"El Registro de la Propiedad como instrumento vertebrador de la información territorial"

La descripción física de la finca en la inmatriculación con bases

gráficas

Miguel Gómez Perals

•  Inmatriculación : primera inscripción del dominio de una FINCA

•  Tradicional desequilibrio entre ambos elementos. Intentos sucesivos (1906, 1919, 1980, 1987, 1990, 2000,2001,….

•  No resuelto porque el sistema ha funcionado (bastando la identificación), aunque con problemas (doble inmatriculación, excesos de cabida).

•  Resuelto el problema de quién tiene qué derecho; ahora hay que abordar el de SOBRE QUÉ O DÓNDE LO TIENE. Ejemplo de vías pecuarias.

•  Hoy la tecnología cartográfica permite resolverlo y la seguridad jurídica lo exige, pero hay que observar los PRINCIPIOS HIPOTECARIOS para no desvirtuar el sistema

•  Inercias y coordinación con otras instituciones de información territorial

•  Herramienta que se propone: bases gráficas registrales

•  Artículo 9 LH (Redacción por Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social).

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

1.ª La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente.Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas (no dice catastrales) que permitan su coordinación con las (bases gráficas de las) fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

ELABORACIÓN DE LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES

Instrucción de la DGRN de 2 de marzo de 2000, sobre implantación de la base cartográfica en los Registros de la Propiedad. Fases: diferente fuerza probatoria, gradualmente más potente.

•  0. Identificación de la finca por la referencia catastral, hoy elemento principal para la localización e identificación gráfica de las fincas) (Primero.1).

•  1. A continuación, sobre lo anterior, el Registrador debe proceder, bajo su responsabilidad, a la identificación gráfica de la finca registral siempre que a su juicio exista plena identidad entre la descripción (alfanumérica) de la finca que resulte del Registro y la resultante de la gráfica de la misma obtenida de su referencia gráfica catastral (Principio de CALIFICACIÓN por documentación presentada y contenido del Registro, ex art. 18 LH) de los que resultan una serie de circunstancias fácticas que pueden facilitar dicha tarea).

VALOR: mera traducción gráfica de la descripción literaria de la finca en el folio registral, auxiliado con cartografía de apoyo con valor de dictamen profesional del Registrador.

•  2. Además del consentimiento tácito del presentante, la base gráfica recibe la ratificación expresa y fehaciente del titular registral (en su caso, inmatriculante) de la finca correspondiente (Principio de ROGACIÓN)

VALOR: producirá los mismos y meros efectos identificativos que aquella descripción literaria. Principio de ESPECIALIDAD (identificación y descripción-localización de la finca)

•  3. Subsanación de los obstáculos (derivados del propio Registro, de la cartografía) o de la falta de conformidad de los interesados (normalmente colindantes) con la gráfica asignada, mediante deslinde voluntario o judicial. Ello proporciona la confirmación previa o simultánea, o posterior del titular registral del predio colindante

VALOR: –  alta eficacia probatoria preventiva de conflictos de lindes, –  la falta de identificación cartográfica de una finca no paraliza el tráfico

jurídico ni impide la inscripción en el Registro de la Propiedad.

•  4. Constancia en el título y en el Registro de dicha identificación gráfica de la finca incorporándose a la base cartográfica del Registro como una entidad geográfica autónoma (se constituye su base gráfica registral), y haciéndose constar dicha circunstancia en el folio registral de la misma por nota al margen de la última inscripción de dominio.

•  5. Mantenimiento actualizado en caso de modificación de la configuración física de las fincas, mediante su definición sobre la propia base por los mismos interesados (agrupación o agregación y segregación o división)

•  6. PUBLICIDAD FORMAL, a través de notas simples informativas o certificaciones adjuntando la representación gráfica de la finca en el entorno de la zona.

•  7. La base gráfica ha de configurarse sobre el soporte cartográfico oficial (Infraestructuras de Datos Espaciales). Otras cartografías pueden servir de cartografía de apoyo.

•  Sólo la homologación que supone el tratamiento jurídico-inmobiliario las convierte en base gráficas registrales integrantes del correspondiente archivo (art. 9.1ª, pfo 3. LH) y quizá en un futuro la base gráfica registral sea parte integrante del propio folio.

•  VALOR: será ya descriptiva (y no meramente identificativa) o determinación de las circunstancias geográficas del perímetro de la finca (definición topográfica con arreglo a sistema de coordenadas geográficas, 9.1ª, pfo 2º LH; descripción preferiblemente perimetral, 51.4ª, pfo 2º RH)

•  Con la inmatriculación tales bases gráficas reciben la fuerza jurídica del Registro (PUBLICIDAD MATERIAL: especialmente en la vertiente del principio de legitimación y su extensión respecto de los datos tradicionalmente denominados de hecho)

LA APLICACIÓN A LOS MEDIOS DE INMATRICULACIÓN.

•  La preocupación descriptiva se extiende a la inmatriculación y otras formas de concordancia del Registro y la realidad jurídica (como la constatación del exceso de cabida o la reanudación del tracto sucesivo, 198 a 200 LH) porque es el mejor medio para.

. comprobar la falta de previa inscripción de la finca . determinar los destinatarios de las preceptivas citaciones (efectividad de la tutela de sus derechos).

EXCESO DE CABIDA refleja la mayor superficie de una finca inmatriculada con o sin alteración de la realidad física exterior (en términos más amplios, la rectificación de cabida incluye la disminución de cabida).

DOBLE INMATRICULACIÓN

•  Problema: fincas que cuentan o no con tal base gráfica. •  Solución: paulatina convergencia de sus historiales (con ocasión de las

sucesivas operaciones registrales) con progresivo perfeccionamiento (cálculo de superficies y linderos, cada vez más exacto) y acumulación de consentimientos de titulares y colindantes.

LA DUDA RESPECTO DE LA FINCA Y SU RESOLUCIÓN

Exigencia general de perfecta identificación (no se alude a la descripción) de la finca, o dicho de otro modo, la ausencia de dudas fundadas.

Indicios que generan duda en dicha identificación: •  considerable desproporción entre las descripciones (superficies,

formas); •  reducción de la medida local a la oficial; •  transformación de la finca de rústica en urbana; •  incluso el mero tiempo transcurrido, a falta de apoyo en otros

medios probatorios o en los títulos presentados. Supuestos especiales de duda del art. 298.3 (pfo. quinto) RH:

Dicha duda respecto de la identidad de la finca depende del medio inmatriculador:

•  se evita (gracias a las precisas garantías a partes y terceros) o •  se resuelve (mediante intervención judicial inicial o posterior)

•  El Registrador debe inscribir si llega al convencimiento de que los títulos se refieren a la misma y única finca y cuenta con los datos necesarios para ello, aunque el título no se halle redactado con la perfección deseable, cuando no exista perjuicio para nadie.

•  Problema: arrastre de imprecisiones descriptivas que generan dificultades recíprocas en la identificación del inmueble para uno y otro titular, es decir, entre colindantes, en perjuicio de la aludida seguridad del tráfico.

•  La apreciación de la importancia y la propia resolución de la duda respecto de la identidad queda al libre arbitrio del Registrador, sin perjuicio del posible recurso (gubernativo o judicial) contra su calificación negativa.

•  La preocupación del Registrador oscila entre la prohibición de utilizar el conocimiento de datos y circunstancias obtenidos extrarregistralmente, y la necesidad de una cierta confianza en la documentación aportada de que no es contradictoria con la evidencia más palpable.

•  Normalmente, el Registrador logra disipar toda duda, pues consigue formarse su convicción de certeza mediante las comprobaciones realizadas.

La validación supone operaciones identificativas lógicas (sobre la ortofotografía y la cartografía oficiales empleadas al efecto) y la ausencia de obstáculos derivados de otras identificaciones hechas con anterioridad.

Son criterios de validación de dichas bases: . manifestación fehaciente de coordenadas y localización de la finca por su

titular (expresión del número de elementos de la división horizontal, o del número de gobierno),

. concurrencia y enlace de linderos personales (catastrales y registrales)

•  Imprescindible prudencia y responsabilidad del Registrador en la calificación y la interpretación restrictiva para evitar que las operaciones de inmatriculación o de constancia de exceso de cabida oculten otro acto registral (agregación, agrupación de fincas) –aunque pueda servirle de presupuesto- ni mucho menos la invasión de fincas colindantes.

En cada medio inmatriculador es distinto el estado de elaboración de la base gráfica presentada al Registro. A mediada que disminuyen las garantías de titularidad debe aumentar la precisión de la base gráfica (incluso llegando al grado de descriptiva), y cuanto mayor sea ésta, menor intervención del registrador será precisa, incluso posible.

La implantación (398.b.3 RH) de las bases gráficas registrales mediante “la georreferenciación jurídica del dominio inmobiliario, como único medio de demostración cientifico-jurídico de exacta ubicación de las fincas a inmatricular”.

Analizando esta expresión:

•  medio (y no fin; por tanto, instrumento perfectible con la práctica registral y mediante las técnicas cartográficas)

•  de demostración (eficacia probatoria a través de una presunción graduable),

•  científico-jurídica (conlleva un tratamiento jurídico hipotecario); •  de exacta (mayor precisión conocida) •  ubicación (carácter descriptivo o determinativo de los linderos).

•  EL CONTEXTO DE LA INFORMACIÓN TERRITORIAL

•  El territorio es único e invariable; las perspectivas plurales, por tanto

Equilibrio entre: . uniformidad orientada en su caso a la consecución de

Dato Único Territorial, . y diversidad manifestada en la superposición de capas

de información territorial específica asociable a la base gráfica registral, pero no reductible a categorías registrales (dominio y finca).

CONCLUSIÓN

Empleo prudente de la tecnología

ensayando técnicas útiles

que respeten los principios hipotecarios

GRACIAS POR SU ATENCIÓN