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L CONGRESO
NACIONAL DE VALUACIÓN
Valuación: Presente, Pasado y Futuro
“El proceso de la Valuación Inmobiliaria en México”
Presenta:
M.C. Francisco Padilla Saucedo Universidad Autónoma de Coahuila
Colegio de Valuadores de Coahuila
Irapuato, Guanajuato
29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014
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Es sin duda una dicotomía difícil de establecer, no obstante el proceso de valuar o
asignar valor a un bien tiene su origen en la existencia misma del ser humano, es decir
Adán ya valuaba en si aquellos elementos que cotidianamente conocía, necesitaba o
consumía. De lo anterior surge en si la posibilidad de abordar un sin número de variables o
elementos que son necesario de integrar en el estudio del origen del valuador, su profesión,
las disciplinas en que se ha formado y las acciones que ha tomado día a día.
La raíz u origen del proceso de valuar en México, lo podemos enmarcar en la acción
del Estado Mexicano, el que con fines tributarios inició asignándole un valor a los bienes
inmuebles con el propósito de obtener ingresos, de ahí surge el Catastro el que con fines de
pago de impuestos inicia esta actividad. Son precisamente los miembros de esta burocracia
Gubernamental quienes inauguran esta destreza realizando avalúos.
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Posteriormente y en razón de su afinidad de conocimientos serán los Ingenieros
Civiles y Arquitectos quienes desarrollen esta actividad a lo largo del tiempo,
conformándose en Agrupaciones, Asociaciones, Institutos y Colegios. Sin embargo la
profesionalización del valuador residía solo en su experiencia, currícula de estudios o
prestigio.
Es decir la política de asignar valor a un bien era una acción subjetiva, superficial y
carente de bases científicas que se apegaba más a una apreciación o estimación que a un
juicio totalmente respaldado. Sin embargo es de vital importancia, no obstante lo anterior,
identificar cual es en si la verdadera actuación del profesional de la Valuación en las
diferentes actividades que desempeña en su campo de trabajo.
Desde nuestra óptica, resulta viable conocer si cuenta con la preparación suficiente,
si el solo hecho de ser Ingeniero Civil o Arquitecto basta, o es necesario que estudie un
Postgrado para completar y enriquecer sus conocimientos. En la cotidianidad de nuestro
trabajo es a veces deprimente ver como profesionistas de las anteriores disciplinas sin la
menor experiencia o conocimiento sobre Valuación, elaboran peritajes o externan juicios de
valor totalmente alejados de la realidad o sin sustento alguno.
Ante la ausencia de una legislación que regule nuestra actividad, el nulo interés del
Gobierno por establecer bases, unido al desinterés y escasa participación de los valuadores,
se han propiciado y aun a veces fomentado este tipo de acciones, sin embargo en algunas
ocasiones nosotros mismos hemos encubierto estas actitudes en complicidad o colaboración
al momento de establecer dictámenes o externar juicios de valor. Es indudable que mientras
no asumamos una actitud crítica y apegada a una ética profesional, es difícil obtener de
parte de la sociedad la validez y respeto que nuestra profesión merece.
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En lo relativo al esfuerzo de estudiar las Instituciones Gubernamentales han
valorado poco nuestra preparación profesional, es a veces decepcionante y frustrante que
Dependencias como el INFONAVIT valoren más a un Corredor Publico, que a un valuador
o que los Tribunales Superiores de Justicia integren en su planilla de Auxiliares a un
sinnúmero de Profesionales que en su vida han visto un avalúo, menos saben en qué
consiste o como se elabora. Sin embargo sus dictámenes contienen la misma validez que
aquellos que fueron realizados por un profesional de la Valuación.
Lo anterior unido a la cotidianidad de las Instituciones Bancarias y sus funcionarios
que hoy clasifican a los profesionales de la Valuación en dos grupos “Los nuevos” y los de
la “Vieja Guardia” desde su óptica estos últimos son empecinados, tercos, necios y carentes
del manejo de programas de computadora y celular. En si se inclinan más por los avances
tecnológicos, novatez y disponibilidad de los nuevos valuadores, que la experiencia de los
viejos valuadores. Es decir les sirve más un profesional que en razón de su inexperiencia
puede ser manipulable y prestarse a cambios o modificaciones a valores y dictámenes sin
que ello pueda causar algún problema.
Con esta actitud nos enfrentamos al hecho de que cada vez más, aquellos
profesionales de la Valuación, antiguos estrellas de los bancos terminan como vendedores
de Bienes Raíces o Asesores Inmobiliarios, producto de estériles discusiones y
controversias con Ejecutivos Bancarios quienes asumen la falsa idea de que un avalúo es un
documento sencillo de elaborar, cuyo contenido puede ser modificado en razón de las
necesidades del crédito o garantía que se pretende obtener. Al final de cuentas al momento
de adjudicarse un bien, el Banco le hablará al valuador no al ejecutivo, para que responda
por sus acciones. Recordemos la crisis del (94), esto significo el quebranto financiero de los
Bancos, la pérdida de credibilidad en los valuadores, la sencillez y subjetividad de nuestros
juicios generaron infinidad de problemas de orden económico y legal. Ante ello, la opción
no fue otra más que la búsqueda impostergable de la profesionalización del valuador a un
nivel de Postgrado.
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El inicio fue dentro del seno de la Asociación en los ochentas, la instrumentación de
la Especialidad, aunque sin validez oficial, representó en si una actitud positiva y de gran
solidez. De ahí y producto del interés y tesón de algunos Institutos a nivel local, se
generaron los elementos indispensables para la apertura de la Especialidad en Valuación
Inmobiliaria en diferentes Universidades del país. (UNAM-Valle de Atemajac-BUAP-
UANL).
Pionera en esta actividad la Universidad Autónoma de Nuevo León, a través de su
Facultad de Arquitectura se avocó a la Instrumentación de un estudio de Postgrado sólido
con una serie de requisitos de ingreso y egreso, estructura escolarizada y currícula de
quince materias. La experiencia de un servidor como Coordinador de la misma permitió
tener contacto con valuadores con una trayectoria de más de treinta años y con jóvenes
recién egresados, ello implicó también ser parte de la condición de conocer, integrar,
aplicar y profundizar el manejo de elementos de otras áreas del conocimiento mismos que
por su afinidad tienen relación de forma directa o indirecta con el proceso de la Valuación
Inmobiliaria.
Bajo esta perspectiva integramos que la Valuación Inmobiliaria, no solo se
relacionaba con la Ingeniería Civil o la Arquitectura, también con la Economía, Sociología,
Legislación, Matemáticas y otras.
Conjuntamente a lo anterior es común que en otras Universidades cursen la
Especialidad, profesionistas con un origen diverso (Agrónomos, Contadores, Ingenieros
Mecánicos, Economistas), es evidente que la existencia de una disparidad enorme entre el
origen de los Estudios de Postgrado, los requisitos de ingreso, estancia y egreso en las
diferentes Instituciones Educativas que los ofrecen en el país, genera que no existan puntos
de comparación entre los diferentes planes de estudio y por ende una escasa homogeneidad
en ellos.
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A lo antes expuesto comúnmente se integra el hecho de que son precisamente los
profesionales de la Valuación quienes en su momento fungen como actores principales al
descalificar los Estudios de Postgrado cursados por ellos o sus compañeros, estableciendo
que estos son de tipo “Light” y quienes los estudian más que aprender, malgastan su dinero,
logrando solo perder el tiempo y entrar en discusiones bizantinas sin ningún objetivo,
propósito o fin. Quizás esto no repercutiría mucho, si este tipo de comentarios solo fuera
dentro del gremio, pero por el contrario se expande a la totalidad de la sociedad.
Así también es común observar aquellos profesionistas jóvenes que cargados de
ilusiones y sueños piensan que con el solo hecho de cursar el Postgrado, van a obtener su
carnet de valuadores y realizar un sinnúmero de avalúos con los cuales recuperarán la
inversión de haber estudiado, desgraciadamente la realidad termina frustrándolos muchas
veces, ubicándolos en una realidad poco halagadora y deprimente.
De ello surge la disyuntiva de analizar cuál es nuestro papel como profesionistas,
percatarnos si el Valuador verdaderamente está preparado en forma suficiente, cuenta con
el respaldo de su Instituto o Colegio, la Ley lo protege y promueve, la sociedad tiene
confianza en él, se sienten seguros de nuestro desempeño al realizar un avalúo, estudio de
valor o peritaje o simplemente forzados por la sociedad, el Gobierno o Instituciones
Bancarias no tienen otra opción y se ven obligados a contratarnos.
Bajo esta óptica nos enfrentamos a dos posibilidades, una que el profesional de la
Valuación hoy en día aplique en forma práctica aquellas herramientas que adquirió en sus
Estudios de Postgrado a través de un cambio en su actitud y acción profesional, o por otra
simplemente provisto de una Especialidad y cédula que lo identifica como tal, continúe
realizando los mismos trabajos escasamente objetivos integrados por su opinión subjetiva,
apoyada en su experiencia profesional y carente de bases científicas.
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Otra cotidianidad en nuestro gremio y que desgraciadamente es una situación que
continuamente crece, es la posición que asumen aquellos Valuadores que con una actitud de
todólogos cursan los tres Postgrados existentes con respecto a la Valuación y no obstante de
ser Arquitectos realizan avalúos Agropecuarios o Ingenieros Agrónomos que valúan
edificios y fraccionamientos, contribuyendo con ello a despertar desconfianza e
incertidumbre en quienes demandan nuestros servicios. No obstante ello existen
profesionales de la Valuación que los realizan en forma honesta, es evidente que esta
actitud provoca algunos contrasentidos que inclusive para los mismos valuadores en
ocasiones son difíciles de digerir.
Durante mi estancia como Coordinador de la Maestría en Valuación Inmobiliaria
(UANL), tuve el honor y gran satisfacción de convivir con un número importante de
profesionistas (Arquitectos e Ingenieros Civiles), que se destacaban por su capacidad
profesional, dinamismo y ética, dentro de la actividad de la valuación inmobiliaria en el
A.M.M. Miembros ellos del Instituto Mexicano de Valuación de Nuevo León, acudieron a
nuestra “Alma Mater” con el enorme deseo y la posibilidad de estructurar algún curso o
estudio a nivel Postgrado que les permitiera integrar dentro de su currícula y en su actividad
profesional cotidiana nuevos y mejores conocimientos de carácter científico. Sus
argumentaciones se esgrimían fundamentalmente en lo siguiente.
Que la actividad de la Valuación Inmobiliaria se estableciera como una acción
profesional fundada en los Estudios de Postgrado que debiese de poseer quien la
ejerciera en forma privada o Institucional.
Poseer un título y cédula que te avalara como profesionista capacitado para ejercer la
actividad de la valuación de manera ética y profesional.
Evitar que cualquier profesionista sin conocimientos y experiencia en Valuación
Inmobiliaria realizara avalúos y/o dictámenes que de una u otra forma perjudicaran o
beneficiaran a particulares o instituciones.
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No depender de terceros (Comisión Nacional Bancaria y de Valores) y/o de exámenes
de conocimientos que avalaran su capacidad para ejercer su profesión en un ambiente
de índole público y privado a organismos Gubernamentales, Instituciones Bancarias o a
cualquier persona que lo solicitase.
Sin embargo esta noble propuesta en lugar de expandirse, aplicarse y quizás ser
abundada por otras instituciones, resultó lo contrario, se minimizó, se flexibilizó y terminó
siendo en otras Universidades, un Postgrado con cursos de Fines de Semana y titulación
inmediata.
Es decir el gran interés en profesionalizar la actividad por instituciones con amplio
respaldo académico como fue en su inicio (U.N.A.M. Valle de Atemajac, B.U.A.P.,
U.A.N.L.), culminó en una comercialización y mercantilismo de Postgrados en Valuación
que originó que hoy en día existan un sin número de “valuadores profesionales” que
ofrecen sus servicios al mejor postor.
Dicha situación ha provocado que la oferta de valuadores rebase por mucho la
demanda de estos en el mercado profesional, lo que por consecuencia a generado la
disminución en los porcentajes de pago, la baja de Ingresos y el acoso o chantaje laboral
basado en la razón de que valuadores existen muchos.
Finalmente como decía mi abuelo (estamos mas mal que antes, porque antes
estábamos peor). Es decir la profesionalización de la actividad generó la comercialización
de la misma, y ahora no solo dependemos de la Sociedad Hipotecaria Federal (quien nos
cobra por ejercer la profesión para la cual contamos con título y cédula), sino también de
las Unidades de Valuación que hoy por hoy solo constituyen un Intermediario más entre el
usuario y el proveedor, estas ejercen y toman una plusvalía producto del trabajo, que no les
corresponde.
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Las unidades de valuación han constituido además de un burocratismo profesional y
empalme de funciones, una forma más de explotación laboral al quedarse con parte de los
ingresos del valuador quien es el que desarrolla el trabajo.
Así mismo se convierten en un grupo voraz que a todas luces busca el aumento de
sus ingresos. Es deplorable y triste ver como a menudo llaman a la oficina ofreciendo mil
posibilidades de trabajo, desarrollo, competitividad y más, solo que al momento de pedirles
expliquen su política de pagos o aclararles que no hacemos avalúos para el INFONAVIT
(mismos que por su costo son de Servicio Social, más que profesional), dejan de insistir
pues para ellos lo importante y esencial según se percibe es más lo cuantitativo, que lo
cualitativo.
Ahora bien porque depender de ellas de acuerdo a la legislación laboral, quien
cuenta con una cédula profesional puede ejercerla libremente en forma profesional y ética,
no conozco por ejemplo algún organismo que regule a los ginecólogos y les asigne partos
de acuerdo a su conveniencia, les pague lo que quiera y cuando quiera y además los obligue
a cubrir los gastos de su incorporación a la Sociedad Reguladora Federal de Ginecólogos.
Es lamentable que hayamos caído en un abismo, en el cual es más sencillo tomar
una posición cómoda y flexible que hacer valer tus derechos como cualquier ciudadano de
este país. Bajo esta disyuntiva el valuador profesional hoy en día tiene la decisión y esta en
sus posibilidades de cambiar o seguir bajo el capricho y deseos de dos instituciones que en
el inicio de los noventas simplemente no existían. La profesionalización del valuador no
solo constituye o implica la necesidad de actualizarse constantemente o de contar con más y
mejores estudios a nivel de Licenciatura, Maestría o Doctorado, integra también el
reconocimiento de la sociedad en lo profesional y en lo económico y no el desgaste y
menosprecio cotidiano de nuestros mismos compañeros.
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La necesidad de un valuador profesional certificado, es un reto impostergable, la
anterior premisa es producto de la inquietud de algunos de los profesionistas que hoy nos
dedicamos a la Valuación Inmobiliaria, mismos que de una u otra forma estamos afiliados a
la multiplicidad existente de Asociaciones, Sociedades, Institutos y Organismos que
coexisten en la diversidad geográfica de nuestro país los que integrados a Colegios de
Profesionales o Federaciones sobreviven comúnmente hoy en día.
Sin embargo, es necesario pertenecer a ellas para realizar avalúos, tus clientes
potenciales te lo exigen, de alguna forma regulan tus actividades, obviamente que no,
existen muchos profesionistas que realizan avalúos y peritajes para Instituciones de carácter
público y privado sin que pertenezcan a ninguna de las Instituciones citadas, ello sin menos
cabo de la validez de sus dictámenes y lo jugoso de sus honorarios.
De ello surgen una serie de incógnitas como, ¿es necesario pertenecer al Colegio de
Valuadores de mi Estado?, ¿Cuál es el futuro de la Federación? ¿Pertenecer a ella
verdaderamente me sirve?, es decir ¿Impulsa y respalda mi actividad como valuador?, ¿Se
preocupa por mi preparación profesional fomentándola a través de Cursos o Diplomados?,
¿Es en si un respaldo o punto de apoyo para el fomento de mis servicios profesionales?
Derivado de lo anterior, es frecuente ver como el mismo valuador asume diferentes
actitudes ante sus clientes, no es lógico que un avalúo que es un documento que integra una
serie de operaciones y procesos unido a la responsabilidad que implica su elaboración,
pueda ser pagado a precios menores al costo de una hora profesional especializada. En
razón de ello cada día es mas importante establecer un tabulador de honorarios
profesionales del valuador, similar a los Médicos, Abogados y Notarios, ello contribuirá
por una parte a estandarizar los pagos y precios a aplicar, y a legislar y fomentar el apego a
ello por parte de las Instituciones Bancarias, Hipotecarias, y Dependencias
Gubernamentales que son nuestros clientes potenciales.
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En lo atractivo que resulta pertenecer a un Instituto o Colegio de Valuación o
ingresar al mismo, es una situación que evidencia posturas encontradas que se reflejan en
una escasa demanda de lo anterior. Si la Federación no impulsa condiciones que brinden un
apoyo para el valuador, genera la obligatoriedad de pertenecer a la misma para ejercer la
profesión y asume la tarea de elevar la acción de valuar como una actividad a ejecutar por
aquellos profesionales que cuenten con una cédula profesional que los avale como tal, es
muy posible que pueda desaparecer en lo futuro, provocando con ello una mayor
desintegración e incertidumbre respecto a las condiciones actuales en que se inscribe la
actividad de valuar bienes en el país.
Bajo esta dinámica es importante establecer con claridad precisa en nuestros
dictámenes cual es la responsabilidad que asumimos al ejecutarlos, es decir hasta donde
somos solidarios en lo Civil y Judicial. Es imprescindible incorporar elementos que
deslinden y ubiquen en forma tácita, que solo validamos las operaciones y juicios de valor
externados en el avalúo, estableciendo que este refleja las características y condiciones que
el bien poseía al momento de su inspección. Por ende es necesario ser éticos y ecuánimes
con las circunstancias del momento, recordemos que no obstante que un avalúo arroja
varios valores no podemos dejar de lado las condiciones económico-políticas y sociales de
nuestro país, el que se inscribe en una economía de libre mercado donde la oferta y
demanda fijan el precio de un bien.
En conclusión podemos establecer que lo antes descrito resulta ser una panorámica
de las condiciones en que se desarrolla el Proceso de la Valuación Inmobiliaria hoy en día,
sin embargo esta no tiene ningún valor, si no existe una actitud positiva que integre
propuestas que desde diferentes ópticas constituyen alguna alternativa de solución a los
problemas planteados. Bajo esta condición considero necesario abordar en el corto plazo las
siguientes premisas.
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La obligatoriedad de los miembros de la Federación, de contar como mínimo con una
Especialidad en cualquiera de las ramas de la Valuación, así mismo con una
certificación (basada en horas de capacitación, trabajos realizados y reconocimientos).
No podemos hablar de profesionalización si nuestros miembros no han estudiado un
Postgrado, esto quizás repercuta en algunos de nuestros compañeros, no obstante es más
redituable ser pocos con una imagen profesional que muchos con diversidad de
conocimientos apoyados solo en la experiencia cotidiana.
El establecimiento de un reconocimiento a la actividad de valuar, a través de la
instrumentación legal de que, solo podrán realizar avalúos aquellos profesionistas que
cuenten con una Cédula Profesional, avalados mediante una certificación como
valuador que será refrendada mediante la evaluación de tres elementos:
Un examen general de conocimientos en la Especialidad a refrendar al inicio y
posteriormente cada tres años. El mismo será aplicado por un organismo
certificador establecido por los valuadores y no por instituciones universitarias
(estas últimas en ocasiones desconocen lo que certifican).
La actualización del solicitante en Cursos, Diplomados y Postgrados que sumen
mínimamente treinta horas de capacitación anual efectiva y demostrable mediante
diplomas con validez oficial y recibo de pago de los mismos.
Bitácora de la elaboración de los trabajos realizados durante cada año (avalúos),
respaldados con el aval de las instituciones para quien se elaboraron (quedan
excluidos avalúos particulares).
Lo anterior contribuirá ampliamente al establecimiento de una dinámica de rescate
de la imagen del valuador y profesionalización del mismo, lo antes citado será coordinado
por la Federación quien extenderá la credencial y reconocimiento oficial. A su vez
establecerá una Comisión dictaminadora formada por valuadores profesionales a un nivel
nacional y regional.
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Esos últimos pueden ser parte de la planta docente de Instituciones que ofrecen
Postgrados relacionados con el Proceso de la Valuación de bienes muebles e inmuebles y
por valuadores que por su amplia experiencia hayan destacado en el ámbito profesional y
académico, la misma se orientará al diseño, fomento y coordinación de las siguientes
acciones:
Implementación de Cursos y Diplomados a un nivel Nacional y Regional, lo que
fomente la actualización de conocimientos, la participación de los valuadores y el
intercambio de experiencias. La recuperación del costo será través del patrocinio de
Instituciones y Dependencias para quienes se realizan avalúos.
Instrumentación y obligación por parte de los miembros de la Federación de aplicar un
tabulador de honorarios correspondientes a los trabajos valuatorios que se realizan, la
misma tendrá una vigencia anual y se publicará al inicio del año.
La obligatoriedad mínima de participación por parte de los valuadores en 50% de los
cursos organizados en la región por su colegio y Federación.
Una propuesta final se encamina a la disponibilidad que como valuadores debemos
brindar en la búsqueda de realizar los trabajos que se nos encomiendan en una forma
responsable, ética y apegada a derecho. Así mismo confiar en que en lo futuro y producto
de las diligencias y premisas que enarbole nuestra Federación, podamos ejercer nuestra
actividad en forma directa sin tener que depender de la participación de Instituciones
Bancarias, Dependencias Gubernamentales, Corredores Públicos, Unidades de Valuación y
demás organismos que solo constituyen un innecesario intermediario que fomenta la
disminución de nuestros ingresos.
MIL GRACIAS