; una cuenta con todos los servicios,baño completo, dos recamaras, sala-comedor y cocina, la otra casa cuenta con un medio
baño, una recamara, cocina, aparte cuentan con cisterna que alimenta a las construcciones de abajo. En la parte superior existe dos
contrucciones, la primera es un cuarto con medio baño, la segunda una casa tiene un medio baño, un cuarto y una cocina,
comparten patio. También se cuenta con un pequeño jardín a la entrada principal.
Asesor y Consultor de Inmuebles
03-08 5
Asesor y Consultor de Inmuebles
AVALÚO No. EAG-8409-AV
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
Yeso.
APLANADOS EXTERIORES:
Mortero-cemento-arena
PLAFONES: Yeso
LAMBRINES: Baños, cocina
PISOS: Loseta vinilica, piso de concreto.
ESCALERAS: Tubular
PINTURA: Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguno
c) CARPINTERÍA: Puertas, Muros.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Agua fria, agua caliente y drenaje.
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Wc, regadera, labavo, accesorios de acero inoxidable, estufa con horno, refrigerador,
fregadero, alacenas.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Lamparas, apagadores y contactos.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Madera, Herrería.
HERRERÍA: Tubular.
g) VIDRIERÍA: Vidrios polarizados y normal.
h) CERRAJERÍA: Chapas, seguros en ventanas.
i) FACHADA: Ladrido aparente.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
Barda, patio, marquesina, cocina integral hecha en obra.
03-08 6
Asesor y Consultor de Inmuebles
AVALÚO No. EAG-8409-AV
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad.
03-08 7
Asesor y Consultor de Inmuebles EAG-8409-AV
No. No.
1 17
2 No.
3 14
4 No.
5 No.
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,100,000.00 126.00 8,730.16 0.90 1.10 1.00 1.10 1.00 1.00 1.09 9,507.14
2 550,000.00 60.00 9,166.67 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.00 1.09 9,982.50
3 1,000,000.00 120.00 8,333.33 0.90 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 8,250.00
4 390,000.00 48.00 8,125.00 0.90 1.00 1.00 0.90 0.90 1.00 0.73 5,923.13
5 680,000.00 96.00 7,083.33 0.90 1.10 1.00 0.95 0.95 1.00 0.89 6,328.78
VALOR HOMOLOGADO: 7,998.31
EN N.R. $/m² 7,998.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 117.60
SUBTOTAL: $ 7,998.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 940,564.80
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
59351618 Asesor Century 21 enlaceJose Clemente OrozcoSanta Clara Indeco
$/m²No. Oferta Sup.
Rinconada de aragón
Ecatepec de Morelos Centro
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
24877029 Cmc Inmobiliaria
Circuito Morelia Sur Esquina La PazJardines de Morelos 5a secc. 23012721 C. Luis Eduardo Blanco Olmedo
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Orobrama Bienes Raíces
Escriturado, 4 recámaras, 3 baños.
Casa cuadrupex, piso de loseta y cemento pulido, dos recámaras, un baño.
Colonia Calle Teléfono
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
55252045
Buen estado de conservación, en un solo nivel, tres recámaras, un baño.
Villa de Guadalupe Xalostoc
Casa amplia, cocina integral, tanque de gas estacionario, terraza, cuarto de servicio, estudio, 4 recámaras, dos baños y medio.
Acolman
Av. Cisne 53708484 Coldwell Banker Arboleda
Casa en calle cerrada con puerta automática, cocina integral, garage, área de baño, dos recámaras, u baño.
Av. Hank González
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
03-08 8
Asesor y Consultor de Inmuebles EAG-8409-AV
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 7A
2 21
3 No.
4 76
5 No.
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 412,500.00 125.00 3,300.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.81 2,673.00
2 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.00 0.90 1.00 0.90 1.00 0.73 1,458.00
3 1,750,000.00 500.00 3,500.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 0.99 3,465.00
4 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 1.00 0.95 1.00 0.85 1.00 0.73 2,649.61
5 9,077,984,00 2,836.87 3,200.00 0.90 1.00 1.20 1.20 1.20 1.10 1.71 5,474.30
VALOR HOMOLOGADO: 3,143.98
EN N.R. $/m² 3,144.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
Ideal para centro comercial de conveniencia, mini bodegas, etc, actualmente tiene 100 m2, rentado para bodega Aurrera un contrato de 10 años.
Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.
La Campana S.A. de C.V.
$/m²
Centro
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
53422405 C. Maria guadalupe AnguloSanta Clara Coatitla 3ra. Cerrada de Toltecas
CalleColonia Teléfono Informante
Para uso habitacional, pagos al corriente, ubicado en priada, a una cuadra de vía Morelos.
Remato terreno, excelente ubicación a tan solo 20 min del metro indios verdes.
No. Oferta Sup.
56444470Ecatepec de Morelos
Calle 76
Santa Clara Coatitla
Diagonal 1 4597270 Lic. Olmedo RosalesSan Carlos
Santa Clara 52036210 Alejandro Meyer Feldman
Villa de Guadalupe Xalostoc
Excelente Baldio.
$/m²
Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.
55252045
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
03-08 9
Asesor y Consultor de Inmuebles EAG-8409-AV
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 218
4 175
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 8,500.00 122.00 69.67 0.90 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 68.98
2 3,500.00 60.00 58.33 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 47.25
3 3,800.00 91.00 41.76 0.90 1.00 1.00 0.95 0.85 1.00 0.73 30.35
4 4,000.00 110.00 36.36 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 32.73
5 3,000.00 60.00 50.00 0.90 1.00 1.00 0.95 0.90 1.00 0.77 38.48
VALOR HOMOLOGADO: 43.56
EN N.R. $/m² 44.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Casa en renta en privada de dos recámaras, un baño y un garage.
Sala comedor, cuarto para tv, vestidor con closet de pared, zotehuela.
Casa en muy buenas condiciones a 5 min del metro plaza aragón.
Casa ubicada dentro de privada con bonito jardín, dos niveles construidos, dos recámaras, dos baños, espacio para un carro.
Jardines de Santa Clara Calle 9 5519278938
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Valle de Aragón 2a. Secc. Oaxaca 57744440 Isaac Paredes
C. Salvador Carbó
Nuevo Paseo de Sn Agustín 2a Secc. San Juan 57994284 Consultores Asociados S.R. de C. V.
Valle de Niemen 15568925 Lic. Armando Frias González
Casa en perfecto estado de conservación, muy bien ubicada, cerca del metro muzquiz, tres recámaras y una master con baño integrado.
Conjunto América Condominio San Rafael 57967808
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
RC Bienes Raices
Valle de Aragón 3a. Secc.
03-08 10
EAG-8409-AV
Asesor y Consultor de Inmuebles
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
p Patio pza 60.00 8 $180.00 0.80 0.90 1.00 0.72 $129.60 $7,776.00
p Marquesinas pza 15.00 10 $220.00 0.80 0.70 1.00 0.56 $123.20 $1,848.00
p Cisterna pza 1.00 5 $20,000.00 1.00 0.95 1.00 0.95 $19,000.00 $19,000.00
p cocina integral pza 1.00 4 $4,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $4,000.00 $4,000.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 32,624.00
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 32,624.00
INDIVISO %
TOTAL: $ 32,624.00
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
03-08 11
Asesor y Consultor de Inmuebles EAG-8409-AV
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO 259.07 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,144.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
259.07 3,144.00 1.00 3,144.00 814,516.08
TOTAL: 259.07 SUMA (a): $ 814,516.08
INDIVISO 100.00%
814,516.08
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 117.60 4,000.00 0.94 3,775.00 443,940.00
TOTAL 117.60 m² SUBTOTAL (b): $ 443,940.00
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 32,624.00
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,291,080.08
Terr. 814,516.08
Const. 443,940.00
Inst. 32,624.00
10978.57211
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
63%
34%
3%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
03-08 12
Asesor y Consultor de Inmuebles EAG-8409-AV
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 3 1 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 3.4286 1.2857 1.4286
TASA RESULTANTE: 8.14%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 259.07 44.00 11,399.08
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 11,399.08
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 2,621.79
RENTA NETA MENSUAL: 8,777.29
RENTA NETA ANUAL: 105,327.50
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.14%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,293,495.60
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
Casa habitación
03-08 13
Asesor y Consultor de Inmuebles
EAG-8409-AV
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 941,000 -27% 940,564.80FÍSICO 1,291,000 0% 1,291,080.08
INGRESOS 1,293,000 100% 1,293,495.60
60% Valor comparativo
30% Valor físico
10% Valor de rentas
El valor se hizo a mi leal saber y entender.
$1,081,012.46
$ 564,338.88
$ 129,349.56
Maria Guadalupe Escobar Arce
PONDERANDO
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
$ 387,324.02
$ 1,081,012.46
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON OCHENTA Y UN MIL, DOCE PESOS 46/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:
El valor comercial es el resultado de la poderación de los tres análisis con el siguiente porcentaje; el 60% del valor de
mercado, un 30% del valor físico y un 10% del valor de rentas.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
03-08 14
Asesor y Consultor de Inmuebles
CASA EN VENTA
Asesor y Consultor de Inmuebles
TERRENOS EN VENTA
Asesor y Consultor de Inmuebles
CASA EN RENTA
AVALÚO No. 1104
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: Cerro Tlalpuente
Número: 5 Manzana 3
Colonia: Maria Esther Zuno de Echeverria
Delegación: Tlalpan D.F.
Código Postal: 14659
Entidad Federativa: México, Distrito Federal
Fecha del avalúo: 22 de Agosto del 2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,822,172.34
03-08 1
AVALÚO No. 1104
PERITO VALUADOR: Israel Figueroa Ramírez
ESPECIALIDAD Inmuebles
REGISTRO DE LA : 88040585
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitacion
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Laureano Figueroa Lopez
USO DEL AVALÚO: Para Posible Venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar Valor Comercial
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Cerro Tlalpuente
Número: 5 Manzana 3
Colonia: Maria Esther Zuno de Echeverria
Delegación: Tlalpan D.F.
Código Postal: 14659
Entidad Federativa: México, Distrito Federal
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 2532-5212-0006
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 0555-5679-9879
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Mixta- Habitacional Comercial
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa Habitacion de dos niveles de nivel medio con acabados
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 99%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Poca ya que hay zonas boscosas alrededor
USO DEL SUELO: 20/091995 la zona aparece como P R A (produccion
agroindustrial
Carretera Federal a Cuernavaca a 900 metros del pie de la
carretera
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos
EQUIPAMIENTO URBANO: Escuelas de educacion basica, Bancos, Mercados, Iglesias,
Parques, Comercios pequeños
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
03-08 3
AVALÚO No. 1104
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NORESTE 30.320 Con Lote Numero 12
NORESTE 9.940 Con Calle Cerro tlalpuente
SUROESTE 20.640 Con lote Numero 14
NOROESTE 9.380
SUPERFICIE DEL TERRENO: 193.95 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 193.95 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 193.95 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 242.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana a Nivel de Banqueta de Forma Irregular
NÚMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas con Zonas Boscosas
DENSIDAD HABITACIONAL: 315.000
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: cos y cus de la carta de uso de suelo de la delegacion
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
De la Sentencia Numero 141/99 Del Juzgado31 de lo Civil con Folio real Numero 1188744
No existen
Calle la Troje al Sur, Calle Cerro Papastla al Oriente, Calle Cerro Tetenco al Poniente, Circuito Cerro Tlalpuente al Norte
03-08 4
AVALÚO No. 1104
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
TIPO 4: Mediano Moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: Tipo Clasificacion Superficie Edad
t-1 5 190mts 28 años
t-2 5 52 mts 10 años
NÚMERO DE NIVELES: 2 Dos Niveles
EDAD APROXIMADA: 28 Años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 62 Años
VIDA TOTAL: 90 Años
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.10 Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Regular
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: De mamposteria y refuerzos horizontales y verticales de concreto armado
ESTRUCTURA: Muros de Carga y Marco Rigido
MUROS: De Tabicon
ENTREPISOS: Losa de Concreto Armado
TECHOS: Plano
AZOTEAS: De concreto Armado con pretil sin impermeabilizar
BARDAS: Con Bardas en las colindancias
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: 1 una y un local
Se trata de un terreno de forma irregular en el cual se encuentra una construccion de dos niveles con
local comercial en planta alta se encuentran tres recamaras, cuarto de television, baño completo, en
planta baja se encuentra sala comedor, recamara para visitas cocina, baño, patio de servicio, garage,
y local comercial, toda la construccion se encuentra con acabados tanto en muros como en pisos,
existe ademas un area jardinada de aproximadamente 4 metros cuadrados y un sotano en el cual se
encuentra la bodega y una recamara adicional con baño
03-08 5
AVALÚO No. 1104
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Yeso con pintura Vinilica, pastas
APLANADOS EXTERIORES: Mortero De cemento Arena con Pintura Vinilica
PLAFONES: De yeso con tirol planchado y Pintura Vinilica
LAMBRINES: De ceramica en baños
PISOS: De ceramica en todos los locales excepto recamaras, Laminado en Recamaras
ESCALERAS: De Concreto Forradas con ceramica y barandal de madera
PINTURA: Vinilica y Esmalte en area de cocina y pasta en recamara principal
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERÍA: Puertas de Intercomunicacion de tambor en cada uno de los locales, closets en las
recamaras y barandal de escalera de planta baja a planta alta
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Instalaciones Hidraulicas con cobre y bronce en llaves, Instalacion Sanitaria con
tuberia de PVC dentro del inmueble y en patios con tuberia de albañal
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño con base de madera, cocina integral de aglomerado y melamina
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas con poliducto y aparentes para areas libres con tuberia conduit
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas de acceso principal y posterior de herreria tubular, canceleria de herreria
tubular
HERRERÍA: barandales patio posterior
g) VIDRIERÍA: Cristal de 6mm filtrasol, y en puertas de acceso principal y posterior con vidrio
translucido
h) CERRAJERÍA: Chapa Sencilla nacional
i) FACHADA: Con aplanados de mortero cemento arena y pintura vinilica
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
03-08 6
AVALÚO No. 1104
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
En la zona en la actualidad los documento de ubicación nos indican diferentes nombres de
las direccion
Los planos se realizaron por el valuador ya que el cliente no los presento
Se reviso en la medida de lo posible los posibles vicios ocultos que tuviera la construccion
El presente avaluo es con el fin de proporcionar una idea al cliente del valor comercial que
maneja al momento el inmueble
No es proposito del presente avaluo el verificar deslindes de propiedad ni de ocupacion
irregular o cualquier otra restriccion, el valor comercial estimado se concluye solo
considerando lo expresado en el presente avaluo
Durante el presente avaluo se realizaron algunas modificaciones al inmueble
Algunos datos que no estaban bien definidos respecto al inmueble como son el numero
oficial se estan tramitando en la actualidad para tener actualizados los mismos
VII.- DEFINICIONES.
El dato de la densidad de poblacion se tomo de datos de la gaceta del 97 conceguida en
cetravi
03-08 7
1104
No. No.
1
2
3
4
5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,650,000.00 184.00 8,967.39 0.90 1.00 1.05 1.05 1.00 1.00 0.99 8,897.89
2 2,500,000.00 266.00 9,398.50 0.90 0.90 0.95 1.05 1.00 1.00 0.81 7,593.75
3 1,400,000.00 230.00 6,086.96 0.90 1.10 0.95 1.05 1.00 1.05 1.04 6,311.57
4 1,750,000.00 190.00 9,210.53 0.90 0.90 1.10 1.00 0.90 1.05 0.84 7,755.22
5 1,480,000.00 210.00 7,047.62 0.90 0.95 1.10 1.00 1.00 1.00 0.94 6,628.29
VALOR HOMOLOGADO: 7,437.34
EN N.R. $/m² 7,437.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 242.00
SUBTOTAL: $ 7,437.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,799,754.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
55253411 Hir
Los Volcanes Monte Himalaya 56033434
55131010 Rayo Vende
AVALÚO No.
Century 21
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
InformanteColonia Calle Teléfono
Agapando
Casa sola con dos recamaras sin terminar
Ejidos de San pedro Martir
Cerro de TruenoMaria Esther Zuno
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
35479977 Lasal Construcciones
No. Oferta Sup.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
$/m²
Vapisa Inmobiliaria
No cuenta con lugares de estacionamiento
Cerrada Clavelinas
San pedro Martir 56517121Tepozan
San Pedro Martir Fovisste
03-08 8
1104
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 1
2 4
3 12
4 99
5 5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 750,000.00 400.00 1,875.00 0.90 1.00 1.00 1.10 0.95 1.10 1.03 1,939.78
2 1,200,000.00 700.00 1,714.29 0.90 1.05 1.00 0.90 0.90 1.05 0.80 1,377.81
3 730,000.00 450.00 1,622.22 0.90 0.90 0.90 1.20 0.95 1.05 0.87 1,415.57
4 1,700,000.00 1,000.00 1,700.00 0.90 1.10 0.95 0.85 0.80 1.10 0.70 1,195.94
5 350,000.00 200.00 1,750.00 0.90 1.05 1.00 1.05 1.00 1.00 0.99 1,736.44
VALOR HOMOLOGADO: 1,533.11
EN N.R. $/m² 1,533.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Maria Esther Zuno
Tepozan 55136138 Blanca Aguilar
$/m²
Terreno bardeado
San Andres Totoltepec
San Pedro Martir
Cerro Tetenco 58491933 Blas Flores Carranco
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
58496031 Miguel Arroyo AngelesMaria Esther Zuno Cerro tlalpuente
CalleColonia Teléfono Informante
Cerro PapastlaMaria Esther Zuno
5 de Febrero Erika Espina Lezama
Alejandro Corral Olvera58494400
58493649
No. Oferta Sup. $/m²
03-08 9
1104
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1
2
3
4
5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 5,000.00 60.00 83.33 0.90 1.10 1.20 0.90 1.00 1.00 1.07 89.10
2 13,800.00 247.00 55.87 0.90 0.95 1.10 0.90 0.80 1.00 0.68 37.83
3 14,500.00 220.00 65.91 0.90 0.80 0.90 0.85 0.90 1.00 0.50 32.67
4 15,000.00 200.00 75.00 0.90 1.05 0.80 0.90 0.95 1.00 0.65 48.48
5 12,000.00 180.00 66.67 0.90 1.20 0.90 1.05 1.10 1.00 1.12 74.84
VALOR HOMOLOGADO: 56.59
EN N.R. $/m² 57.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
San Miguel Ajusco San Miguelito 55493400
AVALÚO No.
San Andres Totoltepec
Carretera Federal 55131010
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Ejidos de San Pedro Martir Papatzin 158 56516677
56730298San Pedro Martir Carretera Federal 5758
San Buena Ventura 54363374
San Pedro Martir
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
03-08 10
1104
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
cisterna pza 1 25 $32,000.00 1.00 0.90 0.80 0.72 $23,040.00 $23,040.00
SUMA $23,040.00
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
porton de operación electrica pza 1 2 $7,000.00 0.9 1.1 1.0 0.99 $6,930.00 $6,930.00
equipos de bombeo pza 1 15 $3,000.00 0.8 0.9 1.0 0.72 $2,160.00 $2,160.00
SUMA $9,090.00
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
bardas PZA 2.00 10 $4,000.00 0.95 0.95 1.00 0.90 $3,610.00 $7,220.00
jardines PZA 2.00 15 $500.00 0.90 0.85 1.00 0.77 $382.50 $765.00
barandal de granito PZA 1.00 10 $8,000.00 0.90 0.95 1.00 0.86 $6,840.00 $6,840.00
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 14,825.00
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 46,955.00
INDIVISO % 100
TOTAL: $ 47,055.00
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
03-08 11
1104
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 1,533.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
193.95 1,533.00 1.00 1,533.00 297,325.35
TOTAL: 193.95 SUMA (a): $ 297,325.35
INDIVISO 100.00%
297,325.35
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 242.00 6,587.00 0.94 6,216.48 1,504,388.46
TOTAL 242.00 m² SUBTOTAL (b): $ 1,504,388.46
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 47,055.00
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,848,768.81
Terr. 297,325.35
Const. 1,504,388.46
Inst. 47,055.00
7639.540548
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
16%
81%
3%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
03-08 12
1104
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 3 1 2
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 3.4286 1.2857 2.8571
TASA RESULTANTE: 7.57%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 CASA HABITACION 208 56.59 11,769.81
T-1 34.00 70.73 2,404.89
TOTAL: 242.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 14,174.70
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 3,260.18
RENTA NETA MENSUAL: 10,914.52
RENTA NETA ANUAL: 130,974.25
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 7.57%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,729,848.55
P.U. $/M2. $7,148.13
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
LOCAL COMERCIAL
03-08 13
1104
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,800,000 4% 1,799,754.00FÍSICO 1,849,000 7% 1,848,768.81
INGRESOS 1,730,000 100% 1,729,848.55
$ 1,799,754.00 30.00% $539,926.20
1,848,768.81$ 60.00% $1,109,261.29
1,729,848.55$ 10.00% $172,984.85
VALOR COMERCIAL $1,822,172.34
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,822,172.34
AVALÚO No.
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
PONDERADO
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Israel Figueroa Ramírez
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
( UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTIDOS MIL CIENTO SETENTA Y DOS
PESOS 34/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON RESPEPECTO A LOS
SIGUIENTES PORCENTAJE PARA EL MARCADO DSE CONSIDERO UN PORCENTACE DEL 30 % DEL VALOR FISICO DEL
60% Y DEL VALOR DE CAPITALIZACION UN PORCENTAJE DEL 10%
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
03-08 14
AVALÚO No. 1104
FACHADA PRINCIPAL CON
ACABADO EN APLANADO
CEMENTO MORTERO
ACABADO FINO Y PINTURA
VINILICA, MARQUESINA DE
CONCRETO ARMADO
FACHADA PRINCIPAL PARTE
INTERIOR CON ACABADO EN
APLANADO CEMENTO
MORTERO ACABADO FINO Y
PINTURA VINILICA,
MARQUESINA DE CONCRETO
ARMADO Y TEJA DE BARRO Y
PORTON DE HERRERIA
TUBULAR
AVALÚO No. 1104
SALA CON ACABADOS DE
YESO Y PINTURA VINILICA,
PISO DE LOSETA DE
CERAMICA, HERRERIA DE
PERFIL TUBULAR, PLAFON DE
YESO, TIROL PLANCHADO Y
PINTURA VINILICA
SALA CON ACABADOS DE
YESO Y PINTURA VINILICA,
PISO DE LOSETA DE
CERAMICA, HERRERIA DE
PERFIL TUBULAR, PLAFON DE
YESO, TIROL PLANCHADO Y
PINTURA VINILICA
AVALÚO No. 1104
Recamara principal, piso laminado muros de
yeso y pintura vinilica y plafon de yeso con tirol
planchado y pintura vinilica
escaleras, y cocina en
escaleras de concreto forradas
con piso de ceramica y
barandal de madera, en cocina
cocina integral, piso de
ceramica y muros con yeso y
pintura.
AVALÚO No. 1104
Comedor muros de yeso con
pintura vinilica piso de
ceramica canceleria de herreria
tubular.
Recamara 2 muros de yeso con pintura vinilica y
papel tapiz canceleria de herreria tubular,piso
laminado y closets y puerta de
intercomunicacion de madera
AVALÚO No. 1104
Antecomedor muros de yeso con pintura vinilica
plafon de yeso con pintura vinilica piso de
ceramica, puerta de intercomunicacion de
madera
Recamara 3 piso laminado, muros de yeso con
pintura vinilica closet y puerta de
intercomunicacion de madera
AVALÚO No. 1104
Baño muros y pisos de ceramica cenceleria de
herreria tubular
AVALÚO No. 1104
TERRENO EN VENTA OPCION 1
TERRENO EN VENTA OPCION 1
AVALÚO No. 1104
TERRENO EN VENTA OPCION 2
CASA EN VENTA OPCION 1
AVALÚO No. 1104
TERRENO EN VENTA OPCION 3
TERRENO EN VENTA OPCION 4
AVALÚO No. 1104
CASA EN RENTA OPCION 2
CASA EN RENTA OPCION 1
CASA EN VENTA OPCION 2
AVALÚO No. 1104
CASA EN VENTA OPCION 3
CASA EN VENTA OPCION 4
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número: 18 interior 2.
Colonia:
Delegación: Gustavo A. Madero.
Código Postal: 7090
Entidad Federativa: Distrito Federal.
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,227,663.00
AVALÚO No.VC18-2009-96
Andador 25 de Francisco J Macín .
Unidad C.T.M. El Risco.
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
AVALÚO No.VC18-2009-96
PERITO VALUADOR: Brenda Victoria Flores Flores
ESPECIALIDAD Inmueble.
REGISTRO DE LA : 2004310030
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento en condominio.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En condominio.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C.Gregorio Flores Buitron.
USO DEL AVALÚO: Posible Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Andador 25 de Francisco J Macín .
Número: 18 interior 2.
Colonia: Unidad C.T.M. El Risco.
Delegación: Gustavo A. Madero.
Código Postal: 7090
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 06253711002-5
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 27-52-659-689-02-000-5
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Departamento tipo dúplex en condominio y en andador casa
habitación de dos niveles.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta con 55 personas por hectárea.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Alta producida por paso de camiones pesados y río de los
remedios.
USO DEL SUELO: Habitacional. H2/10/110.
SERVICIOS PÚBLICOS: Completo.
EQUIPAMIENTO URBANO: Preparatorias,primarias,secundarias,iglesias,jardines, parques,
centros comerciales,tianguis,tiendas de abarrotes, salones de
fiestas, bases de camiones y taxis,señalameintos y
nomenclaturas de calles y avenidas.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
Determinación de valor comercial.
Avenida Periférico Norte en buenas condiciones, Avenida
Insurgentes con problemas de transito lento y Avenida
Centenario están en condición media.
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TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
Terreno
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
norte 1.560 Casa sola.
sur 1.200 Jardín central.
este 2.000 Departamento.
oeste 2.200 Andador 25 de Francisco. J.Macin
SUPERFICIE DEL TERRENO: 120.11 m2
Área privativa
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
SUR 4.85 VACIO JARDIN DE ACCESO
ESTE 1.15 VACIO JARDIN DE ACCESO
SUR 6.05 VACIO JARDIN DE ACCESO
OESTE 6.55 VACIO ANDADOR
NORTE 12 CASA HABITACION
ESTE 1.90 DEPARTAMENTO
SUR 1.10 CUBO DE ESCALERA
ESTE 3.5 ACCESO GENERAL Y CUBO DE LA ESCALERA
ARRIBA 59.54 AZOTEA DEL DEPARTAMENTO
ABAJO 62.24 DEPARTAMENTO
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 120.11 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 110.74 m2
INDIVISO: 24.45% %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Ligeramente plana.
NÚMERO DE FRENTES: Dos.
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL: 250
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS 92% Y CUS 1.84%
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
IV.- TERRENO.
La escritura con fecha del 9 de diciembre de 1987 por el juez Jorge Sánchez Cordero de la notaria 153, del volumen 271, fojas 175 con
número 13,911PN
Ninguno.
Norte avenida Francisco J. Macín , al sur retorno Hermilo Heredia, este con el andador 27 de Francisco J. Macín y Av. Pedro Galán y
al oeste con el andador con el andador 25 de Francisco J. Macín
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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
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USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: clasificación superficie edad
TIPO 1: cinco 10
TIPO 2: cuatro 30
NÚMERO DE NIVELES: Dos.
EDAD APROXIMADA: Diez años.
VIDA ÚTIL REMANENTE: Setenta años.
VIDA TOTAL: Ochenta años.
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno.
CALIDAD DEL PROYECTO:
Una.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS: durock con armado
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS: Hecha con celosía de barro en forma de círculos, los cuales están
unidos con cemento-arena.
Trabes de cimentación hechos con concreto armado.
Se compone por muros de carga los cuales están de concreto
armado, con castillos en el segundo piso del departamento.
losa de concreto armado.
planos con panel w con una colocación precaria.
impermeabilizada y con bajas de agua .
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
Buena.
Departamento de cinco recamaras con sala-comedor, cocina, un baño, patio de servicio así
como cuarto de lavado , actualmente se utilizan cuatro recamaras como dormitorios y un
como estudio , es un departamento habitado desde hace 30 años , cuenta con todos los
servicio de agua, con dos tinacos, gas natural, luz y servicio de telefonía e internet
inalámbrico, cuenta con escaleras de herrería en forma de caracol para acceso a el piso
superior,
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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
T-1 Pintura en color verde fuerte.
T-2 Aplanado de yeso, pintura color blanco y verde fuerte.
APLANADOS INTERIORES:
T-1 Aplanado de yeso con pasta con figura de abanico, en todos las recamaras .
T-2 Aplanado de yeso.
APLANADOS EXTERIORES:
T-1 Sin aplanado.
T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.
PLAFONES:
T-1 Sin aplanado.
T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.
LAMBRINES
T-1 No tiene.
T-2 No tiene.
PISOS:
T-1 Piso laminado color madera natural.
T-2 Loseta vinilica olor azul, blanco y rosa pálido.
ESCALERAS
T-1 Piso con loseta cerámica de color café.
T-2 Escalera de herrería con pintura color negro.
PINTURA:
T-1 En muros pintura de agua color durazno, arena, rojo y azul.
T-2 En muros pintura de agua color durazno, blanco y azul .
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
T-1 Pasta texturizada en forma de picos.
T-2 No tiene.
c) CARPINTERÍA:
T-1 Cocina integral con muebles de madera y closet de madera en las recamaras .
T-2 Closet de madera en las dos recamaras.
MUEBLES DE BAÑO / COCINA:
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:
T-1 La instalación esta hecha con forme a las necesidades del habitante, en la sala hay 3 contactos y 3 grupos de
focos, en las recamas hay 2 contactos y 1 apagador al igual que el baño.
T-2 Tiene 2 contactos en cada cuarto a el igual que el cuarto de servicio y apagador, en la escalera tiene una
instalación de escalera, bien hecha..
T-1 Hidráulica a base de tubería de cobre , así instalación para el uso de calentador de agua, Sanitaria a base de
instalación con tubería de PVC con bajas de agua, hacia la toma principal de la dúplex.
T-2 Instalación hidráulica para el asenso de agua por medio de tubería de cobre, hacia los tinacos y el cuarto de
lavado.
T-1 Muebles de baño completos los cuales son de cerámica de color azul y la regadera esta hecha con block de color
azul y los muebles de la cocina integral con de cerámica color gris.
T-2 No tiene.
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AVALÚO No.VC18-2009-96HERRERÍA:
f) PUERTAS Y VENTANERÍA:
g) VIDRIERÍA:
h) CERRAJERÍA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
T-1 Están hechas de acero inoxidable de color amarillo brillante en buenas condiciones , todas sirven
T-2 Las recamaras cuentan con manijas de acero color amarillo con llave las dos y seguro .
T-1 Es con el acabado de ladrillo , con pintura color verde claro , y en la parte de la puerta con color rosa claro con
aplanado de yeso .
T-2 Terraza color rojo con orillas en color verde hechas con barro color rojo.
T-1 En escalera y en protecciones de ventanas.
T-2 Escalera y ventana corrediza que se encuentra en el pasillo.
T-1 Todas son de madera barnizadas y en la principal con barniz especial para exteriores y ventanas de aluminio
puestas desde la construcción menos la ventana principal que es de aluminio negro con protecciones.
T-2 Puertas de los dos cuartos de madera , una pintada de planco y la otra solo barnizada, y ventanas de aluminio sin
protecciones . Se cuenta con una puerta en la parte del cuarto de servicio que el para que no pasen animales.
T-1 En ventana principal de seis metros cuadrados y de las recamaras de un metros cuadrados y uno de el baño de
medio metro .
T-2 En ventana de pasillo de cuatro metros cuadrados aproximadamente y dos en recamaras de dos metros cuadrados
y en el cubo de la escalera una ventana de punto setenta y cinco metros cuadrados.
T-2 Aplanado de yeso , con pintura color verde y en la parte de patio delantero con aplanado de yeso y pintura color
blanco.
T-1 Celosía color rojo que se encuentra en la parte del cubo de la escalera de acceso y una cocina integral hecha en el
lugar con azulejo color blanco con terminados en café y puertas de madera con barniz natural y una mesa en cocina
hecha con granito color azul.
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DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
3.- Los papeles que se le pidieron a el Sr. Gregorio Flores Buitron fueron: Copia de la escritura, recibo del predial y recibo del agua.
VII.- DEFINICIONES.
CONSIDERACIONES PRELIMINARES
1.- En el estudio de mercado se encontraron irregularidades , ya que el inmueble a valuar se le realizo en el año 2000 una
ampliación en el cual se incrementaron dos cuartos con un pasillo y el cuarto de lavado, con lo que no fue posible encontrar
inmuebles con las mismas características que el inmueble presentaba.
2.- Los terrenos encontrados en la investigación de mercado, tenían especificados el costo del terreno sin la construcción, con esto
quitando el calculo de solo el terreno.
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No. No.
1 8
2 10
3 24
4 64A
5 34
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. COLONIA FRe
1 490,000.00 52.00 9,423.08 0.90 0.90 1.20 1.10 1.10 0.90 1.06 9,974.40
2 740,000.00 76.00 9,736.84 0.90 0.90 1.20 1.00 1.00 0.90 0.87 8,517.79
3 550,000.00 80.00 6,875.00 0.90 1.00 1.00 1.10 1.20 1.00 1.19 8,167.50
4 500,000.00 81.00 6,172.84 0.90 1.20 1.20 1.20 1.10 1.10 1.88 11,616.00
5 495,000.00 60.00 8,250.00 0.90 1.10 1.20 1.10 1.10 1.00 1.44 11,859.21
VALOR HOMOLOGADO: 10,026.98
EN N.R. $/m² 10,027.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 110.74
SUBTOTAL: $ 10,027.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,110,389.98
0.10
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
No. Oferta Sup.
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
04455-27496977 Sr. Ivan Vergara
C.T.M. Atzacoalco Reparto agrario 57140305 Sr. Hugo Rodríguez
CafetalesC.T.M. Culhuacán
De los planetas
Calzada de la virgen
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Sr. Rodrigo Reyna
Departamento de delegación Gustavo a. Madero con tres recamaras, 1 baño, sala y comedor cocina, 34 años de edad, con gas natural y
todos los impuestos pagados, esta en segundo nivel.
Departamento en el estado de México, con dos recamarás, un baño, sala-comedor, cocina, con 19 años de edad, se encuentra en el
tercer nivel.
57693747
Colonia
56089483 Sra. Margarita Hernández
Teléfono
$/m²
Departamento en delegación coyoacan con dos recamaras, un baño, un espacio para auto, 26 años de edad, se encuentra en el tercer
nivel indiviso de 15%, cuenta con gas natural.
$/m²
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
C.T.M. Culhuacán
El Rosario 2 56387237
Departamento en delegación coyoacan con tres recamaras, un baño, un espacio para auto, 29 años de edad, se encuentra en el cuarto
nivel.
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Calle
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Departamento en la delegación Gustavo a madero con tres recamaras, un baño, sala-comedor, cocina integral, gas natural
Andador 46
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Acueducto de Guadalupe
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TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 179
2 23
3 84
4 11
5 13
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. COLONIA FRe
1 980,000.00 156.00 6,282.05 0.90 1.10 1.10 0.80 1.00 1.10 0.96 6,020.22
2 900,000.00 120.50 7,468.88 0.90 0.80 1.15 1.15 1.00 1.10 1.05 7,823.05
3 1,000,000.00 120.00 8,333.33 0.90 0.80 0.90 1.00 1.00 0.90 0.58 4,860.00
4 880,000.00 110.00 8,000.00 0.90 0.80 0.80 1.00 1.00 1.20 0.69 5,529.60
5 1,100,000.00 160.00 6,875.00 0.90 1.00 0.90 1.00 1.00 1.10 0.89 6,125.63
VALOR HOMOLOGADO: 6,071.70
EN N.R. $/m² 6,072.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
Terreno de dos frentes ideal para desarrollo habitacional de interés medio y es una buena esquina.
$/m²
Vega
San Francisco Culhuacán
Ferrocarril Hidalgo
56723784
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
57153544 Sandra PérezMartin Carrera Pedro Negrete
CalleColonia Teléfono Informante
Es un terreno con dos espacios de terreno divididos .
No. Oferta Sup.
4455.322429Prados de Coyoacan
Las peñas Insurgentes
Silvia Sánchez
57465312
Debido a su uso de suelo es ideal para llevar a cabo el desarrollo de una casa habitación.
Rosa María Arana
Salvador Díaz Mirón
Ejido Santa Úrsula
Terreno en condiciones favorables con todo el papeleo en regla.
$/m²
160 m2 único en la zona, todos los servicios, 8 m de frente por 20 m de fondo
57162544
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
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En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
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INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 2
2 151
3 120
4 87
5 1
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons COLONIA FRe
1 5,500.00 76.00 72.37 0.90 1.10 1.10 1.00 1.00 1.20 1.31 94.57
2 5,500.00 65.00 84.62 0.90 0.90 1.20 1.00 1.00 1.00 0.97 82.25
3 7,500.00 78.00 96.15 0.90 1.00 1.10 1.00 0.90 0.90 0.80 77.11
4 8,000.00 90.00 88.89 0.90 0.90 1.00 1.00 0.90 0.90 0.66 58.32
5 6,500.00 72.00 90.28 0.90 1.00 1.20 1.00 0.90 1.10 1.07 96.53
VALOR HOMOLOGADO: 81.75
EN N.R. $/m² 82.00
0.10 #¡REF!
0.90 #¡REF!
#¡REF!
#¡REF!
#¡REF!
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Departamento en la delegación Cuauhtémoc con dos recamaras y dos baños y un espacio para auto con 5 años de edad .
$/m²No. Oferta
Petrolera Nueva Ampliación Renacimiento 56734898 S.r. Hector Dominguez
Sup. $/m²
Departamento en la Gustavo a madero con tres recamaras y dos baños y un lugar para auto con 35 años de edad
Departamento en atzcapotzalco con dos recamaras y dos baños , un lugar para auto un año de edad y se encuentra en el cuarto nivel con cuota de
mantenimiento de 650
Departamento amplio en la delegación Atzacoalco, con dos recamaras y dos baños con cuatro años de edad .
San Pedro Xalpa San Isidro 56829317 Sr. Oscar Garza
Lindavista Sierravista 57342656 Sr. Rafael Carmona
Calle Teléfono Informante
González Bocanegra 56789403 Sr. Hugo Fernandez
Departamento muy amplio bien distribuido, tres recamaras sala, comedor, cocina, un baño.
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Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Sra.Alma Hernández
Peralvillo
Santa María la Ribera Santa María 56166093
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Colonia
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p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
c celosías m2 6.00 4 $45.50 1.00 1.00 1.00 1.00 $45.50 $273.00
P terrazas m2 8.00 4 $50.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $50.00 $400.00
P cocinas integrales hechas en obra pza. 1.00 5 $21,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $21,000.00 $21,000.00
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 21,673.00
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ 796,928.20
SUBTOTAL COMUNES: $ 21,673.00
INDIVISO % 24.45%
TOTAL: $ 5,299.05
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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
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a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 6,072.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
120.11 6,072.00 1.00 6,072.00 729,307.92
TOTAL: 120.11 SUMA (a): $ 729,307.92
INDIVISO 24.45%
178,315.79
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
T-1 62.24 5,919.12 0.94 5,586.17 347,683.19
T-2 48.50 5,919.12 0.94 5,586.17 270,929.22
TOTAL 110.74 m² SUBTOTAL (b): $ 618,612.41
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 5,299.05
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,353,219.38
Terr. 729,307.92
Const. 618,612.41
Inst. 5,299.05
12219.7885
CUARTO
AVALÚO No.VC18-2009-96
DEPARTAMENTO
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
54%
46%
0%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 2.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 2.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 1.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 20.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const. > Terr Const. > Terr Const. > Terr Terr = Const. Terr > Const. Terr > Const.
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 3 2
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 3.4286 2.5714
TASA RESULTANTE: 8.00%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 110.74 82.00 9,080.68
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 9,080.68
TOTAL DEDUCCIONES: 20.00% 1,816.14
RENTA NETA MENSUAL: 7,264.54
RENTA NETA ANUAL: 87,174.53
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.00%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,089,681.60
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
DEPARTAMENTO
AVALÚO No.VC18-2009-96
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,110,000 2% 1,110,389.98FÍSICO 1,353,000 24% 1,353,219.38
INGRESOS 1,090,000 100%1,089,681.60
1,110,389.98$ 333,116.99$
1,353,219.38$ 676,609.69$
1,089,681.60$ 217,936.32$
VALOR COMERCIAL 1,227,663.00$
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,227,663.00
1,110,389.98 30% 333,116.99$
1,353,219.38 50% 676,609.69$
1,089,681.60 20% 217,936.32$
valor comercial 100% 1,227,663.00$
Brenda Victoria Flores Flores
AVALÚO No.VC18-2009-96
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON DOSCIENTOS VIENTE Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES
PESOS 00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
100%
PONDERACION
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
30%
50%
20%
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA EL
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO SE CONSIDERO UN PORCENTAJE DE 30%, CON EL VALOR FISICO DE 50% , YA QUE ES EL MAS
REPRESENTATIVO PARA EL AVALUO Y PARA EL VALOR DE CAPITALIZACION O RENTAS ES DE UN 20%. CON LOS CUALES SE REALIZO LA
SUMA DE LOS TRES Y CON ESTE RESULTADO SE CONCLUYO CON EL VALOR COMERCIAL DE UN MILLOS DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL
SEISCIENTOS SECENTA Y TRES PESOS.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
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INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
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Andador 25 de Francisco J Macín #18-2 Unidad.C.T.M. El Risco. C.P. 07090
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INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
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INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
CTM CULHUACAN 1
CTM CULHUACAN 2
CTM ATZACOALCO 3
EL ROSARIO 2 4
DEPARTAMENTOS EN VENTA
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
ACUEDUCTO DE GUADALUPE 5
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
PERALVILLO 1
SANTA MARIA LA RIBERA 2
PETROLERA 3
LINDAVISTA 4
DEPARTAMENTOS EN RENTA
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
SAN PEDRO XALPA 5
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
MARTIN CARRERA 1
SALVADOR DIAZ MIRON 2
SAN FRANCISCO CULHUACAN 3
LAS PEÑAS 4
TERRENOS EN VENTA
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
PRADOS COYOACAN 5
BRENDA VICTORIA FLORES FLORES
INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.
TEL 28 87 56 30
20-Agosto-2009
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: Norte 196
Número: 685
Colonia: Pensador Mexicano
Delegación: Venustiano Carranza
Código Postal: 15510
Entidad Federativa: Distrito Federal
Fecha del avalúo: 20-ago-09
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL:
Casa-Habitación
1 Estacionamiento
20-Agosto-2009
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 S/N
2 446
3 S/N
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 3,500,000.00 419.00 8,353.22 0.90 1.00 0.90 1.00 0.80 1.00 0.65 5,412.89
2 1,900,000.00 207.00 9,178.74 0.90 0.90 0.95 1.05 1.00 1.00 0.81 7,416.20
3 3,700,000.00 415.00 8,915.66 0.90 1.00 1.10 1.10 0.80 1.05 0.91 8,155.69
4 1,500,000.00 190.00 7,894.74 0.90 1.00 1.05 0.95 1.00 1.00 0.90 7,087.50
5 1,890,000.00 300.00 6,300.00 0.90 1.00 1.05 1.05 0.95 1.05 0.99 6,235.55
VALOR HOMOLOGADO: 6,861.56
EN N.R. $/m² 6,862.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
$/m²
Veinte de Noviembre
Valle Gómez
Oriente 174 24551166 Century Amici-PremierMoctezuma 1a Secc.
Proaño 55253411 Grupo HIR
Colonia Teléfono Informante
No. Oferta Sup.
Juan ContrerasIgnacio Zaragoza 29 55631314
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
56872654 Umbral Bienes RaícesPeñon de los Baños Chimalhuacan
Calle
Apicultura 53980665 Padilla y Alcala Asociados
$/m²
20-Agosto-2009
PERITO VALUADOR: Laura Flores Vidal
ESPECIALIDAD: Inmuebles
REGISTRO DE LA : 2004310573
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Manuel Jimenez Reynoso
USO DEL AVALÚO: Venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Estimar el Valor Comercial
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Norte 196
Número: 685
Colonia: Pensador Mexicano
Delegación: Venustiano carranza
Código Postal: 15510
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 01932914000-8
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 29-45-136-356-01-000-5
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Mixta Habitacional-comercial.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas Habitación de 1 Nivel. Tipo Bueno.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Normal.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Visual, por el ruido de automóviles y aviones.
USO DEL SUELO: H00-02
Acceso por Circuito Interior, en buenas condiciones.
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos.
EQUIPAMIENTO URBANO: Aeropuerto Internacional, Farmacias, Microbuses urbanos, Metro
(línea 5 y B, Abarrotes), Bancos, Aduanas, Nomenclatura de las
calles.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
20-Agosto-2009
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NORTE 21.73 Por el lote trece
SUR 21.73 Por lote once
ESTE 9.00 Por norte 196
OESTE 9.00 Por lotes cuatro y cinco
SUPERFICIE DEL TERRENO: 195.57 m2
SUPERFICIE DEL TERRENO: 195.57 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 126.00 m2
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano
NÚMERO DE FRENTES: Un solo frente
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
Casa
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
Ninguna
IV.- TERRENO.
Al norte con el lote trece, al Sur con el lote once, al Este con norte 196, al Oeste con el lote cuatro y cinco.
OBSERVACIÓN, apoyado en Escritura (de Familiar con casa en el mismo
fraccionamiento y de las mismas dimensiones) Número 6726 Volúmen: tercero del
Tomo 135 Fojas: 202
NORT
20-Agosto-2009
USO ACTUAL:
TIPO DE CONSTRUCCIÓN: T1 Casa Habitación
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: H-02-3
NÚMERO DE NIVELES: 1
EDAD APROXIMADA: 40 años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 30 años
VIDA TOTAL: 70años
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Regular
CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, la casa completa
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone losa de cimentación de concreto reforzado con contratrabes.
ESTRUCTURA: Muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.
MUROS: Se suponen de tabique asentado con mortero.
ENTREPISOS: Se suponen losas de concreto armado en toda la construcción.
TECHOS: Planos en planta baja y 1er.nivel.
AZOTEAS: Impermeabilizantes.
BARDAS: De tabique.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
Casa habitación desarrollada en un nivel con la siguiente distribución: en planta baja: una sala
comedor con medio baño, cocina, un baño completo, dos recamaras, pasillo, patio central y escalera
para ascender al primer nivel; tres recámaras, una sala.
20-Agosto-2009
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de
los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del
terreno respectivo son: Factor de Zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio
según su ubicación dentro de un área de valor específica. Factor de ubicación (FUb):
Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en
su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se
ubica. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de
valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos
correspondientes. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o
corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de
forma rectangular. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del área o
corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda.
Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores
anteriores.
VII.- DEFINICIONES.
20-Agosto-2009
En el análisis de mercado de terrenos se considero:
En el terreno 5 se considero un factor zona 1.05 ya que la zona del sujeto es de
mejor nivel, en el factor forma se considero de 1.05 ya que existe mucho
comercio informal, el factor superficie se considero de 0.95 ya que es mayor al
sujeto y el factor quedo en 1.05
En la casa 2 se considero un factor de amplitud de 0.90 ya que cuenta con una
recamara y el estado de conservacion es de 0.95 ya que el sujeto esta en
mejores condiciones y el factor otro es de 0.85 ya que cuenta con dos cajones
de estacionamiento y medio baño mas.
En el terreno 4 se considero un factor zona 1.05 ya que en donde se ubica el
sujeto es mas tranquila, también se considero el factor forma en 0.95 ya que
tiene una ubicación para negocio, y el factor otro quedo en 1.
En la casa 3 se conto considero un factor de estacionamiento ya que la oferta
cuenta con un lugar y en caso del sujeto no de 0.95, y un factor de 1.10 al estar
en condiciones mas bajas que el sujeto en otro factor quedo en 0.95
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Se considero un factor de negociación (NEG) de 0.90 para todos los terrenos
en el análisis del mercado de terrenos, considerando el 0.10 como el rango a
negociar en la transacción.
En el terreno 2 se considero un 0.05 como factor de colonia al ser de mayor
nivel que la del sujeto, quedando en 0.95 y el factor en otro quedo de 1.00.
También en este terreno 2 se considero un factor de ubicación por tener 2
frentes y el sujeto 1, quedando de 0.90 al homologar.
En el terreno 1 se tomo el factor de zona en la cual la oferta es mejor por lo que
se considera de 0.90 y en cuanto al factor superficie es mucho mayor a nuestro
sujeto quedando de 0.80 y en otro factor de 1.00.
En el análisis de mercado de inmuebles similares se considero: En la casa No.
1 un factor de acabados de 0.85 ya que esta cuenta con mejores acabados que
el sujeto y 1 baño 1/2 mas, la vida util se considero de 0.90 y el factor otro
quedo en 0.90
En el terreno 3 se considero un factor de zona de 1.10 al ser de menor nivel que
la del sujeto también se considero un factor de 0.80 de la superficie ya que es
el doble y el factor otro quedo en 1.05
20-Agosto-2009
DEFINICIONES:
En la casa 3 se considera el factor otro en 0.95 ya que esta en una zona de
mejor nivel que nuestro sujeto en el factor de mantenimiento quedo en 0.90 ya
que es mejor al sujeto.
En la casa 4 se considera el factor de superficie en 1.20 ya que nueastro sujeto
cuenta con mayor superficie que nuestra oferta, en el factor de acabados
quedo en 0.90 ya que es mejor que el sujeto.
En la casa 5 se considera el factor de otro en 0.95 ya que cuenta con
estacionamiento, en cuanto al area del terreno es mayor que nuestro sujeto
quedando en 1.10, respecto a los acabados es mejor la oferta quedando en 0.95
En la casa 4 se considero un factor de vida util de 0.90 ya que esta en mejores
condiciones que nuestro sujeto, la oferta cuenta con mejores instalaciones que
nuestro sujeto por lo cual esta en 0.80, el otro factor quedo en 0.90 ya que tiene
medio baño más.
En la casa 5 se considero un factor de amplitud ya que cuenta con 3 recamaras
mas que el sujeto quedando en 0.85 en la columna de otro factor, en el factor
de conservacion esta mejor que el sujeto quedando en 0.80 y tienen mejores
acabados e instalaciones por lo que queda en 0.80
En la casa 2 se considero el factor del area del terreno y nuestro sujeto es
mayor quedando en 1.15, tambien respecto a los acabados es mejor al sujeto
quedando en 0.90 y el factor otro quedando en 0.95 ya que eata en ub zona de
mejor nivel.
En el análisis de mercado de rentas se considero: En la casa No. 1 un factor de
superficie ya que la oferta es menor a nuestro sujeto quedando en 1.10, la
oferta tiene mejores acabados quedando en 0.90 y la vida util de la
construccion es mejor que la nuestro sujeto quedando en 0.90 y el factor otro
en 0.95, ya que cuenta con estacionamiento.
VII.- DEFINICIONES.
20-Agosto-2009
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Mortero cemento arena a plomo.
APLANADOS EXTERIORES: De mezcla de cemento acabado sencillo.
LAMBRINES: Loseta y azulejo en Baño Completo y Loseta en Medio Baño.
PISOS: Loseta sencilla.
ESCALERAS: En Escuadra Con Escalones y Descanso de concreto.
PINTURA: Vinilica Color Verde Agua.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguno.
c) CARPINTERÍA:
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Tubería galvanizada y ramales de cobre, tubería de pvc y albañal.
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Buena calidad.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas, Lamparas de Diverso Voltaje, Buena Calidad.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puerta Principal de Fierro , ventanas de Aluminio.
g) VIDRIERÍA: Transparente de 3mm.
h) CERRAJERÍA: Del país de mediana calidad, Chapas normales.
i) FACHADA: Aplanado de mezcla acabado piedrin.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIA: Ninguna
Puertas de Madera de Pino en Recamaras.
20-Agosto-2009
No. No.
1 669
2 652
3 253
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,650,000.00 200.00 8,250.00 0.90 1.00 1.00 0.85 0.90 0.90 0.62 5,112.11
2 2,100,000.00 197.00 10,659.90 0.90 1.00 1.00 0.90 0.95 0.85 0.65 6,972.37
3 2,150,000.00 202.00 10,643.56 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 0.95 0.94 10,010.27
4 2,200,000.00 200.00 11,000.00 0.90 1.00 1.00 0.80 0.90 0.90 0.58 6,415.20
5 2,850,000.00 205.00 13,902.44 0.90 1.00 1.00 0.80 0.80 0.85 0.49 6,806.63
VALOR HOMOLOGADO: 7,063.32
EN N.R. $/m² 7,063.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 126.00
SUBTOTAL: $ 7,063.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 889,938.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
:Ubicación :
Superficie:
Calidad:
Edo. Cons.:
Uso del
suelo:
Colonia:
Edad:
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Pensador Mexicano 55-56032461Norte 170
Pensador Mexicano
Pensador Mexicano 55-55646409 Coldwell Banker ArboledaNorte 184
Considera las difefencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Century 21 Beta
Colonia Calle Teléfono
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
55-55369858 Emma Rios Rivera
Pensador Mexicano Transval 55 5539 9507 Century 21 Orion
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
55-21675222 Alberto Vazquez MedinaNorte 180Pensador Mexicano
$/m²No. Oferta Sup.
Norte 182
20-Agosto-2009
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 S/N
2 13
3 18
4 158
5 239
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 8,000.00 130.00 61.54 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 0.95 0.76 46.88
2 10,000.00 137.00 72.99 0.90 1.00 1.15 0.90 0.90 0.95 0.80 58.13
3 12,000.00 160.00 75.00 0.90 1.00 1.20 0.85 0.90 0.95 0.78 58.87
4 7,500.00 120.00 62.50 0.90 1.00 1.20 0.90 0.95 1.00 0.92 57.71
5 8,000.00 170.00 47.06 0.90 1.00 1.10 0.95 1.00 0.95 0.89 42.05
VALOR HOMOLOGADO: 52.73
EN N.R. $/m² 53.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Jardín Balbuena Retorno 18 56775664 María Eugenia Ramírez
Jardín Balbuena Retorno 49 52356177
Arso Bienes Raíces y Arquitectura
Pensador Mexicano Norte 194 57616289 Century 21
Century 21 Elite
Jardín Balbuena Retorno 5 53655328
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Pensador Mexicano Norte 198 57618422 Arturo Buendia Sanchez
Colonia Calle Teléfono Informante
No. Oferta Sup. $/m² $/m²
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado.
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas.
Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
20-Agosto-2009
Edad Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas.
20-Agosto-2009
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
20-Agosto-2009
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 6,862.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
195.57 6,862.00 1.00 6,862.00 1,342,001.34
TOTAL: 195.57 SUMA (a): $ 1,342,001.34
INDIVISO 100.00%
1,342,001.34
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 126.00 6,000.00 0.95 5,709.00 719,334.00
TOTAL 126.00 m² SUBTOTAL (b): $ 719,334.00
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: SUBTOTAL (c): $
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 2,061,335.34
Terr. 1,342,001.34
Const. 719,334.00
Inst.
16359.80429
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
Ninguno
CASA HABITACIÓN
35%
0%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
20-Agosto-2009
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR) 4.00%
IMP. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 25.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 4 1 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 4.5714 1.2857 1.4286
TASA RESULTANTE: 8.29%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 126.00 53.00 6,678.00
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 6,678.00
TOTAL DEDUCCIONES: 25.00% 1,669.50
RENTA NETA MENSUAL: 5,008.50
RENTA NETA ANUAL: 60,102.00
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.29%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 725,368.97
#¡DIV/0!
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
DESTINO:
CASA HABITACIÓN
20-aGOSTO-2009
Resultados
MERC. 890,000 889,938.00
FÍSICO 2,061,000 2,061,335.34
INGRESOS 725,000 725,368.97
889,938.00 30% 618400.602
2,061,335.34 60% 533962.8
725,368.97 10% 72536.89655
1224900.299
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,224,900.00
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS PESOS
00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
EL PRESENTE AVALUO DE ESTE INMUEBLE ESTA BASADO BAJO LAS CONDICIONES EN QUE SE
ENCUENTRA ESTA PROPIEDAD ACTUALMENTE Y MEDIANTE UN ESTUDIO DE MERCADO, EN CASAS Y
TERRENOS, ASÍ COMO LA HOMOLOGACION DEL CRITERIO DE SU VALOR FISICO Y COMERCIAL, ES POR
ELLO QUE EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE ES NETO.
LAURA FLORES VIDAL
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado:
Valor Físico o C.R.N.:
Valor de Capitalización de Rentas:
Ponderado
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
20-Agosto-2009
FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA BAJA 1
20-Agosto-2009
FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA ALTA 2
20-Agosto-2009
FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 1
TERRENO 1
TERRENO 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 2
TERRENO 5
20-Agosto-2009
OFERTAS CASAS EN VENTA 1
CASA 1
CASA 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
CASA 4
OFERTAS CASAS EN VENTA 2
CASA 3
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
OFERTAS CASAS EN VENTA 3
CASA 5
20-Agosto-2009
CASA 2
FOTOS CASAS RENTA 1
CASA 1
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
CASA 3
CASA 4
FOTOS CASAS RENTA 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
FOTOS CASAS RENTA 3
CASA 5
20-aGOSTO-2009
CASA 1-VENTA
CASA 3-VENTA
CASA 5-VENTA
CROQUIS 2
CASA 4-VENTA
CROQUIS 1
20-aGOSTO-2009
TERRENOS 2-VENTA
TERRENOS 3-VENTA
TERRENOS 4-VENTA
TERRENOS 1-VENTA
CROQUIS 5
CROQUIS 6
CROQUIS 7
20-aGOSTO-2009
CASA 3-RENTA
CASA 1-RENTA CASA 2-RENTA
CASA 4-RENTA
CASA 5-RENTA
CROQUIS 4
CASA 4-VENTA
CROQUIS 3
20-aGOSTO-2009
TERRENOS 5-VENTA
TERRENOS 1-VENTA
CROQUIS 8
CROQUIS 8
AVALÚO No. A-CH-01/08/09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: Benito Juárez
Número: 89
Colonia: Isidro Fabela
Delegación: Tlalpan
Código Postal:14030
Entidad Federativa: Distrito Federal
Fecha del avalúo: 20-Agosto-2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $2,698,021.00
03-08
1
AVALÚO No. A-CH-01/08/09
PERITO VALUADOR: C. Fabiola Hernández González
ESPECIALIDAD: Inmuebles
REGISTRO DE LA : 2004310259
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Soledad Rivera Hernández
USO DEL AVALÚO: Para su Posible Venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Benito Juárez
Número: 89
Colonia: Isidro Fabela
Delegación: Tlalpan
Código Postal:14030
Entidad Federativa: Distrito Federal
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 153-151-13-000 9
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Mixta
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE
EN LA CALLE: Casas habitación de 2 niveles, tipo medio
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminación visual debido a la pinta de graffiti
USO DEL SUELO:
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y
CONDICIONES DE LAS MISMAS:
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos
EQUIPAMIENTO URBANO: Escuelas, Centros Comerciales, Bancos, Tiendas de Abarrotes, Estéticas, Iglesias y Parques.
Periférico Sur, Insurgentes Sur, Calzada de Tlalpan, San Fernando.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
Para determinar el valor comercial del inmueble
H02
03-08
2
AVALÚO No. A-CH-01/08/09
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Al Norte 10 mts Con Lote Siete
Al Sur 10 mts Con Calle Benito Juárez
Al Oriente 20 mts Con Séptima Oriente
Al Poniente 20 mts Con Lote Cuatro
SUPERFICIE DEL TERRENO: m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 200.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 200.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 339.20 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
NÚMERO DE FRENTES: Dos Frentes
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS= 0.59 y CUS= 1.70
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
N CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
S
IV.- TERRENO.
Delimita con Anillo Periférico (Blvd. Adolfo Ruiz Cortines) al Norte, Av. San Fernando al Sur, Insurgentes Sur al Oeste, Calzada de
Tlalpan al Este.
Plana, a nivel de banqueta, de forma regular
106
Ninguno que afecte
La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en México Distrito Federal, a los 6 días del mes de junio, bajo la constancia del Notario Publico
No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo son los siguientes:
03-08
3
AVALÚO No. A-CH-01/08/09
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano Moderno
CALIDAD CLASIFICACIÓN SUPERFICIE (m2) EDAD (AÑOS)
T-1 Muy Buena 118.2 25T-3 Precaria 15.02 18T-3 Precaria 6 12T-1 Muy Buena 110 12T-2 Buena 90 25
NÚMERO DE NIVELES: 3
EDAD APROXIMADA: 12
VIDA ÚTIL REMANENTE: 78
VIDA TOTAL: 90
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Regular
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS: Muros de tabique y tabicon
ENTREPISOS: Losa de concreto armado
TECHOS: Planos a base de concreto armado y de
lamina acrílica
AZOTEAS: Impermeabilizada y enrejada
BARDAS: No existen
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: Terreno en el cual se encuentra construido un inmueble de uso habitacional de tres niveles y un sótano; en el primer nivel se
encuentran al fondo dos recamaras, una de ellas con salida al patio trasero y la otra a la sala, la cocina y la sala, el cuarto de servicio y un
baño completo, el segundo nivel cuenta con tres recamaras, sala y una baño completo, tiene un patio delantero con capacidad para dos
automóviles y un patio trasero de servicio.
Marcos rígidos y muros de carga a base de concreto armado
Se suponen zapatas corridas de mampostería
03-08
4
AVALÚO No. A-CH-01/08/09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES TIPO DE APLANADO
AP1 Yeso
AP2 Pasta
AP3 Azulejo
AP4 Loseta Cerámica
APLANADOS EXTERIORES: Mortero (cemento-arena)
PLAFONES: Pasta
LAMBRINES: Azulejo y Loseta
PISOS: Loseta vinílica, linolium, loseta cerámica y concreto
ESCALERAS: De rampa
PINTURA: Vinílica y de agua
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Impermeabilizante
c) CARPINTERÍA: Closets y puertas
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Toma domiciliaria, red de alimentación, tinaco, muebles de baño ( lavabos, excusados y
regaderas), muebles de cocina (fregadero), calentador de agua y lavaderos.
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Regadera, lavabo, escusado; cocina hecha en obra
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta
f) PUERTAS Y VENTANEARÍA: De herrería, cancelaría y madera
HERRERÍA: Puertas y Ventanas
g) VIDRIERÍA: Vidrios templados en puertas y ventanas.
h) CERRAJERÍA: Del país
i) FACHADA: Color rojo, zaguán de herrería color blanco, marquesina con techo de lamina color rojo,
alambrado perimetral en la barda
j) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS:
Patio delantero y trasero, marquesinas, cocina integral hecha en obra,
03-08
5
AVALÚO No. A-CH-01/08/09
Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de
los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el
precio más probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del
avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y
es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios:
Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor
actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas
partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ1.-La información y antecedentes de la propiedad asentados en el presente avaluó es la proporcionada por el cliente la cual
asumido como correcta entre la que puedo mencionar.
a) La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en México Distrito Federal, a los 6 días del mes de junio, bajo la constancia
del Notario Publico No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo.
b) La Boleta Predial con No. 153-151-13-000 9.
c) Los Planos de la construcción (planos arquitectónicos y de instalaciones)
2.-No es propósito del presente avaluó verificar probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, deudas fiscales o de
cualquier otro tipo que pueda afectar el bien que se avalúa
3.-Esta avaluó se emite bajo protesta de decir la verdad y que no guardamos ningún tipo de parentesco con el cliente, o alguna
relación que afecte los resultados que se emiten
4.-En la inspección visual no es posible detectar todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad, los considerados
en este avaluó son los observados o los dichos por el cliente.
5.-El presente avaluó es para los fines que se expresan y para lo pactado con el cliente.
6.-La vigencia de el presente avaluó esta determinada por su propósito y dependerá básicamente de la temporabilidad que
establezca la institución emisora o autoridad competente
7.-Se da como verdadera la superficie del terreno según la documentación proporcionada.
8.-Toda vez que l objeto del presente avaluó no es verificar deslindes de propiedad, ni ocupación irregular, o cualquier otra
restricción legal, al valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas por el propio avaluó
SALVEDADES DEL AVALUÓ
9.- Sobre la documentación del terreno o la propiedad.
Ninguna salvedad
10.-Sobre la inspección del terreno o la propiedad.
Ninguna salvedad
VII.- DEFINICIONES.
03-08
6
A-CH-01/08/09
No. No.
1 S/N
2 6
3 s/n
4 s/n
5 s7n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,250,000.00 220.00 5,681.82 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.00 0.80 4,556.25
2 1,200,000.00 100.00 12,000.00 0.90 1.00 1.20 1.20 0.90 1.00 1.17 13,996.80
3 1,300,000.00 192.00 6,770.83 0.90 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 0.99 6,703.13
4 1,200,000.00 205.00 5,853.66 0.90 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.86 5,004.88
5 1,300,000.00 230.00 5,652.17 0.90 1.00 0.90 1.00 0.90 1.00 0.73 4,120.43
VALOR HOMOLOGADO: 6,876.30
EN N.R. $/m² 6,876.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 339.20
SUBTOTAL: $ 6,876.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 2,332,339.20
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
Century 21 Dela Fuente & Asociados
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
5510908224
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Century 21 Dela Fuente & Asociados
PIEDRA FILOSFALISIDRO FABELA
Casa en excelente estado, buena ubicación, con todos los servicios, con el interior alfombrado y estacionamiento
Isidro Fabela
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
54243614 Century 21 De la Fuente & Asociados
Isidro Fabela 2da Cerrada de Vicente Guerrero 56620247
Tiene dos niveles de construcción, con capacidad para 3 autos, un buen estado de conservación, con tres recamaras y tres baños, bonita
ubicación.
Colonia Calle Teléfono
Isidro Fabela
Jhon F, Kennedy
Cerrada de San Vicente Guerrero
Bonita casa, cuenta con una buena ubicación cerca de hospitales, escuelas, centros comerciales, agradable colonia.
REAL ESTATE BROKERS
Residencia en un piso totalmente remodelada con muy finos acabados, dos recamaras y agradable jardín con terraza fuente y parrilla. Fina
cocina integral, garage dos autos
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Isidro Fabela 54243614
la construcción cuenta con planta baja y primer piso, con tres recamaras, cocina integral, baño y medio, cercana a la s plazas "Gran Sur",
Perisur y "Cuicuilco"
56620247 Century 21 Dela Fuente & Asociados
Calle 1ra Norte
$/m² $/m²
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
No. Oferta Sup.
7
A-CH-01/08/09
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 145
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 1,500,000.00 231.00 6,493.51 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 5,551.95
2 3,000,000.00 320.00 9,375.00 0.90 1.10 1.00 1.00 0.80 1.00 0.79 7,425.00
3 2,000,000.00 332.00 6,024.10 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.72 4,337.35
4 1,500,000.00 240.00 6,250.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.81 5,062.50
5 3,000,000.00 384.00 7,812.50 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.72 5,625.00
VALOR HOMOLOGADO: 5,600.36
EN N.R. $/m² 5,600.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
San Miguel Ajusco
s/c
No. Oferta Sup.
56512115
$/m²
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
56056953 IAGSASanto Tomas Ajusco Cruz Eslava
Cuenta con todos los servicios, para comenzar a construir, excelente ubicación.
Buena ubicación, bonita vista, se encuentra cercado, en buen estado de conservación
CalleColonia
Cerrito 36135380 Eduardo MacielSan Miguel Ajusco
Informante
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Toriello Guerra
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Grupo Inmobiliario ADIZA
55131010
Se encuentra en una excelente ubicación puede ser utilizado principalmente para comercio debido a que la zona es comercial
Rayo Vende
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
AVALÚO No.
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Picacho Ajusco
Teléfono
Periférico Sur 55958873
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Rosario Ezcurra
4ta. Cerrada
Últimos terrenos ubicados dentro de una zona de unidades habitacionales, en buen estado de conservación.
$/m²
Cuenta con todos los servicios, una buena ubicación.
8
A-CH-01/08/09
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 85
4 122
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 22,000.00 250.00 88.00 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.00 0.80 70.57
2 30,000.00 270.00 111.11 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.00 0.80 89.10
3 10,000.00 110.00 90.91 0.90 1.00 1.20 0.90 0.90 1.00 0.87 79.53
4 22,000.00 252.00 87.30 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.00 0.80 70.01
5 5,600.00 200.00 28.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 25.20
VALOR HOMOLOGADO: 66.88
EN N.R. $/m² 67.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Buena ubicación a unas cuadras del centro de Tlalpan, dentro del inmueble hay tres recamaras, cuatro y medio baños, tiene una edad aproximada de 12 años
Residencia con tres recamaras, un baño, alfombrada, espacio de estacionamiento para un auto, por la zona en la que se encuentra puede ser rentada también
para comercio.
Inmueble en buen estado, con tres recamaras, dos baños y medio baños, dos niveles construidos
Casa en renta con tres recamaras, dos baños, con espacio de estacionamiento para 2 autos, excelente ubicación
Toriello Guerra Cuitlahuac 56512115 Apolo Bienes Raíces
Toriello Guerra Cuauhtémoc 5510908224 Real Estate Brokers
Isidro Fabela Nueve Poniente 56623340 Century 21
Calle Teléfono Informante
Cuahutemoc 85898923 Espacio Inmobiliario
Excelente estado, tiene tres baños, dos niveles, tres recamaras, espacio para dos autos, una superficie construida de 250 m2
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Kasa Bienes raíces
Toriello Guerra
Toriello Guerra Chimalcoyotl 52645499
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Colonia
9
A-CH-01/08/09
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Patios m2
20.00 10 $836.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $752.40 $15,048.00
Cocina Integral m2
21.00 10 $283.86 1.00 0.90 1.00 0.90 $255.47 $5,364.95
Rejas m2
12.00 10 $836.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $752.40 $9,028.80
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 29,441.75
VIDA ÚTIL 90.00
EDAD 12.00 0.88
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 29,441.75
INDIVISO % 100
TOTAL: $ 29,541.75
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
03-08
10
A-CH-01/08/09
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO 220 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 5,600.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
200.00 5,600.00 1.00 5,600.00 1,120,000.00
TOTAL: 200.00 SUMA (a): $ 1,120,000.00
INDIVISO 100.00%
1,120,000.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 339.20 6,000.00 0.88 5,280.00 1,790,976.00
TOTAL 339.20 m² SUBTOTAL (b): $ 1,790,976.00
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 29,541.75
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 2,940,517.75
Terr. 1,120,000.00
Const. 1,790,976.00
Inst. 29,541.75
8668.979228
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
38%
61%
1%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
03-08
11
A-CH-01/08/09
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 2.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 24.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 5 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 6.4286 1.4286
TASA RESULTANTE: 8.86%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 339.20 67.00 22,726.40
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 22,726.40
TOTAL DEDUCCIONES: 24.00% 5,454.34
RENTA NETA MENSUAL: 17,272.06
RENTA NETA ANUAL: 207,264.77
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.86%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 2,340,086.09
Casa Habitacion
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
12
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
12
A-CH-01/08/09
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 2,332,000 0% 2,332,339.20FÍSICO 2,941,000 26% 2,940,517.75
INGRESOS 2,340,000 100% 2,340,086.09
Valor de mercado 30.00% $699,701.76
Valor físico o C.N.R 60.00% $1,764,310.65
Valor de capitalización 10.00% $234,008.61
Valor Ponderado $2,698,021.02
Se concluye que el valor comercial se obtuvo con el valor ponderado de:
*30% del valor de mercado
*10% del valor de capitalización de rentas
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$2,698,021.00
Fabiola González Hernández
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Ponderado
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(DOS MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL VEINTIUN PESOS
00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
*60% del valor físico o C.N.R
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercadoMERC.
FÍSICO
INGRESOS
03-08
13
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09
Calle:
Número:
Colonia:
Delegación:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $903,489.00
Av. Jalalpa Mz. 7.
87
Distrito Federal.
20 de agosto de 2009
Calzada Jalalpa.
Alvaro Obregón.
01260.
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09
PERITO VALUADOR: Edgar Fernando Jiménez López.
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2004310284
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Benito Jiménez Mejía.
USO DEL AVALÚO: Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el valor comercial.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Av. Jalalpa Mz. 7.
Número: 87
Colonia: Calzada Jalalpa.
Delegación: Alvaro Obregón.
Código Postal: 01260.
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No se proporciono éste dato.
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono éste dato.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Habitacional de 2 niveles del tipo medio.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: 400 Media.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el
transito de vehiculos.
USO DEL SUELO: H2
Av. Revolución, Importancia alta, En buenas condiciones.
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos.
EQUIPAMIENTO URBANO: Tiendas de abarrotes, Escuelas, Iglesia, Peluquerias, Tortillerias,
Señalizacion de calles.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura No. , Volumen,Notario
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Noreste 9.970 Propiedad Privada
Sureste 5.630 Calzada Jalalpa
Suroeste 9.790 Propiedad Privada
Noroeste 5.770 Lote 9
SUPERFICIE DEL TERRENO: 56.31 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 56.31 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 56.31 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 112.60 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Con pendiente descendente, de forma regular.
NÚMERO DE FRENTES: 1CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL: 400.00
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS Y CUS CALCULAR
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: No
IV.- TERRENO.
Al Noreste con la calle
HERMENEGILDO GALEANA
AV. JALALPA
VIC
EN
TE
GU
ER
RE
RO
BA
LE
DO
N
M-7, LOTE 87
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: CASIFICACION SUPERFICIE EDAD
T-1 TRES 52.31 35
T-2 TRES 12.00 9
NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 9
VIDA ÚTIL REMANENTE: 61
VIDA TOTAL: 70
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone es de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.
ESTRUCTURA: Muros de carga y Marcos rígidos.
MUROS: Tabique
ENTREPISOS: Losa de concreto armado
TECHOS: Planos
AZOTEAS: Con pretil, impermeabilizada
BARDAS: No
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una
El terreno donde esta ubicado el inmueblke es de forma regular y su uso es habitacional, esta
conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un baño
completo, en el segundo nivel nos encontramos con dos recamaras y un baño completo.
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Cemento-Arena, Yeso, Lambrin
APLANADOS EXTERIORES: Cemento-Arena
PLAFONES: Tirol
LAMBRINES: Si
PISOS: Si
ESCALERAS: De rampa con concreto armado
PINTURA: Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERÍA: Los closets son de madera, una comoda y un mueble tipo ropero.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Hay dos baños completos, en cada uno hay un retrete, un lavabo y una regadera. La
cocina es integral con dos muebles extras de lamina.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Tubular
HERRERÍA:
g) VIDRIERÍA: Sencillo
h) CERRAJERÍA: Del Pais
i) FACHADA: Tiene una puerta y del lado derecho una ventana, la parte de arriba tiene una puerta al
centro y dos ventanas una a cada lado de la puerta.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Cuando llueve se inunda la mitad de la calle pero no entra el agua a la casa, hay un poco
de basura sobre la avenida, en ocaciones se hace mucho transito ya que circulan camiones
grandes.
Se realizo el levantamiento del lugar para determinar que las areas correspondieran con la
informacion proporcionada (escrituras)
VII.- DEFINICIONES.
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
A-CH-V-01/08/09
No. No.
1 3021
2 S/N
3
4
5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 945,000.00 85.00 11,117.65 0.90 0.90 0.80 0.90 0.90 1.00 0.52 5,835.43
2 2,200,000.00 180.00 12,222.22 0.90 0.95 0.80 0.85 1.05 1.00 0.61 7,461.30
3 1,500,000.00 120.00 12,500.00 0.90 1.05 0.90 0.95 0.95 1.00 0.77 9,594.70
4 985,000.00 70.00 14,071.43 0.90 1.05 1.10 0.80 0.85 1.00 0.71 9,946.53
5 890,000.00 80.00 11,125.00 0.90 1.05 1.10 0.95 0.90 1.00 0.89 9,887.59
VALOR HOMOLOGADO: 8,545.11
EN N.R. $/m² 8,545.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 112.60
SUBTOTAL: $ 8,545.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 962,167.00
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
Calle Teléfono
TIENE 60M2 DE TERRENO Y 85M2 DE CONSTRUCIION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS COMPLETOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS
CUENTA CON CISTERNA, SEMI AMUEBLADO
COLINAS DEL SUR
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m²
Colonia
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
SERRANIA
5520-5679
TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 80 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS.
5 DE MAYO
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
MA. EUGENIA CASTILLOLOMAS DE TARANGO
No. Oferta Sup. $/m²
55-2755-0012
TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 70 M2 DE CONSTRUCCION, 1 RECAMARA, 1 BAÑO, 1 NIVEL CONSTRUIDO, COCINA INTEGRAL
MEJORES CASAS EN VENTA
TIENE 65.35 M2 DE TERRENO Y 180 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 3 BAÑOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS.
MIGUEL ANGEL RODRIGUEZPROLONGACION 5 DE MAYOLOMAS DE TARANGO
TIENE 70 M2 DE TERRENO Y 120 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS, 2 NIVELES CONSTRUIDOS, COCINA
INTEGRAL.
5659-5831AMPLIACION LAS AGUILAS
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
5688-0541 CENTURY 21
UNIDAD STA. FE IMSS 5291-1908 KRK
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
CALZADA DE LA ROMERIA
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.
A-CH-V-01/08/09
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1
2 110
3
4 29
5 1526
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 8,120.00 0.90 1.05 1.05 1.10 1.20 1.00 1.31
2 5,790,400.00 1,232.00 4,700.00 0.90 1.05 1.05 1.00 1.20 1.00 1.19 5,596.29
3 1,250,000.00 144.00 8,680.56 0.90 0.95 0.80 1.00 1.05 1.00 0.72 6,234.38
4 1,400,000.00 322.00 4,347.83 0.90 1.00 0.90 1.05 1.05 1.00 0.89 3,882.72
5 1,650,000.00 165.00 10,000.00 0.90 0.90 0.80 1.00 1.05 1.00 0.68 6,804.00
VALOR HOMOLOGADO: 4,503.48
EN N.R. $/m² 4,503.00
4,739.50
OFERTA IMPORTE SUP. CONSTRUCCION CRN Fed
EDO. DE
CONSERVA FRED CNR TERRENO
CONSTRUCCIO
N TERRENO $/M2
1.00 200.00 $6,000.00 0.70 0.9 0.63 $3,780.00 8,120.00 $756,000.00 ######## -$93.10
2.00 $2,000,000.00 1,232.00 $5,000.00 0.70 0.9 0.63 $3,150.00 1,232.00 $3,880,800.00 ######## -$1,526.62
3.00 $1,250,000.00 144.00 144.00 ######## $8,680.56
4.00 $1,400,000.00 322.00 322.00 ######## $4,347.83
5.00 $1,650,000.00 165.00 165.00 ######## $10,000.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 8 Y 18 METROS DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
COLINAS DEL SUR
MINAS
Sup.
5292-7256SANTA FE
$/m²
VASCO DE QUIROGA
LAS AGUILAS
CALLE 36
STANZIA INMOBILIARIA
DOLORES DELGADO ORTUÑO
JOSE MARIA MORELOS
ARTURO RUDOLF KOMMER MOLINA
5243-8973
EL TIPO DE TERRENO ES DESCONOCIDO, METROS DE FRENTE 10 Y 32.2 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR Y TIENE TRES FRENTES
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Oferta
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
No.
TORRES DE POTRERO
CalleColonia Teléfono
5370-8484 COLDWELL BANKER ARBOLEDA
1285-4460
EL TIPO DE TERRENO ES ASCENDENTE, METROS DE FRENTE 140 Y 58 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR.
EL TIPO DE TERRENO ES ESCALONADO, METROS DE FRENTE 22 Y 56 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
5292-2128 ALEJANDRO CARVALLO COUTLLOLENCSANTA ROSA XOCHIAC CACALOAC
Informante
$/m²
EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 7.21 Y 22.88 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE DOS FRENTES
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.
A-CH-V-01/08/09
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1
4770
2
3
4
5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 7,000.00 131.00 53.44 0.90 1.10 1.05 1.00 1.00 1.00 1.04 55.55
2 11,000.00 160.00 68.75 0.90 1.00 0.85 0.90 0.90 1.00 0.62 42.60
3 12,000.00 163.00 73.62 0.90 1.05 1.10 0.95 0.95 1.00 0.94 69.07
4 13,500.00 200.00 67.50 0.90 1.00 0.90 0.90 0.95 1.00 0.69 46.75
5 12,000.00 200.00 60.00 0.90 1.05 0.80 0.90 0.95 1.00 0.65 38.78
VALOR HOMOLOGADO: 50.55
EN N.R. $/m² 51.00
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
J&C CONSULTORES
LOMAS DE TARANGO PROYECSA INMOBILIARIA
TIENE 51M2 DE TERRENO, 131 M2 DE CONSTRUCCION, CUENTA CON DOS RECAMARAS Y 2.5 BAÑOS, TIENE 2 NIVELES.
AV. CENTENARIO 5664-0505
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
LOMAS DE LOS ANGELES TETELPAN CALZ. DEL DESIERTO DE LOS LEONES 5605-9490
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Colonia Calle Teléfono Informante
ALCANTARILLA
TIENE 80 M2 DE TERRENO Y 160 M2 CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 2.5 BAÑOS, TIENE 2 NIVELES CONSTRUIDOS.
$/m²No.
5135-5930 CIRCULO BIENES RAICES
Oferta Sup.
MINGO BIENES RAICES
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
OLIVAR DE LOS PADRES AV. TOLUCA
CALZ. LAS AGUILAS 5595-3210
PRIVADA DE LOS CEDROS 5698-6468 MARTINEZ BALLESTEROS
TIENE 46M2 DE TERRENO Y 163 M2 CONSTRUIDOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
$/m²
CUENTA CON 74.5 M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS
TIENE 58M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3 BAÑOS, 3 NIVELEZ CONSTRUIDOS
SAN CLEMENTE
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.
A-CH-V-01/08/09
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EA09 COCINAS INTEGRALES MOVIBLES PZA 1 12 $9,000.00 0.9 0.8 1.0 0.72 $6,480.00 $6,480.00
SUMA $6,480.00
p/c C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
OC02 REJAS PZA 1.00 12 $6,500.00 0.85 0.90 1.00 0.77 $4,972.50 $4,972.50
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 4,972.50
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 11,452.50
INDIVISO %
TOTAL: $ 11,452.50
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.
A-CH-V-01/08/09
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 4,503.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
56.31 4,503.00 1.00 4,503.00 253,563.93
TOTAL: 56.31 SUMA (a): $ 253,563.93
INDIVISO 100.00%
253,563.93
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 104.70 6,726.87 0.94 6,348.48 664,686.23
TOTAL 104.70 m² SUBTOTAL (b): $ 664,686.23
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 11,452.50
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 929,702.66
Terr. 253,563.93
Const. 664,686.23
Inst. 11,452.50
8879.681557
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
27%
72%
1%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.
A-CH-V-01/08/09
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 1% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 4% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 25.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 2 1 2
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 2.2857 1.2857 2.8571
TASA RESULTANTE: 8.43%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T2 104.70 51.00 5,339.70
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 5,339.70
TOTAL DEDUCCIONES: 25.00% 1,334.93
RENTA NETA MENSUAL: 4,004.78
RENTA NETA ANUAL: 48,057.30
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.43%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 570,171.36
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
CASA HABITACION
AVALÚO No.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.
A-CH-V-01/08/09
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 962,000 69% $962,167.00FÍSICO 930,000 63% $929,702.66
INGRESOS 570,000 100% $570,171.36
30.00% $288,650.10
60.00% $557,821.60
10.00% $57,017.14
$903,488.83
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$903,489.00
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Comparativo de mercado
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(NOVECIENTOS TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE PESOS
00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
Se elimina la oferta No. 1 en terrenos ya que se encuentra fuera del mercado de este avaluo
Valor Físico o C.R.N.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
INMUEBLE : No1
UBICACIÓN: PROLONGACION 5 DE MAYO, COL. LOMAS DE TARANGO No. 3021.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
INMUEBLE : No2
UBICACIÓN: CALZADA DE LA ROMERIA COL. COLINAS DEL SUR
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
INMUEBLE : No3
UBICACIÓN: UNIDAD STA. FE IMSS
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
INMUEBLE : No4
UBICACIÓN: SERRANIA, COL. AMPLIACION LAS AGUILAS
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
INMUEBLE : No5
UBICACIÓN: 5 DE MAYO COL. LOMAS DE TARANGO
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
RENTA No1
UBICACIÓN: AV. CENTENARIO, COL. LOMAS DE TARANGO
.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
RENTA No2
UBICACIÓN: CALZ DEL DESIERTO DE LOS LEONES, COL. LOMAS DE LOS ANGELES
TETELPAN No. 4770
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
RENTA No3
UBICACIÓN: AV. TOLUCA, COL. OLIVAR DE LOS PADRES
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
RENTA No4
UBICACIÓN: ALCANTARILLA, COL. PRIVADA DE LOS CEDROS.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
RENTA No5
UBICACIÓN: CALZ. LAS AGUILAS, COL. SAN CLEMENTE
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
TERRENO No1
UBICACIÓN: CACALOAC, COL. SANTA ROSA XOCHIAC
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
TERRENO No2
UBICACIÓN: MINAS, COL. LAS AGUILAS
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
TERRENO No3
UBICACIÓN: CALLE 36 , COL. COLINAS DEL SUR
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
TERRENO No4
UBICACIÓN: JOSE MARIA MORELOS, COL. TORRES DE POTRERO
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
TERRENO No5
UBICACIÓN: VASCO DE QUIROGA, COL. SANTA FE.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
INMUEBLE A VALUAR:
UBICACIÓN: AV. JALALPA , COL. CALZADA JALALPA
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.
ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. LSA/NOR77/2009
Calle: CERRO DE LA MESA # 65
Número:
Colonia:
Delegación:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo: 20/08/2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,294,228.00
TLALNEPANTLA
54190
ESTADO DE MEXICO
65
DR. JORGE JIMENEZ CANTU
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 1
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. LSA/NOR77/2009
PASANTE REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA
ESPECIALIDAD INMUEBLES
REGISTRO DE LA : 2004310975
INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACION
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MANUEL ZAVALA VEGA
USO DEL AVALÚO: PARA SU POSIBLE VENTA
PROPÓSITO DEL AVALÚO: DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: CERRO DE LA MESA # 65
Número: 65
Colonia: DR. JORGE JIMENEZ CANTU
Delegación: TLALNEPANTLA
Código Postal: 54190
Entidad Federativa: ESTADO DE MEXICO
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 11400030514682
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 11400030514682
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HABITACIONAL
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: CASA HABITACION TIPO MEDIO DE 2 NIVELES
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 95%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: MEDIA
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: ALTA POR TRANSITO VEHICULAR Y POR FABRICAS
ALEDAÑAS
USO DEL SUELO: HABITACIONAL
INSURGENTES NORTE, VIA MORELOS Y AUTOPISTA
MEXICO-PACHUCA
SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETOS
EQUIPAMIENTO URBANO: CUENTA CON BANCOS, CENTROS COMERCIALES,
ESCUELAS, PARQUES, ESCUELAS, PRINCIPALES
AVENIDAS, HOSPITALES Y DELEGACION
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 2
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. LSA/NOR77/2009
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NE 10.030 CON CALLE CERRO DE LA MESA
SE 30.640 CON LOTE 04
SO 10.060 CON LOTE 14
NO 30.720 CON LOTE 02
SUPERFICIE DEL TERRENO: 307.32 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 307.32 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 307.32 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 155.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA DE FORMA IRREGULAR
NÚMERO DE FRENTES: UNO
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: URBANAS
DENSIDAD HABITACIONAL: 8191.28 HAB X KM2
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS= 0.7; CUS=430.25
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:REGLAMENTO DE CONSTRUCCION
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
CALLE AL NORTE 1RA. CDA DE CERRO DE LAS CRUCES, CALLE SUR CERRO TEPOZANES, CALLE ORIENTE
CALLE CERRO DE LAS CRUCES Y CALLE PONIENTE CERRO DEL MEZQUITAL
ESCRITURA PUBLICA NO. MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO CITADA ANTE EL NOTARIO PUBLICO LIC. MARIA
CRISTINA DEL SOCORRO RODRIGUEZ CABRERA
IV.- TERRENO.
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO
3
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. LSA/NOR77/2009
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
MEDIANO MODERNO
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO 1
NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 30
VIDA ÚTIL REMANENTE: 40
VIDA TOTAL: 70
ESTADO DE CONSERVACIÓN: NORMAL
CALIDAD DEL PROYECTO: REGULAR
UNAUNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
EL TERRENO DEL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN SEGUN LA CARTA DE USO DE
SUELO ES REGOSOL, ACOMPAÑADOS DE LITOOLES Y DE AFLORAMIENTO DE
ROCAS DE TEPETATE, ESTOS ULTIMOS SE CARACTERIZAN POR PRESENTAR CAPAS
HOMOGENEAS EN CONCORDANCIA CON LAS ROCAS QUE LOS SUBYACEN, EL USO
ACTUAL DE LA CONSTRUCCION ES DE CASA HABITACION DE 2 NIVELES CON
COCHERA Y UN PEQUEÑO JARDIN EN LA PARTE DE ATRAS DEL PATIO TRASERO EN
LA PLANTA BAJA SE TIENEN 2 BAÑOS, SALA COMEDOR Y LA COCINA, ADEMAS DE
UN CUARTO QUE SE OCUPA COMO BODEGA, EL LA PLANTA ALTA SE TIENEN 3
RECAMARAS CON BAÑO EN CADA CUARTO, Y EN LA AZOTEA SE TIENE EL CUARTO
DE LAVADO.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 4
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. LSA/NOR77/2009
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone cimiento de concreto F'c= 200 kg/cm2, construido a base de zapata corrida de
1.00 m. de ancho por 20 cm. de peralte armado con varillas de 1/2" a cada 20 cm. en el
sentido transversal y 6 de 3/8" en el sentido longitudinal, con contrabe de 20 cm. de ancho
por 80 cm. de peralte armada con 4 varillas de 3/4" y dos de 3/8", con estribos de varilla de
3/8" a cada 20 cm.
ESTRUCTURA: Murosde carga y marcos rigidos
MUROS: De 14 cm. de espesor, de tabique rojo recocido, asentado con mezcla cemento arena 1:5
acabado común.
ENTREPISOS: Formada en la parte superior por duela de encino piso fino de cemento de 4 cm. losa plana
de 10 cms, falso plafon de tablaroca y pintura por la parte inferior.
TECHOS: De 10 cm. de espesor de concreto F'c=250 kg/cm2, armada con varilla del No. 3 a cada 15
cm. en ambos sentidos
AZOTEAS: Formada por impermabilización a base de capas, en la capa superior, entrotado, relleno de
10 cm., losa de concreto, aplanado de yeso, tirol y pintura.
BARDAS: De 14 cm. de block natural de 20x14x10 cm. de espesor asentado con mezcla cemento
arena 1:4.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 4
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
AVALÚO No. LSA/NOR77/2009
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: De yeso en muros con yeso-cemento
APLANADOS EXTERIORES: Acabado fino en muros con mezcla cemento arena 1:4.
PLAFONES: Tirol rústico en plafond a base de cemento blanco-cal-cero fino.
LAMBRINES: De triplay de caoba de 6 mm. para forro de columna, acabado con barniz transparente,
incluye: bastidor de madera de pino de 2"x1" a cada 30 cms.
PISOS: De loseta vinilica de 1.6 mm, con firme de concreto de 10 cm. de espesor, con malla.
ESCALERAS: De desarrollo de 0.7 m. de ancho y 16 escalones de ángulo y solera de 1/8x1 pulgada
soldados a alfardas de ángulo de 1/8 x 1 pulgada, con un barandal a base de dos
tubos de 1 pulgada de diámetro exterior, soportados a cada dos escalones con tubo de
90 cms. de altura, con aplicación de primer anticorrosivo y acabado con pintura de
esmalte
PINTURA: De esmalte 100 de la marca Comex, a dos manos,
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERÍA: Closet de 2.20x2.40 m, con bastidor de pino forrado con triplay de caoba.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Galeria Plaza de pedestal en color blanco ostion.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta y con salidas normales.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Metalicas a base de solera, ángulo y perfiles tubulares de acero
HERRERÍA: A base de perfiles de aluminio andizado natural linea bolsa de 3" con postes a cada
1.00 m, dos fijos uno de duela y otro de cristal de 6 mm. de espesor
g) VIDRIERÍA: Cristal claro de 4 mm. de espesor, sellado con silicon
h) CERRAJERÍA: DE SOBREPONER MODELO 715, MARCA PHILLIPS
i) FACHADA: Aplanado acabado pulido con mezcla cemento arena 1:4 y pintado de color verde con
amarillo.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
Cisterna de 2 m3 de capacidad de 1.20x1.20x1.40 m, a base de muros y losa de
concreto de 10 cm. de espesor, armado con varilla de 3/8" a cada 20 cms. en ambos
sentidos
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AVALÚO No. LSA/NOR77/2009
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
En nuestra vivienda se cuenta con servicios totales de agua, luz, telefonia, cable,
internet, ademas que las escuelas estan muy cercanas desde el nivel prescolar hasta
el nivel superior, a 3 calles existe un parque para hacer ejercicio, tiendas, y 3 lugares
para poder estacionar vehiculos, ademas de servicio de vecinos unidos para mayor
seguridad y alumbrado perfecto ya que es el predio de un costado de tiene un poste
de luz y esta perpendicular a la avenida principal. La unica desventaja es tener a un
costado las oficinal del pago del predio y agua ya que en dias de pago se saturan las
filas y llegan hasta la entrada de la vivienda.
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 7
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LSA/NOR77/2009
No. No.
1 15
2 14
3 14
4 23
5 57
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 650,000.00 122.00 5,327.87 0.90 1.00 1.05 1.05 1.00 1.00 0.99 5,286.58
2 900,000.00 88.00 10,227.27 0.90 0.90 1.10 1.00 1.05 1.00 1.00 10,227.27
3 1,000,000.00 276.00 3,623.19 0.90 1.00 0.90 1.05 1.00 1.00 0.85 3,081.52
4 875,000.00 194.00 4,510.31 0.90 0.90 0.95 1.05 1.00 1.00 0.81 3,644.22
5 1,160,000.00 180.00 6,444.44 0.90 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 0.95 6,090.00
VALOR HOMOLOGADO: 5,665.92
EN N.R. $/m² 5,666.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 155.00
SUBTOTAL: $ 5,666.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 878,230.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
52542745 OLIVIA HERNANDEZANDADOR KABULCIUDAD ORIENTE
$/m²No. Oferta Sup.
TOLLOCAN
VALLE DEL NAZAS
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
52555521 CENTURY 21 ORION
JARDINES DE MORELOS CIRCUITO MORELIA SUR 17221963697 LUIS EDUARDO BLANCO
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
EDUARDO CAMPOS CRUZ
3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 5 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, SU
ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 20 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO INTEGRADO, COCINA
INTEGRAL, ESTUDIO, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.
Colonia Calle Teléfono
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
5585748283
3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.
FRANCISCO JAVIER GONZALES
2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA
INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.
VALLE DE ARAGON 3RA SECCION
CIUDAD AZTECA 27351826 MOISES MENDOZA
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 30 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO Y ESTA
UBICADO EN UNA ESQUINA.
VALLE DE GUADALUPE
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
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LSA/NOR77/2009
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 74-A
2 21
3 S/N
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 412,500.00 125.00 3,300.00 0.90 1.10 1.05 1.05 1.15 1.00 1.26 4,142.15
2 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.05 1.15 1.10 1.10 1.00 1.31 2,629.94
3 1,750,000.00 500.00 3,500.00 0.90 1.15 1.05 1.05 0.95 1.00 1.08 3,794.12
4 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 1.05 1.10 1.10 1.10 1.00 1.26 4,585.71
5 9,077,984.00 2,836.87 3,200.00 0.90 1.05 1.05 1.00 0.80 1.20 0.95 3,048.19
VALOR HOMOLOGADO: 3,640.02
EN N.R. $/m² 3,640.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
OROBRAMA BIENES
LA CAMPANA INMOBILIARA
$/m²
CENTRAL DE ABASTOS
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
53422405 GUADALUPE ANGULOSANTA CLARA TOLTECAS
CalleColonia Teléfono Informante
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
No. Oferta Sup.
56444470ECATEPEC DE MORELOS
VILLA DE GUADALUPE
SANTA CLARA
DIAGONAL 1 45972707 DILERI OLMEDOSAN CARLOS
SANTA CLARA 52036210 ALEJANDRO MEYER
CALLE 76
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
$/m²
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 2 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
55252045
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
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SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
LSA/NOR77/2009
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 6
2 218
3 175
4 25
5 8
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 3,500.00 60.00 58.33 0.90 1.10 1.20 1.05 1.10 1.00 1.37 80.04
2 3,800.00 150.00 25.33 0.90 1.15 1.00 1.00 1.05 1.00 1.09 27.53
3 4,000.00 94.00 42.55 0.90 1.15 1.10 1.05 1.10 1.00 1.31 55.96
4 3,500.00 100.00 35.00 0.90 1.10 1.05 1.10 1.05 1.00 1.20 42.02
5 3,500.00 60.00 58.33 0.90 1.10 1.20 1.05 1.00 1.00 1.25 72.77
VALOR HOMOLOGADO: 55.66
EN N.R. $/m² 56.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
DE 22 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.
2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 35 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 1 NIVEL, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES
BUENO, CUENTA CON CISTERNA.
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 35 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, BUENA UBICACIÓN.
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 10 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO.
SAN AGUSTIN SAN JUAN 57994284
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
CONJUNTO AMERICA SAN RAFAEL 57967908 RC BIENES RAICES
YOSOL MARTINEZ
VALLE DE ARAGON OAXACA 57744440 ISACC PAREDES
SAN RAFAEL 57967908 RC BIENES RAICES
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO.
JARDINDES DE STA. CLARA CALLE 9 56986468
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
MARTIN BALLESTEROS
CONJUNTO AMERICA
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 10
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
LSA/NOR77/2009
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EQUIPO DE LAVADO PZA 1 5 $6,400.00 0.85 0.95 1.00 0.81 $5,168.00 $5,168.00
SUMA $5,168.00
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
CISTERNA PZA 1.00 20 $7,500.00 0.90 0.80 1.00 0.72 $5,400.00 $5,400.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 5,400.00
VIDA UTIL 70.00
EDAD 30.00 0.61
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 10,568.00
INDIVISO %
TOTAL: $ 10,568.00
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
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LSA/NOR77/2009
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,640.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
307.32 3,640.00 1.00 3,640.00 1,118,641.89
TOTAL: 307.32 SUMA (a): $ 1,118,641.89
INDIVISO 100.00%
1,118,641.89
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 155.00 3,542.37 0.61 2,176.03 337,284.23
TOTAL 155.00 m² SUBTOTAL (b): $ 337,284.23
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 10,568.00
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,466,494.12
Terr. 1,118,641.89
Const. 337,284.23
Inst. 10,568.00
9461.25237
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
76%
23%1%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 12
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
LSA/NOR77/2009
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 4 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 5.1429 1.5714
TASA RESULTANTE: 8.71%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 155.00 56.00 8,680.00
TOTAL: 155.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 8,680.00
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 1,996.40
RENTA NETA MENSUAL: 6,683.60
RENTA NETA ANUAL: 80,203.20
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.71%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 920,364.59
P.U. $/M2. $5,937.84
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
C ASA HABITACION
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 13
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
LSA/NOR77/2009
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 878,000 -5% $878,230.00FÍSICO 1,466,000 59% $1,466,494.12
INGRESOS 920,000 100% $920,364.59
Valor Comparativo de mercado 20%
Valor Físico o C.R.N. 70%
Valor de Capitalización de Rentas 10%
PROMEDIO $1,294,228.34
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,294,228.00
C. REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
$175,646.00
$1,026,545.88
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS
VEINTIOCHO PESOS 00/100M.N.)
VALOR COMERCIAL:
$92,036.46
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES
PORCENTAJES, PARA EL VALOR DE MARCADO EL 20 %, PARA EL VALOR FISICO UN PORCENTAJE DEL 70% Y PARA
EL VALOR DE RENTAS UN PORCENTAJE DE 10 %.
PONDERAR
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 14
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
No.
15
No.
14
No.
14
No.
23
No.
57
Informante
Colonia
Calle
Teléfono
CIUDAD ORIENTE
ANDADOR KABUL
52542745
Teléfono
OLIVIA HERNANDEZ
Colonia Teléfono
VALLE DE ARAGON 3RA SECCION 52555521
Calle
Teléfono
Calle
Calle
Informante
MOISES MENDOZA
Calle
Informante
LUIS EDUARDO BLANCO
Colonia Teléfono
JARDINES DE MORELOS
CIRCUITO MORELIA SUR
17221963697
VALLE DEL NAZAS
Informante
CENTURY 21 ORION
Colonia
5585748283
EDUARDO CAMPOS CRUZ
FOTOS DE OFERTAS EN VENTA
CIUDAD AZTECA
TOLLOCAN
27351826
VALLE DE GUADALUPE
FRANCISCO JAVIER GONZALES
Informante
Colonia
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 15
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
No.
74-A
21
S/N
S/N
S/N
Colonia Teléfono
SANTA CLARA 53422405
Calle
TOLTECAS
Informante
GUADALUPE ANGULO
Colonia
Informante
Teléfono
SAN CARLOS
ALEJANDRO MEYER
Calle
Informante
DILERI OLMEDO
Colonia Teléfono
SANTA CLARA
56444470
Colonia Teléfono
VILLA DE GUADALUPE 55252045
Calle
CALLE 76
FOTOS DE OFERTAS DE TERRENOS
Informante
OROBRAMA BIENES
Colonia Teléfono
SANTA CLARA 52036210
Calle
DIAGONAL 1
45972707
Calle
CENTRAL DE ABASTOS
Informante
LA CAMPANA INMOBILIARA
ECATEPEC DE MORELOS
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 16
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
No.
6
No.
218
No.
175
No.
25
No.
8
Colonia
SAN AGUSTIN
SAN JUAN
57994284
Colonia Teléfono
Calle
Informante
MARTIN BALLESTEROS
Colonia Teléfono
Colonia Teléfono
Calle
Calle
Informante
YOSOL MARTINEZ
Calle
Informante
FOTOS DE OFERTAS EN RENTA
Informante
ISACC PAREDES
Colonia Teléfono
CONJUNTO AMERICA
SAN RAFAEL
57967908
JARDINDES DE STA. CLARA
CALLE 9
56986468
Calle
Teléfono
Informante
RC BIENES RAICES
RC BIENES RAICES
VALLE DE ARAGON
OAXACA
57744440
CONJUNTO AMERICA
SAN RAFAEL
57967908
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 17
SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.
COCINA BAÑO CON REGADERABAÑO
SALA PUERTA DE RECAMARAS CUARTO DE LAVADO
RECAMARA PISO LOSA Y MUROS
ESCALERAS P/AZOTEA PUERTA DE ACCESO A COCINA AZOTEA
VENTANALES Y JARDIN
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 18
Calle: Martín García
Número: Mz.34 Lt.27
Colonia: 19 de Septiembre
Delegación:
Código Postal: 55055
Entidad Federativa: Edo. de Méx.
Fecha del avalúo: 19-ago-09
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $941,487.61
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
Ecatepec de Morelos
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 1 2004310064
AVALUO No.01
PERITO VALUADOR: Ing. Donovan Mario Mares Jiménez
ESPECIALIDAD Ing. Civil
REGISTRO DE LA : 2004310064
INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACION
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: ARTURO G. MARES GARCÍA
USO DEL AVALÚO: VENTA
PROPÓSITO DEL AVALÚO: CONOCER EL VALOR COMERCIAL
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Martín García Mz.34 Lt.27
Número: Mz.34 Lt27
Colonia: 19 de Septiembre
Delegación: Ecatepec de Morelos
Código Postal: 55055
Entidad Federativa: Edo. De Méx.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 521233
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 06003500012762
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional de 2o orden
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitación del tipo moderno, desarroladas en uno y dos
niveles de calidad media.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:
DENSIDAD DE POBLACIÓN:
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Altos niveles de ozono con regularidad y partículas en
suspensión.
USO DEL SUELO: Habitacional.
SERVICIOS PÚBLICOS: Agua Potable, red de alcantarillado y drenaje, energía eléctrica y
línea telefónica.
EQUIPAMIENTO URBANO: Calles pavimentadas con asfalto, asi como banquetas y
guarniciones de concreto, escuelas, iglesias, mercado,
transporte público.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
Av. Central y Av. Palomar por el oriente y sur respectivamente
como vialidades primarias y de acceso
principal al inmueble, av. La Veleta por el poniente como vialidad
de tipo secundario.
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MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 2 2004310064
AVALUO No.01
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NORTE 8.000 Calle Martín García
SUR 8.000 Lote 30
ORIENTE 15.000 Lote 28
PONIENTE 15.000 Lote 26
SUPERFICIE DEL TERRENO: 120.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 120.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 120.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 210.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Predio urbano de forma regular con topografía sensiblemente plana.
NÚMERO DE FRENTES: UNO
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Paisaje urbano con calle de tipo medio
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Unicamente las estipuladas por el municipio.
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
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MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 3 2004310064
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 3 2004310064
AVALUO No.01
USO ACTUAL:
PLANTA ALTA: SALA, TRES RECAMARAS, BAÑO, CUARTO DE LAVADO.
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
TIPO 2: De económica y popular calidad.
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: T-1=HB. B. Y HA. A.
NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 19 AÑOS
VIDA ÚTIL REMANENTE: 61 AÑOS
VIDA TOTAL: 80 AÑOS
ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENIO
CALIDAD DEL PROYECTO: ADECUADO
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: MAMPOSTERIA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO.
ESTRUCTURA: DALAS, CASTILLOS, TRABES, COLUMNAS, CERRAMIENTOS, MUROS DE CARGA.
MUROS: DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA
ENTREPISOS: LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS CORTOS.
TECHOS: LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO Y REFUERZO EN CLAROS CORTOS.
AZOTEAS: IMPERMEABILIZADAS A BASE DE SELLADO ASFALTICO.
BARDAS: DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: EFICIENTE PARA SU USO Y DESTINO.
HABITACIONAL Y COMERCIAL, CONSTUCCION DESARROLLADA EN DOS NIVELES QUE
CONSTAN DE LA SIGUIENTE DISTRIBUCION:
PLANTA BAJA: ACCESORIA, GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO,
ESTUDIO, PATIO DE SERVICIO, ACCESORIA.
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MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 4 2004310064
AVALUO No.01
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES: MEZCLA FINA EN PLANTA BAJA Y SIN APLANADO EN PLANTA ALTA.
PLAFONES: LOSAS CON APLANADO EN TIROL
LAMBRINES: NO HAY
PISOS: EN LOSETA DE GRANITO
ESCALERAS: RAMPA CON ESCALONES DE CONCRETO Y ACABADOS EN LOSETA DE GRANITO
Y YESO
PINTURA: VINILICA Y ESMALTE
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERÍA: EN PINO
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
BAJADAS Y DESAGÜES EN Fo. Y ALBAÑAL DE TUBO DE CONCRETO DE 15 CM.
DE DIAMETRO.
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: DE COLOR AZUL Y DE ECONOMICA CALIDAD Y MADERA DE PINO
RESPECTIVAMENTE
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: ENTUBADA OCULTA CON SALIDAS MINIMAS A BASE DE SPOT.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: DE TUBULAR Y LAMINA GALVANIZADA
HERRERÍA: DE TUBULAR
g) VIDRIERÍA: MEDIO DOBLE Y OPACO EN BAÑO
h) CERRAJERÍA: DE CALIDAD ECONOMICA DEL PAIS
i) FACHADA: ACABADO EN TABICON ROJO
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
APLANADOS EN PASTA EN MUROS DE PLANTA BAJA, YESO EN PLANTA ALTA Y
AZULEJO EN BAÑO.
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MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 5 2004310064
AVALUO No.01
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
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MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 6 2004310064
AVALUO No.01
No. No.
1 19
2 16
3 S/N
4 S/N
5 4
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 780,000.00 125.00 6,240.00 0.90 1.10 0.95 1.10 1.10 0.95 1.08 6,746.09
2 1,300,000.00 335.64 3,873.20 0.90 0.85 0.80 1.00 1.20 0.95 0.70 2,702.25
3 1,100,000.00 350.00 3,142.86 0.90 0.95 0.80 0.90 0.90 0.95 0.53 1,654.21
4 900,000.00 110.00 8,181.82 0.90 0.95 0.90 0.95 1.15 1.00 0.84 6,878.28
5 1,000,000.00 260.00 3,846.15 0.90 0.90 0.90 0.95 1.00 1.00 0.69 2,663.65
VALOR HOMOLOGADO: 4,128.90
EN N.R. $/m² 4,129.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 210.00
SUBTOTAL: $ 4,129.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 867,090.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
ANTONIO PACHECO
No. Sup.
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
57559440 PEDRO SILVA
19 DE SEP. 4 DE SEPTIEMBRE
Colonia
57886465 RAUL MUCIÑO ARIESESTRELLA
LUIS MORALES
SALA, COMEDOR, COCINA, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE CUARTO DE LAVADO Y PLANCHADO, ESTUDIO 4 RECAMARAS,
CISTERNA DE 7000 LTS.
Oferta
GARAGE, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, SALA, COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, CISTERNA.
$/m²
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
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Informante
SALA COMEDOR, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 3 RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO.
Calle Teléfono
58376366
VALLE DE CAZONES
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
GARAGE, SALA COMEDOR, PATIO DE SERVICIO, COCINA C/COCINA INTEGRAL,3 RECAMARAS, BAÑO COMPLETO, ESTUDIO
CISTERNA 1100 LTS.
ESTRELLA
PLAYAS DE GUADALUPE
VENUS ESQ. AV. NEPTUNO
JARDINES DE MORELOS 59588722 DAVID RIOS
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
VALLE DE ARAGON 3A SEC. 51201756
TRES NIVELES, SALA, COMEDOR, GARAGE, ESTUDIO, 3 BAÑOS, 3 RECAMARAS, GARAGE PARA 2 AUTOS, CHIMENEA.
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 7 2004310064
AVALUO No.01
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 S/N
2 S/N
3 S/N
4 S/N
5 4
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 130,000.00 108.50 1,198.16 0.90 1.20 1.00 1.00 1.10 1.00 1.19 1,423.41
2 350,000.00 215.00 1,627.91 0.90 1.00 1.00 1.00 0.85 1.00 0.77 1,245.35
3 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 1,710.00
4 250,000.00 150.00 1,666.67 0.90 1.10 1.00 1.00 0.95 1.00 0.94 1,567.50
5 360,000.00 156.92 2,294.16 0.90 0.95 1.00 1.00 0.90 1.00 0.77 1,765.36
VALOR HOMOLOGADO: 1,542.32
EN N.R. $/m² 1,542.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
$/m²
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
24860402 LOURDES FLORESCORDELES ANA
CalleColonia Teléfono Informante
ZAGUAN, CIMENTACION DE CONCRETO ARMADO, BARDA PERIMETRAL,ESQUINA.
BARDA, CIMIENTOS.
No. Oferta Sup.
BALDIO.
57427791
51476605 JUAN ANTONIO MORALES19 DE SEP.
2 DE SEPITIEMBRE 58392770 LUZ MARIA DURON
ARIES 57881200ESTRELLA
VICENTE VILLADA
19 DE SEP.
12 DE SEPTIEMBRE
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En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
BARDAS, ZAGUAN, CIMENTACION.
KARINA RAMIREZ
LUIS ROMERO
CALLE 14
45.00 M² DE CONSTRUCCION
$/m²
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 8 2004310064
AVALUO No.01
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 S/N
2 S/N
3 26
4 18
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 8,500.00 140.00 60.71 0.90 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.86 51.91
2 3,500.00 60.00 58.33 0.90 1.00 1.15 1.20 1.20 1.20 1.79 104.33
3 3,800.00 150.00 25.33 0.90 1.10 0.90 1.10 1.10 1.00 1.08 27.31
4 4,000.00 94.00 42.55 0.90 1.10 1.10 0.95 1.00 1.00 1.03 44.02
5 3,000.00 90.00 33.33 0.90 0.90 1.10 1.10 1.20 1.20 1.41 47.04
VALOR HOMOLOGADO: 54.92
EN N.R. $/m² 55.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, 2 RECAMARAS, BAÑO.
COCINA C/COCINA INTEGRAL, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 2 RECAMARAS SALA-COMEDOR
ESPACIO PARA UN AUTO, TRES RECAMARAS, 2 BAÑOS, PATIO DE SERVICIO, SALA, COMEDOR,.
SALA-COMEDOR,BAÑO,2 RECAMARAS, COCINA, ZOTEGÜELA.
VALLE DE ARAGON 3A SEC. VALLE DE TAPAJOZ 57832781
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
EL CHAMIZAL AV. JOHN F. KENNEDY 53068686 ARMANDO FLORES
JESUS SANCHEZ
ESTRELLA TAURO 57559414 FRANCISCO ZAVALA
LLANO DE LOS BAEZ AGUILAS 58384889 LUIS RIOS
SALA, COMEDOR, 2 BAÑOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, ESTUDIO, CUARTO DE LAVADO, TERRAZA.
19 DE SEP. 19 DE SEPTIEMBRE 24860521
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EDGAR ALVAREZ
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 9 2004310064
AVALUO No.01
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EQUIPO DE LAVADO PZA 1 3 $3,500.00 0.95 0.90 1.00 0.86 $2,992.50 $2,992.50
SUMA $2,992.50
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EQUIPO DE BOMBEO PZA 1 8 $1,800.00 0.8 0.8 0.8 0.51 $921.60 $921.60
SUMA $921.60
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
REJAS PZA 2.00 10 $6,000.00 0.90 0.80 1.00 0.72 $4,320.00 $8,640.00
TERRAZA PZA 1.00 15 $3,500.00 0.90 0.90 1.00 0.81 $2,835.00 $2,835.00
JARDIN PZA 1.00 15 $5,000.00 0.95 0.90 1.00 0.86 $4,275.00 $4,275.00
COCINA INTEGRAL PZA 1.00 3 $9,500.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $9,500.00 $9,500.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 25,250.00
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 29,164.10
INDIVISO % 100
TOTAL: $ 29,264.10
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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 10 2004310064
AVALUO No.01
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 1,542.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
TOTAL 120.00 1,542.00 1.00 1,542.00 185,040.00
TOTAL: 120.00 SUMA (a): $ 185,040.00
INDIVISO 100.00%
185,040.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 210.00 3,542.37 0.94 3,343.11 702,053.45
TOTAL 210.00 m² SUBTOTAL (b): $ 702,053.45
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 29,264.10
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 916,357.55
Terr. 185,040.00
Const. 702,053.45
Inst. 29,264.10
4363.607402
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CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
20%
77%
3%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 11 2004310064
AVALUO No.01
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 2 4
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 2.2857 5.1429
TASA RESULTANTE: 8.43%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 210.00 55.00 11,550.00
TOTAL: 210.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 11,550.00
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 2,656.50
RENTA NETA MENSUAL: 8,893.50
RENTA NETA ANUAL: 106,722.00
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.43%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,266,193.22
P.U. $/M2. $6,029.49
HABITACIONAL
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X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 12 2004310064
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 867,000 -32% 867,090.00FÍSICO 916,000 -28% 916,357.55
INGRESOS 1,266,000 100% 1,266,193.22
$173,418.00
$641,450.29
$126,619.32
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$941,487.61
ING. DONOVAN M. MARES
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AVALUO No.01
VF=70%=
VCR=10%=
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
VCM=20%=
VALUADOR:
VALOR COMERCIAL:
Para laconclusión del valor comercial se hizo la ponderación del 70% para el valor fisico, el 20% para el
valor comparativo de mercado y el 10% para el valor de capitalización de rentas.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(NOVECIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE
PESOS 61/100 M.N.)
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 13 2004310064
INSTITUTO
OFERTA DE RENTAS
AVALUO No.01
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
OFERTA DE RENTAS
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
OFERTA DE RENTAS
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UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
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AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
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AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
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OFERTA DE TERRENOS
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AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
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UNIDAD ZACATENCO
AVALUO No.01
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
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UNIDAD ZACATENCO
OFERTA DE TERRENOS
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UNIDAD ZACATENCO
OFERTA DE VENTAS
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AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS
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AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS
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AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS
AVALUO No.01
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OFERTA DE VENTAS
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OFERTA DE VENTAS
AVALUO No.01
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INMUEBLE VALUADO
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UNIDAD ZACATENCO
AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: LA PAZ
Número: 38
Colonia: SAN CRISTÓBAL
Municipio: ECATEPEC
Código Postal: 55000
Entidad Federativa: EDO. MÉXICO
Fecha del avalúo: 20-ago-09
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $298,739.00
DONDE LA INSPIRACION SURGE DE TUS IDEASPTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580
DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28
03-08 1
AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
PERITO VALUADOR: Esteban Javier Pérez Soltero
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 96010742
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Manuel González Flores
USO DEL AVALÚO: Para su posible venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el valor comercial.
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: LA PAZ
Número: 38
Colonia: SAN CRISTÓBAL
Municipio: ECATEPEC
Código Postal: 55000
Entidad Federativa: EDO. MÉXICO
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No se proporciono este dato.
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono este dato.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas Habitación de 2 y 3 niveles, tipo medio bajo.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 80%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Media (producida por vehículos automotriz)
USO DEL SUELO: Habitacional.
Av. Revolución (regular), Av. López Portillo (buena) y Av. Vía
Morelos (malas condiciones)
SERVICIOS PÚBLICOS: Abastecimiento de Agua Potable: Mediante tomas domiciliarias
Alcantarillado: Combinado
Red de electrificación: Mediante redes aéreas
Alumbrado Publico: Luminarias, reflectores, candiles
Guarniciones: Concreto Simple
Banquetas: Concreto Simple
Vialidades: 8 mts aprox. de ancho
Pavimento: Emulsión Asfáltica
EQUIPAMIENTO URBANO: Parques y jardines, escuelas, iglesias, centros
comerciales, canchas deportivas, centro de salud,
bancos y vigilancia
OTROS SERVICIOS: Red Telefónica: Aérea
Gas : L.P. en cilindros
Recolección de basura: Pasa el camión
Vigilancia: Privada
Señal de T.V.: Televisión por cable
Transporte Urbano: Microbús y Taxis
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
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03-08 3
AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al noroeste : Cerrada de la concordia
Al sureste: Independencia
Al noreste: Juárez Norte
Al suroeste: Hidalgo
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
suroeste 4.07mts con lotes 40 y 42
noreste 35.35mts con calle Juárez norte
sureste 9.85mts con lotes 37 y 39
noroeste 16.54mts lote 35 cerrada de la concordia
SUPERFICIE DEL TERRENO: 55.69 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 55.69 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 55.69 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 53.21 m2
INDIVISO: %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana, de forma regular
NÚMERO DE FRENTES: Uno
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 133.65m2 máximo de construcción
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
No existe
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03-08 4
AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
TIPO 1:
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO 1: T-1
TIPO 1 CLASIFICACIÓN SUP. EDAD APROX. VIDA ÚTIL
T-1 DOS 55.69 20 60
NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 20
VIDA ÚTIL REMANENTE: 40
VIDA TOTAL: 60
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Buena
CALIDAD DEL PROYECTO: Mala
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone losa de cimentación (balsa o plataforma)
ESTRUCTURA: A base de marcos y muros de carga con refuerzos horizontales y verticales
MUROS: Tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor
ENTREPISOS: Losa de concreto armado de 10 cm. de espesor
TECHOS: Horizontales, dos aguas
AZOTEAS: Enladrillado e Impermeabilizada
BARDAS: De tabique ligero a muros medianeros
40
VIDA REMANENTE
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una la casa habitación
Casa-Habitación: en terreno de topografía plana de forma regular, desarrollada en dos niveles con la
siguiente distribucion: En planta baja: una cocina, sala comedor y patio de servicio, cisterna , una
escalera, garaje y escalera de servicio. En planta alta: 1 Recamara principal, 1 Recamara Secundaria
y 1 baño
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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Aplanados a base de yeso y aplicación de pintura vinílica en sala-comedor, recamaras,
área de escaleras, cocina y baño están aplanados de mortero (cemento, arena y cal) y
recubierto con azulejo.
APLANADOS EXTERIORES: A base de mortero y aplicación de pintura vinílica
PLAFONES: Aplanado de yeso con aplicación de pintura vinílica
LAMBRINES: No existen
PISOS: Son de concreto y recubiertos con loseta cerámica en planta baja y baño y en recamaras
con loseta vinílica
ESCALERAS: Rampa de concreto armado con escalones pulidos a grano fino de mármol
PINTURA: Vinílica en general
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No se cuenta con este tipo de acabado
c) CARPINTERÍA: Puertas de recamaras y baño
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Hidráulicas: ocultas con ramaleo de tubería de cobre
Sanitaria : a base de PVC sanitario; al exterior con tubería de albañal
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: W.C., lavabo y tarja y barra hecha de concreto y recubierta de loseta
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas y completas con salidas normales
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas: de madera y cancelaría de fierro
Ventanas: cancelaría de fierro en totalidad de la casa
HERRERÍA: Protecciones en ventanas y puertas de fierro
g) VIDRIERÍA: Cristal esmerilado en puertas y cristal translucido en ventanas de 4mm de espesor
h) CERRAJERÍA: En recamaras a base de chapas de bola
i) FACHADA: A base de mortero y aplicación de pintura vinílica, existen ventanas de cancelaría de fierro
con geometría regular
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
áreas jardinadas, canchas deportivas, juegos infantiles y salón de eventos
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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
consideraciones que afecten al inmueble para bien o par mal
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Habitación
No. No.
IN1 Lte. 3
IN2
IN3
IN4 Lte. 7
IN5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 350,000.00 51.00 6,862.75 0.90 1.05 1.00 1.00 0.95 1.00 0.90 6,161.03
2 460,000.00 60.00 7,666.67 0.90 1.00 1.00 0.95 0.95 0.90 0.73 5,604.53
3 400,000.00 62.00 6,451.61 0.90 1.00 1.00 0.95 0.95 1.00 0.81 5,240.32
4 440,000.00 62.00 7,096.77 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 6,067.74
5 350,000.00 62.00 5,645.16 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 4,826.61
VALOR HOMOLOGADO: 5,580.05
EN N.R. $/m² 5,580.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 53.21
SUBTOTAL: $ 5,580.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 296,911.80
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
(55) 41-97-49-75 Bandín Haro
Villa de las Flores Cda. Tollocan (55) 53-70-84-84 Coldwell Banker Arboleda
Las Americas
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
InformanteColonia Calle Teléfono
Century 21 Enlace(55) 59-35-16-18Privada Fabriano Mza. 8Fraccionamiento Villa del Real
Los Héroes Tecamac I 56-01-42-04 Grupo Vive
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
No. Oferta Sup.
AVALÚO No. A-CH-001
$/m²
Los Héroes Coacalco II (55) 55-14-01-06 Gan Edén Inmobiliaria
$/m²
Mza. 40
Simón Bolívar
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03-08 8
Habitación
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
T1
T2
T3
T4
T5 7A
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 0.90 1.20 1.00 0.80 1.00 0.78 2,835.00
2 260,000.00 204.00 1,274.51 0.90 1.20 1.10 1.00 0.80 1.00 0.95 1,211.29
3 220,000.00 80.00 2,750.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.72 1,980.00
4 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.10 1.00 1.00 0.80 1.00 0.79 1,584.00
5 412,500.00 125.00 3,300.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.72 2,376.00
VALOR HOMOLOGADO: 1,997.26
EN N.R. $/m² 1,997.00
1,591.76
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
No. Oferta Sup.
45-97-27-07San Carlos
$/m²
Sta. Clara Coatitla
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
(55) 55-25-20-45 Orobrama Bienes Raíces , S.A. de C.V.Villa de Guadalupe Xalostoc calle 76
CalleColonia Teléfono Informante
Se encuentra en ecatepec Edo. de México
Se encuentra en Tultepec Edo. de México
Fraccionamiento el membrillo (55) 41-68-20-95 INARMEXTeyahualco
3ra. Cerrada de toltecas lote 7A
Se encuentra en Tultitlan Edo. de México
Lic. Dileri Olmedo Rosales
Ma. Guadalupe Angulo
$/m²
San pablo de las Salina fraccionamiento la esperanza (55) 13-24-01-35 Grupo Inmobiliario Industrial de México
AVALÚO No. A-CH-001
Diagonal 1 Mza 1
Se encuentra en ecatepec Edo. de México
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
DONDE LA INSPIRACION SURGE DE TUS IDEASPTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580
DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28
03-08 9
Habitación
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
R1 140
R2
R3 130
R4 224
R5 218
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 2,000.00 55.00 36.36 0.90 1.10 0.95 1.00 0.95 1.00 0.89 32.49
2 3,500.00 99.00 35.35 0.90 1.10 0.80 1.00 1.10 1.00 0.87 30.80
3 2,000.00 55.00 36.36 0.90 1.10 1.00 1.00 0.95 1.00 0.94 34.20
4 3,000.00 100.00 30.00 0.90 1.00 0.80 1.00 0.95 1.00 0.68 20.52
5 3,800.00 150.00 25.33 0.90 1.10 0.80 0.90 0.95 1.20 0.81 20.59
VALOR HOMOLOGADO: 27.72
EN N.R. $/m² 28.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Los Heroes Tecamac I Calle bosque de Francia lote 2 (55) 52-60-16-64 Administracion Amsterdam
Villa de las flores 2da. Seccion Dalias Anpro Inmobiliaria
044-55-19-27-89-38 Sr. Salvador Carbo
Administracion AmsterdamHacienda del Nogal Mza 13 lte 20 (55) 52-60-16-64
(55) 55-11-01-33
Jardines de Sta. Clara Calle 9
AVALÚO No. A-CH-001
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colwelld Banker Arboleda
Hacienda de cuautitlan
Hacienda de cuautitlan Hacienda de las arboledas (55) 53-70-84-84
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Teléfono InformanteColonia Calle
DONDE LA INSPIRACION SURGE DE TUS IDEASPTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580
DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28
03-08 10
Habitación
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Escalera Metálica pza 1 10 $6,500.00 0.8 0.8 1.0 0.64 $4,160.00 $4,160.00
SUMA $4,160.00
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
Bardas m2 23.23 3 $320.00 0.95 0.95 1.00 0.90 $288.80 $6,708.82
Cisterna pza 1.00 3 $5,500.00 0.90 0.95 1.00 0.86 $4,702.50 $4,702.50
Cocina hecha en obra pza 1.00 3 $15,000.00 1.00 0.95 1.00 0.95 $14,250.00 $14,250.00
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 25,661.32
VIDA ÚTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 29,821.32
INDIVISO %
TOTAL: $ 29,821.32
AVALÚO No. A-CH-001
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
DONDE LA INSPIRACION SURGE DE TUS IDEASPTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580
DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28
03-08 11
Habitación
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 1,997.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
55.69 1,591.76 1.00 1,591.76 88,645.38
TOTAL: 55.69 SUMA (a): $ 88,645.38
INDIVISO 100.00%
88,645.38
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 55.69 4,800.00 0.80 3,840.00 213,849.60
TOTAL 55.69 m² SUBTOTAL (b): $ 213,849.60
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 29,821.32
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 332,316.30
Terr. 88,645.38
Const. 213,849.60
Inst. 29,821.32
5967.252657
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
AVALÚO No. A-CH-001
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
27%
64%
9%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
DONDE LA INSPIRACION SURGE DE TUS IDEASPTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580
DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28
03-08 12
Habitación
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 2
SUMA CALIF. 1 1 3 2 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 3.8571 2.8571 1.5714
TASA RESULTANTE: 10.43%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 55.69 28.00 1,559.32
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 1,559.32
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 358.64
RENTA NETA MENSUAL: 1,200.68
RENTA NETA ANUAL: 14,408.12
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 10.43%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 138,160.02
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
Habitacion
AVALÚO No. A-CH-001
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
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03-08 13
Habitación
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 297,000 115% 296,911.80FÍSICO 332,000 141% 332,316.30
INGRESOS 138,000 100% 138,160.02
40% $118,764.72
50% $166,158.15
10% $13,816.00
$298,738.87
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$298,739.00
AVALÚO No. A-CH-001
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS
00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:
EL VALOR COMERCIAL ES EL VALOR PONDERADO DEL ANÁLISIS DEL VALOR DE MERCADO CONSIDERANDO EL 40%,
EL VALOR FÍSICO 50% Y EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN 10% DÁNDONOS COMO RESULTADO VALOR COMERCIAL
Valor Comparativo de mercado
Pérez Soltero Esteban Javier
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Físico o C.R.N.
VALOR PONDERADO
Valor de Capitalización de Rentas
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
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03-08 14
AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
BAÑOCOMEDOR
FOTOS INMUEBLE A VALUAR
INMUEBLE A VALUAR COCINA
RECAMARA SALA
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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
(IN 3) SALA COMEDOR(IN 3) FACHADA
FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES
(IN 1) FACHADA (IN 1) SALA COMEDOR
(IN 2) FACHADA (IN 2) RECAMARA
DONDE LA INSPIRACION SURGE DE TUS IDEASPTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580
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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
(IN 5) FACHADA
FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES
(IN 4) FACHADA (IN 4) SALA COMEDOR
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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
(T5) TERRENO
FOTOS MERCADO TERRENOS SIMILARES
(T1) TERRENO (T2) TERRENO
(T3) TERRENO (T4) TERRENO
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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación
(R5) FACHADA
FOTOS MERCADO RENTA SIMILARES
(R1) FACHADA (R2) FACHADA
(R3) FACHADA (R4) FACHADA
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CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-01
Calle: Huitzilin
Número: 99
Colonia: San Martín xochinahuac
Delegación: Azcapotzalco
Código Postal: 02120
Entidad Federativa: Distrito federal
Fecha del avalúo: 20 de Agosto de 2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,504,343.00
Alejandro Raya Aguilar
1
CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-01
PERITO VALUADOR: C. Alejandro Raya Aguilar
ESPECIALIDAD: En inmuebles
REGISTRO DE LA:2004310831
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Martha H. Gonzaléz Jimenéz
USO DEL AVALÚO: Para su posible venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar su valor comercial
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Huitzilin
Número: 99
Colonia: San Martín xochinahuac
Delegación: Azcapotzalco
Código Postal: 02120
Entidad Federativa: Distrito al
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 050985040000
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 16-51-818-513-01-000-4
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa hab cion de 3 niveles, tipo medio
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 98%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion visual por panca s y autos abandonados
USO DEL SUELO: Habitacional
SERVICIOS PÚBLICOS: Servicios publicos basicos completos
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GEN RALES.
EQUIPAMIENTO URBANO: Escualas primarias y jardin de niños, M cado, Complejo comercial, Banco, Iglasias, Parques,
señalizacion en calles
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MIS AS: Av. Aquiles Serdan, Av. 16 de Septiembre y Av. El Rosario
E
feder
ita
rta M
er
Alejandro Raya Aguilar
2
CONSULTORIA Y AVALUOS
Alejandro Raya Aguilar
3
AVALÚO No. A-CH-01
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NW 14.200 Lote 14 y lote 4
SW 10.000 Calle Huitzilin
NE 14.200 Lote 5 y lote 6
SE 10.000 Lote 12
SUPERFICIE DEL TERRENO: 142.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 142.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 142.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 162.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
NÚMERO DE FRENTES:
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbano
DENSIDAD HABITACIONAL: 93.000
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS= 0.53CUS= 1.58
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Av. El Rosario al Norte, Andador 1 al Este, Calle
Huitzilin al Sur, Av. Puente de Guerra al Oeste.
Plano a nivel de banqueta de forma regular
Un frente
Escritura No 043838 del volumen tercero, tomo segundo del instrumento un mil doscientos y cuatro ante notario publico Maestro
Victor R. Aguilar M. de la Notaria 174
RAYA S.A. DE C.V.
CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V.
AVALÚO No. A-CH-01
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
C L A S I F I A C I O N SUPERFICIE EDAD
T-1 H05 162.00 22
NÚMERO DE NIVELES: 3
EDAD APROXIMADA: 22 años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 68 años
VIDA TOTAL: 90 años
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con refuerzos de concreto armado
ESTRUCTURA: A base de muros de carga, castillos y trabes de ncreto armado
MUROS: A base de tabique de cemento arena
ENTREPISOS: Losa de concreto armado en claros cortos
TECHOS: Planos
AZOTEAS: Con pretil, enladrillado y entortado
BARDAS: Tabiques y aplanado
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUE LE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una
USO ACTUAL: Inmueble desplantado sobre terreno de topogr a plana de forma regular con uso
habitacional, el inmueble consta de tres niveles ; la distribuci general del inmueble es la siguiente:
estacionamiento con espacio para 2 vehiculos, zona de lavado ocina, comedor, sala, tres recamaras 1.5
baños y cuarto de servicio en azotea
B
afi on
, c C
-5
co
Alejandro Raya Aguilar
4
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AVALÚO No. A-CH-01
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Yeso
APLANADOS EXTERIORES: Cemento-arena
PLAFONES: Tirol
LAMBRINES: Azulejo
PISOS: Cemento pulido
ESCALERAS: Estructura metalica con escalones de madera
PINTURA: Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No existen
c) CARPINTERÍA: Puertas de madera con marco y closts
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño de ceramica ac vidriado y tarja de fregadero de lamina
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Cable de cobre con ais te plastico u interruptor de seguridad
g) VIDRIERÍA: Vidrios templado en ventanas
h) CERRAJERÍA: Cerradura de seguridad en porton de acc o y chapa simple en puerta principal
i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específ ica.)
Cocina integral, equipo de bombeo, patio, andadores, cisterna y ja n
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas de madera con marc ventanas de aluminio anodizado.
HERRERÍA: Porton de acceso a base de tubular y lamina d cero y ventanas de aluminio anodizado
abado lan
o y
e a
es rdi
Alejandro Raya Aguilar
5
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AVALÚO No. A-CH-01
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de v ación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
ENFOQUE
Alejandro Raya Aguilar
6
alu
COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del me o de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para po llegar a un indicador que permita establecer el precio
más probable de venta para l enes que se están valuando.
Al resultado obtenido por es enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE
rcad
der
os bi
te
DE COSTOS: Se sa en el costo de reproducción o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la cha del avalúo; al resultado de este análisis se le
denomina COSTO DE REPOS N NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor
se afectará por los diverso ctores de depreciación y obsolescencia aplicables,
se
ba
fe
ICIÓ
s fa
gún sea el caso.Al resultado obtenido por es enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE
te
DE INGRESOS: ste enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados l bien a valuar y es generalmente medido a través de
la capitalización de un nivel e cíf ico de ingresos.
Al resultado obtenido por es foque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN
DE RENTAS.
VALOR
E
de
spe
te en
COMERCIAL (Valo usto de Mercado): Es el resultado del análisis y
ponderación de los enfoqu valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por e l una propiedad se intercambiaría en la fecha del
avalúo entre un comprador un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transacción sin intermediario on un plazo razonable de exposición, donde ambas
CONSIDERACIONES REVIAS AL AVALUO
a) Escritura de propiedad.
b) Plano de la construccion
e) Boleta de agua
d) Boleta Predial
VII.- DEFINIC NES.
1.-INFORMACION Y ANTECED TES DE LA PROPIEDAD PROPORCIONADOS POR EL
PROPIETARIO DEL MISMO:
2.- PARA EL VALOR DE REP CION NUEVO SE TOMO EL ESPECIFICADO EN LAS
TABLAS DE LA TESORERIA SPONDIENTE AL TIPO DE CONSTRUCCION Y AL
NUMERO DE NIVELES
IO
r J
es l cua
y s, c
P EN
OSI CORRE
CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V.
Alejandro Raya Aguilar
7
A-CH-01
No. No.
1 53
2 S/N
3 17
4 8
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. EDAD FRe
1 2,650,000.00 160.00 16,562.50 0.90 0.90 1.00 0.90 0.90 0.95 0.62 10,323.32
2 1,300,000.00 162.00 8,024.69 0.90 1.15 1.00 1.15 1.10 0.90 1.18 9,455.88
3 1,300,000.00 156.00 8,333.33 0.90 1.10 1.10 1.05 1.10 0.95 1.19 9,957.54
4 2,500,000.00 180.00 13,888.89 0.90 0.95 1.15 0.85 0.90 1.00 0.75 10,447.03
5 2,800,000.00 170.00 16,470.59 0.90 0.90 1.10 0.80 0.95 0.95 0.64 10,595.56
VALOR HOMOLOGADO: 10,155.87
EN N.R. $/m² 10,156.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 162.00
SUBTOTAL: $ 10,156.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,645,272.00
Factores utilizados:Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del suelo
Colonia
Edad
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la o ferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
(55) 55 13 10 10
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baños y 2 lugares para estacionamiento
Ofiuco
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento
Insurgentes
Benito Juárez (55) 52 35 61 77 Century 21 Elite
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento
Prados de Coyoacan
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inm las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterio ro entre la oferta y el inmueble luado.
Rayo verde - Asesores Inmoviliarios
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento
Colonia Calle Teléfono
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
(55) 55 94 41 39 Patricia González
Presidentes Amp. 1a sec. Tomas Wilson (55) 52 35 61 77 Century 21 Elite
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
044 55 32 24 04 31 María RomoEridano Prados de Coyoacan
$/m²No. Oferta Sup.
Laboratoristas
Canal Imperial
ueble y
va
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8
A-CH-01
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 S/N
2 S/N
3 30
4 S/N
5 11
Factores de Homologación
NEG. UBIC ZONA FORM A SUP. U. DE S. FRe
1 125,000.00 145.00 862.07 0.90 1.20 1.20 1.00 1.00 1.00 1.30 1,117.24
2 240,000.00 120.00 2,000.00 0.90 1.20 1.10 1.00 1.10 1.00 1.31 2,613.60
3 255,000.00 150.00 1,700.00 0.90 1.15 1.20 1.00 0.95 1.00 1.18 2,005.83
4 589,000.00 150.00 3,926.67 0.90 1.05 1.10 1.00 0.96 0.80 0.80 3,134.80
5 660,000.00 110.00 6,000.00 0.90 0.80 0.90 1.00 1.10 0.80 0.57 3,421.44
VALOR HOMOLOGADO: 2,458.58
EN N.R. $/m² 2,459.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la o ferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuad
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corred de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la o ferta respecto al inmueble valuado
Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en media calle
$/m²
Terreno de 110 m2, 12 m de frentey 8 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en esquina
(55) 57 86 06 25
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las o fertas
(55) 56 03 71 81 Rent a house InmobiliariesHuayatla
Exhacienda buenavista 044 55 19 49 49 81 Yolanda Granados Ortega
Terreno de 145 m2, 9.5 m de frentey 15.3 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
Terreno de 120 m2, 10 m de frentey 12 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
No. Oferta Sup.
(55) 51 71 70 09Las Peñas
San Pedro
Santa Rosa Xochiac
Gardenia
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
(55) 55 39 95 07 Javier Morales AriasSan Bartolomé Xicomulco Tehuisco
CalleColonia Teléfono Informante
Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
VBW Bienes Raices S.A. de C.V.
RE/MAX Unlimited
$/m²
Insurgentes
Cuahutemoc
.
o
or
CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V.
Alejandro Raya Aguilar
9
A-CH-01
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
N o. N o .
1 44
2 S/N
3 4
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC SUP. CALID. Edo Cons EDAD FRe
1 10,000.00 160.00 62.50 0.90 1.05 1.00 0.95 1.05 1.10 1.04 64.81
2 12,000.00 165.00 72.73 0.90 0.95 1.00 1.00 1.00 1.05 0.90 65.29
3 13,000.00 167.00 77.84 0.90 0.95 1.00 1.00 0.95 1.00 0.81 63.23
4 10,000.00 165.00 60.61 0.90 1.05 0.95 0.95 1.10 1.10 1.03 62.54
5 13,000.00 167.00 77.84 0.90 1.00 0.95 0.95 0.95 1.00 0.77 60.07
VALOR HOMOLOGADO: 63.19
EN N.R. $/m² 63.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas
Century 21 Confort
Los Olivos
Patricia Zuñiga
M ar de la crisis (55)32 24 39 68 Katya Orquin Cuellar
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento
Lomas de las Aguilas Grullas (55) 56 68 12 22
(55) 15 57 50 66
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Cuajimalpa Coahuila (55) 52 57 37 37 M &M Inmobiliarios
Century 21 Hermes
San Pedro de los pinos Calle 13 (55) 55 63 13 14
No. Oferta Sup. $/m²
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baños y 2 lugares para estacionamiento
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento
Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento
Santa Ursula Coapa San Gonzalo
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
C olo nia C alle Teléf o no Inf o rmant e
$/m²
Considera las diferencias que existen entre la co lonia donde se ubica el inmueble y las co lonias de las o fertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la o ferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la o ferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la o ferta con respecto al inmueble valuado.
.
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10
A-CH-01
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cant idad EDAD C .R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR
(unitario ) Cons. Edad Otro F R e (unitario ) P A R C IA L
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cant idad EDAD V.R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR
(unitario ) Cons. Edad Otro F R e (unitario ) P A R C IA L
EA09 COCINA INTEGRAL PZ A 1 10 $10 ,0 0 0 .0 0 0.95 0.9 1.0 0 .8 6 $ 8,550.00 $ 8,550.00
EA10 EQUIPO DE BOMBEO PZA 1 7 $ 3,000.00 0.90 0.9 1.0 0 .8 1 $ 2,430.00 $ 2,430.00
SUMA $ 10,980.00
p/c V.R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR
(unitario ) Cons. Edad Otro F R e (unitario ) P A R C IA L
OC03 PATIOS O ANDADORES m272.00 22 $394.96 0.85 0.80 1.00 0 .6 8 $ 268.57 $ 19,337.24
OC06 JARDIN m25.00 22 $250.00 0.90 0.80 1.00 0 .72 $ 180.00 $ 900.00
OC10 CISTERNA m33.00 22 $6,500.00 0.90 0.80 1.00 0 .72 $ 4,680.00 $ 14,040.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 34,277.24
VIDA UTIL 90.00
EDAD 22.00 0.78
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 45,257.24
INDIVISO %
TOTAL: $ 45,257.24
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cant idad EDAD
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11
A-CH-01
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO 142 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 2,459.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
F R A C C IÓN SUP ER F IC IE: VA LOR UN IT . C OEF IC IEN T E VA LOR
m² $ / m² P A R C IA L: $
142.00 2,459.00 1.00 2,459.00 349,178.00
TOTAL: 142.00 SUMA (a): $ 349,178.00
IN D IVISO 100.00%
349,178.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
T IP O: Á R EA V.R .N . F A C T OR D E V.N .R . VA LOR
m² (unitario ) D EM ÉR IT O (unitario ) P A R C IA L: $
1 162.00 8,819.96 0.78 6,879.57 1,114,490.15
TOTAL 162.00 m² SUBTOTAL (b): $ 1,114,490.15
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 45,257.24
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,508,925.39
Terr. 349,178.00
Const. 1,114,490.15
Inst. 45,257.24
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o D EST IN O D E
LA S C ON ST R UC C ION ES
VA LOR
UN IT A R IO
R ESULT A N T E
M OT IVO C OEF IC IEN T E
23%
74%
3%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
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A-CH-01
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADM ÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IM P. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ M ANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 25.00%
b).- CALCULO DE TASA:
C ON C EP T O T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
ED A D (año s) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 M AS DE 60
calificación 1
VID A ÚT IL R EM A N EN T E M AS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERM INADA
calificación 1
EST A D O D E C ON SER V. NUEVA M UY BUENO BUENO REGULAR M ALO RUINOSO
calificación 1
P R OYEC T O M UY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE M ALO
calificación 1
R EL. SUP . (T ER R / C ON ST ) Const > Terr Const > Terr Const > Te Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
M AYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 M AYOR 3-1
calificación 1
USO D EL IN M UEB LE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
IN M UEB LE UNIF. HAB-COM . CONDOM INIO CONDOM INIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
C LA SIF . Z ON A LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM . Pro ll. SERV/INC.
calificación 1
SUM A CALIF. 1 6
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 7.7143
TASA RESULTANTE: 8.71%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 162.00 63.00 10,206.00
TOTAL: 162.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 10,206.00
TOTAL DEDUCCIONES: 25.00% 2,551.50
RENTA NETA MENSUAL: 7,654.50
RENTA NETA ANUAL: 91,854.00
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.71%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,054,062.30
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
CASA HABITACION
rr
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A-CH-01
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,645,000 56% 1,645,272.00
FÍSICO 1,509,000 43% 1,508,925.39
INGRESOS 1,054,000 100% 1,054,062.30
30.00% $493,581.60
60.00% $905,355.23
10.00% $105,406.23
$1,504,343.06
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,504,343.00
Valor Físico o C.R.N.
EL VALOR COMERCIAL SE CONSIDERO CON LA PONDERACION DE LOS TRES VALORES, DANDOLE UN PORCENTAJE DEL 60% AL
VALOR FISICO YA QUE ES EL VALOR DE MAYOR IMPORTANCIA DEBIDO A QUE SE TRATA DE UNA CASA HABITACION; EL 30% DEL
VALOR DE MERCADO Y 10% AL VALOR DE CAPITALIZACION
VALOR PONDERADO
C. Alejandro Raya Aguilar
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON QUINIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y
TRES PESOS 00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:
Valor de Capitalización de Rentas
VALOR PONDERADO
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
VALOR DE MERCADO
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
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AVALUO No. A-CH-01
FACHADA PRINCIPAL SALA
COMEDOR COCINA
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14
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AVALUO No. A-CH-01
RECAMARA PRINCIPAL RECAMARA 1
RECAMARA 2
BAÑO
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15
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AVALUO No. A-CH-01
CUARTO DE TV ESCALERA
ESTUDIO JARDIN
Alejandro Raya Aguilar
16
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AVALUO No. A-CH-01
OFERTA 1 OFERTA 2
OFERTA 3 OFERTA 4
OFERTAS EN VENTA
OFERTA 5
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17
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AVALUO No. A-CH-01
OFERTA 1 OFERTA 2
OFERTA 3 OFERTA 4
TERRENOS
OFERTA 5
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AVALUO No. A-CH-01
OFERTA 1 OFERTA 2
OFERTA 3 OFERTA 4
OFERTAS EN RENTA
OFERTA 5
Alejandro Raya Aguilar
19
Ennia Yuksabelly Avalúos
AVALÚO No. 1
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: DELFIN
Número: 251
Colonia: DEL MAR
Delegación: TLAHUAC
Código Postal: 13270
Entidad Federativa: DISTRITO FEDERAL
Fecha del avalúo: 17/08/2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,350,000.00
(Un Millón Trescientos Cincuenta mil pesos 00/100 m.n.)
AVALÚO DE INMUEBLE.
08-09 1
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
PERITO VALUADOR: ENNIA YUKSABELLY RIVERA LÓPEZ
ESPECIALIDAD Inmuebles
REGISTRO DE LA :
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitacion
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MARIA DEL CARMEN ISLAS CHAVEZ
USO DEL AVALÚO: Venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Estimar el Valor Comercial
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: DELFIN
Número: 251
Colonia: DEL MAR
Delegación: TLAHUAC
Código Postal: 13270
Entidad Federativa: DISTRITO FEDERAL
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 157-474-09-000 6
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HABITACION POPULAR
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: CASA HABITACION DE 2 NIVELES
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: NORMAL
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: CONTAMINACION PRODUCIDA POR VEHICULOS DE
COMBUSTION INTERNA
USO DEL SUELO: HABITACIONAL DE 2 NIVELES
VIA PRINCIPAL PERIFERICO SUR,SECUNDARIA CANAL DE
GARAY Y COMO CALLES DE TERCER ORDEN PIRAÑA Y ALETA
SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETOS
EQUIPAMIENTO URBANO: PARQUES Y JARDINES, IGLESIAS, MERCADOS Y CANCHAS
DEPORTIVAS
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
08-09 2
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: ESCRITURAS DE NOTARIO No. 5. EN CUAUTITLAN ESTADO DE
MEXICO
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NORESTE 20.00 LOTE SEIS
SURESTE 7.95 CON CALLE DELFIN
SUROESTE 20.00 LOTE DIEZ
NOROESTE 8.75 LOTE VEINTE
SUPERFICIE DEL TERRENO: 166.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 177.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno sensiblemente plano, de forma rectangular
NÚMERO DE FRENTES: Uno
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL: 200 HAB/Ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
IV.- TERRENO.
Se trata de terreno de las cual se indican sus linderos, colindancias y superficies
NINGUNA
08-09 3
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
TIPO 1: Casa habitación
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: H02-3
NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 15 años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 70 años
VIDA TOTAL: 85 años
ESTADO DE CONSERVACIÓN: MUY BUENO
CALIDAD DEL PROYECTO: EXCELENTE
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: SE SUPONE ZAPATAS CORRIDAS DE MAMPOSTERIA
ESTRUCTURA: MARCOS Y MUROS DE CARGA, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO
MUROS: TABIQUE ROJO RECOSIDO, ESPESOR DE 15 CM CON TIROL PLANCHADO
ENTREPISOS: LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEÑOS Y MEDIANOS
TECHOS: LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEÑOS HORIZONTALES
AZOTEAS: CON PRETIL DE 60 CM DE ALTURA DE TABIQUE ROJO CON REPELLADO Y PENDIENTE
DEL 2%
BARDAS: MEDIANERAS DE TABIQUE ROJO CON 2.5 M DE ALTURA CON ACABADOS
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: TODA LA CASA
Casa habitación, desarrollada en dos niveles con la siguiente distribución. En planta baja:
accesos peatonal y a estacionamiento, sala, comedor, cocina, estudio, baño y patio trasero
con escalera ala azotea, escalera de acceso a la planta alta y estacionamieto cubierto para
un auto. En planta alta: tres recamaras dos baños completos y espacio para sala de TV,
terraza. En la azotea: se encuentran dos cuartos de servicio uno de ellos con baño completo.
08-09 4
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES: REPELLADO
PLAFONES: NO
LAMBRINES: NO
PISOS: TIPO MARMOL VERDE ESMERALDA
ESCALERAS: ESTRUCTURA DE METAL CON ESCALONES DE CONCRETO
PINTURA: VINILICA BLANCA
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO
c) CARPINTERÍA: PUERTAS DE TAMBOR CON MARCO DE MADERA
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: REDES OCULTAS CON MOBILIARIO DE BUENA CALIDAD EN COLIRES VERDE,
GRIS Y BLANCO, CANCELERIA EN NEGRO Y GRIS. CUENTA CON DOS
CALENTADORES DE 4O LT QUE FUNCIONAN CON GAS LP.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: LAS INSTALACIONES SON OCULTAS Y COMPLETAS, CON SALIDAS EN MUROS,
LA ILUMINACION ES DE TIPO DIRECTA
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: LA VENTANERIA ES DE ALUMINIO NEGRO Y CON PROTECCIONES SENCILLAS
HERRERÍA: SENCILLA
g) VIDRIERÍA: VIDRIO AHUMADO DE 5MM DE ESPESOR
h) CERRAJERÍA: BUENA CALIDAD PHILLIPS
i) FACHADA: REVESTIMIENTO DE CONCRETO LANZADO
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
TIROL PLANCHADO BLANCO CON EXCEPCION DE LOS BAÑOS Y COCINA
DONDE ESTAN RECUBIERTOS DE AZULEJO
08-09 5
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
08-09 6
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
No. No.
1 134
###########
2
$575,000.00
3 S/N
###########
4 S/N
###########
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,350,000.00 200.00 6,750.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 6,075.00
2 575,000.00 120.00 4,791.67 0.90 1.00 0.80 1.00 1.00 1.00 1.00 4,791.67
3 1,600,000.00 155.00 10,322.58 0.90 1.00 0.90 1.10 0.90 1.00 1.10 11,354.84
4 1,600,000.00 200.00 8,000.00 0.80 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.10 8,800.00
VALOR HOMOLOGADO: 7,755.38
EN N.R. $/m² 7,755.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 177.00
SUBTOTAL: $ 7,755.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,372,635.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
56-05-33-54 SR MEJIACHARALDEL MAR
$/m²No. Oferta Sup.
150 M TERRENO, 120 M DE CONSTRUCCION, PATIO Y JARDIN
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
MIGUEL HIDALGO DEODATO 5518862639 EDUARDO GARZA
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
130 M TERRENO, 155 M CONSTRUCCON, AMPLIO ESTACIONAMIENTO.
670M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION, AMPLIO JARDIN Y ESTACIONAMIENTO.
Colonia Calle Teléfono
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
300 M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION DOS NIVELES AMPLIO, TRES RECAMARAS, DOS TERRAZAS Y COCHERA AMPLIA
RECIEN REMODELADA.
SAN JUAN IXTAYOPA 5515749221 SRA. CAZARESCAMINO REAL TETELCO
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
08-09 7
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 S/N
############
2 S/N
$120,000.00
3
$416,000.00
4
$2,200,000.00
5 S/N
$1,280,000.00
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. Fac. UC. FRe
1 23,000,000.00 20,000.00 1,150.00 0.90 1.10 1.00 1.00 1.10 1.00 1.09 1,252.35
2 120,000.00 200.00 600.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 660.00
3 416,000.00 260.00 1,600.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1,760.00
4 2,200,000.00 800.00 2,750.00 1.00 1.20 1.00 1.00 0.96 1.00 1.15 3,168.00
5 455,000.00 57.00 7,982.46 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 8,780.70
VALOR HOMOLOGADO: 3,124.21
EN N.R. $/m² 3,124.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
EJIDO DE SANTA ANA 56742480SN. FCO. CULHUACAN
260 M, EN ESQUINA Y ESCRITURADO
SERGIO CARILLO
$/m²No. Oferta Sup.
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
26089171 GILBERTO GARCIA
CalleColonia Teléfono Informante
ZAPOTITLA
ACUESCOMATL 56-76-24-80 EDUARDO ZAVALA ROSAS POTRERO DE SN LUIS
CAMINO REAL TLALTENCO
20000 M, TODOS LOS SERVICIOS, BARDEADO. USO 2608-7601. ODI: 703
220 M, FACILIDADES CON EL 40% DE ANTICIPO A PAGAR EN 2 AÑOS.
800 M, ZONA CENTRICA CERCA DE LA DELEGACION TLAHUAC.
$/m²
250M PAGO DE CONTADO
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
08-09 8
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
234
$3,000.00
121
$2,300.00
231
$6,500.00
112
$4,000.00
123
$4,000.00
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 3,000.00 95.00 31.58 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.21 38.21
2 2,300.00 85.00 27.06 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 24.35
3 6,500.00 290.00 22.41 0.90 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.08 24.21
4 4,000.00 155.00 25.81 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 23.23
5 4,000.00 150.00 26.67 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 24.00
VALOR HOMOLOGADO: 26.80
EN N.R. $/m² 27.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
DOS RECAMARAS, 1 BAÑO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA
TRES RECAMARAS 2 Y 1/2 BAÑOS ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS SALA-COMEDOR ESTUDIO CISTERNA, CUARTO DE TV
TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS
TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS
DEL MAR LISA
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
DEL MAR LA TURBA YOLANDA MARTINEZ
SR. BERMUDEZ
DEL MAR LA TURBA JORGE ALCANTARA
SRA. GONZALES
DEL MAR MARLIN SR. ROBLES
DOS RECAMARAS, 1 Y 1/2 BAÑO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA
DEL MAR DELFIN
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
08-09 9
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SISTEMA BOMBEO AGUA PZA 1 10 $2,500.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $2,500.00 $2,500.00
SUMA $2,500.00
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
CISTERNA PZA 1.00 10 $12,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $12,000.00 $12,000.00
COCINA PZA 1.00 10 $6,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $6,000.00 $6,000.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 18,000.00
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 20,500.00
INDIVISO %
TOTAL: $ 20,500.00
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
08-09 10
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,124.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
1 166.00 3,124.00 1.00 3,124.00 518,584.00
TOTAL: 166.00 SUMA (a): $ 518,584.00
INDIVISO 100.00%
518,584.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 177.00 5,200.00 0.94 4,907.50 868,627.50
TOTAL 177.00 m² SUBTOTAL (b): $ 868,627.50
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 20,500.00
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,407,711.50
Terr. 518,584.00
Const. 868,627.50 % a Números Redondos
Inst. 20,500.00 terreno 62.00%
construcción 37.00%
instalaciones 1.00%
100.00%
7953.172316
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
37%
62%
1%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
08-09 11
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 3% ENERG. ELÉC. 4.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 27.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 3 1 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 3.4286 1.4286 1.5714
TASA RESULTANTE: 8.43%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 166.00 27.00 4,482.00
TOTAL: 166.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 4,482.00
TOTAL DEDUCCIONES: 27.00% 1,210.14
RENTA NETA MENSUAL: 3,271.86
RENTA NETA ANUAL: 39,262.32
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.43%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 465,824.14
P.U. $/M2. $2,806.17
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
CASA HABITACION
08-09 12
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,373,000 195% $1,372,635.00
FÍSICO 1,408,000 202% $1,407,711.50
INGRESOS 466,000 100% $465,824.14
$1,343,078.88
EN N.R $1,350,000.00
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: 17 de agosto de 2009
$1,350,000.00
ENNIA YUKSABELLY RIVERA LÓPEZ
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:
EL VALOR COMERCIAL QUE SE OBTUVO ES UNA PONDERACION ENTRE EL VALOR DE MERCADO, EL VALOR FISICO
Y EL VALOR DE CAPITALIZACION CONSIDERANDO PARA EL PRIMERO UN 50%, EL SEGUNDO UN 45% Y EL TERCERO
UN 5%, POR ELLO SE DA EL VALOR DE SIG.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
08-09 13
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
GARAGE 1 AUTO ESCALERAS
PATIO SERVICIO COCINA
FACHADA BAÑO PLANTA BAJA
SALA ESTUDIO
08-09 14
ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1
RECAMARA PRINCIPAL BAÑO RECAMARA PRINCIPAL
CUARTOS DE SERVICIO
08-09 15
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. AVALÚO No. CERF-001-09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:Número:Colonia:Delegación:Código Postal:Entidad Federativa:
Fecha del avalúo: 20/08/2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,006,046.80
Expropiación Petrolera.23 interior 1.U.CTM Atzacoalco.Gustavo A. Madero.07090Distrito Federal.
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. AVALÚO No. CERF-001-09
PERITO VALUADOR: César Eduardo Rodríguez Flores.ESPECIALIDAD Inmuebles.REGISTRO DE LA :
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento Dúplex
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En condominioPROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Rafael Flores Carmona.
USO DEL AVALÚO: Venta.PROPÓSITO DEL AVALÚO:
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Expropiación Petrolera.Número: 23 interior 1.Colonia: U.CTM Atzacoalco.
Delegación: Gustavo A. Madero.Código Postal: 07090
Entidad Federativa: Distrito Federal.NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 05284611038-8NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 27-68-632-698-25-000-1
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas Habitación y Departamento Dúplex tipo medio.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminación auditiva moderada por causa de vehículospesados, poca de contaminación de smog ya que existen áreasverdes
USO DEL SUELO: H2/29/106
AV. Periférico en condiciones aceptables para el transito vehicular,Av. Insurgentes en buenas condiciones aunque existe el problemad l i h i A C i l l
SERVICIOS PÚBLICOS: Completo.
EQUIPAMIENTO URBANO: Líneas del metro 6,4,3, bancos, centros comerciales, escuelas,parques, transporte publico, gran variedad de comercios, salonesde fiestas, hospitales, templos, restaurantes.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LASMISMAS:
Determinar el valor comercial.
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.
AVALÚO No. CERF-001-09
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIASESTE 1.050 AREAS VERDES
OESTE 1.500 CASA HABITACIONNORTE 2.000 PATIO DE ACCESO A CASAs DUPLEX.
SUR 1.500 ANDADOR EXPROPIACION PETROLERASUPERFICIE DEL TERRENO: 135.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 135.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 135.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 106.84 m2
INDIVISO: 24.450 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PlanaNÚMERO DE FRENTES: DosCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: UrbanaDENSIDAD HABITACIONAL: 250 hab/haINTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 1.4
USO DE SUELO H2/29/106
COS 71%CUS 1.420
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
Ninguno
AL ESTE SE ENCUENTRA LA AV LUIS YUREN, AL OESTE RETORNO MARIANO CEBALLOS, ALNORTE SE ENCUENTRA EL ANDADOR REPARTO AGRARIO Y AL SUR FERNANDO AMILPA
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. AVALÚO No. CERF-001-09
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
TIPO UNOCLASIFICACION: CUATRO
SUPERFICIE 70 MTSEDAD 30 AÑOS
TIPO DOSCLASIFICACION: CINCO
SUPERFICIE 36.84MTSEDAD 10 AÑOS
TIPO 1
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:NÚMERO DE NIVELES: 1EDAD APROXIMADA: 50VIDA ÚTIL REMANENTE: 30VIDA TOTAL: 80ESTADO DE CONSERVACIÓN: NORMALCALIDAD DEL PROYECTO: BUENO
TIPO DOS
NÚMERO DE NIVELES: 1EDAD APROXIMADA: 10VIDA ÚTIL REMANENTE: 80VIDA TOTAL: 90ESTADO DE CONSERVACIÓN: NORMAL
CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO
ESTRUCTURA: MUROS DE CARGA Y MARCOS RIGIDOS
MUROS: TABIQUE ROJO RECOCIDO
ENTREPISOS: CONCRETO ARMADO
TECHOS: CONCRETO ARMADO
AZOTEAS: NINGUNO
BARDAS: BLOCK
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: UNO
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: UNO
USO ACTUAL: EL INMUEBLE ACTUALMENTE EL DUEÑO LO UTILIZA PARA RENTARLO PERO EL OBJETO DEL AVALUO ES PARA CALCULAR SU VALOR COMERCIAL Y VENDERLO A LA FAMILIA QUE RENTA EL INMUEBLE EN LA ACTUALIDAD
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. AVALÚO No. CERF-001-09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES: ACABADO DE CEMENTO ARENA MORTERO CON PINTURA VINILICA
PLAFONES: DE CONCRETO ARMADO CON TIROL PLANCHADO DE RECUBRIMIENTO
LAMBRINES: DE AZULEJOP EN BAÑO
PISOS: DE LOSETA VINILICA
ESCALERAS: NINGUNO
PINTURA: VINILICA
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NINGUNO
c) CARPINTERÍA: CUENTA CON CLOSETS DE MADERA EN LAS 3 RECAMARAS, ASI COMO LAPUERTA EN PRINCIPAL, DE RECAMARAS, DE COCINA, DE PATIO DELANTERO,ALACENA DE COCINA, VENTANERIA DE SALA SON HECHAS DE MADERA
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:
TUBERIA DE FIERRO FUNDIDO
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: CUENTA CON LAS INSTALACIONES BASICAS WC, LABAMANOS Y REGADERAS
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: CUENTA CON 9 APAGADORES, 15 ENCHUFES Y 10 SOCKETS
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: PUERTAS DE MADERA EN CUARTOS Y PUERTA PRINCIPAL, PUERTAS DEALUMINIO EN PATIO DE SERVICIO. VENTANAS DE MADERA EN SALA YVENTANAS DE ALUMINIO EN RECAMARAS, BAÑO Y PATIOS
HERRERÍA: PROTECCIONES EN RECAMARAS Y EN PUERTA DE ACCESO
g) VIDRIERÍA: CRISTAL DE 5MM EN VIDRIERIA EN GENERAL
h) CERRAJERÍA: CHAPAS, PERILLAS, PASADORES DE HIERRO
i) FACHADA: ACABADO A BASE DE CEMENTO ARENA
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
TIROL PLANCHADO, APLANADO DE YESO EN RECAMARAS Y AZULEJO EN COCINA Y BAÑO
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.
AVALÚO No. CERF-001-09
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación deinformación pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando laoferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio másprobable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DEMERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un biensimilar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denominaCOSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectarápor los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETODE REPOSICIÓN.ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficiosfuturos, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalizaciónde un nivel específico de ingresos.Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DERENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderaciónde los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúoentre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sinintermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan conconocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. AVALÚO No. CERF-001-09
1.- El dueño del inmueble proporciono la documentacion requerida para realizar el avaludo los cuales constan de:
ESCRITURAS
BOLETA PREDIAL
PLANOS
RECIBO DEL AGUA
2.- Se realizo la visita al inmueble para realizar el reconocimiento y reporte fotografico del interior y exterior de la vivienda
UNIDAD CTM CULHUACANLA ESCALERASAN PEDRO EL CHICOARAGONGRANJAS MODERNASSANTA MARIA LA RIBERADOCTORES XALOSTOCUNIDAD CTM AZCAPOTZALCOUNIDAD CTM RISCO
VII a) CONSIDERACIONES PRELIMINARES
4.- Despues de realizado el analisis comparativo de terreno se observo que las ofertas 2 y 4 quedan fuera de los rangos del mercado asi que se procedio a eliminarlas para no afectar el valor del inmueble por encontrarse por arriba del promedio de la zona
3.- El estudio de mercado se realizo en los alredores de la colonia, asi como en unidades habitacionales de forma similar en terreno como en construcicon algunas de estas colonias y unidades consideradas fueron las siguientes:
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VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. CERF-001-09
No. No.1 23
2 399
3 34
4 6536
5 25
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.
EDO. CONS.
FSP FRe1 680,000.00 65.00 10,461.54 0.90 1.00 1.05 0.85 1.00 0.95 0.76 7,983.072 930,000.00 95.00 9,789.47 0.90 0.95 1.10 0.90 1.00 1.00 0.85 8,286.303 985,000.00 103.00 9,563.11 0.90 1.10 1.00 0.90 1.00 1.00 0.89 8,520.734 1,049,900.00 105.00 9,999.05 0.90 1.00 1.00 0.85 1.20 1.00 0.92 9,179.135 1,100,000.00 93.75 11,733.33 0.90 0.95 1.10 0.90 1.00 0.95 0.80 9,435.10
VALOR HOMOLOGADO: 8,680.86EN N.R. $/m² 8,681.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 106.84
SUBTOTAL: $ 8,681.00MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 927,478.04
0.100.90
Factores utilizados:Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
FSP
Uso delColonia
$/m²Oferta Sup.
DEPARTAMENTO DE EXCELENTE UBICACIÓN CON TODOS LOS SERVICIOS
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
DEPARTAMENTO CON BUENA UBICACIÓN EN AV PRINCIPAL CON CENTROS COMERCIALES CERCANOS, TRANSPORTE PUBLICO Y TODOS LOS SERVICIOS
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m²
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
No.
AVALÚO No.
SAN PEDRO EL CHICO NORTE 84-A
AV. MIGUEL BERNAR
ARAGON ALBERTO HERRERA
FAISAN GRANJAS MODERNAS
LA ESCALERA
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
InformanteColonia Calle Teléfono
Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales
CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL DM NACIONAL
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. CERF-001-09
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.1 12
2 56
3 49
4 92
5 287
Factores de HomologaciónNEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. F.S.P. FRe
1 750,000.00 150.00 5,000.00 0.90 1.05 1.05 0.95 1.00 1.10 1.04 5,184.512 900,000.00 115.00 7,826.09 0.90 1.10 1.05 0.90 1.00 1.10 1.03 8,053.873 829,999.00 198.00 4,191.91 0.90 1.05 1.00 1.05 1.00 1.00 0.99 4,159.434 1,060,000.00 146.00 7,260.27 0.90 1.10 1.05 0.95 1.00 0.95 0.94 6,811.225 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 3,281.25
VALOR HOMOLOGADO: 4,208.39EN N.R. $/m² 4,208.00
Factores Utilizados:Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
FSP
Uso del Suelo
Colonia
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuadoCalifica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Blvd. Popocateptl
Manuel carpio
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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
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CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. CERF-001-09
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.1 98
2 439
3 76
4 23
5 24
Factores de HomologaciónNEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons F.S.P FRe
1 6,000.00 98.00 61.22 0.90 0.95 1.00 0.95 1.00 1.00 0.81 49.732 5,000.00 60.00 83.33 0.90 1.05 1.10 0.90 1.00 1.00 0.94 77.963 4,000.00 58.00 68.97 0.90 1.00 1.10 1.00 1.10 1.00 1.09 75.104 4,200.00 80.00 52.50 0.90 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.86 44.895 3,000.00 80.00 37.50 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 33.75
VALOR HOMOLOGADO: 56.29EN N.R. $/m² 56.00
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FACTORES UTILIZADOS:Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
FSP
Uso de sueloColonia
AVALÚO No.
Rinc. Sn Rafael San Juan de Aragon 57154253
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Acueducto de guadalupeBONITO DEPTO, TIENE 2 NIVELES Y SE ENCUENTRA EN EL 3ER PISO. TIENE ACABADOS EN MADERA Y LOS PISOS SON DE DUELA.
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Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertasConsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. CERF-001-09
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
BARDAS M2 13.45 10 AÑOS $45.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $45.00 $605.25COCINAS INTEGRALES HECHA EN OBRA PZA 1.00 10 AÑOS $12,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $12,000.00 $12,000.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 12,605.25VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ 735,721.91
SUBTOTAL COMUNES: $ 12,605.25
INDIVISO % 24.45%
TOTAL: $ 3,081.98
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
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a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: #¡REF! $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
135.00 4,208.00 1.00 4,208.00 568,080.00
TOTAL: 135.00 SUMA (a): $ 568,080.00
INDIVISO 24.45%138,895.56
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 70.00 5,919.12 0.94 5,586.17 391,031.872 36.84 5,919.12 0.94 5,586.17 205,794.48
TOTAL 106.84 m² SUBTOTAL (b): $ 596,826.35
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 3,081.98
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,167,988.33Terr. 568,080.00 Const. 596,826.35 Inst. 3,081.98
10932.12592
AVALÚO No.
CASA DUPLEX
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIORESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
CASA DUPLEX
% DE PARTICIPACIÓN
49%
51%
0%
Terr.
Const.
Inst.
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a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 3% ADMÓN. DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 1% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 2% SEGUROS OTROS
CONS/ MANT
TOTAL DEDUCCIONES : 9.00%b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 1 4
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 1.1429 5.1429
TASA RESULTANTE: 8.29%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.T-1 70.00 56.00 3,920.00T-2 36.84 56.00 2,063.04
TOTAL: 106.84RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 5,983.04
TOTAL DEDUCCIONES: 9.00% 538.47RENTA NETA MENSUAL: 5,444.57RENTA NETA ANUAL: 65,334.80CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.29%TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 788,523.41
P.U. $/M2. $7,380.41
CASA DUPLEXCASA DUPLEX
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
DESTINO:
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.
CERF-001-09
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 927,000 17% 927,478.04FÍSICO 1,168,000 48% 1,167,988.33
INGRESOS 789,000 100% 788,523.41
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,006,046.80
CESAR EDUARDO RODRIGEZ FLORES
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
UN MILLON SEIS MIL CUARENA Y SEIS PESOS 80/100 M.NVALOR COMERCIAL:
El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los tres analisis con los siguientes porcentajes para el valor comparativo demercado se tomo el 20%, el valor fisico el 50% y el valor de capitalizacion de rentas el 30%
50.00%30.00%
PONDERADO
$ 1,167,988.33
$ 1,006,046.80 VALOR COMERCIAL
20.00%
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
$ 185,495.61
$ 583,994.17
$ 236,557.02 $ 788,523.41
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercadoValor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
$ 927,478.04
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
RIO FUERTE , VALLE DE SAN LORENZO
MANUEL CARPIO, SANTA MARIA LA RIBERA
CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL, DM NACIONAL, DISTRITO FEDERAL
AV. MIGUEL BERNARD 399, LA ESCALERA, DISTRITO FEDERAL
RENTA DE DEPRATAMENTOS
ALBERTO HERRERA, ARAGON, DISTRITO FEDERAL
FAISAN, GRANJAS MODERNAS DISTRITO FEDERAL
NORTE 84-A 6536, SAN PEDRO EL CHICO DISTRITO FEDERAL
VENTA DE DEPARTAMENTOS
CTM CULHUACAN
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.
ESTUDIO DE MERCADO
DOCTOR ERAZO DOCTORES
VILLA DE GUADALUPE XALOSTOC
BLV. POPOCATEPETL , PIRULES
RESIDENCIAL ACUEDUCTO DE GUADALUPE
SAN JUAN DE ARAGON, RINC DE SAN RAFEL
NONOALCO TLATELOLCO
CTM ATZACOALCO
TERRENOS EN VENTA
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
PATIO DELANTERO PATIO TRASERO
BAÑO
RECAMARA 1
RECAMARA 3
RECAMARA 2
COMEDOR
VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.
FOTOS DEL INMUEBLE
SALA
CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO
AVALÚO No. COT.09.01
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número:
Colonia:
Municipio:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,192,378.09
Estado de méxico.
20/08/2009
Loma Bonita
Nezahualcoyotl
57940
Guadalupe Victoria
111
1
REPORTE FOTOGRÁFICO
2
AVALÚO No. COT.09.01
PERITO VALUADOR: Ruiz Ceballos Eduardo
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 20092208
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Francisco Ruiz Jimenez
USO DEL AVALÚO: Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Valor comercial.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Guadalupe Victoria
Número: 111
Colonia: Loma Bonita
Municipio: Nezahualcoyotl
Código Postal: 57940
Entidad Federativa: Estado de méxico.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 4545645.00
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 234353.00
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitación.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de dos niveles tipo medio.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 95%.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Existen problemas de encharcamiento
USO DEL SUELO: HB2
SERVICIOS PÚBLICOS: Servicio del agua, drenaje, luz, teléfono son completos.
EQUIPAMIENTO URBANO:
Avenida texcoco a una distancia de 1km, av. Tepozanes a una distancia de
250metros y Avenida Pantitlan a una distancia de 2km
Escuela primaria, kinder, mercado,, transporte público, iglesia, señalización en
calles.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
3
AVALÚO No. COT.09.01
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NORTE 20.000 LOTE 28
SUR 20.000 LOTE 30
ORIENTE 10.000 LOTE 11
PONIENTE 10.000 CALLE GUADALUPE VICTORIA
SUPERFICIE DEL TERRENO: 200.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 200.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 200.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 197.00 m2
INDIVISO: 100.00 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
NÚMERO DE FRENTES:
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL: 19,324hab/km2
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 2.10
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.
NORTE
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
IV.- TERRENO.
Se trata de un terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
Calle 5 de mayo al norte, calle 20 de noviembre al sur, calle Agustín de Iturbide al oriente, calle Vicente
Guerreo al poniente
Topográfia de forma irregular
un frente
4
AVALÚO No. COT.09.01
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno TIPO 4
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: H02T-1 Construcción casa completa 1985
T-2 Construcción casa incompleta 2000
T-3 Construcción casa incompleta 2006
NÚMERO DE NIVELES:
T-1 Ningún nivel, altura nivel de piso terminado 2.30 metros.
T-2 Ningún nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.
EDAD APROXIMADA: Clasificaicon Superficie Edad
T-1 4 98 m2 30
T-2 4 98 m2 10
VIDA ÚTIL REMANENTE:
T-1 50
T-2 50
VIDA TOTAL: total tabla de la tesoreria
T-1 80
T-2 60
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
una
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: cimentación de mamposteria y trabes de desplante.
ESTRUCTURA: castillos y trabes de concreto
MUROS: Tabique.
ENTREPISOS: Losa de concreto armado.
TECHOS: Planos.
AZOTEAS: Pretil.
BARDAS: Tabique.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
USO ACTUAL: CASA-HABITACIÓN DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIÓN CON 4 CAJONES DE ESTACIONAMIENTO,
SALA-COMEDOR, COCINA, VESTIBULO, DOS RECAMARAS Y BAÑO COMPLETO EN PLANTA BAJA, EN PLANTA ALTA
5 RECAMARAS Y BAÑO COMPLETO
5
AVALÚO No. COT.09.01
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
Aplanado cemento arena acabado fino con pintura vinilica
APLANADOS EXTERIORES:
Aplanado cemento arena acabado rustico con pintura vinilica
PLAFONES: Yeso con pintrura viniles en estancia, cocina y recamaras 1er. Nivel
Tablaroca con pintura vinilica en recamras 2do. Nivel
LAMBRINES:
PISOS: Cemento pulido
ESCALERAS:
PINTURA: vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguno
c) CARPINTERÍA: Puertas
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Toma de agua, drenaje
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: w.c. lavabos
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas con poliducto
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Ventanas de aluminio de 3" en recamras y cristal de 6mm.
HERRERÍA: Ventanas y puerta de acceso principal
g) VIDRIERÍA: vidrio de 6mm.
h) CERRAJERÍA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
Cisterna de 3m3 de capacidad, bomba centrifuga de 1/2 H.P.
6
AVALÚO No. COT.09.01
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad
Solo se cuenta con planos arquitectonicos proporcionados por el cliente
Se realizo un inspección fisica del inmueble el cual no presenta fallas estructurales ni asentamientos diferencialesSe tomo el indice de costos parámetricos proporcionados por bimsaEl municipio de nezahualcoyotl clasifica al inmuebe como HB2
El inmueble no presente gravamenes
Vicios ocultos no son posibles detectarlos
Se da como verdadera la superficie en base al titulo de propiedad y la inspección fisíca
VII.- DEFINICIONES.
7
COT.09.01
No. No.
1 382
2 132
3 123
4 59
5 39
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. EDAD FRe
1 3,875,000.00 590.00 6,567.80 0.90 1.00 0.90 0.95 1.00 1.15 0.88 5,812.01
2 1,300,000.00 200.00 6,500.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 0.77 5,001.75
3 1,600,000.00 355.00 4,507.04 0.90 1.00 1.00 0.95 1.00 0.90 0.77 3,468.17
4 1,690,000.00 235.00 7,191.49 0.90 1.00 1.00 1.20 1.00 0.90 0.97 6,990.13
5 2,950,000.00 350.00 8,428.57 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 0.77 6,485.79
VALOR HOMOLOGADO: 5,551.57
EN N.R. $/m² 5,552.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 197.00
SUBTOTAL: $ 5,552.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,093,744.00
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
Metros cubicosAv. Texcocometropolitana 2a. Sección
$/m²
Elías Calderón Reyes
Casa de planta baja y 1er. Nivel con 2 baños completos y 22 años de antigüedad
Casa de dos niveles con 1.5 baños y 8 años de antigüedad
Calle
No. Oferta Sup.
Torre latinoamericana
Farolito
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
15468574 Antonio Ríos
Porvenir Nezahualcoyotl 11 15468574 Antonio Ríos
InformanteColonia
Metropolitana 2a. Sección
Teléfono
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
42062420
Casa con planta baja y dos niveles de construcción y 30 años de antigüedad
Benito Juárez
Metropolitana 2a. Sección 56344067 Emma Ríos Rivera
Casa en dos niveles cuenta con 3 baños completos y 15 años de antigüedad
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Casa con dos nieveles, dos cajones de estacionamiento, 5 baños completos y 20 años de antigüedad
Angel de la independencia
8
9
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Av. Texococo # 358 col. Metropolitana 2da. sección. Mpo. de Nezahualcoyotl
10
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Callle Farolito # 132 coll. Benito Juárez Mpo. de Nezahualcoyotl
11
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle 11,esq. con calle Iztaccihuatl, col. el Porvenir Mpo. de Nezahualyotl
12
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle Torre Latinoamericana #59. col. Metropolitana 2da. sección Mpo. de Nezahualcoyotl
13
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
COT.09.01
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 25
2 69
3 39
4 48
5 155
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. COL. FRe
1 1,050,000.00 215.00 4,883.72 0.90 1.00 0.85 1.00 0.90 1.00 0.69 3,362.44
2 2,700,000.00 300.00 9,000.00 0.90 0.80 1.00 1.00 0.80 0.80 0.46 4,147.20
3 850,000.00 232.00 3,663.79 0.90 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 0.73 2,670.91
4 900,000.00 204.00 4,411.76 0.90 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 0.77 3,394.85
5 1,100,000.00 215.00 5,116.28 0.90 0.90 1.00 1.00 0.95 1.00 0.77 3,936.98
VALOR HOMOLOGADO: 3,502.48
EN N.R. $/m² 3,502.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
vicente villada Lindavista
Excelente ubicación en bosques de aragon de solo frente, solo tiene arbustos y malesa
Juárez Pantitlan
bosques de keniabosques de aragón
Oaxaca 24551166
Terreno de un solo frente ubicado cerca de calle7 (periferico) tiene construcción de mala calidad
CalleColonia
Terreno de esquina que actualmente tiene locales comerciales de mala construccción
Century 21
Terreno de un solo frente, bardeado y con piso de concreto en toda su área
Hector Rodríguez
Teléfono Informante
Maravillas
No. Oferta Sup.
22241630Vicente Villada
$/m²
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Terreno de esquina que se encuentra sobre av. Principal, uso comercial y bodega
10546554
$/m²
Av. Carmelo Perez
Trece
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Káren Boda
14
15
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle Lindavista, col. Vicente Villada. Mpo. de Nezahualcoyotl
16
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Bosques de Kenia # 69 col. Bosques de Aragon Mpo. de Nezahualcoyotl
Av. Carmelo Pérez #155 col. Vivente Villada Mpo. de Nezahualcoyotl
17
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle Oaxaca #39 col. Juárez Pantitlan Mpo.de Nezahualcoyotl
18
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle 13 #48 col. Maravillas Mpo. de Nezahualcoyotl
COT.09.01
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 218
2 175
3
4 8
5 10
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 3,800.00 150.00 25.33 0.90 1.00 1.10 0.95 0.95 1.00 0.89 22.63
2 4,000.00 94.00 42.55 0.90 1.00 1.20 0.95 0.95 1.00 0.97 41.48
3 4,000.00 80.00 50.00 0.90 1.00 1.20 0.95 0.95 1.00 0.97 48.74
4 7,500.00 150.00 50.00 0.90 1.00 1.10 0.90 1.00 1.00 0.89 44.55
5 9,500.00 180.00 52.78 0.90 1.00 1.10 0.90 1.00 1.00 0.89 47.03
VALOR HOMOLOGADO: 40.88
EN N.R. $/m² 41.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Casa de dos niveles, terreno de 110m2, 35 años de edad, 2 cajones de estacionamiento, cocina integral, 2 recamaras y 1
baño
Casa de dos niveles con 2 cajones de estacionamiento, 2 baños con 20 años de antigüedad
Casa de dos niveles de construcción,dos recamaras, dos y medio baños, dos cajones de estacionamiento, 25 años de
antiguedad
Casa de dos niveles de construcción, tres recamaras, dos baños, un cajón de estacionamiento, 25 años de antiguedad
Vicente Guerrero Casimiro del Valle
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Mauritania Lomas Estrella 56597777 Maricela Camarillo
Anpro inmobiliaria
Estrella Culhuacán Bienes Nacionales 56033434 Century 21 Felix & Asociados
nueve 56986468 Salvador Carbó
Casa de dos niveles, terreno de 91 m2 con 22 años de edad, cocina integral , 3 recamaras y 2.5 baños
Paseo de San Agustin 2a. Sección San Juan 57994284
Jardinez de Santa clara
55110133
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Yosoy Consultores S.R.L. de C.V.
19
20
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle 9 # 318 col. Jardines de Santa Clara Mpo. de Ecatepec de Morelos
21
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
San Juan # 175 col. Nuevo Paseo de San Agustín Mpo. de Ecatepec de Morelos
22
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle casimiro del Valle, col. vicente Guerreo Del.Iztapalapa
23
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle Bienes Nacionaes #8 col. Estrella Culhuacán Del. Iztapalapa
24
REPORTE FOTOGRÁFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Calle Mauritania # 10,col. Lomas Estrella Del. Iztapalapa
COT.09.01
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
CIISTERNA pza 1 10 $6,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $6,000.00 $6,000.00
cisterna de 23 m3
SUMA $6,000.00
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
BOMBA CENTRIFUGA pza 1 10 $5,500.00 0.90 0.90 1.00 0.81 $4,455.00 $4,455.00
14840.11
SUMA $4,455.00
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
BARDA DE COLINDANCIA ML 15.00 20 $380.00 0.90 0.85 1.00 0.77 $290.70 $4,360.50
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 4,360.50
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 14,815.50
INDIVISO %
TOTAL: $ 14,815.50
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
102,239.48
25
COT.09.01
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,502.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
UNICA 200.00 3,502.00 1.00 3,502.00 700,400.00
TOTAL: 200.00 SUMA (a): $ 700,400.00
INDIVISO 100.00%
700,400.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 197.00 4,000.00 0.80 3,200.00 630,400.00
TOTAL 197.00 m² SUBTOTAL (b): $ 630,400.00
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 14,815.50
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,345,615.50
Terr. 700,400.00
Const. 630,400.00
Inst. 14,815.50
6830.535533
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
intermedio
52%
47%
1%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
26
COT.09.01
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 25.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 1 3 2
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 3.8571 2.8571
TASA RESULTANTE: 8.86%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 197.00 41.00 8,077.00
TOTAL: 197.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 8,077.00
TOTAL DEDUCCIONES: 25.00% 2,019.25
RENTA NETA MENSUAL: 6,057.75
RENTA NETA ANUAL: 72,693.00
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.86%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 820,727.42
P.U. $/M2. $4,166.13
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
HABITACIONAL
27
COT.09.01
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,094,000 33% 1,093,744.00FÍSICO 1,346,000 64% 1,345,615.50
INGRESOS 821,000 100% 820,727.42
PONDERADO
1,093,744.00 40.00% 437,497.60
1,345,615.50 50.00% 672,807.75
820,727.42 10.00% 82,072.74
VALOR COMERCIAL 100.00% 1,192,378.09
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,192,378.09
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
AVALÚO No.
El valor comercial se considera de la ponderación de los tres valores, dandoles 40% al valor comparativo de mercado, 50% al
valor fisico y 10% al valor de capitalización dando como resultado 1,159,163.90 pesos
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLÓN CIENTO NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO
PESOS 09/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
28
1
AVALÚO No. LALR/001
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número:
Colonia:
Delegación:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $619,891.00
Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan
17
Estado de México
20 de Agosto de 2009
El arenal ll
Chicoloapaan Edo de Mex.
56370
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
2
AVALÚO No. LALR/001
PERITO VALUADOR: Luis Erasto Ruiz Martinez
ESPECIALIDAD Bienes Inmuebles.
REGISTRO DE LA : ESIA/ZAC/2004310414
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Propiedad Privada
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Sr. Salomon Ruíz Ruíz
USO DEL AVALÚO: Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan
Número: 17
Colonia: El arenal ll
Delegación: Chicoloapaan Edo de Mex.
Código Postal: 56370
Entidad Federativa: Estado de México
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 23798 U
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 4001 01 02 01 01 000
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional y Comercial, Mixta.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Número de
Niveles promedio 2(dos niveles)
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 95%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Media, Ruido producido por autos principalmente.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
Determinar su Valor Comercial.
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
3
USO DEL SUELO: Habitacional, comercial
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos.
Agua: Red de distribución con suministro de tomas domiciliarias.
Drenaje y Alcantarillado: Red de recolección de aguas residuales en sistema conjunto.
Electricidad: A través de red áerea.
Alumbrado Público: Sistema de cableado aereo con posteria de concreto.
Calles de: Las calles principales son de concreto asfaltico y las de circulacion secundaria de concreto hidraúlico.
Banquetas: con un ancho de 1.30 mts. de Concreto Hidráulico.
Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidráulico.
Gas Natural: No cuenta con este servicio
Vigilancia: Por Rondas las 24 hrs.
Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante.
Recolección de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal).
Parametros de Vialidad: Señalamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Números.
EQUIPAMIENTO URBANO: Cuenta con 3 Centros Comerciales, 8 Escuelas, 3
Mercados, 2 Templos, 4 Gasolinerias, 3 Parques, 4
Canchas Deportivas (1 Polideportivo) en un radio
aproximado de 1.5 Km.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
A corta distancia vía primarias de intenso flujo vehicular
como es: Carrtera Federal Mexico - Texcoco.
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
4
AVALÚO No. LALR/001
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Norte 7.500 Alfonzo Rios
Sur 7.500 Calle sin nombre
Oriente 17.350 Agustin Silva Gutierrez
Poniente 17.350 Daniel Najera Martinez
SUPERFICIE DEL TERRENO: 130.12 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 55.00 m2
INDIVISO: 0.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular
NÚMERO DE FRENTES: Uno
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL: 120.00
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 2.00
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que Afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTEUBICACIÓN
IV.- TERRENO.
Se trata de una fracción de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
Inscrito en el Registro Publico de la Propiedad, Libro 150, Seccion Primera, Bajo la partida número 347, del
volumen 130, Texcoco Mexico, a 04 de Abril de 1990
Inmueble ubicado en la Tercera cerrada camino a Tlalmimilolpan, con un solo frente a via publica ubicada hacia el Sur,
teniendo como referencias: Al Norte está ubicada con la Cuarta Cerrada de la Prolongacion Zaragoza, al Sur con la Avenida
Camino a Tlalmimilolpan, al Oriente con la Quinta Cerrada camino a Tlalmimilolpan, al Poniente con la Segunda cerrada
camino a Tlalmimilolpan.
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
5
AVALÚO No. LALR/001
USO ACTUAL: El inmueble se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con una
superficie de 130 m2, El uso actual es de caracter habitacional.
ver anexo c-2
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Relativamente Nuevo
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
TIPO 1 CLASIFICACION EDAD
T-1 Cuatro Seis años
NÚMERO DE NIVELES: Un nivel
EDAD APROXIMADA: Doce años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 74
VIDA TOTAL: 80
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.1
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
Una
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Zapatas Corridas y contratrabes de concreto armado.
ESTRUCTURA: Marcos Rígidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos
de concreto armado.
MUROS: Tabique de 14 cm. de espesor.
ENTREPISOS: Losa armada de concreto con refuerzos de acero
TECHOS: Losa plana de concreto armado.
AZOTEAS: Impermeabilizado, en buen estado de conservación.
BARDAS: A base de Muros de tabique rojo recocido con una altura promedio de 3.00 mts.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
SUPERFICIE
55
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE:
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
6
AVALÚO No. LALR/001
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Son de cemento arena y aplanado fino a regla y plomo en buenas condiciones.
APLANADOS EXTERIORES: Acabado rustico en buenas condiciones.
PLAFONES: Son de yeso a regla en buenas condiciones.
LAMBRINES: En baños zona de regadera en cuatro paredes buena calidad a base de loseta de
ceramica de 20 x 30 cm.
PISOS: Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y baño, piso láminado
en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo según pisos de buena calidad.
ESCALERAS: Si hay en el interior del imnueble son de concreto armado, acamado común.
PINTURA: Vinilica en muros interiores en general y esmalte en zona de cocina en condiones
optimas.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguna
c) CARPINTERÍA: Puertas de madera de pino con bastidor de color cedro, en zona de recamaras, baño,
cocina y acceso principal al imnueble.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Si tiene entubada oculta con tubería de cobre en hidraúicas en salidas y de PVC en
bajadas sanitarias.
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Si tiene completos los muebles de baño wc, lavabo, accesorios de baño, cocina integral
con estufa y tarja de buena calidad.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las áreas del inmueble.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: A base de Aluminio natural en ventanas y sección comercial.
HERRERÍA: Puerta de herreria en zona de acceso principal, Un porton en dos hojas en zona de
estacionamiento, y tapa para zona de azotea.
g) VIDRIERÍA: Vidrio transparente de 6 mm y opaco en baño.
h) CERRAJERÍA: Son de tipo nacional, de intercomunicación de calidad mediana y en exteriores de
seguridad marca Phillips.
i) FACHADA: Al natural de la calidad del tabique rojo recocido, pulido y varnizado
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( No cuenta.)
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
7
AVALÚO No. LALR/001
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información
pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para
poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que
se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al
analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE
REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores
de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE
REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,
derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel
específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los
enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
CONSIDERACIONES DEL AVALUO:
1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico ó Directo, el Valor de mercado y el Valor
por Capitalización de Rentas.
2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y
obsolescencia del proyecto.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y
características propias del bien en estudio.
4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta
anual real o estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante
de realizar la comercialización del mismo.
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
8
a) Escritura de
propiedad.
si
b)Boleta predial. si
c) Recibo de Agua. si
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como
correcta, entre la que podemos mencionar lo siguiente:
7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo
que pudiera afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos
no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de
parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.
12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su
caso la institución emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no
se realiza levantamiento topográfico para verificar dicha superficie.
SALVEDADES DEL AVALUO:
14) Sobre la documentacion del terreno.
9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la
propiedad, los consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente.
CONDICIONES DEL AVALUO:
10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion
legal, el valor comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la
inspección ocular al bien.
11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines
distintos a lo indicado en este avalúo.
20) Sobre la documentación de la construcción.
21) Sobre la inspección de la construcción.
15) Sobre la inspeccion del terreno.
16) Sobre la documentación de la construcción.
17) Sobre la inspección de la construcción.
EXCLUSIONES DEL AVALUO:
18) Sobre la documentacion del terreno.
19) Sobre la inspeccion del terreno.
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
9
LALR/001
No. No.
1 4
2 10
3 7
4 13
5 22
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. OTRO FRe
1 500,000.00 60.00 8,333.33 0.90 1.00 0.90 1.00 1.10 1.00 0.89 7,425.00
2 535,000.00 58.00 9,224.14 0.90 1.00 1.00 1.10 0.95 1.00 0.94 8,675.30
3 600,000.00 65.00 9,230.77 0.90 1.00 0.85 1.20 1.20 1.00 1.10 10,168.62
4 640,000.00 60.00 10,666.67 0.90 0.90 0.90 1.20 1.00 1.00 0.87 9,331.20
5 600,000.00 59.00 10,169.49 0.90 0.90 0.80 1.00 1.20 1.10 0.86 8,698.58
VALOR HOMOLOGADO: 8,859.74
EN N.R. $/m² 8,860.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 55.00
SUBTOTAL: $ 8,860.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 487,300.00
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Colonia Calle Teléfono
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
58556936 Sr. Pedro Mondragon
El Arenal II Segunda Cerrada 59212167 Joaquin Uribe
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
59213490 Sra. Nancy ArrietaCuarta CerradaEl Arenal II
Casa habitacion de 140 m2 de terreno original y 60 m2 construidos, cuenta con sala, cocina comedor, y tres recamaras
Auris II
No. Oferta Sup.
Naranjos
Primer andador
Casa habitacion de 60 m2 cuenta con todos los servicios, sala, comedor, patio de servicio, garage para 2 autos.
San Jose Chicoloapan 58529580 Sr. Oswaldo Ruiz
Casa habitacion 58 m2 de construccion, cuenta con sala, cocina comedor, y dos recamaras area de servicio
San Pedro
$/m²
Casa habitacion con 59 m2 cuenta con todos los servicios, cuenta con sala comedor, 2 recamaras, estudio y patio de servicio
Flor de loto Sr. Hector Betancur
Casa habitacion de 65 m2, dos recamaras, un baño, sala, cocina comedor, todos los servicios
$/m²
50440072
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
10
LALR/001
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 5
2 8
3 3
4 s/n
5 15
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 300,000.00 120.00 2,500.00 0.90 1.15 1.00 0.80 0.90 1.20 0.89 2,235.60
2 240,000.00 120.00 2,000.00 0.90 1.00 1.00 0.80 0.80 0.95 0.55 1,094.40
3 450,000.00 240.00 1,875.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1,687.50
4 200,000.00 120.00 1,666.67 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.20 0.86 1,440.00
5 220,000.00 120.00 1,833.33 0.90 1.00 1.00 1.10 0.80 1.10 0.87 1,597.20
VALOR HOMOLOGADO: 1,610.94
EN N.R. $/m² 1,611.00
Negoc
iaciónUbica
ción :Zona:
Form
a :Super
ficieUso del Suelo
Colonia
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
Sr. Pedro Galicia Garay
$/m²
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
(4455 24121606)
$/m²
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
San Antonio
No. Oferta Sup.
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Tolimpa Camino a Tolimpa
Terreno plano con un crecimiento a futuro faltan algunos servicios
Sr. Juan Lopez CornejoCorregidora (04455) 24121606Sto Domingo
Golondrinas (04455) 24097169 Srita. Laura LópezEl Refugio
Monera (04455) 38130741 Sra. Maria Martinez
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
59215250 Sr. Jose HermandezArenal II Segunda Cda.
CalleColonia Teléfono Informante
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Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
11
LALR/001
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 34
2 19
3 12
4 26
5 16
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 1,500.00 45.00 33.33 0.90 1.00 0.95 1.00 0.95 1.00 0.81 27.08
2 1,800.00 60.00 30.00 0.90 1.00 0.95 1.15 1.10 1.00 1.08 32.45
3 1,200.00 65.00 18.46 0.90 1.00 0.95 1.15 1.10 1.00 1.08 19.97
4 1,500.00 70.00 21.43 0.90 1.00 0.95 1.15 1.10 1.00 1.08 23.18
5 1,200.00 50.00 24.00 0.90 1.10 0.90 1.15 1.00 1.00 1.02 24.59
VALOR HOMOLOGADO: 25.45
EN N.R. $/m² 25.00
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
58524531
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Sra. Nancy Ordoñez
Cabecera Municipal
58514890
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Sta Rosa Agapanto
Casa con todos los servicios
San Jose Encino
Zaragoza 51141373 Promotora de Inmuebles
Casa con todos los servicios
Sta Rosa
35998763 Sra. Teresa Enciso
Sr. Efrain Campos
Arenal I Cobre 59217353 Sr. Enrrique Cuenca
Matamoros
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Casa con todos los servicios.
Casa con todos los servicios
Casa con todos los servicios
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
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12
LALR/001
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
OC01 BARDA M2 20.00 6 $500.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $450.00 $9,000.00
OC03 ANDADOR M2 40.00 6 $300.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $300.00 $12,000.00
OC10 CISTERNA PZA 1.00 6 $25,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $25,000.00 $25,000.00
OC17 ESCALERAS DE CONCRETO PZA 1.00 6 $12,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $12,000.00 $12,000.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 58,000.00
VIDA UTIL 80.00
EDAD 6.00 0.93
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ 58,000.00
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $ 58,000.00
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
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13
LALR/001
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 1,611.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
130.12 1,611.00 1.00 1,611.00 209,623.32
TOTAL: 130.12 SUMA (a): $ 209,623.32
INDIVISO
209,623.32
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 55.00 8,860.00 0.93 8,261.95 454,407.25
TOTAL 55.00 m² SUBTOTAL (b): $ 454,407.25
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 58,000.00
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 722,030.57
Terr. 209,623.32
Const. 454,407.25
Inst. 58,000.00
AVALÚO No.
Habitacional
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
29%
63%
8%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
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14
LALR/001
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 1.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 3% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS OTROS
CONS/ MANT 5%
TOTAL DEDUCCIONES : 19.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 4 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 4.5714 1.2857
TASA RESULTANTE: 7.86%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 55.00 25.00 1,375.00
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 1,375.00
TOTAL DEDUCCIONES: 19.00% 261.25
RENTA NETA MENSUAL: 1,113.75
RENTA NETA ANUAL: 13,365.00
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 7.86%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 170,100.00
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
CASA HABITACION
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
15
LALR/001
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 487,000 186% 487,300.00FÍSICO 722,000 325% 722,030.57
INGRESOS 170,000 100% 170,100.00
20% $97,460.00
70% $505,421.40
10% $17,010.00
100% $619,891.40
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$619,891.00
AVALÚO No.
Valor Ponderado
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
( SEISCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN PESOS
00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIÓN SE OBTUVO LOS
SIGUIENTES PORCENTAJES: 20% VALOR DE MERCADO, EL 70% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE
CAPITALIZACIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Comercial
Valor de Capitalización
Valor Físico o C.N.R.
RUIZ MARTINEZ LUIS ERASTO
ESIA/ZAC/2004310415
Valor de mercado
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
16
AVALÚO No. LALR/001
REPORTE FOTOGRÁFICO
FACHADA PRINCIPAL FACHADA INTERIOR
ESCALERA EXTERIOR PATIO
SERVICIOS DE GAS Y AGUA JARDIN
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
17
AVALÚO No. LALR/001
COCINA COMEDOR ESCALERAS INTERIORES
ESTANCIA BAÑO EXTERIOR
RECAMARA 01 RECAMARA 02
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
18
AVALÚO No. LALR/001
CASO No. 1 CASO No. 2
CASO No. 3 CASO No .4
CASO No.5
REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
19
AVALÚO No. LALR/001
CASO No. 1 CASO No. 2
CASO No. 3 CASO No .4
CASO No.5
REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
20
AVALÚO No. LALR/001
CASO No. 1 CASO No.2
CASO No. 3 CASO No.4
CASO No. 5
VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
AVALÚO No. VAINM-01
FOTO DEL INMUEBLE
Calle: Fresno.
Número: 19
Colonia:
Delegación: Cuautla, Morelos
Código Postal: S/N.
Entidad Federativa: Morelos
Fecha del avalúo: 20 de Agosto 2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $375,167.00
CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
Algodonal Ampliación, Gabriel Tepepa.
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS
SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE
MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.
(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
1
AVALÚO No. VAINM-01
PERITO VALUADOR: Araceli Salmerón Campos.
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2003390057
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Amando Salmerón Camarillo.
USO DEL AVALÚO: Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Fresno.
Número: 19
Colonia: Algodonal Ampliación, Gabriel Tepepa.
Delegación: Cuautla, Morelos
Código Postal: S/N.
Entidad Federativa: Morelos
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: S/N.
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 12821
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Agrícola.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa Habitación de 2 niveles, Tipo Medio popular , excelente
calidad.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 70%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Baja producción de basura y smog.
USO DEL SUELO: Agrícola y Habitacional.
Calles Jacarandas y Fresno, Avenida Agua Azul ( Junto al Canal
Tenango).
SERVICIOS PÚBLICOS: , Completos (agua potable, alumbrado, teléfono, telégrafo y red
sanitaria).
EQUIPAMIENTO URBANO: Sitios de combis (Algodonal - Reforma), Escuela Primaria
"Francisco Villa", Mercado, tiendas, conasupo, iglesia.
CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
Determinar el valor comercial de la propiedad
03-08 2
AVALÚO No. VAINM-01
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Noroeste 11.50 Con lote 14
Sureste 13.20 Con calle fresno
Suroeste 17.90 Con calle jacarandas
Noroeste 9.20 Con lote 17
SUPERFICIE DEL TERRENO: 147.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 93.80 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 147.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 53.20 m2
INDIVISO: 100.00 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana e irregular .
NÚMERO DE FRENTES: Dos.CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Agrícola, forma irregular.
DENSIDAD HABITACIONAL: 325.80 hab./km² INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 0.640
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
IV.- TERRENO.
Conforme a las escrituras con registro No. 3308.
El Inmueble se encuentra al sur con la calle Fresno, al oeste colinda con el lote 16 y la calle Jarandas, al norte con la avenida agua azul
y al este con el lote 18 y la calle 18 de marzo.
s
n
o e
3
VAINM-01
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
Corriente Antiguo (Estilo Tradicional).
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
Clasificación según las tablas del manual de la tesorería del Distrito
Federal.
Edad Superficie
T-1 Uno 40 53.20
NÚMERO DE NIVELES: Uno.
EDAD APROXIMADA: 20
VIDA ÚTIL REMANENTE: 10
VIDA TOTAL: 30
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Buena.
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
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CIMIENTOS: Construida con piedra bruta o piedra labrada, mezclada con mortero cemento apoyados sobre un terreno firme, uniforme y resistente, con
una capa de concreto pobre, supongo que con una profundidad de 40 cm. y zapatas corridas.
ESTRUCTURA: Mampostería y mortero cemento, castillos sencillos y las columnas de carga con castillos reforzados.
AVALÚO No.
BARDAS: En la parte suroeste, noreste y sureste tiene alambrado suspendido con columnas de 0.10x0.10x1.50 mts hechas de cemento, en el noroeste
cercada con una barda de block de 2.00 mtrs.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una.
Terreno irregular uso agrícola, Una planta al centro del terreno, construcción en dos
etapas, al frente del terreno están en el acceso, un cajón de estacionamiento y un
jardín visualmente independiente del acceso. la etapa constituye la sala-comedor,
cocina y un baño completo . iluminados hacia el jardín posterior, la segunda 1 recamara
iluminada hacia el jardín que se encuentra a un lado del acceso, además cuenta con un
pequeño acceso a un lado del inmueble para el jardín posterior.
MUROS: De block de 12x20x40, armado de castillos con refuerzos, acabados sencillos.
ENTREPISOS: Concreto armado, losa reticular de block.
TECHOS: A dos aguas con pendiente mínima, con relleno de mortero cemento.
AZOTEAS: Semiplano, con un contorno de tabique rojo recosido de 7x14x28 cm.
03-08
4
AVALÚO No. VAINM-01b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Yeso, acabado pulido.
APLANADOS EXTERIORES: Arena cemento, sin ningún acabado rastrillado.
PLAFONES: Aplanado en cemento fino y rastreado.
LAMBRINES: Ninguno
PISOS: Azulejo color arena de 20x30 cm dureza de vidriado.
ESCALERAS: Ninguna.
PINTURA: Vinilica de agua para interiores en colores rosa y verde.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene.
c) CARPINTERÍA: Ninguna.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Lavabo redondo , excusado para de 6 litros por descarga color blanco, palanca cromada,
regadera en terminado de cromo con juego de 2 llaves en crus y cebolleta.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta, con salidas normales
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: La puerta es de lamina con dos ventanas de aluminio fijas, las ventanas abatibles de
perfil tubulares de aluminio.
HERRERÍA: Fierro forjado.
g) VIDRIERÍA: Sencilla y claros cortos.
h) CERRAJERÍA: Chapas reforzadas de cromo.
i) FACHADA: Ligera, aplanado de cemento fino rastrillado, sin color, las ventanas tienen herrería de
fierro forjado, la puerta tienen otra puerta de protección hecha de fierro forjado.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
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Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de milpa, mientras que en la parte de enfrente del
inmueble se tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas:
Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
03-08 5
AVALÚO No. VAINM-01
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
más probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le
denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables,
según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la
capitalización de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN
DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y
ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de
milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se tienen arboles frutales
(guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del
pasillo sembradas: Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
no es propósito del presente evaluó verificar la probable existencia de gravámenes,
reserva de camino, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien
que se evalúa, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o
propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información
omitida en la solicitud del avaluó
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la vigencia de este avaluó esta determinada por su propósito o destino y dependerá
básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o
autora competente.
VII.- DEFINICIONES.
03-08 6
VAINM-01
No. No.
1 S7N
2 S/N
3 S/N
4 S/N
5
S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,000,000.00 100.00 10,000.00 0.90 0.80 0.80 0.90 0.90 1.00 0.47 4,665.60
2 990,000.00 190.00 5,210.53 0.80 0.80 0.90 0.80 0.90 1.00 0.41 2,160.91
3 750,000.00 124.00 6,048.39 0.90 0.80 0.80 0.90 0.90 1.00 0.47 2,821.94
4 840,000.00 160.00 5,250.00 0.80 0.80 0.90 1.20 1.20 1.00 0.83 4,354.56
5 900,000.00 105.00 8,571.43 0.90 0.80 0.80 0.80 0.90 1.00 0.41 3,554.74
VALOR HOMOLOGADO: 3,511.55
EN N.R. $/m² 3,512.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 53.20
SUBTOTAL: $ 3,512.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 186,838.40
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
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Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
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$/m²
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
No. Oferta Sup.
AVALÚO No.
sup de construcción del terreno.
Calle
LAS ROSAS
$/m²
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
TETELCINGO 57860625 VBW BIENES RAICES S.A. DE C.V.
BIEN UBICADA EN LA ENTRADA DE CUERNAVACA
Colonia
03-08 7
VAINM-01
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1A
S/N
S/N
S/N
S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 350,000.00 165.15 2,119.29 0.90 0.80 0.80 0.90 1.00 1.00 0.52 1,098.64
2 510,000.00 169.00 3,017.75 1.20 1.00 1.20 1.00 1.20 1.00 1.73 5,214.67
3 350,000.00 254.00 1,377.95 1.20 1.00 1.20 1.00 1.20 1.00 1.73 2,381.10
4 378,000.00 126.00 3,000.00 0.80 0.80 0.90 1.00 0.90 1.00 0.52 1,555.20
5 380,000.00 134.00 2,835.82 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 2,552.24
VALOR HOMOLOGADO: 2,560.37
EN N.R. $/m² 2,560.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
17351022173
No. Oferta Sup.
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CalleColonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
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En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Exclusivo terreno ubicado en zona residencial de Morelos. Dentro de fraccionamiento con vigilancia sobre avenidad y excelente plusvalia.
03-08 8
VAINM-01
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
S/N
S/N
S/N
S/N
S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 5,800.00 187.50 30.93 0.90 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 0.72 22.27
2 5,500.00 200.00 27.50 0.90 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.81 22.28
3 7,000.00 200.00 35.00 0.90 1.00 1.00 0.80 1.10 1.00 0.79 27.72
4 7,500.00 200.00 37.50 0.90 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.81 30.38
5 7,500.00 200.00 37.50 0.90 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 0.72 27.00
VALOR HOMOLOGADO: 25.93
EN N.R. $/m² 26.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
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CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
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AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
03-08 9
VAINM-01
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO C.R.N. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO C.R.N. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO C.R.N. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
huerta de arboles frutales m2 78.17 10 $1,100.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $1,100.00 $85,987.00
sembradio de maiz m2 31.27 10 $483.92 1.00 1.00 1.00 1.00 $483.92 $15,132.18
BARDA m2 26.45 20 $264.69 1.00 1.00 1.00 1.00 $264.69 $7,001.05
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 108,120.23
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 108,120.23
INDIVISO %
TOTAL: $ 108,120.23
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AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
03-08 10
VAINM-01
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 2,560.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
147.00 2,560.00 1.00 1,500.00 220,500.00
TOTAL: 147.00 SUMA (a): $ 220,500.00
INDIVISO 100.00%
220,500.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE C.R.N. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 53.20 2,591.82 0.94 2,446.03 130,128.80
TOTAL 53.20 m² SUBTOTAL (b): $ 130,128.80
2032558.22
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS 38205.98158
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 108,120.23
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 458,749.03
Terr. 220,500.00
Const. 130,128.80
Inst. 108,120.23
8623.102097
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TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
03-08 11
VAINM-01
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const. > Terr Const. > Terr Const. > Terr Terr = Const. Terr > Const. Terr > Const.
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 2 2 2
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 2.2857 2.5714 2.8571
TASA RESULTANTE: 8.71%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 53.20 26.00 1,383.20
TOTAL: 53.20
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 1,383.20
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 318.14
RENTA NETA MENSUAL: 1,065.06
RENTA NETA ANUAL: 12,780.77
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.71%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 146,664.55
P.U. $/M2. $2,756.85
CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,
TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65
Casa Habitación
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
03-08 12
VAINM-01
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 187,000 27% 186,838.40FÍSICO 459,000 212% 458,749.03
INGRESOS 147,000 100% 146,664.55
$186,838.40 25.00% $46,709.60
$458,749.03 70.00% $321,124.32
$146,664.55 5.00% $7,333.23
100.00% $375,167.15
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$375,167.00
EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR
FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.
Araceli Salmerón Campos.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
PONDERADO:
VALOR COMERCIAL
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XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se
tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas: Flores de muerto
(flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
03-08 13
VAINM-01
5.- LAS ROSAS, LOS PINOS,
MORELOS.
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fotos de casas habitacionanales para el estudio de mercado.
AVALUO No.
1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC
CENTRO, MORELOS.
2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO
TORRES BURGOS, MORELOS.
3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA.
MORELOS.
4.- CUERNAVA, TETELCINGO,
MORELOS.
INMUEBLES EN VENTA
14
VAINM-01
1.- ANTONIO BARONA, ANTONIO
BARONA 1A AMP, MORELOS
2.- TLALTENANGO, TLALTENANGO,
MORELOS.
AV. REFORMA, EMILIANO ZAPATA,
MORELOS.
3.- ANTONIO BARONA, ANTONIO
BARONA, MORELOS.
4.- CENTRO, CUAUTLA CENTRO,
MORELOS.
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fotos de casas habitacionanales para el estudio de mercado.
AVALUO No.
TERRENOS EN VENTA
15
VAINM-01
5.- ZONA DORADA, LAS DELICIAS,
MORELOS.
1.- LOMAS DE COCOYOC, LOMAS DE
COCOYOC, MORELOS.
2.- LOMAS TRUJILLO, TEMIXCO,
MORELOS.
3.- GABRIEL TEPEPAN, EL
PORVENIR,MORELOS.
4.- 16 DE SEPTIEMBRE, LOMAS DE
ZOMPANTLA, MORELOS.
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AVALUO No.
fotos de casas habitacionanales para el estudio de mercado.
INMUEBLES EN RENTA
16
VAINM-01
3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA.
MORELOS.
4.- CUERNAVA, TETELCINGO,
MORELOS.
5.- LAS ROSAS, LOS PINOS,
MORELOS.
1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC
CENTRO, MORELOS.
2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO
TORRES BURGOS, MORELOS.
fotos de croquis de las casas habitacionanales para el estudio de mercado.
CROQUIS DE UBICACIÓN INMUEBLES EN VENTA
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AVALUO No.
17
SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.
INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA AVALÚO No. A-SYA-082009
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número:
Colonia:
Delegación:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,552,905.00
Distrito Federal
20-ago-09
Fovisste Aragón
Gustavo A. Madero
07980
Andador 663
21
1
SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.
INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
AVALÚO No. A-SYA-082009
PERITO VALUADOR: Martín San Juan Hernández
ESPECIALIDAD: Inmuebles
REGISTRO DE LA : 2004310418
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa- habitación
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: José Antonio Hernández Camacho
USO DEL AVALÚO: Su posible venta
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Valor Comercial
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Andador 663
Número: 21
Colonia: Fovisste Aragón
Delegación: Gustavo A. Madero
Código Postal: 07980
Entidad Federativa: Distrito Federal
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 066773021000-3
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de dos niveles popular
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 99%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Ruido producido por los vehiculos
USO DEL SUELO: Habitacional
A 5 minutos de la Av. 608
SERVICIOS PÚBLICOS Completo
EQUIPAMIENTO URBANO: Centros comercial a 5 minutos en dirección Ciudad Azteca,
cuenta con escuelas de nivel básico y educación Media Superior
a una calle y nivel superior a 20 minutos, parques, mercados.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
2
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CONSTRUCTORA
VALUADORA AVALÚO No. A-SYA-082009
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Norte 15.000 Lote 20
Este 6m Andador
Oeste 6m Lote 2
sur 15m Lote 22
SUPERFICIE DEL TERRENO: m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 90.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 90.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 250.00 m2
INDIVISO: %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: topografia plana a la vista y ascendente con respecto a la Av. 608
NÚMERO DE FRENTES: un frente
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL: 204 hab/ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 3
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
Ninguno
Al Norte Calle 663 , al este Av. 604, al sur Av. 661, al oeste Av. 606
3
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USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: mediano moderno
TIPO 1:
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: media-moderna
NÚMERO DE NIVELES tres
EDAD APROXIMADA: 20
VIDA ÚTIL REMANENTE: 24
VIDA TOTAL: 60
ESTADO DE CONSERVACIÓN: bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: bueno
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Losa de cimentación, concreto armado.
ESTRUCTURA: a base de muros de carga, castillos y trabes, losa de concreto armado y de vigueta y bobedilla
MUROS: a base de tabique rojo recocido.
ENTREPISOS: losa de concreto armado plana y losa de vigueta y bobedilla
TECHOS:
AZOTEAS: sin impermeabilizar con pendientes no hay filtración y pretil
BARDAS: tabique rojo en patio de servicio aplanado mortero cemento-arena
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una
El terreno es de forma regular, con uso de suelo habitacional,el imueble se compone de tres niveles,
en la planta baja nivel 0, consta de garage para un auto, despacho, sala-comedor,cocina,baño
completo, patio de servicio, en el nivel 1 tres recamaras y dos baños completos, en el nivel 2 consta
de una sala-televisión,baño completo y un cuarto de triques, nivel 3 azotea invernadero y 1 tinaco con
capacidad de 1200lts.
4
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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: mortero cemento-arena
APLANADOS EXTERIORES: mortero cemento-arena
PLAFONES: de yeso
LAMBRINES: si baños y cocina
PISOS: Loseta interceramica, lambrin de madera, lambrin láminado imitación madera.
ESCALERAS: forradas con loseta interceramica
PINTURA: vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: no hay
c) CARPINTERÍA: puertas de madera
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Redes de alimentación y bajadas: galvanizadas en el exterior y de cobre, ocultas en
diferentes diámetros para alimentación a muebles; bajadas de aguas negras y aguas
pluviales en tubería de Fofo y albañal de asbesto-cemento con registros sanitarios.
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Blancos de calidad económica
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas, entubadas, con salidas en plafones, tipo de luz con iluminación de tipo
fluorescente, con lámparas de calidad. Apagadores y contactos de buena calidad
f) PUERTAS Y VENTANERÍA:
HERRERÍA: protecciones de celosia
g) VIDRIERÍA: 6mm
h) CERRAJERÍA: chapas slage
i) FACHADA: Aplanado fino mortero cemento-arena, pintura vinilica, puerta y zaguan de acceso de
herreria, 2 ventanas de aluminio , una ventana con protección tablero de herreria.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
5
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INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
AVALÚO No. A-SYA-082009
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Quienes intervenimos en el presente avaluo declaramos bajo protesta de decir la verdad
que no guardamos ningun tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el
cliente o propietario
VII.- DEFINICIONES.
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INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA
CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALUO
CONDICIONES DEL AVALUO
a) Escritura de propiedad. si
b)Boleta predial. si
12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la
institución emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no se realiza
levantamiento topográfico para verificar dicha superficie.
6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la
que podemos mencionar lo siguiente:
8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de
negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.
9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los
consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor
comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.
11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines distintos a lo indicado
en este avalúo.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y características
propias del bien en estudio.
4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o
estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante de realizar la
comercialización del mismo.
7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera
afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos
responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo.
1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico , el Valor de mercado y el Valor por Capitalización de
Rentas.
2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y obsolescencia del
proyecto.
7
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INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA A-SYA-082009
No. No.
1 17
2 s/n
3 304
4 82
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,850,000.00 250.00 7,400.00 0.90 1.20 1.00 0.90 0.90 0.90 0.79 5,826.17
2 2,100,000.00 240.00 8,750.00 0.90 1.00 1.10 0.80 0.90 0.90 0.64 5,613.30
3 1,800,000.00 305.00 5,901.64 0.90 1.20 0.90 1.00 1.00 0.90 0.87 5,162.75
4 1,850,000.00 250.00 7,400.00 0.90 1.00 0.90 1.00 0.90 0.90 0.66 4,855.14
5 1,550,000.00 260.00 5,961.54 0.90 0.80 1.00 1.00 1.00 1.00 0.72 4,292.31
VALOR HOMOLOGADO: 5,149.93
EN N.R. $/m² 5,150.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 250.00
SUBTOTAL: $ 5,150.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,287,500.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
57967908
Casa amplia con 5 recamaras, estudio, sala comedor, 3 baños, cocina equipada.
Puerto Cozumel
Recien remodelada, con piso tipo madera en los tres niveles,acabados en carpinteria fina, situada en amplia calle sin problemas de
estacionamiento,buena iluminación.
San juan de Aragón
San Juan de Aragón CTM 10546554 Century
Vigilancia las 24 horas, con cuarto de servicio integrado
Casas Alemán Amp.
Considera las difefencias que exiten entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
RC Bienes y Raices
casa en buen estado, buenos espacios, bien ubicada.
ubicación excelente,buena distribución
Colonia Calle Teléfono
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
19423693 Juan Manuel Arellano
Moctezuma 1ra secc. 157 41974975 Bandin haro
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
55301380 inmunumediAvenida 412San juan de Aragón 7a secc.
$/m²No. Oferta Sup.
1ra Cda. Av.604
Avenida 623
8
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INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA A-SYA-082009
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 1,765,000.00 464.00 3,803.88 0.90 0.80 0.90 1.00 0.80 0.90 0.47 1,774.74
2 13,000,000.00 2,577.00 5,044.63 0.90 0.90 0.90 1.00 0.80 0.90 0.52 2,647.82
3 17,478,000.00 2,913.00 6,000.00 0.90 0.80 0.90 1.00 0.80 1.00 0.52 3,110.40
4 2,400,000.00 500.00 4,800.00 0.90 0.80 0.90 1.00 0.80 0.90 0.47 2,239.49
5 5,000,000.00 600.00 8,333.33 0.90 0.80 0.90 1.00 0.80 0.90 0.47 3,888.00
VALOR HOMOLOGADO: 2,732.09
EN N.R. $/m² 2,732.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Martín Carrera
Excelente esquina para comercio, banco o habitacional
$/m²
terreno en esquina con uso de suelo comercial
56610105
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
55630101 Gonzáles concepciónPantitlán
Pochtecas 50375322 Francisco Ramirez
Bodega OCN excelente espacio que se vende como terreno, muy buena ubicación. Uso de suelo H05-20
Excelente bodega que se vende como terreno
No. Oferta Sup.
56623340Central de Abasto
Martín Carrera
Central de Abasto
Calle 2
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
55206610 Coldwell Banker CityPantitlán Calle 4
CalleColonia Teléfono Informante
Ubicado a una cuadra de Liverpool
Cravioto Asesores Inmobiliarios
Century 21 Basila-Invercasa
$/m²
Ponchecas
9
SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.
INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA A-SYA-082009
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 s/n
2 2271
3 244
4 s/n
5 48
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 7,000.00 250.00 28.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 25.20
2 12,000.00 196.00 61.22 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 55.10
3 13,000.00 140.00 92.86 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 0.99 91.93
4 9,500.00 180.00 52.78 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 47.50
5 11,000.00 260.00 42.31 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 38.08
VALOR HOMOLOGADO: 51.56
EN N.R. $/m² 52.00
42.79
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Saúj Rocha Quiñones
San Juan de Aragón 7a Secc. Av. 412 57744440 Ramón Paredes
Excelente casa para negocio o habitación
Juventino Rosas Sur 115 18113807942
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Jardin balbuena Cecilio Robelo retorno
Chalela Consultores Inmoviliarios
Fausto Vega Escuadron 201 91162694 Altimax inmoviliaria
Pisos de madera en recamaras, cochera con portones eléctricos, escuelas cercanas.
Cuenta con antecomedor, sala de T.V. y terraza.
Casa con excelente iluminación,recien pintada, amplia estancia con piso de marmol, recamaras con granito, balcón y closet.
Reforma Ixtaccihuatl Norte Playa Hornos 55121530
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Excelente ubicación, recamara principal con vestidor, acabados de primera, cimientos de concreto hidráulico armado, patio de servicio trasero
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
10
SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.
INMOVILIARIA
CONSTRUCTORA
VALUADORA AVALÚO No. A-SYA-082009
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
1 Cisterna pza 1.00 20 $14,750.00 0.80 0.90 0.90 0.65 $9,558.00 $9,558.00
1 bomba pza 1.00 6 $1,450.00 0.80 0.90 1.00 0.72 $1,044.00 $1,044.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 10,602.00
VIDA UTIL 60.00
EDAD 5.00 0.93
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 10,602.00
INDIVISO % 100
TOTAL: $ 10,702.00
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
11
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CONSTRUCTORA
VALUADORA A-SYA-082009
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 2,732.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
90.00 2,732.00 1.00 2,732.00 245,880.00
TOTAL: 90.00 SUMA (a): $ 245,880.00
INDIVISO 100.00%
245,880.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 250.00 6,934.00 0.93 6,413.95 1,603,487.50
TOTAL 250.00 m² SUBTOTAL (b): $ 1,603,487.50
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 10,702.00
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,860,069.50
Terr. 245,880.00
Const. 1,603,487.50
Inst. 10,702.00
7440.278
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
13%
86%
1%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
12
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VALUADORA A-SYA-082009
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 4%
TOTAL DEDUCCIONES : 21.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 1 2 2
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 1.1429 2.5714 2.8571
TASA RESULTANTE: 8.57%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 250.00 42.79 10,697.12
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 10,697.12
TOTAL DEDUCCIONES: 21.00% 2,246.39
RENTA NETA MENSUAL: 8,450.72
RENTA NETA ANUAL: 101,408.65
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.57%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,183,100.96
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
Casa-Habitación
13
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VALUADORA A-SYA-082009
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,288,000 9% 1,287,500.00FÍSICO 1,860,000 57% 1,860,069.50
INGRESOS 1,183,000 100% 1,183,100.96
386,250.00
930,034.75
236,620.19
1,552,904.94
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$1,552,905.00
MARTIN SAN JUAN HERNANDEZ
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CINCO
PESOS 00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
El valor comercial es el valor ponderado del analisis del valor de mercado, fisico y de capitalización ,para el mercado se
considero un porcentaje de 30% , valor fisico 50%, valor de capitalización 10%.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
Valor Físico o C.R.N. 50%
Valor de Capitalización de Rentas 20%
PONDERACIÓN DE LOS VALORES
AVALÚO No.
Valor Comparativo de mercado 30%
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
14
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VALUADORA
15FOTOS DEL SUJETO
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16FOTOS DEL SUJETO
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17FOTOS DEL SUJETO
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18FOTOS DEL SUJETO
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VALUADORA
19FOTOS DEL SUJETO
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20FOTOS DEL SUJETO
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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
21FOTOS DEL SUJETO
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22
OFERTA 1
CASAS QUE SE VENDEN
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OFERTA 2
CASAS QUE SE VENDEN
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OFERTA 3
CASAS QUE SE VENDEN
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VALUADORA
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OFERTA 4
CASAS QUE SE VENDEN
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OFERTA 5
CASAS QUE SE VENDEN
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OFERTA 1
CASAS EN RENTA
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OFERTA 2
CASAS EN RENTA
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29
OFERTA 3
CASAS EN RENTA
SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.
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CONSTRUCTORA
VALUADORA
30
OFERTA 4
CASAS EN RENTA
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OFERTA 5
CASAS EN RENTA
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OFERTA 1
TERRENOS EN VENTA
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OFERTA 2
TERRENOS EN VENTA
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OFERTA 3
TERRENOS EN VENTA
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VALUADORA
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OFERTA 4
TERRENOS EN VENTA
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VALUADORA
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OFERTA 5
TERRENOS EN VENTA
AVALÚO No. ADC/001/09
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número: Edif. F-2 Depto. 101
Colonia: Villas Cosmos
Municipio: Ecatepec
Código Postal: 55243
Entidad Federativa: Estado de México
Fecha del avalúo: 20/08/09.
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: 20/08/09. VALOR COMERCIAL: $566,657.00El valor comercial es el resultado poderado de los tres análisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado 30%, valor físico 60%, valor de
capitalización de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS
00/100 M.N.).
Av. Manuel Ávila Camacho, Lote 6, Mza. 8
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668. 1
AVALÚO No. ADC/001/09
PERITO VALUADOR: Sánchez Hernández Manuel Alejandro.
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2003310677
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento en condominio.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Condominio.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Ing. Javier Nicolás Sánchez Avelizapa.
USO DEL AVALÚO: Para su venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Av. Manuel Ávila Camacho, Lote 6, Mza. 8
Número: Edif. F-2 Depto. 101
Colonia: Villas Cosmos
Municipio: Ecatepec
Código Postal: 55243
Entidad Federativa: Estado de México
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 0943828806F20101
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 8945141100
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Departamental y Residencial en tercer orden.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Edificios de 2 niveles de departamentos, casas habitacion de 2
niveles y algunos comercios.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO: Habitacional
Av. Central (Prof. Carlos Hank González), Av. Manuel Ávila
Camacho y Periférico; como vías principales.
SERVICIOS PÚBLICOS: Servicioscompletos (agua, energía eléctrica, drenaje, pavimento
y teléfono).
EQUIPAMIENTO URBANO: Escuelas (primarias, secundarias, preparatoria, universidad),
transporte (metro, bases de camiones, sitios de taxis),
alumbrado público, centros comerciales, bancos y hospitales.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
Determinar su valor comercial.
Unicamente se encontro la producida por los vehículos
automotores en cuanto a ruido y producción de gases
contaminantes.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534: Nextel: 43328668. 2
AVALÚO No. ADC/001/09
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
Departamento
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Al Norte en 1.35 m. Con vacío.
Al Sur en 4.45 m. Con casa 103.
2.40 m. Con vacío.
Al Oriente en 4.23 m. Con casa 08 Mod. E.
Al poniente en 0.55 m. Con vacío.
3.80 m. Con casa 102.
Abajo Con casa No. 002.
Arriba Con casa No. 201.
SUPERFICIE DEL TERRENO: 61.72 m2
SUP. TOTAL DEL TERRENO L.#6. 1,095.53 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 704.65 m2
INDIVISO: 5.060 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno plano de forma regular.
NÚMERO DE FRENTES: Un sólo frente.
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Vista a las construcciones similares propias de la zona.
DENSIDAD HABITACIONAL: Baja
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 2.1
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: No existen restricciones de construcción en el terreno.
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
Plano tomado de guia roji fecha:
NORTE
IV.- TERRENO.
Se trata de un departamento en condominio con cajón de estacionamiento No. 13, de los cuales se indican sus linderos, colindancias y
superficies.
Escritura pública No. 85562 Ante notario publico No. 129 del D.F.
Predio con vista al Norte con Av. Manuel Ávila Camacho, entre las calles Felipe Angeles al Poniente y Americas al Oriente.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668. 3
AVALÚO No. ADC/001/09
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Medio Moderno.
Edificio de departamentos y despachos hasta cinco niveles.
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: T-1 Clasificación : cuatro. Superficie: 61.717 m ². CLASIFICACIÓN
T-1 Cuatro
NÚMERO DE NIVELES: Tres.
EDAD APROXIMADA: 12 años.
VIDA ÚTIL REMANENTE: 60 años.
VIDA TOTAL: 48 años.
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Regular.
CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Se supone cimentacion a base de cajones de cimentación de concreto armado.
ESTRUCTURA: A base de muros de carga.
MUROS: De block hueco vidriado.
ENTREPISOS: Losa de concreto en claros cortos.
TECHOS: Losa de concreto en claros cortos.
AZOTEAS: Impermeabilizada, enladrillada y escobillada.
BARDAS: Las propias de la construcción.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una.
Departamento en condominio desarrollado en un piso el cual consta de sala, comedor con acabado en
muros de tirol planchado y acabado final de pintura vinilica, cocina, patio de servicio, dos recamaras,
baño completo, acabado en pisos de loseta ceramica. En planta baja: garage a descubierto para un
auto.
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AVALÚO No. ADC/001/09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Tirol planchado con acabado final de pintura vinilica.
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES: Yeso a reventon y tirol.
LAMBRINES: No tiene.
PISOS: Loseta vinilica, cemento pulido.
ESCALERAS: Rampa y escalones de concreto.
PINTURA: Vinilica, de aceite.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene.
c) CARPINTERÍA: Puertas de tambor con forro de triplay de pino.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Tuberia de cobre en alimentaciones, tuberia de fierro galvanizado en alimentaciones,
muebles blancos de regular calidad.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Entubada oculta con número de salidas normales.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Perfiles de aluminio natural adonizado.
HERRERÍA: Protecciones de fierro empotradas en muros, con esmalte blanco.
g) VIDRIERÍA: Vidrio medio doble, especial opaco en baños.
h) CERRAJERÍA: De seguridad, de buena calidad, del país.
i) FACHADA: Aparente.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Ver detalle en hoja No. 10.
Block hueco vidirado barnizado, cadenas de cerramiento pintadas a base de esmalte de
color blanco.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668. 5
AVALÚO No. ADC/001/09
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
Departamento en condominio el cual cuenta con todos los servicios, equipamiento urbano y servicios públicos completos, cuenta
con linea teléfonica; no hay desabasto de agua en cualquier época del año ya que se cuenta con una cisterna que abastece a los
12 departamentos por medio de tinacos elevados; cuenta con vigilancia las 24 hrs. Área jardinada, Alarma vecinal en caso de
sismo, incendio o cualquier otro siniestro. Plazas comerciales, áreas recreativas, hospitales y universidades estan a no mas de
cinco minutos,
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ADC/001/09
No. No.
1 E-F2 -1
2 E4 M-C -101
3 E 6. M D.
4 E2. ME.
5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 470,000.00 61.00 7,704.92 0.90 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 0.95 7,281.15
2 420,000.00 50.00 8,400.00 0.90 1.10 1.20 1.10 1.00 1.00 1.31 10,977.12
3 460,000.00 50.00 9,200.00 0.90 1.10 1.20 0.95 1.00 1.00 1.13 10,383.12
4 390,000.00 50.00 7,800.00 0.90 1.00 1.20 1.10 1.00 1.00 1.19 9,266.40
5 470,000.00 56.00 8,392.86 0.90 1.10 1.20 0.90 1.00 1.00 1.07 8,973.64
VALOR HOMOLOGADO: 9,376.29
EN N.R. $/m² 9,376.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 61.00
SUBTOTAL: $ 9,376.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 571,936.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
57773069
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta cerámica, cocina y baño completo con azulejo,
cochera, puerta principal de madera brasileña con vitral, canceleria de aluminio, protecciones
Sn. Marcos
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo con azulejo, cuarto de
lavado, cochera.
Haciendas de Aragon
Haciendas de Aragon 5794-1784 Quality Inmobiliaria
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo, cuarto de lavado, cochera.
Parques de Aragón
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Sra. Diana García Mendoza
3 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con mármol, cocina con cocineta, baño completo con
azulejo, cochera.
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos cemento pulido, cocina, baño completo, cochera.
Colonia Calle Teléfono
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
3688-5275 Sra. Perla González V.
Haciendas de Aragon Liras 5959-9087 Sr. Enrique Pérez Beltrán
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
5794-1784 Quality InmobiliariaAv. Manuel Ávila CamachoVillas Cosmos
$/m²No. Oferta Sup.
Av. Manuel Ávila Camacho
Bugambilias
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534 7
ADC/001/09
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1
2
3
4
5
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 3,700,000.00 900.00 4,111.11 0.90 1.10 0.95 0.90 1.00 1.00 0.85 3,479.85
2 2,944,000.00 800.00 3,680.00 0.90 1.05 0.90 1.00 1.00 1.00 0.85 3,129.84
3 1,690,000.00 1,300.00 1,300.00 0.90 1.05 0.90 1.00 1.00 1.00 0.85 1,105.65
4 3,500,000.00 1,480.00 2,364.86 0.90 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 0.81 1,920.86
5 2,745,000.00 1,220.00 2,250.00 0.90 1.05 0.90 0.90 1.00 1.00 0.77 1,722.26
VALOR HOMOLOGADO: 2,271.69
EN N.R. $/m² 2,272.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Vendo terreno con uso de suelo habitacional, cuenta con todos los servicios.Bardeado con muros de tabicon y caseta de vigilancia, funciona
actualmente como estacionamiento de camiones.
$/m²
Terreno de forma irregular con dos cuartos en muy buenas condiciones ideal para tirar y construir edificio a dos cuadras de Av. Central cerca de
Bodega Aurrera. Urge.
43321570
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
5544-4871 (noches)Rustica Xalostoc
5587-2315 Sra. Margarita Sánchez
Vendo terreno con uso de suelo habitacional, con posibilidad de obtener uso de suelo comercial, cuenta con todos los servicios.Bardeado con
malla ciclonica y caseta de vigilancia. Forma irregular.
Uso de suelo habitacional,forma regular, se puede usar como bodega o para cnstruir departamentos dos cuartos construidos, para vigilante,
cuenta con todos los servicios.
No. Oferta Sup.
(04455)22134152Vergel de Guadalupe
El chamizal
Sagitario 3
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
5120-3018 Inmobiliaria ColínJardines de Morelos
CalleColonia Teléfono Informante
Terreno con uso de suelo habitacional, se usa actualmente como pención, bardeado sin construcción, caseta de vigilancia provisional, todos los
servicios.
Sr. Guadalupe Rosales
Sr. Armando Barragán
$/m²
Sonora
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668. 8
ADC/001/09
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 EDIF. 4
2 EDIF. B
3 MC. Edif. E
4 E4 M-C -03
5 MF. Edif. F -02
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 1,800.00 50.00 36.00 0.90 1.10 1.20 1.10 1.10 1.00 1.44 51.75
2 2,500.00 56.00 44.64 0.90 1.05 1.20 1.05 1.10 1.00 1.31 58.47
3 2,900.00 61.00 47.54 0.90 1.10 1.00 0.95 1.00 1.00 0.94 44.71
4 2,100.00 56.00 37.50 0.90 1.20 1.20 0.90 1.05 1.00 1.22 45.93
5 2,700.00 56.00 48.21 0.90 1.05 1.20 0.95 1.00 1.00 1.08 51.94
VALOR HOMOLOGADO: 50.56
EN N.R. $/m² 51.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Ing. Ricardo Fregoso
CROC ARAGON Vicente Guerrero Srita. Evelin González
2 Recamaras, sala comedor, cocina, baño completo y cuarto de servicio y cochera.
Valle de Aragón 2da. Secc. Valle de Japura 5121-6999
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Parques de Aragón Americas 5711-9911 Sr. José Luis Sánchez
Sra. Bertha Millan
Haciendas de Aragón Bugambilias 5121-3456 Sr. Estebán Trejo Solís
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, baño completo con
azulejo, cochera, protecciones en ventanas.
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta vinilica, cocina, baño completo, cuarto de lavado, cochera.
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, baño completo con
azulejo, cochera, protecciones en ventanas y linea telefónica.
Villas Cosmos Americas 57324567
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo barnizado, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo con azulejo, cuarto de
lavado, cochera.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668. 9
ADC/001/09
V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
c Equipo de bombeo pza. 1 2 $13,327.71 1.00 1.00 1.00 1.00 $13,327.71 $13,327.71
c Tanque estacionario de gas pza. 1 3 $50,121.96 1.00 0.90 1.00 0.90 $45,109.76 $45,109.76
SUMA $58,437.47
V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
c Cisternas pza. 1.00 12 $35,500.00 0.95 0.95 1.00 0.90 $32,038.75 $32,038.75
p Rejas pza. 1.00 12 $5,784.06 0.90 0.95 1.00 0.86 $4,945.37 $4,945.37
c Jardines pza. 1.00 12 $13,436.55 1.00 1.00 1.00 1.00 $13,436.55 $13,436.55
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 50,420.67
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 108,858.15
INDIVISO % 5.06
TOTAL: $ 108,863.21
p/c
EDAD
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534 10
ADC/001/09
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 2,272.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
1,095.53 2,272.00 1.00 2,272.00 2,489,044.16
TOTAL: 1,095.53 SUMA (a): $ 2,489,044.16
INDIVISO 5.06%
125,945.63
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE C.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 61.72 6,343.00 0.94 5,986.21 369,468.65
TOTAL 61.72 m² SUBTOTAL (b): $ 369,468.65
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 108,863.21
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 604,277.49
Terr. 2,489,044.16
Const. 369,468.65
Inst. 108,863.21
9790.626856
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
Ninguno
AVALÚO No.
Departamento en condominio
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
84%
12%4%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534 11
ADC/001/09
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 25.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 3 3 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 3.4286 3.8571 1.4286
TASA RESULTANTE: 8.71%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 61.72 51.00 3,147.72
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 3,147.72
TOTAL DEDUCCIONES: 25.00% 786.93
RENTA NETA MENSUAL: 2,360.79
RENTA NETA ANUAL: 28,329.48
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.71%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 325,092.39
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
Condominio
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534 12
ADC/001/09
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 572,000 76% 571,936.00FÍSICO 604,000 86% 604,277.49
INGRESOS 325,000 100% 325,092.39
571,936.00 30% 171581
604,277.49 60% 362566
325,092.39 10% 32509
Valor Comercial 100% $566,657.00
$566,656.53
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
VALOR
COMERCIAL:$566,657.00
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
Sánchez Hernández Manuel Alejandro.
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE
PESOS 00/100 M.N.).
El valor comercial es el resultado poderado de los tres análisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado
30%, valor físico 60%, valor de capitalización de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS
SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.).
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668. 13
Avalúo No. ADC/001/09
1) Panorámica fachada principal. 2) Panorámica Av. M. Á. Camacho de Poniente a Oriente.
3) Panorámica Av. M. Á. Camacho de Oriente a Poniente. 4) Acceso principal.
Álbum Fotográfico del Inmueble Valuado.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668 14
Avalúo No. ADC/001/09
5) Rampa de escalera y escalones de concreto. 6) Barandales de perfil de herreria de fierro con esmalte blanco.
7) Áreas comunes. 8) Puerta de acceso al inmueble valuado.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668 15
Avalúo No. ADC/001/09
9) Sala, comedor. 9) Sala, comedor.
10) Cajon No. 13 de estacionamiento al descubierto.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668 16
Avalúo No. ADC/001/09
No. Colonia
F-2 Villas Cosmos
Informante Oferta Sup. Teléfono
Quality Inmov. $560,000.00 61m². 5664- 3535
No. Colonia
E4 MC Haciendas de Aragón
Informante Oferta Sup. Teléfono
Sra. Perla Glez. $420,000.00 50m². 36885675
No. Colonia
E6 M.D. Haciendas de Aragón
Informante Oferta Sup. Teléfono
Sr. Enrique P. $460,000.00 50m². 5959-9087
No. Colonia
E.2 M.D. Hdas. De Aragón
Informante Oferta Sup. Teléfono
Quality Inmov. $390,000.00 50m². 5794-1784
Álbum Fotográfico de Inmuebles Similares.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668 17
Oferta No.1Calle
Av. Manuel Ávila Camacho
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala, comedor, cocina,pisos de loseta vinilica, baño
completo, cajón de estacionamiento.
Oferta No.2Calle
Bugambilia
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, cocina,pisos de loseta
ceramica, baño completo con azulejo, cajón de estacionamiento.
Oferta No.3Calle
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala comedor, muros sin acabados cocina,pisos de
cemento pulido, baño completo, cajón de estacionamiento.
Liras
Caracteristicas:
3 Recamaras, sala, comedor, muros con tirol planchado, cocina,pisos de
loseta ceramica, baño completo, cajón de estacionamiento.
Oferta No.4Calle
Av. Manuel Ávila Camacho
Avalúo No. ADC/001/09
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668 18
Álbum Fotográfico de Terrenos en Venta.
Vendo tereno de 900 m2. ubicado en Jardines de Morelos uso de suelo
habitacional, con posibilidad de obtener us de suelo comercial, cuenta
con todos los servicios. Precio $ 3,700,000.00.
Se vende terreno de 12.50m. De frente y 50.00m. De ancho, en la
Colonia Rustica Xalostoc (atrás de jumex), con uso de suelo
habitacional, se puede usar como bodega o para construir
departamentos. Sup. 625 m2. Precio $ 2'300,000.00.
Vendo terreno con superficie de 1480m2. y 120m2. de construcción,
ideal para bodegas, estacionamiento, centro de distribución, etc. A una
cuadra de Vía Morelos, actualmente funciona como estacionamiento de
camiones. Precio $ 3'500,000.00.
AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/
Calle: Guadalupe Victoria
Número: 61
Colonia: 15 de Agosto
Delegación: Gustavo A. Madero
Código Postal: 07050
Entidad Federativa: Distrito Federal
Fecha del avalúo: 20 de Agosto de 2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,906,141.00
El valor comercial obtenido en este avalúo fue realizado atreves de la ponderación con tres
análisis que son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Físico con el 41% y el de
Capitalización de Renta con el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00
(Un Millón Novecientos seis mil Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion
Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México D.F.
1
AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/
PERITO VALUADOR: Areli Jocabed Sánchez Morales
ESPECIALIDAD Inmuebles
REGISTRO DE LA : 2004300725
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Habitacional - Comercial
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Propiedad Privada
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Pablo Morales Valdés
USO DEL AVALÚO: Para su posible enajenación
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Guadalupe Victoria
Número: 61
Colonia: 15 de Agosto
Delegación: Gustavo A. Madero
Código Postal: 07050
Entidad Federativa: Distrito Federal
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 045-196-26-000-9
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 26-49-281-901-01-000-8
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional "Popular"
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Construcción Dominante en la zona, es de casas
habitación, tipo mediano, buena calidad, de 2 a 3 niveles.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 98%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Es densa flotante y su nivel económico es medio.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Alta producida por el transito vehicular
USO DEL SUELO: H 5/30 (Habitacional, 5 Niveles y 30% de area libre)
Al Norte: Av. General Martin Carrera a 500.00 metros
aprox.
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos
EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado, jardín y parques, escuelas, Centros Comerciales
y Templos, Nomenclatura de calles y señalización,
estación de Camiones, Estación del metro.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
De terminar el valor comercial del inmueble
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero , C.P. 05040, México D.F.
2
AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
Linderos y Colindancias según: Registro publico de las escrituras
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Norte 17.000 lote 5
Sur 17.000 loto 8
Este 8.000 lote 18
Oeste 8.000 Guadalupe Victoria
SUPERFICIE DEL TERRENO: 136.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 136.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 136.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 354.03 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
NÚMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: A Zona Urbanas, asentamiento regular.
DENSIDAD HABITACIONAL: 257 Habitantes/Ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 3.5 veces el area del Terreno
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
Plano tomado de Guía Roji
Predio que ve al Poniente, entre la calle de Pedro Maria Anaya al Norte y la Calle de Carlos Salazar al Sur.
Terreno Plano de forma regular
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
N
E
S
O
44.00
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, México D.F.
3
AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: T-1,T-2,T-3
Clasificaion de tabla de tesoreria Superficie edad T-1: H05-5 177.02 50T-2: H05-4 95.11 30T-3: H05-2 81.90 6
354.03
NÚMERO DE NIVELES: TRES
EDAD APROXIMADA:
T-1: 40T-2: 16T-3: 6
VIDA ÚTIL REMANENTE:
T-1: 40
T-2: 50
T-3: 54
VIDA TOTAL:
T-1: 90
T-2: 80
T-3: 60
ESTADO DE CONSERVACIÓN: bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: bueno
Dos
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
Se supone, zapara corrida de concreto armado
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
Mediano antiguo
Inmueble de uso Habitacional y Comercial desarrollado en tres niveles con formado por un local y cuatro
viviendas, con las siguientes areas : Este terreno regular cuenta con 136 m2. Su uso es Casa- Habitacion, Su
distribucion es la siguientes, cuenta con tres niveles en el primer nivel se tiene una entrada principal cunta con
2 recamaras, un 1/2 baño, 2 baños, 1 habitacion que se utiliza como bodega, un labadero.
El segundo Nivel cuenta con dos recamaras, cuarto de juegos, dos baños, sala comedor y cosina.
Tercer Nivel cuenta con un patio, tres recamara, sala - comedor, cosina y baño.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE:
De tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con una altura de 2.30m, aplanado con mezcla y pintura vinilica.
Dalas, castillos y trabes de concreto armado con muros de carga
Tabique rojo de barro recocido de 14cm de espesor
Losa de concreto armado en claros cortos.
Losas de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3
Losa de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3.
Empresa valuadora
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05040, México D.F.
4
AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
t-1,t-2,t-3 Yeso a regla y mezcla fina
APLANADOS EXTERIORES:
t-1,t-2,t-3 Yeso a regla y mezcla fina
PLAFONES:
t-1,t-2,t-3 Yeso a regla y mezcla fina
LAMBRINES:
PISOS:
t-1,t-2,t-3
ESCALERAS:
PINTURA:
c) CARPINTERÍA:
d) INSTALACIONES
HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA:
HERRERÍA:
g) VIDRIERÍA:
h) CERRAJERÍA: De calidad economica
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Azulejo blanco y de color de 11x11cm. A diferentes alturas de cocina y baños
Entubadas, ocultas con salidas normalese) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
Puerta tipo tambor de triplay de pino y closets completos con entrepaños tipo tambor,
cajoneras de madera en pino y puertas tipo tambor con triplay de pino corredizas.
Bardas, Cisterma con equipo de bombeo y balcon.
sencillo de 3 mm de espesor claros cortos
Baños completos y medios baños con muebles blancos de color de calidad economica
Vinilica en muros y plafones de aceite en herrera y barniz en carpinteria
A base de perfiles estructurales ligeros
Mosaico de pasta loseta de ceramica, loseta de granito, azulejo a cuadros, cemento
pulido y firme de concreto
Ocultas con alimentacion a muebles con tuberia de cobre y galvanizada, bajadas
pluviales en fierro fundido y albañales de tubo de concreto de 15cm de diametro
No tiene
Aplanado de mezcla con pintura vinilica, porton de lamina de tablero y cortina metalica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Recta en un tramo rampa y escalones de concreto aparentes y de fierro estructural.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA
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5
AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
más probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN
DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y
ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del
avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas
partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin
compulsión.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le
denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables,
según sea el caso.Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIÓN.
Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
Capitalización: Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso
que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización: A) La que estima el valor a
partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y B) La que estima el valor a
partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a
fututo, llamada capitalización de flujo de efectivo.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la
capitalización de un nivel específico de ingresos.
Costo de reposición nuevo: Es el costo actual de un valuado considerándolo como
nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios
de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o
reponer un bien similar al que se esta valuando, en estado nuevo y condiciones similares.
Puede ser estimado como costos de reemplazo o bien como Coste de Reposición.
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7
Consideraciones
previas al avalúo
Costo Neto de Reposición: Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina
a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida
consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de
obsolescencia y a otros elementos de depreciación. equivale al valor de mercado de un
bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
La determinación del valor comercial del inmueble se realizo mediante el análisis y
ponderación del resultado de los procemidimientos de valuación que a continuación se
mencionan: Método Físico se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado si el bien no es nuevo, su valor se afectara por los diversos factores
aplicables, según sea el caso.
Método de Mercado esta basado en la comparación y homologación de ofertas similares al
bien valuado.
Método por rentabilidad considera que su valor corresponde, al capitalizar la renta neta
anual, real o susceptible de producir, a una tasa de capitalización determinada en base a
las características propias del bien valuado.
Los datos asentados en el presente dictamen valuatorio son proporcionados por el
solicitante, el suscrito se deslinda de cualquier responsabilidad civil o penal, al no
prejuzgar la propiedad y/o posesión del inmueble de la persona que aparece en el
apartado correspondiente, así como los documentos proporcionados para la elaboración
del mismo.
Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad
que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el
cliente o propietario del bien que se valua.
En la inspección oculta del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar
todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el
resultado de la observación o por informe expreso del cliente
No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes,
reserva de dominio, adecuados fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el
bien que se va a valuar, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante
y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna omitida en
la solicitada del avalúo.
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AV-CHAB-09/07-20/
No. No.
1 a 66
2 7
3 4
4 15
5 6
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTROS FRe
1 780,000.00 100.50 7,761.19 0.90 1.05 0.80 0.95 0.90 1.00 0.65 5,016.68
2 1,150,000.00 143.00 8,041.96 0.90 0.90 0.80 1.00 1.00 1.00 0.65 5,211.19
3 1,000,000.00 115.00 8,695.65 0.90 0.90 0.80 0.80 0.90 1.00 0.47 4,057.04
4 1,380,000.00 117.00 11,794.87 0.90 0.85 0.80 0.80 0.90 1.00 0.44 5,197.29
5 1,350,000.00 150.00 9,000.00 0.90 1.00 0.80 1.05 1.00 1.00 0.76 6,804.00
VALOR HOMOLOGADO: 5,257.24
EN N.R. $/m² 5,257.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 354.03
SUBTOTAL: $ 5,257.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,861,135.71
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
Narciso Bassols
Ubicada entre avenida 604 y 604 a unidad san juan de aragón. Cuenta con gas estacionario, cisterna, calle privada con reja para controlar el acceso y
proporcinarle una óptima seguridad.
Castillo el Chico 20 de Noviembre
Bertha Gutiérrez
Lilia Blanco Castro Av. 606 Agrupamiento
044 55 22 78 5048
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Olga MercadoPrivada Irma Mendoza
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Mario Zavala Garcia
Los Picos INPI Alberto Calmete 04455.26.90.51.18
Casa amplia muy bien ubicada cerca de todos los servicios, cuenta con area para jardin, amplio estacionamiento
InformanteColonia
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
$/m²Oferta Sup.
Teléfono
No.
Agricola Pantitlan
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
04455.3012.3279 Ma. Gabriela Savala Gomez
Casa muy bonita e iluminada a 5 minutos del aeropuerto, en buenas condiciones lista para entrar. Sala, comedor, cocina integral, estudio, medio baño,
tres recamaras, baño completo.
$/m²
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
AVALÚO No.
Av. Rio de los Remedios
Preciosa casa en excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3,000 lt, lista para habitarse,
estacionamiento comunitario.
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
044 55 3657 9395
Ticoman
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Calle
Empresa valuadora
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05040, México D.F.
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AV-CHAB-09/07-20/
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 86
2 4918
3 0-0
4 151
5 15
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTROS FRe
1 1,050,000.00 150.00 1,656.03 0.90 1.15 0.80 1.00 0.80 1.00 0.66 1,096.95
2 1,400,000.00 125.00 9,018.89 0.90 0.95 1.05 1.00 0.80 1.00 0.72 6,477.37
3 1,500,000.00 160.00 7,426.13 0.90 1.05 0.95 1.00 0.80 1.00 0.72 5,333.45
4 950,000.00 147.00 2,311.80 0.90 1.05 0.95 1.00 0.80 1.00 0.72 1,660.34
5 1,000,000.00 155.00 5,711.77 0.90 1.05 1.10 1.00 0.80 1.00 0.83 4,749.91
VALOR HOMOLOGADO: 3,863.60
EN N.R. $/m² 3,864.00
OFERTA IMPORTE SUP. COST CRN F EDADEDO
CONSERFRET CNR
TERRE
NOCONST TERRENO %/M2
1 1,050,000.00 450.00 2,827.50 0.7 0.9 0.63 1,781.33 150.00 801,596.25 248,403.75 1,656.03
2 1,400,000.00 250.00 1,731.04 0.7 0.9 0.63 1,090.56 125.00 272,638.80 1,127,361.20 9,018.89
3 1,500,000.00 320.00 1,546.72 0.7 0.9 0.63 974.43 160.00 311,818.75 1,188,181.25 7,426.13
4 950,000.00 294.00 3,294.27 0.7 0.9 0.63 2,075.39 147.00 610,164.69 339,835.31 2,311.80
5 1,000,000.00 124.00 1,467.94 0.7 0.9 0.63 924.80 155.00 114,675.47 885,324.53 5,711.77
Factores Utilizados:
Negociaci
ónUbicación
:Zona:
Forma :
Superfici
eUso del
SueloColonia
Magdalena de las Salinas
Uso de suelo habitacional de 4 a 5 niveles construidos con una superficie maxima de entre 434 a 620 m2 con un area libre del 20 al 30 , sujeto al analisis del
proyecto. Esta propiedad cuenta con una construccion de 3 niveles y puede ser reutilizada
Informante
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
5737 41 88
Moctezuma 1a seccion
46 03 32 01
Merced Balbuena
Norte 13
04455 3233 8012 Marta Fernandes
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
044 55 181 905 29 Adrian Garfias M.Nueva Tenochithan Norte
Sup.
Norte 13
Calle
Excelente terreno, en zona muy comercial, tiene 124 m2 de construccion, en la zona hay bodegas chicas, tiene vista a la calle, estacionamiento. Cerca metro
merced.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Terreno con construccion; se vende como terreno. Muy buena ubicacion, facil acceso, todos los servicios
Terreno con 142 m2 de construccion. En planta baja área abierta con un baño. En la planta alta 5 privados y 2 baños
AVALÚO No.
Teléfono
Enrique Morales Reyes
Colonia
$/m²
Oporunidad para inversionistas, terreno con 4 viviendas de concreto y techo de lamina, excelente ubicacion, entre Calzada Vallejo y Av Cuitlahuac, a una
cuadra del Centro Medico La Raza.
Elena Herrera Lopez
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Moctezuma 1a. Seccion
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Carlos Santana
$/m²
1a. Cerrada de Carretones
044 55 449105513
No. Oferta
Alberto Castillo M.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040,
México D.F.
9
AV-CHAB-09/07-20/
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 28
2 13
3 186
4 s/n
5 51
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTROS FRe
1 8,000.00 135.00 59.26 0.90 1.05 0.80 0.85 1.00 1.00 0.64 38.08
2 11,000.00 137.00 80.29 0.90 1.00 0.80 0.90 0.95 1.00 0.62 49.43
3 5,300.00 100.00 53.00 0.90 0.95 0.80 0.95 1.00 1.00 0.65 34.44
4 14,900.00 195.00 76.41 0.90 1.05 0.80 0.95 0.85 1.00 0.61 46.65
5 18,000.00 156.00 115.38 0.90 1.00 0.80 0.90 0.95 1.00 0.62 71.03
VALOR HOMOLOGADO: 47.92
EN N.R. $/m² 48.00
0.10 #¡REF!
0.90 #¡REF!
#¡REF!
#¡REF!
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Ana Lucia Martinez H.
Reforma Iztacchualt 044 355 772 20
Inmueble construdo en dos niveles independientes, se renta la planta baja, la cual consta de sala, comedor, cocina, equipada, 1 1/2 baño, patio trasero
y 1 cajon de estacionamiento
Playa Guitarron Marurico Cordero Avila
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
InformanteColonia Calle Teléfono
$/m²
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Panamericana Poniente 118 044 55 23 59 9263 Jose Elias Rodrigez Mendoza
Del Golfo 04455 1397 5657
Vulcanizacion 044 55 352 84177
No. Oferta
Casa en dos niveles, sala, comedor, cocina equipada, medio baño, planta alta, 2 recamaras con closet, un baño completo amplio, azotea area de
lavado y cuarto de servicio casa en buen estado iluminada y muy amplia
Casa contemporánea. P.B.: Garage para 1 auto, sala, comedor, cocina integral, cuarto de servicio, área de lavado. P.A.: Hall con 1 baño, 3 recámaras.
Línea telefónica, cisterna. Acabados: ventanería con fierro, muros con tirol, pisos con mosaico
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Acueducto de Guadalupe Gabriela Ayala
Preciosa casa con excelente ubicacion,3 recamaras con baño completos, amplios espacios, cocina equipada, cuarto de servicio,1 estacionamiento
Jardin Balbuena Reyna Templos M.
Veinte de Nobiembre
Retorno 49 de Cecilio Robledo 044 55 18 2304 85
Sup. $/m²
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, México D.F.
10
AV-CHAB-09/07-20/
p/c
INSTALACIONES
ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS
ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
BOMBA PZA 1 15 $1,000.00 0.80 0.95 1.00 0.76 $760.00 $760.00
GAS ESTACIONARIO PZA 1 10 $4,403.55 0.85 1.10 1.00 0.94 $4,117.32 $4,117.32
COCINA INTEGRALES PZA 1 6 $16,339.14 0.90 1.05 1.00 0.95 $15,440.49 $15,440.49
SUMA $20,317.81
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
BARDA m2 1.00 40 $990.70 1.00 0.95 1.00 0.95 $941.16 $941.16
BALCON M2 1.00 17 $3,000.00 1.05 0.85 1.00 0.89 $2,677.50 $2,677.50
CISTERNA M2 1.00 15 $2,194.65 0.95 0.95 1.00 0.90 $1,980.68 $1,980.68
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 5,599.34
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 25,917.15
INDIVISO %
TOTAL: $ 25,917.15
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS
COMPLEMENTARIAS:Unidad Cantidad EDAD
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero
, C.P. 05040, México D.F.
11
AV-CHAB-09/07-20/
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,864.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
136.00 3,864.00 1.00 3,864.00 525,504.00
TOTAL: 136.00 SUMA (a): $ 525,504.00
INDIVISO 100.00%
525,504.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE C.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 177.02 4,265.19 0.94 4,025.27 712,553.00
95.11 4,237.93 0.94 3,983.66 378,885.53
81.90 3,748.99 0.94 3,524.05 288,619.59
TOTAL 354.03 m² SUBTOTAL (b): $ 1,380,058.12
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 25,917.15
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,931,479.27
Terr. 525,504.00
Const. 1,380,058.12
Inst. 25,917.15
5,455.69
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
H05-4
H05-2
AVALÚO No.
H05-5
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
Terr.
Const.
Inst.
COSTOS
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, México D.F.
12
AV-CHAB-09/07-20/
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 18.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 3 3 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 3.4286 3.8571 1.4286
TASA RESULTANTE: 8.71%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 354.03 48.00 16,993.44
TOTAL: 354.03
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 16,993.44
TOTAL DEDUCCIONES: 18.00% 3,058.82
RENTA NETA MENSUAL: 13,934.62
RENTA NETA ANUAL: 167,215.45
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.71%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,918,865.82
P.U. $/M2. $5,420.07
CASA HABITACION-
COMERCIAL
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, México D.F.
13
AV-CHAB-09/07-20/
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,861,000 -3% 1,861,135.71FÍSICO 1,931,000 1% 1,931,479.27
INGRESOS 1,919,000 100% 1,918,865.82
PONDERADO
1,861,135.71 31.00% $576,952.07
1,931,479.27 41.00% $791,906.50
1,918,865.82 28.00% $537,282.43
100.00% $1,906,141.00
$1,906,141.00
Areli Jocabed Sánchez Morales
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON NOVECIENTOS SEIS MIL CIENTO CUARENTA Y
UN PESOS 00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
El valor comercial obtenido en este avalúo fue realizado atreves de la ponderación con tres análisis que
son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Físico con el 41% y el de Capitalización de Renta con
el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00 (Un Millón Novecientos seis mil
Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
AVALÚO No.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
VALOR COMERCIAL
Valor Comparativo de mercado
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, México D.F.
14
AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Agricola Pantitlan
Alberto Calmete 4
Av. Rio de los Remedios 6
Ticoman
Los Picos INPI
Castillo del Chico
Av. 606 Agrupamiento a 66
Narciso Bassols
20 de Noviembre 7
Privada Irma Mendoza 15
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero , C.P. 05040, México D.F.
15
AV-CHAB-09/07-20/
Norte 86
Moctezuma 1a seccion
Carlos Santana 0-0 Norte 13 151
Moctezuma 1a. Seccion
Nueva Tenochithan
1a. Cerrada de Carretones 15
Merced Balbuena
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
AVALÚO No.
Magdalena de las Salinas
Norte 13 4918
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero , C.P. 05040, México D.F.
16
AV-CHAB-09/07-20/
Vulcanizacion 186
Poniente 118 51
Veinte de Nobiembre
Playa Guitarron s/n
Reforma Iztacchualt
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
Panamericana
Retorno 49 de Cecilio Robelo 13Acueducto de Guadalupe 28
Del Golfo Jardin Balbuena
AVALÚO No.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero
, C.P. 05040, México D.F.
17
AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Av. Rio de los Remedios 6
Av. 606 Agrupamiento a 66
Narciso Bassols Castillo del Chico
Ticoman
Alberto Calmete 4 Privada Irma Mendoza 15
Los Picos INPI Agricola Pantitlan
20 de Noviembre 7
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, México D.F.
INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI 18
AV-CHAB-09/07-20/TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
Norte 86 Norte 13 4918
Nueva Tenochithan Magdalena de las Salinas
1a. Cerrada de Carretones 15
AVALÚO No.
Merced Balbuena
Carlos Santana 0-0 Norte 13 151
Moctezuma 1a seccion Moctezuma 1a. Seccion
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo
A. Madero , C.P. 05040, México D.F.
INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI 19
AV-CHAB-09/07-20/
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
AVALÚO No.
Acueducto de Guadalupe 28 Retorno 49 de Cecilio Robelo 13
Del Golfo Jardin Balbuena
Vulcanizacion 186 Playa Guitarron s/n
Veinte de Nobiembre Reforma Iztacchualt
Poniente 118 51
Panamericana
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo
A. Madero , C.P. 05040, México D.F.
INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI 20
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALÚO No. ISV0001
Calle:
Número:
Colonia:
Delegación:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $2,495,357.00
Distrito Federal.
20 de agosto de 2009
CUAJIMALPA
CUAJIMALPA
05000
Av. Jose Maria Castorena
217
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 1
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALÚO No. ISV0001
PERITO VALUADOR: ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 98040806
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: PIEDAD VAZQUEZ CAMACHO
USO DEL AVALÚO: Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el valor comercial.
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Av. Jose Maria Castorena
Número: 217
Colonia: CUAJIMALPA
Delegación: CUAJIMALPA
Código Postal: 05000
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No se proporciono éste dato.
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono éste dato.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional y comercial
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Habitacional de 2 a 3 niveles del tipo medio.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: 300
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el
transito de vehiculos y trafico por los comercios y escuelas
USO DEL SUELO: H00-02
Av. JUAREZ Y CASTORENA, Importancia alta, En buenas
condiciones.
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos.
EQUIPAMIENTO URBANO: Tiendas de abarrotes, refaccionarias, Escuelas, Iglesia, zona de
bancos, tiendas de autoservicio, talleres mecanicos, parques,
Tortillerias, Señalizacion de calles.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 3
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALÚO No. ISV0001
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:Escritura No. , Volumen,Notario
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
NE 8.070 PROPIEDAD PRIVADA
SE 17.310 LOTE 32
NE 6.040 LOTE 32
SE 15.180 LOTE 32
NE 3.870 LOTE 32
SE 3.730 CALLEJON CD. VICTORIA
SE 4.990 LOTE 34
SW 3,43 LOTE 34
SW 4.830 LOTE 34
SW 12.510 LOTE 34
NW 38.580 PROPIEDAD PRIVADA
SW 0.820 PROPIEDAD PRIVADA
NW 0.630 PROPIEDAD PRIVADA
SUPERFICIE DEL TERRENO: 547.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 547.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 547.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 210.00 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:Con pendiente, de forma regular.
NÚMERO DE FRENTES: 1CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL:PENDIENTE
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:COS Y CUS CALCULAR
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:si
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
IV.- TERRENO.
terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies según escrituras
al norte Av. Tamaulipas, al sur calle tamaulipas al oriente: calle castorena y al poniente: tamaulipas.
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 4
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALÚO No. ISV0001
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: CASIFICACION SUPERFICIE EDAD
T-1 TRES 210 07
NÚMERO DE NIVELES: 2
EDAD APROXIMADA: 7
VIDA ÚTIL REMANENTE: 63
VIDA TOTAL: 70
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: De mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.
ESTRUCTURA: Muros de carga y Marcos rígidos.
MUROS: Tabique
ENTREPISOS: Losa de concreto armado
TECHOS: A 2 aguas
AZOTEAS: Con hilada de tabique, impermeabilizada
BARDAS: No
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
El terreno donde esta ubicado el inmueble es de forma regular y su uso es habitacional, esta
conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un baño
completo, en el segundo nivel nos encontramos con 3 recamaras, un baño completo y una terraza.
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 5
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALÚO No. ISV0001
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: azulejo y tirol
APLANADOS EXTERIORES: Aplanado fino
PLAFONES: tirol
LAMBRINES: loseta
PISOS: loseta 33*33 cm.
ESCALERAS: loseta y barandal de madera
PINTURA: vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERÍA: paredes de sala y comedor de madera de pino
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
cobre y pvc
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: cocina integral madera con desayunador y muebles de sanitarios w.c. lavabo con
mueble regadera.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: tubular
HERRERÍA: puertas y ventanas
g) VIDRIERÍA: sencillo 3 mm
h) CERRAJERÍA: del pais
i) FACHADA: fachada con jardin al frente, aplanado fino con pintura vinilica, tres ventanas y puerta
principal.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
ver manual
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 6
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALÚO No. ISV0001
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE
REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Existe mucho trafico por los negocios que hay en la avenida principal
La casa no esta a nivel de calle, los lotes colindantes son de familiares.
No existen linderos fisicos
Solo hay una servidumbre de paso para los tres lotes.
la oferta numero cinco (5) no existen imágenes.
VII.- DEFINICIONES.
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 7
I.S.V. CONSTRUCCIONES
ISV0001
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,950,000.00 140.00 13,928.57 0.90 0.90 1.10 0.90 0.95 1.00 0.76 10,610.86
2 2,900,000.00 320.00 9,062.50 0.90 1.00 0.95 1.10 0.90 1.00 0.85 7,670.95
3 2,900,000.00 270.00 10,740.74 0.90 1.10 0.95 0.95 0.95 1.00 0.85 9,116.75
4 4,400,000.00 275.00 16,000.00 0.90 1.00 0.90 0.90 0.90 1.00 0.66 10,497.60
5 3,500,000.00 200.00 17,500.00 0.90 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 0.86 14,962.50
VALOR HOMOLOGADO: 10,571.73
EN N.R. $/m² 10,572.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 210.00
SUBTOTAL: $ 10,572.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 2,220,120.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
(55) 5251 4995 Zertuche y Sinclair S.CcoahulaCuajimalpa De Morelos
$/m²No. Oferta Sup.
JOSE MARIA CASTORENA
5ta. PRIVADA DE LA AVENIDA
MEXICO
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
5290 0640 Grupo Bandin S.A. de C.V
Cuajimalpa De Morelos Coahuila (55) 5682 8404 Elena Ricaud
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Laura López
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Colonia Calle Teléfono
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
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Cuajimalpa De Morelos
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 8
I.S.V. CONSTRUCCIONES
ISV0001
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 1,750,000.00 456.00 3,837.72 0.90 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 0.73 2,797.70
2 1,000,000.00 356.00 2,808.99 0.90 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 0.81 2,281.60
3 1,500,000.00 634.00 2,365.93 0.90 1.05 1.10 1.00 1.00 1.00 1.04 2,459.38
4 2,100,000.00 474.00 4,430.38 0.90 0.80 0.90 1.00 1.00 1.00 0.65 2,870.89
5 2,350,000.00 470.00 5,000.00 0.90 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 4,961.25
VALOR HOMOLOGADO: 3,074.16
EN N.R. $/m² 3,074.00
OFERTA IMPORTE SUP. CONSTRUCCION CRN Fed
EDO. DE
CONSERVA FRED CNR TERRENO
CONSTRUCC
ION TERRENO $/M2
1.00 $1,750,000.00 200.00 $6,000.00 0.70 0.9 0.63 $3,780.00 456.00 ####### $994,000.00 $2,179.82
2.00 $1,000,000.00 356.00 356.00 $1,000,000.00 $2,808.99
3.00 $1,500,000.00 634.00 634.00 $1,500,000.00 $2,365.93
4.00 $2,100,000.00 474.00 474.00 $2,100,000.00 $4,430.38
5.00 $2,350,000.00 470.00 470.00 $2,350,000.00 $5,000.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
Cuajimalpa De Morelos
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
5257-3667 Royal Real Estate S.A. de C.Cuajimalpa De Morelos CARRETERA MEXICO TOLUCA
Informante
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Ahuatenco 5813 5062RE/MAX GALAXY / LAURA VELEZ FERNANDEZ VARELA
Cuajimalpa De Morelos El Contadero
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$/m²
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22241630
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Sup.
5292 3295Cuajimalpa De Morelos
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Jesús Del Monte 5341 3647 Rinor Bienes Raíces
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
No. Oferta
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 9
I.S.V. CONSTRUCCIONES
ISV0001
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 s/n
2 3000
3 18
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 9,500.00 174.00 54.60 0.90 1.05 0.80 0.95 1.00 1.00 0.72 39.21
2 14,000.00 220.00 63.64 0.90 0.95 0.95 0.95 1.00 1.00 0.77 49.10
3 12,000.00 250.00 48.00 0.90 1.10 0.95 0.80 1.10 1.00 0.83 39.73
4 22,000.00 380.00 57.89 0.90 0.95 0.95 0.90 1.00 1.00 0.73 42.32
5 23,000.00 220.00 104.55 0.90 1.10 0.95 0.90 1.00 1.00 0.85 88.49
VALOR HOMOLOGADO: 51.77
EN N.R. $/m² 52.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
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privado, bodega, estudio, sala de TV, 4 autos, en dos niveles, buenos acabados, de estilo contemporáneo, zona muy tranquila
Monísima casa con una maravillosa vista a la barranca, cuenta con un pequeño salón de juegos y linda terraza.
Cuajimalpa acopilco Calle Xivioni 5554 0608
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
palo alto cuajimalpa Km 15 Carretera a Toluca 5589 6883 Margarita Miller, Asesor Inmobiliario
Asesoría Inmobiliaria y Corretaje
Cuajimalpa De Morelos ARTEAGA Y SALAZAR 3618 2196 Grupo Habiterra
COAHUILA 5257 3737 M&M Consultores Inmobiliarios
ES UNA CASA CON 2 RECAMARAS, LA PRINCIPAL ES GRANDE Y TIENE BAÑO, LAS 2 CUENTAN CON ALFOMBRA, ESCALERAS DE MADERA, LA CASA
TIENE 2 BAÑOS COMPLETOS Y UN MEDIO BAÑO, LA SEGUNDA REC. TIENE CLOSET. SALA CON ALFOMBRA, COCINA GRANDE.
Cuajimalpa De Morelos 16 de septiembre 5812 8947, 04455 2940 0026
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Rios y Asociados
Cuajimalpa De Morelos
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 10
I.S.V. CONSTRUCCIONES
ISV0001
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EA09 cocina integral pz 1 27 $10,000.00 1.0 0.9 1.0 0.85 $8,500.00 $8,500.00
SUMA $8,500.00
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
0.95 0.85 1.00 0.81
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $
VIDA UTIL 80.00
EDAD 7.00 0.92
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 8,500.00
INDIVISO %
TOTAL: $ 8,500.00
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 11
I.S.V. CONSTRUCCIONES
ISV0001
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,074.00 $/m²TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
547.00 3,074.00 1.00 3,074.00 1,681,478.00
TOTAL: 547.00 SUMA (a): $ 1,681,478.00
INDIVISO 100.00%
1,681,478.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 210.00 6,006.13 0.92 5,533.15 1,161,960.93
TOTAL 210.00 m² SUBTOTAL (b): $ 1,161,960.93
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 8,500.00
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 2,851,938.93
Terr. 1,681,478.00
Const. 1,161,960.93
Inst. 8,500.00
13580.66155
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
0%
% DE PARTICIPACIÓN
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 12
I.S.V. CONSTRUCCIONES
ISV0001
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 3% ENERG. ELÉC. 1.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 24.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 3 1 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 3.4286 1.4286 1.5714
TASA RESULTANTE: 8.43%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 210.00 52.00 10,920.00
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 10,920.00
TOTAL DEDUCCIONES: 24.00% 2,620.80
RENTA NETA MENSUAL: 8,299.20
RENTA NETA ANUAL: 99,590.40
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.43%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,181,581.02
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
casa habitacion
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 13
I.S.V. CONSTRUCCIONES
ISV0001
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 2,220,000 88% 2,220,120.00FÍSICO 2,852,000 141% 2,851,938.93
INGRESOS 1,182,000 100% 1,181,581.02
30%
60%
10%
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$2,495,357.00
EL VALOR COMERCIAL, ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA VALOR
DE MERCADO UN 30%, EL VALOR FISICO DE UN 60% Y EL VALOR DE CAPITALIZACION DEL 10% DANDONOS UN RESULTADO DE $2,495,357..00
666,036.00
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
1,711,163.36
118,158.10
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Comparativo de mercado
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS
CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
$2,495,357.46
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 14
ISV CONSTRUCCIONES
FACHADA COCINA
COMEDOR SALA
ESCALERAS BAÑO
INMUEBLE VALUADO
CALLE JOSE MARIA CASTORENA 217 CUAJIMALPA
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 14
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
PRIMER OFERTA:
VISITA CAMPO.
CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA.
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 15
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
SEGUNDA OFERTA:
SEGÚN VISITA EN CAMPO
5a. PRIVADA DE AVENIDA MEXICO
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 16
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
TERCERA OFERTA:
VISITA CAMPO.
CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 17
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
CUARTA OFERTA:
5A. OFERTA
VISTA EN CAMPO
ESTE CROQUIS ES DE LA 5A OFERTA
JOSE MARIA CASTORENA S/N. CUAJIMALPA
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 18
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
PRIMERA OFERTA:
7500
CARRETERA MEXICO TOLUCA S/N CUAJIMALPA
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 19
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
SEGUNDA OFERTA:
VISITA DE CAMPO
AHUATENCO S/N CUAJIMALPA.
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 20
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
TERCERA OFRTA: AV. JESUS DEL MONTE S/N. HUIXQUILUCAN
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 21
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
CUARTA OFERTA:
5A OFERTA AVENIDA SAN MATEO S/N.
VISITA EN CAMPO NO PERMITE FOTOS
LA HERRADURA S/N. CONTADERO CUAJIMALPA
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 22
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
PRIMERA OFERTA: CALLE COAHUILA S/N CUAJIMALPA.
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 23
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
TERCERA OFERTA: CALLE XIOVIONI No. 18 SAN LORENZO ACOPILCO. CUAJIMALPA.
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 24
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
CUARTA OFERTA: ARTEAGA Y SALAZAR S/N CONTADERO CUAJIMALPA.
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 25
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
QUINTA OFERTA: KM. 15 CARRETERA MEXICO TOLUCA COL. PALO ALTO CUAJIMALPA
ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 26
1
AVALÚO No. A-DC-09-0001
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número:
Colonia:
Delegación:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $631,245.00
Distrito Federal.
20 de Agosto de 2009
Santa María la Ribera .
Cuauhtémoc.
06400
Salvador Díaz Mirón.
96
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
2
AVALÚO No. A-DC-09-0001
PERITO VALUADOR: Manuel Silva Tadeo.
ESPECIALIDAD Bienes Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 94310454
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento en Condominio.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En Condominio.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: María Guadalupe García Murillo.
USO DEL AVALÚO: Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Salvador Díaz Mirón.
Número: 96
Colonia: Santa María la Ribera .
Delegación: Cuauhtémoc.
Código Postal: 06400
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 012 083 01 003 8
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 20 45 500 997 01 000 6
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional y Comercial, Mixta.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Número de
Niveles promedio 2(dos niveles), comercios.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 95%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Alta, Ruido producido por autos principalmente.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
Determinar su Valor Comercial.
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
3
USO DEL SUELO: HM/4/25/12
A corta distancia de vías primarias de intenso flujo
vehicular como son: Circuito Interior y Eje 1 Norte .
SERVICIOS PÚBLICOS: Completos.
Agua: Red de distribución con suministro de tomas domiciliarias.
Drenaje y Alcantarillado: Red de recolección de aguas residuales en sistema conjunto.
Electricidad: A través de red áerea.
Alumbrado Público: Sistema de cableado subterráneo con posteria metálica y de concreto.
Calles de: Pavimento Asfáltico.
Banquetas: con un ancho de 3.00 mts. de Concreto Hidráulico.
Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidráulico.
Gas Natural: Con suministro de tanque estacionario.
Vigilancia: Por Rondas
Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante.
Recolección de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal).
Parametros de Vialidad: Señalamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Números.
EQUIPAMIENTO URBANO: Centro Comercial, Escuelas, Mercado, Templo,
Gasolineria, Parque, Museos, Cancha Deportivas en un
radio aproximado de 1 Km.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
4
AVALÚO No. A-DC-09-0001
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Norte 14.230 Vía Pública Salvador Díaz Mirón
Sur 14.230 Casa No.186 de la calle Cedro.
Oriente 16.820 Vía Pública Cedro
Poniente 16.820 Casa No.198 de la calle Salvador Díaz Mirón.
SUPERFICIE DEL TERRENO: 239.35 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 55.85 m2
INDIVISO: 9.960 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular
NÚMERO DE FRENTES: Dos
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL: 222.00
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 3.00
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que Afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTEUBICACIÓN
IV.- TERRENO.
Se trata de una fracción de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
El lote se encuentra en esquina, al Norte está con la calle Salvador Díaz Mirón, al Oriente con la Calle Cedro, al Sur con la
Calle Lirio y al Poniente con la Calle Nogal.
Escritura Pública No.37,424 , con fecha 18 de Enero de 2006, ante Lic. Juan Manuel Aspron Pelayo, Notario
Público No.186 y 217 del D.F.
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
5
AVALÚO No. A-DC-09-0001
USO ACTUAL: El terreno se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con
una superficie de 239.35 m2, el uso actual son departamentos en
condominio con cuatro niveles, de tres departamentos por nivel, escaleras de
uso comun, y nueve cajones de estacionamiento.
ver anexo c-2
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano Antiguo
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
TIPO 1 CLASIFICACION EDAD
T-1 Cinco Cinco años
NÚMERO DE NIVELES: Cuatro Niveles
EDAD APROXIMADA: Cinco Años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 85
VIDA TOTAL: 90
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.1
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Probablemente Zapatas Aisladas y contratrabes de concreto armado.
ESTRUCTURA: Marcos Rígidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos
de concreto armado.
MUROS: Se supone de tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor.
ENTREPISOS: Se supone de losa aligerada con vigueta y bovedilla
TECHOS: Se supone losa plana de concreto armado.
AZOTEAS: Impermeabilizado, con pretil en buen estado de conservación y con una altura
de 0.50 mts.
BARDAS: A base de Muros de block hueco, con una altura promedio de 3.00 mts.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
SUPERFICIE
55.85
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
6
AVALÚO No. A-DC-09-0001
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Son de pasta rayada a regla y plomo en buenas condiciones.
APLANADOS EXTERIORES: Son de cemento-arena acabado rustico en buenas condiciones.
PLAFONES: Son de yeso a regla en buenas condiciones.
LAMBRINES: En baños zona de regadera en tres paredes calidad mediana a base de loseta de
ceramica de 20 x 30 cm.
PISOS: Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y baño, piso láminado
en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo según pisos de calidad media.
ESCALERAS: Si hay en el interior del edifcio son de concreto armado, acamado común.
PINTURA: Vinilica en muros interiores y exteriores en general y esmalte en zona de baños y cocina
en condiones optimas.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguna
c) CARPINTERÍA: Puerta de madera de pino con bastidor de color blanco, en zona de recamaras, baño,
cocina y acceso principal a departamento.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Si tiene entubada oculta con tubería de cobre en hidraúicas en salidas y de Pvc en
bajadas sanitarias.
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Si tiene completos los muebles de baño wc, lavabo, accesorios de baño, cocina integral
con estufa y tarja de mediana calidad.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las áreas del departamento.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: A base de Aluminio natural en ventanas y sección comercial.
HERRERÍA: Puerta de herreria en zona de acceso principal, tres portones en dos hojas en zona de
estacionamiento, escalera marina y tapa para zona de azotea.
g) VIDRIERÍA: Vidrio transparente de 6 mm y opaco en baño.
h) CERRAJERÍA: Son de tipo nacional, de intercomunicación de calidad mediana y en exteriores de
seguridad marca Phillips.
i) FACHADA: Recubierta de aplanado cemento-arena en todos sus niveles y pintada en color naranja,
acabado pulido en buenas condiciones.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
Del edificio: Cisterna, equipo de bombeo, gas estacionario, bardas, interfon,
cocina integral movible, patios y andadores.
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
7
AVALÚO No. A-DC-09-0001
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o
estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble.
5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante de realizar la
comercialización del mismo.
VII.- DEFINICIONES.
CONSIDERACIONES DEL AVALUO:
1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico ó Directo, el Valor de mercado y el Valor por
Capitalización de Rentas.
2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y obsolescencia del
proyecto.
3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y características
propias del bien en estudio.
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
8
a) Escritura de propiedad. si
b)Boleta predial. si
c) Recibo de Agua. si
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
Ninguna salvedad.
20) Sobre la documentación de la construcción.
21) Sobre la inspección de la construcción.
15) Sobre la inspeccion del terreno.
16) Sobre la documentación de la construcción.
17) Sobre la inspección de la construcción.
EXCLUSIONES DEL AVALUO:
18) Sobre la documentacion del terreno.
19) Sobre la inspeccion del terreno.
12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la
institución emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no se realiza
levantamiento topográfico para verificar dicha superficie.
SALVEDADES DEL AVALUO:
14) Sobre la documentacion del terreno.
9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los
consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente.
CONDICIONES DEL AVALUO:
10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor
comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.
11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines distintos a lo indicado
en este avalúo.
6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la
que podemos mencionar lo siguiente:
7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera
afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos
responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de
negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
9
A-DC-09-0001
No. No.
1 247
2 138
3 375
4 25
5 46
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. OTRO FRe
1 650,000.00 52.82 12,305.94 0.90 1.00 1.10 1.00 1.10 1.00 1.09 13,401.17
2 750,000.00 58.57 12,805.19 0.90 1.00 0.95 1.10 0.95 1.00 0.89 11,441.12
3 520,000.00 65.00 8,000.00 0.90 1.00 0.85 1.20 1.20 1.00 1.10 8,812.80
4 680,000.00 63.00 10,793.65 0.90 1.00 0.90 1.20 1.00 1.00 0.97 10,491.43
5 930,000.00 67.36 13,806.41 0.90 1.00 0.80 1.00 1.20 1.10 0.95 13,121.62
VALOR HOMOLOGADO: 11,453.63
EN N.R. $/m² 11,454.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 55.85
SUBTOTAL: $ 11,454.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 639,705.90
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
(55)52555521 Century 21 OriónCedroSanta María La Ribera
$/m²No. Oferta Sup.
Enrique González Martinez
Dr. ATL
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
(55)53441030 Promotora de Inmuebles
Santa María La Ribera Naranjos cel. (55)14603211 Edith González Martinez
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Ana María González
Departamento de 65 m2, dos recamaras, un baño, edad 8 años, en el quinto nivel se encuentra, una línea telefonica.
Departamento de 63 m2, tres recamaras, un baño, edad 4 años, en el cuarto nivel se encuentra.
Colonia Calle Teléfono
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
55-63-13-14
Departamento de 67.36 m2, dos recamaras, dos baños, edad 11 años, en el cuarto nivel se encuentra, una línea telefonica.
Salvador Díaz Mirón
Departamento de 52.82 m2, dos recamaras, un baño, un cajon de estacionamiento, edad 35 años, en el tercer nivel se encuentra. Cuarto de
servicio en azotea de 7.18 m2, y cocina integral.
Santa María La Ribera
Santa María La Ribera 59-89-45-26 Dim. Bienes Raices
Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un baño, edad 3 años, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para auto.
Santa María La Ribera
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
10
A-DC-09-0001
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 3,100,000.00 510.00 5,260.98 0.90 1.00 1.00 1.20 0.80 1.20 1.04 5,454.59
2 5,176,000.00 647.00 8,000.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 0.95 0.68 5,472.00
3 5,200,000.00 1,167.00 4,176.78 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.05 0.76 3,157.64
4 2,400,000.00 598.62 3,465.13 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.20 0.86 2,993.87
5 2,800,000.00 403.00 6,139.70 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.10 0.79 4,862.64
VALOR HOMOLOGADO: 4,388.15
EN N.R. $/m² 4,388.00
No Oferta Sup. Terr. Sup. Const. CRN U. Suelo F.ed E. Conserv.
1 3,100,000.00 510.00 80.00 $6,856.89 0.95 0.8
C.N.R. CONSTRUCCION TERRENO $/M2
5,211.24 416,898.91 2,683,101.09 $5,260.98No Oferta Sup. Terr. Sup. Const. CRN U. Suelo F.ed E. Conserv.
3 5,200,000.00 1,167.00 50.00 $6,856.89 0.95 1
C.N.R. CONSTRUCCION TERRENO $/M2
6,514.05 325,702.28 4,874,297.73 $4,176.78No Oferta Sup. Terr. Sup. Const. CRN U. Suelo F.ed E. Conserv.
4 2,400,000.00 598.62 50.00 $6,856.89 0.95 1
C.N.R. CONSTRUCCION TERRENO $/M2
6,514.05 325,702.28 2,074,297.73 $3,465.13
Jaime Torres Bodet
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 598.62 m2, un frente, regular, cuenta con 2 viviendas . Actualmente se rentan las viviendas.
TreniñE Negocios InmobiliariosEnrique González Martinez
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
53632162 Century 21 InvermaxSanta María La Ribera Cedro
CalleColonia Teléfono Informante
Terreno plano irregular con construcción, hay que demoler, 510 m2. un frente a media calle.
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo H3 30 60, con 647 m2, un frente a media calle
No. Oferta Sup.
(55) 55 14 30 82Santa María La Ribera
Santa María La Ribera
Santa María La Ribera
Salvador Díaz Mirón
0.76
55631314 Juan ContrerasSanta María La Ribera
Fresno (442) 4 100 599 Inmuebles México
Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 1167 m2, un frente, poca construccion por demoler.para comercio o bodega.
Su casa Bienes Raices
0.95
$/m²
Terreno plano , un frente regular, 403 m2, uso de suelo H 3 20, respetar fachada primer crujia 50 m2, en mal estado, pero sin daño estructural.
55890229
$/m²
fret.
fret.
0.95
AVALÚO No.
fret.
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
11
A-DC-09-0001
No Oferta Sup. Terr. Sup. Const. CRN U. Suelo F.ed E. Conserv.
5 2,800,000.00 403.00 50.00 $6,856.89 0.95 1
C.N.R. CONSTRUCCION TERRENO $/M2
6,514.05 325,702.28 2,474,297.73 $6,139.70
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
AVALÚO No.
fret.
0.95
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
12
A-DC-09-0001
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 138
2 25
3
4 151
5 24
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 4,500.00 58.57 76.83 0.90 1.00 0.95 1.10 0.95 1.00 0.89 68.65
2 4,500.00 63.00 71.43 0.90 1.00 0.95 1.20 1.10 1.00 1.13 80.61
3 5,000.00 67.00 74.63 0.90 1.00 0.95 1.20 1.10 1.00 1.13 84.22
4 5,000.00 65.00 76.92 0.90 1.00 0.95 1.15 1.10 1.00 1.08 83.20
5 7,700.00 76.00 101.32 0.90 1.10 0.90 1.00 1.00 1.00 0.89 90.27
VALOR HOMOLOGADO: 81.39
EN N.R. $/m² 81.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Colonia Calle Teléfono Informante
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Departamento de 63 m2, tres recamaras, un baño, edad 4 años, en el cuarto nivel se encuentra.
Departamento de 67 m2, dos recamaras, un baño, un cajon de estacionamiento, edad 19 años, en el cuarto nivel se encuentra.
Departamento de 65 m2, dos recamaras, dos baños, un cajon de estacionamiento, edad 5 años, en el quinto nivel se encuentra.
Departamento de 76 m2, dos recamaras, dos baños, un cajon de estacionamiento, edad 4 años, en el tercer nivel se encuentra.
Santa María La Ribera Nogal 56640505
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
San Rafael Fco. Díaz Covarrubias (55) 52601864 Administración Amsterdam
Proyecsa Inmobiliaria Lar.
Santa María La Ribera Santa María La Ribera 56166093 Alejandro Tovar Sanchez
Dr. ATL (55)53441030 Promotora de Inmuebles
Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un baño, edad 3 años, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para
auto.
Santa María La Ribera Enrique González Martinez 59-89-45-26
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Dim. Bienes Raices
Santa María La Ribera
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
13
A-DC-09-0001
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO C.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
IE14 INTERFON PZA 1 6 $9,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $9,000.00 $9,000.00
SUMA $9,000.00
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EA10 EQUIPO DE BOMBEO PZA 1 6 $15,000.00 1.0 1.0 1.0 1.00 $15,000.00 $15,000.00
EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE PZA 1 6 $10,000.00 1.0 1.0 1.0 1.00 $10,000.00 $10,000.00
EA11 GAS ESTACIONARIO PZA 1 6 $4,000.00 1.0 1.0 1.0 1.00 $4,000.00 $4,000.00
SUMA $29,000.00
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
OC01 BARDA M2 45.00 6 $475.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $427.50 $19,237.50
OC03 ANDADOR M2 40.00 6 $475.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $475.00 $19,000.00
OC10 CISTERNA PZA 1.00 6 $30,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $30,000.00 $30,000.00
OC17 ESCALERAS DE CONCRETO PZA 4.00 6 $879.27 1.00 1.00 1.00 1.00 $879.27 $3,517.08
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 71,754.58
VIDA UTIL 80.00
EDAD 6.00 0.93
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 109,754.58
INDIVISO %
TOTAL: $ 109,754.58
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
MULTIFACE
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14
A-DC-09-0001
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 4,388.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
239.35 4,388.00 1.00 4,388.00 1,050,267.80
TOTAL: 239.35 SUMA (a): $ 1,050,267.80
INDIVISO 0.100
104,606.67
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 55.85 8,184.55 0.93 7,632.09 426,252.39
TOTAL 55.85 m² SUBTOTAL (b): $ 426,252.39
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 109,754.58
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 640,613.64
Terr. 1,050,267.80
Const. 426,252.39
Inst. 109,754.58
11470.25318
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
AVALÚO No.
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
66%
27%
7%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
MULTIFACE
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Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
15
A-DC-09-0001
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 1.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL 3% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS OTROS
CONS/ MANT 5%
TOTAL DEDUCCIONES : 19.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 5 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 5.7143 1.2857
TASA RESULTANTE: 8.00%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 55.85 81.00 4,523.85
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 4,523.85
TOTAL DEDUCCIONES: 19.00% 859.53
RENTA NETA MENSUAL: 3,664.32
RENTA NETA ANUAL: 43,971.82
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.00%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 549,647.78
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
Departamento en Condominio
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
16
A-DC-09-0001
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 640,000 16% 639,705.90FÍSICO 641,000 17% 640,613.64
INGRESOS 550,000 100% 549,647.78
30% $191,911.77
60% $384,368.18
10% $54,964.78
100% $631,244.73
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
$631,245.00
Valor de mercado
MANUEL SILVA TADEO
MATRICULA 94310454
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
Valor Comercial
Valor de Capitalización
Valor Físico o C.N.R.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
AVALÚO No.
Valor Ponderado
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
( SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO
PESOS 00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIÓN SE OBTUVO LOS SIGUIENTES
PORCENTAJES: 30% VALOR DE MERCADO, EL 60% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
17
AVALÚO No. A-DC-09-0001
REPORTE FOTOGRÁFICO
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
18
AVALÚO No. A-DC-09-0001
REPORTE FOTOGRÁFICO
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
19
AVALÚO No. A-DC-09-0001
REPORTE FOTOGRÁFICO
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
20
AVALÚO No. A-DC-09-0001
CASO No. 1 CASO No. 2
CASO No. 3 CASO No .4
CASO No.5
REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
21
AVALÚO No. A-DC-09-0001
CASO No. 1 CASO No. 2
CASO No. 3 CASO No .4
CASO No.5
REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
22
AVALÚO No. A-DC-09-0001
CASO No. 1
REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES
MULTIFACE
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
AVALÚO No. VASS-8405
FOTO DEL INMUEBLE
Calle:
Número:
Colonia:
Municipio:
Código Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalúo:
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,682,748.00
Estado de méxico.
20/08/2009
Benito Juárez
Nezahualcóyotl
57000
Rosas de mayo
332
03-08 1
AVALÚO No. VASS-8405
PERITO VALUADOR: Valdivia Salgado Sergio Adolfo.
ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 2004310742
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Mariano Salgado
USO DEL AVALÚO: Venta.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Valor comercial.
:
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Rosas de mayo
Número: 332
Colonia: Benito Juárez
Municipio: Nezahualcóyotl
Código Postal: 57000
Entidad Federativa: Estado de méxico.
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 97
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 84222
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitación.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de 1 niveles tipo medio.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 85%.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminación de basura.
USO DEL SUELO: Habitacional
SERVICIOS PÚBLICOS: Servicio del agua, drenaje, luz, teléfono son completos.
EQUIPAMIENTO URBANO:
Av. Vicente Villada. Av. Gustavo Baz. Av. Cuarta Av. Rancho Grande
Mercado, Iglesias,Centros Comersiales,Centros
Deportivos,Bibliotecas.Universidad;preparatoria,Secundaria,Primarias,Bancos,C
ines.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
II.- DATOS GENERALES.
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
03-08 3
AVALÚO No. VASS-8405
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS
Norte 17.000 Lote 33
Sur 17.000 Lote 35
Oriente 9.000 Calle rosas de mayo
Poniente 9.000 Lote 8
SUPERFICIE DEL TERRENO: 153.00 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 153.00 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 153.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 197.30 m2
INDIVISO: 100.000 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:
NÚMERO DE FRENTES:
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL: Alta
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 1.40
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.
USO DEL SUELO: COS= 70%
CUS= 1.4
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
NORTE
IV.- TERRENO.
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
Calle los laureles se encuentra al oeste, al norte la calle mañanitas, al sur madrugada, vicente villada al este.
Topográfia plana forma regular
un frente
Escritura 40219
03-08 4
03-08 4
AVALÚO No. VASS-8405
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
T-1 Construcción 1972
T-2 Construcción 2000
NÚMERO DE NIVELES:
T-1 Ningún nivel, altura nivel de piso terminado 2.20 metros.
T-2 Un nivel, altura nivel de piso 2.20 metros.
EDAD APROXIMADA: Clasificaicon Superficie Edad
T-1 4 87.30 m2 37
T-2 4 110 m2 9
VIDA ÚTIL REMANENTE: total - la edad
T-1 43
T-2 71
VIDA TOTAL: total tabla de la tesoreria
T-1 80
T-2 80
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Cimentación de zapatas corridas de mamposteria.
ESTRUCTURA: Marcos rígidos.
MUROS: Tabique.
ENTREPISOS: Losa de concreto armado.
TECHOS: Plano y de dos aguas.
AZOTEAS: Pretil.
BARDAS: Tabique.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: Cuenta con un patio principal y otro de servicio, tiene un baño completo y medio baño, sala comedor amplio,
cocina integral, 2 recamaras en la planta baja, un cuarto de talles o bodega, jardin pequeño en la entrada principal, un
enorme arbol cerca de la entrada,una sala de tv. En la planta alta se encuentran 2 recamaras, una con vestidor, estudio y
terraza, cuenta don un pasillo que conecta la planta alta con la baja.
03-08 5
AVALÚO No. VASS-8405
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
Yeso y mortero-cemento-arena
APLANADOS EXTERIORES:
Mortero cemento-arena
PLAFONES: Yeso
LAMBRINES: Baño
PISOS: Losetas vinilicas, madera
ESCALERAS: Madera y Herreria
PINTURA: Vinilica lavable
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Nada
c) CARPINTERÍA: Escalera
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y
SANITARIAS:
Agua Caliente,Agua Frian,Drenaje
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Wc,lavabo,regadera,accesorios. Fregadero,estufa con horno, alacenas
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Timbre,Lamparas,Contactos
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Aluminio
HERRERÍA: PTR y Solera
g) VIDRIERÍA: Ventanales
h) CERRAJERÍA: Chapas
i) FACHADA: Mortero cemento Arena, pintada
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)
Bardas,Patio,Marquesina,Terraza,Cisterna
Tinaco y Bomba
03-08 6
VASS-8405
03-08 6
AVALÚO No. VASS-8405
DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de
información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más
probable de venta para los bienes que se están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará
por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
VII.- DEFINICIONES.
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VASS-8405
03-08 7
VASS-8405
No. No.
1 s/n
2 105
3 39
4 11
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 990,000.00 200.00 4,950.00 0.90 0.85 1.00 1.00 1.00 1.00 0.77 3,786.75
2 2,300,000.00 160.00 14,375.00 0.90 1.00 1.00 0.95 1.10 1.00 0.94 13,519.69
3 2,950,000.00 170.00 17,352.94 0.90 1.00 1.00 0.85 0.80 1.00 0.61 10,620.00
4 900,000.00 120.00 7,500.00 0.90 1.00 1.00 0.90 0.90 1.00 0.73 5,467.50
5 1,000,000.00 77.00 12,987.01 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 11,688.31
VALOR HOMOLOGADO: 9,016.45
EN N.R. $/m² 9,016.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 197.30
SUBTOTAL: $ 9,016.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,778,856.80
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del
sueloColonia
Edad
No. Oferta Sup.
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
19412785 C.Humberto Castellanos
Metropolitana 2a secc. Angel de la independencia 42062420 C. Elias Calderon Reyes
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
55198478 Eduardo Chávez Nuñez
Colonia Calle Teléfono Informante
casa con tres recámaras, tres baños, garage para 3 autos.
Bosques de Aragón
Jose Ortiz de DomínguezLoma Bonita
Oriente
Bosque de las naciones
$/m²
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Horizontes bienes raices s.a de c.v.
Casa duplex, seis habitaciones, dos cuartos de servicio, recien remodelada, acabado de lujo, opción a tercer piso.
Casa dividida en cuatro departamentos, dos en planta baja con una recámara, un departament en primer piso con dos recámaras y en
segundo piso un departamento con una recámara todos con baños completos.
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Reforma 41974975 Bandin Haro
$/m²
52644759
Casa con dos lugares de estacionamiento, en la planta alta con balcón, tres recámaras, dos baños y zotehuela.
Prados de Cedros
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Casa con local comercial, tres recámaras, tres baños, estado de conservación excelente.
Prados de Aragón
AVALÚO No.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
03-08 8
VASS-8405
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 S/n
2 S/n
3 No.
4 21
5 76
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 1,050,000.00 215.00 4,883.72 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 3,955.81
2 2,700,000.00 300.00 9,000.00 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 7,290.00
3 9,077,984.00 2,836.87 3,200.00 0.90 0.80 0.80 1.00 0.80 1.00 0.46 1,474.56
4 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1,800.00
5 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 2,953.13
VALOR HOMOLOGADO: 3,494.70
EN N.R. $/m² 3,495.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo
Colonia
$/m²
Villa de Guadalupe Xalostoc
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
53431555 Century 21Vicente villada Lindavista
CalleColonia Teléfono Informante
Terreno plano en zona mixta, con uso de suelo industrial, cuenta con un techumbre, piso de concreto y muro perimetral de tabicón.
Terreno bardeado con entrada propia de aluminio para seis autos, tiene salón de fiestas, kiosco, jardín, fuente, bodega y garage cubierto.
No. Oferta Sup.
55252045Calle 76
San Carlos
Ecatepec de Morelos
Bosques de keniaBosques de aragón
No se proporciona 56444470 La Campana S.A. de C.V.
55631314 Realty center
Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.
Lic. Olmedo Rosales
Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.
Diagonal 1
Remato terreno, excelente ubicación a tan solo 20 min del metro indios verdes.
$/m²
Excelente Baldio.
4597270
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALÚO No.
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
03-08 9
VASS-8405
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 s/n
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 9,500.00 180.00 52.78 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.10 1.20 63.22
2 11,000.00 200.00 55.00 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 0.89 49.01
3 8,000.00 160.00 50.00 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.00 1.09 54.45
4 5,500.00 140.00 39.29 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.20 1.31 51.34
5 10,000.00 220.00 45.45 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.80 0.72 32.73
VALOR HOMOLOGADO: 50.15
EN N.R. $/m² 50.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
3 Recamaras, 1.5 Baños, 268m2 de terreno, 140m2 de construcción
250m2 de Terreno, 220m2 de construcción, 4 recamaras, 3.5 baños
Valle Dorado 5370 54872054 Rafael Martinez
San Mateo Otzacatipan Nicolas Tolentino 2771000 Mary Hernandez
3 Recamaras, 1.5 baños, 160m2 de terreno, 160m2 de construcción
Xinantecatl Jorullo 7222197964 Noé H. Silva
Colonia Calle Teléfono Informante
Mauritania 56597777
Miriam Figueroa
Lomas Estrella Maricela Camarillo
Cuenta con una pequeña bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños
AVALÚO No.
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Cacama Sur 83 56978325
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
03-08 10
VASS-8405
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
p TINACO Y BOMBA PZA 1 8 $5,550.00 1.0 0.9 1.0 0.90 $4,995.00 $4,995.00
SUMA $4,995.00
p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
p Barda pza 1.00 18 $20,000.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $18,000.00 $18,000.00
p Patio pza 1.00 10 $15,000.00 0.90 0.85 1.00 0.77 $11,475.00 $11,475.00
p Marquecina pza 1.00 15 $12,000.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $10,800.00 $10,800.00
p Cisterna pza 1.00 10 $10,000.00 1.00 0.88 1.00 0.88 $8,800.00 $8,800.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 49,075.00
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 54,070.00
INDIVISO %
TOTAL: $ 54,070.00
AVALÚO No.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD
03-08 11
VASS-8405
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO 153 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,495.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
153.00 3,495.00 1.00 3,495.00 534,735.00
TOTAL: 153.00 SUMA (a): $ 534,735.00
INDIVISO 100.00%
534,735.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 197.30 5,919.12 0.94 5,586.17 1,102,151.24
TOTAL 197.30 m² SUBTOTAL (b): $ 1,102,151.24
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 54,070.00
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,690,956.24
Terr. 534,735.00
Const. 1,102,151.24
Inst. 54,070.00
8570.482729
AVALÚO No.
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
32%
65%
3%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
03-08 12
VASS-8405
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 2 1 3 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 2.0000 1.1429 3.8571 1.4286
TASA RESULTANTE: 8.43%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 197.30 50.00 9,865.00
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 9,865.00
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 2,268.95
RENTA NETA MENSUAL: 7,596.05
RENTA NETA ANUAL: 91,152.60
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.43%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,081,471.53
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
HABITACIONAL
AVALÚO No.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
03-08 13
VASS-8405
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,779,000 65% 1,778,856.80FÍSICO 1,691,000 56% 1,690,956.24
INGRESOS 1,081,000 100% 1,081,471.53
1,778,856.80 60.00% $1,067,314.08
1,690,956.24 30.00% $507,286.87
1,081,471.53 10.00% $108,147.15
$1,682,748.11
Los valores estimados se realizarón ami leal saber y entender.
$1,682,748.00
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
PONDERANDO}
Sergio Adolfo Valdivia Salgado
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
AVALÚO No.
VALUADOR:
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
(UN MILLON SEICIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA
Y OCHO PESOS 00/100 M.N.)
VALOR COMERCIAL:
El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis con los siguientes porcentajes : Valor de
Mercado = 60%
Valor Fisico = 30%
Valor de Capitalizacion = 10%
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
03-08 14
Prados de Aragón
CASA EN COMPRA
Loma Bonita
Bosques de Aragón
Reforma
Metropolitana 2a secc.
Ecatepec de Morelos
Bosques de aragón
Vicente villada
San Carlos
Villa de Guadalupe Xalostoc
TERRENOS EN COMPRA
San Mateo Otzacatipan
Xinantecatl
CASA EN RENTA
Lomas Estrella
Cacama
Valle Dorado
AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
Calle: Blvd. Bosques de Europa.
Número: 7
Colonia: Bosques de Aragón.
Municipio: Nezahualcoyotl.
Código Postal: 57170
Entidad Federativa:Estado de México.
Fecha del avalúo: 27 de Agosto de 2009
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:
VALOR
COMERCIAL:$1,979,103.36
INVALUAC S.A. DE C.V.
1
AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
INVALUAC S.A. DE C.V.
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
PERITO VALUADOR: Nancy Vazquez Vargas.
ESPECIALIDAD: Inmuebles.
REGISTRO DE LA : 96010433
INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:
USO DEL AVALÚO: Para Venta o Enajenación.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Para saber su Valor Comercial.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Blvd. Bosques de Europa.
Número: 7
Colonia: Bosques de Aragón.
Municipio: Nezahualcoyotl.
Código Postal: 57170
Entidad Federativa: Estado de México.
CLAVE CATASTRAL DEL
AGUA:
CLAVE CATASTRAL DEL
PREDIAL:
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Mixta. Habitacional y comercial.
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 97%
DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:
SERVICIOS PÚBLICOS:Completos.
EQUIPAMIENTO URBANO:
INVALUAC S.A. DE C.V.
Ing. Isaac Ricardo Vázquez Zenteno e Eleuteria Irma de Jesus
Vargas Herrera.
de tránsito, de ruido y entre 55 y 100 imecas
(condición regular)
Escuelas, Bancos, Sitio de Taxis, Mercados,
Estaciones del Metro, Sitio de Microbuses,
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA
CALLE:
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y
CONDICIONES DE LAS MISMAS:
Casas habitación de 2 niveles, dupléx, tipo
medio, de buena calidad, predomina el
comercio.
II.- DATOS GENERALES.
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
Av. 412, Av. Texcoco, Av. Central, Av. Taximetros, Av. Prados de Aragón.
870851607000000
870851607000000
H05
3
AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
La primera
ORIENTACIÓN DISTANCIA
Al Norte 6.88
Al Sur 8.44
Al Oriente 20.00
Al Poniente 20.00
154.26 m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO: 154.26 m2
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 154.26 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 115.00 m2
INDIVISO: 100.00 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Irregular.
NÚMERO DE FRENTES: Uno.
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL: 190 hab/ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 2.10
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.
NORTE
se recomienda del programa parcial para mayor referenciacarta de uso de suelo
INVALUAC S.A. DE C.V.
Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
SUPERFICIE DEL TERRENO:
Al Norte con Blvd. Bosques de Mozambique, al sur con Blvd. Bosques de Europa, al Oriente con Blvd.
Bosques de Africa, Al Poniente con Blvd. Bosques de los continentes.
IV.- TERRENO.
Según Escritura No. 16,510, Vol. 250, Foja 190, de Fecha. 3/marzo/1986. Notario
Publico No. 2 del Distrito de Chalco, Edo. De México.
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
COLINDANCIAS
Con lote 65
Boulevard Bosques de Europa
Con lote 75
Con lote 77
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
USO ACTUAL:
TIPOS DE
CONSTRUCCIÓN:T-1
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
TIPO CLASIFICACION SUPERFICIE EDAD (años)
T-1 5 115 25
NÚMERO DE NIVELES: 3
EDAD APROXIMADA: 25
VIDA ÚTIL REMANENTE: 65
VIDA TOTAL: 90
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Normal.
CALIDAD DEL PROYECTO: Muy Bueno.
Ninguna.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Zapatas corridas de concreto armado f´c = 250 kg/cm².
ESTRUCTURA: Marcos Rigidos y Muros de carga
MUROS: Tabique Rojo Recocido junteado con cemento-arena
ENTREPISOS: losa de concreto armado fy´= 4200 kg/cm²
TECHOS: losa de concreto armado fy´= 4200 kg/cm²
AZOTEAS: enladrillado e impermeabilizado, con pretil de 1.20 mts
BARDAS: muro de tabique rojo, con acabado cerroteado
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
Terreno irregular, tipo 4 mediano/moderno, con dos pisos y planta baja; donde cuenta
con tres recamaras, un cuarto de servicio, tres baños completos y un medio baño, sala,
comedor, hall, cocina, patio trasero con asador, cochera, azotea, balcón. La azotea
cuenta con una reja para pello y columpios.
V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
INVALUAC S.A. DE C.V.
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
5
AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERÍA:
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA:
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERÍA:
HERRERÍA:
g) VIDRIERÍA:
h) CERRAJERÍA:
i) FACHADA:
INVALUAC S.A. DE C.V.
j) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y
OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver
detalle en hoja específica.)
Lavabos de marmol, wc de color, cocina de madera
Ocultas con salidas normales
Puerta de acceso de madera 5 luces y ventanas de
aluminio negro con vidrio polarizado
Vidrios de 3 mm. polarizados
Teja tipo mitla, pretil forrado con marmol, balcon con
piso de marmol, marquesina con techumbre de
madera, aplanado cerroteado, ventanas con vidrio
polarizado y de aluminio negro.
Sistema de intercomunicación (interfon), gas
estacionario, equipo de bombeo, cocinas integrales
hechas en obra, chimenea, asador, cisterna de 27 m³,
terraza y balcones.
Tirol planchado
Cerroteado
Tirol planchado
Loseta ceramica y piso de marmol
Pasamanos de Madera y escalones de piso de marmol
Vinilica y Aceite
muros de carga cubiertos de madera, cocina integral
de madera, puertas de intercomunicación de madera.
Marmol en baño (zona humeda) y en cocina.
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
DEFINICIONES:
INVALUAC S.A. DE C.V.
VII.- DEFINICIONES.
Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y
de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la
recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al
bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador
que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se
están valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR
COMPARATIVO DE MERCADO.
EL INMUEBLE A VALUAR, CUENTA CON LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y ACTUALIZADA, SE
MOSTRO LA ESCRITURA No. 16,510; EN DONDE LOS PROPIETARIOS SON ELEUTERIA IRMA DE
JESUS VARGAS HERRERA E ISAAC RICARDO VAZQUEZ ZENTENO. LA CLAVE CATASTRAL
CONCUERDA CON LAS BOLETAS DE AGUA Y DE PREDIO, LA CUAL ES 0870851607000000. LAS
COLINDANCIAS SON: AL NORTE CON LOTE SESENTA Y CINCO, AL SUR CON LA AV. BLVD
BOSQUES DE EUROPA, AL ORIENTE CON LOTE SETENTA Y CINCO Y AL PONIENTE CON LOTE
SESENTA Y SIETE. LOS PAGOS ESTAN AL CORRIENTE.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de
reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado
de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.).
Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de
depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o
COSTO NETO DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a
través de la capitalización de un nivel específico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y
ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos
y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha
del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en
una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición,
donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con
prudencia y sin compulsión.
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
No. No.
1 s/n
2 63
3 s/n
4 s/n
5 94
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.
CONS. OTRO FRe
1 1,300,000.00 120.00 10,833.33 0.90 1.10 1.00 1.20 1.00 1.00 1.19 12,870.00
2 1,650,000.00 215.00 7,674.42 0.90 1.10 0.95 1.20 1.00 1.00 1.13 8,661.35
3 1,950,000.00 160.00 12,187.50 0.90 1.10 1.00 1.20 1.00 1.00 1.19 14,478.75
4 2,300,000.00 246.00 9,349.59 0.90 1.10 0.95 1.20 1.00 1.00 1.13 10,551.95
5 2,000,000.00 186.00 10,752.69 0.90 1.10 1.00 1.20 1.00 1.00 1.19 12,774.19
VALOR HOMOLOGADO: 11,867.25
EN N.R. $/m² 11,867.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 115.00
SUBTOTAL: $ 13,374.31
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,538,046.17
Factores utilizados:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons.
Uso del suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
INVALUAC S.A. DE C.V.
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de
la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
BOSQUES DE ARAGON
Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, jardin posterior, gas estacionario, vigilancia privada, estudio, 2 1/2
baños, todos los servicios.
INGLATERRA
$/m² $/m²No. Oferta Sup.
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.
VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
BOSQUES DE ARAGON EL SALVADOR
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
Informante
HOLANDABOSQUES DE ARAGON
Colonia
Excelente propiedad, casa de 2 niveles, sala, comedor, cocina equipada, 1 1/2 baños, estudio, 3 recamaras con closet,
hall, terraza, cochera para 2 autos, cuarto de servicio.
BOSQUES DE ARAGON
Calle Teléfono
Excelente propiedad, cuenta con 2 niveles, gym, estudio, 2 1/2 baños, 2 recamaras y una con jacuzzi y sala amplia,
espacio para dos autos, amplio jardin.
BOSQUES DE ARAGON GAUNDE
RHODESIA
Propiedad con 2 niveles y el 3er nivel puede usarse como un departamento independiente, cocina integral, puertas y
closets de madera fina, chimenea, vigilancia privada.
Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, sala de tv, comedor, cocina con area de desayunador, 2 baños
completos, patio trasero, cuarto de servicio, espacio para 3 autos, todos los servicios, cuenta con zonas comerciales
cercanas.
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 1
INVALUAC S.A. DE C.V.
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR
ENTRADA PRINCIPAL
ACABADOS
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 2
ACABADOS
INVALUAC S.A. DE C.V.
FACHADA PRINCIPAL
ACABADOS
ACABADOS
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 3
ACABADOS
INVALUAC S.A. DE C.V.
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR
ACABADOS
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 4
RECAMARA PRINCIPAL
INVALUAC S.A. DE C.V.
FACHADA PRINCIPAL
BAÑO PRINCIPAL
SALA
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 5
FACHADA PRINCIPAL
INVALUAC S.A. DE C.V.
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
No. No.
1 263
2 s/n
3 s/n
4 s/n
5 s/n
Factores de Homologación
NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 650,000.00 123.00 5,284.55 0.90 1.05 1.10 1.00 1.00 1.00 1.04 5,493.29
2 850,000.00 120.50 7,053.94 0.90 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 6,999.27
3 950,000.00 148.00 6,418.92 0.90 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 6,369.17
4 1,050,000.00 150.00 7,000.00 0.90 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 6,945.75
5 1,400,000.00 125.00 11,200.00 0.90 1.05 1.10 1.00 1.00 1.00 1.04 11,642.40
VALOR HOMOLOGADO: 7,489.98
EN N.R. $/m² 7,490.00
Factores Utilizados:
Negociación
Ubicación :
Zona:
Forma :
Superficie:
Uso del Suelo:
Colonia: Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
INVALUAC S.A. DE C.V.
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la
oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor
Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
MOCTEZUMA 2DA. SECC
AV. FERROCARRIL HIDALGOSALVADOR DIAZ MIRON
ORIENTE 176
Calle Teléfono Informante
Tiene 98 m² construidos, 3 recamaras y 1 1/2 baños. Forma irregular.
Propiedad con 2 locales independientes, cada uno con baño y patio de servicio. Forma irregular. Con 11.46 m de frente.
NORTE 86
Terreno con uso habitacional, de 3 niveles, la cual no puede ser reutilizadas. Con 10.00 m de frente.
$/m²
Terreno con 4 viviendas,excelente ubicación,forma regular, a una cuadra del centro medico la raza. Con 15.00 m de frente.
NUEVA TENOCHTITLAN
En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
No. Oferta Sup.
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
PROVIDENCIA ESTADO DE DURANGO
$/m²
NORTE 13 044-55-3233-8012MAGDALENA DE LAS
SALINAS
Propiedad para remodelar y/o demoler, con 2 cuartos tipo departamento. Forma regular.
Martha Fernandez
Colonia
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 1
OFERTA No. 2
OFERTA No. 3
INVALUAC S.A. DE C.V.
15
AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 4
OFERTA No. 5
INVALUAC S.A. DE C.V.
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No. No.
1 S/N
2 128
3 38
4 S/N
5 S/N
Factores de Homologación
NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe
1 14,024.46 178.26 78.67 0.90 0.90 0.90 0.85 0.90 0.90 0.50 39.49
2 13,636.36 110.00 123.97 0.90 0.85 0.95 0.90 0.80 0.90 0.47 58.38
3 13,888.89 180.00 77.16 0.90 0.90 0.85 0.90 0.85 0.90 0.47 36.58
4 14,685.02 162.19 90.54 0.90 0.85 0.90 0.90 0.90 0.90 0.50 45.44
5 19,848.77 105.80 187.61 0.90 0.90 0.85 0.80 0.90 0.90 0.45 83.70
VALOR HOMOLOGADO: 52.72
EN N.R. $/m² 53.00
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación
Ubicación :
Superficie
Calidad
Edo. Cons
Uso de suelo
Colonia
Edad
INVALUAC S.A. DE C.V.
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de
la oferta.
Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado
Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.
Lic. Loera
SANTA CRUZ
Excelente propiedad, ubicada en av. Muy transitada, con 2 locales en PB,Cuenta con 2 recamaras y le falta
mantenimiento, con 300 m² de construcción, con 9.17 m de frente, 19.44 m de fondo, 2 baños, ubicación: esquina, con 3
niveles.
LOMAS VERDES 3RA.
SECC.
LOMAS VERDES 044-55-3331-3391
SANTA CRUZ
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
Colonia Calle Teléfono Informante
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Local ubicado dentro de heliplaza lomas verdes. Plaza que cuenta con elevador, cafetería y vigilancia las 24 hrs,
estacionamiento grande, cuenta con baño, vista por dentro y fuera de la plaza.
Sanatorio con recepción, consultorios, area de expulsion, quirofano, 1 lugar de estacionamiento,2 niveles, instalación
trifasica, con 8.5 m de frente, con 21.00 m de fondo, 4 baños, calidad de construcción: media.
Excelente local, ubicado sobre avenida, ideal para optica, tienda o café internet, 1 nivel, 1 baño, con 4.7 m de frente, con
10.00 m de fondo, instalación electrica bifasica.
Local en 2 niveles y medio, para tienda, con 3 1/2 baños, instalación electrica: trifasica, con 10.00 m de frente, con 28.00
m de fondo, con 480.00 m² de construcción.
PROVIDENCIA ESTADO DE JALISCO
ROMERO RUBIO AFRICA 044-55-1386-0877 Sandra Galeano
MOCTEZUMA 1ERA.
SECC.
MIGUEL JACINTES
$/m²No. Oferta Sup. $/m²
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 1
OFERTA No. 2
OFERTA No. 3
INVALUAC S.A. DE C.V.
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
OFERTA No. 4
OFERTA No. 5
INVALUAC S.A. DE C.V.
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AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
V.R.N. V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
IE14
SISTEMAS DE
INTERCOMUNICACION
(INTERFON, PORTERO
ELECTRICO)
PZA 1.00 25 $10,805.06 0.80 0.90 0.90 0.65 $7,001.68 $7,001.68
SUMA $7,001.68
V.R.N. V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
EA11 GAS ESTACIONARIO PZA 1.00 25 $50,121.26 0.80 0.90 0.90 0.65 $32,478.58 $32,478.58
EA10 EQUIPO DE BOMBEO PZA 1.00 25 $14,840.11 0.80 0.90 0.90 0.65 $9,616.39 $9,616.39
SUMA $42,094.97
V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
OC01 BARDAS, CELOSIAS ML 20.00 25 $2,687.74 0.80 0.90 1.00 0.72 $1,935.17 $38,703.46
OC02 REJAS ML 5.00 25 $2,629.12 0.80 0.90 1.00 0.72 $1,892.97 $9,464.83
OC03 PATIOS Y ANDADORES M2 47.08 25 $245.15 0.80 0.85 1.00 0.68 $166.70 $7,848.33
OC04 MARQUESINAS M 1.00 25 $5,001.63 0.80 0.90 1.00 0.72 $3,601.17 $3,601.17
OC06 JARDINES M2 20.00 25 $497.65 0.80 0.85 1.00 0.68 $338.40 $6,768.04
OC08 TERRAZAS Y BALCONES M2 2.10 25 $4,414.65 0.80 0.90 1.00 0.72 $3,178.55 $6,674.95
OC09COCINAS INTEGRALES
HECHAS EN OBRAPZA 1.00 25 $15,812.74 0.80 0.85 1.00 0.68 $10,752.66 $10,752.66
OC10 CISTERNAS O ALJIBES PZA 1.00 25 $35,000.00 0.80 0.85 1.00 0.68 $23,800.00 $23,800.00
CHIMENEA PZA 1.00 25 $15,438.81 0.80 0.95 1.00 0.76 $11,733.50 $11,733.50
ASADOR PZA 1.00 25 $1,350.00 0.80 0.95 1.00 0.76 $1,026.00 $1,026.00
CONSTANTE 0.10
CONSTANTE 0.90 SUMA: $ $120,372.94
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00 0.94
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ $169,469.59
INDIVISO %
TOTAL: $ $169,469.59
INVALUAC S.A. DE C.V.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
p/c UnidadINSTALACIONES ESPECIALES:FACTOR DE DEMÉRITO
FACTOR DE DEMÉRITO
EDADCantidad
p/c
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad
Unidad Cantidad EDAD
Cantidad EDAD
20
INVALUAC S.A. DE C.V.
AVALÚO
No.AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)
IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R
SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS
CONS/ MANT 8%
TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%
b).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 3 1 2 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 3.0000 1.1429 2.5714 1.4286
TASA RESULTANTE: 8.14%
TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.
T-1 115.00 53.00 6,095.00
TOTAL:
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 6,095.00
TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 1,401.85
RENTA NETA MENSUAL: 4,693.15
RENTA NETA ANUAL: 56,317.80
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.14%
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 691,622.11
P.U. $/M2. #¡DIV/0!
CASA-HABITACION
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:
VIDA ÚTIL REMANENTE
ESTADO DE CONSERV.
REL. SUP. (TERR/CONST)
21
INVALUAC S.A. DE C.V.
AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
a) DEL TERRENO:
M2. $7,490.00 $/m²
TERRENO
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
SUPERFICIE: VALOR UNIT. VALOR
m² $/m² PARCIAL: $
154.26 7,490.00 1.00 7,490.00 1,155,407.40
TOTAL: 154.26 SUMA (a): $ 1,155,407.40
INDIVISO 100.00%
1,155,407.40
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 115.00 $6,028.00 0.94 5,688.93 654,226.38
TOTAL 115.00 m² SUBTOTAL (b): $ 654,226.38
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 169,469.59
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,979,103.36Terr. 1,155,407.40
Const. 654,226.38
Inst. 169,469.59
17209.59446
CASA HABITACIÓN
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
SUBTOTAL $
USO o DESTINO DE
LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO
RESULTANTEMOTIVO COEFICIENTECOEFICIENTEFRACCIÓN
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:LOTE TIPO
58%33%
9%
% DE PARTICIPACIÓN
Terr.
Const.
Inst.
22
INVALUAC S.A. DE C.V.
AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
DATOS PARA GRAFICA
MERC. 1,538,000 122% 1,538,046.17FÍSICO 1,979,000 186% 1,979,103.36
INGRESOS 692,000 100% 691,622.11
PONDERADO
MERCADO $1,538,046.17 30.00% $461,413.85
FISICO $1,979,103.36 60.00% $1,187,462.02
CAPITALIZACION $691,622.11 10.00% $69,162.21
VALOR COMERCIAL 100.00% $1,718,038.08
Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:
VALUADOR: C. NANCY VAZQUEZ VARGAS
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.
VALOR COMERCIAL:
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Valor Comparativo de mercado
Valor Físico o C.R.N.
Valor de Capitalización de Rentas
$1,979,103.36(UN MILLON NOVESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO
TRES PESOS 36/100 M.N.)
EL VALOR FISICO ES EL RESULTADO DEL ANALISIS, CON EL SIGUIENTE PORCENTAJE DE 60%,
DANDO LA CANTIDAD DE: $ 1,979,103.36, YA QUE ES EL MAS REPRESENTATIVO DE ACUERDO AL
ESTUDIO DE MERCADO Y LAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE.
MERC.
FÍSICO
INGRESOS
23
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