avaluos stp 1.pdf

7/25/2019 avaluos stp 1.pdf

1/133

Universidad de Colima

Facultad de Economa

" LA APLICACIN DE METODOLOGAS DE VALUACIN DEBIENES INMUEBLES DENTRO DE UN PROCESO JURDICO.

PROPUESTA:

LA CREACIN DE UN ORGANISMO SUPERVISOR DE LOSDICTMENES VALUATORIOS PARA EL PODER JUDICIAL. "

TESISTESIS

Que para obtener el grado de:

Maestra en Ciencias rea Valuacin de Bienes

Presenta:

Ing. Evangelina Bauelos Rodrguez

Director de Tesis

Mtro. Carlos Antonio Prez Torres

Villa de lvarez, Colima. Mayo del 2003


2/133

Colima, Col. A 25 de Marzo de 2003

MTRA. DORA ARGENTINA CABEZAS ELIZONDO

DIRECTORA DE LA FAC. DE ECONOMIA

UNIVERSIDAD DE COLIMA

PRESENTE

Estimada Mtra. Dora:

De acuerdo a los requerimientos marcados en relacin a la elaboracin de tesisprofesionales, me permito informar a ud., de la manera ms atenta posible, que laING. EVANGELINA BAUELOS RODRIGUEZ, pasante de la Maestra de Valuacinde la Facultad de Economa de la Universidad de Colima, ha cumplido con loslineamientos metodolgicos establecidos para tal fin, en su trabajo profesionaldenominado: "LA APLICACION DE METODOLOGIAS DE VALUACION DEBIENES INMUEBLES DENTRO DE UN PROCESO JURIDICO. PROPUESTA:

LA CREACION DE UN ORGANISMO SUPERVISOR DE LOS DICTAMENES

VALUATORIOS PARA EL PODER JUDICIAL," por lo que considero esta enposibilidades de continuar con su trmite para la obtencin del Grado respectivo.

Sin otro particular por el momento me es grato aprovechar la oportunidad deenviarle un cordial saludo.


3/133II


4/133IV


5/133V


6/133

1

Para resolver sobre una controversia judicial se requiere la realizacin deun avalo.

En un pas donde abundan las leyes, a la fecha no se tienen normasreglamentos, formatos, ni metodologas aceptables para estimar el valorde los bienes inmuebles. Mucho menos acerca de la supervisin yvalidez de los avalos.

Debido a lo anterior es posible encontrar desde dictmenes valuatoriosprofundamente documentados, hasta improvisaciones que resultan muylimitadas para el cliente que las solicita o para que sirva como prueba enlos asuntos de carcter judicial.

Quizs la confusin en todo ello y la forma en que se realizan losavalos, en una gran parte se debe a la estructura del marco

jurdico que los


7/133

2

apartado finaliza con la presentacin grfica-terica del plan general de lainvestigacin.El captulo 1, que contempla el marco terico que se sustenta en lostrabajos e investigaciones ya realizadas y en las teoras que los postulan.

De igual manera, una resea histrica acerca de la valuacin en Mxico,

as como los inicios de la misma, los principios y leyes que la rigen,como la de cambio, conformidad, uso consistente, de contribucin,equilibrio, mayor y mejor uso, oferta y demanda, sustitucin, ingresoscrecientes y decrecientes de competencia y de anticipacin, tambinconforman este primer captulo.

Como lo hacen tambin, los rubros que contemplan el perfil del perito,concepto legal del mismo, las premisas, la cuestin jurdico - doctrinal y,el cdigo de tica profesional del valuador. Con ello, se pretende ubicaren el contexto correspondiente, el tema de investigacin.

Del mismo modo, el captulo 2, visualiza la metodologa empleada enla valuacin de los bienes inmuebles, as como la clasificacin de losmismos. En el que destacan para el uso y fines de la tesis, el mtodofsico o directo (avalo de terrenos, de las construcciones), mtodo decapitalizacin de ingresos (tasa de capitalizacin, tasas de mercado),mtodo comparativo o de mercado (tcnica de avalo porcomparacin de mercado) y, el mtodo residual.

En el captulo 3, con el titulo "Anlisis y aplicacin de la metodologa,"se hace referencia al valor fsico directo, de capitalizacin de rentasy de mercado, en el que se ilustran con casos reales, el uso de lametodologa ya sealada.

El "avalo para el Poder Judicial y sus Particularidades" es, la partenodal de la tesis que hoy se presenta. Ya que, en este mbito delconocimiento y del servicio pblico, va encaminada la investigacin.

Aqu, se cita la legislacin del avalo judicial, la correspondiente alestado de Colima, as como los pasos requeridos en la elaboracinde un avalo bancario y avalo judi ci al y, se ci tan tambin ,ejemplos de los escritos que se


8/133

3

acompaan para realizar el avalo judicial. Se plantea la creacin delOrganismo Supervisor de los dictmenes valuatorios para el PoderJudicial.


9/133

4

En todo esquema que se plantea determinado tema a investigar,ste, debe de sustentarse en el mejor y ms adecuado proceso quepermita llevar a buen trmino el resultado de la construccin del objeto deestudio. Objeto que en el campo de las ciencias sociales, mbito en el quese ubica la presente tesis, tiene como paradigma a seguir, los mtodoselaborados por Emilio Durkheim, Carlos Marx y Maximiliano Weber,quienes disearon todo un modelo de investigacin, basados en elempirismo, el materialismo dialctico y en el relativismo, respectivamente.

De esta manera, la metodologa que se aplique en todaconstruccin del objeto de estudio, determinar sin duda, losresultados de la misma. De ah, la importancia de precisar yplantearse desde el inicio, los pasos a seguir y que habrn de orientarcada una de las fases en que dividamos el proceso ya dicho.

Pero, cmo se define a la metodologa? una de sus acepciones,seala que:

De acuerdo con la etimologa, la metodologa es la teora delmtodo, o dicho de otro modo, el estudio de las razones que nospermiten comprender por qu un mtodo es lo que es y no otra cosa. Lametodologa estudia, la definicin, construccin y validacin de losmtodos.'

En base a lo anterior, me encontr con las siguientesinterrogantes, que me sirvieron para fortalecer la idea inicial del objetode estudio: Hacia dnde encaminar la investigacin ? cul de los temas seleccionados para el desarrollo de la misma, serala mejor opcin ? qu me propona demostrar, a dnde quera llegar ? cul es la finalidad de mi tesis ? tendr alguna utilidad ? en qumomento, la visin de mi objeto de estudio y el enfoque del Asesor sehabran de juntar en plena coincidencia y,


10/133

5

en qu lugar de la evolucin de la investigacin, ambas perspectivasse habran de separar en absoluta discordancia ?

Estas y otras interrogantes, pendan en mi mente, llenndolade inquietud. No me atreva a dar los siguientes pasos. Mas, laafortunada orientacin de los responsables de orientar mi tesis,

facilitaron el camino y despejaron el largo y ancho camino sembradode dudas.

As, en el transcurso del desarrollo de mi objeto de estudio, losavances que presentaba y que oportunamente eran revisados pormis asesores, fueron creando un ambiente de confianza, lograndocon ello, que poco a poco, le fuera dando las respuestas a laspreguntas que impedan en un momento, la secuencia de lainvestigacin.

De esta manera, en la presente entrega, se encuentra untrabajo ms y mejor consolidado, que responde a la normatividad quepara tal fin se tiene y, la que he seguido como gua a lo largo de labsqueda y elaboracin del material, cuyo contenido sustenta al ttulode mi tesis, que con el tema, " La Aplicacin de Metodologas deValuacin de Bienes Inmuebles Dentro de un Proceso Jurdico. UnaPropuesta: La Creacin del Comit Judicial para Revisin deDictmenes Valuatorios", se plantea el anlisis de la ley en la materiay, se propone incluir en dicho marco legal, todo lo referente alaspecto que fundamente la rama que en la actualidad el Derechono vislumbra ni precisa del todo, como es el caso de los avalos yperitajes en todo proceso judicial, evitando con ello, las " posiblesirregularidades " que actualmente se cometen.


11/133

6

En la vida, todo se rige por un orden, por las reglas que marcanlos lmites o continuidad de una accin individual o colectiva. Esteprincipio, es la base de las normas jurdicas que sustentan el devenirde una sociedad, en la que toda iniciativa que persiga la afectacinpositiva o negativamente de un tercero, debe de estar sujeta a losesquemas legales.

En este mbito, se contempla el desarrollo de la investigacin,cuyo titulo, " La Aplicacin de Metodologas de Valuacin de BienesInmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Propuesta: La Creacin deun Organismo Supervisor de los Dictmenes Valuatorios para el PoderJudicial," analiza la situacin jurdica que se da en este momento en laentidad colimense, como resultado del marco legal que regula la

actividad del perito valuador.

La cuestin que se examina, es de una verdadera importancia,debido a que en la actualidad, el proyecto de investigacin consideraque de no hacerse una revisin en el cuerpo legal que sujeta a estaactividad, se estar colaborando en la continuidad de las injusticias ydictmenes mal elaborados, con la consecuente afectacin para unalto nmero de personas, que no solamente creen en laprofesionalizacin del perito valuador. Sino que, confan su trabajo a

un marco legal justo, que les garantice en un proceso judicial, quehabr una resolucin apegada a Derecho.

De ah que, el objeto de estudio, persigue la revisin de la leyen la materia, buscando adems la adecuacin de las normas jurdicasque regulan la actividad del perito valuador, as como el resultado desus acciones y estudios. Partiendo de lo anterior, el problema que seha propuesto analizar y estudiar, bosqueja el siguiente anlisis, del quese derivan tambin, las preguntas que se anotan.


12/133

7

Existe un problema de fondo: Un vaco en la legislacin. Yaque, por un lado la ley no reconoce la profesin de valuacin y, por elotro, faculta a cualquier "entendido en la materia", sin precisar a

juicio de quien, para la realizacin de un avalo. Lo ms grave deeste ordenamiento, es que no esta legislado ni contemplado la

honorabilidad y la tica en el desempeo de la valuacin , lo que seconsidera como un valor intrnseco al individuo. Y por otro lado noexiste ley o reglamento alguno que considere reglamentacin sobrela metodologa a utilizar. Ni contempla Autoridad alguna quesupervise, regule y de validez a los avalos emitidos para el PoderJudicial

Situacin que sin duda, encarece no slo el proceso jurdicode los avalos. Sino que, adems, crea confusiones en el mbito deldesempeo profesional. Luego, entonces:

En qu medida, la falta de legislacin en la ley existente,relacionado con los peritajes y los consecuentes avalos en todo proceso

judicial que lo requiera, est afectando a los interesados?

La cuestin anterior, constituye e l problema al que se pretendeabordar en la investigacin referida.

Para tal fin, se considera de vital importancia, la revisin de lalegislacin en la materia, con la finalidad de contextualizar el objeto

de la investigacin mencionada

En base a lo anterior y retomando el tema de la tesis que sepresenta, " La Aplicacin de Metodologas de Valuacin de BienesInmuebles Propuesta: La Creacin del Organismo Supervisor de losDictmenes Valuatorios para el Proceso Judicial ", plantea alrespecto, una primera idea, en la que se seala que, en los avalosque se realizan para el poder judicial, en ocasiones se toma porverdad absoluta lo que determinan los peritos valuadores, dondecada una de las partes nombra un perito y si no hay acuerdo el juez

nombra al tercero en discordia. Y por generalidad se considera elperitaje tercero en discordia, para el remate. Pero no necesariamenteste ltimo, puede ser el dictamen apegado a la realidad. 0 tal vezninguno.


13/133

8

As, se deduce que en el problema que se analiza dentro de lainvestigacin multicitada, nadie revisa ni valida el avalo. Por lo que, se

puede incurrir en las siguientes fallas por diversas causas como:

1.- Actuar con parcialidad

2.- Errores aritmticos involuntarios3.- Falta de destreza y/o capacitacin del perito valuador

Dicha situacin, no sucede en otras instituciones que regulan laactividad valuatoria.

El planteamiento del problema que se analiza y que se desearesolver, sirve como eje formal de la investigacin. De cuyo desarrollo, habrde surgir una propuesta que permita mejorar lo realizado hasta elmomento, en el mbito de los avalos para el Poder Judicial, con los

beneficios para las personas que hacen uso de los servicios de un peri tovaluador.


14/133

9

"El valuador no se debe concretar a encontrar el valorde un determinado bien raz, sino que debe fundamentar su

avalo, es decir, poder demostrar las bases

y el anlisis ponderativo que lo condujo a ese resultado, parasatisfaccin del cliente,

banco o juez que nos pidi ese avalo. "2

Para resolver sobre una controversia dentro de un procesojudicial se requiere la realizacin de un avalo.

Se parte pues, de la categora "avalo", al que se le conoce como

un documento que sirve como base para la toma de decisiones conrespecto a un bien raz. Y, el que oto rga una base de autoridad paraestablecer una decisin.

Considerando que el valor de un bien es nico. y dado queexiste la imposibilidad de conocer con certeza el valor de un bien, setiene que los tres mtodos de valuacin que se anotan en el captulorespectivo, buscan ese acercamiento, al valor nico del bien. Se tieneentonces, que ningn perito por ms experimentado y competente quesea podr predecir con absoluta certeza el valor de un bien.

Adems, la ley contempla que el perito valuador por razones

sicolgicas y econmicas pierda la ecuanimidad al emitir un dictamende valor.

De esta manera, considerar que el patrimonio de toda una vida, decierta familia est en manos de un perito valuador, y esto en si, obliga aque este tipo de documentos sea realizado, por profesionistas queadems de conocimientos y destreza sea realizados por quienescuenten


15/133

10

con un alto sentido de la tica profesional, as como honestidad probada.

De lo analizado en prrafos anteriores, se desprende queexiste una necesidad urgente por supervisar, regular, normar, yvalidar los trabajos valuatorios emitidos para el poder judicial.

Esta situacin que priva en estos momentos en el mbitodel mercado laboral y profesional de los peritajes valuadores, justificapor s sola, la realizacin de la presente investigacin.


16/133

11

"La valuacin no debe subordinarse a una tcnica rgida, sino quesiempre es imprescindible el aporte del sentido comn, del anlisis

ponderativo y de espritu de equidad en el valuador.

No debe frenarse la propiainventiva para hallar mecanismos operativos

que se ajusten ms precisamente al caso particularen que nos toque actuar. "3

En el planteamiento del problema y en la justificacin delpresente proyecto de investigacin, se encuentra el ncleo de la tesisque se ha citado en pginas anteriores. Cuyo objetivo se propone, larevisin de la aplicacin de las metodologas de valuacin de bienesinmuebles y, especficamente, del marco jurdico que regula losprocesos jurdicos en el mbito de los procesos judiciales.


17/133

12

El desarrollo actual de la prctica de los peritos valuadores, dentrode las leyes que la rigen en el Estado de Colima, es causa de problemaspara las personas que deben de llevar su caso ante un tribunal judicial.Ya que la ley, no regula con certeza y claridad la profesin y actuacin

de los peritos valuadores ni contempla un rgano superior que superviselos dictmenes del Poder Judicial.

En relacin a las variables que utilizo, stas son:

** Control: La prctica actual de los peritajes valuadores.

** Variable independiente: La prctica acadmica de los peritajes

valuadores.

** Variable dependiente: La prctica ideal de los peritajes valuadores.

** Variable interviniente: La aplicacin de la legislacin actual a lasprcticas de los peritos valuadores.


18/133

13

El camino seleccionado para corroborar o no, los planteamientos demis hiptesis, constituye el mtodo, el que se ubica en el campo de laciencia:

Se define la ciencia como un estudio sistemtico y controlado defenmenos (es decir, hechos o acontecimientos), basado en elrazonamiento lgico, en la observacin y el anlisis de la evidenciaemprica (visible).

En el mtodo cientfico se difiere de otras reas del quehacerhumano. As, mientras que el artista se ocupa de la creacin de nuevasideas, el cientfico trata de identificar y resolver problemas. El artista puedepreguntar: "Cmo puedo expresar lo que siento acerca de mis

experiencias infantiles en la escuela?" En cambio, el cientfico preguntar:"Influye la frecuencia con que los nios pequeos escuchan cuentos ensu deseo de aprender a leer?" o bien: "en qu medida y en qucondiciones afectan las recompensas y el castigo a la forma en quelos nios hacen sus tareas escolares?"

Del mismo modo que los artistas eligen temas que reflejen susintereses personales, los cientficos seleccionan sus problemas deinvestigacin y sus campos de especializacin en funcin de susinquietudes.

Una vez definida la cuestin de la ciencia, anotamos acontinuacin, el concepto de mtodo. ste, se expl ica de la manerasiguiente:

(Del griego Mthodos, de met, a lo largo, y ods, camino.)Significa literalmente "camino que se recorre". "Por consiguiente, actuarcon mtodo, se opone a todo hacer casual y desordenado. Actuar conmtodo, es lo mismo que ordenar los acontecimientos"para alcanzar un objetivo. 4


19/133

14

Necesidad. El mtodo, es uno de los elementos necesarios de laestructura del trabajo educativo. Sin un mtodo, no se realiza eficazmente eltrabajo de investigacin. Pero, aqul no es suficiente para realizar ste.

El mtodo, es necesario porque el resultado de la investigacin noest determinado unvocamente por la estructura humana. Se busca unresultado y no otro en funcin de las razones que el hombre y lainvestigacin descubren para justificar la conveniencia de este efectoespecfico frente a otros posibles. La necesidad de marcarseintencionalmente un camino para lograr el efecto conveniente, hace patentela necesidad del mtodo.

Clases. Normalmente se distingue entre mtodo de investigacin(mtodos Heursticos) y mtodos de enseanza (mtodos didcticos).Los primeros se centran en descubrir, justificar y explicar qu y cmo sehan producido, se producen y/o deben producirse cualesquiera estados de

cosas, acontecimientos y acciones.

Los segundos se centran en organizar y descubrir lasactividades convenientes para guiar a un sujeto en el aprendizaje decualesquiera estados de cosas, acontecimientos y acciones

Con independencia del tema o tipo de problema que investiguen,los investigadores tienden a uti lizar dos grandes mtodos en su trabajo: eldeductivo y el inductivo.

En el mtodo deductivo, el cientfico utiliza la lgica y unainformacin general para formular una solucin posible a un prob lemadado. Luego, comprueba esa solucin en varias situaciones tpicas.Por tanto, en el enfoque deductivo el razonamiento va de lo general a loespecfico.

En el mtodo inductivo, el cientfico observa muchos hechosdiferentes para resolver un determinado tipo de problema. A part ir deesas observaciones, esboza una conclusin y formula posiblessoluciones a problemas similares. En el mtodo inductivo se razona lgica

y sistemticamente de lo especfico a lo general.


20/133

15


21/133

16

Dentro de la investigacin, las variables son de una vitalimportancia para el desarrollo del objetivo que se propone. Ya que,guan el trabajo del cientfico. Con el fin de ubicar su definicinanoto lo siguiente:

Control Variable que el experimentador decidemantener constante para asegurarse de quelas diferencias observadas no puedenatribuirse a ella, o una variable en base a lacual elige a los sujetos.

Independiente Variable que el experimentador elige paraManipulada modificarla, en un intento de identificar

relaciones causales.

No manipulada Variable independiente no sujeta amanipulacin. Puede tomarse como basepara la seleccin de sujetos.

Dependiente Variable que se obtiene de los sujetos unavez que stos han sido expuestos a lavariable independiente manipulada, y que seutiliza para comprobar los efectos de lavariable manipulada: se supone que estdeterminada por (y es resultado de) la

variable independiente manipulada.

Interviniente Variable que no es directamente observabley que se utiliza para explicar la relacinentre la variable independiente y la variabledependiente.

Fuente: Enciclopedia de la Psicopedagoga. Ob. Cit. Pg. 54


22/133

17

ESQUEMA GENERAL DE INVESTIGACION

El esquema metodolgico del que he citado los conceptos

anteriores, se presenta en la esquema siguiente, a manera degrfica. Con ello, busco ilustrar las cuestiones tericas del mismo.

Esquema General de Investigacin


23/133

18

Tomando como base el esquema general que se cita, en elapartado que sigue, configuro el plan general de la investigacin,con el tema, "La Aplicacin de metodologas de Valuacin deBienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Una Propuesta:La Creacin del Comit Judicial para Revisin de Dictmenes

Valuatorios". buscando la clarificacin del marco metodolgico queha precedido al planteamiento que a continuacin sealo. Paraesto, elaboro las categoras pertinentes que habr de utilizar a lolargo de la construccin y conclusin de mi objeto de estudio.

1).- Reconocimiento Emprico: A partir de que medesempe en mi campo profesional, dio principio el acercamientoal grave problema que representa y enfrenta la prctica valuatoriaen Colima.

2).- Dimensiones: Las graves irregularidades de la prcticavaluatoria en Colima, impacta y se dimensiona en los aspectossociales y jurdicos, al ser sta, ejercida por personas sin lacapacidad y tica profesional que la misma requiere.

3).- Aprehensin: Esta etapa de la investigacin, secaracteriza por la captura sistemtica de informacin sobre lasdistintas dimensiones del fenmeno y partir de los conceptos quesirven como ordenadores. En este caso, he recopilado el material

que contemplan los contenidos de los captulos en que he divididoal objeto de estudio.

4).- Explicacin: Fase importante en el proceso deinvestigacin, la explicacin, comprende el descubrimiento de lasdimensiones, caractersticas y atributos del objeto de estudio.Etapa que debe ir acompaada tambin, del ejercicio de lacomprensin que alude justamente a la subjetividad del actorsocial.

As, la principal caracterstica del tema de investigacin yadicho, es la falta de formacin acadmica y tica profesional dequienes ejercen mayoritariamente la funcin del perito valuador.


24/133

19

5).- Fenmeno Emprico: Como se sabe, un fenmenoemprico es un suceso real. As, el investigador debe de abordar elfenmeno emprico que le interesa. Como lo seala MaximilanoWeber, el fenmeno emprico es una "referencia al valor."Engeneral, este suceso real, se mostrar al investigador en una forma

intersubjetiva, al reconocer o no, la relevancia temtica de unfenmeno emprico

En este sentido, cabe subrayar, que el objeto de estudioque seleccion, responde a un hecho real y, sobre todo, respondeal inters que tengo por analizar el contexto y la dimensin en quese da actualmente la prctica valuatoria en Colima, con la finalidadde aportar datos que enriquezcan el conocimiento que sobre lamateria existe.

6).- Universos de Observacin: Una vez que se haformulado el problema a investigar como ya lo he hechoanteriormente y que se han determinado las preguntas: qu es loque queremos saber acerca del tema que se ha escogido ydelimitado ?, qu es lo que queremos saber acerca de cada unade sus dimensiones ? con el resultado de la problematizacin,tenemos ya, un universo de observacin, el que se define como elconjunto de dimensiones que contienen ya no slo un cmulo deinformacin sobre sus caractersticas, sino tambin la posibilidad

de ser ledas-observadas- con una amplia variedad de criterios yen una enorme cantidad de aspectos.

7).- Objeto de conocimiento: Este paso de la investigacin,consiste en la construccin del objeto de estudio, y se inicia desdeel universo de observacin mediante dos procesos paralelos:

a).- La aprehensin y,b).- La articulacin.

8).- Comprensin: Esta fase de la investigacin, se obtieneuna vez que se ha generado la articulacin que resulta del anlisisde la informacin sistemticamente capturada en el momento de laaprehensin, con base en las nociones tempo-espaciales propiasde nuestras disciplinas. En el momento de la comprensin, nuestrotema de investigacin, es ya un objeto estructurado, en donde


25/133

20

cada de sus partes tiene un lugar y solo uno en cada momento desu estructuracin. Es un objeto de estudio, pero todava no elresultado final de la investigacin.

9).- Objeto conocido: En el esquema que nos lleva hacia el

objeto de estudio, se encuentra la etapa de conocimiento delmismo, el que se logra una vez realizadas las acciones que semencionan anteriormente. As, dentro del objeto conocido, destacapara ello, la aceptacin de que el mundo humano es un mundo designificado, los datos de tipo lingstico son los ms apropiadospara apoderarse de ese significado. Sin embargo, tenemos pocasherramientas para organizar este tipo de datos, de modo que aveces resulta necesario traducirlos a la forma de datos numricosmediante el uso de escalas o cdigos.

10).- Estado de la Cuestin: De vital importancia para eldesarrollo del tema de investigacin, es la fase presente, que secaracteriza por la revisin de otros estudios que sobre el tema sehan elaborado. Cules son los enfoques tericos y metodolgicosque se han utilizado para investigarlo y, sobre todo, deasegurarnos que existan aspectos del tema que no hayan sidoestudiados, o cuya explicacin ya no se muestra adecuada a la luzde los datos que conocemos.

11).- Conceptos Ordenadores: A los conceptos escogidos enla construccin y desarrollo del objeto de estudio, se les conocecomo ordenadores. Ya que, cumplirn la funcin de ordenar unaprxima lectura y articulacin del objeto de estudio. En estascondiciones, la lista de los conceptos ordenadores escogidospuede llenarse de conceptos provenientes de las ms diversasteoras, incluyendo, por supuesto, teoras cuyos contenidos sonincompatibles o contrapuestos entre s.

12).- Articulacin: Este paso de la investigacin, inicia un

poco despus que el proceso de aprehensin. Ya que, requiere delos resultados que vaya proporcionando aqul. Su resultado es elobjeto de estudio propiamente dicho, esto es, una nuevareconstruccin del fenmeno en donde ste presenta ya un orden,una lgica propia.


26/133

21

13).- Teorizacin: De suma importancia en el desarrollo dela investigacin y en los resultados esperados, es la teorizacin.Fase en la se descubren dimensiones que no pueden serexplicadas por teora alguna, dimensiones nuevas en losfenmenos empricos y a las cuales ningn concepto o proposicin

puede incorporar. Estas dimensiones deber ser teorizadas, estoes, se debe construir el concepto correspondiente a suscaractersticas.

Dicho lo anterior y recapitulando en mi esquemametodolgico, el proceso a seguir, es el siguiente. En el que, mihiptesis plantea que:

** La falta de profesionalizacin en el mbito de lastareas y funciones de la actividad valuatoria, as como de laprocuracin e imparticin de la justicia en este contexto, se debe alos vacos jurdicos que se tienen en esta rama de nuestralegislacin que incluso, puede provocar casos de corrupcin eineficiencia administrativa ?

En relacin a las variables que utilizo, stas son:

** Control: La prctica actual de los peritajes valuadores.

** Variable independiente: La prctica acadmica de losperitajes valuadores.

** Variable dependiente: La prctica ideal de los peritajesvaluadores.

** Variable interviniente: La aplicacin de la legislacin

actual a las prcticas de los peritos valuadores.El mtodo que se utilizar, como lo refera pginas atrs, es

el formalizado por Max Weber y sus tipos ideales, conocido comola construccin relativista y, del que expongo los sustentosbsicos:


27/133

22

Para este pensador deben existir los instrumentosintelectuales necesarios para poder as interpretar y prever elacontecer social e histrico, lo cual trata de establecer mediante elmtodo histrico-comparativo, como un conjunto de normasaplicables a la bsqueda de una orientacin poltica para el mundo

contemporneo.

Weber llega definir el "tipo ideal" y afirma: "El tipo ideal seobtiene mediante la acentuacin unilateral de uno o varios puntosde vista y mediante la reunin de gran cantidad de fenmenosindividuales, difusos y discretos que pueden darse en mayor omenor nmero o bien faltar por completo, y que se suman a lospuntos de vista unilateralmente acentuados a fin de formar uncuadro homogneo de deas. De esta forma el objeto de estudio en

Weber toma la forma de una construccin tpico-ideal en el queestn incluidos los conceptos individualizadores y generalizadores.6

As, ante la realidad infinita, Cmo delimitar el objeto deinvestigacin? Weber responde que ste se construye, o sea quela realidad se delimita al seleccionar, analizar y organizar algunainformacin referente a los eventos, acontecimientos o procesosque se quiere investigar y que va determinada por una relacin devalor desde el punto de vista de quien investiga.

La importancia del sujeto del conocimiento, dentro de laconstruccin del objeto de estudio, estriba en su participacindecidida al seleccionar la parte de la realidad que va ainvestigarse; por lo tanto, el socilogo selecciona el tema deinvestigacin y construye su objeto de estudio, siempre acorde conun sistema personal, de elementos referenciales. Weber denomina"relacin con los valores" al vnculo entre el investigador y susistema referencial.

Cabe sealar que jams se establecen juicios de valorsobre lo bueno o lo malo, lo bello o lo feo. Su importancia radica enque determinarn el proceso de construccin del objeto de estudioante la infinita e inagotable realidad, por lo que:

6Bravo, Vctor; La Construccin del objeto de estudio. Apuntes de Maestra en Pedagoga. Facultad de Pedagoga.Universidad de Colima. Colina, 1989. Pg. 37.


28/133

23

a).- determina la seleccin del tema por tratar, es decir,permite separar un objeto de la realidad difusa.

b).- una vez elegido el tema, orienta la seleccin entre loesencial y lo accesorio; en otros trminos, define la individualidad

histrica o la unidad del problema, al superar la infinidad dedetalles, elementos o documentos.

c).- Al actuar as, es la razn de la puesta en relacin entrelos diversos elementos y la significacin que se les confiere.

d).- Indica igualmente cules son las relaciones decasualidad que se han de establecer y hasta dnde ha deproseguir en la regresin casual.

e).- Por ltimo, puesto que no es una evaluacin y exige unpensamiento articulado, a fin de que haya el control y lacomprobacin de la precisin de las proposiciones, aparta lo quees simplemente vivido o vagamente sentido. 7

Una ltima caracterstica fundamental es que el tipo-idealconstruye la accin racional ms probable que suceder en ciertascondiciones. Por tanto es lgico que dada la alta probabilidad de laconducta racional de los individuos histricos (como personas,

instituciones, grupos pases), como entidades reales no humanaspero con tica, propsitos, etc., se puede llegar a suponer laregularidad de su conducta racional, de acuerdo con sus medios yfines y consecuentemente, se pueden aprovechar las acciones querealizar y los efectos a que ello conducir.

Como consecuencia de la accin racional de quienesactan bajo ciertas condiciones socio-histricas, el tipo-ideal es lacondicin que posibilita el surgimiento de las hiptesis y la

comprensin de la conducta.Estos aspectos, son los ejes sobre los que gira la

investigacin tantas veces mencionada y, de la que detallo acontinuacin, los siguientes captulos.

7Bravo, Vctor; Apuntes ...Ob. Cit. Pg. 44.


29/133

24

Captulo 1 Marco Terico

Como se menciona en la parte metodolgica, la cuestin delas teoras, determina el campo conceptual en el que se habrn dedesarrollar. De ah, la importancia de la elaboracin y construccinde los conceptos con los que habr de trabajar a lo largo deldesarrollo del objeto de estudio.

De esta manera, los momentos en que se conceptualiza eldiseo del plan de la investigacin, el esquema del Estado, desdecuya perspectiva se debe normar jurdicamente, la teora del

desarrollo de las prcticas valuatorias, al impactar stas, en surelacin con la sociedad y, entre sta y los particulares, lo que sinduda, implica tambin, la afectacin del desarrollo econmico, enel momento en que determinado lugar de la entidad colimense,empieza con un detonador en su crecimiento poblacional, lo quetrae consigo, demandas inusitadas en la construccin de vivienday, con ello, la presencia de los peritos valuadores, como los casosdel municipio de Villa de lvarez, Colima, Tecomn y Manzanillo,por citar algunos en la geografa colimense.

As, la administracin y la planeacin de la imparticin dejusticia en las prcticas valuatorias, constituye el eje central de lainvestigacin que se cita, en la construccin del objeto de estudioel que se menciona en varias ocasiones.

1.1 La Construccin Relativista

De igual manera, la teora relativista de Max Weber, constituye el

eje en que se sustenta el esquema de la investigacin. Dichateora, se fundamenta en los siguientes aspectos:a).- La eleccin del objeto de la investigacin en relacin

con los valores. Lo que siempre es necesario porque la realidad esinfinita.


30/133

25

b).- Se plantea como objeto de estudio la accin socialsignificativa y singular con el propsito de explicarla ycomprenderla.

c).- El objeto de estudio requiere ser ubicado en un

contexto socio-histrico. Por lo que es necesario construir un tipo-ideal de la sociedad histrica, que funja como contexto (el tipoideal se construye tambin por relacin a valores).

d).- El tipo-ideal se toma como la base para la formulacinde hiptesis (modelo de explicacin casual) y a la comprensin delmismo.

e).- El proceso de verificacin requiere de regularidades ouniformidades empricas o regularidades racionales decomportamiento, para poder aceptar la casualidad adecuada o lacasualidad accidental mediante el juicio de posibilidad objetiva.

f).- La confrontacin con la realidad se da utilizando elmtodo histrico-comparativo, y

g).- Se obtiene como resultado un conocimiento tentativo yrelativo que tendr que ser sometido a crtica y superado en elfuturo.8

8 Puga, Cristina; Peschard, Jacqueline y Castro Teresa; Hacia la Sociologa. Editorial Addison Wesley Longman. deMxico, S. A. de C. V. 3 a. Ed. Mxico, 1999. Pg. 144.


31/133

26

A continuacin, se describen los preceptos legales en losque se basa la realizacin de los avalos y, se fundamentan loscasos que se presentan en cada uno de los mtodos que sedescriben para precisar y ejemplificar

1.2 Una resea histrica 9

Cmo se ha realizado la practica valuatoria en el pas, durante eltranscurso de los siglos ? De ello, habla la siguiente parte de lainvestigacin.

El perito es un personaje presente en la historia humanadesde su inicio.

En las pocas primitivas en los clanes o tribus era el consejotribal integrado por las personas de mayor edad quienes por elacervo de vivencias, (experiencia y sabidura), se encargaban deconocer y juzgar de asuntos inherentes a la vida de la comuna.

Su actividad al principio era de manera emprica

Con los avances propios de la cultura, su intervencin se

volvi parte comn. As tambin, en cuanto a su nivel de formaciny capacidad la cual ha sido paralela al avance y evolucin de lasciencias.

1.3 Inicios y evolucin de la valuacin en Mxico 10

En Mxico se tienen datos de la actividad valuatoria desdela poca de la Conquista; con la introduccin de las prcticascomerciales espaolas y europeas en general.

En materia comercial la prctica valuatoria se remonta al 15de junio de 1592 fecha en que se instituy por Cdula Real, el

9Reynoso , Gazcn, Jos V. Prueba pericial, Guadalajara, 199310 Torres Coto Julio E. XV Congreso Panamericano de Valuacion , memorias sept 1992 Puebla, Puepags 3-18 Tomo dos


32/133

27

Consulado de la Ciudad de Mxico, Nueva Espaa y susProvincias.

En cuanto al avalo de inmuebles se encuentra el primeravalo el 14 de agosto de 1528 ordenado por el cabildo de la

Ciudad de Mxico-Tenochtitln y en febrero del ao siguienteaparece la primera inconformidad presentada en contra de lasordenanzas, aranceles y tasaciones que estn pregonadas en laCiudad.

Para efectos impositivos se hizo la tasacin o valuacingeneral de todos los solares de la Ciudad de Mxico en el ao de1607. Esta valuacin fue practicada por Peritos Valuadoresdesignados por la autoridad con el propsito de recabar fondospara las obras de desage de las aguas excedentes del valle y de

la ciudad.

Es la mencin ms antigua de que se tiene cono cimientoen el pas, con relacin a un gravamen sobre la propiedadinmobiliaria.

A lo largo de los siglos del Virreinato, se fue arraigando laprctica de censar y tasar los solares de la Ciudades y pueblos conpropsitos de fiscalizacin. (Hoy en da los alcances de los avalos

tienen un rango ms amplio de finalidades).Despus de la independencia, el Sndico Primero del

Cabildo de la Capital le orden a los arquitectos Joaqun deHeredia y Francisco de Paula Heredia el avalo de los terrenos dela Ciudad

Para este trabajo se consider el criterio de fijar valoresunitarios para cada cuadra en los cruceros o centros de esquina.

En esta poca se consagran dos procedimientos valuatorios:

En trabajos individuales y, de cualificacin de partidas, as comoen trabajos masivos.

Criterios de uniformar valores por zonas o calles.


33/133

28

Por esta poca se dise la primera ley de catastro delDistrito Federal y de Mxico. Basndose en la prctica y en lalegislacin italiana. , donde se estableci un sistema de avalospor clases y tarifas, y se previ un medio de conservacinconstante y con avalos revisables peridicamente.

Con esta medida, se fundamentaron las bases de lavaluacin que solo en tiempos muy recientes han sidocuestionados y modernizados.

Desde 1925 eran los peritos valuadores catastrales los querealizaban los avalos para la Direccin General de PensionesCiviles y del Retiro. Cuando una de sus funciones empez a ser lade otorgar crditos hipotecarios. As, tambin intervienen en 1933

cuando se actualiza la Ley de Catastro del Distrito Federal y se creael Banco Nacional Hipotecario de Obras y Servicios Pblicos,donde se origin la prctica de que los avalos fuesenresponsabilidad del rea fiduciaria y se oblig a los bancos recincreados a establecer el rea de valuacin.

El sistema de valuacin en Mxico parte de la influenciaitaliana y la tendencia de asociar la actividad valuatoria conprofesiones relacionadas con la construccin y edificacin.

El aumento del mercado profesional de la valuacin no vioun crecimiento en la profesionalizaron de la doctrina y en laevolucin de la teora valuatoria en Mxico.

En el mbito judicial la valuacin sigui una va de evolucinparalela a la reseada , con pocas aportaciones de significacinpor parte de la judicatura, pues las pocas discusiones en torno alvalor econmico de los bienes que se suscitaron y llegaron a lasuprema corte, no dieron lugar a tesis y jurisprudencia que

obligase a un cuestionamiento del hacer valuatorio y con ello a unaverdadera evolucin de la prctica profesional en la materia.

Fue hasta finales de los cuarenta y principios de loscincuenta que los valuadores mexicanos dan forma a la cienciade valuacin.


34/133

29

La valuacin se ha considerado como una rama de laIngeniera y Arquitectura, tradicin sta, que se comparte con casitodos los pases de Amrica Latina.

Solo en los ltimos tiempos se reconoce el carctermultidisciplinario de la valuacin como ciencia derivada de la

economa.


35/133

30

En un proceso valuatorio es necesario conocer los:

1.4 Niveles de actividad valuatoria

1.4.1 Primer nivel

Este nivel est comprendido por el pblico. Es la gente que usa elbien raz, lo posee y lo emplea. Estas personas tienen que tomardecisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calculardaos, desarrollar fraccionamientos, renovar, rehabilitar omodernizar proyectos y otras actividades que requieren de lainversin de sumas importantes de dinero.Un anlisis superficial del caso, por falta de conocimientos en lamateria, puede conducir, entre otros a:

Pagar mas de lo que realmente pudiera valer una propiedad Vender una propiedad a un precio inferior de su verdadero valor

Asignarle un monto que no permita su enajenacin en un tiemporazonable Arrendar una propiedad que con el tiempo pudiera reportar

prdidas Firmar un contrato de arrendamiento que un negocio no pueda

sostener Realizar mejoras a un inmueble que no redite lo invertido Asegurar una propiedad en una cantidad menor a la que

realmente vale Aceptar una garanta o una dacin en pago insuficiente

1.4.2 Segundo nivel

Este nivel est comprendido por las personas que estn enpermanente contacto con el valor de las propiedades, tales como:vendedores, comisionistas, corredores pblicos, inversionistas,constructores, administradores y prestamistas. Algunos de ellos,son fuente de informacin para el pblico y an para el profesional

de la valuacin, pero su conocimiento sobre valuacin es limitado


36/133

31

1.4.3 Tercer nivel

Este nivel esta constituido por los valuadores profesionales,dedicados primordialmente a esta disciplina, con conocimientos,prctica e integridad, y se identifican profesionalmente por sudesignacin profesional, otorgadas por autoridades usuarias del

avalo o reguladores de su emisin, quienes otorgan registros licencias para reconocer la validez de su dicho.

Importantes a considerar en un dictamen valuatorios, son:

1.5 Principios o leyes de la valuacin

Estas leyes no son solamente teoras acadmicas, sino claves paracomprender el cmo, y el cundo ciertas cosas cambian. Cuando el

valuador descubre que ciertos factores presentes y ciertasinfluencias especficas influyen en una situacin particular, deberser lo suficientemente hbil para reconocer la actuacin de estasleyes. Al comprender la ley, podr anticipar el ingreso y podr sercapaz de emitir una opinin o tener una decisin basada en elconocimiento, no en adivinanzas. 11

1.5.1 Ley de cambio

El valor de los bienes races est cambiando constantemente pordiversos agentes: fsicos, econmicos, sociales y polticos.

Los inmuebles se ven afectados en el tiempo en general,aumentando su valor (inflacin, mejoras en la zona, plusvala,renovacin, etctera) o disminuyndolo (deterioro fsico, social,econmico, sobreoferta o ambiental).

1.5.2 Ley de conformidad

El valor mximo de un bien raz se logra cuando est presente ungrado razonable de homogeneidad social y econmica.

11IMVAC. Introduccin a la valuacin. Apuntes . P. 30.


37/133

32

Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valorsacar ventaja de su asociacin con la de mayor valor.

A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritar por laasociacin con una de valor inferior.

1.5.3 Ley de uso consistenteUna propiedad en transicin a otro uso no deber valuarseconsiderando un uso para la tierra y otro para las mejoras.

Su inadecuada aplicacin tiene lugar en aquellos usos en que sepretende valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso (tal vezcomercial), mientras las edificaciones son valuadas con un usodiferente (residencial).

1.5.4 Ley de contribucin

El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valorfinal de un bien raz.

Una mejora a un bien raz puede ayudar a aumentar el valor demercado de una propiedad. Sin embargo, el incremento en el valorde la vivienda no necesariamente ser proporcional a la cantidadde dinero gastada en la mejora.

1.5.5 Ley de equilibrio

Refleja una armona entre la oferta y la demanda.

Un mercado en equilibrio tender a contar con ms propiedadesdisponibles para venta que compradores. Cuando hay un nmerosuficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles

(unidades comerciales e industriales), se dice que los usos de laspropiedades estn en equilibrio.


38/133

33

1.5. 6 Ley de mayor y mejor uso

Establece que el valor mximo de un bien raz se logra cuandoest presente un balance razonable entre los valores del terreno ylas edificaciones.

Asimismo, es recomendable tener presente aquellos casos que noatienden este principio como son:

1. Desarrollo de una construccin de alto valor en un terreno deprecio reducido.

2. Construccin inadecuada o de bajo costo en predios de altovalor.

1.5.7 Ley de la oferta y la demanda

El costo de cualquier propiedad siempre estar determinado por elnmero de otras propiedades similares en venta y su relacin conla cantidad de compradores en el mercado.

La escasez influencia la oferta, la deseabilidad influencia lademanda. La deseabilidad, para ser efectiva, debe estar apoyada

por el poder de compra.

1.5.8 Ley de sustitucin

Este principio asevera que cuando dos o ms objetos tiles y enigualdad de servicio estn disponibles, el que tiene el menor preciorecibe la mayor demanda y la mayor distribucin.

El costo de producir, al construir una nueva edificacin sustituta

igualmente deseable, generalmente fija el lmite superior del valor.

1.5.9 Ley de ingresos crecientes y decrecientes

Afirma que entre mayor sea la cantidad de los factores enproduccin se producir mayor ingreso neto, hasta un cierto lmite.


39/133

34

En ese lmite el valor mximo se habr establecido y cualquiergasto adicional no podr producir un ingreso en proporcin coneste gasto adicional.

1.5.10 Ley de competenciaLa competencia es el resultado de la oferta y la demanda. Lacompetencia razonable estipula una contribucin creativa.

La ganancia o provecho tiende a provocarla competencia. Todo elprovecho puede desaparecer si continua la expansin de servicioscompetitivos ms all del punto de la demanda econmica.

1.5.11 Ley de anticipacin

El valor es creado por los beneficios anticipados que se derivarnen el futuro.

Se adquiere un bien raz por su plusvala, es decir, porque sesupone que, su valor aumentar con el tiempo.

1.6 Elementos a Considerar en el Proceso Valuatorio

1.6.1 UbicacinEl estudio de la zona donde se localiza el inmueble es uno delos elementos ms importantes del avalo. Toda propiedad seve afectada por su entorno y por los usos a los que se destinanotras propiedades circundantes.Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestrandiferencias sensibles con el resto de las viviendas del

vecindario, y demasiada uniformidad tiende a disminuir el valorde una propiedad. Lo ptimo es un vecindario donde lasviviendas muestran suficientes variaciones de estilo y diseo,produciendo un conjunto armnico y agradable.


40/133

35

Una colonia o fraccionamiento, as como los bienes races,tienden a pasar por tres periodos distintos en su vida.

Crecimiento: El valor de las propiedades tiende a aumentardurante el periodo de desarrollo inicial de un rea.

Equilibrio: Cuando quedan pocos predios vacantes paraconstruccin, las viviendas alcanzan generalmente su valormonetario ms alto.

Declinacin: Conforme pasan los aos y los efectos dedeterioro de la propiedad se hacen visibles, la zona decaertanto en calidad como en valor.

1.6. 2. Propsito del avalo

Conociendo el propsito del avalo se pueden seleccionar lastcnicas o mtodos ms adecuados para valuar el inmueble.

El valor de los bienes a valuar deber determinarse conindependencia de los fines para los cuales se requiera elavalo.

1.6.3. Objeto del avalo

El objeto de un avalo es estimar el valor comercial de un bienraz El propsito nos orienta a utilizar determinadametodologa. El valor comercial se determina en funcin delpropsito.

1.6.4. Valor comercial

Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedorpudiera aceptar, si cada uno est bien informado y advertido

de las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos songuiados en este acto por motivos de un inversionista normal,libre de presiones, y permitiendo durante un tiempo razonablepulsar la oferta y la demanda.


41/13336

1.6.5. Avalo comercial

Es una estimacin sustentable del valor de una propiedad. Incluyeuna descripcin de la propiedad en cuestin, la opinin delvaluador acerca de las condiciones en que se encuentra, sudisponibilidad para un propsito dado y su valor expresado endinero a precios de mercado.


42/13337

Hemos recorrido, la infraestructura jurdica que regula y norma lasprcticas valuatorias en el mercado. En este contexto, cul es elpapel que desempea el perito y, en qu medida responde ste, alas leyes que regulas las actividades de este tipo ? Antes de darrespuesta a lo anterior, cabe la pregunta: qu es un peritovaluador ? los prrafos que se citan a continuacin, buscanresponder a las cuestiones anteriores.

Para inducirnos a la conceptualizacin del perito valuador, definoprimero, qu es un avalo.

1.7 Concepto de avalo

Es una estimacin, una opinin, que podr o no ser certera. Lacerteza depender de la experiencia e integridad del Valuador, y dela destreza con que interprete y procese los datos.12

1.8 Perfil del perito

"Especialista de conducta intachable con certificaciones deentidades que regulan la actividad valuatoria, con licenciatura,capacitacin adicional en materias de valuacin, experiencia y unalto sentido de la tica profesional 13

1.9 Concepto legal

Los peritos debern tener ttulo en la ciencia o arte a quepertenezca el punto sobre el cual ha de orse su parecer, si laprofesin o el arte estuvieran legalmente reglamentados.

Si la profesin o el arte no estuvieran reglamentados legalmente oestndolo no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombradas

personas entendidas, aun cuando no tengan ttulo [sic]. Artculo352, del Cdigo de procedimientos civiles del estado de Colima.

12IMVAC.Introduccin cr la valuacin. Apuntes. P. 2.13 Cervera Muoz, Enrique. Aranceles, costos y contratos de valuacin. Exposicin Mazatln, Sinaloa,

No. 1996, p. 386.


43/13338

Del contenido en el artculo anterior podemos obtener el conceptolegal del perito mediante el siguiente anlisis:

I. La prueba pericia) deber ser practicada por expertos conconocimientos especiales.

II. Girar en torno a las cuestiones planteadas.

Ill. El experto deber tener ttulo profesional.

IV. El ttulo deber ser precisamente en la profesin, cuya ciencia oarte comprenda el punto sobre el cual deba opinar.

V. Excepcionalmente, cuando la profesin o arte no estuvierenlegalmente reglamentados porque no haya institucin educativaoficial que extienda l ttulo sobre la profesin de que se trate, o

estndolo no hubiere titulados en el lugar, podrn nombrarsepersonas entendidas (prcticos).

1.10 Premisas

Primera. En su perfil, el perito es por definicin general: un tcnicoque posee conocimientos especiales atrados por la experiencia enel ejercicio de su profesin dentro de un campo especfico de laciencia o el arte.

Segunda. A su vez, por la funcin que desempea dentro delproceso, el perito es por decisin jurisdiccional (juez, etctera) opor designacin de las partes contendientes. Comparece dentrodel proceso judicial para que, mediante la aplicacin de susconocimientos tcnicos y cientficos, contribuya a la verificacin deun hecho o circunstancia en controversia.

Tercera. En suma, al intervenir en las condiciones antes

enunciadas, adquiere as ---dentro del proceso--- la personalidadjurdica de tercero, ajeno a la contienda, pero cuya participacinse contempla por la norma procesal, en calidad de auxiliar en elproceso por el hecho de aceptar la encomienda y protestar cumplircon ella.


44/13339

1.11 Concepto jurdico doctrinal

"La pericia es un medio de prueba verdadero y propio, en cuantosirve para proporcionar al juez el conocimiento de un objeto deprueba de naturaleza peculiar, de manera que el perito ha deconsiderarse como rgano de prueba." 14

Como se sabe, la obtencin de un titulo profesional, obliga alcumplimiento de ciertas y determinadas normas, que guan yorientan la actividad del profesional en cuestin. As , acontinuacin el cdigo de tica, normas de conducta y el declogode actitud que rige a un perito valuador, nos permiten una idea dela importancia de la funcin del perito valuador.

1.12 Cdigo de tica Profesional del Valuador

1. El valuador deber cimentar su reputacin en la honradez,laboriosidad y capacidad tcnica profesional, observando lasnormas de tica ms elevadas en todos sus actos, as como eldebido decoro en su vida tica y profesional.

2. El valuador deber tener la obligacin de contribuir al

enaltecimiento de la profesin en la medida de sus posibilidades,actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas dederecho vigente.

3. El valuador no deber aceptar la ejecucin de un avalo fuerade su especialidad, sin tener los conocimientos y experiencia paraello o en su defecto solicitar el asesoramiento correspondiente.

4. El valuador deber ser veraz respecto a lo que ve y siente deacuerdo con su leal saber y entender. En el momento de efectuarla valuacin no aceptar influencias extraas, presiones niremuneraciones que hagan variar su recto criterio.

14 Instituto Mexicano de Valuacin de Jalisco; Memorias de la XXI Convencin Nacional de Valuacin.Guadalajara, 1992. Pg. 65.


45/13340

5. El valuador deber sostener un criterio libre e imparcial, conindependencia de los nexos de parentesco.

6. El valuador tendr la libertad de aceptar o rechazar I a prcticade avalos que le soliciten.

7. El valuador respetar y guardar el secreto profesional.

8. El valuador nunca deber perjudicar a un colega en sureputacin o competencia, ni interferir en el trabajo del mismo.

9. El valuador deber limitar su publicidad exclusivamente a laexpresin de su actividad profesional.

10. Los honorarios que fije el valuador debern ser en todo caso

justos, racionales y equitativos.

Como se observa, con el modelo a seguir de los peritosvaluadores, se plantea dentro del esquema de la teora relativistade Max Weber, la posibilidad de elaborar con este declogo, untipo ideal de las funciones que ste realiza. Pero, sobre todo, searma con este captulo, el aspecto de los ordenadores que sedisearon en el esquema general de la investigacin, cuyas tareasson, como se deca anteriormente, "la funcin de ordenar una

prxima lectura y articulacin del objeto de estudio." 15

Con estos conceptos que se anotan y que conforman el contenidodel captulo 1, se pasa al captulo 2, que concreta la Metodologaaplicada en la valuacin de bienes inmuebles, lo que constituye elmeollo del objeto de estudio, tantas veces sealado y, que permiteadems, ir tejiendo la red que une a todo el cuerpo de la tesis quese presenta.

Pero, antes de inducirnos en el siguiente apartado de lainvestigacin y siguiendo la base terica weberiana, se elabora untipo-ideal del perito valuador, sustentado ste, en el cdigo de ticaque se anota lneas arriba y, que nos permitir la futura

15 Aez, M Gerardo E; Balance y perspectivas del pensamiento latinoamericano. Ob. Cit. Pg. 115.


46/13341

comparacin con el tipo-ideal que deber ser el modelo a seguir enlas prcticas valuatorias y, el que adems, se habr de compararcon la prctica valuatoria existente.

De esta manera, se tendrn los siguientes esquemas de la prcticavaluatoria:

a).- El modelo del perito valuador que se ejerce en la actualidad.

b).- El modelo del perito valuador que se desprende de las normasdel cdigo de tica, y

c).- El tipo-ideal del perito valuador que se ha diseado y, el queformar parte de las aportaciones que se deriven del desempeodel objeto de estudio.

As pues, a continuacin, se plasma el modelo del perito valuador,que como se anota en el inciso b, anterior, se fundamenta en losprincipios que se describen en el cdigo de tica. En este sentido,las caractersticas del perito valuador, son:

1.- Honrado, laborioso, capacidad y tica.2.- Mejorar desempeo de la profesin en base al cdigo jurdico.3.- Ajustar la prctica valuatoria a su especialidad.4.- Veracidad y respeto en el campo profesional.

5.- Imparcialidad e independencia en sus actuaciones.6.- Libertad en el ejercicio profesional.7.- Guardar el secreto profesional.8.- Respetar el trabajo de sus compaeros peritos.9.- Limitar su oferta laboral al campo profesional en que se

especializa.10.- Racionalidad y equidad en sus honorarios.

Ah est, el primer modelo de lo que debe ser, la prcticavaluatoria en la entidad. Cabra la pregunta, en qu medidaquienes se dedican a esta profesin, responden a lo que seplantea en el cdigo de tica ? En realidad, la respuesta a lamisma, despejara una gran cantidad de los modos y las formas en


47/13342

que se ejercita la prctica valuatoria. Para ello, sera importante larealizacin de una encuesta que recogiera la visin de quienesestn inmersos en este campo laboral.

Sin duda, que se encontraran datos que ayudaran a reencauzaresta labor en beneficio de la poblacin.

Por otro lado, en el marco jurdico actual respecto a la funcin del

perito valuador, contemplada en el Cdigo de ProcedimientosCiviles del Estado de Colima, se dice en la Seccin IV, relativa a la"Prueba Pericia," los siguientes postulados:

Artculo 345: " Los peritos deben tener ttulo en la ciencia o arte aque pertenezca el punto sobre que ha de oirse su parecer, si laprofesin o el arte estuvieren legalmente reglamentados.

Si la profesin o el arte no estuvieren legalmente reglamentados, o

estndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombradoscualesquiera personas entendidas, an cuando no tengan ttulo.Artculo 346: Cada parte dentro del tercer da nombrar un perito, ano ser que se pusieren de acuerdo en el nombramiento de unosolo. El tercero en discordia ser nombrado por el juez.

Artculo 347: El juez nombrar los peritos que correspondan a cadaparte en los siguientes casos:

I.- Si alguno de los litigantes dejare de hacer el nombramiento

en el trmino sealado en el artculo anterior.

II.- Cuando el designado por las partes no aceptare dentro delas cuarenta y ocho horas que sigan a la notificacin de sunombramiento.

Ill.- Cuando, habiendo aceptado, no rindiere su dictamen dentrodel trmino fijado o en la diligencia respectiva.

IV.- Cuando el que fue nombrado y acept el cargo lo renunciaredespus.


48/13343

V.- Si el designado por los litigantes no se encontrare en ellugar del juicio o en el que deba practicarse la prueba, o no sehubiere sealado su domicilio.

Artculo 355: Todos los que tengan conocimiento de los hechosque las partes deben de probar, estn obligados a declarar comotestigos.

De esta manera, en el caso en que los avalos son una parteimportante en el proceso judicial, el mismo Cdigo deProcedimientos Civiles, contempla en su Artculo 480, lo siguiente:

" Para el remate, se tendr como precio de la finca hipotecada, elprecio que seale el avalo que presente la persona que las hayanconvenido para tal efecto en el momento de la constitucin de lahipoteca. O, en su caso, de no haberse acordado, se proceder de la

forma siguiente:I.- Cada parte tendr derecho de exhibir, dentro de los cinco dassiguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalo de la fincahipotecada, practicado por una institucin de crdito o por peritovaluador que sea miembro de la Comisin de Peritos Valuadoresdel Estado, los cuales en ningn caso podrn tener el carcter departe o de interesada en el juicio;

II.- En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el

avalo referido en la fraccin anterior, se entender suconformidad con el avalo que han exhibido en su contra;

Ill.- En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalodentro del plazo sealado en la fraccin I de este artculo,cualquiera de ellas lo podr presentar posteriormente,considerndose como base para el remate el que sea primero entiempo.

IV.- Si las partes exhibieran el avalo en el plazo al que se refierela fraccin I de este artculo y los valores determinados de cadauno de ellos no coincidieren, se tomar como base para el remateel promedio de ambos avalos, siempre y cuando no exista untreinta por ciento de diferencia entre el ms bajo y el ms alto, en


49/13344

cuyo caso el juez ordenar se practique nuevo avalo por peritomiembro de la Comisin de Peritos Valuadores del Estado o laInstitucin Bancaria que al efecto seale;

V.- La vigencia del valor que se obtenga por los avalos ser deseis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda deremate. Si entre sta y las subsecuentes mediara un trmino

mayor de seis meses se debern actualizar los valores;

VI.- Obtenido el valor del avalo, segn el caso que correspondade acuerdo a las fracciones anteriores, se proceder a rematar lafinca en los trminos de la Seccin III, del Captulo V del TtuloSptimo de este ordenamiento; y

VII.- La resolucin que recaiga al remate podr ser apelable en elefecto devolutivo.


50/13345

Captulo 2 Metodologa Empleadaen la Valuacin de Bienes Inmuebles

Con este contenido del Cdigo de Procedimientos Civiles delEstado de Colima, se finaliza el marco terico que conforma alcaptulo anterior. Para entrar de lleno a la cuestin de lametodologa empleada en la valuacin de bienes inmuebles.

Parte sustancial de este captulo, lo constituye la clasificacin delos bienes, objeto de trabajo y aplicacin de las metodologasrespectivas.

Bienes inmuebles

Bien inmueble o bien raz propiedad raz. Se refiere alterreno y a las construcciones permanentes edificadas.

Las principales caractersticas de un bien inmueble soninamovilidad y su tangibilidad.

Comprende la tierra y todos los objetos fijos y permanentes que enella se encuentran ya sean naturales (rboles, productos de latierra) y los construidos por el hombre (edificios, bardas,

pavimentos, equipo accesorio, instalaciones)

Aspectos legales:

Un propietario no es, dueo de un bien raz, es decir del objetofsico. De lo que se es propietario es de los derechos que va conla propiedad. Esto es lo que se puede comprar o vender un unatransaccin de bienes races.

Los derechos inherentes a los bienes races garantizados porla ley, con ciertas restricciones y limitaciones entre otros: elderecho a utilizarlos, venderlos, rentarlos, recibirlos, donarlos y elderecho a negarse a ejercer cualesquiera de esos derechos.


51/13346

Los derechos y privilegios estn limitados por ciertasdisposiciones gubernamentales:

1. Pago de impuestos catastrales

2. Afectaciones para Beneficio Pblico

3. Zonificacin, reglamento de construccin, sanitarios, de trnsito,etc.

4. El derecho que posee el gobierno para adquirir propiedadescuyos dueos no cubran los impuestos, o cundo lospropietarios fallezcan intestados y no tengan herederosaccesibles conocidos.

Adems de las restricciones del gobierno sobre la propiedad,existen acuerdos privados que regulan o limitan el uso de losbienes inmuebles, entre los que se pueden citar, el derecho depaso, servidumbre, muros medianeros, etc.

Bienes muebles

La principal caracterstica de los bienes muebles es sumovilidad, los objetos tangibles no unidos en forma permanente, estodo aquello que el propietario pueda remover a voluntad.Muebles, equipo de oficina, ganado, maquinaria, agrcola. ,Industrial etc.


52/13347

A continuacin se muestra la metodologa que se ha desarrollado atravs de aos de experiencia para valuar bienes i nmuebles. Conello, ubico la construccin de mi objeto de estudio, en la fasecorrespondiente al fenmeno emprico. Y, como se recordar en elesquema de la investigacin que dise pginas atrs, elfenmeno emprico es un suceso real. Como reales son, los

mtodos empleados en la prctica valuatoria y los que describo enlos apartados que siguen.

La definicin de los mtodos que se mencionan, permiten contarcon una idea, antes de pasar al desarrollo de los mismos:

* Mtodo fsico o directo (v.n.r.)

El valuador calcula el costo de construir una estructura comparableen un predio similar.

* Mtodo de capitalizacin de ingresos

El valuador calcula el valor de una propiedad basndose en elingreso de rentas que el inmueble es capaz de producir.

* Mtodo comparativo o de mercado

El valuador compara el valor de la propiedad con otras similaresque se hayan vendido recientemente.

* Mtodo residual (terrenos suburbanos).

El valuador parte del valor de terrenos aledaos urbanizados y se

descuenta los costos de urbanizacin.

De qu manera y en base a qu situaciones se deber aplicaruno u otro mtodo ? cules son los aspectos normativos ytcnico-jurdicos que hacen posible su operatividad ? a estas yotras interrogantes, se procura dar respuesta, en la formulacin ydesarrollo de cada uno de los esquemas que van ligados a laprctica valuatoria en la entidad.


53/13348

2.1 Mtodo Fsico o Directo

Premisa

"Un comprador bien informado no pagara ms por una propiedadde lo que le costara producir una propiedad similar con la mismautilidad que el sujeto."

Tcnica del clculo de costos

El valuador hace una estimacin del costo actual, de lo quesignificara reproducir el bien raz, ms cualquier otra mejora que lehaya aadido, como si fuera nueva. Se resta cualquier prdida devalor causada por la depreciacin de las mejoras y por ltimo sumael valor estimado del terreno, que resulta de un anlisis de ventasde lotes baldos similares. 16

2.1.1. Avalo de terrenos

a) Del terreno

Desde el punto de vista legal, se refiere al suelo fsico (bien raz) ya todo lo que est encima o debajo de l, incluyendo elementosintangibles como derechos de propiedad (propiedad raz), deberesy restricciones.

Propietario: Lo que es de su propiedad no es del bien raz, sino delos derechos (de usar, vender, alquilar, ceder) y obligaciones(contribuciones) que van con la propiedad. Esto es lo que sepuedecomprar o vender en una transaccin de bienes races.

La valuacin de terreno se realiza preferentemente mediante laaplicacin del mtodo comparativo o de mercado:

El procedimiento sugiere las siguientes actividades:

16 Ventolo L., Williams; Jr Williams R. Martha Tcnicas del avalo inmobiliario. Estados Unidos. RealEstate education company, 1996, p. 26.


54/13349

Investigacin exhaustiva sobre ofertas de terrenos similares ocontrastantes.

Consulta en archivos (banco de datos) y con otros valu adores.

Comparacin con inmuebles valuados de caractersticas similareso contrastantes.

Anlisis y ponderacin de la informacin. Aplicacin de mtodosestadsticos.

Ajuste por ubicacin, dimensiones, forma, superficie y topografa.

Determinacin del valor.

Estudio exhaustivo del mercado (ofertas y ventas). 17

De las caractersticas conocidas de los terrenos investigados, sedeterminarn los factores que finalmente conduzcan al valorunitario que ser aplicado al lote en estudio.

Criterios empricos de factores de eficiencia del su elo:MIN MXFactor de zona (0,80 - 1,20)Factor de ubicacin (0,70 - 1,35)Factor de frente (0,70 - 1,00)Factor de superficie (0,62 - 1,00)Factor de forma (0,60 - 1,00)

Notas: Para efectos de revisin inicial, el factor resultante de tierra

nunca ser menor que 0,60.

Debern utilizarse slo dos decimales para cada factor.

17Cullar Ulloa, Luis F.Introduccin a la valuacin de inmuebles. Apuntes.P. 17.


55/13350

2.1.2. Avalo de las construcciones

b) De las construcciones

Para la valuacin de las construcciones y atendiendo a ladescripcin y clasificacin de los diversos tipos observados seproceder a la determinacin de los valores unitarios de reposicinnuevos para cada uno de ellos.

Este valor considera los costos necesarios para sustituir o rep onerlas construcciones en condiciones similares, anal izadas sobre labase de los conceptos que integran las partidas de las diferentescalidades de prototipos, mismos que debern actualizarseperidicamente, segn las variaciones que experimenten en eltiempo los costos de materiales y mano de obra.

Valor de reposicin nuevo. Es el valor presente de las

construcciones, considerndolas como nuevas, con lascaractersticas que la tcnica hubiera introducido, dentro de losmodelos considerados equivalentes.

Valor de reproduccin nuevo. Considera los costos de reproduciruna construccin idntica a la original, es decir, respetando lascaractersticas y tcnicas que se hubieran utilizado en la fecha desu edificacin.

Valor neto de reposicin. Este valor ser la diferencia que resultade restarle al valor de reposicin nuevo el demritocorrespondiente

Demrito o depreciacin. Es la prdida de valor ocasionada por ladepreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico ascomo por la obsolescencia funcional y/o econmica.

La depreciacin puede ocurrir por deterioro o por obsolesce ncia.

El deterioro es una prdida de valor como resultado del desgasteordinario por uso, desintegracin y exposicin a los elementos a lolargo del tiempo (humedades en muros y techos, corrosin en


56/13351

herrera, etctera) que hacen a la propiedad menos deseable paracompradores potenciales).

La obsolescencia puede ser funcional o externa:

Obsolescencia funcional: Es una prdida de valor causada por

deficiencias dentro de la propiedad, tales como deficientedistribucin de habitaciones, exceso en la construccin, espaciososcuros y sin ventilacin, etctera.

Obsolescencia externa: Es una prdida de valor causada porcondiciones negativas fuera de la propiedad, tales como falta dedemanda de vivienda en esa rea, cambios en el uso del suelo,etctera.

En la prctica se consideran como aceptables los siguientesmtodos de depreciacin.

Lnea recta (proporcional a la edad)

Parbola de Kuentzle (cargas dinmicas)

Mtodo de Ross (cargas estticas)

Modificacin de Heidecke al mtodo de Ross (por el estado ymantenimiento)

2.1.3. Utilizacin del mtodo fsico o directo

El valor fsico se debe utilizar preferentemente para valuar

propiedades tipo especializado tales como: Edificaciones en proceso

Escuelas

Iglesias


57/13352

Terminales de transportes

Hospitales

Bibliotecas

Etctera


58/13353

2.2 Mtodo de Capitalizacin de Ingresos

Premisa

"Un comprador bien informado no invertira ms en l a adquisicinde un inmueble susceptible de generarle al ingreso, que lo querequerira invertir en otro instrumento de inversin con condicionesequivalentes de riesgo y liquidez para obtener el mismo ingreso." 18

Tcnica de capitalizacin por ingresos

Se basa en la relacin entre el porcentaje de rendimiento que uninversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y elingreso neto que produce la misma.

Relaciona el rendimiento empleado de un bien raz con su valorpresente, de tal manera que conocidos o estimados los ingresos es

posible deducir dicho valor.

La tcnica del ingreso puede ser el mtodo tcnicamente mscomplejo de valuacin cuando se aplica a propiedades queproducen grandes utilidades.

Para hacer valuaciones de capitalizacin del ingreso esfundamental entender los flujos de ingreso bruto y neto, normasimpositivas aplicables y mecnicas de capitalizacin.

2.2.1 Tasa de capitalizacin

La tasa de capitalizacin es l numero divisor entre el cual sedivide la renta neta que produce (o puede producir un inmueble),para obtener su valor.

El clculo de tasas es el problema ms complicado, controvertido y

cuestionado en la determinacin del valor de capitalizacin de uninmueble.

18Telmo Azorn Bernrdez, et al. Metodologa para la obtencin ce tasas de capitalizacin en losavalos realizados por el mtodo de ingreso. Apuntes. P. 1.


59/13354

La determinacin del ndice de capitalizacin de rentas plantea enla actualidad diversos mtodos o criterios de procedimientos:

2.2.1.1 Mtodo tradicional (capitalizacin de rentas a perpetuidad)

Establece que el ndice de capitalizacin de un bien raz resulta deconsiderar los ingresos netos anuales que produce o puedeproducir un inmueble y seleccionar una tasa de capitalizacinacorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmueblesde productos.

Lo anterior sugiere utilizar cantidades fijas, independientes delefecto inflacionario (la renta anual y la mensual permanecenconstantes).

a) A partir de las rentas netas

b) A partir de las rentas brutas

2.2.1.2. Determinacin del valor presente neto a partir de la tasa deriesgo o recuperacin de la inversin

Este procedimiento consiste en:

Determinar los ingresos netos mensuales

Calcular el valor acumulado de las rentas netas mensuales,considerando la tasa de costo de capital, al final del primer ao. Determinar las rentas netas anuales con base en el porcentaje deincremento establecido por el contrato de arrendamiento, en elplazo calculado para la tasa de riesgo seleccionada (tiempo en quese recupera la inversin).

A partir del flujo de ingresos creciente, determinar el valorpresente de los beneficios futuros (valor de capitalizacin),utilizando la tasa efectiva anual equivalente al costo de capital.


60/13355

Determinar el valor presente de la reversin, es decir, a partir dela renta del ltimo periodo.

Se calcula el valor del inmueble a perpetuidad.

2.2.1.3. Determinar el valor presente neto de un flujo de rentas apesos constantes, en un plazo equivalente a la vida econmica otil del inmueble

En este procedimiento se conserva constante el monto anual delas rentas hasta el plazo determinado por la vida remanente de lasconstrucciones, al trmino del cual se tomar en cuenta el valor delterreno solo y, en su caso, el valor de rescate de las edificaciones,considerando una tasa real de retorno.

2.2.1.4. Capitalizacin de rentas separado para terrenos yconstrucciones

Esta tcnica es utilizada para justipreciar rentas. Asimismo, seaplica para obtener valores residuales para terreno oconstrucciones

Es til tambin para obtener el valor residual del terreno, y en su

caso de las construcciones.

De conocerse el valor de la renta bruta mensual, el valor delterreno, el correspondiente valor a las edificaciones y la vidaremanente de stas, podr deducirse el valor de la tasa.

Este procedimiento considera el valor neto de reposicin delinmueble, lo cual conducira a una tasa distinta a la deducida enfuncin del valor de mercado del inmueble.

2.2.1.5. Mtodo del ingreso del Arq. Telmo Azorn Bern rdez, et al.

Considera slo dos factores (edad y vida til remanente). El restode los factores afectan de manera muy similar al valor y al


61/133

56

producto, es decir al precio de venta y a la renta que es posibleobtener y por lo tanto no afecta a la relacin existente entreproducto y valor.

La tasa de capitalizacin se calcula en funcin de la comparacinentre la inversin en un inmueble y la realizada en un instrumento

alternativo de inversin, de forma tal que liberando peridicamentelas mismas cantidades en ambos casos ---al final de un horizontede anlisis el saldo existente en el instrumento de inversin--- fueraigual al valor del inmueble. Estas cantidades liberadas deberanestar permanentemente relacionadas por un factor con el valor delinmueble, que por supuesto se modifica en el tiempo.

2.2.2. Tasas de mercado

Para ubicarnos en el mbito de la practica valuatoria, anoto acontinuacin, la clasificacin de los bienes inmuebles y muebles.Con ello, sin duda, se tendr una mejor y mayor claridad acerca delos mismos.

En trminos generales, un objeto permanece como propiedadpersonal si se puede remover sin lesionar seriamente al bien raz oal objeto mismo.

Aspecto legal. Comprende la propiedad personal privada.

Este criterio est basado en la investigacin del mercado,estableciendo la relacin entre rentas reales de inmuebles deproductos y los valores de venta de dichos inmuebles.Aunque esta relacin se puede obtener a partir de rentas brutasanuales, la prctica sugiere que la tasa global se obtenga enfuncin de las rentas anuales, a fin de considerar los diferentesfactores que se observan en las deducciones o gastos deoperacin.

Tambin es viable estudiar el comportamiento del rendimiento dela inversin, en funcin del valor neto de reposicin del inmueble -


62/133


63/133

58

Las tasas ms utilizadas van de acuerdo a edad y vida remanentedel inmueble (edificaciones), uso o destino del mismo, estado deconservacin, calidad del proyecto, zona de ubicacin, oferta ydemanda, calidad de las construcciones y otros.

Las tasas se pueden clasificar de la siguiente manera:Residencial 6 al 10 %Vivienda media 7 al 11 %Inters social 8 al 12 %Casas antiguas 9 al 13 %Comercio 10 al 14 %Industria 8 al 12 %

2.2.3. Deducciones

Son los gastos que tiene el bien inmueble mensualmente. stospueden ser estimados o reales.

Las deducciones que se consideran en este captulo sern por lossiguientes conceptos:

Porcentaje de desocupacin (vacos)

Impuestos y pago de servicios

Impuesto predial

Agua

Colonos

Mantenimiento de condominio

Gastos de administracin

Honorarios de administrador

Legales


64/133

59

Cobranza

Publicidad

Papelera

Contabilidad

Seguros

Gastos de conservacin y mantenimiento, conserje (vigilancia ylimpieza)

Elevadores

Calderas

Aire acondicionado

Luz

Gas

Telfono

Equipos especiales

Otros

2.2.4. Utilizacin del mtodo de capitalizacin de ingresos

El valor de capitalizacin de rentas se debe utilizarpreferentemente para valuar propiedades que producen dividendostales como:

Edificios de departamentos en renta

Centros comerciales


65/133

60

Edificios de oficinas

Cines

Hoteles

Estacionamientos

Comercios

Bodegas en renta

Vecindades

Inmuebles catalogados

Concesiones

Franquicias

Gasolineras

Cualquier negocio


66/133

61

2.3. Mtodo Comparativo o de Mercado

Premisa

"Un comprador bien informado no pagara ms por una propiedadque lo que le costara adquirir otra existente de la mi sma utilidad."19

2.3.1. Tcnica de avalo por comparacin de mercado

Parte de una investigacin emprica en la cual el valuador rene,clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y predice el preciode venta ms probable de una propiedad.

Se obtiene una estimacin de valor de una propiedad comparandoel bien que se vala (propiedad sujeto) con ventas recientes,llamadas comparables. La teora detrs de esta tcnica es que elvalor de la propiedad sujeto est relacionado directamente con losprecios de ventas comparables.

Principalmente, se analizan dos caractersticas:

Homogeneidad de los bienes comparables y

La presencia de un mercado dinmico, que aporte la informacinnecesaria y suficiente.

Una propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones

1. Debe ser razonablemente similar a la propiedad sujeta. Estosignifica simplemente que se renen datos detallados del predio,de tal modo que se puedan comparar las caractersticaspertinentes de la propiedad sujeto con las caractersticas de lapropiedad sujeto correspondientes de la comparable.

2. Debe ser una venta reciente.

3. La venta debe ser una transaccin libre; esto significa que:

19 Telmo Azorn Bemrdez, et al. Metodologa para la obtencin de tasas de capitalizacin en los avalosrealizarlos por el mtodo del ingreso. Apuntes. P. 1.


67/133

62

La propiedad se ofreci a la venta en el mercado abierto.

Se dio un tiempo razonable para llevar a cabo la operacin.

Tanto el comprador como el vendedor actuaron con conocimientode causa.

Ninguna de las partes coercion de manera alguna a la otra paraefectuar la venta.

El procedimiento sugiere las siguientes actividades:

Investigacin exhaustiva sobre ofertas de ventas dedepartamentos similares. Verificacin en su caso de operacionesconsumadas.

Consulta en archivos personales y/o con otros valuadores.

Comparacin del inmueble sujeto con las ventas comparables,considerando tiempo de ventas, ubicacin y otras caractersticas,que afectan el valor comercial.

Homologacin de comparables.

Determinacin del valor.

Los precios a los que se venden las propiedades en el mercadoindican la posicin de inversionistas y compradores tpicos.

El mtodo comparativo o de mercado est sustentado en lacantidad de datos obtenidos de la permanente informacin querecaba el valuador, por lo que es indispensable disponer debancos de datos debidamente clasificados y actualizados.


68/133

63

2.3.2 Utilizacin del mtodo comparativo o de mercado

La tcnica de valuacin por valor de mercado se utiliza parapropiedades cuyos proyectos atiendan a patrones semejantes o devariables fcilmente cuantificables:

Vivienda: Inters social

Medio

Lujo

Condominios horizontales y verticales

Oficinas

Bodegas

Terrenos

Habitacionales

Comerciales

Industriales

Suburbanos

El mtodo comparativo o de mercado requiere de un anlisiscuidadoso de los factores que inciden en la comparacin de bienessimilares, as como tener presente el conocimiento de losprincipios econmicos de la valuacin.


69/133

64

2.4. Mtodo Residual

Se refiere a la valuacin de terrenos en brea, susceptibles deurbanizarse.

Premisa

"Un inversionista no pagara ms por un terreno en brea de lo quele costara urbanizarlo, considerando el valor de venta de terrenosaledaos."

La productividad de la oferta es definida como el ingreso netoremanente despus de que hayan pagado los costos de mano deobra, coordinacin y capital.

Esta oferta puede ser acreditada a la tierra, y tiende a aju star elvalor de sta.

Es el ingreso lquido que se queda despus de satisfacer eltrabajo, capital y administracin.

Tcnica de valuacin

Se determina el probable valor de venta del terreno de los lotesurbanizados, similares con el mtodo de valor de mercado, y sedescuentan los gastos por urbanizacin, venta, financiamiento,utilidad del fraccionador. La cifra que resulta es el mximo valor apagar del terreno en brea.

La correcta proporcin de los factores en produccin es esencial sise pretende el mximo valor de la tierra.

Esta tcnica se aplica cuando el valor de la tierra no puede serestimado certeramente por el enfoque de valor de mercado; esutilizado capitalizando el ingreso neto de la tierra a una tasaapropiada.


70/133

65

Las definiciones anteriores, se ubican en la etapa que el esquemageneral, seala como "explicacin", en la que como se afirmaba: "comprende el descubrimiento de las dimensiones, caractersticas yatributos del objeto de estudio. Etapa que debe ir acompaadatambin, del ejercicio de la comprensin que alude justamente a la

subjetividad social."

Dentro de esta subjetividad social, cmo percibirn los usuariosde los servicios de los peritos valuadores, el trabajo y desempeode los mismos ? cul ser la concepcin que de los mismostengan por otro lado, los actores que intervienen en la prcticavaluatoria, especficamente en el mbito de los procesos judiciales,en que se presta a desvos de la funcin profesional y, enocasiones a desviarse de las normas jurdicas que norman este

ejercicio y contraviniendo adems, el contenido del cdigo de tica ?

Sin duda, estas interrogantes, podrn abrir en un futuro, otrosmotivos para la construccin de objetos de estudio que permitanvisualizar la prctica valuatoria en el entidad.


71/133

66

Captulo 3 Anlisis y Aplicacin de la Metodologa

Una vez que se han planteado los diversos mtodos utilizados enla prctica valuatoria, se dio paso a la etapa de la comprensin

dentro del esquema general de investigacin que para laconstruccin del objeto de estudio se dise. As, como seestipulaba anteriormente, en la comprensin:

" nuestro tema de investigacin, es ya un objeto estructurado, endonde cada una de sus partes tiene un lugar y solo uno en cada momentode su estructuracin. Es un objeto de estudio."

En este momento del desarrollo de la tesis, esta se encuentra en lafase denominada "estado de la cuestin", la que se caracteriza,

por: " la revisin de otros estudios que sobre el tema se hanelaborado." De esta manera se ejemplifica cada mtodo devaluacin .

As pues, se cuenta con tres tcnicas para determinar el probablevalor de un bien raz. Al utilizarlos existe la posibilidad de conocercon certeza ese valor nico que tiene el bien raz. Lo quebuscamos es un acercamiento a ese valor que tiene el objeto avaluar. Todos los mtodos de valuacin buscan ese acercamiento.

Por lo que "ningn valuador por ms experimentado y competenteque sea podr predecir con absoluta certeza las influencias quepodrn surgir para modificar el carcter de una propiedadespecfica. l podr nicamente estimar los probables efectos deesas influencias sobre los beneficios futuros. En su anlisis elvaluador deber considerar y sopesar el significado de cadabenef

avaluos stp 1.pdf

Documents

Transcript of avaluos stp 1.pdf