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TASACION DE TERRENO
RUSTICO EN ZONA
DE EXPANSION URBANO
TASACION DE TERRENO RUSTICO
EN ZONA DE EXPANSION URBANA
CASO A
Valuación de un terreno que da frente a una zona que posee algunas obras de
infraestructura urbana aplicación del artículo Art. III.J.56 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú..
Datos:
- Area del terreno a tasar (bruta) _______________ : 23,100 m2
- Valor oficial del terreno habilitado (VTH) ________ : $ 30.00 /m2
(Este dato es facilitado por CONATA)
- Zonificación del terreno R3
- Profundidad del lote normativo para la zonificación R3: 20 m.
- El frente del terreno es una vía afirmada.
- Colinda con una urbanización que tiene todo los servicios públicos, por lo
que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de infraestructura urbana tales
como el desagüe y la vía afirmada.
- El terreno cuenta con un anteproyecto de lotización donde se determina
como área vendible 13,800 m2, en caso de no tener ningún proyecto, estimar
como área vendible el 50% del área bruta.
Afirmado
Vereda
Area: 23,100 m2
Terreno rústico
Terreno Urbanizado
Vía afirmada
Vereda
3° Zona (resto) 2° Zona (franja) 1° Zona (Franja)
Terreno Urbanizado
80 m
20 m
100 m A2 = 10,500 m2
90 m
A1 = 16,00 m2
Calle
TERRENO A
TASAR
RUSTICO
A3 = 11,000 m2
120 m
Procedimiento de cálculo:
Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
artículo III.J.62 y Art. III.J.65
V.D. = VB x A
VB = CAV (Vp – VOH)
En donde:
VD = Valuación definitiva
VB = Valor básico
CAV = Coeficiente de área vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la
zona adyacente o entorno.
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana.
A = Area
- Cálculo del coeficiente del área vendible (CAV)
- Cálculo del Valor Promedio de aranceles (ó valor unitario comercial) de los
terrenos urbanos de las calles en la zona donde se ubica el terreno a tasar.
Calle Virú : S/. 100 / m2 V1
Jr. Pisco : S/. 90 / m2 V2
Av. San Martín : S/. 120 / m2 V3
- Cálculo del valor de obras de habilitación urbana (VOH).
Fórmula: VOH = VTH – VTR Art. III.J.69
Valor probable de la habilitación urbana en términos de coeficiente de obras
de infraestructura urbana: Tabla N°10 del Reglamento.
597.0
100,23
800,132
2
CAV
m
m
BrutaArea
VendibleAreaCAV
2321 33.103./3
12090100
3mS
VVVVP
Partidas Puntos
Estudio ________________________________ 0.02
Trazo _________________________________ 0.02
Calzada afirmada mayor de 10 m. de ancho ___ 0.10
Red de alcantarillado (Desagüe) ____________ 0.14
Total 0.28
VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m2
VTR = Valor de terreno rústico 1ra Categoría : S/. 19,720 /Ha.
= S/. 1.972 /m2
VTH del terreno a tasar: $ 30/m2 x 0.28 =
VTH = $ 8.40 / m2 = S/. 29.40 /m2
Tipo de cambio: $ 1.00 = S/. 3.50
Reemplazando valores en la fórmula:
VOH = S/. 29.40 – S/. 1.972 = S/. 27.428
VOH = S/. 27.43 / m2
- Cálculo del Valor Básico (VB)
Fórmula:
VB = CAV (Vp – VOH)
Reemplazando valores:
VB = 0.597 (103.33 – 27.43)
VB = S/. 45.31 /m2 (Corresponde a la 1ra zona)
- Cálculo del Valor de la 1ra Zona del Terreno.
VD1 = VIBI x A1
VD1 = S/. 45.31 / m2 X 1600 m2
VD1 = S/. 72,496.00
- Cálculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno.
VD2 = VIBI x A2 x 0.80 Art. III.J.66
VD2 = S/. 45.31 x 10,500 x 0.80
VD2 = S/. 380,604.00
- Cálculo de la 3ra Franja (ó zona remanente) del Terreno.
VD3 = VIBI x A3 x 0.60
VD3 = S/. 45.31 x 11,000 x 0.60
VD3 = S/. 299,046.00
- Cálculo del coeficiente de topografía
T = T1 x T2 Tabla N°09 del Reglamento
Pendiente: T1 = 0.80
Naturaleza del terreno = 0.70
T = 0.80 x 0.70
T = 0.56
- Cálculo de la valuación definitiva.
VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T
VD = (S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 + S/. 299,046.00) x 0.56
VD = S/. 752,146.00 x 0.56
VD = S/. 421,201.76 ó $ 120,343.36
CASO B
Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana, aplicación del Art.
III.5.56
Datos:
- Area del Terreno a tasar (Bruta) ______________ : 5,800 m2
- Valor oficial del terreno habilitado (VTH) ________ : $ 30.00 m2
este dato es facilitado por CONATA
- Zonificación del terreno RI-S
- Profundidad del lote normativo para la
Zonificación RI-S __________________________ : 50 m
- La vía más cercana al terreno a tasar es asfaltada y
tiene un ancho de vía mayor a 10.00 m.
- Todo el entorno del terreno a tasar es rústico.
- El terreno no cuenta con anteproyecto o proyecto de
lotización, por lo que se estima como área vendible
el 50% del área bruta o sea 2,900 m2
TERRENO A TASAR
RUSTICO
70 m.
910 m2
3 m
TERRENO RUSTICO
70 m.
100
m.
100
m.
50 m
.
2da
Z
ona
3ra
Zon
a
1ra
Zon
a
23
m.
TERRENO RUSTICO
70 m.
127
m.
VIA ASFALTADA VIA ASFALTADA
TERRENO URBANIZADO
TERRENO A TASAR
RUSTICO
5,800 m2
- El terreno tiene una pendiente de 7% y su naturaleza
del terreno es arcilloso
Procedimiento de Cálculo
Se establecen las zonas de influencia a partir de la vía urbana referencial más
próxima, de acuerdo a lo señalado en el Art. III.J.61; valuándose
sucesivamente desde la primera zona, hasta las zonas que involucran al
terreno materia de valuación, Art. III.J.70, ver gráfico.
Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
Art.III.J.62 y Art. III.J.65
VD = VB x A
VB = CAV (VP – VOH)
En donde:
VD = Valuación Definitiva
VB = Valor Básico
CAV = Coeficiente de Area Vendible
VP = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales de la
urbanización más cercana al terreno a tasar
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana
A = Area
- Cálculo del Coeficiente del Area Vendible (CAV)
- Cálculo del Valor Promedio de Aranceles (ó Valor Unitario Comercial) de los
terrenos urbanos de las calles o vías de la urbanización más cercana al
terreno a tasar.
500CAV
5008005
900,2
BrutaArea
VendibleAreaCAV
.
.,
Calle Lima .................................. : S/. 100/m2 – V1
Calle La Floresta ........................ : S/. 90/m2 – V2
Av. Roma ................................... : S/. 150/m2 – V3
- Cálculo del valor de obras de Habilitación Urbana (VOH)
Fórmula: VOH = VTH – VTR Art. III.J.69
Valor probable de la Habilitación Urbana en términos de coeficiente de obras
de infraestructura urbana: Aplicación Tabla N°10 del Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú.
Partidas Puntos
Estudio ________________________________ 0.02
Trazo _________________________________ 0.02
Calzada (Carpeta Asfáltica) ________________ 0.27
Red de Alcantarillado (desagüe) ____________ 0.14
Total 0.81
VTH = Valor del terreno habilitado (CONATA) $ 30/m2
VTR = Valor de terreno rústico 1ra categoría en el
distrito de Surco S/. 20,227 /Ha
convertido en m2 S/. 2.0227 /m2
VTH1 = Valor del terreno habilitado a tasar $ 30/m2 x 0.81
VTH1 = $24.30/m2 = S/. 85.05/m2
Tipo de Cambio $1.00 = S/. 3.50
Reemplazando valores en la fórmula:
VOH = S/. 85.05/m2 – S /.2.0227
VOH = S/. 83.03/m2
2m33113SVP
3
15090100
3
3V2V1VVP
../
- Cálculo del Valor Básico (VB)
Fórmula:
VB = CAV (VP – VOH)
Remplazando Valores:
VBI = 0.5 (113.33 – 83.03)
VBI = S/.15.15/m2 (Valor Básico de la 1ra Zona)
- Cálculo del Valor del Terreno de la 1ra Zona
No es necesario tasar puesto que no corresponde al terreno materia de
tasación (Ver gráfico).
- Cálculo del Valor del Terreno de la 2da zona del gráfico de zonas se deduce,
que el terreno materia de tasación es 910 m2
Luego se tiene:
VD2 = VBI x 0.80 x A2
VD2 = S/.15.15/m2 x 0.80 x 910/m2
VD2 = S/. 10,029.20
- Cálculo del valor del terreno de la 3ra zona o la diferencia 5,800 m2 – 910 m2
A3 = 4,890 m2
VD3 = VBI x 0.60 x A3
VD3 = S/. 15.15/m2 x 0.60 x 4,890 m2
VD3 = S/. 44,450.10
- Cálculo del coeficiente de topografía
T = T1 x T2
Pendiente: T1 = 0.90
Naturaleza del Terreno: T2 = 0.70
T = 0.90 x 0.70 = 0.63
- Cálculo del Valor Definitivo (VD)
VD = (VD2 + VD3) x T
VD = (S/. 10,029.20 + S/. 44,450.10) x 0.63
VD = S/. 54,479.30 x 0.63
VD = S/. 34,321.96
CASO C
Valuación de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado. Aplicación del
Art. III.J.71
En este tipo de valuación se presentan sub casos que a continuación se dan
los ejemplos.
Sub-Caso C1: Cuando el lote materia de valuación tenga una profundidad
menor que la correspondiente al lote normativo, de la zonificación
correspondiente; para el área generada por la diferencia de profundidad del lote
a valuar, se tomará como valor Básico el Valor Urbano (arancel o valor unitario
comercial) de la calle donde se ubica el lote.
Jr. Porvenir Arancel: a = S/. 120 / m
2
LOTE URBANO
10 m.
15 m
. 3
m.
El lote que amplia se encuentra en el
Distrito de Surco
AMPLIACION
5 m
.
20 m
.
Pro
fund
idad d
e lo
te
norm
ativo
15 m
.
10 m.
Datos:
- Area del Terreno materia de tasación __________ : 40.00 m2 A
- Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 120 /m2 a
- Zonificación R3, profundidad de lote ___________ : 20.00 m
- Pendiente del terreno (ampliación) ____________ : 12% T1
- Terreno rocoso pie del cerro (ampliación) _______ : T2
- Valor del terreno a determinar ________________ : VT
Procedimiento de Cálculo
VR = A x a x T
T = T1 x T2
Remplazando valores:
VT = 40 m2 x S/. 120/ m2 x 0.90 x 0.65
VT = S/. 3,120.00
Sub Caso C2: Cuando el área materia de tasación amplia un lote hasta una
profundidad mayor que la normativa, se tomará como Valor Básico (Valor
Unitario de Arancel o Comercial), el arancel que corresponde al área normativa
afectada del coeficiente 0.80 para todo el área que excede a la Normativa
dispuesto en el Reglamento Nacional de Construcciones.
Calle Arancel: a = S/. 100 / m2
LOTE URBANO
8 m,
15 m
. 2
1 m
.
El lote que amplia se
encuentra al pie del Cerro en el Distrito de La
Molina
AMPLIACION
Exce
so
P
rof. N
orm
ativa
5 m
. 1
6 m
.
8 m.
14 m.
20 m.
Datos:
- Area del Terreno materia de tasación __________ : 140.00 m2 A
- Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 100 /m2 a
- Zonificación R3, profundidad de lote ___________ : 20.00 m
- Pendiente del terreno (ampliación) ____________ : 11% T1
- Terreno rocoso pie del cerro (ampliación) _______ : T2
- Valor del terreno a determinar ________________ : VT
Procedimiento de Cálculo:
Previamente debe precisarse en el área que amplía cual es la parte que está
dentro del área normativa y cual excede al área normativa, del gráfico se
deduce:
Ampliación dentro del área normativa : 20 m2
Ampliación fuera del área normativa : 120 m2
TI = 0.80, T2 = 0.65 Tomado de la Tabla N° 09 del Reglamento
T = T1 x T2 = 0.80 x 0.65
T = 0.52
- Cálculo del Valor Básico del área de Ampliaciones
Valor del área que complementa el lote Normativo:
VT1 = 20 m2 x S/. 100/ m2 x 0.52
VT1 = S/. 1,040
Valor del área que excede al lote Normativo:
VT2 = 120/ m2 x S/. 100/ m2 x 0.80 x 0.52
VT2 = S/. 4,992
Valor total del terreno que amplia
VT = VT1 + VT2
VT = S/. 1,040 + S/. 4,992
VT = S/. 6,032