Lectura 2 - Derechos Reales 1

7/27/2019 Lectura 2 - Derechos Reales 1

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Mdulo 2Unidad 2

Lectura 2

Elementos Fundamentales de Derechos Reales

Profesora: Abg. Andrea Belmaa

Profesora: Abg. Paula Altamirano


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Materia: Elementos fundamentales de Derechos Reales

Autora original: Prof. Abg. Andrea Belmaa

Seleccin, Adaptacin y Complementos: Prof. Abg. Paula Altamirano

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Mdulo 2

Elementos Fundamentales de los

Derechos Reales

2. Introduccin:En el presente mdulo estudiaremos de manera detallada los diferentesderechos reales que hemos enunciado de manera breve en el mduloanterior. Para ello, en nuestro programa hemos clasificado los derechosreales en derechos reales sobre cosas propias y derechos reales sobre cosaajena.

Derechos reales sobre las cosas propias: Propiedad y dominio. El dominio en general.

El condominio. La propiedad horizontal El derecho real de superficie forestal.

Derechos reales sobre cosas ajenas: Servidumbres en general. Servidumbres personales y reales. Servidumbres personales. Usufructo.

Habitacin. Servidumbres prediales. Hipoteca. Prenda.

Es importante destacar que los diferentes autores clasifican los derechosreales de diversas maneras, para ello citaremos a dos de los autoresdestacados en materia de derechos reales.


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Mariani de Vidal, al hacer la clasificacin de los derechos reales, nospresenta la siguiente1:

a) Derechos reales sobre cosa propia y ajena.b) Derechos reales principales y accesorios.

c) Derechos reales sobre la sustancia y el valor.d) Otras clasificaciones:

Segn su objeto; Segn se lo considere al derecho perfecto o imperfecto; Segn la persona del titular

a) Sobre cosa propia y ajena:

Sobre cosa propia, el dominio y el condominio. Sobre cosa ajena, es decir, cuando el dominio pertenece a otro, tambinllamados desmembraciones del derecho de propiedad: usufructo, uso,

habitacin servidumbres (estos derechos tambin denominados "dedisfrute sobre cosa ajena", pues implican para su titular la facultad de usoy/o goce de una cosa de propiedad de otro), hipoteca, prenda y anticresis(estos tres ltimos tambin llamados derechos de garanta", porque enverdad sirven para garantizar el cumplimiento de una obligacin, afectandoal mismo una cosa mueble o inmueble, determinada. A su vez, por esomismo, son derechos accesorios del derecho personal que garantizan, comolo dice expresamente el Art. 524 Cdigo. Civil.)2.

b) Principales y accesorios:Segn vimos, los derechos reales de garanta revisten el carcter dederechos accesorios de los crditos que garantizan. Los restantes derechos

reales enumerados en el Art. 25033

Cdigo Civil son principales. Yaestudiaremos cada uno de los derechos reales durante el transcurso de estemdulo.

1Mariani de Vidal, Marina. Op. Cit., Tomo I, pgs. 77 y siguientes.

2Art. 524. Las obligaciones son principales o accesorias con relacin a su objeto, o con

relacin a las personas obligadas. Las obligaciones son accesorias respecto del objeto deellas, cuando son contradas para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal;como son las clusulas penales. Las obligaciones son accesorias a las personas obligadas,cuando stas las contrajeren como garantes o fiadores. Accesorios de la obligacin vienena ser, no slo todas las obligaciones accesorias, sino tambin los derechos accesorios delacreedor, como la prenda o hipoteca.3 Art. 2.502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o

disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los quepor este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, sicomo tal pudiese valer.

Art. 2.503.Son derechos reales:1 El dominio y el condominio;2 El usufructo;3 El uso y lahabitacin;4 Las servidumbres activas;5 El derecho de hipoteca;6 La prenda;7 Laanticresis;8 La Superficie Forestal


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c) Sobre la sustancia y el valor:Esta clasificacin alude a la posibilidad de uso y goce de la cosa que tiene eltitular del derecho real.En principio, los derechos reales de garanta recaeran sobre el valor, ya que

su titular no tiene derecho de uso y goce de la cosa, su principal facultadconsiste en la realizacin de la cosa para cobrarse con su valor. Los dems,seran derechos reales sobre la sustancia. Sin embargo, la coincidencia no estotal. En efecto, el derecho de dominio implica un derecho sobre lasustancia y el valor. El derecho de prenda puede recaer sobre la sustancia sias se conviniera entre constituyente y acreedor, entre otros casos quepodramos mencionar.

d) Otras clasificaciones:1) De acuerdo a su objeto podemos clasificar a los derechos reales segn querecaigan sobre muebles o sobre inmuebles (slo recaen sobre inmuebles lahipoteca, las servidumbres y el derecho de habitacin; los dems,

indistintamente sobre muebles o inmuebles).Esta distincin es importante atento las profundas diferencias existentes enel rgimen jurdico de los objetos.

2) En el Art. 2772 del Cdigo Civil se esboza la clasificacin de derechosreales perfectos e imperfectos. Aqu slo diremos que para algunos sealude con ella el dominio perfecto o imperfecto; ms para otros, siguiendoa Freitas, los derechos reales perfectos o imperfectos son los que se ejercenpor la posesin; dentro de los primeros tenemos al dominio y alcondominio y, dentro de los segundos, al usufructo, al uso, a la habitacin, ala prenda y a la anticresis.

3) Segn la persona del titular podemos distinguirlos en: derechossubjetivamente personales, es decir, pertenecientes a una personaindividualmente determinada, pudiendo darse como ejemplos todos losderechos reales menos las servidumbres. En algunos casos los derechos sonintransferibles (as, el usufructo, el uso y la habitacin no pasan a losherederos). El otro grupo es el de los derechos subjetivamente reales, queson los que corresponden no a una persona determinada sino al que en elmomento es propietario de una finca. En esta categora revistan lasservidumbres.

A su vez, Musto nos propone la clasificacin que a continuacindetallamos4:

a) Con relacin a su carcter principal o accesorio.b) Con relacin a su duracin.c) Con relacin a su objeto.d) Con relacin a su transmisibilidad.

4 Musto, Nstor Jorge. Op. Cit. Tomo I, pgs, 110 y siguientes.


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a) Con relacin a su carcter principal o accesorio: Los derechos degaranta son siempre accesorios de un crdito. Todos los dems, seanderechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena, son principales.

b) Con relacin a su duracin: Se pueden clasificar en perpetuos y

temporarios, y estos ltimos en vitalicios y no vitalicios. Son perpetuos, enprincipio, el dominio, el condominio y la propiedad horizontal. En rigor sepodra decir que su duracin es ilimitada, sin perjuicio de estar sujeto aalteraciones, modificaciones o aun, en el caso de no ser plenos o perfectos, aplazos. Las servidumbres pueden ser perpetuas o tener plazo determinado.El usufructo, el uso y la habitacin siempre son temporarios y no setrasmiten a los herederos pues se extinguen con la muerte del titular tengano no plazo previsto, y en el primer caso (cuando tienen plazo) haya vencidoo no ste.

c) En relacin al objeto: Hay derechos reales que pueden recaer sobrecosas muebles o inmuebles indistintamente, otros que pueden hacerlo slo

sobre muebles, y otros que sobre inmuebles solamente.a) Recaen sobre muebles e inmuebles: dominio- condominio- usufructo-usob) Recaen slo sobre muebles: Prendac) Recaen slo sobre inmuebles: hipoteca- anticresis- servidumbres-propiedad horizontal- habitacin- censosHay derechos que pueden reposar tanto sobre cosas fungibles como nofungibles: As el dominio, el condominio, la prenda. El resto puede tenerpor objeto cosas no fungibles.

d) En relacin con su transmisibilidad: Hay derechos realestrasmisibles y otros intransmisibles. Los derechos reales trasmisibles

pueden serlo por actos entre vivos o mortis causa: el dominio, elcondominio, la propiedad horizontal, lo son. Son intrasmisibles, en cuantoal derecho en s, el usufructo, el uso y la habitacin, pero del usufructo sepuede ceder el ejercicio y el uso de los frutos de una cosa cuando esoneroso, es decir en forma muy restringida.Por nuestra parte, y en virtud de criterios de conveniencia y practicidad, noslimitaremos a utilizar solamente una de estas clasificaciones (aquella quedistingue entre derechos reales sobre cosa propia y derechos reales sobrecosa ajena), y partiendo de ella daremos un pantallazo general de losdistintos derechos reconocidos en nuestro ordenamiento legal.

2.1 Derechos reales sobre la cosa propia:

2.1.1 Propiedad y dominio:

La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de losparticulares, refleja fielmente su lnea poltica: liberalismo, socialismo, etc.Los vocablos propiedad y dominio son usados indistintamente por elcodificador a lo largo del articulado, aun cuando (segn la doctrina) lapropiedad tiene mayor extensin que el dominio. As, hablamos depropiedad industrial, propiedad de un crdito, etc., aludiendo a una


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relacin de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien. Nosotrosreservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real.

La definicin legal de dominio est plasmada en el Art. 2506 el cual reza:

Nuestra Corte Suprema, intrprete final de la Constitucin Nacional y lasleyes, en el fallo Ventura c. Banco Central amparo, ha dicho que eltrmino propiedad empleado en los artculos 14 y 17 de la ConstitucinNacional ampara a todo el patrimonio, incluyendo derechos reales opersonales, bienes materiales o inmateriales y, en general, todos losintereses apreciables que un hombre pueda poseer, fuera de s mismo y desu vida y libertad.

Garantas de la propiedad: fuentes legales Proteccin frente aparticulares y frente al estado Expropiacin

El artculo 14 de la Constitucin Nacional menciona entre los derechosreconocidos a los habitantes de la Nacin, conforme a las leyes quereglamentan su ejercicio, el de usar y gozar y disponer de supropiedad, a su vez, el Art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de lapropiedad: la propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Nacinpuede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.

Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado

nuestro mximo tribunal, efectuemos una distincin:Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de loshabitantes de un Estado; las garantas son limitaciones impuestas a lospoderes del Estado, que debe respetar la titularidad y ejercicio de estaspotestades.

Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra ConstitucinNacional:

Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil,mediante las acciones posesorias y reales y en la faz penal, mediantelos delitos contra la propiedad, a los que el cdigo penal dedica un

captulo entero; todos estos mecanismos se efectivizan a travs delos cdigos de procedimiento correspondientes.

Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuarcomo persona de derecho privado o como persona de derechopblico. En el primer caso, est sujeto a la misma regulacin civil,comercial, agraria, etc. que los particulares. En el segundo caso,cuando acta en ejercicio del poder de imperio que le compete, debehacerlo en forma legtima y no arbitraria, en caso contrario, cobravigencia la garanta constitucional contenida en la segunda parte del

el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa seencuentra sometida a la voluntad y accin de una persona.


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Art. 17 CN: la expropiacin por causa de utilidad pblica debe sercalificada por ley y previamente indemnizada () la confiscacin debienes queda borrada para siempre del cdigo penal argentino.Ningn cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni exigir auxiliosde ninguna especie () todo autor o inventor es propietario

exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino quele acuerde la ley.

Expropiacin: La expropiacin es una institucin de derecho pblico yreglada por las normas administrativas, (Ley Nacional N 21.499 deexpropiacin, leyes provinciales de expropiacin y de procedimientoadministrativo). Es el mecanismo por el cual el Estado, haciendo uso de supoder de imperio, califica un bien como de utilidad pblica, procura unaindemnizacin al particular afectado y posteriormente lo desapodera delbien. La calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial y puederecaer sobre cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el intersgeneral: muebles, inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc.

La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos yperjuicios derivados de la desposesin, pero no incluye el lucro cesante.Se llama expropiacin irregular o indirecta a aquella en la cual elparticular compele al Estado a iniciar el proceso de expropiacin. El Art. 51de la ley 21.499 prev tres supuestos: a) cuando existe ley que calific albien como de utilidad pblica y el Estado procede a tomarlo sin previaindemnizacin; b) cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienescomo de utilidad pblica, se ha hecho inconveniente el uso y goce normal;c) cuando el Estado ha impuesto sobre el bien una restriccin o limitacinindebida, lesionando el derecho de propiedad.

La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos

patrimoniales, extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una fazpatrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta ltima categora dondeubicamos a los derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a lafacultad de ceder la explotacin econmica, conceder licencias, etc.,mientras que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la facultadvitalicia que tiene el creador y luego sus sucesores, de tutelar laincolumidad y fidelidad de la obra.

Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: losderechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseos de utilidad,designaciones comerciales y diseo ornamental).

1. Derechos patrimoniales: reales o personales2. Derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ej. derecho a

la vida), o ajena (patria potestad)3. Derechos mixtos:3.1Derechos de autor (ley 11. 723) INPI -Instituto Nacional de

Propiedad Industrial-.3.2Derechos industriales: marcas, patentes, diseos de utilidad,

designaciones comerciales y diseo ornamental INPI.


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2.1.2 El dominio en general

El dominio en general. Concepto crtica de la definicin delcdigo caracteres restricciones y lmites al dominio

extincin - dominio imperfecto - Dominio desmembradoEl dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobreuna cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: iusutendi, ius fruendi y ius abutendi (derecho de usar, de disfrutar y dedisponer). Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular.

El Cdigo Civil lo define como:

La doctrina ha criticado esta definicin por considerarla vaga e imprecisa,ya que en todos los derechos reales la cosa se encuentra sometida a lavoluntad y accin de una persona. Es mucho ms completa la definicin delEsboo de Freytas:

El dominio (derecho de propiedad sobre las cosas) es el derecho real,perpetuo o temporal, de una sola persona, sobre una cosa propia, muebleo inmueble, con todos los derechos sobre su sustancia y utilidad osolamente sobre su sustancia, o sobre su sustancia con algunos derechossobre su utilidad5.

El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa (25206

,2522)7 y, en el caso de los inmuebles, al subsuelo y al espacio areo (2518) 8,con los lmites que diversas leyes imponen (por ej. el rgimen de minas o laexpropiacin del subsuelo para extender vas de subterrneo.)

5 S/D

6 Art. 2.520. La propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los accesoriosque se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos.

7 Art. 2.522. La propiedad de una cosa comprende virtualmente la de los objetos que essusceptible de producir, sea espontneamente, sea con la ayuda del trabajo del hombre;

como tambin de los emolumentos pecuniarios que pueden obtenerse de ella, salvo el casoque un tercero tenga el derecho de gozar la cosa y la excepcin relativa del poseedor debuena fe.8Art. 2.518.La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio areo

sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentranbajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por lasleyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo;puede extender en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otrasventajas; y puede tambin demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquieraaltura avancen sobre ese espacio.

Art. 2605: El dominio el derecho real en virtud del cual una cosa seencuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.


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Superficie solo cedites una locucin latina, que literalmente significa lasuperficie accede al suelo, es utilizada al tratar los derechos reales cuandose relacionan con el derecho de accesin. Segn este principio, todasaquellas superficies o bienes que se encuentran inseparablemente en undeterminado terreno o finca pertenecen, por accesin, al dueo del suelo.

Se encuentra consagrado en el Art. 25189

.

Caracteres del dominio

Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con elmero transcurso del tiempo. Art. 2.510: El dominio esperpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que sepueda hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunqueno ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en laimposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza consu voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosapor otro, durante el tiempo requerido para que ste pueda

adquirir la propiedad por la prescripcin.

Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultadesposibles sobre una cosa (ius utendi, ius fruendi y iusabutendi, que es derecho de usar, de disfrutar y de disponer).Este carcter se vio atenuado por la reforma de la ley 17711que reformul los Art. 2513 y 2514, cambiando las ideas delibertad e individualismo reinantes en el siglo diecinueve porlas de ejercicio regular de los derechos y proscripcin alabuso del derecho.

Art. 2.513. Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa,disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.

Art. 2.514. El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tantono fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.

Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares deldominio sobre la misma cosa. Reza el Art. 2508: El dominioes exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en eltodo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietariasen comn de la misma cosa, por la parte que cada unapueda tener.

Clases de dominio

El Art. 2507 distingue el dominio pleno o perfecto cuando es perpetuo yla cosa no se encuentra gravada con ningn derecho real ymenos pleno oimperfecto, cuando debe resolverse al cabo de un cierto tiempo o al
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cumplimiento de una condicin resolutoria (perdiendo el carcter deperpetuo), o cuando la cosa est gravada a favor de terceros con algnderecho real como servidumbre, usufructo, etc. (perdiendo as el carcter depleno).

El dominio imperfecto puede ser: revocable, fiduciario odesmembrado.

Dominio revocable: Es aquel que se tiene (sujeto a unacondicin o plazo resolutorios, nunca suspensivo, puestoque en tal caso, el dominio no habra nacido). La cosa nopasa a un tercero, sino que vuelve a manos deltransmitente.Sucede cuando el dominio es susceptible de quedar sin efectopor distintas causas, como un pacto de retroventa, unacondicin resolutoria, la revocacin de una donacin olegado por ingratitud o incumplimiento de los cargos,

anulacin del acto de transmisin, rescisin, accin porhecho fraudulento, restitucin por pago indebido, etc. Ensuma, siempre que el dominio se haya transferido de unamanera interina.

Dominio fiduciario: Es definido en el Art. 2662 como el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituidopor contrato o por testamento, y est sometido a durarsolamente hasta la extincin del fideicomiso, para el efectode entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, eltestamento o la ley.; es regulado por la Ley 24.241.Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha

recibido un bien, singularmente determinado, de unapersona, llamada constituyente del fideicomiso, con el finde que, al trmino de un cierto plazo o al cumplimiento dedeterminada condicin (resolutoria) lo transmita, a su vez,a un tercero, denominado fideicomisario.Se encuentra legislado en el Art. 2662, aunque en dichanorma, errneamente se dice que el efecto es "restituir lacosa a un tercero" cuando en verdad no se le restituyenada, sino que se le trasmite el dominio.

En el fideicomiso intervienen tres sujetos:

Fiduciante: quien transfiere el dominio de la cosa. Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar

ciertos actos con ellos y luego transferirlos alcumplimiento del plazo o condicin, a la persona queel fiduciante hubiere designado.

Beneficiario: es quien adquiere el beneficio (porejemplo, rentas sobre los bienes.)

Fideicomisario: es la persona a quien la propiedaddebe transferirse cuando el fideicomiso llegue a su


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fin, por cumplimiento del plazo u objeto. Puede ser lamisma persona del Fiduciante o del Beneficiario.

El fideicomiso slo puede constituirse sobre cosas en particular y no sobreuniversalidades jurdicas ni alcuotas de aqullas. Las facultades del

fiduciario son restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uno nihabitacin y (de constituir hipoteca) sta sigue la suerte del dominio.Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn veremprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario.

Dominio desmembrado: Es aquel que se tiene respectode una cosa sobre la cual se han constituido derechos reales:prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin, superficieforestal o servidumbres. Si lo que se ha constituido es unusufructo, transfirindose el uso y goce de la cosa, se diceque la propiedad ha quedado desnuda o nuda (del latnnudus).

Otros casos de dominio imperfecto: El fundo donde elpropietario debe tolerar se explote una mina en el subsuelo, araz de una concesin otorgada por el Estado.

Restricciones y Lmites al dominio - ExtincinEl derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tantodebe ser ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan.

Podemos distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de lasiguiente manera:

1. Restricciones impuestas slo en el inters pblico:Las mayoras regladas por el Derecho Administrativo (atravs de leyes, decretos, ordenanzas, reglamentos, etc.) ybasadas en deberes o responsabilidades del individuo comomiembro de una comunidad. En principio, no dan origen aindemnizacin alguna a favor del propietario del bien.Algunos ejemplos son las normas que regulan la higiene ysalubridad, los cdigos de urbanismo, de circulacin de losautomotores, etc.

2. Restricciones impuestas en inters de losparticulares: Ejemplo de esta clasificacin son las

restricciones a la disponibilidad jurdica, como es el caso delArt. 2612 del Cdigo Civil donde se sienta el principio de quela circulacin de la riqueza es de orden pblico y, por ello, nopuede extraerse un bien del trfico indefinidamente. El Art.2612 proscribe estas clusulas para las transmisiones deinmuebles a ttulo oneroso por ejemplo. Leamos el Art.2.612: El propietario de un inmueble no puede obligarse ano enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sinperjuicio de las acciones personales que el acto puedeconstituir contra l.


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Tambin podemos citar otra restriccin al dominioemergente de las relaciones de vecindad: Regladas demanera exhaustiva en los arts. 2615 al 2660 que procuran laprevencin de daos o molestias, el aislamiento de losinmuebles, la debida distancia entre con los rboles y

arbustos vecinos, descargas pluviales ordenadas, elotorgamiento de permiso de entrar en propiedad vecina paraciertos fines, etc. Veremos el artculo al que ms importanciaha dado la doctrina respecto del asunto que nos compete, porser una hiptesis que engloba el mayor nmero de casosposibles:

Art. 2.618: Las molestias que ocasionen el humo, calor,olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similarespor el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, nodeben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta lascondiciones del lugar y aunque mediare autorizacin

administrativa para aqullas. Segn las circunstancias delcaso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de losdaos o la cesacin de tales molestias. En la aplicacin deesta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias dela produccin y el respeto debido al uso regular de lapropiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en eluso.El juicio tramitar sumariamente.

La actividad desarrollada en el inmueble debe causar molestias queexcedan la normal tolerancia, es decir, que tengan cierta entidad. Laenumeracin de los factores productores de la molestia es meramenteenunciativa y la existencia de una autorizacin administrativa para

funcionar no es bice para solicitar el cese de las molestias.

Extincin del dominio:El Cdigo Civil enumera las siguientes causales de extincin del dominio:

Por la destruccin o consumo total de la cosa que estabasometida a l, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio.

La propiedad de los animales salvajes o domesticados seacaba cuando recuperan su antigua libertad, o pierden lacostumbre de volver a la residencia de su dueo.

Cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo detransformacin, accesin, o prescripcin, la propiedad de

una cosa perteneciente a otra. Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte

indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte que tiene;pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarlapor una parte indivisa.

Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisinjudicial del dominio, cualquiera que sea su causa, ejecucinde sentencia, expropiacin por necesidad o utilidad pblica.


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Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin deuna cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sinoen virtud de un ttulo vicioso.

2.1.3 El condominioCondominio. Concepto. Tipos: Con indivisin forzosa y sinindivisin forzosa. Facultades y obligaciones de los condominios Administracin de la cosa comn la particin.

Los elementos del condominio son, por tanto:

Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad, como lo dice lapropia norma, corresponde a "varias personas", es decir, que lostitulares deben ser dos o ms, ya que de lo contrario nosencontraramos frente al dominio (y no al condominio). Puedetratarse de personas fsicas o jurdicas.

Unidad de objeto: El derecho de los copropietarios recae sobreuna o varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de variascosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio como unsolo objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobretodas, correspondiendo a cada uno por una cuota parte, sin que

pueda decirse que ninguna de ellas en su totalidad, ni ninguna desus partes materialmente individualizada, pertenezca a uncopropietario determinado.

Existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa: Comolo establece el Art. 2673 Cdigo Civil el derecho de cada condminolo es "por una parte indivisa", es decir, que le corresponde por lamitad, un tercio, un quinto, etc., sin que pueda decirse, volvemos arepetirlo, que l se asienta sobre parte alguna materialmentedeterminada del objeto.

Si bien en el Cdigo estn legislados dominio y condominio separadamente,

hay quienes sostienen que se tratara de la misma institucin, slo que elcondominio sera un dominio con varios titulares. Tanto es as, que el Art.2503 los enumera en el mismo inciso. Por lo tanto, en el condominioencontramos los mismos caracteres que en el dominio: absoluto, exclusivo yperpetuo.

El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisinforzosa (que es la regla).

Concepto: Art. 2.673: El condominio es el derecho real depropiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisasobre una cosa mueble o inmueble.


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Condominio sin indivisin forzosa: Es aquel en el cualcualquiera de los condminos, en cualquier tiempo y sin dependerde la conformidad de los dems condminos, puede poner fin a lacopropiedad solicitando la particin de la cosa comn.

Condominio con indivisin forzosa: Cuando la facultad

enunciada anteriormente de pedir la divisin en cualquier tiempo seencuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley, o de laconvencin, o de una disposicin testamentaria, nos encontramosfrente a un condominio de o con indivisin forzosa. Segn el Art.2715 Cdigo Civil la indivisin forzosa puede derivar de la ley, delcontrato o de una disposicin de ltima voluntad

Condominio sin indivisin forzosa:En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminospuede pedir la particin en cualquier momento.

Facultades de los condminos:

Respecto de la parte indivisa: Las facultades son amplsimas, realizando losactos de administracin y disposicin que sean compatibles con lanaturaleza de su parte alcuota, sin consentimiento de los otroscondminos. Puede por ejemplo enajenarla libremente, darla en usufructopero no puede arrendar su cuota parte.

Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es laimposibilidad de obrar tanto material como jurdicamente. Rige el principiodel ius prohibendi(Art. 2680), segn el cual ninguno de los condminospuede ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa comn ni sobrela menor parte de ella fsicamente determinada, actos materiales () queimporten el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La

oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer alrespecto.

El condmino debe usar y gozar de la cosa de acuerdo a su destino y sincausarle deterioros. Si es uno solo de ellos quien ha usado y gozado de lacosa, la jurisprudencia ha entendido que puede reclamrsele unacompensacin desde la fecha de intimacin fehaciente.

El Art. 2680 tambin prohbe al condmino efectuar actos jurdicos queimpliquen el ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin elconsentimiento de los copropietarios. Esto excluye: enajenacin de la cosaentera o de partes materiales concretas, constitucin de servidumbres,

hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material concreta desta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad relativa (porquepuede ser alegada por el resto de los condminos pero no por elconstituyente), pero cobraran eficacia si la cosa llegase a ser adjudicada alconstituyente, por el principio declarativo de la particin.

Obligaciones de los condminos:

Gastos de conservacin y reparacin de la cosa: Todo condminopuede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos


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de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse deesta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad. Nocontribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses alcopropietario que los hubiese hecho, y ste tendr derecho a retener la cosahasta que se verifique el pago.

Obligaciones por deudas contradas para la comunidad: A lasdeudas contradas por uno solo de los condminos en favor de lacomunidad y durante ella, no est obligado sino el condmino que lascontrajo, el cual tendr accin contra los condminos para el reembolso delo que hubiere pagado.Si, en cambio, hubiesen sido contradas por todos los condminos, puedepasar que:

Pacten solidaridad 10

Pacten responder de acuerdo a su cuota parte No expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este

caso responden por partes iguales pues los terceros no tienen formade conocer los porcentajes de las partes alcuotas.

Administracin:Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de loscondminos. Siendo imposible por la calidad de la cosa o por la oposicinde alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa o la posesin comn,resolvern todos si debe ser puesta en administracin, o arrendada. Elqurum necesario para deliberar sobre esta decisin, es la totalidad de loscondminos, (aunque la jurisprudencia ha atemperado esta exigenciacuando hay una obstruccin de uno de ellos sin justa causa). La mayoranecesaria para tomar la decisin es la absoluta (o sea la mitad ms uno),

computndose los votos por valor y no por cabeza, de manera tal que si unade las partes reuniese ms del cincuenta por ciento del total, ser quiendecide. Habiendo empate, se decide por azar, rbitros o el juez en procesosumario. Al tomar esta decisin, la asamblea tambin debe decidir quinadministrar la cosa, que puede ser uno de los condminos o un tercero. Elcondmino que ejerciere la administracin ser reputado mandatario de losotros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no lasdisposiciones sobre el socio administrador.Si la asamblea decide que la explotacin se llevar a cabo dando la cosa enarrendamiento, deber ser preferido el condmino que as lo solicite,siempre que ofrezca el mismo alquiler.

Condominio con indivisin forzosa:La indivisin forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un actode ltima voluntad.

10Solidaridad: Implica actuacin o responsabilidad total de cada uno de los titulares de un

derecho o de los obligados por razn de un acto o contrato.


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1. De origen legal: Segn el Art. 2710, es de indivisin forzosa elcondominio sobre cosas afectadas como accesorios indispensables aluso comn de dos o ms heredades pertenecientes a distintospropietarios, como un pozo para sacar agua o un canal de desage, oparedes, muros, cercos o fosos que sirvan de separacin entre dos

heredades contiguas por ejemplo.2. De origen contractual: los condminos no pueden renunciarindefinidamente a la facultad de particionar, pero puedensuspenderla hasta cinco aos, renovando el convenio las veces quelo estimen conveniente.

3. De origen testamentario: el Art. 51 de la ley 14.394 permite altestador imponer la indivisin de los bienes hereditarios por hastadiez aos, modificando el Art. 2715 que lo permita slo por cincoaos. Si se trata de un establecimiento comercial, la indivisin podrprolongarse hasta que todos los herederos alcancen la mayora deedad.

Conclusin del condominio:El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a lasque nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin. Laparticin es la conversin de la parte alcuota en un lote materialequivalente.El Art. 2692 sienta el principio general: Cada copropietario est autorizadoa pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no seencuentre sometida a una indivisin forzosa. Tambin pueden pedir laparticin los herederos, sus acreedores y todos los que tengan derechosobre la sucesin (Art. 345211 del Cdigo Civil).

Efecto de la particin: La accin de particin debe interponerse en el

lugar donde se encuentren los bienes. La divisin entre los copropietarios esslo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cadacondmino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen de laindivisin, propietario exclusivo de lo que le correspondi en su lote. Elmismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisin absoluta, pasandola cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a ttulooneroso.

Formas de llevar a cabo la particin:El Art. 3462, aplicable segn lo expresado, dispone que si todos losherederos estn presentes y son capaces, la particin deba hacerse en laforma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente. La particin

en especie siempre es preferida si fuese posible y conveniente (salvo pactounnime en contrario)

Art. 3.475 bis: Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes enespecie, no se podr exigir por los coherederos la venta de ellos.

11Art. 3.452. Los herederos, sus acreedores y todos los que tengan en la sucesin algn

derecho declarado por las leyes, pueden pedir en cualquier tiempo la particin de laherencia, no obstante cualquiera prohibicin del testador, o convenciones en contrario.


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Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrn hacercompensaciones en dinero o especie. Segn el Art. 3462, si todos loscondminos son capaces y estn presentes, la particin se puede convenirextrajudicialmente, en cuyo caso debe formalizarse por escritura pblica(Art. 1184 Inc. 2).

2.1.4 La propiedad Horizontal:

La propiedad horizontal. Concepto Naturaleza jurdica Ley13.512 (antecedentes y caractersticas). Elementos del PH sujecin al rgimen Reglamento de copropiedad yadministracin Derechos y deberes de los propietarios de pisosy departamentos La prehorizontalidad (Ley 19.724)

Es indispensable para aprender este tema, la atenta lectura de todos losartculos que conforman las Leyes 13.512 y 19.724 que indicamos en el texto

de la lectura.

Antecedentes de la Ley 13.512:Nuestro Cdigo Civil, en el Art. 2518, prohiba la divisin de los inmueblesen pisos o en departamentos (Art. 2617, hoy derogado), y los pisos,unidades o departamentos de un inmueble pertenecan todos al mismo

propietario, que poda hacer explotacin econmica de ellos libremente,pero que al transferir el dominio lo haca sobre el conjunto.

La realidad social de finales de los aos 40 hizo necesaria la sancin de laley 13.512 de propiedad horizontal, que permiti la titularidad de underecho real independiente sobre cada unidad.

Art. 1:Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de unmismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que seanindependientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por unpasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a lasdisposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en

condominio a ms de una persona.

Elementos del PH:El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe underecho de dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) yun derecho comn sobre las partes indivisas, calculado en un porcentualsobre el total de las partes comunes y que se establece al nico efecto dehacer posible el primero y es inseparable de aqul.

Partes privativas: deben reunir los siguientes requisitos (Art. 1)

Concepto: Podemos definir la propiedad horizontal como el derechoreal del propietario de unidades, pisos o departamentos, que confiereel uso y goce exclusivo sobre las partes exclusivas de un inmueble y eluso conjunto sobre las partes comunes.


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Independencia funcional: cada unidad debe ser autnoma yse basta a s misma para la funcin que cumple.

Salida a la va pblica: ya sea en forma directa o por unpasaje comn, como pasillo o escaleras.

Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.

Partes y cosas comunes: segn el Art. 2, comprenden Cosas de uso comn del edificio (por ej. la piscina) Cosas indispensables para mantener la seguridad del

inmueble (por ej. los cimientos).

El artculo efecta una enumeracin no taxativa, pudiendo introducirse mscosas comunes en el reglamento de copropiedad y administracin. Elreglamento, adems, debe determinar las partes del edificio que sern depropiedad exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad importa enrelacin al valor del conjunto.

Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios delos PH, o de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las terrazasreservadas).

Sujecin al rgimen:A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a laadquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmuebleal rgimen de propiedad horizontal. En tal caso: en qu momento nace elnuevo y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen dehorizontalidad, mediante escritura pblica, naciendo as el estado depropiedad horizontal cuando la Escritura y el Reglamento de Copropiedad

y Administracin son inscriptos.

Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacer elderecho de propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas lasunidades permanezca en cabeza del propietario del inmueble, no existircondominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios, niconsorcio. En suma, no se habrn configurado las notas tpicas de estederecho real.

La escritura de sujecin, debe contener: La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de

someter el inmueble al rgimen de Propiedad Horizontal de la Ley13512.

Una detallada descripcin de las unidades con expresin delporcentual que cada una importa en relacin al valor total delinmueble y descripcin de las partes comunes.

Creacin del consorcio de propietarios. Reglamento de copropiedad y administracin.


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Derechos y deberes de los propietarios de pisos odepartamentos:El principio est contenido en el Art. 3: Cada propietario podr usar delos bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el

derecho de los dems.Son aplicables por analoga las normas del Cdigo Civil que regulan elcondominio con indivisin forzosa (arts. 2710 al 2714). Normalmente, elreglamento proveer a las formas especficas de utilizacin de las cosascomunes.

Veamos los principales artculos involucrados:

Art. 4:Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de losdems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituirderechos reales o personales sobre el mismo.

Art. 5: Cada propietario atender los gastos de conservacin yreparacin de su propio piso o departamento estando prohibida todainnovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o losservicios comunes.Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredeso recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Art. 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de losdepartamentos o pisos:a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a finesdistintos a los previstos en el reglamento de copropiedad yadministracin;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de losvecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, odepositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Art. 7: El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos orealizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de losotros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le estprohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, comoexcavaciones, stanos, etc.Toda obra nueva que afecte elinmueble comn no puede realizarse sin laautorizacin de todos los propietarios.

Art. 8:Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de suspisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas deadministracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio,indispensables para mantener en buen estado sus condiciones deseguridad comodidad y decoro. Estn obligados en la misma forma, acontribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a lasexpensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienescomunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener sumejoramiento o de uso y goce mas cmodo o de mayor renta


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Estas expensas son una obligacin en cabeza del actual propietario del PH,inclusive en relacin a las mensualidades devengadas antes de laadquisicin del derecho real y que permanecen impagas. No se concede elderecho al abandono, ningn propietario podr liberarse de contribuir a lasexpensas comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios

comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.La proporcin en que debe contribuir cada propietario al pago de expensasy gastos comunes, es equivalente al porcentual que su unidad tiene enrelacin al valor total del edificio, salvo que por reglamento se fijare unporcentaje distinto.

Art. 14:No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificiode distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuentacon la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamentopodr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos odepartamentos, por voluntad de todos los propietarios.

Reglamento de copropiedad y administracin:El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del inmueble alrgimen de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y ancuando generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario delinmueble original, antes de la particin en unidades, se ha dicho que esperfeccionada la voluntad de las dems partes del contrato (propietarios delas diversas unidades) al adquirir las unidades, por adhesin al rgimen yaexistente.

Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordarse y redactarseun reglamento de copropiedad y administracin por acto de escriturapblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento

slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante unamayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambinconsignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientespuntos:

a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser unode ellos o un extrao, que tendr facultades, para administrar las cosas deaprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondosnecesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal deservicio de la casa y despedirlo;b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su

remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto deescritura pblica;c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastoso expensas comunes;d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, lapersona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar elreglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en queen la ley se exige una mayora especial.


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La Prehorizontalidad (LEY 19.724)Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terrenodestinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo oenajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debehacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el

inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por talrgimen.Una vez inscripta la escritura, nace el estado de prehorizontalidad.En la realidad esto no siempre se cumple, afectndose directamente eledificio ya construido al rgimen de horizontalidad de la ley 13.512.Sinembargo, la aplicacin de la normativa de prehorizontalidad tiene comobeneficio la publicidad de los boletos de compraventa inscriptos, y suconsecuente oponibilidad, veamos:

Artculo 12: El propietario debe registrar los contratos celebrados con losadquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a lajurisdiccin del inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato.

El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.

Preferencia de los contratos registrados:

Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra eladquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no seroponibles a terceros. La posesin otorgada en virtud de un contrato noregistrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de uncontrato debidamente registrado.

Artculo 17: La transferencia de los derechos y obligaciones deladquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente

respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras ste no dsu conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de laPropiedad Inmueble. La registracin de las transferencias podr serrequerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.

Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto delartculo 12.

Artculo 18: La resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en elRegistro de la Propiedad Inmueble. La omisin de dicho acto importapara el propietario la prohibicin de disponer de la unidad.

Recordemos, para terminar, que en el caso de los boletos de compraventa,estamos hablando de derechos personales, el derecho real slo nace apartir de que el inmueble est construido, se ha celebrado escrituratraslativa y se ha hecho tradicin.

2.1.5 El derecho real de superficie forestal:

El derecho real de superficie forestal (LEY 25.509):


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La Ley 25.509 de 2001, modific el Art. 2614 del Cdigo Civil que exclua laposibilidad de constituir derecho real de superficie y agreg a laenumeracin del Art. 2503 un octavo inciso, que incluye el derecho real desuperficie forestal.

Se trata de un derecho constituido a favor de terceros, por los titulares dedominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestacin osilvicultura, de conformidad al rgimen previsto en la Ley de Inversionespara Bosques Cultivados (25.080). Dicha ley establece un rgimen depromocin de las inversiones que se efecten en nuevos emprendimientosforestales y en las ampliaciones de los bosques existentes. Podrn serbeneficiarios las personas fsicas o jurdicas que lleven a cabo laimplantacin de bosques, su mantenimiento, el manejo, el riego, laproteccin y la cosecha de los mismos, incluyendo las actividades deinvestigacin y desarrollo, as como las de industrializacin de la madera,cuando el conjunto de todas ellas formen parte de un emprendimientoforestal o foresto-industrial integrado, quienes debern anotarse en un

registro creado al efecto. Para estas personas, el ordenamiento previimportantes beneficios fiscales.El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobrecosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de lasuperficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin osilvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad deplantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta.De la definicin, extraemos las dos posibles modalidades en que se puedellevar adelante:

Realizando sobre un inmueble ajeno forestacin o silvicultura(cultivo de bosque).

Adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes.

La ltima parte del artculo autoriza al superficiario a gravar el inmueblecon derecho real de garanta. Ha dicho la doctrina al respecto, que este nopuede ser otro derecho real ms que la hipoteca. Algunos autores loconsideran un derecho real mixto, pues es sobre cosa ajena (el inmueble) ya su vez sobre cosa propia (los rboles, arbustos, matas, etc., queconstituyen el bosque).

Este derecho real se adquiere por contrato, oneroso o gratuito,instrumentado por escritura pblica y tradicin de posesin y debeinscribirse a los fines de la oponibilidad. Tiene un plazo mximo de

duracin de cincuenta aos, pero a su trmino nada obsta a celebrar unnuevo contrato. Siendo un derecho patrimonial, puede ser enajenado, ascomo embargado y ejecutado por los acreedores.El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva elderecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derechoreal de superficie forestal constituido. El propietario del inmueble afectadoa derecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l ningn otroderecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, niperturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puedeexigir el cese de la turbacin.


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El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa,vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condicinresolutoria pactada, por consolidacin en una misma persona de lascalidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres aos; nose extingue por la destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera

fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantacionesdentro del plazo de tres aos.En tanto, segn el Art. 4 de la ley, el propietario del inmueble afectado aderecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l ningn otroderecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, niperturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puedeexigir el cese de la turbacin.El derecho real de superficie forestal se extingue por idnticas causales queel resto de los derechos reales con ms una especial: no ejercicio por elplazo de tres aos.

2.2. Derechos reales sobre la cosa2.2.1 Servidumbres en general

Servidumbres en general. Conceptos

Del artculo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: laservidumbre siempre recae sobre inmuebles, que deben adems ser ajenos,pues es ste un derecho real sobre cosa ajena.Siempre existe un fundo sirviente, que debe prestar una utilidad a personadeterminada o al poseedor de un inmueble determinado. El derecho puedeconsistir en el ejercicio de un uso sobre el inmueble de una manera lcita(por ejemplo extraer agua de un pozo), o en impedir que el propietarioejerza algunos derechos sobre ste (caso de la servidumbre de vista, dondele est vedado el propietario del fundo sirviente levantar construcciones queobstruyan la vista del paisaje desde el fundo dominante).Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por laservidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo),

pero la servidumbre nunca podr consistir en un hacer ( in faciendo) talque obligue al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de algunaprestacin (a salvo los actos de conservacin que permitan el ejercicio de laservidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de unaservidumbre de paso).La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos msadelante, al estudiar la clasificacin de servidumbres, que las personales seextinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados veinteaos, si el titular es una persona jurdica.

El Art. 2970 define a la servidumbre como el derecho real, perpetuo otemporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usarde l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que elpropietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.


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2.2.2 Servidumbres personales y reales

Clases de Servidumbres:

Las servidumbres pueden clasificarse en:

a. Activas y no activas: servidumbres activas son aquellas dondeexiste un fundo sirviente (que presta una utilidad al poseedor deotro fundo) y un fundo dominante (cuyo poseedor goza de lasventajas); se llaman as porque poseen un polo activo (que hacevaler sus derechos) y otro pasivo (obligado a tolerar las ventajas delfundo activo). Son pasivas aquellas en las cuales slo existe el polopasivo (fundo sirviente); algunos autores incluyen en estaclasificacin al usufructo, el uso y la habitacin, pues la autonomade stos est en discusin.

b. Reales y personales: Segn el Art. 2971, servidumbre real es elderecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredadajena para utilidad de la primera. Existen en este tipo deservidumbre, dos fundos: dominante y sirviente. En cambio,servidumbres personales son (segn el Art. 2972) aquellas en lasque quien disfruta de la utilidad que presta el fundo sirviente, es unapersona determinada (no en su calidad de poseedor de un fundodominante, como en el caso anterior) y por esto mismo, tiene comolmite temporal la vida del beneficiario; sera el caso de un individuodeterminado a quien se permite extraer lea del fundo sirviente, ollevar a pastar su ganado.

c. Non faciendo o in patiendo: Esta clasificacin surge de la notaal Art. 2971, donde se explica que: para que haya servidumbrees preciso, por lo tanto, que el ejercicio del derecho de propiedadhaya sido restringido por la desmembracin de ciertos elementoscontenidos en la idea originaria de este derecho. Taldesmembracin puede ejercerse de dos maneras 1) el ejercicio denuestra propiedad puede ser restringido porque no tengamos elderecho de hacer todo lo que podramos hacer si no existiese otroderecho constituido en la cosa. La restriccin consiste en no haceralguno cosa, non faciendo 2) el ejercicio de nuestro derecho depropiedad puede ser limitado obligndonos a sufrir que otro hagaalguna cosa que tendramos derecho a impedirle si no existiese otro

derecho en la cosa. La restriccin consiste en sufrir alguna cosa,patiendo. Entonces, servidumbres non faciendo son aquellas en lasque el propietario del fundo sirviente debe abstenerse de efectuaractos propios del dominio o posesin (como levantar construccionesde ms de dos plantas) y servidumbres in patiendo son aquellas enlas que debe tolerar algn accionar del beneficiario (como el pasopor su fundo hasta la ruta). Pero nunca podrn consistir en unfaciendo, o sea en obligar al poseedor del fundo sirviente a haceralgo, en virtud del texto del Art. 3010: No pueden establecerseservidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer,


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aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que asse constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y susherederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a losposeedores de los inmuebles.

2.2.3 Servidumbres personales y prediales

Derechos reales considerados como servidumbres personales:

Se discute si el usufructo, el uso y la habitacin son servidumbrespersonales; el equvoco proviene de las sucesivas traducciones y glosas deque ha sido objeto el Derecho Romano y de una interpretacin forzada quehicieron los juristas medievales. Sin embargo, tanto en el Derecho Romanocomo en nuestro Derecho moderno, el usufructo, el uso y la habitacinestn legislados como derechos reales autnomos y separadamente de laservidumbre, aunque sean similares a las servidumbres personales en

cuando a facultades de los beneficiarios, tiempo de duracin y existencia deun fundo sirviente.

Servidumbres prediales: Clasificacin:

Ya hemos brindado la nocin y los caracteres de este tipo de servidumbres,vamos a ver cmo se clasifican:

Continuas y discontinuas: las servidumbres son continuas odiscontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso no depende de unhecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Lasservidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas

se interrumpa por intervalos ms o menos largos a causa deobstculos cuya remocin exija el hecho del hombre. Lasdiscontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual delhombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.

Aparentes y no aparentes: las aparentes son aquellas que seanuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Lasno aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, comola prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada.

Afirmativas y negativas: son afirmativas cuando consisten en undejar hacer (in patiendo) y negativas cuando consisten en un no

hacer (nonfaciendo).

Legales o convencionales: las legales pueden ser exigidas, puesla ley demarca situaciones en las que el propietario de un fundo nose puede negar a prestar servicios a otro fundo, por ejemplo, laservidumbre de paso cuando un fundo est encerrado. A su vez,tanto las legales como las dems, pueden nacer de convencin. Lasservidumbres personales son siempre convencionales.


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efecta un uso sobre uno de ellos de manera tal de que, si pertenecieran apropietarios distintos, se configurara una servidumbre y luego una de esasheredades es transmitida a otra persona, la servidumbre toma forma. Uncaso tpico es el del Art. 3073, si se vende o permuta alguna parte de unpredio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo posean "pro indiviso",

y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino pblico,se entender concedida a favor de ella una servidumbre de trnsito, sinindemnizacin alguna.

El Art. 2995 dispone que si el propietario de dos heredades, entre las cualesexiste un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de unade ellas, sin que el contrato contenga ninguna convencin relativa a laservidumbre, sta contina existiendo activa o pasivamente en favor delfundo enajenado, o sobre el fundo enajenado. En este supuesto, exista unaservidumbre de un fundo a favor de otro y ambos vienen a ser de propiedadde la misma persona, por lo cual la servidumbre se extingue. Pero, si unfundo vuelve a ser ajeno, la servidumbre revive.

4. Por Ley: cuando el propietario de una heredad puede exigirla constitucin de la servidumbre al de otro fundo, sta seconsidera legal; es el caso de los Arts. 3068 y 3072.13

5. Por prescripcin: tras 20 aos de uso, las servidumbrescontinuas y aparentes se pueden adquirir por prescripcin yslo podr ejercerse en los lmites que hubiese tenido laposesin.

Derechos y deberes del propietario del fundo dominante:La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario,se arreglar por los trminos del ttulo que le dio origen y, en su defecto, por

las disposiciones contenidas en el Ttulo XII de las servidumbres, captulo2 del libro tercero del Cdigo Civil. Veamos las disposiciones principales:Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida alpropietario de la heredad dominante, la facultad de ejercer lasservidumbres accesorias que son indispensables para el uso de laservidumbre principal y adems, el derecho de ejecutar en la heredadsirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de laservidumbre.Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, nopuede ejercerse para otros usos ni exceder las necesidades del prediodominante en la extensin que tena cuando fue constituida.

13Art. 3.068. El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda

comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derechopara imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesariopara ella, y resarciendo todo otro perjuicio.

Art. 3.070. Una heredad no se considera cerrada por las heredades vecinas, cuando unaparte no edificada de esta heredad, est separada de la va pblica por construcciones quehacen parte de ella.


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El Art. 3029 establece que una servidumbre es divisible cuando consistiereen hechos que sean susceptibles de divisin, como sacar piedras, tierra,etctera, y en tal caso, cada uno de los dueos del predio dominante, puedeejercerla en todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad sealada a las

necesidades del inmueble dominante.En relacin a las servidumbres divisibles, el Art. 3033 indica que, si laservidumbre fuere divisible y aprovechase a todas las partes del inmuebledominante, o a una regin que haya llegado a ser de dos o ms dominantespor separado, cada uno de ellos slo tendr derecho a ejercerla en lacantidad que le hubiese correspondido, y en caso de duda, cada uno de losposeedores tendr derecho a ejercerla en una cantidad proporcional a suparte en el inmueble dominante.

Si fuere indivisible, se proceder como se ha dispuesto cuando el fundodominante pertenece a varios, habiendo entonces tantas servidumbresdistintas, cuantos sean los poseedores del inmueble dominante; pero no

entre esos propietarios uno respecto de los otros, evitndose si fuere posibleel mayor gravamen al predio sirviente.Asimismo indica el Cdigo que, si la heredad dominante pasa de unpropietario nico a muchos propietarios en comn o separados, cada unode stos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible,con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la condicin del fundosirviente. De este modo, si se trata del derecho de paso, todos loscopropietarios estarn obligados a ejercer su derecho por el mismo lugar.Recprocamente, la divisin del fundo sirviente, no modificar los derechosy deberes de los dos inmuebles.

Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la

heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros nose oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por lanaturaleza de la servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. Elposeedor del inmueble sirviente no tendr derecho a indemnizacin algunapor el aumento del gravamen.Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o ms dominantes porseparado, y la servidumbre aprovechare slo a una parte del predio, elderecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuese poseedorde esa parte, sin que los poseedores de las otras partes tengan en adelanteningn derecho.

Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente:

El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe,si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce,que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est obligado a sufrirde parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que laservidumbre le autorice a hacer.En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a laheredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad.Asimismo, el dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modoalguno el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el lugarasignado primitivamente por el dueo de ella llegase a serle muy incmodo,


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o le privase hacer en l reparaciones importantes, podr ofrecer otro lugarcmodo al dueo del predio dominante, y ste no podr rehusarlo.El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajoscontrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a restablecer, a sucosta, las cosas a su antiguo estado.

El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de usar l mismo elpredio a los mismos usos que formen el objeto de la servidumbre; podr,por ejemplo, sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en unaservidumbre de sacar agua, contribuyendo en la proporcin de su goce a losgastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. Tambinpuede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modomenos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredaddominante de las ventajas a que tenga derecho.Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedoresseparados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente,las otras partes quedan libres.

Extincin de las servidumbres:La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems derechosreales, tales son: resolucin del derecho del que las haba constituido,rescisin, por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto,tambin por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y porel cumplimiento de la condicin resolutoria a que ese derecho estuvieresubordinado; tambin se extingue por la renuncia expresa o tcita delpropietario de la heredad al cual es debida, o de la persona a favor de la cualse ha constituido el derecho. La renuncia tcita tiene lugar cuando elposeedor del inmueble sirviente haya hecho, con autorizacin escrita deldominante, obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.

Tambin pueden extinguirse por causales propias, que son:

Imposibilidad del uso: La servidumbre concluye cuando no tieneningn objeto de utilidad para la heredad dominante. Un cambioque no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, serainsuficiente para hacerla concluir. La servidumbre se extinguetambin cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible porrazn de ruina de alguno de los predios, o por cambio sobrevenido ala heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de unacontecimiento de la naturaleza, o de un hecho lcito de parte de untercero. La servidumbre no cesa cuando la imposibilidad de

ejercerla provenga de cambios hechos por el propietario de laheredad dominante, o por el propietario de la heredad sirviente, opor un tercero, traspasando los lmites de su derecho.La servidumbre revive cuando las cosas cambiadas sonrestablecidas, y puede usarse de ella, si no se hubiese pasado eltiempo de la prescripcin.

Por confusin: Las servidumbres se extinguen por la reunin en lamisma persona, sea de los propietarios de las heredades o de untercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que


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sea la causa que la haya motivado, o cuando en las servidumbres afavor de una persona, sta ha llegado a ser propietaria del fundosirviente.

No uso: Las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez

aos, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor.

Servidumbre de Trnsito:La servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un fundo otitular de otro derecho real sobre l, a pasar por un inmueble ajeno. Es unaservidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos yser una servidumbre legal cuando tiene lugar el supuesto regido por el Art.306814: el propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituidade toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otrasheredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito,satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todootro perjuicio. A tales fines, se consideran heredades cerradas por las

heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la vapblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente para suexplotacin.

Esta servidumbre ser real o personal, segn su constitucin responda a lasnecesidades de un motivo particular del fundo dominante o de su titular,respectivamente. El Art. 2975 nos aclara que es siempre discontinua. Podrser aparente o no aparente segn el camino tenga signos de trnsito, comoempedrados, cercos, etc.

14Art. 3.068. El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda

comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derechopara imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesariopara ella, y resarciendo todo otro perjuicio.

Es importante destacar que adems de las servidumbres explicadasanteriormente, tambin existen las servidumbres de acueductoque consisten en el derecho real de hacer entrar las aguas en uninmueble propio, viniendo por heredades ajenas; las servidumbrespara recibir aguas, ya sea de goteraje como las de recibir aguas quedescienden, y las servidumbres de sacar agua. Dichasclasificacin excede nuestra materia, pero es importante conocer de suexistencia.


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2.2.4 Usufructo

Usufructo: Concepto Clases: Perfecto e imperfecto.

Se critica esta definicin, pues abarca un solo tipo de usufructo (elperfecto), cuando en realidad existen dos tipologas, tal como surge delartculo siguiente:

Art. 2808.Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo

imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que elusufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunquepuedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no lasconsumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero,etctera. Se trata del usufructo imperfecto o cuasiusufructo, cuyaverdadera naturaleza jurdica est discutida, pues muchos lo asimilan a uncontrato de mutuo. Sucede, que en este caso se entrega una cantidad decosas fungibles o consumibles, con el cargo de devolver en un tiempodeterminado la misma cantidad de las mismas cosas. Queda claro que loque se ha dado en usufructo (dinero, granos, ladrillos, etc.), se habrconsumido y se devolvern otros objetos de la misma especie.

Sostiene Vlez en la nota al Art. 2871: el propietario no conserva ningnderecho real sobre el objeto del cuasiusufructo. No tiene sino un derecho deobligacin para obtener una cosa igual acabado el usufructo, cuyaeficiencia est asegurada por una fianza. El cuasiusufructo es, pornaturaleza, un mutuo con fianza.

De la definicin, surgen los siguientes caracteres:Es un derecho real, de uso y goce sobre cosa ajena respetando su sustancia;se trata de un principio salva rerum substantia, que responde al usufructoperfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la materia (a salvoel menoscabo ordinario causado por el uso regular que se haga de la cosa),

como as tampoco cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo. Porejemplo, podran extraerse los frutos, pero no los productos. Este principioes slo aplicable al usufructo imperfecto.

Bienes susceptibles de usufructo:Al respecto, el Art. 2838 dispone: El usufructo puede ser establecido sobretoda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales,que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados pordisposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slo pueden

Segn el Art. 2807 El usufructo es el derecho real de usar y gozar deuna cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere susubstancia.


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ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por susrespectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados porinstrumento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, queviniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro.

La frase: todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltimavoluntad, debe interpretarse restrictivamente pues no es del todo correcta,derivando el error de la diversidad de fuentes en las que se bas elcodificador. Debe tenerse en cuenta la ltima parte del artculo, es decir,cuando el usufructo recaiga sobre bienes (o sea derechos), su objeto ser losinstrumentos en los que el crdito est plasmado (cheque, pagar, mutuo,etc.).A su vez, el usufructo puede establecerse por el condmino de un fundoposedo en comn con otros, de su parte indivisa y puede constituirse sobrecosas de mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas ocuadros, aunque no produzcan ninguna utilidad.Lo cierto es que el usufructo perfecto siempre recae sobre una cosa

determinada, mientras que el usufructo imperfecto o cuasiusufructo puederecaer sobre:

1. objetos fungibles o consumibles;2. crditos (Art. 2838);153. un patrimonio (Art. 2827)16, es el caso del usufructo de los padres

sobre los bienes de los hijos menores de edad y que se encuentranbajo su patria potestad.

Bienes excluidos:No puede ser objeto del usufructo:El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o de los Estados,

o de las Municipalidades, sin una ley especial que lo autorice. El propietariofiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados desustitucin. No pueden ser objeto de usufructo el propio usufructo, losderechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas,separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, laanticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y loscrditos que fuesen intransmisibles.

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Art. 2.838. El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles oinmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los quepueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slopueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivosinstrumentos. Cuando no estuvieren representados por instrumento, las cosascomprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sernsu objeto futuro.

16Art. 2.827. El usufructo es universal, cuando comprende una universalidad de bienes, o

una parte alcuota de la universalidad. Es particular cuando comprende uno o muchosobjetos ciertos y determinados.


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Constitucin:El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de

muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura ysimplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir deun cierto da, o hasta una cierta poca, y en fin con todas las

modalidades a que el propietario de la cosa juzgue convenientesometerlo.

Segn el Art. 2.812, el usufructo se constituye:

1 Por contrato, que se presume oneroso pero podr ser gratuitotambin, aplicndose subsidiariamente y por analoga, las reglas de lacompraventa o donacin respectivamente. Es necesario hacer tradicinde la cosa. Pueden darse distintos supuestos: el transmitente enajena lanuda propiedad de la cosa, reservndose su goce; o enajena solamenteel usufructo, o cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el de goce dela cosa. Si las cosas son inmuebles, el contrato debe instrumentarse en

escritura pblica.2 Por actos de ltima voluntad: stos, por el contrario, sepresumen gratuitos. Los distintos supuestos que pueden darse son: eltestador lega solamente el goce de la cosa, reservando la propiedad a suheredero, o lega a alguno la propiedad y a otro el goce de la cosa, o noda expresamente al legatario sino la propiedad.3 En los casos que la ley designa, que son dos: El usufructo de lospadres sobre los bienes de los hijos sujetos a patria potestad y elusufructo del cnyuge binubo, clasificacin sta ltima ya derogada.4 Por prescripcin. El usufructo puede ser adquirido por laprescripcin breve (en diez aos, si media justo ttulo y buena fe) olarga (de veinte aos).

En relacin a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como paratomarlo), nada dice el Cdigo Civil especficamente, por lo que habr queestarse a las normas anlogas sobre compraventa (si el usufructo esoneroso), donacin (si es gratuito), disposiciones de ltima voluntad (si esas que se constituy), teniendo en cuenta adems si la cosa es mueble oinmueble.

Duracin:El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximode la vida de las personas fsicas (si nada dice el instrumento, se reputavitalicio), o veinte aos si es persona jurdica.

Obligaciones del usufructuario:

Son obligaciones anteriores a la toma de posesin:

Inventario: Debe confeccionarse antes de entrar en posesin de las cosas y,de no haber sido hecho, el propietario puede exigirlo con posterioridad. Enel caso de los muebles, consiste en su enumeracin y descripcin y en elcaso de los inmuebles, deber dejarse sentado el estado en el que seencuentran, entendindose su estado fsico y ubicacin.


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El fundamento jurdico, es la correcta determinacin de los bienes objetodel derecho real, pues stos deben ser ciertos y determinados, por ello elinventario es de orden pblico y no puede ser dispensado. Adems, haceconocer con exactitud qu es lo que se deber restituir una vez cumplido elplazo.

Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, elinventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechos en instrumentoprivado. En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante escribanopblico y dos testigos. En uno y otro caso, los gastos son a cargo delusufructuario y debe estar presente el nudo propietario de los bienes.La falta de cumplimiento del inventario, no deja sin efecto los derechos delusufructuario, pero causa la presuncin de hallarse los bienes en buenestado cuando los recibi.

Fianza: (Art. 2851)17 tiene por fin asegurar un uso y goce regular por partedel usufructuario, conservando la cosa conforme a su destino yrestituyndola una vez acabado el plazo.

Son obligaciones posteriores a la toma de posesin:

Conservar el destino de la cosa, esto es consecuencia delprincipio salva rerum substantia, concepto explicadoanteriormente.

Mejoras: segn el Art. 591 del Cdigo Civil, son mejorasnecesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra serconservada. Son mejoras tiles, no slo las indispensablespara la conservacin de la cosa, sino tambin las que sean demanifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Sonmejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva

utilidad para el que las hizo. El usufructuario tieneobligacin de llevar a cabo las mejoras necesarias para laconservacin de los bienes que no excedan la cuarta parte dela renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las trescuartas partes si el usufructo fuese gratuito. El usufructuariono est obligado respecto de lo que se hubiese arruinado porvejez o a causa de un estado de cosas anterior a su entra

Lectura 2 - Derechos Reales 1

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