VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT - FUB · 2012-05-24 · 2. INTRODUCCIÓ Aquest treball de recerca...
Transcript of VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT - FUB · 2012-05-24 · 2. INTRODUCCIÓ Aquest treball de recerca...
VIABILITAT D’UN HOTEL A
QUERALT TREBALL DE RECERCA 2011-2012
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
2
ÍNDEX
1. Resum / Abstract ....................................................................................................... 4
2. Introducció ................................................................................................................. 5
3. Santuari de Queralt .................................................................................................... 6
4. Presentació del projecte ............................................................................................. 7
4.1. Origen del projecte ............................................................................................. 7
4.2. Antecedents del projecte .................................................................................... 7
4.3. Motivació per a la realització del projecte ......................................................... 8
4.4. Descripció del projecte ....................................................................................... 9
4.4.1. L’hotel: habitacions i facilitats ................................................................. 9
4.4.2. Distribució de l’hotel ............................................................................. 11
5. Estudi i anàlisi de la viabilitat del projecte .............................................................. 13
5.1. Viabilitat comercial .......................................................................................... 13
5.1.1. Anàlisi de l’entorn general ..................................................................... 13
5.1.1.1. Entorn econòmic català .............................................................. 13
5.1.1.2. El turisme a Catalunya ............................................................... 14
5.1.1.3. Entorn social. El Berguedà ......................................................... 16
5.1.1.4. Entorn legal ................................................................................ 17
5.1.2. Anàlisi de la competència ...................................................................... 20
5.1.2.1. Oferta d’allotjament ................................................................... 20
5.1.2.2. Oferta hotelera ............................................................................ 20
5.1.3. Anàlisi dels consumidors ....................................................................... 21
5.1.3.1. Hotel ........................................................................................... 21
5.1.3.2. Restaurant ................................................................................... 21
5.1.4. Estudi de la localització ......................................................................... 22
5.1.5. Anàlisi DAFO ........................................................................................ 23
5.1.5.1. Estratègies .................................................................................. 23
5.2. Viabilitat econòmica i financera ....................................................................... 24
5.2.1. La inversió en l’empresa ........................................................................ 24
5.2.1.1. Desemborsament inicial ............................................................. 25
5.2.2. El finançament ....................................................................................... 25
5.2.3. Previsió anual de despeses ..................................................................... 26
5.2.3.1. Costos fixos ................................................................................ 26
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
3
5.2.3.2. Costos variables .......................................................................... 29
5.2.3.3. Altres costos ............................................................................... 30
5.2.3.4. Amortitzacions ........................................................................... 31
5.2.4. Previsió anual d’ingressos ...................................................................... 31
5.2.4.1. Ingressos bruts ............................................................................ 31
5.2.4.2. Ingressos nets ............................................................................. 32
5.2.4.3. Altres ingressos .......................................................................... 32
5.2.5. Pla de tresoreria anual ............................................................................ 33
5.2.5.1. Fluxos nets de caixa ................................................................... 35
5.2.6. Mètodes de valoració de la inversió ....................................................... 35
5.2.6.1. Mètodes de selecció estàtics ....................................................... 35
5.2.6.2. Mètodes de selecció dinàmics .................................................... 36
5.2.7. Punt mort o llindar de rendibilitat .......................................................... 38
6. La decisió de crear o no l’empresa .......................................................................... 39
7. La constitució formal de l’empresa ......................................................................... 41
7.1. Elecció de la forma jurídica .............................................................................. 41
7.2. Els tràmits documentals .................................................................................... 41
7.2.1. Tràmits generals: fiscals i jurídics ......................................................... 41
7.2.2. Tràmits laborals ...................................................................................... 43
7.2.3. Tràmits específics .................................................................................. 44
7.3. Obligacions fiscals i locals ............................................................................... 44
7.3.1. Impost sobre el valor afegit .................................................................... 44
7.3.2. Impost de societats ................................................................................. 45
7.3.3. Impost sobre activitats econòmiques ..................................................... 45
7.3.4. Impost sobre béns immobles ................................................................. 45
8. Línies d’actuació de l’empresa ................................................................................ 46
8.1. Pla de recursos humans i organització ............................................................. 46
8.1.1. Política dels empleats ............................................................................. 47
8.1.2. Contractació ........................................................................................... 48
8.2. Temporada alta i temporada baixa ................................................................... 48
8.3. Convenis ........................................................................................................... 49
8.4. Ofertes .............................................................................................................. 49
9. Conclusions ............................................................................................................. 50
10. Bibliografia .............................................................................................................. 51
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
4
1. RESUM / ABSTRACT
Resum
L’objectiu d’aquest projecte és estudiar la viabilitat d’una empresa l’activitat de la qual
serà l’explotació d’un hotel de tres estrelles amb cafeteria i restaurant al Santuari de
Queralt de Berga. El propòsit primordial, doncs, és bàsicament analitzar si l’empresa
seria viable i en quin punt començaria a obtenir beneficis.
Per tal de respondre a la qüestió principal del projecte es duran a terme una sèrie de
procediments que n’estudiaran la viabilitat i les possibilitats d’èxits a partir de diferents
criteris.
Primer de tot, es definirà quin tipus d’hotel podria triomfar a Queralt. Seguidament,
s’analitzarà la situació econòmica i turística que envolta el projecte a nivell comarcal i
de tot el territori català. Una vegada analitzada, es començarà a estudiar la viabilitat des
de dues perspectives diferents: la comercial i l’economicofinancera. Finalment, si
l’empresa resulta rendible, es determinarà tant la forma jurídica com les primeres línies
d’actuació.
Abstract
The aim of this project is to study the viability of a business which main activity is
running a three star hotel with a café and a restaurant in the Queralt sanctuary of Berga.
The essential purpose is basically to analyse whether the company would be viable and
at which point it would start to obtain profits.
In order to answer the main project question some methods will be used to study the
viability and the success possibilities through different points of view.
First of all, has to be defined the kind of hotel that could succeed in Queralt.
Afterwards, research the economic and tourist position of local place and Catalan
region. Once analysed, the viability will be studied from two different views: the
commercial and the financial-economic one. Finally, if the company becomes
profitable, both legal form and first action lines have to be defined.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
5
2. INTRODUCCIÓ
Aquest treball de recerca consisteix en l’estudi de la viabilitat d’una empresa l’activitat
principal de la qual serà l’explotació d’un hotel de 3 estrelles amb cafeteria i restaurant
al Santuari de Queralt de Berga.
He escollit aquest tema, bàsicament, per dues raons. La primera sorgeix de les ganes de
voler posar en pràctica els coneixements assolits durant el batxillerat econòmic que estic
cursant; i la segona, intentar esbrinar quina és la causa per la qual els projectes de posar
novament en marxa Queralt, ja sigui amb la creació d’un hotel, l’obertura d’un
restaurant o, simplement, potenciar-ho turísticament amb diferents activitats, no
s’acaben de dur a terme.
La metodologia emprada ha estat, primer de tot, fer una recerca d’informació de la
història de Queralt i de la seva situació actual; així com de la conjuntura turística i
econòmica a Catalunya i el Berguedà; i, en segon lloc, utilitzar diversos conceptes
econòmics i empresarials per tal d’estudiar la viabilitat del projecte pròpiament dita
arribant a una conclusió final.
El treball, per tant, es pot dividir en quatre parts. Primer es contextualitza la situació
actual de Queralt i es presenta el projecte. En segon lloc s’estudia i s’analitza la
viabilitat del projecte des de dos punts de vista: el comercial i l’economicofinancer;
considerant diversos aspectes com la situació econòmica i turística, la competència, la
localització, la inversió de capital, la previsió anual d’ingressos i despeses, entre
d’altres. Un cop estudiada la viabilitat, s’arriba a una conclusió final que determinarà si
el projecte és rendible o no; i, finalment, si aquest és viable, es definirà la forma jurídica
de l’empresa i s’establiran les principals línies d’actuació com el pla de recursos
humans, l’elecció de temporada alta i temporada baixa o les promocions que es podrien
oferir en un primer moment per tal de donar a conèixer el nou hotel.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
6
3. EL SANTUARI DE QUERALT
El santuari es troba al capdamunt de la Serra de Queralt, la més meridional de les Serres
Exteriors del Prepirineu berguedà, situada al nord oest de la ciutat de Berga. Està situat
a una alçada de 1.200 metres i per la seva peculiar ubicació se l’ha anomenat el “balcó
de Catalunya”. L’amplitud del seu paisatge i les sensacions que provoca justifiquen
pujar a Queralt. L’indret on avui s’aixeca el santuari correspon, segons sembla, a l’espai
que hauria ocupat el castell de Guillem de Berguedà.
El conjunt de Queralt l’integren el santuari on es venera la imatge de la Mare de Déu de
Queralt, que forma part del bisbat, i un notable edifici annex que acollí al seu moment
l’hostatgeria del Santuari on avui hi ha el bar i l’estació del funicular inclinat, que s’hi
accedeix des dels aparcaments. També s’ha de considerar part del santuari l’església de
La Cova on, segons la llegenda, fou trobada la imatge de la Mare de Déu.
L'actual església és un edifici construït al segle XVIII. El temple és d'estil renaixentista i
es compon d'una nau central amb dues de laterals. Té una sagristia molt espaiosa i,
damunt d’aquesta, hi ha el cambril de la Mare de Déu.
La portalada que dóna accés al temple és una obra molt simple però molt ben trobada a
la funcionalitat originària de l'edifici. Als anys setanta s'acabà el campanar (una torre
circular que s'aixeca independent al costat de l'església) i s'hi col·locaren les noves
campanes. Als anys 90 es va fer una restauració definitiva de l'interior de l'església i el
cambril. Darrerament, s'han emprès les últimes reformes importants per a la conservació
del Santuari com són la costosa separació de les parets de l'església i la roca viva; així
com la resolució definitiva dels fums dels llantions amb la construcció d'un nou espai
que ha originat una nova capella lateral.
També forma part del santuari un segon edifici annex a l'església. Es tracta d'un espai
gran i espaiós, condicionat per a rebre grups, i d’uns petits pisos que més endavant els
turistes podran llogar per períodes de temps concrets.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
7
4. PRESENTACIÓ DEL PROJECTE
4.1. Origen del projecte
L’origen del projecte recau en un gran afany per part de l’Ajuntament de Berga per tal
de recuperar i remodelar la part pública del Santuari de Queralt, és a dir, el pàrquing, el
servei de funicular, el bar, el restaurant i l’hostatgeria.
Des de l’any 2002 la concessió per gestionar l’hotel Berga Park i les instal·lacions del
Santuari de Queralt en el vessant turístic ha estat en mans d’una empresa anomenada
Inberga Tur S.L. Aquesta, per problemes econòmics, no ha sigut capaç de tirar endavant
el projecte de la remodelació que es proposava en les bases del contracte i només ha
mantingut la gestió del bar i del funicular -oberts diàriament de 10h a 18h exceptuant els
dilluns-. Per tant, l’Ajuntament de Berga ha decidit i aprovat unànimement rescindir el
contracte amb aquesta empresa el 23 setembre de 2011 per manca d’inversió i per no
complir els punts previstos. En aquest moment, l’empresa haurà de tornar les claus de
l’hotel Berga Park i de les instal·lacions del santuari de Queralt i els 2.721.332,60 € amb
motiu de les despeses, el manteniment i el crèdit concedit per l’Institut Català de
Finances.
4.2. Antecedents del projecte
La primera-casa ermita de Queralt, de la qual gairebé no hi ha notícies, fou bastida,
probablement al mateix indret que l’actual, al segle XIV conjuntament amb el santuari.
Aquesta primera hostatgeria, amb el pas del temps, es va començar a ampliar, remodelar
i reconstruir segons les necessitats, configurant-se mica en mica l’aspecte compositiu i
volumètric de l’edifici actual.
Al segle XVII, l’hostatgeria tenia l’aspecte de casa pairal amb una planta baixa i dues
més elevades. Aquesta comunicava el temple amb les dependències.
Al segle XIX, tant l’hostatgeria com el santuari van ser afectats per un seguit
d’esdeveniments: al 1823 hi va haver una ordre d’ensorrament que no s’arribà a complir
del tot; al 1835, el santuari es va convertir en fortalesa i presó, amb les conseqüències
que aquesta transformació comporta; al 1840 les tropes del general Espartero van calar
foc a l’hostatgeria fortificada; al 1856, durant la reorganització del sometent, es va
col·locar a la façana ruïnosa una làpida amb la divisa “Pau, pau i sempre pau”, encara
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
8
avui existent; al 1861 es van invertir quantitats importants en la reparació però entre el
1872 i 1876, durant la darrera Guerra Carlina, Queralt va ser convertida, novament, en
fortalesa; i, finalment, a l’any 1877, va començar la restauració definitiva, on s’afegeix
la tercera planta que no s’obrirà interiorment fins després de la Guerra Civil.
L’any 1953 va desaparèixer la típica
cuina popular de la planta baixa i s’hi va
instal·lar l’actual bar-menjador. Després
de la separació de béns, l’any 1973, entre
el bisbat i l’ajuntament; l’any 1975 es va
construir l’actual botiga de records. Al
1978, el foc que devastà gran part de la
muntanya de Queralt va malmetre també
part de la façana principal i de la teulada
de l’hostatgeria, que van ser adobades al 1979. La façana va ser restaurada i escatada
juntament amb la lateral del santuari per tal de donar unitat al conjunt.
Al 1927, l’hostatgeria fou ampliada amb el cos d’edifici que es troba arribant a mà
dreta. Aquest cos era ampliació de la casa del masover; les dues plantes inferiors
estaven destinades a casa del masover i magatzem; i les dues superiors, a menjador i
habitacions, comunicades a través del cos principal.
L’any 1964 s’amplià novament el menjador que ocupà l’espai de l’eixida i,
aproximadament, fa uns vint anys, s’inaugurà l’ascensor inclinat o funicular que encara
existeix actualment.
Al llarg dels anys, a més, s’ha inaugurat el Camí dels Bons Homes que ha atret més
visitants als entorns de Queralt; però també hi ha hagut incidències importants, com
quan es va cremar la cuina i es va haver de tancar el restaurant.
4.3. Motivació per a la realització del projecte
La motivació per dur a terme aquest projecte sorgeix a partir de dues raons. Per una
banda, a causa de la necessitat de posar novament en marxa l’hostatgeria de Queralt
juntament amb el bar-restaurant abans de l’any 2016, en el qual se celebrarà el centenari
de la Coronació de la Mare de Déu de Querat i es preveu un gran nombre de visites. I
Imatge I. La desapareguda cuina popular del santuari.
Font: l’Erol.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
9
per l’altra, intentar descobrir quin és el motiu pel qual la part pública de Queralt ha estat
tants anys abandonada i ningú ha sigut capaç de reactivar-la.
4.4. Descripció del projecte
El projecte d’aquest treball de recerca consisteix en l’estudi de la viabilitat i el
desenvolupament d’un hotel de 3 estrelles situat al Santuari de Queralt, a Berga, que
disposi de servei d’hostatgeria i de restauració.
La creació d’aquest hotel s’origina a partir de la idea de reobrir l’antiga hostatgeria del
Santuari de Queralt; així com de l’antic restaurant i del bar, que actualment segueix en
funcionament.
La proposta és aconseguir un hotel que estimuli els sentits i que mostri la filosofia i el
caràcter màgic de la muntanya i el santuari de Queralt. L’hotel, per tant, serà únic en les
seves característiques; no només pels serveis oferts, sinó també pel seu valor simbòlic
dins la zona: “La muntanya de Queralt és, senzillament, meravellosa. [...] El panorama
que s'ofereix des de Queralt és fascinant, captivador per la seva bellesa i la seva
varietat. A desgrat de la seva amplitud, no ofereix aquelles llunyanies excessives que
desdibuixen i barregen les coses. Tot sembla proper, a l'abast de la mirada. Sense
secrets, sense mistificacions.”1
El repte és dissenyar un hotel amb identitat i caràcter, on el client tingui una experiència
única descobrint la veritable essència de l’indret.
Tenint en compte aquests objectius, l’hotel del santuari de Queralt estarà destinat a:
Retirs espirituals o d’aïllament.
Turisme orientat a l’entorn natural que envolta la zona durant les quatre
estacions de l’any.
Allotjament per als visitants del Camí dels Bons Homes.
4.4.1. L’hotel: habitacions i facilitats
L’hotel disposarà de 20 habitacions amb capacitat per 51 persones distribuïdes de la
següent manera:
1 Mn. Josep Armengou 'El Santuari de Queralt' Ed. Montblanc-Granollers 1971.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
10
12 habitacions dobles amb opció a ús individual.
5 de les quals estaran destinades a l’aïllament; estran insonoritzades i no
comptaran amb televisió ni telèfon.
5 habitacions junior (capacitat per a 3 persones).
3 suites junior amb dos banys (capacitat per a 4 persones).
L’hotel, a més, disposarà de llits supletoris i bressols per si fos necessari instal·lar-los en
alguna habitació.
Equipament de les habitacions:
Climatització.
Llit doble (habitació doble), llit doble més llit individual (habitació junior), llit
doble més dos llits individuals (suite junior).
Joc de llençols, funda nòrdica i coixinera.
Tauletes de nit.
Calaixera.
Armari.
Penjadors.
Taula escriptori amb la seva respectiva cadira.
Butaca.
Televisió de pantalla plana.
Telèfon.
Caixa forta.
Mini bar.
Làmpada de peu.
Làmpada de sostre.
Làmpades de paret.
Paperera.
Portamaletes.
Equipament dels lavabos de les habitacions:
Bany complet amb WC, lavabo, dutxa i bidet.
Assecador de cabell.
Mirall d’augment.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
11
Joc de tovalloles (3 mides).
Kit d’habitacions.
Facilitats i serveis de l’hotel:
Pàrquing.
Gimnàs (5€).
Recepció 16h (07.00-23.00). Els clients disposaran d’una clau d’accés a l’edifici
per entrar durant l’horari nocturn.
Cafeteria.
Restaurant.
Salons privats.
Guardaequipatges.
Internet WI-FI gratuït.
Servei de premsa.
Accés minusvàlids.
Ascensor.
Terrassa.
Servei de bugaderia.
Informació turística.
4.4.2. Distribució de l’hotel
L’hotel constaria de 5 plantes; dues per sota del nivell de la placeta, des d’on s’accedeix
a l’hostatgeria, i dues més per sobre d’aquesta. La distribució de les quals seria la
següent2:
En el nivell -2, coincidint amb el peu del mur de l’eixida, trobaríem l’accés que es
realitza des de les escales d’arribada i, possiblement, al qual també s’hi podria accedir a
partir d’una nova parada de l’ascensor inclinat. En aquesta planta hi hauria una part
destinada el públic que constaria d’un vestíbul des del qual s’accediria a una instal·lació
de gimnàs compresa per un distribuïdor, uns vestidors, una piscina i una sauna. Destinat
a serveis interns de l’hotel, trobaríem un magatzem al qual també s’hi podria accedir des
de l’exterior.
2 Distribució segons el projecte ‘Remodelació de Queralt’ de l’arquitecte Joan Manuel Serarols Ballús.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
12
Al nivell -1 es trobaria l’espai de benvinguda del santuari i, per tant, hi hauria uns
serveis higiènics destinats als visitants.
En aquest nivell també trobaríem sales de màquines i instal·lacions, i una cuina
convenientment compartimentada.
El nivell 0 és la planta a cota de la placeta que dóna accés a l’hotel, on es trobarien els
espais de benvinguda. Aquest accés es realitzaria tant per l’ascensor inclinat com a peu
per les escales. En aquest nivell trobaríem la recepció, l’oficina de direcció, l’espai
d’arribada de l’ascensor i una cafeteria que disposaria de terrassa inclosa.
A partir de la recepció i a través d’un distribuïdor s’accediria a la botiga de productes
comarcals (actualment ja oberta i atesa pels guardians de Queralt) i al menjador amb
una capacitat de fins a 260 comensals, tot i que generalment estaria destinat a 60
comensals. Aquest menjador, a més, també seria un mirador amb unes possibilitats de
contemplació del paisatge que envolta Queralt. L’accés des de la cuina es realitzaria
prèviament per un office.
Des del mencionat distribuïdor, també s’accediria a un saló que serviria de suport del
menjador i al vestíbul de la sala central de l’hotel, on hi ha una escala de tipus imperial
que cal preservar. Distribuïts per tota la planta, a més, hi hauria varis nuclis sanitaris.
Al nivell 1 s’hi accediria des de l’escala imperial i des de qualsevol dels dos ascensors
destinats al públic. En aquest nivell trobaríem una terrassa destinada a realitzar aperitius
(ja que disposarà d’un magatzem i d’un accés directe des de la cuina), amb la
possibilitat d’instal·lar-hi una petit bar a l’estiu i utilitzar-la de solàrium. A més a més,
aquest pis també disposaria de salons privats per a la realització d’esdeveniments i
reunions.
En aquest nivell hi començarien a haver les habitacions. Des del vestíbul podríem
accedir a dues habitacions dobles, una habitació junior i una suite junior amb dos banys.
Els nivells 2 i 3 estarien destinats bàsicament a habitacions. Disposarien d’un gran
distribuïdor en el qual s’integraria l’escala imperial i hi hauria 8 habitacions a cada
planta: cinc habitacions dobles, dues habitacions juniors i una suite junior amb dos
banys.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
13
5. ESTUDI I ANÀLISI DE LA VIABILITAT DEL PROJECTE
5.1. Viabilitat comercial
5.1.1. Anàlisi de l’entorn general
5.1.1.1. Entorn econòmic català
Segons la nota de conjuntura econòmica del darrer informe trimestral de l’any 2011
sobre l’anàlisi de l’evolució de l’economia catalana i el seu entorn, els trets més
destacats són els següents3:
Les previsions de l’economia mundial
continuen sent positives, però els
problemes del deute sobirà de la zona euro
i l’elevat dèficit fiscal dels EUA han
complicat el panorama internacional.
L’economia espanyola pateix molt de prop
la inestabilitat financera.
L’economia catalana recupera el segon
trimestre un creixement intertrimestral
positiu, del 0’2%, però la taxa interanual
cedeix fins a un 0’7%. Les explotacions de
béns i el turisme donen suport a l’activitat
industrial (que tot i això s’alenteix) i a la del sector de serveis (que es manté). La
construcció empitjora pel fre de l’obra civil.
Les exportacions de béns sumen 17 mesos consecutius de creixements de dos
dígits. Enguany de gener a maig han augmentat un 17’3%. Es recuperen els
mercats de la zona euro i es moderen els mercats extracomunitaris.
La debilitat de l’economia i la manca de confiança han fet retrocedir l’ocupació
laboral un 0’2% en el segon trimestre (a Espanya, un 0’9%). La taxa d’atur es
redueix al 18’1 % per l’alentiment del creixement de la població activa.
Després d’arribar al 3’8% a l’abril, els preus de consum han anat de baixa. El
mes de juny la inflació se situa en el 3’3% i l’indicador avançat espanyol del
mes de juliol anuncia la continuïtat d’aquesta tendència.
3 Document extret del butlletí número 69 (juliol 2011) de la 'Nota de Conjuntura econòmica per la
Generalitat de Catalunya’.
Gràfic I. Evolució del PIB a Catalunya.
Font: Idescat.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
14
Els costos salarials ordinaris augmenten el primer trimestre un 1% mentre que
les tarifes salarials dels convenis de nova signatura es moderen respecte de les
revisions dels convenis pluriennals signats altres anys.
El crèdit concedit al sector privat ha tornat a caure durant el primer trimestre, un
1’6%, en especial en la construcció i la indústria, i la morositat continua
avançant. Els dipòsits bancaris es desacceleren.
L’IBEX 35 pateix a el juliol fortes pèrdues que absorbeixen els beneficis anuals
anteriors. La inestabilitat financera de la zona euro i l’alça de la prima de risc del
deute espanyol passen factura.
Fins al juny els ingressos de la Generalitat han caigut un 3’7%, i les despeses, un
6’8%. La recaptació tributària de la Generalitat en aquest període baixa un 13% i
la que fa l’Administració central a Catalunya augmenta un 7%.
5.1.1.2. El turisme a Catalunya
Actualment, el turisme a Catalunya té un paper dual. Per una banda és un país receptor
de turistes, i per tant, beneficiari dels resultats positius que proporciona una activitat
econòmica d’aquesta naturalesa; i per l’altra, és un país emissor de turistes i, en
conseqüència, pot contribuir a l’expansió a altres destinacions d’un turisme de qualitat,
sostenible i responsable a través de l’actitud i el comportament dels catalans que
circulen pel món.
Visitants i pernoctacions
Catalunya va rebre, l’any 2009, un total de 37’9 milions de turistes, dels quals 13’6 eren
estrangers. A aquests cal afegir-hi 14 milions més de visitants que no van pernoctar-hi,
és a dir, que van fer una excursió d’un dia o que estaven de pas.
Taula I. Evolució del producte interior brut a Catalunya. Font: Idescat.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
15
Els visitants estrangers van acumular 103 milions de pernoctacions, amb una estada
mitjana d’entre 7 i 8 dies. D’altra banda, la seva despesa total fou de gairebé 10.000
milions d’euros.
Les cinc procedències principals les podem veure en el següent gràfic:
Aquest histograma ens mostra els països de l’Europa occidental que aporten el 63’9%
dels turistes estrangers que arriben a Catalunya, els quals hi fan el 68’5% de les
pernoctacions.
Impacte econòmic
Segons els estudis de l’impacte econòmic del turisme duts a terme l’any 2006, el
turisme genera l’11% del PIB de Catalunya. Dades més recents de l’informe d’Hosteltur
el situaven en el 12%. Aquest percentatge és el resultat d’afegir-hi l’activitat productiva
destinada al turisme procedent de diversos sectors com la restauració, la indústria
alimentària, el transport o el comerç.
D’altra banda, s’estima que ocupa entre 350’4 i 371’8 mil persones, la qual cosa
representa aproximadament el 17% de la població activa del sector de serveis i l’11% de
la població activa total.
Turisme a Catalunya durant l’any 2011
Enguany el nombre de turistes estrangers fins al mes de juny ha crescut un 3’9% i la
despesa turística ha augmentat fins a un 7’8%. El sector hoteler, amb un creixement del
0
10
20
30
França Alemanya Regne Unit Itàlia Bèlgica i
Països Baixos
PERCENTATGE DE TURISTES I PERNOCTACIONS PER PAÏSOS
% Turistes % Pernoctacions
Gràfic II. Percentatge de turistes i pernoctacions per països. Font: Generalitat de Catalunya.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
16
13% de les pernoctacions hoteleres de
turisme estranger, és el més beneficiat. No
obstant això, les pernoctacions del conjunt
del turisme estatal (el català i el de la resta
d’Espanya) han baixat un 4’2%, en especial
arran de la reducció de les pernoctacions del
turisme interior català, que cauen un 7’4%, i
també per causa de la reducció del 2% del
turisme procedent de la resta d’Espanya.
L’augment de la demanada hotelera i les
bones expectatives de la temporada d’estiu s’han traduït en una política de preus a
l’alça, que el juny tornen a situar-se al nivell de principis del 2009.
5.1.1.3. Entorn social. El Berguedà
El Berguedà és una comarca a l’interior de Catalunya de 41.6834 habitants i una
superfície total de 1.184’89 km2; donant lloc a una mitjana de 35,23 hab/km
2.
Berga, juntament amb altres municipis, es troba a la meitat meridional sud coneguda
com el Baix Berguedà. Aquesta zona és la més poblada de la comarca i es caracteritza
per tenir un clima mediterrani amb una lleugera tendència continental. Les
precipitacions mitjanes anuals ronden entre els 700 i els 900mm i les temperatures
mitjanes anuals se situen entre els 11º i els 13º, amb hiverns freds i estius no
excessivament calorosos.
L’activitat econòmica principal del Berguedà és la indústria i la mineria, que en els
darrers anys ha sofert fortes crisis. Actualment l’activitat industrial es localitza
preferentment entre Berga i Puig-Reig. La potenciació de l’eix del Llobregat amb
l’obertura del Túnel del Cadí i la millora de les carreteres que hi accedeixen han
millorat les perspectives de l’activitat econòmica del Berguedà. L’agricultura, la
ramaderia i l’aprofitament forestal són activitats complementàries. El turisme, per la
seva part, és un factor de retenció demogràfica. Moltes cases de pagès s’estan
reconvertint en residències de turisme rural i diversos establiments de restauració obren
al llarg de l’any.
4 Dades del 2010 segons l’Institut Estadístic de Catalunya (Idescat).
Taula II. Indicadors del sector turístic. Font:
Idescat.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
17
L’any 2008, el Berguedà va registrar un PIB per capità de 17’4 milers d’euros per
habitant. Actualment, el grau d’atur és del 7,2% de la població; del qual un 6,9%
aproximadament fa referència al sector de l’hostaleria.
5.1.1.4. Entorn legal
Procediment
Objecte del contracte
Contracte administratiu especial per a l’atorgament d’una concessió demanial5 sobre el
bé municipal hotel escola i contracte privat de l’administració per a la constitució d’un
dret de superfície sobre el bé municipal hostatgeria del Santuari de Queralt, amb
contracte accessori de servei públic per a la gestió de l’ascensor inclinat de la muntanya.
Clàusules
El recull de clàusules més importants del contracte administratiu són les següents:
Concessió
La concessió s’atorga per ubicar un hotel de tres estrelles amb servei de restauració i un
centre docent que imparteixi ensenyament reglat o no, en les matèries d’aquesta família
professional d’hostaleria i turisme o sobre altres disciplines que siguin
complementàries, dins de la construcció existent.
El contractista podrà realitzar al seu càrrec, amb l’autorització de l’Ajuntament Berga,
les millores necessàries per adaptar les instal·lacions a la funcionalitat de les seves
activitats.
El concessionari podrà realitzar, a partir que prengui possessió del bé, exclusivament les
modificacions a l’interior de l’edificació que siguin necessàries per al desenvolupament
del seu projecte de gestió, per a l’aplicació del projecte formatiu, per al manteniment de
l’activitat segons els estendards de qualitats exigits a l’establiment de la categoria del
que s’ubicarà a la concessió, per al manteniment o increment de la categoria hotelera, o
per al compliment de la legislació sobre intervenció integral de l’administració
ambiental.
5 Una concessió demanial és un títol que atorga a una persona, tant física com jurídica, el dret a l’ús
privat i temporal d’un bé o dret de domini públic.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
18
La concessió vigirà durant un termini màxim de cinquanta anys des de la formalització
del contracte. Els licitadors podran oferir la reducció del termini de vigència màxim, en
el qual cas la vigència serà el termini ofert per l’adjudicatari.
Condicions mínimes
Les característiques específiques de l’establiment a construir són les següents:
La inversió mínima a realitzar en obra civil per a la construcció de l’hostatgeria
serà de 1.350.000 euros, IVA exclòs.
El menjador haurà de tenir una capacitat mínima de 100 comensals, a banda de
disposar dels espais complementaris per al correcte funcionament de l’activitat
del restaurant.
El nombre d’habitacions de l’hotel serà com a mínim de 14.
Obligacions del contractista
Són obligacions del contractista:
Tenir concertada i vigent una assegurança de responsabilitat civil amb la
cobertura d’un risc de, com a mínim, fins a 600.000 euros.
Mantenir en funcionament l’ascensor inclinat durant l’horari establert i reparar-
ne totes les possibles averies.
Cànon a càrrec del contractista
Per a la concessió demanial, s’acreditarà un cànon a càrrec del contractista i a favor de
l’Ajuntament l’import del qual serà un màxim de 658.305,85 euros. El superficiari
deurà a l’Ajuntament una pensió de 10.800 euros anuals, com a mínim, a partir que
conclogui el període de carència6 i fins a l’extinció del dret.
Garanties
Les garanties per fer front a les responsabilitats que es derivin del projecte seran de
6.000 euros la provisional i de 48.000 euros la definitiva. Ambdues es constituiran en
els termes de la legislació sobre contractes de les administracions públiques. La garantia
6 El període de carència s’inicia quan el contractista disposa d’autorització de l’Ajuntament per utilitzar
la darrera fase de les obres i conclou al cap de tres anys.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
19
definitiva es reajustarà cada cinc anys segons l’increment que experimenti el sistema
d’índexs de preus al consum durant el mateix termini.
Aval per licitar
El licitador ha de disposar d’un aval bancari per import de 800.000 euros que garanteixi
la totalitat de les obligacions de pagament del cànon concessional i del capital de
l’operació de crèdit. Aquest aval serà substituït per un segon aval per import de
498.353’52 euros una vegada s’aprovi una certificació d’obres l’import a l’origen de la
qual iguali o superi els 800.000 euros.
Característiques del contractista
El contractista haurà de reunir les característiques de solvència econòmica i financera
següents:
Gaudir d’un capital social desemborsat de, com a mínim, 180.000 euros.
La solvència tècnica i professional dels licitadors haurà de consistir, al menys, en
disposar de personal vinculat a l’activitat que tingui titulació o experiència acreditada en
cadascun dels àmbits següents:
Gestió hotelera.
Gestió de restaurants.
Formació en l’àmbit turístic, hoteler i de la restauració.
Procediment de sol·licitud
A l’hora de sol·licitar la concessió administrativa, s’hauran de presentar, bàsicament,
tres documents7:
El model de declaració al·legant que el contractista no es troba incurs en
prohibició per contractar amb les administracions públiques.
El model de sol·licitud per a la presentació de la plica.
El model de document d’oferta econòmica per al contracte sobre constitució del
dret de superfície.
7 Model dels documents a l’annex A.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
20
5.1.2. Anàlisi de la competència
5.1.2.1. Oferta d’allotjament
Tipus d’establiment Nº d’establiments Nº de places % s./total
Càmpings 18 5.318 54,09
Turisme rural 129 1.192 12,12
Hotels i pensions 47 1.269 12,91
Apartaments turístics 5 74 0,75
Albergs 4 403 4,09
Cases de colònies i
campaments juvenils 11 1.028 10,45
Refugis 14 546 5,55
Total 228 9.830 100 Taula III. Oferta d’allotjament al Berguedà (2011). Font: Oficina de Turisme del Berguedà.
Tipus d’establiment Nº d’establiments Nº de places % s./total
Càmpings 1 500 47,39
Turisme rural 3 16 1,51
Hotels i pensions 6 349 33,08
Apartaments turístics - - -
Albergs 1 190 18,00
Cases de colònies i
campaments juvenils - - -
Refugis - - -
Total 11 1.055 100 Taula IV. Oferta d’allotjament al municipi de Berga (2011). Font: Oficina de Turisme del B.
5.1.2.2. Oferta hotelera
Categoria Nº d’establiments Nº d’habitacions Nº de places
Hotels de 3* 6 164 321
Hotels de 2* 8 149 284
Hotels de 1* 6 68 131
Apartahotels de 3* 1 8 22
Pensions de 2* 11 140 266
Pensions de 1* 15 138 245
Total 47 667 1.269 Taula V. Oferta hotelera al Berguedà (2011). Font: Oficina de Turisme del Berguedà.
Categoria Nº d’establiments Nº d’habitacions Nº de places
Hotels de 3* 2 118 231
Hotels de 2* 1 37 66
Hotels de 1* 1 10 19
Pensions de 1* 2 21 33
Total 6 186 349 Taula VI. Oferta hotelera al municipi de Berga (2011). Font: Oficina de Turisme del Berguedà.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
21
5.1.3. Anàlisi dels consumidors
5.1.3.1. Hotel
Tenint en compte les estadístiques que publica anualment l’Institut d’Estadística de
Catalunya (Idescat) sobre el grau d’ocupació en els establiments hotelers catalans, s’ha
arribat a la conclusió que el grau d’ocupació diària en temporada alta serà del 75% (38
persones) i en temporada baixa, del 45% (21 persones).
En el cas de temporada alta; per una banda, s’ha baixat la ocupació respecte els
establiments de platja ja que aquests acostumen a tenir una mitjana del 80% i poden
arribar a assolir el 100% en els mesos més turístics; i per l’altra, s’ha tingut en compte
que cada vegada més la gent decideix estiuejar a la muntanya per tal de buscar
tranquil·litat i escapar de les platges massificades i plenes de turistes estrangers. En
temporada d’estiu, a més, hi ha moltes activitats que es poden dur a terme pels voltants
de l’hotel com ara caminades o esports d’aventura.
En temporada baixa, s’ha previst que la ocupació seria aproximadament de la meitat de
la capacitat de l’hotel ja que no és una zona molt freda i està envoltada d’un turisme
orientat a diversos aspectes com ara l’esquí a l’hivern o la recerca de bolets a la tardor.
En ambdós casos, s’ha tingut en consideració que, actualment, com a conseqüència de la
situació de crisi, ja no es viatja tant a l’estranger i els turistes prefereixen anar de
vacances a llocs més propers.
5.1.3.2. Restaurant
En el cas del restaurant, s’ha de distingir entre tres tipus de consumidors.
En primer lloc, el restaurant comptaria amb els mateixos clients de l’hotel. Per
esmorzar, com que l’hotel es troba aïllat, es calcula que gairebé tots els allotjats
utilitzarien el buffet que proporciona l’hotel, un element cada vegada més popular entre
els turistes. Per dinar el nombre de clients de l’hotel que utilitzarien el servei del
restaurant no seria gaire elevat ja que la gent acostuma a fer turisme tot el dia fora de
l’hotel. I per sopar, en canvi, ja hi tornaria a haver un percentatge elevat de clients que
emprarien el servei de restaurant ja que, després de tot el dia fora, aquests acostumen a
tornar al vespre a l’hotel i ja quedar-s’hi a dormir.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
22
En segon lloc, el restaurant comptaria amb clients externs a l’hotel, és a dir, persones de
les rodalies. Els clients potencials es trobarien en persones a qui no els importa
desplaçar-se si la qualitat i el servei son bons. Com que pels voltants de Berga no hi ha
molts restaurants d’aquest nivell ni d’aquest estil, és a dir, que disposin de l’entorn i de
les vistes que ofereix Queralt, es preveu que un gran nombre de persones pujaran a
Queralt per dinar i per sopar durant la setmana i, sobretot, durant el cap de setmana.
En tercer lloc, també s’ha estimat el nombre d’esdeveniments que podrien tenir lloc
durant l’any. Aquests esdeveniments estarien dividits en tres grups: els grans, els
mitjans i els petits.
Es consideren esdeveniments grans aquells que comporten una mitjana de 120
comensals, com per exemple els casaments. Tenint en compte que a l’any 2011 només
han tingut lloc 7 casaments al Santuari de Queralt, s’ha previst que el restaurant podria
comptar amb 5 esdeveniments anuals d’aquest tipus.
Els esdeveniments mitjans són aquells que comporten una mitjana de 50 persones, com
comunions, noces de plata i or, o dinars i sopars d’empreses grans. El restaurant podria
comptar amb uns 30 esdeveniments anuals d’aquest estil, sobretot en dates
assenyalades.
Per últim, es consideren esdeveniments petits aquells que comporten una mitjana de 25
persones, com per exemple dinars i sopars d’empreses petites o reunions d’amics i
familiars. Aquests esdeveniments són dels que se’n produirien més anualment,
aproximadament uns 40, ja que no només succeeixen en dates assenyalades sinó que
poden tenir lloc durant qualsevol dia de la setmana.
5.1.4. Estudi de la localització
La localització és l’aspecte primordial d’aquest projecte hoteler ja que és a partir del
qual s’han tingut en compte tots els altres factors.
Tot i així, no s’ha hagut de fer una selecció d’aquesta localització ja que es tracta de la
reconstrucció d’una hostatgeria que ja havia existit anteriorment. Concretament, l’hotel
estarà situat a l’edifici annex de l’església del Santuari de Queralt, a Berga.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
23
Accessos
La única via per la qual es pot accedir a Queralt és per la carretera que va de Berga a St.
Llorenç de Morunys. Des de l’Eix del Llobregat (C-1411/E-9) cal accedir a Berga per
l’entrada nord i seguir en direcció St. Llorenç de Morunys (BV4241). A tres o quatre
quilòmetres, a mà dreta, hi ha el trencant per pujar a Queralt. És la mateixa carretera que
va als Rasos de Peguera (BV4242). Ja a Queralt s’hi troba un aparcament senyalitzat
amb una capacitat per a un centenar de vehicles.
5.1.5. Anàlisi DAFO
Anàlisis de l’empresa Anàlisis de l’entorn
Debilitats Amenaces
D1. Situació: aïllat de Berga.
D2. Accés: única carretera.
D3. Possible tancament durant els mesos
de desembre-febrer per causes
meteorològiques.
A1. Competència: altres allotjaments a
l’interior de la població.
A2. Soledat de l’establiment i possible
sentiment de por per part dels clients.
Fortaleses Oportunitats
F1. Situació: zona única.
F2. Aïllament: retirs espirituals i
preparacions d’estudis.
F3. Entorn natural.
F4. Allotjament a l’inici o final del Camí
dels Bons Homes.
O1. Novetat.
O2. Augment del turisme a Queralt i al
Berguedà.
O3. Augment de casaments a Queralt.
O4. Convenis amb empreses d’esports
d’aventura.
Taula VII. Matriu DAFO. Font: pròpia.
5.1.5.1. Estratègies
Estratègies ofensives (FO – ús de les fortaleses per aprofitar oportunitats). Gràcies a
la zona única en la que es troba l’hotel, a més del turisme corrent, aquest aportarà
activitats úniques a la comarca com ara retirs espirituals o habitacions en les quals les
persones es podran isolar per tal de preparar estudis o, simplement, reflexionar.
Estratègies de reorientació (DO – vèncer debilitats aprofitant oportunitats). Tot i que
la situació de l’hotel es podria considerar com a una debilitat, s’intentarà aprofitar-la
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
24
com a una oportunitat ja que podrà oferir un turisme nou i diferent a l’habitual, amb
molta tranquil·litat i espais naturals irrepetibles a la comarca.
Estratègies defensives (FA – ús de fortaleses per evitar amenaces). Per tal d’evitar la
sensació de soledat i d’aïllament deguda a la situació de l’hotel, hi haurà bona
il·luminació per tota la zona; des de la carretera que surt des de Berga fins a
l’establiment i els seus voltants.
Estratègies de supervivència (DA – reducció de debilitats per evitar amenaces).
Caldrà mantenir un bon contacte amb el Parc de Conservació de Carreteres de Berga per
tal de reduir els possibles problemes que es puguin derivar de la via d’accés a Queralt.
5.2. Viabilitat econòmica i financera
5.2.1. La inversió en l’empresa
Qualsevol projecte d’inversió implica la immobilització d’uns recursos durant un
període de temps i l’esperança d’obtenir uns ingressos superiors a la immobilització
dels diners. És per això que qualsevol inversió queda caracteritzada, des del punt de
vista financer, pel corrent de pagaments i cobraments que genera en l’empresa durant el
temps que dura.
Com que en aquest projecte ens trobem davant d’una inversió molt important, és
primordial saber-ne les característiques financeres, que són les següents:
a) Desemborsament inicial. És la quantitat que es desemborsa en el moment
d’adquirir els elements d’actiu. És l’anomenat moment zero i acostuma a ser el
pagament més alt.
b) Durada temporal de la inversió. És el nombre d’anys durant els quals s’aniran
produint entrades i sortides de diners com a conseqüència de l’execució del
projecte d’inversió.
c) Els fluxos nets de caixa. Representen la diferència entre els cobraments i els
pagaments previstos (atès que són futurs) que suporta l’empresa durant cadascun
dels períodes que dura la inversió com a resultat del desenvolupament del
projecte.
d) Valor residual. Representa el valor de l’actiu al final de la vida de la inversió.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
25
5.2.1.1. Desemborsament inicial8
En un primer moment, s’hauran d’invertir 2.133.718,55 € per a l’adequació dels edificis
i la constitució de l’hotel distribuïts de la següent manera:
Partides Quantitat
Construcció i instal·lacions 1.890.569,38 €
Equipament cuina i gimnàs 145.000,00 €
Mobiliari 73.047,87 €
Parament cuina i menjador 21.596,24 €
Constitució de l'empresa 3.505,06 €
Total inversió inicial 2.133.718,55 €
Taula VIII. Inversió inicial en partides. Font: projecte arquitectònic “Remodelació de Queralt”.
5.2.2. El finançament
Per a dur a terme l’activitat productiva l’empresa necessita recursos líquids o mitjans de
pagament que li permetin fer les inversions; és el que s’anomena font de finançament.
Per dur a terme aquest projecte, es disposarà de 3 fonts alienes a l’empresa.
Per una banda, està previst muntar un consorci entre l’Ajuntament de Berga, el Consell
Comarcal, el Consorci de Formacions i Iniciatives Cercs-Berguedà, la delegació
comarcal de la Cambra de Comerç, l’Associació Catalana de l’Aigua, diferents
departaments de turisme i medi ambient de la Diputació i la Generalitat, l’empresa
gestora del Túnel del Cadí i Ferrocarrils de la Generalitat de Catalunya. Aquest consorci
signarà, en un principi, l’any 2012, un contracte en el que cada entitat expressarà la seva
aportació de capital per a la reforma de la part pública de Queralt.
A més, segons declarava Alberto Fernández Díaz, vicepresident primer de
Desenvolupament Econòmic i Ocupació de la Diputació de Barcelona, el 2 de novembre
de 2011; l’ens provincial ha decidit donar entre 30.000 i 40.000 euros perquè es puguin
dur a terme actuacions de millora urgents a l’hostatgeria municipal queraltina.
Per altra banda, l’empresa haurà de demanar un préstec a llarg termini a una institució
de crèdit per poder finançar-se. Suposant que el consorci entre les diverses entitats
catalanes aporti una quantitat de diners equivalent al cost total de les obres i que els
30.000 € que doni la Diputació es destinin a diverses adquisicions, el contractista només
8 Pressupost inicial complet a l’annex B.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
26
haurà de pagar 213.149,17 € dels 2.133.718,55 € que costa en total la inversió inicial.
Per fer front a aquestes despeses i a les que es derivaran dels primers mesos de vida de
l’hotel, es demanarà un crèdit de 300.000 € a 25 anys sense carència amb uns interessos
fixos del 5,25 %. Els interessos del crèdit es basaran en la línia d’inversions sostenibles
de l’ICO9, tot i que els interessos del préstec podrien variar segons el moment
d’adquisició del crèdit ja que els tipus de préstecs de l’ICO surten publicats per
quinzenes i varien en funció d’aquestes.
5.2.3. Previsió anual de despeses10
5.2.3.1. Costos fixos
Sous i salaris
Inicialment, el negoci cobrirà 14 llocs de treball. A la part de l’hotel, hi haurà un
director, un cap de recepció/administratiu, dos recepcionistes, una governanta, dos
persones de neteja (de les quals una només treballarà en temporada alta) i un encarregat
de manteniment. Al restaurant hi haurà un cap de cuina, un ajudant de cuina, un auxiliar
que treballarà a mitja jornada, un cap de menjador i un cambrer. Per últim, hi haurà un
barman destinat a la cafeteria.
En quant a la distribució salarial, els sous en brut que s’hauran de pagar als empleats
dependran de la categoria professional i de la categoria de l’establiment, i estaran
formats per 14 pagues (12 mensuals i 2 extres que es pagaran al juny i al desembre).
Segons l’acord de revisió salarial per l’any 2009 del Conveni col·lectiu de treball del
sector de la indústria d’hostaleria i turisme de Catalunya, els hotels de 3 estrelles
pertanyen a la tercera categoria (grup C) i la distribució salarial a la província de
Barcelona tenint en compte el nivell professional és la següent:
Nivell I (Grup B): 1.417,54 €
Nivell I: 1.372,08 €
Nivell II: 1.277,43 €
Nivell III: 1.254,79 €
Nivell IV: 1.160,54 €
9 L’ICO (Institut de Crèdit Oficial) disposa de diverses línies de finançament, la finalitat de les quals és
impulsar i donar suport a les inversions productives de les empreses espanyoles. 10
Previsió anual de despeses a l’annex C.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
27
El director, per ser el màxim representant de l’establiment, cobrarà el que li pertoca per
pertànyer al nivell I més un plus que igualarà el sou del mateix nivell però dels hotels de
segona categoria (grup B), és a dir, dels hotels de 4 estrelles.
A aquests sous, a més, se’ls hi haurà de sumar la part proporcional destinada a la
Seguretat Social. Aquesta part representa entre un 32% i 38% de la base de cotització,
que equivaldria aproximadament a un 25% del sou brut.
En total, 283.237,16 € anuals estaran destinats als costos de personal i suposaran una
mitjana mensual de 23.603,10 €.
Taxes
Segons estableixen les ordenances fiscals del 2011 per l’Ajuntament de Berga, els
hotels, motels, hotels-apartaments i hostals dues i tres estrelles amb una capacitat de fins
a 60 places comensals, hauran de pagar una taxa per recollida i tractament
d’escombraries de 366,15 € anuals. La taxa es pagarà en dues fraccions de 183,08 €: la
primera durant el període de l’1 d’abril al 2 de juny; i la segona, del 2 de setembre al 3
de novembre.
Assegurances
L’hotel disposarà d’una assegurança de responsabilitat civil a càrrec de la companyia
Allianz que, tal com indiquen les bases del contracte legal de la concessió
administrativa, tindrà una cobertura de risc de 600.000 €.
La prima que s’haurà de pagar es cobrarà trimestralment i serà de 986,53 € el primer
període i 497,53 € la resta de trimestres, cosa que suposarà un cost anual de 2.479,12 €.
Gestoria
Es comptarà amb l’ajuda d’una gestoria que, bàsicament, realitzarà serveis
d’administració d’impostos, és a dir, la liquidació de l’IVA i l’impost de societats en el
cas que l’exercici hagi generat uns beneficis. A més, la gestoria proporcionarà
assessorament sobre diversos aspectes econòmics de l’empresa.
El contracte amb la gestoria seria de 200€ trimestrals, és a dir, 800,00 € anuals.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
28
Pàgina web
L’hotel disposarà d’una pàgina web pròpia que l’ajudarà a promocionar-se però des de
la qual no es podran realitzar reserves ja que, tal com s’explica en l’apartat de publicitat,
un majorista tindrà l’exclusivitat d’aquestes.
A partir del moment de la creació de la pàgina web, s’haurà de pagar una quota de 20 €
mensuals que suposarà un cost total de 240,00 € anuals.
Telèfon i Internet
Per la quota telefònica i d’internet, es tindrà contractada una tarifa amb la companyia
Movistar de 208,90 € mensuals. Aquesta tarifa inclou 4 línies telefòniques amb
centraleta inclosa i ADSL de 30MB i suposarà un cost anual de 2.506,80 €.
Subscripcions a revistes i premsa
L’hotel posarà a disposició dels seus clients una sèrie de revistes i diaris que es trobaran
al vestíbul de l’entrada o a la cafeteria.
Per tal de minimitzar els costos, l’hotel estarà subscrit a:
La Vanguardia (castellà o català) de dilluns a diumenge. 352 € anuals.
El Periódico i Sport de dilluns a diumenge. 432 € anuals.
Revista setmanal Hola. 85 € anuals.
Revista mensual Muchoviaje. 28,80 € anuals.
En total, doncs, es destinaran 897,80 € a subscripcions a revistes i premsa.
Cànon Ajuntament
Com ja s’ha dit anteriorment en l’apartat 1.1.1.4. Entorn Legal, s’haurà de pagar un
cànon a l’Ajuntament per la concessió demanial per valor de 10.800,00 € anuals que, en
aquest cas, es pagarà amb quotes de 900 € mensuals per tal de facilitar la liquiditat de
l’empresa.
Manteniment de l’ascensor inclinat
A l’hora de contractar la concessió demanial, no només s’adquireix el bé de
l’hostatgeria i el bar i restaurant de Queralt, sinó que també s’adquireix la possessió de
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
29
l’ascensor inclinat. El contractista està obligat a mantenir-lo en funcionament durant
l’horari establert i reparar-ne totes les possibles averies. Pel manteniment de l’ascensor
inclinat, així com de la resta d’ascensors interns, es contractarà a una empresa aliena a
l’hotel que suposarà un cost de 500 € mensuals, que equivaldran a un total 6.000,00 €
anuals. Tot i així, aquesta xifra podrà variar en funció del tipus d’averies que pugui
sofrir l’ascensor.
Manteniment dels extintors
L’hotel, a més, disposarà d’un contracte amb una empresa externa pel control i el
manteniment del sistema d’extintors. Aquest contracte suposarà una única quota de
240,00 € anuals que s’haurà de pagar a principis d’any.
Interessos del préstec
Els interessos del préstec explicat anteriorment suposaran una despesa anual de
21.576,00 € que es repartiran en mensualitats de 1.798,00 €.
5.2.3.2. Costos variables
Subministraments
Tenint en compte, per una banda, una base de consum per persona d’aigua, gas i llum
segons les estacions de l’any; i per l’altra, el grau d’ocupació de l’hotel segons
temporada, s’ha fet una estimació de quines podrien ser les despeses mensuals i anuals
destinades als subministraments.
En el cas de la llum, s’ha calculat una base de consum diari de 40€ per persona. Durant
els mesos d’hivern, aquesta base es trobaria en la seva totalitat; a la primavera i la
tardor, aquesta es reduiria en un 20% (32€); i a l’estiu es reduiria al 40% (16€).
El mateix passaria amb l’aigua: la base de consum diari per persona seria de 5, que es
trobaria en la seva totalitat durant els mesos d’hivern. A la primavera i a la tardor,
aquesta base augmentaria un 20% (6€); i a l’estiu, un 80% (9€).
Per últim, la base de consum diari del gas seria de 60€ per persona. Durant els mesos
d’hivern aquesta base seria la mateixa; a la primavera i la tardor disminuiria a un 60%
(36€); i a l’estiu, a un 20% (12€).
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
30
Com a resultat, obtindríem unes despeses de subministraments anuals de 27.960,00 €:
11.280,00 € de llum, 2.280,00 € d’aigua i 14.400,00 € de gas.
Bugaderia
Com que l’hotel no disposa de l’equipament necessari per a dur a terme la bugaderia,
s’encarregarà a una empresa especialitzada. El cost serà de 5€ per client i es durà a
terme cada 3 dies, és a dir, 10 cops al mes aproximadament. La totalitat mensual variarà
en funció de l’ocupació de l’hotel i es calcula que suposarà uns 15.575,00 € anuals.
Kit habitacions
En arribar a l’hotel, els clients disposaran d’un kit d’habitacions que inclourà loció
corporal, gel de dutxa, xampú, sabó, una pinta, un capell de dutxa i un set de costura.
S’adquirirà el kit per 1’5€ la unitat i es calcula que s’haurà de renovar unes 15 vegades
al mes en funció de l’ocupació de l’hotel i de l’arribada dels clients. La totalitat d’aquest
cost seria, aproximadament, de 4.672,50 € anuals.
Publicitat
Es donarà l’exclusivitat de la publicitat i les reserves un majorista, que s’encarregarà de
promocionar l’hotel i de vendre els paquets als minoristes, és a dir, a les empreses i/o
persones que els vendran directament al públic. El majorista s’emportarà un 6% de
comissió per cada reserva que es faci i ell mateix s’encarregarà de fer-ne arribar una
part al minorista.
Si calculem un 6% dels ingressos anuals per reserves, obtenim un total de 16.169,40 €
anuals que aniran destinats al majorista. En temporada baixa, aquest guanyarà
aproximadament 1.011,38 € mensuals i en temporada alta, uns 2.245.95 €.
5.2.3.3. Altres costos
A part dels costos esmentats en els punt anteriors, hi haurà una sèrie de despeses de
diverses que actualment, per les seves característiques, no es poden quantificar.
Aquestes despeses es trobaran, sobretot, en l’aprovisionament de menjar, de productes
de cel·lulosa, de neteja, etc; en el lloguer de taules i cadires per a la realització
d’esdeveniments (tant en el restaurant com en els salons de l’hotel); en les reposicions
del que es pugui espatllar o trencar; entre altres.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
31
5.2.3.4. Amortitzacions
Tot i que les amortitzacions no suposen una despesa real, és a dir, no hi ha moviment de
tresoreria, sí que s’han de tenir en compte com a despesa en el compte de resultats, ja
que són una depreciació del valor dels actius comprats.
En el cas de l’hotel, s’amortitzarà a 15 anys el mobiliari i els equipaments de la cuina i
el gimnàs, que aniran perdent valor a mesura que passi el temps; i a 50 anys les
instal·lacions.
5.2.4. Previsió anual d’ingressos11
5.2.4.1. Ingressos bruts
Habitacions
En el cas de les habitacions, s’han estimat unes reserves segons el grau d’ocupació
esmentat en l’apartat de l’anàlisi dels consumidors (75% en temporada alta i 45% en
temporada baixa) repartit entre les diverses habitacions. El preu per nit de les
habitacions serà, inicialment, de 55€ l’habitació doble, 75€ la triple i 95€ la quàdruple
en temporada baixa; i de 70€ la doble, 90€ la triple i 110€ la quàdruple en temporada
alta.
A final d’any, en total, s’obtindran uns ingressos bruts de 269.490,00 €, és a dir, una
mitjana de 22.457,50 €.
Ascensor inclinat
L’ascensor inclinat ja fa anys que s’utilitza i, per tant, el resultat previst d’ingressos és
més fiable. Per una banda s’ha tingut en compte que aproximadament el 25% dels
visitants de Queralt utilitzen l’ascensor. Si anualment passen pel santuari uns 35.000
turistes, els ingressos els obtindrem d’aproximadament 8.750 visites. Per altra banda, el
cost del bitllet segons estableixen les ordenances fiscals del 2011 per l’Ajuntament de Berga
serà d’1€ per cada viatge.
En total, doncs, els ingressos anuals que proporcionarà l’ascensor inclinat seran de 8.750,00 €.
11
Previsió anual d’ingressos a l’annex D.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
32
5.2.4.2. Ingressos nets
Restaurant
Per al càlcul dels ingressos que podria generar el restaurant, s’han tingut en compte dos
dels tres clients potencials: els clients de l’hotel i els esdeveniments que aquest podria
albergar; ja que els clients externs a l’hotel és una xifra molt imprevisible i difícil de
quantificar.
Per tal de facilitar els càlculs, en primer lloc s’han calculat els ingressos que generarien
els clients de l’hotel en funció del benefici net que es voldria obtenir, és a dir, 3€ per
cada esmorzar, 5€ pels dinars i 6€ pels sopars. Tenint en compte la ocupació de l’hotel
segons temporada i el percentatge d’aquests que utilitzaria cada un dels serveis: el 90%
esmorzaria, el 35% dinaria i el 60% soparia; obtenim un total net anual de 76.346,20 €,
que suposen una mitjana mensual de 6.362,18 €.
En el cas dels ingressos per esdeveniments, també s’ha utilitzat un criteri semblant.
S’han calculat els ingressos a partir del benefici que es voldria obtenir per cada
esdeveniment (30€/comensal pels esdeveniments grans, 15€/comensal pels mitjans i
10€/comensal pels petits); la mitjana de comensals que aportaria cadascun (120, 50 i 25
respectivament); i el nombre de vegades que es podrien dur a terme anualment (5 cops
els esdeveniments grans, 30 cops els mitjans i 40 cops els petits). Com a resultat,
s’obtenen uns beneficis de 50.500,00 €.
5.2.4.3. Altres ingressos
Igual que existeixen una sèrie de despeses difícils de quantificar, també existeixen
ingressos d’aquest tipus. Entrarien dins d’aquests el lloguer de salons privats, l’entrada
al gimnàs (5€), la utilització de la caixa forta (10€) o les trucades telefòniques
realitzades des de les habitacions a línies externes a l’hotel. També comptarien com a
ingressos els convenis que l’hotel realitzaria amb empreses externes, generalment
d’esports d’aventura, a canvi de promocionar-les entre els clients.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
33
5.2.5. Pla de tresoreria anual
El pla de tresoreria permet calcular quins seran els cobraments i els pagaments previstos
per un període determinat, en aquest cas, durant el primer any de vida de l’hotel.
Per tal de donar una informació més detallada, la tresoreria no s’ha realitzat únicament
amb dades anuals, sinó que també s’han especificat els comptes mensualment ja que el
turisme és un sector molt variable segons l’època de l’any.
A partir de la taula que apareix en la següent pàgina, es poden treure una sèrie de
conclusions. Malgrat que anualment els ingressos són més elevats que les despeses i,
per tant, el flux de caixa financer és positiu; si s’estudia la comptabilitat mes a mes els
fluxos són diferents. Durant els mesos d’hivern i de tardor hi ha pèrdues bastant
elevades que poden arribar a superar els 7.000 €, com en els casos de gener i febrer. En
canvi, si ens fixem en els mesos de primavera i estiu, el negoci obté clarament uns
guanys que poden arribar a assolir uns beneficis molt destacats de fins a 22.000 € durant
el mes de juliol. Cal comentar, també, que els mesos de juny i desembre, obtindrien
beneficis si no fos per la despesa de les pagues extres.
Gràficament, el transcurs econòmic al llarg d’un any natural seria:
Gràfic III. Evolució del flux de caixa mensual. Font: pròpia.
-20000
-15000
-10000
-5000
0
5000
10000
15000
20000
25000
Flu
x d
e ca
ixa
(€)
Mesos
Flux de caixa mensual
VIABILITAT D'UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
34
Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Setembre Ocutbre Novembre Desembre TOTAL ANUAL
20.231,23 €
Despeses 31.085,72 € 28.663,51 € 28.761,39 € 30.554,58 € 27.831,39 € 48.795,20 € 31.209,17 € 30.511,64 € 29.857,05 € 28.528,92 € 28.728,76 € 48.992,61 € 353.057,48 €
Costos fixos 25.559,34 € 23.235,01 € 23.235,01 € 24.840,96 € 23.235,01 € 44.191,58 € 25.383,22 € 24.685,69 € 24.143,43 € 23.932,54 € 23.235,01 € 43.466,24 € 288.680,58 €
Personal 19.808,11 € 19.808,11 € 19.808,11 € 20.533,45 € 19.808,11 € 20.533,45 € 21.258,79 € 21.258,79 € 20.533,45 € 19.808,11 € 19.808,11 € 19.808,11 € 242.774,71 €
Assegurances 986,53 € - - 497,53 € - - 497,53 € - - 497,53 € - - 2.479,12 €
Taxa escombraries - - - 183,08 € - - - - 183,08 € - - - 366,15 €
Gestoria 200,00 € - - 200,00 € - - 200,00 € - - 200,00 € - - 800,00 €
Pàgina web 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 240,00 €
Telèfon i ADSL 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 2.506,80 €
Subscripcions premsa 897,80 € - - - - - - - - - - - 897,80 €
Cànon Ajuntament 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 10.800,00 €
Manteniment ascensor inclinat 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 6.000,00 €
Manteniment extintors 240,00 € - - - - - - - - - - - 240,00 €
Préstec 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 21.576,00 €
Costos variables 5.526,38 € 5.428,50 € 5.526,38 € 5.713,63 € 4.596,38 € 4.603,63 € 5.825,95 € 5.825,95 € 5.713,63 € 4.596,38 € 5.493,75 € 5.526,38 € 64.376,90 €
Aigua 150,00 € 150,00 € 150,00 € 180,00 € 180,00 € 270,00 € 270,00 € 270,00 € 180,00 € 180,00 € 150,00 € 150,00 € 2.280,00 €
Gas 1.800,00 € 1.800,00 € 1.800,00 € 1.080,00 € 1.080,00 € 360,00 € 360,00 € 360,00 € 1.080,00 € 1.080,00 € 1.800,00 € 1.800,00 € 14.400,00 €
Llum 1.200,00 € 1.200,00 € 1.200,00 € 960,00 € 960,00 € 480,00 € 480,00 € 480,00 € 960,00 € 960,00 € 1.200,00 € 1.200,00 € 11.280,00 €
Bugaderia 1.050,00 € 1.050,00 € 1.050,00 € 1.475,00 € 1.050,00 € 1.475,00 € 1.900,00 € 1.900,00 € 1.475,00 € 1.050,00 € 1.050,00 € 1.050,00 € 15.575,00 €
Kit habitacions 315,00 € 315,00 € 315,00 € 442,50 € 315,00 € 442,50 € 570,00 € 570,00 € 442,50 € 315,00 € 315,00 € 315,00 € 4.672,50 €
Publicitat 1.011,38 € 913,50 € 1.011,38 € 1.576,13 € 1.011,38 € 1.576,13 € 2.245,95 € 2.245,95 € 1.576,13 € 1.011,38 € 978,75 € 1.011,38 € 16.169,40 €
Ingressos 23.784,30 € 21.645,90 € 23.959,30 € 35.343,00 € 35.390,55 € 43.336,75 € 53.609,15 € 49.259,15 € 39.693,00 € 24.209,30 € 23.321,50 € 31.534,30 € 405.086,20 €
Ingressos bruts 17.293,75 € 15.662,50 € 17.468,75 € 26.968,75 € 17.950,00 € 27.362,50 € 38.526,25 € 38.526,25 € 26.968,75 € 17.468,75 € 16.750,00 € 17.293,75 € 278.240,00 €
Habitacions 16.856,25 € 15.225,00 € 16.856,25 € 26.268,75 € 16.856,25 € 26.268,75 € 37.432,50 € 37.432,50 € 26.268,75 € 16.856,25 € 16.312,50 € 16.856,25 € 269.490,00 €
Ascensor inclinat 437,50 € 437,50 € 612,50 € 700,00 € 1.093,75 € 1.093,75 € 1.093,75 € 1.093,75 € 700,00 € 612,50 € 437,50 € 437,50 € 8.750,00 €
Ingressos nets 6.490,55 € 5.983,40 € 6.490,55 € 8.374,25 € 17.440,55 € 15.974,25 € 15.082,90 € 10.732,90 € 12.724,25 € 6.740,55 € 6.571,50 € 14.240,55 € 126.846,20 €
Restaurant (clients hotel) 5.240,55 € 4.733,40 € 5.240,55 € 7.124,25 € 5.240,55 € 7.124,25 € 9.482,90 € 9.482,90 € 7.124,25 € 5.240,55 € 5.071,50 € 5.240,55 € 76.346,20 €
Esdeveniments 1.250,00 € 1.250,00 € 1.250,00 € 1.250,00 € 12.200,00 € 8.850,00 € 5.600,00 € 1.250,00 € 5.600,00 € 1.500,00 € 1.500,00 € 9.000,00 € 50.500,00 €
Flux de caixa financer -7.301,42 -7.017,61 -4.802,09 4.788,42 7.559,16 -5.458,45 22.399,98 18.747,51 9.835,95 -4.319,62 -5.407,26 -17.458,31 11.566,27 €
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
35
5.2.5.1.Fluxos nets de caixa
Un indicador força utilitzat en l’àmbit financer de l’empresa és el cash-flow o flux de
caixa. Bàsicament es pot fer la distinció entre dos tipus:
Flux de caixa financer. És la diferència entre els cobraments i els pagaments de
l’empresa durant un exercici (generalment, un any). Es tracta del flux de diners
registrats per la tresoreria de l’empresa i per les variacions durant un període
determinat.
Com es pot observar en la taula anterior, tenint en compte uns cobraments de
405.086,20 € anuals i uns pagaments de 393.519,93 €, el flux de caixa financer durant el
primer any seria d’uns 11.566,27 €.
Flux de caixa econòmic. És la suma dels beneficis i de les amortitzacions. En
aquest cas s’està considerant el flux de recursos generats per l’empresa en un
exercici econòmic. S’utilitza molt sovint per tenir una estimació de la capacitat
d’autofinançament de l’empresa.
En aquest cas, considerant el flux de caixa financer estimat en el punt anterior i unes
amortitzacions de 10.902,39 € durant el primer any, el flux de caixa econòmic seria
d’aproximadament 22.468,66 €.
5.2.6. Mètodes de valoració de la inversió
5.2.6.1. Mètodes estàtics: el termini de recuperació
Els mètodes de raonament estàtic es basen en el fet que el valor dels diners és constant
al llarg del temps. Es treballa com si els diners que es cobren en diferents moments
tinguessin el mateix valor.
El termini de recuperació o pay-back és un mètode estàtic que representa el temps que
es trigarà a recuperar el desemborsament inicial mitjançant els fluxos de caixa. Resulta
útil quan es vol realitzar una inversió d’elevada incertesa ja que proporciona una idea
del temps aproximat que passarà per recuperar el capital invertit però a la vegada poden
conduir a decisions equivocades ja que no tenen en compte dos factors molt importants:
el tipus d’interès i la inflació. El tipus d’interès que fa que una quantitat del moment
actual es pugi capitalitzar a una determinada taxa d’interès i aconseguir una quantitat de
diners més alta; i la inflació és la pujada generalitzada dels preus que fa que el poder
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
36
adquisitiu d’una quantitat de diners actual sigui més gran que la mateixa quantitat en un
moment futur.
Per calcular el termini de recuperació s’utilitza la fórmula:
on és la inversió inicial i el flux de caixa del primer any.
En el cas estudiat, el pay-back seria de 18’42 anys ja que la inversió inicial és de
212.649,17 € i el flux de caixa del primer any és de 11.566,27 €. Així doncs, i tenint en
compte que el termini de la concessió és per 50 anys, segons aquest criteri la inversió
seria viable ja que es tardaria menys de la meitat dels anys de vida de l’hotel a
recuperar-la.
5.2.6.2. Mètodes dinàmics: el VAN i el TIR12
Els mètodes de raonament dinàmic tenen en compte el diferent valor dels diners segons
el moment en què es produeix el flux de caixa (sigui positiu o negatiu). Els criteris es
basen en la premissa financera que diu que el diner no té el mateix valor en el temps,
per tant, representen un plantejament molt més realista.
El valor actual net (VAN) consisteix a actualitzar tots els fluxos nets de caixa al
moment zero i obtenir el valor capital en aquest moment. Es tracta d’un criteri que
necessita la fixació d’una taxa de descompte per poder-lo realitzar. Si el resultat del
VAN és negatiu, significa que la inversió no genera riquesa per a l’empresa; si es
positiu, la inversió sí que genera riquesa per a l’empresa i és aconsellable realitzar-la.
on és el desemborsament inicial, els fluxos nets de caixa i el tipus d’interès.
Amb un interès del 5,25%, el VAN d’aquesta empresa durant el primer any resultaria
negatiu (-191.527,96€), i per tant, ens podria portar a pensar que l’empresa no és
rendible.
12
Càlcul dels mètodes dinàmics VAN i TIR a l’annex E.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
37
Però no és un valor gaire real, ja que només està valorant un dels fluxos de caixa dels
cinquanta que es duran a terme durant tota la concessió. Com que, segons el pay-back,
sabem que l’empresa podria recuperar el seu capital inicial en uns 18 anys, calcularem
el VAN a 25 anys amb una inflació dels fluxos nets de caixa del 2% cada 5 anys. Un
cop calculat, obtenim que fins l’any 20 l’empresa no genera riquesa però a partir de
l’any 21 comença a obtenir beneficis i, per tant, comença a ser rendible.
Gràficament, i per tal de visualitzar amb més claredat el resultat obtingut, el curs del
VAN al llarg dels 25 anys estudiats seria:
Gràfic IV. Evolució del VAN durant 25 anys. Font: pròpia.
La taxa interna de retorn (TIR) és la taxa d’actualització o descompte que fa el que el
valor del VAN sigui 0 i, per aquest motiu, indica la rendibilitat màxima que genera la
inversió.
és el desemborsament inicial, els fluxos nets de caixa i la taxa de rendibilitat.
Si la taxa de rendibilitat és més gran que el tipus d’interès esmentat en el VAN, convé
fer la inversió ja que s’obté una rendibilitat superior a la del mercat; en canvi, si la taxa
és inferior, la inversió no s’ha de fer ja que l’empresa tindria pèrdues. Si en algun cas la
taxa de rendibilitat és igual al tipus d’interès de mercat, l’empresa es mantindria igual.
-250000
-200000
-150000
-100000
-50000
0
50000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Val
or
Act
ual
Net
(€
)
Anys
VAN
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
38
Calculant directament el TIR per a un període de 25 anys seguint el mateix criteri que
en el VAN, és a dir, la inflació del 2% dels fluxos nets de caixa cada 5 anys, obtenim
que la taxa de rendibilitat és del 6,65%. Com que la taxa de rendibilitat és superior al
tipus d’interès (5,25%) podem afirmar que convé fer la inversió.
5.2.7. Punt mort o llindar de rendibilitat
El llindar de rendibilitat d’una empresa, també anomenat punt mort, determina el nivell
de vendes a partir del qual es comencen a obtenir beneficis. Per tant, és aquell punt en el
qual els ingressos totals són iguals als costos totals i no s’obtenen beneficis ni pèrdues.
Per calcular el llindar de rendibilitat s’utilitza la fórmula:
on Q* és el punt mort, CF els costos fixos, CV els costos variables, i p el preu de
venda.
Tot i ser un criteri important a l’hora d’estudiar la situació economicofinancera d’una
empresa; en aquest cas no es podrà estudiar com a conseqüència de la manca
d’informació real que suposa el projecte.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
39
6. LA DECISIÓ DE CREAR O NO L’EMPRESA
Un cop estudiada la viabilitat del projecte, es poden treure un seguit de conclusions.
Si considerem la viabilitat comercial, tot i que la situació econòmica actual és de crisi,
el turisme a Catalunya durant l’any 2011 ha sigut molt positiu. El sector turístic genera
aproximadament l’11-12% del PIB de Catalunya i, enguany, el sector hoteler en concret
ha obtingut un gran creixement en quant a pernoctacions d’origen estranger.
Dins de la mateixa viabilitat comercial, un cop analitzada la competència podem
anticipar que aquesta no hauria de suposar un gran problema, ja que les característiques
de l’hotel dissenyat no es troben en cap altre de la comarca. En la part d’anàlisi dels
consumidors, s’ha estimat un 75% d’ocupació en temporada alta i un 45% en temporada
baixa; una ocupació que seria molt beneficiosa per a un hotel situat a la muntanya.
Així doncs, es pot arribar a deduir que, comercialment, el projecte és viable.
La viabilitat econòmica i financera, en canvi, és un concepte més complicat. En primer
lloc, s’ha fet el supòsit de que les diverses entitats catalanes que pretenen invertir en la
remodelació de Queralt aportin una quantitat de diners equivalent al cost total de les
obres, fet que suposarà que l’empresa només hagi d’invertir una quantitat inicial de
213.149,17 €, és a dir, gairebé 2 milions menys del cost total del projecte.
Per calcular els fluxos nets de caixa, s’han realitzat unes previsions anuals d’ingressos i
despeses que, a la realitat, podrien arribar a ser molt diferents. Tenint en compte les
previsions ideades, l’empresa obtindrà uns beneficis anuals d’11.566,27 €; però aquests
beneficis no seran del tot reals, ja que en un primer moment serviran per amortitzar la
inversió inicial de capital.
Per cercar en quin punt l’empresa recuperarà la inversió de capital inicial i començarà a
obtenir guanys reals, s’han utilitzat diversos mètodes de valoració. Prenent com a
referència els mètodes més fiables, podem deduir que el projecte també és viable
econòmicament. Per una banda, tal com indica el mètode de valoració del valor actual
net, no serà fins a l’any 21 que l’empresa comenci a generar riquesa; però és un punt
molt adient considerant que el termini de la concessió administrativa és per a 50 anys.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
40
La taxa de rendibilitat, per la seva banda, també afirma que convé fer la inversió; ja que
aquesta és del 6,65% per a 25 anys i supera al tipus d’interès establert, que seria el
5,25%.
A més a més, en un futur podria existir un factor que encara impulsés més el turisme a
Queralt i, per tant, fes més viable el projecte de l’hotel: un telefèric de Berga a Queralt.
En un estudi tècnic de Ferrocarrils de la Generalitat s’està estudiant la possibilitat de
construir un telefèric que uneixi Berga amb Queralt. Aquest document exposa que el
telefèric funcionaria 11 mesos a l’any i que podria arribar a transportar uns 50.000
viatgers anualment, una data molt significativa que faria augmentar en gran magnitud el
turisme a Queralt. Malgrat tot, és un projecte bastant complicat de dur a terme ja que el
seu cost és, aproximadament, de 8,4 milions d’euros.
Cal considerar, però, que tot el projecte s’ha estudiat en base de l’explotació d’un hotel
amb restaurant i cafeteria, no d’un hotel-escola com establien les bases del contracte de
la concessió. Si es decidís realitzar aquesta activitat, els valors de la comptabilitat serien
molt diferents: les matrícules dels alumnes s’haurien de comptar com a ingressos; hi
hauria una reducció de personal perquè els estudiants són qui realitzarien aquestes
feines com a pràctiques, però a la vegada apareixeria un nou grup de personal, el
professorat, que suposaria una altra despesa; la taxa d’ocupació seria més baixa perquè
algunes habitacions estarien destinades a l’alumnat, etc.
Tot i així, com que el projecte de l’hotel amb cafeteria i restaurant resulta totalment
viable, es procedirà a crear l’empresa fictíciament, determinar-ne la forma jurídica i
establir-ne les principals línies d’actuació.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
41
7. LA CONSTITUCIÓ FORMAL DE L’EMPRESA
7.1. Elecció de la forma jurídica
Una de les primeres decisions a prendre al decidir crear l’empresa és l’elecció de la
forma jurídica a adoptar. Després de considerar totes les opcions, el més adequat és
constituir-se com una societat de responsabilitat limitada (SL o SRL) ja que és un
tipus de societat de caràcter capitalista apropiada per a societats amb pocs socis i que no
necessiten una xifra elevada de capital.
Les principals característiques d’aquesta forma jurídica són les següents:
És de caràcter mercantil, sigui quina sigui la naturalesa del seu objecte. Per tant,
s’ha de constituir en escriptura pública i inscriure’s al Registre Mercantil13
.
El nombre de socis per a la seva constitució és, com a mínim, d’un (societats
unipersonals) i no té un màxim.
La responsabilitat dels socis, tal com indica el mateix nom, és limitada al capital
aportat; és a dir, només responen als deutes pel capital invertit.
El capital social està dividit en participacions; és a dir, en parts iguals,
acumulables i indivisibles. Aquest capital no pot ser inferior a 3.005,06 € i en el
moment de la constitució de la societat ha d’estar totalment subscrit i
desemborsat.
La raó social ha d’estar formada pel nom seguit de societat de responsabilitat
limitada o societat limitada, o bé de les sigles SRL o SL.
Aquest tipus de societat tributa per l’impost de societats.
7.2. Els tràmits documentals
Els tràmits documentals que s’han de realitzar a l’hora de crear una empresa es
divideixen en tres tipus: els generals, els laborals i els específics.
7.2.1. Tràmits generals: fiscals i jurídics
Els tràmits generals són aquells necessaris per a la constitució i posada en marxa de
qualsevol empresa. L’ordre que segueixen és el següent:
13
El Registre Mercantil és un conjunt de departaments que depenen de la Direcció General dels
Registres i del Notariat del Ministeri de Justícia, i té com a objecte la inscripció dels empresaris, la
legalització dels seus llibres i el dipòsit i la publicitat dels documents comptables.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
42
Llicències municipals
Tot i que al disposar d’una concessió administrativa ja no cal obtenir la llicència de
comptabilitat d’usos urbanístics i la llicència d’activitats, si que caldrà sol·licitar una
llicència d’obres.
Certificació negativa
S’ha de presentar una certificació acreditativa en què consti que el nom triat per la
societat no coincideix amb el d’una altra.
Ingrés del capital social
S’ha de dipositar a l’entitat bancària l’import del capital social (3.005,06 €) i obtenir la
certificació acreditativa de l’import desemborsat.
Atorgament de l’escriptura de constitució
La certificació negativa del nom i el certificat d’ingrés del capital social s’han de portar
al notari, juntament amb els estatuts socials i les dades personals dels socis fundadors.
Sol·licitud del NIF provisional
Un cop es tingui l’escriptura de constitució, es pot demanar el número d’identificació
fiscal provisional.
Pagament de l’ITP i ADJ
Quan ja es disposa de l’escriptura pública s’ha de liquidar l’impost sobre transmissions
patrimonials (ITP) i actes jurídics documentats (ADJ). La quantitat que s’ha de pagar
correspon a l’1% de la xifra que s’hagi fixat com a capital social. En aquest cas seria de
30,05 €.
Presentació de l’escriptura en el RMP
Cal presentar l’escriptura de constitució en el Registre Mercantil Provincial perquè la
futura societat tingui personalitat jurídica. La inscripció en el Registre confirma la
legalitat de la societat i la incorporació de l’empresa a l’índex d’entitats mercantils.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
43
Legalització dels llibres d’actes i socis
Les societats mercantils han de portar un llibre d’actes en què costaran tots els acords
que es prenen a les juntes. A més, estan obligades a portar el llibre de registre de socis,
en què constaran les transmissions de participacions de la societat.
Inici de l’activitat
Un cop la societat estigui inscrita al Registre Mercantil, s’ha de presentar a
l’Administració d’hisenda del domicili social de l’empresa i aquesta entregarà el NIF
definitiu. Per altra banda, quan es vulgui iniciar l’activitat, s’ha de donar l’alta censal i
l’alta de l’Impost d’Activitats Econòmiques (IAE).
7.2.2. Tràmits laborals
Alta dels socis al règim corresponent de la Seguretat Social
Depenent de si la persona que figura com a representat de l’empresa presta, o no, els
seus serveis a aquesta, haurà de tramitar l’alta en el règim corresponent de la Seguretat
Social juntament amb els dels socis.
Comunicació d’obertura del centre de treball
Els empresaris tenen l’obligació de comunicar l’obertura d’un centre de treball o la
represa d’activitats al Servei Territorial corresponent del Departament de Treball.
S’entén per Centre de Treball el que constitueix una unitat productiva autònoma; és a
dir, el que crea o fabrica un objecte o que presta un servei i que té una organització
específica, tant de béns com de persones.
Inscripció de l’empresa a la Seguretat Social i alta dels treballadors
La inscripció d’empresa a la Seguretat Social és imprescindible per tal de donar d’alta
els treballadors afiliats. La Tresoreria General de la Seguretat Social atorga a l’empresa
un número anomenat codi de compte de cotització que l’empresa mantindrà durant la
seva existència i que farà servir en tots els tràmits.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
44
Llibre de visites
Totes les empreses estan obligades a tenir un llibre de visites, perquè la Inspecció de
Treball hi anoti les diligències necessàries quan fa les visites.
7.2.3. Tràmits específics
L’empresa, com a establiment hoteler, s’haurà d’inscriure al Registre de Turisme de
Catalunya (RTC).
Segons el decret 183/2010, de 23 de novembre, d'establiments d'allotjament turístic, són
establiments hotelers aquells que presten servei d’allotjament en règim de lloguer als
usuaris turístics (en habitacions i/o apartaments) de forma professional, habitual i
mitjançant preu, ja sigui com a establiment únic o com a unitat empresarial
d’explotació, i tant si disposen d’altres serveis de caràcter complementari com si no. La
prestació del servei d’allotjament ha d’incloure en tot cas la neteja diària de totes les
unitats d'allotjament i altres dependències.
7.3. Obligacions fiscals i locals
Els impostos que s’apliquen en les empreses d’hostaleria són bàsicament 4: l’IVA,
l’impost de societats, l’IAE i l’IBI.
7.3.1. Impost sobre el valor afegit
Totes aquelles empreses que realitzin una activitat empresarial de prestacions de serveis
estan obligades a pagar l’impost sobre el valor afegit, més conegut com l’IVA.
L’IVA és un impost que recau i paga el consumidor final del bé o servei; l’empresa és la
intermediària entre la Hisenda Pública i el consumidor final. L’empresari suporta l’IVA
deduïble quan compra i repercuteix un IVA quan ven. En la declaració trimestral és
quan resta l’IVA repercutit de l’IVA suportat, i en resulta una quantitat per pagar o
tornar.
En el cas que s’està estudiant, l’empresa aplicarà un 8% d’IVA a tots els serveis oferts;
però suportarà un 18% d’aquest en tots els serveis (bugaderia, gestoria,
subministrament...) fet que suposarà que li generi un IVA suportat més gran que el
repercutit, havent de demanar la devolució de l’IVA any rere any.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
45
7.3.2. Impost de societats
L’impost de societats és obligat per a totes aquelles empreses que tinguin beneficis. En
el cas de les microempreses, segons el decret de l’any 2011, es tributa al 20% fins els
300.000 euros de benefici; i al 25% a partir d’aquí.
7.3.3. Impost sobre activitats econòmiques
Aquelles societats amb uns ingressos que superin el milió d’euros, hauran de pagar
l’impost sobre activitats econòmiques anualment. En els serveis d’allotjament d’hotels i
motels de 3 estrelles, s’aplica l’epígraf de l’IAE 681, on es decreta que han de tributar
5,601433 € anuals per habitació. En aquest cas, com que l’hotel consta de 20
habitacions, hauria de tributar 112,02866 € anuals; però com que els ingressos no
superen el milió d’euros, estarà exempt de pagar-lo.
7.3.4. Impost sobre béns immobles
L’impost sobre béns immobles (IBI) és l’impost que grava el valor dels béns immobles
de naturalesa urbana, rústica o de característiques especials. Aquest impost l’ha de pagar
el subjecte passiu. Si hi ha diferents titulars amb drets sobre un immoble, s’estableix
que, en primer lloc, són subjectes passius els titulars de concessions administratives; en
segon lloc, els titulars de drets de superfície; els titulars de drets reals d’usdefruit; i, en
darrer lloc, els titulars de drets de propietat. Per tant, en aquest cas, qui hauria de pagar
l’IBI seria l’Ajuntament de Berga, ja que és el propietari de la part pública de Queralt.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
46
8. LÍNIES D’ACTUACIÓ DE L’EMPRESA
8.1. Pla de recursos humans i organització
Inicialment, el negoci comprendrà els següents llocs de treball:
Director. Encarregat de fixar objectius, planificar, organitzar, controlar els
diferents serveis i departaments i la gestió financera, contractar al personal,
elaborar pressupostos, fixar les polítiques de vendes, etc.
Cap de recepció / administratiu. Encarregat de portar a terme la comptabilitat
de l’hotel, supervisar el treball dels seus súbdits, elaborar els horaris del personal
de recepció, revisar la facturació dels comptes dels clients, controlar les
estadístiques d’ocupació, etc.
Recepcionistes. Encarregats de rebre als hostes, vendre i assignar habitacions,
donar informació general de l’hotel i de l’entorn, fer el registre d’entrada de
clients, revisar l’informe d’habitacions fet per la governanta i reportar-li a
aquesta les habitacions check-out per a fins de neteja, etc.
Governanta. Encarregada d’organitzar el treball dels seus subordinats, portar un
control exhaustiu de l’entrada i sortida dels clients, controlar la perfecta neteja
de tot l’hotel, ajudar en les feines del personal de neteja, responsabilitzar-se de
col·locar els detalls especials pels clients (com el kit d’habitacions), controlar tot
el material de neteja per fer inventaris i demanar-ne més si és necessari, etc.
Personal de neteja. Encarregats de netejar les habitacions i les zones nobles i
controlar les habitacions netes i brutes per notificar-ho.
Encarregat de manteniment. Encarregat de mantenir l’exterior de l’hotel en
perfectes condicions i arreglar els desperfectes que puguin sorgir tant a l’interior
com a l’exterior.
Cap de cuina. Encarregat d’organitzar i distribuir les tasques dels empleats del
seu departament, controlar els costos i elaborar el pressupost de restaurant
juntament amb el director, escandallar plats i configurar la carta i el menú,
controlar les entrades i sortides de les comandes i el bon funcionament de cada
partida, etc.
Ajudant de cuina. Encarregat d’elaborar i decorar els plats, ajudar al cap de
cuina i ser capaç de substituir-lo durant la seva absència.
Auxiliar de cuina. Encarregat d’ajudar al cap de cuina i al primer ajudant a
realitzar les seves tasques i mantenir la cuina en perfectes condicions.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
47
Cap de menjador. Encarregat d’organitzar i distribuir les tasques dels empleats
del seu departament i de rebre als clients, acomodar-los i anotar la comanda.
Cambrer. Encarregat de realitzar el servei de plats i de vins, el muntatge del
restaurant i de controlar el manteniment del material utilitzat.
Barman. Encarregat de la cafeteria i responsable de les comandes d’aquesta. Ha
de servir al client tot tipus de begudes i aperitius i mantenir la cafeteria en
perfectes condicions.
8.1.1. Política dels empleats
La política dels empleats que seguirà l’hotel es basarà en el conveni col·lectiu de treball
d’hostaleria i turisme. Els punts principals de la qual seran:
Període de prova de 6 mesos per als nivells retributius I i II, i de 2 mesos per a la
resta de nivells.
Jornada màxima anual d’unes 1.800 hores, equivalent a la jornada de 40 hores
setmanals.
Descans de 20 minuts en jornada continuada i torns d’un màxim de 5 hores amb
pauses d’un mínim d’hora i mitja en jornada partida.
Descans setmanal d’un mínim de 2 dies sense interrupció.
Trenta dies naturals de vacances, preferentment en temporada baixa.
Director
Cap de rececpció / Administratiu
Recepcionista 1
Recepcionista 2
Governanta
Neteja 1
Neteja 2
Manteniment Cap de cuina
Ajudant de cuina
Auxiliar de cuina
Cap de menjador
Cambrer
Barman cafeteria
Gràfic V. Organigrama. Font: pròpia
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
48
8.1.2. Contractació
Per a la contractació del personal, el gerent de l’hotel juntament amb el cap de la secció
de la persona a contractar duran a terme una entrevista amb aquells candidats que
prèviament hagin fet arribar el currículum vitae i compleixen els requisits demanats. El
treballador que mostri més aptitud a l’entrevista haurà de passar un període de prova de
6 mesos (nivells I i II) o de 2 mesos (resta de nivells) per demostrar realment quines són
les seves capacitats. Un cop superat el període de prova i si no hi ha hagut cap incident,
l’empresa decidirà contractar al treballador de manera indefinida14
.
Si per algun motiu, alguna de les dues parts decideix extingir el contracte, haurà de
notificar-ho amb una antelació mínima de 3 mesos (nivells I i II) i de 15 dies per a la
resta; segons la causa, el treballador tindrà dret, o no, a la indemnització.
8.2. Temporada alta i temporada baixa
Per a l’elecció de temporada alta i temporada baixa, s’han tingut presents, bàsicament,
dos aspectes: el clima i els dies festius.
Seran exclusivament de temporada baixa els mesos de gener, febrer, març, maig,
octubre, novembre i desembre; i de temporada alta, els mesos de juliol i agost. El mes
d’abril es dividirà en quinzenes: la primera serà, generalment, de temporada alta; i la
segona, de temporada baixa; tot i que podrà variar en funció de quan s’escaigui Setmana
Santa. Els mesos de juny i setembre també segueixen un criteri semblant: el mes de juny
comença en temporada baixa la primera quinzena i acaba en temporada alta la segona;
mentre que el mes de setembre comença en temporada alta i acaba en temporada baixa.
A més, es consideraran temporada alta les següents dates: 31 de desembre-1 de gener,
fira de l’1 de maig, 8 de setembre (gala de Queralt), festa dels bolets i pont de la
Puríssima.
14
Un contracte indefinit és aquell que no estableix límits de temps en la prestació de serveis (veure
exemple a l’annex F).
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
49
8.3. Convenis
L’hotel tindrà convenis amb diferents empreses d’esports d’aventura que ofereixin salts
amb parapent, rutes amb quads, escalades, guies de muntanya, rutes a cavall, parcs
d’aventura, etc.
Aquests convenis es basaran, per una banda, en que l’hotel promocionarà les activitats
d’aquestes empreses als clients oferint-los descomptes; i per l’altra, en que aquest
obtindrà un 3% dels guanys per cada reserva d’activitats que facin els clients. D’aquesta
manera, les empreses aconseguiran més clientela i l’hotel, més ingressos.
8.4. Ofertes
En un primer moment, per tal de promocionar l’hotel, es podrien oferir una sèrie
d’ofertes com:
Especial 5+1. Per a la reserva de 5 nits, una nit més gratuïta.
Especial família. 10% de descompte en reserves per a famílies nombroses.
Especial esports. 5% de descompte per aquells clients que contractin, com a
mínim, dues activitats amb les empreses d’esport vinculades.
Especial nit de noces. 50% de descompte en la reserva d’una nit per a les
parelles que hagin realitzat el banquet de casament al restaurant de l’hotel.
Tarja de fidelització. Els clients més fidels de l’hotel rebran una targeta que els
permetrà una sèrie d’avantatges com prioritat de reserves i un 5% de descompte
en aquestes, permanència a l’habitació fins a les 16:00h, entrada gratuïta al
gimnàs o descomptes especials en dinars i sopars al restaurant.
Totes les ofertes podran variar al llarg del temps en funció de les necessitats de l’hotel o
de les característiques de la temporada.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
50
9. CONCLUSIONS
En acabar el treball, es pot afirmar que he sigut capaç de respondre a la qüestió
principal: és viable un hotel a Queralt?
Després d’estudiar-ne la viabilitat des de diferents punts de vista i a través de diversos
mètodes, el resultat obtingut és que sí que és viable obrir un hotel a Queralt. Tot i que
en un primer moment podia semblar que el projecte no era rendible perquè durant els 20
primers anys de vida tots els beneficis s’haurien de destinar a la inversió inicial de
capital, si s’analitza detalladament, es pot observar que l’empresa començaria a generar
beneficis en un termini inferior a la meitat de la concessió administrativa adjudicada per
50 anys.
No és d’estranyar, doncs, que importants empreses hoteleres com la companyia Husa,
s’hagin interessat en el projecte de Queralt. Aquesta companyia en concret, per
exemple, va idear un hotel de 5 estrelles que resultava totalment viable; però era
inadequat per l’entorn, cosa que va provocar que l’Ajuntament de Berga desestimés la
proposta.
No obstant, s’ha de tenir present que gairebé tot el treball es basa en un supòsit; sobretot
la part econòmica, ja que els valors estudiats, malgrat que s’han estimat amb la màxima
precisió, no acaben de ser del tot reals. Per tant, s’ha de tenir en compte que, a l’hora de
la veritat i en una situació de crisi com l’actual, els resultats podrien arribar a ser molt
diferents.
Per últim, m’agradaria mostrar el meu agraïment a totes aquelles persones que han fet
possible el desenvolupament d’aquest treball. Donar les gràcies a la meva tutora Núria
Planas per guiar-me i ajudar-me en tot moment; al senyor Jaume Vima (regidor de
Cultura i Patrimoni de l’Ajuntament de Berga) per la informació sobre la situació actual
de Queralt; a la senyora Judith Serra (directora de l’hotel Ciutat de Berga) pels seus
consells a l’hora de comptabilitzar els ingressos i despeses d’una empresa hotelera; al
senyor Josep Graus (propietari de l'empresa Queralt Turisme S.L.) per mostrar-me
l’estat actual de l’hostatgeria; al mossèn custodi de Queralt Ramon Barniol per
conversar amb mi sobre diversos temes de Queralt i d’actualitat; a l’Oficina de Turisme
del Berguedà per la informació concedida; i, a la meva família, per la seva ajuda i
paciència durant tot el treball.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
51
10. BIBLIOGRAFIA
Llibres:
GONZÁLEZ FERNÁNDEZ, Clara. PINA MASSACHS, Montserrat. ALFARO
GIMÉNEZ, Josep (2008). Economia de l’empresa 1. Madrid: McGraw-Hill.
ISBN: 978-84-481-6790-5
GONZÁLEZ FERNÁNDEZ, Clara. PINA MASSACHS, Montserrat. ALFARO
GIMÉNEZ, Josep (2009). Economia de l’empresa 2. Madrid: McGraw-Hill.
ISBN: 978-84-481-7034-9
LOBATO, Francisco (2009). Empresa e Iniciativa Emprendedora. Madrid: Macmillan
Profesional.
ISBN: 978-84-7942-257-8
Articles en publicacions periòdiques:
BOIXADER VILÀ, Lluís “El patrimoni arquitectònic”. L’erol. Número 34: Queralt.
Any: 1991. (pàgs. 46-55).
C., D. (2011, 17 de juny). Entrevista Juli Gendrau Farguell “Una de les prioritats per a
l’hotel és fer-hi un centre d’exploració de recursos naturals”. Regió 7. Secció de
Societat, Berguedà (pàg. 11).
C., D. (2011, 24 de setembre). “Els concessionaris de l’hotel i Queralt porten el cas
davant dels tribunals”. Regió 7. Secció de Societat, Berguedà (pàg. 13).
C., D. (2011, 27 d’octubre). “El vell somni de fer un telefèric de Berga a Queralt val
almenys 8,4 milions d’euros”. Regió 7. Secció de Societat, Berguedà (pàg. 9).
GALLARDO SOTO, Abel (2011, 24 de setembre). “Els projectes frustrats de Queralt
topen ara amb la crisi econòmica”. Regió 7. Secció El tema del dia (pàgs. 2-3).
PERONA., Dani (2011, 9 de juliol). “El ple ratifica per unanimitat el final de les
concessions d’Inberga Tur SL”. Regió 7. Secció de Societat, Berguedà (pàg. 12).
PERONA, Dani (2011, 13 d’agost). “Els visitants del Camí dels Bons Homes gasten
uns 400 euros durant l’estada”. Regió 7. Secció de Societat, Berguedà (pàg. 12).
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
52
PERONA, Dani (2011, 7 de setembre). “Montañà demana als ens berguedans que
desencallin el projecte de Queralt”. Regió 7. Secció de Societat, Berguedà (pàg. 12).
PERONA, Dani (2011, 3 de novembre). “Berga demana ajuda per fer un pla integral per
situar Queralt al segle XXI”. Regió 7. Secció de Societat, Berguedà (pàg. 14).
SPA, Miquel (2011, 1 de setembre). “L’activitat turística a les comarques de
muntanya”. Regió 7. Secció d’Economia (pàg. 24).
Internet:
ABCBOLSA. Hipotecas. Cálculo de un préstamo (excel). [Data de consulta:
24/10/2011] <http://www.abcbolsa.com/calculo_de_un_prestamo_excel.htm>
DIPUTACIÓ DE BARCELONA. Organisme de gestió tributària. [Data de consulta:
03/11/2011] <http://orgt.diba.cat/cat/>
GENERALITAT DE CATALUNYA. Direcció general de Turisme. Observatori de
Turisme. El turisme QSR. [Data de consulta: 16/10/2011]
<http://www.gencat.cat/diue/doc/doc_77451206_1.pdf>
GENERALITAT DE CATALUNYA. Departament d’empresa i ocupació. [Data de
consulta: vàries consultes] <http://www20.gencat.cat/portal/site/empresaiocupacio>
GENERALITAT DE CATALUNYA. Departament d’economia i coneixement. [Data de
consulta: vàries consultes] <http://www20.gencat.cat/portal/site/economia>
GENERALITAT DE CATALUNYA. Direcció d’economia i coneixement. Economia
catalana. Indicadors de conjuntura econòmica juliol 2011. [Data de consulta:
15/09/2011]
<http://www20.gencat.cat/docs/economia/ecocat/documents/Indicadors%20de%20conj
untura/InformeJULIOL%202011.pdf>
GENERALITAT DE CATALUNYA. Oficina virtual de tràmits. [Data de consulta:
01/11/2011] <http://www20.gencat.cat/portal/site/OVT>
IDESCAT. Economia. Turisme. [Data de consulta: vàries consultes]
<http://www.idescat.cat/cat/economia/ecotur.html>
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
53
IDESCAT. Territori. Banc d'estadístiques de municipis i comarques. Berguedà. [Data
de consulta: 03/10/2011]
<http://www.idescat.cat/territ/BasicTerr?TC=6&V0=2&V1=14&CTX=B&ALLINFO=
TRUE>
INSTITUT D’ESTUDIS CATALANS. Diccionari de la llengua catalana segona edició.
[Data de consulta: vàries consultes]
<http://dlc.iec.cat/index.html>
OFICINA DE TURISME DE BERGA. Queralt. [Data de consulta: 10/09/2011]
<http://www.turismeberga.cat/website/tcultural_queralt.asp>
SEGURIDAD SOCIAL. Empresarios. [Data de consulta: 20/10/2011]
<http://www.seg-social.es/Internet_1/Empresarios/index.htm>
TURISME DEL BERGUEDÀ. Berguedà. [Data de consulta: 11/09/2011]
<http://www.elbergueda.cat/>
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
54
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT
ANNEXOS
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
55
ANNEX A. SOL·LICITUD DE LA CONCESSIÓ ADMINISTRATIVA
1. Model de declaració de no incursió en causa de prohibició per contractar
amb les administracions públiques
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
56
2. Model de sol·licitud
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
57
3. Model d’oferta econòmica
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
58
ANNEX B. PRESSUPOST INICIAL
1. Pressupost inicial per capítols
RESUM PER CAPÍTOLS
Enderrocs i moviments de terres
9.015,00 €
Fonaments
22.000,00 €
Estructures
210.000,00 €
Cobertes
48.000,00 €
Tancament i divisòries
44.000,00 €
Impermeabilització i aïllaments
12.200,00 €
Revestiments
127.000,00 €
Paviments
63.106,00 €
Tancaments i divisòries practicables
25.000,00 €
Proteccions i senyalització
12.500,00 €
Envidriaments
21.030,24 €
Instal·lacions d'evacuació
11.704,00 €
Instal·lacions de calefacció
222.000,00 €
Instal·lacions elèctriques
135.000,00 €
Instal·lacions d'enllumenat
156.000,00 €
Instal·lacions de lampisteria i aparells
sanitaris 25.000,00 €
Instal·lacions de gas combustible
8.500,00 €
Instal·lacions de transport
68.500,00 €
Instal·lacions contra incendis i de seguretat 18.000,00 €
Instal·lacions audiovisuals i de comunicació 9.500,00 €
Sistema de depuració
18.000,00 €
Ampliació de la potència elèctrica
22.000,00 €
TOTAL CAPÍTOLS 1.288.055,24 €
Pressuposts seguretat i salut
28.661,10 €
Control de qualitat
6.500,00 €
PRESSUPOST EXECUCIÓ MATERIAL 1.323.216,34 €
13 % despeses generals
190.868,12 €
6 % benefici industrial
88.092,98 €
TOTAL 1.602.177,44 €
18% IVA
288.391,94 €
PRESSUPOST DE LICITACIÓ 1.890.569,38 €
Equipament gimnàs
15.000,00 €
Equipament cuina
130.000,00 €
Mobiliari
73.047,87 €
Parament cuina i menjador
21.596,24 €
Constitució inicial de l'empresa
3.005,06 €
Altres despeses de constitució
500,00 €
INVERSIÓ TOTAL INICIAL 2.133.718,55 €
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
59
2. Mobiliari
Mobiliari Preu unitari Quantitat Total
Recepció
Mostrador 696,00 € 1 696,00 €
Moble claus 432,00 € 1 432,00 €
Caixa forta 394,00 € 1 394,00 €
Cadira 166,00 € 1 166,00 €
Caixa cobraments efectius 300,00 € 1 300,00 €
Sofà 2 places 1.128,00 € 1 1.128,00 €
Tauleta 80,00 € 1 80,00 €
Ordinador 750,00 € 1 750,00 €
Impressora multifunció 120,00 € 1 120,00 €
Oficina
Taula oficina 425,00 € 1 425,00 €
Cadires 166,00 € 3 498,00 €
Armaris 413,00 € 1 413,00 €
Prestatgeries 236,00 € 2 472,00 €
Ordinador 750,00 € 1 750,00 €
Impressora multifunció 120,00 € 1 120,00 €
Cafeteria
Moble bar 1.500,00 € 1 1.500,00 €
Cadires altes 60,00 € 8 480,00 €
Taula rodona alta 120,00 € 3 360,00 €
Sofà 2 places 1.128,00 € 1 1.128,00 €
Tauleta 80,00 € 1 80,00 €
Menjador
Taules 2-4 places 325,00 € 15 4.875,00 €
Cadires 213,00 € 60 12.780,00 €
Joc de taula 20,00 € 30 600,00 €
Habitacions
Estructura llit doble 199,00 € 20 3.980,00 €
Estructura llit individual 99,99 € 11 1.099,89 €
Matalàs doble 99,99 € 20 1.999,80 €
Matalàs individual 49,99 € 11 549,89 €
Llençols, fundà nòrdica doble i 2 coixineres 59,99 € 40 2.399,60 €
Llençols, fundà nòrdica individual i
coixinera 34,99 € 22 769,78 €
Tauletes de nit 39,99 € 51 2.039,49 €
Armari 3 portes 349,00 € 23 8.027,00 €
Calaixera 3 calaixos 99,99 € 23 2.299,77 €
Penjadors (4 unitats) 0,99 € 46 45,54 €
Taula escriptori 99,99 € 23 2.299,77 €
Cadira 39,99 € 23 919,77 €
Butaca 59,00 € 23 1.357,00 €
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
60
Làmpada de peu 25,99 € 23 597,77 €
Làmpada de sostre 24,99 € 51 1.274,49 €
Làmpada de paret 12,99 € 23 298,77 €
Mirall 49,99 € 23 1.149,77 €
Paperera 3,99 € 23 91,77 €
Mini bar 130,00 € 20 2.600,00 €
Caixa forta 122,00 € 20 2.440,00 €
Televisió 184,00 € 23 4.232,00 €
Telèfon 20,00 € 20 400,00 €
Portamaletes 35,00 € 23 805,00 €
Quadres 15,00 € 40 600,00 €
Joc de tovalloles 3mides 12,00 € 102 1.224,00 €
Passadissos i distribuïdors
Quadres 15,00 € 24 360,00 €
Plantes 40,00 € 10 400,00 €
Extintors 4kg 30,00 € 8 240,00 €
TOTAL MOBILIARI 73.047,87 €
VIABILITAT D'UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
61
2. Costos fixos
Pàgines 26-27 Sou brut Seguretat Social Jornada Gener (TB) Febrer (TB) Març (TB) Set. Santa (TA) Abril (TB) Maig (TB) Juny (TB) Juny (TA) Juliol (TA) Agost (TA) Setembre (TA) Setembre (TB) Octubre (TB) Novembre (TB) Desembre (TB) Extres TOTAL ANUAL
Hotel Director 1.417,54 € 354,39 € Completa 1.771,93 € 1.771,93 € 1.771,93 € 885,96 € 885,96 € 1.771,93 € 885,96 € 885,96 € 1.771,93 € 1.771,93 € 885,96 € 885,96 € 1.771,93 € 1.771,93 € 1.771,93 € 3.543,85 € 24.806,95 €
1.277,43 € 319,36 € Completa 1.596,79 € 1.596,79 € 1.596,79 € 798,39 € 798,39 € 1.596,79 € 798,39 € 798,39 € 1.596,79 € 1.596,79 € 798,39 € 798,39 € 1.596,79 € 1.596,79 € 1.596,79 € 3.193,58 € 22.355,03 €
Recepció 1 1.254,79 € 313,70 € Completa 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 3.136,98 € 21.958,83 €Recepció 2 1.254,79 € 313,70 € Completa 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 3.136,98 € 21.958,83 €
Governanta 1.326,71 € 331,68 € Completa 1.658,39 € 1.658,39 € 1.658,39 € 829,19 € 829,19 € 1.658,39 € 829,19 € 829,19 € 1.658,39 € 1.658,39 € 829,19 € 829,19 € 1.658,39 € 1.658,39 € 1.658,39 € 3.316,78 € 23.217,43 €Neteja 1 1.160,54 € 290,14 € Completa 1.450,68 € 1.450,68 € 1.450,68 € 725,34 € 725,34 € 1.450,68 € 725,34 € 725,34 € 1.450,68 € 1.450,68 € 725,34 € 725,34 € 1.450,68 € 1.450,68 € 1.450,68 € 2.901,35 € 20.309,45 €Neteja 2 1.160,54 € 290,14 € Completa en TA - - - 725,34 € - - - 725,34 € 1.450,68 € 1.450,68 € 725,34 € - - - - 846,23 € 5.923,59 €
Manteniment 1.254,79 € 313,70 € Completa 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 3.136,98 € 21.958,83 €
Cuina Cap de cuina 1.372,08 € 343,02 € Completa 1.715,10 € 1.715,10 € 1.715,10 € 857,55 € 857,55 € 1.715,10 € 857,55 € 857,55 € 1.715,10 € 1.715,10 € 857,55 € 857,55 € 1.715,10 € 1.715,10 € 1.715,10 € 3.430,20 € 24.011,40 €Ajudant de cuina 1.160,54 € 290,14 € Completa 1.450,68 € 1.450,68 € 1.450,68 € 725,34 € 725,34 € 1.450,68 € 725,34 € 725,34 € 1.450,68 € 1.450,68 € 725,34 € 725,34 € 1.450,68 € 1.450,68 € 1.450,68 € 2.901,35 € 20.309,45 €Auxiliar de cuina 1.160,54 € 290,14 € Mitja 725,34 € 725,34 € 725,34 € 362,67 € 362,67 € 725,34 € 362,67 € 362,67 € 725,34 € 725,34 € 362,67 € 362,67 € 725,34 € 725,34 € 725,34 € 1.450,68 € 10.154,73 €
Menjador Cap de menjador 1.277,43 € 319,36 € Completa 1.596,79 € 1.596,79 € 1.596,79 € 798,39 € 798,39 € 1.596,79 € 798,39 € 798,39 € 1.596,79 € 1.596,79 € 798,39 € 798,39 € 1.596,79 € 1.596,79 € 1.596,79 € 3.193,58 € 22.355,03 €Cambrer 1.254,79 € 313,70 € Completa 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 3.136,98 € 21.958,83 €
Cafeteria Barman 1.254,79 € 313,70 € Completa 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 784,24 € 784,24 € 1.568,49 € 1.568,49 € 1.568,49 € 3.136,98 € 21.958,83 €
19.808,11 € 19.808,11 € 19.808,11 € 19.808,11 € 21.258,79 € 21.258,79 € 19.808,11 € 19.808,11 € 19.808,11 € 40.462,45 €
TOTAL ANUAL 283.237,16 €MITJANA MENSUAL 23.603,10 €
Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Setembre Octubre Novembre Desembre TOTAL ANUAL
Assegurances 986,53 € - - 497,53 € - - 497,53 € - - 497,53 € - - 2.479,12 €
Taxa escombraries - - - 183,08 € - - - - 183,08 € - - - 366,15 €
Gestoria 200,00 € - - 200,00 € - - 200,00 € - - 200,00 € - - 800,00 €
Pàgina web 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 20,00 € 240,00 €
Telèfon i ADSL 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 208,90 € 2.506,80 €
Subscripcions premsa 897,80 € - - - - - - - - - - - 897,80 €
Canon ajuntament 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 900,00 € 10.800,00 €
500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 € 6.000,00 €
Manteniment extintors 240,00 € - - - - - - - - - - - 240,00 €
Préstec 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 1.798,00 € 21.576,00 €
5.751,23 € 3.426,90 € 3.426,90 € 4.307,51 € 3.426,90 € 3.426,90 € 4.124,43 € 3.426,90 € 3.609,98 € 4.124,43 € 3.426,90 € 3.426,90 €
TOTAL ANUAL 45.905,87 €MITJANA MENSUAL 3.825,49 €
TOTAL ANUAL COSTOS FIXOS 329.143,03 €MITJANA MENSUAL COSTOS FIXOS 27.428,59 €
Pàgines 27-29
Manteniment ascensor inclinat
ANNEX C. PREVISIÓ ANUAL DE DESPESES
20.533,45 € 20.533,45 € 20.533,45 €
Cap de recepció / Administratiu
VIABILITAT D'UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
62
2. Costos variables
Pàgines 29-30 Base de consum Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Setembre Octubre Novembre Desembre TOTAL ANUAL
Llum 40 €/dia 1.200,00 € 1.200,00 € 1.200,00 € 960,00 € 960,00 € 480,00 € 480,00 € 480,00 € 960,00 € 960,00 € 1.200,00 € 1.200,00 € 11.280,00 €
Aigua 5 €/dia 150,00 € 150,00 € 150,00 € 180,00 € 180,00 € 270,00 € 270,00 € 270,00 € 180,00 € 180,00 € 150,00 € 150,00 € 2.280,00 €
Gas 60 €/dia 1.800,00 € 1.800,00 € 1.800,00 € 1.080,00 € 1.080,00 € 360,00 € 360,00 € 360,00 € 1.080,00 € 1.080,00 € 1.800,00 € 1.800,00 € 14.400,00 €
3.150,00 € 3.150,00 € 3.150,00 € 2.220,00 € 2.220,00 € 1.110,00 € 1.110,00 € 1.110,00 € 2.220,00 € 2.220,00 € 3.150,00 € 3.150,00 €
TOTAL ANUAL 27.960,00 €MITJANA MENSUAL 2.330,00 €
Pàgina 30 Criteri Gener Febrer Març Abril Maig Juny Juliol Agost Setembre Octubre Novembre Desembre TOTAL ANUAL
Bugaderia 10 cops/mes 1.050,00 € 1.050,00 € 1.050,00 € 1.475,00 € 1.050,00 € 1.475,00 € 1.900,00 € 1.900,00 € 1.475,00 € 1.050,00 € 1.050,00 € 1.050,00 € 15.575,00 €
Kit habitacions 15 cops/mes 315,00 € 315,00 € 315,00 € 442,50 € 315,00 € 442,50 € 570,00 € 570,00 € 442,50 € 315,00 € 315,00 € 315,00 € 4.672,50 €
Publicitat 6% reserves 1.011,38 € 913,50 € 1.011,38 € 1.576,13 € 1.011,38 € 1.576,13 € 2.245,95 € 2.245,95 € 1.576,13 € 1.011,38 € 978,75 € 1.011,38 € 16.169,40 €
2.376,38 € 2.278,50 € 2.376,38 € 3.493,63 € 2.376,38 € 3.493,63 € 4.715,95 € 4.715,95 € 3.493,63 € 2.376,38 € 2.343,75 € 2.376,38 €
TOTAL ANUAL 36.416,90 €MITJANA MENSUAL 3.034,74 €
TOTAL ANUAL COSTOS VARIABLES 64.376,90 €MITJANA MENSUAL COSTOS VARIABLES 5.364,74 €
HIVERN PRIMAVERA ESTIU TARDOR HIVERN
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
63
3. Quotes de préstec
Mètode de quotes constants o Sistema Francès
300.000 Import inicial del préstec
5,25
Tipus d'interès nominal anual inicial en tant per
cent
25 Anys de vida del préstec
12 Nombre de pagaments periòdics a l'any
Tipus Període Períodes Préstec Mensualitat o Interès Quota
d'interès actual pendents viu
pagament
periòdic del període d'amortització
5,25 0 300 300.000 1.798 1.313 485 5,25 1 299 299.515 1.798 1.310 487
5,25 2 298 299.027 1.798 1.308 489
5,25 3 297 298.538 1.798 1.306 492 5,25 4 296 298.046 1.798 1.304 494 5,25 5 295 297.552 1.798 1.302 496 5,25 6 294 297.057 1.798 1.300 498
5,25 7 293 296.558 1.798 1.297 500
5,25 8 292 296.058 1.798 1.295 502 5,25 9 291 295.556 1.798 1.293 505 5,25 10 290 295.051 1.798 1.291 507
5,25 11 289 294.544 1.798 1.289 509
5,25 12 288 294.035 1.798 1.286 511
5,25 13 287 293.524 1.798 1.284 514 5,25 14 286 293.010 1.798 1.282 516 5,25 15 285 292.494 1.798 1.280 518 5,25 16 284 291.976 1.798 1.277 520
5,25 17 283 291.456 1.798 1.275 523
5,25 18 282 290.933 1.798 1.273 525 5,25 19 281 290.408 1.798 1.271 527
5,25 20 280 289.881 1.798 1.268 530 5,25 21 279 289.351 1.798 1.266 532
5,25 22 278 288.820 1.798 1.264 534 5,25 23 277 288.285 1.798 1.261 536 5,25 24 276 287.749 1.798 1.259 539 5,25 25 275 287.210 1.798 1.257 541
5,25 26 274 286.669 1.798 1.254 544
5,25 27 273 286.125 1.798 1.252 546
5,25 28 272 285.579 1.798 1.249 548 5,25 29 271 285.031 1.798 1.247 551
5,25 30 270 284.480 1.798 1.245 553
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
64
5,25 31 269 283.927 1.798 1.242 556
5,25 32 268 283.372 1.798 1.240 558
5,25 33 267 282.814 1.798 1.237 560
5,25 34 266 282.253 1.798 1.235 563
5,25 35 265 281.690 1.798 1.232 565 5,25 36 264 281.125 1.798 1.230 568 5,25 37 263 280.557 1.798 1.227 570 5,25 38 262 279.987 1.798 1.225 573
5,25 39 261 279.414 1.798 1.222 575
5,25 40 260 278.839 1.798 1.220 578
5,25 41 259 278.261 1.798 1.217 580
5,25 42 258 277.681 1.798 1.215 583
5,25 43 257 277.098 1.798 1.212 585
5,25 44 256 276.512 1.798 1.210 588 5,25 45 255 275.924 1.798 1.207 591 5,25 46 254 275.334 1.798 1.205 593 5,25 47 253 274.741 1.798 1.202 596
5,25 48 252 274.145 1.798 1.199 598
5,25 49 251 273.546 1.798 1.197 601
5,25 50 250 272.945 1.798 1.194 604 5,25 51 249 272.342 1.798 1.191 606 5,25 52 248 271.736 1.798 1.189 609 5,25 53 247 271.127 1.798 1.186 612
5,25 54 246 270.515 1.798 1.184 614
5,25 55 245 269.901 1.798 1.181 617
5,25 56 244 269.284 1.798 1.178 620 5,25 57 243 268.664 1.798 1.175 622 5,25 58 242 268.042 1.798 1.173 625 5,25 59 241 267.417 1.798 1.170 628
5,25 60 240 266.789 1.798 1.167 631
5,25 61 239 266.159 1.798 1.164 633
5,25 62 238 265.525 1.798 1.162 636 5,25 63 237 264.889 1.798 1.159 639 5,25 64 236 264.250 1.798 1.156 642 5,25 65 235 263.609 1.798 1.153 644
5,25 66 234 262.964 1.798 1.150 647
5,25 67 233 262.317 1.798 1.148 650
5,25 68 232 261.667 1.798 1.145 653 5,25 69 231 261.014 1.798 1.142 656 5,25 70 230 260.358 1.798 1.139 659 5,25 71 229 259.699 1.798 1.136 662
5,25 72 228 259.038 1.798 1.133 664
5,25 73 227 258.373 1.798 1.130 667
5,25 74 226 257.706 1.798 1.127 670
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
65
5,25 75 225 257.036 1.798 1.125 673
5,25 76 224 256.363 1.798 1.122 676 5,25 77 223 255.686 1.798 1.119 679 5,25 78 222 255.007 1.798 1.116 682 5,25 79 221 254.325 1.798 1.113 685
5,25 80 220 253.640 1.798 1.110 688
5,25 81 219 252.952 1.798 1.107 691
5,25 82 218 252.261 1.798 1.104 694 5,25 83 217 251.567 1.798 1.101 697 5,25 84 216 250.870 1.798 1.098 700 5,25 85 215 250.170 1.798 1.094 703
5,25 86 214 249.466 1.798 1.091 706
5,25 87 213 248.760 1.798 1.088 709
5,25 88 212 248.051 1.798 1.085 713 5,25 89 211 247.338 1.798 1.082 716 5,25 90 210 246.622 1.798 1.079 719 5,25 91 209 245.904 1.798 1.076 722
5,25 92 208 245.182 1.798 1.073 725
5,25 93 207 244.457 1.798 1.069 728
5,25 94 206 243.728 1.798 1.066 731 5,25 95 205 242.997 1.798 1.063 735 5,25 96 204 242.262 1.798 1.060 738 5,25 97 203 241.525 1.798 1.057 741
5,25 98 202 240.783 1.798 1.053 744
5,25 99 201 240.039 1.798 1.050 748
5,25 100 200 239.292 1.798 1.047 751 5,25 101 199 238.541 1.798 1.044 754 5,25 102 198 237.787 1.798 1.040 757 5,25 103 197 237.029 1.798 1.037 761
5,25 104 196 236.268 1.798 1.034 764
5,25 105 195 235.504 1.798 1.030 767
5,25 106 194 234.737 1.798 1.027 771 5,25 107 193 233.966 1.798 1.024 774 5,25 108 192 233.192 1.798 1.020 778 5,25 109 191 232.415 1.798 1.017 781
5,25 110 190 231.634 1.798 1.013 784
5,25 111 189 230.849 1.798 1.010 788
5,25 112 188 230.061 1.798 1.007 791 5,25 113 187 229.270 1.798 1.003 795 5,25 114 186 228.476 1.798 1.000 798 5,25 115 185 227.677 1.798 996 802
5,25 116 184 226.876 1.798 993 805
5,25 117 183 226.071 1.798 989 809
5,25 118 182 225.262 1.798 986 812 5,25 119 181 224.450 1.798 982 816
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
66
5,25 120 180 223.634 1.798 978 819
5,25 121 179 222.815 1.798 975 823 5,25 122 178 221.992 1.798 971 827 5,25 123 177 221.165 1.798 968 830 5,25 124 176 220.335 1.798 964 834
5,25 125 175 219.501 1.798 960 837
5,25 126 174 218.664 1.798 957 841
5,25 127 173 217.823 1.798 953 845 5,25 128 172 216.978 1.798 949 848 5,25 129 171 216.129 1.798 946 852 5,25 130 170 215.277 1.798 942 856
5,25 131 169 214.421 1.798 938 860
5,25 132 168 213.562 1.798 934 863
5,25 133 167 212.698 1.798 931 867 5,25 134 166 211.831 1.798 927 871 5,25 135 165 210.960 1.798 923 875 5,25 136 164 210.085 1.798 919 879
5,25 137 163 209.207 1.798 915 882
5,25 138 162 208.324 1.798 911 886
5,25 139 161 207.438 1.798 908 890 5,25 140 160 206.548 1.798 904 894 5,25 141 159 205.654 1.798 900 898 5,25 142 158 204.756 1.798 896 902
5,25 143 157 203.854 1.798 892 906
5,25 144 156 202.948 1.798 888 910
5,25 145 155 202.038 1.798 884 914 5,25 146 154 201.124 1.798 880 918 5,25 147 153 200.206 1.798 876 922 5,25 148 152 199.284 1.798 872 926
5,25 149 151 198.359 1.798 868 930
5,25 150 150 197.429 1.798 864 934
5,25 151 149 196.495 1.798 860 938 5,25 152 148 195.557 1.798 856 942 5,25 153 147 194.614 1.798 851 946 5,25 154 146 193.668 1.798 847 950
5,25 155 145 192.718 1.798 843 955
5,25 156 144 191.763 1.798 839 959
5,25 157 143 190.804 1.798 835 963 5,25 158 142 189.841 1.798 831 967 5,25 159 141 188.874 1.798 826 971 5,25 160 140 187.903 1.798 822 976
5,25 161 139 186.927 1.798 818 980
5,25 162 138 185.947 1.798 814 984
5,25 163 137 184.963 1.798 809 989 5,25 164 136 183.974 1.798 805 993
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
67
5,25 165 135 182.981 1.798 801 997
5,25 166 134 181.984 1.798 796 1.002 5,25 167 133 180.983 1.798 792 1.006 5,25 168 132 179.977 1.798 787 1.010 5,25 169 131 178.966 1.798 783 1.015
5,25 170 130 177.952 1.798 779 1.019
5,25 171 129 176.932 1.798 774 1.024
5,25 172 128 175.909 1.798 770 1.028 5,25 173 127 174.881 1.798 765 1.033 5,25 174 126 173.848 1.798 761 1.037 5,25 175 125 172.811 1.798 756 1.042
5,25 176 124 171.769 1.798 751 1.046
5,25 177 123 170.723 1.798 747 1.051
5,25 178 122 169.672 1.798 742 1.055 5,25 179 121 168.617 1.798 738 1.060 5,25 180 120 167.557 1.798 733 1.065 5,25 181 119 166.492 1.798 728 1.069
5,25 182 118 165.423 1.798 724 1.074
5,25 183 117 164.349 1.798 719 1.079
5,25 184 116 163.270 1.798 714 1.083 5,25 185 115 162.186 1.798 710 1.088 5,25 186 114 161.098 1.798 705 1.093 5,25 187 113 160.005 1.798 700 1.098
5,25 188 112 158.908 1.798 695 1.103
5,25 189 111 157.805 1.798 690 1.107
5,25 190 110 156.698 1.798 686 1.112 5,25 191 109 155.585 1.798 681 1.117 5,25 192 108 154.468 1.798 676 1.122 5,25 193 107 153.346 1.798 671 1.127
5,25 194 106 152.220 1.798 666 1.132
5,25 195 105 151.088 1.798 661 1.137
5,25 196 104 149.951 1.798 656 1.142 5,25 197 103 148.809 1.798 651 1.147 5,25 198 102 147.663 1.798 646 1.152 5,25 199 101 146.511 1.798 641 1.157
5,25 200 100 145.354 1.798 636 1.162
5,25 201 99 144.192 1.798 631 1.167
5,25 202 98 143.026 1.798 626 1.172 5,25 203 97 141.854 1.798 621 1.177 5,25 204 96 140.676 1.798 615 1.182 5,25 205 95 139.494 1.798 610 1.187
5,25 206 94 138.307 1.798 605 1.193
5,25 207 93 137.114 1.798 600 1.198
5,25 208 92 135.916 1.798 595 1.203 5,25 209 91 134.713 1.798 589 1.208
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
68
5,25 210 90 133.505 1.798 584 1.214
5,25 211 89 132.291 1.798 579 1.219 5,25 212 88 131.072 1.798 573 1.224 5,25 213 87 129.848 1.798 568 1.230 5,25 214 86 128.618 1.798 563 1.235
5,25 215 85 127.383 1.798 557 1.240
5,25 216 84 126.143 1.798 552 1.246
5,25 217 83 124.897 1.798 546 1.251 5,25 218 82 123.645 1.798 541 1.257 5,25 219 81 122.389 1.798 535 1.262 5,25 220 80 121.126 1.798 530 1.268
5,25 221 79 119.858 1.798 524 1.273
5,25 222 78 118.585 1.798 519 1.279
5,25 223 77 117.306 1.798 513 1.285 5,25 224 76 116.022 1.798 508 1.290 5,25 225 75 114.731 1.798 502 1.296 5,25 226 74 113.436 1.798 496 1.301
5,25 227 73 112.134 1.798 491 1.307
5,25 228 72 110.827 1.798 485 1.313
5,25 229 71 109.514 1.798 479 1.319 5,25 230 70 108.196 1.798 473 1.324 5,25 231 69 106.871 1.798 468 1.330 5,25 232 68 105.541 1.798 462 1.336
5,25 233 67 104.205 1.798 456 1.342
5,25 234 66 102.863 1.798 450 1.348
5,25 235 65 101.515 1.798 444 1.354 5,25 236 64 100.162 1.798 438 1.360 5,25 237 63 98.802 1.798 432 1.365 5,25 238 62 97.437 1.798 426 1.371
5,25 239 61 96.065 1.798 420 1.377
5,25 240 60 94.688 1.798 414 1.383
5,25 241 59 93.304 1.798 408 1.390 5,25 242 58 91.915 1.798 402 1.396 5,25 243 57 90.519 1.798 396 1.402 5,25 244 56 89.118 1.798 390 1.408
5,25 245 55 87.710 1.798 384 1.414
5,25 246 54 86.296 1.798 378 1.420
5,25 247 53 84.875 1.798 371 1.426 5,25 248 52 83.449 1.798 365 1.433 5,25 249 51 82.016 1.798 359 1.439 5,25 250 50 80.578 1.798 353 1.445
5,25 251 49 79.132 1.798 346 1.452
5,25 252 48 77.681 1.798 340 1.458
5,25 253 47 76.223 1.798 333 1.464 5,25 254 46 74.759 1.798 327 1.471
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
69
5,25 255 45 73.288 1.798 321 1.477
5,25 256 44 71.811 1.798 314 1.484 5,25 257 43 70.327 1.798 308 1.490 5,25 258 42 68.837 1.798 301 1.497 5,25 259 41 67.341 1.798 295 1.503
5,25 260 40 65.837 1.798 288 1.510
5,25 261 39 64.328 1.798 281 1.516
5,25 262 38 62.811 1.798 275 1.523 5,25 263 37 61.289 1.798 268 1.530 5,25 264 36 59.759 1.798 261 1.536 5,25 265 35 58.223 1.798 255 1.543
5,25 266 34 56.680 1.798 248 1.550
5,25 267 33 55.130 1.798 241 1.557
5,25 268 32 53.573 1.798 234 1.563 5,25 269 31 52.010 1.798 228 1.570 5,25 270 30 50.440 1.798 221 1.577 5,25 271 29 48.863 1.798 214 1.584
5,25 272 28 47.279 1.798 207 1.591
5,25 273 27 45.688 1.798 200 1.598
5,25 274 26 44.090 1.798 193 1.605 5,25 275 25 42.485 1.798 186 1.612 5,25 276 24 40.873 1.798 179 1.619 5,25 277 23 39.254 1.798 172 1.626
5,25 278 22 37.628 1.798 165 1.633
5,25 279 21 35.995 1.798 157 1.640
5,25 280 20 34.355 1.798 150 1.647 5,25 281 19 32.707 1.798 143 1.655 5,25 282 18 31.053 1.798 136 1.662 5,25 283 17 29.391 1.798 129 1.669
5,25 284 16 27.722 1.798 121 1.676
5,25 285 15 26.045 1.798 114 1.684
5,25 286 14 24.361 1.798 107 1.691 5,25 287 13 22.670 1.798 99 1.699 5,25 288 12 20.972 1.798 92 1.706 5,25 289 11 19.266 1.798 84 1.713
5,25 290 10 17.552 1.798 77 1.721
5,25 291 9 15.831 1.798 69 1.728
5,25 292 8 14.103 1.798 62 1.736 5,25 293 7 12.367 1.798 54 1.744 5,25 294 6 10.623 1.798 46 1.751 5,25 295 5 8.872 1.798 39 1.759
5,25 296 4 7.113 1.798 31 1.767
5,25 297 3 5.346 1.798 23 1.774
5,25 298 2 3.572 1.798 16 1.782
5,25 299 1 1.790 1.798 8 1.790
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
70
4. Quotes d’amortització
4.1. Amortització del mobiliari
Amortització mobiliari
73.047,87 € Valor inicial
20 Anys a amortitzar
5,00% Raó d'amortització
Any Valor net (Valor
inicial)
Quota d'amortització
anual
Amortització
acumulada
Valor
residual
1 73.047,87 € 3.652,39 € 3.652,39 € 69.395,48 €
2 73.047,87 € 3.652,39 € 7.304,79 € 65.743,08 €
3 73.047,87 € 3.652,39 € 10.957,18 € 62.090,69 €
4 73.047,87 € 3.652,39 € 14.609,57 € 58.438,30 €
5 73.047,87 € 3.652,39 € 18.261,97 € 54.785,90 €
6 73.047,87 € 3.652,39 € 21.914,36 € 51.133,51 €
7 73.047,87 € 3.652,39 € 25.566,75 € 47.481,12 €
8 73.047,87 € 3.652,39 € 29.219,15 € 43.828,72 €
9 73.047,87 € 3.652,39 € 32.871,54 € 40.176,33 €
10 73.047,87 € 3.652,39 € 36.523,94 € 36.523,94 €
11 73.047,87 € 3.652,39 € 40.176,33 € 32.871,54 €
12 73.047,87 € 3.652,39 € 43.828,72 € 29.219,15 €
13 73.047,87 € 3.652,39 € 47.481,12 € 25.566,75 €
14 73.047,87 € 3.652,39 € 51.133,51 € 21.914,36 €
15 73.047,87 € 3.652,39 € 54.785,90 € 18.261,97 €
16 73.047,87 € 3.652,39 € 58.438,30 € 14.609,57 €
17 73.047,87 € 3.652,39 € 62.090,69 € 10.957,18 €
18 73.047,87 € 3.652,39 € 65.743,08 € 7.304,79 €
19 73.047,87 € 3.652,39 € 69.395,48 € 3.652,39 €
20 73.047,87 € 3.652,39 € 73.047,87 € 0,00 €
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
71
4.2. Amortització dels equipaments
Amortització equipaments
145.000,00 € Valor inicial
20 Anys a amortitzar
5,00% Raó d'amortització
Any Valor net (Valor
inicial)
Quota d'amortització
anual
Amortització
acumulada
Valor
residual
1 145.000,00 € 7.250,00 € 7.250,00 € 137.750,00 €
2 145.000,00 € 7.250,00 € 14.500,00 € 130.500,00 €
3 145.000,00 € 7.250,00 € 21.750,00 € 123.250,00 €
4 145.000,00 € 7.250,00 € 29.000,00 € 116.000,00 €
5 145.000,00 € 7.250,00 € 36.250,00 € 108.750,00 €
6 145.000,00 € 7.250,00 € 43.500,00 € 101.500,00 €
7 145.000,00 € 7.250,00 € 50.750,00 € 94.250,00 €
8 145.000,00 € 7.250,00 € 58.000,00 € 87.000,00 €
9 145.000,00 € 7.250,00 € 65.250,00 € 79.750,00 €
10 145.000,00 € 7.250,00 € 72.500,00 € 72.500,00 €
11 145.000,00 € 7.250,00 € 79.750,00 € 65.250,00 €
12 145.000,00 € 7.250,00 € 87.000,00 € 58.000,00 €
13 145.000,00 € 7.250,00 € 94.250,00 € 50.750,00 €
14 145.000,00 € 7.250,00 € 101.500,00 € 43.500,00 €
15 145.000,00 € 7.250,00 € 108.750,00 € 36.250,00 €
16 145.000,00 € 7.250,00 € 116.000,00 € 29.000,00 €
17 145.000,00 € 7.250,00 € 123.250,00 € 21.750,00 €
18 145.000,00 € 7.250,00 € 130.500,00 € 14.500,00 €
19 145.000,00 € 7.250,00 € 137.750,00 € 7.250,00 €
20 145.000,00 € 7.250,00 € 145.000,00 € 0,00 €
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
72
4.3. Amortització de les instal·lacions
Amortització instal·lacions
1.890.569,38 € Valor inicial
50 Anys a amortitzar
2,00% Raó d'amortització
Any Valor net (Valor
inicial)
Quota d'amortització
anual
Amortització
acumulada Valor residual
1 1.890.569,38 € 37.811,39 € 37.811,39 € 1.852.757,99 €
2 1.890.569,38 € 37.811,39 € 75.622,78 € 1.814.946,60 €
3 1.890.569,38 € 37.811,39 € 113.434,16 € 1.777.135,22 €
4 1.890.569,38 € 37.811,39 € 151.245,55 € 1.739.323,83 €
5 1.890.569,38 € 37.811,39 € 189.056,94 € 1.701.512,44 €
6 1.890.569,38 € 37.811,39 € 226.868,33 € 1.663.701,05 €
7 1.890.569,38 € 37.811,39 € 264.679,71 € 1.625.889,67 €
8 1.890.569,38 € 37.811,39 € 302.491,10 € 1.588.078,28 €
9 1.890.569,38 € 37.811,39 € 340.302,49 € 1.550.266,89 €
10 1.890.569,38 € 37.811,39 € 378.113,88 € 1.512.455,50 €
11 1.890.569,38 € 37.811,39 € 415.925,26 € 1.474.644,12 €
12 1.890.569,38 € 37.811,39 € 453.736,65 € 1.436.832,73 €
13 1.890.569,38 € 37.811,39 € 491.548,04 € 1.399.021,34 €
14 1.890.569,38 € 37.811,39 € 529.359,43 € 1.361.209,95 €
15 1.890.569,38 € 37.811,39 € 567.170,81 € 1.323.398,57 €
16 1.890.569,38 € 37.811,39 € 604.982,20 € 1.285.587,18 €
17 1.890.569,38 € 37.811,39 € 642.793,59 € 1.247.775,79 €
18 1.890.569,38 € 37.811,39 € 680.604,98 € 1.209.964,40 €
19 1.890.569,38 € 37.811,39 € 718.416,36 € 1.172.153,02 €
20 1.890.569,38 € 37.811,39 € 756.227,75 € 1.134.341,63 €
21 1.890.569,38 € 37.811,39 € 794.039,14 € 1.096.530,24 €
22 1.890.569,38 € 37.811,39 € 831.850,53 € 1.058.718,85 €
23 1.890.569,38 € 37.811,39 € 869.661,91 € 1.020.907,46 €
24 1.890.569,38 € 37.811,39 € 907.473,30 € 983.096,08 €
25 1.890.569,38 € 37.811,39 € 945.284,69 € 945.284,69 €
26 1.890.569,38 € 37.811,39 € 983.096,08 € 907.473,30 €
27 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.020.907,46 € 869.661,91 €
28 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.058.718,85 € 831.850,53 €
29 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.096.530,24 € 794.039,14 €
30 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.134.341,63 € 756.227,75 €
31 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.172.153,02 € 718.416,36 €
32 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.209.964,40 € 680.604,98 €
33 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.247.775,79 € 642.793,59 €
34 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.285.587,18 € 604.982,20 €
35 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.323.398,57 € 567.170,81 €
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
73
36 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.361.209,95 € 529.359,43 €
37 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.399.021,34 € 491.548,04 €
38 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.436.832,73 € 453.736,65 €
39 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.474.644,12 € 415.925,26 €
40 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.512.455,50 € 378.113,88 €
41 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.550.266,89 € 340.302,49 €
42 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.588.078,28 € 302.491,10 €
43 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.625.889,67 € 264.679,71 €
44 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.663.701,05 € 226.868,33 €
45 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.701.512,44 € 189.056,94 €
46 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.739.323,83 € 151.245,55 €
47 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.777.135,22 € 113.434,16 €
48 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.814.946,60 € 75.622,78 €
49 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.852.757,99 € 37.811,39 €
50 1.890.569,38 € 37.811,39 € 1.890.569,38 € 0,00 €
VIABILITAT D'UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
74
1. Ingressos bruts
Pàgina 31 Preu habitació Preu plaça Places ocupades Gener (TB) Febrer (TB) Març (TB) Set. Santa (TA) Abril (TB) Maig (TB) Juny (TB) Juny (TA) Juliol (TA) Agost (TA) Setembre (TA) Setembre (TB) Octubre (TB) Novembre (TB) Desembre (TB) TOTAL ANUAL
Habitació doble 55 € 27,50 € 10 8.525,00 € 7.700,00 € 8.525,00 € 4.125,00 € 8.525,00 € 4.125,00 € 4.125,00 € 8.525,00 € 8.250,00 € 8.525,00 € 70.950,00 €70 € 35,00 € 18 9.450,00 € 9.450,00 € 19.530,00 € 19.530,00 € 9.450,00 € 67.410,00 €
Habitació triple 75 € 25 € 6 4.650,00 € 4.200,00 € 4.650,00 € 2.250,00 € 4.650,00 € 2.250,00 € 2.250,00 € 4.650,00 € 4.500,00 € 4.650,00 € 38.700,00 €90 € 30 € 11 4.950,00 € 4.950,00 € 10.230,00 € 10.230,00 € 4.950,00 € 35.310,00 €
Habitació quadruple 95 € 23,75 € 5 3.681,25 € 3.325,00 € 3.681,25 € 1.781,25 € 3.681,25 € 1.781,25 € 1.781,25 € 3.681,25 € 3.562,50 € 3.681,25 € 30.637,50 €110 € 27,50 € 9 3.712,50 € 3.712,50 € 7.672,50 € 7.672,50 € 3.712,50 € 26.482,50 €
16.856,25 € 15.225,00 € 16.856,25 € 16.856,25 € 37.432,50 € 37.432,50 € 16.856,25 € 16.312,50 € 16.856,25 €
TOTAL OCUPACIÓ TB 21 TOTAL ANUAL 269.490,00 €TOTAL OCUPACIÓ TA 38 MITJANA MENSUAL 22.457,50 €
PUBLICITAT 1.011,38 € 913,50 € 1.011,38 € 1.086,75 € 489,38 € 1.011,38 € 489,38 € 1.086,75 € 2.245,95 € 2.245,95 € 1.086,75 € 489,38 € 1.011,38 € 978,75 € 1.011,38 € 16.169,40 €
Pàgines 31-32
Queralt ascensor Preu bitllet TOTAL ANUAL
35000 25% 1,00 € 8.750,00 €
TOTAL ANUAL 8.750,00 €MITJANA MENSUAL 729,17 €
TOTAL ANUAL INGRESSOS BRUTS 278.240,00 €MITJANA MENSUAL INGRESSOS BRUTS 23.186,67 €
26.268,75 € 26.268,75 € 26.268,75 €
Ascensor inclinat
D. PREVISIÓ ANUAL D'INGRESSOS
VIABILITAT D'UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
75
2. Ingressos nets
Pàgina 32 Benefici Places ocupades % Utilització Gener (TB) Febrer (TB) Març (TB) Set. Santa (TA) Abril (TB) Maig (TB) Juny (TB) Juny (TA) Juliol (TA) Agost (TA) Setembre (TA) Setembre (TB) Octubre (TB) Novembre (TB) Desembre (TB) TOTAL ANUAL
Esmorzars 3 € 21 90% 1.757,70 € 1.587,60 € 1.757,70 € 850,50 € 1.757,70 € 850,50 € 850,50 € 1.757,70 € 1.701,00 € 1.757,70 € 14.628,60 €3 € 38 90% 1.539,00 € 1.539,00 € 3.180,60 € 3.180,60 € 1.539,00 € 10.978,20 €
Dinars 5 € 21 35% 1.139,25 € 1.029,00 € 1.139,25 € 551,25 € 1.139,25 € 551,25 € 551,25 € 1.139,25 € 1.102,50 € 1.139,25 € 9.481,50 €5 € 38 35% 997,50 € 997,50 € 2.061,50 € 2.061,50 € 997,50 € 7.115,50 €
Sopars 6 € 21 60% 2.343,60 € 2.116,80 € 2.343,60 € 1.134,00 € 2.343,60 € 1.134,00 € 1.134,00 € 2.343,60 € 2.268,00 € 2.343,60 € 19.504,80 €6 € 38 60% 2.052,00 € 2.052,00 € 4.240,80 € 4.240,80 € 2.052,00 € 14.637,60 €
5.240,55 € 4.733,40 € 5.240,55 € 5.240,55 € 9.482,90 € 9.482,90 € 5.240,55 € 5.071,50 € 5.240,55 €
TOTAL ANUAL 76.346,20 €MITJANA MENSUAL 6.362,18 €
Pàgina 32 Benefici Quantitat anual Comensals TOTAL ANUAL
Esdeveniments grans 30 € 5 120 18.000 €
Esdeveniments mitjans 15 € 30 50 22.500 €
Esdeveniments petits 10 € 40 25 10.000 €
TOTAL ANUAL 50.500,00 €MITJANA MENSUAL 4.208,33 €
TOTAL ANUAL INGRESSOS NETS 126.846,20 €MITJANA MENSUAL INGRESSOS NETS 63.423,10 €
7.124,25 € 7.124,25 € 7.124,25 €
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
76
ANNEX E. CÀLCULS DE VALORACIÓ DE LA INVERSIÓ: VAN I TIR
Inversió inicial -213.149,17 €
VAN
F1 11.566,27 €
Any 1 -192.075,86 €
F2 13.879,52 €
Any 2 -187.703,38 €
F3 13.879,52 €
Any 3 -168.860,82 €
F4 13.879,52 €
Any 4 -158.114,40 €
F5 13.879,52 €
Any 5 -147.904,02 €
F6 13.879,52 €
Any 6 -138.202,94 €
F7 16.655,43 €
Any 7 -127.142,33 €
F8 16.655,43 €
Any 8 -116.633,44 €
F9 16.655,43 €
Any 9 -106.648,75 €
F10 16.655,43 €
Any 10 -97.162,10 €
F11 16.655,43 €
Any 11 -88.148,66 €
F12 19.986,51 €
Any 12 -77.872,06 €
F13 19.986,51 €
Any 13 -68.108,06 €
F14 19.986,51 €
Any 14 -58.831,11 €
F15 19.986,51 €
Any 15 -50.016,90 €
F16 19.986,51 €
Any 16 -41.642,35 €
F17 23.983,82 €
Any 17 -32.094,17 €
F18 23.983,82 €
Any 18 -23.022,27 €
F19 23.983,82 €
Any 19 -14.402,89 €
F20 23.983,82 €
Any 20 -6.213,45 €
F21 23.983,82 €
Any 21 1.567,49 €
F22 28.780,58 €
Any 22 10.438,87 €
F23 28.780,58 €
Any 23 18.867,73 €
F24 28.780,58 €
Any 24 26.876,15 €
F25 28.780,58 €
Any 25 34.485,11 €
Tipus d'interès 5,25%
TIR a 25 anys 6,65%
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
77
ANNEX F. CONTRACTE DE TREBALL INDEFINIT
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
78
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
79
ANNEX G. ENTREVISTA: MOSSÈN RAMON BARNIOL
Nascut a Avià l’any 1935, mossèn Ramon Barniol és el capellà custodi del Santuari de
Queralt des del 1993. Es passa dotze hores al dia a l’església i els seus entorns, on dóna
la benvinguda a gairebé tots els visitants que arriben al mirador del Berguedà.
1. Què en pensa de la situació actual del santuari de Queralt i de la diferència
entre la part que gestiona el bisbat i la part pública?
El santuari, com totes les coses, no és només una cosa d’un sol tema, sinó que s’han de
diferenciar tres aspectes. Un és la naturalesa, que diria que és gairebé espectacular; per
la vista que té i perquè està un tros amunt de la muntanya, a uns 1.200 metres. Un altre
aspecte és el del santuari pròpiament com a tal, la part religiosa. D’aquesta part jo
n’estic content, no saps mai fins on podries aspirar però es gratificant veure tota la gent
que passa per aquí, gent de totes edats i de totes menes. I per últim, hi hauria la part de
l’atenció; és a dir, les persones que han d’atendre als visitants com el mossèn i els
guardians i, també, la part dels hostalers. De la part de l’hostal actualment només
funciona el bar que té una mica de restaurant. Tant de bo tot funcionés com abans, com
a restaurant i com a hotel.
2. Antigament, quin tipus d’hostatgeria i de serveis de restauració es
proporcionaven a Queralt? Per què es van tancar?
Sobre l’hostatgeria que hi havia, jo puc dir el què recordo sobre la meva infantesa (fa
uns 60 anys). En aquella època el que hi havia estava encertat. No era un hotel com els
que existeixen actualment, però si que hi havia una part on la gent podia pernoctar; es
tractava d’una habitació i moltes coses comunes. La gent llogava l’habitació per l’estiu
o per passar-hi una o dues nits. A més, hi havia una gran sala amb una llar de foc, on els
turistes hi anaven lliurement a menjar.
El restaurant es va tancar per diferents motius: sense haver-hi l’hotel la clientela va
començar a baixar i físicament no reunia les qualitats necessàries. L’accés, per exemple
era un d’aquests inconvenients, ja que fins als anys 90 no es va instal·lar l’ascensor.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
80
3. Li semblaria bé que una part de l’hotel estigués destinada a l’aïllament, tant per
retirs espirituals com per preparar certs estudis, com en el cas de Núria o
Montserrat?
A l’antiguitat, una part de les habitacions ja estava destinada a realitzar exercicis
espirituals. Durant aquella època, era el bisbe de Solsona (Vicente Enrique i Tarancón)
qui es dedicava a fer aquest tipus d’exercicis. Els exercicis duraven 5 dies o una
setmana aproximadament i hi participaven unes 30 persones, tant de Berga com d’altres
zones. Aquestes últimes són les que pernoctaven a l’hostatgeria durant el temps que
duraven els retirs espirituals. Aquests exercicis eren reflexions on el bisbe donava
sermons. Actualment se’n continuen fent a Manresa i a Solsona, així que no dic pas que
no poguessin tenir èxit. A més, no han de ser necessàriament reflexions religioses, sinó
que poden ser reflexions de qualsevol tipus; com dels valors. Els col·legis podrien
organitzar jornades de reflexió, com les antigues convivències, i quedar-se a dormir.
4. Creu que l’obertura d’un nou hotel a Queralt faria augmentar el nombre de
persones que efectuen el Camí dels Bons Homes?
En part sí que afectaria ja que aquests tipus de turistes necessiten poder pernoctar en
algun lloc, sobretot en establiments barats i no necessàriament gaire valuosos, com seria
el cas de l’alberg. Malgrat tot, molts no es quedarien a dormir perquè a Queralt és on
comença o acaba la visita i, generalment, la gent hi arriba d’hora al matí per començar
directament el camí.
5. Quines altre idees proposaria per promocionar l’hotel, el restaurant i Queralt?
Fa molts anys que la situació de Queralt està estancada i és complicat refer-ho perquè
s’ha deixat caure molt. L’hotel, tal com estava planejat abans, ara ja no tindria èxit; ja
que les habitacions actualment han de ser grans, amb lavabo inclòs i espais diversos. Per
tant, s’hauria de reformar tota l’hostatgeria. Potser les parets de fora servirien, però tot
l’interior s’hauria de remodelar.
6. Actualment, quants casaments hi ha anualment a Queralt? Creu que si el
restaurant obrís de nou i oferís convits, la demanda de casaments augmentaria?
Els casaments han baixat molt. Fa 18 anys que sóc aquí i en un principi n’havia arribat a
fer una cinquantena; aquest any el nombre ha baixat a 7 casaments.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
81
Tot i així, el que ha augmentat ha estat el nombre d’aniversaris de casats; enguany hi ha
més aniversaris que casaments.
Els casaments no augmentarien gaire pel fet de que hi hagués un restaurant aquí mateix;
ja que les raons per les quals no es casen són d’altres. Però la gent que es cases aquí
possiblement sí que hi realitzaria el convit. Tot i així, s’ha de tenir en compte que ara els
casaments no són tan nombrosos. Aquest any, el casament més nombrós no arribava a
150 persones.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
82
ANNEX H. FOTOGRAFIES ACTUALS
1. Exterior de l’edifici
Imatge I. Façana principal de l’edifici. Font: pròpia.
Imatge II. Porta d’accés principal a l’edifici. Font: pròpia.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
83
2. Interior de l’edifici
Imatge III. Vestíbul d’entrada. Font: pròpia.
Imatge IV. Vestíbul d’entrada. Font: pròpia.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
84
Imatge V. Sala principal primer pis. Font: pròpia.
Imatge VI. Escala de tipus imperial que cal preservar. Font: pròpia.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
85
Imatge VII. Sala d’estar i lavabo de l’hostatgeria. Font: pròpia.
Imatge VIII. Habitació de l’hostatgeria. Font: pròpia.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
86
3. Restaurant
Imatge IX. Cuina actualment cremada. Font: pròpia.
Imatge X. Menjador interior. Font: pròpia.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
87
Imatge XI. Menjador exterior. Font: pròpia.
Imatge XII. Menjador exterior. Font: pròpia.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
88
4. Entorns
Imatge XIII. Església del Santuari de Queralt. Font: pròpia.
Imatge XIV. Vista de Berga des de Queralt. Font: pròpia.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
89
Imatge XV. Accés a l’ascensor inclinat. Font: pròpia.
Imatge XI. Rampa de l’ascensor inclinat i façana lateral de l’edifici. Font: pròpia.
VIABILITAT D’UN HOTEL A QUERALT Treball de Recerca 2011-2012
90
Imatge XVII. Pàrquing del Santuari de Queralt. Font: pròpia.