ROSARIO GUERRA MACEDO

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

SUNARP

Es la exteriorización continuada de situaciones jurídicas de trascendencia real referidas a los inmuebles, en un Registro Público y bajo el control profesional del Registrador, con el fin de posibilitar el conocimiento general de las mismas y con determinados efectos jurídicos substantivos sobre la situación publicada.

La Seguridad Jurídica de los derechos y el tráfico inmobiliario.

El fomento del crédito, no sólo el real, sino también el personal.

Contribuye a evitar el fraude, en la medida que evita la clandestinidad.

Tiene por finalidad cautelar en el sentido que una correcta publicidad puede evitar conflictos.

Agilidad en la contratación.

Los terceros se verán afectados o perjudicados por las situaciones jurídicas publicadas aún cuando no hubieran accedido a su

conocimiento efectivo.

Ello por cuanto la cognoscibilidad general produce oponibilidad erga omnes.

PROPIEDAD INMUEBLE

Ley 26366

Ley 27755: UNIFICA LOS REGISTROS DE:

PREDIOS RURALES D. LEG 667

PREDIAL URBANO

D. LEG. 495

El Predio (Finca) constituye la unidad de inscripción: Urbano, Rústico (rural y ubicados en áreas de expansión urbana) y Eriazos.

Se rige por el sistema de folio real. Se rige por la técnica de inscripción a diferencia de la

transcripción. Se inscriben mayoritariamente actos de naturaleza

real. Naturaleza personal o obligacional son

excepcionales: Opción, arrendamiento, reserva de propiedad, pacto de retroventa.

Surte los efectos de todo Registro Jurídico: A favor del titular registral (legitimación y oponibilidad) y a favor de terceros (fe pública), publicidad y prioridad.

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.

9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

Todos los regulados en la sección III y IV del Libro V del Código Civil: Derechos Reales Principales y Derechos Reales de Garantía

No incluye el Derecho de Posesión Artículo 2021.- Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles.

D. Leg 667 derogado por el D.Leg 1089

No hay regulación sobre el contenido de una correlación.

Áreas Naturales Protegidas: Ley 26834 ◦ D.S. 038-2001-AG

◦ Directiva 01-2012-SUNARP/SA

Concesiones de Obras Públicas

Concesiones de Explotación de

Servicios Públicos

Otras Concesiones Especiales

Directiva 06-

2011-SUNARP/SA

“Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

(...).”

Art. IV T.P. TUO RGRP

Art. 4 NRIRP.- Organización de la partida registral: Folio real

“(...) Por cada predio se abrirá una partida

registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.”

- ES UN ELEMENTO DE LA PUBLICIDAD,

Junto con el derecho real, el acto o contrato de trascendencia real o título material, el documento donde consta y el titular registral.

- ES LA BASE DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO

: Principio de especialidad y técnica de folio real

En sentido material : ◦ Es un trozo de terreno cerrado por una línea

poligonal, edificado o no, y perteneciente o destinado a pertenecer a un solo propietario o a varios en común. Se añade el dato jurídico, el cual es la atribución a un titular.

En sentido funcional: ◦ La finca o predio en sentido funcional se

caracteriza por ser la unidad de destino económico que representa: rural (rústico) o urbano, industrial

En sentido registral

Es todo aquel susceptible de abrir un folio o partida registral: Terreno, edificación, aires,

Ley 28294

“Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y

cerrada, y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros

bienes regidos por leyes especiales.” Art. 3 – Reglamento de la Ley

N° 28294 (concordante con el art. 954 del CC)

Desde el punto de vista formal o material

García García

Es un bien inmueble consistente en un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con una titularidad unitaria y objeto de tráfico como unidad y por ello susceptible de abrir folio registral, conforme al principio de especialidad

La expresión la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada, es limitada. “espacio” es más amplio y por tanto adecuado para los diferentes tipos de predios, como por ejemplo la propiedad horizontal.

Debe ser lo suficientemente delimitado e individualizado.

Predios Rústicos ◦ Rurales: Vocación Agrícola o Ganadera: D.Leg 667

D. L 1089. lo define como rústico

Eriazos: Suelo improductivo no apto por el cultivo por falta o exceso de agua.

Predios Urbanos: Predios con habilitación urbana y que cuenta con servicios básicos.

Predio catastrado: ◦ Rústico: Por Cofopri ◦ Zona urbana: Por la Municipalidad

Predio no catastrado

• Sistema de Delimitación Perimetral: • Describe al predio fijando su contorno

o perímetro: linderos fijos. • Georreferenciada: Define linderos

indicando su posición geográfica se apoya en Planos o alfanuméricos (Coordenadas).

• No Georreferenciada, linderos fijos pero a través de elementos topográficos existentes en la realidad (un camino, una acequia, una montaña).

• Sistema de Delimitación No Perimetral • Descripciones literarias, individualiza a

través de ciertos datos (nombre, extensión, descripción de sus elementos) lo sitúa en determinada zona, nombre de la zona.

• Describe al predio por límites personales, linda con el predio A perteneciente a Z.

Artículo 19 del RIRP

a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es rural o eriazo;

b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a inmatricular esté ubicado en más de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos correspondientes;

El área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo)

- Su ubicación georeferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato;

- Calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo.

Cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro.

◦ Código de referencia catastral, si lo tuviese.

◦ Área expresada en hectáreas (has.) y con 04 decimales,

◦ Perímetro expresado en metros (m);

◦ Centroide y ubicación georeferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales (en caso de contarse).

◦ Nombre del predio, sector, valle de ser el caso.

◦ Linderos y medidas perimétricas en el supuesto del tercer párrafo del artículo 20.

◦ Cualquier otra información que permita identificar plenamente el predio que se inscribe.

Un registro, centro, padrón, catálogo o inventario de la riqueza territorial de un país, en el que se determinan las fincas, rústicas y urbanas del mismo, mediante su descripción o expresión gráfica, así como su evaluación o estimación económica, fin primordial de tipo fiscal o tributario ya los fines auxiliares de orden económico-administrativo, social y civil.

(Roca Sastre)

Inventario físico de los predios orientado a un uso multipropósito, y se encuentra constituido por la suma de predios contiguos que conforman el territorio de la República, a los cuales se le asigna un Código Único Catastral con referencia al titular o titulares del derecho de propiedad del predio.

Comprende la información gráfica, con las coordenadas de los vértices de los predios, en el Sistema de Referencia Geodésica Oficial en Vigencia y un banco de datos alfanuméricos con la información de los derechos registrados.

Obligatoriedad de inscripción del Código Único Catastral (CUC) para inscribir definitivamente cualquier derecho.

De no contar con el CUC, se anotará preventivamente el acto. (art. 21 Ley).

Exigible para los predios ubicados en zonas catastradas e inscritos en el Registro de Predios.

En el caso de inmatriculaciones u otras modificaciones del predio, se exigirá el CUC acompañado de los planos debidamente georeferenciados. (Art. 55 Regl).

Anotación preventiva procede cuando sea exigible CUC y no se presente. (art. 56 Regl.)

Código Único Catastral (CUC).- Es el código único de identificación predial, compuesto por 12 dígitos alfanuméricos que vincula la información catastral con el registro de predios.

Zona Catastrada.- Ámbito geográfico dentro del territorio nacional, cuyo levantamiento y cartografía catastral ha concluido.

Zona No Catastrada.- Ámbito geográfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento catastral no ha sido ejecutado.

Zona Catastral.- Ámbito geográfico que se encuentra en proceso de levantamiento catastral y aún no ha culminado.

Hoja Informativa Catastral.- Es un documento a través del cual, la entidad generadora de catastro brinda la información de la base de datos catastral al solicitante. No tiene valor jurídico.

Certificado Catastral.- Es un documento oficial que acredita lo que literalmente aparece en la BDC respecto a la identificación y titularidad de un predio.

• DIRECTIVA 01-2008-SNCP/CNC

• 7c.iii. En el caso de las inmatriculaciones donde no coincida los valores del plano con su título de propiedad del expediente que ingresa al Registro de Predios, no se aplicarán estos rangos de tolerancias.

• El Pleno del Tribunal Registral ha dejado sin efecto el precedente sobre inaplicación de rangos de tolerancia en inmatriculaciones.

PREDIOS URBANOS

Rango de área (m2) Tolerancia (%)

Menores de 200 2.5

De 200 a 1000 2.0

Mayores a 1000 1.0

PREDIOS RURALES (Há)

Menores de 1 7.5

De 1 a 5 6.3

Mayores a 5 3.0

La apertura del Folio Real

La inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro, efectuado por una primera inscripción de los títulos o medios inmatriculadores admitidos legalmente, y por la cual se abre folio registral a la finca en cuestión.

(Gómez Gálligo)

Tiene lugar con una inscripción de dominio.

No tiene soporte causal en un asiento anterior. No hay tracto sucesivo

Lo que se incorpora es la finca, pero lo que se inscribe es el dominio.

La posesión no puede servir de base para la inmatriculación.

Abre el folio real.

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.

Art. 16 NRIRP

1. Da lugar a un asiento de inscripción, por lo tanto, no procede su anotación preventiva*.

2. La primera inscripción debe ser de dominio.*

3. Se efectúa a través de los medios expresamente determinados en la Ley.

4. Da lugar a la apertura de una partida registral.

5. El inmatriculante no está protegido por el principio de fe pública registral (art. 2014 CC).

6. En caso de discrepancia entre plano y título se aplican los rangos de tolerancia (Acuerdo del Pleno)

Art. 2018º C.C.: Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir:

1. Títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o,

2. Títulos supletorios.

Los planos que exige la normativa registral deberán estar georeferenciados a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y proyección de coordenadas oficiales, visados por el profesional competente.

Sistema Geodésico Oficial: Conjunto conformado por la Red Geodésica Horizontal Oficial y la Red Geodésica Vertical Oficial: World Geodetic System 1984 (WGS84), sustituye al sistema local geodésico Provisional Sudamericano 1956 - PSAD56.

Coordenadas UTM.

1. Títulos con antigüedad de 5 años:

a) No se requiere pluralidad de títulos cuando uno sólo tiene la antigüedad requerida.

b) El cómputo del plazo de antigüedad se realiza a partir de la fecha cierta* del título en el que consta la adquisición.

c) Si el título es sucesorio, sólo se acepta que sea testamento en el que se individualice el predio; en estos casos la fecha se cuenta a partir del fallecimiento del testador. Art. 17 NRIRP

2.Títulos supletorios

2.1. Sentencia sobre formación de títulos supletorios.

2.2. Escritura pública, Acta notarial o Formulario Registral en el caso de la Ley Nº 27157 y 27333.

3. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

3.1. Sentencia recaída en el proceso judicial de declaración de prescripción adquisitiva de dominio.

3.2. Escritura Pública, Acta Notarial o Formulario Registral en el caso de la Ley Nº 27157 y 27333.

4. Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales.

5. Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas.

6. Resolución judicial de adjudicación del predio por remate o por partición (nuevo)

7. Otros que la ley determine. Art. 18 NRIRP

Calificación de laudos arbitrales

Art 9 del NRIRP

Adicionalmente a las copias certificadas del laudo, deberá presentarse copia certificada notarialmente del convenio arbitral para efectos de verificar el sometimiento de las partes a la vía arbitral.

Art. 650 CPC.- Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio obligado. Esta afectación no lo obliga al pago de renta, pero deberá conservar la posesión inmediata.

En este supuesto el Juez a pedido de parte, dispondrá la inmatriculación del predio, sólo para fines de la anotación de la medida cautelar.

(…).

Art. 31º NRIRP.- Inmatriculación para anotación de embargo

“La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el artículo 650 del CPC se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano a que se refiere el art. 20º, según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.

En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A,B y D (antecedente, descripción y gravamen) de la partida, de conformidad con lo establecido en los arts. 5 y 19, en lo que resulte pertinente.”

1. No implica la incorporación del predio al Registro

2. Se requiere informe catastral previo. 3. No se extiende asiento de dominio a favor

del embargado. 4. Sólo pueden registrarse actos secundarios

relacionados con el embargo. 5. Procede la inscripción de adjudicación del

predio vía remate, para efectos de inmatriculación.

6. Si se dispone la cancelación del embargo, debe cerrarse la partida.

7. Procede admitir la inmatriculación del predio solicitada por un titular distinto.

1. En zonas catastradas o en proceso de levantamiento catastral: Plano catastral con los demás requisitos establecidos en el D.S. Nº 002-89-JUS.

2. En zonas no catastradas: Plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad distrital.

Art. 20 NRIRP primer párrafo

1. En Zonas Catastradas: Certificado de Información Catastral otorgado por el órgano competente. (COFOPRI).

En el caso de existir discrepancias entre los documentos que sustentan el derecho de propiedad con los datos de COFOPRI, éste emite un “Instrumento de Formalización” que se acompaña al Certificado de Información Catastral.

Art. 86 del D.S. N° 032-2008-VIVIENDA

2. En Zonas No Catastradas: - Certificado Negativo de Zona Catastrada. - Plano perimétrico y memoria descriptiva

elaborados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP.

Art. 87 del D.S. N° 032-2008-VIVIENDA

Quedan a salvo las disposiciones contenidas en la Ley Nº 28294, Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios y su Reglamento y demás disposiciones complementarias, referidas al Código Único Catastral.

INMATRICULACIÓN DE PREDIO UBICADO EN ZONA NO CATASTRADA

“Para la inmatriculación de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, es el verificador quien asume la responsabilidad de la información técnica del predio, respecto a la ubicación, área y medidas perimétricas. Sin embargo los documentos deben estar sustentados en los títulos de dominio. En tal sentido, no corresponde al verificador determinar el área, linderos y medidas perimétricas cuando el título carece de la información mínima que pueda ser concordada, pues ello le corresponde en forma exclusiva al Poder Judicial en el procedimiento establecido en el art. 504 del CPC.” R. 112-2010-SUNARP-TR-L

TOLERANCIA EN INMATRICULACIONES

No es obstáculo para inmatricular si no existe coincidencia entre los datos del título el plano que lo sustenta.

INMATRICULACIÓN QUE COLINDAN CON PREDIOS INSCRITOS

De conformidad con el numeral 7 c.IV de la Directiva 001-2008-SNCP/CNC, es aplicable los rangos de tolerancias en el caso de inmatriculaciones que colindan con predios inscritos y no coincida el área graficada en el plano con el área del predio que aparece en el título de propiedad, siempre y cuando no afecte propiedad de tercero

RES: 527-2013-SUNARP-TR-L de 3/27/2013

“Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. (...)

Se realiza en base a la INFORMACIÓN GRÁFICA, ¿y la información literal de los títulos antíguos?

El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador.”

Art. 11 NRIRP

- Acumulaciones e independizaciones de predios no lotizados.

- Lotizaciones no aprobadas mediante Resolución Municipal.

- Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios, respecto de su matriz.

También requieren informe técnico previo las Solicitudes de Búsqueda Catastral.

Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN

“(...) En la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de Catastro. (...) el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.

¿Qué son aspectos técnicos?

Art. 11 NRIRP (antecedente: precedente X Pleno T.R.)

Es el quiebre del principio de especialidad porque hay mas de un folio por finca o parte de ella.

Existe doble o múltiple inmatriculación cuando una misma finca, o parte de ella, se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad en dos o mas folios a nombre de personas distintas con independencia de que sus respectivas descripciones estén hechas de manera diferente.

Se encuentra regulado en el artículo 56 y siguientes del Reglamento General de los Registros Públicos.

En principio debe cerrarse el menos antiguo, salvo que exista oposición.