Calculo Valor Residual en Avaluos

8/10/2019 Calculo Valor Residual en Avaluos

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La Ley 6/1998, de 13 de Abril (BOE del14) sobre rgimen del suelo y valoraciones,en adelante LS98, establece en trminosgenerales, para la valoracin de suelosurbanos y urbanizables, la referencia a losvalores reflejados en las Ponencias de valo-res catastrales. En el caso de que stos noexistan o hayan perdido su vigencia, lo queevidentemente habr que demostrar, se fija

el criterio subsidiario de valoracin delsuelo por el mtodo residual.

En efecto, la exposicin de motivos dela LS98 anticipa: Finalmente y para el casode que no exi stan o no sean apl icables losvalores de las ponencias catastrales porhaber perdido vigencia o haberse modifi cadoel planeamiento, el valor bsico de repercu-sin se calcul ar por el mtodo residual ,comnmente uti l izado en el mbito inmobi-liario, en sus distintas modalidades, tantopor el sector pblico como por el privado,

pasando posteriormente a establecer en elltimo prrafo de los artculos 27 y 28(valor del suelo urbanizable y urbano res-pectivamente) que en los supuestos de ine-xi stencia o prdida de vigencia de los valoresde las ponencias catastrales, se apl icarn losvalores de repercusin obtenidos por el mto-do residual.

Situndonos en el caso de tener quevalorar un suelo urbano o urbanizable porel mtodo residual, lo primero que tendre-

mos que demostrar, si existen, es que losvalores contenidos en la Ponencia catas-tral del municipio en el que se localiza

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Valoracin del suelo. Mtodo residualdinmico simplificado*

Miguel ngel Martnez IranzoArquitecto Tcnico de Hacienda.Tcnico de Inspeccin.

Gerencia Regional del Catastro de Valencia

(* ) Este artculo recoge, entre otros, conceptosvertidos por Blanca Marn Ferreiro, Economista, ensu docencia para el II curso de Postgrado de Valora-ciones Inmobiliarias y Gestin Urbanstica, porJordi Bernat Falomir, Arquitecto Jefe del rea Urba-na en la Gerencia del Catastro de Catalunya, en sutrabajo sobre Valoracin del suelo urbanizable, porlos redactores, en la D.G. del Catastro, del documen-to de trabajo Metodologa y estudios para la deter-minacin de los mdulos especficos para la valora-cin del suelo urbanizable que se establezcan en laOrden Ministerial de aplicacin en el supuesto con-templado en el art 71.3 de la LRHL, segn la nueva

redaccin dada por la Ley 50/1998, y por Juan-Vte.Garca Castillo, Arquitecto Jefe del Gabinete Tcnicode la AEAT en Valencia, en sus indicaciones y suge-rencias.

Abril 2003


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El mtodo residual

Uno de los Principios generales de laValoracin Inmobiliaria es el Principio delvalor Residual, que dice: El valor atribuiblea cada uno de los factores de produccin de uninmueble es la diferencia entre el valor total dedicho activo y los valores atr ibuibles al restode los factores. Dicho principio es recogidoen el anexo I de la Orden de 30 de Noviem-bre de 1994 (BOE del 13 de diciembre)sobre normas de valoracin de bienesinmuebles para determinadas entidades

financieras (en adelante O. 30-11-94).A partir de este principio general sedesarrolla el mtodo residual de valoracindel suelo, considerando que el valor de unbien inmueble se compone de forma aditi-va por integracin de los distintos costes, eldel suelo, el de la construccin y con laconsideracin de los gastos y beneficios dela promocin como un coste ms.

El valor de venta de un producto inmo-biliario Vves igual a la suma del coste de laconstruccin (real o potencial) Cc, sumn-dole el coste del suelo Cs, los gastos de lapromocin Gpy los beneficios de la pro-mocin Bp, segn la siguiente formulacingeneral:

Vv = Cc + Cs + Gp + Bp

Considerando el coste del suelo comoresiduo que se produce al deducir al valor

de venta todos los gastos y beneficios ms loscostes de la construccin, tendremos:

Cs = Vv (Cc + Gp + Bp)

El mtodo residual nos permite obtenertanto valores de repercusin como unita-rios del suelo, ya que si partimos de valoresen venta por m2 construido, obtendremosvalores de repercusin de suelo por m2construido y, partiendo de valores en venta

totales del producto inmobiliario, aplican-do el mtodo residual obtendremos valorestotales del suelo que, divididos por el total

de la superficie de suelo nos arrojar unvalor unitario del mismo en euros por m2

de suelo.El mtodo residual de valoracin delsuelo se puede realizar desde dos puntos devista, dependiendo del tipo de suelo a valo-rar y de la consideracin temporal de ingre-sos y gastos.

Para suelos consolidados por la edifica-cin y con la urbanizacin ejecutada,teniendo una consideracin de ingresos(Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp)producidos enel momento actual puede ser utilizado el

mtodo residual esttico.Para suelos no consolidados por la edi-

ficacin y con la urbanizacin pendiente deejecucin, teniendo una consideracin deingresos (Vv)y gastos (Cc + Gp + Bp)queimplique un estudio temporal de los mis-mos, puede ser utilizado el mtodo residualdinmico.

El mtodo residual esttico

La caracterstica fundamental de estemtodo, a diferencia del residual dinmico, esque tanto el valor en venta del productoinmobiliario como los costes, gastos y benefi-cios a detraer para obtener el valor del suelo,son considerados con valores actuales (2).

Es el mtodo uti lizado por la metodolo-ga de valoracin catastral, en una variantesimplificada, y tiene su fundamento en laformulacin general contenida en laNorma 16 del Anexo del R.D. 1020/93 de25 de junio (BOE del 22 de julio) por elque se aprueban las normas tcnicas devaloracin y el cuadro marco de valores delsuelo y de las construcciones para determi-nar el valor catastral de los bienes inmue-bles de naturaleza urbana (en adelante RD1020/93), que dice:

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VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO

(2) Ver Anlisis bibliogrfico de las valoracionesinmobiliarias. BERNAT FALOMIR, Jordi. CT/Catastro n27, pg. 30-32.


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Norma 16. Modulacin de los valores.

1. Considerando todos los factores que inter-vienen en la formacin del valor del pro-ducto inmobiliario, se establece la siguien-te expresin:

VV= 1,4 (VR+ VC) FL

en la que:VV= Valor en venta del producto inmobil ia-

r io, en pesetas/m2construido.VR= Valor de repercusin del suelo en pese-

tas/m2construido.VC= Valor de la constr uccin en pesetas/m

2

construido.FL = Factor de localizacin, que evala las

diferencias de valor de productos inmo-bil iarios anlogos por su ubicacin,caractersticas constructi vas y circuns-tanci as socioeconmicas de carcterlocal que afecten a la produccin inmo-biliaria.

De esta formulacin general el valorresidual del suelo se deducira:

Observamos que la componente Gas-tos-Beneficios es estimada no como algoque se detrae del Valor en venta, sino comoun reductor porcentual del mismo. Dividir

el Valor en venta por la estimacin de gas-tos y beneficios representada por el coefi-ciente 1,40 FL, es como sustraer un por-centaje del mismo. En el caso general deFL = 1,00 el valor residual reflejado en laexpresin anterior podra expresarse deforma equivalente:

VR = VV 28,57% del VV VC ;

Siendo FL = 1,00

Y tambin:

VR = VV 0.7143 VC ;

Siendo FL = 1,00

La normativa contenida en el R.D.1020/93 e Instrucciones de la D.G. delCatastro establecen los criterios paradeterminar el valor de la construccin VCyel factor de localizacin FL, con lo que ante

un valor en venta VVpodemos deducir ada de hoy un valor de repercusin desuelo VR.

Por otra parte la O. 30-11-94, establecelas directrices para la valoracin del suelopor el mtodo residual esttico y en elanexo 2, epgrafe IV, punto 2 dice:

2. Anlisis de inversiones con valores actua-les. (Mtodo residual esttico)

Su aplicacin requiere:a) Determinar la promocin inmobi li aria

ms probable a desarrol lar sobre elinmueble a valorar segn el principio demayor y mejor uso. No obstante, cuandosea conocido el desti no decidi do por lapropiedad del inmueble y no se oponga ala normativa urbanstica se atender almismo.

b) Estimar los costes de constr uccin, losgastos necesarios de promocin, de comer-

cial izacin y financieros normales para unpromotor de tipo medio y para una promo-cin de caractersticas similares a la ana-lizada. En el caso de inmuebles en rehabi-l itacin se tendrn en cuenta a estosefectos los costes de construccin presu-puestados en el correspondiente proyectode rehabil itacin.

Los costes de construccin y los gastosnecesarios de promocin a tener en cuen-ta sern los definidos como tales en el

apartado I.1 del presente anexo.c) Estimar el valor de mercado del inmueble

a promover para la hiptesis de edifi cio

0.7143 =

11,40

FL

28,57% = 1

1

1,40 F 100L

V =

V1,4 F

VRV

LC

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MIGUELNGELMARTNEZIRANZO


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El mtodo residual dinmico

El mtodo residual dinmico, en princi-pio, puede ser el ms adecuado para aco-meter la valoracin de suelos no consolida-dos por la edificacin y escasamenteurbanizados o sin urbanizar, en los queexiste un mnimo de planeamiento (un usoy una edificabilidad bruta) o un planea-miento de desarrollo ms definido, y enellos, generalmente el mercado no suele sermuy transparente.

Se parte de la consideracin de que la

urbanizacin y venta del producto inmobi-liario terminado es concebida en su iniciocomo un proyecto empresarial cualquiera,que como tal implica un riesgo, llevndosea cabo en un horizonte temporal en el quese produce una inversin inicial de capitalgenerndose ingresos y gastos (3).

Como tal proyecto empresarial, su obje-tivo es la maximizacin de beneficios, y portanto la aplicacin de otro de los principiosde la Valoracin Inmobiliaria, como es elPrincipio de Mayor y Mejor Uso, definidoen el anexo I de la O. 30-11-94, que diceEl valor de un inmueble susceptible de serdedicado a diferentes usos o de ser construidocon distintas intensidades edifi catorias, es elque resul ta de desti narlo, dentro de las posi-bi l idades legales y fsicas, al uso ms proba-ble y financieramente aconsejable, con laintensidad que permita obtener el mayorvalor.

En el caso concreto de la actuacinempresarial de carcter inmobiliario, laaportacin inicial de capital sera la adqui-sicin del suelo, los gastos seran todos losasociados al proceso de transformacin dedicho suelo (de bruto a urbanizado) y losingresos estaran representados por la parteasignada a retribuir al suelo a la hora de la

venta del producto inmobiliario terminado(valor del suelo urbanizado). Todo ello a lo

largo de un perodo temporal en el que hayque tener en cuenta la retribucin del capi-tal, el riesgo de la inversin y su duracin,as como el momento en que se producencada uno de los ingresos y gastos. Del an-lisis de todos estos elementos deduciremossi el proyecto es factible o no, si generavalor o no, o si manteniendo fijas unasvariables podemos deducir los valoresmximos alcanzables por otras.

El inversor inmobiliario puede plantear

su proyecto empresarial conociendo pre-viamente el aporte inicial a realizar (cono-ce lo que le cuesta el suelo). Plantea su an-lisis tal y como se define en el prrafoprecedente y decide, a la vista de los resul-tados, si la actuacin es o no viable. O porel contrario y aqu es donde intervendrael mtodo residual dinmico plantea lainversin total y deduce el valor del suelo(inversin inicial), que sera el mximo quese podra pagar por l para que sta fueraviable.

Conviene antes de iniciar una explica-cin exhaustiva del mtodo residual din-mico de valoracin del suelo, clarificarunos conceptos bsicos del anlisis deinversiones (4) que nos ayuden a compren-der todo el sistema de valoracin, talescomo la tasa de descuento i , el valor actualVA de un capital en un determinadomomento, el valor actual neto VANde una

inversin y la tasa interna de retorno TIRde la misma.

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(3) Ver ROCA, Josep; BURNS, Malcom. La libe-ralizacin del mercado de suelo en Espaa. Reformade la legislacin urbanstica de 1998. CT/Catastro n33, pg. 22-25.

(4) Ver las Publicaciones del C.I.D.U. (Centro deInvestigaciones del Desarrollo Urbano). Argentinahttp://www.sistred.com/cidu/publicac.htm. Ver el Siste-ma Instructor sobre Economa de la Empresa Agra-ria. Captulo 13: Seleccin de Inversiones. Variosautores de las Univ. de Mlaga y Crdoba.http://www.lcc.uma.es/tea/cap13/capit13.html. Ver el

documento de trabajo: Las decisiones de inversincomo opciones reales: Un enfoque conceptual. MAS-CAREAS, Juan. F. Econmicas y Empresariales. UCM.http://www.ucm.es/BUCM/cee/doc/0061/03010061.htm.


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El anlisis dinmico de inversionestiene como concepto fundamental la consi-

deracin del momento en que se producecada flujo de caja (ingresos y/o gastos). Esmejor recibir un capital hoy que maana.El valor del dinero se reduce por la espera.El dato que mide esta reduccin del valordel dinero por no disponer de l hoy frentea la opcin de hacerlo dentro de un pero-do de tiempo determinado es el inters.

Se entiende como Flujo de caja (Cash-Flow) o Flujo de fondos, en un determi-nado momento o perodo, a la suma de

ingresos y gastos, con su signo correspon-diente, en ese perodo. Si los ingresossuperan a los gastos, el flujo de caja en elperodo ser positivo, y negativo en casocontrario.

Podemos definir el inters de un capitalcomo la compensacin de orden econmi-co debida a la prdida de disponibilidad dedicho capital durante un determinado per-odo de tiempo. Esta compensacin se sueleexpresar en forma de tasa porcentual, y enel anlisis de inversiones se la denominacon distintos nombres, tales como, tasa dedescuento alternativa, tipo de actualiza-cin, etc.

En anlisis de inversiones la tasa dedescuento o tipo de actualizacin est liga-da al concepto de Coste de Oportunidad.Esta tasa, a fijar por el inversor, evala elumbral mnimo de rentabilidad de ese pro-yecto frente a la oportunidad de acometer

otros alternativos, y para fijarla hay quetener siempre presente la retribucin quese da a un capital sin riesgo y el riesgo aso-ciado al tipo de proyecto de inversin aacometer.

Valor actual (VA)

Como antes se mencion el valor de uncapital se devala por no disponer de l

hoy frente a tener que hacerlo en un futu-ro. El que se devale en mayor o menormedida depende del inters.

El concepto de valor actual sera con-testar a la siguiente pregunta: Cual sera el

valor hoy (actual) de una determinada can-tidad de dinero que percibiremos en elmomento futuro nteniendo en cuenta unadeterminada tasa de inters i? O lo que eslo mismo: actuaremos de forma inversa a ladel mtodo que utilizamos para calcular lacantidad de capital que tendremos en elmomento futuro nal inters i .

Ejemplo: Cual sera el valor de un capi-tal de 1000 euros. dentro de 3 aos al 10%

de inters anual?

C = 1.000 ; n = 3; i = 10%1.000 1,10 1,10 1,10 = 1.331

o lo que es lo mismo,

C (1 + i)n;1.000 (1 + 0.10)3 = 1.331

De manera inversa podemos hacernosla siguiente pregunta Cual es el valoractual VA de 1.331 euros que se generarndentro de 3 aos sabiendo que la tasa deinters anual se fija en el 10%?

C = 1.331; n = 3; i = 10%

1.331 en el ao 31.331 / 1,10 = 1.210 en el ao 21.210 / 1,10 = 1.100 en el ao 1

1.100 / 1,10 = 1.000 en el ao 0 (momentoactual)

o lo que es lo mismo,

El Valor actual de 1.331 euros que poda-mos gastar o ingresar dentro de tres aos es

de 1.000 euros, teniendo en cuenta una tasade descuento del 10% anual. Es decir 1.331dentro de tres aos equivalen a 1.000 hoy.

C

(1 + i);

1.331

(1 + 0,10) = 1.000

n 3

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Valor actual neto (VAN)

El clculo del valor actual neto de unproyecto de inversin parte de la idea bsi-ca de equiparar distintas cantidades dedinero en distintos momentos del tiempo,teniendo en cuenta el inters que puedeobtenerse sobre el mismo. Para equiparardichas cantidades, obtendremos su valoractual y, teniendo en cuenta que sern can-tidades positivas y negativas (ingresos ygastos), su suma. sta ser el valor actualneto del proyecto de inversin.

El proyecto de inversin se plantea conun horizonte temporal, efectundose unadivisin en perodos (se elabora un calen-dario) en los que se van a producir flujosde caja (ingresos y gastos). Dichos ingresosy gastos del proyecto, se evalan previa-mente y se distribuyen, segn el calenda-rio, en los distintos perodos, arrojando encada uno de ellos un flujo de caja positivoo negativo. Estos flujos de caja en cadaperodo se actualizarn (se hallar su valoractual) y posteriormente se sumarn obte-niendo, una vez deducida la inversin ini-cial, el valor actual neto del proyecto.

En lo relativo a la tasa de inters a adop-tar para equiparar las distintas cantidades enel tiempo, hay que tener en cuenta que conella estamos fijando la rentabilidad mnimadel proyecto, y que adems podemos consi-derarla fija a lo largo de toda su vida.

La ecuacin general del valor actual

neto sera:

siendo:A = inversin inicial del proyecto.

FCn = flujos de caja de cada perodo n.t = horizonte temporal del proyecto.n = nmero del perodo.i = tasa de descuento.

El proceso de clculo del valor actualneto VANpuede resumirse:

1. Seleccionar la tasa de descuento ( i) apli-cable al riesgo del proyecto.

2. Calcular el flujo de caja de ingresos ygastos (FC

n)en cada perodo (n).

3. Calcular los valores actuales de todoslos elementos del flujo de fondos divi-diendo cada uno (positivos y negati-vos) entre (1 + i) tantas veces comoperodos (n)separen a este elementodel momento actual.

4. Sumar las cantidades resultantes consus signos respectivos.

5. Restar la inversin inicial.

Ejemplo 1

Supongamos tres proyectos de inver-sin A, B y C que se desarrollan segn lossiguientes parmetros:

Inversin inicial = 60 mil lones de euros. Duracin de la inversin = 5 aos. Beneficio total = 30 mil lones de euros. Tasa de descuento = 10%

El calendario de los Flujos de Cajaesperados (Cash-Flow) es el sealado en elcuadro 1.

VAN = A +FC

(1 + i)n

nn=1

n=t

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Cuadro 1Calendario de los Flujos de Caja

Cash-Flow

Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Flujo neto de fondos

Proyecto A 60 15 15 15 15 30 30Proyecto B 60 10 10 10 10 50 30Proyecto C 60 5 5 5 5 70 30


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El anlisis de las inversiones en cada unode los tres proyectos pasa por actualizar las

mismas y obtener los valores actuales netos(VAN) de cada uno de ellos (ver cuadro 2).El VAN permite elegir entre proyectos

alternativos siguiendo el criterio de que se

considera efectuable un proyecto cuando elVAN es positivo, es decir, cuando la totali-

dad de flujos de caja esperados, desconta-dos a una tasa apropiada al riesgo del pro-yecto, superan al coste de realizarlo. Elproyecto genera valor. Por el contrario si el

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Cuadro 2Anlisis de las inversiones

1. VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO A

Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad equivalente hoy

Cantidad AoC

Valor actual(1 + i)n

60 0 momento actual Inversin inicial 6015 Dentro de 1 ao 15 / (1,10)1 = 13,6415 Dentro de 2 aos 15 / (1,10)2 = 12,4015 Dentro de 3 aos 15 / (1,10)3 = 11,2715 Dentro de 4 aos 15 / (1,10)4 = 10,2530 Dentro de 5 aos 30 / (1,10)5 = 18,62

Valor actual neto ( VAN ) 6,18

2. VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO B


Cantidad AoC


60 0 momento actual Inversin inicial 6010 Dentro de 1 ao 10 / (1,10)1 = 9,0910 Dentro de 2 aos 10 / (1,10)2 = 8,2610 Dentro de 3 aos 10 / (1,10)3 = 7,5110 Dentro de 4 aos 10 / (1,10)4 = 6,8350 Dentro de 5 aos 50 / (1,10)5 = 31,04


3. VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO C


Cantidad AoC


60 0 momento actual Inversin inicial 605 Dentro de 1 ao 5 / (1,10)1 = 4,555 Dentro de 2 aos 5 / (1,10)2 = 4,135 Dentro de 3 aos 5 / (1,10)3 = 3,76

5 Dentro de 4 aos 5 / (1,10)4 = 3,4170 Dentro de 5 aos 70 / (1,10)5 = 43,46



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Mtodo residual

Est basado en los principios del valorresidual y del mayor y mejor uso. Su apli ca-cin permite determinar el valor de mercadode un terreno edifi cable o de un inmueble a

rehabil itar como el precio ms probable que,en el momento de su tasacin pagara por lun promotor inmobil iario de tipo medio, quelo comprara y aprovechara su mejor y mayoruso.

El valor de mercado por este mtodo secalcular de acuerdo con uno de los siguien-tes procedimientos:

1. Anlisis de inversiones con valores espe-rados (Mtodo residual dinmico).

Su aplicacin requiere:a) Determinar la promocin inmobil iaria

ms probable a desarrol lar sobre el

inmueble a valorar segn el principio demayor y mejor uso. No obstante, cuandosea conocido el desti no decidi do por lapropiedad del inmueble y no se oponga ala normativa urbanstica se atender almismo.

b) Estimar las fechas y plazos de la construc-cin o rehabil itacin, y de la comercializa-cin del inmueble terminado, segn lashiptesis ms probables atendiendo a suscual idades y caractersticas, y cuando setr ate de terrenos, al grado de desarroll odel planeamiento, de la gestin urbansti -ca y de la urbanizacin.

c) Estimar los costes de constr uccin, losgastos necesarios de promocin, f inancie-ros y de comercializacin normales para

un promotor de tipo medio y para unapromocin de caractersticas similares ala analizada. En el caso de inmuebles en

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Grfico 1Anlisis de inversin empresarial genrica


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rehabi l itacin se tendr en cuenta a estosefectos los costes de construccin presu-

puestados en el correspondiente proyectode rehabil itacin.Los costes de construccin y los gastos

necesarios de promocin a tener en cuentasern los defi nidos como tales en el apar-tado 1.1 del presente anexo.

d) Estimar el valor de mercado del inmueblea promover para la hiptesis de edifi cioterminado referi do a las fechas previstasde comercial izacin. Para ello se part irdel valor de mercado en la fecha de tasa-

cin, obtenido por alguno de los mtodosestablecidos en los apar tados precedentesde este anexo y se tendr en cuenta la evo-lucin esperada de los precios de mercado,sin que en ningn caso puedan apl icarseincrementos anuales superiores al IPC delos ltimos doce meses.

e) Teniendo en cuenta los datos y estimacio-nes anter iores se determinarn los fl ujosde caja previsibles durante la promocin.

f) Fijar un tipo de actuali zacin (i) . Comoti po de actual izacin se util izar el repre-sentati vo de la tasa de rentabil idad mediaanual sobre fondos propios que obtendraun promotor medio en una promocin delas caractersticas de la analizada, calcu-lado de acuerdo con la siguiente frmula:

i = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo

La tasa libre de riesgo ser una tasa

porcentual representati va de la rentabi l i -dad media anual de la Deuda del Estado aplazo no infer ior a dos aos del pasdonde estsituado el inmueble. Dicho ti podeber haber sido publicado ofi cialmentey su media se referir a un perodo conti-nuado no infer ior a tres meses ni superiora un ao contados antes de la fecha de latasacin Para inmuebles situados enEspaa se tomar la rentabi l idad mediaanual de la Deuda del Estado con venci-

miento residual entre dos y seis aos.La prima de riesgo se determinar

mediante la evaluacin del r iesgo de la

promocin teniendo en cuenta el tipo deacti vo inmobil iario a constr uir, su ubica-

cin, l iquidez, plazo, as como el volumende la inversin necesaria. Dicha prima noser inferi or a la indicada, por tipo deinmueble, en la tabla siguiente (5) :

Prima

Tipo de inmueble de r iesgo-

Porcentaje

Edif icios de uso residencial:Viviendas pr imera residencia ....... 9Viviendas segunda residencia ....... 13

Edificios de oficinas ........................ 11Locales comerciales ........................ 13Edificios industriales ...................... 15Plazas de aparcamiento .................. 10Otros .............................................. 13

En el caso de edifi cios no destinados aun uso determinado la vida til mximase obtendr ponderando las primas deriesgo mximas sealadas anteriormenteen funcin de la superfi cie desti nada acada uno de los usos.

g) Calcular el valor de mercado del inmuebleobjeto de la tasacin por diferencia entre elvalor actual de los ingresos obtenidos porla venta del inmueble terminado y el valoractual de los pagos realizados por losdiversos costes y gastos, para el ti po deactualizacin fijado, util izando la siguien-te frmula:

en donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabil i-tar.

Ej = Importe de los ingresos previstos en elmomento J.

F = E(1+i)

S(1+i)

jtj

ktk

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(5) Primas de riesgo mnimas modificadas porResolucin del M.E. y H. de 20 de jul io de 1999 (BOEdel 28).


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Sk = Importe de los pagos previstos en elmomento K.

tj = Nmero de perodos de tiempo previstodesde el momento de la valoracinhasta que se produce cada uno de losingresos.

tk = Nmero de perodos de tiempo previstodesde el momento de la valoracinhasta que se produce cada uno de lospagos.

i = Tipo de actualizacin elegida, correspon-diente a la duracin de cada uno de losperodos de tiempo considerados.

En todas las etapas anter iores el tasadordeber justi fi car razonada y explcitamenteen su informe las hiptesis y los parmetrosde clculo adoptados.

La formulacin empleada por la norma-tiva hipotecariaparte de los siguientes pre-supuestos:

El tipo de actualizacin definido comola adicin de una prima sin riesgo (retri -bucin de un capital invertido en deudapblica) y una prima de riesgo (asocia-da al tipo de promocin a realizar), quetiene el carcter de mnimo, es la TIRdel proyecto de inversin. Es decir seest fijando el umbral mnimo de renta-bilidad.

La inversin inicial del proyecto es elvalor del suelo F.

Como ha sido fijado el tipo de actualiza-

cin i como la TIRdel proyecto, lgica-mente el VANdel proyecto es igual acero.

En lugar de calcular el valor actual delFlujo de Caja en cada perodo, se calculapor separado los valores actuales de losIngresos y de los Gastos, obtenindoseidntico resultado.

Formulacin general del VAN:

Formulacin hipotecaria:

Ya que ies la TIRdel proyecto de inver-sin.

Despejando F,

Se puede por tanto definir el valor delsuelo F, como la diferencia entre el sumato-rio, durante los perodos que dure la inver-sin, de todos los valores actuales de losIngresos y el sumatorio, durante los pero-dos que dure sta, de todos los valoresactuales de los Gastos. Todo ello es lomismo que decir que el valor del suelo Fesel sumatorio de los valores actuales de losFlujos de Caja durante los perodos quedure la inversin, teniendo en cuenta quela tasa de descuento adoptada es la TIRdela misma (6).

Inversin inmobiliariaen adquisicin de suelo

El proceso normal de clculo del valordel suelo por el mtodo residual dinmicosera el siguiente:

1. Clculo de todos los gastos esperadosdel proceso de transformacin del suelo.

2. Clculo de todos los ingresos espera-dos, como retribucin al suelo, prove-

F =

Ingresos

(1+i)

Gastos

(1+i)n

nn

n

VAN = F + Ingresos(1+i)

Gastos(1+i)

= 0nn

nn

VAN = A + FC

(1+i)n

nn=1

n=t

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(6) Ver GARCA CASTILLO, Juan Vicente.

Gua bsica para la realizacin de Valoraciones Inmo-biliarias a efectos Urbansticos Editado por ICARO Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia. 2000,pg. 55 y siguientes.


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nientes de la venta de los productosinmobiliarios terminados, o bien de la

venta de los solares resultantes.3. Establecimiento de un calendario deperiodificacin de los ingresos y gastosesperados.

4. Realizacin del Cash-Flow o Flujo deCaja de ingresos y gastos esperados, pre-via la definicin de los parmetros eco-nmico-financieros, tales como la tasade actualizacin o tasa de descuento.

5. Clculo de los valores actuales de losingresos y gastos en cada uno de los

perodos definidos en el calendario.6. Suma de todos los valores actuales delos ingresos y los gastos para obtener elVANde la inversin, que es a su vez elmximo valor que se puede considerarcomo inversin inicial, es decir, elmximo valor que se puede pagar por elsuelo bruto, bajo la hiptesis de unatasa de actualizacin acertada.

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Grfico 2Anlisis de inversin empresarial inmobiliaria


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El esquema del anlisis de una inversinempresarial inmobiliaria, segn el plantea-

miento que efecta la normativa hipoteca-ria, estara representado en el esquemasealado en el grfico 2.

Ejemplo 2

Podemos ver todo el proceso de inver-sin inmobiliaria con el siguiente ejemplo:

Anlisis de viabilidad de una Actuacin

Urbanizadora para una promocin deviviendas protegidas teniendo en cuentalos siguientes datos:

a) Tasa libre de riesgo = 4%;Prima de riesgo = 9 %.

b) Duracin de la inversin = 5 aos.c) Aos y cantidades esperadas de gastos

(en miles de euros): Ao 1, 1.000; ao2, 4.000; ao 3, 3.000; ao 4, 1.000.d) Aos y cantidades esperadas de ingresos

(en miles de euros): Ao 2, 1.000; ao 3,4.000; ao 4, 8.000; ao 5, 12.000.

El clculo del valor actual neto (VAN) y latasa interna de retorno (TIR) de esta actua-cin, son los expresados en el cuadro 3, bajola hiptesis de que no existe inversin inicial.

Suponiendo un coste cero de la inver-

sin inicial, el valor actual neto deducido delanlisis de la inversin sera el mximo valorque se podra pagar por ese suelo. En efecto,sustituyendo el valor cero de adquisicin delsuelo por el VAN tendramos unos resulta-dos que se indican en el cuadro 4.

107


Cuadro 4Anlisis de actuacin urbanizadora (con inversin inicial de adquisicin de suelo)

Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Totales V. Actual

Valor Suelo 8265 8.265 8.265Gastos 1.000 4.000 3.000 1.000 9.000 6.710Ingresos 1.000 4.000 8.000 12.000 25.000 14.975

Flujo caja 8.265 1.000 3.000 1.000 7.000 12.000 7.735 0Valor actual flujo caja 8.265 885 2.349 693 4.293 6.513 0

V.A.N. 0

T.I.R. 13%

Aos Inversin 5

Tasa libre de riesgo 4%Prima de riesgo 9%

Tasa actualizacin 13%

Cuadro 3Anlisis de actuacin urbanizadora (sin inversin inicial)


Valor Suelo 0 0 0Gastos 1.000 4.000 3.000 1.000 9.000 6.710Ingresos 1.000 4.000 8.000 12.000 25.000 14.975

Flujo caja 0 1.000 3.000 1.000 7.000 12.000 16.000 8.265Valor actual flujo caja 0 885 2.349 693 4.293 6.513 8.265

V.A.N. 8.265

T.I.R. 80%

Aos Inversin 5

Tasa libre de riesgo 4%

Prima de riesgo 9%

Tasa actualizacin 13%


16/28

Con los Gastos e Ingresos esperados ycon la tasa de actualizacin que define la

normativa hipotecaria, con una tasa libre deriesgo asimilada a la Deuda Pblica del 4%y una prima de riesgo del 9% asociada a usoresidencial de vivienda nueva, desarrolla-mos el Cash-Flow a 5 aos y obtenemos losvalores actuales de los flujos de caja, cuyoVAN ser cero si la inversin inicial (adqui-sicin del suelo) es la mxima posible yconsecuentemente la TIR de la inversinser igual a la tasa de actualizacin.

Idntico resultado obtenemos si calcu-

lamos el sumatorio de los valores actualesde los ingresos y gastos por separado, tal ycomo se refleja en la ltima columna de laderecha del cuadro 4.

El mtodo residual dinmicosimplificado

El mtodo residual dinmico simplifica-do (7) parte de la hiptesis de considerarconcentrados todos los ingresos en unnico perodo, y de igual manera con losgastos, de forma que la ecuacin del VANfuera la siguiente:

en donde:

F = Valor del suelo.I = Suma de todos los Ingresos.G = Suma de todos los Gastos.i = Tasa de actualizacin.nI = Ao en el que se concentran los

Ingresos.nG = Ao en el que se concentran los

Gastos.

De esta forma el tasador solo tendraque estimar los gastos esperados y el ao

donde pueden considerarse concentrados,los ingresos esperados y el ao donde pue-den considerarse concentrados y fijar unatasa de actualizacin.

Para la estimacin de los aos en dondepodemos suponer concentrados los ingre-sos y los gastos, haremos una distribucinporcentual aproximada de dichos ingresosy gastos en cada uno de los perodos, actua-lizando esos porcentajes.

Conocidos, la tasa de actualizacin, el

valor de los ingresos en forma porcentual(100%) y el valor actual de los porcentajesen cada perodo, solo queda como incgni-ta el ao en que pueden suponerse concen-trados los ingresos.

an = b; n = log. b / log. a; entonces

Actuaramos de forma anloga con losgastos, obteniendo los aos de concentra-cin de ingresos y gastos con las expresiones:

Ao concentracin ingresos = LOG (100/ VA %ingresos) / LOG (1+i).

Ao concentracin gastos = LOG (100 /VA %gastos) / LOG (1+i).

Ejemplo 3

Estableciendo ingresos y gastos enforma porcentual en el ejemplo 2, analiza-

do en el cuadro 4, podemos establecer elao de concentracin de ingresos y gastosactualizando los porcentajes establecidos

nVAI I%=

+

log %

log( )

100

1 i

(1+i)I

VA

y sabiendo quenI

I

= ;

VA =

I

(1+i)despejando,I nI

;

VAN=F +

I

(1+i)

G

(1+i)=0

nI nG

108


(7) Ver SILVN MARTNEZ, Jos Luis. Tasacio-nes mercantiles, hipotecarias, catastrales y de merca-do. Tasaciones periciales contradictorias. PeritacionesJudiciales. Ed. Munilla-Leira. 1997, pg. 61.


17/28

para cada perodo (ver cuadro 5) y aplican-do el criterio antes mencionado:

Ao concentracin INGRESOS = LOG(100 / 59,90) / LOG 1,13 = 4,19.

Ao concentracin GASTOS = LOG (100/ 74,55) / LOG 1,13 = 2,40.

Planteando la frmula del mtodo resi-dual dinmico simplificado, podemos obte-

ner el valor del suelo F:

= 8.265 miles de Euros.

El esquema de todo el proceso planteadoen el ejemplo 3 queda reflejado en el grfico 3.

En resumen el mtodo residual dinmi-co simplificado plantea:

Todos los Gastos previstos que se produ-cen en cada uno de los perodos, se sus-tituyen por un Gasto total que se produ-ce en un momento estimado.

Todos los Ingresos previstos que se produ-cen en cada uno de los perodos, se susti-tuyen por un Ingreso total que se produceen un momento estimado.

Se calculan los valores actuales de losIngresos y Gastos totales y su diferenciaser el valor del suelo F.

Se plantea a continuacin, a modo deejemplo, la posibilidad de utilizar el mtodoresidual dinmico simplificado utilizando lasmedios informticos actuales, con una apli-cacin informtica para el clculo de valoresde suelo en zonas, sectores o polgonos resi-

denciales, en un mercado de valoracin uni-tario, con lo que obtendramos los mximosvalores del suelo por m2 de suelo bruto.

F =

25.000

(1,13)4,19

9 000

113 2 40.

( , ) ,

F =

I

(1+i)

G

(1+i)nI nG ;

109


Cuadro 5Actualizacin de porcentajes de ingresos y gastos por perodos


Valor Suelo 0 0 0Gastos 11% 45% 33% 11% 100 74,55Ingresos 4% 16% 32% 48% 100 59,90

Aos Inversin 5

Tasa libre de riesgo 4%

Prima de riesgo 9%Tasa actualizacin 13%

Grfico 3Residual dinmico simplificado

Ejemplo 3:

Perodos inversin: 5 aosTotal Ingresos: 25.000 miles de eurosTotal Gastos: 9.000 miles de eurosAo se concentran Ingresos: 4,19Ao se concentran Gastos: 2,40Tasa de actualizacin: 13%


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Aplicacin informticapara la valoracin del suelourbanizable. Uso residencial

La valoracin del suelo urbanizable seplantea bajo la idea de aplicar el mtodoresidual dinmico simplificado a un pro-yecto inmobiliario de carcter fundamen-talmente residencial, en la que trataremosde justificar cada uno de los ingresos y gas-tos desde el punto de vista del empresariourbanizador que analiza la viabilidad de la

inversin.El resultado final ser la obtencin deun valor unitariodel suelo, ya que nosencontramos, tal y como se expuso en laintroduccin, en un mercado de valores uni -tariosde suelo (el urbanizador comprar atantos euros el m2 de suelo), aunquesera posible de una forma artificiosa obte-ner una repercusin terica, dividiendoel valor unitario obtenido por la edificabil i-dad bruta del polgono o sector.

La aplicacin calcular los gastos delproceso de transformacin del suelo, debruto a urbanizado (coste de urbanizacinen /m2 de suelo) y los ingresos que gene-re la promocin (retribucin del suelo ovalor del suelo neto-urbanizado), todo elloreferido al m2 de suelo bruto. Con estima-cin de los momentos en que se suponenconcentrados ingresos y gastos, calcularsus valores actuales y su diferencia, el valor

del suelo por m2

de suelo bruto.Se parte de la hiptesis de que la pro-mocin a realizar es de viviendas protegi-das, que tienen el precio mximo de ventaadministrativamente fi jado, con lo que, poraplicacin del mtodo residual esttico,ser relativamente sencillo obtener el valorde repercusin del suelo urbanizado. Detodas formas la aplicacin incorpora laposibilidad de corregir tanto los valores enventa como los costes de construccin, al

objeto de contemplar la valoracin de pro-ductos inmobiliarios distintos de la vivien-da protegida.

Planteamiento general.Datos generales de clculo

El planteamiento general (ver grfico 4),como ya se ha adelantado, es suponer en unsector de suelo urbanizable de carcter resi-dencial, la inversin de una promocin deviviendas protegidas (antes llamadas V.P.O.de rgimen general), entendiendo que, afalta de otros datos, es un uso razonable yfinancieramente aconsejable.

Para el clculo de los valores actuales de

ingresos y gastos, se introducen tanto la tasal ibre de riesgocomo la prima de riesgo, alobjeto de fijar el ti po de actual izacin. Existetambin la posibilidad de corregir ingresos ygastos en funcin de la inflacin prevista.

Tasa libre de riesgo

Tasa porcentual representativa de laretribucin a un capital sin riesgo.

Se considera la rentabilidad media anualde la Deuda del Estado a plazo no inferior ados aos del pas donde est situado elinmueble. Dicho tipo deber haber sidopublicado oficialmente y su media se referira un perodo no inferior a tres meses ni supe-rior a un ao desde la fecha de la tasacin.

Para inmuebles en Espaa se tomar lamedia anual de la Deuda del Estado convencimiento residual entre dos y seis aos.

Referencia Normativa:O. 30-11-94 Anexo 2. Apdo. IV

Prima de riesgo

Tasa porcentual que evala el riesgo dela promocin teniendo en cuenta el tipo deactivo inmobiliario a construir, su ubica-cin, liquidez, plazo, as como el volumen

de la inversin necesaria.Dicha prima no ser inferior a la indicada,

por tipo de inmueble en la tabla siguiente:

110



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Uso residencialViv primera residencia ................... 9%

Viv segunda residencia .................. 13%Uso oficinas ....................................... 11%Uso comercial .................................... 13%Uso industrial .................................... 15%Plazas aparcamiento .......................... 10%Otros .................................................. 13%

Referencia Normativa:O. 30-11-94 Anexo 2. Apdo. IV.Resolucin del MEH de 20-07-99.

Inflacin anual prevista

Tasa porcentual representativa de lainflacin anual prevista, al objeto de corre-gir los valores de ingresos y gastos que seproducirn en un determinado momentofuturo.

Mdulo M, Mdulo bsico deconstruccin MBC, Zona geogrficade viviendas protegidas y CoeficienteK de gastos y beneficios

Para el clculo de los ingresos del pro-ceso de transformacin se tienen en cuentalos mdulos y parmetros catastrales, ascomo los val ores mximosde venta de lasviviendas protegidas.

Los ingresos o valor del suelo urbaniza-

do, se obtendrn por el mtodo residualesttico utilizado en la normativa de valo-racin catastral, como ms adelante vere-mos. Los valores en venta sern los deter-minados por la legislacin para lasviviendas protegidas (precios mximos),que tienen un marco legal genrico en elR.D. 1/2002 de 11 de enero (BOE del 12) yun desarrollo autonmico en el Decreto delGobierno Valenciano 92/2002 de 30 deMayo (DOGV del 4 de junio). En este

decreto se establecen las zonas geogrficasde precios mximos a las que asimilar cadauno de los municipios de la Comunidad

Valenciana. Se seleccionar en la celda deintroduccin de datos Z.G.Viv. Prot.la

zona correspondiente al municipio en quese encuentra el suelo a valorar, apareciendojunto a ella el dato informativo del valor en/m2 de superficie til asociado a la zona.Situando el cursor sobre la denominacinZ.G. Viv. Prot. aparece una informacincon todas las zonas.

Recordemos que en el mtodo residualesttico, una vez conocido el valor en venta,es necesario fijar el coeficiente K (1,4 x FL)que contempla los gastos y beneficios de la

promocin. El criterio de aplicacin delcoeficiente Kviene recogido en la Instruc-cin de la D.G. del Catastro 03.04/97, con-cretamente en su instruccin 8, donde seconsideran valores entre 1,40 y 1,10. Laaplicacin tiene la opcin de seleccin delcoeficiente K.

Una vez minorado el valor en venta porla consideracin de gastos y beneficios(divisin por el coeficiente K), deducire-mos el valor de la construccin del produc-to inmobiliario considerado. Para ello laaplicacin considera dicho valor como el

111


Grfico 4Datos econmicos generales


20/28

MBC (mdulo bsico de construccin)asignado por la ltima coordinacin catas-tral al municipio, ya que se considera 1,00el coeficiente de la norma 20 del RD

1020/93 aplicable, existiendo en la aplica-cin la opcin de seleccionar el mdulo Mvigente, y el MBC, apareciendo junto a l,en celda informativa, su valor en /m2construido. En el caso de querer considerarun coste de construccin distinto, lo hare-mos mediante el corrector del valor de laconstruccin.

Suelo con destinodotacional pblico

Consideracin de los suelos determina-dos por el plan, o en su defecto los estable-cidos por el Reglamento de planeamiento,destinados a dotaciones pblicas, tales comoviales, zonas verdes y equipamientos (vergrfico 5).

El sector residencial tendr asignada unaedifi cabil idad brutay, puede o no, tener defi-

nidas la exigencias mnimas de calidad urba-nstica, como dotacional viario, zonas verdespblicas y equipamientos. Si las tiene defini-

das, dentro del cuadro con dos botones deopcin, se selecciona la opcin de estnda-res fi jados por el planeamientoy se introdu-ce en tanto por cien, la ocupacin en el sec-

tor de cada una de ellas. En el caso de notener definido el suelo con destino dotacio-nal pblico, se seleccionar la opcin deestndares mnimos del Reglamento de Pla-neamiento de la C.V.(Decreto 201/98, de 15de diciembre, del Gobierno Valenciano),con lo que automticamente y en funcinde la edificabilidad bruta y residencial, seintroducen en tanto por cien los diferentesestndares que sern utilizados en el clcu-lo. La tabla de estndares mnimos se puede

consultar haciendo clic en Ver Tabla(vergrfico 6).

Clculo de los gastos delproceso de transformacin

Se consideran gastos del proceso detransformacin, todos aquellos que sonnecesarios para la transformacin de

suelo bruto en suelo urbanizado, contodos los servicios que le den la condi-cin de solar, segn la normativa urbans-

112


Grfico 5Suelo con destino dotacional pblico


21/28

113


Grfico 6Estndares mnimos del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana


22/28

tica que le sea de aplicacin. La metodo-loga para obtener estos gastos es la

siguiente (ver grfico 7):a) Determinacin del coste de ejecucin

material del viario a implantar en el sec-tor. Para ello se determinan cuatro tiposde calle con anchos de 6 m., 10 m., 16m., y 20 m., con precios por metro line-al obtenibles en revistas especializadasdel sector (Eme dos). Traduccin delcoste por ml. en coste por m2 y, ponde-racin de los tipos de vial que el tasador

estime puedan intervenir en el sector.El coste de m2 de vial ponderado, mul-tiplicado por el porcentaje de ocupa-cin en el sector, nos arrojar el costede vial por m2 de suelo bruto.

b) Estimacin del coste de ejecucin mate-rial del m2 de zona verde. Dato extrable

de actuaciones urbansticas en la zona,o en ltima instancia de multiplicar elMBC del municipio por el coeficientede la Norma 20 del RD 1020/93 que lesea de aplicacin. El coste de m2 dezona verde, multiplicado por el porcen-taje de ocupacin en el sector, nos arro-

jar el coste de zona verde por m2 desuelo bruto.

c) A la suma de los costes de viario y zonaverde se le aplicar un incremento por-

centual que contemple los gastos y bene-ficios de la accin urbanizadora, talescomo: Gastos de planeamiento (Homo-logacin, PAI, Plan Parcial, Reparcela-cin, etc.), Licencias, Tasas e impuestos,

114


Grfico 7Gastos del proceso de transformacin del suelo (urbanizar)


23/28

Proyecto de urbanizacin (Proyecto ydireccin, tcnicos superior y medio),

otros gastos (Seguridad e higiene, con-trol calidad, estudio geotcnico, levanta-miento topogrfico, etc.) y beneficio delconstructor. Este incremento por gastosy beneficios debe ser estimado por eltasador, cifrndose en el entorno del25%.

Con este planteamiento obtendremos elvalor del total de gastos del proceso detransformacin del suelo bruto en urbani-

zado, con su repercusin en euros / m2 desuelo bruto (ver grfico 7).

Clculo de los Ingresosdel Producto Inmobiliario

En este apartado se realizar el clculo delos ingresos del proceso de transformacin, esdecir, el valor del suelo urbanizado(grfico 8).

Como anteriormente se adelant el valordel suelo urbanizado se deduce de la aplica-cin del mtodo residual esttico definidoen la normativa de valoracin catastral, par-tiendo de la formulacin ya referida:

Para ello utilizaremos los valores enventa Vvactuales (precios mximos) de lasviviendas de proteccin oficial en el muni-cipio en donde se ubica el suelo a valorar.

En cuanto al coste de construccin Vc,utilizaremos como tal el mdulo bsico deconstruccin MBCque el municipio tengaasignado en su ltima coordinacin, ya que

se considera el coste de construccin comoel producto de dicho MBCpor el coeficien-te de la Norma 20 del RD 1020/93 que le

sea de aplicacin. En este caso asociaremoscomo tipo el de vivienda colectiva en man-

zana cerrada de categora 4, que es la asi-milable a la VPO y que lleva asociado elcoeficiente 1,00. Por tanto el coste de cons-truccin es el MBC, que puede ser seleccio-nado segn la numeracin correspondientea la diversificacin del ltimo mdulo Maprobado por Orden del M de E. y H. de18 de diciembre de 2000, de 811.37 /m2.

En el caso de querer utilizar valores enventa y costes de construccin distintos delos arriba descritos, se pueden modificar

stos con los factores de correccin delvalor en venta y del coste de construccin.El producto de 1,40 x FL se sustituye

por el coeficiente Kmencionado anterior-mente y que el tasador puede modificar a lavista de los resultados de estudios de mer-cado en polgonos similares en la zona enlos que pueda deducir que la componentede gastos y beneficios pueda ser inferior a1,40 con el lmite de 1,10 (ver grfico 4).

Una vez determinados todos los par-metros anteriores hemos de determinar larelacin entre la superficie construida y latil, ya que los valores en venta, que pro-vienen de la legislacin de viviendas prote-gidas, son precios mximos por m2 desuperficie til que hemos de transformaren construida.

Con el valor final de la superficie cons-truida del uso vivienda pasaremos a deter-minar el valor residual del suelo ponderado.

La mencionada ponderacin parte de lasuposicin de coexistencia de los usoscomercial y garaje con el principal del sec-tor que es el residencial, ya que un porcen-taje de edificabilidad sobre rasante sueleestar ocupada por el uso comercial (bajosde los bloques residenciales) y la edificabi-lidad bajo rasante suele estar ocupada porel uso garaje. Para ello se establece el cl-culo de tres repercusiones distintas, resi-dencial, comercial y garaje, que posterior-

mente se ponderarn en funcin delporcentaje de ocupacin que estime eltasador.

Vr =

V

K Vc

Vr =

V1,4 F

Vc; equivalente a:L

115



24/28

La repercusin residencialse determinarsegn el precio mximo de venta por m2construido, el MBCy coeficienteKseleccio-nados.

Repercusin residencial = (Precio mxi-mo de venta / K) MBC.

Posteriormente se ponderar dicharepercusin en funcin de la edificabilidadresidencial asignada al sector (en forma

porcentual).Larepercusin comercialse estima con loscriterios siguientes:

1. Se establece la posibilidad de fi jar elvalor en venta del m2 construido comoporcentaje sobre el valor en venta deluso residencial.

2. Se considera que el coste de construccindel uso comercial es el 60% del coste deconstruccin del uso residencial.

Repercusin comercial = (% s. Vvresidencial / K) 60%MBC.

Posteriormente se ponderar dicharepercusin en funcin de la edificabilidadcomercial asignada al sector (en forma por-centual). Evidentemente el porcentaje deponderacin residencial y comercial ha desumar 100% que corresponde a la edifica-bilidad total sobre rasante.

La repercusin de garajese estima conlos criterios siguientes:

1. Se establece la posibilidad de fi jar el

valor en venta del m2

construido comoporcentaje sobre el valor en venta deluso residencial.

2. Se considera que el coste de construc-cin del uso garaje es el 40% del costede construccin residencial.

Repercusin garaje = (% s. Vv resi-dencial / K) 40%MBC.

La ponderacin del garaje se realiza

automticamente considerando que la edi-ficabilidad bajo rasante es la cuarta parte dela edificabilidad residencial (25%).

116


Grfico 8Ingresos del Producto Inmobiliario (valor suelo urbanizado)


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En el caso de no querer considerar lasrepercusiones comercial y/o garaje, se intro-

duce el valor 0% en la seleccin del porcen-taje sobre el valor en venta residencial.El sumatorio de las repercusiones de

los tres usos nos arroja una repercusinponderada representativa de los ingresosobtenibles del suelo por m2 de edificabili-dad total materializable, es decir el valordel suelo urbanizado desde la perspectivade inversin empresarial, que no catastral,ya que la normativa catastral no contem-plara en ese sumatorio la repercusin bajo

rasante.Posteriormente se traducir la repercu-sin por m2 potencialmente construible a/m2 de suelo bruto multiplicndola por laedificabilidad bruta del sector.

Clculo del valor unitario bruto

Una vez calculados los gastos e ingresos dela inversin inmobiliaria podemos iniciar elproceso residual dinmico simplificado pro-piamente dicho, para lo cual tendremos quedefinir los siguientes parmetros (grfico 9):

1. Porcentaje de cesin a la administracinactuante. Este porcentaje de cesin sig-nifica que la administracin actuanteparticipa en esa cantidad tanto de losgastos del proceso de transformacin

como de los ingresos una vez cedidoslos solares resultantes, por ello a la horade calcular los valores actuales de ingre-sos y gastos, ambos han de verse dismi-nuidos en el mencionado porcentaje.

117


Grfico 9Clculo del Valor del Suelo Bruto


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2. Determinacin de la duracin de todo elproceso inversor (aos del proceso

inversor), aunque sea un dato meramen-te informativo, siendo los operativos losdatos definidos en el siguiente punto.

3. Determinacin del ao en que se supo-nen concentrados los ingresos y deter-minacin del ao en que se suponenconcentrados los gastos.

Determinados los parmetros anterio-res, el proceso de clculo parte de una edi-ficabilidad bruta del sector fijada por el

usuario (grfico 9). De esta forma, el clcu-lo de los valores actuales de ingresos y gas-tos y su diferencia, nos proporcionarcomo resultado, de forma residual, el valorunitario bruto perseguido. Dicho valorsera el mximo que un inversor inmobilia-rio pagara para llevar a cabo su inversincon todos los datos prefijados.

El proceso de clculo sera:

Gastos de la inversin = Gastos procesotransformacin - % admn.

Ingresos de la inversin = (Repercusinpond. x edificabilidad bruta) - % admn.

Clculo de valores actuales y su dife-rencia.

Segn la formulacin:

siendo:

VSB = Valor del suelo bruto (/m2 de suelo).VSU = Valor de repercusin del suelo urba-

nizado (/m2 construido).EB = Edificabilidad bruta (m2 techo / m2

suelo).C = 1 - % cesin a la administracin

actuante en tanto por uno.CU = Coste de urbanizacin (suma de cos-

tes y gastos) (/m2 de suelo bruto).i = Tipo de actualizacin (tasa libre deriesgo + prima de riesgo).

nI = Ao en el que se concentran losIngresos.

nG = Ao en el que se concentran losGastos.

En el caso de contemplar la inflacin pre-vista ambos numeradores se multiplicaranpor (1 + )nI para los ingresos y por (1 + )nGpara los gastos, siendo el porcentaje, entanto por uno, de inflacin prevista:

La aplicacin permite cambiar a volun-tad del tasador cualquier dato, observandoautomticamente la variacin en el valorunitario bruto calculado.

Las celdas que contienen datos calculadospueden modificarse a voluntad del tasadorcon la opcin Herramientas-Buscar objetivo,cambiando una celda que contenga datosintroducidos relacionados con la misma.

Ayuda para el clculo de los aosde concentracin de Ingresos y Gastos

Para el clculo aproximado de los aos enque se pueden suponer concentrados los

Ingresos y los Gastos de la Inversin, y pre-viamente establecidos en el apartado anterior,el tipo de actualizacin, la inflacin anualprevista y los aos de duracin del proceso detransformacin, se proporciona una tabla enla que, de forma porcentual, se establecer elcalendario de Ingresos y Gastos, de maneraque podamos realizar distintas suposicionesde distribucin de los mismos en el tiempo.Dichos porcentajes, que debern sumar100%, se fijan en las celdas de introduccin

de datos segn criterio del tasador.Finalizada la distribucin porcentual deIngresos y Gastos, se reflejan en celdas de

+

C C (1+ )

(1 i)U

nG

nG

VV E C (1+ )

(1 i)

SBSU B

nI

nI=

+

VV E C

(1 i)

C C

(1 i)SB

SU BnI

UnG

=

+

+


118


27/28

resultados, los aos en que pueden consi-derarse concentrados Ingresos y Gastos. Se

utiliza el criterio de actualizacin de losporcentajes teniendo en cuenta el tipo deactualizacin e inflacin, segn la siguien-te formulacin en el caso de calcular el aode concentracin de Ingresos:

siendo:

i = tipo de actualizacin en tanto por uno. = inflacin anual prevista en tanto por

uno.VAi = Valor actual de los porcentajes de

ingresos en cada ao.I = Totalidad de los ingresos en tanto

por cien, es decir, 100%

nI = Ao en que se pueden suponer con-centrados los Ingresos.

De forma anloga operaramos para cal-cular el ao en que se pueden suponer con-centrados los Gastos.

Valor unitario neto(catastral esttico)

Como dato informativo, se calculateniendo en cuenta los valores actualesde venta y de construccin el valor delsuelo unitario segn el mtodo residualesttico que adopta la metodologa devaloracin catastral, con los siguientescriterios (grfico 11):

1. No se tiene en cuenta la edificabil idadbajo rasante, por lo que solo se utilizauna ponderacin de la repercusin de

los usos residencial y comercial.2. Se calcula la edificabil idad neta como

cociente de la edificabilidad bruta entre

nI =log

VAI

log1+1+i

I

VAI (1+ )

i)VA

I iInI

nII

nI

=

+=

+ +

(

; ;1

11

119


Grfico 10Estimacin de los aos de concentracin de ingresos y gastos


28/28

el porcentaje de suelo neto. Comohemos fijado los estndares de suelodotacional pblico, deducimos el por-centaje de suelo neto.

3. El valor unitario neto ser el productode la repercusin obtenida con el crite-rio expresado en el punto 1, por la edi-ficabilidad neta.

Conclusiones

El mtodo residual de valoracin delsuelo es aplicable, tanto para la obten-

cin de valores unitarios de suelo en/m2 de suelo, como para la obtencin

de valores de repercusin en /m2

cons-truido.

El mtodo residual esttico puede ser elms apropiado para valorar suelos conso-lidados por la urbanizacin y la edifica-cin, en los que existe mercado, y gene-ralmente nos interesa obtenerlo porrepercusin.

El mtodo residual dinmico puede ser elms apropiado para valorar suelos urba-nizables en los que existe escaso desarro-llo urbanstico y poca o nula consolida-cin edificatoria, donde el mercado giraen torno al t ipo de producto inmobiliarioque sobre l pudiera rentabilizarse y losgastos de urbanizacin necesarios paraefectuar su transformacin.

La aplicacin informtica para la obten-cin de valores de suelo utilizando unmtodo de valoracin residual dinmicosimplificado, con una rpida estimacinde ingresos, gastos y su horizonte tempo-ral, para la obtencin de valores uni tariosde suelo bruto, puede ser una herramien-ta de anlisis til para el tasador.


Grfico 11

Valor unitario neto

Calculo Valor Residual en Avaluos

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