3 AEE - gobierno.pr · AEE 97-0-759 11. El duefio de proyecto deberci ceder un solar 2,000 metros...

Pigina 3 AEE 97-0-759

11. El duefio de proyecto deberci ceder un solar de 2,000 metros cuadrados para la construcci6n de una subestaci6n. Esta cesi6n del solar debe ser antes de conectar el servicio de 10s 5,000 KVA finales. Los datos requeridos para la AEE adquiera el solar son 10s siguientes:

a. b.

Oatos registrales de la f inca. En la evaluaci6n ambiental del proyecto se deber6 incluir el endoso del solar para el us0 especif icode una subestaci6n elictrica. Carta del duefio comprometihndose a ceder el solar. Certif icaci6n del Registro de la propiedad estipulando que el terreno est6 l ibre de g rav6me nes. Copia del plano parcelario (plano del solar a segregarse).

c. d.

e. f. Consulta de ubicaci6n aprobada.

e 2 . M o s t r a r y respetar las servidumbres de paso de lineas elhctricas que pasen por el proyecto.

13. Las aportaciones y pagos por concept0 de trabajos a realizarse por la AEE, especificados en este informe, deberbn realizarse con dos meses de anticipaci6n al comienzo del proyecto.

14. Planos finales de la unidad y/o carta del duefio del proyecto, c6rnputos de carga y coordenadas Lambert correspondientes a la ubicaci6n del proyecto, serdn requisitos a la radicaci6n de 10s planos. Las coordenadas deberdn aparecer impresas en el plano a ser radicado, bajo el esquema de localizaci6n (1:20,000).

15. Serci responsabilidad del desarrollador del proyecto indicar la localizaci6n exacta y coordinar la reubicaci6n de lineas e k t r i c a s .

16.Esta evoluacibn del punto de conexi6n no constituye una revisidn a1 plano de disefio. Corresponde al disefiador someter 10s planos para el endoso cumpliendo con la 0 reglamentacibn de la AEE y 10s reglamentos de ordenaci6n de la infraestructura en el espacio ptiblico, s e g h exigido por la Administraci6n de Reglamentos y Permisos.

Pagina 4 AEE 97-0-759

17. Esta evaluaci6n caduca al aEo.

Cord' (mente, &a dlvir!o Diaz Diaz *

Supervisor Departamento Ingenieria Distribuci6n Car0 I i na

bb

anexo

a

APENDICE 16

Carta de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO 0 Autoridad de Acueductos y Alcantarillados

27 de agosto de 2003

Ing. Luis F. Franqui P. 0. Box 10496 Caparra Station San Juan, PR 00922

M A - RM-98-45-4 Proyecto Turktico Costa Serena (434 unidades eguiv. de vivienda) Bo. Torrecilla Baja Lora - (Recomendaciones)

Estimado Ing. Franqui:

Nos referimos al cas0 de referencia, sometido por usted a nuestra consideracion para que se le informe en cuanto a las facilidades de acueducto y alcantarillado sanitario existentes que puedan servir al mismo. a El servicio de agua para este proyecto podra ser prestado mediante conexion a la cafieria de 16” de diametro en la Carr. 188, Int. 187. Sera necesario que 10s dueiios del proyecto paguen a esta Autoridad un cargo por conexion de Quinientos dolares ($500.00) por cada unidad de vivienda, o su equivalente a conectarse y hacer us0 del sistema de distribucion de agua.

Para poder brindad el servicio de agua potable, el dueiio del proyecto tiene que suplir e instalar una tuberia de 16” de diametro (D.I.), desde la Carr. P.R. #188 interseccion con la Carr. P.R. # 187 hasta el proyecto y una tuberia de 16” de diametro (D.1) desde el Sector El Terraplen (area de Kioscos) conectandose a la tuberia de 16” de diametro existente, hasta el proyecto a travks de la e r r . P.R #187. Ademas, sera necesario que el dueAo del proyecto construya un sistema de bombeo privado para servir a todo el complejo, debido a las bajas presiones en el area.

Todas las bocas de incendio del proyecto se les proveera un sistema anti-hurto. Las estrellas que se entreguen deben tener el sistema anti-hutto, (estrella Magulock).

Para poder brindar el servicio de alcantarillado sanitario, el dueiio del proyecto tiene que construir una troncal sanitaria desde el proyecto hasta la Planta Regional de Carolina, pasando por la Carr. #187, de manera que opere por gravedad o en su defect0 construir una linea de bombeo y estacion de bomba privada para servir al proyecto hasta PAS de Carolina. Deben pagar un cargo por conexion de $500.00 por cada unidad equivalente de vivienda. Los puntos exactos de conexion seran coordinados con el area de Operaciones de Carolina, al igual que cualquier trabajo a realizarse, todo est0 previo al comienzo de 10s mismos.

2

A M - RM- 98-45-4 a 27 de agosto de 2003

En adicion a todo lo antes sefialado, este proyecto tiene que esperar a que 10s siguientes proyectos y trabajos esten completados y en operacion: Nueva Planta de Filtros de Canovanas con sus respectivos Tanques de Distribucion y el sistema de bombeo, la tuberia de 16” de diametro a ser instalada por el desarrollador del complejo Astralis desde la Ave. Baldorioty de Castro interseccion Carr. #187 hasta la Carr. 187 interseccidn con la Ave. Isla Verde.

Por otra parte, el dueAo del proyecto debera someter dos copias avanzadas del plano firmado por un ingeniero licenciado para la instalacion del sistema de distribucion de agua y alcantarillado sanitario para nuestra revision y luego 5 copias y 2 originales de 10s planos ya revisados, de acuerdo al Reglamento de Cettificacih de Planos de Construcaon y a probados por esta Autoridad antes de proceder con la construccion de las obras. Comenzar la construccion de un proyecto sin haber obtenido la totalidad de 10s permisos es un riesgo que se corre el desarrollador. El desarrollador entregara un disco de infomacion con 10s dibujos del piano que se aprobara en AUTOCAD con revision 97 NAD 83 state plane en metros sistema de coordenadas y todos 10s “LAYERS” de 10s sistemas de agua y sanitario. El disco debe ser identificado con el numero del mismo. Ademas, deberan cumplimentar 10s formularios adjuntos. Junto a 10s planos finales, el dueAo del proyecto debera someter Resolucion de /a

Los dueAos del proyecto deberan instalar equipos de conservacion de agua o similares a 10s “AFC” (Salva-agua), “UFO” o “ECO”. El aditamento cerrara instantaneamente el flujo cuando el usuario remueva la mano de agua. El aditamento tiene que detener el goteo causado,por Haves y zapatillas defectuosas. La perdida efectiva sera de 0.0 GPM y el flujo del aditamento no sera mayor de 1.5 GPM. Los inodoros deberan ser de no mas 1.6 galones por descarga.

e Junta de Planificacion,

El desarrollador debera proveer tres cotizaciones mhimas de 10s trabajos de mejorar a realizarse en 10s sistemas, para poder determinar 10s creditos pertinentes si le aplicara el caso. El Area de Operaciones certificara las mejoras y recomendara 10s creditos a otorgarse.

El pago del agua de construccion, $50.00 por unidad de vivienda, no autoriza al desarrollador a tomar agua clandestinamente. Deberan solicitar una. Se utilizara el documento de Autorizacion de conexion para estos fines, el desarrollador acometida no mayor de 1” para legalizar el servicio en la Agencia Comercial mas cercana a su desarrollo debe solicitarlo en nuestra oficina. Cualquier persona que hiciera us0 del servicio de agua o alcantarillado sin que medie un servicio registrado con la Autoridad, sera responsable del pago de 10s servicios utilizados, del cumplimiento con las normas o reglamentos aplicables y las disposiciones del Codigo sobre Tomas o Descargas Clandestinas, Hurto de Agua, Manipulacion de Contadores u otros Accesorios Propiedad de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados.

Todas las conexiones, acometidas e instalacion de contadores se soiicitaran en las Agendas Comerciales una vez obtengan 10s correspondientes permisos de la oficina de Proyectos Publicos y Privados. Todos 10s trabajos o mejoras a realizarse deberan ser coordinados con el Area de Operaciones antes de comenzar 10s mismos.

3

AAA-RM-98-45-4 a

27 de agosto de 2003

La oficina de Proyectos Pliblicos y Privados determinara la cantidad de dinero pagar mediante una notificacion a la Agencia Cornercial con copia para el desarrollador. Los pa 1 os se haran con cheques certificados o giros a favor de la AAA. I

La Agencia Comercial sera responsable de recibir el pago efectuado por eC desarrollador, el cajero debera firmar el documento “ffotificacibn de Cobro a /a Agencia Comercia/l: El desarrollador debera presentar la evidencia de pago y entregar este formulario firmado por el Oficial Receptor en original junto con dos copias del cheque certificado o giro. La Agencia Comercial atachara el recibo del cajero electronico.

Estas recomendaciones estaran vigentes por el termino de un afio a partir de la fecha de esta cornunicacion, al cab0 del cual de no haberse sornetido planos de construccion de las obras de acueducto, 10s proponentes deberan someter nuevamente el proyecto a la consideracion de esta Autoridad.

---_ i

Cordia lmen te,

de Ingenieria

C Regi6n Metro RF

APENDICE 17

Carta y Permiso de Descarga NPDES con Dispensa Seccion 301 (h) - Planta Regional

de Tratamiento de Aguas Usadas de Carolina

de acueductos y alcantarlllados

Estado Llbre Asoclado de Puerto RlCO RECIBIOQ CPR-AAA DIRECMON TECNICA

Y CUMPLlMiENTO

1 de mayo de 2002

I

Sr. Luis F. Franqui, P.E. Ingeniero Consultor PO Box 10496 Caparra Station San Juan, P. R.

Estimado ingeniero Franqui:

RE: Proyecto Costa Serena Loiza, Puerto Rico

Resoondemos a la solicitud que le hiciera al Sr. Lucas Diaz, Director de O&raciones CompaAia de Aguas de Puerto Rico, rnediante carta del 19 de abril a de2002.

Incluimos copia del permiso de descarga NPDES con Dispensa 301(h) para la Planta Regional de Alcantarillado Sanitario de Loiza, segun solicitado.

De necesibr alguna otra informaci6n adicional, estamos a sus 6rdenes.

Direccih Tknica y Cumplimiento /

Anexo

C Lucas Diaz, Exp. PAS Carolina, Reader file

Direction Tecnica y Cumplirniento PO Box 7066, San Juan, Puerto Rico 00916-7066 Fax (878) 763-6326 1 Fax (787) 620-3744

APR - 3 2002 -- - - -

. - - I.. -- -f. -? r-:

1-

- r-. - L 5-i

us .- FINAL DECISION OF THE REGIONAL ADMINISTRATOR

PURSUANT TO SECTION 301(h) OF THE CLEAN WATER ACT AND 40 CFR PART 125, SUBPART G - APPROVING THE PUERTO RlCO AQUEDUCT AND SEWER AUTHORITY’S APPLICATION FOR A WAIVER FROM SECONDARY TREATMENT REQUIREMENTS FOR THE CAROLINA REGIONAL WASTEWATER

,P ---

--

TREATMENT PLANT (NPDES PERMIT PR0023752)

The United States Environmental Protection Agency (EPA) has reviewed the comments received during the public comment period for the proposed decision to approve the Puerto Rico Aqueduct and Sewer Authority’s (PRASA’s) application for niodification of secondary treatment requirements pursuant to Section 301(h) of the Clean Water Act (CWA), 33 U.S.C. $13 1 l(h) for the Carolina Regional Wastewater Treatment Plant (RWWTP). After thorough review of the comments, I am issuing this final decision to approve the Section 301(h) modification for the Carolina RWWTP and to issue a National Pollutant Discharge Elimination System (NPDES) Pemiit to this facility with the appropriate modifications to their treatment requirements in accordance with Section 301(h) of the CWA and 40 Code of Federal Regulations (CFR) Part 125, Subpart G.

On March 12,2001, the EPA public noticed the proposed decision to grant the 301 (h) waiver along with the proposed NPDES Permit for this facility, NPDES number PR0023752, containing the modifications to secondary treatment requirements pursuant to Section 301(h) of the CWA and 40 CFR Part 125, Subpart G. The public hearing was held on April 24,2001. The comment period on the proposed Carolina 301(h) decision and the permit closed on July 21,2001. All comments received during the public comment period have been reviewed and considered in this final permit decision.

The basis for the decision to approve the 301 (h) application and to issue the NPDES permit with modified treatment requirements is set forth in the administrative record compiled in these proceedings, including the March 200 1 Decision Document titled “Analysis of the Section 301 (h) Secondary Treatment Waiver Application for the Carolina Regional Wastewater Treatment Plant WDES No. PRO023752 Puerto Rico” and the attached document titled “EPA’s Response to Comments on Draft Carolilia Regional Wastewater Treatment Plants NPDES permit (No. PR0023752) with Modified Secondary Treatment Requirements Pursuant to Section 301 @) of the Clean Water Act.”

Internet Address (IJRL) e htln-//wum, on- --..

@ The NPDES permit shall be issued upon the date of my signature and shall become effective on June 1,2002, unless a petition has been fiied with the Environmental Appeals Board to review any condition of the permit decision pursuant to the provisions of 40 CFR 124.19. All contested conditions and any uncontested condition(s) that are inseverable from the contested conditions shall be stayed. All other conditions shall become effective thirty (30) days after the date of the notification specified in 40 CFR 124.16(a)(2)(ii). For purposes ofjudicial reviedv under Section 509(b) of the Clean Water Act, fmal agency action on a permit does not occur tqless and until a party has exhausted its administrative remedies under 40 CFR Part 124. Any party which neglects or fails to seek review under 40 CFR 124.19, thereby waives its opportwnity to exhaust available agency administrative remedies.

!

U.S. Environmental Protection Agency. 1988. Analysis of the 301(h) Secondary Treatment Application for the Carolina Regional Wastewater Treatment Plant. Decision Document prepared by Region II 301(h) Review Team.

U.S. Environmental Protection Agency. 1993. Guidance for Assessing Chemical Contaminants for Use in Fish Advisories: Volume Fish Sampling and Analysis, EPA 823-R-93-002, August 1993.

@ U.S. Environmental Protection Agency. 1999. OSV-ANDERSON Oceanographic Survey results of Puerto Rico 3 0 1 0 Results. September 17, 1999.

U.S. Fish and Wildlife Service. June 29, 1987. A certification letter indicated that no federally- listed species under their jurisdiction are likely to be affected by the Carolina RWWTP discharge. x

US. National Marine Fishery Service. March 28, 1989. A certification letter that no federally- listed species under their jurisdiction are likely to be affected by the Carolina RWWTP Discharge. .

-68-

a

4

+<so S f . 1 2 .5 ea UNITED STATES ENVIRONMENTAL PROTECTION AGENCY-REGION II

290 BROADWAY NEW YORK, NEW YORK 10007-1866

AUTHORIZATION TO DISCHARGE NATIONAL POLLUTANT DISCHARGE ELIMINATION SYSTEM

(NPDES) I

PERMIT NUMBER I

PRO023752

In compliance with the provisions of the Clean Water Act, as amended, 33 U.S.C. 4 125 1 et. seq. (The “Act”),

Puerto Rico Aqueduct and Sewer Authority (PRASA) P.O. Box 7066

Banio Obrero Station Santurce, Puerto Rico 00916

hereinafter referred to as “the Permittee” is authorized to discharge from a facility iocated at

Carolina Regional Wastewater Treatment Plant Loiza, Puerto Rico

to receiving waters named Atlantic Ocean in accordance with effluent limitation, monitoring requirements and other conditions set forth herein (26 pages) and in the Attachments #1 (12

pages), #2 (6 pages), #3 (88 pages) and ##4 (1 page), which are a part hereof.

This permit shall become effective on June 1,2002 which is the effective date of the permit (EDP).

This permit and the authorization to discharge shall expire on May 31,2007.

- Signed this 3 day of Tr, I , ;c* L’ G

,- ,’\I I- Jane M. Kenny Regional Administrator

APENDICE 18

Estudio de Mercado e Impacto Econ6mico para el Proyecto Costa Serena en Pinones

Estudios Tknicos Iac.

PO Box 12144 San Juan, PR 00914-0144

Domenech 113 San Juan, PR 00918-3501

Tel: (787) 751-1675 Fax: (787) 767-2117

www.estudios-tecnicos.com

Estudio de Mercado e lmpacto Economico para el Proyecto Costa Serena en Piiiones

INFORME FINAL

Sometido a: - PFZ Properties

5 de Septiembre de 2003

Resumen Ejecutivo

I . Introduccion .................................................................................................................. 1

.. I1 . Descripcion del Proyecto .............................................................................................. 3 A . Generadores de Demanda Turistica ............................................................................. 4

Ill . Mercado Turistico ........................................................................................................ 6 A . industria Hotelera de Puerto Rico ................................................................................ 8

1 . Oferta de Habitaciones ............................................................................................ 8 2 . Registros ................................................................................................................ 10 3 . Tasas de Ocupacion ............................................................................................... 11 4 . Facilidades de Hotel Comparables ....................................................................... 12

B . Mercado de Condo Hoteles ........................................................................................ 13

C . Evaluacion de la Necesidad de Habitaciones de Condo Hotel .................................. 14

D . Conclusiones con Relacion al Proyecto en Base a las Perspectivas de la Industria Hotelera y de Condo Hoteles ............................................................................................. 18

E .

..

Proyeccion de Demanda por Habitaciones de Hotel en el Area Metropolitana ....... 20

IV . Mercado de Casinos .................................................................................................... 28 A . B . C . Demanda Potencial en el Area de Mercado ............................................................... 34

D . Requisitos para Operar un Casino .............................................................................. 35

Perspectivas de la Industria ........................................................................................ 28 Demanda por Casinos ................................................................................................. 30

V . Mercado de Vivienda .................................................................................................. 38 A . Perfil de la Vivienda ................................................................................................... 38

B . Actividad de las Ventas Residenciales ....................................................................... 40

C . Demanda Efectiva Residencial ................................................................................... 42

D . Proyectos Comparables .............................................................................................. 44

VI . Mercado Comercial .................................................................................................... 46 A . Us0 comercial ............................................................................................................. 46

VI1 . lmpacto Economico del Proyecto ............................................................................. 48

B . Metodologia ................................................................................................................ 51

lmpacto economico: Fase operacional ....................................................................... 58

Situacion fiscal del Municipio de Loiza ..................................................................... 62

A . Introduccion ................................................................................................................ 48

. . C . D . E .

impact0 economico: Fase de construccion ................................................................ 56

VI11 . Conclusiones ................................................................................................................ 67

Apendices

E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o r n i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i i i o n e s

El proposito de este estudio es evaluar el mercado potencial, y

el impact0 economico del proyecto Costa Serena en Piiiones,

en el Municipio de Loiza.

PFZ Properties propone una mezcla de usos, que incluye

condo-hotel, casino, amenidades tales como canchas de tennis,

piscina, spa y areas de juego, ventas a1 detal y vivienda. El us0

mas importante del proyecto es el de condo hotel. Un condo

hotel, es una facilidad turistica que forma parte del inventario

de habitaciones de hotel y funciona como un hotel regular. Este

tip0 de facilidad funciona como un hotel regular. Las unidades

pertenecen a un dueiio en especifico, per0 un operador las

administra y las promociona como habitaciones de hotel,

reteniendo una porcion del ingreso generado por concept0 del

alquiler de la habitacion. Dentro de las categorias de hoteles

existentes en el mercado, Costa Serena ubicara dentro de la

categoria de hoteles turisticos. Los hoteles turisticos son

facilidades hoteleras que ofrecen servicio completo, incluyendo

amenidades tales como, casino, restaurantes, piscina, ireas de

juego y playa, entre otras. Ademas, 10s hoteles de este tipo,

usualmente tienen mas de 200 habitaciones.

Para evaluar el mercado potencial de cada componente del

proyecto, se consider6 el comportamiento del mercado para

cada uno de 10s usos propuestos, y sobre todo la necesidad de

estos usos, a travCs de proyecciones de oferta y demanda.

Estudios T6cnicos, Inc. i

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Description del Proyecto y su Ubicacion

Costa Serena estaria ubicado en 62 cuerdas de terreno en el

sector de Piiiones en el Municipio de Loiza. El mismo estara

localizado en el area noreste de Puerto Rico, dentro del APEP,

que es el Area de Planificacion Especial de Pifiones, y cerca al

AMSJ (Area Metropolitana de San Juan).

La construccion del proyecto tomara aproximadamente seis (6 )

afios, y su costo total asciende a $202.8 millones, sin incluir el

costo de la tierra .

Condo Hotel

El Area de mercado de Costa Serena es el AMSJ. El perfil del

usuario del area de mercado se compone del tipo de persona

que se hospeda en las habitaciones de hotel turisticas del

AMSJ, incluyendo 10s visitantes de negocios y turistas, entre

otros. Para determinar este mercado, se identifico el marco

geografico a1 cual pertenece el proyecto, y las caracteristicas

que este posee. El marco de Costa Serena seria toda el area

metropolitana de San Juan.

Las tasas de ocupacion estimadas para el proyecto no deben

bajar de un 70%, luego del period0 de estabilizacion del

proyecto, que es el cuarto afio de operaciones. Tambien se

estima que una tarifa inicial de $165 por noche para las

habitaciones de hotel, es acorde a1 patron del mercado de

hoteles y condo hoteles.

Para estimar la demanda, se identificaron 10s nuevos proyectos

de hoteles turisticos que entraran a1 mercado, incluyendo el

Estudios T6cnicos, Inc. ii

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inventario actual de habitaciones de hoteles turisticos en el

AMSJ. Se estudiaron dos escenarios diferentes que incluyen:

Escenario 1: incluye las habitaciones de hotel y condo

hotel endosadas por la Compaiiia de Turismo, y que ya

tienen fecha de construccion establecida para 10s proximos

cinco aiios (2005-2009) en el AMSJ, y

Escenario 2: incluye las habitaciones de hotel y condo

hotel bajo planificacion y propuestas ante la Junta de

Planificacion en el AMSJ, para las cuales no existe fecha

cierta de su entrada a1 mercado, per0 asumiendo que

entraran en el 2005. Est0 en conjunto con las habitaciones

de hotel y condo hotel endosadas por la Compaiiia de

Tur i smo .

Durante 10s seis aiios que le tomara a las habitaciones de Costa

Serena entrar a1 mercado (segun el itinerario de construccion

ofrecido por el desarrollador), bajo el escenario 1 se estimo una

demanda de entre 1,300 y a 1,800 habitaciones de hotel, luego

de entradas las habitaciones de Costa Serena a1 mercado. Por

otro lado, en el escenario 2, se estim6 una demanda de

unicamente entre 300 y 800 habitaciones de hotel, luego de

entradas las habitaciones de Costa Serena a1 mercado. Bajo

ambos escenarios, la proyeccion de demanda seiiala que hay

cabida para las habitaciones de hotel de Costa Serena.

Casino

Para determinar la poblaci6n potencial que podria acudir a1

casino, se delimitaron tres areas concentricas de mercado:

primaria, secundaria y terciaria. Como es natural, la fuerza de

Estudios Tecnicos. Inc.

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gravedad del casino iria disminuyendo en las areas mas

alejadas de Cste.

La seleccion de 10s municipios que componen cada area se hizo

analizando la cercania fisica y la movilidad laboral entre 10s

distintos municipios con el Municipio de Loiza. Para cada uno

de 10s municipios, se consider6 como poblacion potencial lo

siguiente: 1) poblacion residente de mas de 18 aiios, (que es la

autorizada a entrar a casinos). 2) visitantes hospedandose en

hoteles (incluyendo locales y del exterior) y 3) visitantes a las

viviendas estacionales.

En el 2004, en el area de mercado del proyecto propuesto,

habra una poblacion de 1,833,884 personas. Aproximadamente

983,471 adultos residirhn en el area primaria de mercado

(maximo de 30 minutos o 20 millas), que incluye 10s siguientes

municipios: Loiza, Canovanas, Carolina, Rio Grande, Luquillo,

Fajardo, Juncos, Gurabo, Trujillo Alto, Cataiio, Bayamon, San

Juan y Caguas.

Se proyecta que unos 499,282 adultos residiran en el area

secundaria de mercado (entre 30 y 60 minutos y 20 a 35

millas), que incluye 10s siguientes municipios: Vega Baja,

Vega Alta, Dorado, Toa Baja, Toa Alta, Corozal, Naranjito,

Guaynabo, Aguas Buenas, San Lorenzo, Las Piedras,

Humacao, Naguabo y Ceiba.

Similarmente, aproximadamente 35 1,132 adultos residiran en

el area terciaria de mercado (entre 60 y 90 minutos y 35 y 50

millas) que incluye 10s siguientes municipios: Arecibo,

Barceloneta, Florida, Manati, Morovis, Ciales, Comerio, Cidra,

Cayey, Guayama, Arroyo, Patillas, Maunabo y Yabucoa.

Estudios Tknicos, Inc. iv

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Se entiende que el mercado de casinos podria aguantar cuando

menos dos nuevos casinos en el area de mercado. La demanda

potencial en el area de mercado para el 2005 es de $271

millones y las ventas en el area de casinos para dicha fecha

deben de estar en alrededor de $203 millones (incluyendo

todos 10s casinos de Puerto Rico, con la excepcion de 10s de

Ponce y Mayagiiez), por lo que se estima que todavia habria

una demanda insatisfecha de $68 millones. Un casino de 225

tragamonedas y 10 mesas tiene mercado en estos momentos en

el area de mercado definida para el proyecto.

Us0 Residencial

El area de mercado considerada para el us0 residencial esta

compuesta por Canovanas, Carolina, Loiza, Rio Grande y San

Juan. El area de mercado se limito a 10s municipios aledaiios

so10 para propositos de comparar la demanda y oferta

residencial en las areas geograficas mas cercanas a1 proyecto.

Sin embargo, dadas las facilidades y amenidades que tendra el

proyecto propuesto, el mercado no se limita a la misma. Por el

contrario, se debe considerar la Isla completa como mercado

potencial para el proyecto. De hecho, si el proyecto sigue el

patron del area de mercado, conservadoramente, un 4% (segun

el censo poblacional del 2000. Refierase a la tabla de perfil de

la vivienda en la pagina 39) de las unidades de Costa Serena

seran para segundo hogares o para us0 recreacionalhacacional

por residentes y no residentes de la Isla.

En el segment0 del mercado en el cual se situa Costa Serena

(precios de $290,000 o mas) la demanda efectiva en el area de

mercado es de 1,262 unidades para el period0 del 2002 a1 2006,

Estudios T6cnicos, Inc. V


o de 316 unidades anuales. La demanda por unidades con

precios sobre $350,000 es de 914, un 7% de la demanda total.

Espacio Comercial

En el Municipio de Loiza se vendieron unicamente $13.9

millones en el 1997, segun el Censo de Negocios mas reciente.

Si se considera el crecimiento de 5.3% de 1987 a1 1997, se

estima que en el 2003 se estan vendiendo $19.0 millones. Estas

ventas son bajas, si se considera que Loiza es un municipio

costero y que forma parte del Area Metropolitana de San Juan.

Costa Serena estaria ofreciendo unos 42,773 pies cuadrados de

area comercial total, de 10s cuales 3 1,652 pies cuadrados serian

de area rentable para establecimientos de ventas comerciales y

servicios, lo que podria hacer mas atractiva la oferta comercial

del Municipio de Loiza.

El tipo de establecimiento que se deben incluir en el espacio

comercial de Costa Serena, es restaurantes, tiendas de

recordatorios, regalos, efectos de farmacia, salon de belleza

con spa, salon de juegos y joyeria, entre otros. Este tipo de

establecimiento usualmente satisface las necesidades de 10s

usuarios de facilidades turisticas.

Impactos Econbmicos

Los estimados se llevaron a cab0 para la fase de construccion y

para la de operacion, suponiendo que la primera comienza en el

afio 2004 y dura hasta el 2009, y la segunda comienza en el

2005. Los efectos de la fase de construccion son transitorios

per0 generalmente, tienen un impact0 significativo en el

Estudios T6cnicos, Inc. vi

E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i A o n e s

ingreso y empleo del area. Por otro lado, el efecto de la fase

operacional es recurrente.

La inversion total del proyecto sera de aproximadamente $202

millones, distribuidos en seis afios. Esta cifra incluye el costo

del condo hotel, el costo del espacio comercial y el costo del

area residencial.

Empleos e Ingresos en la fase de Construccion

Se estima que en la fase de construccion, en base a la inversion

total del proyecto se generaran 2,566 empleos directos y 3,137

indirectos e inducidos, para un total de 5,693 empleos durante

el period0 de construccion.

El ingreso generado por 10s salarios relacionados a 10s empleos

directos sera de $52 millones, 10s indirectos e inducidos se

estiman en $91 millones, para un ingreso total personal de

$142 millones.

Imuacto Fiscal en la fase de Construccion

Por otro lado, el proyecto aportara $1 3 millones a1 fisco, de 10s

cuales $1 millon son en permisos de construccion, $7 millones

irhn a1 Municipio de Loiza, $4 millones se pagaran por

contribuciones sobre ingreso personal, y $1 millon en

impuestos corporativos. La porcion de la patente municipal ya

tiene descontada la excencion por ser un proyecto turistico.

Empleos e Innresos en la fase de Oueracion

La operacion mas importante del proyecto propuesto proviene

de la hospederia, ya que se desarrollaran un promedio de 880

habitaciones de hotel. Tambien, habra actividad economica

relacionada con el desarrollo de un casino de 9,989 pies

cuadrados, el desarrollo de estacionamientos y mas de 30,000

Estudios Tecnicos, Inc. vii


pies cuadrados de espacio para restaurantes, comercio a1 detal y

otros usos comerciales y de servicios personales.

La actividad econ6mica que generaran 10s usos mencionados

anteriormente incluye un promedio anual de 1,100 empleos

directos y 2,200 empleos directos, indirectos e inducidos.

Dichos empleos se dividen entre 10s generados en el area del

condo hotel (87.1% del total de empleos generados) y 10s

generados en el espacio comercial (12.9% del total de empleos

generados).

Los salarios directos ascienden a unos $21 millones a1 aiio y

10s salarios indirectos e inducidos a $74 millones, para un total

de $96 millones a1 aiio. De ese total, 94% es por concepto del

condo hotel, y 6% por concepto del espacio comercial.

Ademas de Cstos, se estima que el casino debe de generar

aproximadamente 105 empleos'. Este estimado es a base del

promedio de empleados por pie cuadrado en 10s casinos con

tamaiio similar a1 propuesto.

Aplicando a estos numeros 10s multiplicadores de empleo

directo, indirect0 e inducido, se obtiene que el total de empleo

generado anualmente por el casino sera de 206 personas en su

fase operacional.

En terminos de ingresos por concepto de salarios, se espera que

el proyecto genere aproximadamente $2.0 millones anuales, si

se considera un salario promedio de $1 9,038 por empleado.

Aplicando a estos numeros 10s multiplicadores de ingreso

' Estimado a base de infomacion recopilada de la Division de Juegos de Azar de la CompaAia de Turismo. Los casinos que tienen 10,000 pies cuadrados (Intercontinental Hotel, Wyndham Old San Juan, Hyatt Cerromar y Mayaguez Resort) generan en promedio un empleo por cada 95 pies cuadrados de espacio de casino.

Estudios T6cnicos. Inc. viii


directo, indirect0 e inducido, se obtiene un total de $3.9

millones de ingresos anuales.

Impacto Fiscal en la fase de Operation

El total de ingresos fiscales que generara la operacion de Costa

Serena, excluyendo el casino, se estimo en $5 millones anuales,

producidos casi todos por el hotel. Considerando la aportacion

del area del condo hotel, la porcion de ingreso mas

significativa a1 fisc0 sera por concepto del impuesto de

habitacion (67.5%), seguido por la aportacion de la

contribucion sobre ingreso personal (30.4%). El area comercial

aportara mas aun con la contribucion sobre ingreso personal

(5 8.6%).

La operacion del casino aportara un promedio de $4 millones a1

aiio, del cual la proporcibn mayor sera por la distribucih a1

Gobierno por concepto de tragamonedas (alrededor del 56%

del ingreso bruto de las tragamonedas).

Conclusiones Generales

En tCrminos generales el desarrollo de Costa Serena es viable.

El desarrollo de Costa Serena ayudara a satisfacer la necesidad

del mercado de 10s diversos usos propuestos, segun han sido

identificados en las proyecciones de demanda, y ademas traera

un impact0 economico significativo en todas sus areas. Por

ejemplo, el proyecto favorecera a la situacion fiscal del

Municipio de Loiza con aproximadamente seis millones,

durante 10s primeros seis afios, 10s cuales incluyen la fase de

construccion y la operacional.

Estudios Tknicos, Inc. ix

E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i h o n e s

Por otro lado, el desarrollador considera la posibilidad de un

escenario alterno para el desarrollo de Costa Serena, d6nde en

vez de construir 440 unidades de condo hotel, se desarrollen

unicamente 384 unidades. De llevarse a cab0 este escenario, el

impact0 no sera significativo. El costo de la inversih total

disminuiria de aproximadamente $202 millones a $185

millones, una diferencia de unicamente 8.6%.

Estudios T6cnicos. Inc. X


El proposito de este estudio es evaluar el mercado potencial, y

el impact0 economico del proyecto Costa Serena en Piiiones,

en el Municipio de Loiza.

PFZ Properties propone una mezcla de usos, que incluye

condo-hotel, casino, amenidades tales como canchas de tennis,

piscina, spa y areas de juego, ventas a1 detal y vivienda.

El us0 mas importante del proyecto es el condo hotel. Un

condo hotel, es una facilidad turistica que forma parte del

inventario de habitaciones de hotel. Este tip0 de facilidad

funciona como un hotel regular. Las unidades pertenecen a un

dueiio en especifico, per0 un operador las administra y las

promociona como habitaciones de hotel, reteniendo una

porcion del ingreso generado por concept0 del alquiler de la

habitacion. Dentro de las categorias de hoteles existentes en el

mercado, Costa Serena ubicara dentro de la categoria de

hoteles turisticos. Los hoteles turisticos son facilidades

hoteleras que ofrecen servicio completo, incluyendo

amenidades tales como, casino, restaurantes, piscina, areas de



Para evaluar el mercado potencial de cada componente del

proyecto, se consider6 el comportamiento del mercado para

cada uno de 10s usos propuestos, y sobre todo la necesidad de

estos usos, a travCs de proyecciones de oferta y demanda.

Estudios T&nicos, Inc. 1


Por otro lado, para determinar el impacto economico, se

tomaron en consideracion 10s costos de inversion para cada uno

de 10s usos que forman parte del proyecto.

Finalmente, en el ultimo capitulo se presentan 10s resultados

sobre el comportamiento del mercado para cada us0 y el

impacto economico del proyecto.

Estudios T6cnicos, Inc. 2


Costa Serena estara ubicado en 62 cuerdas de terreno en el

sector de Pifiones en el Municipio de Loiza. El mismo estara

localizado en el Area noreste de Puerto Rico, dentro del APEP,

y cerca a1 Area Metropolitana de San Juan.

La construccion del proyecto tomara aproximadamente seis (6)

afios, y su costo total asciende a $202.8 millones, sin incluir el

costo de la tierra (refidrase a1 Capitulo VU para un desglose de

10s costos del proyecto).

El proyecto incluye una mezcla de usos, que incluye condo-

hotel, casino, amenidades tales como canchas de tennis,

piscina, spa y areas de juego, ventas a1 detal y vivienda.

El us0 mas importante del proyecto es el condo hotel. Un

condo hotel, es una facilidad turistica que forma parte del

inventario de habitaciones de hotel. Este tipo de facilidad

funciona como un hotel regular. Las unidades pertenecen a un

dueiio en especifico, per0 un operador las administra y las

promociona como habitaciones de hotel, reteniendo una

porcion del ingreso generado por concept0 del alquiler de la

habitacion. Dentro de las categorias de hoteles existentes en el

mercado, Costa Serena ubicara dentro de la categoria de

hoteles turisticos. Los hoteles turisticos son facilidades

hoteleras que ofrecen servicio completo, incluyendo

amenidades tales como, casino, restaurantes, piscina, areas de



Estudios Tecnicos, Inc. 3

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A. Generadores de Demanda Turistica

La localizacion del proyecto es beneficiosa, ya que en esta area

se pueden encontrar entre otras atracciones, arte, historia,

paisajes y comercios, y una gran variedad de deportes

acuaticos. Ademas, en el area se concentra una gran parte de

las atracciones de inter& turistico de la Isla. A continuation se

presenta un resumen de las principales areas consideradas de

inter& turistico cercanas a1 proyecto.

Piiiones- Este es el sector del Municipio de Loiza, donde

ubicara el proyecto propuesto. El Area se distingue por tener

gran cantidad de restaurantes, kioskos de comidas tipicas, y

varias playas que sirven tanto para bafiarse, como para

practicar el deporte del surfing, entre otros. Ademas,

recientemente en esta area se construyo un paseo tablado,

que pasa a traves de 10s humedales, lagunas y playas. Este

sirve a personas que practican: bicicleta, patinaje, correr o

caminar, o para el disfrute de la naturaleza. La ubicacion

proveera a 10s huespedes acceso inmediato a todas las

atracciones mencionadas anteriormente.

Isla Verde- Esta area turistica se encuentra a

aproximadamente tres millas del proyecto. En el lugar se

encuentra una gran variedad de restaurantes,

establecimientos de ventas a1 detal y vida nocturna.

Ademas, en esta Area ubica el Balneario de Carolina.

Condado- El area se encuentra aproximadamente a cuatro

millas de donde ubicara el proyecto, e incluye galerias de

arte, tiendas de disefiadores (de ropa, zapatos y accesorios),

restaurantes, varias playas y vida nocturna, entre otras.

Tambien, en el area ubica el Museo de Arte de Puerto Rico.

Estudios Tea~icos, Inc 4


Viejo San Juan- Se encuentra aproximadamente a cinco

millas del proyecto. Es una de las areas de mayor valor

historic0 de la region metropolitana de San Juan. Aqui

ubican varios establecimientos de ventas a1 detal, tiendas de

disefiadores (tanto de ropa como accesorios), restaurantes y

galerias de arte. Ademas, en el Viejo San Juan se

encuentran atracciones turisticas como el Fuerte San Felipe

del Morro, el Paseo La Princesa y la Bahia de San Juan,

entre otras. Esta es el area mas frecuentada por 10s turistas

que vienen a la Isla.

En general, la ubicacion del proyecto favorece el acceso

direct0 de sus hudspedes a algunas de las areas mas

frecuentadas por 10s visitantes a la Isla.

Estudios Tedcos, Inc. 5


Puerto Rico ha sido a traves de 10s aiios, uno de 10s principales

destinos turisticos del Caribe. En el aiio fiscal 2002, la isla fue

visitada por 4.4 millones de personas, excluyendo a 10s visitantes

de cruceros, y otros visitantes de transit0 (vease la siguiente

grafica).

El numero de visitantes disminuyo por 543,700 (1 1.5%) en el

afio fiscal 2002, en comparacion con el 2001 (refierase a la

grafica en la proxima pagina). Estos resultados estan

relacionados con 10s eventos del 11 de Septiembre de 2001. Por

otro lado, a1 comparar el numero de visitantes a la Isla en el 2002

(4.4 millones) con el resultado del afio fiscal 1995 (4.0 millones),

el numero de visitantes para el 2002 aumento en promedio 1 .O%

anual durante este periodo de seis afios.

Para el 2002, 10s gastos de 10s visitantes a la isla fueron $2.5

billones, disminuyendo (8.9%) de $2.7 billones en el 2001,

comportandose de manera similar a1 patron de visitantes, segun

mencionado anteriormente. De seguir el mismo ritmo que el del

periodo de 1995 ($1.5 millones) a1 2002 ($2.5 millones), se espera

que 10s gastos de 10s visitantes a la Isla aumenten en alrededor de

3.9%.

Estudios Tknicos, Inc. 6

E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a el P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i i i o n e s

Visitantes y sus Gastos Millones

Personas Billones (S)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Ai70 Fiscal - Visitantes 4 C i a s t o s Gastos

Fuente: CompaAia de Turismo. Selected Statistics of the Tourism Industry

in Puerto Rico, 2001-2002 Edition.

El gasto por visitantes aumento de $447 en el 1995 a $570 por

visitante en el 2002.

Gasto por Visitante 1%)

."

56 $570

~ I1 1995 1996 I$ 1997 I$ 1998 1999 2000 I 2001 I 2002

Ai70 Fiscal

Fuente: CompaAia de Turismo. Selected Statistics of the Tourism Industry in

Puerto Rico, 2001-2002 Edition

Estudios Th~icos , Inc 7


A. Industria Hotelera de Puerto Rico

En esta seccion se presentan diferentes variables con relacion a1

comportamiento de la industria hotelera de Puerto Rico. Estas

variables se presentan cada una de formas diferentes, como por

ejemplo, oferta de habitaciones por categoria de hotel y registros

en el AMSJ (Area Metropolitana de San Juan) y fuera del AMSJ.

Es importante seiialar que el area de mercado de Costa Serena se

compone del AMSJ. El perfil del usuario del area de mercado se

compone del tip0 de persona que se hospeda en las habitaciones

de hotel turisticas del AMSJ, incluyendo a visitantes de negocios

y turistas, entre otros. Para determinar este mercado, se identifico

el marco geografico a1 cual pertenece el proyecto, y las

caracteristicas que Cste posee. El marco de Costa Serena seria

toda el area metropolitana de San Juan. A continuacion se

presentan algunas de las variables ofrecidas por la Compaiiia de

Turismo enfocadas a1 marco geografico de Costa Serena, que es

el AMSJ.

1. Oferta de Habitaciones

Puerto Rico tenia 12,353 habitaciones de hotel disponibles para

el aAo fiscal 2001 (ver la proxima tabla). El inventario de

habitaciones aumento 3.7% anual (2,088 habitaciones) desde el

1996 hasta el 2001, mientras que en el AMSJ solo aumento en

369 habitaciones, que es un aumento anual promedio de 1.2%

durante el mismo periodo. En la siguiente seccion (Secc ih C de

este capitulo) se discutiran 10s proyectos hoteleros que se

encuentran en construccion y bajo planificacion actualmente

alrededor de toda la Isla, segun infonnacion obtenida a traves de

Estudios T6dcos, Inc. 8

E s t u d i o d e M e r c a d o e l r n p a c t o E c o n o r n i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i i i o n e s

la Compaiiia de Turismo (banco de datos de hoteles bajo

construccion y planificacion del Departamento de Estadisticas de

la Compaiiia de Turismo a Marzo del 2003), y la Junta de

Planificacion ( sitio de la Junta de Planificacion en el web).

En terminos del tipo de hotel, el mas alto crecimiento ha sido

alcanzado por 10s condo-hoteles (habitaciones que pertenecen a

un dueiio individual, per0 que son manejadas por un operador y

forman parte del inventario de habitaciones turisticas), “time-

shares” (habitaciones de hotel, que pertenecen a diferentes

dueiios por intkrvalos a1 aiio, y que son manejadas por un

operador), y apartamentos de estilo villas (viviendas utilizadas

como segundos hogares, usualmente para vacacionar).

En el AMSJ, el numero de condo hoteles crecio de 273 unidades

en el 1996 a 325 unidades en el 2001, un crecimiento promedio

de 3.5% anual. La oferta de hoteles turisticos, crecio 1.3% del

period0 de 1996 a1 2001 en el AMSJ, mientras que fuera del

AMSJ la oferta creci6 5.9%.

Estudios T6cnicos. Inc. 9


Categoria Facilidad Turistica

Area Metropolitana de San Juan Crec. Anual

Habitaciones Distribuci6n Habitaciones Distribuci6n Promedio

Fuente: CompaAia de Turismo. Informacibn disponible sdlo hasta el 2001.

Categoria Facilidad Turistica

Refierase a1 apendice #1 para un listado de las habitaciones de

hotel que componen el inventario presentado en la tabla anterior.

Fuera del Area Metropolitana de San Juan Crec. Anual

Habitaciones Distribuci6n Habitaciones Distribuci6n Promedio

2. Reg istros

El total de registros en hoteles aumento de aproximadamente 1.6

millones en el 2000 a 1.8 millones en el 2001 (un promedio de

9.7% para el periodo). Por el otro lado, para el aiio fiscal 2002,

hub0 una reduccion de aproximadamente 0.6%. Sin embargo, 10s

registros en el AMSJ disminuyeron solo 0.3% para el mismo

periodo. Los registros en hoteles del AMSJ, crecieron a un ritmo

anual promedio de 3.3%, para el periodo de 1996 a1 2002. Seis


E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i r i o n e s

Hoteles Crecimiento Hoteles Crecimiento Fuera

Registros Total Anual AMSJ Anual A M s J

de cada diez registros tuvieron lugar en hoteles localizados en el

AMSJ (ver tabla a continuacion).

Crecimiento Anual Paradore

Hoteles Fuera AMSJ

Ocupaci6n Total

Fuente: Compaiiia de Turismo. Selected Statistics of the Tourism Industry in Puerto Rico, 2001-2002 Edition.

Paradores

3. Tasas de Ocupacion

Las tasas de ocupacion promedio para Puerto Rico se han

mantenido estables o aumentado levemente para todos 10s

sectores de la industria. Las tasas de ocupacion para Puerto Rico,

fluctuaron entre 6 1 YO y 72% durante el periodo del 1996 a1 2002,

mientras que en el AMSJ, Cstas fluctuaron entre 70% y 80% para

el mismo periodo. Simultaneamente, 10s hoteles fuera del AMSJ

alcanzaron tasas de ocupacion mas bajas, de entre 52% y 64%.

Tasas de Ocupacion en Puerto Rico

AF 1997 69.8% 76.7% 64.7% 49.7% AF 1998 67.3% 74.1 % 62.8% 45.9% AF 1999 71.9% 80.0% 64.9% 52.3% AF 2000 70.7% 79.4% 61.4% 49.1 % AF 2001 66.7% 74.2% 58.3% 49.5% AF 2002 61.8% 70.4% 52.6% 46.3%

Fuente: Compaiiia de Turismo

Para el 2001, la tarifa diaria promedio para 10s hoteles del AMSJ

que tienen mas de 200 habitaciones, o sea la categoria a la cual

Estudios T6micos, Inc. 1 3


Aiio Fisca Aiio Fiscal Crecimiento Tamaiio 1996 2001 Anual

pertenece Costa Serena en cuanto a tamaiio, era mas baja que la

tarifa diaria promedio en la misma categoria de tamafio fuera del

AMSJ ($164 vs. $214). La diferencia refleja el impacto de las

facilidades hoteleras localizadas fuera de esa region con precios

mas altos, tales como El Conquistador, Westin Rio Mar, y el

Dorado Beach, entre otras.

Fuente: Compaiiia de Turismo. Informacidn disponible hasta el 200I.

4. Facilidades de Hotel Comparables

Dentro de las categorias de hoteles existentes en el mercado,

Costa Serena ubicaria dentro de la categoria de hoteles turisticos.

Los hoteles turisticos son facilidades hoteleras que ofrecen

servicio completo, incluyendo amenidades tales como, casino,

restaurantes, piscina, beas de juego y playa, entre otras. Ademas,

usualmente tienen mas de 200 habitaciones. Por esta razon, se

seleccionaron varias facilidades alrededor de toda la Isla, que

serian comparables a Costa Serena, en terminos del conjunto de

amenidades ofrecidas, y el numero de habitaciones.



Facilidades de Hotel Municipio Habitaciones Categoria Tarila Easica

Condado Plaza Hotel 8 Casino Condado. SJ 587 Hotel $195

San Juan Marriott Resort 8 Stellaris Casino Condado. SJ 525 Resort $199

Wyndharn El San Juan Hotel & Casino lsla Verde, SJ 386 Hotel $395 Hyatt Dorado Beach Resort Dorado 296 Resort $1 75 Dora1 Resort at Palrnas del Mar Humacao 278 Resort $194 Mayaguez Resort 8 Casino Mayaguez 140 Hotel $1 39

Ponce Hilton 8 Casino Ponce 156 Hotel $260 The Westin Rio Mar Beach Resort Rio Grande 600 Resort $395

$261 Tarifa Ponderada para Todaslas F a c E e s ~~~ ~~~

Fuente: Compafiia de Turismo. Diciembre 2002. ET1 banco de datos 2003.

Las facilidades de hotel comparables a Costa Serena, tienen

precios que fluctuan entre $139 y $395 por noche, con un precio

promedio de $261.

B. Mercado de Condo Hoteles

Dado a que la porcion de condo hotel de Costa Serena formara

parte del inventario de habitaciones turisticas en el futuro, en esta

secci6n se discuten las caracteristicas de las facilidades de condo

hotel existentes en la Isla actualmente, no considerando que este

es otro mercado, sino una forma diferente de hoteles turisticos.

Para diciembre del 2002, Puerto Rico tenia 1,13 1 habitaciones

tipo condo hotel. A pesar de que 10s condo hoteles representan

una pequefia fraccion del total de oferta hotelera en Puerto Rico,

este es uno de 10s segmentos del mercado que mas rapido esta

creciendo.



Facilidades de Condo Hotel Existentes I 1 Mu n i c i p i o I #cuartos I ESJ Towers Carolina (Isla Verde) 450 Las Casitas-Wyndham El Conquistador Fajardo 162 Costa Bonita Culebra 92 Villa Montana Aguadilla 53 Villas de Costa Dorada lsabela 53 Punta Aguila Cab0 Rojo 42 Marbella Humacao 60 Rio Mar Ocean Villas Rio Grande 58 Rincon Beach Resort Aiiasco 24 Palmas Dorada Humacao 16

22 Villas at Horned Dorsett

The Vista Vacation Club Rincbn 8 1,131

Rincbn Dorado del Mar Embassy Suites Dorado 91

Fuente: CompaAia de Turismo, Diciembre 2002. ETI, banco de datos, 2003.

El precio promedio por noche de las habitaciones de condo

hoteles existentes es de $253. Este precio fluctlia desde $160

hasta $440 por noche. Este precio es muy similar a1 promedio de

las facilidades de hotel comparables, el cual segun mencionado

anteriormente promedia $26 1 por noche.

Amenidades y Tarifas de Algunos Condo Hoteles en Puerto Rico I Nombre I Municipio I Unidades I Amenidades I Tarifa Las Casitas -El Conquistador Fajardo 162 Playa. Casino. Parking. Gimnasio. Sauna, Campo de Golf, $ 280

Facilidades Conferencias, Restaurant. Snack Bar, Piscina. Cancha de Tennis, Valet Parking

Piscina Culebra 92 Playa, Gimnasio. Sauna, Facilidades Conferencias. Restaurant, $ 285 Costa Bonita

Villas de Costa Dorada lsabela 53 Playa, Facilidades Conferencias, Restaurant, Piscina. Cancha de $ 175 Tennis

Horned Dorsett Rinc6n 22 Playa, Restaurant Gourmet, Jacuzzi en habitaciones. Chef $ 440 privado

Dorado del Mar Embassy Dorado 91 Playa, Restarurant, Facilidades Conferencia, Piscina $ 195 Suites

Rincon Beach Resort Aiiasco 24 Playa, Restaurant, Piscina. Facilidades Conferencia. Snack Bar $ 160

Promedio Ponderado de la Tarifa Diaria S 253

Fuente: CompaAia de Turismo, Diciembre 2002. ETI, banco de datos a Mayo de 2003.

C. Evaluacion de la Necesidad de Habitaciones de Condo Hotel

Tomando en consideracion 10s proyectos con fecha de

construccion establecida y endosados por la Compafiia de

Turismo, en Puerto Rico se espera que el numero de habitaciones



de condo hotel aumente por mas de 2,104 habitaciones durante

10s proximos seis afios (entre el 2003 y el 2009). Refikrase a la

siguiente tabla

Proyectos Endosados por la Compaiiia de Turismo Total Villas Construcci6n

‘Ondo Turisticas Share Comienza Hotel Nombre Municipio Total Cuartos

Villa MontaAa (3ru Fuw) Aguzdilla 52 0 52 0 0 Nov-05 Jun-07

Palmas del Sur Arroyo 3% 150 246 0 0 Jan-08 Jul-09 h n t a Aguila - (Iru fuse) C a b Rojo 42 0 42 0 0 2000 Mar-07

Costa Bonita Culebra 164 0 164 0 0 Jul-04 Aug-07 Legado Golf Resort Guayama 189 40 149 0 0 Apr-06 Jun-10

Costa del Sol Aguadilla 880 160 720 0 0 Jul-07 Dec-08

condado Tlio (iuyendo ventana) COnrsQ 686 319 367 0 0 Novm Nov-OB

ParanA Tourist Complex Rio Grande 330 150 100 0 80 Jul-07 Dec-09 COndaQ Lagoon Villas (Ira fme) (Caribe Hilton) San Juan 168 0 168 0 0 DSQS CondaQLaaOon Villas f2da fm) (Caribe Hilton) San Juan 96 0 96 0 0 Oct-01 Few9

- . ~ ~~

0 8 0 ~~~~ ~~

819 2,104 - 3 ,003 ~~~~ - TOTAL ~~- ~ ~ ~ ~ _ _ _ ~ ~ ~.

Fuente: Compafiia de Turismo, Depto. de Estadisticas, Marzo 2003 y Sitio de la Junta de PlaniJicacidn en el web.

De estas 2,104 habitaciones, unicamente 6 1 3 habitaciones (las

cuales pertenecen a1 Condado Trio y a la primera y segunda fase

del Condado Lagoon Villas en el Caribe Hilton) se encuentran en

el AMSJ, el area de mercado a la cual pertenece Costa Serena.

Por esta razon, este seria el numero relevante a la hora de

proyectar la demanda en el area de mercado del proyecto. De 10s

10 proyectos endosados por la Compafiia de Turismo, dos ya se

encuentran bajo construccion en el AMSJ.

Ademas, otras 3 19 habitaciones de hotel, tambien deben ser

consideradas a1 proyectar la demanda del area de mercado, dado

a que estas son habitaciones de hotel que tambien estarian

ubicadas en el AMSJ, y competirian directamente con las

facilidades de condo hotel. Este inventario de habitaciones seria

ofrecido por el Condado Trio.

Por otro lado, otros proyectos bajo planificacion y propuestos

ante la Junta de Planificacion, aumentarian el numero de

habitaciones de condo hotel de Puerto Rico en 2,123



habitaciones adicionales en 10s proximos afios (ver siguiente

tabla).

Fuente: Compaiiia de Turismo, Depto. de Estadisticas, Marzo 2003 y sitio de la Junta de Planijicacibn en el web.

~~



De estas 2,123 habitaciones, unicamente 871 habitaciones (las

cuales pertenecen a1 Summertime Beach Resort, Crowne Plaza

Condo Hotel, Estancia 10s Robles, Casa Grande Condo Hotel and

Golf, Arenas del Mar y Hotel Le Petit Fleur) se encuentran en el

AMSJ, el area de mercado a la cual pertenece Costa Serena. Por

esta razon, a pesar de que no existe certeza de la fecha en que

estos proyectos entrarian a1 mercado, este seria el numero

relevante a la hora de proyectar la demanda en el escenario

alterno en el k e a de mercado del proyecto.

Ademas, otras 108 habitaciones de hotel del proyecto Arenas del

Mar, tambien deben ser consideradas a1 proyectar la demanda en

el escenario alterno del area de mercado, dado a que estas son

habitaciones de hotel que tambikn estarian ubicadas en el AMSJ,

y competirian directamente con las facilidades de condo hotel.

De entrar a1 mercado las habitaciones de condo hotel endosadas

por la Cornpailia de Turismo y las propuestas ante la Junta de

Planificacion, en Puerto Rico el numero de habitaciones de

condo hotel aumentaria en 4,227 habitaciones en 10s proximos

afios.

Por otro lado, de entrar a1 mercado 10s proyectos endosados por

la Compafiia de Turismo y 10s propuestas ante la Junta de

Planificacion, el numero de habitaciones de condo hotel en el

AMSJ, aumentaria en 1,484 habitaciones.



D. Conclusiones con Relacion al Proyecto en Base a las Perspectivas de la Industria Hotelera y de Condo Hoteles

En esta secci6n se presenta una discusion de 10s aspectos

presentados en la secciones anteriores del capitulo (Capitulo M), y que de una forma u otra afectan o benefician el desempefio

futuro de Costa Serena.

El numero de visitantes a la Isla aumento a un ritmo promedio de

1 .O% (refierase a la pagina #6) anual durante el periodo del 1995

a1 2002, el cual se entiende ha sido un crecimiento lento. Por otro

lado, se espera que la economia se recupere para finales de este

afio y para comienzos del 2004, por lo que ya para cuando Costa

Serena comience operaciones (que segun estimado, sera para el

2005), el patron de visitantes debe aumentar a un ritmo mas

acelerado. Por otro lado, el crecimiento en el numero de registros

de hoteles en el AMSJ para el periodo del 1996 a1 2002 h e 3.3%

anual, y se espera que estos crezcan a un ritmo similar en 10s

proximos aiios (ver tabla en la pagina 11).

Las tasas de ocupacion en Puerto Rico se mantuvieron entre 61%

y 71% para el periodo del 1996 a1 2002. Sin embargo, las tasas

de ocupacibn del k e a metropolitana se mantuvieron entre 70% y

80% para el mismo periodo, por lo que se espera que las tasas de

ocupacion de Costa Serena se mantengan alrededor de un 70%,

luego del periodo de estabilizacion, el cual es el cuarto afio de

operaciones.

Como ya se ha mencionado, la porcion de condo hotel de Costa

Serena se posicionara dentro de la categoria de hoteles turisticos.

Dentro de la categoria de hoteles turisticos, se evaluaron varias

facilidades que tienen un precio promedio de $261 por noche.

Por otro lado, tambidn se evaluaron facilidades de condo hotel

comparables dentro de la misma categoria, las cuales resultaron



en una tarifa por noche promedio de $253. Segun esta

evaluacion, las facilidades de hotel y condo hotel, tienen

actualmente precios desde $139 hasta $440. Tomando est0 en

consideration, una tarifa promedio de $165 por noche, es acorde

con el patron del mercado de hoteles y condo hoteles, y seria

atractiva, asumiendo el que no se va a competir con facilidades

que ofrecen habitaciones a una tarifa de mas de $200 por noche.

Para el estimado de demanda por habitaciones de hotel en el

AMSJ, en la siguiente seccion, se utiliz6 el numero de

habitaciones de hotel (incluye condo hotel, dado a que se refiere

a todas las habitaciones que estaran disponibles en el inventario

de habitaciones turisticas, y 10s condo hoteles forman parte de

este inventario luego de ser vendidos) endosadas por la

Compaiiia de Turismo, y con fecha de construccion establecida,

que se estaran llevando a cab0 en el AMSJ. Ademas, tambien se

llev6 a cab0 un estimado de demanda alterno, el cual incluye las

habitaciones de hotel y condo hotel del AMSJ bajo planificacion

y propuestas ante la Junta de Planificacion, en conjunto con las

aprobadas y endosadas por la CompaAia de Turismo.

Actualmente, en el AMSJ hay un total de 950 habitaciones de

hotel y condo hotel endosadas por la Compaiiia de Turismo, y

con fecha de construccion establecida, y que se espera

comienzen operaciones entre 10s afios 2005 y 2009. Estas

habitaciones fueron utilizadas en el estimado de demanda por

habitaciones de hotel del area de mercado del proyecto. Por otro

lado, hay otras 979 habitaciones de hotel y condo hotel bajo

planificacion y propuestas ante la Junta de Planificacion en el

AMSJ, para las cuales no existe certeza de cuando entraran a1

mercado. Por esta razon, en la siguiente seccion tambien se llevb

Estudios Teaicos, Inc. 19


a cab0 un estimado de demanda alterno, asumiendo que estas

habitaciones entrarian a1 mercado para el 2005.

E. Proyeccion de Demanda por Habitaciones de Hotel en el Area Metropolitana

La demanda por habitaciones de hotel de Costa Serena va a

depender en su mayoria de la demanda y la oferta de

habitaciones de hotel dentro de su mercado, el cual se compone

del tipo de persona que se hospeda en las habitaciones de hotel

turisticas del AMSJ, incluyendo a visitantes de negocios y

turistas, entre otros.

Para determinar este mercado, se identifico el marco geografico

a1 cual pertenece el proyecto, y las caracteristicas que este posee.

El marco de Costa Serena seria toda el Area metropolitana de San

Juan. Es por esta razon, que una proyeccion de estas variables en

la region es pertinente a la hora de evaluar el desempeiio

esperado del proyecto.

Para estimar la demanda, es necesario identificar 10s nuevos

proyectos de hoteles turisticos que entraran a1 mercado,

incluyendo el inventario actual de habitaciones de hoteles

turisticos en el AMSJ. Se llevaron a cab0 dos escenarios

diferentes que incluyen:

Escenario 1: incluye las habitaciones de hotel y condo hotel

endosadas por la Compaiiia de Turismo, y que ya tienen

fecha de construccion establecida para 10s proximos cinco

aiios (2005-2009) en el AMSJ, y

Escenario 2: incluye las habitaciones de hotel y condo hotel

bajo planificacion y propuestas ante la Junta de Planificacion

en el AMSJ, para las cuales no existe fecha cierta de su


E s t u d i o d e M e r c a d o e l r n p a c t o E c o n o r n i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i t i o n e s

entrada a1 mercado, per0 asumiendo que entraran en el 2005.

Est0 en conjunto con las habitaciones de hotel y condo hotel

endosadas por la Compafiia de Turismo.

Para ambos escenarios, se debe tomar en consideracion, que el

proyecto contempla el desarrollo de 880 habitaciones de condo

hotel a traves de un periodo de cinco aiios. Estas habitaciones

son equivalentes a un total de 440 unidades. Segun el itinerario

de construccion provisto por el desarrollador (refierese a1

Cupitulo VI1 para este itinerario), las unidades se construiran de

la siguiente manera: 57 unidades en el afio 1 (1 14 habitaciones),

78 unidades en el afio 2 (156 habitaciones), 81 unidades en el

aiio 3 (162 habitaciones), 133 unidades en el aiio 4 (266

habitaciones) y 91 unidades en el aiio 5 (1 82 habitaciones).

A continuacibn se presentan 10s dos escenarios

Escenario 1

Proyectos Endosados por la Compaiiia de Turismo ARo Fiscal 2005

Nombre I #cuartos I Categoria Condado Lagoon Villas (Ira Fase) 168 Condo Hotel

Total 2005 168

Aiio Fiscal 2008 Nombre I #~uartos I Categoria 1

Condado Trio 686 Hotel y Condo Hotel

Total 2008 686

Ano Fiscal 2009 Nornbre I #cuartos I Categoria I

Condo Hotel Condado Lagoon Villas (2da Fase) 96

Total 2009 9 6

Fuente: CompaAia de Turismo, Depto. de Estadisticas, Marzo 2003 y Sitio de

la Junta de Planificacidn en el web.



De acuerdo con la tabla anterior, un total de 950 habitaciones de

hotel y condo hotel (dentro del segment0 de hoteles turisticos) se

encuentran bajo construccion, o comenzaran construccion

proximamente en el Area Metropolitana de San Juan, y estaran

en su fase operacional entre el 2005 y el 2009.

La demanda seria representada por el numero de habitaciones

necesarias para acomodar a 10s visitantes en su respectivo

mercado, el cual en este cas0 serian 10s visitantes a hoteles

turisticos localizados en esa region. La siguiente tabla presenta

una proyeccion de demanda en base a la metodologia explicada

posterionnente.

Demanda por Habitaciones de Hoteles Turisticos 2002-201 0 I I

Demanda Tasa de Oferta (Def iciencia)/ Habitaciones (Detlciencia)/ Exceso

(1) Promedio (*) (4 Habitaciones Serena Luego de cs Costa Habltaciones A iio Habitaciones Ocupacion ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ p a " s e ~ J ) Habitaciones Exceso de

I I 2001 hist. 4,077 75% 5,436 5,436 2002 proy. 4,212 65% 6,480 5,436 (1,044) (1,044)

2003 4,352 65% 6,696 5,436 ( 1.260) (1.260) 2004 4,497 65% 6,918 5,436 ( 1,482) ( 1,482) 2005 4,646 6.5% 7,147 5,604 ( 1,543) I14 ( 1,429) 2006 4,800 65% 7,384 5,718 ( 1,666) I56 (1.510) 2007 4,959 6.5% 7,629 5,604 (2,025) 162 (1.863) 2008 5, I24 65% 7,883 6,290 ( 1,593) 266 (1,327) 2009 5,294 6.5% 8,144 6,386 ( 1,758) I82 ( 1,576) 2010 5,469 65% 8,415 6,386 (2,029) (2,029)

Notas:

( I ) Se usume que la demundu crece a un ritmo de 3.3%. Estefue el crecimiento unuul promedio en 10s regispos del AMSJ durante el period0 de 1996-2002.

(2) Tusu de Ocupucidn promedio pura Puerto Rico en 10s tiltimos 5 uiios. Pura el 2001 la tusu es real (75%).

(3) Es el ntimero de hubituciones necesurius, de ser demundudus un 65% de Ius hubituciones de hoteles turkticos disponibles en el A M s .

(4) Ofrtu de hubituciones que incluye 10s nuevos proyectos de hotel, que yu tienen fichu de construccibn estublecidu y endosadus por la Compuiiiu de Turismo.

Estudios Tkcnicos, Inc. 22


La primera columna presenta la demanda por habitaciones de

hotel turisticas para el Area Metropolitana de San Juan. Para el

2001, este numero es real. Luego del 2002, la proyeccion de

demanda se llev6 a cab0 asumiendo un crecimiento de registros

de 3.3%, el cual fue el promedio del crecimiento de registros

anuales para el periodo del 1996 a1 200 1.

La segunda columna presenta una tasa de ocupacion base de

65%, la cual toma en consideracion las tasas de ocupacion

historicas para todo Puerto Rico en 10s ultimos cinco aiios

(RefiCrase a la pagina 10 donde se presentan estas tasas de

ocupacion. El 65% es un promedio de las tasas de ocupacion de

10s ultimos cinco aiios presentadas en esta tabla).

La tercera columna presenta un estimado de las habitaciones de

hotel necesarias anualmente en base a la demanda existente para

cada periodo. Esta proyeccion fue calculada dividiendo la

demanda entre la tasa de ocupacion promedio en la segunda

columna, lo cual nos presentaria la cantidad de habitaciones

necesarias en el mercado, de ser demandadas, en este caso, un

65% (estimado conservador en base a1 promedio de las tasas de

ocupacion de 10s ultimos cinco aiios para todo Puerto Rico) del

total de las habitaciones de hotel turisticas disponibles en el

AMSJ. Se utiliza la tasa promedio de 65% de todo Puerto Rico,

dado a que este promedio es mucho mas consevador que el

promedio del AMSJ, que fluctua entre 70% y 80%.

La cuarta columna presenta el numero de habitaciones

disponibles anualmente, e incluye 10s nuevos proyectos de hotel

endosados por la Compaiiiia de Turismo (esta proyeccion no

incluye las habitaciones de Costa Serena).

Estudios T6a-ticos, Inc. 23


La quinta columna presenta la proyeccion del exceso o la

deficiencia de habitaciones de hotel, en base a la demanda

estimada anualmente sin incluir las habitaciones de Costa

Serena. En la ultima columna, se puede observar que para el

2005, cuando se estima que Costa Serena comenzara

operaciones, las primeras 1 14 habitaciones de hotel propuestas

seran absorbidas completamente por la demanda proyectada,

habiendo cabida todavia para unas 1,429 habitaciones

adicionales. Para 10s proximos cuatro afios, del 2006 a1 2009, las

habitaciones de Costa Serena programadas a construirse, tambien

seran absorbidas, quedando una cabida anual de entre

aproximadamente 1,300 y 1,500 habitaciones de hotel

adicionales durante el periodo. Este estimado no incluye otros

proyectos que se encuentran actualmente bajo planificacion y

que han sido presentados ante la Junta de Planificacion, y de 10s

cuales no existe certeza de cuando podrian entrar a1 mercado.

En el escenario a continuacion se presenta un estimado de

demanda alterno incluyendo las habitaciones en planificacion y

propuestas ante la Junta, para asi identificar el impacto que

tendria la entrada de estos proyectos en la proyeccibn de

demanda.

Estudios T@cnicos, Inc. 24


Escenario 2

Proyectos Propuestos ante la Junta de Planificacion y Proyectos Endosados por la CompaAia de Turismo

ARo Fiscal 2005 Categoria Nombre # Cuarios

Summertime Beach Resort 80 Hotel

Crowme Plaza Condo Hotel 196 Condo Hotel Casa Grande Condohotel & Golf 375 Condo Hotel Arenas del Mar 308 Hotel y Condo Hotel

Hotel Le Petit Fleur 20 Condo Hotel Condado Lagoon Villas (Ira Fase) 168 Condo Hotel

Total 2005 1,147

ARo Fiscal 2008 Nombre I #cuartos I Categoria

Condado Trio 686 Hotel y Condo Hotel

Total 2008 6 8 6

ARo Fiscal 2009 Nombre I #cuarios I Categoria

Condado Lagoon Villas (2da Fase) 96 Condo Hotel

Total 2009 9 6

Fuente: CompaAia de Turismo, Depto. de Estadisticas, Marzo 2003 y Sitio de

la Junta de Planijkacibn en el web.

Tomando en consideracion 10s proyectos endosados por la

Compaiiia de Turismo, y 10s que se encuentran bajo planificacih

y que han sido propuestos ante la Junta de Planificacion, un total

de 1,929 habitaciones de hotel y condo hotel (dentro del

segment0 de hoteles turisticos) estaran en su fase operacional

entre el 2005 y el 2009 en el AMSJ.

A continuacion se presenta una proyeccion de demanda que

incluye 10s proyectos endosados por la Compaiiia de Turismo y

10s propuestos ante la Junta de Planificacion.



Demanda por Habitaciones de Hoteles Turisticos 2002-201 0 I I

(Deficiencia)/ Exceso

(1) Pro m ed i o (a ) (4) Habitaciones Serena Luego de cs

Demanda Tasa de Oferta (Deficlencia)/ Habitaciones

Costa Habitaciones A A o Habitaciones Ocupacion " , ~ ~ k ' , " ~ ~ ~ ~ ~ f 3 ) Habitaciones Exceso de

2001 hist. 2002 proy.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

4,077 75% 5,436 5,436 4.2 I2 65% 6,480 5,436 ( 1,044) ( 1,044) 4,352 65% 6,696 5,436 ( 1,260) ( 1.260) 4,497 65% 6,918 5,436 (1,482) ( 1.482)

4,646 65% 7,147 6,583 (564) I14 (450) 4,800 65% 7,384 6,583 (801) I56 (645) 4,959 65% 7,629 6,583 (1.046) I62 (8%) 5,124 65% 7,883 7,269 (6 14) 266 (348) 5,294 65% 8,144 7,365 (779) I82 ( 5 9 ) 5,469 65% 8,415 7,365 ( 1,050) ( 1.050)

Notas:

(5) Se usume que la demundu crece a un ritmo de 3.3%. Estefire el crecimiento unuulpromedio en 10s regktros del AMSJdurunte el period0 de 1996-2002.

(6) Tusu de Ocupuci6npromedio pura Puerto Rico en 10s ultimos 5 uiios. Pura el 2001 la tusu es real (75%).

(7) Es el numero de habituciones necesurius, de ser demundudus un 65% de Ius habituciones de hoteles turbticos disponibles en el AM=.

(8) Ofrtu de habituciones que incluye 10s nuevos proyectos de hotel edosudos por la Compaiiia de Turismo, ypropuestos ante la Junta de Planificacidn.

Para las primeras tres columnas, se utilzaron las mismas

variables que para el escenario anterior.

La cuarta columna presenta el numero de habitaciones

disponibles anualmente, e incluye 10s nuevos proyectos de hotel

endosados por la Compafiiia de Turismo y 10s propuestos ante la

Junta de Planificacion (esta proyeccion no incluye las

habitaciones de Costa Serena).

La quinta columna presenta la proyeccion del exceso o la

deficiencia de habitaciones de hotel, en base a la demanda

estimada anualmente sin incluir las habitaciones de Costa

Serena. En la ultima columna, se puede observar que para el



2005, cuando se estima que Costa Serena comenzara

operaciones, las primeras 1 14 habitaciones de hotel propuestas

seran absorbidas completamente por la demanda proyectada,

habiendo cabida todavia para unas 450 habitaciones adicionales.

Para 10s proximos cuatro afios, del 2006 a1 2009, las habitaciones

de Costa Serena programadas a construirse, tambien seran

absorbidas, quedando una cabida anual de entre

aproximadamente 300 y 800 habitaciones de hotel adicionales

durante el periodo.

Durante 10s seis afios que le tomara a las habitaciones de Costa

Serena (segun el itinerario de construcci6n ofrecido por el

desarrollador) entrar a1 mercado, bajo el escenario 1 se estimb

una demanda de entre 1,300 y a 1,800 habitaciones de hotel,

luego de entradas las habitaciones de Costa Serena a1 mercado.

Por otro lado, bajo el escenario 2, se estimo una demanda de


entradas las habitaciones de Costa Serena a1 mercado.

La diferencia entre ambos escenarios sefiala que de entrar a1

mercado 10s proyectos propuestos ante la Junta de Planificacion,

y para 10s cuales no existe fecha cierta de su entrada a1 mercado,

habria cabida para unas 979 habitaciones de hotel menos en el

primer afio de operaciones de Costa Serena (2005), y de entre

aproximadamente 700 a 1,000 habitaciones menos durantes el

periodo del 2006 a1 2009. Sin embargo, bajo ambos escenarios,

la proyecci6n de demanda seiiala que hay cabida para las

habitaciones de hotel de Costa Serena.

En el apendice #2 se presenta una discusion del ingreso

operacional que estaria generando el condo hotel, luego de ya

determinada la necesidad del mercado.



A. Perspectivas de la Industria

En Puerto Rico hay 17 casinos, que emplean 2,283 personas

(refierase a la tabla en la proxima tabla). En Cstos se generan

ganancias brutas de mas de $200 millones a1 aiio. La industria

de casinos de Puerto Rico es una de las mas desarrolladas a

nivel mundial, e inclusive es modelo para otras jurisdicciones

del Caribe. Durante 10s ultimos seis afios, 10s ingresos de las

tragamonedas (una de las fuentes de ingresos, ademas de las

mesas de juego y las bebidas y comidas) aumentaron en

promedio 13.8% anual, como consecuencia principal de 10s

cambios a la Ley de Casinos de 1997.

Los casinos de mayor tamaiio en Puerto Rico son: el del Hotel

Ritz Carlton (1 7,500 P.c.), el Marriot Courtyard (14,400 P.c.),

el Ambassador Plaza (14,000 P.c.), el San Juan Hotel (13,000

P.c.) y el Condado Plaza (1 2,000 P.c.). Los casinos de la Isla

tienen un total de 281 mesas de juegos y 5,143 tragamonedas.

La mayoria de 10s casinos se concentran en el Area

Metropolitana de San Juan. Para el proyecto propuesto, se

contemplan 9,829 pies cuadrados de casino.

Estudios T@cnicos, Inc. 28


Casinos en Puerto Rico, julio 2003 Total de Total de

Hotel Localizacion P.C. Empleos Mesas Tragamonedas 1 The Ritz Carlton San Juan Isla Verde 17,500 220 24 324 2 Marriot Courtyard 3 Ambassador Plaza 4 El San Juan Hotel & Casino 5 Condado Plaza 6 San Juan Marriot 7 Intercontinental Hotel 8 Wyndham Old San Juan 9 Hyatt Cerromar

10 Mayaguez Resort 11 Holiday IM Ponce 12 El Conquistador Resort 13 Holiday IM Mayaguez 14 Ponce Hilton 15 Embassy Suites 16 Westin Rio Mar 17 Diamond Palace

Isla Verde Condado Isla Verde Condado Condado Isla Verde Viejo San Juan Dorado Mayagiiez Ponce Fajardo May agiiez Ponce Isla Verde Rfo Grande

14,400 14,000 13,000 12,.500 11,000 10,000 10,Ooo 10,000 10,000 9,812 9,500 8,220 7,000 6,200 5,540

135 128 188 294 193 69 96

103 129 96

106 129 124 95 82

12 11 23 31 26 17 17 19 12 12 22 14 11 12 11

391 428 322 394 329 208 239 271 371 338 221 408 277 243 157

Condado 5,200 96 7 222 Total 173,872 2,283 281 5,143

Fuente: Divisidn de Juegos de Azar, Compafiia de Turismo.

La revision a la Ley de Casinos en 1997, se caracterizo por 10s

cambios en la distribucih de 10s ingresos y por mas

flexibilidad en la forma de promocionar y mercadear 10s

casinos. Est0 beneficio a 10s dueiios de casinos y a1 Gobierno,

principalmente a traves de 10s instrumentos que se favorecen

de la industria de casinos, como lo son el Fondo Educativo

(que incluye a la Universidad de Puerto Rico) y el Fondo para

el Desarrollo del Turismo.

De acuerdo a la Ley de Casinos, el Gobierno retiene el 66% de

10s primeros $1 19 millones de ingreso bruto en tragamonedas y

40% del exceso de dicha cantidad de todos 10s casinos de

Puerto Rico. En el 2001, el ingreso bruto de las tragamonedas

fue $198,603,177, por lo que el Gobierno retuvo $1 10,381,271.

Esto, en promedio se traduciria a un 56% del total de ingreso

bruto en tragamonedas. Esta cantidad no incluye el impuesto de

5% de 10s ingresos de tragamonedas, que retiene la Compaiiiia

de Turismo por administrar 10s fondos de 10s casinos.



B. Demanda por Casinos

El objetivo de esta seccion es determinar en primer lugar, la

demanda potencial maxima que podria captar un casino en la

zona d6nde ubicara el proyecto propuesto.

La determinacion de la demanda potencial se realizo tomando

en consideracion informacion sobre: 1) poblacion potencial, 2)

patrones de movilidad, y 3) patrones de asistencia a casinos. A

continuacion se explica en detalle la metodologia y 10s

resultados de la necesidad de casinos.

Poblacion Potencial

Para determinar la poblacion potencial que podria acudir a1

casino, se delimitaron tres areas concentricas de mercado:

primaria, secundaria y terciaria. Como es natural, la fuerza de

gravedad del casino iria disminuyendo en las areas mas

alejadas de &e.

La selection de 10s municipios que componen cada k e a se hizo

analizando la cercania fisica y la movilidad laboral entre 10s

distintos municipios con el Municipio de Loiza. Para cada uno

de 10s municipios, se consider6 como poblacion potencial lo

siguiente: 1) poblacion residente de mas de 18 aiios, (que es la

autorizada a entrar a casinos). 2) visitantes hospedandose en

hoteles (incluyendo locales y del exterior) y 3) visitantes a las

viviendas estacionales.

La poblacion residente se obtuvo del Censo del 2000 y 10s

estimados del 2004 a base de proyecciones de Estudios

Tecnicos, Inc.

En el 2004, en el area de mercado del proyecto propuesto,

habra una poblacion de 1,833,884 personas. Aproximadamente



983,471 adultos residiran en el area primaria de mercado

(maximo de 30 minutos o 20 millas), que incluye 10s siguientes

municipios: Loiza, Canovanas, Carolina, Rio Grande, Luquillo,

Fajardo, Juncos, Gurabo, Tmjillo Alto, Catafio, Bayamon, San

Juan y Caguas.

Se proyecta que unos 499,282 adultos residiran en el area

secundaria de mercado (entre 30 y 60 minutos y 20 a 35

millas), que incluye 10s siguientes municipios: Vega Baja,

Vega Alta, Dorado, Toa Baja, Toa Alta, Corozal, Naranjito,

Guaynabo, Aguas Buenas, San Lorenzo, Las Piedras,

Humacao, Naguabo y Ceiba.

Similarmente, aproximadamente 35 1,132 adultos residiran en

el area terciaria de mercado (entre 60 y 90 minutos y 35 y 50

millas) que incluye 10s siguientes municipios: Arecibo,

Barceloneta, Florida, Manati, Morovis, Ciales, Comerio, Cidra,

Cayey, Guayama, Arroyo, Patillas, Maunabo y Yabucoa.

La poblacion visitante se calculo a partir de la ocupacion de

hoteles, informada por la Compafiia de Turismo2, y a partir del

numero de viviendas estacionales que publica el Censo de

Poblacion y Vivienda del 2000. El numero de viviendas

estacionales fue proyectado a1 2005, y la ocupacion de hoteles

se calculo, utilizando datos de la Compafiia de Turismo del

200 1, a la misma fecha.

La siguiente tabla presenta un resumen de esta poblacion

potencial.

Selected Satatistics of the Puerto Rico Tourism Industry, Puerto Rico Tourism 22

Company, 2003.

Estudios T&~icos, Inc. 31


Area Area Pnmaria Secundaria Area Terciaria Total Mercado

Fuente: Estimado de Estudios Te'cnicos Inc.

Segun el analisis anterior, en el area de mercado agregada

existira una poblacion total de 3,186,440 personas, incluyendo

10s posibles visitantes a hoteles (locales y del exterior).

Patrones de Movilidad

Los posibles visitantes a casinos tienen una mayor propension

de asistir a 10s casinos mas cercanos a sus hogares. E1 analisis

consider6 el mercado de personas que en la actualidad residen

en el area de mercado de otros casinos de Puerto Rico, y otras

variables como: tiempo de viaje, ubicacion, atractivos del area

y el tamaiio del casino.

Patrones de Asistencia a Casinos

Propension: Este es el por ciento de adultos del area de

mercado que asistira a1 casino a1 menos una vez a1 aiio. De

acuerdo a una encuesta preparada por Mediafax el 1 1.7% de las

personas de 18 aiios o mas visitaron a1 menos una vez a1 aiio,

algun casino3. Sin embargo, otro estudio preparado por

Segun est& el 10.3% de las personas de 12 aiios o m b visitaron al menos una vez al aRo. Sin embargo, si se incluye unicamente a las personas de 18 o miis , que son 10s que estan autorizados a entrar a casinos, seria el 1 1.7%. de las personas. Mediafax,TGI Puerto Rico, 200 1.


E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a el P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i A o n e s

Consultores de Conducta Humana Inc., establece que el 20%

de las personas visitan a1 menos una vez a1 aiio, algun casino4.

En el cas0 de Estados Unidos, en el 2002 un 27% de la

poblacion fue a un casino por lo menos una vez a1 aiio’. Para

propositos del estudio, se utilizo un parametro de 20%. Los

ingresos de 10s casinos en la actualidad confirman que es muy

probable que en Puerto Rico el por ciento de personas que

frecuentan 10s casinos sea mas alto, que lo reflejado por la

encuesta de Mediafax.

Frecuencia: Se refiere a1 numero de veces a1 aiio que las

personas visitarian el casino. Para propositos del estudio, se

utilizo como base, para 10s residentes del area primaria de

mercado doce visitas a1 afio; para 10s del area secundaria se

utilizaron seis visitas a1 aiio; para 10s del area terciaria tres y

para 10s turistas dos. Est0 debido a que tradicionalmente a mas

cercania del casino mas frecuentemente se tiende a visitar el

mismo. Los estimados para este estudio son conservadores, si

se considera que las visitantes fijos de 10s casinos (que viven

mas cerca de 10s casinos), lo hacen a1 menos tres o cuatro veces

en semana, de acuerdo a informantes clave6.

Gasto Promedio por Visita a Casino

Se utilizo un promedio de gasto de $60 por visita para el area

primaria, $75 por visita para el area secundaria, y $100 tanto

para el area terciaria como para 10s turistas. Se establecieron

Consultores de Conducta Humana Inc. (Volberg Rashel A. y Vale A. Pedro),

State of the States, The AGA Survey ofCasino Entertainment, 2002 En Estados Unidos el promedio de visitas al aiio por persona a un casino es seis

Juegos de azar y el uroblema de iuegos en Puerto Rico. 1998.

veces, independientemente la cercania a 10s casinos. (Ibid, previa).



Area Area Primaria Secundaria de Mercado de Mercado

supuestos de diversos gastos por distintos tipos de visitantes,

que se resumen en la siguiente tabla.

Area Terciaria de Mercado

25% de 10s visitantes





Promedio

Fuente: Estimado de Estudios Te'cnicos Inc., corroborados con la divisibn

de Juegos de Azar de la CompaAia de Turismo.

$1 6 $20 $27 $32 $40 $53 $48 $60 $80 $80 $1 00 $1 33

$400 $500 $667 $60 $ 7 5 $1 00

Ademas, se torno en consideracion que tipicamente a mas

distancia del casino, mas se gasta. Estos estimados de gastos de

Estudios Tecnicos, Inc. son conservadores, y fueron

corroborados con el personal de la Division de Juegos de Azar

de la Compafiia de Turismo.

Area Area Primaria Secundaria Area Terciaria

C. Demanda Potencial en el Area de Mercado

Con la informacion de las secciones anteriores, se estimo

directamente la demanda potencial por casinos que existe en el

area de mercado.

Turistas Total Mercado

visitas a1 aiio 12 6 3 2

Gasto Por Visita $60 $75 $100 $100 Visitas totales a Casinos 2,360,330 599,138 210,679 637,267 3,807,413

Demanda Potencial ($ aAo) $141,619,795 $44,935,341 $21,067,907 $63,726,650 $271,349,694 Oferta en el Area de mercado 203,000,000 Mercado potencial $68,349,694

Fuente: Estimado de Estudios Te'cnicos Inc. y Censo de Poblacidn y Vivienda 2000.



En base a1 analisis anterior, se entiende que en el area de

mercado se podrian desarrollar a1 menos dos nuevos casinos y

hasta un maximo de cuatro casinos, est0 dependiendo de 10s

tamaiios de cada uno (entihdase numero de mesas y

tragamonedas). La demanda potencial en el area de mercado

para el 2005 es de $271 millones y las ventas en el area de

casinos para dicha fecha se estiman en aproximadamente $203

millones (entidndase que se incluyen todos 10s casinos de

Puerto Rico, con la exception de 10s de Ponce y Mayagiiez),

por lo que se entiende que todavia habria una demanda

insatisfecha de $68 millones, en la cual Costa Serena ayudaria

a satisfacer aproximadamente una quinta parte de la demanda

insatisfecha. Se estima que Costa Serena generia a1 menos

$12.5 millones con 10 mesas y 250 tragamonedas.

De acuerdo a la Division de Juegos de Azar de la Compaiiia de

Turismo, actualmente se evalua la otorgacion de dos permisos

para la operacion de dos casinos en el area de mercado; a1

Hotel Sol Melia en Rio Grande, y a1 Hotel Condado Trio

(antiguo Hotel La C ~ n c h a ) ~ . 0 sea, que de aprobarse estos dos

casinos, aun habria demanda disponible para Costa Serena.

D. Requisitos para Operar un Casino

El desarrollo de un casino en el terreno del proyecto propuesto,

reuniria 10s criterios minimos que establece la Division de



Juegos de Azar de la Compafiia de Turismo para establecer un

casino. A continuacion se presentan algunos de 10s estatutos de

la Ley de Juegos de Azar de 1997, sobre requisitos minimos

para cualificar para poder desarrollar y operar un casino.

Para operar un casino, el proponente debe poseer o administrar

un hotel que tenga 10s siguientes costos, tamafio y/o facilidades

complementarias :

Contar con un minimo de 150 habitaciones y si este

requisito no se puede cumplir, el costo total del desarrollo,

no debe ser menor de $10,000,000.

El hotel debe tener funcionando atracciones como lo son

playa y/o piscina. Esta ultima debe tener por lo menos 200

metros cuadrados y un numero razonable de cabafias,

“lockers” y otras facilidades complementarias. El

desarrollo de las atracciones de la playa o la piscina tiene

que ser proporcional a1 costo del hotel, a1 numero de las

habitaciones y a1 volumen de visitantes que recibira el

hotel.

Entre las atracciones, tambien se podria incluir un campo

de golf con un minimo de nueve hoyos, “hot springs’’ u

alguna otra atraccion, que por su naturaleza constituya una

atraccion para el visitante.

El hotel tiene que operar bajo 10s estandares aplicables a

hoteles que ubican en centros turisticos bien reconocidos y

’ No se tiene information del la composicion de mesas y tragamonedas, de 10s casinos que han solicitado entrar al mercado. Esto, debido a que la divison de juegos de azar de turismo, a1 otorgar un permiso de operar una franquicia de casino no evalha el numero de mesas y tragamonedas que autorizan. Sino, que una vez se ha otorgado el permiso para operar el casino, se determinan cuantas tragamonedas se permiten en funcion del numero de sillas en las mesas de juegos. En el cas0 de 10s casinos propuestos, al momento no se han otorgado 10s permisos y por tanto no se



en cumplimiento con 10s requisitos de la Compaiiia de

Turismo.

El hotel tiene que mantener en su equipo gerencial,

personas de integridad y con experiencia en la industria

hotelera.

Tomando en consideracion 10s requisitos mencionados

anteriormente, Costa Serena cumpliria con 10s factores

necesarios, segun la reglamentach vigente, para la operation

de un casino dentro de sus facilidades.

sabe mantas tragamonedas y mesas de juegos se desarrollaran, si se otorgarse el permiso.



En este captitulo se presenta un resumen del mercado de

viviendas residenciales de la Isla, y 10s aspectos relevantes a1

area de mercado identificada para Costa Serena.

El area de mercado considerada esta compuesta por

Canovanas, Carolina, Loiza, KO Grande y San Juan. El k e a de

mercado se limit6 a 10s municipios aledaiios solo para

propositos de comparar la demanda y oferta residencial en las

areas mas cercanas a1 proyecto geograficamente.

Sin embargo, dado a las facilidades y amenidades que tendra el

proyecto propuesto, el mercado no se limita a la misma. Por el

contrario, se debe considerar la Isla completa como mercado

potencial para el proyecto. De hecho, si el proyecto sigue el

patron del area de mercado, conservadoramente, un 4% de las

unidades de Costa Serena seran para segundos hogares o para

us0 recreacional/vacacional por residentes y no residentes de la

Isla (refierase a la tabla en la proxima pagina).

A. Perfil de la Vivienda

La siguiente tabla presenta el numero de hogares y sus

caracteristicas en el area de mercado relevante a Costa Serena,

y ademas para todo Puerto Rico.



Can6vanas Carolina R io Area

Loiza Grande San Juan Mercado Puerto Rico

1990 2000 Carnbio anual

Nurnero viviendas Para us0 recreacionall segundo hogar (%)

Ario de Construcci6n (“3.) 1999-2000 1990-98 1980-89 1970-79 antes 1970

Valor de la vivienda (%) rnenos de $99,999 $100,000-1 99,999

$300,000 o mas $200,000-$299,999

10,304 13,446

2.7%

15,071

1.6

2.7 25.9 19.5 23.2 28.7

86.1 11.7

1.6 0.6

54,466 63,546

1.6%

71.347

3.2

1.3 10.9 12.5 31.8 43.5

61.7 34.7

2.6 1 .o

7,603 12,761 150,592 9,597 16,430 163,428 2.4% 2.6% 0.8%

10,927 19,928 182.101

2.8 9.4 I .2

5.5 2.7 0.9 19.9 24.4 7.6 28.6 20.6 9.8 26.5 30.2 19.1 19.5 22.1 62.6

88.1 76.2 48.0 10.2 20.2 34.4 0.7 2.0 9.3 1 .o 1.6 8.3

235,726 1,054,924 266,447 1,261,325

1 .2% 1.8%

299,374 1,418,476

3.6 2.3

2.6 2.3 17.7 17.7 18.2 19.0 26.2 25.1 35.3 35.9

72.0 74.2 22.2 19.7 3.2 3.8 2.5 2.2

Fuente. Censo de P&xdn, XXX7

El perfil socioeconomico revela que el numero de hogares

aumento a un ritmo mas rapido en Loiza y 10s municipios

aledaiios, que para todo Puerto Rico durante el periodo de 1999

a1 2000. En la ultima decada Loiza y municipios aledaiios,

crecieron entre 1.6% y 2.7%, mientras que para todo Puerto

Rico el crecimiento fue de 1.8% para el mismo periodo. La

unica excepcion fue San Juan cuyo crecimiento anual fue de

0.8%.

Por otro lado, el porciento de las viviendas de us0 recreacional

o segundo hogar, tambien es mayor en el k e a de mercado, que

para todo Puerto Rico, con la excepcion de Canovanas y San

Juan. Para el periodo del 1990 a1 2000, en el area de mercado

el porciento de las viviendas de us0 recreacional o segundo

hogar fluctuo entre 1.4% a 9.4%, mientras que para todo Puerto

Rico fue 2.3%.

En la tabla anterior, se observa que en promedio el 2.6% de la

vivienda del area de mercado fue construida entre 1999 y el

2000. Este resultado es mayor que para Puerto Rico (2.3%),


E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i R o n e s

indicativo de un nivel de construccion de viviendas mas activo

en el lugar. El municipio de Loiza resalta con un 5.5%

construido entre el 1999 y el 2000.

En terminos de valor, en promedio, el 2.5% de las viviendas

del area de mercado, tienen un valor comparable a las

residencias propuestas para el proyecto.

B. Actividad de las Ventas Residenciales

Estudios Tkcnicos, Inc. publica el Construction & Sales

Activitv Report trimestralmente, el cual es un reporte que

presenta la actividad de construccion y ventas de unidades

residenciales en proyectos nuevos a traves de toda la Isla. Esta

publicacion presenta la actividad residencial a un nivel mas

detallado. La tabla a continuacion, seiiala la actividad de

construccion y ventas para el area de mercado relevante a

Costa Serena.

Ventas por Municipio Ventas por municipio (unidades)

Loiza 0 0 327 1 9 7 21 446 Carolina 519 779 1,070 749 638 286 4,041 Canovanas 0 204 0 105 380 88 777 Rio Grande 0 9 8 297 168 181 158 902 San Juan 1872 1185 1143 1303 854 707 7,064

Total 2.391 2,266 2,837 2,326 2.150 1,260 13,230

I 1 9 9 7 I 1 9 9 8 I 1 9 9 9 I 2000 I 2001 I 2002 I Total I

El mercado residencial de esta area se ha mantenido

relativamente estable durante 10s pasados seis aiios. En

promedio, se venden 2,205 unidades a1 aiio. Sin embargo, hay

que seiialar que aproximadamente la mitad de todas las ventas

se dan en el Municipio de San Juan.

Con la exception del 2002, el area de mercado ha mantenido

ventas estables durante 10s ultimos cinco aiios.

Estudios Tea~icos, Inc. 40


Segun el Construction & Sales Activity Report, 10s numeros

preliminares para el 2003 sugieren que las ventas estaran a1

mismo nivel que el 2001 y posiblemente que el 2000.

- lentas por municpio

,-Loiza +Carolina --l-Canbvanac . 2,000

1,800

2oo

0 1-1 1997

-

1998 1999 2000 2001 2002

J UC V l V l W

1997 2002

8 Unifamiliar E Townhouse 0 Walkup 13 Apartamento rn Villa

En 10s ultimos cinco afios, el mercado residencial se ha

transformado. Esto se refleja en el hecho de que las ventas en

1 997 estaban distribuidas casi igualmente entre unidades



unifamiliares, walkups y apartamentos, mientras que en el

2002, las unidades de walkup dominaron el mercado.

35.9%

30.0%

25.0%

20.0%

15.0%

10.0%

5.0%

0.0%

Ventas por precio, 32

Loiza Area Mercado Puerto Rico

$69 E $70-$89 61 $90-$104 $1 05-$124 BI $1 25-$149 0 $1 50-$199 $200-$299 0 $300 <

Durante el 2002, las unidades residenciales vendidas en Loiza

tenian precios de entre $90,000 y $199,000. Sin embargo, el

area de mercado tuvo ventas en todos 10s renglones de precios.

El 7.4% de las ventas en el area de mercado, fueron de

unidades sobre 10s $300,000, mientras que para toda la Isla, el

8.2% de las unidades fueron vendidas en el mismo renglon de

precios.

C. Demanda Efectiva Residencial

La demanda efectiva por vivienda se refiere a la demanda

generada por 10s residentes del municipio. La misma se basa en

cambios en la poblacion, nivel de ingreso, creacion de hogares

y condicion de la vivienda*. Lo que esto quiere decir, es que la

demanda creada por una region, no necesariamente se va a



Demanda Efectiva 2002-2006 Rio San

Canovanas Carolina Loiza Grande Juan 131 527 113 172 1,134 110 499 92 152 994 66 351 49 93 648 66 384 49 94 676 86 583 67 128 957 15 124 12 21 209 35 287 27 47 487 39 358 26 53 653 7 83 3 1 1 174 4 43 1 5 90 4 43 I 5 90 4 41 1 5 87 3 35 1 4 79 3 35 1 4 79 2 32 1 3 81 1 28 1 2 83 1 28 1 2 82 8 173 3 9 720

5 8 4 3 , 6 5 4 4 5 2 8 1 2 7 , 3 2 4

satisfacer en la misma region, ya que influyen muchos factores

como lo son la oferta existente, lugar de trabajo de las

personas, preferencias de estilo de vida, entre otros. Por ende,

la demanda generada por una region puede ser absorta por otra.

Area Mercado Demanda Promedlo Efectiva anual

2,078 51 9 1,847 462 1,207 302 1,270 31 7 1,822 456 380 95 882 220

1,129 282 278 69 144 36 144 36 138 34 123 31 123 31 119 30 115 29 114 29 91 4 229

0 12 ,826 3 , 2 0 7

Por tal razon, aunque se va a hacer referencia a la demanda

generada por el area de mercado, Costa Serena tiene la

capacidad de absorber demanda de toda la Isla.

En terminos del area de mercado solamente, hay una demanda

efectiva de 12,826 unidades residenciales para el periodo del

2002 a1 2006, o 3,207 unidades a1 aiio.

A1 nivel de Costa Serena, (precios de $290,000 o mas) la

demanda efectiva en el area de mercado es de 1,262 unidades

para el periodo, o de 316 unidades anuales. La demanda por

unidades con precios sobre $350,000 es de 914, un 7% de la

demanda total.

Deman Preclo por unidad

Desde $70,000 $80,000 $90,000 $1 00,000 $1 10,000 $1 20,000 $1 30,000 $1 50,000 $1 70,000 $1 90,000 $21 0,000 $230,000 $250,000 $270,000 $290,000 $31 0,000 $330,000 $350,000

Haste $79,999 $89,999 $99,999 $109,999 $1 19,999 $1 29,999 $1 49,999 $1 69,999 $189,999 $209,999 $229,999 $249,999 $269,999 $289,999 $309,999 $329,999 $349,999 o mas

Total

Fuenle: Demand for Musing, 2002-2w6. Estujbs T&flicus, lnc

Para m b detalles sobre la metodologia, referirse al Demand for Housing Study 2003-2006, Asociacion de Bancos.



Sin embargo, debido a la naturaleza del proyecto propuesto, se

debe considerar la demanda efectiva a nivel de toda Isla. Para

el periodo del 2002 a1 2006, se estimo una demanda efectiva

anual para todo Puerto Rico de 1 1,03 1 unidades residenciales.

El area de mercado representa 29% de la demanda efectiva

anual total.

AI nivel de Costa Serena, hay una demanda efectiva de 638

unidades anuales, para el periodo de 2002 a1 2006 para todo

Puerto Rico. 0 sea, la demanda efectiva anual por unidades con

precios sobre $290,000, es el 6% de la demanda efectiva anual

total.

Demanda Efectiva en Puerto Rico precios 2001)

Precio por unidad Dernanda

Desde Hasta I Anual $70,000 $79,999 I 2,248 $80,000 $90,000

$100,000 $1 10,000 $120,000 $130,000 $1 50,000 $1 70,000 $1 90,000 $210,000 $230,000 $250,000 $270,000 $290,000 $310,000 $330,000 $350,000

$89,999 $99,999

$109,999 $1 19,999 $129,999 $149,999 $169,999

$209,999 $229,999 $249,999 $269,999 $289,999 $309,999 $329,999 $349,999 o mas

$189,999

1,889 1,139 1,152 1,560

300 690 821 175 91 91 86 76 76 72 67 66

433 I

'otal I 11,031

D. Proyectos Comparables

Debido a la naturaleza del proyecto, 10s proyectos residenciales

comparables a Costa Serena se ubican a traves de toda la Isla.



Sin embargo, 10s mismo se concentran mayormente en

Humacao (por el complejo de Palmas del Mar) y en Dorado

(por la concentracion de hoteles y proyectos residenciales mas

lujosos o de tip0 vacacional).

En general, 10s proyectos comparables tienen entre 16 y 60

unidades. La cantidad limitada de unidades resalta su

exclusividad, por lo que la oferta de 42 unidades residenciales

por parte de Costa Serena, se promoverian dentro de este

contexto.

Estas unidades suelen ser mas grandes que un apartamento,

walkup o villa tipica, con sobre 2,000 p.c. de construccion. En

tCrminos de precios, estos fluctuan entre $300,000 y $600,000.

Proyectos de vivienda comparable Construction & Sales Activity Report (a diciembre 2002)

Brighton Country Club Balandras del Arecife Casillas de Palmas del Mar Harbour Point Aquabella Villas de Castleglione Punta del Mar 1 Punta del Mar 2 Punta del Mar 3

Siete Mares Marbella Club lsabela Beach Court Las Vistas de Rio Mar

Municipil

Dorado Dorado Hurnacao Hurnacao Hurnacao Hurnacao Rincon Rincon Rincon

V W A A V V V V V

Fajardo V Hurnacao A lsabela A RioGrande W

I Unidade

146 4,053 16 1,600 30 2,140 60 33 14 3,908 56 2,100 24 2,810 36 2,028

18 2,900 60 1,526 132 1,850 89 1,200

4 3.5 $400,000 3 3 $439,000 3 2.5 $385,000 3 2 $395,000 0 0 $400,000 0 0 2 2.5 $317,500 3 2.5 $ 352,000 3 2.5 $ 389,000

$ 600,000 $ 610,000 $ 51 0,000 $ 41 0,000 $ 400,000

$ 389,000 $ 352,000 $ 389,000

$500,000 $518,000 $385,000 $400,000 $400,000 $ - $350,000 $352,000 $389,000

3 2.5 $275,000 $ 275,000 $275,000 3 2.5 $200,000 $ 450,000 $300,000 3 2 $180,000 $345,000 $262,500 2 2 $159,250 $545,000 $352,125

Tipo: A - Apartarnento U - Unifamiliar V - Villa W - WalkI.Jp



A. Us0 comercial

El espacio comercial del proyecto servira a 10s servicios

complementarios que usualmente ofrece un desarrollo turistico

del calibre de Costa Serena. El desarrollo propuesto cuenta con

aproximadamente 42,773 pies cuadrados de espacio comercial

(incluyendo el casino), para satisfacer las necesidades

principalmente de 10s:

hudspedes del hotel;

visitantes a1 hotel;

visitantes a1 casino; y

personas que vivirh en el proyecto.

Asi como en menor escala a:

visitantes a areas cercanas del proyecto;

trabajadores en el proyecto; y

10s que vivan o trabajen a una distancia de entre cinco a

siete minutos del hotel.

El componente comercial tambien ayudara a aumentar las

ventas a1 detal que se realizan en el Municipio de Loiza. En el

Municipio de Loiza se vendieron unicamente $1 3.9 millones en

el 1997, cuando se realizo el Censo de Negocios mas reciente.

Si se considera el crecimiento de 5.3% de 1987 a1 1997, se

estima que en el 2003 se e s t h vendiendo $19.0 millones. Estas

ventas son bajas, si se considera que Loiza es un municipio

costero y que forma parte del Area Metropolitana de San Juan.



Como se menciona anteriormente, Costa Serena estaria

ofreciendo unos 42,773 pies cuadrados de &ea comercial total,

de 10s cuales 3 1,652 pies cuadrados serian de area rentable para

establecimientos de ventas comerciales y servicios, que podrian

hacer mas atractiva la oferta comercial del Municipio de Loiza.

Los tipos de establecimiento a incluir en el espacio comercial

de Costa Serena, deberian incluir restaurantes, tiendas de


con spa, salon de juegos y joyeria, entre otros. Este tipo de


usuarios de facilidades tun'sticas.



A. lntroduccion

Para determinar el impacto economico del proyecto, primero

que nada es necesario determinar 10s costos de sus

componentes, y el itinerario de construccion. En la tabla a

continuacih, se desglosa la proporcion de cada componente

del proyecto.

ltinerario de Construccion I I Ail01 I Ail02 I Ail03 I Ail04 I Ail05 I Ail06 I Total Suites de Hotel (Unidades) 57 78 81 133 91 0 440 Unidades Residenciales 0 0 0 0 0 42 42 Areas Comerciales (m2) 2,807 669 0 0 502 0 3,978 Casino (m2) 929 0 0 0 0 0 929 Servicios de Hotel (m2) 1,664 223 0 0 279 0 2,166 Espacios de Estacionamiento 550 142 198 114 274 97 1,375 Canchas, Piscinas y Areas de Juego (m2) 0 3,441 540 202 2,141 622 6,946

-_ UVB Hotel/Comercial/Residencial/Casino 75 68 65 106 77 42 433

Nota: El itinerurio de construccion fue provisto por el desurrolludor.

Para estimar 10s costos de 10s diferentes componentes del

proyecto, se utilizaron 10s siguientes parametros:

Parrimetros de Costo

I I I Unidades de Hotel Unidades Residenciales Areas Comerciales $1,615 por metro cuadrado Espacios de Estacionamiento $7,200 por espacio de estaciomiento Amenidades $500 por metro cuadrado "Soft Cost" 30% del costo de construccion

Estacion Bombeo Aguas Usadas $300,000 por estacion Subestacion Electrica $500,000 por estacion

Cable lV/Tel y conexiones electricas Conexiones del agua y alcantarillado Tarifas por lmpacto lnfraestructura 'On site'

$240,000 por unidad de dos habitaciones $300,000 por unidad de construccion

lnfraestructura

Mejoras al Acceso $1,000,000 $1,000,000 $2,000,000

$4,000 por UVB $15,000 por UVB

Nota: "So$ costs" son costos relucionudos con turijius a1 arquitecto, costos de

pluniJicucidn y gustos legales, entre otros.



La mayoria de 10s costos presentados anteriormente fueron

estimados por el ingeniero del proyecto, mientras algunos son

promedios de la industria. Los costos estimados por el

ingeniero fueron: el costo de las areas comerciales, el costo de

las amenidades, la estacion de bombeo de aguas usadas, la

subestacibn electrica, el costo de mejoras a1 acceso, las

conecciones electricas, las conecciones del agua, las tarifas por

inpacto, y el costo de la infraestructura “on site”. Los demas

costos fueron estimados en base a promedios de la industria.

Algunos de estos costos se calcularon por unidad, otros por

tamaiio, y otros por unidades de vivienda basica. A

continuacion se presenta una descripcion de la metodologia

utilizada para calcular cada costo.

Habitaciones de hotel - se multiplicaron las habitaciones

de hotel a ser construidas para cada aiio, por 10s $240,000

de costo y luego por el 30% adicional de 10s “soft costs”.

Unidades residenciales - se multiplicaron las unidades

residenciales a ser construidas en cada aiio, por 10s

$300,000 de costo y luego por el 30% de 10s “soft costs”.

Areas comerciales - el espacio comercial (incluyendo el

casino y 10s servicios de hotel) a construirse por aiio se

multiplico por un costo de $1,615 y luego por el 30% de 10s

“soft costs”.

Espacios de estacionamiento - se multiplico el numero de

estacionamientos a ser construidos anualmente, por un

costo de $7,200 por estacionamiento, y luego por el 30% de

“soft costs”.



Amenidades - el espacio de amenidades a ser construido

por afio se multiplico por un costo de $500 por metro

cuadrado y luego por el 30% de “soft costs”.

Infraestructura - (1) 10s costos “off site” incluyen: la

estacion de bombeo de aguas usadas, la subestacion

electrica, mejoras a1 acceso, cable TV, telCfono y

conecciones electricas, conecciones de agua y

alcantarillado y tarifas por impacto. Cada uno fue

multiplicado por el costo respectivo, segun la tabla anterior,

y luego multiplicado por el 30% de “soft costs”. (2) 10s

costos “on site” incluyen la infraestructura que se calculo

multiplicando cada UVB (unidad de vivienda basica) por

10s $15,000 de costo y luego por el 30% de “soft costs”.

A base de 10s parhetros discutidos anteriormente, la inversion

total del proyecto, asciende a $202.8 millones sin incluir el

costo de la tierra. La tabla en la pagina 52 presenta un resumen

de 10s costos de construccion estimados para el proyecto.

En esta seccion se presenta un analisis de 10s efectos que

generara el desarrollo turistico Costa Serena en el empleo, 10s

salarios y 10s recaudos fiscales estatales y del Municipio de

Loiza. Los estimados se llevaron a cab0 para la fase de

construccion y para la de operation, suponiendo que la primera

comenzara en el afio 2004 y continuara hasta el 2009, y la

segunda comenzara en el 2005. Los efectos de la primera fase

son transitorios, pero, generalmente, tienen un impacto

significativo en el ingreso y empleo del area. Por otro lado, el

efecto de la fase operacional es recurrente.



B. Metodologia

Se considerara el efecto que pueda provocar la ubicacion del

proyecto Costa Serena sobre el empleo y el salario de tres

formas distintas:

el efecto directo- el empleo y, por lo tanto, el salario

generado por el mismo proyecto (i.e., el operador de una

maquina) ;

el efecto indirecto- el empleo y el salario creado por 10s

proveedores de bienes y servicios a1 proyecto (i.e., el chofer

de camion de la compafiia que le suple materia prima a1

proyecto); y

el efecto inducido- el empleo y el salario creado por el

gasto de consumo de 10s empleados directos e indirectos

del proyecto (Le., el vendedor de comida del lugar donde

almuerzan el operador y el chofer).

Se comienza el analisis con una recopilacion de 10s datos

relacionados a1 impact0 economico del proyecto. Las cifras de

inversi6n total en la fase de construccion y su distribucion por

aiio se presenta en la siguiente tabla: Inversion en Construccion

I A i io l I Aiio2 I Aiio3 I Aiio4 I Aiio5 I Aiio6 I Total I Suites de Hotel 17,784,000 24,336,000 25,272,000 41,496,000 28,392,000 0 137,280,000 Unidades Residenciales 0 0 0 0 0 16,380,000 16,380,000 Areas Comerciales (m2) 5,693,297 1,404,566 0 0 1,053,949 0 8,351,811

0 1,950,436 0 585.761 0 4,547,517

Espacios de Estacionamiento 5,148,000 1,329,120 1,853,280 1,067,040 2,564,640 907,920 12,870,000 Canchas, Piscinas y Areas de Juego (m2) 0 2,236,650 351,000 131,300 1,391,650 404,300 4,514,900 lnfraestructura 'Off site' 1,479,759 1,328,113 1,270,247 2,085,713 1,505,791 623,308 8,492,931

Casino (m2) 1,950,436 0 0 0 0 Servicios de Hotel (m2) 3,493,568 468,189 0

lnfraestructura 'On site' 1,472,016 1,321,164 1,263,600 2,074,800 1,497,912 819,000 8,448.492 Total de Inveni6n 37,221,075 32,423,801 30,010,127 46,854,853 36,991,703 19,334,528 202,836,087

Nota: La inversidn en construccidn f i e estimada en base a1 itinerario de construccidn provisto por el

desarrollador y 10s parametros de costo discutidos anteriormente.

La inversion total sera de aproximadamente $203 millones

distribuidos en seis afios. Esta cifra incluye el costo del condo

hotel, del area comercial y del area residencial. Ademas de 10s



datos de inversion del proyecto, se consideran otros datos

generales y se establecen algunos supuestos, 10s cuales se

muestran en las tablas del resto de esta seccion.

Para la estimacion del efecto que tendra el proyecto en el

empleo se utilizaron 10s coeficientes de requisitos de empleo

directo, indirect0 e inducido publicados por la Junta de

Planificacion de Puerto Rico, a fecha de 1982. (vease la

siguiente tabla). Estos miden 10s empleos generados de manera

directa, indirecta e inducida por millon de dolares de ingreso, a

partir de las relaciones interindustriales del sistema economico.

Es decir, muestran el impacto que tienen 10s cambios en una

industria (en este cas0 bienes raices y ventas a1 detal) sobre las

otras industrias del sistema economico. Dado a que 10s

coeficientes de requisitos utilizados para la fase operacional

son del aiio 1982, estos fueron ajustados por la inflacion hasta

el aiio 2003 (se consider6 una inflacion proyectada de 4.5 por

ciento y una inflacion en el sector de la construccion de 2.5 por

ciento). Por millon de dolares en ingreso en el area residencial

en la fase operacional, se generan 1.16 empleos directos, en el

area comercial se generan 0.93 empleos directos, y en ventas a1

detal 10.86 empleos directos. Ademas, se muestra que por

habitacion de hotel se generan 1.16 empleos.

Para estimar el efecto en el ingreso, se utilizo el salario

promedio anual por trabajador en el sector de bienes raices

($17,466), hoteles ($19,038), ventas a1 detal ($12,835) y

construccion ($16,050), provistos por el Departamento del

Trabajo y Recursos Humanos.



Supuestos sobre Empleos Directos Empleos Directos por Operaciones

Residencial - Bienes Raices (empleos por millon de dolares de ingrei 1.16 Hotel (empleo por habitacion) 1.16 Comercial - Bienes Raices (empleos por millon de dolares de ingresc 0.93 AI Detal - Bienes Raices (empleos por millon de dolares de ingresos) 10.86

At70 de estos estimados:I 2001

Salario Promedio por Empleado, aAo 2001 Residencial (Bienes Raices) $1 7,466 Comercial (Bienes Raices) $1 7,466 Hotel $1 9,038 Venta al Detal $12,835 Construccion $16,050

Ail0 de estos salaries:! 2001

Fuente: Junta de Planijicacidn. Departamento del Trabajo y Recursos Humanos, Informe:

“Composici6n Industrial por Municipio ” aiio 2002.

Tambien se estimaron algunos de 10s posibles ingresos a1 fisc0

entre 10s cuales se encuentran 10s ingresos por costos de

permisos de construccion estatal, por concepto de patente de

construccion, por las patentes municipales, por 10s ingresos

generados por la contribucion sobre ingreso personal, a base de

10s datos provistos por el Departamento de Hacienda, y 10s

ingresos generados por las contribuciones corporativas (vease la

siguiente tabla). Los ingresos por concepto de patentes

municipales y de construccion ya tienen descontada la

excencion por ser un proyecto turistico.

Supuestos sobre Tasas Contributivas Tasas Contributivas para Construccion

Costos de Permisos de Construccion ($5.00 por $1,000 invertidos Patentes de Construccion ($5.00 por $1,000 invertidos) Patente Municipal (3% por $) Ganancia Neta antes de Contribucion por cada dolar de ingresos

0.50% 0.50% 3.00% 5.00% 9.43% Tasa contributiva promedio de lngresos de Corporaciones

Tasas Contributivas en la Fase de Operacion lmpuesto Patente Municipal lmpuesto por Habitacion (Hoteles sin casino) lmpuesto por Habitacion (Hoteles con casino) Tasa contrubutiva sobre la propiedad (con valor de 1954) Tasas Contributiva sobre lngreso de lndividuos

0.25% 9.0%

11 .O% 6.0% 8.0%

Fuente: Arpe. Municipio de Loiza. Departamento de Hacienda, y el

“Almanac of Business and Industrial Financial Ratios 2000”

Estudios T61nicos. Inc. 53


Para el efecto en el empleo y el ingreso en la fase de

construccion, se consideran 10s coeficientes de empleo directo,

indirecto e inducido. Estos muestran 10s empleos generados por

millon de dolares invertidos en la etapa de construccion del

proyecto. El efecto total en esa fase sera de 45.23 empleos

directos, indirectos e inducidos por millon de dolares (vease la

siguiente tabla). AI utilizar 10s multiplicadores se puede

estimar el numero de empleos que se crearan a1 generar un

empleo adicional en otra industria. Los de Tipo I incluyen el

efecto directo e indirecto, y 10s de Tipo I1 aiiaden el efecto

inducido. El mismo analisis puede hacerse con el ingreso. Los

multiplicadores de ingreso muestran cuantos dolares genera un

dolar de inversion adicional en todo el sistema. Los

multiplicadores de ingresos en la fase de construccion muestran

que el efecto total en el ingreso generado por un d6lar adicional

en dicho sector sera de $2.75.

Para la fase operacional, 10s multiplicadores Tipo I y I1

cambian. Considerando las industrias de bienes rakes, la

hotelera y la de ventas a1 detal, se puede suponer que un

empleo adicional en cada una de &as generara 3.90, 1.27 y

1.17 empleos directos e indirectos en todo el sistema,

respectivamente. Aiiadiendo el empleo inducido, estos

multiplicadores aumentan a 6.63, 1.96 y 1.76, para las mismas

industrias.

Un dolar invertido en las industrias de bienes rakes, la hotelera

y la de ventas a1 detal generara $3.06, $1.24 y $1.23 directos e

indirectos en todo el sistema, respectivamente (vease la

siguiente tabla). Incluyendo el efecto inducido, 10s

multiplicadores aumentan a $4.73, $1.91 y $1.91, para las

mismas industrias.



Coeficientes de Empleo (ernpleos por $millon de construccion, d6lares del 1987) Coeficiente de Empleo Directo 20.31 Coeficiente de Empleo Directo e lndirecto 31.32 Coeficiente de Empleo Directo, lndirecto e lnducido 45.23

Multiplicadores de lngreso para la Construccion

Multiplicador de lngreso Tip0 II (Directo. lndirecto en Inducido) Multiplicador de lngreso Tipo I (Directo + Indirecto)

Multiplicadores para la Operacion Multiplicadores de Empleo Directo e lndirecto (Tipo I)

I ,780 2.750

Residencial (Bienes Rakes) 3.90 Hotel 1.27 Comercial (Bienes Raices) 3.90 Venta al Detal 1.17

Residencial (Bienes Rakes) 6.63 Hotel 1.96 Comercial (Bienes Rakes) 6.63 Venta al Detal 1.76

Directo, lndirecto e lnducido (Tipo II)

Multiplicadores de lngreso Directo e lndirecto

Residencial (Bienes Raices) 3.06 Hotel 1.24 Comercial (Bienes Rakes) 3.06 Venta al Detal 1.23

Directo, lndirecto e lnducido Residencial (Bienes Raices) 4.73 Hotel 1.91 Comercial (Bienes Raices) 4.73 Venta al Detal 1.91

Fuente: Junta de Planijkacidn.

En la fase operacional del proyecto, se recibiran ingresos por

concept0 de operaci6n hotelera y de operaci6n comercial. En la

proxima tabla se presentan 10s supuestos para tales ingresos.

Supuestos de lngresos para Fase Operacional

Ventas al Detal Total ventas anuales por pie cuadrado Porciento de Ganancia Neta Tasa prornedio Corporativa

Tasa prornedio de ocupacion Porciento de Ganancia Neta Tasa Prornedio Corporativa Crecimiento del Precio por Habitation

Hotel

300 3.0% 10.0%

65% 6%

3.0% 1 .O%

Fuente: Estimados ETI.

Otros supuestos para la fase operacional son 10s relacionados

con el casino (vease la siguiente tabla). Se consideran seis

aiios, en 10s cuales se supone el us0 de 12 mesas y 225


E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i r i o n e s

tragamonedas, en un espacio de 9,989 pies cuadrados. Con esa

descripcion, 10s supuestos de ingresos presentados en la misma

tabla y 10s porcentajes de impuestos y patentes, se calcula el

efecto fiscal que tendra su operacion.

Impactos Fiscales de la operaci6n de un Casino en Costa Serena Supuestos

Aiio 1 Aiio 2 Aiio 3 Aiio 4 Aiio 5 Aiio 6

Mesas 12 12 12 12 12 12

Tragamonedas 225 225 225 225 225 225

Res cuadrados I0,000 10,000 I0,000 10,000 I0,000 10,000

Ingreso antes del pago de patentes municipales $4,176,821 $4,594503 $5.053.953 $5,559,348 $6,1 15,283 $6,72631 1

lngreso bruto antes de contribuciones corporativas $1,048.77 I $1,164,338 $1,291,280 $1,430,728 $ I ,583,926 $ I ,752,243

Cont. sobre ingreso corporativo 34% 34% 34% 34% 34% 34%

Tasa aplicable para patentes municipales' 1.25% 1.25% 1.25% 1.25% 1.25% 1.25%

lmpuesto a pagar a turismo por gastos operacionales 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

Fuente: lnformacidn suministradapor la Divisidn de Juegos de Azar de la Compaliia de Turismo.

C. lmpacto economico: Fase de construccion

En esta seccion, se presentan y discuten 10s resultados del

impacto economico total de la fase de construccion. Ademas,

se promedia el efecto por aAo, considerando el tiempo que

duraran las actividades programadas (6 &os). Se estima que la

inversion total sera de $203 millones de dolares (vease tabla de

Costos de Desarrollo, presentada anteriormente).

itinerario de inversion en Construccion I ($ corrientes) I 2004 I 2005 I 2006 I 2007 I 2008 I 2009 I Total I

Hotel 30,820,161 27,011,215 29,626,758 46,710,758 34,329,973 0 168,498,865 Comercial 6,400,914 1,529,541 0 0 1,147,092 0 9,077,547 Residencial 0 3,883,045 383,369 144,095 1,514,638 19,334,528 25,259,675

Inversi6n Total an Construcci6n 37,221,075 32,423.801 30,010,127 46,854,853 36,991,703 19,334,528 202,836,087

Fuente: Itinerario de construccidn provisto por el cliente y estimados llevados a cabo por ETI.

Con dicha inversion se estima que se generarh 2,566 empleos

directos; 3,137 indirectos e inducidos; para un total de 5,693

empleos (vease la siguiente tabla). El efecto por aiio puede

observarse en la misma tabla.


E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a e l P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i R o n e s

Empleos directos de construccion (#) 497 422 381 581 447 228 Empleos lndirectos e lnduddos 610 518 468 713 549 280

Empleos Generados por Construccion I Numero de Empleos Anuales I 2004 I 2005 I 2006 I 2007 I 2008 I 2009 I Total I

2,556 3,137

r Miles de Ddlares I 2004 I 2005 I 2006 I 2007 I 2008 I 2009 lngreso Directo $9,100 $8,081 $7,626 $12,139 $9,770 $5,206 lngreso Directo e lnducido $15,924 $14,143 $13,345 $21,242 $17,098 $9,111

lngreso Total Personal $25,024 $22,224 $20,971 $33,381 $26,868 $14,317


Total I $51,922 $90,864

$142,786

El efecto en el salario se mide a1 multiplicar el salario

promedio anual por trabajador en el sector de la construccion,

por 10s empleos generados. El ingreso generado por 10s salarios

relacionados a 10s empleos directos sera de $52 millones, 10s

relacionados a 10s indirectos e inducidos se estiman en $91

millones, para un ingreso total personal de $142 millones.

(vease tabla de Ingreso generado por construccion).


Los gastos fiscales del proyecto en la fase de construccion se

presentan en la tabla titulada Gastos Fiscales. En dicha fase el

proyecto aportara $13 millones a1 fisco, de 10s cuales $1 millon

son en permisos de construccion, $7 millones iran a1

Municipio, $4 millones se pagaran por contribuciones sobre

ingreso personal, y $1 millon en impuestos corporativos. La

porcion de la patente municipal ya tiene descontada la


Estudios T6aicos, Inc. 57


I Miles de Dblares I 2004 I 2005 I 2006 I 2007 I 2008 I 2009 Permiso de Construccion $186 $162 $150 $234 $185 $97 lmpuestos Municipals de Construccion $186 $162 $150 $234 $185 $97 Patente Municipal $1,117 $973 $900 $1,406 $1,110 $580 Contribucion sobre lngreso de Empleos Construccion $728 $647 $610 $971 $782 $417 lmpuestos Corporativos de Contratistas $176 $153 $142 $221 $174 $91

Total de Gastos Fiscales $2,392 $2,096 $1,952 $3,066 $2,436 $1,281

Total I $1,014 $1,014 $6,085 $4,154

$957 $13,224


D. lmpacto economico: Fase operacional

En esta seccion se presentan 10s estimados de impacto

economico relacionados con la fase operacional. La operacion

mas importante del proyecto propuesto es la de hospederia, ya

que el proyecto contempla el desarrollo de 880 habitaciones

turisticas (vease tabla de Itinerario para la Operacion).

Tambidn, habra actividad economica relacionada con el

desarrollo de un casino de 9,989 pies cuadrados, el desarrollo

de varios complejos de estacionamientos (a ser usados por 10s

usuarios de las facilidades de todo el proyecto) y mas de

30,000 pies cuadrados de espacio para establecimientos de

ventas a1 detal y otros usos comerciales y de servicios.

ltinerario para la Operacion 1 2005 I 2006 I 2007 I 2008 I 2009 I 2010 I 2011 I 2012 I

Habitaciones de Hotel Dsiponibles 240 400 560 720 880 880 880 880 Precio por habitacion (por noche, ocupacion doble) $165 $170 $175 $180 $186 $188 $190 $191

lngresos por Habitaciones de Hotel ($mill) $10.5 $19.0 $29.1 $41.0 $52.8 $52.8 $52.8 $52.8 Espacio Comercial (plc) 30,203 30,203 30,203 30,203 30,203 30,203 30,203 30,203 Ventas al Detal por plc $300 $309 $318 $328 $338 $348 $358 $369

Ventas Detal en Espacio Comercial ($ mill) $9.1 $9.3 $9.6 $9.9 $10.2 $10.5 $10.8 $11.1

Fuente: Itinerario de construccidn provisto por el cliente y estimados llevados a cab0 por ETI.

El impacto sobre el empleo se presenta en la proxima tabla. La

actividad economica que generaran 10s usos mencionados

incluye un promedio anual de 1,100 empleos directos y 2,200

empleos directos, indirectos e inducidos. Dichos empleos se

dividen entre 10s generados en el kea del hotel y 10s generados



I Numero de Empleos Anuales I 2005 I 2006 I 2007 I 2008 I 2009 I 2010 I 2011 I 2012 Empleo en Hoteles

Ernpleos Directos de Hoteles 278 464 650 835 1,021 1,021 1,021 1,021 Ernpleos de Hotel Directo, lndirectos e lnducidos 546 909 1,273 1,637 2,001 2,001 2,001 2,001

Empleos Comerciales Directos 98 101 104 108 111 114 118 121 Empleos Comerciales Directos, lndirectos y lnducidos 173 178 184 189 195 201 207 213

Espacio Comercial

en el espacio comercial. El 87.1% de 10s empleos directos,

indirectos e inducidos pertenecen a 10s generados por el area

del condo hotel, y el 12.9% a 10s generados por el espacio

comercial. Un desglose por aiio puede apreciarse en la misma

tabla.

Total

6,310 12,368

675 1,540

Ademas de estos, se estima que el casino debe de generar

aproximadamente 105 empleos’. Este estimado es en base a1


tamaiio similar a1 propuesto.


directo, indirecto e inducido, se obtiene que el empleo

generado total anual por el casino sera de 206 personas en su

fase operacional.

En terminos de ingresos por concept0 de salarios, este debe

estar generando aproximadamente $2.0 millones anuales, si se

considera un salario promedio de $19,038 por empleado.


directo, indirecto e inducido, se obtienen $3.9 millones de

ingresos anuales.

Estimado en base a informacion recopilada por la division de juegos de azar. Los casinos que tienen 10,000 pies cuadrados (Intercontinental Hotel, Wyndham Old San Juan, Hyatt Cerromar y Mayaguez Resort) generan en promedio un empleo por cada 95 pies cuadrados de espacio de casino.



Miles de Dolares I 2005 I 2006 I 2007 I 2008 I 2009 I 2010 I 2011 I 2012 lngreso Personal generado por Hotel

Directo $5,300 $8,833 $12,367 $15,900 $19,434 $19,434 $19,434 $19,434 Indirect0 e lnducido $19,769 $32,949 $46,129 $59,308 $72,488 $72,488 $72,488 $72,488

lngreso Personal generado por Hotel $25,069 $41,782 $58,495 $75,208 $91,921 $91,921 $91,921 $91,921



de $96 millones a1 aiio (vease la siguiente tabla). De ese total,

94% es por concepto del condo hotel, y 6% por concepto del

espacio comercial. El efecto en el ingreso por aiio puede verse

en la misma tabla.

Total

$120,135 $448,105 $568,241

lngreso Personal generado por Cornercio Directo $1,506 $1,621 $1,745 $1,878 $2,022 $2,176 $2,342 $2,521 lnqreso indirecto e lnducido $1,371 $1,475 $1,588 $1,709 $1,840 $1,980 $2,131 $2,294

lngreso Personal generado por Cornercio $2,877 $3,097 $3,333 $3,587 $3,861 $4,156 $4,473 $4,815

lngreso Total (Hotel + Comercio) lngresos Directo $6,806 $10,455 $14,112 $17,779 $21,455 $21,610 $21,776 $21,955 lnqreso indirecto e lnducido $21,140 $34,424 $47,716 $61,017 $74,327 $74,468 $74,619 $74,782

$15,812 $14,388 $30,200

$00 $135,947 $462,494

En la informacion anterior se muestran 10s efectos completos

en empleo e ingreso de la fase operacional. Sin embargo, la

operacion del proyecto, incluyendo el casino, tendra efectos

fiscales, 10s cuales se presentan en las proximas dos tablas. El

total de ingresos fiscales que generara la operacion de Costa


generados casi todos por el condo hotel.

Considerando la aportaci6n del area del hotel, 10s mayores

ingresos a1 fisc0 seran por concepto del impuesto de habitacion

(67.5%), seguido por la aportaci6n de la contribucih sobre

ingreso personal (30.4%). El area comercial aportara mas aun

con la contribucion sobre ingreso personal (58.6%).



I Miles de D6lares I 2005 I 2006 I 2007 I 2008 I 2009 I 2010 I 2011 I 2012 Total

lrnpacto Fiscal del Hotel lrnpuestos de Habitacion $846 $1,452 $2,093 $2,772 $3,491 $3,526 $3,561 $3,596 $21,336

lrnpuesto de propiedad del Hotel $00 $05 $05 $07 $29 $56 $55 $00 $157 Contribuci6n sobre ingreso personal del Hotel $424 $707 $989 $1,272 $1,555 $1,555 $1,555 $1,555 $9,611 Taxes corporativos del Hotel $18 $31 $45 $59 $74 $75 $76 $77 $455 A

Patente Municipal del Hotel $03 $05 $07 $10 $13 $13 $13 $13 $78


La operaci6n del casino aportara un promedio de $4 millones a1

aiio, del cual la mayor proporcion sera por la distribucion a1

Gobierno por concept0 de tragamonedas (alrededor del 56%

del ingreso bruto de las tragamonedas en el 2001) (vCase la

siguiente tabla).

Impacto Fiscal Afio 1 Aiio 2 Aiio 3 Aiio 4 Aiio 5 Aiio 6

Contnbuci6n sobre ingreso corporativo $356,582 $395,875 $439,035 $486,447 $538,535 $595,763

Patente Municipal $52,2 IO $57,43 1 $63,174 $69,492 $76,441 $84,085

Distnbucion al gobierno de las tragamonedas $3,296,582 $3,626,240 $3,988,864 $4,387,751 $4,826,526 $5,309,178

lmpuesto operacional a PRTC' $296,568 $326,225 $358,848 $394,732 $434,206 $477,626 $4,001,943 $4,405,771 $4,849,921 $5,338,422 $5,875,707 $6,466,652

Nota 1: Las patentes rnunicipales se cornputan luego de distribuir 10s ingresos de las tragamonedas al gobierno). Nota 2: El gobierno retuvo el 56% del ingreso bruto de las tragamonedas en el 2001. De acuerdo a la ley de casinos, e l gobierno retiene e l 66% del ingreso bruto de las tragamonedas en Puerto Rico y 40% sobre el exceso de 1 19 millones. En el 2001 el ingreso de las tragamonedas fue $198,603,177. Nota 3: Se le paga a la Compaiiia de Tunsmo un impuesto de 5.0% para gastos operacionales de las tragamonedas.


El desarrollador considera la posibilidad de un escenario

alterno para el desarrollo de Costa Serena, en el cual en vez de

construir 440 unidades de condo hotel, se desarrollen


Estudios Tchicos, Inc. 63


impacto no sera significativo. El costo de la inversion total

disminuiria de aproximadamente $202 millones a $1 85

millones, una diferencia de unicamente 8.6%. De querer

visualizar el efecto de esta reduccion en unidades en numeros

reales, se le descontaria el 8.6% a 10s resultados de la

evaluacion del impacto economico del proyecto, tanto en la

fase operacional, como la fase de construccion, presentados

anteriormente.

E. Situacion fiscal del Municipio de Loiza

En esta seccion se analiza la situacion fiscal del Municipio de

Loiza y de 10s adyacentes (Canovanas, San Juan, Luquillo, Rio

Grande y Carolina). El proposito es hacer un analisis

comparativo para identificar las implicaciones que podria tener

la ubicacion del desarrollo turistico Costa Serena en el sector

de Piiiones.

La situacion fiscal de un municipio puede evaluarse de dos

maneras: 1) por la eficiencia, 2) por el riesgo. El primero

muestra c u b eficiente es un municipio en la administracion de

sus fondos, es decir, la capacidad de satisfacer las necesidades

de sus comunidades. En el cas0 en que un municipio tenga una

capacidad relativamente alta y unas necesidades relativamente

bajas, su situacion fiscal es fuerte, lo que implica que puede

ofrecer un nivel estandar de servicios con bajos ingresos. Por lo

tanto, un nivel normal de esfuerzo fiscal generara un nivel de

prestacion de servicios relativamente alto respecto a las

necesidades. En 10s municipios donde el resultado sea el

opuesto, se necesitara un esfuerzo fiscal elevado para

proporcionar tan solo un nivel de resultados inferior a1 normal.

Cuando esto ocurre se dice que su situation fiscal es fragil.

Estudios Th~icos , Inc. 62


Para medir la eficiencia, se compara el balance de 10s ingresos

y gastos (deficit o superavit) con 10s desembolsos efectuados

en su aiio base"

Ej,t= b.t/d.tbase J J ('1

donde Ej' es el indice de eficiencia del municipio j en el aiio t;

bj' es el balance del municipio j en el mismo aiio; y d/base es el

gasto del mismo municipio (j) en su aiio base.

La otra manera de analizar la situacion fiscal es relacionando el

balance de 10s ingresos y gastos (superavit o deficit) con el

presupuesto del aiio siguiente, lo cual muestra el riesgo fiscal.

Est0 se refiere a la capacidad del municipio de satisfacer las

necesidades de sus comunidades en el futuro (el proximo aiio,

en este caso). El indice de riesgo se expresa formalmente de la

siguiente manera:

Rjf+l = bjt/pjt+i (2)

donde el riesgo del municipio j en el periodo t+l (R,"') es igual

a1 balance de 10s ingresos y gastos del mismo municipio (j) en

el periodo t; entre el presupuesto para el periodo t+l (pj"').

El Municipio de Loiza muestra 10s mas bajos indices para

ambos casos (ver graficas 1 y 2) a1 compararlos con el resto de

10s municipios de la region. Est0 significa que, de 10s

municipios analizados en la region, Loiza es el de menor

capacidad fiscal, mostrando inclusive fragilidad por su signo

negativo. Lo anterior implica que este municipio tiene una baja

capacidad para satisfacer las necesidades actuales y futuras de

sus comunidades, inclusive, este tiene la mas baja de la region.

l o En este cas0 el aiio base es el aiio estudiado.

Estudios T6dcos, Inc. 63

E s t u d i o d e M e r c a d o e l m p a c t o E c o n o m i c o p a r a el P r o y e c t o C o s t a S e r e n a e n P i i i o n e s

Grafica 1 lndice de Fragilidad Fiscal - Eficiencia

cyo 50 - I

40

30 -

20 -

10 -

0

- I0 - -8.53

25.25 n -___ -~ - ~ - -20

Lo iz a Canovanas San Juan Luquillo Rio Grande Carolina Municipio

Grafica 2 lndice de Fragilidad Fiscal - Riesgo

30

20

10

-20 - --m9 _____~ - ~

Loiza Canovanas Luquillo Rio Grande

' Muniapio no sometlo presupuesto a OCAM

Carolina San Juan

Municipio

Nota: Las grafkas anteriores ( I y 2) se rejieren a informacidn del 1998.

Es importante considerar la situaci6n fiscal, ya que cualquier

desarrollo que se establezca en el area puede tener efectos

significativos. Tendria efectos positivos en el cas0 en que

pueda aportar significativamente a1 fisco, y por la

Estudios T6a7icos, Inc. 64


infraestructura que pueda construir en el area. De la misma

manera, puede representar una carga a1 fisco si el municipio

tuviese que proveerle de la infraestructura necesaria a1 proyecto

y no recibiera ingresos significativos de sus fases de

construccion y operacional.

El Municipio de Loiza presenta una situacion fiscal fragil, por

lo que 10s efectos en el fisco y en la infraestructura del

Municipio que pueda ocasionar el proyecto turistico Costa

Serena, podrian ser significativos. Este proyecto propone la

construccion de nuevas instalaciones, mejoras y ampliaciones a

las disponibles en las areas adyacentes a 10s terrenos donde se

propone su ubicacion. Dichas mejoras incluyen instalacion de

servicios de acueductos, alcantarillado sanitario y energia

eldctrica.

Se ha estimado que la fase de construccion del proyecto Costa

Serena comenzara en el aiio 2004 y durara hasta el 2009.

Durante ese periodo, la inversion sera $202 millones. La

aportacion a1 Municipio de Loiza en impuestos y patentes sera

de $6.5 millones por 10s seis afios, de 10s cuales $0.9 millones

se obtienen de 10s impuestos sobre la construccion, y $5.6

millones de las patentes municipales.

La fase operacional comenzara en el afio 2005 y, considerando

seis aiios de operaciones, se espera que se genere un promedio

anual de $45 mil en ingresos fiscales; es decir, $365 mil en 10s

seis aiios. Est0 representa un 1.1 por ciento del impacto fiscal

total de esta fase. De estos, $78 mil provienen de la patente

municipal que se pagara por el condo hotel y $242 mil de la

patente municipal que se pagara por el espacio comercial.

Ademas de 10s ingresos fiscales descritos, el Municipio de

Loiza recibira otros por concept0 de patentes municipales de la



operacion del Casino, 10s cuales se estiman en un promedio

anual de $63,749 (vease seccion d:impacto economico fase

operacional). El ingreso por concept0 de las patentes

municipales ya tiene descontada la excencion por ser un

proyecto turistico.

Con el proposito de determinar cuan significativa puede ser la

aportacion fiscal del proyecto a1 Municipio de Loiza, se calculo

la proporcion que representa de su presupuesto (el mismo que

se utili26 para calcular 10s indices de fragilidad, -$7,201,246 en

1998). En el primer aiio (2004) la aportacion a1 fisc0

representara un 22.48 por ciento del presupuesto del Municipio

($1,619,082), lo cual mejorara la situacion fiscal del mismo.

Durante 10s proximos tres aiios (2005, 2006 y 2007) el

proyecto se encontrara en su fase de construccion y habra

comenzado la operacional. En ese periodo, el Municipio

recibira 10s ingresos de ambas fases: $1,100,000 por aiio en la

fase de construccion y $270,000 por aiio en la fase operacional

(incluyendo 10s ingresos que generara la operacion del casino),

para un total de $1,370,000 por afio. A1 igual que en el aiio

anterior, este aumento en el ingreso mejorara la situacion fiscal

del Municipio.

A1 llevar a cab0 el mismo ejercicio para 10s aiios posteriores,

cuando solo se encuentre en vigor la fase operacional, la

aportacion fiscal a1 Municipio sera, logicamente, menos

significativa. El proyecto aportara un promedio anual de

$270,000, lo que representa un 3% por ciento del presupuesto.



El analisis anterior ha permitido llegar a unas conclusiones

generales en cuanto a la capacidad del mercado de absorber 10s

usos e intensidades propuestas. Los aspectos mas importantes

incluyen:

Condo Hotel

Durante 10s seis aiios que le tomara a las habitaciones de Costa

Serena entrar a1 mercado (segun el itinerario de construccion

ofrecido por el desarrollador), bajo el escenario 1 se estimo una

demanda de entre 1,300 y a 1,800 habitaciones de hotel, luego

de entradas las habitaciones de Costa Serena a1 mercado. Por

otro lado, bajo el escenario 2, se estimo una demanda de


entradas las habitaciones de Costa Serena a1 mercado. Bajo

ambos escenarios, la proyeccion de demanda seftala que hay

cabida para las habitaciones de hotel de Costa Serena.

Casino

Se entiende que el mercado de casinos podria aguantar cuando

menos dos nuevos casinos en el Area de mercado. La demanda

potencial en el area de mercado para el 2005 es de $271

millones y las ventas en el area de casinos para dicha fecha

deben de estar en alrededor de $203 millones (incluyendo

todos 10s casinos de Puerto Rico, con la excepcion de 10s de

Ponce y Mayaguez), por lo que se estima que todavia habria

una demanda insatisfecha de $68 millones. Un casino de 225



tragamonedas y 10 mesas tiene mercado en estos momentos en

el area de mercado definida para el proyecto.

Us0 Residencial

En el segment0 del mercado en el cual se situa Costa Serena,

(precios de $290,000 o mas) la demanda efectiva en el area de

mercado es de 1,262 unidades para el period0 del 2002 a1 2006,

o de 316 unidades anuales. La demanda por unidades con

precios sobre $350,000 es de 914, un 7% de la demanda total.

Por esta razon, se entiende que el mercado absorbera

facilmente las 42 unidades residenciales propuestas para el

desarrollo.

Espacio Comercial

Costa Serena estaria ofreciendo unos 42,773 pies cuadrados de

area comercial total, de 10s cuales 3 1,652 pies cuadrados serian

de k e a rentable para establecimientos de ventas comerciales y

servicios, que podrian hacer mas atractiva la oferta comercial

del Municipio de Loiza.

El tip0 de establecimientos a incluir en el espacio comercial de

Costa Serena, deberian incluir restaurantes, tiendas de


con spa, sal6n de juegos y joyeria, entre otros. Este tipo de


usuarios de facilidades turisticas.

Ademas de hacer mas atractiva la oferta comercial del

Municipio de Loiza, el desarrollo de 10s 3 1,652 pies cuadrados

de espacio comercial que propone el proyecto tendran una


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demanda inducida, proveniente directamente de 10s huespedes

y visitantes del proyecto. Por esta razon, no es necesario el

identificar la demanda futura por espacio comercial en el area

de mercado del proyecto

Impactos Econbmicos

Los estimados se llevaron a cab0 para la fase de construccion y

para la de operacion, suponiendo que la primera comienza en el

afio 2004 y dura hasta el 2009, y la segunda comienza en el

2005. Los efectos de la primera fase son transitorios per0

generalmente, tienen un impact0 significativo en el ingreso y

empleo del area. Por otro lado, el efecto de la fase operacional

es recurrente.

La inversion total del proyecto sera de aproximadamente $202

millones, distribuidos en seis afios. Esta cifra incluye el costo

del condo hotel, el costo del espacio comercial y el costo del

area residencial.

Empleos e Innresos en la fase de Construccion

Se estima que en la fase de construccion, a base de la inversion

total del proyecto se generaran 2,566 empleos directos y 3,137

indirectos e inducidos, para un total de 5,693 empleos durante

el period0 de construccion.

El ingreso generado por 10s salarios relacionados a 10s empleos

directos sera de $52 millones, 10s indirectos e inducidos se

estiman en $91 millones, para un ingreso total personal de

$142 millones.



Impacto Fiscal en la fase de Construccion

Por otro lado, el proyecto aportara $13 millones a1 fisco, de 10s

cuales $1 millon son en permisos de construccion, $7 millones

iran a1 Municipio, $4 millones se pagaran por contribuciones

sobre ingreso personal, y $1 millon en impuestos corporativos.

La porcion de la patente municipal ya tiene descontada la


Empleos e Ingresos en la fase de Operacion

La operacion mas importante del proyecto propuesto proviene

de la hospederia, ya que se desarrollaran un promedio de 880

habitaciones de hotel. Tambien, habra actividad economica

relacionada con el desarrollo de un casino de 9,989 pies

cuadrados, el desarrollo de estacionamientos y mas de 30,000

pies cuadrados de espacio para restaurantes, comercio a1 detal y

otros usos comerciales y de servicios personales.

La actividad econbmica que generaran 10s usos mencionados

anteriormente incluye un promedio anual de 1,100 empleos

directos y 2,200 empleos directos, indirectos e inducidos.

Dichos empleos se dividen entre 10s generados en el area del

condo hotel (87.1% del total de empleos generados) y 10s

generados en el espacio comercial (12.9% del total de empleos

generados).



de $96 millones a1 aiio. De ese total, 94% es por concepto del

condo hotel, y 6% por concepto del espacio comercial.


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Ademas de estos, se estima que el casino debe de generar

aproximadamente 105 empleos". Este estimado es a base del


tamafio similar a1 propuesto.


directo, indirecto e inducido, se obtiene que el total de empleo

generado anualmente por el casino sera de 206 personas en su

fase operacional.

En tdnninos de ingresos por concepto de salarios, se espera que

el proyecto genere aproximadamente $2.0 millones anuales, si

se considera un salario promedio de $19,038 por empleado.


directo, indirecto e inducido, se obtiene un total de $3.9

millones de ingresos anuales.

Impacto Fiscal en la fase de Operacion

El total de ingresos fiscales que generara la operacion de Costa


producidos casi todos por el hotel. Considerando la aportacion

del area del condo hotel, la porcion de ingreso mas

significativa a1 fisc0 sera por concepto del impuesto de

habitacion (67.5%), seguido por la aportacion de la

contribucion sobre ingreso personal (30.4%). El area comercial

aportara mas aun con la contribucion sobre ingreso personal

( 5 8.6%).

La operacion del casino aportara un promedio de $4 millones a1

aiio, del cual la proporcion mayor sera por la distribucion a1

Estirnado a base de informacion recopilada de la Division de Juegos de Azar de la CornpaAia de Turismo. Los casinos que tienen 10,000 pies cuadrados (Intercontinental Hotel, Wyndham Old San Juan, Hyatt Cerrornar y Mayaguez

Estudios Thicos, Inc. 71


Gobierno por concept0 de tragamonedas (alrededor del 56%

del ingreso bruto de las tragamonedas).

Conclusiones Generales

En terminos generales el desarrollo de Costa Serena es viable.

El desarrollo de Costa Serena ayudara a satisfacer la necesidad

del mercado de 10s diversos usos propuestos, segun han sido

identificados en las proyecciones de demanda, y ademas traera

un impacto economico significativo en todas sus areas. Por

ejemplo, el proyecto favorecera a la situacion fiscal del

Municipio de Loiza con aproximadamente seis millones,

durante 10s primeros seis aiios, 10s cuales incluyen la fase de

construction y la operacional.

Por otro lado, el desarrollador considera la posibilidad de un

escenario alterno para el desarrollo de Costa Serena, donde en

vez de construir 440 unidades de condo hotel, se desarrollen


impacto no sera significativo. El costo de la inversion total

disminuiria de aproximadamente $202 millones a $185

millones, una diferencia de unicamente 8.6%.

Resort) generan en promedio un empleo por cada 95 pies cuadrados de espacio de casino.


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