Informe avaluos arelis da silva

Instituto Universitario Politécnico Santiago Mariño

Ingeniería Civil – SAIA

Extensión Barinas

Barquisimeto Estado Lara

Arelis Carolina Da Silva Nuñez

CI: 17.011.566 Avalúos de Bienes Muebles e Inmuebles

INFORME TECNICO DE AVALUO

VIVIENDA UNIFAMILIAR Y PARCELA DE TERRENO

DIRECCIÓN: SECTOR EL AMANECER, CONJ. RESD. OASIS, II ETAPA, CASA N° 75

SOLICITANTE: LARRY ANTONIO SOTO

N° DE CEDULA O RIF: 11.434.616

PROPIETARIO: CORPORACION LUVY C.A

NRO. DE ASIGNACIÓN: 960

20/03/2017

CABUDARE, MUNICIPIO PALAVECINO, EDO. LARA

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INFORME DE AVALUO RESUMEN EJECUTIVO

PROPIETARIO: CORPORACION LUVY C.A Fecha: 20/03/2017

SOLICITANTE: Larry Antonio Soto N° de Cedula o Rif: 11.434.616

UBICACION: Sector El Amanecer, Conj. Resd. Oasis, II etapa, Casa N° 75

TIPO DE INMUEBLE

CASA QUINTA APARTAMENTO LOCAL GALPON TERRENO

X

TERRENO CODIGO CATASTRAL: 13-06-02-08-47-02

PLANA QUEBRADO OTROS

X

SITUACION LEGAL

PROPIO EJIDO BALDIO OTROS

X

DATOS DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD REGISTRO: Venta Primaria

FECHA REG: Documento: Protocolo: Tomo:

SERVICIOS PUBLICOS

AGUA LUZ TELEFONO ASEO GAS OTROS

X X X X X

SERVICIOS PUBLICOS

VIALIDAD PAVIMENTADA TRANSPORTE COLECTIVO

NO SI X NO SI X

CENTROS ASISTENCIALES CENTROS EDUCATIVOS

NO SI X NO SI X

DIMENSIONES Y LIDEROS:

NORTE: Parcela 76.

SUR: Parcela 74.

ESTE: Parcela 72.

OESTE: Carrera 4.

VALOR DEL INMUEBLE

M2 Bs/M2 TOTAL (Bs)

TERRENO N° 01 147 500 73500

TERRENO N° 02

EDIFICACION N° 01: AREA PRINCIPAL DE LA VIVIENDA

73,26999

9999999

996

4716,680000

0000003 345591,14000000001

EDIFICACION N° 02:

EDIFICACION N° 03:

EDIFICACION N° 04:

EDIFICACION N° 05:

EDIFICACION N° 06:

OTRAS EDIFICACIONES O BIENHECHURIAS 5600

TOTAL 424691,14000000001

DESCUENTO ART. 39, GACETA OFICIAL DEL 15-04-98 34995,300000000003

TOTAL GENERAL 382222,03000000003

VALOR DE LIQUIDACION INMEDIATA 382222,03000000003

OBSERVACIONES GENERALES: El inmueble se encuentra en buenas condiciones, esta nuevo y

no ha sido habitado.

RECOMENDACION: Ninguna

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IDENTIFICACION

Perito(s) responsable(s) del Avalúo: Arelis Da Silva

Numero de Cedula: 17.011.566

Bien(es) Avaluado(s): Vivienda Unifamiliar y Parcela de Terreno

Fecha del Avalúo: 20/03/2017

Propietario del Bien: CORPORACION LUVY C.A

CERTIFICACION

Yo, Arelis Da Silva, Tasador, abajo firmante certifico:

A) Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por el Sr.

Larry Antonio Soto; N° de Cedula o Rif: 11.434.616 y realizado para el

Banco Bicentenario, en fecha 20/03/2017 , es producto de métodos

esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como

justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o

sentimiento personal que pudiese en lo más mínimo tanto los datos o

hipótesis de trabajo, como resultado obtenido al aplicar los mencionados

métodos.

B) Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la

propiedad avaluada, en cualquier posible operación comercial o

crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra

índole.

C) Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi

carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y

responsabilidades.

D) Que todos los datos obtenidos de otras personas o de archivos

para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas

hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni

omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el

resultado de este avalúo.

Firma del Avaluador

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RESUMEN

Para: BANCO BICENTENARIO Fecha: 20/03/2017

Oficina/sucursal/V.P: Barquisimeto Centro

Expediente del cliente Nº: 960 Monto del Avalúo: Bs.

424691,14000000001

Cliente: Larry Antonio Soto N° de Cedula o Rif: 11.434.616

Motivo: Solicitud de Crédito de Ley de Política Habitacional

Objeto del Avalúo: El objeto del avalúo es para colocar el inmueble como

garantía hipotecaria para respaldar préstamo de Ley de Política

Habitacional para la compra del mismo y utilizarlo como vivienda principal.

Tipo de inmueble: Vivienda Unifamiliar y Parcela de Terreno

Dirección: Sector El Amanecer, Conj. Resd. Oasis, II etapa, Casa N° 75

Ciudad Municipio Estado

Cabudare Palavecino Lara

Datos de Registro:

Registro Tomo Documento Folio Fecha % Cond.

Adquisición Venta Primaria

Parcelamiento Reg. Sub. M. Palavecino 05º 23º 01 al 15 08/09/99 0,38%

Características de los Bienes en Estudio:

AREA PRINCIPAL DE LA VIVIENDA

CALIDAD DE LA CONSTRUCCION De Primera De Primera

SISTEMA CONSTRUCTIVO Tradicional Tradicional

FUNDACIONES Aisladas de Conc. Armado Aisladas de Conc. Armado

ESTRUCTURA Concreto Armado Mixta

TECHO Y/O ENTREPISO Losa de Entrepiso Machiembrado con Tejas Criollas

PAREDES Bloques de Arcilla Bloques de Arcilla

FRISOS Lisos externos e internos Lisos externos e internos

PINTURA Caucho Externo e Interno Caucho Externo e Interno

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PISOS Cubierto con Granito Cubierto con Granito

RECUBRIMIENTOS Ceramica en Baños y Cocina No Presenta

VENTANAS ROMANILLA Aluminio y Vidrio Aluminio y Vidrio

PUERTAS Madera Entamborada

con Reja de Seguridad Externa Metalica entamborada

INSTALACIONES ELECTRICAS Embutidas en Paredes y Losas Embutidas en Paredes y Losas

INSTALACIONES SANITARIAS Embutidas en Paredes y Losas Embutidas en Paredes y Losas

ARTEFACTOS SANITARIOS Color Blanco Economicos Color Blanco Economicos

EQUIPOS Y OTROS Hidroneumatico Hidroneumatico

CARACT. DE LA COCINA No esta construida No esta construida

DISTRIBUCION INTERNA DEL BIEN

Area de recibo comedor, área de

cocina, habitación principal con

baño, dos habitaciones secundarias y

área de servicio en patio.

EDAD APARENTE DE EDIFICACION

ESTADO DE CONSERVACION 1

COSTO DE REPOSICION A NUEVO 4716,6800000000003

VALOR UNITARIO DEPRECIADO 4.716,68

VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE 345591,14000000001

NUMERO DE ESTACIONAMIENTOS 2 2

NUMERO DE HABITACIONES 3 3

NUMERO DE BAÑOS 2 2

TOTAL DE AMBIENTES Mas de 10 Mas de 10

AREA DE CONSTRUCCION 73,269999999999996







Años Años 0

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ESTADO DE CONSERVACION

COSTO DE REPOSICION A NUEVO

VALOR UNITARIO DEPRECIADO

VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE





AREA DE CONSTRUCCION






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ESTADO DE CONSERVACION

COSTO DE REPOSICION A NUEVO

VALOR UNITARIO DEPRECIADO

VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE





AREA DE CONSTRUCCION

Caracteristicas del Entorno:

Servicios: 1.-Electricidad Línea Aerea. 7.-Drenaje Superficial

2.-Hay Líneas CANTV en la Zona. 8.-Bancos Cercanos

3.-Cloacas. 9.-Servicios Medicos Cercanos

4.-Agua por Acueducto. 10.-Seguridad Policial Cercana

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5.-Vialidad Asfaltada. 11.-C. Comerciales Cercanos

6.-Aceras en Concreto. 12.-Centros Educativos Cercanos

Topografía del Terreno: Plana

Forma de Terreno: Poligono Irregular

Acceso a la Zona: Carrera 4

ORIGEN DE LA PROPIEDAD:

TRADICIÓN LEGAL: El Inmueble pertenece a el Sr. CORPORACION LUVY C.A,

según consta en documento registrado y protocolizado

bajo el N folios , Tomo , de Fecha . El cual a su vez lo

adquirio del Sr. , según consta en documento registrado y

protocolizado bajo el N folios , Tomo , de Fecha . El

inmueble esta libre de todo gravamen, según la

informacion suministrada por el propietario.

LINDEROS DEL INMUEBLE:

SUPERFICIE Y LINDEROS SEGÚN DOCUMENTOS: 147 m2

NORTE: Parcela 76.

SUR: Parcela 74.

ESTE: Parcela 72.

OESTE: Carrera 4.

SUPERFICIE Y LINDEROS SEGÚN MEDICIONES EN SITIO: 147 m2

NORTE: En 21,00 mts con Parcela 76.

SUR: En 21,00 mts con Parcela 74.

ESTE: En 7,00 mts con Parcela 72.

OESTE: En 7,00 mts con Carrera 4.

SITUACION URBANISTICA DEL INMUEBLE

Zonificación: Según el departamento de Catastro e Ingeniería Municipal

de La Ciudad de Cabudare, el Inmueble se encuentra en una Zonificación

ND3 (ZONA RESIDENCIAL) (Nueva Ordenanza )

Cumple con todas las ordenanzas: SI

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No cumple con las ordenanzas:

Cédula de Habitabilidad

Descripción de la zonificación:

Descripción de Áreas:

MALETERO (

Método empleado:

DESCRIPCION AREA

TERRENO 147 m2 EDAD ESTADO DE CONSERVACION

SEGÚN HEIDECK

AREA PRINCIPAL DE LA

VIVIENDA

73,269999999999996 m2 0 Años 1

m2 Años

m2 Años

m2 Años

m2 Años

m2 Años Nº DE PUESTOS DE

ESTACIONAMIENTO 2 UND

METODO DEL MERCADO O COMPARATIVO DE LAS VENTAS

En parcelas con áreas mínimas de 2000 mts cuadrados se permitirá el uso de Comercio Metropolitano.

ZONA R2

BORDES URBANOS CONSTRUIDOS: BA1 – BA2 – BA4 – BA5 – BA6 – BA7 – BA9 – BC1 – BC2 – BC4 –BC6 - BC8 – BC9 – BC11

PARCELA EDIFICACION

RETIROS (m.l.)

FRENTE LATERALES FONDO

Usos Permisibles

Densidad Neta

(hab/ha)

Área Mínima

(m2)

Frente Mínimo (m.l.)

% Construcción

neta P.B.Y

1er P

O.P P.B.Y

1er P

O.P

Vivienda Unifamiliar y

Bifamiliar- Comercio Comunal 300 300 12 150 - - - - 4

Vivienda Multifamiliar - Comercio Comunal

300 450 15 220 - - - 3 4

Vivienda Multifamiliar- Comercio Comunal

900 600 18 280 - - - 3 4


1200 900 20 340 - - - 3 6


1500 1200 25 400 - - - 4 6

SI NO

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LOCALIDAD Y ENTORNO

Entorno: El sector donde se encuentra el inmueble esta ubicado en el

Centro-Oeste de la ciudad, de condiciones residenciales - comerciales y en

un sector totalmente consolidado.

Acceso: El Inmueble esta rodeado por una vialidad totalmente desarrollada.

Se le accesa por la Carrera 4 de la urbanización, que a su vez la comunica

con cualquier sector de importancia de la ciudad.

Servicios: Los servicios que se requieren en la zona están totalmente

consolidados, estos son: acueductos, cloacas, drenajes, alumbrado público,

electricidad, teléfono, gas, aseo urbano, aceras, asfaltado, correo y

transporte público.

Población: El sector posee una densidad media de 250 Hab/Ha por ser un

sector de condición residencial.

Tendencia: La zona donde se encuentra ubicado el inmueble posee una

tendencia estable de desarrollo de edificaciones.

Actividad Económica Predominante: La actividad económica predominante

del sector es el intercambio de servicios característico de zonas mixtas.

Desarrollo y Consolidación de la Zona: El Macro sector al cual pertenece el

inmueble en estudio se encuentra en un sector parcialmente consolidado.

Adicionalmente posee algunas edificaciones adecuadas para realizar las

actividades propias del sector, y desarrollo de nuevas edificaciones lo cual

califica a la zona como Buena.

Nivel Socio-Económico Predominante: El nivel económico predominante en la

zona es medio - bajo característico de zonas residenciales.

Tipos de Construcciones en el sector: Se ubican edificaciones de mediana

altura hasta un (1) pisos, acordes con la ordenanza de zonificación del sector.

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FORMACION DE VALORES.

El criterio fundamental para tasar los inmuebles Terrenos es el de

comparación, analizando las ventas que por su carácter de inmediatez fueron

directas o indirectamente comparables y que hayan sido realizadas dentro de

un período razonablemente corto con respecto a la fecha del avalúo. El

carácter comparativo tiene que demostrarse en cuanto a diversos factores

intrínsecos y extrínsecos, tales como: Usos, Zonificación, Área, Forma,

Topografía, Servicios en la Zona, etc.

Al tratar de ajustar a un modelo econométrico de

comportamiento del mercado para este tipo de inmuebles se demostró que

no funciona ningún tipo de modelo, motivado a que estamos en presencia de

un mercado imperfecto y a la gran heterogeneidad de la muestra, (ver

anexos).

El análisis del Modelo Estadistico Descriptivo que describe la muestra

estudiada para el cálculo del valor unitario de Terrenos para esta zona está

definido por:

No. de Referenciales 42

Desviación Estándar

Media

Límite Inferior del Intervalo 437,19999999999999 Bs/M2

Límite Superior del Intervalo 512,36000000000001 Bs/M2

Valor Unitario Asumido 500 Bs/M2

Con respecto a la estimación de valor unitario para Terrenos, mediante

el empleo del Método del Mercado, a través de un estudio

Estadistico Descriptivo, se obtuvo un valor unitario de 500 Bs/m2 con base a la

muestra estudiada, ya que el valor unitario medio de la población se ubica en

el intervalo (437,19999999999999 Bs/m2, 512,36000000000001 Bs/m2) por sus

condiciones intrínsecas y de ubicación lo que se traduce en un valor del

terreno para la parcela Nº 01 de ( 147 m2) de SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS

BOLIVARES (Bs. 73500) y para la parcela Nº 02 de ( m2) de (Bs. )

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VALOR DE LAS EDIFICACIONES.

Para el cálculo del valor de las Edificaciones se utilizará el método

del costo donde se estimará el valor de la construcción sobre la base de su

característica, clase y tipología de construcción.

Se calculará el valor de reposición o de reemplazo a nuevo,

utilizando para ello los últimos precios de las cotizaciones de construcción,

empleando como parámetro ponderativo la incidencia del costo por metro

cuadrado de construcción y luego se calcula el valor actual de las

construcciones para lo cual empleamos los criterios de depreciación de Ross-

Heideck.

El Valor de reposición fue el resultado de la ponderación de

valores de reposición de cada estructura de acuerdo a su tipología de

construcción. (Ver Anexo “Valor de Edificaciones)

CALCULOS

Desarrollo del Método(s): COEFICIENTE DE MERCADO: 1,00 %

VALOR DE AREA PRINCIPAL DE LA VIVIENDA: Bs. 345591,14000000001

VALOR DE : Bs.

VALOR DE : Bs.

VALOR DE : Bs.

VALOR DE : Bs.

VALOR DE OTRAS BIENHECHURIAS: Bs. 5600

VALOR DEL TERRENO: Bs. 73500

MONTO DEL AVALUO: Bs. 424691,14000000001

VALOR DE MERCADO: Bs.

VALOR DE REPOSICION DE LAS EDIFICACIONES: Bs.

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PRECIO UNITARIO Bs/m2 4716,68000000000

03 CONST. Nº 01

PRECIO UNITARIO Bs/m2 CONST. Nº 02




PRECIO UNITARIO Bs/m2 500 Terreno N° 01

PRECIO UNITARIO Bs/m2 Terreno N° 02

VALOR DEL INMUEBLE 424691,1400000

0001

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CONCLUSIONES Y OBSERVACIONES

Sobre la base del procedimiento y metodología empleadas y luego

de realizar el análisis del sector de influencia y las características internas

del bien descrito Vivienda Unifamiliar y Parcela de Terreno, ubicado en la

Sector El Amanecer, Conj. Resd. Oasis, II etapa, Casa N° 75, con un área

de construcción total de 73,269999999999996 m2, es criterio del tasador

considerar que el bien tiene un Valor a la fecha 10/25/2010 de:

De acuerdo al Art. 39, Resolución Nº 009-1197, Gaceta Oficial Nº 36.443

de fecha 15/04/98, basándose en el artículo 39, se considerará como

valor de liquidación del mueble e inmueble la cantidad de:

382222,03

(Bs. 382222,03000000003)

424691,14

(Bs. 424691,14000000001).

Arelis Da Silva C.I: 17.011.566

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ANEXOS

1. Material Fotográfico (Foto de Fachada y Vialidad, 2 Fotos internas).

2. Plano de Ubicación.

3. Plano de distribución interna.

4. Referenciales para el estudio del bien.

5. Calculo estadístico (Regresión o Estadística Descriptiva)

6. Cálculos de estimación del Valor de las Edificaciones

7. Copia del Documento de Propiedad.

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Barquisimeto, 10/25/2010.

Sr. Larry Antonio Soto

Anexo al presente le remito original del informe de avalúo

practicado al inmueble Vivienda Unifamiliar y Parcela de Terreno, ubicado

en el Sector El Amanecer, Conj. Resd. Oasis, II etapa, Casa N° 75, cuyo

propietario es el Sr. CORPORACION LUVY C.A y solicitado por el Sr. Larry

Antonio Soto, según asignación o expediente Nº: 960 del BANCO

BICENTENARIO.

Los honorarios profesionales por la realización del avalúo, calculados

por la tabla de honorarios de avaluadores externos del BANCO

BICENTENARIO, para un monto del avaluó de 424691,14 (Bs.

424691,14000000001) son de SEISCIENTOS BOLIVARES (BS. 600) los cuales

incluyen gastos reembolsables y traslado.

Sin otro particular, se despide de Ud.

Atentamente:

Arelis Da Silva

C.I. 17.011.566

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Documento de Propiedad

- pag. 16 -

NOTA: El documento de propiedad, no lo logre adjuntar completo, ya que

excedía el limite máximo del envió.

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