Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria Zaragoza – Curso 2002

D. RAMÓN F. CACHOFEIRO CEDENILLA

TASACION PERICIAL Y VENTA DE INMUEBLES EMBARGADOS

TEMA I .- EL PERITO TASADOR

- DEONTOLOGIA PROFESIONAL

- EL PERITO TASADOR DE BIENES INMUEBLES

- NORMA EUROPEA DE TASADORES

- EL DICTAMEN DE PERITOS TEMA II .- LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU UTILIDAD SOCIAL

- LA COMPROBACIÓN DE VALORES

- LA PRUEBA PERICIAL CONTRADICTORIA TEMA III.- LA CEDULA DE PERICIA

- REALIZACIÓN PRACTICA DEUNA CEDULA DE PERICIA. TEMA IV .- LA NUEVA SUBASTA JUDICIAL

- PROCEDIMIENTO DE LA VIA DE APREMIO - VALORACION Y CARGAS DE LOS INMUEBLES - DESARROLLO Y EJECUCIÓN DE LASUBASTA.

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TEMA I .- EL PERITO TASADOR

EL PERITO TASADOR DE BIENES INMUEBLES CONCEPTO DEL PERITO TASADOR

EL PERITO TASADOR, es primeramente un observador. Observa y anota todo aquello que ve a su alrededor y guiado de su instinto, capta una realidad que analiza y compara. Luego llevado de su intuición, determina el fin último que persigue observando solo aquello que le es mas provechoso.

El instinto y la intuición dentro de la observación, son los dos elementos mas racionales y personales (actitud subjetiva) que le permiten realizar un análisis psíquico y sociológico de la realidad, que es objeto y fundamento de la valoración o tasación.

El Tasador es también un investigador. Investiga allí donde es necesario para obtener datos fiables o estadísticos que junto con lo observado, van a suponer la realidad de los elementos psíquicos y sociológicos de la propia realidad tasada.

Se denominan elementos psíquicos aquellos que dependen de su apreciación personal y su conocimiento especifico sobre el bien en concreto, aplicando con rigor y racionalidad la coordinación de los mismos, íntimamente ligados con su observación y ánimo que son dependientes de su conducta ética y moral constituyendo el fundamento artístico y creativo del Tasador.

Los elementos sociológicos por el contrario, son realidades exteriores que convierten al Perito Tasador en un agente social que se influye de la información de una realidad política, económica y social, siendo las circunstancias extrínsecas las que condicionan a los fenómenos psíquicos para ajustar las escalas de valores y determinar la utilidad social y la necesidad o escasez, para regular los valores del mercado.

De esta información obtenida por vía de observación (instinto e intuición) y de la investigación (conocimiento técnico-científico) dependerá el grado de apreciación que será determinante para establecer subjetivamente la escala de valores, y que luego, con el criterio de valoración, será el que pondere las desviaciones de valor a través de las técnicas valorativas.

La técnica de tasar consiste, en el ordenado método analítico de la obtención de los datos, conjugando las especiales características y naturaleza del mercado, creando todo un código de conducta y una metodología técnica de análisis sintético, determinante, para optar por los diversos sistemas de valoración y hacer de forma ordenada el cuerpo de la tasación, cuerpo totalmente técnico, para poder concluir en el informe de valoración.

La técnica de analizar los valores testigos y compararlos, los cálculos de las normas urbanísticas, la aplicación racional de los coeficientes correctores, etc., para traducirlos a valores económicos, constituyen esencialmente la técnica valorativa de inmuebles.

El Tasador desarrolla su actividad dentro del mercado y por ello convendría definir el mismo: "El valor de mercado es aquel que alcanza una propiedad en una economía com-petitiva, en un lugar y tiempo determinado, cuando su grado de aprecio es capaz de satisfacer necesidades y expresa en dinero la voluntad de un comprador para adquirirlo".

Así con éstos conceptos, extraídos de su propia definición, se forma la esencia básica del mercado y su valor. Por economía competitiva tenemos el mercado libre; por

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lugar y tiempo determinado la estabilidad del propio mercado; por el grado de aprecio se estima la Ley de la oferta y la demanda (necesidad o escasez); por satisfacer necesidades se entiende su utilidad social; por su expresión en dinero se define el precio; y por su voluntad de adquirirlo se entiende la dinámica del mercado.

El tasador tiene la grandeza de emitir su parecer, dar su opinión fundamentada y razonada con todos los datos formando un juicio de valor con los elementos y con su natural independencia emitir el Dictamen Pericial, según su "Leal saber y entender". CAPACIDAD PROFESIONAL Y TECNICA DE LOS PERITOS REGULACIÓN LEGAL

En la actualidad no existe ninguna normativa especifica dedicada a regular jurídicamente la actividad de la Valoración y la Tasación Inmobiliaria.

Conviene recordar que valoración inmobiliaria y tasación de inmuebles, es una actividad que tiene dos finalidades distintas: la valoración la realizan los agentes o profesionales inmobiliarios que están operando en el mercado, teniendo una finalidad puramente privada y con efectos particulares. Para realizar estas valoraciones no es preciso tener título alguno ni autorización administrativa.

De hecho lo pueden realizar Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, dado que una de las funciones que determina el Art. 1º del Decreto 3.248/69, regulador de la profesión y los demás profesionales cualificados que tengan relación con la mediación inmobiliaria y desde la publicación del Real Decreto Ley 4/2.000, también pueden valorar cualquier persona, que se dedique a la actividad de la intermediación inmobiliaria, dado que la tasación de inmuebles es el resultado de conocer los valores por las condiciones del mercado.

Por el contrario, la tasación de bienes inmuebles, debe de ser una función pericial que debe ser ejercida por profesionales cualificados, con la posesión de un título oficial o bien académico y estar encuadrado en un Colegio Profesional o una Asociación Profesional, de manera que pueda pertenecer a una lista o turno y prestar sus servicios de “PERITO TASADOR DE BIENES INMUEBLES “.

Esta función se realizará tanto a los particulares, como Perito de la parte solicitante con una finalidad determinada o bien ser insaculado o nombrado por una autoridad, para actuar a favor de la Administración del Estado (Tributaria, Justicia, Municipal, Expropiaciones, etc). Para esta función, el perito tasador emitirá un informe o dictamen razonado y fundamentado, sometido al principio de contradicción y sometimiento al de otro informe mejor fundado, según su leal saber y entender. Siempre es necesario en el desarrollo de esta actividad tener al menos una experiencia practica en el ejercicio profesional de la actividad.

Estos peritos cuando actúan para la Administración de Justicia, deben cumplir los

requisitos de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil que en su Art. 340 preceptúa, “ 1. Los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y la naturaleza de este. Si se tratare de materias que no estén comprendidas en títulos profesionales oficiales, habrán de ser nombrados entre personas entendidas en aquellas materias.”

Tanto para la valoración, como para la función pericial de la tasación de inmuebles, pueden ser valoradores o tasadores, según lo dicho anteriormente:

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- Arquitectos Superiores o Técnicos (aparejadores), según sea suelo urbano,

urbanizaciones, estudio técnico de edificios, planes de urbanismo y expectativas urbanísticas relacionadas con el planeamiento.

- Ingenieros Industriales superiores o técnicos, para los inmuebles de carácter industrial,

fabricas o instalaciones industriales, así como el suelo calificado de industrial. - Ingenieros Agrónomos superiores o técnicos, para determinar los rendimientos del suelo

agrario, ganadero y de los suelos e instalaciones rusticas, cultivos, regadíos y otros aprovechamientos rústicos, agrícolas, forestales y ganaderos.

- Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, para el valor de mercado de los inmuebles según

sea su valor corriente en venta. Así lo termina el Reglamento de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, regulando el ejercicio de la profesión, aprobado por Decreto 3,248/69 de 4 de Diciembre. Artículo 1.- "Son funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, la mediación y corretaje en las siguientes operaciones: a) Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas. b) Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas. c) Arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y/o traspaso de estos últimos. d) Evacuar consultas y dictámenes que le sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados

- Profesionales no cualificados, que sean operadores del mercado de la intermediación inmobiliaria, carentes de titulo oficial, para la valoración inmobiliaria y como opinión de valor, sin poder emitir un dictamen oficial, según la redacción del Art. 3º del Real Decreto Ley 4/2000. REGULACIÓN CONSTITUCIONAL Y COMUNITARIA

Las Directivas de la Comunidad Económica Europea reconocen a la profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, como la única profesión legalmente establecida en el Ordenamiento Jurídico Español, para la mediación inmobiliaria, según recogen expresamente los Reales Decretos 1.464/88 de 2 de Diciembre y 1.665/91 de 25 de Octubre.

RESPONSABILIDAD CIVIL Y DEONTOLOGIA PROFESIONAL DEL PERITO TASADOR

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A) Responsabilidad Civil No existe ninguna regulación sistemática de la Responsabilidad Civil, si bien el

Código Civil recoge tres formas distintas, por las cuales se obliga a indemnizar los daños y perjuicios a quien los ha sufrido, según establece el Articulo 1.106 del C.C.

Estas clases de Responsabilidad Civil son:

- Responsabilidad Civil Contractual - (Articulo 1.101 C.C) "Quedan sujetos a la 'indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o moro-sidad, y los que cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas".

- Responsabilidad Civil Extracontractual -(Articulo 1.902 C.C) "El que por acción u omisión, causa daño a otro, interviniendo culpa o negli-gencia, está obligado a reparar el daño causado".

- Responsabilidad civil por delito o falta de la Ley Penal.

En todos estos casos el principio general es de indemnizar los daños y perjuicios que

se ocasionan y que comprenden el daño causado (Mal emergente) y la pérdida de beneficio (Lucro Cesante).

También existen responsabilidades, administrativas y las disciplinarias derivadas del incumplimiento de las normas profesionales, que regulan los Estatutos de la Profesión.

La responsabilidad civil de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, cuando actúan como Peritos Tasadores de Bienes Inmuebles, se encuadra dentro del Art. 1.104 del C.C.

Establece este articulo dos tipos de Diligencias:

"La culpa o negligencia del deudor (por la que se exige la responsabilidad) consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar".

El carácter profesional de los Peritos Tasadores, en el desarrollo de su profesión, les

imprime tener una diligencia especial, que no es exigible a un particular. Si el Perito la omite, incurre en la Responsabilidad Civil.

Las prestaciones del Perito son consecuencia de una obligación personalísima "Intuitu Personae", de las reguladas en el Art. 1.101 del C.C. "cuando la calidad y circunstancias de la persona del deudor (el perito), se hubieren tenido en cuenta al establecer la obligación".

Las Tasaciones Periciales, deben responder a ese mínimo de diligencia exigible al profesional para emitir una Cédula de Pericia y que es mayor que la diligencia de un buen padre de familia, como principio del Art. 1.104 párrafo segundo, del "Bonus Paterfamilias" aplicable cuando no exista la diligencia profesional y reglamentada.

La Cédula de Pericia es un documento que contiene una certificación del valor y es un índice estadístico económico y jurídico del tráfico de bienes y servicios, que se emite para hacerla valer frente a los particulares a terceros y ante los Organismos Públicos.

Una de las obligaciones de los Peritos al emitir el Dictamen, es tutelar los patrimonios familiares, por lo que una incorrecta emisión de un Dictamen por falta de datos por no haber visitado el inmueble, por actuación maliciosa o con desconocimiento práctico

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de la realidad puede ocasionar grandes perjuicios a esos patrimonios familiares y a la sociedad, incurriendo en Responsabilidad Civil.

Por todo ello no basta la diligencia de cumplimiento de un "Hombre Cuidadoso", sino al contrario una especialidad de conocimiento, y con garantías técnicas y profesionales, siendo ésta la diligencia que se exija a los Peritos Tasadores de Bienes Inmuebles.

Es una obligación de medios, dentro de las obligaciones de hacer, que presupone el desarrollo de una actividad por parte del perito (deudor), que satisface el interés de su mandante (acreedor), que se encamina a un resultado de un dictamen de valor para otorgar una seguridad económica dentro del tráfico jurídico de los bienes inmuebles.

El Perito Tasador es siempre en principio responsable del cumplimiento de las normas generales de su profesión.

B) Normas deontológicas del perito tasador de inmuebles

- Responder de la exactitud de los datos que facilite como base para realizar las operaciones de la Tasación.

- Procurar estar al día mediante los cursos de formación profesional en las técnicas y normas de valoraciones.

- Desempeñar personalmente la función de valorar tomando constancia, mediante su personación en el lugar del objeto a valorar, realizando su personal toma de datos.

- Defender con sus conocimientos técnicos de su profesión los criterios de valora-ción que desarrolle en el Dictamen.

- Atender debidamente a los fines de su cliente solicitante en la valoración siendo objetivo en la misma.

- Responder a la confianza depositada en sus conocimientos y su prudente arbitrio valorativo. Principio de Prudencia.

- Ante el desconocimiento o impericia de una valoración, en una determinada zona, colaborar con sus compañeros y asesorarse debidamente en los centros u organismos públicos correspondientes, antes de emitir su Dictamen.

- Colaborar con la Administración de Justicia y Tributaria.

- No actuar valorando en interés o por beneficio propio. - Renunciar al cargo de Perito si le consta no poderlo desempeñar dignamente y

con independencia por alguna razón. El Perito Tasador de Bienes Inmuebles debe ser competente especializado y recto

cumplidor de las reglas morales, éticas, legales y las profesionales que le impone el Estatuto profesional al que pertenezca por su colegiación (Arquitecto, Ingeniero, API, etc.).

De acuerdo con el Estatuto y con carácter general son normas deontológicas de la profesión de API, por ejemplo:

- Guardar el secreto profesional. - Colaborar con las Administración asesorándola o emitiendo dictámenes y

facilitando datos oficiales de su Colegio Oficial.

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- No hacer competencia desleal con el resto de sus compañeros, especialmente

en el capitulo de Honorarios. - Cumplir fielmente con la normativa profesional realizando todas sus

operaciones con toda eficacia, honorabilidad, reserva y legalidad.

NORMA EUROPEA DE TASADORES

A) Bases de valoración del suelo y de los edificios Siguiendo el criterio de la Asociación Europea de Tasadores de Activos Fijos, se pueden establecer que actualmente existen dos criterios diferenciados para realizar la Tasación y Valoración del Suelo y de los Edificios:

Valor de Mercado

Coste de Reposición

Los supuestos en que se aplican cada una de las bases o criterios de valoración depende de los distintos Estados Miembros, dependiendo también de, si el Estado miembro respectivo acepta una contabilidad en la que se reflejen los efectos de la inflación o solo una contabilidad de costes históricos. En algunos Estados Miembros no se refleja el valor actual de mercado aplicado a los estados financieros, puesto que ello podría crear una deuda tribu-taria para las Empresa, mientras que en otros Estados Miembros, existe una obligación legal por parte de las Empresas de reflejar el valor actual de los terrenos y de los edificios.

Por ello de han establecido las Bases para el Valor de Mercado y Coste de Reposición.

Valor de mercado

Por Valor de Mercado Libre se entiende el precio que razonablemente podría esperarse recibir de la venta de un derecho de propiedad en un contrato privado en la fecha de valoración, suponiendo:

A. Que existe un comprador que desee comprar. B. Que las partes disponen de un tiempo razonable para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble y del mercado. C. Que los precios del Mercado permanezcan estables durante el período de negociación. D. Que el inmueble pueda darse a conocer libremente al mercado mediante una publicidad razonable.

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E. Que no se tenga en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador muy especial.

Coste de reposición

a. Coste de reposición bruto. Por coste de reposición bruto se entiende el conste de adquisición de los terrenos y el coste de construcción de los edificios sobre los mismos, incluidos los impuestos no recuperables.

b. Coste de reposición neto. Por coste de reposición neto se entiende el coste de reposición bruto, deducidas las provisiones en concepto de amortización y obsolescencia.

Al calcular el coste de reposición de los terrenos, deberán incluirse en el precio todas

las tasas, comisiones de agentes intermediarios, e impuestos que no puedan recuperarse; en el caso de los edificios, se incluirán en el mismo los costes de construcción, los honorarios de Arquitectos y los derechos satisfechos a consultores, así como una provisión en concepto de intereses sobre el capital durante el tiempo que duró la construcción y deberá ser reducido además, en una cantidad igual a la depreciación del coste de obsolescencia.

En el caso de una contabilidad de costes históricos, el valor de mercado, será igual al precio real pagado por el inmueble.

Algunos Estados miembros en los que se aplica el sistema contable de costos históricos, permiten a las Empresas revalorizar sus terrenos y edificios, incorporando a los valores resultantes de la contabilidad, otros que pueden ser superiores o inferiores a su coste original. El principio de revalorización, puede aplicarse tanto al criterio de valor de mercado, como al de coste de reposición.

Las diferencias existentes se producen, como consecuencia en parte, por las prácticas generales de los Estados y en parte, por razones de carácter fiscal o legal.

Se considera que, en la actualidad, no se puede establecer un criterio uniforme en la aplicación de éstos dos criterios generales de la Comunidad Europea, y que todo progreso en ésta dirección debe pasar por un común acuerdo sobre la aplicación de un sistema contable que refleje los efectos de la inflación y la armonización de los sistemas jurídico y tributario.

B) Tasador de activos fijos y tasadores de inmuebles

Una vez sentadas las "BASES DE VALORACIÓN", es necesario conocer quien puede ser TASADOR; para ello, y a falta de una homogeneización de Títulos y de una Reglamentación Normativa de cada Estado Miembro, siguiendo las instrucciones de la Asociación Europea de Tasadores de Activos Fijos, determinaremos las condiciones míni-mas para ejercer su actividad, así como sus relaciones con los Auditores, profesionales jurí-dicos y sus clientes.

El Tasador de activos fijos debe ser una persona de buena reputación que:

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1º.- Haya obtenido el título correspondiente en un centro de enseñanza reconocido, o una titulación académica equivalente.

2º.- Tenga experiencia y competencia probada en la valoración de activos fijos en el lugar y categoría de los activos correspondientes.

Si, como en España, en un Estado Miembro no existiera un título académico

equivalente, el Tasador de activos fijos deberá: Tener el nivel suficiente de formación y experiencia. Ser miembro de una Asociación profesional o Colegio Oficial reconocido, cuya función o ámbito sea la valoración de activos fijos. O, ser nombrado por un tribunal u otro organismo competente.

La aspiración profesional sería llegar a tener en todos los Estados miembros la

homologación de un título profesional, obtenido en base a unos estudios específicos de la valoración de activos fijos, y por especialidades (Inmuebles, maquinaria, mobiliario etc.) para que, una vez superados los mismos, pudieran incorporarse, o a un Colegio profesional, o bien a una Asociación Profesional de Tasadores.

C) Relaciones del tasador con el auditor En la realización de sus funciones profesionales, los Auditores y los Tasadores de

Activos Fijos, se encuentran muchas veces que las actividades de uno dependen del otro, en forma total o parcial. Es muy importante para los clientes, que el Tasador de activos o el Auditor realicen sus funciones con total independencia el uno del otro, aunque al mismo tiempo ofrezcan un espíritu de mutua comprensión y colaboración.

El Auditor podrá pedir al Tasador, tanto si éste está empleado por la Empresa, como si ejerciera sus funciones de forma independiente, que facilite explicaciones o presente los documentos de trabajo relacionados con una valoración de activos determinada.

Aunque al Tasador independiente no le una relación contractual que le obligue a atender las peticiones de información o la facilitación de explicaciones al Auditor, va en interés de la Empresa, de sus clientes y del propio Tasador, el que éste atienda las peticiones del Auditor hechas en tal sentido, ya que el no hacerlo significaría que el Auditor no podría emitir un Dictamen sin reparos.

Cuando las valoraciones son incorporadas a un estado financiero, o se hace referencia a ellas en el mismo, los propietarios aceptan generalmente como buenas las valoraciones realizadas por el Tasador de activos. Los mismos aceptan con ello, la responsabilidad por la valoración realizada, aunque deberán determinarse el nombre y la cualificación profesional del Tasador de activos.

Constituye una obligación, la necesidad de que en el Certificado o Dictamen de valoración o informe de la Tasación, se señalen las fuentes de información y se indiquen los aspectos que han sido verificados por el tasador de activos. También deberán indicarse, las suposiciones y los factores limitativos encontrados por el Tasador.

Estos datos son muy importantes para el Auditor por cuanto le facilitan el conocimiento de los métodos aplicados y de las presunciones realizadas por el Tasador, ayudándole a determinar si éstos son razonables, apoyándose para ello el Auditor en su conocimiento, acerca de la actividad de la Empresa.

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El Auditor no hace la valoración, únicamente verifica la información en base a la cual el Tasador ha hecho su valoración. El Auditor debe cerciorarse de que la valoración realizada es correcta, lo cual sólo podrá hacerlo en muchos casos con el asesoramiento de un Tasador independiente.

El Tasador de activos, deberá prestar su colaboración diligente y responsable cuando el Auditor le pregunte sobre la aprobación de las bases de valoración o los hechos en que se basa la misma y a las presunciones realizadas y no así las referidas a los aspectos subjetivos.

Entre el Tasador y el Auditor deben mantener contacto en algún momento anterior a la entrega por el cliente de las instrucciones relativas a la valoración del activo fijo de la Empresa, para llegar a un acuerdo sobre:

a. Finalidad de la valoración.

b. El criterio de la valoración y su presentación.

c. Posibles reparos a los que puede estar sujeta la valoración.

d. El tipo de notificaciones que puede hacer el Tasador. e. El formato y el contenido (que no sea el propio valor obtenido de la valoración) del certificado o informe de tasación.

Se recomienda a los Colegios o Asociaciones de Tasadores se encarguen de elaborar

unas Normas generales sobre la forma de emitir un Dictamen o Informe de los Tasadores, a fin de conseguir una homogeneidad y una base común entre los Tasadores y en su relación con los Auditores, en las valoraciones de los activos fijos de las empresas.

D) Relación del tasador con los profesionales del derecho

Cuando el Tasador reciba instrucciones en las que se indiquen que debe proceder a la valoración del activo fijo de una Empresa, deberá informarse claramente a los propietarios de la misma, a los expertos contratados por la Empresa y a los terceros que vayan a parti-cipar en la valoración, de que la misma no deberá realizarse hasta que no haya sido verifi-cada con exactitud toda la información proporcionada o aprobada por el Tasador.

El Tasador deberá verificar los títulos de propiedad, incluidas las Escrituras, los arrendamientos, las servidumbres de paso, las limitaciones de derecho de propiedad que puedan afectar al valor y las autorizaciones de proyectos y de obras: La función de interpretar estos documentos, corresponde en algunos Estados miembros a los profesionales del Derecho.

Los Tasadores deberán verificar la exactitud de los aspectos físicos del activo, así como los factores ambientales y otros aspectos y factores significativos que puedan incidir en el valor del activo. El Tasador deberá exponer claramente la información en que se han apoyado o no ha podido ser verificada todavía, así como las fuentes que se la proporcionaron.

Todas las inexactitudes reveladas por las investigaciones legales o por las investigaciones y verificaciones de otro tipo, deberán ponerse en conocimiento del Tasador, a fin de que en caso necesario puedan introducirse las correcciones necesarias en la valoración antes de que ésta se utilice.

En el término de "Profesionales del Derecho", se incluyen los Notarios, Abogados, Procuradores y cualesquiera otras personas que de alguna manera tengan que ver con los títulos y los derechos de propiedad. E) Relaciones del tasador con el cliente o propietario

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La relación entre el Tasador y el cliente puede desglosarse en dos partes: a) La parte contractual entre ambos. b) La responsabilidad del Tasador como miembro de un Colegio Profesional.

El contrato de mandato

Conviene que quede claramente de manifiesto que la aceptación por parte del Tasador de las instrucciones recibidas del cliente, crea una relación contractual o compromiso vinculante, que debe ser por tanto expresado por escrito, bien mediante un intercambio de cartas, o bien mediante un contrato formal. En algunos países miembros basta un mero contrato verbal pero esto debe evitarse, por cuanto que hay muchos aspectos importantes que requieren una exposición mas detallada.

En España existen varias modalidades de contratación, Mandato; Prestación de servicios profesionales, etc., pero es recomendable el de mandato expreso con expresión de la retribución pactada, con la relación de las cláusulas obligacionales y con el formalismo de un contrato bilateral, consensual y con plena eficacia entre las partes, con sometimiento expreso a la cláusula de arbitraje para dirimir los posibles litigios. En las instrucciones se especificarán normalmente:

1. La fecha de la valoración. 2. El criterio a seguir y el sistema valorativo. 3. Los hechos que el Tasador debe comprobar y aquellos que deseen darse como

buenos. 4. Las condiciones especiales tales como, la cláusula de secreto, la no asunción de

responsabilidades frente a terceros y la limitación de responsabilidades del Tasador.

5. El formato en que el certificado de la valoración deberá presentarse. En el contrato deberá establecerse específicamente que el Tasador podrá incurrir en

incumplimientos del contrato, si el Certificado de valoración contuviera falsificaciones, reservas u omisiones no convenidas en el momento de la aceptación de las instrucciones.

El Tasador deberá también acordar la fecha de la terminación de la valoración. Es normal introducir en el contrato una cláusula en la que se establezca que, solo podrá cumplirse si el cliente también se ajusta a un calendario, como puede ser la facilitación de la información requerida y la realización de todos los preparativos necesarios para la inspección.

El Tasador acordará la forma y cuantía de sus honorarios y si deben reembolsarse los gastos de viaje, dietas, locomoción, reportaje fotográfico, planos y otros similares.

En todo caso, el Tasador deberá calcular una provisión de fondos, sujeta a liquidación posterior, en el momento de recibir el encargo del cliente o propietario.

Si el tasador tiene alguna duda de la persona con quien contrata, por ser un representante de una Empresa, o de su cliente o propietario, deberá también exigir la autorización de éste, o su poder notarial vigente.

EL DICTAMEN DE PERITOS

Concepto

La prueba pericial o dictamen de peritos se encuentra regulada en los arts. 335 a 352 de la LEC. El dictamen de peritos es la actividad procesal desarrollada a instancia de las

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partes en virtud de la cual una o varias personas con especiales conocimientos científicos, artísticos o prácticos proporcionan al Tribunal una información especializada que le permita el conocimiento y apreciación de hechos y circunstancias tácticas relevantes para el proceso.

En este sentido, el art. 335 de la LEC establece que: «Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, las partes podrán aportar al proceso el dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes o solicitar, en los casos previstos en esta ley, que se emita dictamen por perito designado por el tribunal.»

La LEC aprobada por la Ley 1 /2000, de 7 de enero, ha introducido una notable modificación a la regulación jurídica de la prueba pericial contenida en la anterior LEC en tanto que ahora el dictamen de peritos debe ser aportado, como regla general, como un docu-mento más de la demanda o contestación, junto a los demás documentos en los que la parte funde su derecho, configurándose la emisión de dictamen pericial a instancia del tribunal únicamente como medio subsidiario al dictamen de parte o en los casos en que el litigante tenga reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. Requisitos para ser perito

A) Condiciones de los peritos

1) Regla general. Peritos titulados De conformidad a lo previsto en el art. 340 de la LEC y como regla general, «los

peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste».

2) Regla excepcional. No necesidad de titulación Por excepción a la regla anterior, si se tratare de materias que no estén

comprendidas en títulos profesionales oficiales, habrán de ser nombrados entre personas entendidas en aquellas materias.

3) Supuestos especiales de solicitud de dictamen a Academias o instituciones culturales o científicas.

De conformidad al art. 340.2 y 3 de la LEC: «Podrá asimismo solicitarse dictamen de Academias e instituciones culturales y científicas que se ocupen del estudio de las materias correspondientes al objeto de la pericia. También podrán emitir dictamen sobre cuestiones específicas las personas jurídicas legalmente habilitadas para ello.» En estos casos, la institución a la que se encargue el dictamen expresará a la mayor brevedad qué persona o personas se encargarán directamente de prepararlo, a las que se exigirá el juramento o promesa previsto en el apartado segundo del art. 335 de la LEC.

B) Procedimiento para la designación de perito

a) Designación a instancia de parte de los peritos

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Ya hemos indicado que en la nueva regulación de la LEC lo normal es que con la

demanda o la contestación a la misma se aporte por cada parte el dictamen de peritos en el que se valoran los hechos objeto de discusión jurídica. Es por ello que la primera forma de designación de estos profesionales es a instancia de parte, por cuanto junto a la demanda o la contestación deberán aportar el dictamen ya confeccionado por el perito.

b) Designación judicial de los peritos

Para los casos en que los litigantes gocen del derecho de asistencia jurídica gratuita o hayan solicitado del tribunal la designación judicial de perito por entender ello conveniente a sus intereses, el mecanismo de designación y tacha del perito se ajustará a los trámites siguientes:

1.°) Designación judicial de peritos con título oficial.

a) Solicitud por el Tribunal de las listas oficiales de peritos. Dispone el art. 341 de la LEC que: «En el mes de enero de cada año se interesará de los distintos Colegios profesionales o, en su defecto de entidades análogas, así como de las Academias e instituciones culturales y científicas (...) el envío de una lista de colegiados o asociados dispuestos a actuar como peritos.» Dichas listas se guardarán en la Secretaría del Tribunal, clasificadas por especialidades periciales al objeto de que cuando sea menester utilizarlas se puedan consultar las mismas.

b) Designación de perito de la lista obrante en la Secretaría del Tribunal. Una vez

conste en la Secretaría del Tribunal la lista oficial de peritos remitida por su respectivo Colegio, los nombres de los profesionales dispuestos a actuar como peritos forenses vendrán numerados por el Colegio Profesional al que pertenezcan, y para su designación se emplearán dos sistemas:

1° Para la primera designación de perito de cada año. La primera designación de cada lista se efectuará por sorteo realizado en presencia del Secretario Judicial.

2° Para las sucesivas designaciones de perito. A partir de la primera designación, se

efectuarán las siguientes designaciones de perito por el orden correlativo que en la lista remitida por el Colegio Profesional ocupen los restantes peritos.

2.º) Designación de expertos en la materia que no tengan la condición de perito titulado.

Dispone el art. 341.2 de la LEC que: «Cuando haya de designarse perito a persona sin título oficial, práctica o entendida en la materia, previa citación de las partes, se realizará la designación por el procedimiento establecido en el apartado anterior, usándose para ello una lista de personas que cada año se solicitará de sindicatos, asociaciones y entidades apropiadas, y que deberá estar integrada por al menos cinco de aquellas personas.

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Si, por razón de la singularidad de la materia de dictamen, únicamente se dispusiera del nombre de una persona entendida o práctica, se recabará de las partes su con-sentimiento y sólo si todas lo otorgan se designará perito a esa persona.»

C) Llamamiento al perito designado judicialmente

a) Plazo para comunicarle la designación

Una vez que el perito designado judicialmente resulte elegido mediante los sistemas antes expuestos, en el plazo de cinco días desde la designación el tribunal comunicará ésta al mismo.

b) Plazo para aceptar el cargo

En el acto de comunicar la designación al perito se le requerirá para que, en el plazo de otros cinco días, manifieste el perito si acepta el cargo.

1º) En el supuesto de que acepte el cargo en el plazo indicado.

En el caso de que el perito designado acepte el cargo, se “efectuará el nombramiento y el perito hará, en la forma en que se disponga, la manifestación bajo juramento o promesa que ordena el apartado 2 del art. 335”..

2º) En el supuesto de que el perito adujere justa causa para no aceptar el cargo. Si el perito designado adujere justa causa que le impidiere la aceptación, y el tribunal la considerare suficiente, será sustituido por el siguiente de la lista, y así sucesivamente, hasta que se pudiere efectuar el nombramiento.

c) Provisión de fondos 1.°) Plazo para la solicitud. Dispone el art. 342.3 de la LEC que: «El perito designado podrá solicitar, en los tres días siguientes a su nombramiento, la provisión de fondos que considere necesaria, que será a cuenta de la liquidación final.»

2.°) Requerimiento por el tribunal a la parte que propuso la pericia para que abone la provisión de fondos. El tribunal, mediante providencia, decidirá sobre la provisión solicitada y ordenará a la parte o partes que hubiesen propuesto la prueba pericial y no tuviesen derecho a la asistencia jurídica gratuita, que procedan a abonar la cantidad fijada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del tribunal, en el plazo de cinco días.

3º) Consecuencias de la falta de abono de la provisión de fondos.

a) Peritos designados a instancia de una única parte procesal. Si el perito ha sido designado a instancia de una única parte procesal, transcurrido el plazo de cinco días, s/ no se hubiere depositado la cantidad establecida:

1 ° El perito quedará eximido de emitir el dictamen,

2° Sin que pueda precederse a una nueva designación.

b) Peritos designados de común acuerdo por varias partes procesales.

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Cuando el perito designado lo hubiese sido de común acuerdo, y uno de los litigantes no realizare la parte de la consignación que le correspondiere, se ofrecerá al otro litigante la posibilidad de completar la cantidad que faltare, indicando en tal caso los puntos sobre los que deba pronunciarse el dictamen, o de recuperar la cantidad depositada, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior.

Todo perito deberá manifestar, bajo juramento o promesa de decir verdad, que ha actuado y, en su caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conoce las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliere su deber como perito.

D) Recusación de los peritos

a) Concepto

Regulada en los arts. 124 a 128 de la LEC, la recusación de los peritos únicamente puede hacerse en relación a los designados por el tribunal, sean o no titulados, en tanto que los peritos designados por las partes son únicamente susceptibles de tacha. La recusación tiene por objeto evitar que el perito emita dictamen, mientras que la tacha (al igual que ocurre con los testigos) tiene por único objeto llamar la atención al tribunal acerca de la concurrencia en la persona que emite dictamen de unas circunstancias que le hacen merecedora de la duda acerca de su imparcialidad.

b) Causas de recusación 1.°) Las designadas en la Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 219. Son causas de abstención y, en su caso, de recusación:

a) El vínculo matrimonial o situación de hecho asimilable y el parentesco por

consanguinidad o afinidad dentro del cuarto grado con cualquiera de los expresados en el artículo anterior.

b) El vínculo matrimonial o situación de hecho asimilable y el parentesco por consanguinidad o afinidad dentro del segundo grado con el Letrado y el Procurador de cualquiera de las partes que intervengan en el pleito o causa.

c) Ser o haber sido defensor judicial o integrante de los organismos tutelares de cualquiera de las partes, o haber estado bajo el cuidado o tutela de alguna de éstas.

d) Estar o haber sido denunciado o acusado por alguna de las partes como responsable de algún delito o falta.

e) Haber sido defensor o representante de alguna de las partes, emitido dictamen sobre el pleito o causa como Letrado, o intervenido en él como Fiscal, perito o testigo.

f) Ser o haber sido denunciante o acusador de cualquiera de las partes. g) Tener pleito pendiente con alguna de éstas. h) Amistad íntima o enemistad manifiesta con cualquiera de los expresados en el

artículo anterior.

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i) Tener interés directo o indirecto en el pleito o causa. j) Haber actuado como instructor de la causa penal o haber resuelto el pleito o

causa en anterior instancia. k) Ser una de las partes subordinado del Juez que deba resolver la contienda

litigiosa. l) Haber ocupado el Juez o Magistrado cargo público con ocasión del cual haya

podido formar criterio, en detrimento de la debida imparcialidad, sobre el objeto del pleito o causa, sobre las partes, sus representantes y asesores.

Artículo 220. Será también causa de abstención y, en su caso, de recusación en los procesos en que sea parte la Administración Pública, encontrarse el Juez o Magistrado con la autoridad o funcionario que hubiese dictado el acto o informado respecto del mismo o realizado el hecho por razón de los cuales se sigue el proceso, en alguna de las circunstancias mencionadas en los núms. 1 al 8, 11 y 12 del artículo anterior.

2.a) Las designadas en la Ley de Enjuiciamiento Civil. El art. 124.3 de la LEC establece que: «Además de las causas de recusación previstas en la Ley Orgánica del Poder Judicial, son causas de recusación de los peritos:

a') Haber dado anteriormente sobre el mismo asunto dictamen contrario a la parte recusante, ya sea dentro o fuera del proceso. b') Haber prestado servicios como tal perito al litigante contrario o ser depen-diente o socio del mismo. c') Tener participación en sociedad, establecimiento o empresa que sea parte del proceso.»

c) Forma de proponer la recusación de los peritos

La recusación se hará en escrito firmado por el abogado y el procurador de la parte, si intervinieran en la causa, y dirigido al titular del Juzgado o al Magistrado ponente, si se tratase de tribunal colegiado. En dicho escrito se expresará concretamente la causa de la recusación y los medios de probarla, y se acompañarán copias para el recusado y para las demás partes del proceso. d) Plazo para formular la recusación

1.°) Si la causa de recusación fuere anterior a la designación del perito. Si la causa

de la recusación fuera anterior a la designación del perito, el escrito deberá pre-sentarse dentro de los dos días siguientes al de la notificación del nombramien-to.

2.a) Si la causa de recusación fuere posterior a la designación del perito. Si la

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causa fuere posterior a la designación, pero anterior a la emisión del dictamen, el escrito de recusación podrá presentarse antes del día señalado para el juicio o vista o al comienzo de los mismos.

3.a) Plazo límite para la recusación. Después del juicio o vista no podrá recusarse al

perito, sin perjuicio de que aquellas causas de recusación existentes al tiempo de emitir el dictamen pero conocidas después de aquélla podrán ser puestas de manifiesto al tribunal antes de que dicte sentencia y, si esto no fuese posible, al tribunal competente para la segunda instancia.

e) Tramitación de la recusación

1.a) Interrogación al perito acerca de la certeza de la causa de recusación. Propuesta en tiempo y forma la recusación, se admitirá a trámite la misma y se dará traslado de copia del escrito al perito recusado y a las partes. El recusado será citado de comparecencia al Tribunal al objeto de que manifieste ante e/ Secretario Judicial si es o no cierta la causa en que la recusación se funda.

a. Si el perito reconoce como cierta la causa de recusación y el tribunal considerase

fundado el reconocimiento de la misma efectuado por el perito, se le tendrá por recusado sin más trámites y será reemplazado por el suplente. Si el recusado fuera el suplente, y reconociere la certeza de la causa, se estará a lo dispuesto en el art. 342 de esta Ley.

b. Si el perito no reconoce como cierta la causa de recusación, se sustanciará el incidente de recusación en la forma que establece el art. 127 de la LEC.

2.a) Sustanciación del incidente de recusación.

La forma de sustanciar este incidente es mediante la convocatoria de una vista a la que deberán acudir las partes y sus defensores, con las pruebas de que intenten valerse al objeto de dilucidar en ella la certeza o no de la causa de recusación. Dispone al efecto el art. 127.1 de la LEC que: «Cuando el perito niegue la certeza de la causa de recusación o el tribunal no aceptare el reconocimiento por el perito de la concurrencia de dicha causa, el tribunal mandará a las partes que comparezcan a su presencia el día y hora que señalará con las pruebas de que intenten valerse y asistidas de sus abogados y procuradores si su intervención fuera preceptiva en el proceso.

Si no compareciere el recusante, se le tendrá por desistido de la recusación. Si compareciere el recusante e insistiere en la recusación, el tribunal admitirá las pruebas pertinentes y útiles y, acto seguido, resolverá mediante auto lo que estime procedente.»

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3ª.) Decisión del incidente. En caso de no estimar la recusación se mantendrá al perito designado judicialmente en su cargo, y en el caso de que el tribunal estimare la recusación, el perito recusado será sustituido por el suplente. Si, por ser e/ suplente el recusado, no hubiere más peritos, se procederá conforme a lo dispuesto en el art. 342 de la presente Ley.

4.ª) Recurso contra la resolución del incidente. Contra la resolución que resuelva sobre la recusación del perito no cabrá recurso

alguno, sin perjuicio del derecho de las partes a plantear la cuestión en la instancia superior.

5.ª) Costas.

Dispone el art. 128 de la LEC que el régimen de condena en costas aplicable a la recusación de los peritos será el mismo previsto para el incidente de recusación de Jueces y Magistrados.

E) Tacha de los peritos

a) Concepto

Ya hemos indicado anteriormente que los únicos peritos susceptibles de ser recusados son los designados judicialmente; en cambio, los peritos no recusables podrán ser objeto de tacha cuando concurra en ellos alguna de las circunstancias previstas en el art. 343 de la LEC.

La tacha del perito designado a instancia de parte no pretende impedir que el mismo emita dictamen, ya que de ordinario éste se habrá aportado ya con la demanda o la contestación a la misma como un documento en el que la parte funde o apoye sus pre-tensiones. La tacha tiene por objeto cuestionar la imparcialidad del perito y llamar la atención al tribunal acerca de los extremos reverenciados en el art. 343 de la LEC.

b) Causas de tacha de los peritos Vienen recogidas en el art. 343 de la LEC y son: 1°) Ser cónyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado civil, de una de las partes o de sus abogados o procuradores.

2°) Tener interés directo o indirecto en el asunto o en otro semejante. 3°) Estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o contraposición de intereses con alguna de las partes o con sus abogados o procuradores. 4°) Amistad ínfima o enemistad con cualquiera de las partes o sus procuradores o abogados.

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5°) Cualquier otra circunstancia debidamente acreditada, que les haga desmerecer en el concepto profesional.

c) Momento procesal para formular la tacha del perito 1.°) En los juicios verbales.

Las tachas no podrán formularse después del juicio o de la vista, en los juicios verbales.

Dispone el art. 227 de la LOPJ que: «La resolución que desestime la recusación acordará devolver el conocimiento del pleito o causa al recusado, en el estado en que se hallare. Esta resolución llevará consigo la condena en costas del recusante, salvo que concurrieren circunstancias excepcionales que justifiquen otro pronunciamiento. Cuando la resolución que decida el incidente declare expresamente la existencia de mala fe en el recusante, se podrá imponer a éste una multa de cinco mil a cien mil pesetas. La resolución estimatoria de la recusación apartará definitivamente al Juez o Magistrado del conocimiento del pleito o causa. Continuará conociendo de él, hasta su terminación, aquel a quien corresponda su sustitución.»

2.°) En los juicios ordinarios. Si se tratare de juicio ordinario, las tachas de los peritos

autores de dictámenes aportados con demanda o contestación se propondrán en la audiencia previa al juicio.

d) Sustanciación de la tacha de perito Al formular tachas de peritos, se podrá proponer la prueba conducente a justificarlas,

excepto la testifical, y cualquier parte interesada podrá dirigirse al tribunal a fin de negar a contradecir la tacha, aportando los documentos que consideren pertinentes a tal efecto.

Si la tacha menoscabara la consideración profesional o personal del perito, podrá éste solicitar del tribunal que, al término del proceso, declare, mediante providencia, que la tacha carece de fundamento.

e) No resolución de la tacha Como regla general, la tacha no se resuelve en sentido estricto, sino que el tribunal

tendrá en cuenta la tacha y su eventual negación o contradicción en el momento de valorar la prueba, y sólo dictará providencia para decretar la falta de fundamento de la tacha cuando el perito afectado por la misma haya solicitado del tribunal que declare su falta de fundamento por menoscabar la formulación de la misma su consideración profesional.

f) Multa Si el tribunal apreciase temeridad a deslealtad procesal en la tacha, a causa de su

motivación o del tiempo en que se formulara, podrá imponer a la parte responsable, con previa audiencia, una multa de diez mil a cien mil pesetas.

Momento procesal para la aportación del dictamen de peritos

Regla general.

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Aportación con la demanda y la contestación de Dictámenes elaborados por Peritos designados por las partes.

Dispone el art. 330 de la LEC que los dictámenes de que los litigantes dispongan, elaborados por peritos por ellos designados, y que estimen necesarios o convenientes para la defensa de sus derechos, habrán de aportarlos con la demanda o con la contestación, si ésta hubiere de realizarse en forma escrita, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 337 de la presente Ley.

Los dictámenes se formularán por escrito, acompañados, en su caso, de los demás documentos, instrumentos o materiales adecuados para exponer el parecer del perito sobre lo que haya sido objeto de la pericia. Si no fuese posible o conveniente aportar estos mate-riales e instrumentos, el escrito de dictamen contendrá sobre ellos las indicaciones suficien-tes. Podrán, asimismo, acompañarse al dictamen los documentos que se estimen adecuados para su más acertada valoración.

Regla excepcional. Anuncio de dictámenes cuando no se pueda aportar con la

demanda o con la contestación el dictamen de peritos designado por las partes. Aportación posterior

a) Presentación del dictamen por el demandante 1.°) Presunción de posibilidad de aportación por el demandante del dictamen como

documento anexo a la demanda. La LEC parte de la presunción de que el demandante ha dispuesto de tiempo suficiente para preparar su demanda y, por ende, de conseguir los dictámenes de peritos necesarios en los que apoyar sus pretensiones; por ello, el art. 336.3 de la LEC presume que al demandante le es posible aportarlos con la demanda (...) si no justifica cumplidamente que la defensa de su derecho no ha permitido demorar la interposición de aquélla hasta la obtención del dictamen. Es decir, deberá el demandante justificar adecuadamente el porqué no ha podido esperar a tener los dictámenes antes de presentar la demanda al Tribunal.

2.º) Designación de la pericia de que pretenda valerse el demandante. Si no le hubiese sido posible al demandante aportar con la demanda el dictamen elaborado por el perito de parte por él designado, sí expresará en la misma /os dictámenes de que, en su caso, pretenda valerse, que habrá de aportar, para su traslado a la parte contraria, en cuanto disponga de ellos, y en todo caso antes de iniciarse la audiencia previa al juicio ordinario o antes de la vista en el verbal.

3.a) Trámites en el caso de presentación tardía del dictamen de peritos. Una vez aportados los dictámenes por el demandante, que no pudo aportar con la demanda, “las partes habrán de manifestar si desean que los peritos autores de los dictámenes comparezcan en el juicio regulado en los arts. 431 y siguientes de esta Ley o, en su caso, en la vista del juicio verbal, expresando si deberán exponer o explicar el dictamen o responder a preguntas, objeciones o propuestas de rectificación o intervenir de cualquier otra forma útil para entender y valorar el dictamen en relación con lo que sea objeto del pleito.”

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b) Presentación del dictamen por el demandado 1.°) Imposibilidad del demandado de obtener el dictamen en el plazo legal conce-

dido para contestar a la demanda. En los juicios con contestación a la demanda por escrito, el demandado que no pueda aportar dictámenes escritos con aquella contestación a la demanda deberá justificar la imposibilidad de pedirlos y obtenerlos dentro del plazo para contestar. El demandado dispone de un plazo limitado para contestar la demanda, motivo por el que es factible que no haya podido obtener el dictamen en el plazo legal concedido para ello, y a la LEC le basta para justificar la no aportación del dictamen la justificación por el demandado de que o no lo ha podido solicitar o, solicitado, no se lo han dado en el plazo para contestar la demanda. Recuérdese que al demandante se le exigía justificación cumplida de que la defensa de su derecho no permitía demorar la interposición de la demanda para aceptarle la no presentación del dictamen. Aquí le basta al demandado con justificar que no ha podido pedir el dictamen o no se lo han dado en el plazo para contestar la demanda.

2.°) Designación de la pericia de que pretenda valerse el demandante. Si no le hubiese sido posible al demandado aportar con la contestación a la demanda el dictamen elaborado por el perito de parte por él designado, sí expresará en la misma /os dictámenes de que, en su caso, pretenda valerse, que habrá de aportar, para su traslado a la parte contraria, en cuanto disponga de ellos, y en todo caso antes de iniciarse la audiencia previa al juicio ordinario o antes de la vista en el verbal.

3.a) Trámites en el caso de presentación tardía del dictamen de peritos. Una vez aportados los dictámenes por el demandado, que no pudo aportar con la contes-tación a la demanda, /as partes habrán de manifestar si desean que los peritos autores de los dictámenes comparezcan en el juicio regulado en los arfe. Á31 y siguientes de esta Ley o, en su caso, en /a visto del juicio verbal, expresando si deberán exponer o explicar el dictamen o responder a preguntas, objeciones o propuestas de rectificación o intervenir de cualquier otra forma útil para entender y valorar el dictamen en relación con lo que sea objeto del pleito.

Aportación de dictámenes en función de actuaciones procesales posteriores a la demanda

Concepto

Ya hemos visto cómo la regla general en materia de aportación de dictámenes de peritos designados por las partes la constituye la aportación de los mismos con la demanda o la contestación, y cómo en casos excepcionales, por no poder esperar el demandante a interponer la demanda o por no poder haberlos conseguido el demandado en el plazo dado para contestar la misma, puede anunciarse en dichos escritos su presentación y aportarse posteriormente. En el presente supuesto, regulado en el art. 338 de la LEC, se analiza un supuesto distinto de presentación tardía de los dictámenes.

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En este artículo se prevé la aportación de los dictámenes de perito designado a ins-tancia de parte en un momento procesal posterior a la demanda y a la contestación, justamente por haber surgido la necesidad o utilidad de aportar los mismos a la causa de:

1.°) Las alegaciones del demandado en la contestación a la demanda o

2.°) De las alegaciones o pretensiones complementarias admitidas en la audiencia (previa al juicio en el juicio ordinario), a tenor del art. 426 de esta Ley. La justificación de la presentación posterior a la demanda o a la contestación de estos

dictámenes de peritos designados a instancia de parte radica en el hecho de que lo son para contradecir por el demandante las alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda o ambas partes para contradecir las alegaciones complementarias admitidas en la audiencia previa al juicio en el juicio ordinario.

Tramitación procesal

Estos dictámenes se aportarán por las partes, para su traslado a las contrarias, con al menos cinco días de antelación a la celebración del juicio o de la visto, en /os juicios verbales, manifestando las partes al tribunal si consideran necesario que concurran a dichos juicio o vista los peritos autores de los dictámenes, con expresión de lo que se señala en el apartado 2 del art. 337--.

Aun cuando las partes no hagan designación de si consideran necesario que concu-rran los peritos al acto del juicio o vista, el tribunal podrá acordar también en este caso la presencia de los peritos a los mismos efectos que lo señalado en el art. 337.2 de la LEC• Solicitud de designación de peritos por el tribunal

a) Supuestos en los que procede la designación de perito por el tribunal 1.°) Litigantes con derecho de asistencia jurídica gratuita. Dispone el art. 339.1 de la

LEC que: «S/ cualquiera de las partes fuese titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, no tendrá que aportar con la demanda o la contestación el dictamen pericial, sino simplemente anunciarlo, a los efectos de que se proceda a la designación judicial de perito, conforme a lo que se establece en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.»

2.º) Litigantes que lo entienden conveniente o necesario para sus intereses. Dispone

el art. 339.2 de la LEC que el demandante o el demandado, aunque no se hallen en posesión del derecho de asistencia jurídica gratuita, también podrán solicitar en sus respectivos escritos iniciales que se proceda a la designación judicial de perito, si entienden conveniente o necesario para sus intereses la emisión de informe pericial.

En tal caso, el tribunal procederá a la designación, siempre que considere

pertinente y útil el dictamen pericial solicitado. Dicho dictamen será a costa de quien lo haya pedido, sin perjuicio de lo que pudiere acordarse en materia de costas.

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Si las partes que solicitasen la designación de un perito por el tribunal estuviesen ade-más de acuerdo en que el dictamen sea emitido por una determinada persona o entidad, así lo acordará el tribunal. Si no hubiese acuerdo de las partes, el perito será designado por el procedimiento establecido en el art. 341.

b) Plazo para efectuar la solicitud

1.º) Regla general. El informe pericial por perito designado judicialmente salvo que se refiera a pre-tensiones o alegaciones no contenidas en la demanda, no se podrá solicitar con posterioridad a la demanda o a la contestación.

2.º) Regla excepcional. a') En el juicio ordinario. En e/ juicio ordinario, si, a consecuencia de las ale-

gaciones o pretensiones complementarias permitidas en la audiencia previa al juicio, las partes solicitasen, conforme previene el apartado cuarto del art. 427, la designación por el tribunal de un perito que dictamine, lo acordará éste así, siempre que considere pertinente y útil el dictamen y ambas parles se muestren conformes en el objeto de la pericia y en aceptar el dictamen del perito que el tribunal nombre.

b') En el juicio verbal, ¿Lo mismo podrá hacer el tribunal cuando se trate de

juicio verbal y las partes solicitasen designación de perito, con los requisitos del párrafo anterior.

Las partes habrán de manifestar si desean que los peritos autores de los dictámenes comparezcan en el juicio regulado en los arts. 431 y siguientes de esta Ley o, en su caso, en la vista del juicio verbal, expresando si deberán exponer o explicar el dictamen o responder a preguntas, objeciones o propuestas de rectificación o intervenir de cualquier otra forma útil para entender y valorar el dictamen en relación con lo que sea objeto del pleito.

c) Plazo para efectuar la designación del perito La designación judicial de perito deberá realizarse en el plazo de cinco días desde la

presentación de la contestación a la demanda, con independencia de quién haya solicitado dicha designación.

Cuando ambas partes la hubiesen pedido inicialmente, el tribunal podrá designar, si aquéllas se muestran conformes, un único perito que emita el informe solicitado. En tal caso, el abono de los honorarios del perito corresponderá realizarlo a ambos litigantes por partes iguales, sin perjuicio de lo que pudiere acordarse en materia de costas. Si las partes que solicitasen la designación de un perito por el tribunal estuviesen además de acuerdo en que el dictamen sea emitido por una determinada persona o entidad, así lo acordará el tribunal. Si no hubiese acuerdo de las partes, el perito será designado por el procedimiento establecido en el art. 341.

• Designación de peritos por el tribunal, sin instancia de parte

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Además de los supuestos vistos anteriormente de designación judicial de perito por solicitud de parte, el art. 339.5 de la LEC prevé un supuesto de designación de perito por el tribunal, de oficio y en base a la naturaleza relativa al estado civil del objeto del pleito. Dispone dicho artículo que: «E/ tribunal podrá, de oficio, designar perito cuando la pericia sea pertinente en procesos sobre declaración o impugnación de la filiación, paternidad y maternidad, sobre la capacidad de las personas o en procesos matrimoniales.

El tribunal no designará más que un perito titular por cada cuestión o conjunto de

cuestiones que hayan de ser objeto de pericia y que no requieran, por la diversidad de su materia, el parecer de expertos distintos.»

Práctica de la prueba pericial

• Operaciones periciales

a) Peritos designados a instancia de parte Los dictámenes de peritos designados a instancia de parte se aportarán conjuntamente

a la demanda o contestación, con las salvedades que se han analizado, motivo por el que, de ordinario, sólo la parte que propone el dictamen habrá podido tener intervención en las operaciones periciales previas y necesarias para la posterior emisión del dictamen.

b) Peritos designados por el tribunal Los principios de audiencia, defensa y contradicción que presiden toda la regulación

en materia de práctica de pruebas en la nueva LEC alcanzan también a las operaciones periciales previas y necesarias para la emisión posterior del dictamen; así, el art. 345 de la LEC prevé que: «Cuando la emisión del dictamen requiera algún reconocimiento de lugares, objetos o personas o la realización de operaciones análogas, las partes y sus defensores podrán presenciar uno y otras, s/ con e//o no se impide o estorba la labor del perito y se puede garantizar el acierto e imparcialidad del dictamen.

Si alguna de las partes solicitare estar presente en las operaciones periciales del apartado anterior, el tribunal decidirá lo que proceda y, en caso de admitir esa presencia, ordenará al perito que dé aviso directamente a las partes, con antelación de al menos cuarenta y ocho horas, del día, hora y lugar en que aquellas operaciones se llevarán a cabo.»

• Emisión y ratificación del dictamen por el perito designado por el tribunal

El perito que el tribunal designe emitirá por escrito su dictamen, que hará llegar al tribunal en el plazo que se le haya señalado. De conformidad a lo previsto en el art. 335.2 de la LEC, en el acta de emisión de dictamen el perito «deberá manifestar, bajo juramento o promesa de decir verdad, que ha actuado y, en su caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conoce las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliere su deber como perito».

De dicho dictamen se dará traslado a las partes por si consideran necesario que el

perito concurra al juicio o a la vista a los efectos de que aporte las aclaraciones o explica-ciones que sean oportunas.

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Aun cuando las partes no soliciten la presencia del perito en el acto de juicio o vista, el tribunal podrá acordar, en todo caso, mediante providencia, que considera necesaria la presencia del mismo en el juicio o la vista para comprender y valorar mejor el dictamen realizado.

• Posible actuación de los peritos en el juicio o en la vista

Una vez emitido el dictamen, el perito (tanto el designado a instancia de parte como el designado por el tribunal) acudirá al acto del juicio o la vista si las partes lo han solicitado o el tribunal, de oficio, así lo ha considerado conveniente. En el acto del juicio o vista a la que asistan los peritos, éstos tendrán la intervención solicitada por las partes, que el tribunal admita y, de conformidad a lo previsto en el art. 347 de la LEC, e/ tribunal sólo denegará las solicitudes de intervención que, por su finalidad y contenido, hayan de estimarse impertinentes o inútiles

El art. 347.1 de la LEC detalla el ámbito de intervención que pueden las partes o sus defensores solicitar del tribunal en relación al perito, es decir, el ámbito de complementación posible que se puede solicitar en el acto de juicio o vista al perito en relación al dictamen emitido por escrito por el mismo:

a) Exposición completa del dictamen, cuando esa exposición requiera la realización

de otras operaciones, complementarias del escrito aportado, mediante el empleo de los documentos, materiales y otros elementos a que se refiere el apartado 2 del art. 330.

b) Explicación del dictamen o de alguno o algunos de sus puntos, cuyo significado

no se considerase suficientemente expresivo a los efectos de la prueba. c) Respuestas a preguntas y objeciones sobre método, premisos, conclusiones y

otros aspectos del dictamen,

d) Respuestas a solicitudes de ampliación del dictamen a otros puntos conexos, por si pudiera llevarse a cabo en el mismo acto y a efectos en cualquier coso, de conocer la opinión del perito sobre la posibilidad y utilidad de la ampliación, así como del plazo necesario para llevarla a cabo.

e) Crítica del dictamen de que se trate por el perito de la parle contraría.

f) Formulación de las tachas que pudieren afectar al perito.

Junto a las facultades de intervención de las partes enumeradas en el apartado ante-rior, el mismo artículo relaciona las facultades de intervención del tribunal y especifica que éste «podrá también formular preguntas a los peritos y requerir de ellos explicaciones sobre lo que sea objeto del dictamen aportado y pero sin poder acordar de oficio, que se amplíe, salvo que se trate de peritos designados de oficio conforme a lo dispuesto en el apartado 5 del art 339».

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Valoración del Dictamen Pericial. De conformidad al art. 348 de la LEC, el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica.

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TEMA II .- LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU UTILIDAD SOCIAL

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Y SU UTILIDAD SOCIAL Atendida la figura del Perito Tasador y visto que puede ser de un gran futuro en nuestra

actuación profesional, debemos entrar en el campo estricto de la valoración. Es la valoración inmobiliaria, una actividad que reporta “Utilidad Social” . Es obvio que la respuesta se responde por si misma.

A quedado claro que los API, bien como valoradores para el publico en general, bien como Peritos Tasadores del Turno de Oficio, para la Administración, tienen como objeto valorar los bienes inmuebles según la finalidad que persiga su solicitante.

En la propia finalidad de la valoración, encuentra su apoyo el concepto de la Utilidad Social.

Toda rama de actividad, bien sean productiva o de prestación de servicios, tienen un peso determinado en el conjunto de las Economías Nacionales.

Allí donde hay un mercado para intercambiar, bienes y servicios, hay en potencia una economía doméstica, donde su Ley principal es la Oferta y la Demanda de los productos, bienes y servicios.

Los API formamos parte del mercado pues somos agentes mediadores del mismo, pero también formamos un mercado propio, al ser los ofertantes de unos servicios de Tasación de tales bienes y un público demandador de tales servicios.

Con independencia de quien sea nuestro solicitante, peticionario o destinatario de la valo-ración lo determinante en definitiva es "LA FINALIDAD DE LA VALORACIÓN"; esto demuestra así su utilidad social.

Decimos que las cosas valen según el grado de aprecio en que se estiman y por ello les ponemos un precio para su venta en el mercado. Pues los bienes inmuebles aún teniendo un grado de aprecio de utilidad necesidad o escasez, su valor varia en función de un valor subjetivo que lo determina su finalidad.

Cuando los inmuebles mantienen un valor estático, como tales inmuebles en si mismos considerados, es decir como una cosa propiamente dicha, nos referimos a un valor objetivo e incluso a los valores fijados por la Autoridad, como valor tasado.

Los Peritos Tasadores, no ponen nunca tasa a los inmuebles, pues entre otras razones, no es nuestra misión. Sino que más adecuadamente establecemos, los valores determinados a los inmuebles en concreto, para fijar, según el uso, utilidad y finalidad perseguido por el pro-pietario o mandante de la valoración, que sea el que satisface su interés.

La utilidad social que reporta la valoración, tiene como elementos fundamentales, que sea Lícita, Determinable y Causal.

Para que la valoración sea lícita es preciso que el fin perseguido, su finalidad cumpla con la Ley, es decir que nunca se emitirá un Dictamen de valor orientado a realizar un acto punible o un fraude de Ley o una conducta antijurídica.

Determinable implica que ha de ser específica orientado a la consecución de una finalidad determinada; fijar el valor de un inmueble para un fin concreto. Ello no quiere decir que no se pueden realizar valoraciones sobre inmuebles que componen una generalidad dentro de una población, (por ejemplo valorar un precio medio de una zona

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determinada). Pero siempre con referencia de determinación del objeto de la valoración y de la finalidad perseguida, que satisfaga el interés del solicitante.

Causalidad significa, que la finalidad de la valoración guarde una relación de causalidad con el objeto que valoramos y esa relación causal encuentra su fundamento en el interés patrimonial que confine la valoración.

Por tanto la función valorativa, es el encargo por un solicitante (Particular o Administración a través del Turno de Oficio), para conocer un determinado valor de un bien inmueble concreto, con una finalidad también determinada y que satisfaga su interés.

Desde este punto de vista se pueden enumerar algunas de las posibles finalidades de la valoración, porque su casuística seria enorme:

A) Las finalidades de la valoración inmobiliaria:

- Decidir sus Inversiones de Capital en Inmuebles. - Comprar o vender una vivienda para uso propio o alquilarla.

- Decidir comprar un local para poner un negocio o industria.

- Conocer el valor de un inmueble para el reparto hereditario.

- Saber el valor de sus bienes para una separación matrimonial.

- Obtención de un préstamo con garantía hipotecaria.

- Declarar sus impuestos (Transmisiones, Sucesiones, IRPF).

- Adjudicar lotes de Bienes Inmuebles en el testamento.

- Compra de un solar para una promoción inmobiliaria.

- Rehabilitar la vivienda o un local comercial.

- Establecer los derechos de usufructo, uso y habitación.

- Los derechos de traspaso; tanteo en los arrendamientos.

- Aportaciones de inmuebles a Sociedades Mercantiles.

- Para constituir sociedades Civiles con Inmuebles.

- Constituir Cooperativas de viviendas y Comunidades.

- Cualesquiera otros asuntos en que sea útil la valoración. B) Peticiones para asuntos judiciales y con la administración, (los particulares a

través de representantes legales). Como Prueba Pericial en Juicio o ante la Administración Publica (Serían los abogados o

procuradores en nombre de sus clientes bien sean Demandantes o Demandados, para constituir la Prueba Pericial a instancia de parte, en toda clase de Pleitos, Civiles, Penales, Mercantiles, Laborales, etc. o como Perito de parte, para las comprobaciones de valores de la Hacienda Pública, previa a la Tasación Pericial Contradictoria).

C) Las actuaciones propias del turno oficial de peritos tasadores. La administración pública requerirá los servicios del perito tasador del turno oficial para:

a) Administración de Justicia - Juicios de menor y mayor cuantía.

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- Declarativos y ejecutivos.

- Embargos para fijar el precio de Subasta publica.

- Disolución de Sociedades conyugales. Separación y Divorcio.

- Juicio de Testamentaría y adjudicación de herencia.

- Ejecución forzosa de Obligaciones con inmuebles.

- Fijación de la solvencia del deudor y garantía hipotecaria.

- Concursos, Suspensiones y Quiebras mercantiles. - Garantía patrimonial, para Responsabilidad Civil y Penal.

- Fijación del precio en Maquinaciones para alterar precios.

- Fianzas y avales con garantía de inmuebles.

- Dación y cesión de inmuebles en pago de deudas.

- Procedimientos en Magistraturas para indemnizaciones laborales. - Cualesquiera asuntos judiciales, en los que el juez determine la intervención

de un Perito Tasador de Inmuebles, bien como tercer perito dirimente, o nombramiento de único perito judicial.

b) Administración Tributaria - Tasación Pericial Contradictoria de la Agencia Tributaria. - Cualquier actuación para la Hacienda Pública para fijar el valor de los

Inmuebles en las bases imponibles de los Impuestos.

c) Administración Autonómica y Municipal - Valoración de inmuebles para los Jurados de Expropiación Forzosa. - Cualquier otra valoración a efectos urbanísticos y planes de Planes de

Urbanismo o Política territorial y de vivienda de los Municipios o Comunidades Autónomas.

Sin agotar el inmenso campo de las valoraciones, es una muestra importante, la multitud

de asuntos, en definitiva, las finalidades, con que puede ser solicitada una valoración. Por ello debemos concluir que en atención a los peticionarios, ( Público en General o

Administración Pública), la sociedad en General y vistas las múltiples finalidades, que pue-den tener, se puede decir con toda claridad que las VALORACIONES INMOBILIARIAS TIENEN UNA GRAN " UTILIDAD SOCIAL ". COMPROBACIÓN DE VALORES POR LA ADMINISTRACIÓN

Introducción

La Administración Tributaria, tiene la obligación de facilitar a los contribuyentes, todos aquellos datos, valores, índices y en general los elementos materiales, en los cuales basar el propio contribuyente el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

A tal fin responde el contenido de la Ley 1/1998, de 26 de febrero, de Derechos y Garantías de los Contribuyentes.

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En lo relativo a la comprobación de valores sobre bienes inmuebles y en especial a lo pre-ceptuado en el art. 52 de la vigente Ley General Tributaria, conviene establecer que en la citada Ley de los Derechos y Garantías de los Contribuyentes, se plantean dos situaciones:

a) El contribuyente y con carácter previo, propone la valoración de los bienes inmuebles objeto de transmisión onerosa (compraventa, adjudicación etc.) o lucrativa (Herencia, donación, etc), para que la Administración examine el acuerdo de valoración y conteste afirmativamente o proponga otra valoración. Si realizado el acuerdo de valoración la Administración no contesta en el plazo legal, se admite por lo general la valoración del contribuyente.

Art. 9. Acuerdos previos de valoración: 1. Los contribuyentes podrán solicitar de la Administración Tributaria, cuando

las Leyes o Reglamentos propios de cada tributo así lo prevean, que determine con carácter previo y vinculante la valoración, a efectos fiscales, de rentas, productos, bienes (entre ellos los inmuebles), gastos y demás elementos del hecho imponible.

2. La solicitud deberá presentarse por escrito antes de la realización del hecho imponible o, en su caso, en los plazos que establezca la normativa de cada tributo, y tendrá que acompañarse de una propuesta de valoración formulada por le contribuyente.

3. La Administración Tributaria podrá comprobar los elementos de hecho y las circunstancias declaradas por el contribuyente.

4. La valoración de la Administración Tributaria se emitirá por escrito, con indicación de su carácter vinculante, del supuesto de hecho al que se refiere y del impuesto al que se aplica, de acuerdo con el procedimiento y en los plazos fijados en la normativa de cada tributo. La falta de contestación de la Administración Tributaria en los plazos indicados implicará la aceptación de los valores propuestos por el contribuyente.

5. Salvo en el supuesto de que se modifique la legislación, o que varíen significativamente las circunstancias económicas que fundamentaron su valoración, la Administración Tributaria está obligada a aplicar al contribu-yente los valores expresados en el acuerdo.

6. El acuerdo tendrá un plazo máximo de vigencia de 3 años, salvo que en la normativa que lo establezca se prevea otro distinto.

7. Los contribuyentes no podrán interponer recurso alguno contra los acuerdos regulados en este precepto sin perjuicio de que puedan hacerlo contra las liquidaciones que pudieran dictarse ulteriormente.

b) El contribuyente declara los valores de los inmuebles, siguiendo unas normas alégales no publicadas oficialmente en el BOE, sobre los valores básicos de zona, que previo estudio inmobiliario y catastral, realizado por las Comunidades Autónomas determinan la base imponible de determinados impuestos. La aplicación de estas normas de valoración suele eliminar la comprobación de valores y en su caso se pueden recurrir a través de la denominada Prueba Pericial Contradictoria.

Art. 25. Valoraciones de bienes.

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1. Cada Administración tributaria informará, a solicitud del interesado y a los efectos de los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión.

2. Dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa, pero, cuando el contribuyente haya seguido los criterios manifestados por la Administración Tributaria, no incurrirá en ningún tipo de responsabilidad.

Eliminación de la sanción por exceso de valor comprobado de tributar por donaciones (Sentencia del Tribunal Constitucional 194/2000, de 11 de julio)

En todo caso el art. 14 apartado 7, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ha sido suprimido por una Sentencia del Tribunal Constitucional, por la cual, la sanción impuesta al tratar las diferencias de valor obtenidas entre el valor declarado y el valor comprobado por los Peritos de la Administración Tributaria, que excedieran de 2.000.000 Ptas. y a su vez y simultáneamente del 20%, sobre el valor declarado, eran tratados como una donación.

Actualmente dichos incrementos del valor comprobado, de resultar firme la liquidación paralela formulada por la Administración, tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y sin sanción. Sin perjuicio de que durante el llamado "Trámite de Audiencia", el contribuyente puede hacer las alegaciones pertinentes, para llegar a un acuerdo de valoración, transcurrido el plazo legal, se establece el procedimiento de recla-mación a través de la solicitud de la Prueba Pericial Contradictoria. Normativa sobre la gestión y la determinación de la base imponible de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones

La normativa vigente, tanto del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) como del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Ley 29/1987, de 18 de diciembre), regula el procedimiento de presentación de documentos según el sistema de autoliquidación que debe realizar el contribuyente. Para facilitar la correcta declaración de la base imponible de los citados impuestos, la Dirección General de Tributos facilita al contribuyente la información necesaria, que se recoge en la presente publicación.

La base imponible de los citados impuestos está constituida por el valor real de los bienes y derechos que se transmiten, y la comprobación del valor declarado, por parte de la Administración tributaria, se llevará a cabo por los medios establecidos en el art. 52 de la Ley General Tributaria (Ley 230/19ó3, de 28 de diciembre), entre los que figura en el apartado d) Dictamen de peritos de la Administración.

La metodología de valoración, para la emisión del dictamen técnico se basa en el Método de Comparación para la valoración de bienes inmuebles, referido a la fecha de devengo del Impuesto. Se tienen en cuenta, por lo tanto, para el uso residencial en vivienda colectiva, inmuebles similares en tipología constructiva, superficie construida, antigüedad de la edifi-cación, la ubicación del bien inmueble en el edificio, el estado de conservación, la adecua-ción funcional, económica y de cualquier otra naturaleza que afectan al inmueble e inciden en su valor. Asimismo se tienen en cuenta las circunstancias especiales que se pongan de manifiesto por el interesado y que sean susceptibles de modificar el valor comprobado.

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Estos valores que figuran en el callejero son el resultado del Estudio del Mercado inmobiliario llevado a cabo por el Servicio de Valoraciones de la Dirección General de Tributos durante los tres últimos años, y recogen las variaciones que se han producido en este mercado.

Determinación de las bases imponibles en los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados sucesiones y donaciones

La base imponible de estos impuestos es el valor real de los bienes y derechos que se transmiten.

Se entiende por Valor real de un inmueble su valor de mercado consolidado, que implica la exclusión de alteraciones de valor atribuibles a situaciones coyunturales. Este concepto, sumado a la finalidad fiscal de las valoraciones a realizar por el Servicio debe traducirse en una prudencia valorativa aplicada sobre valores medios de inmuebles comparables por su tipología y uso, en la Zona donde se ubican.

Con frecuencia se asimila valor real con valor comprobado por la Administración Tributaria y se hace necesario el cumplimiento de requisitos mínimos, que avalan la fiabilidad del procedimiento de Comprobación de valores, como garantía de objetividad exigible por el Contribuyente.

Entre los requisitos mínimos del valor real deben incluirse: — Fijado por un técnico cualificado de la Administración Tributaria, con titulación

adecuada al tipo de inmueble a valorar. — Obtenido a partir del análisis del mercado inmobiliario en la fecha tomada como

referencia para la valoración, o fecha de devengo del impuesto. — Con indicación de los criterios y parámetros de valoración considerados para el

cálculo del valor, que se refleja en la motivación que explica y justifica la valoración, y que son conocidos previamente a la fijación del valor.

A) Procedimiento de fijación de los valores Los valores orientativos publicados en este libro han sido calculados por los Servicios

Técnicos de la Dirección General de Tributos tras la realización de un estudio minucioso y detallado de la oferta de varios miles de inmuebles en venta en el mercado inmobiliario actual.

De las muestras obtenidas han sido excluidas previamente aquellas ofertas que aún siendo reales podrían reflejar más que el valor de mercado, simples expectativas de dudosa mate-rialización. Por otra parte, los resultados obtenidos han sido finalmente minorados, dada la finalidad del presente estudio, de forma que se aseguren unos valores consolidados del mercado de Bienes Inmuebles. Esto no impide, tal como se detalla más adelante, la posibili-dad de promover valoraciones singularizadas para aquellos inmuebles afectados por cir-cunstancias que condicionen su normal incorporación al mercado, o que limiten particular-mente su valor real, siempre que el interesado acredite tales extremos según se indica para cada caso.

En este sentido, es preciso destacar que los valores orientativos medios publicados en este libro son inferiores a los valores medios de los estudios del mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid publicados por las principales empresas de tasación. Asimismo, la variación experimentada sobre los valores orientativos publicados en enero de 1997, que han estado vigentes hasta la actualidad, es inferior a la evolución del IPC de la vivienda en los tres años que se corresponde con el período enero de 1997 a diciembre de 1999, que según

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los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística ha sido del 7,65% en dicho período, referidos a la Comunidad de Madrid.

B) Efectos de los valores mínimos de referencia Los valores orientativos fijados por la Comunidad de Madrid en la presente publicación,

así como las Tablas e índice de aplicación, tendrán validez a partir del 1 de enero del año 2000, y su vigencia finalizará con la siguiente publicación, que se elaborará cuando la propia dinámica del mercado inmobiliario así lo demande.

Cálculo del valor mínimo de referencia

A) Procedimiento de cálculo del valor mínimo de referencia El Valor Mínimo de Referencia es el valor por debajo del cual la Administración

Tributaria considera improbable una operación de Compra-venta del inmueble y, por lo tanto, si el valor declarado es inferior al mínimo de referencia, será objeto del inicio del correspondiente Expediente de Comprobación de Valores por parte de los técnicos del Servicio de Valoraciones.

Este Valor Mínimo de Referencia se establece a partir del Estudio de Mercado reciente, realizado para el uso y tipo de inmueble considerado, en las distintas Zonas donde se ubican, por el Servicio de Valoraciones de la Dirección General de Tributos.

El Valor Mínimo de Referencia parte del: a) Valor Base de Zona (V.B.Z.): es un valor medio de mercado para la Zona donde se

ubica el inmueble, obtenido a partir del Estudio de Mercado realizado recien-temente por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Tributos, a partir de fincas análogas en la Zona donde se sitúa el inmueble, con una similar tipología y calidad constructiva que la del inmueble valorado, para la fecha que da origen al hecho imponible. Para la fijación del V.B.Z., y siguiendo el criterio de la Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994, sobre los requisitos para la valoración de inmuebles por el Método de Comparación se obtienen el número suficiente de muestras en el entorno del inmueble.

b) Valor Base Específico (V.B.E.): Asociados al uso considerado, y en la Zona donde se ha realizado el Estudio de Mercado, existen elementos anejos, con un tipo de edificación diferente, cuyo valor se deduce del Uso y tipo característico considera-do en el Estudio de Mercado. Para estos anejos se establece un factor de conversión del valor base (V.B.Z.), que recoge esta circunstancia. Estos elementos son:

garaje, trastero o terraza en ático (Tabla Fe del epígrafe 1.5.5.). c) Valor Corregido (V.C): es el Valor Base de Zona (B.V.Z.) o, en su caso, el Valor

Base Específico, corregido por unos Coeficientes que contemplan las características singulares del inmueble, cuya aplicación ha de ser justificada, y que permiten su particularización en relación con el valor medio obtenido con las muestras de mercado de inmuebles similares.

Los indicados Coeficientes Correctores, y el ámbito de aplicación de los mismos, se recogen en las Tablas que se publican en el epígrafe 1.5.6. de este tema. Dicho Coeficientes son los siguientes: — Coeficiente Corrector por Antigüedad (Tabla I): Este coeficiente corrige el Valor Base de Zona (V.B.Z.) teniendo en cuenta la antigüedad de la edificación desde la fecha de construcción, o de rehabilitación integral, hasta la fecha de la transmisión. A efectos de la aplicación de este coeficiente, se considera la

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antigüedad equivalente de una construcción de la misma tipología, calidad constructiva y uso que la que se valora, con una conservación normal para la edad correspondiente. — Coeficiente Corrector por Ubicación (Tabla 2): este coeficiente corrige el Valor Base de Zona (V.B.Z.) en función de la ubicación del bien dentro del edificio del que forma parte, es decir, si es interior, está situado en planta baja, etc., y refleja la diferencia de valor con respecto a otros bienes similares en tipología, calidad

constructiva y antigüedad, que no se ven afectados por esta situación específica dentro del edificio.

ELEMENTO

VALOR BASE FACTOR

DE CALLEJERO x CONVERSIÓN (A) COEFICIENTES CORRECTORES (B) SUPERFICIE

CONSTRUIDA (C) VALOR

(A) x(B)x(C) PISO

TERRAZA

V.B.Z. (Pts./m2) x 1,00

(VALOR ZONA) (TABLA Fc) V.B.Z. (Pts./m2) x

Antigüedad x Ubicación x Superficie

(TABLA 1) (TABLA 2) (TABLA 3) Antigüedad

......... (m2) .... ..= (1)

............ .........pts

EN ÁTICO

GARAJE (VALOR ZONA) (TABLA Fc)

V.B.Z. (Pts./m2) x 0,30 ......... (m2).........= (2) ..................... pts. (TABLA 1)

Antigüedad

TRASTERO

(VALOR ZONA) (TABLA Fc)

V.B.Z. (Pts./m2) x 0,30 (TABLA 1)

Antigüedad

......... (m2)........= (3) ............ ....... .pts.

(VALOR ZONA) (TABLA FC) (TABLA 1) .......(m2)....= (4) ............... pts

VALOR TOTAL = (1 )+ (2) + (3 )+(4) ............ ....... .pts.

— Coeficiente Corrector por Superficie (Tabla 3): este coeficiente corrige el

Valor Base de Zona (V.B.Z.) del bien, minorando su valor según aumenta la superficie construida a partir de 150 metros cuadrados, considerándose la disminución del precio de venta en bienes de similar tipología, calidad cons-tructiva, y demás características al mismo según aumenta la superficie construida del mismo.

d) Superficie de la finca: a efectos de cálculo se considera la superficie construida,

incluida la parte proporcional de zonas comunes, portal, escalera, etc. No se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. La superficie para las terrazas será la ocupada, hasta un máximo de 30 metros cuadrados. Si sólo se conoce la superficie útil, la superficie construida es igual a la útil multiplicada por 1,25. En el improbable caso de que el inmueble a valorar fuese un piso de nueva cons-trucción no condicionado por ninguna de las circunstancias que se han señalado, su valor se obtiene multiplicando el Valor Base de la Zona por la superficie construida.

B) Operaciones a realizar para la obtención del valor mínimo de referencia

Las operaciones a realizar se reducen a las indicadas en el esquema siguiente, donde vemos cómo en caso de existir varios elementos (piso, garaje o trastero) en una misma uni-dad registral, se considerará valor mínimo de referencia al resultante de sumar los obtenidos para cada uno de ellos.

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C) Corrección del valor asignado por Criterio del Técnico Una vez obtenido el valor mínimo de referencia, pueden existir determinadas circunstancias especiales del inmueble, que deberán acreditarse documentalmente, y que el técnico cualifi-cado de la administración tributaria sopesará su incidencia en el valor comprobado del bien inmueble.

Es el caso de un especial deterioro de la edificación, producido por alguna situación anor-mal, que produce un Estado de conservación, o deterioro superior al que se el atribuye a la edificación por causa de la edad de la misma. Esta situación deberá ser acreditada, y el técnico podrá reducir el valor, considerando la situación especial, aplicando el Coeficiente Corrector por estado de conservación.

También pueden existir circunstancias especiales, de carácter puntual que inciden sobre el valor, que deberán ser acreditadas por el interesado, y evaluadas por el técnico en la fase de comprobación de valores. Son situaciones de inadecuación funcional o afección económica, que inciden de manera inequívoca en el valor del inmueble. El técnico, a la vista de la misma podrá reducir el valor aplicando el coeficiente corrector correspondiente.

Estos dos coeficientes, que sólo se aplicarán por el técnico, dentro del procedimiento de

comprobación del valor declarado a la vista de la situación especial del bien inmueble, son los siguientes:

— Coeficiente Corrector por Estado de Conservación: este coeficiente

corrige el Valor Base de Zona (V.B.Z.), aplicándose cuando existen variaciones significativas en el estado de conservación, en las dotaciones o instalaciones del bien respecto a bienes similares en tipología, uso, calidad constructiva, edad y otras características, que hagan disminuir o aumentar su valor respecto a dichos bienes similares. Este valor depende fundamentalmente del grado de deterioro estimado por el Técnico competente.

— Coeficiente Corrector por Inadecuación funcional o Afección

económica: este coeficiente corrige el Valor Base de Zona (V.B.Z.), afectando a aquellos bienes que sufren alteraciones en su valor debido a diversas circunstancias, como son condicionantes técnicos, estéticos, jurídicos o socio-económicos ligados al inmueble, a su régimen de tenencia, limitaciones derivadas del Planeamiento Urbanístico, su inclusión en Catálogos de edificios a conservar, su carácter histérico-artístico y cualquier otra circunstancia que modifique su valor en relación con el mercado habitual para un tipo de bien similar en la zona del que sería habitual si no existiese la circunstancia que lo altera. También en este caso la cuantía de la corrección depende del grado de inadecuación apreciado por el Técnico.

D) Situaciones especiales Además de las dos situaciones descritas anteriormente, puede existir otro tipo de situación

especial, de carácter objetivo, sin que el técnico intervenga en ponderar el alcance de la

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misma, influye directamente en la valoración del inmueble, y será preciso aportar la docu-mentación acreditativa en cada caso. Estas circunstancias especiales que corrigen el valor real del bien, y la documentación a aportar son las siguientes:

Circunstancias Especiales Documentación a aportar

Vivienda de Protección Oficial • Cédula de Calificación Definitiva

Vivienda arrendada ante del 9 de mayo de 1 985

• Fotocopia del contrato de arrendamiento, y • Último recibo justificante del Pago del Alquiler a la fecha de la transmisión

Vivienda ubicada en planta segunda o superior de edificio sin ascensor

• Declaración, por escrito, del interesado poniendo de manifiesto esta circunstancia

Edificación ruinosa

• Certificado municipal, o • Certificado del Catastro

Otras • Documentación justificativa de las circunstancias alegadas

E) Factor de conversión para el cálculo del Módulo básico del piso y de los anejos

TABLA FC- FACTOR DE CONVERSIÓN

ELEMENTO

FACTOR

PISO

1,00

GARAJE/TRASTERO 0,30 TERRAZA/TERRAZA EN ÁTICO

0,60

F) Tablas de los Coeficientes Correctores para pisos y anejos

TABLA 1 - COEFICIENTE POR ANTIGÜEDAD

ANTIGÜEDAD (años)

PISOS

ANEJOS

0-1 ....................... ..........1.00............. ...........1.00 1-5....................... ..........0/98............. ...........1,00 6-10...................... ..........0,95............, ...........1,00 11-15..................... .........0 92 ............ ..........0 99

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16-20..................... ..........0,88............. ...........0,98 21-25..................... ..........0/84............. ...........0,97 26-30..................... ..........0/80............, ...........0,96 31-35 ..................... ..........0,76............, ...........0,94 36-40..................... ..........0,73............, ...........0,92 41-45..................... ..........0,70............. ...........0,90 46-50..................... ..........0,67............. ...........0,88 51-55..................... ..........0,64............. ...........0,86 56-60..................... ..........0,62............. ...........0,84 61-65..................... ..........0,60............. ...........0,82 66-70..................... ..........0,58............. ...........0,80 71-75..................... ..........0,56............. ...........0,78 76-80..................... ..........0/54............. ...........0,76 81-85..................... ..........0,52............. ...........0 74 86-90..................... ..........0/51............. ...........0,72 más de 90.................. ..........0/50............. ...........0,70

TABLA 2- COEFICIENTE POR UBICACIÓN

SITUACIÓN DEL BIEN CORRECTOR

Piso exterior o sobre patio de manzana 1,00

Piso en planta baja o entreplanta 0,90

Piso interior (con todos sus huecos sobre patio de luces) 0,80

Piso en planta semisótano 0,80

Piso interior en semisótano 0,75

TABLA 3.- COEFICIENTE POR SUPERFICIE

SUPERFICIE CONSTRUIDA

CORRECTOR

Menos de 150 m2

1,00

desde 150,01 m2 hasta 180 m2

0,95

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desde 180,01 m2 hasta 210 m2

0,90

desde 210,01 m2 hasta 240 m2

0,87

desde 240,01 m2 hasta 270 m2

0,84

desde 270,01 m2 hasta 300 m2 0,82

0,80 más de 300 m2

3-3- PRÁCTICA DE LA PRUEBA PERICIAL CONTRADICTORIA

Veamos esquemáticamente su funcionamiento: 1. El contribuyente cuando realiza una Compra-Venta, Donación o Herencia relativa

a bienes inmuebles, fiscalmente realiza el hecho imponible genérico de trasmisiones patrimoniales. Estas Transmisiones pueden ser: Compra-Venta (transmisión onerosa).—Impuesto Transmisiones Patrimoniales.—Donaciones y Herencias (transmisiones lucrativas).—Impuesto de Donaciones y Sucesiones.

2. El valor que declara el contribuyente se denomina Valor real. La administración Tributaria con carácter general puede realizar la comprobación de valores en virtud del artículo 52 de la Ley General Tributaria, y en particular aplicando la Ley propia de cada tributo, donde se regula la comprobación de Valores.

3. Comprobación de valores en el impuesto de transmisiones patrimoniales (Real Decreto Legislativo 1 /1993, de 24 de septiembre. Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados. Art. 4ó (Comprobación de Valores).

4. Comprobación de valores en el impuesto de sucesiones y donaciones (Real Decreto 1029/1 991, de 8 de noviembre. Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Sección 5a Comprobación de Valores (arts. 40 y 41). Título IV Tasación Pericial Contradictoria (art. 98).

5. El contribuyente es notificado con una liquidación paralela, que de resultar firme tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y sin sanción.

ó. Con dicha liquidación se adjunta el acuerdo de la comprobación administrativa con la liquidación notificada de acuerdo con el artículo 108 del Reglamento de Recaudación expresando: Cuota Resultante, intereses de demora en su caso y total a ingresar. En dicha comunicación, se contiene la normativa para recurrir o bien ante la oficina liquidadora en plazo de quince días o en el mismo plazo ante el Tribunal Económico Administrativo, sin simultanear ambos recursos y siempre garantizando con aval la cuota.

7. En la notificación de comprobación hay una tercera hoja de la unidad de Valoración explicando el contenido y alcance del art. 52 de la Ley General Tributaria, que establece la comprobación de Valores por medio de peritos de la administración, haciéndole saber al contribuyente que puede utilizar a su favor la práctica de prueba pericial contradictoria.

Normativa

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La práctica de la prueba pericial contradictoria viene regulada en el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre).

Art. 98. Tasación pericial contradictoria. En corrección del resultado obtenido en la comprobación de valores los interesados

podrán promover la práctica de la tasación pericial contradictoria con arreglo a las siguientes reglas:

1. La solicitud de tasación pericial contradictoria deberá presentarse dentro del plazo de la primera reclamación que proceda contra la liquidación efectuada sobre la base de los valores comprobados administrativamente. La presentación determinará la suspensión del ingreso de la liquidación practicada y de los plazos de reclamación contra la misma.

2. En el caso de que no figurase ya en el expediente la valoración motivada de un Perito de la Administración por haberse utilizado para la comprobación del valor un medio distinto al «dictamen de Peritos de la Administración» previsto en el art. 52.1 d), de la Ley General Tributaria, la oficina gestora remitirá a los servicios técnicos correspondientes una relación de los bienes y derechos a valorar para que, por personal con título adecuado a la naturaleza de los mismos, se proceda a la formulación, en el plazo de quince días, de la correspondiente hoja de aprecio por duplicado en la que deberá constar no sólo el resul-tado de la valoración realizada sino también los fundamentos tenidos en cuenta para el avalúo.

3. Recibida por la oficina competente la valoración del Perito de la Administración, o la que ya figure en el expediente por haber utilizado la oficina gestora como medio de comprobación el de «dictamen de Peritos de la Administración», se trasladará a los interesados, concediéndoles un plazo de quince días para que puedan proceder al nombramiento de un Perito, que deberá tener título adecuado a la naturaleza de los bienes y derechos a valorar. Designado el Perito por el contribuyente se le entregará la relación de bienes y derechos concediéndole un nuevo plazo de quince días para formular la hoja de aprecio, que deberá estar fundamentada.

4. Transcurrido el plazo de quince días sin hacer la designación de Perito se entenderá la conformidad del interesado con el valor comprobado sobre el que se hubiese girado la liquidación dándose por terminado el expediente y precediéndose, en consecuencia, a la confirmación de la liquidación inicialmente practicada. En este caso, el sujeto pasivo deberá ingresar el importe del Impuesto en el resto del plazo que quedase por transcurrir al tiempo de solicitar la tasación, liquidándose los correspondientes intereses de demora.

5. Si la tasación del Perito de la Administración no excede en más de 10 por 100 y no es superior en 20.000.000 de pesetas a la realizada por el del interesado, servirá de base el valor resultante de esta, si fuera mayor que el valor declarado, o éste valor en caso contrario, precediéndose a la rectificación de la liquidación inicialmente practicada. La nueva liquidación, con los correspondientes intereses de demora, se notificará al sujeto pasivo para su ingreso en los plazos establecidos en el Reglamento General de Recaudación.

6. Si la tasación del Perito de la Administración excede de los límites indicados en la regla anterior, se procederá por el Delegado de Hacienda o por órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma, a designar por sorteo público un Perito tercero de entre los colegiados o asociados que figuren en las listas remitidas por los Colegios, Asociaciones y Corporaciones Profesionales en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 52.2 de la Ley

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General Tributaria o, en su caso, se interesará del Banco de España la designación de una sociedad de tasación inscrita en el correspondiente registro oficial. Realizada la designación se remitirá a la persona o Entidad designada la relación de bienes y derechos a valorar y copia de las hojas de aprecio de los Peritos anteriores, para que en el plazo de quince días proceda a confirmar alguna de ellas o realice una nueva valoración que será definitiva.

7. En ningún caso podrá servir de base para la liquidación el resultado de la tasación pericial si fuese menor que el valor declarado por los interesados.

8. A la vista del resultado obtenido de la tasación pericial contradictoria, la oficina confirmará o rectificará la liquidación inicial, sin perjuicio de su posible impugnación en reposición o en vía económico-administrativa.

En ambos casos se liquidarán los correspondientes intereses de demora.

9. Los honorarios del Perito del sujeto pasivo serán satisfechos por éste.

Cuando la tasación practicada por el tercer Perito fuese superior en un 20 por 100 al valor declarado, todos los gastos de la pericia serán abonados por el sujeto pasivo y, por el contrario, caso de ser inferior, serán de cuenta de la Administración y, en este caso, el sujeto pasivo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos ocasionados por el depósito a que se refiere el párrafo siguiente.

El Perito tercero podrá exigir que, previamente al desempeño de su cometido, se haga provisión del importe de sus honorarios, lo que se realizará mediante depósito en el Banco de España, en el plazo de diez días.

La falta de depósito por cualquiera de las partes supondrá la aceptación de la valoración realizada por el Perito de la otra, cualquiera que fuera la diferencia entre ambas valoraciones.

Entregadas en la Delegación de Hacienda u órgano equivalente de la Comunidad Autónoma la valoración por el tercer Perito, se comunicará al interesado y, al mismo tiempo, se le concederá un plazo de quince días para justificar el pago de los honorarios a su cargo. En su caso, se autorizará la disposición de la provisión

TEMA III.- DE LA CÉDULA DE PERICIA

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Una vez que el Tasador está en disposición de iniciar su trabajo, realizará la inspección ocular y sus

investigaciones. IDENTIFICACION Y LOCALIZACION DEL INMUEBLE.

El Tasador se desplazará a la localidad, es decir al término municipal donde se encuentra el inmueble. Localizará el mismo en base a un plano de situación, a través de un callejero Municipal, si existiera, o bien en el Ayuntamiento obteniendo un plano del término Municipal.

Una vez determinado el mismo, se compone su ubicación en relación a su situación geográfica, dentro de la

localidad, es decir, su proximidad al centro del casco urbano y su relación cardinal (Noreste, sur, etc.). Hecha la localización geográfica, se procederá a identificar el paraje, en caso de fincas rústicas o solares fuera del casco urbano, o bien a determinar la zona, barrio y calle, en caso de edificios o solares urbanos.

Una vez localizado el inmueble, el Tasador, deberá observar su entorno más inmediato, es decir, el solar o

el edificio que se va a tasar. Estando ante el mismo, se observará el tipo de inmueble, su tipología (edificio multifamiliar, unifamiliar, bloque cerrado, bloque abierto, etc.) y luego su calidad urbanística (residencial, de residentes, nivel medio o de lujo, convencional o edificio singular, etc).

Con estos primeros datos, se examina el local, piso, oficina, nave o vivienda unifamiliar o en su caso el

solar.

Por cada uno de los inmuebles conviene, definir primeramente que, clase de inmueble, es el objeto de nuestra tasación. DIFERENTES CLASES DE INMUEBLES OBJETO DE TASACION Clasificación por su naturaleza: Suelo rústico.- Fincas de valor agrícola, o forestal y pecuario, fuera del casco urbano y dentro del término municipal. Suelo de reserva urbano.- Su clasificación depende del Plan General de Ordenación Urbana y no es urbanizable, siendo destinado a zonas de protección o zonas verdes o bien equipamientos urbanos y suele ser de titularidad pública. Suelo Urbano.- Este, está definido en los planes de urbanismo, como Programado o no programado, pero urbanizable y suele encontrarse en los extrarradios de las ciudades, generalmente en las zonas de ensanche o en polígonos de nueva creación o bien en conjuntos de urbanización para vivienda de residenciales, unifamiliares o bien, zonas comerciales o industriales. El Suelo urbano dentro del casco, es o bien solares libres de edificación, o bien edificios antiguos, destinados a ser demolidos y reemplazados por nuevas edificaciones, o por el contrario son también edificios de viviendas o usos comerciales e industriales o usos mixtos y que generalmente se ubican dentro del casco urbano, entre el centro neurálgico de la ciudad y en círculo hasta los extrarradios y zonas del ensanche. Generalmente son solares o edificios en conjuntos urbanos ya bien consolidados. Clasificación por su uso: Aquí cabe destacar exclusivamente a los edificios con distintos usos, como viviendas, locales comerciales y naves industriales. Clasificación por su régimen jurídico de ocupación: - Arrendamiento

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- Propiedad Clasificación por su funcionalidad: - Aceptablemente comerciales - Ruinosos o de difícil adaptación

Una vez que se ha identificado el inmueble y se tiene ya clasificado, en virtud de lo anteriormente dicho, el Perito anota las peculiaridades del inmueble. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

El Tasador, deberá tener perfectamente definido el solar, piso, local o nave, de tal manera que puede proceder a su descripción y para ello, realizará una medición., levantando planos o pidiendo los mismos a su propietario o a un técnico capacitado.

Después se procederá a la descripción, por sus lindes y definirá el perímetro exterior del inmueble, con expresión e cada lado del Polígono, según la forma que adopte.

Generalmente se toman las referencias cardinales, en la línea de fachada, describiéndola según la orientación por su acceso principal. Se determinarán las líneas opuestas, es decir, que si el acceso es el norte, se describe la línea y la forma que tiene, expresado en metros lineales.

Siguiendo la descripción, se toma la línea sur, luego el este o derecha de su entrada, o el oeste o izquierda de su entrada, siempre con relación a la fachada de acceso.

Contemplada la descripción perimetral y los distintos valores de la longitud de sus lindes, se expresa su superficialidad.

Esta operación se hace descomponiendo el Polígono en uno o varios regulares, de forma que aplicándose las fórmulas de las superficies geométricas regulares pueda por adición de todas obtener la total superficie del inmueble, tomando sólo su exterior. Es decir la superficie bruta.

Una vez conocido este dato fundamental, pues el valor del inmueble se expresa descomponiendo su superficie en unidades de metros cuadrados, se procede a la descripción de los elementos físicos del interior del inmueble.

El número de dependencias y superficie interior de cada una. Sus paramentos, suelos, techos, instalaciones generales del piso o local, comentando su diafanidad o su distribución, aprovechamiento de huecos y cualquier otra circunstancia que pueda servir de dato aclaratorio de o interés para el tasador.

Una vez descrito con todo el detalle posible, se procede a asignarle, en caso de pisos o locales, en régimen de propiedad horizontal, la cuota de condominio en relación al valor del inmueble, que es la participación en el solar y elementos comunes, en la comunidad de Propietarios del edificio.

Si se trata de un edificio compuesto por varias plantas se describirán una a una, y luego los elementos comunes del edificio, incluyendo los sótanos y tejados, de manera que quede descrita la totalidad del inmueble e incluso la parcela donde se ubica, con expresión de su ocupación total o con los retranqueos o cesiones efectuadas.

El Tasador describirá aunque sea sucintamente, sólo en caso de un piso o local en régimen de propiedad horizontal, el edificio del que forma parte y así establecerá el tipo de edificación, servicios generales, materiales empleados, fachadas, orientación, terminados nobles en portales y escaleras, ascensores, jardines, piscinas, garajes, portería, conducciones de gas, agua, electricidad, telefonía y otros, de manera que esta descripción junto a la del piso o local propiamente dicho, sea similar a la de la descripción realizada para un edificio exclusivo. CIRCUNSTANCIAS MATERIALES Y URBANISTICAS

Informa de la calidad del edificio y de los colindantes en cuanto a su nivel de construcción y tipología de uso. Además indica los Planes de Urbanismo y la forma en que se van a desarrollar, determinando si es conjunto urbano consolidado, o en vías de consolidación y aporta un conocimiento acerca de las nuevas y futuras actuaciones urbanísticas, como expropiaciones, creación de nuevos Polígonos, nuevas redes viarias, comunicaciones, equipamientos escolares, asistenciales, etc.

Cuando se trate de solares o edificios que pueden ser demolidos para formar suelo urbano y volverse a edificar, el tasador hará un especial estudio del Plan General de Ordenación Urbana del solar a fin de determinar cual será el uso, tipología, ordenanza de construcción, plan de urbanización, sistema de actuación urbanística, volumetría edificativa y las demás circunstancias a que obliga el Planeamiento Urbanístico y la

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actual Ley del Suelo, a fin de conocer su aprovechamiento, que sería el valor del solar.

COMPONENTES INTRINSECOS.- CARACTERISTICAS FISICAS.- Se describen los materiales empleados en la edificación. Las instalaciones generales del piso, local o inmueble. El estado de conservación. La calidad de la edificación, su antigüedad, etc. CAPACIDAD.- Se trata de su superficie y el uso que dentro del inmueble puede tener el pleno aprovechamiento. FACHADAS.- Determinan la calidad exterior o identificación del inmueble y le distinguen de otros próximos. ORIENTACION.- Definen su situación cardinal y geográfica y son indicativas de la influencia climática, ecológica y de luz, calorimetría, etc. TIPOLOGIA DE CONSTRUCCION.- Nos informa del tipo del edificio, si es unifamiliar o multifamiliar, en bloque cerrado o abierto en Urbanización residencial, viviendas obreras, de lujo, de nivel medio, etc. COMPONENTES EXTRINSECOS.- UBICACION.- Nos determina la situación exacta dentro de la localidad y la zona de influencia próxima y con su ubicación la identificación del inmueble. INFRAESTRUCTURA.- Nos permite apreciar el grado de urbanización, calles, aceras, alumbrado público, alcantarillado, equipamiento urbano, centros asistenciales, cívicos, culturales, escolares, etc. ENTORNO.- Con ello definimos los alrededores. Es la descripción y conocimiento del grado de aprecio o deterioro del sistema ecológico, climático, paisajístico, cultural, histórico-artístico y nivel socioeconómico de la zona. Incluso, si interesa conocer la densidad demográfica de habitantes, capacidad de renta, actitud sociológica de los habitantes, etc. EXPECTATIVAS.- Aquí se especulará, según las alternativas de uso o transformación, el valor de los inmuebles, en base a un estudio económico de desarrollo, estimando su clasificación y recalificación de suelo o sectorial. La oferta y la demanda, la rapidez o lentitud de venta, la comercialidad de la zona y su próxima o no expansión económica. COMENTARIO GENERAL

Bajo este epígrafe, el Tasador expresará su opinión subjetiva del inmueble, en relación a su entorno, expresando la calificación que le merece, segùn la apreciación que ha obtenido de los diferentes componentes del valor (la externalidad y la accesibilidad). Por ello el tasador habrá tenido previamente fijados los diversos componentes y la escala de valores. LA EXTERNALIDAD.- La zona define y determina la fisonomía del inmueble y del propio conjunto. El entorno viene a suponer una identidad exterior y donde se recoge el valor climático, ecológico, paisajístico, cultural, histórico-artístico y el nivel socio-económico, ambiental, etc., que es fundamental, dentro de la zona para establecer el nivel promedio de la calidad de vida que puede alcanzar un inmueble en esa ubicación. LA ACCESIBILIDAD.- Se hará referencia detallada de las comunicaciones, vías de acceso, transportes y distancias al centro urbano y el estado de sus calles y edificaciones colindantes, o del conjunto urbano zonal próximo. En la delimitación del entorno cercano, servirá de base al Tasador, para obtener en él, los valores testigos, para la comparación en la muestra, que determinará el valor promedio por unidad de metro cuadrado. OTROS FACTORES DE INFLUENCIA

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SITUACION JURIDICA:

Las situaciones jurídicas de los inmuebles pueden reflejar anomalías, o bien estar afectas a embargos, hipotecas o falta de inscripción registral, o cualquier otra circunstancia y entonces el valor del inmueble tiene un minusvalor, que el tasador ha de considerar, por tanto se deberá hacer constar en la valoración y la situación jurídica en base a estudiar los documentos y títulos de propiedad y el resultado de sus investigaciones registrales. SITUACION URBANISTICA:

Puede ser condicionante de apreciar o desvalorizar un solar, según su calificación urbanística o por su expropiación. Ante estas situaciones el tasador deberá obtener los documentos necesarios para que estudiados convenientemente las cédulas urbanísticas y otros documentos se establezca el valor final del inmueble. SITUACION FISCAL

Es conveniente examinar los valores asignados a la vivienda, local, nave industrial o solar y sobre todo respecto del Impuesto de Bienes Inmuebles, por su Valor Catastral, o en el Patrimonio neto o en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, para la determinación de su Base Imponible. METODO DE COMPARACION

En éste punto de la tasación y con los antecedentes obtenidos, el Tasador procede a tomar los valores testigos.

Se denominan testigos a los inmuebles de similares características existentes, en el entorno cercano, que servirán de comparación para establecer una media aritmética ponderada y así obtener los valores promedios de mercado y luego ajustarlos con los coeficientes correctores.

Para ello, se inspecciona la zona y se toma contacto con los propietarios de esos inmuebles, donde coincidan entre otros factores, un edificio similar en uso, tipología y edificación, de unas superficies parecidas, con unas dotaciones de instalaciones y servicios muy análogas.

La muestra no deberá ser inferior a tres testigos muy próximos, es decir, en el propio edificio o bien sus colindantes, dentro del mismo conjunto de edificación. Así determinamos en igual nivel de calidad un precio muy homogéneo.

Sería conveniente extender la muestra a encontrar otros testigos de superficie diferente (uno mayor y otro menor), situados a más distancia, es decir, en calles próximas pero en diferente orientación, y en distintas situaciones dentro del inmueble (plantas altas y bajas).

De esta manera, conseguiremos establecer un precio zonal más aproximado, pues si consideramos inmuebles similares, pero estableciendo diferencias intrínsecas y una cierta homogeneidad extrínseca, las diferencias de valor, darán una muestra más amplia y rica en desviaciones de valor, que habría luego que ajustar con los índices correctores y los coeficientes de edificación.

Generalmente, el Tasador obtendrá los precios de venta de los testigos, a través de la información obtenida en la propia zona, por los vecinos, porteros o los propios interesados, que hayan realizado compra-ventas de inmuebles en un plazo corto a la fecha de la tasación.

También puede recabar su información, por los anuncios de prensa y los informes de las Agencias de la Propiedad Inmobiliaria, que actúen en la zona y las estadísticas que publican los Colegios Oficiales de Agentes, revistas especializadas y organizaciones y asociaciones profesionales inmobiliarias.

Es conveniente examinar los valores catastrales de la zona, para determinar valores de suelo y de construcción separadamente.

Examinar revistas de construcción, para estudiar el coste de la misma actualizada y aplicar el sistema del Coste de Reposición Neto, para que con la revalorización experimentada del IPC y otros medios económicos, llegar a determinar los precios promedios de la zona. INFORME Y VALORACION

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Una vez establecidos los testigos, que los expertos estiman, entre 3 mínimo y 7, según los casos y el fin de la tasación, se procede a establecer un cuadro, denominando con letras a cada testigo, reseñando su superficie y el valor unitario por metro cuadrado obtenido y el precio final, para que de ese cuadro se obtenga la media aritmética.

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MODELOS PROFESIONALES DE LAS CEDULAS DE PERICIA

CEDULA DE PERICIA DE SUELO Y METODO DEL COSTE

CÉDULA DE PERICIA

INFORME Y TASACIÓN

OBJETO.- PETICIONARIO.- FECHA.-

I N D I C E

I.- BASES DE VALORACIÓN II.- ANTECEDENTES III.- CIRCUNSTANCIAS MATERIALES Y URBANÍSTICAS IV.- COMENTARIO GENERAL V.- SITUACIÓN JURÍDICA VI.- FUENTE DE DATOS VII.- DICTAMEN VIII.- JUSTIPRECIO IX.- CERTIFICADO X.- ANEXOS

I.- BASES DE VALORACIÓN

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La opinión del valor, viene dada por las Normas Internacionales y se basan en criterios objetivos,

según recomienda, la Directiva de la Comunidad Económica Europea.

El valor en el “Mercado Libre”

Esto significa el mejor precio al que razonablemente, se podría vender un Inmueble en un lugar y fecha determinada para la Valoración. Suponiendo: A) Un vendedor dispuesto a vender. B) Un periodo razonable para llevar a acabo la venta, teniendo en cuenta el tipo de Inmueble y el

estado del Mercado Inmobiliario. C) Que los valores en el sector Inmobiliario se mantengan al mismo nivel durante este periodo. D) Que el Inmueble sea expuesto libremente en el Mercado Inmobiliario. E) Que no se tenga en cuenta la oferta de un comprador, que por alguna razón, tiene un interés

especial en comprar el Inmueble.

CÉDULA DE PERICIA

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D. RAMON FRANCISCO CACHOFEIRO CEDENILLA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, adscrito al Colegio Oficial de Madrid, con el nº 416, actuando como PERITO TASADOR DE BIENES INMUEBLES, con despacho profesional en C/ Alcalá nº 153 (28009-Madrid), ha recibido el encargo formulado por (....)para tasar un inmueble por su “VALOR DE MERCADO”, con la finalidad de Se acepta la presente tasación y tras la personación “In situ”, se fundamenta de forma siguiente:

II.- ANTECEDENTES

EMPLAZAMIENTO.- DESCRIPCIÓN.- SUPERFICIE.-

III.- CIRCUNSTANCIAS MATERIALES Y URBANÍSTICAS

ORDENACIÓN URBANA Ordenanza.- Parcela Mínima.- Edificación Máxima.- Alturas.- Usos Permitidos y Tipología.- Linderos y Alineaciones.-

AMBITO DE ORDENACIÓN URBANISTICA Hoja.- C.B.P.U.- Distrito.- Suelo.- Ordenación Distrito nº de orden.- Ordenación Especial (AOE).- Norma.- Grado.- Nivel.- Zona.-

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USO PREDOMINANTE:

EQUIPAMIENTO DOTACIONAL DE LA ZONA Infraestructura.- Accesibilidad.- Transportes.- Servicios generales.-

IV.- COMENTARIO GENERAL

Consideración general de la zona,- Nivel socioeconómico y ambiental.- Mercado de Inmuebles.-

V.- SITUACIÓN JURÍDICA

Situación Registral.- El Inmueble de referencia, se encuentra inscrito en el, REGISTRO DE LA PROPIEDAD NUMERO DE en el Tomo; Libro; Folio; Finca nº, a favor del., por el titulo de

VI.- FUENTE DE DATOS

Se han tomado como básicos, los valores en VENTA, aplicados por el Sistema Comparativo, en la zona, según muestreo de Mercado.

Valor unitario comparado, en aplicación de las Normas, Técnicas de Valoración de suelo y construcción, según el Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio y revalorizado por el I.P.C. del Sector Vivienda, del Instituto Nacional de Estadística, correspondiente.

La estadística disponible y obrante en mi despacho profesional, anuncios de la prensa y revistas especializadas, comparaciones de testigos y demás investigaciones.

Como comprobación, se han aplicado en su caso, otros métodos de Valoración (Coste de

Reposición, Residual y Capitalización), según proceda, para determinar mas exactamente el VALOR DE MERCADO.

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VII.- DICTAMEN De la visita efectuada y analizados los valores testigos de la zona y con la fuente de datos empleada resultan los siguientes:

VALORES MEDIOS DE LA ZONA DE

- VALOR MAXIMO.-...................... - VALOR MINIMO.-....................... - VALOR PROMEDIADO.-............

Dicho valor zonal promediado, debe ser corregido por el Coeficiente Corrector, en función

de las características de la parcela y según el criterio subjetivo del Perito, en base a los antecedentes anteriormente expresados.

Estos valores se tomaran como basicos para determinar por el “Metodo del Coste de Reposición”, los elementos necesarios para determinar el valor del Suelo por el Sistema Residual

COEFICIENTE CORRECTOR - Coeficiente Corrector , el () (Características y otros factores)

El factor corrector de (...) se aplica sobre el valor promediado de (...).-Ptas/m2, dando como resultado un valor corregido de (......) Ptas/m/2 como precio de promoción inmobiliaria nueva en la zona.

Para este Inmueble en el Mercado Inmobiliario, con las características homogéneas de

situación y demás circunstancias valorables, el valor de zona promediado, que se puede asignar es de PESETAS (.- Ptas/m2. de repercusión por metro cuadrado edificado).

Del estudio de las condiciones del Inmueble, con los valores analizados y aplicando el Coeficiente Corrector procede realizar la siguiente:

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VALORACIÓN

COMPROBACION POR EL METODO DEL COSTE DE REPOSICION

METODO DEL COSTE COSTE REPOSICION BRUTO

COSTE REPOSICION NETO

Signo CONCEPTOS Coef/ % Var.

VALOR PTAS/M/2 VALOR PTAS/M/2

C.C. COSTE DE CONSTRUIR .-Ptas/m/2 .-Ptas/m/2

R/S REPERCUSION DE SUELO .-Ptas/m/2 .-Ptas/m/2

G.P. GASTOS DE PROMOCION .-Ptas/m/2 .-Ptas/m/2

TCP COSTE DE PROMOCION .-Ptas/m/2 .-Ptas/m/2 K COEFICIENTE MERCADO .-Ptas/m/2 .-Ptas/m/2

TOTAL VALOR DE REPOSICION .-Ptas/m/2 .-Ptas/m/2

METODO DE COMPARACION.- VALOR DE MERCADO

VALOR UNITARIO PROMEDIADO A RAZÓN DE

() Ptas/m2 / repercusión por () m/2....,-Ptas.

TOTAL VALOR CORREGIDO Y PONDERADO.....,-Ptas.

VALOR TOTAL DE LA TASACIÓN.........................,-Ptas.

VALOR CATASTRAL ASIGNADO..........................,-Ptas.

VIII.- JUSTIPRECIO

El Perito que suscribe, considera que en el actual “Mercado Inmobiliario de segundo uso”, actuando bajo el principio de prudencia, el valor más óptimo que podría alcanzar el inmueble descrito, con sus lógicas fluctuaciones, seria el alzado y total de (...)PESETAS (,-Ptas.), equivalentes a (, Euros), por redondeo, según es mi leal saber y entender. NOTA: La presente Tasación no está afecta a la aplicación de la Norma nº 27365 de la Orden de 30 de Noviembre de 1.994 del Ministerio de Economía y Hacienda.

Fdo.: Ramón Fco. Cachofeiro Cedenilla.

Colegiado nº 416

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CEDULA DE PERICIA DE PISOS – LOCALES – NAVES DICTAMEN DE PERITOS/JUDICIAL

CÉDULA DE PERICIA

INFORME Y TASACIÓN

OBJETO.- EMPLAZAMIENTO.- FECHA.-

I N D I C E

I. BASES DE VALORACIÓN II. ANTECEDENTES III. CIRCUNSTANCIAS MATERIALES Y URBANÍSTICAS IV. COMENTARIO GENERAL V. SITUACIÓN JURÍDICA VI. FUENTE DE DATOS VII. DICTAMEN VIII. JUSTIPRECIO

IX. CERTIFICADO

X. ANEXOS

I.- BASES DE VALORACIÓN

La opinión del valor, viene dada por las Normas Internacionales y se basan en criterios objetivos, según recomienda, la Directiva de la Comunidad Económica Europea. El valor en el “Mercado Libre”

Esto significa el mejor precio al que razonablemente, se podría vender un Inmueble en un lugar y fecha determinada para la Valoración.

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Suponiendo:

A. Un vendedor dispuesto a vender. B. Un periodo razonable para llevar a acabo la venta, teniendo en cuenta el tipo de Inmueble y

el estado del Mercado Inmobiliario. C. Que los valores en el sector Inmobiliario se mantengan al mismo nivel durante este periodo. D. Que el Inmueble sea expuesto libremente en el Mercado Inmobiliario. E. Que no se tenga en cuenta la oferta de un comprador, que por alguna razón, tiene un interés

especial en comprar el Inmueble.

CÉDULA DE PERICIA D. RAMÓN FRANCISCO CACHOFEIRO CEDENILLA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, adscrito al Colegio Oficial de Madrid, con el nº 416, actuando como PERITO TASADOR DE BIENES INMUEBLES, siendo PERITO COLABORADOR CON LA ADMINISTRACION DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD DE MADRID, con despacho profesional en C/ Alcalá nº 153 (28009-Madrid), ha sido designado Perito para tasar un inmueble por su “VALOR DE MERCADO”. El Perito realizará el objeto de la Pericia, actuando en el PROCEDIMIENTO..............., para el Juzgado de Primera Instancia Número ....., de .......... , donde se tramita el juicio (...) bajo el número (...) de autos. La designación ha sido realizada de acuerdo con el Art. 639 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento civil.

Se acepta la presente tasación y tras la personación “In situ”, se fundamenta de la forma siguiente:

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DICTAMEN DE PERITO OBJETO PERICIAL.- DESIGNACION DEL PERITO.- El Perito ha sido designado Judicialmente de acuerdo con el Art. 339 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. El perito aceptó el cargo el día .........., mediante el correspondiente acta de aceptación La valoración se realizará por el VALOR DE MERCADO, para que de acuerdo al art. 666 de la actual Ley procesal, se minoren en su caso las cargas y gravámenes anteriores a la actual ejecución. TITULACION DEL PERITO.- El Perito actúa como Tasador de Bienes Inmuebles, en su condición de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, teniendo titulo suficiente de la materia objeto de Pericia, de acuerdo a lo establecido en el Art. 340 de la ley 1/2000 de Enjuiciamiento civil. NOTA ACLARATORIA.-

El perito no ha podido visitar interiormente el inmueble objeto de esta Tasación Pericial. No obstante ha inspeccionado la zona, visitado el edificio y obtenido toda la información pertinente. Se hace constar que la circunstancia de no visitar interiormente el inueble, NO PRODUCE ALTERACION SUSTANCIAL DEL VALOR DE MERCADO.

II.- ANTECEDENTES

EMPLAZAMIENTO.- DESCRIPCIÓN SUPERFICIE.-

III.- CIRCUNSTANCIAS MATERIALES Y

URBANÍSTICAS

ELEMENTOS INTRÍNSECOS

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

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Suelos.- Paramentos.- Techos.- Carpintería.- Instalaciones.- Estado de Conservación.-

ELEMENTOS EXTRÍNSECOS

TIPOLOGÍA DEL EDIFICIO Clase de edificio.- Altura y plantas.- Fachada.- Antigüedad.- EQUIPAMIENTO DOTACIONAL DE LA ZONA Infraestructura Accesibilidad.- Transportes.- Comercios.-

IV.- COMENTARIO GENERAL Consideración general de la zona.- Nivel socioeconómico y ambiental.- Mercado de Inmuebles.-

V.- SITUACIÓN JURÍDICA

Situación Registral.- El Inmueble de referencia, se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad de, en el Tomo; Libro; Folio; Finca nº, a favor de D., por el titulo de Estado de Cargas y Gravámenes.- Régimen de Ocupación.- Calificación.-

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VI.- FUENTE DE DATOS

Se han tomado como básicos, los valores en, aplicados por el Sistema Comparativo, en la zona,

según muestreo de Mercado. Valor unitario comparado, en aplicación de las Normas, Técnicas de Valoración de suelo y

construcción, según el Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio y revalorizado por el I.P.C. del Sector Vivienda, del Instituto Nacional de Estadística, correspondiente.

La estadística disponible y obrante en mi despacho profesional, anuncios de la prensa y revistas especializadas, análisis de testigos y demás investigaciones.

Como comprobación, se han aplicado en su caso, otros métodos de Valoración (Coste de

Reposición, Residual y Capitalización), según corresponda al criterio del Perito Tasador, como mas adecuado para la Tasación.

VII.- DICTAMEN

De la visita efectuada y analizados los valores testigos de la zona y con la fuente de datos empleada resultan los siguientes: VALORES MEDIOS DE LA ZONA DE. - VALOR MAXIMO.- - VALOR MINIMO.- - VALOR PROMEDIADO.-

Para este Inmueble en el Mercado Inmobiliario de “Segundo Uso”, con las características

homogéneas de calidad, antigüedad, conservación situación y demás circunstancias valorables, el valor de zona promediado, que se puede asignar es de (.-Ptas). Corresponde a este valor la cantidad de (.-Ptas/m/2), como Coste de la Promoción, correspondiendo al suelo (.-Ptas/m/2), como Valor Residual.

Dicho valor zonal promediado, debe ser corregido por el Coeficiente Corrector que proceda, aplicado sobre el Coste de Construcción, en cuanto a la antigüedad se refiere, resultando un Coeficiente de (), que aplicado al valor zonal promediado resulta “un valor corregido de (Ptas/m2)”, en base a los antecedentes anteriormente expresados. COEFICIENTE CORRECTOR - Coeficientes Ponderados, el () (Conservación y otros factores de influencia)

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Del estudio de las condiciones del Inmueble, con los valores analizados y aplicando el Coeficiente Corrector procede realizar la siguiente:

VALORACIÓN VALOR UNITARIO PROMEDIADO A RAZÓN DE

() Ptas/m2/ por () m/2.................................-Ptas.

COEFICIENTE CORRECTOR

- Conservación y otros factores de influencia el () S/ (.-Ptas.) ............................................. .-Ptas.

TOTAL VALOR CORREGIDO Y PONDERADO................. .-Ptas.

(Valor equivalente en Euros......................................)

VIII.- JUSTIPRECIO

El Perito que suscribe, considera que en el actual “Mercado Inmobiliario de segundo uso”, actuando bajo el principio de prudencia, el valor más óptimo que podría alcanzar el inmueble descrito, con sus lógicas fluctuaciones, seria el alzado y total de (.-Ptas), equivalentes a ( Euros), por redondeo, según es mi leal saber y entender. NOTA: La presente Tasación no está afecta a la aplicación de la Norma nº 27365 de la Orden de 30 de Noviembre de 1.994 del Ministerio de Economía y Hacienda.

Fdo: Ramón Fco. Cachofeiro Cedenilla. Colegiado nº 416

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MODELO DE INFORME DE TASACIÓN DE ASUNTOS PRIVADOS Y PARTICULARES

INFORME DE TASACION OBJETO.- PETICIONARIO.- FECHA.-

D. RAMÓN FRANCISCO CACHOFEIRO CEDENILLA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, adscrito al Colegio Oficial de Madrid, con el nº 416, actuando como PERITO TASADOR DE BIENES INMUEBLES, con despacho profesional en C/ Alcalá nº 153 (28009-Madrid), ha recibido el encargo formulado por (...) para tasar un inmueble por su “VALOR DE MERCADO”, con la finalidad de (...). Se acepta el presente INFORME DE TASACION y tras la personación “In situ”, se fundamenta de forma siguiente:

ANTECEDENTES EMPLAZAMIENTO.- DESCRIPCIÓN.- SUPERFICIE.- CIRCUNSTANCIAS MATERIALES Y URBANÍSTICAS

ELEMENTOS INTRÍNSECOS

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

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Suelos.- Paramentos.- Techos.- Carpintería.- Instalaciones.- Estado de Conservación.-

ELEMENTOS EXTRÍNSECOS

TIPOLOGÍA DEL EDIFICIO Clase de edificio.- Altura y plantas.- Portal y escaleras.- Fachada.- Antigüedad.- EQUIPAMIENTO DOTACIONAL DE LA ZONA Infraestructura.- Accesibilidad.- Transportes.- Comercios.- Servicios generales.-

IV.- COMENTARIO GENERAL Consideración general de la zona.- Densidad demográfica.- Nivel socioeconómico y ambiental.- Mercado de Inmuebles.-

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V.- SITUACIÓN JURÍDICA

Situación Registral.- El Inmueble de referencia, se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad de (...), en el Tomo.. ; Libro ;Folio ;Finca nº , Inscripción , a favor de (...), por el titulo de (...). Estado de Cargas y Gravámenes.- Régimen de Ocupación.- Calificación.-

VI.- FUENTE DE DATOS

Se han tomado como básicos, los valores en (...), aplicados por el Sistema Comparativo, en la zona, según muestreo de Mercado.

Valor unitario comparado, en aplicación de las Normas, Técnicas de Valoración de suelo y construcción, según el Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio y revalorizado por el I.P.C. del Sector Vivienda, del Instituto Nacional de Estadística, correspondiente.

La estadística disponible y obrante en mi despacho profesional, anuncios de la prensa y revistas

especializadas, análisis de valores testigos y demás investigaciones. Como comprobación, se han aplicado en su caso, otros métodos de Valoración (Coste de

Reposición, Residual y Capitalización), según sea procedente al criterio del Perito Tasador, para una mayor exactitud de la Tasación.

VII.- DICTAMEN

De la visita efectuada y analizados los valores testigos de la zona y con la fuente de datos empleada resultan los siguientes: VALORES MEDIOS DE LA ZONA DE (...) - VALOR MAXIMO.- - VALOR MINIMO.- - VALOR PROMEDIADO.-

Para este Inmueble en el Mercado Inmobiliario de “Segundo Uso”, con las características homogéneas de calidad, antigüedad, conservación situación y demás circunstancias valorables, el

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valor de zona promediado, que se puede asignar es de (...) Ptas/m2. De este valor se considerara valor de promoción (.-Pta/m2) y el valor de residuo del suelo (.-Ptas)

Dicho valor zonal promediado, debe ser corregido por el Coeficiente Corrector que proceda,

aplicado sobre el Coste de Construcción, en cuanto a la antigüedad se refiere, y por ello se calcula con el Coeficiente (), que aplicado al valor zonal promediado resulta un “Valor Corregido de (.-Ptas/M/2)”, en base a los antecedentes anteriormente expresados. COEFICIENTE CORRECTOR - Coeficientes Ponderados, por otros factores el (...) (Conservación y otros factores)

Del estudio de las condiciones del Inmueble, con los valores analizados y aplicando el Coeficiente Corrector procede realizar la siguiente:

VALORACIÓN

VALOR UNITARIO PROMEDIADO A RAZÓN DE

(...) Ptas/m2 por (..) m/2............................................ Ptas.

COEFICIENTE CORRECTOR

- Coeficientes ponderados el (...) S/ (...) Ptas.................................................... Ptas.

TOTAL VALOR CORREGIDO Y PONDERADO... Ptas.

VALOR TOTAL DE LA TASACIÓN..................... Ptas.

VALOR CATASTRAL ASIGNADO............. Ptas.

VIII.- JUSTIPRECIO

El Perito que suscribe, considera que en el actual “Mercado Inmobiliario de segundo uso”, actuando bajo el principio de prudencia, el valor más óptimo que podría alcanzar el inmueble descrito, con sus lógicas fluctuaciones, seria el alzado y total de (...)Ptas. Equivalente a Euros, por redondeo, según es mi leal saber y entender. NOTA: La presente Tasación no está afecta a la aplicación de la Norma nº 27365 de la Orden de 30 de Noviembre de 1.994 del Ministerio de Economía y Hacienda.

Fdo: Ramón Fco. Cachofeiro Cedenilla. Colegiado nº 416

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TEMA IV.- LAS SUBASTAS JUDICIALES DE INMUEBLES

LAS SUBASTAS JUDICIALES

Antecedentes

La subasta judicial de bienes inmuebles representa el final de un proceso judicial, que tramitado por los diversos procedimientos que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, resulta un incumplimiento de la sentencia respecto al cumplimiento de las obligaciones.

Es un medio desde el punto de vista instrumental, que se utiliza para que los bienes del deudor se realicen mediante la venta pública por mandato judicial (ENAJENACIÓN FORZOSA), teniendo como finalidad obtener un precio con el cual pagar las deudas contraídas por una obligación principal y generalmente pecuniaria.

La subasta no está en el ámbito judicial, sino que deriva de una acción judicial final que es la denominada "Vía de Apremio". Por tanto la subasta es el cumplimiento forzoso de un deudor llamado "ejecutado", frente a un acreedor que de forma activa reclama como "ejecutante", las deudas contraídas mediante una obligación que resulta incumplida.

Toda obligación nace con la voluntad de ser cumplida dentro del ámbito de la Ley y con aplicación de los principios de la autonomía privada, que se reconoce a las personas para regular sus relaciones y negocios jurídicos.

Los contenidos de las obligaciones son patrimoniales, pues la nota de "Patrimonialidad" las convierte en un Derecho de Crédito como un derecho personal, distinto a los derechos de señorío (erga omnes), propios de los derechos de propiedad.

Esta peculiaridad permite al acreedor enervar su acción contra un deudor si la obligación resulta incumplida, para que el acreedor reclame las deudas al deudor, se establece como final del proceso judicial, la realización de los bienes del deudor mediante la venta judicial, para obtener el dinero necesario y pagar al acreedor.

La subasta como medio y como instrumento sirve a una determinada finalidad, la de vender los bienes para obtener dinero con que satisfacer las deudas. Pero, la subasta es algo más que una venta. Es un contrato en el cual se dan los tres elementos básicos:

Consentimiento, Objeto y Causa de la venta judicial.

Hay veces que la voluntad del vendedor no se manifiesta expresamente, por ser a su vez el deudor incumplidor de la obligación y por ello, el Juez asume el papel del vendedor y así manifiesta una voluntad forzosa, que no invalida el consentimiento. La voluntad se manifiesta por el mandato expreso de la sentencia que obliga al cumplimiento forzoso de la obligación.

La subasta en cuanto a la voluntad se refiere tiene las características de una oferta pública de los bienes, la denominada por la literatura alemana como la "voluntad unilateral",que es una verdadera voluntad por cuanto se obliga a contratar con quien cumpliendo las condiciones de la misma, resulta ser el adquirente o comprador seleccionado.

La Ley no define que es una subasta, sino que determina el régimen normativo de la misma a través de las Leyes Procesales, dando por supuesto el hecho físico y material de la misma.

También hemos apuntado que la subasta no es un acto judicial, sino un hecho económico y jurídico, desarrollado generalmente dentro de su jurisdicción y regulado en el procedimiento correspondiente dentro del proceso judicial.

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Ante esta situación, la única posibilidad de conocer cuales son las características de las subastas, en especial las judiciales, hay que encontrarla en la Jurisprudencia y en la doctrina.

El Tribunal Supremo en una afamada sentencia de 17 de febrero de 1.971 se pronuncia sobre este tema de esta forma: "Los tres principios cardinales de toda licitación son: la publicidad, la competencia y la igualdad de oportunidades".

Una mera reflexión sobre estos tres elementos bastan para poner de manifiesto que, la publicidad es una característica esencial para comunicar la oferta de los bienes con un precio tipo y las bases propias de la licitación para los posibles adquirentes.

La competencia es el instrumento por el cual se selecciona a aquel de los postores que más precio ofrezca por los bienes y además, es el medio para fijar el precio final o de remate.

La igualdad de oportunidades es un principio básico tan obvio, que es el elemento en que se fundamenta la subasta. Una desigualdad entre los postores, daría lugar a una venta de privilegio o una maquinación entre los mismos.

La subasta así entendida tiene una proyección muy superior a un mero acto, a veces muy cinematográfico, lleno de tópicos.

La subasta supone un verdadero proceso lleno de contenidos jurídicos, económicos y procesales. Además las diversas formas que adoptan según el procedimiento del que derivan, obligan a que se formen varios tipos de subastas, teniendo un cuadro general muy variado y complejo que hacen muy difícil establecer normas generales.

Las diferencias entre los diversos tipos de subastas se manifiestan por signos externos al acto propio de la subasta. Es decir, que su diferencia no es de carácter sustancial sino procedimental o de forma.

El elemento común de las subastas en general, con independencia de si son judiciales o no, gubernativas o de cualquier tipo, se encuentra en el mecanismo para poderla realizar.

Por ello, la fijación de los elementos cardinales (publicidad, competencia e igualdad de oportunidades), opera en todas ellas de igual forma. La subasta en si misma considerada es un acto independiente y autónomo que tiene sus propias normas. No solo las legales y de procedimiento, sino además sus propias leyes internas y sobre todo, la Ley del Mercado (Oferta/Demanda).

La subasta en si misma constituye un submercado de los bienes que se ofrecen y selecciona al tipo de licitador y postores que concurren, fijando su propio sistema de precios y condiciones de demanda. El submercado de las subastas, actúa en paralelo a otros mercados, de los cuales resulta concurrente.

LA SUBASTA JUDICIAL. NATURALEZA Y CONCEPTO

Subastar significa sacar a la venta de forma pública un determinado bien o un lote de bienes, sean tanto muebles o inmuebles. Los bienes muebles además pueden ser vendidos en «almoneda» y los inmuebles solamente por venta pública.

Tradicionalmente se conocen dos tipos de subastas: La Judicial y la no Judicial. Es subasta judicial aquella venta pública de bienes (muebles o inmuebles), que es ordenada por el Juez, en Ejecución de una Sentencia firme.

Cuando el Órgano del que dimana la venta no es Jurisdiccional, es decir no procede de un Juzgado, se denomina «No Judicial», esto ocurre con los Organismos de la Seguridad Social dentro de la Legislación Laboral y de las Recaudaciones de Tributos del Ministerio de Hacienda.

En las ventas públicas realizadas por orden judicial, se distinguen las de ejecución forzosa, que se tramitan dependiendo del procedimiento judicial del que dimanan (Ejecutivo o Hipotecario) ahora en un procedimiento único de ejecución (Vía de Apremio), o bien pueden ser realizadas judicialmente, pero con carácter voluntario. En este caso la Ley prevé su reglamentación específica.

Es claro que cualquier persona que desee vender sus bienes puede realizarlo en cualquier forma admitida en Derecho. La adquisición se formaliza por el contrato de compra-venta, por permuta, donación, prescripción, mediante adjudicación hereditaria y por adjudicación en subasta.

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Por tanto, además de las subastas dichas, existen otras de carácter particular, es decir los que subastan los bienes son personas particulares, pero la oferta de sus bienes (muebles o inmuebles) es pública y se venden públicamente.

El ejemplo más preciso y claro lo constituyen las subastas en Salas o Galerías de Arte, donde el galerísta expone los cuadros y obras de arte, antigüedades y otros objetos, editando un catálogo de los mismos, con indicación de la fecha de la subasta, los precios de salida y las condiciones de la «Oferta Pública».

También es muy tradicional ver como se subasta el pescado en las lonjas cerca de un puerto pesquero. Allí acuden los pescadores (Patrones y Marineros), y una vez ordenado el pescado en cajas, se inscriben en una tablilla los precios de salida.

Las subastas son el mecanismo de fijar el precio final de remate, a través de encontrar un licitador que remata el mayor precio ofrecido en la puja durante el desarrollo de la subasta, bien en un acto único con puja «a viva voz», bien por el procedimiento de plica cerrada, que se abre en el acto del remate, para la adjudicación.

Por tanto conceptualmente la subasta supone: «Aquel acto en el cual se ofrece un bien (mueble o

inmueble), previamente tasado, para que desde su precio de oferta pública y con las condiciones previamente establecidas, se celebre en un determinado lugar, con libertad de concurrencia, para encontrar entre varios licitadores, un postor que ofrezca el mayor precio final de remate».

La naturaleza jurídica de la subasta puede clasificarse como un acto o negocio jurídico, supeditado a

normas dispositivas y otras imperativas, dentro de la jurisdicción judicial relativas al proceso del que derivan y con aplicación de la autonomía privada de todo negocio jurídico.

Sin embargo, su naturaleza jurídica así entendida choca con un elemento discordante, en cuanto a la voluntad del vendedor, que bien es sustituida por la del juez si está declarado rebelde o bien tiene que atenerse a la condiciones de venta forzosa en ejecución de Sentencia.

Esta situación es técnicamente la voluntad unilateral, que es una verdadera voluntad, desde que se manifiesta como una oferta pública de recompensa, aunque contractualmente se fija en el Código Civil en sede de compra-venta y en la Ley de Enjuiciamiento Civil en la Vía de Apremio del procedimiento ejecutivo.

PROCEDIMIENTO DE LA SUBASTA JUDICIAL

La entrada en vigor en Enero del año 2001, de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), supone toda una novedosa regulación de las subastas judiciales de carácter inmobiliario.

Todo el nuevo sistema elimina las tres convocatorias de subastas; los dos procedimientos (ejecutivo e hipotecario), reúne en un solo tipo de subastas las hasta ahora reguladas por los art. 129 a 132 de la Ley Hipotecaria y las peritaciones, para determinar el valor de subasta.

Con todo lo específicamente novedoso, es la posibilidad real de que la subasta adquiera un carácter subsidiario y que puedan efectuarse la realización de los bienes del deudor, mediante iniciativa del acreedor y por convenio judicial, la venta en la esfera del mercado libre, rechazando así la posibilidad, hasta hoy muy común en todas las subastas, de los denominados subasteros, que en esta nueva regulación ya no tienen posibilidades de encontrar precios bajos, pues desaparecen las subastas sin fijación de tipo, pagándose como mínimo un setenta por ciento del valor de tasación.

En la nueva subasta se celebra en una sola convocatoria y la postura mínima será el 70% del valor tasado para subasta, una vez éste sea firme y deducidas por el Secretario Judicial las cargas anteriores a la ejecución procedente.

Por estas razones conviene hacer un sucinto análisis de la nueva normativa

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PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR LA SUBASTA JUDICIAL INMOBILIARIA EN LA NUEVA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL (LEC 1/2000)

A) Titularidad y cargas de las fincas embargadas

De forma parecida a como se realizan actualmente, los asientos preventivos de embargo, el Juez librará mandamiento al Registrador de la Propiedad, para que éste remita la Certificación de domio y cargas, con los siguiente extremos:

a) La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado. b) Los derechos que de cualquier clase o naturaleza existan gravando al inmueble, especificando, las

cargas o gravámenes inscritos o si está libre de ellas. c) El Registrador hará constar en nota marginal, la expedición del correspondiente Certificado,

anotando el procedimiento al que corresponde.

Así establece la LEC, el mecanismo para asegurar registralmente, con el asiento preventivo de embargo la ejecución judicial, según el art. 656 de la LEC.

B) Información de cargas extinguidas o aminoradas Para garantizar el verdadero estado de cargas y gravámenes, que resulten inscritas con anterioridad a la

ejecución, objeto del asiento preventivo de embargo, el art. 657 de la LEC, establece que el acreedor podrá solicitar al tribunal, que los acreedores preferentes con créditos anteriores, informen del verdadero estado de sus respectivos créditos, estableciendo el principal e intereses moratorios o su minoración y las demás circunstancias que garanticen al acreedor ejecutante, el estado de cargas que serán subrogadas al adjudicatario del bien en la subasta.

C) Existencia de ocupantes en la finca distintos del deudor Si en las manifestaciones de bienes por indicación del acreedor o por cualquier medio, se tuviera la

constancia de personas ocupantes, distintas del deudor, que tuvieran título de ocupar, el tribunal notificará esta ejecución a los mismos, a fin de que acrediten su situación, aportando los títulos correspondientes.

De la veracidad de los mismos y de las circunstancias de las personas y su ocupación, se dará cumplida publicidad en el Edicto del anuncio de subasta, haciendo también constar cuando se acreditase cumplidamente, que la finca no tiene ocupantes. Así lo establece el art. 661 LEC, con el fin de despejar la incógnita, siempre ponderable de quien ocupa y posee la finca.

D) Anuncio de la Subasta Establece el art. 667 LEC, que la subasta se anunciará al menos con veinte días de antelación, al señalado

para su celebración.

La subasta también se notificará al deudor en el domicilio del título ejecutivo. En su art. 668, se establece el contenido del Edicto, que es el medio normal para anunciar la subasta. Sin

perjuicio de lo establecido en el art. 645 y 646 LEC, en el sentido de que se dará publicidad por medio de Edictos fijados en el juzgado y en el tablón de anuncios del mismo, el tribunal a instancia del ejecutante o del ejecutado, podrá mediante providencia, establecer la publicidad en medios públicos o privados, según siempre la naturaleza y valor de los bienes, realizando una publicidad razonable, buscando siempre la mayor economía procesal posible.

En el caso de los inmuebles el contenido será el siguiente: 1° Que la certificación registral y, en su caso, la titulación sobre el inmueble o inmuebles que se subastan, está de manifiesto en la secretaría. 2° Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o que no existen títulos.

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3° Que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor.

E) Fianza para participar en la subasta

Para tomar parte de una subasta, se estará en principio a lo establecido en el art. 647 LEC, entendiendo que el licitador:

a) Se identifique de forma suficiente.

b) Declarar que conoce las condiciones generales y particulares de la subasta.

c) Presentar resguardo de haber consignado en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos, que se señala para cada subasta o bien constituir aval bancario.

Para participar en la subasta judicial inmobiliaria, las normas se establecen en el art. 669, que además de las

ya enumeradas en el párrafo anterior, deberá de depositar en metálico o aval bancario el treinta por ciento (30%), del valor de tasación, determinado por el avalúo de peritos de conformidad al Art. 666 LEC, que establece el Valor de Mercado, deducido en su caso el importe de las cargas anteriores y los créditos preferentes.

F) Aprobación del remate

Toda subasta, una vez abierto el acto por el Secretario judicial, que es quien la preside y tiene la fe judicial, se lee el edicto y después de identificar a los licitadores suficientemente y comprobar la consignación de la fianza de al menos el 30% del valor de tasación, da comienzo la subasta, formulándose las pujas a las llana las de viva voz y anunciando el Secretario Judicial las recibidas por escrito.

El art. 670 LEC, establece que: "Si la mejor postura fuere igual o superior al setenta por ciento (70%) del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el tribunal, mediante auto aprobará el remate a favor del mejor postor".

Por lo tanto si celebrada la subasta, después de pujar, si un licitador ofrece la mejor postura por importe igual o superior al 70%, sin más trámite el tribunal le adjudica el inmueble, en calidad de mejor postor y pagando en los siguientes 20 días, la diferencia entre lo consignado como fianza para licitar y el precio total pujado como remate.

Si fuera el mejor postor, superando el 70% del valor del bien subastado, el ejecutante, el Secretario Judicial una vez aprobado el remate, realizará la liquidación del principal, intereses, costas y gastos y el ejecutante, abonará en el plazo de 20 días la diferencia entre la liquidación practicada y el precio de remate.

El ejecutante no tiene que consignar cantidad alguna de fianza y además podrá en el plazo de los 20 días, ceder el remate a tercero, adjudicándose el bien el cesionario del remate.

Pero en la práctica puede ocurrir, que esta previsión del alcanzar el 70% no se alcance fácilmente y para ello la Ley establece un mecanismo que asegure al deudor, que no se malbaraten sus bienes y existen diversos supuestos:

1. Posturas superiores al 70% con pago aplazado.

Que habiendo posturas que superen el 70% del valor de tasación, se ofrezca el pago en condiciones

diferentes de pago de contado. Es decir con garantía ban-caria, aplazamiento del pago o cualquier otro medio, estas condiciones se hacen saber al ejecutante, quien en el plazo de 20 días, para que éste pueda adjudicarse el bien por el 70% del valor de subasta.

Pero si el ejecutante no ejercita el derecho de adjudicárselo en el plazo de 20 días, el tribunal establecerá el

remate, a favor de la mejor de aquellas posturas con las condiciones y garantías ofrecidas en la misma.

2. Postura que no cubra el 70% del valor de tasación.

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Si la mejor postura ofrecida, no cubre el 70% del valor de tasación, el ejecutado una vez notificado, podrá por el plazo de 10 días, presentar a un tercero que ofrezca mejor postura superando el 70% del valor de tasación. Pero si el tercero presentado por el deudor, ofreciera una postura inferior al 70%, al menos deberá ser suficiente para cubrir la completa satisfacción del acreedor, quedando así cancelado el crédito del ejecutante.

Si transcurridos 10 días, el ejecutado no hace uso del derecho a presentar tercero que mejore la postura,

entonces el ejecutante podrá optar en el plazo de 5 días, porque se le adjudique el bien por el 70% del valor, o bien, por la cantidad que cubra por todos los conceptos (principal, intereses, costas, gastos, etc.) el crédito ejecutado, siempre que a su vez dicha cantidad sea superior a la mejor postura ofrecida.

3. Cuando el ejecutante no haga uso de la facultad de la adjudicación o bien por el 70% del valor o cantidad que cubra el crédito y a su vez superior al mejor postor, entra en juego la última alternativa de la subasta.

El tribunal adjudicará de remate el bien subastado al mejor postor que cubra al mínimo el 50% del valor de

subasta del bien o siendo inferior que al menos se cubra, al menos la cantidad por la que fue despachada la ejecución con los intereses y costas.

4. Si la mejor postura no cumpliese estos últimos requisitos el tribunal y oídas las partes, resolverá el remate o bien podrá alzar el embargo y perseguir otros bienes del deudor.

G) Subasta desierta o sin ningún postor

Lo regula el Art. 671 LEC, y establece, que si no hubiera concurrencia de licitadores, es decir que quedase desierta, podrá el actor pedir la adjudicación de los bienes por el 50% del valor de tasación o por la cantidad que se deba efectivamente y por todos los conceptos.

Si transcurridos 20 días, sin que el ejecutante se adjudique en pago de la deuda los bienes del deudor y

siempre a instancias de éste, se procederá al alzamiento del embargo.

EL PROCEDIMIENTO DE APREMIO

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), lo regula en los artículos ó34 a 675 dentro del capítulo IV y respecto a la anterior Ley de 1881, contiene algunas novedades que trataremos de esquematizar en sus aspectos más importantes.

A) Única Subasta Judicial de Inmuebles

La subasta será subsidiaria, es decir que ocupa un último lugar en el orden prelativo de la manera de realizar los bienes del deudor, dentro de la enajenación forzosa, siendo preferente el convenio de realizar por gestión o venta directa o en subasta privada, siempre que en ambos casos sean profesionales o empresas especializadas. Sólo si no ha podido venderse en la vía civil y privada, por precio superior al de la subasta, se puede celebrar una única subasta.

B) Convenio de realización

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Este convenio viene regulado en los Arts. 640 y 641 de la nueva LEC, que requieren para su validez, que sea solicitado a instancias de acreedor o del deudor, pero siempre aprobado por el Juez, como convenio judicial de obligado cumplimiento. No hay que olvidar, que persiste en esta fase procesal de la vía de apremio la enajenación forzosa.

Las partes de común acuerdo y siempre a presencia del Juez, deciden la forma en que se puede pagar el crédito al ejecutante. Para este caso tanto acreedor como deudor podrán presentar a persona que ofrezca adquirir los bienes a precio superior al que pudiera obtenerse de la Subasta Judicial, pues así lo establece el Art. 640 de la Nueva LEC.

Este acuerdo no será fácil de obtenerse judicialmente dado que requiere la aprobación del Juez, una vez se pongan de acuerdo los acreedores y terceros poseedores, lo cual es difícil de realizar en un acto convenial, dado que de existir voluntad de hacerlo, las realizaciones de los bienes se podría haber obtenido de forma extrajudicial

C) Realización por persona o entidad especializada

La segunda forma de realización de bienes, diferente a la Subasta Judicial lo regula el Art. 641 de la nueva LEC, para lo cual, bien a petición del ejecutante o del ejecutado pero con el consentimiento del ejecutante y siempre que las características del bien embargado lo aconsejen, el Tribunal acordará mediante providencia que el bien sea realizado por una persona especializada y conocedora del mercado en el que se compran y se venden los bienes de la naturaleza del embargado y cuando en esta persona o entidad concurran los requisitos que se exigen para operar en dicho mercado.

Exige la Ley que la transmisión a tercero se efectúe por la persona especializada designada judicialmente en el plazo de los seis meses siguientes, sin perjuicio de que se pueda prorrogar por otros seis meses, y que exista como acto previo un acuerdo entre todos los interesados para fijar el precio mínimo de la adjudicación. Si no se hubieran puesto de acuerdo en el precio, que nada impide que lo fije un perito distinto del que realizó el avalúo en la vía de apremio, los bienes inmuebles no se podrán enajenar por menos del 70% del avalúo que realizó el perito designado por el Juzgado.

D).- El Avalúo por Peritos

Para los casos en los que la vía de apremio ha de intervenir un perito tasador de bienes inmuebles, éste, lo designará el tribunal eligiendo a libre arbitrio entre los que de tal categoría presten servicio en la Administración de Justicia y de no existir de los de esta naturaleza se nombrará al de los servicios dependientes de la Administración Pública.

En la práctica real y porque así lo admite el Art. 638 de la nueva LEC serán peritos tasadores de bienes

inmuebles aquellos que figuren en las listas de Asociaciones Profesionales o de Colegios Oficiales que teniendo título bastante y suficiente, tengan como misión profesional la realización de tasaciones periciales de bienes inmuebles.

La novedad con respecto a la antigua LEC de 1881, consiste en que el avalúo se hará con arreglo a las

Leyes de mercado y teniendo en cuenta su valor objetivo, aplicando todas cuantas técnicas de valoración están generalmente admitidas. El valor de mercado así determinado, que deberá en todo caso estar fundamentado en el informe de tasación correspondiente, no tendrá en cuenta las cargas o gravámenes que figure en los Registros de la Propiedad u otros organismos, dado que el Art. 668 de la nueva LEC establece que el Secretario Judicial realizará la deducción de cargas y derechos de crédito anteriores por el que se despacha la ejecución y cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y carga.

El propio Art. 666 indica que si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede el valor de mercado

que para el inmueble ha determinado el perito, prácticamente y casi de oficio, se levantará el embargo.

El apartado 4 del Art. 639 establece que el perito que ha sido designado por el tribunal entregue su informe a fin de que las partes y los acreedores puedan presentar alegaciones a dicha valoración y en su caso informes suscritos por perito tasador a fin de fijar la valoración económica del bien objeto de avalúo. El tribunal a la vista de las alegaciones, informes y cuantas circunstancias rodean la tasación del inmueble, y aplicando la regla

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de la sana crítica, determinará mediante providencia que no será objeto de ulterior recurso, la valoración definitiva a efectos de la ejecución, sin perjuicio que de dicho valor se deduzcan las cargas de la forma antes expresada.

LA SUBASTA JUDICIAL INMOBILIARIA

En primer lugar hemos de establecer que la subasta judicial de bienes inmuebles se realizará de la misma forma, tanto que la enajenación forzosa lo sea procedente de una ejecución de procedimientos ejecutivos o de una ejecución hipotecaria.

Con la entrada en vigor de la nueva LEC, su disposición final décima, reforma la Ley hipotecaria de 8 de febrero de 1946, desapareciendo la regulación de la subasta hipotecaria del Art. 131 con las 17 reglas que lo componían.

Por lo tanto la ejecución en subasta judicial de bienes inmuebles se realiza de forma parecida a la actual obteniendo previamente la certificación de dominio y carga en el Registro de la Propiedad pues así lo determina el Art. 656 de la LEC.

En la misma providencia se requiere al ejecutado para que presente los títulos de propiedad y en caso de negativa o no presentación el procurador del procedimiento está facultado para que los obtenga de los registros o archivos en que se encuentren y en último caso su falta puede suplirse por loso medios que se prevén en la Ley hipotecaria para lo cual se extiende la competencia funcional del tribunal de ejecución, independiente de la competencia territorial, pues así lo determina el Art. 664 de la LEC.

No obstante los bienes se pueden sacar a subasta sin que se haya suplido previamente la falta de los títulos de propiedad pues de conformidad con el art. 665 se establece dicha circunstancia sin perjuicio de lo prevenido en la regla quinta del art. 140 del reglamento para la ejecución para la Ley hipotecaria.

A) Saneamiento del inmueble y ocupación Para facilitar la subasta y su aplicación también se puede extender a los convenios de realización la Ley

establece diversas normas para sanear cargas y ocupantes, siendo esencialmente los siguientes:

Todos los acreedores anteriores y preferentes a la ejecución, a instancias del ejecutante cuando así lo autorice el tribunal, informarán sobre la existencia de su crédito y la cuantía pues así lo ordena el art. 657 de la LEC.

Si de una certificación registral resultara la existencia de un tercer poseedor el art. 658 de la LEC establece que si su inscripción es anterior se alzará el embargo. Si por el contrario el tercer poseedor ha realizado una inscripción posterior al de la ejecución, podrá comparecer en el procedimiento pidiendo que se le exhiban autos así como poder intervenir en las actuaciones posteriores. El art. 662 de la LEC faculta al tercer poseedor para que si es de su interés libere los bienes satisfaciendo el crédito del ejecutante hasta el límite que resulte del Registro de la Propiedad.

Existencia de ocupantes en al finca. Este controvertido tema de ocupantes, arrendatarios o colonos que ha sido el eje vertebral del desistimiento del ciudadano a la subasta, viene a regularse en los arts. 661.1 y 2 de la LEC en el sentido de que si consta en el procedimiento la existencia de ocupantes en la finca, deberán de justificar los títulos y presentarlos por requerimiento y esta circunstancia de titulares ocupantes de la finca se hará constar en el edicto de la subasta. Si así interesa al ejecutante y siempre que sea antes de la celebración de la subasta podrá éste pedir al tribunal que se pronuncie sobre la inexistencia del derecho de la ocupación, lo cual deberá resolverse sumariamente y sin ulterior recurso, en una vista en la que las partes podrán efectuar las alegaciones y pruebas que estimen procedentes sin que afecte eso a su derecho a promover juicio posterior.Si no se hace uso de esta facultad el art. 675 de la LEC establece que el adquirente de la finca podrá ejercitarla en el plazo de un año a contar desde la adjudicación, por el mismo procedimiento indicado anteriormente.

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B) Unidad de ejecución de subasta

El art. 681 de la LEC establece la unificación de todos los procedimientos hipotecarios por los que incluye en la misma forma de ejecución las hipotecas naval, inmobiliaria y la prenda de bienes.

LA SUBASTA GUBERNATIVA

Rematando en el límite subjetivo del valor de mercado Bajo este nombre se conocen aquellas subastas de carácter obligatorio no judiciales. Es decir, que estas subastas, son ventas forzosas de bienes previamente embargados y tasados que se anuncian públicamente, dimanando su ejecutividad de los órganos de la Administración del Estado.

La Administración del Estado tiene la capacidad necesaria para ordenar la venta pública de los bienes en

varios supuestos:

a) Cuando es en cumplimiento de las sentencias de remate de la vía de apremio del Juicio Ejecutivo (Ley de Enjuiciamiento Civil).

b) Cuando es en cumplimiento de sentencia del Juicio Sumario Hipotecario (ley Hipotecaria Reglas del Artículo 131).

c) Cuando resultan impagadas deudas tributarias en la Recaudación de Tributos del Estado (Reglamento General de Recaudación Real/Decreto 1.684 de 20 de diciembre de 1.990).

d) Cuando existen descubiertos en la cuotas o pagos a la Tesorería General de la Seguridad Social (Reglamento General de Recaudación de los Recursos del Sistema de Seguridad Social Real/Decreto 716 de 7 de marzo de 1.986).

Fuera de estos cuatro casos, no hay venta forzosa de bienes bajo la forma de subasta pública. Los dos

primeros como Subasta Judicial Forzosa y los dos últimos como subastas obligatorias, más conocidas como subastas Gubernativas, por estar ordenadas por la Administración del Estado correspondiente a la jurisdicción ejecutiva del Gobierno.

Las subastas gubernativas, siguen un orden parecido a las judiciales que ya hemos tenido ocasión de ver anteriormente.

Las diferencias son fundamentalmente en el desarrollo de la misma y las formalidades reglamentarias a que están sujetas.

De estas subastas vamos a estudiar las procedentes de la Recaudación General del Estado. Son aquellas subastas que se efectúan ante el impago de las deudas tributarias y que están comprendidas en la Vía de Apremio de la Recaudación Ejecutiva de la Hacienda Pública.

Las subastas de la Tesorería General de la Seguridad Social, tienen un tratamiento análogo en todo el procedimiento y su desarrollo es idéntico, salvo que el órgano que las ordena depende del Ministerio de Trabajo.

Regulación Legal Las subastas Gubernativas de la Recaudación General del Estado, se ordenan en cuanto a su ejecución por

la Dirección General de Recaudación del Ministerio de Hacienda, mediante el correspondiente Procedimiento de Recaudación en Vía de Apremio.

Se reglamentan a través del Reglamento General de Recaudación, aprobado por el Real Decreto 1084 de 20 de diciembre de 1990, publicado en el B.O.E. de 3 de enero de 1991.

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Lo relativo al embargo de los bienes, valoración, anuncio de subasta desarrollo y adjudicación de bienes, se contempla en el Libro III, Titulo I, Capítulos IV al Vil y Titulo II.

Embargo de los bienes Los Jefes de las Dependencias y Unidades de Recaudación, dictarán las correspondientes Providencias de

embargo de los bienes de los deudores, en cantidad suficiente a juicio de los mismos, cuando transcurrido el plazo del Art. 108 del RGR, no se hayan satisfecho dichas deudas dentro de los plazos voluntarios establecidos.

En tal caso la deuda voluntaria, pasa a la Vía de Apremio, formándose el correspondiente expediente de apremio, que ha de ser notificado al deudor, para su ingreso en los plazos previstos.

El Art. 108 RGR establece: "Plazos de ingreso. Los plazos de ingreso de las deudas apremiadas serán los

siguientes:

a. Las notificadas entre los días 1 y 15 de cada mes, hasta el día 20 de dicho mes, o inmediato hábil posterior. b. Las notificadas entre los días 16 y ultimo de cada mes, hasta el día 5 del mes siguiente o inmediato hábil

posterior".

A) La Ejecución de Garantías

Muchas de las deudas tributarias están garantizadas a favor de la Hacienda Pública y en este caso, los órganos de Recaudación establecen un orden prioritario:

a. En primer lugar se ejecutan las garantías. b. Si a juicio del órgano de recaudación, la garantía no cubre la deuda, procede al embargo preventivo de

otros bienes, sin esperar a la ejecución de dichas garantías.

Las garantías ejecutables tienen diferente tratamiento según su naturaleza y el Art. 111 RGR, establece:

1º Aval, Fianza u otra garantía personal. Se procede en primer lugar a ejecutar la garantía, por el órgano de Recaudación, en la persona del

garante, hasta el límite del importe garantizado. Si en el plazo establecido en el Art. 108 RGR, no se efectúa el ingreso, se procede contra los bienes del

garante, sirviendo de título ejecutivo el mismo del deudor principal (sujeto pasivo), por el Procedimiento de Apremio Administrativo.

2º Hipoteca, prenda o garantía real de bienes del deudor. Se procede a enajenarlos de manera forzosa, según lo establecido en el Reglamento de Recaudación,

realizándose necesariamente en subasta pública, si son bienes inmuebles los garantizados de forma real, siempre que estos sean de la titularidad del deudor.

3º Garantía real constituida sobre bienes de persona distinta del deudor. Se procede a notificar al tercero no deudor, que ponga a disposición del órgano de Recaudación los

bienes garantizados o que pague la deuda, en los plazos establecidos en el Art. 108 RGR y si no lo verifica, se procede a enajenarlos en subasta pública, por la Vía de Apremio.

4º La ejecución de la hipoteca y otros derechos reales. Cuando los créditos a favor de la Hacienda Pública, estén garantizados por hipoteca, prenda u otros

derechos reales, los órganos de recaudación procederán sin más a su ejecución, por el Procedimiento de Apremio, sin necesidad de la anotación preventiva de embargo.

No obstante, al iniciarse la ejecución administrativa, el órgano de Recaudación, comunicará por medio de

mandamiento por duplicado, la orden de ejecución al Registrador de la Propiedad, para que éste libre y remita la correspondiente certificación de dominio y cargas, con el contenido y efectos establecidos en la Regla 4a del Articulo 131 de la Ley Hipotecaria.

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Las personas afectadas en la certificación, que sean terceros acreedores, segundos hipotecantes y los que tengan anotaciones anteriores o créditos preferentes, serán notificados por la Recaudación Ejecutiva, de conformidad a la Regla 5a del Art. 131 de la Ley Hipotecaria.

En este procedimiento, con independencia del valor consignado en la escritura de constitución de la hipoteca como garantía del crédito a favor de la Hacienda Pública, el tipo o base de subasta, será el valor de Tasación que se determina por el procedimiento pericial, establecido en el Art. 139 RGR.

B) Orden prelativo de los bienes a embargar

Cuando las garantías establecidas no cubren las deudas o de su ejecución se estimasen insuficientes por el órgano de Recaudación, se procederá al embargo de otros bienes del deudor, según determina el Art. 112 RGR, siguiendo el orden prelativo siguiente:

1. Dinero efectivo o en cuentas abiertas en Entidades de depósito.

2. Créditos, efectos, valores y derechos realizables en el acto o a corto plazo.

3. Sueldos, salarios y pensiones.

4. Bienes Inmuebles.

5. Establecimientos mercantiles e industriales

6. Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.

7. Frutos y rentas de toda especie.

8. Bienes muebles y semovientes.

9. Créditos, derechos y valores realizables a largo plazo.

Para determinar cuáles son los posibles bienes que el deudor posea y puedan ser objeto de traba, el órgano

de Recaudación dispone de varios medios para obtener dicha información. El Art. 113 RGR, establece la forma en que dicha información se puede obtener. "Obtención de

información para el embargo:

a) La que exista en la Delegación de Hacienda y en otros órganos centrales o periféricos de la Hacienda Pública a la que se tenga acceso desde la misma.

b) La que se pueda obtener de registros públicos. c) La que se pueda obtener de Entidades o personas públicas o privadas obligadas por Ley a aportarla.

d) La que ofrezca voluntariamente el propio obligado al pago.

e) Cualquier otra información que pueda obtenerse mediante indagación por los medios que el Jefe de la Unidad Administrativa de Recaudación estime adecuado".

Establece la normativa de Recaudación la obligación que con carácter general tienen todas las personas

físicas o jurídicas. Entidades y Autoridades de colaborar con la Hacienda Pública, para facilitar los datos conocidos sobre el patrimonio del deudor. C) Bienes libres de embargo

Hay bienes que se exceptúan del embargo y otros que no son susceptibles de ser embargados o tienen limitación. Con carácter general este tema se trató anteriormente en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a los bienes embargables en el procedimiento ejecutivo, al que nos remitimos.

No obstante el Reglamento de Recaudación establece en el Art. 114: "Bienes libres de embargo. No se embargarán los bienes siguientes:

a) Los exceptuados de traba con carácter general por las leyes procesales u otras. (Art. 1.488 y ss. de la LEC).

b) Los declarados en particular inembargables en virtud de Ley.

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c) Aquellos de cuya realización se presuma, a juicio de los órganos de Recaudación, que resulte producto insuficiente para la cobertura del coste de dicha realización".

En los Arts. 115 y siguiente del RGR, se establecen las normas que regulan la práctica de los embargos, incumplimiento de las órdenes de embargo, concurrencia de embargos y responsabilidad por levantamiento de bienes embargables.

D) Embargo de los Bienes Inmuebles

Dentro de los bienes a embargar, los inmuebles constituyen una especie de bienes, que tienen una específica forma de mbargarse. Tanto en los procedimientos judiciales como en los administrativos, deben observarse una serie de normas, que aunque resulten muy parecidas, en cada jurisdicción tiene peculiaridades distintas.

En el Reglamento de Recaudación se establece en el Art. 124, la forma que debe adoptar la diligencia de embargo:

" 1. El embargo de inmuebles se efectuará mediante diligencia/ que especificará/ si constan/ las circunstancias siguientes.

a) Nombre y apellidos, razón social o denominación del propietario y, en su caso, del poseedor de la finca embargada, numero de identificación fiscal y cuantos datos puedan contribuir a su identificación.

b) Naturaleza y nombre de dicha finca, término municipal donde radique y situación según se nombre en la localidad, linderos, superficie y cabida, si se trata de fincas rústicas.

c) Localidad, calle y número, locales y pisos de que se compone y superficie, tratándose de fincas urbanas.

d) Derechos del deudor sobre los inmuebles embargados.

e) Importe total del débito, concepto o conceptos a que corresponda e importe de la responsabilidad a que se afecta el inmueble por principal, recargos, intereses y costas.

f) Prevención de que del embargo se tomará anotación preventiva en el Registro de la Propiedad a favor del Estado o, en su caso, de la Entidad u Organismo titular del crédito que motiva la ejecución.

2. El embargo de bienes inmuebles se notificará al deudor a su cónyuge, a los terceros poseedores y a los acreedores hipotecarios, requiriéndoles en dicho acto la entrega de los títulos de propiedad.

3. Si hubiese de practicarse deslinde, el Delegado de Hacienda decidirá nombrar un funcionario

técnico de la Delegación o contratar los servicios de Empresas especializadas. En ambos casos, la gestión encomendada se realizará en el plazo de quince días".

E) Anotación preventiva de embargo

Los bienes inmuebles embargados, para tener un grado especial de prelación en relación a otros créditos sobre los mismos, deben anotarse preventivamente en el registro de la Propiedad, a fin de garantizar su preeminencia frente a otros acreedores.

De esta manera se procede en los embargos realizados por mandamiento judicial. Pero también en el Reglamento de recaudación se establecen normas específicas sobre dicha anotación preventiva, que están reguladas por el Art. 125 RGR:

"Anotación preventiva en el Registro de la Propiedad. 1. Del embargo de bienes inmuebles se tomara anotación preventiva en el Registro de la Propiedad

que corresponda. 2. A tal efecto, el Jefe de la Unidad Administrativa de Recaudación expedirá mandamiento dirigido al

Registrador con sujeción a lo dispuesto en la Ley y Reglamento Hipotecarios y a lo que se previene en los artículos siguientes, interesando, además, que se libre certificación de las cargas

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que figuren en el Registro sobre cada finca, con expresión detallada de las mismas y de sus titu-lares, incluyendo en la certificación al propietario de la finca en ese momento y su domicilio. A la vista de tal certificación, se comprobara si a alguno de los titulares no se le ha notificado el embargo, practicando en tal caso, las notificaciones pertinentes".

Cuando las liquidaciones apremiadas se refieren a tributos sin cuyo previo pago no pueda inscribirse en el Registro el acto o contrato que las ha determinado, se puede autorizar el aplazamiento de las mismas, a fin de que puedan inscribirse y actuar el asiento preventivo de embargo.

También cuando se produzca la enajenación de los bienes embargados, el producto de la venta se aplicará al pago de las liquidaciones pendientes, siendo el documento de venta, suficientemente acreditativo, para cancelar el embargo.

En los artículos 120 y siguientes del RGR, se especifican los requisitos de los mandamientos, su presentación en el Registro de la Propiedad las incidencias de las anotaciones, las dilaciones de las contestaciones y la justificación en los expedientes del Procedimiento de Apremio.

Realizados los embargos, en los bienes inmuebles con su anotación preventiva, se procede a la fase de sacarlos a la pública subasta. Esta fase procesal en vía administrativa, comprende diversos actos que se regulan en el Reglamento de Recaudación en el Capitulo VI, dentro del epígrafe "Enajenación de los bienes embargados".

TASACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES EMBARGADOS

Como actuaciones previas a la enajenación de los bienes embargados, califica el Reglamento de Recaudación la valoración de los bienes, que servirá para determinar el tipo o base para la subasta.

La forma de valorar los bienes, los peritos que la deben realizar y el método de valoración a precios de mercado, es el contenido esencial del Art. 139 RGR, que determina:

• Valoración y fijación del tipo

1. Los órganos de recaudación procederán a valorar los bienes embargados con referencia a precios de mercado y de acuerdo con los criterios habituales de valoración.

2. Cuando, a juicio de dichos órganos, se requieran especiales conocimientos, la valoración podrá efectuarse por otros servicios técnicos de la Delegación de Hacienda o por ser vicios externos especializados.

3. La valoración será notificada al deudor, el cual, en caso de discrepancia, podrá presentar valoración contradictoria en el plazo de quince días que podrá ampliarse por el órgano de recaudación en caso necesario. Si la diferencia entre ambas, consideradas por la suma de los valores asignados a la totalidad de los bienes, no excediera del 20% de la menor, se estimará valor de los bienes el de la tasación más alta. Si, por el contrario, la diferencia entre la suma de los valores asignados a los bienes por ambas partes excediere del 20%, se convocará al deudor para dirimir las diferencias de valoración y, si se logra acuerdo, hacer una sola.

4. Cuando no exista acuerdo entre las partes, el órgano de recaudación solicitara nueva valoración por perito adecuado, designado, en su caso, por asociaciones profesionales o mercantiles, en plazo no superior a quince días. Dicha valoración habrá de estar comprendida entre los límites de las efectuadas anteriormente y será la definitivamente aplicable.

5. Las dependencias de recaudación mantendrán un fichero actualizado de expertos en valoración de los diferentes tipos de bienes susceptibles de embargo.

6. El importe de la valoración servirá como tipo para la subasta o concurso. Si sobre los bienes embargados existiesen cargas o gravámenes de carácter real o estuviesen gravados con hipoteca mobiliario o prenda, servirá como tipo para la subasta la diferencia entre el valor de los bienes y el de las cargas o gravámenes anteriores y preferentes al derecho anotado del Estado, que quedaran subsistentes sin aplicarse a su extinción el precio del remate.

7. Siempre que las cargas o gravámenes absorban o excedan del valor fijado al bien, servirá como tipo para la subasta o concurso el importe de los débitos y costas en tanto no exceda de aquel valor, o este, en caso contrario, quedando en ambos casos subsistentes aquellas cargas y gravámenes, sin aplicar a

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su extinción el precio del remate.A tales efectos se investigará si las cargas inscritas subsisten o han sido modificadas por pagos posteriores a su inscripción u otras causas.

8. Si apareciesen indicios de que todas o algunas de las cargas preferentes son simuladas y su importe impidiese o dificultase la efectividad del débito, se remitirán las actuaciones al Servicio Jurídico para informe de las medidas que procedan, incluida la exigencia de responsabilidades en vía civil o penal. En tanto se resuelve, continuará el procedimiento sobre dichos bienes o sobre los demás que puedan ser embargados".

Este artículo es fundamental, por cuanto en el se recoge la esencia misma de la subasta, en orden a la valoración y el tipo de subasta.

Haciendo un análisis del mismo podemos encontrar: 1. Que la valoración se realice en el verdadero valor de mercado, aplicando las técnicas habituales y

los criterios ordinarios de valoración, es decir, el método de comparación de valores testigos. Es curioso encontrar regulado legal mente el criterio a valor comente de mercado, pues en la legislación procesal, solo habla del avalúo de los inmuebles por perito, sin determinar el valor de mercado.

2. Concede al deudor la posibilidad de contrastar los valores asignados por la Administración, mediante su oposición con la prueba de la Pericial Contradictoria.

Aquí encontramos un principio del Derecho Fiscal, muy generalizado en la comprobación administrativa de valores, consagrado por la Ley General Tributaria, en orden a la garantía jurídica procesal del sujeto pasivo. La posibilidad de oponer la valoración de un perito de parte, frente a la Administración, es un contraste de valores, que determinan una gran exactitud, en la valoración final.

3. También hemos de destacar que la Administración a pesar de determinar la valoración por sus medios, a través de sus propios funcionarios, no impide que se contraten a especialistas en la peritación de bienes inmuebles y como garantía para el deudor, establece, tener un fichero de asociaciones profesionales de peritos expertos en cada clase de bienes.

Esta preocupación de la Administración se debe fundamentalmente a una concepción más realista y moderna de las hoy desfasadas legislaciones procesales, civiles e hipotecarias, comprendiendo las tremendas dificultades del valor de mercado, que sufre constantes alteraciones en el tiempo, a virtud de las circunstancias económicas que afectan a las sociedades actuales.

4. Un elemento importante es establecer que las valoraciones opuestas del deudor y el perito de la Administración, deben mantener unos ciertos limites: Si entre ambas hay menos del 20%, se acepta la de mayor valor.

Cuando el deudor opone la valoración de su perito en cuantía superior al 20% de valor tasado por la Administración, se establecen dos criterios:

a) Un acuerdo entre ambas partes (Deudor y Administración), en la cual se entiende la discusión de los peritos de cada parte, para admitir la valoración única que sirve luego de tipo o base a la subasta.

b) Nombrar, cuando no hay acuerdo, a un perito dirimente o tercero, en función de las reglas establecidas por las Leyes Tributarias, para la práctica de la Tasación Pericial Contradictoria.

En el caso último, se establece un segundo límite para el Perito Tercero, pues debe valorar entre los valores de los otros dos peritos. Esta cuestión solo lo aborda el Reglamento de Recaudación.

Parece lógico, que el perito tercero se defina en su valoración por alguno de los valores discrepantes, estableciendo que no valdrá menos que lo que mantiene el perito del deudor, pues ese valor es voluntariamente admitido por el mismo y defendido pericialmente, ni tampoco exceder el valor conforme para la Administración consignado por sus Peritos o funcionarios por servicios externos contrastados, pues el órgano de recaudación estimó conforme aquel, para cubrir la deudas reclamadas.

5. Fijado el valor de tasación, en el Reglamento de Recaudación, a diferencia de las Leyes procesales civiles e hipotecarias, establece que de dicho valor se detraigan las cargas anteriores y créditos preferentes, que subsistirán, sin aplicarse a su extinción el precio del remate.

De esta forma se establecen dos precios de la subasta claramente diferenciados. De una parte que el precio líquido que se subasta, es decir el tipo o base no contiene cargas ni gravámenes, por tanto es un precio de mercado libre de cargas, sobre el cual poder pujar.

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De otra parte, una vez determinado cual es el precio de remate de ese valor mercado, que podremos llamar neto, se subrogan en las cargas anteriores y créditos preferentes ya tasados previamente, ¡unto con el valor total de los bienes.

Ejemplarizando el asunto tendíamos:

a) Valor de Tasación Final ................................................20.000.000.-Ptas.

b) Cargas Registrales subrogables ....................................25.000.000.- Ptas.

c) Tipo de Subasta sobre el valor de tasación .....................5.000.000,-Ptas

Por lo tanto, el licitador, en todo momento tiene el exacto conocimiento del valor de mercado, por el cual subasta y las cargas que asume en subrogación.

6° Mientras las cargas no exceden del valor tasado, se aplica lo explicado en el punto anterior, pero si las mismas son iguales o exceden el valor de tasación, entonces el tipo de subasta, independientemente del valor tasado y las cargas que lo exceden, se establece por el débito y costas del procedimiento de apremio.

En el ejemplo podremos observar:

a) Valor de Tasación Final ................................................20.000.000.-Ptas.

b) Cargas Regístrales subrogables ....................................25.000.000,-Ptas.

c) Débito y Costas del Procedimiento ..................................5.000.000.-Ptas.

d) Tipo o base de subasta ............. .....................................5.000.000.-Ptas.

En este caso, el valor para pujar serían los 5.000.000.-Ptas, que como tipo o base de subasta coincide con el débito del deudor y la subrogación de las cargas existentes.

Cuando se plantea algún caso de este tipo, siempre se recurre después de la primera o segunda subasta a la adjudicación directa. También puede ocurrir, que en aplicación de los bienes no embargables, regulados en el Art. 115 RGR, se decida por el órgano de Recaudación no embargarlo, pues no sería un bien de fácil realización.

7° Por último consignar que el Reglamento, hace una especial mención en el estudio de las cargas

preferentes. En este punto se trata de garantizar al máximo al licitador de los importes actualizados de las cargas a subrogar, manteniendo su vigencia registral y su cuantía económica y verificar si ha existido algún fraude del deudor oponiendo cargas falsas o inexistentes.

Estas situaciones analizadas son las principales diferencias con respecto a los procesos judiciales

estudiados, en donde no se regulan estas garantías, que la Administración de Hacienda y también la Tesorería de la Seguridad Social, imprimen a las subastas gubernativas. Enajenación de los bienes inmuebles

La forma específica para enajenar los bienes inmuebles embargados y previamente tasados, es la subasta pública.

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El Reglamento de recaudación establece en el Art. 143, que a falta de una forma específica de venta forzosa de los bienes se establece y en especial para los inmuebles la subasta pública.

No obstante también admite para los bienes muebles el sistema de concurso y para los muebles e inmuebles

no adjudicados en la subasta establece el sistema de Adjudicación Directa.

A) Acuerdo de subasta

Se establece en el Art. 145 RGR, después de que los bienes embargados, han sido valorados de acuerdo a las normas antes mencionadas. Dicho Art. 145 dispone:

"1 .El Jefe de la dependencia de Recaudación acordara la enajenación mediante subasta de bienes

embargados que estime bastantes para cubrir con prudente margen de holgura el débito perseguido y costas del procedimiento, evitando en lo posible la venta de los de valor notoriamente superior al de los débitos, sin perjuicio de que posteriormente autorice la enajenación de los que sean precisos.

2. Podrán autorizarse por la Dirección General de Recaudación subastas de bienes agrupados,

incluso de distintas Delegaciones de Hacienda, cuando sea previsible que con esta forma de enajenación se obtenga mayor producto ".

Este acuerdo para celebrar la subasta es previo a la providencia de notificación y anuncio propiamente

dicho.

Establece el Art. 146, que el acuerdo de la subasta debe notificarse a:

1. Al deudor y al depositario, si es ajeno a la Administración.

2. Acreedores hipotecarios y pignoraticios.

3. Al cónyuge del deudor.

En la misma notificación, se indicará día, hora y local para celebrar la subasta. También deberá constar que en cualquier momento anterior a la adjudicación de los bienes, el deudor podrá pagar los débitos perseguidos con sus costas y gastos correspondientes y así librar los bienes embargados.

Entre la notificación y el anuncio de subasta, hasta su celebración deben mediar un mínimo de 15 días. Cuando los deudores tengan un domicilio desconocido, servirá de notificación el propio anuncio de subasta.

B) El anuncio de subasta

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Según el Art. 146-5°: "La subasta se anunciará en la Delegaciones y Administraciones de Hacienda correspondientes. Cuando el valor de los bienes supere la cuantía que se fije por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda se anunciará en el Boletín Oficial de la provincia y en el del Estado. Cuando, a juicio del Jefe de la Dependencia de Recaudación, sea conveniente para el fin perseguido y proporcionado con el valor de los bienes, podrá publicarse en los Ayuntamientos del lugar en que estén situados los bienes, en medios de comunicación de gran difusión y en publicaciones especializadas".

El anuncio de la subasta tiene un contenido específico y similar en el contenido a los Edictos judiciales para el anuncio de las subastas judiciales.

El Art. 146-60, determina los requisitos del contenido del anuncio:

A. Día, hora y lugar en que ha de celebrarse.

B. Descripción de los bienes, tipo de subasta y tramos para la licitación.

Locales donde están depositados los títulos para poder ser examinados. (Se refiere solo a inmuebles) Cuando se trate de bienes inscritos en los Registros de la Propiedad, será suficiente el título

aportado, teniéndose que conformar el licitador con los mismos, sin derecho a poder exigir otros distintos.

Si son bienes inscribibles, pero no inscritos en el Registro, la escritura de adjudicación, será título

suficiente mediante el cual, se podrá efectuar la inmatriculación registral en los términos del Art. 199 de la Ley Hipotecaria.

En los demás casos de falta de inscripción o insuficiencia de titulación, se procederá, si les interesa a

los licitadores, conforme al titulo VI de la Ley Hipotecaria, para obtener la inscripción de los bienes adjudicados.

C. Obligación de constituir ante la Mesa de subasta el preceptivo depósito de garantía, que será como mínimo del 20% del tipo de la subasta. Dicho depósito se ingresará en firme en el Tesoro Público, advirtiéndose, que de no rematar el precio y realizarse la adjudicación, perderán dicho depósito sin perjuicio de las responsabilidades y mayores perjuicios, de existir inefectividad en la adjudicación.

D. Prevención de que la subasta se podrá suspender en cualquier momento anterior a la adjudicación de los bienes, si se hace efectivo el pago de la deuda, intereses y costas del procedimiento.

E. Expresión de las cargas, gravámenes y situaciones jurídicas y de sus titulares que, en su caso, afecten a los bienes y hayan de quedar subsistentes y en subrogación del adjudicatario.

F. Obligación del Adjudicatario rematante, de entregar en el acto de la subasta o en plazo máximo de 5 días, la diferencia entre el depósito consignado para subastar y el precio final del remate.

G. Admisión de ofertas en sobre cerrado, que deberán ajustarse a lo dispuesto en el apartado 3 del Art. 147 del Reglamento. Art. 147-3° RGR: "Los licitadores podrán enviar o presentar sus ofertas en sobre cerrado desde el anuncio de la subasta hasta una hora antes del comienzo de ésta. Dichas ofertas, que tendrán el carácter de máximas, serán registradas en el registro general de la Delegación de Hacienda correspondiente y deberán ir acompañadas de cheque conformado, extendido a favor del Tesoro Publico por el importe del depósito".

H. Posibilidad de realizar una segunda subasta, cuando la Mesa, al finalizar la primera, lo juzgue pertinente, así como la posibilidad de adjudicación directa cuando los bienes no hayan sido adjudicados en subasta.

I. Cuando la subasta se realice a través de empresas o profesionales especializados, se hará constar dicha circunstancia y las especialidades de la misma.

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En el caso de que el anuncio de subasta consista en los derechos de traspaso de un local de negocio, se notificará al arrendador o al administrador de la finca a los efectos del ejercicio del derecho a tantear y con los requisitos de la Ley de Arrendamientos urbanos. Para este caso concreto, debe tenerse en cuenta que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1.994 de 24 de noviembre), establece una serie de condiciones y requisitos en el apartado 3 de la Disposición Transitoria 3a, que afectan a la subasta de los derechos de traspaso, a cuya norma nos remitimos.

DESARROLLO DE LA SUBASTA DE INMUEBLES El acto de la celebración de la subasta, guarda bastante parecido con el acto de remate de las subastas

judiciales. No obstante las subastas gubernativas, tienen algunas diferencias de procedimiento y sobre todo la forma de su realización.

Empezaremos por las celebradas por la Mesa presidida por la Administración y celebradas por las Delegaciones de Hacienda y a continuación las posibles subastas celebradas por empresas particulares o profesionales especializados.

A) Subasta realizada por la Administración de Hacienda

Con referencia a la primera categoría, o sea las celebradas por la Administración distinguiremos las fases reguladas en el Art. 148 RGR:

1. Las subastas se celebrarán en los locales que se hubieran designado en las providencias que las acuerdan. Esto es, que pueden ser en los locales de las Delegaciones de Hacienda o en otros locales del Ministerio de Hacienda o en los Ayuntamientos, dependiendo cual haya sido el acuerdo tomado por el Delegado de Hacienda y publicado en el anuncio de subasta.

2. La Mesa de subasta estará compuesta por:

a) El Presidente

b) El secretario c) Uno o más vocales, designados entre funcionarios en la forma establecida en el Art. 8 apartado

a) del punto 1, según sus competencias administrativas y territoriales. 3. Una vez constituida la Mesa, se da lectura por voz pública de las relaciones de los bienes y las

demás condiciones de la subasta de acuerdo a lo publicado en el anuncio. El Presidente convocará a los licitadores que vayan a tomar parte, comprobando que reúnen los requisitos de licitadores, previa su identificación y acreditación de haber constituido el depósito. Acto seguido se abrirán los sobres cerrados que contengan las ofertas de postura consideradas como máximas realizadas por escrito, para comprobar que reúnen los requisitos del Art. 147 -3 RGR.

4. Inmediatamente después comienza la licitación: 1. El Presidente una vez comprobada la identidad y requisitos formales de los licitadores, procede a declarar la licitación.

Comunica las posturas de las plicas cerradas, a partir de las cuáles pueden licitar y establece cuáles son los tramos de licitación. Indicará los bienes a que afectan las ofertas por escrito y desde este momento empieza la licitación a viva voz.

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2. En caso de existencia de ofertas en sobre cerrado se procede respecto de ellas de la siguiente manera:

a) La Mesa sustituye a los lidiadores de sobre cerrado, pujando por ellos sin

sobrepasar el límite máximo fijado en la oferta. b) Si hay más de una oferta en sobre cerrado, podrá comenzar la admisión de

posturas a partir de la segunda más alta en precio de oferta de las admitidas en sobre cerrado.

c) Si la mayor de las posturas en sobre cerrado no coincide con el importe de un tramo, se considerará efectuada por el importe del tramo inferior.

d) En el caso de que coincidan en la mejor postura varias de las ofertas presentadas en sobre cerrado, se dará preferencia en la adjudicación a la registrada en primer lugar.

e) Los licitadores que presenten ofertas en sobre cerrado, podrán participar personalmente en la licitación con posturas que mejoren la ofrecida en el sobre cerrado.

f) Los lidiadores deberán concurrir personalmente o hacerse representar mediante el oportuno poder, que acredite tal representación legal.

3. Sin interrupción, en forma sucesiva, se irán admitiendo posturas, hasta que el

ultimo mejor postor con su oferta, cubra la totalidad de las deudas perseguidas y costas del procedimiento. En ese momento si nadie efectúa mejor oferta el ultimo rematante resulta adjudicatario. Si son varios los bienes a subastar, terminado el acto del primero se sigue con el resto actuando de la misma forma.

4. Cuando en la licitación no se hubiese cubierto la deuda y queden bienes sin

adjudicar, la Mesa anunciara la iniciación del tramite de Adjudicación directa, que se llevara a cabo dentro del plazo de seis meses, a contar desde ese momento, conforme al procedimiento establecido en el Art. 150 del Reglamento de recaudación. Sin embargo, y en el mismo acto de la primera licitación, la Mesa podrá acordar, si lo estima conveniente realizar una segunda subasta.

B) Segunda Subasta

Si la Mesa lo acuerda y estima conveniente, se anunciará de forma inmediata y se admitirán las posturas que cubran el 75% del tipo de subasta de la primera licitación.

A tal fin el Presidente de la Mesa, abrirá un plazo de media hora, para que los que deseen tomar parte en la segunda subasta, constituyan el depósito del 20% sobre el nuevo tipo o base de subasta, que se fija en el 75% del tipo o base de la primera subasta.

Los lidiadores que hubieran ya consignado el depósito en la primera y deseen participar en la segunda, no tendrán que hacer nuevo depósito.

La segunda subasta tiene el mismo desarrollo y formalidades que la primera. Si tampoco se adjudican los bienes, se inicia el procedimiento de la Adjudicación Directa de acuerdo al Art. 150RGR.

5. Finalización de la Subasta.

Concluido el acto de la subasta, el Presidente de la Mesa procede:

A) Devolver los depósitos que se hubieran constituido a los lidiadores participantes, reteniendo el

del rematante adjudicatario.

B) Instar al adjudicatario, para que efectúe el pago del resto del precio, entre el deposito y el precio de remate, bien en el mismo acto o en el plazo de 5 días desde el remate.

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Advertirá que de no efectuarse el pago en el plazo máximo de 5 días, el rematante perderá el depósito y se le exigirán los mayores perjuicios por la inefi-ciencia de la adjudicación. Así mismo hará constar que el impago de un adjudicatario, no producirá automáticamente la adjudicación al segundo mejor postor.

La Mesa en tal caso, acordará pasar dicho bien no adjudicado al trámite de la Adjudicación Directa.

C) Practicar la liquidación, entregando el sobrante, si lo hubiera, al deudor, y si este no lo recibe se consignará en la Caja General de Depósitos a su disposición durante los diez días siguientes a la celebración de la subasta. Igualmente se depositará el sobrante cuando existan titulares de derechos posteriores a los del Estado.

D) Entregar a los adjudicatarios certificación del acta de adjudicación de los bienes y precio del remate, a los efectos tributarios que procedan. Una vez liquidados los impuestos, con carta de pago, pedida la exención o la no sujeción a los tributos de transmisión, se les entregaran los bienes.

6° Sí efectuada la subasta, no se hubieran adjudicado bienes suficientes para cubrir las deudas

perseguidas y las costas del procedimiento, sin perjuicio de formalizar la adjudicación a los rematados, se abrirá el trámite de la adjudicación directa por el plazo de un mes.

El déficit resultante, por la adjudicación insuficiente de los bienes a favor de los adjudicatarios rematantes, en la parte que afecte al Estado,, se considerarán créditos incobrables.

C) Subasta realizada por Empresas o Profesionales

El reglamento prevé la posibilidad de que el Delegado de Hacienda, y a propuesta del Jefe de la Dependencia de Recaudación, pueda encargar la ejecución material de la subasta a empresas o profesionales especializados.

Este es un primer avance para deslindar, la ejecución material de las subastas del procedi-

miento. En este sentido apuntan las legislaciones europeas en esta materia. Tanto en el ámbito judicial como en el gubernativo, la fase ejecutoria, que sigue al procedi-

miento de la vía de apremio, representa para la Administración un importe cúmulo de problemas estructurales, conocimiento del mercado de los bienes que se subastan y un posible encarecimiento y sobre todo lentitud de ejecución.

Por ello y sin perder la Administración del Estado su jurisdicción en la fase ejecutoria, sería

muy conveniente que esta fase se encargue a empresa o profesionales cualificados para vender o mediar en la venta de los bienes.

En este sentido los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, serían un valioso vehículo en la mediación de los bienes inmuebles de pública subasta, tasando los mismos al precio de mercado y aportando los licitadores que deseen acudir a dichas subastas.

De momento solo el Reglamento de Recaudación y el de la Tesorería General de la Seguridad

Social contemplan esta posibilidad.

El Art. 149 RGR, determina: " 1. Podrá acordarse por el Delegado de Hacienda, a propuesta del Jefe de la

Dependencia de Recaudación, encargar la ejecución material de las subastas a Empresas o profesionales especializados.

2. Será aplicable en tales casos lo dispuesto en general para las subastas en esta sección, con las particularidades siguientes:

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a) No será necesaria la constitución del depósito previo para concurrir a la licitación. b) El desarrollo de la licitación se acomodará a las prácticas habituales de este tipo de

actos. c) La Mesa, compuesta según establece el apartado 2 del Art. 148 de este

Reglamento, estará representada en el acto de licitación por uno de sus componentes, que decidirá sobre las incidencias que pudieran surgir en el desarrollo de la misma.

d) Cuando el deudor decida pagar en el acto de la subasta la deuda, incluidos el

recargo, los intereses y costas, el representante de la Mesa suspenderá la licitación de los bienes correspondientes.

3° El representante de la Mesa practicara liquidación, que comprenderá el producto

obtenido, la retribución del servicio y el liquido a ingresar por la Empresa o profesional. A tal efecto, la retribución se considerara costas del procedimiento. El importe líquido deberá ser ingresado en el servicio de caja de la Delegación de Hacienda en el plazo de cinco días.

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