INFORME DE VALORACIÓNac.giocondaonline.com/documentos/12/494/tasacion_41514.pdf · 2019. 7....
Transcript of INFORME DE VALORACIÓNac.giocondaonline.com/documentos/12/494/tasacion_41514.pdf · 2019. 7....
Peticionario
INFORME DE VALORACIÓN
Calle MONTEMAR, Nº 1, Local 2 y 1D
19001 - GUADALAJARA
Guadalajara
Emplazamiento
PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.
Término Municipal
Provincia
Expediente nº: 80G040900/14-01
Fecha: 15 de Diciembre de 2014
CERTIFICADO DE TASACION
PAG. 1/3
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
ROSA MARIA ESPLA MORENO, ARQUITECTO en calidad de Tasador de GESVALT Sociedad de
S.A., ha realizado con fecha 15-12-2014 el informe de tasación con el nº de expediente abajo indicado.
La visita se ha realizado con fecha 10 de Diciembre de 2014 por ROSA MARIA ESPLA MORENO y
datos del inmueble son:
Tasación
los
Tipo de inmueble tasado: LOCAL COMERCIAL CON ACCESO DIRECTO Y ANEXOS.
Situación del inmueble: Calle MONTEMAR, Nº 1, Local 2 y 1D de Guadalajara 19001
Estado del inmueble: Terminado
Situación de ocupación: Con ocupante
Entidad financiera:
Solicitante: PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.
NIF/CIF: B81882599
Domicilio solicitante: Cl/FRANCOS RODRIGUEZ.NR 8 - PI 9 - PT B - 28039 - Madrid
Datos registrales: Registro de la Propiedad nº 3 de GUADALAJARA
Titular Registral:PROYECTO ALVARGOMEZ S.L., NIF:B 81882599,
100,00% de propiedad.
Titulo:Pleno Dominio
Inscripción/SecciónTomoLibro Folio FincaUSO
1916160 107 9947Local 1-D 1ª
1767132 79 8684Local 2 1ª
1767132 66 8672Garaje 4 1ª
IDUFIR
DENOMINACIÓN Nº IDENTIFICACIÓN
Local 1-D 19014000745885
Local 2 19010000515754
Garaje 4 19010000603710
DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL
REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA
Local 1-D NO CONS/TA//
Local Sótano 1-D 5983105/VK8958S/0026/SK
Local 2 NO CONS/TA//
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº:
Este certificado consta de 3 páginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 15 de Junio de 2015
80G040900/14-01Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
PAG. 2/3
Garaje 4 6180802/VK8968S/0004/DY
DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL
REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA
Grupo General 5983105/VK8958S/0001/HX
La Finalidad de la tasación es Valoración de Activos.
El presente informe no cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003, del 27 de
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, modificada por la EHA/3011/2007 de 4
octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.
Marzo,
finalidades
de
VALOR DE TASACION: 308.069,70 € (TRESCIENTOS OCHO MIL SESENTA Y NUEVE EUROS CON SETENTA CENT.)
M. COSTE
USO
CONSIDERADO
COMPARACIÓN
ACTUALIZACION
(1)
SUELO VUELOFINCA
RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)
144.324,02 Local 1-D 170.196,98 178.291,04 100.310,00 69.886,989947
34.806,88 Local Sótano 1-D 35.325,29 36.903,27 10.930,50 24.394,799947
72.865,99 Local 2 90.580,83 109.544,29 37.544,00 53.036,838684
9.860,71 Garaje 4 11.966,60 - - - 2.647,34 9.319,268672
261.857,60TOTAL 308.069,70 324.738,60 151.431,84 156.637,86
SEGURO
USO
CONSIDERADO
FINCA
48.951,28 Local 1-D9947
25.400,40 Local Sótano 1-D9947
48.214,40 Local 28684
7.673,80 Garaje 48672
130.239,88TOTAL
(1) Actualización Rentas, inmuebles con mercado de alquileres.
USO CONSIDERADO S.ADOPTADA METODOS.UTIL.C VALORFINCA
Local 1-D 100,31 m² M9947 89,25 m² 205.522,27 €
Local Sótano 1-D 52,05 m² M9947 46,26 m²
Local 2 98,8 m² M8684 87,85 m² 90.580,83 €
Garaje 4 25,16 m² M8672 12,63 m² 11.966,60 €
Año de construcción aproximado: 2001
Año de reforma aproximado: - - -
Métodos utilizados para calcular el valor de Tasación-Hipotecario:
Método de Comparación (M)
Valor mínimo a efectos del seguro . . . 130.239,88 €
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº:
Este certificado consta de 3 páginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 15 de Junio de 2015
80G040900/14-01Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
PAG. 3/3
CONDICIONANTESLa nota simple registral tiene una antigüedad superior tres meses anteriores a la fecha de tasación, que
la máxima permitida, por lo que se CONDICIONA a que se aporte la documentación imprescindible
tasar, según lo establecido en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por la
EHA/3011/2007, de 4 de octubre.
es
para
Orden
ADVERTENCIAS GENERALESNo se ha dispuesto de documentación catastral de los locales. En la S.V.C no estan registrdados
inmuebles por separado. Hay una única ref. catastral para todos los locales del inmueble.
Se observa que los locales forman una unidad funcional. En la actualidad funcionan conjutamente
oficina inmobiliaria. El local 1-D tiene acceso directo desdela calles. El local 2 tiene acceso desde el portal.
Ambos se cominican en su fondo en el vestíbulo de la escalera de bajada a la planta sótano, dicha
pertence segun registro al local 1-D.
En el presente informe se han valorado cada finca independientemente. Se comprueba que la
comprobada del Local 2 es similar a la superficie registrada suponiendo como nos indican en la visita
el límite entre ambos locales se sitúa en la prolongacón del muro de la escalera de bajada al sótano.
El Local D-1 registra un anejo local en planta sótano y la superficie registrada no se desglosa
planta baja y sótano. La suma de las superfices comprobadas en planta baja y sótano es similar a la
consta registrada.
Por lo que la presente valoración queda supeditada a que la división entre Local 2 y L 1-D sea la que se
considerado en el presente informe.
los
como
planta
superficie
que
entre
que
ha
GESVALT Sociedad de Tasación S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de
edificación. Del valor de tasación habría que deducir, en su caso, las posibles cargas y gravámenes
no estén contempladas en este informe.
la
que
REPRESENTANTE DE LA ENTIDADMARIA ENRIQUEZ PEREZROSA MARIA ESPLA MORENO
ARQUITECTOColegiado nº 3.844
El Técnico Tasador GESVALT Sociedad de Tasación S.A.
Fecha de emisión del informe 15-12-2014
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº:
Este certificado consta de 3 páginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 15 de Junio de 2015
80G040900/14-01Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
Exp. nº: 80G040900/14-01
APARTADO PREVIO
Pag. nº 1/3
El presente documento ha sido realizado por GESVALT Sociedad de Tasación S.A., inscrita
con el nº 4.455 en el registro de entidades especializadas en tasaciones en el Banco de España
con fecha 27 de mayo de 1.994
DATOS DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE INFORME
TIPO DE INMUEBLE LOCAL COMERCIAL CON ACCESO DIRECTO Y ANEXOS.
ENTIDAD (SUC. 9999)SOLICITANTE PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.
Cl/FRANCOS RODRIGUEZ.NR 8 - PI 9 - PT B, 28039 - Madrid
CIF: B81882599
El presente informe no cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003,
27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificada
la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.
de
derechos
por
FINALIDAD DE LA TASACIÓN
La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de
de Activos
Valoración
EMPLAZAMIENTO
Calle MONTEMAR, Nº 1, Local 2 y 1D
Se valoran 2 locales contiguos y una plaza de aparcamiento, que se registran como
urbana en C/ Montemar Nª 1:
Local Comercial 1-D. Puerta derecha
Cuota participación: 8,72%
Linderos registrados:
Frente en P: Baja: C/ Montemar y Locales 1-B y 1-C
P: Sótano: Plaza de garaje 1, 2, 3 y 4
Derecha en P: Baja: Como edificio total
P: Sótano: Muro del edificio
Izquierda en P: Baja: Local comercial 1-C
P: Sótano: Muro del edificio
Fondo P: Baja: Local comercial 2
P: Sótano: Muro del edificio
Anejo almacén en planta sótano al que se accede desde escalera interior
Local Comercial 2
Cuota participación: 5,233%
Linderos registrados:
Frente: Portal y Local comercia Nº 1
Derecha: Local comercial Nº 1
Izquierda: Hueco de escalera y como edificio total
Fondo: Como edificio total
No consta Ref. Catastral registrada.
Se busca en la SVC y no consta referencia catastral de los locales como
independientes. Todo el uso comercial se registra bajo la misma referencia.
sigue,
inmuebles
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 2/3
Municipio: 19001 GUADALAJARA
Provincia: Guadalajara
DATOS REGISTRALES
Registro de la Propiedad nº 3 de GUADALAJARA
Titular Registral: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: B 81882599
Propietario: PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.
% Propiedad: 100,00
Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio
9947 Local 1-D 160 1916 1ª107
9947 Local Sótano 1-D 160 1916 1ª107
8684 Local 2 132 1767 1ª79
8672 Garaje 4 132 1767 1ª66
IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIA
Identificación Referencia Catastral
Local 1-D NO CONS-TA--
Local Sótano 1-D 5983105-VK8958S-0026-SK
Local 2 NO CONS-TA--
Garaje 4 6180802-VK8968S-0004-DY
IDUFIR
Identificación Nº Identificación
Local 1-D 19014000745885
Local 2 19010000515754
Garaje 4 19010000603710
IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENO
Identificación Referencia Catastral
Finca 1 / / /
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 3/3
FINALIDAD Y METODOLOGÍA
El objeto del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de
de Activos.
La valoración NO se realiza de acuerdo a los requisitos recogidos en la Orden
del 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003.
modificada por la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.
Valoración
ECO/805/2003,
determinados
COSTE
USO CONSIDERADO
COMPARACIÓN
ACTUALIZACIÓN
(1)
SUELO
VUELO
FINCA
RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)
144.324,02 Local 1-D 170.196,98 178.291,04 100.310,00 69.886,989947
34.806,88 Local Sótano 1-D 35.325,29 36.903,27 10.930,50 24.394,799947
72.865,99 Local 2 90.580,83 109.544,29 37.544,00 53.036,838684
9.860,71 Garaje 4 11.966,60 2.647,34 9.319,268672
261.857,60 308.069,70 324.738,60 151.431,84 156.637,86TOTAL
SEGURO
USO CONSIDERADO
FINCA
48.951,28 Local 1-D9947
25.400,40 Local Sótano 1-D9947
48.214,40 Local 28684
7.673,80 Garaje 48672
130.239,88TOTAL
(1) Actualización Rentas, inmuebles con mercado de alquileres.
VALOR DE TASACIÓN
USO CONSIDERADO M SUPERF.
(m²)
V.ADOPTADO
(€/m²)
V.UNIDAD
(€)
V.AGRUPACIÓN
(€)
Local 1-D M 100,31 1.696,71 170.196,98 205.522,27
Local Sótano 1-D M 52,05 678,68 35.325,29
Local 2 M 98,80 916,81 90.580,83 90.580,83
Garaje 4 M 25,16 475,62 11.966,60 11.966,60
Método (M):
(M): ComparaciónTOTAL 308.069,70 €
Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS OCHO MIL
SESENTA Y NUEVE EUROS CON SETENTA CENT.
Valor mínimo a efectos de Seguro . . . 130.239,88 €
VALORACIÓN DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOSLOCAL COMERCIAL CON ACCESO DIRECTO Y ANEXOS.
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 1/19
SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD1.
ENTIDAD (SUC. 9999)
SOLICITANTE PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.
Cl/FRANCOS RODRIGUEZ.NR 8 - PI 9 - PT B, 28039 - Madrid
CIF: B81882599
El presente informe no cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003,
27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificada
la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.
de
derechos
por
1.1.- FINALIDAD DE LA TASACIÓNLa finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de
de Activos
Valoración
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN2.
DESCRIPCION DEL INMUEBLELOCAL COMERCIAL
ESTADO DEL INMUEBLETerminado
EMPLAZAMIENTO
Calle MONTEMAR, Nº 1, Local 2 y 1D
Se valoran 2 locales contiguos y una plaza de aparcamiento, que se registran como
urbana en C/ Montemar Nª 1:
Local Comercial 1-D. Puerta derecha
Cuota participación: 8,72%
Linderos registrados:
Frente en P: Baja: C/ Montemar y Locales 1-B y 1-C
P: Sótano: Plaza de garaje 1, 2, 3 y 4
Derecha en P: Baja: Como edificio total
P: Sótano: Muro del edificio
Izquierda en P: Baja: Local comercial 1-C
P: Sótano: Muro del edificio
Fondo P: Baja: Local comercial 2
P: Sótano: Muro del edificio
Anejo almacén en planta sótano al que se accede desde escalera interior
Local Comercial 2
Cuota participación: 5,233%
Linderos registrados:
Frente: Portal y Local comercia Nº 1
Derecha: Local comercial Nº 1
Izquierda: Hueco de escalera y como edificio total
Fondo: Como edificio total
No consta Ref. Catastral registrada.
Se busca en la SVC y no consta referencia catastral de los locales como
sigue,
inmuebles
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 2/19
independientes. Todo el uso comercial se registra bajo la misma referencia.
Municipio: 19001 GUADALAJARA
Provincia: Guadalajara
2.1.- DATOS REGISTRALESRegistro de la Propiedad nº 3 de GUADALAJARA
Titular Registral: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: B 81882599
Propietario: PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.
% Propiedad: 100,00
Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio
9947 Local 1-D 160 1916 1ª107
9947 Local Sótano 1-D 160 1916 1ª107
8684 Local 2 132 1767 1ª79
8672 Garaje 4 132 1767 1ª66
IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAIDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAIdentificación Referencia Catastral
Local 1-D NO CONS-TA--
Local Sótano 1-D 5983105-VK8958S-0026-SK
Local 2 NO CONS-TA--
Garaje 4 6180802-VK8968S-0004-DY
IDUFIRIDUFIR
Identificación Nº Identificación
Local 1-D 19014000745885
Local 2 19010000515754
Garaje 4 19010000603710
IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOIDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOIdentificación Referencia Catastral
Finca 1 / / /
2.2.- FECHA DE LA VISITALa visita ha sido realizada el 10-12-2014 por: D.ROSA MARIA ESPLA MORENO
COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN3.
COMPROBACIONES REALIZADASCOMPROBACIONES REALIZADAS
Servidumbres visibles
Estado de ocupación, uso y explotación
Estado de conservación aparente
Régimen Protección Patrimonio Arquitec.
Comprobación Planeamiento Urbanístico
Régimen protección pública
Correspondencia con finca registral
No incoado exped. que implique expropiac
No Resolución Admini que implique exprop
No Plan o Proyecto de expropiación
No procedimiento de expropiación
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 3/19
DOCUMENTACIÓN UTILIZADADOCUMENTACIÓN UTILIZADA
Documentación catastral
Reportaje fotográfico
Croquis del inmueble
Plano de situación
Nota Simple
El Proyecto aportado es Básico.
LOCALIDAD Y ENTORNO4.
4.1.- TIPO DE NÚCLEOCapital de provincia.
4.2.- OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTAACTIVIDAD DOMINANTE: Múltiple (servicios, industrial, terciaria, comercial,..)
NIVEL DE RENTA: Medio.
4.3.- POBLACIÓNSegún el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2011: 84.453 habitantes de derecho.
La tendencia, respecto al padrón de 2010, es: Creciente
4.4.- EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓNCRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN: Ligeramente positivo.
4.5.- DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOSANTIGUEDAD DEL ENTORNO: Superior a 100 años.
ATRACTIVO COMERCIAL: Alto.
DESARROLLO: Terminado.
GRADO DE CONSOLIDACIÓN: Completo (No existen solares libres en el entorno próximo).
nuevas promociones como esta, que se desarrollan en el Casco Antiguo, se desarrollan
solares procedentes de derribar o rehabilitar la edificación existente en dicho solar.
NIVEL DE OCUPACIÓN LOCALES: Alto (Ocupación superior al 90%).
SIGNIFICACIÓN: Zona residencial para primera vivienda con actividad comercial, terciaria y
servicios.
TIPIFICACIÓN: Ordenación en manzana cerrada.
TRÁFICO DE VEHÍCULOS: Intenso.
TRÁNSITO PEATONAL: Intenso.
Las
en
de
4.6.- CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURAEl entorno dispone de los servicios mínimos (suministro de energía eléctrica,
de agua, acceso rodado y evacuación de aguas residuales), encontrándose en buen estado
conservación.
abastecimiento
de
4.7.- EQUIPAMIENTOAPARCAMIENTOS: Problemático en superficie, existen disuasorios como los
públicos.
COMERCIAL: Excelente, con la existencia de comercios de productos de lujo y
comerciales.
ESCOLAR: Universidad, centros de enseñanza primaria y secundaria.
LÚDICO: Abundante.
SANITARIO: Abundante. Dispone de Hospital y Centro de Salud.
aparcamientos
centros
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 4/19
4.8.- COMUNICACIONESAEROPUERTO: No existe en la Provincia.
Sí, a menos de 50 km.
AUTOBUSES: Urbanos de línea regular.
Interurbanos de línea regular.
FERROCARRIL: Sí, dispone de estación de cercanías y largo recorrido en el municipio.
TIPOS DE CARRETERAS: Autopista, nacional, comarcal y local.
METROPOLITANO: No dispone de este servicio.
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.
El solar dispone de todas las infraestructuras necesarias.
DATOS DEL EDIFICIO6.
EMPLAZAMIENTO
Calle MONTEMAR, Nº 1, Local -
Se valoran 2 locales contiguos y una plaza de aparcamiento, que se registran como
urbana en C/ Montemar Nª 1:
Local Comercial 1-D. Puerta derecha
Cuota participación: 8,72%
Linderos registrados:
Frente en P: Baja: C/ Montemar y Locales 1-B y 1-C
P: Sótano: Plaza de garaje 1, 2, 3 y 4
Derecha en P: Baja: Como edificio total
P: Sótano: Muro del edificio
Izquierda en P: Baja: Locales comercial 1-C
P: Sótano: Muro del edificio
Fondo P: Baja: Local comercial 2
P: Sótano: Muro del edificio
Anejo almacén en planta sótano al que se accede desde escalera interior
Local Comercial 2
Cuota participación: 5,233%
Linderos registrados:
Frente: Portal y Local comercia Nº 1
Derecha: Local comercial Nº 1
Izquierda: Hueco de escalera y como edificio total
Fondo: Como edificio total
No consta Ref. Catastral registrada.
Se busca en la SVC y no consta referencia catastral de los locales como
independientes. Todo el uso comercial se registra bajo la misma referencia.
Municipio: 19001 GUADALAJARA
Provincia: Guadalajara
sigue,
inmuebles
6.1.- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO
ESTADO ACTUAL CATEGORIA CALLE CALIDAD EDIFICIO PORTERIA
Rehabilitación Integral Secundaria Media No
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 5/19
ZONAS
COMUNES
COORDENADAS
UTM
PLANTA BAJO
RASANTE
PLANTA SOBRE
RASANTE
No x: 40.6314657
y: -3.165465700000027
1 5
ANTIGÜEDAD ASCENSORES COORDENADAS UTM PLAN. SOBRE RASANTE
DE 10 A 20 AÑOS 0 x: 40.6314657
y: -3.165465700000027
5
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN7.
7.1.- CONJUNTODESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIODESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIO
7.2.- DESCRIPCION DEL ELEMENTOComercial LocalComercial Local
DESCRIPCIÓN DEL LOCAL: Se trata de dos locales comerciales funcionando
bajo la misma actividad de oficina inmobiliaria. No existen delimitación física entre ambos,
marcada en el plano es puramente orientativa por las indicaciones facilitadas por el contacto
por la dirección registral. Al local 1-D se accede directamente desde la calle
interiormente con el local 2 por el vestíbulo de la escalera. El local 1-D registra un anejo
sótano al que se accede desde escalera interior al fondo del local 1-D.
Ambos loclaes están unidos compartiendo las mismas instalaciones y los mismos aseos
se localizarian en le local 1-D.
conjuntamente
la
y
comunicándose
local
que
7.3.- DISTRIBUCIÓNComercial LocalComercial LocalLocal 1-D Local, dos w.c. y vestíbulo-escalera.
Comercial Local SótanoComercial Local SótanoLocal sotano Sala de juntas, office y w.c.
Comercial LocalComercial LocalLocal 2 Vestíbulo.acc. porta, oficina y dos despachos.
Anexo GarajeAnexo GarajePlanta Sóatano Plaza garaje.
7.4.- CARACTERÍSTICAS. CONSTRUCTIVASELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN
Se trata de dos locales comerciales funcionando conjuntamente bajo la misma actividad
oficina inmobiliaria. No existen delimitación física entre ambos, la marcada en el plano
puramente orientativa por las indicaciones facilitadas por el contacto y por la
registral. Dichos loclaes lindarian bajo la línea imaginaria de la prolongación del muro de
escalera de bajada al sótno.
Al local 1-D se accede directamente desde la calle comunicándose interiormente con el local
El local 1-D registra un anejo local sótano al que se accede desde escalera interior situada
fondo de dicho local. Entre ambos locales hay un desnivel de dos escalones situados en
vestíbulo de escalera de bajada al sótano
de
es
descripción
la
2.
al
el
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 6/19
7.5.- TERMINACIONESComercial LocalLOCAL 1-D PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
Vestíbulo-escalera Madera laminada Gotelé Falso techo practicable
Local Madera laminada Gotelé Falso techo practicable
W.C. Gres Alicatado Falso techo practicable
CARPINTERÍA EXTERIOR: Carpintería exterior de aluminio con vidrio de seguridad y
de seguridad enrollables.
persianas
CARPINTERÍA INTERIOR: Madera lacada
Comercial Local SótanoLOCAL SOTANO PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
Sala De juntas Madera laminada Gotelé Falso techo escayola
Office Gres Pintura Falso techo escayola
W.C. Gres Alicatado Falso techo escayola
CARPINTERÍA EXTERIOR: No dispone de huecos exteriores
CARPINTERÍA INTERIOR: Madera lacada
Comercial LocalLOCAL 2 PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
Oficina Madera laminada Gotelé Falso techo practicable
Despachos Madera laminada Gotelé Falso techo practicable
Vestíbulo.acc. porta Madera laminada Gotelé Falso techo practicable
CARPINTERÍA EXTERIOR: No dispone de huecos exteriores
CARPINTERÍA INTERIOR: Madera lacada
Anexo GarajePLANTA SÓATANO PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
Plaza garaje Solera pulida Pintura Pintura
CARPINTERÍA EXTERIOR: Puerta de chapa automatizada
Se desconocen sus acabados interiores al no haberse podido acceder al interior el
Desde fuera parece estar acabado en bruto.
inmueble.
7.6.- INSTALACIONES ESPECÍFICASINSTALACIÓN DE GAS: Gas natural
LINEA TELEFONICA: Si dispone
FONTANERIA Y APARATOS SANITARIOS: Calidad media
7.7.- ESTADO ACTUAL
ESTADO DE CONSERVACION: Buen estado de conservación, no apreciándose
estructurales aparentes. Los locales están acondicionados como oficina inmobiliaria
SITUACIÓN ACTUAL: Ocupado
deterioros
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 7/19
ANTIGÜEDADANTIGÜEDADUSO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal./Vida util
Local 1-D 2.001 - - - Residencial/100
Local Sótano 1-D 2.001 - - - Residencial/100
Local 2 2.001 - - - Residencial/100
Garaje 4 2.001 - - - Residencial/100
SUPERFICIES8.
CCC
Registral
Util
Comprob.USO CONSIDERADO
Constru
Comprob.
CCC
Comprob.
R
Comprob.
CCC
Catastral Adoptada
S/definir
Registral
89,25- - - Local 1-D 98,17 100,31 1,12 - - - 100,31152,37
46,26- - - Local Sótano 1-D 50,88 52,05 1,13 175,00 52,05- - -
87,8598,80 Local 2 98,80 - - - - - - - - - 98,80- - -
12,6325,16 Garaje 4 14,84 25,16 1,99 25,00 25,16- - -
Se registran las siguientes superficies:
Local 1-D más anejo sótano: 152,37 m²
Local 2: 98,80 m²
Garaje : 25,16 m²
No constan los locales registrados de forma independiente en Catastro.
Garaje Superfce catastral: 25 m²
Se comprueba las siguientes superficies. Los locales están unidos sin limite físico.
información facilitada por el contacto y la descripción resgistral, se establece el límite de
aproximada en el muro de la escalera de bajada al sótano. Por lo que el Local 1-D
de las siguientes superficie en cada planta:
S.útil P. Baja Local 1-D: 89,25 m²
S.útil P. Sótano Local 1-D: 46,26 m²
S.útil TOTAL del Local 1-D: 135,51 m². Coincidiendo aproximadamente la superficie
comprobada con la registrada manteniendo una relación útil construida de 1,126
A efectos de valoración se adopta para el Local 1-D la superficie comprobada desglosando
superficies por plantas.
El local 2: sin acceso directo desde la calle de situación.
S.útil P. Baja Local 2: 85,13 m² .Coincidiendo aproximadamente la superficie
comprobada con la registrada manteniendo una relación útil construida de 1,126
S.útil Garaje: 12,63 m²
Según
forma
dispondria
construida
las
construida
8.1.- CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICASFachada.PUSO CONSIDERADO Fachada.S L.Fondo Luz LibreAltura.L Fch/Fdo
- - - Local 1-D 2,48 6,37 14,95 5,74 0,43
- - - Local Sótano 1-D 2,4 - - - 9,37 4,64 - - -
- - - Local 2 2,78 - - - 9,58 4,17 - - -
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 8/19
DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA9.
PLANEAMIENTO VIGENTE: Plan General de Ordenación Urbana.
CLASIFICACION DEL SUELO: Suelo urbano, uso residencial, comercial en planta baja.
CONDICIONES URBANÍSTICAS EN ORDENANZA: P.G.O.U. de Guadalajara.
Clasificación: Suelo urbano
Zonificación: Ordenanza Nº O.1. Edificación consolidada en áreas de protección, conservación
renovación arquitectónica ambiental
Ancho de calle: Variable
Altura de cornisa: 13 m.
Nº de plantas: 4
Ático: permitido
Patio: Diámetro mínimo 3 m.
Profundidad edificable planta baja: 21,00 m.
Profundidad edificable plantas altas: 12,00 m.
y
FECHA DE LICENCIA DE OBRA: - -
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN10.
10.1.- TENENCIA Y LIMITACIONESPropietario (Pleno Dominio) : PROYECTO ALVARGOMEZ S.L., NIF:B 81882599, 100,00% de propiedad.
Ocupante: DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN: B 81882599
Propietario: PROYECTO ALVARGOMEZ S.L.
% Propiedad: 100,00
Título de ocupación : Propietario
A Sanchez Heredia López S.L., le corresponde el pleno dominio de las Fincas registrales
8801 y 4891.
A D. Gerardo Gutierrez García le corresponde el pleno dominio de la Finca Nº 751
Nº
De acuerdo con la documentación consultada y con la información obtenida durante la visita,
inmueble NO se encuentra acogido a ningún régimen de protección.
el
ANÁLISIS DE MERCADO11.
11.1.- OFERTAESTUDIO DE LA OFERTA: La oferta de inmuebles similares al valorado es alta en el
próximo.
TENDENCIA DE LA OFERTA: La oferta de este tipo de inmuebles ha experimentado en
entorno próximo una tendencia creciente en los últimos años.
entorno
el
11.2.- DEMANDAESTUDIO DE DEMANDA: La demanda de inmuebles similares al valorado es baja,
por la oferta.
superada
11.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILERVALORES OFERTADOS: Los valores ofertados oscilan en función de la
antigüedades, calidades y superficies de los inmuebles.
ubicaciones,
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 9/19
11.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓNPERSPECTIVAS DEL MERCADO: Las perspectivas de revalorización del inmueble
consideran casi nulas, con incrementos interanuales inferiores al IPC.
RENOVACION: La zona se encuentra completamente desarrollada y consolidada, por lo que
se prevén actuaciones en el actual Planeamiento que alteren las ofertas existentes.
se
no
DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS12.
12.1.- COMPARABLESSe ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a
comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:
inmuebles
COMERCIAL LOCAL
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Año Construc.: 1961
Sal. Humos: Sí
Fachada: 16
Fondo: 5
Local comercial acondicionado
calefacción independiente
eléctrica, agua caliente
independiente eléctrica, aire
acondicionado de frío/calor,
distribución 2 estancias, 1 aseo,
suelos de cerámica, falso techo,
situado a pie de calle, hace
esquina, 1 escaparates
Fachada de más de 12 m. de
cemento/hormigón, puerta de
seguridad y antena parabólica
independiente.
Ultima actividad: tienda 24 horas-
peluqueria
1 Calle ANTONIO LOZANO VIÑES, Nº
3, Planta Baja, GUADALAJARA
1.700,00 € 127.500,00 €75
Año Construc.: 1999
Sal. Humos: Sí
Fachada: 8
Fondo: 22
Local comercial de planta baja
.Acondicionado comopanadería
gourmet , aseo, tarima, a/a,
escaparate. Salida de humos.
2 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 3, Planta BAJA,
GUADALAJARA
1.800,00 € 162.000,00 €90
Año Construc.: 2003
Sal. Humos: Sí
Fachada: 23
Fondo: 6
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
3 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
1.785,71 € 224.999,46 €126
Año Construc.: 1995
Sal. Humos: Sí
Fachada: 12,21
Fondo: 10,7
Local comercial en bruto en dos
plantas 125 metros en planta calle
y 160 en sotano. salida de humos,
patio de 300 metros. Ubicado en
plaza junto a Juzgados y
Diputacion
4 Plaza MARLASCA, Nº 4, Planta Baja,
GUADALAJARA
1.872,00 € 234.000,00 €125
Año Construc.: 2007
Sal. Humos: Sí
5 Calle CALNUEVAS, Nº 12, Planta
Bajo, GUADALAJARA
1.671,43 € 117.000,00 €70
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 10/19
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Fachada: 6
Fondo: 10
Local acondicionado como tienda
ropa
Año Construc.: 2004
Sal. Humos: Sí
Fachada: 6
Fondo: 8
Local comercial medianero consta
de planta baja y
sótano.Acondicionado como
tienda, aseo, tarima, a/a,
escaparate. Salida de humos.
6 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 5, Planta BAJA,
GUADALAJARA
(Coord.UTM:
X:
Y: )
1.500,00 € 75.000,00 €50
A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el
unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.
valor
VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION
1.700,00 € 0,998 1.696,60 €1 Calle ANTONIO LOZANO VIÑES, Nº
3, Planta Baja
1.800,00 € 0,969 1.744,20 €2 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 3, Planta BAJA
1.785,71 € 0,989 1.766,07 €3 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo
1.872,00 € 0,950 1.778,40 €4 Plaza MARLASCA, Nº 4, Planta Baja
1.671,43 € 0,997 1.666,42 €5 Calle CALNUEVAS, Nº 12, Planta
Bajo
1.500,00 € 1,019 1.528,50 €6 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 5, Planta BAJA
Precio Medio por m², Comercial Local . . . . 1.721,52 €Precio Medio Homogeneizado 1.696,70 €
ANEXO GARAJE
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
1 Calle MONTEMAR, Nº 1, Planta
SOTANO, GUADALAJARA
450,00 € 11.250,12 €25
2 Calle BENITO HERNANDO, Nº 20,
Planta SOTANO, GUADALAJARA
468,00 € 11.700,08 €25
3 Calle CUESTA DEL MATADERO, Nº
3, Planta SOTANO, GUADALAJARA
432,70 € 11.250,12 €26
4 Calle ANGEL MARTIN PUEBLA, Nº
10, Planta SOTANO, GUADALAJARA
450,00 € 13.500,04 €30
5 Calle INGENIERO MARIÑO, Nº 10,
Planta SOTANO, GUADALAJARA
449,99 € 10.799,88 €24
6 Calle CUESTA DEL MATADERO, Nº
5, Planta SOTANO, GUADALAJARA
449,99 € 10.799,88 €24
A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el
unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.
valor
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 11/19
VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION
450,00 € 1,030 463,50 €1 Calle MONTEMAR, Nº 1, Planta
SOTANO
468,00 € 1,050 491,40 €2 Calle BENITO HERNANDO, Nº 20,
Planta SOTANO
432,70 € 1,050 454,34 €3 Calle CUESTA DEL MATADERO, Nº
3, Planta SOTANO
450,00 € 1,100 495,00 €4 Calle ANGEL MARTIN PUEBLA, Nº
10, Planta SOTANO
449,99 € 1,070 481,49 €5 Calle INGENIERO MARIÑO, Nº 10,
Planta SOTANO
449,99 € 1,040 467,99 €6 Calle CUESTA DEL MATADERO, Nº
5, Planta SOTANO
Precio Medio por m², Anexo Garaje . . . . 450,11 €Precio Medio Homogeneizado 475,62 €
COMERCIAL LOCAL
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Año Construc.: 1961
Sal. Humos: Sí
Fachada: 16
Fondo: 5
Local comercial acondicionado
calefacción independiente
eléctrica, agua caliente
independiente eléctrica, aire
acondicionado de frío/calor,
distribución 2 estancias, 1 aseo,
suelos de cerámica, falso techo,
situado a pie de calle, hace
esquina, 1 escaparates
Fachada de más de 12 m. de
cemento/hormigón, puerta de
seguridad y antena parabólica
independiente.
Ultima actividad: tienda 24 horas-
peluqueria
1 Calle ANTONIO LOZANO VIÑES, Nº
3, Planta Baja, GUADALAJARA
1.700,00 € 127.500,00 €75
Año Construc.: 1999
Sal. Humos: Sí
Fachada: 8
Fondo: 22
Local comercial de planta baja
.Acondicionado comopanadería
gourmet , aseo, tarima, a/a,
escaparate. Salida de humos.
2 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 3, Planta BAJA,
GUADALAJARA
1.800,00 € 162.000,00 €90
Año Construc.: 2003
Sal. Humos: Sí
Fachada: 23
Fondo: 6
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
3 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
1.785,71 € 224.999,46 €126
Año Construc.: 1995
Sal. Humos: Sí
Fachada: 12,21
Fondo: 10,7
Local comercial en bruto en dos
plantas 125 metros en planta calle
y 160 en sotano. salida de humos,
4 Plaza MARLASCA, Nº 4, Planta Baja,
GUADALAJARA
1.872,00 € 234.000,00 €125
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 12/19
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
patio de 300 metros. Ubicado en
plaza junto a Juzgados y
Diputacion
Año Construc.: 2007
Sal. Humos: Sí
Fachada: 6
Fondo: 10
Local acondicionado como tienda
ropa
5 Calle CALNUEVAS, Nº 12, Planta
Bajo, GUADALAJARA
1.671,43 € 117.000,00 €70
Año Construc.: 2004
Sal. Humos: Sí
Fachada: 6
Fondo: 8
Local comercial medianero consta
de planta baja y
sótano.Acondicionado como
tienda, aseo, tarima, a/a,
escaparate. Salida de humos.
6 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 5, Planta BAJA,
GUADALAJARA
(Coord.UTM:
X:
Y: )
1.500,00 € 75.000,00 €50
A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el
unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.
valor
VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION
1.700,00 € 0,998 1.696,60 €1 Calle ANTONIO LOZANO VIÑES, Nº
3, Planta Baja
1.800,00 € 0,969 1.744,20 €2 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 3, Planta BAJA
1.785,71 € 0,989 1.766,07 €3 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo
1.872,00 € 0,950 1.778,40 €4 Plaza MARLASCA, Nº 4, Planta Baja
1.671,43 € 0,997 1.666,42 €5 Calle CALNUEVAS, Nº 12, Planta
Bajo
1.500,00 € 1,019 1.528,50 €6 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 5, Planta BAJA
Precio Medio por m², Comercial Local . . . . 1.721,52 €Precio Medio Homogeneizado 1.696,71 €
COMERCIAL LOCAL SÓTANO
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Año Construc.: 1961
Sal. Humos: Sí
Fachada: 16
Fondo: 5
Local comercial acondicionado
calefacción independiente
eléctrica, agua caliente
independiente eléctrica, aire
acondicionado de frío/calor,
distribución 2 estancias, 1 aseo,
suelos de cerámica, falso techo,
situado a pie de calle, hace
esquina, 1 escaparates
Fachada de más de 12 m. de
cemento/hormigón, puerta de
seguridad y antena parabólica
independiente.
1 Calle ANTONIO LOZANO VIÑES, Nº
3, Planta Baja, GUADALAJARA
1.700,00 € 127.500,00 €75
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 13/19
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Ultima actividad: tienda 24 horas-
peluqueria
Año Construc.: 1999
Sal. Humos: Sí
Fachada: 8
Fondo: 22
Local comercial de planta baja
.Acondicionado comopanadería
gourmet , aseo, tarima, a/a,
escaparate. Salida de humos.
2 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 3, Planta BAJA,
GUADALAJARA
1.800,00 € 162.000,00 €90
Año Construc.: 2003
Sal. Humos: Sí
Fachada: 23
Fondo: 6
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
3 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
1.785,71 € 224.999,46 €126
Año Construc.: 1995
Sal. Humos: Sí
Fachada: 12,21
Fondo: 10,7
Local comercial en bruto en dos
plantas 125 metros en planta calle
y 160 en sotano. salida de humos,
patio de 300 metros. Ubicado en
plaza junto a Juzgados y
Diputacion
4 Plaza MARLASCA, Nº 4, Planta Baja,
GUADALAJARA
1.872,00 € 234.000,00 €125
Año Construc.: 2007
Sal. Humos: Sí
Fachada: 6
Fondo: 10
Local acondicionado como tienda
ropa
5 Calle CALNUEVAS, Nº 12, Planta
Bajo, GUADALAJARA
1.671,43 € 117.000,00 €70
Año Construc.: 2004
Sal. Humos: Sí
Fachada: 6
Fondo: 8
Local comercial medianero consta
de planta baja y
sótano.Acondicionado como
tienda, aseo, tarima, a/a,
escaparate. Salida de humos.
6 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 5, Planta BAJA,
GUADALAJARA
(Coord.UTM:
X:
Y: )
1.500,00 € 75.000,00 €50
A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el
unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.
valor
VALOR m² COEF. V.Homog DIRECCION
1.700,00 € 0,998 1.696,60 €1 Calle ANTONIO LOZANO VIÑES, Nº
3, Planta Baja
1.800,00 € 0,969 1.744,20 €2 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 3, Planta BAJA
1.785,71 € 0,989 1.766,07 €3 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo
1.872,00 € 0,950 1.778,40 €4 Plaza MARLASCA, Nº 4, Planta Baja
1.671,43 € 0,997 1.666,42 €5 Calle CALNUEVAS, Nº 12, Planta
Bajo
1.500,00 € 1,019 1.528,50 €6 Calle CONDESA DE LA VEGA DEL
POZO, Nº 5, Planta BAJA
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 14/19
Precio Medio por m², Comercial Local Sótano . . . . 1.721,52 €Precio Medio Homogeneizado 1.696,70 €
12.2.- VALOR DE MERCADOMÉTODO DE COMPARACIÓNMÉTODO DE COMPARACIÓN
Permite determinar el valor de mercado de un inmueble analizando el segmento del
inmobiliario mediante la obtención de ofertas o transacciones reales
homogeneizándolas atendiendo a las diferencias o analogías observadas con el bien objeto
valoración.
mercado
comparables,
de
D.FUNCI.
(€/m²)
USO CONSIDERADO
V.MERCADO
(€)
K
SUPERF.
(m²)
170.196,98 Local 1-D 100,31 - - - 1,179
35.325,29 Local Sótano 1-D 52,05 - - - 1,015
90.580,83 Local 2 98,8 101,21 1,243
11.966,60 Garaje 4 25,16 - - - 1,214
En la homogenización se considera la ubicación del inmueble. Se encuentra en el corazón
municipio, donde se ubica la mayor actividad comercial y financiera; por lo que el
homogenizado por término medio es ligeramente superior a la media de mercado.
del
valor
12.3.- VALOR DE REEMPLAZAMIENTOMÉTODO DEL COSTEMÉTODO DEL COSTE
Determina el valor de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la
un inmueble por otro nuevo de sus mismas características, deduciendo las
física y funcional cuando proceda atendiendo a su antigüedad y defectuosa adaptación a
función a que se destina.
valoración,
depreciaciones
la
COSTE
CONSTRU.
(€/m²)
USO GASTOS
NECESAR.
(€/m²)
%Df+fu %D ER VALOR
UNITARIO
(€/m²)
REPERC(1)
(€/m²)
E.RECUP.
(€/m²)
VRN TOTAL
(€)
400,00 Local 1-D 88,00 10,1 - - - 1.438,781.000,00 - - - 144.324,02
400,00 Local Sótano
1-D
88,00 6,0 - - - 668,72210,00 - - - 34.806,88
400,00 Local 2 88,00 26,7 - - - 737,51380,00 - - - 72.865,99
250,00 Garaje 4 55,00 6,0 - - - 391,92105,22 - - - 9.860,71
-------------- ----------------------------
106.754,00TOTAL (€) 23.485,88151.431,84
(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático.
Df+fu: Depreciación física mas funcional
D.ER.: Depreciación Elementos Recuperables
VRBf: Valor Reemplazamiento Bruto Final
VRN: Valor Reemplazamiento Neto
Se ha depreciado funcionalmente en el coste estimado para su funcionamiento independiente.
OBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓNOBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓN
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 15/19
Depreciación física estimada en función de su estado
12.4.- ACTUALIZACIÓN RENTAS, MERCADO DE ALQUILERES (€)
RDEUSO CONSIDERADO DIFERENCIAL TIPO FECHA FINRDE.C
3,01 Local 1-D 5,31 5,75 19-03-21100,44
3,01 Local Sótano 1-D 5,31 5,75 19-03-21100,44
USO CONSIDERADO Km RENTA UNITARIA RENTA TOTAL
Local 1-D 0,97 9,49 951,94
Local Sótano 1-D 0,97 3,79 197,27
Local 2 0,97 5,69 562,17
GASTOSUSO
CONSIDERADO
R. NETA A PLUS/MIN
SUELO
VANV. REVER
95,19 Local 1-D 10.281,00 - - - 178.291,04485,95
19,73 Local Sótano 1-D 2.130,48 - - - 36.903,2751,01
- - - Local 2 6.746,04 - - - 109.544,29128,03
12.5.- COMPARABLES MERCADO DE ALQUILERESSe ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a
comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:
inmuebles
COMERCIAL LOCAL
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Año Construc.: 2005
Sal. Humos: Sí
Fachada: 4,5
Fondo: 19
Local comercial de 180 m2 + 70m2
patio en el centro de Guadalajara,
diáfano con todas las instalaciones
preparadas para restaurante o
pub. Zona al lado de gran parque
con aparcamiento delante del local
delante del local.
1 Calle CAPITAN BOIXAREU RIVERA,
PLAZA, Nº 33, Planta Baja,
GUADALAJARA
10,30 € 1.710,00 €166
Año Construc.: 1999
Sal. Humos: Sí
Fachada: 10
Fondo: 12
Local en bruto, con 15 fachadas a
plaza públicas. Salida de humos
patio interior y terraza.
2 Plaza DE MARLASCA, Nº 3, Planta
Baja, GUADALAJARA
10,73 € 1.417,00 €132
Año Construc.: 1948
Sal. Humos: Sí
Fachada: 9
Fondo: 13
Local comercialmedianero. Acabdo
en bruto. Consta de 215 m2,
repartidos en 174m2 de planta
principal y 41 m2 en planta sotano.
3 Plaza SANTO DOMINGO, PLAZA, Nº
10, Planta Baja, GUADALAJARA
10,57 € 1.840,00 €174
Año Construc.: 2010
Sal. Humos: Sí
Fachada: 16
Fondo: 10
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
4 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
9,00 € 900,00 €100
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 16/19
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Año Construc.: 2010
Sal. Humos: Sí
Fachada: 6
Fondo: 6
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
5 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
10,00 € 400,00 €40
Año Construc.: 1990
Sal. Humos: Sí
Fachada: 9
Fondo: 13
Local acondicionado agencia
inmobiliaria de 107 m2, totalmente
acondicionado con un gran
escaparate, cristal de seguridad,
rampa para minusvilados.
6 Calle INGENIERO MARIÑO, Nº 7,
Planta Baja, GUADALAJARA
7,48 € 800,36 €107
Precio Medio por m², Comercial Local . . . . 9,68 €
COMERCIAL LOCAL SÓTANO
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Año Construc.: 2005
Sal. Humos: Sí
Fachada: 4,5
Fondo: 19
Local comercial de 180 m2 + 70m2
patio en el centro de Guadalajara,
diáfano con todas las instalaciones
preparadas para restaurante o
pub. Zona al lado de gran parque
con aparcamiento delante del local
delante del local.
1 Calle CAPITAN BOIXAREU RIVERA,
PLAZA, Nº 33, Planta Baja,
GUADALAJARA
10,30 € 1.710,00 €166
Año Construc.: 1999
Sal. Humos: Sí
Fachada: 10
Fondo: 12
Local en bruto, con 15 fachadas a
plaza públicas. Salida de humos
patio interior y terraza.
2 Plaza DE MARLASCA, Nº 3, Planta
Baja, GUADALAJARA
10,73 € 1.417,00 €132
Año Construc.: 1948
Sal. Humos: Sí
Fachada: 9
Fondo: 13
Local comercialmedianero. Acabdo
en bruto. Consta de 215 m2,
repartidos en 174m2 de planta
principal y 41 m2 en planta sotano.
3 Plaza SANTO DOMINGO, PLAZA, Nº
10, Planta Baja, GUADALAJARA
10,57 € 1.840,00 €174
Año Construc.: 2010
Sal. Humos: Sí
Fachada: 16
Fondo: 10
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
4 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
9,00 € 900,00 €100
Año Construc.: 2010
Sal. Humos: Sí
Fachada: 6
Fondo: 6
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
5 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
10,00 € 400,00 €40
Año Construc.: 1990
Sal. Humos: Sí
6 Calle INGENIERO MARIÑO, Nº 7,
Planta Baja, GUADALAJARA
7,48 € 800,36 €107
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 17/19
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Fachada: 9
Fondo: 13
Local acondicionado agencia
inmobiliaria de 107 m2, totalmente
acondicionado con un gran
escaparate, cristal de seguridad,
rampa para minusvilados.
Precio Medio por m², Comercial Local Sótano . . . . 9,68 €
COMERCIAL LOCAL
CARACTERÍSTICASDIRECCIÓN m² VALOR m² V.TOTAL
Año Construc.: 2005
Sal. Humos: Sí
Fachada: 4,5
Fondo: 19
Local comercial de 180 m2 + 70m2
patio en el centro de Guadalajara,
diáfano con todas las instalaciones
preparadas para restaurante o
pub. Zona al lado de gran parque
con aparcamiento delante del local
delante del local.
1 Calle CAPITAN BOIXAREU RIVERA,
PLAZA, Nº 33, Planta Baja,
GUADALAJARA
10,30 € 1.710,00 €166
Año Construc.: 1999
Sal. Humos: Sí
Fachada: 10
Fondo: 12
Local en bruto, con 15 fachadas a
plaza públicas. Salida de humos
patio interior y terraza.
2 Plaza DE MARLASCA, Nº 3, Planta
Baja, GUADALAJARA
10,73 € 1.417,00 €132
Año Construc.: 1948
Sal. Humos: Sí
Fachada: 9
Fondo: 13
Local comercialmedianero. Acabdo
en bruto. Consta de 215 m2,
repartidos en 174m2 de planta
principal y 41 m2 en planta sotano.
3 Plaza SANTO DOMINGO, PLAZA, Nº
10, Planta Baja, GUADALAJARA
10,57 € 1.840,00 €174
Año Construc.: 2010
Sal. Humos: Sí
Fachada: 16
Fondo: 10
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
4 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
9,00 € 900,00 €100
Año Construc.: 2010
Sal. Humos: Sí
Fachada: 6
Fondo: 6
Local en esquina acabado en
bruto, salidas de humos.
5 Calle PABLO IGLESIAS, PLAZA, Nº
4, Planta Bajo, GUADALAJARA
10,00 € 400,00 €40
Año Construc.: 1990
Sal. Humos: Sí
Fachada: 9
Fondo: 13
Local acondicionado agencia
inmobiliaria de 107 m2, totalmente
acondicionado con un gran
escaparate, cristal de seguridad,
rampa para minusvilados.
6 Calle INGENIERO MARIÑO, Nº 7,
Planta Baja, GUADALAJARA
7,48 € 800,36 €107
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 18/19
Precio Medio por m², Comercial Local . . . . 9,68 €
Para la planta sótano se adopta el 40% de la renta de la planta baja.
12.6.- RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)COSTE
USO CONSIDERADO
COMPARACIÓN
ACTUALIZACIÓN
(1)
SUELO
VUELO
FINCA
144.324,02 Local 1-D 170.196,98 178.291,04 100.310,00 69.886,989947
34.806,88 Local Sótano 1-D 35.325,29 36.903,27 10.930,50 24.394,799947
72.865,99 Local 2 90.580,83 109.544,29 37.544,00 53.036,838684
9.860,71 Garaje 4 11.966,60 2.647,34 9.319,268672
261.857,60 308.069,70 324.738,60 151.431,84 156.637,86TOTAL
SEGURO
USO CONSIDERADO
FINCA
48.951,28 Local 1-D9947
25.400,40 Local Sótano 1-D9947
48.214,40 Local 28684
7.673,80 Garaje 48672
130.239,88TOTAL
(1) Actualización Rentas, inmuebles con mercado de alquileres.
VALORES DE TASACIÓN13.
USO CONSIDERADO
M
SUPERF.
(m²)
V.ADOPTADO
(€/m²)
V.UNIDAD
(€)
V.AGRUPACIÓN
(€)
Local 1-D M 100,31 1.696,71 170.196,98 205.522,27
Local Sótano 1-D M 52,05 678,68 35.325,29
Local 2 M 98,80 916,81 90.580,83 90.580,83
Garaje 4 M 25,16 475,62 11.966,60 11.966,60
Método (M):
(M): Comparación
TOTAL 308.069,70 €
Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS OCHO MIL
SESENTA Y NUEVE EUROS CON SETENTA CENT.
Valor mínimo a efectos de Seguro . . . 130.239,88 €
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS14.
CONDICIONANTESCONDICIONANTES
La nota simple registral tiene una antigüedad superior tres meses anteriores a la fecha
tasación, que es la máxima permitida, por lo que se CONDICIONA a que se aporte
documentación imprescindible para tasar, según lo establecido en la ORDEN
de 27 de marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.
de
la
ECO/805/2003,
ADVERTENCIAS GENERALESADVERTENCIAS GENERALES
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994
Exp. nº: 80G040900/14-01 Pag. nº 19/19
No se ha dispuesto de documentación catastral de los locales. En la S.V.C no
registrdados los inmuebles por separado. Hay una única ref. catastral para todos los locales
inmueble.
Se observa que los locales forman una unidad funcional. En la actualidad
conjutamente como oficina inmobiliaria. El local 1-D tiene acceso directo desdela calles. El
2 tiene acceso desde el portal. Ambos se cominican en su fondo en el vestíbulo de la
de bajada a la planta sótano, dicha planta pertence segun registro al local 1-D.
En el presente informe se han valorado cada finca independientemente. Se comprueba que
superficie comprobada del Local 2 es similar a la superficie registrada suponiendo como
indican en la visita que el límite entre ambos locales se sitúa en la prolongacón del muro de
escalera de bajada al sótano.
El Local D-1 registra un anejo local en planta sótano y la superficie registrada no se
entre planta baja y sótano. La suma de las superfices comprobadas en planta baja y sótano
similar a la que consta registrada.
Por lo que la presente valoración queda supeditada a que la división entre Local 2 y L 1-D sea
que se ha considerado en el presente informe.
estan
del
funcionan
local
escalera
la
nos
la
desglosa
es
la
OBSERVACIONES15.
OBSERVACIONESOBSERVACIONES
La validez de la tasación es de 6 meses.
Justificación de las fechas: La Nota simple está fuera de vigencia.
GESVALT Sociedad de Tasación S.A.
REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD
MARIA ENRIQUEZ PEREZ
El Técnico Tasador
FECHA
16.
ROSA MARIA ESPLA MORENO
15-12-2014
ARQUITECTO
Colegiado nº 3.844
Este informe consta de 19 páginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 15 de Junio de 2015
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 80G040900/14-01
FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS
17. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORMEVer anexos aportados en la documentación.
GESVALT Sociedad de Tasación S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion del
Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994