PROMOCIÓN INMOBILIARIAUNIDAD III. FINANCIAMIENTO INMOBILIAIRO

I. APROBACIÓN DEL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO

a) Análisis de Mercado.- Depende de los proyectos quese están gestando simultáneamente con el propio y,principalmente de la capacidad del mercado para absorberperiódicamente una cantidad de unidades nuevas.

b) Proyecto.- Todo proyecto inmobiliario, antes de suaprobación, debe ser analizado por un tasador autorizadodel Banco o por el Área Evaluación Créditos deConstrucción. Esto podrá excepcionarlo el Gerente deCrédito Inmobiliario quién tendrá en consideraciónfactores como: Empresa con experiencia en proyectossimilares en terrenos contiguos, etc.

c) Ubicación.- Clara descripción, acompañada de planodel sector donde quede señalado el proyecto.

d) Descripción.- Tipo de edificio, tipología, superficies,bodegas, estacionamientos, etc.

I. APROBACIÓN DEL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO

e) Arquitectura.- La decisión de compra de unavivienda depende, entre otras variables, de la tipologíade la propiedad (necesidad, comodidad y cultura) y desus características arquitectónicas (belleza).

f) Análisis de Costos.---Terreno: idealmente deberá contarse con una tasación,esta deberá considerar, entre otros, aspectos comoubicación y normativa legal.-- Construcción: relativo a sus especificaciones se deberátener un juicio sobre el valor por m2 total construidocomo por m2 útil.--Otros gastos: se deberán analizar en forma individualasí como su proporción total en la inversión del proyecto.

g) Análisis de precios de venta.- Tanto a nivelunitario como su valor global.

I. APROBACIÓN DEL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIOh) Apreciación de Mercado Específico.- Analizar los proyectosque actualmente se están ejecutando en la zona con datos de avanceventas y precios.

i) Apreciación General.- Comentario que resuma los puntosanteriores con un juicio crítico del proyecto, así como antecedentesadicionales no tratados anteriormente como normativa legal, dotaciónde agua, barrios no consolidados, urbanizaciones especiales, etc.

j) Plazo de construcción.- Analizar el plazo y tener un juicio sobreél.

k) Constructora.- La constructora debe ser calificada por el Banco eidealmente debe ser independiente de la inmobiliaria, con un contratoa suma alzada y entregar Boletas de Garantía que caucionen susobligaciones.

l) Permiso de Construcción.- Verificar que el proyecto seencuentre aprobado y con su consiguiente permiso de construcción.

Se debe posteriormente resumir el proyecto en 1 hoja donde se vacíela información cuantitativa de los puntos arriba mencionados.

II. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO

La estructura de financiamiento es fundamental para laevaluación de la rentabilidad del inversionista:+ deuda = + rentabilidad = + riesgo del proyecto

Desde el punto de vista del Banco:+ deuda = - holgura de salida rápida en caso dedeterioro en ventas u otro problema.

Generalmente siempre se financia un porcentaje delproyecto:- 65% de la inversión totalprecio de venta / deuda máxima = 2 veces ó mayor

El financiamiento del Banco y la forma de giro, debe ser talque asegure siempre que con el aporte del Banco setermina totalmente el proyecto. En caso que existaanticipo, como se indica más adelante, el anticipo debedescontarse del cálculo en su monto no devuelto.

II. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO

Dado que todo proyecto de edificación sepuede descomponer en: Terreno,Construcción y Otros Gastos, en general sepuede asumir que el Banco está financiando unporcentaje de la construcción.

Adicionalmente se establece que losdesembolsos del Banco deben ser de acuerdo alavance de la obra, con el objeto de asegurarque estos sean efectivamente invertidos en ella.Existen algunos casos en que se solicita unAnticipo del costo de construcción. Este debedevolverse proporcional al avance de la obra yno puede superar el 20% del costo deconstrucción con un tope de un 50% del valordel terreno.

El porcentaje restante de la construcción debeser aportado en primer lugar por la empresaantes de que el Banco inicie su financiamiento.

III. DESARROLLO DEL FINANCIAMIENTO

El financiamiento inmobiliario se inicia, antes de cualquierdesembolso, con la hipoteca del terreno. Posteriormenteesta garantía va incrementando su valorproporcionalmente a los desembolsos del Banco, deacuerdo al avance de la construcción. Una vez terminada laconstrucción y obtenida la recepción final, la garantía tomael valor de venta igual al estudiado al aprobar el crédito.

El valor de la garantía = el valor del terreno + lainversión en construcción - el costo de liquidación.

Si en algún momento muy avanzado de la construcción, elBanco ha cursado toda la línea y la obra no está terminada,su capacidad negociadora es muy baja y puede verseobligado a terminar la obra, finalizando el proyecto conuna estructura de financiamiento más desfavorable que laque tomó inicialmente como de riesgo normal.

Sin embargo al comienzo del financiamiento, existe unperíodo en que el Banco puede liquidar la garantía,principalmente por el valor del terreno, cubriendo sucrédito hasta ese instante.

III. DESARROLLO DEL FINANCIAMIENTO

INGRESOS POR PREVENTAS:Se pueden dividir si ocurren durante el transcurso de la obra o unavez terminada la construcción. En ambos casos la empresa debeenviar mensualmente su estado de ventas. Si existen ingresos porpreventas durante la construcción estas deben ser aportadas a obra,descontando el giro del próximo estado de pago.Si no estaban consideradas en la construcción estas deben seraportadas a obra, descontando el giro del próximo estado de pago. Sino estaban consideradas en la estructura de financiamiento,adicionalmente debe rebajarse la línea en igual monto. Si los ingresospor preventas ocurren después de terminada la construcción nuestrocontrol es menor pero lo detectamos en el informe mensual y loexigimos de inmediato (al menos en esta etapa la obra estáterminada y se tiene, por tanto, un riesgo menos).

SEGUIMIENTO:Es importante que a la par del avance constructivo de la edificación,exista un cruzamiento con programación de ventas y elcomportamiento de la cartera de clientes, esto coadyuvará a la tomade decisiones para un buen comportamiento del desarrollo delproyecto.

IV. ETAPAS EN EL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO

A. PLANEACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

B. PROYECTO Y DESARROLLO

C. ETAPA DE CONSTRUCCIÓN

A. PLANEACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

• Definición del negocio

• Búsqueda y selección de Terrenos

• Estudios de Factibilidad de la Promoción(de acuerdo a regulaciones oficiales)

• Asesoría en estudios preliminares(factibilidad, mercado, ambientales yecológicos)

• Dimensionamiento de necesidades yelaboración de programas

• Análisis para la definición de niveles deseguridad, operación y confort deproyectos..

IV. ETAPAS EN EL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO

A. PLANEACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIAB. PROYECTO Y DESARROLLO

• Selección y evaluación de prospectos para el desarrollo de:proyecto, asesorías especializadas, contratistas y proveedores

• Organización de concursos para la adjudicación de proyectoy obra

• Integración y negociación de contratos

• Coordinación del desarrollo (proyecto y edificación)

• Estudios y evaluaciones específicas de presupuestos yprogramas

• Auditoría Técnica

• Evaluaciones Técnicas para selección y diseño de losdiferentes sistemas e instalaciones

• Tramitación de licencias y permisos

IV. ETAPAS EN EL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO

A. PLANEACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIAB. PROYECTO Y DESARROLLOC. ETAPA DE CONSTRUCCIÓN

• Gerencia de proyecto

• Planeación de las estrategias para el desarrollo

• Elaboración de programas generales y detallados para la contratación, construcción y puesta en marcha del inmueble

• Integración de la documentación, manuales y criterios para la operación del inmueble

• Asesoría en la administración de riesgos

• Relación con autoridades, licencias y permisos

IV. ETAPAS EN EL FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO

V. RECOMENDACIONESTERRENO.- USO DEL SUELO VIGENTE.- Necesariotratar de conseguir el máximo uso del suelo, estudiando lanormatividad de la planeación existente en el sitio. Enparalelo efectuar un estudio de sitio donde se destaque elequipamiento urbano y los tipos de edificación de viviendaexistentes, destacando aquellos que rebasan el uso del suelo,alturas, etc.En base a lo anterior se procede a justificar con los estudiosque la propia normatividad nos permite aplicar paraoptimizar el uso del suelo. Una actitud conformista en estepunto, puede redituar en utilidades escasa en lacomercialización final del desarrollo.

PROYECTO.- Desde luego un proyecto vanguardista queconsidere todos los aspectos que implica el hábitat modernoy la normatividad actual que involucre la arquitecturaautosustentable a base de ahorro de energéticos, deoptimización del manejo del agua, el reciclamiento, eltratamiento de desechos, las fuentes alternas de energía, etc.

Ofertar áreas verdes, áreas de recreación, sociales y dedeporte que permitan la convivencia adecuada de lospobladores. Quizá en este momento la seguridad juegue elpapel más importante.

VI. CAMPO DE DESARROLLO

AREA COMERCIAL.

DESARROLLOS URBANOS

EDIFICIOS DE OFICINAS

CENTROS COMERCIALES

RESTAURANTES Y CENTROS DE CONSUMO

ALMACENES Y BODEGAS

EDIFICIOS CULTURALES Y MUSEOS

INSTITUCIONES FINANCIERAS Y BANCARIAS

AREA HABITACIONAL.

URBANIZACIONES

DESARROLLOS HABITACIONALES HORIZONTALES , VERTICALES Y MIXTOS

CONJUNTOS EN CONDOMINIO DE CUALQUIER TIPO

AREA RECREACION Y ESPARCIMIENTO.

HOTELES DE CIUDAD , DE PLAYA Y FRONTERIZOS

CENTROS VACACIONALES Y /O RECREATIVOS Y TURISTICOS

CLUBES DEPORTIVOS Y/O SOCIALES.

AREA HOSPITALARIA.

HOSPITALES PRIVADOS Y / O PUBLICOS

CLINICAS DE DESCANSO

CONJUNTOS DE CONSULTORIOS MEDICOS

AREA AGRICOLA INDUSTRIAL.

PARQUES INDUSTRIALES

INDUSTRIA EN GENERAL

CENTRO DE PRODUCCION AGRICOLA

ALMACENAMIENTO Y DISTRIBUCION

VI. CAMPO DE DESARROLLOADMINISTRACION , OPERACIÓN, CONSERVACION Y MANTENIMIENTO

COMERCIALIZACION DEL INMUEBLE

ADMINISTRACION DEL INMUEBLE

ELABORACION DE POLITICAS Y MANUALES DE PROCEDIMIENTOSPARA LA PUESTA EN MARCHA DEL INMUEBLE

MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE Y ELABORACION DEPROGRAMAS DE SERVICIOS DE SEGURIDAD Y VIGILANCIA

ELABORACION DEL REGLAMENTO Y REGIMEN DEL CONDOMINIO

AUDITORIAS DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO

EVALUACION DE FUNCIONAMIENTO Y EFICIENCIA DE EQUIPOSPARA LA REDUCCION DEL CONSUMO DE ENERGIA

OPERACIÓN DE ESTACIONAMIENTOS

ADMINISTRACION DE RIESGOS Y CONTRATACION DE POLIZAS DESEGUROS

CONTRATACION Y OPERACIÓN DE REDES DE COMUNICACION

COORDINACION DE SERVICIOS Y SUMINISTROS ELECTRICOS

REESTRUCTURACION DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS Y GIROSCOMERCIALES