Avalúo de inmueble Agropecuario 0

Solicitado por: 187

Funcionario: Orden: Año:

Cliente:Ext. Ext.

Tipo de crédito: Moneda: Colones

Información de la finca valorada:

000 - - -

Plano de catastro:

Propietario(s):

Finca 1-328973 000 -- -

Ubicación: 1 19 9

1 19 9

Extensión

Área valorada:

Según estudio registral de la finca No. 1-328973 Fecha:

Ajuste de área:

Terreno

Edificaciones

Valor Total:

(Ver desglose en la Hoja "Detalle de valoración")

Liquidez del inmueble:

Observaciones y Condiciones

Valuador:

V18.2E

Avalúo: Derechos:De la finca 1-328973

Según plano de catastro No. SJ-225403-1994 (de la finca)

Fincas está contraído. Además no cuenta con el servicio de agua potable ni de A y A ni de Asada. Se debe inscribir la Servidumbre de Agua.

Baja

(CIENTO SETENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTE COLONES CON 00 CENTIMOS.)Valor en letras:

39 365 295,0₡

Matrícula:

-

-

47 375 000,00Consumo Monto

BANCO DE COSTA RICA, CÉDULA JURÍDICA 4-000-000019

No. de unidad(de la finca)

Teléfono:

0

Ingeniería y Valuación

2019

Avalúo de inmuebleAgropecuario

UNIDAD DE ADMINISTARCIÓN DE BIENES ADQUIRIDOSÁrea comercial Fecha de avalúo: 28 de agosto de 2019

SJ-225403-1994

Provincia:

Señas: ALTO DE PLATANILLO, LA CHOZA DE ALEJO

1 027 160 NLatitud CRTM05:Lugar: Platanillo

Distrito: Barú Cantón:

522 994 E

28 de agosto de 2019 11 314,89 m2

Pérez Zeledón

176 594 620,0₡

137 229 325,0₡

11 314,89 m2

No aplica

San José

Longitud CRTM05:

Fecha de inspección: Otras inspecciones:

Cédula:Ing. Andrés Barrantes Elizondo

El uso del terreno es agro-turístico, con edificaciones destinadas a hotel y cabinas, así como un restaurante y una piscina. El Mercado para este tipo de

NAS 5016802

1-0442-0384

23 de agosto de 2019

RESUMEN DE VALORACIÓN

Informe confidencial para uso exclusivo del Banco de

Costa Rica

Firma del Valuador(es)

ANDRES GERARDO BARRANTES ELIZONDO (FIRMA)

Firmado digitalmente por ANDRES GERARDO BARRANTES ELIZONDO (FIRMA) Fecha: 2019.08.28 18:03:00 -06'00'

Banco de Costa Rica

Avalúo de la finca No. 1-328973

Fecha:

Orden:

Antecedentes legales

Liquidez del inmueble:

Observaciones importantes:

Valuador:

Fecha de inspección:

Linderos actuales de la finca


Otra

Otra

N-S-E-O

Lindero Colindantes

Calle pública

Norte

Virgilio Mora Gamboa Casa de habitación

Especifique:

Sur

Anotaciones

Oeste

Gravámenes

Aracelly Mora Gamboa

No hay

Finca agropecuariaEspecifique:

Finca 1-328973

Finca agrícola

Este

Aracelly Mora Gamboa

No hay

-

---

-

-Finca 1-328973


#¡REF! Año:

Calle

2019

Construcciones

ColindantesFinca agropecuaria

Finca agrícola


Ing. Andrés Barrantes Elizondo Cédula: 1-0442-0384

(Ver detalle de linderos de las fincas filiales en la siguiente Hoja)

--

Justificación de la calificación de la liquidez

Ni hay un mercado activo ni se conoce de posibles

compradores. Los eventuales compradores sólo muy

ocasionalmente surgirán. Muy posiblemente pasarán años

antes de que aparezca algún interesado, y aún así, el precio

Baja

--

INFORMACIÓN GENERAL



Fecha:

Orden:

Año de

construcción

Edad

(Años)Área (m2) VRN Unit ¢/m2 VU

(años)

Estado de

conservación FF FE FDFactor

total

2003 16 217,08 445 000,0₡ 50,0 Bueno 1,0000 0,975 0,789 0,769

2003 16 27,13 210 000,0₡ 50,0 Bueno 1,0000 0,975 0,789 0,769

2003 16 47,56 225 000,00₡ 30 Regular 1,000 0,819 0,591 0,484

2003 16 139,24 275 000,0₡ 50,0 Intermedio 1,000 0,919 0,789 0,725

2003 16 31,86 135 000,0₡ 50,0 Bueno 1,0000 0,975 0,789 0,769

2003 16 80,00 125 000,0₡ 30,0 Intermedio 1,0000 0,919 0,591 0,543

2003 16 21,00 125 000,0₡ 30,0 Intermedio 1,0000 0,919 0,591 0,543

2003 16 54,00 150 000,0₡ 30,0 Regular 1,0000 0,819 0,591 0,484

2003 16 46,48 375 000,0₡ 40,0 Intermedio 1,0000 0,919 0,720 0,662

1 0,000 0,000 0,000

1 0,000 0,000 0,000

1 0,000 0,000 0,000

Definiciones

CÓDIGO ESTADO VRN1 O Optimo 0,00 1,0000 VU

MB Muy Bueno 0,032 0,9997 Edad

2 B Bueno 2,52 0,9748 FF

I Intermedio 8,09 0,9191 FE

3 R Regular 18,10 0,8190 FD

D Deficiente 32,20 0,6780 FA

4 M Malo 52,60 0,4740 VNRMM Muy Malo 72,20 0,2780

5 DM Demolición 100,00 0,0000

1,13 34 790 701,0₡ 1,000

1,13 34 790 700,6₡

FC=

Observaciones importantes

Valuador: Cédula:

Total Valor total del terreno:


0,0₡

0,0₡

0,0₡

39 365 295,0₡

0,0₡

0,0₡

0,0₡

0,0₡

0,0₡

0,0₡

34 790 701,0₡

Factor de depreciación (por edad y vida útil)

Coef.

Deprec.

Ha recibido muy buenas labores de mantenimiento.Nuevo.

No Condiciones Físicas Fe

137 229 325,0₡

Factor de depreciación por estado de conservación

Edad del bien

Depreciación de construcciones - Método Ross Heidecke

Tabla de Depreciación por ESTADO Clasificación normal

Edificaciones Total VNR:

Factor desvalorizante por obsolescencia y/ó funcionalidad

0,0₡

Enfoque de Valoración de construcciones:

Edificaciones principales y otras obras

Hotel

Cabaña de fibrolit

Corredor

5 430 000,0₡

Casa bloques de concreto


#¡REF! 2019

VNR Total

¢

Año:

VNR Unit

¢/m2

74 285 861,0₡


342 205,0₡

103 815,0₡

108 900,0₡

199 375,0₡

4 381 224,0₡

5 179 284,0₡

161 490,0₡

27 760 975,0₡

3 307 546,0₡

Justificación del FA

-

Finca agrícola

248 250,0₡

Requiere reparaciones importantes incluyendo estructurales.

Requiere algunas reparaciones y sustituciones principalmente a nivel de acabados

1

Corredor

Rancho

Bodega y lavandería

Cabañas rústicas

Ha recibido labores normales de mantenimiento.

67 875,0₡

11 538 660,0₡

3 920 400,0₡

0,0₡

Valor total por sección

-

Vida útil estimada

(Ciento Setenta Y Seis Millones Quinientos Noventa Y Cuatro Mil Seiscientos Veinte Colones Con 00 CENTIMOS.)

72 600,0₡

67 875,0₡

Piscina

Valor de reposición nuevo

1 425 375,0₡

Factor de ajuste de terreno

0,0₡

Requiere sustituciones de acabados y posiblemente reparaciones estructurales.

Total estado de deterioro por lo que la estructura debe demolerse.Presenta daños graves a nivel de acabados y estructura.

Valor Unit. base ¢/haÁrea

(ha)

Terreno

(Sección)

Valor Unit. ajustado

¢/ha

Justificación de factores en las edificaciones

---

Justificaciones VRN (fuentes)

Ha recibido y requiere labores de mantenimiento y/ó reparaciones simples.

FA

(Factor

ajuste)

-

Valor neto de reposición

39 365 295,0₡

Ing. Andrés Barrantes Elizondo

Justificaciones Valor unitario base de terreno

Valor Total: 176 594 620,0₡

Valor en letras:

-

1-0442-0384

-

-


-

Factor de comercialización:

VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES

VALORACIÓN DE TERRENO

RESUMEN DE VALORACIÓN



Fecha:

Orden:

Vías de acceso:

Suelos

Topografía

Agua

Cercas

Cultivos (su adaptación al suelo y la región):


Valuador:

Hay una quebrada por el lindero Oeste. No hay servicio de agua potables de Asada ni de A y A. El agua es de naciente y viene a través de una

servidumbre.

Postes de madera con alambre de púas en parte de las colindancias.

No hay cultivos agrícolas de importancia. Hay zonas verdes por cerca de las edificaciones.

Suelos clase de uso IV. Orden: Humults. Su Orden: Ultisoles.

Finca con una topografía ondulada, con una pendiente suave. Donde se localizan las construcciones es plano debido a corte y relleno.

Ondulada

Altura media del lugar (m.s.n.m): 586,0

Platanillo, a 1 kilómetro. San Isidro de El General se localiza a 20 kilómetros.

Retiro de ríos ó quebradas

-

Irregular


#¡REF! 2019Año:

Pueblo rural AgropecuarioUso de suelo:

Distancia a centro de población más cercano:

-

Disponibilidad de servicios y otras condiciones del terreno

Sí tiene

Restricciones

Cédula: 1-0442-0384

Verificado

Forma

Punto de referencia

Otras condiciones

Servidumbres


Tipo de zona:


No hay el servicio de agua potable de Asada ni de A y A. El agua es de naciente, se debe inscribir la servidumbre de agua

-

-

Ing. Andrés Barrantes Elizondo

No aplica


Características predominantes:

Carreteras primarias

El acceso directo a la Finca es calle pública, asfaltada, en buen estado, apta para todo tipo de vehículos. Hay un camino interno de lastre.

Servicio de electricidad

Condiciones de riesgo:

--

Hay residencias por cerca

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA



Fecha:

Orden:

Resumen de Valoración

Edad:

Sí Entubada110 / 220 V

Valuador:

Iluminación natural

Bueno

Funcional

Estructura de techo

4 habitaciones en planta baja y 4 habitaciones en planta alta. Cada habitación tiene un baño completo. Hay un corredor

Ventilación natural

Calidad aparente de la obra:

Fibrolit

Bloques de concreto

Cerámicos

Entrepiso

Ventanas

Vigas de madera con losa chorreada en sitio

Marco de aluminio con vidrio de correr

Enchapes

Tablero de madera

Verjas

Económica

No hay

Tablero de maderaPuertas interiores

Puertas exteriores

Buena

Canalización:Instalación eléctrica

Instalación / agua potable

Estructura de metal con huella de madera

Económicas

Tablilla de madera

BuenoEstado aparente:

en la segunda planta. En la primera planta cada habitación tiene un corredor.

Buena

Se asume PVC a tanque sépticoCaja de breakers:

PVC

Azulejos en baños, molejón en algunas paredes exteriores


Tipo de construcción:

Nombre del bien: Hotel

Hotel 16 añosOtra Especifique:

Área:

Ubicación en la finca:

Ha recibido labores normales de mantenimiento.

Centrado

Concreto 217,08 m2Material de construcción predominante

Estado de conservación: Bueno


#¡REF! 2019Año:

Se asume cimiento corrido de concreto, columnas de concreto armado.

Bloques de concreto

Cerrajería

Piezas sanitarias


Instalación sanitaria

-

Tapias

2,60 ms

Muebles fijos

Altura de piso a cielo

Interruptor:

Paredes externas

Distribución arquitectónica:

Tapicheles

Cielo raso

Cubierta de techo

Pisos

Funcionalidad

Estructura básica

Paredes internas

Canoas y bajantes

-

-

Escaleras

Pintura

Camas

Otros

No hay

Acrílica en buen estado

Voltaje:Cuchilla


HG

Madera

Canoas y bajantes en PVC

Ing. Andrés Barrantes Elizondo Cédula: 1-0442-0384

-


DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES



Fecha:

Orden: Año: 2019

Valuador: Cédula:


Ingeniería y Valuación#¡REF!

Fecha de inspección: 23 de agosto de 2019

Ing. Andrés Barrantes Elizondo 1-0442-0384

REPORTE FOTOGRÁFICO 1



Fecha:

Orden: Año: 2019

Valuador: Cédula:



VISTA DE LA FINCA VISTA DE LA FINCA VISTA DE LA FINCA

VISTA DE LA FINCA VISTA DE LA FINCA VISTA DE LA FINCA

RESTAURANTE RESTAURANTE RESTAURANTE






Fecha:

Orden: Año: 2019

Valuador: Cédula:

CASAS BLOQUES DE CONCRETO CASAS BLOQUES DE CONCRETO CASAS BLOQUES DE CONCRETO



CABAÑA DE FIBROLIT CABAÑA DE FIBROLIT CASAS BLOQUES DE CONCRETO

PISCINA PISCINA CABAÑA DE FIBROLIT






Fecha:

Orden: Año: 2019

Valuador: Cédula:

HOTEL HOTEL HOTEL



HOTEL HOTEL HOTEL

CABAÑA RÚSTICA CABAÑA RÚSTICA CABAÑA RÚSTICA






Fecha:

Orden: Año: 2019

Valuador: Cédula:

RANCHO

ENTRADA A LA FINCA


ENTORNO Y CAMINO DE ACCESO VISTA GENERALENTORNO Y CAMINO DE ACCESO

RANCHO Y LA BODEGA-LAVANDERÍA

RANCHO Y LA BODEGA-LAVANDERÍAENTRADA A LA FINCA


BODEGA - LAVANDERÍA







Fecha:

Orden: Año:

Cédula

OTRAS CONSTRUCCIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS


1-0442-0384Ing. Andrés Barrantes Elizondo

#¡REF!

Hay un restaurante, al cual no le doy valor, por tener estructura de madera redonda, cielos de tabla de madera, piso cerámico. Construcción en mal estado. Además esta construcción está en parte del área de protección de la quebrada. Se localiza esta construcción a

aproximadamente 8 metros de distancia de la quebrada. Una parte de este restaurante se localiza a 2 metros de distancia de la quebrada.

2019

metal y vidrio de correr. La puerta principal es de metal con vidrio fijo, las puertas internas son de madera. Consta de sala-comedor-cocina, un dormitorio, un baño completo y corredor. Con una edad de 16 años. La pared posterior en parte es de láminas de HG

Una construcción con dos casas: paredes de bloques de concreto, columnas de concreto, divisiones internas de bloques de concreto y en metal con vidrio fijo. Piso cerámico, cielos de internit, sin tapicheles, sin canoas ni bajantes. Ventanas con marco de

Una cabaña: paredes externas e internas de fibrolit, piso cerámico, cielos de internit, tapicheles de fibrolit. Estructura del techo de madera, cubierta de HG, sin canoas ni bajantes. Marcos de ventana de metal con vidrio fijo y ventanas de abrir en la parte

superior. Hay problemas de humedad en una pared de un dormitorio. Consta de 2 dormitorios, sala-comedor-cocina, un baño completo y corredor. Con una edad de16 años.

Rancho abierto: estructura de metal, estructura del techo de metal, piso cerámico, consta de una cocina y dos servicios sanitarios. La cubierta es de HG. Con una edad de 16 años.

Piscina: con enchapes cerámicos.

Bodega y lavandería: paredes de bloques de concreto en la bodega y zócalo en lalavandería. Piso de concreto, sin cielos. Estructura del techo de metal con cubierta de HG.


Además hay dos construcciones en estado de abandono.

2 cabañas rústicas: paredes exteriores de fibrolit y paredes internas de tablilla de madera. Piso de madera, en el baño el piso es cerámico. Cielos de tablilla de madera. Puertas de madera. Cada cabaña consta de corredor, sala, un dormitorio y un baño completo. Sobre basas de

concreto

Firma de valuador (es)

Valuador:

23 de agosto de 2019Fecha de inspección:

ANEXO 1:

Avalúo de inmueble Agropecuario 0

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