PROPIEdAd hORIzONTAL

20

La legitimación para accionar endefensa de la comunidad

El punto de partida es el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala que el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten. La

jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sufrido una evolución a este respecto.

FABIO BALBUENA

La jurisprudencia del Tribunal Su-premo primero consideró que la in-tervención en juicio por parte delpresidente entraba dentro de susfunciones ordinarias y no necesitabaningún tipo de habilitación por partede la junta de propietarios.

La STS de 20/12/1996, decía:«procede declarar que, según el te-nor del artículo 12 de la Ley de Pro-piedad Horizontal, el presidente, enla representación orgánica corres-pondiente a lo dispuesto en dichoprecepto, está facultado para litigar(…), con apoderamiento suficientepara defender en juicio y fuera de éllos intereses de la comunidad, tal

como tiene sentado esta Sala, entreotras, en sentencias de 3 de marzode 1995 y 5 de julio de 1995, de ma-nera que, según precisa la de 22 defebrero de 1993, el citado directivono actúa como un procurador, ni os-tenta una delegación ut lite penden-te en sentido técnico, que exija unasuerte de mandato representativoad hoc, sino que interviene como unórgano del ente comunitario, quesustituye la voluntad social con lasuya individual, con la posibilidad deconsiderar lo realizado no como he-cho en nombre de la comunidad, si-no como si fuera el mismo quien lohubiere verificado, sin perjuicio de larelación interna entre ambos y, porconsiguiente, de la necesidad de

responder de su gestión ante la jun-ta, por lo que no necesita la autori-zación de ésta para intervenir antelos Tribunales, cuando ejercite unapretensión en beneficio de la comu-nidad, salvo en los supuestos expre-samente excluidos en la ley.»

La SAP Barcelona, Sección 17ª,de 22/07/2005, acoge esta doctrina,diciendo que «el presidente, en la re-presentación orgánica correspon-diente a lo dispuesto en dicho precep-to,..... no actúa como un procurador,ni ostenta una delegación "ut lite pen-dente" en sentido técnico, que exijauna suerte de mandato representati-vo ad hoc, sino que interviene comoun órgano del ente comunitario,.....,por lo que no necesita la autorización

«Si bien el presidente representa a la comunidad, su actuación ha de tener por base la ejecuciónde acuerdos de la junta sobre asuntos de interés general para aquélla»

Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 20

PROPIEdAd hORIzONTAL

22

de ésta para intervenir ante los Tribu-nales, cuando ejercite una pretensiónen beneficio de la comunidad, salvoen los supuestos expresamente ex-cluidos en la ley", o cuando exista unaoposición expresa y formal,(…)»

NECESIDAD DE ACUERDO PREVIO DE LAJUNTA DE PROPIETARIOS

Sin embargo, con posterioridad el

Supremo ha venido considerandoque la potestad del presidente de lacomunidad queda limitada a ejecu-tar los acuerdos comunitarios.

La STS de 11/12/2000, dice que«corresponde al presidente de la comu-nidad la representación de ésta "en jui-cio" y fuera de él y corresponde a la Jun-ta de copropietarios conocer y decidirlos asuntos de interés general para lacomunidad, acordando las medidas ne-

cesarias o convenientes para el mejorservicio común; debiendo el presidenteactuar de conformidad con los acuerdosde la Junta, válidamente adoptados, delos que es mero ejecutor.»

Esto supone que, si bien el pre-sidente representa a la comunidad,su actuación ha de tener por base laejecución de acuerdos de la juntasobre asuntos de interés generalpara aquélla.

El Tribunal Supremo considera necesario el acuerdoprevio de la junta de propietarios

Este criterio se consolidó definitivamente con la STS, Sala Pri-mera, de 10 de octubre de 2011, que declaró como doctrina ju-risprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta depropietarios que autorice expresamente al presidente de la co-munidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta.El Fundamento de Derecho TERCERO dice:

«Legitimación activa del presidente para instar acciones ju-diciales en defensa de la comunidad de propietarios. Se preci-sa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios.

A) La doctrina jurisprudencial pese a no desconocer que elpresidente de la comunidad de propietarios asume la re-presentación orgánica de la comunidad declara que la ac-tuación del presidente en defensa de aquella ha de auto-rizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en elámbito de las competencias de la comunidad, ya que deconformidad con el artículo 13.5 de la LPH es a la Juntade Propietarios a la que corresponde «conocer y decidiren los demás asuntos de interés general para la comuni-dad acordando las medidas necesarias o convenientespara el mejor servicio de la comunidad. Asimismo la juris-prudencia es clara cuando exige que el acuerdo para ac-tuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidades requisito indispensable atribuido a la Junta de Propie-tarios (SSTS 11 de diciembre de 2000 (RC 3429/1995), 6de marzo de 2000 (RC 1726/1995), 23 de diciembre de2005 (RC 1844/1999)).

B) Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencialla necesidad de un previo acuerdo de la junta de propieta-rios que autorice expresamente al presidente de la comu-nidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de es-ta.

C) La aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso exami-nado exige su estimación. Efectivamente constituye unpresupuesto fijado por la sentencia recurrida la nulidadtanto de la Junta de Propietarios celebrada el 13 de juliode 2006 como del acuerdo adoptado, relativo a la autori-zación al presidente de la comunidad de propietarios recu-rrida para que ejercitase acciones judiciales frente al aho-ra recurrente en cuanto a la ilegalidad de las instalacionesubicadas por este en una terraza común de uso privativodel edificio. Partiendo de tal hecho incontestable, la sen-tencia recurrida concluye, en contradicción con la doctrinajurisprudencial fijada al efecto, que el presidente, pese aque no se halla autorizado expresamente por acuerdoadoptado en Junta de Propietarios ostenta legalmente larepresentación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en

todos los asuntos que les afecten, según lo dispuesto enel artículo 13 LPH. Pues bien dicha conclusión no se ajus-ta a la línea jurisprudencial expuesta por la cual el presi-dente para ejercitar acciones en defensa de la comunidadtendrá que hallarse autorizado por acuerdo válidamenteadoptado en Junta de Propietarios, ya que ante la cons-tancia en autos de la falta de acuerdo que sustente la ac-tuación del presidente, el cual actuó única y exclusivamen-te en calidad de tal, la conclusión ha de ser la de falta delegitimación activa de este para formular la demanda inter-puesta en defensa de la comunidad de propietarios.»

Esta doctrina se reitera en la STS, Sala 1ª, de 27/03/2012.Más recientemente, la STS, Sala 1ª, de 19/02/2014, dice:

«La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de laComunidad la representación de la Comunidad en juicio y fue-ra de él, pero esto no significa que esté legitimado para cual-quier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Pre-sidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Co-munidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias.La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación delPresidente para representar en juicio a la Comunidad de Pro-pietarios, declaró: «Se trata de impedir que su voluntad perso-nal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consi-gue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios lacuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta elcarácter necesario de las normas que rigen la propiedad hori-zontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusi-va del presidente». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal úni-camente exige de modo expreso el acuerdo previo para que elpresidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de lacomunidad de propietarios en los supuestos concretos de ac-ción de cesación de actividades prohibidas por los estatutosque resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de re-clamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH), no resultarazonable sostener que la facultad de representación que seatribuye de modo genérico al presidente le permita decidir uni-lateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad.(STS 10/10/11, 27/03/12)

En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala,que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de unprevio acuerdo de la junta de propietarios que autorice expre-samente al presidente de la comunidad para ejercitar accionesjudiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe encalidad de copropietario o los estatutos expresamente dispon-

Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 22

PROPIEdAd hORIzONTAL

23

Por tanto, no se pone en duda quela representación de la comunidad depropietarios le corresponde al presi-dente, puesto que el mismo es el únicolegitimado legalmente para represen-tar judicialmente a la comunidad. Setrata más bien de impedir que su vo-luntad personal sea la que deba vincu-lar a la comunidad, y de ahí que la jun-ta de propietarios deba conocer de lacuestión que haya de someterse a ladecisión judicial. Y ello habida cuentael carácter necesario de las normasque rigen la propiedad horizontal, queimpide dejarlas al arbitrio y considera-ción exclusiva del presidente.

Como dice la STS de 20/10/2004,«la representación de la Comunidad enjuicio y fuera de él del Presidente no tie-ne un contenido "en blanco", de tal for-ma que esa representación sirva paralegitimarle en cualquiera de sus actua-ciones. Es la Junta de Propietarios laque acuerda lo conveniente a sus intere-ses y el Presidente ejecuta; su voluntadno suple, corrige o anula la de la Junta.»

En el mismo sentido la STS de6/03/2000 dice: «no significa ello desco-nocer que el Presidente asume la repre-sentación (de tipo orgánico, ha dichoesta Sala en numerosas sentencias) dela Comunidad, sino señalar que no su-ple en todo caso la voluntad de la mis-ma con la suya, a modo de dictadura;necesariamente ha de actuar ejecutan-do los acuerdos tomados por la Juntaen su esfera de competencias. Si porimperativo del art. 13.5º LPH a la Juntacorresponde "conocer y decidir en losdemás asuntos de interés general parala comunidad acordando las medidasnecesarias o convenientes para el me-jor servicio de la comunidad", no es du-doso que esa competencia legal nopuede desaparecer por una concepcióndictatorial de la figura del Presidente.(…) Una aplicación de la norma ade-cuada a la realidad social presente (art.3º. C.civ.) rechaza cualquier concepcióndoctrinal que elimine las competenciasde la Junta en favor del autoritarismo dela figura de su Presidente.»

LEGITIMACIÓN EN CALIDAD DE PROPIETA-RIOS

No obstante, si el presidente no actúacomo tal, sino como propietario, sí pue-de interponer demandas en defensa delos intereses de la comunidad. La STS

de 12/12/2012, dice:«Es doctrina jurisprudencial reitera-

da que hace falta un previo acuerdo dela junta de propietarios que autoriceexpresamente al presidente de la co-munidad para ejercitar acciones judi-ciales en defensa de esta, salvo que elpresidente actúe en calidad de copro-pietario o los estatutos expresamentedispongan lo contrario (SSTS 20 deoctubre 2004, 27 de marzo 2012, entreotras).»

Doctrina que se reitera en la STS,Sala Primera, de lo Civil, de 30 de Oc-tubre de 2014 (Nº de Sentencia:594/2014 - Nº de Recurso: 2931/2012,Ponente: Excmo. Sr. Magistrado D. An-tonio Salas Carceller) cuando dice:

«No cabe, por tanto, entender sus-tituida la reiterada jurisprudencia deesta Sala sobre la legitimación de lospropietarios individuales en régimende propiedad horizontal para defenderlos intereses comunes en beneficio dela comunidad. Así lo puso de relieve elpropio Tribunal Constitucional en sen-tencia núm. 115/1999, de 14 junio (Sa-la Primera) cuando decía que «aunqueen la práctica y como licencia del len-guaje, las comunidades de propieta-rios de un edificio constituido bajo elrégimen de la propiedad horizontal di-cen actuar como demandantes y comodemandados a través de su presiden-te, en virtud de la llamada "representa-ción orgánica" que le reconoce el ac-tual art. 13.3 LPH (antiguo art. 12LPH), en rigor son los propietarios deledificio, en cuanto propietarios consti-tuidos bajo el régimen de la propiedadhorizontal, los que actúan a través dela figura del presidente de la Junta depropietarios que ostenta "ex lege" larepresentación de dichos propietariosen los asuntos que afectan a la Comu-nidad....» ; a lo que añade «así lo hareconocido, por lo demás, la jurispru-dencia civil, que, asimismo, ha decla-rado que cada propietario, pese a la re-presentación orgánica que ostenta elpresidente de la Comunidad de Propie-tarios, está legitimado para actuar endefensa de sus derechos en los casosde pasividad o incluso de oposición dela comunidad, por cuanto que la situa-ción de propiedad horizontal no es pro-piamente una situación de comunidad,sino un régimen jurídico-real al que sesujeta la llamada "propiedad separada"(art. 396 CC) de los diferentes pisos o

locales en que se divide el edificio oconjunto inmobiliario al que se aplica, ydel que derivan los derechos, cargas,obligaciones y responsabilidades quela ley establece. Por ello, cada propie-tario debe estar facultado, en principio,para el ejercicio y defensa de sus dere-chos con independencia de los restan-tes propietarios, en términos y condi-ciones que no corresponde a este Tri-bunal precisar.....».

En tal sentido, esta Sala tiene decla-rado que cualquiera de los comunerospuede comparecer en juicio y ejercitaracciones que competan a la comuni-dad, siempre que actúe en beneficio dela misma (sentencias, por todas, 10 dejunio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18de diciembre de 1985, 17 de abril de1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de1997). La sentencia núm. 46/1995, de31 enero, afirma que «es doctrina reite-rada de esta Sala la de que cualquiercondómino está legitimado para ejerci-tar acciones, no tan sólo de aquella par-te del espacio comprensivo de su piso olocal sobre los que ostenta un derechosingular y exclusivo, sino también endefensa del interés que le correspondesobre los elementos comunes (SS. 10junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23noviembre 1984 y 12 febrero 1986), asícomo que no se da falta de legitimacióncuando, aunque no se haya hechoconstar en la demanda de una maneraexpresa que se actúa en nombre de lacomunidad y en interés de la misma, seplantea una pretensión que, de prospe-rar, ha de redundar en provecho de lacomunidad (S. 8 junio 1992).....».

CONCLUSIÓN

Queda claro, pues, que el presidenteno puede, sin acuerdo previo y expre-so adoptado por la Junta, interponeruna demanda en defensa de los inte-reses de la comunidad, salvo que ac-túe en calidad de copropietario, pues-to que cualquiera de los comunerospuede comparecer en juicio y ejercitaracciones que competan a la comuni-dad siempre que actúe en beneficiode la misma.

Fabio BalbuenaAdministrador de Fincas

Abogado

Revista AAFF 170_Revista AAFF 20/02/2015 10:32 Página 23