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10 Noviembre • DiciembreALTA HOTELERÍA

Por @alainpertzel

Reporte Especial

En México, las inversiones en el sector inmobi-liario han crecido de manera significativa en la última década, siendo una de las más destaca-

das la colocación de Certificados de Participación en la bolsa de valores, que permiten obtener los recursos necesarios para financiar grandes desarrollos. En lo particular, uno de estos negocios son los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces, mejor conocidos como FIBRAS.

Los FIBRAS son administraciones que se dedican a la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento (o al derecho a percibir ingresos provenientes de éste), o bien otorgar finan-ciamiento para dichos fines. Se constituyen por tres sujetos principales:

• La fiduciaria: Una institución de crédito resi-dente en México, que recibe la titularidad de los inmuebles y vigila el cumplimiento del contrato de fideicomiso estipulado (cobro de rentas y pago de flujos generados).

Desde 2011 hasta octubre de 2014 se han emitido más de 150 mil millones de pesos en estos productos.

• El fideicomitente: Es la persona f ísica o moral que aporta los inmuebles al fideicomiso y otorga la titularidad por contrato a la fiduciaria.

• El fideicomisario: Es el inversionista (persona f í-sica o moral) que recibe los beneficios derivados del fideicomiso respecto de los inmuebles aportados.

Solicitando un FIBRAActualmente, los FIBRAS se encuentran regulados por los artículos 223 y 224 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) y deben cumplir con ciertos requisitos, tanto formales como legales para su operación:

Fin (objetivo): Con base en su definición anterior-mente señalada, al menos el 70% del patrimonio de un FIBRA debe destinarse a este fin, mientras que el 30% restante puede invertirse en construcción o en terrenos, así como en la adquisición de valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores, o a la adquisición de acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.

Los FIBRAS: Un atractivo negocio con grandes rendimientos

Foto cortesía Hotel Marriott Puebla

11Noviembre • Diciembre ALTA HOTELERÍA

Foto cortesía Hotel Hampton Inn Querétaro

Forma: Los FIBRAS deben estar constituidos confor-me a las leyes mexicanas estipuladas en el Capítulo V de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), donde se establece que:• Art. 387: Los fideicomisos deben constar por escrito.• Art. 388: Los fideicomisos que recaigan sobre bie-

nes inmuebles deben inscribirse en la sección de la Propiedad del Registro Público de la Propiedad correspondiente al lugar en el que se ubiquen di-chos bienes.

Distribución: Tienen la obligación de repartir entre los fideicomisarios o propietarios de los Certificados de Participación (cuando menos una vez al año)

el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del pa-trimonio del fideicomiso.• Antes de 2007, los FIBRAS sólo estaban obligados

a distribuir al menos un monto equivalente al im-puesto sobre la renta (29%) correspondiente a su resultado fiduciario del ejercicio inmediato anterior. Pero con el objetivo de hacerlos más atractivos para los inversionistas se incrementó dicho porcentaje.

Certificados de participación: Son los documen-tos que integran el patrimonio del fideicomiso, los cuales deben ser colocados entre el gran público inversionista del país, o bien ser adquiridos por un grupo de al menos 10 personas (capitalistas) que no estén relacionadas entre sí, y ninguna de ellas debe

Los Certificados de Participación Son documentos emitidos por un banco, de-rivados de un contrato de fideicomiso, que atribuyen a sus tenedores derechos económi-cos, de uso, de propiedad o de copropiedad de bienes inmuebles, y están regulados por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC).

En materia jurídica, estos instrumentos hacen constar la facultad de aprovechar un inmueble bajo el carácter de título de crédito, cuyo propósito principal es la circulación.

Asimismo, el monto total de su emisión se fija tomando como base el valor comercial del bien incorporado al fideicomiso y por medio de un dictamen emitido por Nacional Finan-ciera, S.A. (NAFINSA) si se trata de bienes muebles, o por el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, S.A., tratándose de inmuebles.

ser propietaria de más del 20% de los Certificados de Participación.

Penalización: Como lo establecen las modalidades fiscales de la LISR sobre los bienes inmuebles patri-monio de los FIBRA, éstos deben estar destinados al arrendamiento y no deben traspasarse o venderse antes de haber transcurrido cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o su adquisición. En caso contrario, la fiduciaria debe pagar el impuesto por la ganancia que se obtenga de dicha venta dentro de los 15 días siguientes a la misma, derivado de una tasa del 28% al monto de la ganancia que se determine en los términos del ca-pítulo sobre los ingresos por enajenación de bienes del Título IV de la LISR.

Estrategia nacional En nuestro país, posterior a seis o siete años en los que se planteó todo el contexto legal para constituir un FIBRA, el primer Fideicomiso de Inversión y Bie-nes Raíces comenzó el 18 de marzo de 2011, al salir a la oferta pública en la Bolsa Mexicana de Valores, FIBRA UNO.

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Palabras de Francisco Valle Montaño, director de Promoción y Emisoras de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), confirman que antes de que comen-zaran a operar los FIBRAS en México se revisaron los antecedentes que se tenían sobre estos mercados, llevando a cabo un análisis y modificando algunos términos legales para su correcta adaptación y ope-ración en el país.

“Este producto existe desde hace 20 años en merca-dos desarrollados a nivel internacional, como los Esta-dos Unidos, Canadá y Australia. Son mejor conocidos como los REIT’s (Real Estate Investment Trusts), los cuales aportan bastante valor al sector inmobiliario. Por ello, en su fondo y concepto los FIBRAS en México operan efectivamente como lo hacen los REIT’s. Es decir, a través de un fideicomiso, pues el FIBRA es un vehículo destinado al financiamiento para la construc-ción o adquisición de bienes inmuebles, cuyo fin es el arrendamiento o adquisición del mismo.

“Actualmente FIBRA UNO es la más conocida y la que ha crecido más como instrumento de las ocho que actualmente tenemos registradas en la BMV”.

De acuerdo con el ejecutivo, los FIBRAS aportan varios beneficios interesantes, tanto para el aportante como para el inversionista:

Para el aportante (dueño del inmueble):• Permiten el financiamiento de activos inmobiliarios

para obtener liquidez sobre los mismos, pues en

ocasiones es dif ícil operar o vender este tipo de inmuebles.

• Permiten una revaluación sobre los inmuebles. Es decir, al momento de aportarlo al FIBRA se realiza una valuación para definir cuál es el precio de ese bien inmueble.

• Se obtienen todos los beneficios fiscales incluidos en la LISR.

• Ofrecen flexibilidad de financiamiento.

• Incrementan opciones de inversión: Hacer líquido los bienes inmuebles da la apertura de distribuir su valor por partes, con la finalidad de adquirir nuevos inmuebles y administrarlos.

Modalidades fiscalesDesde el ejercicio fiscal 2004, varios han sido los estímulos referenciados a los FIBRAS, entre ellos se encuentran:1. Fomentar el mercado inmobiliario a través

de la captación de recursos de los fondos de pensiones y jubilaciones locales o del extran-jero, que actúan como fideicomisarios para no efectuar pagos provisionales del ISR, cuando los mencionados fondos realicen inversiones inmobiliarias a través de los fideicomisos.

2. En 2006 se estableció a los FIBRAS el concepto de los Certificados de Participación, señalando las obligaciones que deben acatar, tanto las instituciones fiduciarias como los propietarios de los certificados.

3. Ese mismo año se establece que los bienes in-muebles patrimonio de los FIBRA se destinen al arrendamiento y no se traspasen o se vendan antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición.

4. Los FIBRAS (fiduciarias) deben llevar una cuenta de utilidad fiscal neta con el objetivo de registrar sus dividendos percibidos. Es decir, los ingresos o ganancias provenientes de la cuenta, que poste-riormente distribuyen entre los fideicomisarios, cuando menos una vez al año.

5. Se les exenta del pago provisional del impuesto al activo a todos aquellos FIBRAS que tengan coloca-do entre sus inversionistas un monto del 20% del total de las aportaciones realizadas al fideicomiso.


Para los inversionistas (dispuestos a financiar o comprar el producto):• Invertir en bienes inmuebles en una casa de bolsa desde

montos muy variables y accesibles (a partir de 10 mil pesos) para obtener dos rendimientos importantes: - Los flujos que da un FIBRA (algo equiparable a las rentas). - La apreciación o plusvalía.

• Diversificación de riesgo: Los FIBRAS permiten invertir en varios o cientos de inmuebles, minimizando la con-centración de riesgo que si se invirtiera en uno o dos portafolios de ladrillos.

• Seguridad: Al estar dentro del mercado de valores se cuenta con: - Un marco legal institucional. - Divulgación de información periódica. - Transparencia operativa. - Buena administración.

Es de mencionar que un FIBRA debe tener buenos estánda-res de gobierno corporativo. Es decir, contar con un comité

Los REIT’sEn México, los FIBRAS son comparadas de manera similar a los conocidos Real Estate Investment Trusts (REIT’s) de los Estados Unidos. Empresas que comen-zaron en 1960, y que están constituidas como una sociedad que distribuye anual-mente el 90% de sus utilidades gravables a sus socios en forma de dividendos.

La diferencia con los fideicomisos mexicanos es que los REIT’s se establecen como empresas, mientras los FIBRAS son contratos que carecen de personalidad jurídica propia. Es decir, una persona f ísica o moral transfiere la propiedad so-bre parte de sus bienes a una institución fiduciaria con el propósito de que realice un fin lícito (negocio) establecido entre ambas partes.


y consejeros independientes para que su operación sea profesional y seria, como así lo indica Francisco Valle.

“Antes de los FIBRAS, el mercado inmobiliario en el país no tenía del todo una adecuada administración. Pero con este tipo de fideicomisos se profesiona-lizó el trabajo de los administradores y, de alguna manera, se hizo más accesible el mercado inmobiliario para pequeños inversionistas, ya que antes se requerían grandes cantidades o sumas de dinero para invertir en propiedades.

“Asimismo, con la supervisión de los mercados de valores, este proceso ha logrado una transparencia importante, ya que dichos instrumentos están obligados a reportar de manera trimestral sus estados finan-cieros, así como sus inversiones: en qué invierten y por qué”.

El director de Promoción y Emisoras de la BMV afirma que desde 2011 hasta el mes de octubre de 2014 se han emitido más de 150 mil millones de pesos en FIBRAS, al mismo tiempo que el mercado mexicano tiene la capacidad suficiente para seguir enlistando más.

“Tan sólo la primera oferta pública que hizo FIBRA UNO fue de tres mil mdp en 2011, y a ésta le siguieron otras tres colocaciones que en total sumaron más de 67 mil 500 mdp, por lo que es de esperarse que en los próximos meses surjan nuevos FIBRAS con otros proyectos, que quizá no tendrán los montos que hasta ahora hemos visto, pero serán de sectores similares y otros especializados, ya que se está demostrando que estos instrumentos son muy atractivos y hacen crecer al sector inmobiliario de manera trascendente”.

Francisco Valle destaca que lo primordial para el inversionista es tener pleno conocimiento del producto, estar consciente sobre en qué tipo de FI-BRA se quiere invertir y cuáles son sus beneficios.

“Debemos identificar a los mercados como lo que son: inversiones a mediano y largo plazo, pues no se debe especular sobre éstos, ni tomar-los a la ligera”, concluye el director.

Diversificados o especializadosActualmente existen ocho FIBRAS, de los cuales dos son diversificados (FIBRA UNO y FIBRA Macquarie) y el resto se encuentra especializado en varios sectores: FIBRA Hotel y FIBRA Inn (hotelería), FIBRA Terrafina y FIBRA Prologis (industria), FIBRA Shop (centros comerciales) y FIBRA Danhos (inmuebles de calidad premier).

FIBRA UNOFecha oferta pública: 18 de marzo de 2011.

Portafolio inicial: 13 propiedades (4 industriales, 4 comerciales, 1 oficina y 4 usos mixtos).

Distribución geográfica inicial: Chiapas, Guanajuato, Guerrero, Jalisco, Estado de México y Distrito Federal.

Oferta pública inicial: 3,615 mdp

2da. Colocación: 22 marzo de 2012 por 8,900 mdp

3ra. Colocación: 31 de enero de 2013 por 22,000 mdp

4ta. Colocación: 11 de junio de 2014 por 33,000 mdp

Total: 67,500 mdp

“En promedio, en la República Mexicana cada tres meses surge uno o dos

FIBRAS con una nueva oferta pública”.

Francisco Valle Montaño, director de Promoción y Emisoras de la BMV.

Foto cortesía Hotel Hampton Inn Querétaro


Distribución geográ-fica actual: 31 enti-dades de la República Mexicana.

Portafolio de ad-quisiciones actual: 439 propiedades, 8 en desarrollo (102 indus-triales, 270 comercia-les y 69 oficinas, sin incluir el portafolio mixto R15).

Adquisiciones destacadas:• Hotel Hilton Centro Histórico de la

Ciudad de México: Es la más grande y reciente colocación en México, y la más amplia realizada en Latinoamérica en el sector de Real Estate.

• Portafolio azul – MexFund: 23 propie-dades (noviembre 2011).

• Portafolio rojo – Santander: 219 inmuebles (abril 2012).

• Portafolio morado – GICSA: 16 inmuebles (agosto 2012).

• Portafolio G30: 30 propiedades (diciembre 2012).

• 49% de los derechos fiduciarios del conjunto Torre Mayor (Pa-seo de la Reforma 505, Paseo de la Reforma 489 y Río Elba 47).

• Desarrollo Torre Diana: Socios: Reichmann International y Grupo MF. Inversión: 50 millones de dólares.

Foto cortesía Hotel Hilton Centro Histórico


• Oficinas corporativas de Grupo Posadas: 15 millo-nes de dólares.

• 34 inmuebles industriales propiedad de Finsa en sociedad con American International Group (AIG) y Walton Steet Capital con un valor apro-ximado de 372 millones de dólares.

• Centro Bancomer a Prudential Real Estate Inves-tors: 125 millones de dólares.

• 29 inmuebles industriales y cuatro reservas te-rritoriales de Grupo GP en sociedad con Clarion Partners: 274.8 millones de dólares.

• Portafolio Apolo con 49 propiedades de MRP: 23,155 millones de pesos.

• Portafolio California con 29 inmuebles: Chihua-hua, Coahuila, Nuevo León, San Luis Potosí y Tamaulipas.

FIBRA HOTELFecha oferta pública: 30 de noviembre de 2012.

Portafolio inicial: 34 hoteles (4 en desarrollo) con 4,731 cuartos, ubicados en 20 entidades.

Operadores: Grupo Posadas y Grupo Real Turismo (Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real y Real Inn).

Distribución Geográfica: Chiapas, Guanajuato, Guerrero, Jalisco, Estado de México y Distrito Federal.

Oferta pública inicial: 4,137 mdp

2da. Colocación: 31 de mayo de 2013 por 4,877 mdp

Total: 9,014 mdp

Portafolio de adquisiciones actual: 59 hoteles y 7,881 habitaciones, de los cuales 48 se encuentran en operación y 11 en desarrollo.

Hoteles urbanos de clase de negocios de servicio limitado, servicio selecto, servicio completo y servicio de estancia prolongada en México. Operadores de hoteles y marcas líderes.

Adquisiciones destacadas:• Abril de 2014: Adquisición de 15 hoteles (incluyendo

Fiesta Inn Tlalnepantla y Fiesta Inn Toluca) y siete proyectos para adquirir hoteles desarrollados por terceros.

• Adquisición del Hotel Plaza Génova Guadalajara para ser reposicionado como Real Inn Guadalajara por 132 millones 251 mil 200 pesos.

• Octubre de 2013: Adquisición de un terreno y salón de eventos adyacente al hotel Fiesta Inn Monclova, donde se construye un hotel Fiesta Inn & Suites.

• Noviembre de 2013: En asociación con Marriott In-ternational anuncia la construcción de 20 inmuebles en ciudades clave para 2016.

• Próximo desarrollo en Monterrey de un Fiesta Americana Grand y Live Aqua, operados por Grupo Posadas, dentro del complejo de usos mixtos Trébol Monterrey.

• Abril de 2014: Anuncia la construcción de un Fair-field Inn & Suites by Marriott operados por Marriott International, en la ciudad de Villahermosa, Tabasco, dentro del Centro Comercial Plaza Sendero Villa-hermosa.

• Al segundo trimestre de 2014: Se concretaron las adquisiciones de los hoteles: Fiesta Inn Ciudad Obre-gón, Fussion 5 León (Gamma by Fiesta Inn), Valle Grande Ciudad Obregón (Gamma by Fiesta Inn) y Fairfield Inn Los Cabos, agregando 567 cuartos.

• Se anuncia el desarrollo de los hoteles Fiesta Inn Lofts, Querétaro, y Courtyard y Fiesta Inn Lofts, Ciudad del Carmen, agregando un total de 433 cuartos en desarrollo.

FIBRA INNPortafolio inicial: 14 hoteles (4 Hampton Inn, 2 Holiday Inn, 4 Holiday Inn Express y 4 Holiday Inn Express & Suites).

Total: 2,300 mdp

Foto cortesía Hotel ONE Acapulco Costera


Distribución geográfica: Chihuahua, Coahuila, Nuevo León, Jalisco, Guanajuato, Toluca, Puebla y Quintana Roo.

Portafolio de adquisiciones actual: 23 hoteles (3 en desarrollo).

Contratos de franquicia con IHG para operar sus marcas globales incluyendo: Holiday Inn, Holiday Inn Express y Holiday Inn Express & Suites.

Contratos de licencia y uso de marca con Hilton para operar Hampton Inn by Hilton, IHG, Marriott International y Wyndham Hotel Group, para esta-blecer convenios de desarrollo.

Adquisiciones destacadas:• Mayo de 2013: Adquisición Hotel Holiday Inn

Express Guadalajara UAG.

• Adquisición Hotel Holiday Inn Express, Playa del Carmen.

• Acuerdo vinculante para adquirir Holiday Inn, Coyoacán, en la Ciudad de México.

(Con información del sitio, inmobiliare.com)

Foto cortesía Hotel Gamma de Fiesta Inn

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